Actualización PRCV Valdivia

P U L S O S.A.
C O N S U L T O R E S
I Anteproyecto Memoria Nuevo PRCV
Presentación
El siguiente texto corresponde a la Memoria Explicativa Preliminar establecida en el marco del estudio para
la Actualización del Plan Regulador Comunal de Valdivia (PRCV). La Memoria se ha elaborado considerando
los contenidos que para ello establece la Circular Nº 55, DDU MINVU 1999, que a su vez se fundamenta en
el Artículo 42 de la LGUC1 y en el Artículo 2.1.10 de la OGUC2. Esta Circular instruye específicamente
respecto de los contenidos de los Planes Reguladores Comunales.
En coherencia con la política de desarrollo urbano promovida por el MINVU para la actualización de los
planes reguladores comunales del país, el proceso de actualización del Plan se origina a partir de la
identificación de procesos de cambio experimentados en la ciudad y la comuna durante los últimos 15
años, con la consiguiente obsolescencia del instrumento vigente desde 1988, lo que se ha expresado en
un contundente número de modificaciones a dicho instrumento.
Dentro de este necesario y demandado proceso de actualización de información y de estructuración de

nuevos lineamientos de planificación y desarrollo del territorio urbano comunal, ha sido particularmente
importante, desde el punto de vista de las estrategias institucionales a nivel regional, provincial y comunal,
la inserción de Valdivia en un contexto mayor de tipo intercomunal e internacional. Esto ha dado lugar a
una importante plataforma de discusión entre distintos estamentos, cuyos contenidos se han plasmado en
diversos instrumentos con carácter de gestión estratégica como el PLADECO, la Agenda Pactada y el Plan
Bicentenario, lo que ha originado un conjunto de proyectos acordados institucionalmente para el
desarrollo de la ciudad en su rol de capital de la provincia.
En consecuencia, el estudio para la actualización del PRCV viene a consolidar un proceso concensuado de
reflexión institucional, con el objetivo de orientar y promover, a partir de una normativa flexible orientada
a la gestión del territorio, el desarrollo sustentable de las actividades urbanas de Valdivia, considerando la
particular estructura físico espacial y geográfica constitutiva de su territorio.
La Memoria se estructura en base a los siguientes componentes:
Síntesis de aspectos fundamentales del estudio y su contexto comunal

Metodología empleada para la formulación del nuevo PRCV
Antecedentes Técnicos Anexos relevantes
El Plan ha desarrollado un conjunto de componentes que constituyen sus principales productos y que se
expresan en los siguientes:
1 Abril de 2005.
2 31 de marzo de 2005.
ESTUDIO ACTUALIZACIÓN PLAN REGULADOR COMUNAL DE VALDIVIA I-1

ETAPA 2 MEMORIA EXPLICATIVA ANTEPROYECTO PRCV
P U L S O S.A. C O N S U L T O R E S
1. Vuelo aéreo, realizado en noviembre de 2004

2. Restitución aerofotogramétrica
3. Configuración de Base Cartográfica
4. Actualización Planimétrica de Modificaciones realizadas al PRC Vigente, desde 1990 a la fecha
5. Diagnóstico Estratégico generado sobre la base de la definición de una Zonificación Estratégica del
Área de Planificación, mediante el cual se analizó y evaluó los aspectos siguientes3:
Sistema Demográfico y Económico
Medio Físico Natural
Sistema Físico Espacial
Infraestructura vial, sanitaria y aguas lluvia
Problemáticas Fundamentales que condicionan la Planificación del área de Estudio
Definición de Vocaciones Territoriales
6. Evaluación de Demandas Urbanas (Estudio de Equipamiento Comunal)4
7. Estudio y Mapa de Riesgos5
8. Propuesta de Estructuración Urbana para Valdivia (proyecto de ciudad), derivada del análisis de los
aspectos siguientes6:
Demandas urbanas sectoriales y territoriales y prioridades de desarrollo
Propuesta Morfológico Vocacional e Imagen Urbana para Valdivia
Propuesta de Homologación de Zonas
9. Modelo Urbano Territorial para Valdivia, sustentado en7:
Una propuesta territorial
Una propuesta para la Gestión Urbana Municipal
10. Proyecto para el nuevo PRCV
Memoria
Ordenanza
Cartografía
11. Estudio de Capacidad Sanitaria y Aguas Lluvia
12. Estudio de Capacidad Vial
13. Estudio Antecedentes Ambientales y DIA
14. Proceso de Apresto a la Participación Ciudadana a lo largo de las distintas Etapas del Estudio
3 Las principales conclusiones se presentan en la Sección 1 del presente Documento.

4 Ibid.
5 Ver Sección 3 del presente Documento.
6 Ver Sección 2 del presente Documento.
7 Ibid.

1 Síntesis de Aspectos Fundamentales del Estudio y su Contexto Comunal
Se presenta en esta Sección, a modo de resumen ejecutivo, los principales elementos de análisis y
diagnóstico elaborados en el marco del Estudio.
Es relevante mencionar que el diagnóstico estratégico y el análisis de demandas sectoriales y territoriales

del territorio urbano se realizó a partir de la configuración de una Zonificación Estratégica para la comuna
urbana de Valdivia como hipótesis de trabajo, para generar desde el principio criterios de ordenamiento
espacial y homologación de zonas de usos de suelo. Ello se formuló en base a: i) las características
geográficas del territorio, ii) la vocación preponderante de las zonas, iii) las barreras del espacio
construido, iv) los rasgos de identidad, v) la existencia de proyectos, emprendimientos inmobiliarios y/o
planes seccionales sobre el área, y vi) las actividades predominantes sobre el área. La zonificación
estratégica es un instrumento y no un fin en si mismo. Es una hipótesis de trabajo cuyo objetivo fue
generar una plataforma base de planificación. Esta zonificación contribuyó a establecer integralmente las
vocaciones territoriales de las distintas áreas que componen la ciudad, y a generar una plataforma base de
planificación sobre la cual se fue definiendo, mediante un proceso metodológico evolutivo, el nuevo PRC.
La siguiente Figura expresa esta zonificación, la que evolucionó posteriormente hacia el Anteproyecto del
nuevo PRCV mediante la propuesta de estructuración urbana (Plan Maestro) y el MUT, cuyos lineamientos
se exponen el la siguiente Sección 2.

La siguiente Tabla especifica la composición de las Macro Áreas definidas.
Tabla Zonificación Estratégica Comuna Urbana de Valdivia
VALDIVIA SUR
Macro Área Sector Central Zona Centro Fundacional y Zona Típica
Zona Barrios Bajos8
Zona Alta
Macro Área Sector Krahmer – Francia Sur Zona Krahmer

Zona Francia Sur
Macro Área Sector Corvi – Collico Zona Corvi

Zona Collico9 - Chumpullo
Macro Área Sector Las Mulatas – Guacamayo – Angachilla W Zona Miraflores - Las Mulatas10
Zona Alto Guacamayo
Zona Estero Angachilla W
Macro Área Sector Angachilla E – Las Parras - Llancahue Zona Angachilla E

Zona Estero Las Parras
Zona Estero Llancahue
ISLA TEJA
Macro Área Isla Teja Zona Isla Teja
SANTA ROSA – LAS ÁNIMAS
Macro Área Sector Las Ánimas – Santa Rosa Zona Cau Cau
Zona España – Santa Rosa
Zona Las Ánimas - Santa Elvira
TORO BAYO
Macro Área Sector Toro Bayo – Los Notros – Río Cruces Zona Torobayo – Los Notros (costa y expansión interior)
Zona ribereña Río Cruces W
CORREDOR TORO BAYO - NIEBLA
Macro Área Corredor Punta Cutipay - Niebla Zona Corredor Punta Cutipay - Niebla11
CORREDOR COSTERO NIEBLA - LONCOYÉN
Macro Área Costera Zona Corredor Niebla - Loncoyén
BOLSONES URBANOS COSTEROS
Calfuco y Curiñanco
8 Este sector, junto con otros en la ciudad de Valdivia, tiene características de sector bajo, esto es, zonas de altitud apenas superior a 5
m.s.n.m., que constituyen lechos de inundación periódica y, en consecuencia, zonas de riesgo para la habitabilidad. Entre los sectores
que tienen esta característica, en las distintas macro áreas establecidas, se encuentran: borde del río Calle Calle (segmento al Sur del
Club de Yates), sector Miraflores–Las Mulatas, borde occidental de la Isla Teja, Barrios Bajos, sector Estación Collico y las áreas ribereñas
del sector Las Ánimas.
9 Ibid.
10 Ibid.
11 Agua del Obispo, Tres Espinos, Pino Guacho y Las Canteras.

1.1 La Inserción Urbana Comunal en el Contexto Territorial
Los antecedentes disponibles han determinado la proyección y comportamiento territorial de Valdivia en

base a un importante centro de servicios para su entorno intercomunal, y a la vez una gravitancia regional
e internacional. Lo anterior dependerá de la configuración de su sistema de conectividad territorial en
cuanto a la accesibilidad y modalidad de las interconexiones entre la ciudad, su comuna, la región y los
vínculos con regiones fuera del país y la dinámica de desarrollo económico.
Valdivia se sitúa entre uno de los subsistemas regionales que componen la Micro Región Central, y tiene
como centro principal a la ciudad de Valdivia. En el nivel de la Intercomuna, los ejes que se relevan como
corredores de interés ya sea turístico, productivo logístico o de integración son los siguientes:
Eje Valdivia – Corral
La conveniencia económica de movimiento de carga

por Corral está supeditada a una conexión fluida
entre este puerto y Valdivia, actualmente precaria en
términos de infraestructura. La única alternativa en la
CALFUCO actualidad es el transporte por vía marítima. Las
previsiones plantean que efectivamente esta
alternativa potenciaría el desarrollo económico de
Valdivia. Dadas las limitaciones actuales que
CUTIPAY presentan los restantes sectores económicos en
cuanto a su integración regional, nacional e
internacional, el sector forestal se conforma como la
primera alternativa en torno a la cual potenciar el
puerto de Corral.
Se plantea que un factor favorable para la concreción

del puerto es la inexistencia de alternativas
portuarias entre la octava y la décima región. El
hecho que Corral se perfile como una alternativa
competitiva, significa captar no sólo el movimiento
comercial de la Décima Región, restando
participación a Puerto Montt, sino además participar
en el movimiento de cargas de la Novena Región,
Eje Costero actualmente concentrado en el puerto de Talcahuano
y en menor medida en Puerto Montt.
En relación a este corredor se distinguen dos elementos. El primero es la
consolidación, en el mediano o largo plazo, del proyecto Ruta Costera de unión
entre Arica y Puerto Montt, de relevancia estratégica para el país. Para Valdivia,
significa generar un camino expedito que permita particularmente su
interconexión con las comunas de Temuco y Puerto Montt en forma más directa,
potenciando el desarrollo de la actividad agropecuaria en la provincia y la región
al permitir la interconexión entre las áreas de producción y los mercados de
consumo. Significa también un impacto sobre el turismo. El segundo elemento
es la activación del eje costero entre Valdivia y Curiñanco vía Niebla, que hoy día
es objeto de un seccional costero. La conectividad en esta área es altamente
dificultosa en el tramo Loncoyén – Curiñanco, por lo que la ruta deberá ondular
entre la costa y algunos cientos de metros hacia el interior buscando la
factibilidad técnica para su consolidación. La Región de Los Lagos es la más
deficitaria en cuanto a avances de la Ruta Costera, debiéndose recurrir a
alternativas temporales para suplir dicha carencia.

Red Inter. Lagos
Proyecto vial de carácter turístico que se emplaza dentro de las

regiones IX y X, permitiendo el acceso a áreas protegidas y
zonas lacustres de gran belleza escénica. Su objetivo es generar
un incremento en la actividad turística, mejorar la calidad de
vida de la población y contribuir al desarrollo socioeconómico
de la región. El proyecto desarrollará en diversas etapas un
sistema de interconexión vial complejo, que permita acceder a
diversas áreas y destinos turísticos de relevancia nacional e
internacional. Para esto se definió un Eje Longitudinal (de
conectividad) y una serie de Ejes Transversales y Caminos
Complementarios (de acceso a recursos turísticos y Pasos
Fronterizos).
El Eje longitudinal se denomina: Ruta Interlagos. Se inicia en
Inspector Fernández, comuna de Victoria, IX región y termina en
Puerto Chico, comuna de Puerto Varas, X Región. Conecta las
provincias de Malleco, Cautín, Osorno, Valdivia y Llanquihue.
Los Ejes transversales tienen como objetivo conectar la Ruta
Interlagos con sectores de interés turístico relevantes y pasos
fronterizos. Son 10 ejes transversales, 4 se ubican en la IX
Región y 6 en la X Región.
En el nivel de la Comuna, los ejes que se relevan como corredores de interés para la integración son los
siguientes:
Toro Bayo – Cutipay – Borde Costero
Hacia la costa en Calfuco, desde Toro Bayo, pasando por el bello

sector ribereño en torno al río Cutipay, se puede prospectar el
CALFUCO desarrollo de turismo ecológico. En la actualidad hay flujos de
visitantes hacia Cutipay. Se reconoce una unidad urbana
continua que va desde Toro Bayo hasta San Ignacio, donde
CUTIPAY predomina una zona residencial de densidad media baja con
equipamiento de escala local. Se ha propuesto, además de las
áreas propias del Seccional Costero Niebla – Los Molinos – San
Ignacio actualmente urbanas, dos nuevas áreas urbanas costeras
desconectadas de este continuo urbano costero en el sector de
Calfuco y Curiñanco, reconociéndose de esta forma el potencial
turístico existente como una vocación, la que se complementa
con la actividad pesquera y portuaria artesanal.

Sistema de Integración Funcional Interior
El sistema está compuesto por los corredores establecidos en el marco del Plan Maestro Bicentenario para
Valdvia, el cual recopila los distintos proyectos desarrollados en el Pladeco, la Agenda Pactada y Desafío
Valdiviano, el POT, proyectos privados y proyectos público privados.
Corredor Niebla – Toro Bayo –

Gráfico EJES Y FLUJOS URBANOS COMISIÓN BICENTENARIO 2010 Isla Teja – Cabo Blanco –
Acceso Norte
Par Cruzado Nororiente –

Surponiente Acceso Norte
– Las Mulatas
Par Cruzado Norponiente
– Suroriente Acceso Sur –
Isla Teja
Corredor Fluvial
Corredor Anillo
Circunvalación Exterior
Corredor Niebla – Toro Bayo vinculación Acceso Norte
– Isla Teja – Cabo Blanco
Corredor Fluvial
Corredor Anillo
Circunvalación Exterior
vinculación Las Mulatas
Gráfico SISTEMA PAR CRUZADO, CORREDORES Y CIRCUNVALACIÓN PULSO S.A.
El sistema de integración funcional interior de Valdivia incluye el sistema fluvial y el sistema vial como un
sistema único de articulación, e incluye los puentes estratégicos Santa Elvira, Cau Cau y Puente Paralelo
Pedro de Valdivia. En un segundo nivel podría considerar la permanencia de los proyectos Puente Matta y
Puente Los Pelúes, además de la posibilidad de proyectar un puente entre el Puerto Las Mulatas y Toro
Bayo.
Con estos corredores se constituye un sistema que permite estructurar funcionalmente las distintas
planicies que conforman la ciudad actual y proyectada.

