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§ 1.

LE PATRIMOINE DANS LA THÉORIE CLASSIQUE : FONCTION, NATURE ET LIMITES

Le droit des biens appréhende les rapports entre les hommes et les choses, il décrit les modes d’appropriation des
choses par les personnes. Un bien est une chose qui est appropriée. C’est un avantage, un actif, une richesse. C’est une
notion relative dans l’espace et dans le temps : chaque époque détermine ce qui est valorisé et ce qui est qualifié de
biens.
Le rapport d’appropriation entre les personnes et les choses passe par l’intermédiaire du patrimoine que l’on
appréhende comme une structure juridique contenant tous les biens et les dettes d’une personne.
Le patrimoine est donc un point de contact entre la personne et les biens.
La distinction entre les biens et les personnes (I) n’exclut par une relation entre les deux termes par l’intermédiaire du
patrimoine (II).

I. La distinction des personnes et des biens


La notion de personne : le CC distingue les personnes physiques (êtres humains : sujet de droit dès lors qu’ils naissent
vivants et viables) des personnes morales (création légale et prétorienne = c’est un groupement pourvu d’une
possibilité d’expression collective pour la défense d’intérêts licites et dignes d’être juridiquement protégés).
La personnalité juridique confère l’aptitude à être titulaire de droit et d’obligations: avoir un patrimoine.
Ces personnes sont au contact de l’univers du droit des biens. Elles ne peuvent entrer dans le commerce juridique
qu’aux moyens des biens. Une personne morale suppose la mise en commun de biens et une personne physique ne
peut vivre sans appropriation des biens.
Mais même si il y’a contact il n’y a pas de fusion entre la personne et ses biens. Le droit des personnes relève de l’ordre
extrapatrimonial, le droit des biens constitue le droit patrimonial.

II. Relation entre les personnes et les biens : la médiation du patrimoine


La notion juridique du patrimoine est une construction intellectuelle. C’est la théorie la plus célèbre mais aussi la plus
contesté de notre droit.
On doit la théorie classique du patrimoine à Aubry et Rau, deux juristes français du 19 ième siècle.
Le patrimoine se présente comme l’ensemble des rapports de droit, appréciables en argent, qui ont pour sujet actif et
passif une même personne, et qui sont envisagés comme une universalité juridique. Le patrimoine traduit l’ensemble
des droits et obligations de nature patrimoniale dont la personne est titulaire.

A. Le patrimoine comme une universalité de droit


Le patrimoine englobe l’actif et le passif d’une personne. Tous les biens appréciables en argent, toutes les dettes :
l’ensemble des obligations appréciables en argent. C’est une universalité car le passif est indissociable de l’actif et
réciproquement. Une personne tenue d’une dette doit en répondre sur l’ensemble de son patrimoine. La nature de la
dette importe peu. Le patrimoine n’est pas figé, il évolue dans le temps. Le débiteur est tenu de ses dettes sur des biens
présents mais aussi à venir.

B. Le patrimoine est lié à la personne


C’est une émanation de la personnalité. Elle assure le lien entre les différents éléments de la personnalité. Il est
indissociablement lié à la personne.
Seules les personnes peuvent avoir un patrimoine. Toutes les personnes en ont en ce qu’elles sont aptes à être titulaires
de droit et obligations. Le patrimoine dure aussi longtemps que la personne, il est transmissible après sa mort mais
incessible entre vifs. On peut céder certains éléments de notre patrimoine ou la totalité de son actif, mais l’acquéreur
n’est pas tenu de ses dettes.
Une personne ne peut avoir qu’un seul patrimoine qui couvre l’ensemble de ses droits et obligations.
Unicité et indivisibilité et du patrimoine.

III. Le dépassement de la théorie classique


Critique de politique juridique: la théorie du patrimoine est un frein aux initiatives privées et à la prise de risque.
De plus, cette théorie ne propose pas une analyse juridique formelle des rapports entre les personnes et ses droits et
obligations, elle a pour seul objet de donner une légitimité au droit de gage général. Ce n’est pas une théorie mais une
tentative de justification.

§ 2. LA REMISE EN CAUSE DE LA CONCEPTION CLASSIQUE DU PATRIMOINE

La conception classique du patrimoine, que l’ont doit a Aubry et Rau a 3 conséquences :


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- toute personne a un patrimoine.
- toute personne n’a qu’un patrimoine (unicité du patrimoine).
- il n’existe pas de patrimoine sans qu’une personne n’en soit à la tête.
Cette conception est étroite et insatisfaisante, dans le cas par exemple d’un entrepreneur qui doit exercer son activité
professionnelle sur son patrimoine propre tant qu’il n’a pas constitué de société.
La conception classique du patrimoine tend à être remise en cause et peu a peu, le droit français s’achemine vers
l’admission encadrée de divisions du patrimoine.

I. Les subterfuges du droit français (=> moyens détournés, artifices, ruses, astuces, détours)

A. Le principe de la liberté contractuelle


N’étant pas d’ordre public, rien n’empêche un débiteur de stipuler, dans la convention qui le lie à son créancier, une
limitation du droit de gage de celui-ci. Le droit de gage du créancier étant limité, la totalité du patrimoine du débiteur
ne peut pas être engagé.

B. La création de personnes morales


Une partie de la doctrine défend une conception moderne du patrimoine, le patrimoine d’affectation, selon cette
théorie il faudrait dissocier le patrimoine de la personnalité juridique. Il pourrait exister des patrimoines
sans sujet de droit (2) et des sujets de droits avec plusieurs patrimoines (1).
a) Les sociétés unipersonnelles: crée en 1985, le patrimoine de la société ainsi créée est
distinct de celui du fondateur : les dettes du fondateur n’incombent pas le patrimoine de la société.
Or même dans ce cas, l’autonomie du patrimoine n’est qu’un artifice car il faut à chaque fois créer une nouvelle
personne morale. En outre, le préteur demande souvent une caution personnelle du fondateur, ce dont il résulte que la
protection accordé a l’emprunteur est illusoire.
b) Les fondations: les personnes peuvent affecter des biens a la réalisation d’une œuvre
d’intérêt général a but non lucratif. La fondation peut recevoir et gérer des biens. Mais encore une fois, il faut
créer une personne morale nouvelle.

C. Déclaration d’insaisissabilité au profit de l’entrepreneur individuel


L’entrepreneur individuel peut déclarer insaisissables certains de ses biens privée. Par exemple, l’immeuble
de sa résidence principale et tous les biens fonciers non affectés à un usage professionnel.

II. L’admission progressive des divisions patrimoniales

A. La fiducie : article 2011 du CC.


Instauré en 2007, la fiducie est un transfert temporaire de propriété. Une personne transfert de manière légale a
un tiers un bien que ce dernier doit gérer et rendre a un moment convenu.
C’est l’opération par laquelle un constituant transfèrent des biens présents ou futurs à un fiduciaire qui, les tenant
séparés de son patrimoine propres, agissent dans un but déterminé au profit du bénéficiaire.
- Fiducie gestion : le fiduciaire acquiert des biens dans le but de les gérer.
- Fiducie sureté : le fiduciaire est un créancier qui obtient la qualité de propriétaire afin de garantir sa
créance. La fiducie permet à un débiteur de transférer à un créancier un bien que ce dernier devra restituer quand il ne
sera plus débiteur. Cela permet au créancier de se constituer une sécurité et d’éviter d’entrer en concurrence avec
d’autres créanciers.
Toutes personnes morale ou physique peuvent constituer une fiducie. La fiducie permet le transfert de toute sortes de
biens (meubles, immeubles) et de droits (personnels, réels).
Le fiduciaire chargé de recevoir les biens est un professionnel. Le bénéficiaire de la fiducie peut être soit le constituant,
soit le fiduciaire, soit un tiers.
C’est un transfert de propriété réalisé dans un but particulier : l’acquisition n’est pas une fin c’est un moyen.
Propriété temporaire. Les biens participants à l’opération seront tenus séparés du patrimoine propre du constituant ;
le fiduciaire devient propriétaire seulement durant la durée du contrat.

B. La création d’un patrimoine séparé par l’entrepreneur individuel


Depuis 2010, un entrepreneur individuel peut affecter à son activité professionnelle un patrimoine séparé de son
patrimoine personnel sans création d’une personne morale. Il est composé de l’ensemble des biens, droits et
obligations ou suretés dont l’entrepreneur individuel est titulaire, utilisés pour l’exercice de son activité
professionnelle ou si il décide de les affecter.
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Ces biens constitueront la garantie des créanciers intervenant dans le cadre professionnel et la responsabilité de
l’entrepreneur sera limitée à l’actif ainsi affecté.

La théorie classique du patrimoine continue a dominé le droit français. Mais des réformes récentes poussent tout de
même à l’éclatement du patrimoine. Causes :
- Besoin de préserver ce qui est indispensable a la vie personnelle et professionnelle.
- Nécessité de séparé les sphères personnelles des sphères professionnelles.
- Droit comparé : concurrence entre les systèmes juridiques.

§ 3. LA DISTINCTION BIENS MEUBLES ET IMMEUBLES

I. La notion de biens
En droit civil il existe deux grandes catégories juridiques : les personnes et les choses.
C’est la distinction entre être et avoir : les personnes sont des sujets de droit, les choses sont des objets de droit.
Les biens sont des choses susceptibles d’appropriation privée.

II. La notion de meuble et d’immeuble


Article 516 : « tous les biens sont meubles ou immeubles ». C’est la distinction majeure entre les biens, distinction
auxquelles les parties ne peuvent déroger. Traditionnellement pour les différencié on a recours à :
> Critère physique : les meubles peuvent être déplacés.
> Critère économique : la valeur des meubles et moindre que celle des immeubles.
Tout ce qui n’est pas immeuble et meuble. Cette dernière catégorie est donc potentiellement ouverte et illimitée.

A. Les immeubles
Article 517 : il y’a 3 catégories d’immeubles.
a) Immeuble par nature : ce sont des portions de territoire : le fonds de terre et tout ce qui s’y
incorpore (sous, sous-sol, bâtiment, végétaux, tuyaux, ascenseurs, conduite de gaz). Dès que l’incorporation prend fin,
le bien redevient meuble.
b) Immeuble par destination : ce sont au départ des meubles, que la loi répute immeuble parce
qu’ils sont attachés à un fonds par leur propriétaire pour leur utilité, leur ornement….
Ils sont accessoires et deviennent immeubles selon la règle « l’accessoire suit le principal ». Plusieurs conditions
cumulatives :
> il doit s’agit d’un meuble par nature
> le meuble principal doit etre un immeuble par nature
> le meuble et l’immeuble doivent appartenir au meme propriétaire
> il doit exister un rapport de destination entre le meuble et l’immeuble : meuble affecté au service ou a
l’exploitation du fonds ou le meuble attaché à perpétuelle demeure (bibliothèque sur mesure). Présomption d’attache :
les meubles qui ne peuvent être détaché sans être détériorés.
c) Immeuble par l’objet auquel il s’applique : ce sont des droits portant sur l’immeuble que l’on
va fictivement considérer comme des immeubles eux même. Ex : l’usufruit des choses immobilières, les servitudes ou
services fonciers.

