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Jan 28 23:53:34 CET 2019}{\propname jforVersion}\proptype30 {\staticval jfor


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\margr1133 \sectd {\qr {\fs24 Le : 28/01/2019}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {}
{\b \fs24 Cour d\rquote appel de Paris}{ }\par }{{�}\par }{\ql {}{\b \fs24 g1}
{ }\par }{{�}\par }{\ql {}{\b \fs24 Audience publique du 2 mars 2018}{ }\par }
{{�}\par }{\ql {}{\b \fs24 N� de RG: 17/047527 }{}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\qr {}
{\b \fs24 Confirme la d�cision d�f�r�e dans toutes ses dispositions, � l\rquote
�gard de toutes les parties au recours}{ }\par }{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\qc
{\b \fs24 REPUBLIQUE FRANCAISE}\par }{{�}\par }{\qc {\b \fs24 AU NOM DU PEUPLE
FRANCAIS}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 Grosses d�livr�es R�PUBLIQUE
FRAN�AISE}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 aux parties le : AU NOM DU PEUPLE
FRAN�AIS}\par }{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 COUR D\rquote APPEL DE
PARIS}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 P�le 4 - Chambre 1}\par }{{�}\par }
{{�}\par }{\ql {\fs24 ARR�T DU 02 MARS 2018}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24
(no , 5 pages)}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 Num�ro d\rquote inscription au
r�pertoire g�n�ral : 17/04752}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 D�cision
d�f�r�e � la Cour : Jugement du 27 Janvier 2017 -Tribunal de Grande Instance de
PARIS - RG no 16/04639}\par }{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24
APPELANTS}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 Monsieur Daniel X...}\par }{{�}\par
}{\ql {\fs24 n� le [...] ���� ���� � SAINT DENIS (93200)}\par }{{�}\par }{\ql
{\fs24 et}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 Madame Nathalie X...}\par }{{�}\par }{\ql
{\fs24 n�e le [...] ���� ���� � MEKNES (Maroc)}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql
{\fs24 demeurant [...]�� ������ �� �������� � ����� �����}\par }{{�}\par }
{{�}\par }{\ql {\fs24 Repr�sent�s tous deux et assist�s sur l\rquote audience par
Me Sandra BOUJNAH, avocat au barreau de PARIS, toque : E1593}\par }{{�}\par }
{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 INTIM�E}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql
{\fs24 SA GROUPAMA GAN VIE agissant en la personne de ses repr�sentants l�gaux
domicili�s en cette qualit� audit si�ge}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 No SIRET : 340
427 616}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 ayant son si�ge au [...] ��� ��������
� ����� �����}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 Repr�sent�e par Me Matthieu
BOCCON de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque :
C2477}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 Repr�sent�e et assist�e sur l\rquote audience par
Me Sidonie FRAICHE-DUPEYRAT de la SELAS LPA-CGR, avocat au barreau de PARIS,
toque : P0238, substitu� sur l\rquote audience par Me Marguerite CORNIER, avocat au
barreau de PARIS, toque : P0238}\par }{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }
{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }
{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 COMPOSITION DE LA COUR :}\par }{{�}\par }
{{�}\par }{\ql {\fs24 L\rquote affaire a �t� d�battue le 01 F�vrier 2018, en
audience publique, devant la Cour compos�e de :}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql
{\fs24 Mme Dominique DOS REIS, Pr�sidente de chambre}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 M.
