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Les secrets de l’immobilier

Bienvenue à nouveau sur Des Livres Pour Changer de Vie  ! Comme ce n'est pas la 1ère fois
que vous venez ici, vous voudrez sans doute recevoir mon livre "Vivre la vie de vos rêves
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Résumé du livre “Les secrets de l’immobilier” : « Les secrets de l’immobilier » est un livre
qui va vous expliquer de A à Z comment investir dans l’immobilier, même avec peu de capital,
et qui va changer votre rapport à l’argent.
De Charles Morgan, 2015, 308 pages

Note : Cette chronique invitée a été rédigée par Quentin Georges, auteur du
Blog Investissement-Patrimoine.fr.

Chronique et résumé de “Les secrets de l’immobilier” :


Introduction

Les secrets de l’immobilier, est un livre qui souhaite rendre l’investissement dans la pierre le plus
intelligible possible pour le commun des mortels. L’idée est de mettre à votre disposition un
guide complet afin de tracer pour vous le chemin à effectuer dans votre quête d’investissement.

Il faut bien évidemment mettre de côté certains a priori. Le premier d’entre eux (et que vous avez
peut être en tête) : seul un riche pourra acheter de l’immobilier. Cela est faux : c’est en achetant
de l’immobilier que vous deviendrez petit à petit riche.

L’immobilier constitue aujourd’hui l’une des meilleures méthodes pour gagner de l’argent d’une
part, et d’autre part se constituer un patrimoine. Et surtout … Tout le monde peut investir dans
l’immobilier. Même ceux qui n’ont pas d’épargne ou de toutes petites économies. Comment me
direz-vous ? Car vous allez l’acheter à crédit.

Aujourd’hui l’immobilier apparaît surtout comme une solution de choix car les crises boursières
ont rendu craintifs les épargnants. La plupart des personnes ont peur de perdre leur épargne alors
que l’immobilier apparaît comme une valeur refuge : c’est du concret, nous pouvons le toucher,
il ne va donc pas s’envoler du jour au lendemain.

De plus, il est à noter que sur le long terme l’immobilier a tendance à augmenter de valeur, et ce
de manière plus importante que l’inflation. Sachant que le rendement est généralement supérieur
à n’importe quel produit bancaire classique !

Pour les plus motivés d’entre vous, l’immobilier pourra vous permettre de construire une
indépendance financière vis-à-vis de l’Etat mais surtout, vous aurez la possibilité d’en vivre si
vous restez méthodique et ambitieux.

Charles Morgan indique lui-même que le livre s’adresse principalement à ceux qui :

 Pensent investir dans l’immobilier ;


 Souhaitent passer à la vitesse supérieure (ont déjà un bien locatif ou juste une résidence
principale) ;
 Recherchent une stratégie à appliquer suivant leur situation personnelle ;
 Veulent apprendre à dénicher une bonne affaire ;
 Cherchent à connaître les pièges et à les éviter ;

Leçon n°1 : L’immobilier est un formidable outil pour devenir riche


L’immobilier : le meilleur investissement de votre vie

Pour évaluer si vous réalisez un bon ou un mauvais investissement, vous devez calculer ce que
l’on appelle le retour sur investissement. En voici la formule :

Par exemple, un investissement de 85


000€ générant 4 200€ de revenus annuels donne un retour sur investissement de 4,9%.

Au-delà du rendement que l’immobilier permet de générer, il constitue surtout une sécurité au


même titre que l’or car il s’agit d’une valeur refuge lors d’inflation. En effet, l’immobilier ces
dernières années a connu une augmentation constante de sa valeur. Depuis 1965, sa valeur a été
multipliée par 26 soit 7,3% d’augmentation annuelle !

Il n’y a pas à craindre une bulle immobilière tant que les revenus des ménages augmenteront
par rapport au prix d’achat des biens, et que la demande reste soutenue. Une baisse passagère
peut en revanche apparaître puisque cela fonctionne par cycle.

Par cet investissement, vous pouvez bénéficier d’un véritable effet de levier grâce au crédit.
C’est sa grande force comparé aux autres types d’investissement. Vous allez vous endetter pour
vous enrichir. Cela n’est bénéfique uniquement lorsque le rendement généré par votre
investissement immobilier est supérieur au taux d’emprunt.

Voici comment calculer le rendement :

Par exemple, un appartement acheté 45 000€ et loué 350€ par mois aura un rendement de 9,3%.
Il est donc rentable pour vous de vous endetter avec un crédit de 3% pour acheter celui-ci.

D’autant plus qu’avec la magie des intérêts composés, votre retour sur investissement
augmentera toujours à condition de réinjecter vos revenus dans d’autres investissements
rentables.