B. Les meubles
Tous ce qui n’est pas immeuble est meuble. Article 527 : « les biens sont meuble par nature ou par détermination de
la loi ».
a) Les meubles par nature : Un bien qui peut se mouvoir par lui-même, ou qui peut être
changé de place par l'effet d'une force étrangère, est un meuble par nature.
> les animaux : depuis la réforme du 15 avril 2014 n’est plus un bien meuble.
> les choses inanimés : elle n’ont qu’une faculté extrinsèque de se mouvoir. Ex : une table.
b) Les meubles par détermination de la loi : ce sont des biens incorporels qui constituent
des créances portant sur un meuble. C’est tout les droits et toutes les actions portant sur un meuble.
c) Les meubles par anticipation : création jurisprudentiel. Catégorie symétrique des immeubles
par destination. Ils sont attachés par la terre mais destinés à être prochainement détachés (ex : les
moissons, produits des carrières et des mines). Ces immeubles sont considéré comme des meubles parce qu’ils le
seront un jour. 3 conditions cumulatives :
> intention des parties de se séparer le bien du sol ou du bâtiment.
> caractère réel et sérieux de cette intention.
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> bref délai court et déterminé pour cette séparation.

§ 4. LES CLASSIFICATIONS SECONDAIRES DES BIENS

I. Le critère de distinction tient a la nature même de la chose

A. Biens corporels et bien incorporels


Les biens corporels : peuvent être appréhendés physiquement par l’homme (vue, toucher).
Les biens incorporels : création humaines qui ne peuvent être appréhendées. Ils n’existent que par leur utilité
économique (hypothèque, droit d’auteur, fond de commerce).

B. Biens fongibles et biens non fongibles


Biens fongibles : lorsque les choses sont équivalentes entre elles, interchangeables. La monnaie est le bien fongible
par excellence. Les choses de genre : il faudra les compter ou les mesurer avant de les vendre (un litre d’huile).
Biens non fongible ou un « corps certain » : le bien est individualisé par sa nature (une œuvre d’art) ou par un choix
fait (un cheval).

C. Biens consomptibles et biens non consomptibles


Bien consomptible : lorsqu’il s’agit d’un bien périssable qui se détruit si on le consomme. Usage unique puis
disparait. Par exemple : les produits alimentaire, une fourchette en plastique, du savon.
Bien non consomptible : ils supportent une utilisation répétée même s’ils perdent de leur valeur. Ex : voiture, livre.

II. Le critère de distinction tiens à l’appropriation du bien

A. Biens publics et biens privés


Biens privés : ils appartiennent aux personnes privées, principe de libre disposition sauf exception.
Biens publics : appartiennent à l’Etat, aux collectivités publiques, aux personnes publiques. Ces biens sont affectés à
l’intérêt général et à l’usage public. Ils sont indisponibles, inaliénables, imprescriptibles.

B. Bien appropriés et choses non appropriées


Seules les choses appropriées sont des biens. Si elles ne sont pas susceptibles d’appropriation, elles se divisent en trois
catégories :
Res nullius : choses qui n’ont jamais été appropriées mais susceptibles d’avoir un jour un propriétaire.
Res communes : choses communes qui sont à tous mais que nul ne peut s’approprier.
Res derelictae : choses qui ont été appropriées un jour mais qui on été abandonnées avec l’intention de s’en séparer,
ce ne sont pas des choses perdues.

§ 5. LA CIRCLUATION DES BIENS DANS LE COMMERCE JURIDIQUE : LA PROBLEMATIQUE DES


CHOSES HORS COMMERCE

Selon l’art. 1128 « il n’y a que les choses qui sont dans le commerce qui puissent être l’objet de conventions ».
Toute chose peut-elle faire objet de commerce ? Pour quelles raisons exclure de l'échange marchand certains objets ? A
quel danger la commercialisation expose-t-elle l'homme ?
L'échange met en danger la dimension sacrée des objets sur lesquels il porte. Déterminer alors, dans le vivant, ce qui
est susceptible ou pas de faire l'objet d'un commerce, c'est dessiner les limites de ce sacré : c’est le rôle de la loi et de la
jurisprudence.
Pour aborder la problématique des choses hors commerce, il faut définir la notion de choses (I), et de commercialité
(II), puis identifier les conventions concernées par la commercialité (III) et les choses hors commerce (IV).

I. La notion de « chose »

Les choses sont tous ce qui existe, c’est des objets et non pas des sujets de droit. La notion de biens n’est pas définit
dans le CC. Le bien est une chose qui fait l’objet d’une appropriation. Les choses non approprié ne sont pas des biens :
- Les choses communes : appartiennent a tous, ne sont pas appropriable, l’usage en est commun (air, pluie).
- Les choses abandonnées : ont été appropriées mais qui ne le sont plus car elles ont été abandonnées avec
l’intention de s’en séparer. Elles ne sont pas perdues. Certains abandons sont interdits dans l’intérêt public.
- Les choses sans maitres : choses qui n’ont jamais été appropriées mais sont susceptible d’avoir un jour un
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propriétaire.

II. La notion de commercialité

La problématique de la commercialité est comprise de 3 façon différentes :


- Pour certains, une chose hors commerce n’est pas un bien, la commercialité d’une chose serait le critère
même de définition du bien. Si on ne peut pas se l’approprier ce n’est pas un bien.
- Les biens sont hors commerce lorsqu’ils ne peuvent pas donner lieu à une évaluation monétaire. C’est le rejet
de la valeur marchande qui empêche ces biens de circuler. Ex : rejet de la cession des clientèles civiles car il n’était pas
possible de chiffrer la confiance qu’accorde la clientèle envers certains professionnels.
- Cette problématique concerne l’aptitude de ces biens à circuler dans le commerce juridique.
Le droit décrète les choses hors commerce pour diverses raisons : choses illicites (drogues, armes), des valeurs morales
tenues pour supérieures au marché peuvent en interdire la circulation.

III. L’identification des conventions concernées par la commercialité

Le CC vise très largement tous les actes juridiques portant sur une chose. La commercialité n’est pas limitée aux
conventions conclues à titre onéreux ou aux actes qui emportent transfert de propriété, d’aliénabilité.
Elle concerne toutes les formes d’activité par lesquelles les personnes établissement entre les des rapports de droit:
contrat de vente, prêt a usage, obligation de faire ou ne pas faire.
La commercialité ne concerne donc que les choses et les biens : une définition trop large de la commercialité
reviendrait à la confondre avec la licéité.
Par conséquent, lorsqu’est en jeu un contrat qui se rapporte aux actes portant sur le corps (prostitution), il n’y a pas de
chose en jeu et il faudrait invoquer l’article 6 et non pas 1128 du CC. Le corps n’est pas objet de la convention mais
vecteur d’une action. La problématique n’est plus celle de la commercialité d’un bien mais celle de la licéité d’une
action dont le corps est l’instrument.
La commercialité suppose l’existence d’un bien, chose appropriée, et sous cette condition, elle s’étendrait à toutes les
formes de contrats.

IV. L’identification des choses hors commerce

Le CC utilise l’expression « choses hors commerces » sans jamais la définir. Définit par la loi et la jurisprudence sont
hors commerce juridique : le corps humains, les sépultures, les droits attachés à la personne (créances alimentaires,
droit d’usage et d’habitation), l’état des personnes (nom, nationalité), les biens contrefaisants.
Ces choses ne peuvent pas circuler dans le commerce juridique. Cependant, l’extra-commercialité de ces choses peut
être nuancée : le don de certaines parties du corps est admis.

§ 6. LA DISTINCTION DES DROITS REELS ET DES DROITS PERSONNELS : LE CRITERE CLASSIQUE

Selon la doctrine dominante, le droit réel est substantiellement différent du droit personnel et il obéit à un régime
différencié (I). Cette théorie est critiquée (II).

I. La distinction entre droit réel et droit personnel

A. Deux notions distinctes


a) Le droit réel
Le droit réel met directement et sans intermédiaire une personne en relation avec une chose.
Il permet à son titulaire d’exercer sur la chose des prérogatives qui lui procurent tout ou une partie des utilités
économiques de celle-ci. Ce droit crée un lien entre une personne (sujet de droit) et une chose (objet de droit).
- Droit réel principal : le droit de propriété : user de la chose, en retirer les fruits et en disposer.
- Droits réels démembrés : ne confère a leur titulaire qu’une partie seulement des utilités (ex : l’usufruit = usus +
fructus mais pas abusus).
b) Le droit personnel
Droit que possède le créancier d’exiger une prestation du débiteur. C’est un droit de créance pour le
créancier et une obligation pour le débiteur. En vertu de ce lien de droit, le créancier (sujet actif) peut exiger d’un
débiteur (sujet passif) une obligation de faire ou de ne pas faire. Ici, le lien de droit est noué entre 2 sujet de droit (et
non pas entre une personne est une chose comme le droit réel).
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D’après l’article 1126 cette prestation peut être une obligation de donner, faire ou ne pas faire. Ce droit relève du droit
des obligations et de la responsabilité délictuelle.
Le droit personnel suppose l’intervention d’autrui alors que le droit réel ne dépend pas du bon vouloir du débiteur ou
de sa solvabilité.

B. Deux régimes distincts


a) Le régime du droit réel
Le droit réel est absolu, il est opposable à tous, sous réserve de l’accomplissement d’un certain nombre de formalité
(publicité).
Les nombres de droits réels et définit et limité et seule la loi peut reconnaitre de nouveau droits réel.
Les droits réelles peuvent être principaux (droits de propriétés et ses démembrements) ou accessoire (d’un droit de
créance.
Définition par l’avant projet : le droit réel est celui qui confère a une personne un pouvoir direct sur un bien. Il suit ce
dernier en quelques mains qu’il passe. Lorsqu’il est accessoire à une créance auquel il constitue le paiement, il
confère outre un droit de suite un droit de préférence sur le bien).
b) Le régime du droit personnel
Le droit personnel est relatif : il ne produit d’effet obligatoire qu’a l’égard du débiteur de la prestation (une
personne précise et non a l’égard de tous).
Ces droits sont multipliables a l’infini sans avoir besoin a l’intervention de la loi tant que la prestation inventé par
l’autre partie respecte l’ordre public et les bonnes mœurs.
Définition dans l’avant projet : le droit personnel est celui du créancier d’une obligation a l’encontre de son débiteur.
c) La portée supérieure du droit réel sur le droit personnel
Le titulaire d’un droit réel jouit d’un droit de préférence qui s’accompagne d’un droit de suite. En cas de conflit entre le
titulaire d’un droit réel et d’un droit personnel sur le même bien, le titulaire d’un droit réel est préféré.
Le titulaire d’un droit personnel n’a pas de droit de suite mais un simple droit de gage général sur le patrimoine du
débiteur.

