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DROIT DES CONTRATS SPÉCIAUX

Introduction :

La notion de contrat spécial est supposée avoir pour fondement l’article 1105 du code civil, qui
évoque notamment des contrats qui sont soumis à des règles générales et d’autres qui sont soumis
à des règles spéciales. C’est en cela qu’on parle de contrats spéciaux.

Cependant, cette qualification de contrat spécial résulte également de la détermination des règles
applicables lesquelles ne relèvent pas d’une appréciation souveraine des juges du fonds.

De manière générale, les critères de distinction entre les différents contrats sont multiples.
A l’origine, on distinguait entre les actes à titre onéreux et les actes à titre gratuit.
De plus, on a pu faire une distinction entre les « grands contrats » (vente, bail, …) et les « petits
contrats » (mandat, dépôt, prêt à usage).
Plus récemment, on a voulu affiner la distinction entre les contrats nommés et les contrats
innommés, tout en sachant que la qualification de contrat innommé doit rester exceptionnelle.

Aujourd’hui, de manière plus contemporaine, les motifs de distinction sont devenus plus diffus
puisque l’on va prendre en compte des contrats « très spéciaux », dont le régime sera différencié
notamment en fonction de la nature du bien, en fonction des personnes notamment
professionnelle ou non professionnelle.

Enfin, le droit des contrats spéciaux emprunte largement au droit des obligations, notamment en
ce qui concerne l’obligation de conservation et l’obligation de sécurité.

Dans un futur proche, il est également prévu une réforme du droit des contrats spéciaux afin
d’établir un régime général des contrats pour ensuite développer un régime spécial des contrats. Il
en est ainsi notamment de l’obligation de délivrance, de la garantie d’éviction.

En réalité, toutes ces distinctions juridiques peuvent plus ou moins être abandonnées au profit
d’un critère presque économique. On peut alors facilement distinguer suivant l’objet du contrat.
Par conséquent, on distingue traditionnellement entre les contrats emportant mise à disposition
de la chose et les contrats emportant réalisation d’une prestation de service.

Partie 1 : les contrats portant sur une chose

Quand le contrat porte sur une chose, il peut soit conduire au transfert de propriété de cette
chose, soit conduire à un transfert de jouissance, encore appelé mise à disposition de la chose.

Sous-partie 1 : les contrats emportant transfert de propriété de la chose

Il s’agit avant tout du contrat de vente et du contrat d’échange.

Titre 1 : le contrat de vente


De façon préalable, on peut rappeler que le contrat de vente est un contrat translatif de propriété,
en principe consensuel, synallagmatique (engagement réciproque), à titre onéreux et à titre
commutatif. 

Chapitre 1 : les éléments de la vente

Selon l’article 1582 du code civil, la vente consiste pour le vendeur à vendre la chose et pour
l’acquéreur, payer le prix.
De plus, selon l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite dès que les parties ont convenu de
la chose et du prix, même si la chose n’a pas été payée ou livrée.
Bien entendu, cette vente peut se réaliser immédiatement ou peut faire l’objet d’une négociation
et d’avant contrat. Ces derniers consistent soit en un pacte de préférence, soit en des promesses.

SECTION 1 : L’ENGAGEMENT DES PARTIES

PARA 1 : Le pacte de préférence

Il s’agit d’un contrat longtemps ignoré par le code civil. Sa définition figure maintenant à l’article
1123 du code civil.
Selon l’article 1123 du code civil, le pacte de préférence consiste pour l’une des parties à
s’engager à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où il se
déciderait à contracter.

A)La nature du pacte de préférence

De façon évidente, le pacte de préférence est moins contraignant qu’une promesse de vente. Ce
pacte de préférence constitue alors une sorte de « droit de préemption conventionnel ».

Celui qui s’engage devient le sous-scripteur ou encore le promettant, tandis que le tiers constitue
le bénéficiaire.

Ce pacte de préférence ne constitue nullement une restriction au droit de disposer, mais


seulement une restriction au droit de choisir son cocontractant. 
De plus, malgré certaines divergences, le sous-scripteur est tenu d’une obligation de ne pas faire :
s’engager à ne rien faire qui pourrait contrarier ce pacte.

En même temps, ce pacte de préférence ne doit pas être confondu avec les nombreux « droits de
préférence » désormais légalement prévus.

Ex  : le droit de préférence sur les places de stationnement en matière de copropriété


(article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965)

Ex  : le droit de préférence en cas d’exhaussement d’un immeuble en copropriété (article 35


de la loi du 10 juillet 1965). Dans ce cas, le propriétaire du dernier étage bénéficie d’un droit de
préférence pour acquérir le droit de surélever l’immeuble.

Ex  : le droit de préférence sur les terrains boiser (article L.514-1 du code forestier)
Ex  : Le droit de préférence en cas de vente de l’immeuble au profit du locataire commercial
(article L.145-6-1 du code de commerce).

B)L’efficacité du pacte de préférence

De façon générale, l’efficacité du pacte de préférence doit tenir compte du respect des règles
jurisprudentielles.
A titre exceptionnel, il se peut qu’un pacte de préférence correctement rédigé ne soit pas valable.
Il en est ainsi d’un pacte de préférence intégré dans un règlement de copropriété. En effet, la
jurisprudence considère comme illégal le pacte de préférence étranger à la destination de
l’immeuble.

1)La rédaction du pacte de préférence

Le principe général est celui de la liberté des parties. Cependant, l’article 1123 ne définit
absolument pas le régime applicable.

a) La liberté des parties

Le pacte de préférence peut avoir une portée différence selon les cas.
En effet, ce pacte peut parfois simplement réserver un droit de négociation propriétaire
( prioritaire?), ou alors, le pacte peut prévoir l’émission d’une offre de vente.
De la même façon, il se peut que le pacte de préférence soit mis en œuvre avant même d’avoir
identifié un tiers acquéreur. Or dans tous les cas cités, l’acquéreur est généralement identifié.

Le pacte de préférence peut porter sur n’importe quel bien, qu’il soit mobilier, immobilier,
corporel ou incorporel.

La durée du pacte de préférence est librement déterminée par les parties et, a priori, il n’existerait
aucune limite de validité d’un tel pacte. La jurisprudence considère qu’aucune prescription
extinctive ne peut s’appliquer.
Bien entendu, quand la durée est indéterminée, chaque partie est supposée pouvoir y mettre fin à
tout moment.

A l’égard du bénéficiaire, celui-ci peut librement ou non acquérir le bien mais également renoncer
au bénéfice du pacte de préférence.
Néanmoins, il faut pouvoir établir une renonciation non équivoque au bénéfice du pacte.
En principe, elle doit être expresse. De façon plus rare, elle peut être tacite.
La preuve de cette renonciation, a fortiori tacite, reste très difficile à administrer. La jurisprudence
se fonde alors sur un faisceau d’indice rendant vraisemblable cette renonciation.

Enfin, le prix de la future vente éventuelle n’est pas forcément fixé dans le pacte de préférence. Ce
n’est pas une condition de validité.

A l’inverse, il est possible pour les partir de prévoir un prix, voire de l’indexer. Une liberté totale
est alors donnée aux parties quant à la valeur du prix, y compris dans des circonstances
exceptionnelles, qui pourraient l’assimiler à un prix dérisoire.
Cette situation se rencontre assez fréquemment dans le cadre d’une clause anti-spéculative,
intégrée dans la vente d’un lot de lotissement communal.
Le lotisseur (= commune) vend le terrain à un prix moindre. Mais la commune insère un pacte de
préférence en prévoyant que l’acquéreur, s’il revend, devra donner la priorité à la commune au prix
d’acquisition.
Néanmoins, ce prix d’achat par la commune peut s’avérer dérisoire. C’est ce qui résulte d’un arrêt
du 23 septembre 2009 (= 37 ans après, le pacte est toujours valable).

b) Les exigences particulières

Le pacte doit lui-même préciser la nature de l’acte permettant l’exercice du droit de préférence.
Le plus souvent, il s’agit de la vente du bien.
En effet, la jurisprudence adopte une interprétation stricte des termes employés.

Ce qui signifie que :


D’une part, il ne faut pas en principe employer le seul terme de mutation.
D’autre part, le juge ne pourra pas non plus raisonner par analogie même si les contrats
aboutissent à un résultat économique, voisin ou proche.
Ex  : un apport en société n’est pas assimilable à une cession, une fusion absorption
n’est pas un apport en société.

Il serait impératif de prévoir les modalités d’exercice du droit de préférence par le bénéficiaire. Ce
qui vise notamment la notification de la vente (par lettre recommandée avec accusé de réception,
exploit d’huissier, …) et le délai de réponse du bénéficiaire (ex : 2 mois pour un immeuble ou délai
raisonnable).

2) L’exécution du pacte de préférence

On rappelle que le sous-scripteur s’est a priori engagé à donner la préférence s’il décide de vendre.
Mais cela signifie surtout que le promettant s’engage à ne pas vendre à un tiers sans proposer la
priorité du bénéficiaire, ce qui se traduit par une obligation de ne pas faire.
C’est ce qui a été rappelé par la 3ième ch. civ. le 6 décembre 2018.

Ex : promesse unilatéral 15 jours avant la fin du pacte de préférence = violation du pacte
même si vente conclue après la fin.

En cas d’inexécution, l’article 1123 du code civil reprend là aussi les solutions judiciaires, ce qui se
traduit par deux principes :

« En cas d’inexécution du pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du


préjudice subi ».
Dans ce cas, le sous-scripteur engage sa responsabilité au regard du préjudice subi par le
bénéficiaire évincé. Rien n’empêche d’y ajouter en raison de leur mauvaise foi, la
responsabilité du tiers acquéreur, voire du rédacteur (notaire, agence immobilière…).

Le bénéficiaire peut demander la nullité de la vente ou la substitution au tiers dans le


contrat prévu.
La loi évoque la mauvaise foi du tiers acquéreur pour permettre une telle sanction et la
jurisprudence a considéré que cette mauvaise foi était assimilable à une fraude. Cette mauvaise foi
se traduit par deux éléments :

D’une part, le tiers connaissait l’existence du pacte

D’autre part, le tiers connaissait la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir

Cette solution avait été consacrée dans un arrêt de la chambre mixte de la cour de cassation en
date du 26 mai 2006.

Néanmoins, la jurisprudence continue à interpréter la mauvaise foi de manière très restrictive, à


tel point qu’il a semblé presque impossible de faire la preuve de cette mauvaise foi.

La jurisprudence a rapidement assoupli son interprétation dans un arrêt du 14 février 2007 en


évoquant la connaissance qu’aurait pu avoir le tiers à l’occasion d’une expertise judiciaire.

Dans un arrêt du 25 mars 2009, la cour de cassation est vite revenue à une conception stricte de la
preuve de cette mauvaise foi en indiquant que cette preuve devait être établie au moment de
l’échange des consentements.

Sur la plan pratique, en cas de mauvaise foi, même si le texte ne le précise pas, il semble que ce
soit bien le bénéficiaire du pacte de préférence qui puisse choisir entre la nullité et la substitution.

Par ailleurs, pour sécuriser les relations contractuelles, la loi a prévu un mécanisme interrogatoire
au profit du tiers acquéreur du bien soumis au pacte de préférence (article 1123 alinéa 3).
En effet, le tiers acquéreur peut demander au bénéficiaire de confirmer dans un délai raisonnable
l’existence du pacte et la volonté de s’en prévaloir.
De plus, à défaut de réponse, le bénéficiaire ne pourra plus demander la nullité ou la substitution
du tiers acquéreur.

Cependant ce mécanisme reste imparfait.

D’une part, il arrive fréquemment que la souscription d’un pacte de préférence soit couvert par
une clause de confidentialité. Dans ce cas, le bénéficiaire se trouve dans une situation
inconfortable : soit il viole la clause de confidentialité, soit il donne une réponse mais alors il se
prive de la possibilité de demander la nullité ou la substitution.
Par conséquent, on considère que le bénéficiaire pourrait tout simplement se contenter de révéler
l’existence du pacte de préférence sans donner aucune autre indication.

D’autre part, la loi n’évoque pas la réponse qui pourrait être donnée par le bénéficiaire notamment
s’il garde le silence. Dans ce cas, la loi considère que le bénéficiaire sera privé de son droit d’agir en
nullité ou en substitution. En effet, le bénéficiaire du pacte de préférence doit confirmer qu’il
entend se prévaloir du pacte de préférence, ce qui suppose, à priori, une réponse ferme et sans
réserve.
PARA 2 : Les promesses

Les promesses sont une exception à l’article 1583 du code civil puisque a priori, la vente ne sera
pas parfaite. Habituellement, elle précède tout contrat de vente.
D’un point de vue formelle, ces avant-contrats sont largement rendus obligatoire au regard de la
multiplication des formalités antérieurs à la vente. En effet, les lois obligent nécessairement soit à
recueillir une diversité de diagnostic, ou encore obligent à obtenir une multiplicité de documents.
L’exemple est notamment fourni dans le cadre de la vente d’un lot de copropriété dont le contenu
de l’acte de vente doit répondre en principe aux exigences de l’article L.721-2 du code de la
construction et de l’habitation.

