5- Règlement et outil d’aménagement

• 1°! Définitions
• 2°! Connaissances techniques et planification spatiale
• Les schémas directeurs d’aménagement
• 1°! Définition
• 2° Pièces constitutives d’un SDA
2-l- le rapport de présentation
2-2- le SDA proprement dit
2-3- le plan programme
3°? Déroulement d’une étude de SDA
Les plans d’aménagement urbain
10! définitions et objectifs
2°/ articulation avec les autres instruments de la planification spatiale
30/ champs d’application
4°! opérations préparatoires en vue de la prescription dwl PAU
5’! pièces constitutives d’un PAU
2-l - documents graphiques
2-2- règlement d’urbanisme
2-3- le rapport de présentation
2-4- les annexes
Les plans d’aménagement de détail
• Les lotissements
10f définitions et intérêts
2°? pièces constitutives d’un dossier de lotissement
3°/ modalités d’approbation des lotissements
40/ obligations du lotisseur et des acquéreurs
5°! travaux d’aménagement préliminaires et définitifs
6°! modifications des lotissements
Les permis de bâtir
10/ pièces constitutives d’un dossier de permis de bâtir
2°! modalités d’approbation des dossiers de permis de bâtir
Notions d’études d’impacts sur l’environnement
l°/ Définition
2°f contenue de l’étude d’impacts sur l’environnement
3°! études d’impacts sur l’environnement et documents d’urbanisme
 1°/ Définitions :
La planification est un processus qui fixe après étude et réflexion
prospective, les objectifs à atteindre, les moyens nécessaires, les étapes de réalisation et les
méthodes de suivi de celle-ci.
– La planification spatiale est l’action visant à fixer pour un territoire donné,
les objectifs de développement et de localisation harmonieuse des hommes,
de leurs activités, des équipements et des moyens de communication.
– On entend par aménagement du territoire, l’ensemble des choix, des
orientations et des procédures fixées à l’échelle nationale ou régionale pour
organiser l’utilisation de l’espace et assurer notamment la cohérence dans
l’implantation des grands projets d’infrastructures, d’équipements publics et
des agglomérations. Un territoire est une étendue de terre qu’occupe un
groupe humain.
– La planification urbaine est l’ensemble des études, des démarches, voire
des procédures juridiques ou financières, qui permettent aux collectivités
publiques locales de connaître l’évolution des milieux urbains, de définir des
hypothèses d’aménagement concernant à la fois l’ampleur, la nature, la
localisation des développements urbains et des espaces à protéger, puis
d’intervenir dans la mise en œuvre des options retenues.

• Urbanisme: Ensemble des études et conceptions ayant pour objet l’implantation et