Dominique GILLES, Conseiller}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 Mme Christine BARBEROT,
Conseill�re}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 qui en ont d�lib�r�, un rapport a
�t� pr�sent� � l\rquote audience par Madame Dominique DOS REIS dans les conditions
pr�vues par l\rquote article 785 du code de proc�dure civile.}\par }{{�}\par }
{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 Greffier lors des d�bats : M. Christophe
DECAIX}\par }{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 ARR�T :
CONTRADICTOIRE}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 - rendu par mise � disposition
au greffe de la Cour, les parties en ayant �t� pr�alablement avis�es dans les
conditions pr�vues au deuxi�me alin�a de l\rquote article 450 du code de proc�dure
civile.}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 - sign� par Mme Dominique DOS REIS,
Pr�sidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la d�cision a
�t� remise par le magistrat signataire.}\par }{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }
{{�}\par }{\ql {\fs24 *}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 * *}\par }{{�}\par }
{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 Suivant acte sous seing priv� du 5 juillet 2006, la
soci�t� 174 Pr�s Saint-Germain a donn� en location � M. et Mme X... un appartement
situ� au 5�me �tage de l\rquote ensemble immobilier sis [...]�� ������ �������� �
����� �����.}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 Ensuite d\rquote une
d�lib�ration de l\rquote assembl�e g�n�rale extraordinaire de ses associ�s, la
soci�t� 174 Pr�s Saint-Germain a �t� autoris�e � r�duire son capital social pour un
montant maximum de 12.789.565 \u8364\'3f par voie d\rquote achat puis d\rquote
annulation de 83.866 de ses actions�; en ex�cution d\rquote une d�lib�ration de son
conseil d\rquote administration du 26 juillet 2007, elle a �mis une offre d\rquote
achat d\rquote actions et elle a ainsi proc�d� au rachat des propres actions
d�tenues par la soci�t� Gan Assurances pour un montant �valu� � la somme de
21.850.799,69 \u8364\'3f pay�, d\rquote une part, par la dation en paiement de
l\rquote ensemble immobilier susmentionn�, et, d\rquote autre part, par le
versement d\rquote une somme de 350.799,69 \u8364\'3f. Selon acte authentique du 24
octobre 2007, le proc�s-verbal du conseil d\rquote administration du 1er octobre
2007 a �t� d�pos� au rang des minutes de M. A..., notaire, aux fins d\rquote
enregistrement et de publication au service de la publicit� fonci�re du transfert
de ce bien immobilier et de la constatation du paiement du prix de rachat des
actions.}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 La gestionnaire de l\rquote ensemble
immobilier, la soci�t� Urbania Paris, a inform� les locataires de l\rquote immeuble
de l\rquote op�ration intervenue et de l\rquote identit� du nouveau bailleur par
lettre recommand�e avec avis de r�ception du 1er octobre 2007.}\par }{{�}\par }
{{�}\par }{\ql {\fs24 La soci�t� Groupama Gan Vie vient aux droits de la soci�t�
Gan Assurances Vie au terme d\rquote une op�ration de fusion-absorption d�cid�e
lors de l\rquote assembl�e g�n�rale du 17 d�cembre 2009.}\par }{{�}\par }{{�}\par }
{{�}\par }{\ql {\fs24 C\rquote est dans ces conditions que, suivant acte extra-
judiciaire du 21 juillet 2015, M. et Mme X..., locataires dans l\rquote immeuble en
vertu d\rquote un bail du 5 juillet 2006, ont assign� la soci�t� Groupama Gan Vie �
l\rquote effet de voir annuler l\rquote op�ration de rachat de parts qu\rquote ils
estimaient violer leur droit de pr�emption tenu de l\rquote article 10-1 de la loi
du 31 d�cembre 1975.}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 Parall�lement, par acte
extra-judiciaire du 28 juillet 2015, ils ont assign� la soci�t� Groupama Gan Vie en
r�f�r� � l\rquote effet de voir d�signer un expert � l\rquote effet de d�crire les
d�sordres cons�cutifs aux travaux engag�s dans l\rquote immeuble par le bailleur.