Afin d’augmenter la valeur de votre patrimoine immobilier, vous avez la possibilité de :

 Faire des rénovations pour le louer plus cher ;


 Avoir une meilleure gestion de votre parc immobilier ;
 Le diviser afin d’augmenter vos revenus en ayant deux loyers par exemple ;
 Ou encore changer le type de location, par exemple faire de la courte durée sur Airbnb ;

Enfin, l’un des secrets de l’immobilier est que suivant votre mode de location vous pouvez
réduire vos impôts !
L’immobilier permet de décupler son patrimoine en seulement quelques années

La richesse ne se mesure pas par rapport aux revenus mais à votre patrimoine. Pour cela, il
faut établir un bilan financier avec vos actifs (avoirs) et vos passifs (dettes). Le tenir à jour
régulièrement vous permettra de savoir où vous en êtes et comment il évolue.

Par exemple :

Passif Actif
Crédit Voiture (10 000€) Voiture (3000€)
Crédit Résidence principale Résidence principale
(160 000€) (185 000€)
Epargne (5000€)
Patrimoine net = Actif – Passif = 23 000€
Acheter de l’immobilier permet de s’enrichir car la valeur sur le long terme augmente. De plus
votre dette a été fixée au départ lors de la mise en place du crédit, ainsi à chaque
remboursement mensuel elle va diminuer dans le bilan financier.

Attention au départ car vous allez payer des frais d’acquisition donc votre bilan sera négatif mais
avec vos remboursements mensuels ainsi que l’augmentation de la valeur dans le temps, cela
changera rapidement.

L’immobilier est la voie royale pour décrocher votre indépendance financière

L’immobilier vous permet l’augmentation de vos revenus et de votre patrimoine tout en


accumulant du capital.

Avec le temps et surtout l’application des bonnes méthodes vous pourrez quitter la fameuse «
rat race » que l’on peut traduire en français par la routine « Métro, Boulot, Dodo ».

Et même si votre situation professionnelle vous convient aujourd’hui, vous devez atteindre cette
indépendance car votre revenu salarié n’est en rien garanti. Une fermeture d’entreprise ou une
crise économique peuvent tout changer à ce niveau.

Comme l’écrit Charles Morgan « avoir l’indépendance financière comme objectif, c’est donc
décider de réaliser ses rêves et vivre ses passions. Et surtout, avoir les moyens de le faire ».

La clé de l’indépendance est le développement des revenus passifs dans le temps, au fil
de vos investissements et de votre épargne accumulée.

Stop aux croyances limitantes

L’ignorance et la peur vont vous empêcher de passer à l’action. Vos idées reçues feront tout pour
vous ralentir dans vos projets immobiliers :
 Pas le temps de vous en charger ? Réduisez votre temps de loisir ;
 Pas d’argent ? Utilisez l’effet de levier par l’emprunt ;
 Cela ne fonctionne pas dans votre ville ? Chacune dispose d’un marché immobilier local,
découvrez le ;
 Ce n’est pas le bon moment pour investir ? Il existe des cycles mais sur le long terme et
avec les bonnes méthodes vous serez gagnant ;
 C’est trop compliqué ? Formez vous ;

Changez votre vision des choses !

Leçon n°2 : Obtenir son prêt immobilier

Préparer l’obtention de votre financement

Adaptez votre demande de prêt en fonction de votre stratégie et de votre projet immobilier. A


court, moyen et long terme. Vous devez distinguer le fait d’acheter pour conserver avec le fait
d’acheter pour revendre. Les conditions de l’emprunt devront être différentes suivant votre
projet.

Dans l’optique de conserver le bien pour le louer, il faudra obtenir un taux de crédit le plus bas
possible. Donc, faire jouer la concurrence au maximum. Dans l’optique de revendre
rapidement il faudra négocier des clauses afin d’éviter le paiement de pénalité de
remboursement anticipé.

Il est important de calculer au préalable sa capacité d’emprunt. Pour cela il faut totaliser vos
revenus mensuels que vous diviserez par trois avant de retirer vos charges mensuelles comme les
pensions et les mensualités de crédit.

Vous pouvez également aller consulter un professionnel comme un courtier en prêt immobilier


ou directement votre banque afin que le calcul soit fait de manière précise.

Le crédit immobilier en détail

Il existe plusieurs types de prêts, néanmoins le plus utilisé est le crédit amortissable c’est-à-dire
que vous allez rembourser chaque mois du capital et des intérêts, et plus les mois vont passer et
plus vous rembourserez de capital.

Le taux d’emprunt pourra être fixe ou variable. Aujourd’hui les taux étant plutôt bas, il faut
privilégier un taux fixe pour sécuriser votre investissement.