l’aménagement des villes. Dans ce sens, l’urbanisation est 1’ organisation et
l’équipement d’un site en vue de développer ou de créer une agglomération urbaine.
Urbaniser c’est transformer un espace ( un espace rural ) en un espace à caractère
urbain (propre à la ville — tous ce qui se rapporte à la ville ) par la création de mutes,
d’équipements, de logements, d’activités commerciales et industrielles et autres.
• Equipements collectifs: ensemble des installations mises à la disposition des
collectivités (équipements scolaires, sportifs, sanitaires, sociaux, culturels...).
• Collectivités publiques locales : On entend par collectivités publiques locales les
gouvernorats et les communes. Elles sont administrées librement par des conseils
régionaux ou municipaux. Elles disposent d’un budget et ont une vocation générale
pour tous les sujets ou problèmes les concernant.
• Agglomération: groupement de constructions essentiellement destinées à
l’habitation ou au travail qui ne présentent entre elle peu ou pas de discontinuité.
•
• Foncier : qui se rapporte à la terre. Exemple : propriété foncière, impôt foncier.
• Construction: édifice servant pour le logement, l’industrie, les services ou les
équipements. Une route, des réseaux d’infrastructure ne sont pas des constructions,
mais des aménagements.
• Infrastructure: ensemble des travaux relatifs à tout ce qui comprend les fondations
d’un ouvrage, d’une voie ferrée ou l’assainissement d’un terrain. Par extension et
improprement on appelle infrastructures non seulement les travaux engagés mais
aussi les voies routières ou ferrées réalisées.
 II est à noter que l’incohérence du développement urbain, la prolifération de
l’habitat spontané et la dégradation de l’environnement et du patrimoine urbain, conduisent à
opter pour une gestion rationnelle de l’espace en général et urbain en particulier, et ce, à
travers des documents de planification appropriés. Ceux-ci visent à valoriser l’espace
existant et prévoir les extensions nécessaires dans l’avenir de façon à maintenir un cadre de
vie de qualité.
• 2°/ Connaissances techniques & planification spatiale:
• Cartographie: cartes de l’Etat Major ( échelles, coordonnées, légendes, assemblages
des cartes, exploitations...), cartes thématiques, télédétection (images satellitaires,
répétitivité de prise des images, étude comparative...).
• Topographie : planimétrie, altimétrie, lignes des courbes de niveaux, pentes.
• Hydrologie: délimitation des bassins versants, les pentes moyennes, réseaux
hydrographiques (cours d’eau, oueds ...),
• Géologie,
• Pédologie
•
LES SCHEMAS DIRECTEURS D’AMENAGEMENT
• 1°/ DEFINITION :
• Les schémas directeurs d’aménagement (SDA) constituent des outils de mise en
oeuvre de la politique d’aménagement du territoire. Ils fixent les orientations
fondamentales de l’aménagement des zones territoriales concernées compte tenue
des relations avec les régions avoisinantes et de l’équilibre à conserver entre
l’expansion urbaine et l’exercice des activités agricoles, industriels et touristiques et
autres ainsi que de la nécessité de protéger les sites naturels et culturels, y compris
les sites archéologiques, et les zones de sauvegarde.
• Ces schémas assurent l’organisation de l’utilisation de l’espace en orientant
l’implantation des programmes de l’Etat, des collectivités publiques locales, des
établissement et services publics et en oeuvrant à leur cohérence dans le cadre des
perspectives de développement économique et social.
Ils déterminent notamment l’utilisation générale des sols, le tracé des grandes
infrastructures, l’organisation des transports, la localisation des équipements structurants,
des services et des activités les plus importantes, des sites culturels y compris les sites
archéologiques, les zones de sauvegarde et les monuments historiques à conserver ou â