1.2 los Instrumentos de Gestión Territorial vigentes y su consecuencia en los lineamientos

del nuevo PRCV
El siguiente Diagrama expresa los distintos instrumentos vigentes en materia de gestión para el
ordenamiento territorial comunal.
Plan de
Ordenamiento
Recomendaciones de
Territorial
Estudios de Especialidad:
Estrategia Regional
Patrimonio, Aguas
de Desarrollo
Agenda Pactada Pladeco Lluvias, Humedales,
Transporte, Proyectos
Desafío
Bicentenario, Riesgos
Plan Regional de Valdiviano
Plan
Desarrollo Urbano Estratégico de
Desarrollo
Económico
La estrategia de desarrollo regional establece lineamientos generales para el ordenamiento territorial, los
que fueron recogidas posteriormente por el PRDU de la región de Los Lagos. Básicamente establece
conceptos ya descritos relativos a i) la integración del territorio (el eje productivo y corredor bioceánico, las
rutas turísticas, las rutas de integración), ii) la sustentabilidad ambiental y el desarrollo de normativas
vinculadas a la protección de recursos de valor ecológico, iii) el reconocimiento de la identidad
diferenciada de los pueblos de la región, y iv) el fortalecimiento de la vocación turística de la región.
Desde el punto de vista de la gestión del desarrollo urbano y en concordancia con la Estrategia de
Desarrollo Regional, el PRDU plantea la necesidad de focalizar acciones en tres aspectos:
Definir orientaciones y lineamientos para encauzar la presión de ocupación del territorio que
aparece ligada a las actividades y proyectos de inversión en ejecución o programados,
Establecer prioridades para las acciones de desarrollo urbano en el territorio y para la
formulación de instrumentos de nivel intercomunal,
Incorporar un componente de gestión territorial a las proposiciones anteriores de modo de
mejorar la coordinación intersectorial en materias de desarrollo urbano y ordenamiento
territorial.
Para ello se propone un conjunto de acciones para la materialización de la Imagen Objetivo regional, en
base a Áreas Prioritarias de Desarrollo:
Ejes de integración: Ruta Interlagos, Ruta Costera, Puente sobre el Canal de Chacao, Corredor
Bioceánico y Ruta Austral,
Desarrollo de actividades productivas y su compatibilización con otras actividades y la
protección de los recursos naturales,
Áreas para el desarrollo de Actividades Turísticas,
Formulación de instrumentos de ordenamiento territorial de nivel intercomunal,

En el nivel comunal, El POT y el PLADECO son complementarios en sus contenidos de diagnóstico y

lineamientos estratégicos para la comuna y se distinguen sutilmente en relación a sus objetivos como
instrumentos de planificación, de carácter general. Ambos instrumentos sintetizan sus lineamientos en los
siguientes:
La configuración físicoespacial fluvial y el patrimonio ambiental y construido constituyen

recursos funcionales, turísticos y productivos
Valdivia se constituye en un centro jerárquico de servicios y comercio para la provincia y la
región, y ve con expectativa la consolidación de emprendimientos industriales no
contaminantes mediante la recuperación de paños urbanos estratégicamente localizados en
los bordes fluviales, con vinculaciones interiores a modo de puertos secos
En cuanto a la conectividad urbana, las definiciones que se han tomado en relación a la
vialidad estructurante a nivel urbano constituye una gran oportunidad para la superación tanto
de conflictos funcionales como de conectividades estratégicas.
En relación a la dinámica residencial, la tendencia a la expansión urbana principalmente sur y
la configuración de nuevas periferias residenciales de valor (Toro Bayo, Isla Teja, sector
Krahmer), da cuenta de la dinámica de movilidad e inversión en la ciudad. Particularmente,
áreas como Guacamayo prevén un desarrollo socioeconómico mixto desde un concepto de
nueva centralidad, otorgando cobertura alternativa al centro original de servicios de la ciudad.
Adicionalmente, otorga cabida a la demanda por proyectos residenciales sociales.
En función de los lineamientos establecidos en los instrumentos de gestión territorial descritos, el nuevo
PRCV incorpora criterios en coherencia, considerando en síntesis12:
Concepto de Integración mediante el fortalecimiento de los corredores estructurantes de tipo

funcionales y estratégicos,
Manejo de localización de actividades en base a paradigmas vocacionales de desarrollo
territorial vinculados a la zonificación estratégica,
Diferenciación de sectores según sus características morfológicas, geográficas y en general
físicoespaciales, considerando las vocaciones por área,
Consideración de las iniciativas y proyectos de desarrollo territorial expresados por la
comunidad valdiviana en sus distintos estamentos,
Eco a las tendencias y dinámicas de desarrollo territorial vigentes,
Instrumento protector del Patrimonio Valdiviano (natural y construido),
Sustentado en un plan estratégico de acciones y un modelo de desarrollo, que incorpore
jerárquicamente los requerimientos de desarrollo y consolidación de proyectos,
Desde el punto de vista urbano territorial, los lineamientos de la Agenda Pactada, Desafío Valdiviano y
PEDE son consistentes con las consideraciones que realizan los instrumentos descritos.
12 En la sección 2 de la presente Memoria se detalla la metodología utilizada a partir de los componentes Plan Maestro –fundamentado en
una propuesta morfológico vocacional para la ciudad- y MUT.

1.3 Las Demandas Urbanas para Valdivia
b. Escenario Demográfico y de Vivienda
En el año 2002 la población de la Comuna era de 140.559 habitantes, mientras que el censo de 1992
registró 122.168 habitantes, verificándose para el período un crecimiento anual de 1,41%. En esta década
intercensal la comuna tuvo una baja dinámica demográfica, aún cuando levemente mayor en relación a la
tendencia experimentada en la década anterior. El crecimiento absoluto en el período intercensal fue de
18.391 personas. La comuna de Valdivia sigue la tendencia regional en cuanto a una baja dinámica
poblacional. Las comunas más dinámicas poblacionalmente son Quellón, Puerto Montt y Castro.
Aún cuando se presenta una tendencia positiva

Evol uc ión de la Tas a de Crec imi ento Anual de la Pobl ac ión
Comuna de V aldivia en la tasa de crecimiento poblacional, que podría
insinuar un escenario de crecimiento intercensal
2,0% de 1,7%, se utilizó la última tasa observada de
1,4% anual como escenario más conservador,
1,7%
1,5%
1,4% que podría modificarse si mejora la actividad
económica comunal.
1,1%
1,0%
De acuerdo a esta tendencia, la población total
Tasa Anual
de la comuna proyectada para el año 2030 será
0,5% de 208 mil personas, de la cual 192 mil
habitantes vivirán en la zona urbana (92,5%).
0,0%
1982-92 1992-02 2002-12 La población está distribuida heterogéneamente
en el territorio con una importante redistribución
de la localización, fenómeno que ha sido mucho
más relevante que el crecimiento de población.
Poblac i ón de l a Comuna de V aldi v ia Proyec tada Años 2015 y La dinámica poblacional al interior de la comuna
2030 - Tas a 1,4% (mil es )
se ha concentrado en el las zonas urbanas
250 Francia Sur y Krahmer, que explica más del 85%
208 de la movilidad y crecimiento poblacional. Otras
zonas dinámicas han sido Isla Teja, Torobayo y
200
169 Niebla que han tenido tasas de crecimiento
192
relevantes en el período.
150
156
Así como zonas urbanas han tenido una fuerte
100
Población Total
expansión, otros territorios experimentaron en
Población Urbana el período intercensal un despoblamiento,
50
proceso que afectó principalmente a las zonas
1982 1992 2002 2015 2030 centrales de la ciudad.
ESTUDIO ACTUALIZACIÓN PLAN REGULADOR COMUNAL DE VALDIVIA I - 10

Este proceso demográfico de movilidad se explica principalmente porque la oferta residencial de Valdivia
se ha localizado en las zonas periféricas, orientada tanto a otorgar cobertura al déficit habitacional como a
población de mayores ingresos. Los nuevos habitantes se localizarán en las nuevas áreas de expansión
urbana, uno de cuyos ejemplos es el sector Altos de Guacamayo, esperando acoger en los próximos 25
años a 40 mil personas.
Se espera que un incentivo a las políticas de renovación urbana provoquen una recuperación de la zona
central y potencialmente incorpore nuevos hogares jóvenes de clase media. Las zonas de Las Ánimas y
Santa Rosa serán la reserva de suelo urbano para acoger el crecimiento, principalmente en la segunda
etapa del período analizado.
Las restricciones a la habitabilidad son relevantes en el territorio urbano comunal, ya que el 59% de toda la
superficie urbana tiene restricciones al asentamiento, ya sea debido a la existencia de pendientes, o zonas
húmedas de protección o riesgo de inundación (bajo la cota 2 msnm). La disponibilidad de superficie
habitable no construida constituye un potencial para el desarrollo residencial. El Cuadro siguiente muestra
las características de habitabilidad del suelo comunal. La segunda columna discrimina, del total, la
superficie disponible (no construida) en zonas habitables, en virtud del nuevo límite urbano propuesto.
Existe un 18% de suelo disponible para su consolidación.
Condiciones de habitabilidad de la Comuna Urbana de Valdivia en hectáreas
Zonas Habitables Zonas No Habitables Total general

No Con restricción Zonas Zonas Zonas No
ID NOMBRE Consolidada
Construida de pendiente Húmedas Habitables Habitables
1 ZONA CENTRO FUNDACIONAL Y ZONA TIPICA 93,3 2,5 93,3 2,5
2 ZONA BARRIOS BAJOS 115,0 1,8 0,3 115,0 2,1
3 ZONA ALTA 169,6 0,0 169,6 0,0
4 ZONA KRAHMER 224,9 34,7 47,5 98,4 259,6 145,9
5 ZONA FRANCIA SUR 294,9 0,9 128,1 148,6 295,8 276,7
6 ZONA CORVI 279,3 51,8 2,5 279,3 54,3
7 ZONA COLLICO - CHUMPULLO 105,0 89,8 404,5 8,9 194,8 413,4
8 ZONA MIRAFLORES - LAS MULATAS 11,3 3,4 23,9 110,1 14,7 134,0
9 ZONA ALTO GUACAMAYO 6,8 269,5 142,4 187,0 276,3 329,4
10 ZONA ESTERO ANGACHILLA 109,3 85,3 49,7 109,3 135,0
11 ZONA CASIMANCA 49,2 56,1 22,5 49,2 78,7
12 ZONA ESTERO LAS PARRAS 2,6 0,0 2,6
13 ZONA ESTERO LLANCAHUE 2,3 2,3 0,0
14 ZONA ISLA TEJA 150,9 258,9 153,1 150,9 412,0
15 ZONA CAU CAU 219,7 71,9 71,7 219,7 143,7
16 ZONA ESPAÑA - SANTA ROSA 67,0 276,5 248,8 132,7 343,5 381,4
17 ZONA LAS ANIMAS - SANTA ELVIRA 94,5 66,9 459,1 55,0 161,5 514,1
19 TOROBAYO-LOS NOTROS 14,3 203,1 717,8 189,5 217,4 907,3
20 CORREDOR COSTERO NIEBLA-LONCOYEN 163,7 270,7 3,2 163,7 273,9
21 CORREDOR PUNTA CUTIPAY - NIEBLA 220,9 0,0 220,9
Total general hectáreas 1.792,9 1.323,0 3.192,0 1.235,8 3.115,9 4.427,9

Total general porcentaje 24% 18% 42% 16% 41% 59%
Fuente: Preparado por PULSO S.A. en base a restitución aerofotogramétrica, fotointerpretación y estudios ambientales y de riesgos.

Valdivia corresponde a una comuna de densidad media de ocupación de suelo, alcanzando 72 habitantes
por hectárea en función de la superficie urbana habitable consolidada. Las proyecciones, realizadas en
base al crecimiento poblacional y a la incorporación al desarrollo urbano de las terrazas disponibles,
permiten estimar una densidad poblacional de 62 habitantes por hectárea, considerando una modalidad
diversa de ocupación del suelo en las distintas zonas.
La demanda por suelo urbano residencial, que

Dé ficit de Vivie nda Nue va Ciudad de Valdivia
Nº de viviendas - Estudio DITEC MINVU presiona el crecimiento de la ciudad
(densificación y expansión), está determinada
Re que rimie nto

por el crecimiento de la población, el déficit de
construcción 4.932 viviendas y la demanda habitacional
nue va vivie nda existentes. De esta forma, el crecimiento
habitacional proyectado deberá atender a los
Núcle os
Hacinados con 1.061 nuevos hogares y a aquellos que en la
autonomía actualidad se encuentran sin vivienda.
Hogare s La demanda potencial de viviendas alcanza a

2.441
Alle gados 17.295, entendida como el número de hogares
sin vivienda propia que arriendan una unidad
habitacional. Por su parte, las estimaciones
Vivie ndas
1.430
irre cupe rable s oficiales de déficit habitacional que realiza el
MINVU para la ciudad de Valdivia es de 4.932
0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 viviendas13.
Fuente: DITEC, MINVU, noviembre de 2004. Los hogares no propietarios inscritos en

programas del MINVU alcanzan a 8.074, cifra
Déficit y Demanda Habitacional Comuna de Valdivia que incluye hogares con déficit habitacional y
En número de viviendas demanda por vivienda de hogares no
propietarios que no se encuentran en alguna
Déficit Habitacional 4.932
Viviendas irrecuperables 1.430
de las categorías que incluye el déficit
Hogares Allegados 2.441 habitacional.
Núcleos Hacinados con autonomía 1.061
Demanda Habitacional 17.439

La estimación final de la demanda por suelo
Viviendas en Arriendo 17.295 urbano habitacional para Valdivia
Propietarios Viviendas Precarias 144 corresponderá a la suma de viviendas para
nuevos hogares, hogares con déficit y
Inscritos en Programas MINVU 8.074
crecimiento esperado por concepto de
Fuente: Preparado por PULSO S.A. en base a datos Censales INE. demanda del mercado habitacional.
13 El déficit habitacional en Chile. Medición de requerimientos de vivienda y su distribución espacial. Ministerio de Vivienda y Urbanismo,
Noviembre del 2004.