II. Les critiques de cette distinction

Planiol: théorie subjective selon laquelle tous les droits sont des droits personnels. Pour lui, il n’existe pas de rapports
de droit entre une personne et une chose. Seul deux sujets de droit peuvent nouer un lien juridique.
Salèy: théorie objective selon laquelle tous les droits sont réels. Soit ils portent sur la valeur des choses (droit réel)
soit sur la valeur de la prestation du a une personne (droit personnel).
Ginossar: critique fondé sur une nouvelle définition du droit de propriété : ce n’est pas le pouvoir d’une personne sur
une chose, mais une relation d’appartenance par laquelle une chose appartient a une personne. Il parle de propriété
des créances on est propriétaire de ce droit personnel a l’égard d’autrui.

§ 7. LE RAPPROCHEMENT DU REGIME DE CERTAINS DROIT REEL ET DE CERTAINS DROITS


PERSONNEL

Même si l’on s’en tient à la théorie classique du droit de propriété, qui établit une distinction entre les droits réels et
personnels, certaines prérogatives viennent brouiller ces frontières. La distinction entre les droits réel et personnel est
donc relative.

A. La situation des locataires : la nature prétendument réelle du droit du locataire

Le droit de location n’est pas un droit réel car il ne met pas directement en relation le locataire et la chose.
Le locataire ne peut retirer les utilités de la chose que par l’intermédiaire du bailleur qui s’oblige a mettre le bien à
disposition du locataire et à lui procurer une jouissance paisible. Le locataire est titulaire d’une créance d’obligation de
faire a l’encontre du bailleur. Selon certains, le droit du locataire ont évolué au point de devenir un droit réel.
Mais cette théorie est limité le régime du bail, il s’agit d’obliger le bailleur à accomplir certaines prestations, des
obligations de faire. Même si le droit du locataire est stable il n’a pas le caractère d’un droit réel.

B. Les obligations réelles

Les obligations réelles sont liées à une chose qui pèse sur le propriétaire de cette chose. Lors d’une
vente, l’obligation qui pesait sur le propriétaire initial de la chose est transmise à l’acquéreur.
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L’obligation réelle déroge au principe classique selon lequel les dettes du vendeur d’un bien ne se transmettent
pas à l’acquéreur.
L’obligation réelle emprunte certains éléments de son régime au droit réel tout en demeurant une obligation.
Cette obligation a en général pour objet de compléter l’exercice d’une servitude : les propriétaires peuvent convenir de
mettre à la charge du propriétaire du fonds servant une obligation d’entretien dotée d’un caractère réel, s’attachant à la
qualité de propriétaire.

§ 8. LA CLASSIFICATION DES DROITS REELS

I. Le principe : distinction entre droits réels principaux et droits réel accessoires

A. Droits réels principaux


Droit réels principaux => droits dont l’objet est de conférer à leur titulaire la valeur d’usage du bien.
> Droit de propriété : user, jouir et disposer de la chose. Le propriétaire peut alors retirer toutes les utilités de son
bien. Théoriquement, le propriétaire est un maitre régnant sans partage sur la chose.
> Démembrement de propriété : conférer à des tiers le droit de jouir de la chose, à titre gratuit ou onéreux, sans
pour autant abdiquer son droit sur celle-ci. Certains démembrements partagent les prérogatives sur le bien (l’usufruit :
usage + jouissance), d’autres le lient avec des droits réels portant sur un autre bien (servitude).

B. Droit réels accessoires


Droit réel accessoire => permettent à leur titulaire d’obtenir une garantie pour le paiement de leur
créance. Le droit porte alors sur la valeur d’échange du bien, le propriétaire conservant l’usage de ce dernier.
Le droit réel accessoire ne permet pas à son titulaire d’user de la chose, elle sert de garantie à une créance. C’est un
droit sur la valeur de la chose. C’est une sureté, elle résulte de l’affectation d’un ou plusieurs biens appartenant au
débiteur à la garantie de la créance. C’est l’accessoire d’une créance.
Si le créancier n’obtient pas paiement, il pourra faire valoir le droit de suite et le droit de préférence attachés au droit
réel accessoires. Ex : hypothèques et gages.

II. La remise en cause de cette distinction


Même parmi les droits réels principaux, certains ont vocation à devenir des suretés visant à garantir de paiement d’une
créance.

A. La propriété retenue à titre de garantie


La possession du bien est transférée au débiteur dès la conclusion du contrat mais la propriété est retenue à titre de
garantie jusqu’à son complet paiement. En cas de défaillance du débiteur, le créancier peut revendiquer le bien, en
qualité de propriétaire. Cette clause de réserve de propriété assure au vendeur le paiement du prix de sa marchandise :
le vendeur reste propriétaire de la chose jusqu’à ce que le bien soit entièrement payé.

b) La propriété transférée à titre de garantie


La propriété de ses biens est transférée à son créancier. En cas de paiement, le créancier doit retransféré au débiteur la
propriété des biens. En cas d’inexécution, le créancier en demeure propriétaire.

§ 9. LES ATTRIBUTS DU DROIT DE PROPRIETÉ

La propriété est un droit inviolable et sacrée.


Article 544 : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on
n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
Quelque soit le bien (corporel/ incorporel, meuble/immeuble) le droit de propriété confère a son titulaire : l’usus : le
droit d’usage, le fructus : le droit de jouissance et l’abusus : le droit de disposer du bien.

I. Le droit d’user le bien : l’usus

Usus => faculté d’utilisation de la chose sur laquelle porte le droit.


Aspect positif de l’usage : droit de se servir du bien comme on l’entend. Liberté discrétionnaire pour l’utilisation de
la chose, dans la limite de la loi. Parfois, il se confond avec l’abusus quand le fait d’utiliser le produit le détruit.
Aspect négatif de l’usage : droit de ne pas se servir de la chose. Liberté de laisser un bâtiment inoccupé. La
propriété ne se perd pas par non usage.

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Le droit d’usage de la chose est relatif : il doit respecter les lois et les règlements. Ce droit peut être restreint :
réquisition d’un logement vacant.

II. Le droit de jouir du bien : le fructus

Fructus => droit de jouissance d’un bien. Pouvoir de percevoir les fruits ou les produits du bien car le droit de
propriété s’étend à tout ce que la chose produit. Il y’a une distinction entre :
A. Les fruits : tout ce que le bien produit a intervalle périodique sans destruction de sa substance.
- Fruits naturels : qui proviennent directement de la chose (ex : récolte).
- Fruits industriels : qui proviennent du travail des hommes (ex : peche).
- Fruits civils : revenus périodiques du par des tiers auxquels les propriétaires ont cédé la jouissance de la chose.
B. Les produits : tout ce qui provient de la chose sans périodicité mais qui altèrent la chose.
Le fructus inclut la perception des fruits et des produits.
Aspect positif du fructus : droit de faire fructifier son bien, percevoir ses produits (louer son appartement).
Aspect négatif du fructus : droit de ne pas faire fructifier le bien.
Le propriétaire d’une chose peut empêcher qu’un tiers utilise son bien a des fins lucrative mais il ne dispose pas pour
autant d’un droit exclusif sur l’image de celle-ci. Il peut toutefois s’opposer a l’utilisation faite de l’image de son bien si
cela lui cause un trouble anormal.

III. Le droit de disposer du bien : l’abusus

Abusus => droit de disposer du bien matériellement et juridiquement : l’abandonner, le vendre, le détruire,
l’échanger.
Aspect positif : il peut faire des actes matériels de destruction ou de disposition.
Aspect négatif : conserver son bien, ne pas le détruire ou l’aliéner sauf dans le cas de la destruction forcée d’un
bâtiment qui menace de ruine ou destruction d’un animal dangereux.
L’abusus connait des limites importantes : droit de l’urbanisme, clauses d’inaliénabilité.

§ 10. LES CARACTERES DU DROIT DE PROPRIÉTÉ

Le droit de propriété permet à son titulaire d’avoir la maitrise de la chose. Pour cela, il présente plusieurs caractère.

I. Le caractère absolu

Article 544 : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on
n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
Le propriétaire a un droit souverain et peut se protéger des atteintes contre son bien. La seule atteinte,
même sans dommage, est réparable.
Les révolutionnaires avait fait l’apologie du droit de la propriété absolu, dans la naissance d’une société individualiste.
Peu à peu, on réalisa que le caractère absolu du droit de propriété, ne veut pas dire qu’il est illimité. Le caractère
absolu du droit de propriété est soumis à la condition de ne pas en faire un usage prohibé par la loi.
Il existe une multiplication d’interdiction, notamment dans l’intérêt des tiers ou pour des raisons d’utilité publique
(droit de l’urbanisme, droit des locataires).
Vu ses nombreuses limites, ont peut difficilement affirmer aujourd’hui qu’il est un droit absolu.

II. Le caractère exclusif

Le propriétaire du bien est le seul a être investi de droit sur la chose. Ni les tiers, ni l’Etat ne peuvent user,
jouir ou disposer de la chose si le propriétaire ne les a pas disposés à le faire.
Le propriétaire a un monopole de la chose. Il peut se défendre d’un empiètement d’autrui, même minime, sur son
terrain. Le propriétaire peut toujours se défendre contre l’empiètement d’autrui, ce n’est jamais un abus.
Ce principe ne vaut que pour la propriété individuelle et entière, lorsque la propriété est collective ou face a un
démembrement de propriété (usufruit), le caractère exclusif disparait.

III. La vocation à la perpétuité

Le droit de propriété a vocation à durer perpétuellement, même si ce n’est pas toujours le cas. Conséquences :
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> le caractère héréditaire de la propriété.
> la propriété est imprescriptible. Elle ne se perd pas par le non usage, aussi prolongé soit il. En revanche,
le propriétaire peut se heurter à la prescription acquisitive (l’usucaption) : droit né du temps qui passe et qui peut
opposer propriétaire et possesseur. Le droit de propriété peut alors s’éteindre pour le droit du possesseur.
Le non usage n’empêche pas de pouvoir réclamer la propriété mais le droit du possesseur lui peut s’y opposer.
> la propriété dure autant que la chose et ne se perd que par la destruction de la chose. L’affaire du
Trésor de la rue Mouffetard : on réclame plus de trois siècle après, la propriété d’un trésor trouvé sur un chantier.
Exception au principe : la vente à réméré. Le contrat de vente contient une clause selon laquelle le vendeur se donne le
droit de racheter la chose dans un délai de 5 ans en remboursant au l’acquéreur le prix et les frais.

§ 11. L’ETENDUE DE LA PROPRIÉTÉ SUR LES IMMEUBLES : LA PROPRIÉTÉ DU DESSUS ET DU


DESSOUS

L’article 552 alinéa 1 dispose que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ».
> Propriété du dessus: faire toute les constructions et plantations qu’il souhaite sous réserve de respecter
l’urbanisme, les servitudes foncières. Par exemple : le propriétaire du sol peut prendre les fruits tombés sur sa
propriété. L’espace aérien résiste cependant à la propriété individuelle: règles pour le passage d’avions.
> Propriété du dessous: le droit de faire creuser une cave, de construire des conduits.