Afin de vous accorder le crédit, la banque va regarder également la garantie que vous apportez
dans le dossier. Ainsi elle va calculer la quotité empruntée par rapport à la valeur de votre bien
afin d’évaluer le risque de votre dossier.

En voici la formule :
Par exemple, un prêt de 80 000€ pour un bien valant 100 000€ donne une quotité empruntée de
80% ce qui est moins risqué pour la banque car il y a 20 points de marge.

Enfin il est intéressant de noter que la durée d’amortissement du crédit peut être différente. Elle
va avoir un impact sur votre bénéfice chaque mois car plus la durée sera longue et plus la
mensualité sera réduite. Votre bénéfice chaque mois sera donc plus important.

Voici un calcul intéressant à faire :

Si le résultat de ce calcul n’est pas supérieur à 1, cela signifie que votre bien immobilier ne
s’autofinance pas donc évitez de vous engager dessus.

J’ai eu la chance d’exercer la profession de courtier en prêt immobilier, si vous souhaitez en


savoir plus sur ce sujet n’hésitez pas à cliquer ici.

Trouver d’autres alternatives

Comme nous l’avons vu, la banque regarde la quotité empruntée et parfois peut vous demander
d’apporter certains frais via votre épargne. Afin d’éviter cela, vous pouvez souscrire un prêt
personnel à condition que le taux soit inférieur à votre rendement ou même demander un
avancement à votre famille ou vos amis.

Si votre situation ne vous permet pas d’emprunter, vous pouvez vous associer à plusieurs au
sein d’une structure juridique comme une SCI.

Il existe également l’investissement viager. Vous allez donner au vendeur une somme d’argent
ainsi qu’une rente mensuelle jusqu’à son décès. Le viager peut être libre au décès, donc vous
devenez propriétaire au moment où le vendeur décède. Le viager peut également être en pleine
propriété c’est-à-dire que vous jouissez directement du bien même si le vendeur est toujours
vivant.

Gérer son crédit en cours

Une fois votre prêt immobilier obtenu, le plus dur a été fait mais il faut quand même avoir un œil
dessus afin d’optimiser votre investissement immobilier. A cette fin, si vous voyez les taux
d’emprunt baisser, allez voir votre banquier ou un courtier afin de faire renégocier votre
crédit et réduire le coût total de celui-ci.
En fonction de votre stratégie vous pourriez avoir besoin de modifier votre emprunt. Il est donc
possible pour vous d’effectuer des versements supplémentaires visant à baisser la mensualité
ou la durée selon votre choix. Il existe même une clause dans certains prêts permettant
de moduler votre échéance à la hausse ou à la baisse ce qui modifiera votre durée d’emprunt
également.

Quoi qu’il en soit gardez en tête que les intérêts d’emprunt peuvent être déduits
fiscalement suivant l’imposition choisie, ainsi il serait plus intéressant de placer votre épargne
ailleurs plutôt que de rembourser plus vite votre emprunt.

Enfin Charles Morgan donne des conseils très importants :

 Ne pas s’endetter quand votre cash flow est négatif ;


 Acheter un bien de qualité ;
 Avoir une épargne de précaution ;
 Réduire le risque avec l’âge
 Et surtout « mettez de l’ordre dans vos finances personnelles avant une grande dépense »

Leçon n° 3 : Trouver une bonne affaire

Les critères d’acquisition

 L’emplacement : quand vous achetez un bien immobilier, vous achetez également un


emplacement. C’est le critère n°1 dans l’immobilier ;
 Le type de bien : chacun dispose d’avantages et d’inconvénients, il faut donc bien
distinguer les appartements, des maisons, des garages/parking ou encore des terrains par
exemple ;
 Les caractéristiques du bien : le prix du bien ou du loyer va varier suivant l’équipement
du bien, une piscine, un jardin ou encore un garage ont un impact ici ;
 La gamme de prix : recherchez un bien en fonction de votre capacité d’emprunt et de
vos moyens financiers, déterminez donc une enveloppe et choisissez des biens en
fonction ;
 L’état et l’ampleur des travaux : il faut bien avoir en tête que rénover un bien coûte du
temps et de l’argent donc anticipez cela dans votre stratégie afin de savoir si vous
souhaitez vous lancer dans cette aventure ou non ;
 La plus-value possible en cas de revente : par rapport à votre connaissance du marché,
cherchez des biens qui vous assurent de faire une plus-value après réalisation de travaux
dans le cadre d’un achat-revente ;
 Calculer le cashflow dans le cadre d’une location : faites les calculs pour être sûr que
le loyer estimé dépassera votre mensualité de crédit ;

Apprenez le marché immobilier local

Comme dans d’autres domaines, l’immobilier est soumis à la loi de l’offre et de la demande.