Crecimiento Habitacional de Valdivia (Nº de Viviendas) Se espera, en base a las consideraciones

anteriores, que el crecimiento
Crecimiento de Población 62.599
habitacional alcance a 27.519 viviendas
Población por Hogar 3,56
en el año 2030. En un escenario
Crecimiento de Hogares 17.587 conservador, esta estimación supone que
Déficit Habitacional 4.932 la demanda habitacional sólo se hará
Mercado Habitacional 5.000 efectiva en 5.000 unidades, para los
efectos de compensar el efecto de los
Viviendas Totales 27.519
nuevos hogares que no adquieren
vivienda en el período.
Crecimiento por Densificación 20% 5.504
Crecimiento por Extensión 80% 22.015
Se considera que aproximadamente un
Fuente: Elaborado por PULSO S.A. en basea información Censal 80% del crecimiento se dará en las nuevas
zonas urbanas y un 20% en las áreas
consolidadas.
La densidad habitacional y superficie de ocupación de suelo Zona urbana consolidada

también determinan las necesidades de suelo urbano. Se pueden Localización
proponer escenarios de densidad baja y media y situaciones de Zona de extensión
urbana
ocupación de suelo para ambos escenarios, según las variables
de la Figura al lado. El Cuadro abajo expresa la demanda por Baja densidad,
suelo urbano habitacional para los distintos escenarios de predominantemente
densidad y en base a la simulación realizada en función de las vivienda de 1 piso
Densidad
distintas variables. Densidad media de 4
pisos
Por otra parte, existen en la ciudad 89 hectáreas de sitios eriazos
70 ó 100 m2 por
en las áreas consolidadas, localizadas en distintos puntos del
vivienda en baja
área urbana, que deben ser incorporadas al crecimiento urbano. densidad
La existencia de estos suelos, más los terrenos subutilizados del Ocupación
18 ó 24 m2 por vivienda
centro urbano, permitirán ofrecer al crecimiento de la ciudad
en densidad media
alternativas a los suelos de expansión.
Demanda de Suelo Urbano de la Ciudad de Valdivia Año 2030, en Hectáreas

Viviendas
Crecimiento Habitacional Total 0
Deficit de Viviendas a Localizar en Zona de Extensión 80% 0
SITUACIÓN BAJA DENSIDAD

Estándar Superficie
Superficie de suelo viviendas 100 m2 220 há
Superficie de suelo areas verdes, equipamiento y circulaciones 300 m2 660 há
Superficie Total 881 há
Densidad Habitacional Crecimiento Urbano 89 hab / há
SITUACIÓN DENSIDAD MEDIA 4 PISOS

Estándar Superficie
Superficie de suelo 25 m2 55 há
Superficie de suelo áreas verdes, Equipamiento y circulaciones 300 m2 660 há
Superficie Total 715 há
Densidad Habitacional Crecimiento Urbano 110 hab / há
Fuente: Preparado por PULSO S.A.

c. Demanda de Suelo por Equipamiento
Cobertura de los Equipamientos según parámetros Las demandas por equipamiento urbano
Población Radio según población
están condicionadas al crecimiento de la
Sector Tipo Nº Habitantes Kilómetros
población y su localización en el
Educación Prebásica 10.000 0,631
Básica 10.000 0,631 territorio. Por otra parte, la oferta de
Media 20.000 0,892 equipamiento dependerá de los
estándares de servicio exigidos o
Deportes Cancha de Fútbol 10.000 0,631 propuestos en distintas normativas, así
Multicanca 5.000 0,446
como de las políticas municipales.
Gimnasio 10.000 0,631
Areas Verdes Plaza 2.000 0,282 Para efectos de la planificación territorial

Parque 20.000 0,892 interesa considerar la superficie
requerida por habitante y el radio de
Salud Consultorio 20.000 0,892 influencia de los distintos tipos de
equipamiento. Se propone, según el
Seguridad Tenencia o Retén 20.000 0,892
Cuartel de Bomberos 20.000 0,892 Cuadro adjunto, un conjunto de
parámetros para evaluar la suficiencia del
Fuente: Preparado por PULSO S.A. equipamiento y la eficiencia de su
localización . El radio de influencia de un
equipamiento es inversamente
proporcional a la densidad poblacional.
Se utilizó en este caso una densidad
media de 80 hab/há.
Principales conclusiones del análisis El equipamiento deportivo es suficiente para una

prestación adecuada a la población. Pero debido a la
La educación prebásica tienen escasa dotación y mala concentración de los equipamientos, las áreas más
distribución en el territorio, dejando amplias áreas sin pobladas se encuentran con un importante déficit (zonas
cobertura (no incluye establecimientos JUNJI). La cobertura Corvi y Francia Sur), por lo que la población debe
global comunal es de 63%, observándose disparidades en las movilizarse hacia otras zonas para la práctica deportiva.
distintas zonas territoriales de análisis, con alta concentración A nivel global en la comuna, existe dotación suficiente y
en el Área Central, lo que atenta contra la cobertura en este diversificada de equipamiento deportivo, aunque se
nivel. identifica ineficiencias en la red de atención, lo que
produce áreas mal provistas y de baja cobertura.
La educación básica tiene una cobertura total en el territorio.
La superposición de las áreas de influencia se puede En relación a los Consultorios, los equipamientos están
interpretar como una fuerte competencia frente a la demanda localizados en las áreas más pobladas de la comuna,
por servicios educacionales. La cobertura comunal es de 116%, reflejando eficiencia en la localización. Las zonas no
indicando: una buena atención de la demanda escolar y una cubiertas están atendidas por servicios de salud
prestación de servicios educacionales a su entorno rural y privados. La oferta es suficiente para atender a la
comunas vecinas. demanda de la ciudad, a pesar del crecimiento de la
atención primaria pública que implica desplazamiento de
Para educación media el territorio no está homogéneamente la demanda desde la atención privada.
cubierto, presentándose una superposición relevante de radios
de influencia de establecimientos. La cobertura es de 125%, En Equipamiento Social, aunque no todo el territorio está
indicando una alta atención escolar y una prestación de cubierto por las áreas de influencia, existe una dotación
servicios educacionales a nivel intercomunal. importante y distribución comunal relativamente
homogénea, considerando radios de atención de 300 m.
Según un estándar de demanda de 0,09 m2 por
habitante, se presenta un déficit de 7.600 m2 que se
concentra en las zonas Krahmer, Corvi y Francia Sur.

En relación a la Seguridad, existe déficit de cobertura en En general, se presenta una ineficiencia de

equipamiento de Carabineros, con insuficiencia en zonas localización de algunos equipamientos generando
bastante densas de población (Krahmer y Francia Sur, por zonas desprovistas de equipamiento de escala
ejemplo). En el caso de Bomberos, las áreas de influencia vecinal. Las áreas más pobladas (Corvi y Francia Sur)
otorgan cobertura principalmente en el territorio hacia el sur se encuentran con importante déficit de
del río Calle Calle, a excepción de una parte importante de
equipamiento deportivo, áreas verdes y social. Se
Francia Sur. Existe una importante superposición de áreas de
debe potenciar, a través de la normativa,
influencia, lo que indica una ineficiencia de localización del
modalidades de crecimiento habitacional con
servicio.
provisión de equipamiento suficiente según
estándares. En este mismo sentido es necesario
En Áreas Verdes, hay déficit de cobertura de escala vecinal.
Existen zonas bastante densas de población con insuficiencia potenciar, mediante la normativa del PRC, la creación
de equipamiento de áreas verdes (Corvi, por ejemplo). En de microcentros de equipamiento, en aquellas zonas
relación a los Parques, las áreas de influencia de estos que no están suficientemente provistas y en aquellas
equipamientos no logra cubrir la totalidad del territorio zonas de expansión de la ciudad.
urbano, existiendo una importante concentración y
superposición en el eje norte – sur desde el sur de Valdivia
hacia la Isla Teja.

1.4 Riesgos y Restricciones al Asentamiento
a. Patrimonio natural y Zonas Húmedas
La gran cantidad de cursos de agua y las condiciones topográficas del territorio comunal determinan la
existencia de numerosas zonas húmedas, las cuales son clasificables desde diferentes aspectos (ecológico,
geomorfológico, topográfico, etc). Así, en la ciudad de Valdivia se observan tipos territoriales húmedos
representados en los conceptos de Humedal, Hualve y Vega, componentes que han sido debidamente
diferenciados en el marco de Estudio que da origen al nuevo PRCV. En general esta tres tipologías se
desarrollan en sectores de pendiente nula o casi nula (menor de 5º) y en rangos de altura que fluctúan
entre los 0 y los 15 msnm. A partir de la intersección del río Valdivia con el río Cutipay, la topografía del
sector cambia, definiéndose por su forma fuertemente ondulada, carente de sectores planos, por lo que no
se observan áreas húmedas salvo el cauce de los ríos mencionados.
La Figura siguiente expresa la conformación de zonas húmedas de Valdivia.
Tipo de Zona Superficie aproximada Hás.
HUALVES 21
HUMEDAL 185
VEGA 260
Hualves
Hualves
Humedales
Humedales
Vegas
Vegas

IMÁGENES DE LOS HUMEDALES URBANOS DE VALDIVIA
Los Humedales Urbanos suman una superficie igual o superior al Santuario Andwater en río Cruces, y
contienen una mayor diversidad biótica florística (137 especies versus 80). Su relevancia radica en el hecho
que no son unidades aisladas, sino que constituyen un sistema ecológico metapoblacional interconectado,
con características de corredor de especies. Por ello, no bajan de categoría por su menor tamaño.
En general, los humedales ribereños se caracterizan por presentar en su plano una cubierta vegetal baja,
principalmente pastos y matorral arbustivo, con presencia de arborización en sus bordes aguas arriba del
humedal. El entorno de dichos humedales corresponde normalmente a áreas de cultivos agrícolas de
hábitat disperso. Por su parte, los humedales interiores se caracterizan por la presencia de pastos y
matorral arbustivo con importante vegetación arbórea en sus bordes. El entorno de estos humedales
corresponde a viviendas y vialidad, que limitan directamente con el humedal.
En función de su representatividad como unidades ecológicas, a partir del estudio “Identificación y

caracterización de humedales en la ciudad de Valdivia” se puede obtener una comparación de relevancia
basado en la representación de distintos tipos ecológicos en los humedales urbanos, estableciéndose las
siguientes categorías:
Humedal de alta importancia relativa: 8 o más tipos ecológicos

Humedal de mediana importancia relativa: entre 7 o menos tipos ecológicos
Humedal de baja importancia relativa: 5 o menos tipos ecológicos

La idea de esta comparación es establecer una importancia relativa de los humedales, privilegiando los que
poseen una mayor diversidad de ecotipos, los cuales a su vez son los más vulnerables. Hay que considerar
que un humedal está formado por diversos ecotipos, y todos juegan un papel crucial en el funcionamiento
de éste. Para ello se dividen los humedales en 5 unidades descritas en el mapa adjunto.
En la siguiente Tabla se enumeran los distintos ecotipos descritos en el estudio mencionado.
Unidad de humedal
Ecotipos
1 2 3 4 5
Matorral de Quil-Quil X X X
Matorral de Espinillo X X X X
Matorral de mimbre X X X
Pradera de Junquillo X X X X
Pradera de Pasto dulce X X
Pantano de totora X X X X X
Pantano de Carrizo X X
Pantano de vatro X X
Pantano de cortadera X
Pantano de cortadera azul X X
Pantano de junquillo rojo X X
Pantano rosa de agua X
Comunidad de Loto X X
Bosque y/o matorral X X X X
TOTAL 10 11 5 5 6
Los hualves, que se han identificado mediante la fotointerpretación, corresponden a aquellas áreas
deprimidas cerradas que podrían asimilarse a una microcuenca, cuyos límites son tanto naturales como
antrópicos. En este sentido algunos hualves no son sino la continuación de humedales que han sido
divididos por acción antrópica (principalmente vialidad). Al no estar conectados con redes de drenaje no
están sometidos a variaciones de nivel por efecto de mareas, por lo que se ha podido desarrollar una
cobertura vegetal mayor. La mayor parte de ellos, al estar insertos en la trama urbana, presentan diversos
grados de ocupación que va desde canchas, rellenos e inclusive viviendas.
Las vegas identificadas se caracterizan por estar fuertemente influenciadas por el régimen de mareas, ya
que corresponden a la planicie adyacente al cauce actual. Dado que estas vegas conforman parte del
sistema de terrazas de los ríos, el área inmediatamente adyacente corresponde a la terraza siguiente que
se encuentra a una cota más elevada. Desde el punto de vista de la morfología, estas áreas se encuentran
fuertemente disectadas por canales. En general estas áreas se localizan bajo la cota 2 msnm, de modo que
todas las vegas quedarían al interior de las zonas potencialmente inundables, situación que se ve reflejada
en la cobertura vegetal que corresponde en general a pastizales dominados por totoras o plantas de
aspecto similar, resistentes a la humedad.

Otro componente relevante es la característica del Bosque Valdiviano, que ha sufrido una sustitución
sistemática de vegetación nativa por plantaciones forestales, con fuerte pérdida de biodiversidad
especializada, remoción de nutrientes de la cadena de energía, descomposición orgánica y erosión por
destrucción de sotobosque de arbustos y helechos.
b. Riesgos Geológico al Asentamiento
El riesgo geológico en la zona de Valdivia se encuentra relacionado principalmente con las remociones en
masa e inundaciones, agravadas por los agentes atmosféricos y la erosión natural y la producida por las
personas (efectos antrópicos).
Inundación
De acuerdo a los antecedentes topográficos del área de estudio, la cota sobre la cual se producen
desbordes en algunos sectores de la ribera del río Calle-Calle es aproximadamente 2,0 m.s.n.m., por lo
que los antecedentes anteriores muestran que dicha condición se presentaría para períodos de retorno de
unos 25 años en caso de no sobreponerse el efecto de viento y de algo más de 10 años para el caso en
que si se presente dicho efecto.

Principales Resultados del Estudio Hidrológico14
Río Calla Calle en Valdivia Efecto de la Marea y Viento
Período de Precipitación Caudal Max. Altura Max. Nivel Min. Nivel Max. Nivel Max.
Retorno (años) Diaria (mm) (m3/s) Crecida (msnm) (msnm) (msnm) Con Viento
2 66 1.654 0,8 0,1 1,4 1,6

5 85 2.187 1,1 0,3 1,7 1,8
10 97 2.514 1,2 0,5 1,8 2,0
25 112 2.896 1,3 0,6 1,9 2,1
50 123 3.162 1,4 0,7 2,0 2,2
100 133 3.414 1,5 0,8 2,1 2,3
Fuente: Plan Maestro de Aguas Lluvia de Valdivia
Remoción en Masa
Áreas con alto y medio grado de peligro se presentan en laderas de pendientes altas a muy altas, sobre
30º. Se producen por la acción erosiva de los ríos en los pies de las laderas, como ocurre a lo largo de las
riberas de los ríos Valdivia y Tornagaleones, y por la acción erosiva de las olas, como ocurre en el sector
oriental de isla Mancera y en el sector costero de Niebla. Coinciden en general con las rocas del basamento
metamórfico paleozoico de alta pendiente cubiertas por talud artificial, como algunos sectores del camino
Valdivia-Corral y la ruta de salida norte de Valdivia, en el sector Rucapangui y caminos costeros que unen
Niebla con Curiñanco y Corral con Chaihuin. Otras causas son la erosión de suelo residual, los planos de
esquistosidad, el alto grado de fracturamiento y de meteorización y la orientación de las fallas locales. Esto
se ve agravado por las lluvias intensas y/o prolongadas y por los movimientos sísmicos.
Sismicidad
El borde costero de la Provincia de Valdivia es un borde tectónicamente activo, conformado por bloques
estructurales limitados por fallas y fracturas, algunas de las cuales se encuentran activas, produciendo
alzamientos y hundimientos de los bloques durante los movimientos sísmicos. Por otro lado, localmente,
los diferentes tipos de roca tienen características y propiedades elásticas diferentes y por lo tanto, una
diferente respuesta a las ondas sísmicas. Esto se traduce en una acción tectónica combinada sobre la zona,
produciendo un daño mucho mayor.
El terremoto de mayo de 1960 evidenció comportamientos diferenciales de los suelos de Valdivia frente a
un movimiento sísmico. Todas las encuestas y observaciones coinciden en que las zonas más bajas se
comportaron peor que las zonas más altas.
14 El objetivo central del estudio hidrológico consistió en determinar las tormentas de diseño del área de estudio, para diferentes
períodos de retorno de las precipitaciones, así como generar los hidrogramas de crecidas en el río Calle-Calle y en el río Cruces, que son
los de mayor importancia en dicha área, en conjunto con una evaluación del impacto de las mareas en el estuario. Para mayores
antecedentes, ver Estudio de Capacidad Sanitaria y Aguas Lluvia realizado para Valdivia en el marco del presente Estudio Actualización
PRCV.