mettre en valeur ainsi que les orientations générales de l’expansion et du développement
des agglomérations urbaines, Il est également pris en considération lors de l’établissement
d’un schéma directeur d’aménagement des risques naturels et des impacts sur
l’environnement.
Pour les grandes agglomérations urbaines qui font l’objet d’une étude de
schémas directeurs d’aménagement et outre les déterminations mentionnées plus haut
ceux-ci doivent prévoir les zones affectées aux grands équipements structurants, dans
lesquelles, il est impératif de créer des projets en vue de favoriser l’harmonisation et
l’intégration du tissu urbain de ces agglomérations et de leurs quartiers, notamment sur le
plan économique et social.
 2°/ PIECES CONSTITUTIVES D’UN SDA:
Le schéma directeur d’aménagement se compose d’un rapport, d’un schéma
directeur proprement dit sous forme d’une ou de plusieurs cartes et d’un plan programme.
• 2 - 1 - Le rapport de présentation:
Le rapport de présentation comprend:
• une analyse exhaustive de la situation existante, des divers aspects géographiques,
urbains, économiques, sociaux et culturels, des grands services, du réseau routier et
des équipements de base de la région territoriale concernée, en prenant en
considération ses relations avec les zones avoisinantes, ses principales
caractéristiques et ses perspectives de croissance.
• une analyse de l’état de l’environnement et des ressources disponibles et la mesure
dans laquelle les orientations d’aménagement sont conformes aux impératifs de
préservation de l’environnement et de la durabilité des ressources.
• Les orientations fondamentales de la zone territoriale concernée compte tenu des
relations avec les régions avoisinantes, de la croissance urbaine et ses perspectives
d’évolution, de l’équilibre à conserver entre le développement urbain et l’exercice des
activités agricoles et les autres activités économiques, ainsi que de la nécessité de
protéger les sites naturels et culturels et de prendre les mesures d’accompagnement
susceptibles d’éviter les impacts négatifs sur l’environnement.
• La délimitation des zones affectées aux grands équipements structurants dans les
agglomérations urbaines afin de favoriser l’harmonisation et l’intégration de leur tissu
urbain et de leurs quartiers, notamment sur le plan économique et social.
• La détermination des principales phases de réalisation des options retenues et la
définition de la capacité d’accueil des espaces urbanisés ou à urbaniser.
2 – 2 - Le schéma directeur proprement dit:
Le schéma directeur d’aménagement proprement dit est établi sous forme
d’une ou de plusieurs cartes en couleurs selon une échelle qui varie entre 1/50 000 au
1/10000 ou toute autre échelle pour les cas nécessitant des détails.
Ces cartes préciseront notamment:
• la destination générale des sols,
• les zones d’extension des agglomérations urbaines et celles nécessitant une
restructuration ou une réhabilitation,
• les zones agricoles et forestières, ainsi que les espaces libres ou boisés à maintenir
ou à créer,
• les principaux sites culturels y compris ceux archéologiques, les zones de
sauvegarde et les monuments historiques et les paysages urbains ou naturels à
protéger ou à mettre en valeur, ainsi que les espaces nécessitant une protection afin
d’éviter des dangers naturels ou technologiques probables,
• la localisation des principales activités économiques et sociales et des principaux
équipements d’intérêt général,
 • l’organisation générale de la circulation et des transports, avec le tracé des
principales infrastructures, des voiries et, le cas échéant, des moyens de transport en
site propre,
• les éléments essentiels des réseaux d’énergie, des communications, d’eaux et
d’assainissement, ainsi que du système d’élimination des déchets.