A l’inverse, et de manière exceptionnelle, il arrive que l’on ne puisse pas choisir un type d’avant-
contrat.
Ainsi, en matière de lotissement, d’une part, il est impossible d’établir aucun avant-contrat avant le
permis d’aménager. D’autre part, entre la délivrance du permis d’aménager et l’exécution des
travaux, le lotisseur ne peut souscrire qu’une promesse unilatérale de vente, assortie d’un délai de
rétractation de 10 jours (nouveau délai depuis 2018).

A)La promesse unilatérale de vente (PUV)

De façon préalable, on doit considérer que la PUV reste finalement assez peu utilisée.

La définition est donnée à l’article 1124 du code civil. Il s’agit d’un contrat par lequel le
promettant accorde à un bénéficiaire le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les
éléments essentiels sont déterminés.
On parle également de « pacte d’option ».

On considère alors que le bénéficiaire bénéficie d’une sorte de délai de réflexion de telle sorte
que le contrat de vente ne deviendra définitif qu’à la levée de l’option.

1) La formation du contrat

a)Les conditions de la promesse unilatérale de vente

Sur le fond, la PUV doit contenir les éléments de la vente, ce qui oblige à avoir une chose et un
prix déterminés (différent avec le pacte de préférence où prix pas forcément déterminé).

Néanmoins, on considère notamment à l’égard du prix qu’il peut simplement être déterminable.
Cette appréciation a vocation à s’appliquer à l’égard de bien dont justement la valeur est
fluctuante.
Ex  : la cession de titres sociaux -> le prix sera celui du jour de la levée d’option.

De même, le promettant qui s’engage doit avoir la capacité de le faire et donc le pouvoir d’aliéner
le bien.

De la même façon, il faut également tenir compte des dispositions spéciales protectrices de
l’acquéreur relativement à l’exercice d’un délai de rétractation. C’est ce qu’indique l’article L.271-1
du code de la construction et de l’habitation.
Sur la forme, la promesse unilatérale de vente demeure un contrat ordinaire, soumis au droit
commun des contrats. Il n’y a pas de formes particulières.

Par exception, en application de l’article L.290-1 du code de la construction et de l’habitation,


toute promesse de vente, ayant pour objet la cession d’un immeuble, dont la durée de validité est
supérieure à 18 mois, est nulle si elle n’a pas été constatée par un acte authentique (acte notarié)
et qu’elle ait été consentie par une personne physique.

Ex  : prometteur qui va voir grand-mère et demander de lui promettre de vendre avec un
délai de 2 ans. La grand-mère est le promettant. Le prometteur va dire le prix actuel dans deux ans.
Est-ce que grand-mère est bien au courant de ce à quoi elle s’engage ? On protège la personne par
l’acte notarié car elle s’engage sur + de 18 mois.

Enfin, lorsque le bien est un immeuble, la promesse unilatérale de vente doit être enregistrée aux
impôts dans le délai de 10 jours pour être opposable aux tiers, à peine de nullité (article 1589-2
du code civil).
La raison est d’éviter les fraudes fiscales.

b)Le régime du contrat

La PUV est constitutive d’un contrat unilatéral. Cependant, le contrat de vente ne sera
définitivement formé que si le bénéficiaire lève l’option.
Par conséquent, il se peut que la levée d’option n’intervienne jamais de la part du bénéficiaire.
La jurisprudence en a tiré les conséquences en considérant que le promettant ne pouvait pas
demander de dommages et intérêts et que l’agent immobilier ne pouvait pas agir contre le
bénéficiaire pour le non-paiement de sa commission.

D’autre part, le bénéficiaire qui ne lève pas l’option prend évidemment le risque de perdre
l’indemnité d’immobilisation qu’il aura sans doute versée.
Le régime de cette indemnité d’immobilisation relève avant tout de l’appréciation jurisprudentielle.

Tout d’abord, il se peut que la PUV soit finalement disqualifiée en véritable promesse
synallagmatique de vente. Cela se conçoit à l’égard d’une forte indemnité d’immobilisation mais
également à l’égard de certaines charges qui seraient imposées au bénéficiaire.
En principe, l’indemnité d’immobilisation doit être fixée entre 5% et 10% du prix de vente.
A titre exceptionnel, l’indemnité d’immobilisation d’un terrain à bâtir dans un lotissement est
plafonné à 5%.

Ensuite, la cour de cassation considère que le versement de l’indemnité d’immobilisation possède


une cause valable consistant dans « le prix de l’exclusivité ».
Ex  : plus la peine de dire que l’indemnité n’est pas valable, n’a pas de cause car on
considère que c’est le prix de l’exclusivité.

De même, la jurisprudence considère que l’indemnité d’immobilisation ne constitue pas une


clause pénale (payer une indemnité en cas d’inexécution) de telle sorte que son montant ne peut
pas être révisé.
De plus, le versement de l’indemnité d’immobilisation ne possède aucun caractère indemnitaire
de telle sorte qu’elle est due par le bénéficiaire qui n’a pas levé l’option sans devoir établir un
quelconque préjudice.

Enfin, il se peut que le bénéficiaire veuille moduler le montant de l’indemnité d’immobilisation en


fonction de la durée de l’option. Cela signifie simplement que si le bénéficiaire renonce rapidement
au bénéfice de la PUV, il espère obtenir une diminution de l’indemnité = prorata temporis
Attention  : rien n’empêche d’inclure une clause prorata temporis dans la PUV  !!

La jurisprudence a hésité mais désormais, la cour de cassation considère que la somme est acquise
par le promettant.

1)La réalisation de la promesse

a)A l’égard du promettant

Par principe, le bénéficiaire ne dispose d’aucun droit réel sur le bien. Il ne possède donc qu’un
droit personnel, autrement appelé « droit de créance ».

En cas d’inexécution de la part du promettant, le bénéficiaire n’a droit qu’à des dommages et
intérêts.

En réalité, la question s’est surtout posée de la possibilité pour le promettant de revenir sur son
consentement et donc d’obtenir « la rétractation » de la PUV. Alors que juridiquement, c’est un
contrat et le seul qui s’est engagé, c’est le promettant.

La solution a résulté d’un arrêt de la cour de cassation, 3ième civ., du 15 décembre 1993 appelé
traditionnellement l’arrêt Cruz.
Dans cet arrêt, la cour de cassation a validé la rétractation du promettant en estimant par
conséquent qu’il n’avait pas pu y avoir de rencontre des volontés entre l’offre et l’acceptation.

Cette solution a immédiatement été critiquée. Mais néanmoins la jurisprudence de la cour de


cassation a repris cette solution en évoquant notamment que le promettant avait consenti « une
offre de vente » et qu’il était possible de rétracter la promesse au sens de rétractation du
consentement.

Cette appréciation a été jurisprudentiellement tempérée. D’une part, dans la pratique notariale, il
a été pris l’habitude de faire reconnaître au promettant qu’il s’engageait fermement et
définitivement dans la promesse de vente (but : en cas d’inexécution, pouvoir demander
l’exécution forcée) = « clause anti-Cruz »
Cette solution est restée inefficace car il aurait fallu prévoir en plus dans l’acte la possibilité de
demander l’exécution forcée de la promesse de vente.

D’autre part, dans un arrêt du 8 septembre 2010, la cour de cassation a semblé revenir sur sa
jurisprudence de 1993 (arrêt Cruz) en décidant que le promettant avait définitivement consenti à
vendre.
Cette explication est ambiguë : est-ce un revirement ? C’est le terme de « définitivement » qui
pose problème. La promesse n’a pas été rétractée car le promettant est mort donc ce dernier a
définitivement consenti à vendre ou le promettant s’est engagé définitivement.
Désormais, l’article 1124 du code civil considère que la révocation de la PUV, pendant le temps
laissé au bénéficiaire d’opter, n’empêche pas la formation du contrat promis.
La rétractation n’empêche pas la formation du contrat.
= exécution forcée

On peut tout de même noter que, de manière réciproque, il serait possible de prévoir dès la
promesse de vente une clause prévoyant que la rétraction du promettant ne formera pas l’acte
de vente et sera seulement assortie de dommages et intérêts.

b)A l’égard du bénéficiaire

Le bénéficiaire dispose d’une liberté d’opter. Il est supposé opter dans le délai imparti par la PUV.

Dans la majorité des cas, le délai maximal pour opter est précisé dans la promesse. On en déduit
que celui qui n’a pas opté pendant ce délai est sensé avoir renoncer au bénéficice de la promesse.
Il en est aussi de même pendant le délai, si les circonstances permettent de présumer une telle
renonciation.

Exceptionnellement, le délai peut ne pas être déterminé et dans ce cas, l’extinction du droit du
bénéficiaire ne pourra être envisagé qu’après une mise en demeure, demeurée infructueuse dans
un délai raisonnable.

A l’inverse, le fait d’opter pour le bénéficiaire implique de sa part une manifestation positive.
Néanmoins, il n’existe aucune condition de forme légalement prescrites (souvent lettre
recommandée avec accusé de réception pour acte d’huissier).

Une fois l’option levée, le contrat de vente est définitivement formé.


C’est à ce moment-là qu’on se placera pour apprécier la capacité du bénéficiaire mais également le
sérieux du prix au regard de la lésion possible.
C’est également ce moment-là que s’opérera le transfert de propriété.
De la même façon, c’est à ce moment que l’indemnité d’immobilisation s’imputera sur le prix de
vente.

Par ailleurs, l’article 1124 alinéa 3 permet au bénéficiaire d’obtenir la nullité du contrat conclu
avec un tiers qui connaissait l’existence de la PUV.
Dans ce cas, même si le texte ne l’évoque pas, il est tout à fait possible pour le bénéficiaire
d’engager la responsabilité du promettant et du tiers complice de la violation.

En revanche, il existe aucune forme d’action interrogatoire comme cela existe dans le pacte de
préférence.

En réalité, la situation du tiers qui soupçonne l’existence d’une PUV reste problématique. Dans ce
cas, quand le tiers soupçonne l’existence d’une telle promesse, il peut éventuellement envoyer
une lettre recommandée avec accusé de réception au bénéficiaire pour connaître son intention.
Si le bénéficiaire ne répond pas, le tiers serait alors présumé de bonne foi.
Ou alors, le tiers peut éventuellement renoncé à toute information à l’égard du vendeur et donc
passer la vente sans s’inquiéter des soupçons qu’il pouvait avoir à l’égard de l’existence de la
promesse, en restant tout de même de bonne foi.
L’action interrogatoire n’existe pas, donc on ne peut pas condamner cela.

A)La promesse synallagmatique de vente ou le compromis de vente

Cette promesse est visée à l’article 1589 du code civil selon lequel « la promesse de vente vaut
vente ».

1)La portée du compromis

Par principe, le compromis de vente comporte nécessairement un accord sur la chose et sur le
prix.
Les deux parties sont nécessairement engagées.
Néanmoins, dans de nombreuses situations, il n’est pas forcément certain que la promesse de
vente soit assimilable à une vente.
La solution se rencontre notamment lorsque les parties ont érigé comme condition de leur accord
la réitération par acte authentique. Dans ce cas, en considération de l’intention des parties, le juge
peut parfois considérer que la réitération par acte authentique devient une condition de la
perfection de la vente en étant assimilée à une réitération du consentement.

De la même façon, le consentement donné par les parties est définitif et ne peut jamais être
rétracté, sauf à prévoir éventuellement une clause de dédit.

2)Le régime du compromis de vente

Le compromis de vente obéit aux mêmes conditions que la vente de telle sorte que l’objet comme
le prix doivent être nécessairement déterminés.

Néanmoins, si la vente est immédiatement formée, il arrive très souvent que son exécution soit
retardée, ce qui se produit quand la vente est affectée d’une condition suspensive ou d’un terme.

En ce qui concerne la condition suspensive, elle peut avoir une origine légale ou conventionnelle.
Dans le 1er cas, il peut s’agir tout simplement de devoir obtenir une autorisation administrative
(ex : l’obtention d’un crédit immobilier visée à l’article L.312-15 du code de la consommation).
A priori, lorsque la condition se réalise, la vente ne produit plus d’effet rétroactif. L’article 1304-6
du code civil dispose que l’obligation devient pure et simple dès l’accomplissement de la condition
suspensive.
En réalité, cette solution a toujours été le principe en matière de vente immobilière.
Bien entendu, cette règle reste supplétive et il est parfait possible de prévoir que la condition
rétroagira au jour du contrat ou même à une date intermédiaire comme par exemple la date de
livraison.