En el área de Valdivia los sedimentos fluvio-estuarinos, son los que presentan mejor respuesta a los
sismos, seguidos por los depósitos fluviales recientes y las zonas de vegas. El relleno artificial y las riberas
de los ríos son los que se comportan de peor manera, seguido de las zonas pantanosas inundadas desde
el sismo de 1960. Las áreas de relleno fluvial, arenas de playa y estuarios recientes, con alto contenido de
agua y/o materia orgánica, son potencialmente peligrosas ya que la sobrecarga de obras civiles y
construcciones erigidas sobre ellas pueden gatillar el fenómeno conocido como licuefacción.
1.5 Conclusiones acerca de las Tendencias y Demandas que condicionan la planificación

comunal
La comuna de Valdivia no es un territorio dinámico demográficamente (122 mil personas Censo 92, 140
mil personas Censo 2002, Tasa de crecimiento de 1,4%), prospectándose 208 mil personas al 2030.
Altos de Guacamayo se convertirá en la principal zona de crecimiento urbano de Valdivia,

esperando acoger en los próximos 25 años a 40 mil personas, entre nuevos hogares y hogares
allegados (20% de la superficie total disponible para el crecimiento residencial). Isla Teja y
Toro Bayo seguirán con sus tasas de crecimiento actuales, acogiendo a los hogares de
mayores ingresos de la comuna.
Las zonas de Las Ánimas y Santa Rosa serán la reserva de suelo urbano para acoger el
crecimiento (21% de la superficie total disponible para el crecimiento residencial).
Se espera que las políticas de renovación urbana provoquen una recuperación de la zona
central, que termine con el proceso de pérdida de población e incorpore nuevos hogares
jóvenes de clase media.
Las restricciones a la habitabilidad son relevantes en el territorio urbano comunal, ya que el 59% de toda la
superficie urbana tiene restricciones al asentamiento debido a la existencia de pendientes o es una zona
húmeda de protección o de riesgo por inundación.
En este escenario, la densidad urbano poblacional está diferenciada territorialmente según se

considere la superficie de la zona habitable o la superficie total del territorio. La disponibilidad
de superficie habitable no construida constituye un potencial para el desarrollo residencial, en
la medida que sus áreas sean incorporadas a la actividad urbana.
El área urbana de Valdivia tiene una densidad media de ocupación de suelo de 72 hab/há
considerando la superficie urbana habitable consolidada residencial. En base al territorio
urbano total, se tiene 17 hab/há, lo que muestra su dimensión y el potencial de la ciudad para
brindar espacio a sus habitantes, dependiendo de la capacidad de gestión urbana para
integrar las distintas áreas a la vida residencial.
La demanda por suelo urbano residencial, que presiona el crecimiento de la ciudad por densificación y
expansión, está determinada no sólo por el crecimiento de la población sino también por el déficit y la
demanda habitacional existentes.

Se espera un crecimiento habitacional de 27.519 viviendas al año 2030, considerando las

mediciones recientes del déficit, el crecimiento de hogares y la demanda existente en base a
arrendatarios.
El escenario de localización de la población descrito anteriormente, considera que

aproximadamente un 80% del crecimiento se dará en las nuevas zonas urbanas y un 20% en
las áreas consolidadas (existen 89 há de sitios eriazos en áreas consolidadas).
La densidad habitacional, la superficie de ocupación de suelo y en general las tipologías de
edificación previstas determinarán las necesidades de suelo urbano, estimándose 900 há en
baja densidad y 800 há en densidad media.
Las demandas por equipamiento urbano están condicionadas al crecimiento de la población y su

localización en el territorio, y la oferta de equipamiento dependerá de los estándares exigidos o
propuestos en distintas normativas y en las políticas municipales.
El equipamiento de educación básica tiene una cobertura total en el territorio (atención y

distribución). La educación media tiene alta atención (prestadora de servicios) y deficiente
distribución (superposición de influencias).
Existe dotación suficiente y diversificada de equipamiento deportivo, aunque ineficiencias en

la red de atención, lo que produce áreas mal provistas y de baja cobertura.
La oferta actual en salud es suficiente para atender a la demanda urbana actual.
En equipamiento social se presenta un déficit de 7.600 m2 que se concentra en las zonas

Krahmer, Corvi y Francia Sur.
En áreas verdes hay deficiencias a escala vecinal y en zonas densas como Corvi. Las áreas de
influencia de parques no logra cubrir la ciudad, identificándose una concentración y
superposición en el eje norte – sur.

2 Metodología empleada para la formulación del Plan
La propuesta de planificación para la comuna urbana de Valdivia se sustenta en dos conceptos de

planificación: la generación de un Proyecto de Ciudad o Plan Maestro, y la configuración de un Modelo
Urbano Territorial (MUT).
El proyecto de ciudad o plan maestro deriva de un proceso metodológico de aproximación sucesiva en que
se reconocen distintos niveles de planificación, hasta lograr conformar lo que se ha denominado como
Propuesta de Estructuración Urbana. El Modelo Urbano Territorial o MUT, por su parte, es una plataforma
para la gestión institucional y la orientación de inversiones; constituye un instrumento operativo de
planificación orientado a la gestión urbana, y en tal sentido funciona sobre la base de una priorización de
áreas territoriales estratégicas sobre las cuales se fundarán acciones de inversión capaces de ir detonando
la consolidación del ordenamiento urbano comunal en el tiempo.
Las características fundamentales del proyecto de comuna han sido incorporadas en la propuesta de
Ordenanza para el PRCV.
La propuesta de estructuración urbana realiza consideraciones respecto de los siguientes componentes,

varios de los cuales ya han sido expresados anteriormente:
Macrosistemas que estructuran la ciudad

Patrimonio natural y Zonas húmedas
Borde Fluvial y Costero y segmentos de diferenciación
Estructura Vial
Áreas Centrales, Renovación urbana y Patrimonio construido
Localización de actividades productivas y usos conflictivos
A continuación se expresa con mayor detalle las características del Proyecto de Comuna, que da cuenta de
las principales vocaciones territoriales y, en definitiva, propone una imagen urbana en base a aspectos
morfológicos y funcionales.
2.1 Propuesta de Estructuración Urbana para la configuración del Plan Maestro o Proyecto de
Ciudad
a. Los Macrosistemas: Planicies, Áreas Húmedas, Bordes Urbanos y Bosquetes como

condición base de planificación
La primera definición o condición base para la planificación se origina en el reconocimiento morfológico

que se ha hecho de la comuna urbana, reconociendo una composición del territorio en función de cuatro
macrosistemas de tipo natural, y que da origen posteriormente a la propuesta de homologación y
diferenciación de la zonificación comunal, derivando en la propuesta de usos de suelo y sus condiciones
de edificación:

Plataformas o Planicies, que constituyen las áreas que presentan las mejores condiciones para
acoger la expansión y consolidación urbana
Estructura fluvial de borde, que se conforma como un espacio diferenciado de la planicie
Estructura húmeda de interior (humedales, hualves y vegas), ante la cual se propone una
necesaria transición mediante un trabajo de bordes de interior orientados a su protección,
puesto que forman parte del sistema ambiental territorial
Estructura de bosques y bosquetes urbanos, también parte del sistema ambiental
Estos macrosistemas son la base para la propuesta de homologación de zonas urbanas realizada como
criterio de definición de la normativa del Plan. Sobre las áreas de homologación constituidas por planicies
o plataformas se generarán los usos más intensivos de suelo. En tanto, las áreas de homologación
constituidas por el sistema ambiental tendrán categorías de uso diferenciadas en función de su condición
de riesgo y fragilidad (protección o restricción al uso).
Las Figuras siguientes representan los macrosistemas analizados.
SISTEMA PLANICIES URBANAS PLATAFORMAS O PANICIES

PLANICIES EXPUESTAS URBANAS
CABECERAS
LATERALES
ISLAS
PLANICIES MEDITERRÁNEAS
CENTRALES
INTERMEDIAS
PLANICIES CONTENIDAS
BOLSONES TERMINALES CONTENIDOS
BOLSONES TERMINALES EXPUESTOS
PLANICIE EXPUESTA PLANICIE MEDITERRÁNEA PLANICIE CONTENIDA

BORDES EXTERIORES ESTRUCTURA FLUVIAL DE BORDE

BORDES FLUVIALES Y COSTEROS PRINCIPALES
RÍO CALLE CALLE
RÍO VALDIVIA
OCÉANO PACÍFICO
BORDES FLUVIALES SECUNDARIOS
RÍO CRUCES
RÍO CAU CAU
RÍO ANGACHILLA
BORDES INTERIORES
ESTRUCTURA HÚMEDA DE
INTERIOR, BOSQUES Y BOSQUETES
CERROS Y QUEBRADAS
BOSQUES, BOSQUETES Y ARBOLEDAS
ESTEROS, HUMEDALES Y HUALVES

La siguiente Figura representa la síntesis de los esquemas anteriores.
b. Los Bordes Urbanos
A partir del reconocimiento de estos grandes sistemas, se constituye un primer nivel de intervención
mediante la propuesta de una estructura de transición entre las plataformas y el sistema ambiental, a
través de la constitución de bordes urbanos. Los bordes urbanos intervienen como buffer15 entre las
plataformas de la ciudad y sus estructuras húmedas –sean estas fluviales o de interior-, y pueden tener
distintas condiciones: i) protección ecológico ambiental del sistema natural de Valdivia (hualves,
humedales, vegas), ii) protección de las plataformas ante el riesgo que puede ejercer el sistema natural
(inundación o saturación, remoción en masa), y iii) localización de equipamientos y servicios ya sea para
usos turístico recreativos o para usos residenciales (en bordes fluviales, franja de reserva para costaneras
públicas con equipamientos blandos; en bordes de interior, franjas de reserva / protección entre áreas
consolidadas y áreas húmedas, que podrían albergar equipamiento de ciertas características).
Los Bordes Fluviales
La Figura a continuación muestra la diferenciación realizada para los bordes fluviales (bordes exteriores)
de la ciudad, en función de su morfología, vocación y localización. Los bordes fluviales son objeto de
diversas ideas, iniciativas y proyectos en el marco del Plan Maestro Bicentenario para Valdivia y en
15 Se expresa como buffer una franja cuya medida o perfil permite generar zonas de protección entre subsistemas, habida cuenta de la
existencia de riesgos o fragilidad inherentes al sistema ambiental.

coherencia con los distintos proyectos desarrollados en el Pladeco, la Agenda Pactada y Desafío Valdiviano,
el POT y proyectos privados.
El borde fluvial y costero del territorio de la ciudad configuran un corredor funcional de gran potencial de
desarrollo vinculado al equipamiento y los servicios, y está caracterizado por su diversidad funcional y
atractivo escénico único, que debe orientarse con dichos atributos al desarrollo del turismo de manera
preferencial. A lo largo de este corredor se establece un uso preferente de servicios y equipamientos
turísticos de condición mixta, dentro del cual se identifican sectores de cierta especialización, de acuerdo
a la situación existente y en concordancia con la zonificación propuesta posteriormente en la nueva
Ordenanza.
c. El Borde Fluvial Principal
Entre los múltiples bordes fluviales y costeros que constituyen la fisonomía del territorio y la ciudad, se
puede identificar claramente un segmento de mayor jerarquía definido como el Corredor Fluvial Principal,
que se extiende entre el puente proyectado Santa Elvira y el Puerto Las Mulatas, sector en el cual se ha
propuesto también la proyección de un puente con el sector de Toro Bayo. Este segmento permite articular
funcionalmente el corredor fluvial con los principales ejes viales existentes y proyectados, estableciendo la
malla funcional de corredores principales de estructuración funcional del Plan, que resulta de la
intersección del corredor fluvial principal con los corredores viales principales y con los corredores de
circunvalación principales. Lo anterior refleja un segundo nivel de intervención, en donde adquiere
especificidad este borde fluvial en particular, por el río Calle Calle.

Los Corredores Estructurantes y sus Bordes Fluviales y Costeros constituyen las principales relaciones de
contacto y articulación que deben desarrollarse entre las actividades que se presentan en las Planicies
Territoriales que constituyen el Plan, permitiendo con ello generar una estructuración urbana que asegure
un equilibrado desarrollo del conjunto de la ciudad proyectada.
Como parte del proceso metodológico realizado para estructurar el proyecto de Comuna, se sistematizó
toda la información acerca de las características y localización de los proyectos vinculados a los ejes
fluviales, de tal forma de identificar, de una parte, el territorio de borde sobre el cual se han concentrado
las propuestas de intervención derivadas de los instrumentos comunales de gestión, y de otra establecer
claramente las vocaciones de estos bordes vinculadas a su actividad principal, sea esta productiva o
turístico recreativa.
Posteriormente se propone en la Ordenanza del nuevo PRCV una normativa especial para el Borde Fluvial
Principal.
A continuación se presentan los resultados de esta sistematización, a la par con los criterios propuestos
para el nuevo PRCV.
PROYECTOS CONSOLIDADOS PARA EL BORDE FLUVIAL URBANO

P R O YEC T O S P U B L - P R I V
P R O YEC T O S P R I V A DO S
DES A FI O V A L DI V I A N O
A GEN DA P A C T A DA
LISTADO PROYECTOS
P L A DEC O
(proyectos con relación LOCALIZACIÓN

Criterios Propuestos
eje fluvial principal) PROPUESTA
Uso Preferentemente INDUSTRIAL

Parque Industrial Zona industrial Parque Industrial, diferenciar grandes lotes y
MYPIMES, sin localización Collico - Chumpullo lotes medianos para MyPimes. Parque de
Negocios o Empresarial. Vivienda apoyo para
industrias (art 55).
Puerto Las Mulatas Sector Las Mulatas - Zona industrial, infraestructura de transporte,
Islote Haverbeck puerto de transbordo. Enfrentamiento de fajas y
zonas afectas a vialidad.
Complejo industrial Al Sur del Sector Las Zona industrial. Terminal Pesquero . Con
pesquero, sin Mulatas Servicios Turísticos asociados.
localización
Desarrollo industrial Sector Arica - Las Zona Industrial. Con Servicios Turísticos
pesquero sector Arica Mulatas asociados.
(además de astilleros
ASENAV y otros)

Uso MIXTO (Vivienda y Equipamiento)

Gestión Inmobiliaria Ribera poniente rio Uso mixto: vivienda, equipamiento y
Socovesa
Vivienda, Los Valdivia entre Los requerimiento constitución borde uso público
Pelues(mejoramiento Pelues y Los con incentivo. Afectación vialidad y puente
terreno ribereño) Avellanos
Gestión Inmobiliaria Mall Predio al norte de Uso Mixto: Vivienda, equipamiento y

- Hotel, Ex - Hotel Pedro plaza Pedro de requerimiento constitución borde uso espacio
Varios
de Valdivia Valdivia publico. Afectación vialidad. Construcción
obligatoria
Gestión Inmobiliaria Sector Torobayo Uso mixto: Preferentemente residencial con

Vivienda, Sector Socovesa Equipamiento Recreacional. Embarcadero
Torobayo estación de transbordo. Requerimiento
constitución borde uso público. Afectación de
Vialidad, Estacionamientos, Puente y
Embarcadero.
Mejoramiento Drenaje Sector Barrios Bajos Uso mixto asociado a Zona Central: mejorar
Aguas Lluvias, Barrios condiciones de edificación y dinamizar con
Bajos centro fundacional. Condicionamiento solución
drenaje. Diferenciar Borde fluvial en tramos: San
Carlos - Lord Cochrane, Lord Cochrane-Santiago
Bueras, y Santiago Bueras Las Mulatas. Identificar
relaciones borde - vía (Gral. Lagos)
Gestión Inmobiliaria Borde Alto Uso mixto: Equipamiento Mixto, Deportivo y
Vivienda, Alto Guacamayo y Río Recreacional. Embarcadero terminal.
Guacamayo Angachilla Constitución borde uso espacio público
Recuperación terrenos Borde Las Mulatas, Uso mixto: Equipamientos Mixto, Recreacionales,
ribereños Las Mulatas entre muelle y Turismo, Parque Acuatico. Constitución defensas
desembocadura y rellenos. Faja vial circunvalación.
laguna
Recuperación terrenos Sur Isla teja, entre Uso mixto, preferentemente recreacional y
ribereños Río Cruces - puente Cruces y dos turistico. Condicionado a solución de drenaje
Valdivia al sur Isla Teja ríos (parcial). Condición de constitución borde uso
público
Expansión Asenav, Sector Avenida Uso mixto: Congelamiento uso industrial
sector Avda. España España - borde río exclusivo a industrial inofensivo. Incorporar uso
(congelamiento y residencial y Servicios de turismo.
turismo)
Gestión Inmobiliaria Uach Sector Santa Rosa, Uso Mixto: Zona Residencial baja densidad
Vivienda y Equipamiento hasta erstero Santa (vivienda ecológica?) y Zona Mixta de
Santa Rosa Rosa equipamientos y servicios de turismo.