§ 12. LE DROIT D’ACCESSION PAR INCORPORATION : L’INCORPORATION NATURELLE

En vertu de la règle selon laquelle « l’accessoire suit le principal » : le propriétaire du sol est aussi propriétaire de tout
ce qui vient s’unir ou s’incorporer à la chose.
Article 551 : « tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire ».
Cette incorporation peut être naturelle ou artificielle. Le propriétaire du terrain est aussi propriétaire par accession
naturelle de tout ce qui s’y incorpore ou s’y dépose naturellement, sans manœuvre ou volonté.
Ex : accroissement de terrain, alluvions, dépots de sédiments, iles, animaux sauvages qui passent ou s’installent (sauf
si ils sont attirés frauduleusement).

§ 13. LE DROIT D’ACCESSION PAR INCORPORATION : L’INCORPORATION ARTIFICIELLE

En vertu de la règle selon laquelle « l’accessoire suit le principal » : le propriétaire du sol est aussi propriétaire de tout
ce qui vient s’unir ou s’incorporer à la chose.
Article 551 : « tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire ».
Cette incorporation peut être naturelle ou artificielle. L’incorporation artificielle résulte du travail de
l’homme. Toutes les constructions faites sur un terrain sont présumés fait par le propriétaire à ses frais (art. 553).

I. Le propriétaire du terrain est celui qui a construit: dans ce cas il n’y a pas de problème.

II. Lorsqu’il n’y a pas de simultanéité entre le propriétaire du terrain et le propriétaire des matériaux
La situation est plus délicate lorsque le propriétaire a utilisé des matériaux qui appartiennent à autrui, ou lorsqu’il a
construit sur le terrain d’autrui.

A. Le propriétaire a utilisé des matériaux ou des plans qui appartiennent a autrui


Le risque est qu’il y ait un enrichissement du propriétaire au détriment d’autrui. Le propriétaire doit donc payer les
matériaux et les plans estimés à la date du paiement.
Dans tous les cas, le propriétaire des matériaux n’a pas le droit de les enlever. Le propriétaire du terrain devient
également propriétaire des constructions faites avec des matériaux qui ne lui appartenaient pas.
Que le propriétaire du terrain soit de bonne ou de mauvaise foi, il ne doit pas s’enrichir au détriment d’autrui. Mais il
y’a un véritable droit d’accession du propriétaire. Ce droit fait naitre un droit d’indemnisation au propriétaire des
matériaux. On parle de la force d’absorption du sol.

B. Le propriétaire a construit ou planté sur le terrain d’autrui


Une personne construit sur le terrain de son voisin.
En principe, le propriétaire du terrain devient propriétaire des constructions. Mais le voisin n’a peut être pas du tout
désiré cette plantation ! Il existe donc des règles spécifiques :
a) Si le constructeur est de bonne foi : si le propriétaire des matériaux est de bonne foi, s’il
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pensait construire sur son terrain, le constructeur doit être indemnisé. Si le voisin (nouveau propriétaire) veut
détruire la construction, il le fait a ses frais.
b) Si le constructeur est de mauvaise foi : les constructions ne doivent pas être conservées.
Si le voisin les garde, il doit indemniser le constructeur pour éviter l’enrichissement sans cause, et si les constructions
sont enlevées, c’est le constructeur qui paye les frais et peut aussi être condamné a verser des dommages et intérêts.

Ces règles ne s’appliquent pas aux empiétements (lorsqu’une partie seulement d’une construction est édifié sur le
terrain d’autrui). Dès qu’il y’a empiètement, il faut détruire la construction que le propriétaire soit de bonne ou de
mauvaise foi.

§ 14. LES LIMITES LÉGALES D’UTILITÉ PUBLIQUE AU DROIT DE PROPRIÉTÉ

Dès la rédaction du Code civil en 1804, l’article 544 laissait entendre que le droit de propriété pouvait être
limité : « pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et règlements ».
Le droit de l’environnement, de l’urbanisme en constituent des limites légales. On est témoin d’une multiplication
des atteintes à la propriété.
Ces différentes limites ont pour vocation de protéger l’intérêt général ou l’intérêt privé.
Les limites d’utilité publique protègent l’intérêt général. Ces limites vont faire céder l’intérêt privé devant
l’intérêt collectif. Ces limites sont réelles et elles concernent la jouissance des biens ou leur conservation.

I. Les limites à la jouissance des biens

Ces limites ont pour objet la prise en compte des intérêts économique et sociaux, au nom de l’intérêt général.
Les sources sont nombreuses et variées :
- la protection de l’environnement : subordonné les aménagements à autorisations
- préservation de l’hygiène et de la santé : restriction au droit de semer des OGM
- protection du patrimoine historique et artistique

II. Les limites à la conservation des biens

Article 545 : « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant
une juste et préalable indemnité ».
> Expropriation pour cause d’utilité publique : moyennant une juste indemnité, l’Etat et les collectivités publiques
peuvent acquérir des biens privés. Ex : construction des chemins de fer.
> Nationalisation : pour des questions de politique publique.
> Réquisition : l’autorité administrative impose certaines prestations ou l’usage de certain bien (logement vacants).
> Confiscation : à la suite de condamnation pénale ou fiscale.
> Droit de préemption : acquérir en priorité un bien qu’un propriétaire souhaite céder.

§ 15. LES LIMITES LÉGALES D’UTILITÉ PRIVÉE AU DROIT DE PROPRIÉTÉ

Dès la rédaction du Code civil en 1804, l’article 544 laissait entendre que le droit de propriété pouvait être
limité : « pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et règlements ».
Le droit de l’environnement, de l’urbanisme en constituent des limites légales. On est témoin d’une multiplication
des atteintes à la propriété.
Ces différentes limites ont pour vocation de protéger l’intérêt général ou l’intérêt privé.
Les limites d’utilité privée protègent l’intérêt des particuliers. Ces limites vont faire céder l’intérêt privé devant
d’autres intérêts que les siens.

I. Le bornage

Le bornage fixe les limites entre deux propriétés. Cette délimitation territoriale de la propriété permet de
matérialiser la séparation entre deux terrains. Les propriétaires de terrains contigües s’entendent pour reconnaitre
une limite commune de leur propriété respective.
Pas définit par le Code civil, l’avant projet de réforme considère le bornage comme une « opération ayant pour effet de
reconnaitre et « fixer les limites séparative des propriétés privées appartenant a des propriétaires différents ». Il
résulte d’une convention des parties ou du juge.
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Tout propriétaire peut contraindre son voisin au bornage de leur propriété contigüe à frais partagés sauf s’il
existe déjà une séparation naturelle. Ce n’est pas une obligation mais si l’un le demande, l’autre doit y procéder.
Le bornage est déclaratif, ce n’est pas un acte translatif de propriété. Il a un caractère définitif même s’il ne
permet pas de faire la preuve d’une propriété.

III. Les clôtures

Il s’agit de placer un obstacle matériel pour permettre la délimitation de la propriété. Facultative mais
obligatoire en milieu urbain : chacun peut contraindre son voisin à se clore.
Tout propriétaire dispose d’un droit de clore son terrain. Ce droit ne doit pas être utilisé en vue de nuire à autrui.

§ 16. LES RESTRICTIONS AU CARACTERE ABSOLU DU DROIT DE PROPRIÉTÉ

La réunion de l’usus, fructus et abusus rend le propriétaire de la chose titulaire d’un droit absolu sur son bien.
L’article 544 dispose que le propriétaire à droit de jouir et de disposer de la chose « de la manière la plus absolue ».
Cette formulation a été choisit en 1804 afin d’éviter un retour a la féodalité.
Cet article prévoit aussi que le propriétaire puisse faire un usage prohibé de son bien.
C’est pourquoi, même si le propriétaire a un droit souverain sur son bien, ce droit connait des limites.
Le Conseil constitutionnel a consacré en 1989 « des limitations a son exercice exigées au nom de l’intérêt général ».
Aujourd’hui, il existe une multitude d’interdictions, restreignant le caractère absolu du droit de la propriété, et certains
parlent du « décès du droit de propriété ».
Les restrictions légales ou réglementaires peuvent être apportées dans un but d’intérêt général (servitude,
expropriation) ou dans l’intérêt des tiers (droit de passage). Le propriétaire du fonds servant ne pouvant empêcher ce
passage, n’a plus un droit absolu.
Certaines restrictions peuvent aussi résulter d’un accord entre le propriétaire et les tiers (contrat de prêt, servitudes
conventionnelles).
A coté de ces restrictions, ont été développée deux théories qui limitent l’exercice du droit de propriété dans l’intérêt
des tiers et des voisins spécifiquement : la théorie de l’abus de droit et celle du trouble anormal du voisinage.

§ 17. LES LIMITES AU DROIT DE PROPRIETÉ ET LA THÉORIE DE L’ABUS DE DROIT

La réunion de l’usus, fructus et abusus rend le propriétaire de la chose titulaire d’un droit absolu sur son bien.
L’article 544 dispose que le propriétaire a droit de jouir et de disposer de la chose « de la manière la plus absolue ».
Cette formulation a été choisit en 1804 afin d’éviter un retour a la féodalité. Cet article prévoit aussi que le propriétaire
puisse faire un usage prohibé de son bien.
C’est pourquoi, même si le propriétaire a un droit souverain sur son bien, ce droit connait des limites.

Création prétorienne, la théorie de l’abus de droit constitue une limite de plus au droit de propriété.
Selon le doyen Carbonnier, l’exercice d’un droit n’est pas permis et constitue une faute quand il est exercé
dans le seul but de nuire. On peut exercer son droit de façon fautive : on doit alors réparer le dommage causé.
Malgré le débat doctrinal sur le bien fondé de cette théorie, la jurisprudence a reconnut cette théorie depuis bien
longtemps.
> CA Colmar, 2 mai 1855 : un voisin qui construit sur son toit une fausse cheminée pour enlever la presque
totalité du jour a son voisin fut sanctionné.
> 1915, Arret Clément Bayard : Mr Bayard construisait des ballons dirigeables dans son hangar. Pour les
faire décoller, il était obligé de faire passer ses ballons sur le terrain de son voisin. Celui-ci a fait construire des pics
acérés sur son terrain. La Cour de cassation a condamné le voisin qui a utilisé son droit de propriété dans l’unique but
de nuire à un tiers.
> Rideau de fougère qu’on fait pousser devant une fenetre.
> Arret du 20 janviers 1964 : l’exercice du droit de propriété qui a pour limite la satisfaction d’un intérêt
sérieux et légitime ne saurait justifier un acte malveillant.
Il existe donc deux conditions cumulative pour qu’un acte soit constitutif d’abus de droit :
1. Une intention de nuire : malveillance. On déduit l’intention du caractère nuisible de l’acte et de son absence d’utilité
pour le propriétaire.
2. L’usage de son droit sans utilité : un détournement de la finalité absence d’intérêt légitime et sérieux.
Avant projet de réforme : « nul ne peut exercer son droit de propriété dans le but de nuire à autrui ».