Avec beaucoup de biens à vendre et beaucoup d’acheteurs, le marché est à l’équilibre. Alors que
s’il y en a peu les prix montent. Inversement, s’il y a peu d’acheteurs pour beaucoup de biens les
prix baissent. Tandis que s’il y a peu de biens alors le marché est à l’équilibre.

Vous devez maîtriser cela afin de savoir si vous êtes en position de force pour négocier. Et si le
prix demandé est en dessous ou au dessus du marché.

Il faut bien comprendre que le marché immobilier se compose de plusieurs cycles. Ainsi
lorsque le marché est saturé ou touche le fond, les prix baissent. Et cela est plus favorable pour
les acheteurs qui peuvent négocier plus durement. Cependant en cas de reprise ou de boom le
marché est favorable au vendeur car les prix s’envolent. Et les acheteurs sont plus nombreux.

Il va falloir adapter votre stratégie par rapport au cycle que vous rencontrez dans votre
marché local. Si le marché est favorable pour les acheteurs, le potentiel de revente sera plus
intéressant tout comme le montant du loyer. En revanche, si le marché est défavorable il faudra
être prudent dans l’acquisition pour ne pas surpayer le bien voir ne pas acheter.

Trouvez un bien selon vos critères

Il n’y a pas de secrets pour trouver un bien selon les critères que vous aurez défini. Tous les
moyens sont bons, utilisez les sites internet, la presse locale, votre réseau ou vos connaissances
pour passer en direct, les ventes publiques ou prospectez sur place.

La clé de la réussite réside dans le fait de multiplier les visites mais surtout de garder à jour un
journal des recherches pour affiner votre expertise du marché immobilier local et également
garder un historique si vous retrouviez le même bien en vente dans quelques années.

Devenez un radar à bonne affaire

Le premier enseignement à retenir dans les secrets de l’immobilier est qu’il y a une différence
entre plusieurs notions :

 Le prix demandé : c’est le prix affiché d’un bien en vente, ce que demande le vendeur ;
 La valeur du bien : c’est ce que vaut objectivement le bien par rapport au prix du
marché ;
 Le prix de vente : c’est le prix payé par l’acheteur après concertation avec le vendeur, il
peut être différent de la valeur réelle du bien ;
 La valeur après rénovation : c’est la valeur d’un bien par rapport au marché local après
réalisation de travaux de rénovation ;

Afin de maîtriser ces notions, vous allez devoir devenir un expert du marché immobilier local.
Pour cela apprenez notamment le prix au mètre carré de celui-ci.

Pour ce faire, prenez dix biens similaires entrant dans vos critères de recherche, calculez le prix
au mètre carré de chacun puis faites la moyenne de ces dix résultats. Gardez la bien
précieusement, et surtout gardez la pour vous. Cela vous permettra d’estimer la valeur d’un bien
et donc savoir si vous êtes face à une bonne affaire ou non.
Certains éléments vont influencer la valeur d’un bien. Par exemple créer un jardin, une
piscine ou tout simplement un garage, cela permettra d’apporter de la valeur à votre propriété.

Le processus est donc simple :

 Apprenez le marché local et définissez vos critères ;


 Enlevez les biens surévalués par rapport à votre étude ;
 Regardez la plus-value ou le cashflow possible sur chaque bien rentrant dans vos critères
pour en faire la comparaison ;

Leçon n°4 : Acheter pour louer

Le conseil de Charles Morgan : acheter un immeuble de rapport

Il existe différents types de biens : maison, appartement, garage et parking, local commercial,
terrain nu, et immeuble à plusieurs appartements. Ce dernier est le plus intéressant car le prix de
revient est moindre au mètre carré. De plus vous diluez le risque sur plusieurs appartements.
Le marché étant plus restreint sur ce type de bien vous pourrez donc plus facilement négocier.
Enfin vous gagnerez du temps car vous ferez l’acquisition de plusieurs appartements en même
temps.

Il est également intéressant de noter que vous aurez plus de chance d’obtenir le crédit car en
fonction de votre dossier vous pouvez habiter dans un des appartements ou non selon votre
endettement vis-à-vis de la banque.

Il faudra faire un choix entre un bien déjà opérationnel mais plus cher ou à rénover avec un
beau potentiel et plus de contraintes. Cela sera plus dur à gérer au départ qu’un simple
appartement mais les résultats sont plus intéressants.

Quoi qu’il arrive, vous aurez le choix de votre type de location : vide, meublé, location courte
durée ou encore chambre d’hôte par exemple.

J’ai opté de mon côté pour la location courte durée car nous pouvons obtenir un rendement à
deux chiffres !

