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REPUBLIQUE DE COTE D’IVOIRE MINISTERE DE L’ENSEIGNEMENT

Union - Discipline - Travail SUPERIEUR ET DE LA RECHERCHE


SCIENTIFIQUE

Institut National Polytechnique

Félix HOUPHOUET BOIGNY

COURS DE CADASTRE

Préparé par :
Edition 2019 M. ZIZONHI T. Robert
Ingénieur Principal des TP, Géomètre

Inspecteur des Services Fiscaux

1
Sommaire
Introduction 3

PREMIERE PARTIE : GENERALITES

I-1 Définition 4
I-2 Historique 4
I-3 Historique du Cadastre en Côte d’Ivoire 6

DEUXIEME PARTIE : MISSION-ORGANISATION-ATTRIBUTION

II-1 Missions 7
II-1-1 Mission Technique 7
II-1-2 Mission foncière et juridique 8
II-1-3 Mission fiscale et économique 9
II-1-4 Missions induites 14
II-2 Organisation 15
II-3 Attribution 16

TROISIEME PARTIE : DIFFERENTS TYPES DE CADASTRE

III-1 Classification selon l’intérêt 16


III-2 Classification selon le mode de ‘élaboration 17

QUATRIEME PARTIE : LA DOCUMENTATION CADASTRALE

IV-1 Documentation graphique 17


IV-1-1 Plan cadastrale 17
IV-1-2 Tableau d’assemblage 18
IV-1-3 Dossier technique 19
IV-1-4 Le plan de titre foncier 19
IV-2 Documentation littérale 19
IV-2-1 Dossier Parcellaire 19
IV-2-2 Etats des sections 20
IV-2-3 Bottins généraux 20
IV-2-4 La Matrice Cadastrale 20
IV-2-5 S.I.G (Système d’Information Géographique) 21

CINQUIEME PARTIE : EXECUTION DES TRAVAUX CADASTRAUX

V-1 Mise en place des infrastructures cadastrales 22

V-1-1 Construction des bornes 22

V-1-2 Fiches signalétiques des bornes 23

V-2 la réalisation du parcellaire cadastral 24


V-3 la réalisation d’une enquête cadastrale 24

Conclusion 25

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Introduction

De tout temps, fiscalité et cadastre ont été liés. L'histoire de cette institution est l'une des plus
vieilles qui soit, puisqu'elle se confond avec l'histoire des peuples.

En effet "dès l'origine des sociétés, les collectivités pour subvenir à leurs besoins, ont
naturellement pensé à un prélèvement sur les produits de la richesse la plus apparente, la terre.
La contribution foncière à une origine très lointaine."

Pour repartir équitablement cette contribution, il fallait connaître l'étendue et la nature des biens
de chacun et en évaluer le revenu, d'où la nécessité d'un état descriptif et évaluatif des
propriétés foncières.

Le Cadastre est un moyen au service du régime foncier, de la sécurité de la propriété et du


développement économique.

Il est indispensable aux particuliers et aux entreprises voulant connaître une région avant
d'investir.

Il constitue une véritable opération de préinvestissement, réduisant les délais d'étude et


constituant ainsi un accélérateur des investissements.

PREMIERE PARTIE : GENERALITES


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I-1 DEFINITION

Le terme cadastre a pour origine soit d'un mot grec KATASTIKON (registre) soit d'un mot LATIN
CAPISTRATUM (registre de l'impôt par tête d'habitant) qui signifient tous les deux : REGISTRE.

Le cadastre était donc défini depuis l'origine des temps comme un ensemble de registres
publics portant sur le relevé général de l'impôt par tête d'habitant sur le revenu des terres et ne
comportait aucun plan.

Mais puisqu'il ne sera question ici que de l'aspect technique du cadastre, au point de vue de la
définition de la propriété foncière, nous allons donner la définition suivante:

Le cadastre est l'ensemble des documents définissant techniquement la propriété foncière et


servant à la répartition de l'impôt foncier. Il constitue une documentation générale utilisée par
l'ensemble des services des travaux publics, de l'urbanisme, de l'agriculture ainsi que pour les
études de planification.

La notion de Cadastre a évolué au fil des siècles soit pour s'adapter à des besoins nouveaux,
soit pour appliquer des techniques nouvelles.

Toutefois, il est possible de dégager une définition générale quel que soit le type de cadastre
envisagé.

Dans son sens le plus large, un cadastre peut être considéré comme un inventaire de la
propriété foncière dont il donne une description plus ou moins détaillée, destiné à répondre aux
besoins individuels ou collectifs notamment en matière fiscale, foncière, juridique, économique.

Cet inventaire se traduit le plus souvent par l'établissement d'une documentation graphique
(plans cadastraux) et d'une documentation littérale (registres, fichiers).

Selon certains auteurs et en lui donnant une acception plus précise, on peut entendre par
cadastre tout dénombrement foncier établi par l’Etat et comportant trois (3) opérations
distinctes :

- Opération d’arpentage et de levé de plans destinée à établir une carte parcellaire du sol ;

- Opération d’assiette fiscale par laquelle le fisc donne une base fixe à la répartition de l’impôt
foncier ;

- Opération de définition juridique qui permet de préciser le statut des terres et de déterminer
les droits et les devoirs des occupants, qu’ils soient propriétaires ou non.
I-2 HISTORIQUE
Le besoin qu'éprouve l'administration de cadastrer est inséparable de sa volonté d'appréhender
l'espace sur lequel elle exerce son activité, même en dehors de toute raison fiscale. Cette
exigence se retrouve dans les civilisations égyptienne, grecque et Romaine.
Le Cadastre est un instrument fiscal portant sur les biens fonds ; or les biens fonds ont
toujours constitué la base essentielle de la richesse individuelle et des peuples. Le Cadastre est
donc universel car il se confond à l'histoire économique de tous les peuples.