2 - 3— Le plan programme:
Le plan programme comprend l’ensemble des programmes relatifs à
l’infrastructure de base, à l’extension urbaine, aux grands équipements et services, à
l’aménagement des zones vertes et des parcs publics et des espaces naturels, à la
délimitation et la mise en valeur des sites archéologiques et historiques et à l’implantation
des zones d’activités économiques. Ces programmes son crées dans le cadre des plans de
développement économique et social avec une évaluation financière.

3°/ DEROULEMENT D’UNE ETUDE DE SDA:

• a/ délimitation de la zone territoriale qui fera l’objet de l’étude,
• b/ bilan : recueil des données relatives à la zone et aux zones avoisinantes:
b1/ données physiques : topographiques, géologiques, pédologiques, hydrologiques,
climatologiques, écologiques ….
b2/ données socio-économiques démographie, emploie, niveau d’équipements et
d’infrastructures, activités (industrielles, agricoles, commerciales, touristiques...), croissance
urbaine, analyse de la situation actuelle....
c/ diagnostic et problématiques posées: à la lumière des données du cadre physique et de
l’analyse socio-économiques et spatiale de la situation actuelle, il sera procédé à l’évaluation
de l’état existant et à la lecture des problèmes posés.
d/ scénarios d’aménagement des choix seront fixés en fonction des aspects indiqués plus
haut et de la croissance démographique. Une analyse détaillée des aménagements et des
actions de développement projetées dans la zone d’étude sera effectuée.
•
e/ recueil cartographique un recueil cartographique qui regroupe les principales cartes
thématiques et les diagrammes et graphiques réalisés dans l’étude sera effectué. L’objectif
étant de renseigner par une cartographie claire et opérationnelle pour l’action, les différents
intervenants.
• f/ L’élaboration du schéma directeur d’aménagement à une échelle adéquate:
concrétisation de la répartition spatiale des actions d’aménagement sur un document
cartographique.
• d/ le plan programme tableau de synthèse des actions proposées selon leurs
échéances souhaitables en indiquant les coûts estimatifs et les opérateurs qui seront
chargés de leurs exécutions.
 