Calculer votre cash flow

Pour calculer le cashflow, il faudra déjà estimer vos revenus locatifs par rapport à plusieurs
critères :

 Localisation ;
 Etage de l’appartement ;
 Surface ;
 Nombre de chambres ;
 Etat du bien ;
 Qualité des prestations ;
 Prestige de l’immeuble ;
 Présence d’une terrasse/jardin/parking/etc. ;
 Vide ou meublé ;
 Ou encore la performance énergétique ;

Ensuite vous allez devoir estimer vos dépenses de fonctionnement :

 Frais à la charge du propriétaire ;


 Fournitures (eau, chauffage, électricité, etc.) ;
 Assurance propriétaire non occupant et garantie des loyers impayés ;
 Taxes et impôts ;

Enfin calculez votre cashflow et analysez le :

Si le résultat est positif, c’est parfait votre investissement génère un delta supérieur à vos
dépenses et vous enrichit davantage chaque mois. En revanche si le résultat est proche de zéro ou
négatif alors méfiez vous car votre investissement n’est pas aussi rentable qu’il le faudrait.

A savoir que votre stratégie sur le financement influence le résultat puisqu’en fonction de la


durée de l’emprunt cela augmente ou diminue la mensualité de crédit.

Attirer et surtout garder vos bons locataires

Il faut trouver un bon locataire. C’est quelqu’un qui paie régulièrement ses loyers, qui reste
longtemps dans votre bien et qui l’occupe sans le dégrader. La méthode la plus efficace est de
mettre une annonce sur internet. Faites plutôt des rendez-vous individuels toutes les 20 min. Il
est très important de se renseigner sur la situation financière du locataire. Ne prenez jamais une
personne qui vous laisse une mauvaise impression et surtout faites signer un bail rapidement.

Le contrat de location doit être béton. Il ne faut surtout pas hésiter à se faire aider par un
professionnel. Indiquez bien toutes les informations telles que le nom, adresse, durée de bail,
date de début, montant du loyer, etc.

Une fois le bon locataire trouvé, il va falloir le garder. Il faut donc réagir rapidement quand il y
aura un problème sinon la relation deviendra mauvaise et le bien se dégradera. Vérifiez vos
comptes pour voir que les loyers sont versés chaque mois et faites preuve d’empathie pour ne pas
harceler le locataire en cas de problème, le but est de trouver une solution rapide et amiable.

Gérer son immeuble de rapport


Posséder un immeuble c’est comme gérer une entreprise. Même si le plus dur est fait lors de
l’acquisition, la phase de gestion doit servir à optimiser votre investissement sur le long terme.

Il va falloir augmenter les revenus locatifs dès que possible. Par exemple indexer ou réviser le
loyer de manière annuelle. Le but ici étant de toujours rester en phase avec le marché.

Gardez toujours un œil sur vos charges afin de les diminuer au maximum. L’idée ici est de
toujours rechercher des fournisseurs avec les prix les plus intéressants du marché.

Il faut surtout utiliser un tableau de gestion suivant les situations.

Si vous rencontrez un problème technique alors prévoyez de contacter telle entreprise. Quand
vous recherchez un locataire sur internet, gardez les photos et le texte de l’annonce pour la
prochaine fois. Vérification vos comptes tous les dix du mois afin de vérifier que les loyers sont
bien arrivés. Etc.

Leçon n° 5 : Acheter pour revendre

Quel bien acheter pour faire un achat-revente ?

Pour maximiser votre plus-value, il est nécessaire de se positionner sur un bien peu attrayant
de prime abord, avec des particularités pas forcément adaptées ou encore avec de gros
travaux pour que la négociation soit plus facile et que le prix d’acquisition soit faible.

Il est nécessaire d’acheter des biens à un prix médian. Car si vous achetez trop petit, votre
plus-value ne vaudra pas tout le temps et l’argent investi dans le projet.

L’idée est d’utiliser vos connaissances du marché local. Ciblez un quartier où vous distinguez
deux prix différents pour le même type de bien. Ainsi vous achèterez les plus faibles en coût afin
de leur apporter de la valeur et les revendre au prix le plus haut du quartier.

Analyse des biens ciblés

Vous allez devoir vérifier le prix maximum que vous devez payer pour être sur de sécuriser
votre plus-value. En effet, le but ici est de pouvoir payer tous les frais, dégager un profit et de
garder un prix intéressant pour pouvoir revendre le bien rapidement.

La formule à utiliser est :

Vous allez ensuite devoir déterminer les travaux à effectuer que l’on peut diviser en trois
catégories :

 Nécessaires
 Esthétiques
 Transformations possibles

Les travaux nécessaires sont ceux dont vous avez l’obligation de réaliser pour rendre le bien
habitable. Par exemple remettre en état les équipements comme l’eau, le gaz l’électricité,
nettoyer l’ensemble du bien, ou encore vérifier son état (fissure, état des fenêtres, portes, etc.).