 Période antique

EGYPTE: L’un des Cadastre les plus anciens que l'histoire nous ait légué est celui des
égyptiens. En effet, des l'époque thinite (3200-2800 avant J.C) un recensement fut institué tous
les deux ans sur l’initiative du roi. Ce recensement permettait à la fois d'établir l'assiette de
4
l'impôt, payé en nature et de reconstituer les fonds dont les limites avaient été détruites par les
crues du Nil. Cette tâche incombait aux harpedonates : ancêtre de nos géomètres experts
actuels.

GRECE: Au moment de l'éclosion du premier mouvement urbain on faisait apparaître


l'existence d'un plan au tracé régulier représentant une division territoriale en parcelles
homogènes.

Les villes d'Agrigente et de Syracuse se présentaient comme des alignements de propriétés,


laissant présumer une organisation cadastrale et système juridique qui conféraient, un
caractère inaliénable à ces lots conservés par la communauté, mais dont le droit de jouissance
se révélait transmissible. Ces plans en damier avec des parcelles et des îlots de proportions
constantes font songer à une volonté de maîtriser l'occupation du sol; On pratiquait le relevé
général et l'évaluation de l'ensemble du territoire

ROME: Selon toute vraisemblance, les romains ont tiré parti des modèles mis en oeuvre par les
Grecs dans les villes notamment en Italie du Sud. Ainsi, la perception du sens (impôt) est sur le
revenu des biens fonds par citoyen. Les censitores procédaient à la vérification quinquennale
(ancêtres des géomètres).

FRANCE: C’est pratiquement la même loi qu'à Rome avec une double imposition en argent et
en nature au moyen d'un registre de matrices cadastrales.

 Cadastre Napoléonien

Au Moyen-Age, la répartition de la taille reposait sur des cadastres locaux appelés terriers,
polyptyques ou pouilles.

Sous la Monarchie, à mesure que s'affirmait la puissance royale le besoin d'un système fiscal
cohérent ainsi que celui d'un cadastre général s'imposait.

Après plusieurs tentatives infructueuses d'établissement d'un arpentage de toutes les parcelles
du territoire, le premier cadastre parcellaire général fut décidé par la loi du 15 Septembre 1807
suivi par un règlement impérial du 27 Janvier 1808.

Ce cadastre, connu sous le nom de Cadastre Napoléonien ou d'Ancien Cadastre, constitue la


base du Cadastre français contemporain.

Il faut remarquer, toutefois, que le grand but que Napoléon voulait lui assigner, à savoir d'être le
complément du Code Civil et de constituer la garantie de la propriété individuelle, ne fut pas
atteint. Le Cadastre Napoléonien garda essentiellement un rôle fiscal permettant la
détermination des bases de la contribution foncière pour en assurer une répartition équitable.

Une commission présidée par le Mathématicien Delambre, mit au point un véritable code
cadastral publié en 1811 sous le titre de "Recueil Méthodique des lois, décrets, règlements,
instructions et décisions sur le Cadastre de la France".
Ainsi le cadastre a été établi en France entre 1808 et 1850. Napoléon voulait en faire à la fois
un instrument juridique pour établir la possession du sol et un outil fiscal qui permettrait
d'imposer équitablement les citoyens aux contributions foncières.

I-3 HISTORIQUE DU CADASTRE EN COTE D'IVOIRE


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Lorsqu'il s'est agi d'organiser la propriété foncière d’outre-mer et devant les difficultés
rencontrées par le cadastre métropolitain, la métropole a voulu résoudre ces difficultés en
créant dans les colonies, un système foncier pouvant se rapprocher théoriquement et
pratiquement de l’idéal.

Ce qui fut fait par le décret du 24 Juillet 1906 qui a institué le régime de l'immatriculation dans
l'ensemble de l'A.O.F.

26 ans plus tard, le décret du 26 Juillet 1932 vient soumettre les immeubles au régime de
l'immatriculation et éteindre ainsi le régime coutumier de droit de propriété qui prévalait au
paravent.

Le début de l'organisation du cadastre en Côte d'Ivoire coïncide avec l'installation de


l’administration française à Assinie et à Grand - Bassam en 1831.

Mais il devait voir effectivement le jour vers 1903, avec la création d'un service topographique
rattaché à la Direction des Travaux Publics. Cet organisme était chargé d'exécuter les travaux
relatifs à la constitution progressive du cadastre foncier. Mais en raison de son rattachement au
Ministère des Travaux Publics, la priorité semblerait quelque peu orientée vers les travaux
d’états des lieux, des études de routes et de lotissements plutôt qu'à des travaux de cadastre
proprement dits.

Des retards significatifs se sont alors accumulés dans la réalisation des travaux du cadastre à
cause du peu d'importance accordée à ce volet d'une part et d'autre part de la pénurie de
géomètres rattachés à la Conservation Foncière.

Ainsi avant l'arrêté organisant et créant le service du Cadastre en Côte d'Ivoire, le Service
Topographique faisait fonction de Service Technique du Livre Foncier et se chargeait :

- des Procès - Verbaux de bornage menant à la création des titres fonciers par
immatriculation, morcellement ou fusion.

- du report de ces titres fonciers sur des tableaux d'assemblages appelés mappes
foncières. C'était un Cadastre de propriété appelé aussi cadastre foncier. Il était partiel et
créé au fur et à mesure des immatriculations.

La loi de Finances du 17 février 1962 et l'arrêté d'application du 20 avril 1962 sont venus
atténuer quelque peu la situation.

Par ailleurs, la loi de Finances pour la gestion 1963 a transformé le service des Domaines du
Ministère des Finances en service des Recettes Domaniales, du Cadastre et de la
Conservation Foncière, après rattachement du Domaine Rural et du Domaine Urbain
respectivement au Ministère de l'Agriculture et au Ministère de la Construction et de
l'Urbanisme.

Ainsi, depuis 1962, le Cadastre est rattaché à la Direction Générale des Impôts. Il a subi
plusieurs statuts (service, service autonome, sous-direction etc…) avant de devenir en 1998
(décret n° 98-616 du 11 novembre 1998 portant organisation du Ministère de l’Economie et des
Finances) une Direction Centrale à la DGI.