Uso EQUIPAMIENTOS ESPECIALES

Museo Arte Ribera poniente rio Equipamiento Especial: Equipamiento Cultural y
Contemporáneo (implica Valdivia entre Los requerimiento constitución borde de uso
recuperación borde Castaños y Los publico.
fluvial) Robles
Centro Entrenamiento Par de opciones: Equipamiento Especial: Deportivo y Recreacional.
Regional de Remo, sin Islote Haverbeck- Circuito con dos embarcaderos. Gestión por Ley
localización Las Mulatas y Las del Deporte.
Ánimas
Puerto privado turístico, Sector Las Mulatas - Equipamiento Especial: Zona Mixta. Terminal
sin localización (Club Islote Haverbeck ó Pesquero. Estación Transbordo a Corral y Mar de
Yates en Bueras) entre Estancilla y Chile
Cutipai
Corte Apelaciones Centro Fundacional Equipamiento Especial: Zona Mixta.
Casino Provincial (Isla Ex Isla Teja Equipamiento Especial: Zona Mixta.
Teja frente a río Cruces) Hotel
Uso INFRAESTRUCTURA
Recuperación Tren Faja existente entre Infraestructura: Definir faja restricción.
ANTILHUE (Tren turístico) Estación (existente o Estaciones c/transbordo: Terminal, Collico,
nueva) y Cuesta Soto Chumpullo, Cuesta Soto
Puente Santa Elvira (Ex- Sector Chumpullo, Infraestructura: Definir faja 30mts y zona de
Matta), conexión conexión acceso transbordo, con estacionamientos y
industrial (mejoramiento norte (R5) y embarcadero. Definir calles enfrentadas.
vial) circunvalación
Estación Intermodal FFCC Ex Estación ó en Infraestructura: Zona de transbordo asociada a
- Buses Interurbanos (2º Collico-Chumpullo, estacionamientos y embarcadero
localización) asociado a Pte Matta
Puente Los Pelues, Sector Central; Infraestructura: Definir faja 30mts. Zona de
conexión Isla Teja y conexión Isla Teja y transbordo. Estacionamientos. Embarcadero.
Centro Fundacional Centro Fundacional Definir calles enfrentadas (Los Pelues-Yerbas
Buenas)(Arrayanes-Lord Cochrane)
Saneamiento Río Valdivia Infraestructura: Norma ambiental y sanitaria
(tema ambiental y asiciada a proyectos inmobiliarios, industriales
sanitario?) en el radio urbano ¿?. Condicionamiento general
de la Ordenanza Local.
Camino a Punucapa, en Entre Ruta Costera y Infraestructura: Normar ancho de faja. Trazar
borde río (Río Cruces) Límite urbano faja.
Puente Cau - Cau Infraestructura: Definir faja 30mts y zona de
transbordo, con estacionamientos y
embarcadero. Definir calles enfrentadas. Asociar
con equipamiento Santa Rosa
Mejoramiento Track Infraestructura: Este proyecto favorece drenaje
Navegación Barrios Bajos y Otros. (Condición relacionada con
(mejoramiento drenaje solución de drenaje). Permite levantar restricción
barrios bajos) cuando se ejecute.
Balneario Collico Sector Collico Infraestructura: Drenaje, conformación playa,
constitución espacio público. Normas generales
espacio público y concesiones.

Uso IFRAESTRUCTURA DE TRANSPORTE

Plan Desarrollo Borde Entre Puente Matta y Transporte: Propuesta gestión desarrollo borde
Costero (Idea) Las Mulatas costero principal entre puente Matta y Las
Mulatas. Provisión de Fajas y Zonas de borde.
Ampliación Terminal Transporte: Revisar norma actual y
Interurbano adecuar(actual ubicación) asociar con
embarcadero y mirador. Proponer otra ubicación
(Cercana a nodos fluviales-viales).
Uso ESPACIO PÚBLICO

Doble calzada Pedro PAC frente al río AEP: Afectación de Espacio Público en bordes
Aguirre Cerda (Miradores Calle - Calle, frente abruptos, incentivo por constructibilidad y FUC
borde río) a Collico -
Chumpullo
Recuperación terrenos Sector Borde Las AEP y Uso Mixto: Balneario y Espacio Público
Valdicor
ribereños Las Ánimas Ánimas entre Puente vinculado a usos de equipamiento recreacional -
Calle – Calle y Avda. turístico FUC
Matta
Prolongación Costanera, Defensa y muelle AEP e Infraestructura: Construcción defensa y
Muelle Schuster - Lord público-privado, muelle. Afectación parcial de predios con
Cochrane entre San Carlos - espacio público. Muelles privados. Incentivo
Lord Cochrane constructibilidad y patentes.
Desarrollo turístico En todos los Ejes AEP y Transporte: Norma para establecer sistema
fluvial y servicios, ejes Fluviales de espacios de ingreso a embarcaderos.
fluviales principales Asociado e usos turísticos y comerciales.
(idea)
Feria Fluvial y Mercado AEP: Espacio Público, normas generales y de
Central, mejoramiento acuerdo a proyectos . Miradores, embarcaderos,
entorno servicios turísticos. Ley FUC. Concesiones
Municipales.
Construcción 4 Costanera Calle AEP: Espacio Público, normas generales y de
miradores en costanera Calle - Valdivia acuerdo a proyectos . Miradores, embarcaderos,
(muelle, plaza, servicios turísticos. Ley FUC. Concesiones
animación) Municipales.
Proyectos UACH Borde frente a río AEP: Normar requerimientos de constitución de
(Medicina, Arquitectura, Valdivia y Cau Cau espacios de uso público, paseo borde Isla Teja.
Uach
Centro Náutico, Centro Náutico.

Decanato)
Costanera peatonal Isla En todo el borde de AEP: Normar requerimientos de constitución de
Teja Isla Teja espacios de uso público, paseo borde Isla Teja.
Centro Náutico. Lobos marinos.

Uso ZONA CONSERVACIÓN HISTÓRICA

Recuperación Sistema Torreones del Barro ZCH: Declaratoria Zona Conservación Histórica.
defensivo y Torreones y Canelo y líneas Circuito patrimonial turístico entre dos
Patrimoniales vestigios torreones. Incentivo de constructibilidad por
fortificaciones recuperación
Análisis Zona Típica Mapear según ZCH: Ajustar declaratoria en base a estudio
General Lagos, estudio Surplan Surplan. Crear incentivo recuperación
propuesta de reducción patrimonial. Generar normas locales de gestión
zona patrimonial
Uso RESTRICCIÓN
Mejoramiento Zona Santa Rosa y ZR-DAC: Ajustar área de restricción. Incorporar
Aeródromo Las Marías Zona Centro usos asociados a equipamientos sector Santa
Fundacional Rosa, a vialidad y a embarcadero puente Cau
Cau.
La propuesta de estructuración urbana asimila la diferenciación de usos factibles de asignar al borde fluvial
de Valdivia según sus roles, de manera de hacerlo navegable, patrimonial, turístico recreativo, de servicios
y productivo.

La Figura siguiente propone una jerarquización, sectorización e intervenciones para el borde fluvial
principal.
Jerarquización, sectorización e intervenciones

del borde fluvial principal
TERMINAL
ESTACIÓN INTERMEDIA Corredor Fluvial Principal
TRANSFERENCIA
PUENTE CAU - CAU Corresponde al tramo del eje fluvial que contiene la
SANTA ELVIRA
mayor cantidad enfrentamientos de borde en relación
a las planicies urbanas. Las intervenciones propuestas
para el tramo y para lo cual debe normarse la
posibilidad de su acogida, son las siguientes:
3 Terminales de Transferencia (Vial-Fluvial), puentes

ESTACIÓN INTERMEDIA Santa Elvira y Las Mulatas, conectados con corredores
4
PUENTE VALDIVIA
viales principales. Ubicación preferente para terminales
de buses urbanos e interurbanos.
ESTACIÓN INTERMEDIA
Estaciones de Transferencia (Vial-Fluvial), en puentes
PUENTE PELUES
existentes Calle – Calle, Valdivia y Cau-Cau.
Estaciones de Transferencia (Vial-Fluvial), en puentes

proyectados Los Pelues y Matta.
PUENTE MATTA
Paraderos y embarcaderos fluviales público – privados
2 entre estaciones.
5
PUENTE CALLE - CALLE
TERMINAL
TRANSFERENCIA
LAS MULATAS
La planificación de los bordes agua se ha abordado a partir del criterio general de uso y acceso público de
la comunidad a un bien catalogado como tal por la legislación vigente. En tal sentido, se ha determinado
una franja establecida en la nueva Ordenanza, a partir de la Cota 2 msnm (cota de inundación), como
territorio de uso público, que propone ejes de servidumbre para garantizar accesos a esta franja en
aquellos lugares en que existen bordes de uso privado. El concepto de acceso y uso público de bordes de
agua sugiere otorgar espacio para usos de tipo turísticos recreativos. En tal sentido, la reflexión apunta a
generar alternativas para la recuperación de estos espacios, particularmente cuando incorporan valor
natural y potencial para el desarrollo turístico. La franja, catalogada de protección, se traza como garantía
para el acceso público al borde fluvial y costero, a la vez que como protección ante los riesgos imperantes
o reserva para caminos públicos en general.

d. Estructura Vial
Como parte del proceso metodológico realizado para estructurar el proyecto de Comuna, también se
sistematizó toda la información acerca de las características y localización de los proyectos viales, a partir
de las propuestas de intervención derivadas de los instrumentos comunales de gestión.
A continuación se presentan los resultados de esta sistematización, a la par con los criterios propuesto en
el marco del nuevo PRCV.
LISTADO PROYECTOS PROYECTOS DE INFRAESTRUCTURA VIAL

(proyectos con relación al LOCALIZACIÓN – ÁREA
Criterios Propuestos para Bordes de Vialidad
sistema vial estructurante) INFLUENCIA
Puentes
PUENTE CAU CAU Zona Crecimiento Habitacional y Estación Intermedia de Transbordo Santa Rosa:
Equipamientos Santa Rosa Sistema Transporte Público – Estacionamientos –
Sistema Transporte Fluvial
PUENTE LAS MULATAS Zona Crecimiento Habitacional, Estación Terminal de Transbordo Las Mulatas:
Equipamientos e Industrial Las Sistema Transporte Público – Estacionamientos –
Mulatas – Torobayo – Alto Sistema Transporte Fluvial y Costero
Guacamayo
PUENTE SANTA ELVIRA Zona Crecimiento Industrial Estación Terminal de Transbordo Santa Elvira:
Collico – Chumpullo y Sistema Transporte Público – Estacionamientos –
Habitacional Santa Rosa Sistema Transporte Fluvial – Estación Interurbana y
de Tren
Propuesta para puentes existentes

PUENTE CALLE - CALLE Zona Centro Fundacional Infraestructura: Estación Intermedia de Transbordo
PUENTE VALDIVIA Zona Centro Fundacional Infraestructura: Estación Intermedia de Transbordo
Anillo Circunvalación Interior

HABILITACIÓN EJE A. PINTO – Zona Centro Fundacional Uso mixto, residencial sobre primer nivel.
W. SCHMIDT.
HABILITACIÓN EJE COSTANERA, Zona Centro Fundacional – Ex Uso mixto, residencial sobre primer nivel.
ECUADOR, AV. ARGENTINA. Estación
CONEXIÓN FRANCIA – BUERAS. Zona Francia Sur Uso Mixto, residencial sobre primer nivel.
HABILITACIÓN COSTANERA Zona Centro Fundacional entre Uso Mixto, residencial sobre primer nivel.
CENTRAL Ecuador y Avenida Argentina
HABILITACIÓN COSTANERA Zona Las Ánimas Uso Mixto, residencial sobre primer nivel.
SECTOR LAS ANIMAS
HABILITACIÓN COSTANERA Zona Avenida España entre puente Uso Mixto, residencial sobre primer nivel.
SECTOR AVENIDA ESPAÑA Cau – Cau y Calle Calle

Anillo Circunvalación Exterior

VIALIDAD SANTA ELVIRA-LAS Circunvalación exterior entre Uso Mixto, residencial sobre primer nivel.
MULATAS. puentes proyectados Santa Elvira y
Las Mulatas
VIALIDAD SANTA ROSA Entre acceso norte y puente Cau Uso Mixto, residencial sobre primer nivel.
ACCESO NORTE Cau
Para conformar el sistema funcional propuesto para la ciudad, articulando el sistema vial estructurante con
el sistema fluvial principal, se constituyen dos Corredores Principales Cruzados, conformando un sistema
de Par Cruzado en el Área Central: Corredor Central Picarte y Corredor Central Pedro Aguirre Cerda – Pedro
Montt. Se establecen los siguientes proyectos estructurantes:
Conformación Corredor Áreas Central Norte Sur

Conformación de Corredor Área Central Oriente Poniente
Conformación de calles enfrentadas para la habilitación futura de los puentes adicionales Los
Pelúes y Matta.
Los bordes de la vialidad principal de la ciudad configuran corredores funcionales de desarrollo vinculados
a la provisión homogénea de equipamientos y servicios, que pueden ser caracterizados por su diversidad
funcional. Por ello, a largo de estos corredores se establecen usos preferentes para equipamientos y
servicios, como uso mixto, dentro de lo cual se identifican sectores de cierta especialización de acuerdo a
la situación existente y en concordancia con la zonificación propuesta para el nuevo PRCV.
PROPUESTA SISTEMA DE ESTRUCTURACIÓN FUNCIONAL: PAR CRUZADO CENTRAL, CIRCUNCALACIÓN Y CORREDOR

HACIA LA COSTA

Con estos corredores se constituye un sistema que permite estructurar funcionalmente las distintas
planicies que conforman la ciudad actual y proyectada, generando un tejido urbano principal compuesto
por vialidad existente y proyectada:
Corredor Central Picarte: Fortalecer una vialidad estructurante fundacional de la ciudad, que
cumple con la función de relacionar el acceso sur a la ciudad con el área central y la Isla Teja.
Conformar un par vial que permita potenciar este eje, especialmente en el área central (Zona
Fundacional – Isla Teja).
Corredor Central Pedro Aguirre Cerda: Fortalecer una vialidad estructurante fundacional de la
ciudad, que cumple con la función de relacionar el acceso norte a la ciudad con el área central.
Conformar un corredor que permita potenciar este eje, especialmente en la configuración de esta
área central proyectada (Zona Fundacional – Planicie Norte).
Corredor Lateral Costero: Generar una vialidad estructurante que permita conformar un corredor
lateral paralelo al corredor Pedro Aguirre Cerda, generando un by-pass para liberar la carga sobre
la zona fundacional, con un acceso norte alternativo al actual. Acceso Norte – Santa Rosa – Isla
Teja – Toro Bayo - Niebla.
Corredor Lateral General Lagos: Generar una vialidad estructurante que permita conformar un
corredor lateral paralelo al corredor Picarte y central superior, creando una alternativa desfasada
que permita repartir la carga sobre la zona centro sur, conectando los bolsones urbanos en
desarrollo al sur, especialmente Alto Guacamayo.
Anillo Interior: Terminar circuito y conectar sistema interior, caracterizar como un regulador de la
carga que soportan las áreas centrales, generando buffers de alivio vehicular y un sistema de
mejoramiento de la gestión de tránsito y de los estacionamientos.
Anillo Exterior: Generar circuito exterior conectado con el sistema exterior y vinculado con el
sistema fluvial proyectado, ordenador de la expansión y el crecimiento.
Los Corredores Estructurantes y sus Bordes constituyen las principales relaciones de contacto y
articulación que deben desarrollarse entre las actividades que se presentan en las Planicies Territoriales
que constituyen el Plan, permitiendo con ello generar una estructuración urbana que asegure un
equilibrado desarrollo del conjunto de la ciudad proyectada.