LES PLANS D’AMENAGEMENT URBAIN
1°/ DEFINTIONS ET INTERETS :
Le plan d’aménagement urbain est un plan destiné à régler l’affectation et
l’occupation des sols, dans le but d’assurer aux habitants les meilleurs conditions de vie. Il
peut se définir comme étant un instrument de planification urbaine, un document
d’urbanisme qui réglemente les droits d’utilisation des sols de la zone considérée.
Sur le plan des dispositions réglementaires, le PAU se définit comme:
• Un document d’orientation pour permettre à la collectivité publique locale concernée
de mener une politique locale cohérente en matière urbaine et foncière. Il constitue
donc un cadre de référence pour la mise en oeuvre des choix.
• Un instrument de gestion urbaine destiné à planifier le développement des
agglomérations. Il représente pour les collectivités publiques locales un outil destiné
â réglementer l’usage des sols dans les zones qu’il recouvre. Il détermine l’affectation
des sols par zone, les conditions d’utilisation et d’occupation de chaque parcelle,
ainsi que les garanties et les obligations des propriétaires fonciers.
• Un document juridique opposable aux tiers. Un document d’urbanisme est opposable
aux tiers lorsque ses dispositions s’imposent à toute personne, publique ou privée,
morale ou physique, qui envisage de réaliser opération de nature â modifier
l’occupation du sol (construction, démolition, lotissement, aménagement, coupe
d’arbres, etc). Le PAU permet ainsi à la collectivité publique locale concernée de:
– Donner, différer ou refuser son approbation aux lotissements ou au
morcellement des propriétés.
– Délivrer, différer ou rejeter les demandes d’autorisation de bâtir.
– D’implanter les infrastructures et équipements divers.

2°/ ARTICULATION AVEC LES AUTRES INSTRUMENTS DE

PLANIFICATION SPATIALE:
Les normes supérieures qui s’imposent aux PAU sont :
• respecter les dispositions législatives instituant les servitudes d’utilité publique
affectant l’utilisation du sol,
• observer les orientations figurant dans les schémas directeurs d’aménagement.
La procédure du plan d’aménagement urbain repose sur l’idée que chaque
échelon de planification urbaine doit s’inscrire dans un cadre plus général préalablement
établi et indiscutable par principe.

Le schéma suivant illustre l’articulation du PAU avec les autres instruments

de planification de l’espace. Les normes inférieures seront explicitées dans la suite de ce
cours:
 3°/ CHAMPS D’APPLICATION DES PAU:
Les zones requérant l’établissement d’un plan d’aménagement urbain peuvent
se situer (totalement ou partiellement) soit à l’intérieur d’un périmètre communal, soit en
dehors.
A — zones situées à l’intérieur d’un périmètre communal: Les zones requérant
l’établissement d’un plan d’aménagement urbain peuvent concerner l’ensemble d’un
périmètre communal ou une partie:
zone urbanisée d’une ville, périphérie d’une ville à forte pression urbaine, quartier devant
recevoir un projet urbain...
B — zones situées en dehors d’un périmètre communal Les agglomérations
situées dans un territoire non érigé en commune peuvent aussi être dotées d’un PAU.
• Dans de nombreuses communes, le PAU ne recouvre pas la totalité du périmètre
communal. Seules les zones urbanisées sont couvertes (ex: villes du Gouvernorat de
Monastir, de l’île de Djerba..). Au contraire, certains PAU recouvrent des zones
beaucoup plus larges que les périmètres communaux. (ex : ville de Ben Guerdane..).
Dans tous les cas, la prescription d’un PAU pour une seule partie du territoire
communal doit s’inscrire dans une vision d’ensemble et tenir compte de l’impact de la
réglementation proposée sur les zones avoisinantes.
Prescrire ou réviser un P A U dans une partie du territoire communal conduit a
suivre les mêmes étapes et procédures que pour un PAU couvrant l’ensemble de la
commune. De ce fait, il convient de s’assurer de l’utilité publique d’une telle opération avant
d’engager la collectivité publique concernée dans des procédures longues et fastidieuses qui
pourraient se solder par un échec lors des discussions entre les différents partenaires.
4°/ OPEARTIONS PREPARATOIRES EN VUE DE LA PRESCRIPTION
D’UN PAU :
La liste des étapes et documents nécessaires à l’élaboration du dossier
technique en vue de la prescription d’un PAU est la suivante:
• Discussion du conseil (municipal ou régional) concernant l’opportunité d’élaborer ou
de réviser le PAU, suivie d’une décision et de l’établissement du rapport d’élaboration
ou de révision.
Ce rapport sera approuvé par le conseil concerné et une discussion sur la
programmation et le
budget est engagé, suivie par l’élaboration du programme : photos aériennes, cartographie...
• Etablissement du dossier technique comprenant le rapport de révision, le budget, la
programmation, le plan délimitant les zones requérant l’établissement d’un PAU, le
projet d’arrêté de délimitation.
Le dossier technique en vue de la prescription d’un PAU comporte tout
d’abord un exposé des motifs justifiant la délimitation d’une zone requérant l’établissement
d’un PAU. Par ailleurs, afin de faciliter les procédures, ce dossier doit comporter un volet
programmation et un volet financement-budgétisation.