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§ 18. LES LIMITES AU DROIT DE PROPRIÉTÉ ET LA THÉORIE DES TROUBLES ANORMAUX DU
VOISINAGE

La réunion de l’usus, fructus et abusus rend le propriétaire de la chose titulaire d’un droit absolu sur son bien.
L’article 544 dispose que le propriétaire à droit de jouir et de disposer de la chose « de la manière la plus absolue ».
Cette formulation a été choisit en 1804 afin d’éviter un retour a la féodalité. Cet article prévoit aussi que le propriétaire
puisse faire un usage prohibé de son bien.
C’est pourquoi, même si le propriétaire a un droit souverain sur son bien, ce droit connait des limites.

Création prétorienne, la théorie des troubles anormaux du voisinage constitue une limite de plus au droit de propriété.
Cette théorie ne concerne que les rapports de voisinage. On ne fait pas un usage abusif de son droit mais un
usage excessif de son droit en pratiquant une activité licite et meme utile. L’acte n’est pas forcement fautif
ou dénué d’intérêt. La théorie de l’abus de droit ne joue plus, il a donc fallu adopter une nouvelle théorie.

I. Les fondements de la théorie des troubles anormaux du voisinage

Cette théorie a connut un développement considérable.


Au départ, ces troubles étaient appréhendés sous l’angle de l’article 1382, la responsabilité délictuelle.
Suite à deux arrêts de principe en 1961 il fut décidé que « tout voisin est tenu de subir les inconvénients normaux de
voisinage ». En revanche, le voisin est en droit de demander réparation dès lors que les inconvénients excèdent
cette limite, quand le trouble est considéré comme « anormal ».
L’exigence d’une faute aurait ruiné cette théorie, elle est donc fondé sur un PGD depuis 1986.

Indépendante du droit commun de la responsabilité civile, son fondement laisse perplexe : théorie du risque ?
obligation légale de voisinage ? théorie de la garantie ?
Avant projet « nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ».

II. L’évaluation des caractères des troubles anormaux


Pour qu’un trouble soit considéré comme anormal, il est nécessaire de remplir deux critères cumulatifs :

A. Trouble causé aux voisins : la théorie ne concerne que les rapports de voisinage. Cependant le
périmètre du voisinage est appréhendé largement.
- Elle s’applique au voisinage immédiat mais aussi plus éloigné si le trouble est certain.
- La qualité de l’auteur du trouble est indifférente : propriétaire, locataire.
- La qualité de la victime du trouble est indifférente : propriétaire, locataire, simple occupant. La victime peut être
directe ou indirecte.

B. Trouble anormal : il faut définir l’anormalité car n’importe quelle nuisance ne suffit pas
forcement, on doit pouvoir supporter certaines choses. Le trouble doit dépasser un certain seuil. Les juges du fond
on un pouvoir souverain pour apprécier le caractère anormale du trouble, en prenant en compte les circonstances. Il
existe deux critères :
- Fréquence : une répétition. Le trouble doit etre durable, persistant.
- Gravité : le trouble doit etre suffisamment grave en tenant compte des circonstances de temps et de lieu (ville,
campagne ?).
La jurisprudence est abondante est se développe un droit au repos, à l’esthétique environnemental, impératif de
protection du paysage…

III. La sanction du trouble anormal du voisinage

A. Modalités de réparation
> Réparation en nature : faire cesser les activités qui dépassent le seuil de tolérance.
> Réparation par équivalent : en argent. Les juges octroient à la victime des dommages et intérêts.
B. Cause d’exonération
> Force majeure.
> La préoccupation : si le voisin est venu s’installer à coté de la source de trouble en connaissance de cause, le
trouble n’est pas considéré comme anormal.

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§ 19. L’ACQUISITION DE LA PROPRIÉTÉ PAR OCCUPATION

Le Code civil consacre le livre III aux différentes manières d’acquérir la propriété.
L’occupation est un moyen d’acquérir une chose en prenant volontairement et matériellement possession de la chose.
Elle consiste en l’appréhension volontaire de biens mobiliers corporels n’ayant pas de propriétaire ou de possesseur en
vue de leur appropriation.
Le régime de l’acquisition de la propriété par occupation diffère si la chose est sans possesseur (I) ou sans maitre (II).

I. L’acquisition des choses sans possesseurs


=> choses ayant eu un possesseur qui n’existe plus ou qui en a perdu la possession.

A. Les trésors
Définition : bien meuble, caché ou enfouie, auquel personne ne peut justifier sa propriété (art. 716).
Si le trésor est découvert par le propriétaire du fonds, il lui appartient.
Si le trésor est découvert sur le fonds d’un tiers :
> Si la découverte est le fruit d’un hasard on partage le gain entre le mec qui a découvert et le propriétaire.
> Si la découverte résulte de fouille intentionnelles : si le propriétaire y a consentie, il y’a partage par moitié,
autrement il n’y a rien pour celui qui a découvert.
Si le trésor est un vestige l’Etat peut revendiquer la trouvaille, moyennant une indemnité au trouveur et au
propriétaire.

B. Les épaves
Définition : bien mobilier abandonné par son propriétaire qui demeure inconnu.
> Maritime : une publicité est organisée pour tenter de retrouver le propriétaire. Au bout de trois mois, l’épave est
vendue par l’administration au bénéfice du trésor. Le trouveur n’a droit qu’a une faible indemnisation.
> Fluviale : vendues par l’Etat un mois après leur découverte si le propriétaire ne se manifeste pas.
> Terrestre : prescription trentenaire si le possesseur est de mauvaise foi.

II. L’acquisition des choses sans maitres


Toutes les choses sans maitres ne sont pas susceptibles d’appropriation par occupation. Seuls les meubles vacants
peuvent faire l’objet d’une occupation.

A. Les choses communes


Elles ne sont pas en principes susceptibles d’appropriation privée. Elles n’appartiennent a personne mais leur usage
est commun a tous. Elles sont appropriable par occupation que dans des conditions et des quantités précises
permettant de ne pas gêner l’usage de tous.

B. Res nulluis : choses sans propriétaire mais appropriables


Les produits de la chasse ou de la pèche appartiennent a ceux qui les ont capturé.

C. Res derelictae : choses abandonnées


Il s’agit de choses volontairement abandonnées par leur propriétaire et non pas perdus. Cet abandon suppose une
intention et un acte matériel de dessaisissement.
La première personne qui s’empare de la chose abandonné devient propriétaire de la chose par occupation.

§ 20. L’ACQUISITION DE LA PROPRIÉTÉ PAR UN ACTE JURIDIQUE

Le Code civil a consacré le livre III aux différentes manières d’acquérir la propriété.
Un acte juridique est une convention entre deux parties qui peut produire des effets de droits, et qui peut avoir pour
conséquence l’acquisition de la propriété (vente, donation). Deux règles principales doivent être appliqués :
> nemo plus juris : « on ne peut accorder plus de droits qu’on n’en a soi même ».
> solo consensus : il y’a transfert de la chose dès l’échange des consentements.

I. Nemo plus juris

A. Le principe
On ne peut accorder plus de droits qu’on n’en a soi même. On ne peut pas vendre des choses inaliénables (sauf en cas
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de clause d’inaliénabilité). Ex : on consent une donation sous condition que son enfant transmette aussi aux petits
enfants. Le bien est grevé par cette obligation, il est impossible de transférer la propriété.

B. Exception : la théorie de la propriété apparente


Une personne fait croire qu’elle est propriétaire d’un bien et le vend à un tiers. Le véritable propriétaire revendique
ensuite la propriété de son bien. Qui aura la propriété du bien ?
Selon l’adage « l’erreur commune fait le droit » le tiers acheteur dispose d’un véritable droit de propriété sur la chose,
a l’encontre du propriétaire originel. Il faut néanmoins réunir certaines conditions :
> l’acquéreur doit etre de bonne foi : la bonne foi est présumé, le propriétaire originel devra démontrer le contraire.
> l’erreur doit etre commune et invincible : croyance générale et légitime que le vendeur était le véritable
propriétaire du bien.

II. Solo consensus

A. Le principe
Instantanéité : par le seul accord de volonté, il y’a transfert automatique et immédiat de la propriété.
Avant, il y’avait des formalités à accomplir. Aujourd’hui, avec le consensualisme, dès que les parties ont convenu de la
chose et du prix, la vente est parfaite.
Inconvénient : Les risques sont transférés en même temps que la propriété. En effet, c’est l’acheteur qui supporte le
risque en cas de préjudice causé a la chose.

B. Les limites du principe


a) Dans les rapports entre les parties
- Limite qui découle de la nature du bien : quand la vente porte sur une chose fongible, interchangeable, la vente
n’est plus immédiate, elle est retardé a l’individualisation du bien.
- Limite qui découle de la volonté des parties : il est possible de prévoir des clauses qui retardent le transfert de
propriété : clauses de réitération (signature) ou de réserve de propriété.
b) Avec les tiers au contrat
Il est parfois nécessaire d’informer les tiers de la transmission de la propriété.
En matière immobilière : obligation de publicité foncière : la vente est opposable au tiers qu’après la publicité.
En matière mobilière : aucune formalité.

§ 21. LES CONCEPTIONS DU TRANSFERT DE PROPRIETE

Selon une première conception, l’acquisition de la propriété se réalise entre un propriétaire et un acheteur qui acquiert
le bien à titre onéreux (ventre) ou gratuit (donation). Autrement dit, entre un auteur (qui disposait d’un droit de
propriété sur la chose) et un ayant droit (qui acquiert un droit de propriété).
Notre droit distingue entre l’acquisition dérivée (=> acquérir un droit d’une autre personne) de l’acquisition originaire
(=> acquérir un droit de propriété « neuf », qui n’a pas été transmis par un précédent propriétaire).
L’acquisition originaire est concevable à propos de choses non appropriées, mais aussi à la possession matérielle d’une
chose qui est pourtant appropriée (l’usucapion). Cela suppose que certaines conditions soient réunies car on ne saurait
faire prévaloir un rapport de fait (possession) a un rapport de droit (propriété).
Art 711 : « la propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation et par l’effet des obligations ».

I. La thèse classique et son corrélatif némo plus juris

A. Le principe
Selon Planiol, c’est le droit de propriété qui se transmet. Cela explique le caractère perpétuel du droit de propriété : il
transite de patrimoine en patrimoine au gré des actes translatifs.
On se fonde sur cette théorie pour expliquer qu’un propriétaire ne peut céder plus de droit qu’il n’en a.
Cette conception classique du transfert de la propriété est en adéquation avec la conception du patrimoine.