La catégorie esthétique regroupe tout ce qui concerne la peinture, les revêtements de sols,


rénover la cuisine ou la salle de bain, etc.

Enfin la catégorie transformation c’est le fait d’ouvrir des espaces, créer une vue, améliorer la
luminosité, etc.

Pour déterminer la valeur après rénovation, utilisez la technique que nous avions vue ci-
dessus avec la détermination du prix moyen du mètre carré en prenant dix biens similaires.
N’oubliez pas de prendre en compte toutes les charges allant de la taxe sur la plus-value à
l’emprunt immobilier dans votre calcul car cela viendra baisser le résultat.

Rénover le bien

Afin de gérer au mieux la rénovation de votre bien immobilier, il est nécessaire de planifier la
réalisation de ceux-ci à l’avance afin de ne pas perdre de temps. Au moment où vous signez une
proposition d’achat vous avez plusieurs semaines pour anticiper cela.

Il faudra notamment définir si vous souhaitez déléguer la réalisation des travaux ou les faire
vous-même. Gardez bien en tête que cela peut vous prendre beaucoup de temps et d’énergie de
faire tout vous-même et qu’il faut un certain nombre de compétences pour réaliser une prestation
de qualité.

Les secrets de l’immobilier pour vendre avec profit

Il existe plusieurs astuces pour maximiser votre profit :

 Anticipez la revente avant l’achat, cela vous évite de payer trop cher votre acquisition ;
 Donnez aux gens ce qu’ils recherchent, donc connaissez votre marché immobilier
local ;
 Proposer un prix compétitif cela vous permettra de vendre plus rapidement ;
 Vous pouvez déléguer la phase de vente à une agence immobilière ;
 Apprenez surtout à vendre votre bien : connaissez les arguments afin de le mettre en
valeur, anticipez les contrarguments, mettez en avant les possibilités de transformation,
etc.
 Et enfin n’hésitez pas à utiliser les méthodes de home staging en dépersonnalisant le
bien, en harmonisant les espaces et la décoration, ou plus simplement en proposant un
bien propre, un jardin bien entretenu par exemple ;
Leçon n°6 : La méthode d’achat d’un bien

Le processus d’acquisition

Tout va commencer par une offre d’achat. Le vendeur peut l’accepter et la contresigner. Il peut
faire une contreproposition ou tout simplement la refuser ou même ne pas y répondre.

Une fois d’accord, vous signerez ensuite le compromis de vente qui va vraiment vous engager
vis-à-vis du vendeur (et vice versa).

Enfin viendra l’acte de vente définitif signé chez le notaire avec notamment le paiement de ses
frais qui comprennent sa rémunération, le droit d’enregistrement, et les frais divers et de débours.

La manière de faire une offre

Soyez prêt pour faire une offre. Vous devez savoir si vous pouvez être financé. Vos calculs
doivent avoir été posés à tête froide, les éventuels travaux chiffrés et il ne doit plus y avoir de
surprises pour vous sur le projet.

Concernant l’offre en elle-même, vous ne devez pas proposer votre montant maximum


souhaité. Soit vous :

 Faites une offre très basse et agressive ;


 Baissez un peu l’offre par rapport à votre prix afin de vous laisser une marge de
manœuvre en cas de contre proposition ;
 Faites une offre ferme en indiquant par exemple que vous payez au comptant (à condition
d’avoir les fonds !) ;

Enfin, préparez vous toujours une porte de sortie. Vous pouvez utiliser des conditions
suspensives comme celle de l’acceptation du crédit par la banque ou encore après vérification
d’un expert sur l’état du bien immobilier afin de ne pas vous mettre dans une situation difficile si
jamais il y avait un problème sur le projet immobilier.

L’art de la négociation

Vous devez préparer le terrain dès la première visite, gardez surtout en tête que vous devez
absolument connaitre votre marché local. Le vendeur est dans l’émotionnel mais surtout ne le
soyez pas également.

Il faut trouver un vendeur motivé à vendre. Il doit être dans une situation d’urgence. Cela peut
résulter d’un changement dans sa vie privée, un déménagement, une retraite, etc.

Afin de maximiser vos chances d’obtenir gain de cause : plusieurs techniques sont possibles :
 Justifier votre offre (ex  : Votre appartement a un beau potentiel mais pour cela des
travaux doivent être réalisés, de gros travaux même ce qui m’oblige à baisser mon offre
en fonction) ;
 Prouver que vous avez les moyens d’acheter (ex : Ma banque m’a fourni cette
attestation comme quoi je peux aller jusqu’à ce prix, je ne peux malheureusement pas
aller au-delà) ;
 Faire des concessions (ex : je comprends votre contre proposition, faisons un effort
chacun de notre côté et coupons la poire en deux) ;
 Ou encore mettre de l’argent sur la table (ex : je n’ai pas besoin de crédit ce qui
permettra d’aller plus vite dans le processus de vente) ;

Evitez de payer le prix demandé est l’un des secrets de l’immobilier à ne pas oublier. Pour
cela, il ne faut pas abattre toutes vos cartes dès le début tout en évitant de faire une offre trop
basse pour ne pas vexer le vendeur. Utilisez toujours le moyen écrit et surtout ne parlez pas trop
lors des visites pour ne pas laisser l’impression que vous êtes très intéressé !