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DEUXIEME PARTIE : MISSION ORGANISATION ET ATTRIBUTION DU
CADASTRE EN COTE D’IVOIRE
Le Cadastre ivoirien est unique. Il est compétent sur tout le territoire de la République de Côte
d’Ivoire pour conduire la politique cadastrale nationale en zones urbaine et rurale.

II -1 LES MISSIONS

Le Cadastre a trois missions principales (mission technique, mission foncière et juridique et


mission fiscale) et des missions induites (documentaire, évaluation immobilière, statistiques…),
qui font du Cadastre une véritable banque de données à la disposition des décideurs, des
investisseurs, des collectivités territoriales, des professionnels, et des usagers

II-1-1 Mission Technique

Le cadastre, pour accomplir ses missions fiscale et foncière, se doit de disposer d'un instrument
fondamental : le plan, support direct et indispensable à toute identification et description
physique de la propriété foncière.

Réalisation de l’infrastructure cadastrale

Il s’agit de la mise en place d’un réseau de points cadastrastraux (bornes) sur l’ensemble du
territoire. Cette ossature de points permet le rattachement des travaux topographiques à
grandes échelles. Les levés topographiques doivent se faire dans un systéme de géo
référencement unique pour assurer la cohérance des plans produits et faciliter la constitution
progressive des tableaux d’assemblage des villes.

Vérification des levers à grande échelle

Tous travaux topographiques, pour être éligibles au plan cadastrale, doivent être contrôlés par
les services de cadastre afin d’assurer la mise en cohéreence des plans. Ils doivent respecter la
tolérance cadastrale de 5 cm. Le plan cadastral sert de document de base pour l’inventaire de
la propriété foncière ainsi que pour le contrôle des demandes de titre de propriété.d’où son rôle
fiscal et juridique.

Confection des plans cadastraux

La centralisation des travaux topographiques exécutés par les services publics et les
particuliers, l’exploitation des plans de lotissement et de tout autre plan issu de levers à grande
échelle permet l’établissement de la documentation graphique du cadastre constituée de
tableaux d’assemblage, de plans de sections cadastrales (plan fiscal et plan foncier) et des
plans thématiques.

Service de renseignement permanent

Cette documentation topographique constituée, plan des villes, sections cadastrles ansi que les
fiches signaletiques des bornes et les extraits de plans de titres fonciers sont ensuite mis à la
disposition du public, administrations, acteurs du foncier ou simple particuliers.

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Service de contrôle des instruments de mesures topographiques

Les services de cadastre sont chargés de procéder à l’étalonnage de tous les instruments de
mesures topographiques (instruments de mesures de longeurs, d’angles…)

II-1-2 Mission foncière et juridique

La mission foncière du cadastre consiste principalement en deux séries d’opérations :


 d’une part l’identification des immeubles.
L’identification se fait à travers l’exploitation des plans cadastraux, des opérations de
recensement, de recoupement… Elle consiste à connaitre la localisation des biens, leurs
limites, superficies et identités de leurs propriétaires apparents ou réels.

 d’autre part leur description physique


La description physique des biens consiste à rechercher les informations suivantes : nature du
bien (bati ou non bati), le nombre de pièces, la valeur locative, la valeur vénale.

La mission juridique resulte de l’application des articles 101 à 104 et 161 à 164 du décret du 26
juillet 1932 portant réorganisation du régime de la propriété foncière en afrique occidentale
française (AOF).
Avant de créer le titre foncier (procédure d’immatriculation, de morcellement ou de fusion), le
géomètre assermenté du Cadastre procède aux deux vérifications suivantes : une vérfication au
bureau et une autre vérification sur le terrain appelée « bornage contradictoire ».

Vérification au bureau
Au bureau, il est opéré les contrôles suivants :
 vérification intrinsèque de l’extrait topo relativement aux mentions de situation, de
représentation de la parcelle, de cohérence des coordonnées, des angles, des
distances de la superficie ainsi que de la signature du géomètre agréé.

 vérification du report de l’extrait topographique sur le plan cadastral foncier pour


s’assurer de la cohérence des deux plans et noter que le terrain objet de la demande ne
chevauche pas un titre foncier antérieur.

Cette vérification est fondamentale car elle permet d’éviter la création de plusieurs titres
fonciers sur une même parcelle. Elle permet aussi de mettre en exergue l’importance du plan
cadastral foncier appelé également plan foncier ou tableau d’assemblage des titres fonciers. Ce
plan constitue la mémoire de tous les titres fonciers créés sur un territoire donné depuis la
création du 1er titre foncier en Côte d’Ivoire.

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Vérification sur le terrain
Sur le terrain et en présence du requérant, du propriétaire non requérant, de chacun des
propriétaires limitrophes nommés en la requisition (art. 100 alinéa 5), il est opéré les contrôles
suivants :
 concordance entre le plan et la réalité d'implantation des bornes sur le terrain ;
 constatation des limites par les parties présentes ;
 approbation des limites par toutes les parties présentes et cette approbation confère au
plan du titre foncier une valeur juridique ;
 absence de litiges.

Ce n'est qu'au vue de ces vérifications effectuées sur le terrain que le Géomètre assermenté du
cadastre informe le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques sous forme de
procès-verbal de bornage qui a la valeur authentique d'un constat d’Huissier ou d'un acte
notarié.
Ce Procès-verbal autorise le conservateur de la propriété foncière à créer le titre foncier au nom
de l'Etat.
C’est alors que l’Etat à travers le gestionnaire du domaine peut transférer le bien au demandeur
en accordant un Arrêté de Concession Définitif (ACD) pour les terrains situés en zone urbaine
et un certificat de propriété foncière en ce qui concerne les terrains situés en zone rurale.

Comme on le constate, en Côte d'Ivoire, l'Administration intervient directement dans la


détermination de la preuve du droit de propriété, en organisant une publicité foncière et un
cadastre qui établissent la présomption de l'existence du droit et celle de la consistance de la
propriété. Ce qui confère au cadastre son caractère juridique.
Les documents des services de la publicité foncière et du cadastre sont complémentaires.