B. Critiques
> C’est une répétition : ou bien l’auteur du transfert est propriétaire et donc il peut transférer ce dont il est propriétaire
ou bien il ne l’est pas, et l’adage ne permet pas de répondre à l’efficacité du transfert.
Cette efficacité suppose que l’auteur du transfert ait le pouvoir d’effectuer ce transfert, quand bien même il ne serait
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pas propriétaire : et n’aurait donc pas de droit sur la chose.
> Il arrive que l’auteur de l’acte translatif transmette plus que ce qu’il avait : c’est le cas des servitudes grevant la chose.

II. La conception alternative du transfert de la chose

A. Le principe
Le transfert opère une extinction d’un droit de propriété et la création concomitante d’un nouveau droit. La chose est
transmise dans l’état juridique dans lequel elle se trouvait avant la transmission (du point de vue des avantages et des
restrictions grevant la chose). Cela explique comment certains droits et actions sont attachés à la chose.

B. Limites
Cette vision du transfert rend plus délicate l’affirmation selon laquelle le droit de propriété serait perpétuel puisqu’il
s’éteint pour renaitre lors de chaque transfert.
La jurisprudence n’admet pas totalement la règle selon laquelle les accessoires de la chose se transmettraient avec la
chose. En vertu de l’effet relatif des contrats, les obligations ne sont pas attachées à la chose. La chose n’est donc pas
transmise dans l’état ou elle se trouvait.

Cette théorie repose sur une conception du droit de propriété comme une relation personnelle. Ce qui définit le droit
de propriété c’est la relation d’exclusivité entre l’homme et l’objet de son droit de propriété.
Droit de propriété => le lien qu’entretient la personne avec l’ensemble des éléments de son patrimoine. La propriété
est une émanation de la personne. C’est une prérogative fondamentale, inhérente à son titulaire, on ne peut pas s’en
déposséder. Cette relation entre l’homme et les droits ne saurait se transmettre, seule la chose peut être transmise.

§ 22. LES ÉLÉMENTS CONSTITUTIFS DE LA POSSESSION

Possession => relation de fait entre une personne et une chose. Propriété => relation de droit.
Il y’a des débats en doctrine sur la définition de la possession.
- Planiol et Ripert : la possession est un état de fait qui consiste a détenir une chose de façon exclusive et accomplir
les mêmes actes qui on en était propriétaire.
- Doyen Carbonnier : la possession est une maitrise de fait, c’est un pouvoir physique exercé sur une chose, que ce
pouvoir coïncide ou pas avec la propriété.
Une définition précise est difficile a trouver. C’est l’exercice paisible, non équivoque d’un droit par celui qui, alors
même qu’il n’en serait pas titulaire, se comporte en fait et en intention comme s’il l’était.
Quels sont les éléments constitutifs de la possession ?

I. Un élément matériel : le corpus


Cet élément est objectif. Il s’agit de la détention ou de la jouissance d’un bien ou d’un droit. C’est l’exercice de
fait des prérogatives. C’est la maitrise de la chose : le fait de se comporter comme le propriétaire, l’exercer l’usus, le
fructus et l’absus de la chose. La Cour de cassation impose de relever l’existence d’actes matériels de possession.

II. Un élément psychologique : l’animus


Cet élément est subjectif, intellectuel. C’est le fait de se comporter et de s’affirmer comme le maitre du bien.
> Théorie subjective (Savigny) : l’élément souverain et déterminant de la possession est l’animus. Il faut s’affirmer
comme le propriétaire du bien.
> Théorie objective (Ihering) : faisant abstraction de l’intention, la possession se réduit aux seuls actes matériels sans
prendre en compte la volonté du possesseur. Il existe toujours une volonté d’exercer un droit mais elle est secondaire.
Aujourd’hui on retient l’exigence d’un élément psychologique et l’intention de se conduire en vrai propriétaire.
L’animus est difficile a prouver. Certaines présomptions simples permettent de présumer qu’on agit comme
propriétaire. On est présumé posséder pour soi et à titre de propriétaire.
Il y’a détention précaire lorsqu’on a le corpus et pas l’animus.

§ 23. LES QUALITÉS DE LA POSSESSION UTILE

Possession => relation de fait entre une personne et une chose. Propriété => relation de droit.
Le corpus et l’animus sont deux éléments constitutifs de la possession. Pour produire les effets juridiques de la
possession, détenir le corpus et l’animus ne suffisent pas a eux seuls.
Article 2261 : « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non
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équivoque et à titre de propriétaire ».
Lorsqu’un de ces caractères fait défaut, on dit qu’il y’a vice dans la possession. La possession n’est plus utile et ne peut
plus produire d’effet de droit.
Seul la réunion de ces conditions permet de qualifié la possession d’utile et peut produire tous les droits afférents.

I. Continu
Le possesseur doit accomplir les actes matériels de possession sans intervalle anormales. La Cour de
cassation juge que la possession est continue quand il n’y a pas d’intervalle anormal, elle apprécie in concerto, au cas
par cas. En l’absence de possession continue, il y’a un vice de discontinuité.

II. Paisible
La possession doit être exempte de violence matérielle ou morale. Elle doit avoir été acquise de façon légitime.
Les actes de violence ne peuvent fonder une possession utile. La violence est apprécié lors de l’entrée en possession
mais aussi au cours de la possession.

III. Publique
La possession ne peut être clandestine. Elle doit être ostensible, extériorisé, manifestée aux yeux de tous par des
actes apparents. Chacun peut se rendre compte que la maitrise apparente existe. Le possesseur ne doit pas dissimuler
sa possession à l’égard de ceux qui sont censé la connaitre. Dans le cas contraire il y’a un vice de clandestinité. Ce
vice est temporaire, il cesse lorsque la possession devient publique.

IV. Non équivoque


Le comportement du possesseur doit manifester clairement son intention de se conduire en propriétaire.

24. POSSESSION ET USUCAPTION : L’ACQUISITION DE LA PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE

La possession est un pouvoir de fait sur une chose. Ce pouvoir de fait est susceptible de se transformer en
véritable pouvoir de droit lorsque la possession est utile.
En effet, si la possession est utile et qu’elle remplit certaines conditions, elle peut avoir deux conséquences :
> acquisition de la propriété par prescription : c’est l’effet majeur de la possession. Le possesseur utile devient
propriétaire de la chose après l’écoulement d’un certain délai.
> la protection possessoire : par l’octroi d’actions en justice spécifiques.

Usucapion => prescription acquisitive immobilière. C’est l’acquisition de la propriété immobilière par possession.
La possession prolongée d’un immeuble peut aboutir d’un pouvoir de fait a un pouvoir de droit. L’usucapion est un
mode d’acquisition de la propriété.
C’est le possesseur lui-même qui doit invoquer en justice l’usucapion, comme demandeur ou défendeur. Les juges ne
peuvent l’appliquer d’eux-mêmes.
Fondement : sanctionner les propriétaires négligeant ou faire prévaloir la paix sociale en privilégiant le véritable
maitre de la chose.

I. Les conditions de l’usucapion


> Possession utile et non vicié.
> Ecoulement d’un délai : la prescription de droit commun est de 30 ans (invoqué par tout possesseur, même
de mauvaise foi comme un voleur) et abrégé de 10 ans (bonne foi, par juste titre). Le titre doit être réel, il ne doit pas
s’agir d’un titre qui n’existe que dans l’imagination de son auteur.

Les règles communes aux deux prescriptions : il faut qu’il y’ait un immeuble et possesseur.
- Le délai commence a courir a compter du jour de l’entrée en possession.
- La jonction des possessions : celui qui prétend prescrire peut ajouter à son propre temps de prescription le temps
pendant lequel son auteur a lui-même possédé (ex : une personne détient un immeuble deurant 5 ans, après son décès
son héritier pourra additionner les temps de possession et prescrire).
- Certains incidents peuvent affecter le délai et causer l’interruption ou la suspension de la prescription.
Cause d’interruption du délai : naturelle (=> lorsque la jouissance est empêchée volontairement ou non), ou civile (=>
demande en justice, reconnaissance par le possesseur du droit du propriétaire).

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II. Les effets de l’usucapion

A. Effet principal
Acquisition de la propriété de l’immeuble. Le possesseur ayant réunit les conditions nécessaire va devenir
propriétaire de l’immeuble. Il devient titulaire du droit immobilier principal. Le possesseur doit revendiquer
l’usucapion par une action en justice ou en défense en justice.
Les effets de l’usucapion sont alors opposable a tous, même sans publicité, car l’usucapion provient de la loi et non pas
d’une convention. La propriété est acquise de façon rétroactive : le possesseur est propriétaire depuis le premier jour
de la possession et cela valide tous les actes pris.
B. Effet secondaire
Acquisition des fruits de l’immeuble. Meme si le possesseur ne devient pas propriétaire, il peut acquérir les
fruits. Le possesseur de bonne foi peut conserver les fruits même si il devra rendre le bien. S’il est de mauvaise foi il
devra rendre les fruits.

§ 25. L’ACQUISITION DE LA PROPRIÉTÉ MOBILIÈRE PAR LA POSSESSION

La possession est un pouvoir de fait sur une chose. Ce pouvoir de fait est susceptible de se transformer en
véritable pouvoir de droit lorsque la possession est utile.
Article 2276-1 : « en fait de meuble, la possession vaut titre ». Cet article peut être invoqué comme mode de preuve
d’existence d’un titre régulier de propriété. Ce texte a deux effets:

I. La fonction probatoire
L’article 2276-1 peut etre invoqué comme règle de preuve : elle pose une présomption légale de propriété.
Lorsque le possesseur a acquit le meuble du véritable propriétaire (a domino) : le possesseur est présumé avoir un titre
régulier. Du simple fait de la possession utile, il est réputé être le propriétaire.
Cette présomption est simple, la preuve du contraire peut être apportée par tous moyens.

II. La fonction acquisitive


Lorsque le possesseur n’a pas acquit le bien du véritable propriétaire, il ne devrait pas être reconnut comme
propriétaire. Cependant, il pourra a priori invoquer la possession utile si :
> nature du bien : objet corporel, non immatriculé, susceptible de possession.
> Possession : véritable et non détention précaire. Le possesseur doit être de bonne foi.
> Possession utile : mais le caractère de continuité est inopérant.
Mais il y’a 2 exceptions a ce principe :
> Mauvaise foi : l’acquisition immédiate de la propriété mobilière par possession ne peut pas jouer si le possesseur
est de mauvaise foi. Ex : j’ai acquis un meuble en sachant qu’il a été volé. L’action en revendication du propriétaire est
ouverte durant 30 ans.
> Le vol ou la perte d’un meuble : celui qui a perdu ou auquel il a été volé une chose peut la revendiquer pendant 3
ans à compter du vol ou de la perte. Dépossession involontaire.