Aux termes d\rquote une ordonnance de r�f�r� du 29 avril 2016, ils ont �t� d�bout�s
de leur demande d\rquote expertise mais une provision de 4.070 \u8364\'3f leur a
�t� accord�e au titre de leur trouble de jouissance pendant la dur�e des
travaux.}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 L\rquote assignation du 21 juillet
2015 n\rquote ayant pas �t� plac�e, M. et Mme X... ont de nouveau assign� la
soci�t� Groupama Gan Vie par acte extra-judiciaire du 11 mars 2016.}\par }
{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 Par jugement du 27 janvier 2017, le
tribunal de grande instance de Paris a�:}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 -
dit irrecevable comme prescrite la demande en nullit� de M. et Mme X...,}\par }
{{�}\par }{\ql {\fs24 - condamn� M. et Mme X... � payer � la soci�t� 174 Pr�s
Saint-Germain la somme de 3.000 \u8364\'3f au titre de l\rquote article 700 du code
de proc�dure civile, en sus des d�pens,}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 - rejet� toute
autre demande,}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 - dit n\rquote y avoir lieu � ex�cution
provisoire.}\par }{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 M. et Mme X... ont
relev� appel de ce jugement dont ils poursuivent l\rquote infirmation, demandant �
la Cour, par derni�res conclusions du 26 janvier 2018, de�:}\par }{{�}\par }
{{�}\par }{\ql {\fs24 au visa du d�cret du 14 octobre 1955 sur la publicit�
fonci�re, des articles 10 et 10-1 de la loi du 31 d�cembre 1975, de l\rquote accord
collectif du 16 mars 2005, du d�cret du 10 novembre 2006, des articles 1109, 1134,
1243, 1304, 1315, 1583, 2038, 2230, 2232 � 2234 anciens du code civil, 12, 31 et
122 du code de proc�dure civile,}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 - dire
qu\rquote ils sont recevables en leurs demandes,}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 - dire
que l\rquote op�ration litigieuse rel�ve du champ d\rquote application de l\rquote
article 10-1 de la loi du 31 d�cembre 1975 et a �t� r�alis�e en fraude de leurs
droits locatifs,}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 - faire droit � leurs demandes et dire
que la vente de l\rquote immeuble situ� [...]�� ������ �� �������� � ����� �����,
intervenue le 1er octobre 2007 au profit de la soci�t� Groupama Gan Vie, est nulle
et de nul effet,}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 - d�bouter la soci�t� Groupama Gan Vie
de ses demandes,}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 - ordonner la capitalisation des
int�r�ts sur l\rquote ensemble des condamnations
au visa de l\rquote article 1343-2 du code civil,}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 -
condamner la soci�t� Groupama Gan Vie au paiement de la somme de 15.000 \u8364\'3f
au titre de l\rquote article 700 du code de proc�dure civile, en sus des
d�pens.}\par }{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 La soci�t� Groupama Gan Vie
prie la Cour, par derni�res conclusions du 15 janvier 2018, de�:}\par }{{�}\par }
{{�}\par }{\ql {\fs24 au visa des articles 1382, 2224 et 1304 du code civil, 31,
32-1, 122, 123, 700 du code de proc�dure civile, du d�cret du 14 octobre 1955 sur
la publicit� fonci�re, des articles 10 et 1061 du 31 d�cembre 1975, de l\rquote
accord collectif du 16 mars 2005 et du d�cret du 10 novembre 2006,}\par }{{�}\par }
{{�}\par }{\ql {\fs24 - confirmer le jugement en e qu\rquote il a d�clar� prescrite
la demande en nullit� de M. et Mme X...,}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 -
subsidiairement dire que cette action en justice constitue un abus de droit et est
irrecevable,}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 - rejeter l\rquote ensemble des demandes
de M. et Mme X...,}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 - plus subsidiairement, dire que
l\rquote op�ration vis�e ne constitue pas une op�ration relevant du champ d\rquote
application de l\rquote article 10-1 de la loi du 31 d�cembre 1975 et n\rquote a