II-1-3 Mission fiscale et économique

La Direction du Cadastre conduit la mission fiscale de la Direction Générale des Impôts en


matière d’impôt foncier et taxes assimilées (taxe de voirie, assainissement et communales, taxe
d’habitation). La mission fiscale est la mission d’origine du cadastre. Cette mission consiste à :
- recenser les immeubles imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la
taxe foncière sur les propriétés non bâties

- identifier le débiteur de l’impôt correspondant ;

- attribuer une évaluation à chacun de ces immeubles afin de déterminer leur contribution ;

- Recouvrer cet impôt.

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a- Définition de l’impôt foncier

L’impôt foncier est une contribution fiscale assise sur les biens fonciers.
Elle se compose de deux grandes natures de contributions :
- L’Impôt sur le Revenu Foncier (IRF) ;
- L’Impôt sur le Patrimoine Foncier (IPF).

Mais l’Impôt sur le Patrimoine Foncier se décompose lui-même de deux natures d’impôts
fonciers :
- Impôt sur le Patrimoine Foncier des Propriétés Bâties
- Impôt sur le Patrimoine Foncier des Propriétés non Bâties

En résumé, il convient de retenir que l’impôt foncier est un impôt assis sur :
- Le revenu foncier des propriétés bâties ;

- Le patrimoine foncier des propriétés bâties ;

- Le patrimoine foncier des propriétés non bâties.

b- Les propriétés imposables

Les impôts fonciers sont assis sur :


- Des constructions : les maisons, les fabriques, les manufactures, les usines et en
général tous les immeubles construits en maçonnerie, en bois, en fer ou autres
matériaux fixés au sol à demeure, dès lors que ces constructions ne sont pas
expressément exonérées.
- Des terrains non cultivés employés à un usage commercial ou industriel tels que
chantiers, lieux de dépôt des marchandises et autres emplacements de même nature,
soit que les propriétaires les occupent soit qu’ils les fassent occuper par d’autres à titre
gratuit ou onéreux.

- Les bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l’habitation, le commerce,


l’industrie ou la prestation de services même s’ils sont seulement retenus par des
amarres.

- Des terrains non bâtis faisant partie des plans de lotissement régulièrement
approuvés ;

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- Des terrains non bâtis se trouvant en dehors des limites des lotissements approuvés et
qui sont destinés à recevoir des constructions non rattachées aux exploitations
agricoles.

c- La base imposable

L’impôt sur les propriétés bâties

L’Impôt sur le Revenu Foncier des Propriétés Bâties et l’impôt foncier sur le patrimoine des
Propriétés Bâties sont calculés en raison de la valeur locative de l’année précédente de ces
propriétés.
La valeur locative est le prix que le propriétaire retire de ses immeubles lorsqu’il les donne à
bail, ou, s’il les occupe lui-même, celui qu’il pourrait en retirer en cas de location.
Ainsi, lorsque la maison est en location, elle est imposée sur la base du loyer annuel que le
propriétaire retire de sa location.
Mais lorsqu’elle est habitée par le propriétaire lui-même ou lorsqu’elle est vacante, la
maison est imposée sur la base du loyer que le propriétaire aurait pu en tirer s’il l’avait mise
en location.
La valeur locative se détermine selon trois procédés :

- Premièrement : au moyen des baux authentiques ou de locations verbales passées


dans les conditions normales.

- Deuxièmement : en l’absence d’actes de l’espèce, l’évaluation est établie par


comparaison avec des locaux dont le loyer aura été régulièrement constaté ou sera
notoirement connu.

- Troisièmement : si aucun des deux premiers cas n’est applicable, la valeur locative
est déterminée par voie d’appréciation directe.

L’Impôt sur les Propriétés non bâties

L’Impôt sur le patrimoine foncier des propriétés non bâties est dû en raison de la valeur
vénale des immeubles urbains imposables au 1er janvier de l’année d’imposition.
La valeur vénale est déterminée de deux manières :

Premièrement :
Pour les terrains se trouvant dans une agglomération déjà existante ou en voie de
formation et compris dans les limites des plans de lotissements régulièrement approuvés, la

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valeur vénale est déterminée par des commissions communales nommées par arrêtés du
Ministre des Finances.
Ces commissions comprennent l’administration fiscale, les services du ministère en charge
de l’urbanisme, les autorités municipales et les représentants des propriétaires. Elles fixent
le prix du m2 des terrains dans chaque commune en tenant compte des spécificités des
zones, des quartiers, etc. Elle siège tous les trois ans.

Deuxièmement :
Pour les autres terrains, la valeur vénale est déterminée, au moyen des actes translatifs de
propriété concernant les terrains imposables ou les terrains voisins, ou à défaut d’actes
translatifs, par voie d’estimation directe.

d- les taux applicables

Les taux applicables sont :


Pour les personnes physiques
- impôt sur le revenu foncier des propriétés bâties : 9 % de la valeur locative ;
- impôt sur le patrimoine foncier des propriétés bâties : 3 % de la valeur locative ;
- Impôt sur le patrimoine foncier des propriétés non bâties : 1,5 % de la valeur vénale.

Pour les personnes morales


- impôt sur le revenu foncier des propriétés bâties : 11 % de la valeur locative ;
- impôt sur le patrimoine foncier des propriétés bâties : 4 % de la valeur locative ;

Pour les propriétés exploitées à titre professionnel :


- Impôt sur le patrimoine: 15% de la valeur locative ;
- Impôt sur le patrimoine foncier des propriétés non bâties : 1,5 % de la valeur vénale.

- Pour les exploitations agricoles


Le tarif de l’impôt par hectare est de :
- 2500 F pour la canne à sucre, la mangue, l’anacarde, le citron et la papaye ;
- 5000 F pour la café, cacao, banane, ananas, coco, palmier à huile ;
- 7500 F pour l’hévéa.

L’impôt foncier prend en compte également la taxe de voirie, d’hygiène et d’assainissement.