§ 26. LES ACTIONS POSSESSOIRES

Art. 2278 : « la possession est protégée contre le trouble qui l’affecte ou la menace ».
Les actions possessoires sont des actions en justice qui ont pour objet de permettre à un possesseur de
faire respecter son droit. Ces actions permettent de faire réintégrer ou maintenir une possession troublée.
Etant donné que la possession peut avoir un effet acquisitif de propriété, il est nécessaire de mettre en place une
protection juridique contre les troubles de la possession.
Avantage : ce sont des moyens d’action rapides et efficaces contre ceux qui troublent la jouissance de son bien sans que
le propriétaire ait besoin de faire la preuve de son droit de propriété.

I. Les règles communes aux actions possessoires

A. Les biens protégés: la protection possessoire ne peut bénéficier qu’aux immeubles.


B. Les bénéficiaires: possesseurs, détenteurs précaire, ceux qui exercent un droit sur un immeuble.
C. Les conditions d’exercice des actions possessoires:
Il faut une possession ou détention paisible, et un trouble de possession. Le trouble et tout acte qui rend l’exercice de la
possession difficile ou impossible. Ce trouble doit émaner d’un tiers et consister dans un acte volontaire qui implique
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la contestation de la qualité de possesseur (Cour de cassation le 11 janvier 1910).
La victime d’un trouble a le choix entre les actions possessoire et le référé.

II. Les différentes catégories d’actions possessoires (variable en fonction du trouble subis)

A. La complainte : action de droit commun.


> Tout trouble actuel qui n’entre pas dans le champ des autres actions.
> Ouverte pour un trouble de fait (travaux sur le fond d’autrui) ou de droit (sommation de payer des loyers adressée
au possesseur).
> La possession doit avoir été utile et paisible (au moins un an).
> Le juge fait cesser le trouble : il prononce une maintenue possessoire, il peut aussi ordonner une remise en l’état
antérieur ou le versement de dommage et intérêt.
B. Dénonciation d’une nouvelle œuvre
Action possessoire ayant pour vocation d’empêcher la réalisation d’un trouble futur menaçant la possession. Ex : faire
cesser les travaux du voisin sur son fonds. Exercée à titre préventif, il est nécessaire d’avoir une possession utile et
paisible.
C. Action en réintégration
Action visant à protéger le possesseur contre les troubles les plus graves de dépossession opérées par un acte agressif
(voie de fait, usurpation violente). La possession utile et paisible au moment de la voie de fait mais la durée d’un an
n’est pas nécessaire.

III. La procédure des actions possessoires

A. Tribunal compétent : l’examen des actions possessoires est de la compétence exclusive du TGI du
ressort de l’immeuble.
B. Les titulaires de l’action : les actions possessoire sont ouvertes aux :
> Possesseurs : qu’ils soient de bonne ou de mauvaise foi.
> Détenteurs précaires (locataire) : mais ils ne peuvent pas utiliser ces actions contre la personne de qui ils
tiennent leur droits.
C. Le délai de l’action : dans l’année du trouble subi à partir du jour de la réalisation des actes de troubles
ou de risque de trouble. Si on attend plus d’un an pour agir, c’est que le trouble en question n’est pas si grave.
D. Le non cumul du possessoire et du pétitoire : la possession est protégée « sans avoir égard au fond
du droit » contre le trouble qui l’affecte ou la menace. On ne peut donc pas cumuler une action en
revendication (pétitoire) avec une action possessoire.
L’action pétitoire est relative à la propriété, au fond du droit, contrairement a l’action possessoire qui protège la
possession. Le juge ne peut se prononcer directement ou indirectement sur le fond du droit.

IV. Les sanctions prononcés par le juge


Après la reconnaissance d’une possession troublée, le juge la sanctionne.
> Complainte : maintenue possessoire pour faire cesser le trouble, suppression des travaux accomplis, DI si
préjudice.
> Dénonciation d’une nouvelle œuvre : interruption des travaux commencés.
> Action en réintégration : remettre la possession dans l’état ou elle se trouvait avant la voie de fait.
Les actions possessoires n’ont qu’un faible impact, et le plus souvent, c’est le référé qui est utilisé. L’avant projet de
réforme propose d’annuler les actions possessoires.
§ 27. L’ACTION EN REVENDICATION DE LA PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE

Une personne qui prétend à la propriété d’un bien dispose de deux catégories d’action : l’action possessoire et l’action
en revendication de la propriété. Action visant à défendre sa propriété contre un tiers qui refuse la
restitution d’un bien.
L’action pétitoire en revendication a pour but de faire reconnaitre sa propriété et de récupérer le bien.
Cette action n’est ouverte qu’au titulaire du droit. Une personne réclame d’une autre une chose dont elle prétend être
le véritable propriétaire.

I. Revendication de la propriété mobilière


Rarement utilisé car « en fait de meuble, la possession vaut titre ».
Cette action peut exercée que si la possession est viciée, ou face a un détenteur précaire, un détenteur de mauvaise foi
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ou si le meuble a été perdu ou volé. Action imprescriptible (sauf si le meuble à été volé, 3 ans).

II. Revendication de la propriété immobilière

A. La mise en œuvre de l’action


Rarement intenté car difficile au niveau de la preuve.
Situation : conflit entre le propriétaire d’un immeuble et détenteur actuel. Le demandeur doit prouver sa
propriété mais le propriétaire préfère généralement exercer une action possessoire lorsqu’il a été évincé de sa
possession. Le TGI est exclusivement compétent. Cette action est imprescriptible, mais au bout de 30 ans =>
usucapion éteint l’action.

B. Les effets de l’action


a) Effet principal : le demandeur est déclaré propriétaire du bien par le jugement.
b) Restitution de l’immeuble : peut être difficile car le propriétaire doit récupérer son bien libre de
toute charge et servitude.
c) Les prestations dues entre les parties
 Les prestations dues au propriétaire revendiquant :
> les produits de l’immeuble (altèrent la substance du bien) doivent être rendus avec l’immeuble, que le
possesseur ait été de bonne foi ou de mauvaise foi.
> les fruits de l’immeuble : pas restitué si le possesseur est de bonne foi (présomption simple).
> quand la valeur du bien a été détérioré : le possesseur de bonne foi n’a pas à indemniser les
détériorations, contrairement au possesseur de mauvaise foi qui doit les indemnisé quelques soit leur origines.
 Les prestations dues au possesseur :
Le possesseur, ayant cru être le propriétaire de l’immeuble, a fait des dépense pour son amélioration (« impenses »).
Il existe plusieurs types d’impenses, indifférentes a la bonne ou mauvaise foi du possesseur.
> Impenses nécessaire : dépenses indispensable à la conservation du bien (ex : réparation de la toiture).
Elles doivent etre totalement remboursées sauf entretien courant.
> Impenses utiles : dépenses qui, sans etre nécessaire, ont contribué a améliorer l’immeuble grace a une
plus value (ex : installer un ascenseur). Donne lui au remboursement limité à la valeur ajouté.
> Impenses somptuaires ou voluptuaires : satisfaire les gouts personnels du possesseur évincé.
Enjolivement sans forcement de plus value. Aucun remboursement mais il peut récupérer ses objets si cela n’entraine
pas un dégradation de l’immeuble.
Si le compte entre ces dépenses est débiteur pour le possesseur, il doit restituer l’immeuble et les sommes dues.
S’il est créditeur, il bénéficie alors d’un droit de rétention, il n’a pas a restitué l’immeuble tant que la dette n’est pas
réglée.

§ 28. LA NOTION DE COPROPRIÉTÉ DES IMMEUBLES

En principe, la propriété est un droit individuel et exclusif. Mais depuis 1804, la propriété collective s’est beaucoup
développé et donna lieu a des formes variés de propriété non individuelle.
Il ne faut pas confondre la propriété collective avec le démembrement de la propriété dans lequel les éléments
constitutifs de la propriété sont répartis entre plusieurs personnes.
La copropriété des immeubles est une forme de propriété collective. Une chose est attribuée à plusieurs
personnes simultanément.
L’habitat a longtemps été individuel. Les rédacteurs du Code civil de 1804 n’ont consacré qu’un seul article qui parlait
des immeubles découpés par étages.
De nombreuses réformes ont mis en place un système nécessaire aux règlements des litiges issue de la vie commune
dans le meme immeuble. Les dernières réformes sont la loi SRU et la loi du 13 juillet 2006 (la loi ENL : engagement
national pour le logement). Ces lois viennent modifier la copropriété.

La copropriété est un mode d’appropriation collective des immeubles, qui sont divisés pas étages ou
par appartement. Chaque propriétaire est titulaire d’un lot avec partie privative et quote part dan les
parties communes.

Chaque copropriétaire est donc copropriétaire indivis des parties communes de l’immeuble et propriétaire individuel
des parties privatives. C’est un mélange de propriété individuelle et de propriété collective.
Il existe deux théorie tendant a cerner la nature juridique de la copropriété :
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> Dualiste : distinction entre les parties commune et privative. La copropriété est une juxtaposition entre l’indivision
(pour les parties communes) et la propriété individuelle (pour les parties privative). Cette approche est celle de la loi et
de la jurisprudence.
> Unitaire : l’analyse de la copropriété est unitaire. L’immeuble est dans son intégralité une propriété collective et
que simplement on a un droit exclusif de jouissance et de disposition de son lot.

§ 29. LA NOTION DE SERVITUDE : ELEMENTS CONSTITUTIFS ET CARACTERES

Le droit de propriété est divisible. Ses éléments constitutifs (usus, fructus, abusus) peuvent être répartis entre
plusieurs personnes différentes.
Les servitudes et l’usufruit sont deux caractéristiques de la propriété démembrée.
Une servitude est une charge imposée sur un héritage (terrain, fonds) pour l’utilité d’un héritage
appartenant a un autre propriétaire.
La servitude est un démembrement du droit de propriété car plusieurs personnes détiennent des droits sur un même
bien. La servitude pèse forcement sur un immeuble et est nécessairement foncière. Elle affecte le fonds servant au
service du fonds dominant de façon perpétuel.
Ex : un terrain qui n’a pas accès à la voie publique bénéficie d’un droit de passage dans des conditions définies.

I. Les éléments constitutifs de la servitude: conditions cumulative.

A. L’existence de deux ou plusieurs fonds: il doit s’agir que d’immeuble par nature : terrain
non bâtis et bâtiments. Une servitude peut affecter une copropriété.
B. L’existence de propriétaire différents: on ne peut avoir de servitude sur sa propre chose, les
immeubles doivent appartenir a des propriétaire différents.
C. Une charge pesant sur un fonds au profit d’un autre fonds
a)Une charge qui pèse sur le fonds servant : la charge est attaché a l’immeuble et non
pas a la personne. La servitude ne crée pas d’obligations personnelles.
- Le propriétaire d’un fonds servant réduit ses droits et transfert certaines prérogatives au propriétaire du fonds
dominant. Ex : servitude de passage.
- On ne peut pas empiéter sur le terrain d’autrui pour l’exercice de la servitude.
- Le propriétaire du fonds servant ne peut constituer un droit qui lui interdit toute jouissance de sa propriété.
- La servitude se transmet de plein droit et de manière indissociable avec le fonds et s’impose aux propriétaires
successifs du fonds.
b) Une charge profitant au fonds dominant : la servitude doit profiter au fonds et pas à
la personne. L’interprétation de l’utilité varie en fonction de la nature de la servitude.