pas �t� r�alis�e en fraude ou en violation des droits de M. et Mme X...,}\par }
{{�}\par }{\ql {\fs24 - en cons�quence, rejeter l\rquote ensemble de leurs
demandes,}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 - en tout �tat de cause, condamner M. et Mme
X... au paiement des sommes de 100.000 \u8364\'3f de dommages-int�r�ts pour
proc�dure abusive et de 15.000 \u8364\'3f au titre de l\rquote article 700 du code
de proc�dure civile, en sus des d�pens.}\par }{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql
{\fs24 SUR CE}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 LA COUR}\par }{{�}\par }{{�}\par }
{{�}\par }{\ql {\fs24 M. et Mme X... contestent la fixation du point de d�part du
d�lai quinquennal de prescription � la date � laquelle la dation en paiement de
l\rquote immeuble a �t� publi�e ou encore � la date � laquelle ils ont �t� inform�s
par la soci�t� Urbania de cette cession, soutenant qu\rquote aucune des pi�ces
produites aux d�bats ne prouve la date � laquelle ils ont eu la connaissance
effective de la cession, qui n\rquote �tait pas r�gularis�e par l\rquote acte
authentique du 24 octobre suivant lorsque la soci�t� Urbania la leur a notifi�e, le
3 octobre 2007�; subsidiairement ils estiment que le d�lai de prescription a �t�
suspendu par application de l\rquote article 2235 du code civil, car ils
d�tenaient, tant que l\rquote op�ration litigieuse n\rquote �tait pas requalifi�e
en vente, une cr�ance d�rivant de leur droit de p�remption, contourn�
frauduleusement par la soci�t� Groupama Gan Vie�; ils affirment encore avoir
qualit� et int�r�t � agir en tant que locataires de l\rquote immeuble c�d� et, sur
le fond, soutiennent que la dation en paiement de l\rquote immeuble est soumise aux
dispositions de l\rquote article 10-1 de la loi du 31 d�cembre 1975 et, par
cons�quent, au droit de pr�emption offert par ce texte aux locataires dans le
contexte d\rquote une fraude pr�alable � la vente de l\rquote immeuble par lots,
dite ��� la d�coupe��, afin de les frustrer de l\rquote exercice de ce droit�;
enfin, ils indiquent que cette op�ration a viol� l\rquote accord collectif du 16
mars 2005 et le d�cret du 10 novembre 2006, et d�nient tout abus de proc�dure en
faisant �tat des travaux ��pharaoniques�� entrepris dans l\rquote immeuble par la
soci�t� Groupama Gan Vie, � l\rquote origine de cas de l�gionellose et donc de
leurs plaintes sur leurs conditions locatives�;}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql
{\fs24 La soci�t� Groupama Gan Vie soutient que l\rquote action engag�e par M. et
Mme X... est prescrite en raison de la publication au service de la publicit�
fonci�re de l\rquote acte de rachat d\rquote actions et de l\rquote information
donn�e aux locataires le 1er octobre 2007 par la soci�t� Urbania, que,
subsidiairement, cette action est mal fond�e, l\rquote op�ration litigieuse ne
pouvant �tre assimil�e � une vente relevant de l\rquote article 10-1 de la loi du
31 d�cembre 1975, en tout �tat de cause, que cette action engag�e alors que
d\rquote autres locataires, M. et Mme B..., avaient �t� d�bout�s d\rquote une
action similaire par arr�t confirmatif de cette Cour du 1er octobre 2015, s\rquote
inscrit dans une d�marche de pression, r�v�le une intention de nuire caract�ris�e
et commande l\rquote allocation de dommages-int�r�ts pour proc�dure
abusive�;}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 De premi�re part, l\rquote action
en nullit� d\rquote une vente est soumise � une prescription quinquennale de cinq
ans�: au cas d\rquote esp�ce, M. et Mme X..., qui ne d�tenaient aucune cr�ance
conditionnelle contre la soci�t� Groupama Gan Vie, ont �t� inform�s par lettre de
la soci�t� Urbania, g�rante de l\rquote immeuble du transfert de la propri�t� de
l\rquote immeuble en ces termes�: � Nous vous indiquons que la propri�t� de
l\rquote immeuble est transf�r�e au profit du Groupama � compter du 1er octobre