Les personnes visées par cette taxe sont :

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- Les propriétaires d’immeubles exonérées de l’impôt sur le revenu foncier et de l’impôt sur
le patrimoine foncier des propriétés bâties;
- Les représentations diplomatiques et assimilées;
- Les entreprises bénéficiaires des avantages du code des investissements et d’autres
codes particuliers.
Le taux d’imposition est de 2% de la valeur locative.

e- Personnes redevables de l’impôt foncier

Les redevables de l’impôt foncier sont :


 Au regard de l’article 154, 164 du Code Général des Impôts :
- Les propriétaires, c’est-à-dire ceux qui ont des titres de propriété ;
- Les possesseurs : ce sont des personnes qui n’ont pas encore de titres de
propriété mais qui ont les mêmes droits que les propriétaires. Exemple : les
acquéreurs des maisons issues des opérations immobilières, mais qui n’ont pas
encore leurs titres de propriété, les détenteurs de lettres d’attribution, de permis
d’habiter, d’attestation domaniale ou d’attestation villageoise etc. ;
- Les usufruitiers : les bénéficiaires d’usufruit ; dans ce cas, le nom de l’usufruitier
doit figurer sur le rôle à la suite de celui du propriétaire ;
- Les emphytéotes, c’est à dire les personnes qui bénéficient des contrats de baux
de longue durée (18 à 99 ans).

 Au regard de l’article 155 du CGI (en cas de bail à construction):


- Le locataire pendant la durée du bail ;
- Le propriétaire ; lorsque le contrat de bail prévoit le reversement d’un loyer au
propriétaire pendant la durée du bail. Dans ce cas, l’Administration perçoit à la
fois, l’impôt acquitté par le locataire et celui payé par le propriétaire sur le loyer qui
lui est reversé.

f- Répartition des produits de l’impôt foncier


Le produit de l’impôt foncier est reparti selon le tableau ci-dessous

Bénéficiaires Collectivités territoriales Organisme de Organisme chargé de Etat


et Districts Autonomes l’Assainissement et la Gestion des Ordures
Impôts du Drainage
Impôt sur le patrimoine 65% 10% 25% -
foncier
Impôt sur le revenu - 100% -
foncier
Impôt foncier sur les 90% - 10%
exploitations agricoles
Taxe de voirie, d’Hygiène
13
et d’Assainissement 100% -
Taxe d’Habitation 40% - 60%
Il est bon de savoir que le paiement de l’impôt foncier constitue une présomption de propriété
car il est difficilement concevable que quelqu’un paye l’impôt foncier du bien d’autrui.

II-1-4 Missions induites

a) Mission Documentaire

Le cadastre, source d'informations fiscales, foncières et économiques d'une richesse


exceptionnelle est appelé à jouer un rôle documentaire important face à un nombre croissant
d'utilisateurs, simples particuliers, collectivités ou administrations.

Aussi la documentation cadastrale est-elle mise à la disposition des usagers, soit dans les
mairies, soit dans les bureaux du cadastre où elle peut être consultée.

Par ailleurs, le service du cadastre est en mesure de délivrer des extraits ou reproductions de
sa documentation sous diverses formes : photocopie de documents, reproduction complète de
plans sur différents supports, informatique calque stabiphane.

Les informations qu'il détient permettent d'autre part au Cadastre d'exercer des fonctions de
prestataire de service vis-à-vis d'autres Administrations, par exemple en matière parafiscale
(financement de certains régimes spéciaux de l'agriculture) ou foncière (remembrements
ruraux).

b) Mission d’évaluation immobilière

La Direction du cadastre est entrain de mettre progressivement en place une banque de


données fiable permettant de disposer des valeurs cadastrales de tous les biens immobiliers
sur l’ensemble du territoire national. A ce jour, aucun tableau financier ne retrace les actifs
immobiliers de l’Etat de Côte d’Ivoire. Cette situation empêche notre pays d’être actif sur le
marché hypothécaire.

Par ailleurs, avec le système fiscal ivoirien qui est de type déclaratif, plusieurs constats sont
faits :
- faible taux de déclarations foncières ;
- beaucoup de déclarations foncières inexactes ;
- plusieurs contentieux liés aux contestations des bases d’imposition ;
- sous-évaluation des montants des transactions immobilières en vue de la minoration des
impôts fonciers et des droits d’enregistrement ;
- quasi-inexistence de l’impôt foncier en milieu rural.

Les insuffisances sus-citées induisent une insuffisance d’émission de l’impôt foncier


comparativement au potentiel fiscal réel des bienss. Ce que les travaux d’évaluation
immobilière visent à corriger.

c) Mission de statistiques

Aux missions ci-dessus, il convient d'ajouter, pour être exhaustif, une fonction économique et
statistique très importante qui tient au fait :

D'une part, que les données incluses dans la documentation cadastrale intéressent un très
grand nombre d'utilisateurs publics ou privés, surtout depuis que l'informatisation de ces
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données permet la délivrance rapide de masses d'informations concernant les propriétés, tant
bâties que non bâties.

D'autre part, qu'étant le seul plan parcellaire à grande échelle couvrant la totalité du territoire,
tenu à jour au surplus d'une façon permanente, le plan cadastral actuel est un document
indispensable à tout projet d'aménagement foncier, à toute procédure d'expropriation, à toute
étude devant prendre en compte l'implantation ou l'affectation des propriétés.
Le Cadastre étant le support matériel de la propriété, ses données sont indispensables aux
inscriptions faites sur les registres du Livre Foncier.
La connaissance des renseignements contenus dans ces documents est indispensable en cas
de vente, succession, location, remembrement, expropriation.

II-2 ORGANISATION

La Direction du Cadastre compte trois Sous-directions et deux services rattachés :

Les sous-directions

 la Sous-Direction de l’Assiette et du Contrôle de l’impôt foncier ;


 la Sous-Direction de la Production et des Travaux fonciers ;
 la Sous-Direction de l’Evaluation immobilière et de l’Information cadastrale.