A l’égard de la prévision d’un terme, celui-ci peut notamment résulter de la régularisation de


l’acte par acte authentique ou tout simplement par le paiement du prix.

Enfin, à l’occasion de la rencontre des volontés, il est possible de devoir verser lors du compromis
une somme d’argent au profit du vendeur.
De ce point de vue, il est nécessaire de définir la nature juridique de la somme versée.
En principe, la somme versée est considérée comme un acompte sur le prix définitif.
A l’inverse, il se peut qu’il s’agisse simplement d’une somme permettant le dédit (vous pouvez
encore revenir en arrière mais la somme est perdue). Elle peut s’analyser de la même façon
comme une indemnité d’immobilisation (revenir en arrière mais en perdant la somme d’argent).
Elle pourrait même être considéré comme une clause pénale (la moduler à la hausse ou la baisse).

Enfin, l’article 1198 du code civil a réglé le conflit qui pouvait exister entre deux acquéreurs
successifs d’un bien immobilier puisque désormais l’acquéreur qui sera préféré sera celui qui a
oublié le 1er, à condition qu’il soit de bonne foi.

SECTION 2 : LES CONTREPARTIES DU CONTRAT DE VENTE

Elles consistent dans la chose et dans le prix.

PARA 1 : La chose vendue

A)La détermination de la chose

Cette chose peut aussi bien être un bien corporel qu’un bien incorporel. Néanmoins, cette chose
doit avant tout être déterminée et exister.

1)L’identification de la chose

La chose doit être identifiée ou identifiable. On retrouve la distinction entre le corps certain et la
chose de genre.

Pour la chose de genre, le code civil prévoit deux modalités d’identification :

La vente au poids ou à la mesure (article 1585 du code civil) : la chose ne sera identifiée
que par un constat contradictoire entre le vendeur et l’acquéreur.
Le contrat se forme certainement au jour de l’échange des consentements mais
l’individualisation de la chose est retardée au moment de sa mesure entraînant lui-même le
transfert de propriété. C’est une vente parfaite dès le départ mais il faut un élément
supplémentaire : l’individualisation de la chose.

La vente en bloc (article 1586 du code civil) : cela consiste dans la vente d’un ensemble
individualisé soit par l’indication de son lieu (ex : toute une citerne) ou encore par une
liste des objets le composant (ex : vente d’une collection de timbre).
Dans ce cas, à la différence de la vente à la mesure, le transfert de propriété s’opère dès
l’échange des consentements.

1)L’existence de la chose

La chose est supposée exister mais l’article 1163 du code civil prévoit la vente d’une chose future.
Dans ce cas, le régime de la vente dépendra de la probabilité d’existence de la chose.
Par conséquent, si la chose a de forte probabilité d’exister, il s’agira d’un contrat aléatoire.
Ou alors, la chose peut constituer en une véritable certitude (ex : faire fabriquer la chose), dans ce
cas, la vente est parfaite en principe dès la réalisation de la chose, consistant dans son
achèvement.

De manière plus générale, la vente d’une chose future a été consacrée à propos de la vente
d’immeuble à construire.
On distingue deux situations :

Il se peut que l’acheteur ne devienne propriétaire qu’au moment de l’achèvement de


l’immeuble. Il s’agit à ce moment-là d’une vente à terme.
Dans ce cas, le transfert de propriété s’opère rétroactivement au profit de l’acquéreur. En
revanche, le transfert des risques ne s’opère qu’après l’achèvement.

La vente peut être conclue en l’état futur d’achèvement (VEFA).


Dans ce cas, l’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de l’avancement de
l’achèvement.
En revanche, le transfert des risques ne s’opère qu’au moment de l’achèvement de la
construction.

C’est ce qu’indiquent les articles 1601-2 et 1601-3 du code civil.

A)L’aliénabilité de la chose

Le principe est celui de l’aliénabilité de la chose mais par exception, certaines choses sont
inaliénables soit parce que la chose est frappée d’une restriction au droit de disposer ce qui
conduit plus ou moins à son inaliénabilité, soit parce que le vendeur ne dispose pas d’un droit de
propriété sur la chose.

1)Les restrictions au droit de vente

On doit distinguer entre la clause d’inaliénabilité et d’autre part la clause d’affectation exclusive.

a) La clause d’inaliénabilité

Traditionnellement, on distingue entre l’inaliénabilité légale et l’inaliénabilité conventionnelle.

En ce qui concerne l’inaliénabilité légale, elle résulte de l’article L1598 du CC qui rend incessible
tout ce qui est hors commerce. On peut citer les droits de la personnalité, le corps humain, le droit
de vote, le droit moral de l’auteur, ou encore les biens du domaine public.

La jurisprudence a également exclu du domaine de la vente 2 choses particulières, d’une part, sont
hors du commerce juridique les choses contrefaites. Cette solution résulte d’un arrêt de la cour de
cassation ch. Com. 24 septembre 2003.
Pour le juge, les choses contrefaites sont immédiatement considéré comme hors du commerce
juridique sans avoir besoin pour l’acquéreur soit de prouver un vice du consentement, soit même
de devoir faire application de la garantie d’éviction ou encore la garantie des vices cachés.
En réalité, cette solution est largement critiquée par la doctrine ; on fait alors valoir qu’en réalité,
les choses contrefaites restent des choses neutres juridiquement.
De plus, rien n’empêche la victime de la contrefaçon de lever l’interdiction en autorisant le
vendeur à vendre une chose prétendument contrefaite, et ceci par une licence d’exploitation.
En d’autre terme, le véritable sanction réside en la garantie d’éviction en raison de trouble de droit
provenant d’un tiers.

D’autre part, la jurisprudence considère comme hors du commerce juridique les choses de bien
périmés. La solution s’applique notamment en matière de médicament. A l’inverse, l’inaliénabilité
légale a pu être amoindri , on peut donc citer notamment la possibilité l’aliénation possible
d’autorisation administrative.
Il en ai de même de la cession des clientèles civiles. ( revirement de jurisprudence vers 2002,
cession de droit de présentation).

S’agissant de l’inaliénabilité conventionnelle, elle est inscrite en principe dans le cadre de donation
conformément à l’article 900-1 du code civil.
Finalement, l’inaliénabilité concerne les conventions insérées dans les actes à titre onéreux
comme l’a indiqué la cour de cass le 31 octobre 2007.
Cette inaliénabilité produit un effet accessoire puisqu’elle empêche la saisissabilité du bien par les
créancier de l’acquéreur. Cependant pendant cette durée d’insaisissabilité rien n’empêcher pour
le créancier de faire une hypothèque.

Pour que cette clause d’inaliénabilité soit valable, 2 conditions sont nécessaires :

-L’inaliénabilité doit être temporaire, néanmoins, la loi ne fournit aucune durée légale, par
conséquent, la jurisprudence en induit au moins qu’en tout état de cause, l’inaliénabilité ne peut
jamais être perpétuel. Ce qui se traduit notamment quand le vendeur n’a pas prévu de date
déterminée.
De même est considéré comme perpétuelle, la clause qui aurait vocation à s’appliquer pendant la
durée de vie de l’acquéreur.
-L’inaliénabilité doit être justifiée par un motif sérieux et légitime qui peut être celui du vendeur,
de l’acquéreur ou éventuellement d’un tiers. Ex : la cession d’un immeuble à une commune.

A défaut de ces conditions ; le non respect de la clause entraîne la nullité de la vente, il s’agit d’une
nullité relative qui ne peut être demander que par la personne qui y a intérêt en étant protégé.

Cependant, la loi a également reconnue au juge le pouvoir de remettre en cause l’inaliénabilité.


Cette intervention judiciaires s’est réalisé en 2 étapes.

•Tout d’abord, selon l’article 900-1 alinéa 1 , le donataire ou le légataire (l’acquéreur) peut être
judiciairement autorisé à disposer du bien si l’intérêt qu’avait justifié la clause a disparu ou s’il
advient qu’un intérêt plus important l’exige.
Cette solution a était retenu dans une loi du 3 juillet 1971, l’extinction de cette clause
d’inaliénabilité dépend du pouvoir souverain du juge.
De plus la jurisprudence se montre très sévère dans l’appréciation.

•Par ailleurs, dans l’article 900-1 alinéa 2, il est indiqué que l’alinéa 1er ne préjudicie pas aux
libéralités accordés aux personnes morales.
Il s’agit tout simplement d’une mesure de prudence permettant de rassurer les donateurs
ou le vendeur lorsqu’il dispose de son bien au profit soit d’une commune, soit d’une
association.
•Par ailleurs dans une loi du 4 juillet 1984, l’article 900-2 a permis à tout gratifié ( donataire,
légataire , acquéreur) de faire réviser judiciairement les conditions et les charges (différent de
l’alinéa 1) grevant les donations ( et les ventes) lorsqu’en raison d’un changement de circonstance,
l’exécution est devenu pour lui soit extrêmement difficile, soit sérieusement dommageable.

Cependant, s’est posé la question de savoir si une personne morale en tant que donataire ou
acquéreur pouvait disposé du bien suivant l’une ou l’autre des deux solutions ? 900-1 ou 900-2 ?

La solution a été donné par un arrêt de la cour de cassation du 23 janvier 2008 par la 3ème
chambre. En 1884 une personne a créé une fondation ; en 1943 le petit fils du donataire apporte
des biens à une association nouvellement créée avec insertion d’une clause inaliénabilité. 50 ans
plus tard, l’association connaît des difficultés financières et a vendu ou hypothéqué certains
immeuble. L’arrière petit fils du fondateur a demandé la nullité et il fut débouté par la CA qui
refuse d’annuler la vente ou les hypothèques. La cour de cassation va censurer cette décisions sur
le visa de l’article 900-1 alinéa 2 du code civil ( exception pour une personne morale).

Récap=
Donc si pour une personne moral l y a une clause d’inaliénabilité = on est bloqué ( prisonnier de son patrimoine).
Si c’est une charge ou une condition = c’est possible.

On ajoutera également qu’à l’égard l’article 900-2 , les conditions de révisions judiciaire sont très
strictes et sont inscrite aux articles 900-3 et 900-8 du code civil.

•Enfin , la question s’est posé de savoir si par voie oblique, il était possible de demander la levée
judiciaire de l’inaliénabilité conventionnelle sur la fondement de l’article 900-1. La solution
jurisprudentielle a largement fluctué.
L'action oblique permet à un créancier , lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à
caractère patrimonial compromet ses droits, d'exercer les droits du débiteur pour le compte de celui-ci, à l'exception de
ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

On peut noter que dès 1990, la JP a admis l’action oblique ( le créancier passe au dessus de moi)
puis dès 1998 la réponse était négative.
En 2000, la Jp a émis une jurisprudence positive. Et en 2001 et 2004 jusqu’aujourd’hui , la JP
répond négativement.
En effet, la clause est subordonné à des considération personnelles, d’ordres morales et familiale.
Et l’action est exclusivement attaché à la personne du donataire ou de l’acquéreur.
Cette solution s’est récemment appliquée au trésor public, à une banque et à un liquidateur.

b) La clause d’affectation exclusive

Dans cette situation, il arrive fréquemment qu’un vendeur cède un bien en interdisant à
l’acquéreur d’exercer telle ou telle activité ou tout simplement en l’obligeant a garder une
certaines affectations.
Ces clauses d’affectations restent tout de même difficile à qualifier parce que la jurisprudence
adopte plusieurs solutions.
En effet, la jurisprudence peut d’abord considérer qu’il s’agit d’une obligation personnelle et donc
intransmissible.
Ou alors, elle peut considérer qu’il s’agit d’une servitude avec l’exploitation d’un véritable fonds
servant et donc transmissible.
Ou encore, la jurisprudence qualifie cette situation d’une obligation réelle.

Une fois encore la doctrine se montre hostile à une telle qualification en considérant que de telles
clauses sont illicites.
Par conséquent il semble utile de pouvoir établir formellement l’existence ….

Dans ce cas on considère que l’interdiction faite à l’acquéreur doit permettre d’identifier 2 fonds,
et surtout un véritable service foncier.
Enfin et surtout, si l’on évoque une servitude, il faut surtout que le titulaire du fond servant soit
assujetti à une obligation de ne pas faire.

2) L’absence de droit de propriété du vendeur.

a) La vente de la chose d’autrui

L’article 1599 la vente de la chose d’autrui est nulle.

*2précisions :
Le cas le plus fréquent consiste dans le fait pour un vendeur de vendre un bien à un acquéreur
dont le titre se trouve par la suite annulé ou résolu de telle sorte que le vendeur est sensé être
propriétaire.
La vente est nulle quand elle s’accompagne immédiatement d’un transfert de propriété et donc
elle est parfaitement valable si l’on diffèrent le transfert de propriété.