C’est à la collectivité publique locale concernée qu’incombe la charge

d’élaborer le dossier technique. L’étude proprement dite du VALU peut être réalisée:
 • Soit en régie par les services techniques de la municipalité ou du Gouvernorat et le
cas échéant par les services régionaux chargés de l’urbanisme et ce dans le cadre
de l’assistance technique aux CPL.
• Soit par des bureaux d’études privés spécialisés â travers une convention d’étude et
des tenues de référence établis â cet effet et suite à une publication de l’appel
d’offres.

5°/ LES PIECES CONSTITUTIVES D’UN PLAN D’AMENAGEMENT

URBAIN:
Le plan d’aménagement urbain se présente sous la forme d’un dossier qui doit
comprendre quatre éléments à savoir: un rapport de présentation, un ou plusieurs
documents graphiques, un règlement d’urbanisme et des annexes.
5-1- Documents graphiques du PAU:
• Les documents graphiques ont pour objet de déterminer le champ d’application
territorial des diverses règles d’occupation et d’utilisation des sols applicables sur le
territoire couvert par un PAU mais ils ne peuvent pas créer eux-mêmes de telle
règles. Ces documents sont constitués par un ou plusieurs plans établis â une
échelle allant du 1/5000 au 1/1000ème et, s’il y a lieu au 1/10 000 ème.
Les documents graphiques doivent faire apparaître:
• les zones à l’intérieur desquelles s’appliquent les dispositions du règlement
d’urbanisme du PAU , les emprises des voies â conserver ainsi que les réservations
d’emprises préservant les modifications futures des voies existantes et la création
des voies nouvelles,carrefours et embranchements, les emplacements réservés aux
ouvrages publies, aux installations d’intérêt général, aux espaces libres et aux
espaces verts,
• les zones soumises à des servitudes d’utilité publique, notamment celles relatives
aux réseaux et aux domaines publics routier, maritime et hydraulique, les zones non
constructible pour cause de risque ou de nuisance ainsi que les zones comprenant
les ressources naturelles à préserver,
• les zones assujetties à une réglementation particulière ou spécifique, notamment les
sites culturels et archéologiques, les secteurs sauvegardés, les ensembles
historiques et traditionnels et les monuments historiques,
• les périmètres d’intervention foncière d’aménagement et restructuration, de
réhabilitation ou de rénovation urbaine.
Le document graphique ou plan comporte une légende qui traduit les
différents symboles et indices et les différentes couleurs utilisées pour matérialiser les
différentes zones urbanisées ou susceptibles de le devenir, les zones non urbanisables,
l’emplacement des équipements et des ouvrages publics et autres.
Dans la page ci-après est indiqué un exemple qui met a plat les principaux
éléments de la légende d’un plan d’aménagement urbain (en général considérée comme
légende qui pourrait être valable à tous les PAU au sens d’un langage unifié).
 5-2- Règlement d’urbanisme:
5-2-1- Objet et structure du règlement d’urbanisme:
Le règlement d’urbanisme se présente comme un recueil de règlements des
zones, précédé d’un titre indicatif. Il constitue, avec les documents graphiques une des
pièces essentielles du PAU. En effet, c’est lui qui fixe les règles communes à toutes les
zones du PAIJ et les règles particulières à certaines zones selon un canevas type.
Ce canevas de règlement d’urbanisme du PAU comporte deux titres :
• Le titre premier porte sur les dispositions générales et a un caractère introductif
Certaines dispositions précisent respectivement le champ d’application territoriale du
PAU et les différentes zones divisant le territoire couvert par le PAU.
• Le titre Il contient les différents règlements applicables à chaque zone. Il comprend
deux sections :
– la première concerne l’utilisation du sol et contient deux articles: type
d’activités interdites et types d’activités autorisées sous conditions.
– la seconde section contient deux articles qui concernent les conditions
d’occupation du sol.
• Nota: le règlement d’urbanisme de chaque zone s’applique à tous les modes
d’occupation et d’utilisation du sol faisant l’objet de réglementations particulières, à
savoir: les constructions soumises à permis de construire (logements, commerces,
locaux à usage de services, de bureaux. j; les lotissements les divers modes
d’utilisation du sol soumis à autorisation.
Chaque zone urbaine ou non urbanisable est régie par l’ensemble de ces 14
articles. On a donc un structure continue avec des articles I à 14 affectés aux zones UA, UB,
UI, UV, UP, NA..., dans le titre lI. Ces indicatifs UA.., NA... , permettent de retrouver les
zones sur le plan. Chaque zone peut, du reste, être constituée de parties non contiguës.
Chaque règlement de zone commence par un sous-titre qui confie une
description sommaire du caractère que l’on cherche à maintenir ou à promouvoir dans cette
zone, compte tenu des options du SDA, s’il existe.
Le règlement contient également l’ensemble des règles applicables à la zone
considérée et ce, afin d’éviter des renvoies difficiles à utiliser par des non-initiés.
L’objet et l’ordre des 14 articles sont fixés ci-après ; la nomenclature de ces
différents articles est imposée. S’il convient de ne rien mettre dans un article, il sera cité avec
la mention « néant».
5-2-2- Méthode d’élaboration du règlement d’urbanisme:
5-2-2-1- Titre premier : Dispositions générales:
• Article premier : Champ d’application du règlement d’urbanisme:
Cet article doit préciser si le PAU s’applique à la commune (ou la localité
concernée non érigée en commune) ou à une partie de la commune (ou de la localité
concernée). Il devra préciser que le périmètre à l’intérieur duquel s’applique ce règlement.