Les services rattachés au cabinet

 le service des Etudes et des Statistiques cadastrales ;


 Le service de la collecte des données cadastrales et du recopupement.

La Sous-Direction de l’Assiette et du Contrôle de l’Impôt foncier

La Sous-Direction de l’Assiette et du Contrôle de l’Impôt foncier est composée de trois (3)


services :
 le Service de la Coordination des Opérations d’Assiette ;
 le Service d’Appui au Recouvrement de l’impôt foncier ;
 le Service des Réformes et du Contentieux.
La Sous-Direction de la Production et des Travaux fonciers

La Sous-Direction de la Production et des Travaux fonciers compte trois services centraux :

 le Service de la Production ;
 le Service des Travaux fonciers ;
 le Service du Foncier rural.

La Sous-Direction de l’Evaluation immobilière et de l’Information cadastrale

La Sous-Direction de l’Evaluation immobilière et de l’Information cadastrale compte en son sein


deux services :
 le Service de l’Evaluation immobilière ;
 le Service de la Documentation et de l’Information cadastrale.

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On note : 45 services de cadastre, 45 services d’assiettes de l’impôt foncier et 45 services de
recette de l’impôt foncier avec un effectif global 701 agents dont 153 géomètres.

II-3 ATTRIBUTIONS DU CADASTRE

Les attributions conférées du Cadastre sont les suivantes :

 la réalisation de l'infrastructure cadastrale ;

 la conservation et protection de cette infrastructure ;

 la conservation et reproduction des plans cadastraux et délivrance des plans de titre


foncier ;

 l’incorporation au plan cadastral de l'ensemble des travaux effectués par les services
publics, les entreprises et les particuliers ;

 la mise à disposition de renseignements permanents pour les services publics, privés


et les particuliers ;

 la coordination, vérification et centralisation des levés à grande échelle ;

 la liaison avec les services des autres ministères effectuant les travaux
topographiques pour éviter des frais d'exécution supplémentaires ;

 la vérification des dossiers techniques d'immatriculation, de morcellement et de fusion


transmis par le Conservateur de la Propriété foncière et des Hypothèques ;

 l’assistance au Conservateur de la Propriété foncière et des Hypothèques, dans le


cadre de la procédure d'immatriculation, de morcellement et de fusion ;

 l’établissement de l'assiette et le recouvrement de l’impôt foncier ;

 l’expertise et les contre-évaluations immobilières.

TROISIEME PARTIE : DIFFERENTS TYPES DE CADASTRE


La classification du Cadastre peut se faire selon soit son intérêt, soit son mode d’élaboration.

III-1 Classification selon l’intérêt

L'étude du droit comparé permet de dégager deux types de cadastre, celui à caractère fiscal et
celui à dominante conception philosophique du droit de propriété et du comportement de l'Etat
face à la preuve de ce droit.

 Le cadastre de type fiscal

Dans le cadastre de type fiscal, la législation ne reconnaît pas à l'Etat la capacité de prouver le
droit de la propriété. La compétence de la preuve du droit de propriété est laissée aux
propriétaires eux-mêmes. Ainsi, à l'occasion de la confection ou de la mise à jour du cadastre,

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l'administration respectera le principe du consensualisme, en refusant de se hasarder sur le
terrain de la preuve.

Elle organisera une publicité foncière permettant l'information des tiers sur les droits relatifs à la
propriété et un cadastre assurant la représentation parcellaire la plus crédible. Ces deux
documentations ne constituent pas la preuve du droit, elles le constatent seulement à charge
pour celui qui se prétend propriétaire de le démontrer (les cadastres Yougoslave, Belge,
Britannique ou Hollandais à quelques nuances près relèvent de cette conception).

 Le Cadastre de type juridique

Dans le cadastre de type juridique, l'administration intervient directement dans la détermination


de la preuve du droit de propriété, en organisant une publicité foncière et un cadastre qui
établissent, respectivement, la présomption de l'existence et celle de la consistance de la
propriété. Les documents des services de publicité foncière et du cadastre sont
complémentaires et s'apparentent à un titre de propriété assuré par l'Etat, (c'est le cas en
Allemagne Fédérale, en Suède et au Kenya).

III-2 Classification selon son mode d’élaboration

On distingue selon le mode de confection des documents (plans cadastraux) trois types de
cadastre:

 le cadastre graphique : c'est un cadastre dont les plans sont confectionnés


graphiquement sans éléments numériques.

 le cadastre normal : il respecte toutes les règles de confection des documents


cadastraux.

 le cadastre simplifié, c'est un cadastre ayant pour support essentiel la


documentation littérale réalisée par recensement des propriétaires fonciers et leurs
immeubles à partir des plans déjà confectionnés avec des informations issues de
levés topographiques sur le terrain.

QUATRIEME PARTIE : LA DOCUMENTATION CADASTRALE


La documentation cadastrale comprend pour chaque commune du territoire national, deux
types documents principaux constituant le cadastre proprement dit. On a une documentation
graphique et une documentation littérale.

IV-1 Documentation graphique

La documentation graphique du cadastre est composée de plans cadastraux, de tableaux


d’assemblages des plans, des dossiers techniques et des plans de titre foncier.

IV-1-1 Le Plan cadastral (mappe foncière et mappe fiscale)

C'est un plan à grande échelle, représentant graphiquement le détail du morcellement du


territoire en propriétés. Il est produit sur un canson armé de format "grand aigle" 75 X 105 cm
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appelé communement Section Cadastrale. Les deux documents plans foncier et cadastral sont
superposables. La section cadastrale est une fraction du territoire communal déterminée de
façon à faciliter l'établissement et la consultation des documents cadastraux. Son périmètre est
constitué, dans la mesure du possible, par des limites naturelles présentant un caractère
suffisant de fixité (voie de communications, cours d'eau, …). La commune est décomposée en
un nombre minimal de sections représentées graphiquement sur un format grand aigle.

On l’appelle plan cadastral foncier lorsqu’il porte toutes les parcelles de terrain (ou lots)
soumises au régime foncier de l'immatriculation. C'est en quelque sorte le tableau
d'assemblage des T.F.