On doit distinguer 2 situations : celle de l’acheteur et celle du véritable propriétaire.

Vis à vis de l’acquéreur, la vente est nulle. Il s’agit d’une nullité relative, dans ces cas, seul
l’acquéreur peut demander la nullité de la vente. La prescription est de 5 ans et la nullité peut être
compléter par l’allocation de D&I.
A l’inverse le vendeur ne peut jamais agir contre l’acquéreur car le vendeur est tenu d’une garanti
d’éviction.
Le véritable propriétaire ne peut pas demander la nullité mais il dispose d’une action en
revendication du bien.

A l’égard du véritable propriétaire, si celui ci peut véritablement engager une action en


revendication, celle ci peut être paralysé. En effet, si il s’agit de la vente d’un bien meuble, l’action
en revendication risque d’échoué en raison de l’article 2276 du CC selon lequel possession vaut
titre, ce qui suppose la bonne foi de l’acquéreur.
Par exception, l’action en revendication pourra aboutir si la chose mobilière a était perdue ou
volée , et dans ce cas, le véritable propriétaire peut la revendiquer pendant 3 ans.

Quand il s’agit d’un immeuble, la revendication est sans doute possible sous réserve de 2
tempéraments : d’une part l’acquéreur peut faire valoir la prescription abrégée décennale.
De la même façon, l’action en rectification peut être paralyser par la théorie de l’apparence. Dans
ce cas l’acquéreur est devenu immédiatement propriétaire du bien immobilier sur le fondement
d’une erreur commune, irrésistible ou invincible.
b) La vente du bien indivis

Par principe, la vente d’un bien indivis suppose l’unanimité des indivisaires. Cette unanimité est
écartée uniquement pour la vente de bien meuble en vu de payer des dépenses indivises , dans
ce cas c’est la règle de la majorité des 2/3 article 815-3 du CC.
Et d’autre part, en vertu d’une autorisation judiciaire sur le fondement des 815-5, 815-5-1 et 815-
6 du CC.

On peut distinguer l’objet de la vente, d’une part, il se peut qu’un indivisaire vende sa côte-part
dans la masse indivise. Si la vente s’effectue au profit d’un tiers, les autres bénéficient d’un droit de
préemption. A défaut de droit de préemption, la vente est nulle, de nullité relative.

Ou alors, seconde solution, les indivisaires vont vendre le bien indivis sans le consentement des
autres indivisaires, dans ce cas, on se retrouve dans le cadre de la vente d’autrui.
Dans le cas de la vente de cette chose d’autrui, on opère une distinction entre l’indivisaire
vendeur,et l’acquéreur.
Pour le vendeur la vente est parfaite mais elle n’est valable qu’a concurrence des autres
indivisaires vendeurs.
Néanmoins, l’acquéreur peut demander la nullité de la totalité de la vente du bien en faisant valoir
sa bonne foi consistant tout simplement à ignorer la situation d’indivision.

Ensuite, dans les rapports entre l’acquéreur et les autres indivisaires, la sanction n’est pas la
nullité mais simplement l’inopposabilité de la vente aux indivisaires non vendeurs et dans ce cas, le
sort du bien dépendra du résultat du partage à venir.

PARA 2 : Le prix demandé

Si la loi ne le précise pas, le prix consiste en une contrepartie monétaire et donc une somme
d’argent. Par ailleurs , le prix constitue le critère qualificatif de la vente.
Enfin, le prix reste tout de même un élément de validité de la vente.

A) L’existence du prix de vente.

1) La nécessité du prix

Le prix est forcément nécessaire au vu de l’article 1583 du CC.


Si la vente ne contient aucun prix, la vente n’est pas nulle mais il doit être requalifié. Et dans ce cas
là, l’absence de prix renvoie a fortiori vers un acte unilatéral consistant en une donation.
Ou de manière plus exceptionnelle, cette «vente » pourra être considéré comme un contrat
innommé.
Ex : la vente d’une partie d’un terrain à la commune en vu d’élargir la voirie publique.

Par ailleurs, comme le prix représente une valeur monétaire , un contrat qui a pour contrepartie
autre chose qu’une somme d’argent ne peut pas être une vente.
D’une part, si la contrepartie consiste dans la remise d’un bien ( bien contre bien) , il s’agira d’un
simple échange.
En revanche, la dation en paiement consistera en une modalité de paiement du prix qui aura été
décidé au moment du contrat.
Echange : dès le départ on est d’accord que tu me donne un bien contre mon bien
Dation : on est d’accord sur un prix, puis changement dans les modalités ( ex : je donne un bien
avec l’accord du vendeur)

Quand la contrepartie est constitué par un service, il s’agit alors d’un bail à nourriture, dans ce cas,
la personne achète un bien en s’engageant à assurer le logement, les soins, la nourriture d’une
personne en contrepartie d’un bien déterminé dont elle aura la jouissance en principe au moment
du décès de la personne soignée.

2 remarques :
→ Un contrat peut toujours être qualifié de contrat de vente même si le prix ne constitue qu’une
partie de la contrepartie du bien vendu. Il suffit alors que l’obligation accessoire mis à la charge de
l’acquéreur reste accessoire.

→ Il importe peu que le prix de vente soit constitué d’un capital ou d’une simple rente.
Il s’agit toujours d’une vente, mais d’une vente aléatoire..

2 ) La détermination du prix

Selon l’article 1591 du CC le prix doit être déterminé et désigné par les parties. Comme le rappel la
3ème chambre civil le 3 mars 2015, la fixation du prix relève des parties.
A contrario , la détermination du prix ne peut pas résulter d‘une intervention judiciaire , ce qui
exclus toutes références qui pourrait être faites aux prix du marché ou à un prix raisonnable.
De plus , le juge ne peut pas refaire le contrat.

Néanmoins, il existe certaines exceptions limitativement énuméré dans lesquelles le juge peut fixer
un nouveau prix :
-L’action estimatoire en matière de vice caché : on annule pas mais on donne des dommages et
intérêts.
-L’action en réduction du prix dans le cadre de la loi Carrez : Article 46 dans la loi du 10 juillet
1965.
-L’action en lésion permettant ici un supplément du prix.

Dans tout les cas, le prix pour être valable doit être déterminé ou déterminable et par ailleurs, le
prix peut être fixé directement par les parties elle même ou directement par un tiers.

Sur le premier point, l’indétermination du prix entraîne la nullité absolu du contrat de vente.
Néanmoins, dans certains cas, le juge permet de surmonter l’indétermination du prix en acceptant
que l’acheteur paye une certaine somme à l’égard du vendeur par le biais d’une confirmation de la
vente.
S’agissant de la détermination du prix, celle ci peut s’effectuer de différente façon :

Par principe le prix sera fixé dans le contrat lui même y compris avec une clause d’indexation. Par
exception, il se peut que le prix soit déterminer par certains élément qui vont rendre le prix
déterminable au moment de payer.
La cour de cassation retient que l’élément de référence doit consister en des éléments extérieurs à
la volonté des parties, et donc que le prix peut être objectivement fixé. Ce qui peut notamment
résulter de la référence qui sera faite au cour du marché ou même en fonction du tarif du
fournisseur. Ex : pétrole
Cette solution a été consacré à l’article 1164 du CC.
Bien entendu, même dans cette situation, il faut écarter toute volonté unilatéral du vendeur dans
la fixation du prix et d’autre part, on doit réserver l’abus possible qui serait constater à l’encontre
du vendeur et donc du fournisseur.

Enfin, dans certains domaines, il est également possible de fixer le prix par référence à la
rentabilité de la chose, ce qui est pratiquement le principe en matière de cession de brevet, de
marque , voir de dessin et modèle.

Selon l’article 1592 du CC , le prix peut être fixé à l’estimation d’un tiers. Ce tiers n’a jamais été un
arbitre. Ce tiers n’est pas nécessairement un expert car ce dernier est supposé ne donner qu’un
avis, il détermine le prix. Par conséquent, on considère que ce tiers est le mandataire commun au
vendeur et à l’acquéreur dont la mission unique est de fixer le prix.
Il est choisi d’un commun accord et a priori doit être impartial.
Ex : expert pour déterminé le prix d’une action ou d’une part.
Le tiers doit déterminer exactement le prix sans se contenter d’établir une fourchette. Le prix
déterminé par le tiers s’impose aux parties, sauf erreur grossière.

B) La consistance du prix de vente

A priori , on doit appliquer le principe de la liberté dans la fixation du prix. Sous réserve de ne pas
porter atteinte à la concurrence ( revente à perte ou pratique anti concurrentielle). Par ailleurs, le
prix n’est pas nécessairement le reflet de la valeur du bien.
Par conséquent, pour être valable, le prix doit être réel et sérieux et doit être juste.

1) Le prix réel et sérieux

A défaut d’un prix réel et sérieux, la vente est annulable, elle encoure la nullité absolue. Le sérieux
du prix s’apprécie à travers 2 hypothèses : d’une part, le prix simuler et dissimuler et d’autre part le
prix dérisoire.

a) Le prix simulé et le prix dissimulé

En ce qui concerne le prix simulé, il s’agit d’un prix fictif puisque si il figure dans un contrat
de vente, les parties se mettent d’accord par une contre-lettre que ce prix ne sera finalement
jamais payé.
Par principe, une telle vente devrait être nulle. Cependant la JP arrive à sauver l’acte en faisant
valoir qu’il faut retenir avant tout l’intention libérale ( donation) du « vendeur ». Cette donation
est pourtant affecté d’un vice puisque dans la majorité des cas, cette donation aurait du être
réalisé par un acte authentique.
Et dans ce cas, une nouvelle fois, la JP sauve l’acte de donation en la validant sous la forme d’une
donation déguisé, ayant l’apparence d’une vente.
Cette donation déguisé obéit à un régime propre qui prend en compte la forme de l’acte apparent,
mais également les règles de fonds de l’acte réel. Par conséquent, la donation déguisé est réputée
valable mais surtout , les tiers ( le FISC souvent ) peuvent s’en tenir selon les intérêts soit à l’acte
réel ( donation) soit à l’acte apparent ( qui serait la vente).

Dans le cas du prix dissimulé, les parties font figuré un prix dans le contrat, mais les parties
conviennent également que ce prix sera complété par un supplément de prix, encore appelé «
dessous de table ».

La sanction est l’article 1202 du CC qui évoque la nullité de tout contrat ayant pour but de
dissimuler une partie du prix et notamment quand cette vente porte sur un immeuble ou une
cession de fonds de commerce. Ex : cour de cassation 3ème civ. 10 janvier 2012, pour la preuve de
cette contre-lettre résultat du paiement par chèque.

b) Le prix dérisoire ou le vil prix

Le prix dérisoire correspond à une disproportion manifeste entre la valeur de la chose vendue et
son prix à tel point que ce prix ne peut pas correspondre à la contrepartie de la chose.
Cette solution contrarie naturellement la liberté des parties quant à la fixation du prix. De même il
n’est pas possible pour le juge de vouloir rétablir l’équilibre économique.
En l’absence de tout fondement textuel, la JP a assimilé le prix dérisoire à un prix inexistant.
Cependant la question s’est longtemps posé de savoir si il s’agissait d’une nullité absolue ou
relative, d’autant plus qu’il existait une controverse entre la 1ère chambre civile, la 3ème et la
chambre commerciale.
En 2016 , la chambre commerciale considère qu’il s’agit d’une nullité relative.

Dans tout les cas, les juges du fonds vont apprécié souverainement le caractère dérisoire du prix
inscrit dans l’acte de vente, et en tout état de cause, ce prix va s’apprécier au jour de la vente.
En même temps, cette vente à prix dérisoire ne doit pas être considéré comme une vente
lésionnaire.

D’une part, la loi ne fixe aucun prix qui pourrait être qualifié de prix dérisoire en deçà d’un certain
seuil ( alors que dans la lésion si).
Dans un autre cas, la JP considère que le prix est dérisoire quand le prix payé se révèle inférieur au
revenu du bien. Cette solution se traduit notamment dans deux hypothèses :
-Dans le cadre de la vente viagère : dans laquelle il peut arriver que la personne bénéficiaire
touche un prix qui est finalement inférieur à la valeur du bien qu’elle aurait pu exploiter.
-Dans le cadre de vente de part sociale ou d’action qui serait vendu à un prix inférieur aux
dividendes qu’ils rapportent.