3 4
2
5
1
e. Áreas Centrales, Renovación urbana y Patrimonio construido
Los lineamientos en este ámbito se orientan a la rearticulación y crecimiento de la Zona Fundacional para
generar un sistema de Áreas Centrales, que permita acoger un desarrollo urbano hacia la transformación
de la ciudad en su proyección como cabecera provincial. Los lineamientos se fundamentan en los distintos
estudios, proyectos e instrumentos de gestión vigentes (Plan Bicentenario, Pladeco, Agenda Pactada y
Desafío Valdiviano, POT, Proyectos Privados y Proyectos Público Privados).
Las consideraciones realizadas para la definición de un área homologada de renovación urbana, que
incluye el polígono patrimonial central, se basan en concentrar las áreas de renovación en los sectores
centrales de la ciudad, por las ventajas que esto conlleva en materia de atractividad de población para la
generación de una demanda por vivir en áreas de renovación urbana, de mayor densidad y altura,
considerando la facilidad de acceso a comercio, servicios y equipamiento, y de otra parte por la necesidad
de focalizar la gestión de subsidios para renovación urbana con incentivos sobre áreas prioritarias.
Extender esta definición a áreas muy grandes de la ciudad diluye el efecto real de este instrumento, ya que
éste se basa en generar una renta diferencial en el suelo urbano que permita atraer las inversiones sobre el
territorio. Por otra parte, el beneficio de este instrumento se focaliza en sectores de clase media, ya que el
subsidio habitacional de 200 UF está dirigido a viviendas de un costo promedio de 1.500 UF, que

corresponde a un segmento de demanda acotado que se podrá desplazar a las zonas donde se generen
estos incentivos, especialmente los hogares jóvenes.
En relación al patrimonio, se ha definido un área denominada Protección del Entorno Patrimonial,

considerando como insumo el Estudio vigente sobre Identificación de Zonas de Conservación Histórica16.
Con esta información, en conjunto con la recomendación realizada por el propio equipo consultor, se ha
determinado esta zona que, incorporando los inmuebles de conservación identificados por el Estudio
mencionado, se orienta a la puesta en valor del sistema patrimonial construido, compuesto de inmuebles y
espacios públicos, a los que atañen una dimensión turístico cultural y educacional. La zona de protección
definida está inscrita en el área determinada de renovación urbana, diferenciándose en su caracterización
normativa.
SITUACIÓN PROPUESTA
SITUACIÓN ACTUAL
El fortalecimiento de las áreas centrales se apoya en la idea de Par Cruzado constituido por los ejes Acceso
Sur – Picarte – Los Lingues, y Pedro Aguirre Cerda – Pedro Montt, descrito anteriormente, proyectando la
actividad central hacia áreas pericentrales inmediatas al centro, consideradas como de expansión central.
Ambos ejes determinan una configuración de usos de suelo y características de edificación vinculadas a los
núcleos Planicie Norte Central y planicies pericentrales en Francia Norte, Isla Teja, Las Ánimas y sector de
FFCC, propicios para una estrategia de renovación urbana.
La propuesta se refleja en la nueva Ordenanza para el PRCV, a partir de incentivos de uso y edificación
generados sobre el centro y el pericentro. Se incorpora también una normativa especial vinculada al
patrimonio, en el marco del Estudio vigente mencionado.
16 Surplan, 2005.

Gestión Inmobiliaria y
Desarrollo Urbano
Desarrollo Urbano
Renovación Urbana
Renovación Urbana

f. Localización de actividades productivas y Usos Especiales
Se ha determinado la localización de la actividad productiva a partir de áreas de especialización, en los

sectores Collico – Chumpullo, Puerto Las Mulatas, sector costero de Niebla y Accesos Norte y Sur de la
ciudad. Por otra parte, la nueva Ordenanza plantea localizaciones específicas para usos especiales como
Terminales de Locomoción Colectiva (ejes Schneider y Picarte, Collico – Chumpullo, Guacamayo, Las
Ánimas en torno a eje España y hacia el norte de Niebla), Aeródromo y Cementerios.

2.2 Modelo Urbano Territorial (MUT)
Como ya se mencionaba, el Modelo Urbano Territorial (MUT) constituye una plataforma de gestión urbana
de los lineamientos expresados en el Plan Maestro (propuesta de estructuración urbana), reflejados a su
vez en el Plan Regulador Comunal y su Ordenanza. El MUT genera una estrategia de intervención
priorizada, sobre áreas urbanas específicas con mayor potencial de desarrollo.
El diagnóstico integrado ha establecido las principales problemáticas y condiciones para la planificación

del territorio, y a su vez se han identificado políticas y prioridades de desarrollo urbano establecidas en
conjunto con la institución municipal y discutidas con estamentos de la comunidad. Como instrumento de
gestión del territorio, el MUT tiene un componente puramente territorial (partes, sistemas estructurantes y
propuestas estratégicas) y a la vez un componente de gestión institucional.
COMPONENTE TERRITORIAL
Piezas Urbanas
Áreas Prioritarias de
Partes Gestión del
desarrollo Urbano
Centralidades
MUT
Vial
Articulación de las
Sistemas Partes del Modelo
Estructurantes
Ambiental
Propuestas Acciones
Estratégicas Prioritarias
COMPONENTE GESTIÓN INSTITUCIONAL
Estrategias de
Desarrollo
Institucional
Estrategias Indicadores
de Desarrollo de Gestión
Urbano
Estrategias de
Gestión de
Proyectos

Componente Territorial
EL MUT propuesto se fundamenta, en lo territorial, en un conjunto de piezas urbanas prioritarias y

centralidades, a la par con sistemas estructurantes definidos por los subsistemas vial y ambiental.
a. La Partes del MUT
Piezas Urbanas
Constituyen una porción del territorio que dispone de una gama diversificada y/o especializada de
actividades y que cumplen un papel estratégico en la estructuración del espacio urbano, ya que sobre éstas
se planifican propuestas y/o proyectos estructurantes como los principales proyectos que serán objeto de
gestión del Plan (proyectos estratégicos estructurantes). En virtud de lo anterior, la sumatoria de las piezas
no equivale a la totalidad del territorio, de tal forma que se priorizan porciones de la comuna para la
gestión urbana en función de los proyectos que las originan.
Para el caso de Valdivia las piezas urbanas adquieren una morfología de Corredores, que a su vez se
vinculan fuertemente al sistema fluvial, a diferencia de la concepción de piezas urbanas en ciudades y
comunas interiores. Debido a su carácter estratégico para la gestión del desarrollo urbano, las piezas
urbanas siempre tendrán una relación con la vocación predominante de un territorio.
Las piezas urbanas definidas por el MUT son 4 y se expresan en los Cuadros siguientes. Posteriormente se
ilustran en la Figuras a continuación.
Pieza Localización Propuesta Estratégica Otros proyectos y propuestas

sinérgicos en la Pieza
Pieza Urbana 1 Área Central Sur, entre Potenciar un corredor de costanera Prolongaciones contempladas
Corredor Central el predio de FFCC y el representativa del área fundacional, con para la Costanera
Puerto Las Mulatas efecto de fachada y proyección cultural, Puente paralelo P. de Valdivia
Fundacional Costanera
definida entre dos nodos significativos con Zonas protección entorno
fuerte potencialidad turística (sector FFCC y patrimonial (inmuebles y
sector Puerto Las Mulatas) y respaldado por zonas típicas)
los contenidos patrimoniales del área Corredor fluvial Puerto Las
central. La idea se refuerza con la Mulatas – Toro Bayo
implementación de un corredor fluvial a Proyecto Kohler
modo de pequeños muelles para Costanera pública Ribera Toro
embarcaciones orientadas tanto a paseos Bayo (borde poniente río
recreativos como a recorridos de apoyo a Valdivia)
otras actividades. Paraderos fluviales entre
Puente Santa Elvira y el Puerto
Las Mulatas
Proyectos peatonalización del
centro

Pieza Urbana 2 Sector oriente de la Consolidar un corredor productivo Puente Santa Elvira
Corredor Productivo ciudad, definido en competitivo, que conecte áreas industriales Circunvalación Exterior
torno a los ejes Ruta 5, previstas en sectores Collico – Chumpullo,
Oriente
entre accesos norte y acceso norte, acceso sur y Puerto Las
sur, y anillo Mulatas, utilizando como ejes principales la
circunvalación exterior, Circunvalación Exterior (entre Collico y Las
entre las áreas Collico – Mulatas pasando por el Acceso Sur) y Pedro
Chumpullo, acceso sur y Aguirre Cerda (Acceso Norte – Puente Santa
Puerto Las Mulatas como Elvira, empalmando con la Circunvalación).
puntos relevantes.
Pieza Urbana 3 En torno al eje Ruta T- Potencialidad, mediante la consolidación de Ciclovía Los Notros – Niebla
Corredor Recreativo 350, entre Los Notros y un sendero a nivel de la planicie (Ruta T- Subcentro Toro Bayo (área
Niebla. 350), de formar parte de un corredor ZE1e del PRC vigente), en
Poniente
provisto de ciclovía entre el sector de Los complemento con actividad
Aromos – Los Notros y Niebla, orientado turística y comercial de Av. 7
hacia una vocación ecológico recreativa. Muelle Público Toro Bayo,
vinculado a Corredor Fluvial
hacia Puerto Las Mulatas·
Paseo Av. 7, sector Toro Bayo,
proyectando corredor entre el
Muelle Toro Bayo y el Puerto
Las Mulatas·
Paradores productivos en el
corredor
Pieza Urbana 4 Paseo en torno al borde Este corredor, entre el puente Calle Calle y el Recuperación Balneario en
Corredor Recreativo fluvial Las Ánimas – eje camino Cabo Blanco, se compone de borde fluvial Las Ánimas
ASENAV – Cau Cau, entre segmentos con vocación recreativa pública Paraderos fluviales entre el
Norte
el límite urbano oriente en el sector de Las Ánimas, un segmento Puente Santa Elvira
propuesto y el área de actualmente industrial (ASENAV) en que se proyectado, y el Puerto Las
Cau Cau. prospecta la deslocalización de la industria Mulatas·
en virtud de su potencial turístico e Costanera de borde con
inmobiliario, y el sector de Cau Cau que posible ciclovía en base a un
prevé la consolidación de un proyecto sendero básico de bajo
ecológico en el área del ex Fundo Cau Cau. impacto
Puente Cau Cau de vinculación
entre riberas de tipo ecológico
recreativas

Centralidades
Constituyen núcleos o nodos concentradores de actividad de tipo institucional, comercial, profesional,

financiera y otras de carácter terciario. Se definen en función de su accesibilidad, condiciones de
transporte y características del equipamiento o infraestructura. Cumplen un rol de concentración de
actividades y distribución de flujos que hacen a la eficiencia de la organización urbana.
En el caso de Valdivia, se prevé la necesidad de generar subcentros o microcentros alternativos al centro

de la ciudad, tanto para las nuevas áreas de expansión (nuevas centralidades) como para las áreas con
déficit severo de equipamiento.
Se considera la posibilidad de fortalecer subcentros o microcentros en torno a los siguientes sectores:
Toro Bayo, en torno al área turístico industrial y su prolongación hacia el río Valdivia, enfrentando
al Puerto Las Mulatas.
Norte de Guacamayo
Sector Corvi, aprovechando la disponibilidad de terrenos Serviu en el sector oriente de esta área,
en el pie de monte .
Area de expansión norte de Valdivia, vinculado al sector Santa Rosa y ASENAV, sobre Av. España.

b. Sistemas Estructurantes
Los sistemas estructurantes tienen una función articuladora entre áreas de un territorio y conceptualmente
constituyen el soporte para la planificación, coordinando elementos existentes en el resto de la ciudad y
elementos proyectados en la misma. En relación a los sistemas estructurantes para Valdivia, el Subsistema
Vial deriva de la consolidación de la vialidad estructurante proyectada para la ciudad, en convergencia con
los proyectos de conectividad propuestos por los instrumentos de gestión territorial ya descritos. A su vez,
el Subsistema Ambiental es concordante con el análisis realizado en torno a los macrosistemas y bordes
urbanos expresados en la propuesta de estructuración urbana para Valdivia planteadas anteriormente.

c. Propuestas Estratégicas
Las propuestas estratégicas para el desarrollo urbano derivan de las consideraciones realizadas para las
piezas urbanas del MUT, y pueden sintetizarse en las siguiente Figura.

Componente de Gestión Institucional17
El modelo de gestión territorial consiste en diseñar una organización efectiva de la institución municipal
para la implementación del Modelo Urbano Territorial (MUT). La esencia de este modelo de gestión está en
llevar a la práctica las políticas territoriales establecidas por el Municipio, que constituyen la base del
Modelo Urbano. La consolidación de la imagen urbana comunal, y de zonas específicas, es el resultado
esperado de la planificación territorial, ya que esta imagen es la suma de los objetivos, proyectos y
aspiraciones de la comunidad.
Para lograr los resultados es necesario garantizar que los proyectos públicos y privados, y otras
intervenciones normativas, se planifiquen y prioricen en función de las estrategias de desarrollo urbano
territorial, la propuesta de estructuración urbana y los preceptos del MUT. Para lograr esto, es necesario
generar los procesos de gestión y coordinación de las decisiones relacionadas con el territorio, que
corresponde al menos a las siguientes materias:
Gestión de suelo urbano

Localización de inversiones en el territorio
Interlocución con el sector privado
Asignación presupuestaria con fines de desarrollo urbano
Selección de los instrumentos adecuados para la obtención de recursos
Las regulaciones urbanas
En el contexto de la gestión institucional municipal, es relevante el hecho que el Municipio cuenta con
instrumentos como el Plan de Desarrollo Organizacional, cuyo diseño incorpora la figura de un Comité
Estratégico de Gestión donde se toman las principales decisiones acerca de las políticas municipales. En
éste participan el Alcalde, el Administrador Municipal y Secplan.
Por otra parte, la propia Comisión de Ordenamiento Territorial Municipal (COTM, 2002) tiene como función
principal tratar materias de urbanismo, planificación y ordenamiento territorial, y ha sido la instancia
donde se han tomado decisiones relevantes en la materia. En éste participan los directores de los
departamentos y profesionales directamente vinculados a la gestión territorial, y el Asesor Urbanista actúa
como Secretario Ejecutivo de esta Comisión.
Las actuales estrategias de desarrollo institucional son consistentes y apropiadas para la planificación y
gestión del territorio establecida en el Modelo Urbano Territorial (MUT) y las estrategias de desarrollo
urbano. La COTM es el centro de la gestión urbana del municipio, y debe contar con autoridad para la
gestión urbano territorial, derivada de la autoridad municipal, a través del Comité Estratégico de Gestión.
El siguiente Diagrama expresa la propuesta general de organización institucional para la gestión urbana de
Valdivia. El Diagrama propone el conjunto de relaciones necesarias para desarrollar la gestión del territorio
comunal, según lo indicado anteriormente.
17 Este componente se detalla el la propuesta de Modelo Urbano Territorial realizada para el Estudio.