Il est appelé plan cadastral fiscal lorsqu’il se compose uniquement de parcelles cadastrales de
tous les lots.

Le numérotage parcellaire est effectué, à l'origine, sans interruption et par sections. Toute
parcelle nouvelle ou modifiée reçoit un nouveau numéro pris à la suite du dernier attribué dans
la section ; le numéro de la parcelle primitive n'est jamais réutilisé mais il permet de localiser la
nouvelle parcelle créée qui fait référence à la parcelle primitive.

Elle est l'élément unitaire de propriété, présentée par ses limites.


Dans tous les cas, les parcelles sont identifiées par un numéro attribué à l'intérieur de chaque
section.

IV-1-2 Le Tableau d'Assemblage

La représentation du territoire communal est assurée sur une planche appelée tableau
d’assemblage (T.A.) qui indique en outre le découpage en sections, le tracé des principales
voies de communication et des cous d’eau, la position des agglomérations des hameaux, des
fermes isolées, ainsi que le nom des communes limitrophes.

Ce document permet d’identifier facilement la section sur laquelle se trouve dessinée la parcelle
recherchée.

Le dessin du tableau d’assemblage est assuré à une échelle plus petite que l’échelle de
représentation des sections. Les échelles le plus communément retenue son le 1/10 000 e et le
1/20 000e et parfois le 1/5 000e.

Le choix de l’échelle est fonction de la superficie du territoire communal qui doit être représenté
sur use feuille au format grand aigle (75 cm x 105 cm).

Le tableau d’assemblage ne comporte en général qu’une seule feuille cependant pour des
communes possédant de vastes territoires communaux, la représentation du tableau
d’assemblage est assurée sur plusieurs feuilles. Dans ce cas une mappe d’ensemble est
également constituée.

Etabli à petite échelle (généralement 1/5000 ou 1/10000). Le tableau d'assemblage fournit le


découpage du territoire communal en sections ainsi que ses principaux détails topographiques
(voies, groupes de construction...) Ces éléments doivent permettre aux usagers d'identifier les
feuilles de plan cadastral dans lesquelles sont situées les parcelles qui les intéressent.

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IV-1-3 Dossier technique

C’est la contre partie administrative de toute délimitation, qu’il s’agisse d’immatriculation, de


morcellement ou de fusion.

Il comporte, à l’intérieur d’une chemise cartonnée, modèle cadastre :


- un plan côté sur papier calque mentionnant les limites du terrain et l’identification des
titres fonciers limitrophes ;
- un tableau des coordonnées ;
- un tableau de calcul retour ;
- le calcul des surfaces ;
- le rapport du géomètre expert ;
- une fiche de renseignements permettant d’identifier le demandeur
- plusieurs tirages du calque

IV-1-4 Le plan de titre foncier


Il constitue l'annexe du livre foncier dont la section I donne la description sommaire de la
propriété et ses limites.
Le plan de titre foncier n'a de valeur juridique que dans la mesure où les limites ont été
reconnues et approuvées par toutes les parties concernées. Notamment les riverains et le
requérant en présence du Géomètre assermenté du cadastre après la procédure publique et
contradictoire appelée bornage contradictoire.
Les articles 42 et 43 du décret foncier donnent les informations que le plan de titre foncier doit
comporter (situation géographique de la parcelle, les distances entre bornes, la contenance
calculée numériquement, un tableau de coordonnées des points calculés et les angles
intérieurs du polygone...)
L’ensemble de tous ces plans constitue la documentation graphique et technique du cadastre.
Ils proviennent de tous travaux topographiques et sont indispensables à tout aménagement
foncier.

IV-2 Documentation littérale

La documentation littérale est constituée de dossiers parcellaires, de l’état des sections, des
bottins généraux, de la matrice cadastrale et du SIG.

IV-2-1 Dossier Parcellaire


Il est ouvert une chemise de dossier pour chaque parcelle. Sur cette chemise de dossier
parcellaire est inscrit le code de la section cadastrale et le numéro de la parcelle. Ce dossier
contient les éléments ci-dessous enumérés qui donnent des renseignements sur le propriétaire
et sur la parcelle. Ce sont :

 les désignations cadastrales de la parcelle et la surface ;


 les renseignements concernant le propriétaire ;
 la nature et la description de l’immeuble ;

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 la fiche de calcul des valeurs locatives (le nombre d’unités, la valeur locative par unité, la
valeur locative totale par type de local) ;
 les demandes de dégrèvements,
 les déclarations foncières concernant les modifications intervenues sur le bâtiment ;
 les avis d’imposition foncière.

IV-2-2 Etats des sections


Ce sont des volumes de recueil des sections. Les sections sont recensées par ordre
alphabétique des matricules des sections et par ordre des numéros croissants des parcelles.
Nous avons les renseignements suivants :
 le code de la ville;
 le numéro parcellaire, la surface de la parcelle;
 la nature du terrain et sa localisation;
 le numéro de compte contribuable.
La documentation littérale concourt au bon fonctionnement du cadastre. Elle permet l'évaluation
ou l'expertise cadastrale qui est la qualité de l’œuvre cadastrale. Elle permet en outre de
rechercher un contribuable ou une parcelle donnée en cas de besoin.

IV-2 -3 La Matrice Cadastrale


La matrice cadastrale est un document à caractère personnel récapitulant, par propriétaire (ou
plus exactement, par débiteur de l'impôt foncier) les renseignements relatifs aux propriétés
bâties et non bâties que celui-ci possède dans la commune. Elle permet à chaque contribuable
de contrôler les bases de l'impôt dont il est redevable.

IV-2 -4 Bottins généraux


Ils sont de deux types. Ce sont les volumes de recueil de renseignements. Il y a les bottins
généraux alphabétiques et les bottins généraux numériques. Ils constituent le recensement de
tous les propriétaires fonciers du territoire ivoirien. Le recensement est soit par ordre
alphabétique; ce qui donne donc lieu aux bottins généraux alphabétiques, soit par ordre
numérique croissant des numéros de compte des contribuables; d'où des bottins généraux
numériques. Ces bottins donnent les renseignements suivants :
- numéro de compte contribuable;
- nom et prénoms, adresse complète, profession.