L’action en annulation doit être exercé dans le délai de droit commun de l’article 2224 de 5 ans .
A l’égard de la vente à prix dérisoire, le juge n’est normalement pas obligé de rechercher la valeur
de la chose dès lors que celle ci a été vendue à un prix sans doute moindre mais qui n’est pas pour
autant dérisoire.
Par exception, dans certains cas, certains juges du fond essayent de contrôler l’adéquation entre
les choses vendues et le prix payé, dès lors que ce prix est sans rapport avec la valeur du bien cédé.
A l’inverse, Il peut exister des ventes à prix dérisoire mais qui ne sont pas nul cela peut se traduire
de 2 manières :
-D’une part, il est possible de vendre à un prix symbolique un bien car ce bien ne possède
absolument plus aucune valeur. Dans ce cas, la JP admet que le prix puisse être compensé par des
contreparties émises à la charge de l’acquéreur.
Ex : terrain pollué OU cession d’une entreprise à 1e symbolique.
Il en est de même quand le bien n’a pas de valeur parce qu’il existe aucun marché de référence.
Ex : vente dans une copropriété à un copropriétaire

Dans tout les cas, quand le prix dérisoire peut s’expliquer par une contrepartie résultat de
l’exécution d’obligation par l’acquéreur il faut encore que les contreparties soit réelles et sérieuse,
ce qui est vérifié par le juge.
Ex : 3ème civ. 23 mai 2007 pour la cession d’une parcelle de presque 100 hectares au prix d’1 franc
symbolique alors que l’acquéreur s’est engagé à réserver une partie de la redevance de fortage
alors même que l’acquéreur n’a jamais mené aucune exploitation.

Il peut également arrivé que le prix dérisoire peut ne pas être annulé parce que juge pourra
éventuellement en cas de contestation opéré une requalification en donation.
Il s’agit à ce moment là d’une donation indirecte.

2) Le prix juste

Le prix juste ne doit pas être un prix lésionnaire à l’égard duquel la vente pourrait être rescindé
pour lésion ( rescision pour lésion).
Une nouvelle fois par principe les parties ont la liberté de contracter au prix désiré sans que le juge
puissent intervenir pour rectifier le prix. Néanmoins l’article 1168 du CC indique que le défaut
d’équivalence des prestations n’est pas une cause de nullité du contrat, à moins que la loi n’en
dispose autrement.
Dans ces conditions , la rescision pour lésion constitue une exception légale, ce qui constitue une
forme de nullité relative. Sauf exception particulière la rescision pour lésion s’applique avant tout
au vente d’immeuble.
Cela vise uniquement le seul contrat translatif de propriété que constitue la vente.
Par ailleurs 2 exceptions sont mentionnés :
D’une part, la lésion ne peut jamais être constaté dans un contrat aléatoire.
D’autre part, cette action en rescision est impossible dans le cadre des ventes par autorisé de
justice. ( vente aux enchères ).

a) Les conditions de l’action en rescision pour lésion

Il existe d’abord 2 conditions de fond :

-l’action en rescision n’est possible que pour le vendeur (article 1683 du cc).
La JP a considéré que le vendeur pouvait renoncer à cette action en rescision dans le cadre de la
confirmation d’une vente lésionnaire. Dans ce cadre, comme toute renonciation il faut 3
conditions : être postérieur, effectuer en toutes connaissances de cause et que la cause de
rescision ait disparu ( il faut que l’acquéreur ait payé un supplément du prix).
-La lésion doit être très importante, soit supérieur à 7/12ème de la valeur du bien. Selon l’article
1675 du CC, la valeur réelle s’apprécie au moment de la formation du contrat.

D’autre part, il existe 2 conditions de forme :


-L’action en rescision pour lésion est exercé dans un délai de 2 ans à compté de la formation de la
vente selon l’article 1676 du CC.
-Pour établir l’existence de la lésion, 2 jugements successifs sont nécessaires.
En effet, il faut d’abord que le vendeur établisse la vraisemblance de la lésion, et cette preuve sera
établis par jugement. Article 1677 du CC. Par la suite, un second jugement va statuer sur
l’existence de la lésion en comparant l’existence de l’expertise résultant du premier jugement avec
le prix versé par l’acquéreur.

b) Les effets de la lésion

Une fois la lésion établis par le premier jugement , l’acquéreur dispose d’un choix :
- Soit il accepte la rescision dans ce cas, le contrat est nul.
-Soit l’acquéreur offre de racheter la lésion ( rachat de lésion) en versant un supplément du juste
prix.
La cour de cassation a rappelé que seul l’acquéreur pouvait exiger le versement de ce juste prix.
Dans ce cas , il s’agira de payer la différence entre le prix payé et la valeur réelle du bien acquis, le
tout avec une réduction de 10 %, par ailleurs, il devra verser les intérêts qui ont couru depuis
l’exercice de l’action en rescision pour lésion.

Au regard de la dépréciation monétaire, la JP a établis certaines règles.


1ère règle : le supplément du juste prix va se calculer à partir de la valeur de l’immeuble au jour
de son règlement.
2ème règle : le supplément du juste prix doit être calculé par fraction et pas simplement chiffré.
3ème règle : le complément de 10 % doit s’imputer sur le montant du prix total.
4ème règle : les intérêts au taux légal se calcule suivant une moyenne calculé entre la valeur du
capital au jour de l’action et la valeur du capital au jour du règlement.

EX :
Valeur du bien = 40 000 e
V1 = 120 000e
V2 = 360 000 e
Calcul lésion = Prix de vente / V1 = 40 000/ 120 000 = 1*4 / 3*4 = 4/12 = 8/12.
Supplément juste prix = 36 000/3 = 24 0000 E ……………..

CHAPITRE 2 : LES OBLIGATIONS ET PARTIES

De façon préliminaire, le contrat de vente emporte transfert de propriété de la chose vendue. Il


s’agit du véritable effet de la vente qui n’est pas considéré comme une obligation des parties. En
effet, selon l’article 1196 du CC, ce transfert de propriété s’opère lors de la conclusion du contrat, il
emporte transfert des risques de la chose mais la loi réserve une possibilité de différer cet effet par
la volonté des parties.
Concernant d’abord le transfert de propriété, il s’opère entre les parties par le simple échange des
consentement. Il s’agit donc du seul effet légal de la vente. En revanche, la remise de la chose à
l’acquéreur consiste en l’obligation de délivrance de la chose.
La loi distingue elle même des situations dans lesquelles le transfert de propriété ne s’opère pas
immédiatement. D’une part il s’agit des choses futures puisque le transfert se fera au moment de
l’achèvement de la chose. D’autre part, il s’agit de la vente de chose de genre pour lequel le
transfert de propriété s’opérera au moment de leur individualisation.
De même, il se peut que les parties puissent elle mêmes anticiper ou éventuellement retarder le
transfert de propriété.

Dans le premier cas, la solution se trouve en matière de vente immobilière puisque le transfert de
propriété est reporté à la signature de l’acte authentique. Il s’agit alors d’une vente à terme se
traduisant par la remise des clés et le paiement du prix.

Dans le second cas, en matière mobilière, le transfert de propriété est souvent retardé en raison
d’une clause de réserve de propriété.

De façon plus rare, le transfert de propriété pourrait être anticipé. Ex : dans le cadre de la vente de
navire à construire une loi du 3 novembre 1967 permet à l’acquéreur de devenir immédiatement
propriétaire du bateau pour justement le protéger de la faillite du constructeur du chantier naval.

Par ailleurs, selon l’article 1196 du CC, le transfert de propriété emporte transfert des risques, et
ceci même si il n’y a pas eu livraison de la chose.

Une fois encore, il s’agit seulement d’un principe et il est parfaitement possible de dissocier le
transfert de propriété de celui des risques.
Il en est notamment ainsi en matière de vente sous condition suspensive puisque le transfert des
risque est reporté à la réalisation de la condition suspensive.
De façon particulière, il en est de même lorsque l’acheteur a mis en demeure le vendeur de livrer
la chose, et dans ce cas, les risques restent assumés par le vendeur.
Enfin, on rappel que dans le cadre d’une vente d’immeuble à construire c-a-d la vente en l’état
futur d’achèvement, l’acquéreur est sensé devenir propriétaire au fur et à mesure de l’achèvement
de l’immeuble et pour autant le transfert des risques ne s’appliquera qu’au moment de
l’achèvement de l’immeuble.

SECTION 1 : LES OBLIGATIONS DU VENDEUR

Le vendeur supporte 2 obligations principales qui sont celles de délivrer la chose et de garantir la
chose. C’est ce qu’indique l’article 1603 du code civil.
Néanmoins la jurisprudence a augmenté la responsabilité du vendeur notamment par le biais
d’une obligation d’information du vendeur.
De la même façon, la jurisprudence comme la loi font peser sur le vendeur une obligation de
sécurité.
PARA 1 : Les obligations traditionnelles du vendeur
Ce sont celles de l’article 1603.

A) L’obligation de délivrance

1) L’exécution de l’obligation de délivrance

La délivrance de la chose suppose que l’on détermine sa nature et qu’on puisse la différentier de
l’action en garantie des vices cachés.

a) La nature de l’obligation

De façon générale, cette obligation de délivrance comporte 2 aspects :

-L’obligation de délivrance se traduit par la remise manuelle du bien entre les mains de
l’acquéreur. Il s’agit alors d’assurer à l’acquéreur la maîtrise manuelle de la chose. La chose est
donc mise à disposition de l’acquéreur et la forme de cette remise varie selon que la chose est
immobilière ou mobilière.
De la sorte, pour un bien immeuble, la remise de la chose s’effectue tout simplement par la remise
des clefs et/ou la remise des titres de propriété. En matière mobilière, la remise de la chose
s’effectue par la « tradition de la chose » c-a-d la mettre entre les mains de l’acquéreur.

-La chose vendue doit être remise avec tout ses accessoires. Il peut s’agir des accessoires
matériels. Ex : Les immeubles par destination (radiateur, statue…). Il s’agit aussi des accessoires
juridiques, par ex, les servitudes.
Dans ce même cadre, on retrouve souvent en jurisprudence, le cas de l’absence des accessoires
administratif. Ex : vente sans carte grise, la vente d’une vignoble sans autorisation d’exploiter les
vignes, vente sans l’autorisation de francisation du navire, la vente d’un immeuble sans avoir
l’autorisation relative à la loi sur l’eau.

b) Le choix de l’action

L’obligation de délivrance suppose ici que le vendeur délivre la chose convenue et non pas une
chose différente.
La délivrance de la chose convenue peut sans doute s’appliquer assez facilement à la quantité de la
chose. Le CC prend en compte cette solution puisqu’elle évoque la superficie du bien vendue aux
articles 1616 et suivant du CC.
La même solution s’applique en matière de copropriété dans le cadre de l’article 46 de la loi du 10
juillet 1965 appelé la loi Carrez.

D’autre part, la délivrance de la chose vendue s’apprécie surtout dans la qualité de la chose
vendue. Dans cette situation, il faut pouvoir comparer entre les caractéristiques de la chose livrée
avec celle de la chose convenue.
Or, selon la Jp, la conformité de la chose vendue doit s’apprécier au regard de sa destination, du
but recherché ou encore par rapport à la commande elle même.

En toute état de cause, ce sera à l’acquéreur de prouver la non conformité de la chose acquise,
c’est ce qu’à rappelé la 1ère ch. Civ. 1er mars 2018 sur une machine nespresso.
De façon générale, la non conformité est souvent relevée lorsque la chose délivrée n’est pas
identique à celle promise.

Exemple :
ex : l’annulation de la vente d’un véhicule présenté comme neuf mais réparé. ( ch. 1Ère civ. 3 mai
2006).
ex : La vente d’une voiture avec une option toit ouvrant qui n’a pas été installé. (ch. 1Ère 9 avril
2014).
ex : L’annulation de la vente d’un voiture présenté comme un original alors qu’il s’agit d’une simple
réplique. (Ch. 1Ère civ. 20 sept. 2017).
ex :L’annulation de la vente d’une voiture présentant comme récente alors qu’elle avait 3 ans d’âge
(Ch. 1Ère. Civ. 1er juin 2017)
ex : Annulation de la vente d’une voiture en raison de son caractère esthétique.(1ère. Civ. 24
octobre 2018).

En revanche, en JP, il apparaît beaucoup plus de cas dans lesquels la conformité par rapport à la
chose convenu n’est pas toujours aussi évidente à déterminé.
Dans ce cas, on a pu être tenté de vouloir assimiler le défaut de conformité à un véritable vice
caché.
Deux conceptions se sont opposées :
-une conception dualiste opérant une distinction entre les deux : soit vice caché, soit défaut de
conformité.
-Conception moniste qui considérait que le défaut de conformité n’est qu’une forme de vice caché.

Après 15 de divergence, la cour de cassation dans un arrêt du 5 mai 1993 a considéré qu’il fallait
opéré une différence entre les deux actions. C’est donc la doctrine dualiste qui l’a emporté. Il en
résulte que l’acquéreur n’a plus le choix entre une action en délivrance et une acte rédhibitoire.