II. Les caractères de la servitude

A. Immobilier: que pour les immeubles par nature.


B. Caractère inséparable: la servitude est un accessoire indissociable du fond dominant et elle ne
peut être saisie indépendamment du fonds.
C. La servitude a une vocation à la perpétuité: Limite : possibilité d’une servitude temporaire
par contrat, la servitude s’éteint au bout de 30 ans.
D. Indivisible: la servitude profite au fonds dominant dans son entier et pèse sur le fonds servant
dans son entier (si les fonds sont divisés, la servitude porte sur toutes les parties du fonds divisé).

§ 30. LES DIFFÉRENTES CATÉGORIES DE SERVITUDE

Une servitude est une charge imposée à un terrain pour l’utilité d’un héritage appartenant a un autre propriétaire.
La servitude est un démembrement du droit de propriété car plusieurs personnes détiennent des droits sur un
même bien.
Il existe de très nombreuses servitudes, elles sont classées selon leurs sources (I) et selon leur mode d’exercice (II).

I. La classification des servitudes selon leurs sources


L’article 639 du Code civil distingue trois sources de servitude.

A. Servitudes naturelle: dérive de la situation naturelle des lieux. Ces servitudes sont liées à la
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configuration des lieux. Si le terrain est en pente, on peut faire écouler les eaux sur le terrain inférieur (servant).

B. Servitudes imposées par la loi:


a) Servitude d’utilité publique : liées à l’urbanisation, au développement des moyens de
communication, des loisirs, de la protection de l’environnement, prévention de risques naturels etc.
b) Servitude d’utilité privé : pour favoriser les relations de voisinage : distance a respecter pour les
plantations, vues sur la propriété du voisin, égout des toits, servitude de passage pour cause d’enclave.

C. Servitudes conventionnelles: les propriétaires sont libres de consentir et créer des servitudes par
contrat si elles pèsent bien sur le fond. Ex : droit de réparer le mur mitoyen.

D. Servitudes créées par le juge: le juge peut créer des servitudes de cour commune qui interdisent de
bâtir. Le juge peut obliger le propriétaire du fonds servant à ne pas construire ou à ne pas dépasser une certaine
hauteur.

II. La classification des servitudes selon leur mode d’exercice

A. Servitudes continues ou discontinues


Continue : dont l’usage est continuel sans intervention de l’homme (servitude de vues ou d’écoulement des eaux).
Discontinue : on besoin du fait de l’homme pour etre exercées (servitudes de passage).

B. Servitudes apparentes ou non apparentes


Apparentes : elles s’annoncent par des ouvrages extérieurs.
Non apparentes : pas de signe extérieur de l’existence (prohibition de bâtir sur un fond).
Ces deux classifications sont combinables : une servitude de vue est continue et apparente.

C. Servitude positives ou négatives


Distinction non prévues par le code mais utilisé en doctrine et en jurisprudence.
Positive : droit d’accomplir des actes empiétant sur le fonds d’autrui. Le propriétaire du fonds dominant peut agir sur
le fonds servant en effectuant par exemple un passage.
Négative : impose seulement une abstention (ne pas construire).

§ 31. LE REGIME JURIDIQUE DES SERVITUDES

Une servitude est une charge imposée à un terrain pour l’utilité d’un héritage appartenant a un autre propriétaire.
C’est une limite au caractère absolu du droit de propriété. La servitude est un démembrement du droit de propriété car
plusieurs personnes détiennent des droits sur un même bien.

I. L’exercice de la servitude par le propriétaire du fond dominant

A. L’étendue des droits qui lui sont conférés par la servitude


L’étendue de ces droits varie en fonction du mode d’établissement de cette servitude.
> Servitude légale : le régime juridique est fixé par le texte en question.
> Résulte d’un titre : l’étendu de la servitude est fixée par la convention.
> Usucapion : c’est la possession qui détermine la nature et l’étendue de la servitude.
> Par destination du père de famille : c’est l’aménagement réalisé qui détermine la nature et l’étendu de la
servitude.
Quand on établit une servitude, on doit accorder tout ce qui est nécessaire pour en user.

B. Le principe de fixité de la servitude


Le propriétaire du fond dominant n’a pas le droit d’aggraver la servitude, en la rendant plus onéreuse.
Exception : servitude de passage, on peut augmenter la taille du passage.
Les juges apprécient et déterminent si la modification aggrave ou non la servitude.
Les parties peuvent se mettre d’accord par convention pour modifier la servitude (sauf en cas de servitude légale).

C. Les actions en justice conférés par la servitude


a) Confessoires : réservé au bénéficiaire de la servitude pour faire reconnaitre son droit.
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b) Possessoires : les servitudes peuvent être protégés contre les troubles de la possession à
condition que celle-ci soit utile et qu’elle ait duré au moins un an. Le propriétaire du fond dominant peut exercer une
action en complainte, dénonciation de nouvel œuvre ou réintégration.
c) Dommages et intérêts : réparation du préjudice causé par le propriétaire du fonds servant.
Sous réserve du principe de la fixité, le propriétaire du fonds dominant à des droits importants.

II. L’exercice de la servitude par le propriétaire du fonds servant

A. Les obligations du propriétaire du fonds servant


Obligation passive de respecter la servitude, il doit respecter le principe de fixité.

B. Le principe de fixité
Il est interdit de modifier la servitude : déplacer son assiette, modifier l’état des lieux. Il faut assurer un exercice
paisible de la servitude mais les parties peuvent la modifier par convention d’un commun d’accord.
En effet, il ne faut pas qu’un immobilisme abusif empêche toute modification. Si l’assiette de la servitude cause des
réels désagréments au propriétaire du fonds servant il peut demander son changement.

C. Actions en justice conféré par la servitude


Action négatoire : opposition à la prétention de posséder une servitude. Celui qui prétend que son fonds est libre de
toute servitude n’a besoin que de prouver sa propriété. Il existe une présomption de liberté de servitude.
Il peut également exercer les actions possessoires et en dommages et intérêts si un préjudice lui a été causé.

§ 32. LES EFFETS DE L’USUFRUIT

L’usufruit est une forme de démembrement de la propriété. Les éléments constitutifs de la propriété (usus,
fructus, abusus) sont répartit entre plusieurs personnes.
L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété comme le propriétaire lui-même
mais à charge d’en conserver la substance (art. 578). L’usufruitier = usus + fructus. Nue propriétaire = abusus.
En principe, usufruitier et propriétaire ont des droits séparés. En pratique on ne peut ignorer leurs relations car ils
exercent leurs droits sur un même bien.
Les effets de l’usufruit sont variables entre l’usufruitier le nue propriétaire.

I. La situation de l’usufruitier

A. Conditions relatives à son entrée en jouissance : tenu d’accomplir deux obligations essentielles :
a) Dresser un inventaire des meubles (les répertorier) et un état des immeubles (les
décrire).
- Permet de fixer ce qui doit être restitué à la fin de l’usufruit.
- L’usufruitier doit le faire à ses frais, mais un acte sous seing privé suffit.
- Le défaut d’inventaire n’entraîne pas la déchéance de l’usufruit mais le nu-propriétaire peut refuser de délivrer les
biens à l’usufruitier, en attente des documents.
b) L’usufruitier s’engage a user et jouir du bien en bon père de famille
- Si les biens sont abimés ou détruits l’usufruitier est débiteur de sommes envers le nu propriétaire.
- Une caution (qui s’engage à payer les sommes en question à la place de l’usufruitier) est obligatoire par la loi.

B. Les droits de l’usufruitier


a) Droit d’usage : a condition de respecter la destination de la chose
- Si l’usage peut provoquer une usure naturelle : l’usufruitier n’est pas tenu de rendre les choses dans l’état
antérieur.
- Le droit d’usage porte aussi sur les accessoires du bien (servitudes).
b) Droit de jouissance de la chose
- L’usufruitier acquiert les fruits du bien : il peut jouir de toute espèce de fruit (naturel, industriel, civile). Le droits aux
produits de la chose appartient au nue propriétaire.
- Il peut effectuer en vertu de son pouvoir d’administration tout les actes de conservation, d’administration et d’action
en justice concernant le bien.
- Le droit de disposer de l’usufruit (mais pas de la chose elle meme) : l’usufruitier peut aliéner son usufruit.
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Pour défendre ses droits il dispose : action confessoire (reconnaitre son droit), possessoire (défendre sa possession
d’usufruit) et action en responsabilité (obtenir des dommages et intérets).

C. Les obligations de l’usufruitier


a) Entretenir le bien. Dénoncer au nue propriétaire toute usurpation du bien par un tiers.
Répondre des dégradations que le bien cause.
b) Respect de la destination des lieux : ne doit pas modifier la manière d’etre du bien. Il doit se
conformer à la destination qui était celle donnée par le propriétaire.
c) Obligation de paiement : charge de l’usufruit, charge d’entretien et de réparation.

II. La situation du nu propriétaire

A. Les droits du nu propriétaire


- Que l’abusus : droit de disposer du bien. La vente du bien grevé d’usufruit ne modifie pas le droit de l’usufruitier.
- Le nue propriétaire perçoit les produits du bien.
- Il dispose d’un droit général de surveillance.
B. Ses obligations
- Obligation de ne pas faire : ne pas troubler l’usufruitier dans l’exercice de son droit.
- Obligation de faire : effectuer les réparations importantes.

§ 33. L’EXTINCTION DE L’USUFRUIT

L’usufruit est une forme de démembrement de la propriété. Les éléments constitutifs de la propriété (usus, fructus,
abusus) sont répartit entre plusieurs personnes.
L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété comme le propriétaire lui-même
mais à charge d’en conserver la substance (art. 578). L’usufruitier = usus + fructus. Nue propriétaire = abusus.
L’usufruit n’a pas de vocation a perpétuité, il peut s’éteindre.

I. Les causes d’extinction de l’usufruit (art. 617)

> L’arrivé du terme : mort de la personne, mort du dernier titulaire, écoulement du temps prévu.
> Disparition d’une condition d’existence : la perte totale du bien ou devenu totalement impropre à l’usage
auquel il était destiné.
> Par consolidation : réunion sur la meme tete de la nue propriété et de l’usufruit.
> Déchéance pour abus de jouissance : du au comportement abusif de l’usufruitier. Ex : commettre des
dégradations sur le fonds, en laissant dépérir faute d’entretien.

II. Les effets de l’extinction : la cause doit être restituée

> En nature (sauf si le bien était consomptible).


> Dans l’état ou elle se trouve.
> Non détérioré par son dol ou sa faute. C’est le nue propriétaire qui supporte la détérioration par le temps.
S’il a apporté des améliorations aux biens, l’usufruitier ne peut pas demander d’indemnités. Cependant, les juges
appliquent le régime traditionnel des améliorations pour éviter un enrichissement sans cause.

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