2007 et nous vous informons que la soci�t� Gan Assurances Vie est propri�taire �
compter du 1er octobre 2007 de l\rquote immeuble sis [...]�� ������ �������� �����
��������et les quittances de loyer adress�es aux locataires � compter de cette date
mentionnent que le propri�taire �tait la soci�t� Gan Vie, de sorte que M. et Mme
X... ont eu connaissance effective de la dation en paiement de l\rquote immeuble et
de l\rquote identit� de leur nouveau propri�taire � cette date, peu important que
l\rquote op�ration n\rquote ait �t� r�gularis�e formellement que le 24 octobre
suivant, d\rquote o� il suit que c\rquote est par des motifs exacts que la Cour
approuve que le premier juge a dit l\rquote action en nullit� engag�e par M. et Mme
X... irrecevable comme prescrite�;}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 De seconde
part, l\rquote op�ration juridique litigieuse, s\rquote analysant comme une
r�duction de capital d\rquote une soci�t� commerciale, non fictive, r�alis�e sans
fraude aux droits des locataires, op�ration correspondant � un rachat d\rquote
actions ensuite annul�es et comportant la dation d\rquote un immeuble en tant que
modalit� du paiement de ce rachat, ne saurait �tre assimil�e � une vente relevant
du champ d\rquote application de l\rquote article 10-1 de la loi du 31 d�cembre
1975 qui vise la vente en bloc d\rquote un immeuble � usage d\rquote habitation, de
sorte qu\rquote en tout �tat de cause, la demande form�e par M. et Mme X... serait
mal fond�e�;}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 A toutes fins, il sera ajout�
que cette action en nullit� de vente serait d\rquote autant plus irrecevable que la
soci�t� 174 Pr�s Saint Germain, bailleresse et propri�taire originaire de l\rquote
immeuble objet de la dation en paiement, n\rquote a pas �t� attraite en la cause
par M. et Mme X...�;}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 L\rquote exercice
d\rquote une action en justice par une partie qui fait une appr�ciation inexacte de
ses droits n\rquote est pas, en soi, constitutif d\rquote une faute, � moins que
cet exercice ne soit accompagn� de circonstances particuli�res de nature � le faire
d�g�n�rer en abus par malice, l�g�ret� bl�mable ou intention de nuire,
circonstances non caract�ris�es au cas d\rquote esp�ce alors qu\rquote il n\rquote
est pas �tabli que M. et Mme X... auraient introduit la pr�sente action pour faire
pression sur leur propri�taire � laquelle ils demandent dans une instance distincte
des dommages-int�r�ts pour troubles locatifs, de sorte que les d�fendeurs au
recours seront d�bout�s de leurs demandes de dommages-int�r�ts pour proc�dure
abusive�;}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 Il n\rquote y a pas lieu davantage
de prononcer une amende civile�;}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 En �quit�,
M. et Mme X... seront condamn�s � r�gler � la soci�t� Groupama Gan Vie une somme de
15.000 \u8364\'3f au titre de l\rquote article 700 du code de proc�dure civile, en
cause d\rquote appel.}\par }{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 PAR CES
MOTIFS}\par }{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 Statuant publiquement et
contradictoirement,}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 Confirme le jugement
entrepris,}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 Condamne M. et Mme X... � payer �
la soci�t� Groupama Gan Vie une somme de 15.000 \u8364\'3f au titre de l\rquote
article 700 du code de proc�dure civile,�en cause d\rquote appel,}\par }{{�}\par }
{{�}\par }{\ql {\fs24 Rejette toute autre demande,}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql
{\fs24 Condamne M. et Mme X... aux d�pens d\rquote appel qui pourront �tre
recouvr�s dans les conditions de l\rquote article 699 du code de proc�dure
civile.}\par }{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }{{�}\par }{\ql {\fs24 Le Greffier, La
Pr�sidente, }{\b \fs24 Titrages et r�sum�s : }{}\par }{{�}\par }{{�}\par }
{{�}\par }{{�}\par }\sect }