Il s’est posé la question de savoir si le juge devait recherche lui même la meilleur qualification de
l’action engagée.
La réponse est négative et elle s’est traduit par un arrêt de l’assemblé plénière du 20 décembre
2007.
Par conséquent, le juge doit établir une différence de traitement entre la délivrance non conforme
et l’action en garantie des vices cachés.

De plus ; la distinction entre non conformité et garantie des vices cachés restent toujours difficile à
établir d’autant que la loi a mis en œuvre une véritable obligation de conformité inscrite aux
articles L217-1 et suivant du code de la consommation.
Dans ce cas, la garantie légale de conformité va s’appliquer à la vente de bien meuble corporel
dans le cadre de la vente par un vendeur professionnel à l’égard d’un acheteur consommateur. Et
surtout selon l’article L217-4 du code de la consommation , le vendeur livre une chose conforme
au contrat et répond des défauts de conformité.
De plus, selon l’article L217-5, le bien est conforme au contrat : premièrement si il est propre à
l’usage habituellement attendu d’un bien semblable. Et deuxièmement si il présente les
caractéristiques définit d’un commun accord avec les parties.
Le défaut de conformité obéit à un régime spécifique :
-D’une part, le défaut de conformité qui apparaît dans un délai de 24 mois à partir de la délivrance
est présumé exister depuis la délivrance.
-En cas de défaut de conformité, l’acheteur choisi entre la réparation et le remplacement du bien.
-L’action résultant du défaut de conformité se prescrit dans un délai de 2 ans à compté de la
délivrance du bien.

Enfin, il se peut également que l’appréciation judiciaire soit plus ou moins extensive. En ce sens,un
arrêt de la première civil de 28 janvier 2010 illustre cette idée. ( même les juges s’y perdent).
En l’espèce, une personne achète une horloge comtoise cet mention est portée dans le bon de
commande. Or, l’acheteur s’aperçoit que le mécanisme intérieur n’est pas un mécanisme
traditionnel mais un mécanisme d’outre-Rhin.
L’acquéreur engage une action en nullité de la vente pour défaut de conformité. La CA déboute le
demande au motif qu’il n’existait aucune spécification précise dans les mentions du bon de
commande (car pas précision du mécanisme franc-comtois) . Pourvoi en cassation et en 2006, la
cour de cassation censure la CA en considérant que la chose délivrée n’était pas conforme aux
spécifications convenues entre les parties.
La CA de renvoie confirme l’arrêt d’appel en considérant que c’est l’acquéreur de préciser. La cour
de cassation suite au 2ème pourvoi se prononce sans renvoie , la commande lui avait été faite sans
aucune restriction , ce qui impliquait une garantie d’origine du produit et donc un mécanisme
traditionnel franc-comtois.

2) La sanction de l’obligation de délivrance

La non conformité de la chose vendue est une obligation contractuelle de telle sorte qu’il est
possible de sollicité soit l’exécution forcée, soit l’annulation de la vente. Rien n’empêche de sollicité
uniquement des DI qui opèrent alors…
Bien entendu en cas de résolution judiciaire, le juge apprécie toujours la gravité du manquement
ce qui suppose une atteinte à la conformité qui soit suffisamment établis.
Par ailleurs, il reste possible d’aménager la responsabilité du vendeur :
d’une part, on peut prévoir une clause pénale, en cas de retard de livraison et en cas de retard de
l’exécution de l’obligation de délivrance.
D’autre part, les clauses de non responsabilité du vendeur sont évidemment illicite car il s’agit
d’une obligation essentielle du contrat de vente. En revanche, il reste possible de limiter la
responsabilité du vendeur mais uniquement à l’égard de vente entre professionnelle.
Enfin le délai de prescription est en principe quinquennal selon l’article 1225 du CC sauf à faire état
de la réglementation spéciale de 2 ans dans le cas de la garantie de conformité.

B)Les obligations de garantie

1) La garantie d’éviction

a) Les hypothèses

De manière générale, l’éviction suppose que le trouble vienne d’un droit. Elle est donc attaché au
bien lui même et transmissible aux acquéreurs, son fondement est avant tout d’origine légale et
dans certaines situations, elle peut être de nature conventionnelle.
Ex : l’établissement d’une clause de non concurrence dans le cadre de la vente d’un fonds de
commerce.
La garantie d’éviction repose sur 2 fondements :
-La garantie du fait personnel :
Le vendeur ne doit pas troubler la jouissance de l’acquéreur, c’est ce qu’indique l’article 1628 du
CC. Cette garantie d’éviction du fait personnel s’applique à tout les troubles qui pourraient être
causés à l’acquéreur. Par conséquent, il s’agit avant tout de garantir l’acquéreur contre les troubles
de droit du vendeur.
Rien n’empêche le vendeur de pouvoir intenter une action judiciaire afin d’anéantir le contrat de
vente : il peut plaider la nullité ou la résolution du contrat.
En revanche, le vendeur ne peut pas par un moyen détourné obtenir la restitution du bien vendu.
C’est ce que rappel la cour de cassation le 31 janvier 2006, cass. Com.
Par ailleurs, le vendeur est tenu .. il ne peut pas troubler la jouissance du bien vendu à l’acquéreur .
Une fois encore , la solution se retrouve facilement dans tous les cas ou le vendeur d’un fonds de
commerce essaie de récupérer la client attachée au fonds de commerce vendu.

-La garantie du fait des tiers :


Le vendeur doit également la garantie du fait des tiers. Cependant, cette garantie suppose la
réunion de deux conditions :
Le vendeur ne garantie que les troubles de droit d’un tiers. Cela signifie qu’un tiers va faire
valoir des droits sur un bien en portant soit éviction totale soit éviction partielle du bien acquis.
Dans le 1er cas, le tiers peut se prétendre propriétaire du bien ou avoir obtenu une garantie sur le
bien (ex : hypothèque).
Le tiers revendique une partie du bien acquis ( ex : erreur cadastre). De façon plus
spécifique, l’article 1626 du CC est prévu que le vendeur est tenu de l’éviction sur les charges non
déclarées, ce qui vise notamment les servitudes qui grève le fonds acquis.

Le bien vendu ne permet pas d’user complètement des potentialités de ce bien.


L’acquéreur doit ignorer la cause de l’éviction. En effet, si l’acquéreur était parfaitement informé du
risque cour, il ne peut pas exercer un recours pour éviction totale ou partielle à l’égard du vendeur
puisque la charge aura été déclarée.
La solution .. de l’acte de notoriété acquisitive . En effet, un vendeur peut parfaitement vouloir
obtenir la propriété d’un bien par prescription acquisitive.
Lors de la revente, il est impératif pour le vendeur de mentionner que le véritable propriétaire
dispose toujours d’une action en revendication immobilière pendant 30 ans à compté de la vente.
Il s’agit de préserver la garantie d’éviction du vendeur par la connaissance même incertaine des
droits d’un tiers supposé toujours propriétaire.
De la même façon, la même question se pose à propos de la connaissance des servitudes. Or, on
peut tout de même partir du principe que certaines servitudes sont nécessairement connus de
l’acquéreur, soit en raison de leur apparence, soit en raison l’acquéreur pourrait s’inquiéter du
fondement légal de la servitude.
Par conséquent, l’article 1638 du CC oblige le vendeur à garantir les servitudes non apparentes.
A contrario, le vendeur n’est nullement tenu de déclarer les servitudes apparentes ( qui se
manifeste par un ouvrage).

Néanmoins, la JP a aggravé la situation du vendeur en le poussant à informer dans de nombreuses


hypothèses l’acquéreur pour des servitudes qui pouvaient paraître elle même apparentes mais
dont l’information n’était pas complète à l’égard de l’acquéreur.

La cour de cass a pu décider qu’une servitude pourtant publiée au service de la publicité foncière
ne dispensait pas le vendeur de son obligation d’information.
De la même façon, le vendeur n’est pas tenu de déclarer les servitudes légales sauf quand elles
constituent une charge anormale de la propriété.
Enfin , la JP considère qu’il faut déclarer la servitude non apparente mais aussi les servitudes
apparentes lorsque l’apparence n’était pas totalement claire et l’acquéreur n’avait pas la possibilité
de s’en rendre compte.

b) Le régime

Il est possible de limiter la garantie d’éviction, voir de la supprimer.


Néanmoins ; cette limitation ou exclusion ne peut viser que la garantie du fait d’un tiers. La
garantie personnel du vendeur est de l’essence même de la vente.

Cependant, même lorsqu’elle est permise, l’exclusion ou la limitation de la garantie d’éviction


comporte certaines limites.
D’une part , la loi imposera toujours au vendeur la restitution du prix de vente en cas
d’éviction sauf à ce que l’acquéreur ai clairement contracté à ses risques et périls. C’est ce
qu’indique l’article 1529 du code civil.
D’autre part, il arrive souvent que ces clauses de non garantie ne soit pas applicable en
raison d’une interprétation restrictive du juge quant à son étendu.
De plus, la clause ne produira aucun effet lorsque le vendeur est un professionnel ou un
vendeur de mauvaise foi.

La garantie peut être mise en œuvre par l’acquéreur à deux moments différents.
-L’acquéreur peut d’abord agir par voie principale : dans ce cas l’acquéreur aura était évincé par un
tiers et il pourra alors se retourner contre son propre vendeur. Cette solution procure un risque à
l’acquéreur car son vendeur pourra éventuellement établir à son encontre que ce dernier c’est mal
défendu lors du procès l’opposant au tiers.

-De façon réciproque, l’acquéreur dès qu’il est saisi par le propriétaire voisin peut directement
appeler au procès son propre vendeur dans le cas de ce qu’on appelle la garantie incidente.
Ainsi, le vendeur devient l’une des parties au procès et peut donc assurer la défense de
l’acquéreur.

Enfin, s’agissant du résultat de la garantie d’éviction, la conséquence principale consiste dans la


diminution du prix de vente. Cependant, ce résultat peut varier selon que l’éviction est totale ou
partielle.
En effet, en cas d’éviction totale, le vendeur doit rembourser le prix payé à l’acquéreur et ceux ci
même si entre temps l’immeuble a été dévalué. C’est ce qu’indique l’article 1631 du CC.
L’acquéreur a également le droit à l’allocation de dommage et intérêt réparant le préjudice subit.
Enfin, il pourra également demander la prise en compte de la plus-valu prise par le bien en raison
des travaux ou amélioration qui y ont été réalisé.

En cas d’éviction partielle, l’acquéreur a en principe droit au remboursement du prix relatif à la


partie évincée sauf si il peut prouver qu’il n’aurait pas acheté si il avait connu le risque d’éviction.
C’est ce qu’indique l’article 1636 du CC.

2) La garantie des vices cachés


Il s’agit de l’extension de l’obligation de délivrance. Elle se fonde également sur la loyauté du
contrat de vente. Par principe, cette obligation de garantir les vices cachés s’applique à tout
vendeur qu’il soit de bonne ou de mauvaise foi.
Cette solution s’applique aussi bien aux meubles qu’aux immeubles et également aux choses
neuves ou aux biens d’occasions. Néanmoins, dans ce dernier cas, la jurisprudence est beaucoup
plus sévère quant à l’apparition du vice.

Par ailleurs, depuis les années 50, la jurisprudence a non seulement considéré le vendeur
professionnelle comme étant de mauvaise foi comme ne pouvant pas ignorer les vices de la chose,
mais encore à écarter à son profit toutes clauses exonératoire ou limitative de responsabilité.

a) Le contexte

On peut distinguer le contexte légale du contexte jurisprudentielle.

→ Le contexte jurisprudentielle :

Le vendeur professionnel est considéré comme de mauvaise foi par présomption irréfragable de sa
connaissance de l’existence du vice. Néanmoins, la jurisprudence, de manière plus contemporaine
va assimiler un simple particulier à un véritable professionnel.

La solution s’applique notamment à l’égard des particuliers qui ont eux-mêmes aménager le bien
immobilier.
Ex : 3ème civ. 9 février 2011 pour l’installation d’un particulier d’un poêle à bois défectueux la
maison ayant été incendié.
Ex : 3ème civ, 11 avril 2012 pour la construction d’une maison, il avait construit la maison ( en
partie).
Ex : 3ème civ, 27 octobre 2016 pour les travaux de construction réalisé par une SCI.