ORGANIGRAMA PARA LA GESTIÓN URBANA MUNICIPAL
Autoridad
Municipal
CEG
SECTOR PRIVADO Comité Estratégico de
Gestión
Dirección
Administración y
Finanzas
VALDICOR
COTM Direcciones
SOCIEDAD PROTECTORA DEL
Comisión de Municipales
PATRIMONIO AMBIENTAL Ejecutoras
Ordenamiento
COMITÉ DE CONCESIONES Territorial Municipal
Representantes
URBANAS
Territorios
Comunales
Gerencia Proyecto Gerencia Proyecto Gerencia Proyecto Gerencia Programa Gerencia Programa
Corredor Central Seccional Industrial Habilitación Programa de Programa
Costanera Collico - Chumpullo Corredor Turístico Renovación Urbana Equipamiento y
Fluvial Subcentros

3 Características del Anteproyecto Ordenanza PRCV
La nueva Ordenanza del PRCV se ha generado sobre la base de un proceso exhaustivo de homologación de
zonas, para lo cual se ha utilizado tres insumos:
El Plan Maestro generado a partir de la Propuesta de Estructuración Urbana realizada para el área
urbana de planificación, que a su vez se fundamenta en los lineamientos existentes en los
instrumentos de gestión territorial, estudios y proyectos vigentes para la comuna,
Las características del actual PRCV
Las modificaciones que ha experimentado la LGUC y su Ordenanza, cuya última versión tiene fecha
31 de marzo de 2005.
Se sintetiza a continuación las principales características de la propuesta de Ordenanza, en el marco del

Anteproyecto.
3.1 Aspectos de la configuración del documento: estructura, edición y contenidos especiales
El documento se ha estructurado en base a los siguientes Capítulos y Párrafos:
CAPITULO I Disposiciones Generales

CAPITULO II Descripción del Límite Urbano
CAPITULO III Definiciones, Normas Generales Sobre Usos de Suelo, Subdivisión y
Ocupación del Suelo y Sobre Edificación
Párrafo 1. Normas Generales sobre Usos de Suelo.
Párrafo 2. Normas Generales de Subdivisión, Ocupación de Suelo y Edificación.
Párrafo 3. Normas Generales sobre Zonas Especiales de Resguardo Patrimonial.
Párrafo 4. Normas Generales sobre Corredor Fluvial Principal
CAPITULO IV Zonificación, Uso Del Suelo y Normas Específicas
Párrafo 1. Zonificación
Párrafo 2. Usos de Suelo y Normas Específicas por Zona.
CAPITULO V Vialidad
Por otra parte, la edición del documento, que corresponde al texto refundido, se realizó contemplando los
siguientes aspectos:
Incorporación de las normas de los seccionales, refundiendo y homologando características

normativas para toda la Ordenanza como un solo cuerpo,
Traslado de algunas normas específicas a generales, particularmente cuando se consideraron
relevantes a todo el territorio urbano, de tal forma de evitar repeticiones,
Encabezado de los artículos para facilitar la lectura, dando cuenta en este encabezado el carácter
del contenido del artículo,
Incorporación de párrafos de bordes de agua y patrimonio, asignando normativas de carácter
específico a estos componentes fundamentales para la ciudad,

Reclasificación de los usos según norma vigente (Ley y OGUC), actualizando las normas locales en
base a los nuevos contenidos, definiciones y estructura de este instrumento,
Nueva estructuración de las normas específicas, generando una propuesta innovativa como
expresión y lectura en materia de normas de uso de suelo y edificación,
Incorporación de los resultados del estudio de patrimonio
Incorporación de definiciones propias atingentes a la ordenanza local y que no están incorporadas
en la OGUC,
Modificación total de nomenclatura y denominación de zonas
Particularmente, para el Borde Fluvial Principal se definieron normas generales, especiales y transitorias.
Las Generales se vinculan al espacio público de borde y realiza consideraciones sobre líneas oficiales,
líneas de edificación, líneas de alta marea, bordes de restricción y/o protección, edificación y usos en
predios de borde, y espacio reservado para el aprovisionamiento del sistema de transporte interconectado
fluvial y terrestre. Las Especiales se refieren a autorizaciones especiales de uso y edificación por parte del
DOM, Inmuebles de Conservación Histórica y Diseño urbano y arquitectónico18. Las Transitorias se refieren
a la liberación de áreas de riesgo por inundación en Barrios Bajos y Riberas en general, dependiendo de
estudios técnicos (planes maestros, defensas y otros).
En relación a las áreas patrimoniales, se definieron Normas Generales sobre resguardo patrimonial
(edificaciones y entornos), Normas Especiales Zona Típica, Centro Cívico, Barrio Esmeralda y entornos de
Espacios Públicos, y se incorporó el listado de inmuebles y espacios patrimoniales – Estudio Surplan.
3.2 Propuesta de Límite Urbano
El instrumento PRCV, originado en el Estudio Actualización del Plan Regulador Comunal de Valdivia, se
orienta a determinar las condiciones para el ordenamiento territorial del área urbana de Valdivia,
considerando aquellas nuevas áreas que se ha prospectado incorporar con objetivos de desarrollo urbano.
En consecuencia, el territorio urbano en referencia está definido por la ciudad central de Valdivia, el
corredor Valdivia – Niebla, el corredor costero Niebla - Loncoyén y las áreas nucleares de Calfuco y
Curiñanco, según se expresa en la Figura siguiente y en los planos relativos a la Zonificación del nuevo
PRCV (PRC 1), alcanzando con ello una superficie aproximada de 7.544 hectáreas19.
La propuesta de modificación del límite urbano considera, de una parte, la incorporación de áreas
actualmente periurbanas en la ciudad de Valdivia como mecanismo de regulación de la forma de
crecimiento de la ciudad en áreas que requieren un desarrollo sustentable por sus características de
fragilidad ambiental. De otra, la inclusión de bolsones costeros previendo el futuro desarrollo de las
localidades de Calfuco y Curiñanco.
En efecto, existe la necesidad de salvaguardar las características del medio físico mediante la regulación de
su uso, evitando la generación espontánea de asentamientos y/o usos de suelo incompatibles con el
entorno. Es por esto que la modificación del límite se orienta a la generación de áreas con características
de edificación y uso regulados, en baja densidad y con exclusión de actividades, en función de lograr
18 Las normas sobre diseño se incorporarán en la fase de Proyecto.

19 El PRC vigente desde 1988, junto con sus modificaciones a la fecha, determina una superficie urbana de 5.800 hás..

equilibrios en el desarrollo de la ciudad, focalizando la consolidación de sectores urbanos hacia áreas

específicas y propicias, particularmente en relación al desarrollo de áreas residenciales, asegurando no
sólo la regulación del riesgo declarado o potencial para el asentamiento humano, sino la existencia de
sistemas de equipamiento y servicios complementarios y compatibles con el desarrollo de la vida
residencial.
En definitiva, se pretende otorgar nuevos espacios para el asentamiento, considerando la estructura

geomorfológica y de restricción del territorio, en base a una propuesta de trazado con consideraciones
geomorfológicas claras.
CURIÑANCO
CALFUCO
El límite urbano está descrito en detalle en el Anteproyecto de Ordenanza, y considera los siguientes
aspectos relevantes en coherencia con los lineamientos establecidos más arriba:
Incorporación de nuevas áreas al desarrollo urbano: Área norte de Santa Rosa y entorno, Cau Cau,
Santa Elvira, sector Angachilla y Entorno, Sur de Collico y Chumpullo, Bolsones urbanos de Calfuco
y Curiñanco
Incorporación de coordenadas UTM en la descripción, debido a las dificultades para establecer con
claridad algunos puntos

3.3 Zonificación
La estructura de zonas contemplada en la Ordenanza se expresan en los siguientes Cuadros.
Zonas Residenciales ZU 1 Zona Residencial Densidad Alta

ZU 2 Zona Residencial Densidad Media Alta
ZU 3 Zona Residencial Densidad Media
ZU 4 Zona Residencial de Borde y Expansión
ZU 5 Zona Residencial Expansión
ZU 6 Zona Residencial 6 Mixta Pericentral
ZU 7 Zona Centro
ZU 8 Ejes Estructurantes
ZU 9 Zona Residencial Costera Intermedia
ZU 10 Zona Residencial Costera de Borde
ZU 11 Zona Residencial Costera Mirador
Zonas Industriales ZUI 1 Zona Industrial Collico Chumpullo
ZUI 2 Zona Industrial Las Mulatas
ZUI 3 Zona Industrial Toro Bayo
ZUI 4 Zona Industrial Niebla
ZUI 5 Zona Industrial Plataforma de Niebla
Zonas de Equipamiento ZUE1 Equipamiento con Vivienda Segundo Piso

ZUE2 Equipamiento Universitario
ZUE3 Equipamiento Educacional
ZUE4 Equipamiento Deportivo
ZUE5 Feria
ZUE6 Equipamiento Niebla
ZUE7 Equipamiento Cementerios
ZUE8 Equipamiento Terminales de Locomoción Colectiva
Zonas de Restricción ZRI 1 Restricción Infraestructura
ZRI 2 Restricción Infraestructura Ferroviaria
ZRI 3 Restricción Infraestructura Sanitaria
ZRI 4 Restricción Parques

Zonas de Protección ZPP 1 Zona de Protección Patrimonial Fuerte Niebla

ZPP 2 Zona de Protección Patrimonial Niebla
ZPP 3 Zona de Protección Patrimonial Área Central
ZCP Zona de Protección de Playa y Bordes de Río
ZP 1 Zona de Protección de Humedales
ZP 2 Zona de Protección de Hualves o Vegas
ZP 3 Zona de Protección de Bosques
Zonas de Riesgo ZRR1 Zona de Protección Por Remoción sin Edificación
ZRR2 Zona de Protección Por Remoción con Edificación
Como resultado final de la Homologación de zonas, su cantidad se redujo de 83 zonas originales del PRC
vigente, a 37 nuevas zonas.
Para la Homologación, los criterios normativos fueron los siguientes:
Subdivisión predial mínima: homologación a 2500 m2 como máximo permitido en la LGUC

Antejardines: flexibilización y disminución
Alturas: configuración de los barrios en baja altura y concentrar la altura en los ejes y el centro
Subdivisión y Ocupación de suelo: análisis según tendencias existentes y nuevas tendencias
prospectadas en zonas
Coeficientes de constructibilidad: el factor se estimó como resultante de la máxima edificación
predial en predios residenciales, según la subdivisión predial, ocupación de suelo y altura
Usos de suelo: proteger la actividad residencial y localización de actividades
Líneas oficiales: revisión de trazado para determinar su mantención
El resultado del análisis de homologación de zonas se expresa en los Cuadros siguientes, en donde se
expresa la nueva zona y las zonas antiguas que se homologaron a ésta.
Zona nueva
ZU1 Zona Residencial
Zonas antiguas ZU4, ZU4a Corvi, Francia Sur, Las Ánimas Santa Rosa y puntos específicos
ZE1a Colindante El Bosque entorno a la feria, expansión colindante a la ZU4 hacia el
sur por Picarte
ZE4a y ZE 4b Guacamayo
ZKv1 y ZKv2 entorno parque Krahmer
ZU8 parte de la Feria
ZE3a norte de Angachilla
Zona nueva
Zonas antiguas ZE4 El Bosque
ZU3 Krahmer
ZKv2a Guacamayo, borde poniente y Puntilla

Zona nueva
Zonas antiguas ZE1c Teja, Toro Bayo Los Notros
ZU2 Teja
ZE6 parcial, área interior Ribera nor oriente de Los Notros de 1250 m2 de subdivisión
predial
ZE1d Torobayo industrial, que ya cambió a residencial
Zona nueva
Zonas antiguas ZU3c Guacamayo parte norte, y norte del área sur
ZE2, ZE2a, ZE3a Torobayo
ZE3a Corredor Toro Bayo Niebla
ZE7, ZE8, ZE9 corredor Toro Bayo Niebla
Zona nueva
ZU5 Zona Expansión
Zonas antiguas Localización actual: Guacamayo (ZU3c), Angachilla, Santa Rosa, Cau Cau
Zona nueva
ZU6 Zona Residencial Mixta
Zonas antiguas ZU2, ZU3, ZU4 y ZU7 zona Teja
ZU3 Plataforma central zona alta
Antigua ZU6 Collico sur
Zona nueva
ZU7 Zona Centro 1
Zonas antiguas Centro (ZU1, ZU1a, ZU1b),
Seccional hotel (ZU1c),
Seccional ferrocarriles (ZU1d),
Borde Calle Calle (ZU3),
Barrios Bajos (ZB1, ZB2, ZB3, ZB4),
Zona Alta (ZU3)
Zona nueva
ZU8 Ejes Estructurantes
Zonas antiguas ZUE equipamiento con vivienda en 2º piso al norte de Angachilla
ZU-EM equipamiento con vivienda en 2º piso en Guacamayo (bordes vialidad)
ZE3b Angachilla norte
Av. España
Nueva Circunvalación Sur
Picarte
Zona nueva
ZU9 Zona Residencial Costera Intermedia
Zonas antiguas ZC1 y ZC3
Zona nueva
ZU 10 Zona Residencial Costera de Borde
Zonas antiguas ZC4, ZC6, ZCE1, ZCE2, ZCE3
Zona nueva
ZU 11 Zona Residencial Costera Mirador
Zonas antiguas ZCR1, ZCR2

ZONAS INDUSTRIALES
Zona nueva
ZUI 1 Zona Industrial Collico Chumpullo
Zonas antiguas ZU 6
Zona nueva
ZUI 2 Zona Industrial Las Mulatas
Zonas antiguas ZU 6
Zona nueva
ZUI 3 Zona Industrial Toro Bayo
Zonas antiguas ZE 1e
Zona nueva
ZUI 4 Zona Industrial Niebla
Zonas antiguas ZC 2
Zona nueva
ZUI 5 Zona Industrial Plataforma de Niebla
Zonas antiguas ZC 5a
ZONAS EQUIPAMIENTO
Zona nueva
ZUE1 Equipamiento CON VIVIENDA 2º PISO
Zonas antiguas Zona ZE1b, subcentro de Torobayo
ZKE equipamiento con vivienda en 2º piso en Krahmer
ZU-EA Servicios automotrices Guacamayo
ZU-EC Equipamiento y comercio Guacamayo
ZU-EI Equipamiento general Guacamayo
Zona nueva
ZUE2 Equipamiento Universitario
Zonas antiguas ZU9 Zona de equipamiento universitario con vivienda para estudiantes y profesores
Zona nueva
ZUE3 Equipamiento Educacional
Zonas antiguas ZU-EE Equipamiento educacional Guacamayo
Zona nueva
ZUE4 Equipamiento Deportivo
Zonas antiguas ZU-ED Equipamiento deportivo y áreas verdes Guacamayo
ZU8 parte de feria
Borde Las Animas
Zona nueva
ZUE5 Equipamiento Feria
Zonas antiguas ZU8 Feria
Zona nueva
ZUE6 Equipamiento Niebla
Zonas antiguas ZC7 y ZC5
Zona nueva
ZUE7 Equipamiento Cementerios
Zonas antiguas ZCR4b Niebla
Cementerio Alemán, Cementerio Parque Austral Valdivia, Cementerio Municipal,
Nuevo Cementerio Municipal
Zona nueva
ZUE8 Equipamiento Terminales de Locomoción
Colectiva
Zonas antiguas