La mise à jour de la documentation littérale est annuelle.

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IV-2 -5 S.I.G (Système d’Information Géographique)

Un SIG est un système informatisé comprenant plusieurs bases de données géographiques et


un logiciel de gestion et d’accès aux informations dont le but est de centraliser, d’organiser, de
gérer et d’analyser les données et leur mise à jour.

Le Système d’Information Géographique (SIG) est un outil privilégé de gestion, de travail, de


contrôle et de décision. Il est constitué par la supperpositon d’une base de données graphiques
et d’une base de données littérale qui permettent un suivi aisé de la prise en compte des
parcelles et des immeubles, des émissions et du recouvrement de l’impôt foncier.

Le SIG du Cadastre gère les bases de données suivantes :


- la base de données cartographique ;
- la base de données fiscale (assiètte, recette) ;
- la base de données foncière (titres fonciers, certificats fonciers, périmètres miniers…).

CINQUIEME PARTIE : EXECUTION DES TRAVAUX CADASTRAUX


La réalisation des travaux cadastraux est confiée à des prestataires (cabinets de géomètres
experts). Les localités à cadastrer sont choisies après les travaux préparatoires des services de
cadastre qui aboutissent :

- à la constitution de l’assemblage de tous les lotissements de la localité à cadastrer. Pour


cela, il doit rechercher les différents lotissements exécutés auprès de tous les services
utilisateurs de plans : Construction, Mairie, Cadastre, Domaine de la Préfecture ou Sous-
Préfecture, Géomètres-experts de la région, Sodeci-CIE etc…..

- à la confection des plans cadastraux : il s’agit de procéder au découpage en section


cadastrale en respectant les normes du gabarit.

 Surface utile : 95  65 cm
 Extension maxi : 100  70
 Format grand aigle : 105  75

Les travaux du prestataire comportent trois composantes, à savoir :

 la mise en place du réseau géodésique ivoirien de détail (RGID) avec des bornes
d’azimut ;
 la réalisation du parcellaire cadastral ;
 la réalisation d’une enquête cadastrale ;

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V-1 Mise en place des infrastructures cadastrales

V-1-1 Construction des bornes

- Bornes RGID

Le prestataire (Géomètre-expert) procédera à la reconnaissance des sites d’implantation des


bornes. Les sites seront choisis en tenant compte des critères de pérennité et de conditions
idéales d’observation avec un récepteur satellite GPS.

Le prestataire construira les bornes en respectant les caractéristiques indiquées ci-dessous. En


effet, des tuyaux PVC de diamètre 200 mm avec une hauteur de 1.00 m seront utilisés comme
coffrage perdu pour la partie supérieure de la borne. Le repère sera soigneusement scellé dans
le béton et centré à l’intérieur du PVC. La profondeur de la fouille sera de 60 cm. Les
illustrations sont fournies ci-dessous :

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- Bornes d’azimut et bornes secondaires
Les bornes d’azimut et les bornes secondaires seront de type bornes classiques de lotissement
avec les dimensions suivantes :
 Partie supérieure visible : un béton cubique de dimension 15 cm x 15 cm x15cm
 Partie inférieure enfouillie dans le sol : un trapèze 15 cm x 20 cm x 25 cm

V-1-.2- Fiches signalétiques des bornes

Une fiche signalétique sera élaborée pour chaque borne afin de faciliter leur identification sur le
terrain par les équipes d’observation.

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V-2- LA REALISATION DU PARCELLAIRE CADASTRAL

Le prestataire aura à constituer le parcellaire cadastral de la localité par l’observation directe de


tous les sommets d’ilôts, titres fonciers ou propriétés cloturées… afin d’assuer la mise en
cohérance des plans de la ville. En effet, il n’est pas rare de constater que tous les lotissements
ne sont pas calculés dans le même système de géoréferencement (souvent rattaché au résau
cadastre ou au réseau BNETD ou encore au réseau CCT ou bien même au réseau local).

En cas d’extension de lotissement non prise en compte, le prestataire procède aux rectifications
des limites des sections.

V-3- LA REALISATION D’UNE ENQUETE CADASTRALE

L’enquête cadastre consiste à recueillir pour chaque parcelle et sur une fiche d’enquête fournie
par la Direction du Cadastre, les informations suivantes :

Informations liées à la localisation du bien


- Lot et ilôt, titre foncier ;
- Lotissement, quartier ;
- Référence cdastrale ;

Informations liées au propriétaire ou possesseur


- Nom et prénoms ;
- Filiation ;
- Adresse postale, mail, contact téléphonique…..
- Résidence du propriétaire ou possesseur

Informations liées à la nature du bien

- Immeuble bâti ou non bâti


- Immeuble urbain ou rural
- Terrain à usage d’habitation ou commercial ou industriel
- Bien loué ou habité par le propriétaire lui-même

Informations liées à la valeur du bien


- Valeur locative, nombre de pièces
- Valeur vénale, superficie

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Conclusion

L’importance du Cadastre pour un pays en voie de developpement n’est plus à demontrer


aujourd’hui car il constitue un vériable outil de financement des infrastructures de bases des
collectivités et participe à l‘accession de la ppulation à la propriété foncière et à la resolution de
plusieurs conflits fonciers.

En effet, le cadastre a pu collecter au titre de 2017, un peu pls de 80 milliards de recettes au


budget général de l’Etat.

Si le milieu urbain est maitrisé à plus de 70%, beaucoup d’efforts restent à faire pour le milieu
rural où les conflits fonciers sont plus fréquents.

L’allocation de budget important pour les travaux cadastraux et la collaboration entre les
acteurs du foncier rural (AFOR) peuvent permettre au Cadastre de jouer pleinement son role de
cadastre national en vue d’un inventaire ehaustif de la propriété foncière tant en milieu urbain
que rural.

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