De façon réciproque, le vendeur professionnelle, en tant que vendeur de mauvaise foi ne peut lui
même s’exonérer de sa responsabilité qu’à l’égard d’un autre professionnel, du même domaine
d’activité.
La jurisprudence est très stricte dans cette dernière situation puisqu’elle vérifie strictement la
similarité des activités.
Ex : com. 19 mars 2013 pour le rejet de la clause limitative de responsabilité énoncé au profit d’un
fabriquant de rotative à l’encontre d’un éditeur de journaux.
Ex : En revanche, dans un arrêt du 3 février 2016 de la première chambre civile on été considéré
comme ayant des spécialités identiques le vendeur de tôle et le constructeur de hangars
métalliques.

En revanche, il existe aucune présomption de mauvaise foi à l’égard d’un vendeur non
professionnelle à condition tout de même qu’il soit de bonne foi. Dans certains cas, le juge peut
apprécier sévèrement la notion de bonne foi.
Ex : 3ème civ, 15 janvier 2015 pour un particulier qui avait caché les vices de construction en
repeignant seulement les murs.
Ex : 3ème civ, 14 avril 2010 pour l’affirmation de la mauvaise foi d’un vendeur non professionnel
qui avait révélé l’existence d’inceste xylophage ( termites) dans la charpente sans révéler leur
présence également dans le plancher.
→ Le contexte légal :

2 clauses d’exclusion de la garantie des vices cachés peuvent être cité :


-La garantie est exclue dans les ventes faites par autorité de justice. ( vente sur saisi)
-La garantie du vice caché ne s’applique pas aux ventes d’animaux laquelle est prévue à l’article
L213-1 du code rural et de la pêche maritime.
L’acheteur d’un animal peut vouloir revenir au droit commun. Deux solutions sont possibles :
Ce retours au droit commun doit avoir été stipulé dans le contrat de vente.
La deuxième solution est que l’acquéreur de l’animal pourrait vouloir mettre en œuvre la
garantie légale de conformité prévu par le code de la consommation.
Cette solution est traditionnellement reconnue par la jurisprudence.
Ex : 1ère civ, 30 septembre 2010 sur l’annulation de la vente d’un chien agressif.
Ex : 1ère civ, 1er février 2014 pour un chiot hémophile.
Ex : 1ère civ, 9 décembre 2015 pour la non-conformité d’un bichon. La jurisprudence a considéré
que malgré l’article L217-9 du code de la consommation, le vendeur devait réparer le bien sans
pouvoir le remplacer malgré un coût manifestement disproportionné au regard de la réparation du
bien. La Jp a dit qu’on pouvait imposé les réparations pour le chiens.

De façon probatoire, pour mettre en jeux la garantie d’obligation de conformité, il reste tout de
même nécessaire de montrer que l’animal était malade avant la vente.
Ex : 1ère civ, 23 janvier 2019.

b) La mise en œuvre

Le mécanisme des vices cachés est énoncé à l’article 1661 du CC.

La procédure est rendu complexe tant sur le fonds que sur la forme.

→ Les conditions de fond :

Sur le fond, il faut cumuler 4 conditions :


-Il faut établir un défaut, dans ce cas , on distingue 2 types de défaut donnant lieu à deux types
d’action.
D’une part, le défaut rédhibitoire qui est sensé rendre la chose totalement inutilisable ce qui
entraîne la résolution de la vente.
D’autre part, le défaut dit estimatoire qui diminue l’utilité de la chose et qui conduira selon
l’appréciation du juge à la résolution de la vente ou la réduction du prix de vente.
En cas de résolution, il est tout de même nécessaire que le risque soit d’une gravité suffisante au
point d’affecter réellement la chose.

-Il faut un vice inhérent à la chose. Ce critère n’est pas visé par la loi mais a été introduit par la JP
pour limiter les abus. En effet, le juge va éviter que l’acquéreur se plaigne d’un vice à l’égard d’une
chose dont il ne tire pas tout les bénéfices attendus alors même que la chose est intrinsèquement
conforme à ce qui avait été convenu.
Ex : 1ère civ, 19 mars 2009, pour le refus de prise en compte d’une action en garantie des vices
cachés à l’occasion de la vente de 2 véhicules militaires allemand âgés d’au moins 30 ans.

-Un vice antérieur au transfert de propriété : Ce critère ne figure pas non plus dans la définition
mais ce critère a toujours été appliqué par la jurisprudence. Cependant, 2 atténuations sont notables.
D’une part, la jurisprudence énonce que les défauts de la chose résultant de son usure ne sont pas
garantie.
D’une part, il faut encore qu’au moment de la demande de garantie, le vice existe toujours de telle
sorte que l’acquéreur ne devra pas l’avoir réparer pour obtenir la réparation.

-Enfin, il s’agit d’un vice caché. La loi distingue entre le vice caché et le vice apparent.

*Le vice apparent ne relève pas de la garantie des vices cachés mais de l’obligation de délivrance
et de la garantie de conformité. Le vice apparent s’apprécie selon plusieurs critères. Le défaut est
caché même si son existence était connue de l’acheteur à condition qu’il puisse en mesurer
l’importance et en apprécier les conséquences.
La solution s’applique notamment en matière de terrain pollué.
De la même façon, le vice est considéré comme apparent lorsqu’il peut se révéler par une
vérification élémentaire par un acheteur normalement avisé.

*L’appréciation du caractère caché du vice s’apprécie in concreto en fonction de la personne même


de l’acquéreur de telle sorte que l’on distingue entre l’acheteur profane et l’acheteur professionnel.
A l’égard de l’acheteur profane, la JP considère qu’il s’agit d’une personne qui est dépourvu de
toute compétence particulière. Cet acheteur doit procéder aux vérifications ordinaire et surtout, il
n’a pas besoin d’être accompagné d’un expert ( 3ème civ, 20 janvier 2015).
L’acquéreur d’un immeuble n’est nullement obligé d’être assisté par un architecte ( argument
rejeté par la cour), à l’inverse, lorsque l’acquéreur est accompagné d’un expert, le vice est qualifié
d’apparent. Ex : 1ère civ, 16 septembre 2014.
A l’inverse, lorsqu’il s’agit d’un acheteur professionnel, tout vice lui est décelable mais à condition
tout de même que ce professionnel soit de la même spécialité que son vendeur professionnel.
Pour autant, pour l’acquéreur professionnel, il ne s’agit que d’une simple présomption, laquelle
peut être combattue par la preuve du caractère indécelable du vice.

→ S’agissant des conditions de forme :

Le délai de découverte des vices cachés est celui de droit commun et l’acquéreur doit pouvoir agir
dans ce qu’on appelle un brève délai qui est maintenant un délai biennal ( 2 ans).

La charge de la preuve appartient à l’acquéreur et la réponse du vendeur ne peut être pour


repousser la demande que l’apparence du vice ou l’expiration du délai de 2 ans.

Pour remettre en cause le contrat, l’acquéreur dispose a priori d’une option qui est visé à l’article
1644 du CC.
L’acheteur peut exercer une action rédhibitoire qui amène à la résolution de la vente ou une
action estimatoire permettant une diminution du prix.
S’agissant de la diminution, on considère que cette diminution ne peut pas aller jusqu’à sa
suppression.
En revanche, le montant de la révision ne donne plus lieu depuis 2015 à une expertise.
En principe le choix de l’acquéreur est totalement libre et il n’a nullement l’obligation de justifier
son choix.

Cependant, dans certains cas, cette liberté de l’acquéreur est largement amoindrit :
-1er cas : l’acquéreur ne peut bénéficier que de l’action estimatoire lorsqu’il a accepté que son
vendeur remette lui même la chose en état de fonctionner.
-2ème cas : l’action estimatoire est seulement ouverte quand l’acquéreur ne peut plus restituer la
chose.
-3ème cas : l’action estimatoire est la seule possible lorsque le vice affectant la chose n’est pas
suffisamment grave pour entraîner une action rédhibitoire.
-4ème cas : l’acquéreur ne bénéficie que de l’action estimatoire si le contrat lui-même prévoit la
réparation ou le remplacement de la chose.

Dans tout les cas, qu’il s’agisse d’une action estimatoire ou rédhibitoire, l’acquéreur a le droit à des
dommages et intérêt. Selon la JP, il pourrait même seulement obtenir des dommages et intérêts
car cette action est considéré comme autonome et non pas accessoire à l’action rédhibitoire ou
estimatoire.
Cass, 1ère civ, 19 juin 2012.
Par ailleurs, il est également possible de demander de très faible dommage et intérêt. 12
septembre 2018 1ère civ, demande de dommage et intérêt de 50e.
A l’inverse, si le vendeur est de bonne foi et donc non professionnel, l’acquéreur pourra obtenir le
remboursement du prix payé ainsi que les frais de la vente mais sans pouvoir demander une autre
indemnisation.

PARA 2 : Les obligations récentes du vendeur

A) l’obligation de renseignement

Il s’agit d’une obligation qui s’est largement développé dans le cadre jurisprudentiel. Ce qui signifie
que son régime n’est pas forcément uniforme puisque son intensité va varier en fonction de la
qualité des parties et/ou en fonction de la nature du bien vendu.
En tout état de cause, cette obligation de renseignement est considérée comme une obligation
essentielle du vendeur et ne supporte aucune exception en étant qualifié d’ordre public.
Par ailleurs, cette obligation de renseignement tant à ce diversifier en se traduisant par une
obligation de conseil voir de prévention.

1) La qualité des parties

L’obligation de renseignement pèse à priori principalement sur le vendeur. Ce vendeur assume


cette obligation de renseignement à l’égard d’un acquéreur qui peut aussi bien l’être professionnel
ou profane.
Pour autant, il est difficile d’amoindrir l’obligation d’information du vendeur dans toutes les
hypothèses visant un acquéreur professionnel ou non professionnel.

On peut évoquer les hypothèses suivantes :


-Le vendeur est professionnel et l’acquéreur est profane : dans ce cas, manifestement ;
l’obligation du vendeur est entière et complète. Il aura même l’obligation de rechercher les
intentions de l’acquéreur quant à l’usage du bien. En d’autre terme, le consommateur dispose d’un
véritable droit à l’information.
-Le vendeur est professionnel et l’acquéreur et lui même professionnel : dans cette situation, la
même rigueur s’applique. La seule nuance que l’on peut apporter tiendra compte de la
compétence réelle de cet acquéreur professionnel au regard de son activité ou surtout en raison
de la nouveauté , de la dangerosité, de la technicité du bien.
-Le vendeur est profane et l’acquéreur est profane : la même obligation d’information s’applique
entre les parties.
-Le vendeur est profane et l’acquéreur est professionnel : la même rigueur s’impose sauf à penser
que l’acquéreur professionnel est aussi bien informé que le vendeur profane.

2) L’étendu de l’obligation

A priori, l’obligation de renseignement constitue une obligation de moyen , mais en raison des
exigences de la jurisprudence, il s’agit d’une obligation dite de moyen renforcé.
Par ailleurs, cette obligation de renseignement doit être exercée soit dans le cadre de règle
déontologique, soit suivant les règles de l’art. ( appréciation in abstracto).

Par conséquent, le vendeur qui estime avoir pleinement renseigner l’acquéreur doit apporter
pleinement la preuve de l’exécution de cette obligation, et ceci conformément au droit commun.
Ex : cass. 1Ère civ. 11 octobre 2017 pour un véhicule présenté comme neuf et qui avait déjà 1 an.

Le défaut de renseignement conduit soit à l’allocation de D&I, soit éventuellement à la résolution


de la vente.
Cette obligation de renseignement est par principe unilatérale et parfois bilatérale.

a) L’obligation unilatérale

L’information du consommateur se traduit par une gradation dans l’information délivrée.

1er degrés : Tout d’abord, le vendeur est tenu avant tout à une simple obligation d’information, et
dans ce cas selon la JP, il s’agit au profane qui ne possède aucune compétence particulière
d’apprécier le plus précisément possible l’utilité du contrat.
Cela oblige à déterminé les caractéristiques essentielles du bien ou des produits vendus.
Le vendeur doit donner toutes les informations nécessaire aussi bien pour acheter que pour
utiliser le bien.
Ex : l’information sur les déductions fiscales ouvertes grâce à l’achat du bien.
Par ailleurs, en matière de vente immobilière, la loi oblige le vendeur a fournir de nombreux
certificat et diagnostiques immobiliers qui dans la plupart des cas font courir le délai de
répression de l’acquéreur d’un bien à usage d’habitation.

2ème degrés : La JP a retenu également une obligation de mise en garde de l’acquéreur. Ce qui se
traduit simplement par le fait que le vendeur doit informer l’acquéreur des risques encourus au cas
où il ne suivrait pas les indications préconisées. Ex : mode d’emploi. Cette obligation ne vise que les
produits ou biens nouveaux, ou de manière plus fréquente, les produits dit dangereux.

De manière plus souple, il incombe aussi au vendeur professionnel de prouver qu’il a bien mis en
garde l’acquéreur au regard sans doute de ses besoins, mais surtout en fonction de l’adéquation
entre la chose proposée et de l’utilisation qui en sera faite par l’acquéreur.
Il s’agit du 3ème degrés constituant dans l’obligation de conseil.