En utilisant ce type de méthode, j’ai pu économiser 46 000€ lors de mon acquisition ce qui
représente une baisse de 30% du prix initial demandé par le vendeur.

Que faire lorsque l’offre est acceptée ?

Il va falloir faire inspecter l’immeuble pour tout valider au niveau de l’ossature du bien avant la


signature du compromis qui va vous engager (même si vous pouvez toujours vous couvrir grâce
aux conditions suspensives insérées).

Vérifier tout cela vous permettra en cas de problème de :

 Vous désengager de la vente facilement et sans conséquences ;


 Faire baisser le prix ;
 Ou demander au vendeur de faire la réparation nécessaire avant ;

Profitez-en également pour multiplier les devis concernant les travaux afin de valoriser au


mieux vos estimations et faire jouer la concurrence. Cela vous permettra de choisir vos artisans
avant la signature définitive de l’acte authentique de vente.

Enfin il faudra vous préoccuper de votre financement donc allez voir votre banquier ou tout
simplement un courtier en prêt immobilier.

Leçon n°7 : Comment acheter, même si vous êtes pauvre

Choisissez la stratégie qui vous convient le plus

Règle n° 1 : La résidence principale ne doit pas être votre priorité. A terme vous aurez votre
habitation en pleine propriété mais cela ne doit pas être tout de suite, patientez un peu pour vous
acheter la maison de vos rêves. Gardez votre capacité d’emprunt pour acheter des biens qui vont
vous apporter des revenus passifs. Sachez également que dans certaines villes il est plus
intéressant d’être locataire que propriétaire car cela vous revient moins cher chaque mois pour un
bien d’une même superficie.

Il existe quatre stratégies très rentables, parmi les secrets de l’immobilier, qui peuvent être
mises en place :

1. Acheter un immeuble de rapport, habiter dans un des appartements et louer les autres.
Vous pourrez ensuite soit conserver l’immeuble et en acheter un deuxième ou alors le
vendre pour en acheter un autre plus important.
2. Acheter votre résidence principale afin de la rénover, y apporter un maximum de valeur,
y habiter enfin la revendre avec une plus-value.
3. Rester locataire tout en achetant un investissement locatif qui s’autofinance.
4. Rester locataire et acheter un bien dans l’objectif de le rénover, y apporter de la valeur et
le revendre rapidement.

Quoi qu’il arrive en fonction de votre choix vous devrez :

 Acheter dans un quartier avec du potentiel au niveau de la valeur du bien


 Achetez en dessous de la valeur du marché
 Ajouter de la valeur en rénovant le bien

Devenez riche

Vous allez au départ utiliser les revenus de votre travail pour investir et vous créer des revenus
passifs avec l’immobilier. Il faudra réduire au maximum les dépenses futiles et inutiles afin
d’épargner plus. Cette épargne sera ensuite utilisée afin d’investir et de toujours augmenter vos
revenus passifs. Le but sera l’accroissement de votre patrimoine net.

Comme l’a écrit Gary Keller dans son ouvrage intitulé « The Millionaire Estate Investor », il est
important de mettre en place les quatre étapes de l’investisseur immobilier millionnaire :

 Il faut penser « Un Million ». Tout est dans votre état d’esprit. Pensez-y et surtout
désirez le, cela doit devenir votre objectif ;
 Ensuite vous devez acheter « Un Million ». Vous devez investir dans des biens
immobiliers ayant pour valeur totale un million d’euros, même si cela est à crédit ;
 Puis il vous faut posséder « Un Million ». L’idée ici est de rembourser au maximum vos
dettes pour obtenir un patrimoine net d’un million d’euros ;
 Enfin il vous faudra recevoir « Un Million ». Cela signifie que vos investissements
doivent générer pour vous un revenu annuel d’un million d’euros ;

Prenez le contrôle de vos finances personnelles

L’un des secrets de l’immobilier est qu’il est très important de maîtriser parfaitement votre
budget. Ainsi il est nécessaire de faire vos comptes mensuellement en listant vos revenus et vos
dépenses. Vos revenus doivent absolument être supérieurs à vos dépenses donc faites le
nécessaire en réalisant des économies sur certaines dépenses accessoires.