ZONAS ESPECIALES
Zona nueva
ZRI 1 Restricción Infraestructura
Zonas antiguas
ZR4 (genérica infraestructura), ZR4a y ZRK3
(líneas de alta tensión), ZCR4a
Zona nueva
ZRI 2 Restricción Infraestructura Ferroviaria
Zonas antiguas
ZR4b (ferroviaria),
Zona nueva
ZRI 3 Restricción Infraestructura Sanitaria
Zonas antiguas
ZR6 (sanitaria)
Zona nueva
ZRI 4 Restricción Parques
Zonas antiguas
ZR1 (parque) ZRK2 Parque Krahmer ZE5
Teja, ZR1a (Islote Haverbeck)
Zona nueva
ZP 1 Zona de Protección de Humedales
Zonas antiguas
ZR2a (zonas húmedas de Guacamayo), (ZR2), ZRK1 ZRK2 ZCR3c,
ZR1a (Islote Haverbeck)
Zona nueva
ZP 2 Zona de Protección de Hualves o Vegas
Zonas antiguas
Zona nueva
ZP 3 Zona de Protección de Bosques
Zonas antiguas
Zona nueva
ZPP 1 Zona de Protección Patrimonial Fuerte Niebla
Zonas antiguas CCH 1 Niebla
Zona nueva
ZPP 2 Zona de Protección Patrimonial de Niebla
Zonas antiguas CCH 2 Niebla
Zona nueva
ZPP 3 Zona de Protección Patrimonial Área Central
Zona nueva
ZCP Zona de Protección de Playa y Bordes de Río
Zonas antiguas
ZR3 (protección de bordes de agua cota 2), ZCP Niebla
Zona nueva
ZRR1 Zona de Protección Por Remoción sin Edificación
Zonas antiguas ZCR3a, ZCR3b
Zona nueva
ZRR2 Zona de Protección Por Remoción con Edificación
Zonas antiguas Zonas de Riesgo: zonas de remoción en masa (ZR5, análisis en detalle para discriminar zonas
donde se permita algún tipo de edificación)

4 Actores e Información utilizada
a. Actores participantes y consultados
Alcalde Municipal de Valdivia Bernardo Berger
Equipo Contraparte Técnica PRCV - Coordinación y Revisión
Persona Rol Institución y Cargo
Guillermo Villegas Barrios Coordinador Contraparte Técnica Director de Desarrollo Urbano, SEREMI de
Vivienda y Urbanismo X Región de Los Lagos
Comisión de Ordenamiento Territorial Municipal
Francisco Zuloaga Coordinador Contraparte Equipo Asesor Urbanista, SECPLAN Municipalidad de
Técnico Municipal Valdivia
María Rita Ubilla Coordinadora COTM Directora de SECPLAN, Municipalidad de Ovalle
Eduardo Luzzi Representante DOM en COTM Director de Obras, Municipalidad de Valdivia
Enrique Sánchez Representante DOM en COTM DOM Municipalidad de Valdivia
Manuel Kiyan Representante DOM en COTM DOM Municipalidad de Valdivia
Nino Bernucci Representante Depto. de Tránsito en Director Departamento de Tránsito,
COTM Municipalidad de Valdivia
Francisco Acuña Representante Depto. de Director Área Medioambiente, SECPLAN
Medioambiente en COTM Municipalidad de Valdivia
Profesionales Consultivos PRCV
Persona Institución y Cargo
Municipalidad de Valdivia
Ramón González Administrador Municipal
Esteban Marinovic Asesor del Alcalde
Federico Larsen Comisión Bicentenario
Germán Uribe Director Depto. de Finanzas Municipalidad de Valdivia
Moisés Alfessi Jefe Departamento de Informática Municipalidad de Valdivia
Otras Instituciones
Iván Flores Gerente General VALDICOR, Concejal
Alejandro Larsen Director Provincial SERVIU
María Antonieta Moncada Arquitecta SERVIU Provincial, Coordinadora Proyecto Seccional Guacamayo

Otros Profesionales Municipalidad de Valdivia (Entrevistas y Coordinación de Información)
Persona Institución y Cargo
José Arellano Pinto Director Aseo y Ornato

Rodrigo Navarrete Jefe Depto. Aseo y Ornato
Domingo Soto Seguridad Ciudadana
René Milanka Jefe Depto. Deporte
Peter Zipper Herrera DIDECO
Víctor Gatica Riquelme Jefe Organizaciones Comunitarias
Marcela Traub Jefa Depto. Salud
María Angélica Rodríguez Directora DAEM
María Luisa Saint Jean Jefa Depto. Social
b. Información utilizada durante el Estudio
Durante el proceso se obtuvo y procesó una importante cantidad de información, cuyos componentes se
expresan a continuación. En las distintas áreas de especialidad, además de la utilización de información
secundaria se relevó información directamente en terreno.
Documentos
Documento Agenda Pactada Provincial de Desarrollo. Gobernación Provincial de Valdivia,

Corporación para el Desarrollo de la provincia de Valdivia (CODEPROVAL), Intendencia Regional de
Los Lagos y Ministerio del Interior
Documento Desafío Valdiviano 2001 – 2004, Municipalidad de Valdivia.
PRC Vigente de Valdivia, 1988, y sus modificaciones al año 2003
PLADECO de Valdivia
Plan Maestro Bicentenario Valdivia 2010. Comisión Bicentenario, 2002.
Plan Estratégico Municipal, comuna de Valdivia, Diseño del Sistema de Control de Gestión.
Noviembre de 2001, Focus Consultores y Municipalidad de Valdivia.
Estudio Áreas Verdes, UACH Valdivia.
Información Equipamiento Deportivo ciudad de Valdivia.
Información Equipamiento Social ciudad de Valdivia.
Información Equipamiento Seguridad ciudad de Valdivia
Información Equipamiento Salud ciudad de Valdivia
Información Equipamiento Educación ciudad de Valdivia
Información Presupuestaria Municipal 2003 – 2004.
Información Proyectos de Inversión Previstos por el Plan Bicentenario y PLADECO, Valdivia,
actualizada al año 2004.
Estudio Evaluación Programa de Parques Urbanos MINVU, 2001 – 2002, PULSO S.A. 2002.

Bases de Datos
Censo 2002
Patentes Comerciales Municipales
Encuesta CASEN 2000
Permisos de edificación 1990 – 2001 Valdivia. MINVU.
Postulantes a Programas Habitacionales MINVU
Directorio Provincial de Establecimientos Educacionales de Valdivia. 2005.
Bases Cartográficas
Cartografía Aerofotogramétrica elaborada por PULSO S.A. en base a vuelo contratado y realizado
en noviembre de 2004
Cartografía Aerofotogramétrica sector costero Loncoyén – Curiñanco
Cartografía Plan Maestro de Evacuación y Drenaje de Aguas Lluvias de Valdivia, AC Consultores
Ltda. y DOH MOPTT, octubre de 2002.
Área Vialidad y Transporte
Manual de Capacidad Vial de Planes Reguladores, Metodología de Cálculo, MINVU 1997.

Metodología para el Análisis de Sistemas de Transporte en Grandes Ciudades y Ciudades de
Tamaño Medio”. MIDEPLAN, 1997.
Metodología de Evaluación contenida en la matriz INCAL. A.C. Consultores, 1996.
Diagnóstico del Sistema de Transporte Urbano de las ciudades de Osorno y Valdivia. CIS Asociados
Ltda.. y SECTRA, noviembre de 1997.
Estudio de Preinversión Habilitación Circunvalación Valdivia y Puente Matta, X Región. CEP
Ingeniería S.A., INECON y Dirección de Vialidad MOPTT, agosto de 2002.
Proyecto Puente Cau Cau. CEP Ingeniería S.A., INECON y Dirección de Vialidad MOPTT, agosto de
2002.
Plan de Desarrollo del Sistema de Transporte Urbano de la Ciudad de Valdivia”. Comisión de
Planificación de Inversiones en Infraestructura de Transporte - Secretaría Ejecutiva SECTRA, 1999.
Área Infraestructura Sanitaria y Aguas Lluvia
Plan Maestro de Evacuación y Drenaje de Aguas Lluvias de Valdivia, X Región. AC Consultores Ltda.
y DOH MOPTT, octubre de 2002.
Red de Agua Potable y Alcantarillado de Valdivia.
Territorios operacionales determinados para Valdivia, Empresa Aguas Décima
Área Biótica - Fauna
RAMÍREZ, CARLOS, et al, 2001. Estudio Identificación y Caracterización de Humedales en la ciudad

de Valdivia. Municipalidad de Valdivia.
ARAYA B. & G. MILLIE, 1986. Guía De campo de las aves de Chile. Editorial Universitaria. Santiago,
Chile.

ARAYA B., M. BERNAL, R. SCHLATTER & M. SALABERRY, 1995. Lista patrón de las aves de Chile.
Editorial Universitaria. Santiago, Chile.
DONOSO-BARROS R., 1966. Reptiles de Chile. Universidad de Chile.
DYER B.S., 2000. Systematic review and biogeography of freshwater fishes of Chile. Estudios
Oceanológicos.
GLADE A., 1993. Libro rojo de los vertebrados terrestres de Chile. CONAF.
JAKSIC F. M., SILVA S. I., MESERVE P.L. & J.R. GUTIERREZ, 1997. A long-term study of vertebrate
predators responses to an El Niño (ENSO) disturbance in wester South America. Oikos.
MUÑOZ A. & YÁÑEZ J., 2000. Mamíferos de Chile. CEA ediciones.
Sitios Web:
Conservación: http://www.biodiversityhotspots.org/xp/Hotspots/chile/
Base de datos de peces: http://www.fishbase.org
Unión de ornitólogos de Chile, información sobre aves: http://www.unorch.cl
Información sobre anfibios y reptiles: http://www.udec.cl/~hediaz/
CONAMA: http://conama.cl
Área Geológica
Arenas, M.; Jara, C.; Milovic, J.; Pérez, Y.; Troncoso, R.; Behlau, J.; Hanisch, J.; Helms, F. 2002.
Estudio geológico y geoambiental de Chiloé insular y parte occidental de la IX Región. Geología
para planificación territorial del área de Valdivia. Sernageomin, Informe Registrado IR-02-21.
Arenas, M.; Jara, C.; Milovic, J.; Pérez, Y.; Troncoso, R.; Behlau, J.; Hanisch, J.; Helms, F. 2004.
Geología para el ordenamiento territorial: área de Valdivia. Región de Los lagos. Carta Geológica
de Chile. Ser. Geología Ambiental, n.8.
Cisternas, E.; Frutos, J. 1994. Evolución teutónico-paleogeográfica de la cuenca terciaria de los
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McDonough, M.; Ugalde, H.; Duhart, P.; Crignola, P. 1997. Nuevos antecedentes estructurales de la
Cordillera de la Costa y el adyacente Valle Central en la parte norte de la Xª Región, Chile: su
relación con el patrón magnético. In Congreso Geológico Chileno, Nº 8, Actas, Vol.1. Antofagasta.
Muñoz, J. 1997. Sistemas estructurales cenozoicos en la Región de Los Lagos, Chile: interpretación
de lineamientos en imagen Radarsat. In Congreso Geológico Chileno, Nº 8, Actas, Vol. 1.
Antofagasta.
Muñoz, J.; Troncoso, R.; Duhart, P.; Crignola, P.; Farmer, L.; Stern, C. 2000. The relation of the
mid-Tertiary coastal magmatic belt in south-central Chile to the late Oligocene increase in plate
convergence rate. In Revista geológica de Chile, Vol. 27, Nº 2. Santiago.
Se dio inicio al proceso de participación ciudadana y difusión en el mes de febrero de 2005, a comienzos
de la Segunda Etapa, en base a talleres y jornadas públicas y abiertas.
Se ha realizado diversos Talleres Técnicos de Planificación con el Municipio y otros actores clave con
opinión técnica en los meses de febrero, marzo, abril y julio.


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I Anteproyecto Memoria Nuevo PRCV

Dentro de este necesario y demandado proceso de actualización de información y de estructuración de

La Memoria se estructura en base a los siguientes componentes:

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ESTUDIO ACTUALIZACIÓN PLAN REGULADOR COMUNAL DE VALDIVIA I-1

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1 Síntesis de Aspectos Fundamentales del Estudio y su Contexto Comunal

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ESTUDIO ACTUALIZACIÓN PLAN REGULADOR COMUNAL DE VALDIVIA I-3

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1.1 La Inserción Urbana Comunal en el Contexto Territorial

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ESTUDIO ACTUALIZACIÓN PLAN REGULADOR COMUNAL DE VALDIVIA I-6

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Corredor Niebla – Toro Bayo –

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Gráfico SISTEMA PAR CRUZADO, CORREDORES Y CIRCUNVALACIÓN PULSO S.A.

ESTUDIO ACTUALIZACIÓN PLAN REGULADOR COMUNAL DE VALDIVIA I-7

1.2 los Instrumentos de Gestión Territorial vigentes y su consecuencia en los lineamientos

ESTUDIO ACTUALIZACIÓN PLAN REGULADOR COMUNAL DE VALDIVIA I-8

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ESTUDIO ACTUALIZACIÓN PLAN REGULADOR COMUNAL DE VALDIVIA I-9

1.3 Las Demandas Urbanas para Valdivia

b. Escenario Demográfico y de Vivienda

Aún cuando se presenta una tendencia positiva

ESTUDIO ACTUALIZACIÓN PLAN REGULADOR COMUNAL DE VALDIVIA I - 10

Condiciones de habitabilidad de la Comuna Urbana de Valdivia en hectáreas

Zonas Habitables Zonas No Habitables Total general

Total general hectáreas 1.792,9 1.323,0 3.192,0 1.235,8 3.115,9 4.427,9

ESTUDIO ACTUALIZACIÓN PLAN REGULADOR COMUNAL DE VALDIVIA I - 11

La demanda por suelo urbano residencial, que

Re que rimie nto

Hogare s La demanda potencial de viviendas alcanza a

Fuente: DITEC, MINVU, noviembre de 2004. Los hogares no propietarios inscritos en

Demanda Habitacional 17.439

ESTUDIO ACTUALIZACIÓN PLAN REGULADOR COMUNAL DE VALDIVIA I - 12

Crecimiento Habitacional de Valdivia (Nº de Viviendas) Se espera, en base a las consideraciones

La densidad habitacional y superficie de ocupación de suelo Zona urbana consolidada

Demanda de Suelo Urbano de la Ciudad de Valdivia Año 2030, en Hectáreas

SITUACIÓN BAJA DENSIDAD

SITUACIÓN DENSIDAD MEDIA 4 PISOS

Fuente: Preparado por PULSO S.A.

ESTUDIO ACTUALIZACIÓN PLAN REGULADOR COMUNAL DE VALDIVIA I - 13

c. Demanda de Suelo por Equipamiento

Areas Verdes Plaza 2.000 0,282 Para efectos de la planificación territorial