3ème degrés : L’obligation de conseil, il s’agit d’un devoir général du conseil de la part du vendeur.
C’est l’obligation la plus fréquemment sanctionnée.
Ex : 1ère civ. 28 octobre 2010 pour la vente et la pose d’un carrelage autour d’une piscine alors
même que le propriétaire de la piscine avait installé une piscine traitée au sel. Le carrelage était au
calcaire donc corrosion. Le poseur de carrelage a été condamné à son obligation de conseil.

Ex : 1ère civ. 20 décembre 2012, dans lequel un installateur de puits a été condamné parce qu’il
n’avait pas indiqué que l’eau extraite était ferrugineuse (avec du fer).

Ex : 1ère civ. 28 juin 2012, pour la pose et la vente de volet sur une maison en bord de mer sans
avertir du caractère corrosif du sel marin.

Par ailleurs, cette obligation de conseil peut tout de même être adaptée selon que la chose est
plus ou moins complexe ou a fortiori si elle est nouvelle ou dangereuse.
De même, cette obligation de conseil peut conduire à ce que le vendeur professionnelle puisse
faire renoncer l’acquéreur à son achat en raison de son inutilité.
De façon réciproque, le vendeur doit aussi émettre des préconisations en fonction même de
l’utilisation du bien par l’acquéreur.

Ex : 1ère civ, 3 décembre 2014 pour la vente d’un véhicule automobile à un vétérinaire sauf que le
vendeur se préoccupe du kilométrage effectué par ce dernier.

b) L’obligation bilatérale

La jurisprudence prend également en compte une forme d’obligation de l’acquéreur de renseigner


son propre vendeur sur l’utilisation de la chose acquise.
En effet, l’information de l’acquéreur permet tout de même au vendeur de remplir sa propre
obligation de renseignement. = Bilatérale

De manière plus générale, la question s’est posée de savoir si l’acheteur notamment professionnel
devait informé le vendeur de la valeur du bien.
La cour de cassation dans un arrêt du 3 mai 2000 ( 1ère civ. BALDUS ) a estimée qu’aucune
obligation d’information ne pesait sur l’acheteur ( professionnel ou non).
La solution a été confirmé dans un arrêt de la 3ème chambre civile en date du 17 janvier 2007 où
elle précise que l’acquéreur, même professionnel n’a pas besoin d’informer le vendeur sur la valeur
du bien.

En revanche, dans le cas de la vente de parts sociales ou d’actions, la jurisprudence a retenu une
position contraire ; en ce sens que l’acquéreur aurait du alerter le vendeur ( le cessionnaire) de la
valeur des biens cédés → Arrêt ch. Com. 27 février 1996 Les grands moulins de Paris ou Vil Grain. (
le PDG achète des parts sociales, il connaissait la valeur croissante des parts).
Cette solution repose sur le fondement du délit d’initier.

Cette JP a été confirmé par un arrêt de la 1ère chambre civile du 25 mars 2010.

B) L’obligation de sécurité

Par principe, on distingue le principe de prévention du principe de précaution.

Le principe de précaution est indiqué dans l’article L110-1 du code de l’environnement. Dans ce
cas, l’absence de certitude compte tenu des connaissances scientifiques et technique du moment
ne doit pas retarder l’adoption de mesures proportionnées visant à prévenir le risque de dommage
grave et irréversible à l’environnement.
Ex : la réglementation des OGM (organisme génétiquement modifié ) ou sur l’émission des ondes…

A l’inverse, le principe de prévention, selon l’article L411-1 du code de la consommation, dès la


mise sur le marché, les produits doivent répondre aux prescriptions relatives à la sécurité et à la
santé des personnes, à la loyauté des transactions commerciales et à la protection des
consommateurs.

L’article L421-3 du même code indique que ces produits ou services doivent présenter une sécurité
à laquelle le consommateur peut légitimement s’attendre, et ceci dans les conditions normales
d’utilisation.
Autrement dis, ne peuvent être mis sur le marché que les produits dont les risques sont connus.

Cette sécurité ce traduit dans le cadre d’un régime de responsabilité autonome qui est celle des
produits défectueux visés par les articles 1245 et suivant du CC.
Il s’agit d’une véritable responsabilité civile autonome qui permet à la victime d’agir sans qu’il soit
besoin d’établir la faute du producteur ou du vendeur.

Cette responsabilité suppose certaines conditions :

-Elle s’applique aux produits (article 1245-2 du CC) , il peut donc s’agir d’un meuble corporel ou
éventuellement incorporel.

-Elle s’applique surtout aux produits défectueux, définit à l’article 1245-3 du CC. Cet article prévoit
que l’appréciation de la sécurité du produit avant tout de l’usage qui peut en être raisonnablement
attendu. Un autre élément est pris en compte : le moment de sa circulation.
Suivant ces conditions, on se rend compte que le produit défectueux n’est pas nécessairement un
produit qui serait atteint d’un simple vice caché.
En effet, d’une part, le caractère défectueux n’est pas restreint à un quelconque défaut de
conception ou de fabrication. ( alors que pour un vice caché, il faut un défaut).
D’autre part et à l’inverse, un produit parfaitement fabriqué peut être considéré comme
défectueux.
Cela tient notamment au défaut de mise en garde quant à l’utilisation d’un produit.
Ex : 1ère civ. 7 novembre 2006 , où le fabricant de béton a été rendu responsable des atteintes
physiques à un particulier à défaut de prescription d’utilisation précise.

Néanmoins, les conditions d’applications de cette responsabilité sont strictement encadrées. Le


produit doit participer au dommage et ne pas être simplement être impliqué dans le dommage.
Ex : 1ère civ. 21 mai 2013.

La responsabilité n’est encouru que par le producteur ou le fabricant, et de manière subsidiaire


par le vendeur ou le revendeur.

Le fabricant ou le producteur est responsable des défauts du produit dans un délai de 10 ans à
compté de sa mise en circulation. Au delà du délai de 10 ans, rien n’empêche la victime d’agir sur
des fondements de droit commun c-a-d aussi bien responsabilité contractuelle que délictuelle.
De même, au-delà de ce même délai, rien n’empêche à la victime d’agir en garantie des vises
cachés ou même en établissant la faute du producteur ou du fabricant, mais dans ce cas, la faute
doit être distincte de la simple commercialisation du produit défectueux.

Enfin, selon l’article 1245-10 , le producteur ou le fabricant peut faire valoir des causes
exonératoires de responsabilité.
Ex : le produit n’était pas destiné à la vente ( échantillon) , l’état des connaissances scientifiques et
technique n’a pas permis de desceller l’existence du défaut, le défaut est né postérieurement à la
vente…
A l’inverse, le fait que le produit ai fait l’objet d’une autorisation administratif n’exonère pas le
fabriquant ou le producteur de sa responsabilité.
Ex : autorisation de mise sur le marché.

De manière exceptionnelle, le producteur ou le fabricant peut faire valoir les risques de


développement.
Cependant, ce principe d’exonération ne peut pas être invoqué lorsque le dommage a été causé
par un élément du corps humains, ou par les produits issus de celui ci.
Ex : l’affaire du sang contaminé, scandale de l’hépatite…

SECTION 2 : LES OBLIGATIONS DE L’ACHETEUR

Le code civil évoque 2 obligations :


-L’article 1650 du code civil oblige principalement l’acquéreur a payer le prix et les frais de la vente.
-L’article 1657 du code civil prévoit que l’acquéreur assume de prendre livraison de la chose.
Bien entendu dans le cadre conventionnel, rien n’empêche les parties de prévoir que l’acquéreur
supportera d’autres obligations, notamment une obligation de faire .

PARA 1 : L’obligation de payer le prix

L’acheteur doit naturellement payer le prix convenu. En même temps, l’acheteur doit payer les
charges qui sont accessoires aux prix et que l’on qualifie de « frais de la vente ».
Ces frais de la vente sont prévus à l’article 1593 du CC et la loi indique que par principe, ils sont
assumés par l’acquéreur.

Pour autant, même si la loi ne le précise pas, il ne s’agit pas pour l’acquéreur d’assumer tout les
frais liés à la vente. En effet, l’acquéreur assume les frais qui sont nécessaire à la régularité de la
vente et à l’opposabilité de la vente à l’égard des tiers.

Ex : frais de rédaction d’acte, demande de certificat d’urbanisme, demande d’un extrait cadastral,
les taxes liées à la publicité foncière… C-a-d tout les frais nécessaires à la confection de l’acte.

En revanche, tout les autres frais, même liés à la vente sont à la charge du vendeur.
On peut alors citer les frais liés à la purge des hypothèques, de tout les frais liés à l’exécution de
l’obligation de délivrance du vendeur.
Il en est également ainsi des opérations de division d’un terrain ainsi que des frais de bornage.
En tout état de cause, toutes les règles précitées, peuvent faire l’objet d’un convention contraire
permettant à l’une ou l’autre des parties de les supporter.
Ex : frais d’établissement du règlement de copropriété.

2 remarques complémentaires :
-S’agissant du moment du paiement , l’article 1651 du CC prévoit que le paiement ne serra exigible
qu’au jour de l’exécution de l’obligation de délivrance.
Ex : 1ère civ. 15 mai 2015.
Si la chose n’est pas livrée ou pas conforme, l’acheteur peut refuser de payer le prix en faisant
valoir d’exception d’inexécution, à condition tout de même que l’obligation du vendeur soit
suffisamment grave.

-Concernant le lieu du paiement, l’article 1647 du CC prévoit que le lieu du paiement est celui du
domicile du débiteur.
En matière immobilière, l’usage veut que le prix sera payé dans l’étude du prix.

PARA 2 : L’obligation de prendre livraison de la chose

En matière immobilière, l’obligation de remise de la chose à l’acquéreur se traduit comme pour


l’obligation de délivrance soit par la remise du titre de propriété, soit par la remise des clefs à
l’acquéreur.

En matière mobilière, le vendeur est avant tout tenu de mettre à disposition la chose vendue et
donc il appartient à l’acquéreur de venir retirer la chose auprès du vendeur.
C’est ce qu’on appelle l’obligation de retirement de la chose.
En l’absence de délai précis, la JP fait évidemment application du délai raisonnable pour le
retirement de la chose, et le vendeur doit conserver la chose autant de temps qu’il n’y a pas mis en
demeure l’acquéreur de prendre livraison de cette chose. ( attention aux frais supplémentaires, ex :
contrat de dépôt).

Si l’acheteur refuse sans motif de prendre livraison, le vendeur peut requérir l’exécution forcée,
néanmoins, il existe une particularité énoncé à l’article 1657 du CC qui permet au vendeur
d’obtenir de manière unilatérale la résolution de la vente pour lui permettre ensuite de revendre
le bien à un tiers en obtenant naturellement un dédommagement de la part de l’acquéreur,
notamment lorsque la chose a été vendu à un prix moindre.

TITRE 2 : LE CONTRAT D’ÉCHANGE

Il s’agit d’un contrat encore fréquemment utilisé et notamment, dans ce qu’on appelle les
opérations de remembrement.
Le contrat d’échange repose par principe sur le droit de la vente et dans quelques cas possède des
règles particulières.
En effet, selon l’article 1707 du code civil, toutes les autres règles prescrites par le contrat de vente
s’applique à l’échange ( garantie d’éviction, vices cachés…).
Par tempérament, le contrat d’échange comportent quelques règles particulières.
En effet, selon l’article 1704 du CC , si l’un des copermutant ( ou coéchangiste) a déjà reçu la chose
de l’autre, et qu’il prouve ensuite que l’autre copermutant n’était pas propriétaire du bien, il ne
peut pas être condamné à lui livrer lui même la chose promise mais peut simplement la rendre.

De même selon l’article 1705 du CC, le copermutant qui est évincé de la chose reçue en échange a
le choix de demander soit des dommages et intérêts soit de répéter sa chose.

Le contrat d’échange comporte également de véritable dérogations au contrat de vente :

-L’échange ne comporte aucun prix, ce qui lui permet notamment d’échapper au droit de
préemption.
L’échange peut se réaliser fréquemment avec une soulte ( la différence de valeur rajouté en prix).
Dans ce cas, deux conséquences : la soulte est considéré comme un prix dont on indique les règles
relatives au paiement du prix. De plus, lorsque la soulte est une somme trop importante par
rapport à la valeur du bien échangé, il se produit fréquemment une requalification du contrat en
vente.

-A défaut de prix, l’action en rescision pour lésion n’est pas possible en cas d’échange.

SOUS PARTIE 2 : LA CONTRAT EMPORTANT MISE A DISPOSITION DE LA CHOSE