Tenir à jour un budget permet notamment d’organiser votre épargne. Le but sera
d’épargner à la fois pour investir mais également afin de rembourser vos dettes. Ouvrez un
compte épargne dédié à l’argent mis de côté et faites tous les mois des virements automatiques.
Surtout n’y touchez jamais afin de ne pas ruiner vos efforts dans des dépenses inutiles.

Remboursez vos dettes les plus coûteuses. Décidez de ne plus détenir de mauvaises dettes
(encore une fois décidez le dans votre mindset). Arrêtez de dépenser pour des futilités,
déterminez le montant mensuel des mauvaises dettes que vous avez aujourd’hui. Choisissez un
montant de remboursement supplémentaire chaque mois afin de raccourcir leur durée et
commencez à les rembourser en priorité (celles avec les taux les plus hauts).

Le mindset est la clé de votre réussite

Changer votre état d’esprit va vous permettre de changer votre vie. Et il existe pour cela une
recette miracle :

Concernant la vision claire. Il faut vous projeter dans cinq ans, lister vos objectifs, chiffrer votre
rêve et déterminer une échéance afin de le réaliser.

Exemple : De mon côté, à compter du 10/10/2022 je veux gagner 5 000€ par mois et posséder
un patrimoine net de 350 000€. Et vous  ?

Concernant le désir ardent. Celui-ci doit être profond et assez persistant afin qu’il obnubile
votre esprit et que vous fassiez tout ce qui est nécessaire pour l’atteindre.

Concernant la foi en vous. Vous devez être persuadé que vous allez réussir. Il y aura bien
évidemment des galères, des choses imprévues ou des problèmes à résoudre, mais vous y serez
préparé. Et vous allez réaliser quelque chose de bien pour vous et pour vos proches.

Concernant la persévérance. Vous ne devez pas cesser vos efforts tant que vous n’aurez pas
atteint vos objectifs. La plupart des gens abandonnent à la première difficulté, vous n’aurez pas
les mêmes résultats si vous n’avez pas le même comportement. Chaque problème résolu est un
pas effectué de plus vers votre objectif.

Il est très important de lister vos objectifs de manière à toujours les avoir à portée de vous.
Cela permettra de vous rappeler pourquoi vous faites tous ces efforts et de maintenir votre
motivation au plus haut niveau.

Et surtout … Passez à l’action ! Il n’y a que ça qui vous permettra de changer de vie.
Conclusion sur « Les secrets de l’immobilier » :
Ce livre est un must have pour toute personne s’intéressant de près ou de loin à l’investissement
immobilier. L’auteur ayant choisi d’écrire une œuvre intemporelle, les conseils prodigués dans
cet ouvrage seront valables aujourd’hui comme dans plusieurs années.

Il m’a parfois hérissé le poil car l’immobilier n’est pas toujours rose et les inconvénients ne sont
pas toujours abordés, il n’en reste pas moins l’un des meilleurs livres francophones sur le sujet.

Les secrets de l’immobilier a changé ma vie car m’a permis de passer à l’action. Après sa lecture
j’ai décidé de devenir moi-même investisseur immobilier. J’ai quitté mon travail et je suis
devenu courtier en prêt immobilier à mon compte afin d’apprendre le fonctionnement des prêts
bancaires en détail.

Il va vous faire comprendre qu’au-delà du fait d’investir dans l’immobilier, votre état d’esprit et
surtout la gestion de vos finances personnelles sont très importantes dans votre réussite ou non
en la matière. Il n’existe pas de problème mais que des solutions, avec cet état d’esprit vous
pourrez vous créer un empire immobilier.

Enfin, “les secrets de l’immobilier” va vous permettre de changer votre vision sur
l’investissement et sur votre rapport à l’argent.

Points forts :

 Très facile d’accès pour un novice en la matière


 Des stratégies claires et efficaces suivant chaque situation
 Pose les premières bases de l’investissement immobilier
 Un dernier chapitre ayant pour but de vous faire passer à l’action en 8 semaines

Points faibles :

 On regrettera que la fiscalité ne soit que très peu évoquée


 Certains points non abordés dans la partie financement comme le prêt in fine ou le
nantissement

La note de Quentin Georges, du Blog Investissement-Patrimoine.fr :

   

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5 Commentaires pour :

Les secrets de l’immobilier

Quentin
23 Oct 2018 à 19:04

Merci de m’avoir laissé l’opportunité de vous présenter ce livre,


J’espère qu’il apportera à tous les lecteurs de cet article les premières clés afin d’appréhender
l’investissement immobilier 🙂

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6 Mai 2019 à 17:01
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Didier
7 Août 2019 à 13:13

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différentes commissions (côté vendeur).

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20 Mai 2020 à 11:45
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