• Article 2 : Division du territoire en zones :
 Le territoire concerné par le PAU est divisée en zones urbaines et en zones non
urbanisables :
*/Les zones urbaines concernant aussi bien les territoires déjà urbanisées ou
équipés, que les territoires qui le seront au terme du PAU.
*/Les zones non urbanisables couvrent les territoires situés hors des zones
urbaines. Les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux infrastructures et
équipements d’intérêt général et aux espaces verts ne peuvent être construits ou recevoir
une autre destination que celle prévue.
5-2-2-2- Titre II : Dispositions particulières à chaque zone:
Identifier le caractère de la zone en définissant son affectation et sa densité.
La définir en tant que zone de densification, d’extension, de réhabilitation, d’existence de
lotissements...
Section I: Utilisation du sol :
• Article premier: Types d’activités interdites
Compte tenu des objectifs et du caractère que l’on veut assigner à la zone le
règlement d’urbanisme peut interdire certaines activités incompatibles avec ceux-ci. La
désignation des types d’utilisation du sol interdits doit être bien précisée.
La critique couramment portée à l’encontre de la technique du zonage est
qu’elle conduit à la «ségrégation spatiale des diverses fonctions urbaines et à la
spécialisation des zones ». La solution couramment pratiquée est de favoriser la mixité dans
l’affectation de l’espace concerné par sa division en zones, chaque fois ou la réunion
d’activités de nature différente dans la même zone parait souhaitable. En ce sens, hormis le
cas des activités polluantes pour lesquelles des zones spéciales doivent être prévues, la
mixité dans l’affectation des zones est à promouvoir. En effet, une spécialisation excessive
des zones par fonctions risque de supprimer des complémentarités dans l’utilisation des
équipements et de générer des surcoûts en matière d’infrastructures de transport.
De même, les règles d’urbanisme doivent respecter les procédures pouvant
renforcer l’intégration sociale au sein des agglomérations, ce qui est de nature à combattre
l’exclusion sociale et le clivage entre quartiers riches et quartiers pauvres.
Article 2 : Types d’activités autorisées sous conditions:
• On doit trouver sous cette rubrique les affectations normalement interdites,
mais qui peuvent être acceptées moyennant le respect de certaines conditions tenant
notamment au programme. Ces conditions doivent être explicitement précisées
(programme, superficie, emplacement, respect des règles spécifiques etc...).
Section II: Conditions d’occupation du sol :
• Article 3: Accès et voirie: Doivent être réglementés essentiellement les accès aux
voies publiques ouvertes à la circulation véhiculaire y compris les emplacements de
stationnement.
• Article 4: Desserte par les réseaux: Par cet article, le règlement de la zone doit
permettre de fixer les conditions dans lesquelles un terrain doit être desservi par les
réseaux d’eau potable, d’assainissement, d’électricité, de gaz et de téléphone.
 • Article 5 : Cet article a pour objet d’édicter les caractéristiques nécessaires (en terme
de forme, de dimension, de largeur de front et de superficie) que doivent présenter
les parcelles pour fàire l’objet des occupations ou pour être loties. Dans certains cas,
ces caractéristiques peuvent tenir compte de la nature du sol ou de la topographie du
site pentes, exposition... et une incitation à une urbanisation plus intégrée au site
pourra être proposée. Dans une zone où il subsiste des terrains non bâtis, une
application bien adaptée de cet article peut permettre de limiter le morcellement de
grands terrains en favorisant les opérations d’ensemble.
• Article 6: Implantation des constructions par rapport aux voies et aux emprises
d’ouvrages publics : Cet article définit principalement le retrait obligatoire des
constructions par rapport à la limite de la voirie riveraine. Les règles prennent comme
référence le plan vertical qui s’appuie sur la limite du fonds privé et du fonds public
riverain. Cette limite est désigné par le terme d’alignement. Un retrait par rapport à
cet alignement est indiqué. Ce retrait peut être nul. Cette règle a pour objet de
protéger la voie publique des empiètements des riverains d’une part et de permettre
à l’autorité publique d’en rectifier le tracé dans des conditions avantageuses pour les
finances publiques d’autres parts.
• Article 7: Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives des
parcelles : li s’agit de définir la distance entre la construction et la limite séparant la
parcelle de celle du voisin. Cette distance varie en fonction de la morpho-typologie
caractérisant la zone: construction isolée, continues, groupées, hauteur des
constructions...
Les règles d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
et par rapport aux voies constituent la base des rapports de voisinage. Elles constituent
également un élément fondamental de la morphologie du tissu urbain, notamment par leur
influence sur la hauteur des bâtiments.
• Article 8: Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une
même parcelle: Cet article définit les dispositions d’implantation des constructions sur
une même parcelle. Ceci pour des raisons de sécurité et de protection des conditions
de vie des habitants, pour le bon entretien des bâtiments et de leur aspect extérieur
et pour établir des marges d’isolement ménagées entre eux.
• Article 9: Coefficient d’occupation du sol : Cette règle définit l’emprise au sol, c’et â
dire la surface maximale (ou minimale) que la base des constructions (principales ou
principales et annexes) peut (ou doit) occuper sur la parcelle. Au contrario, elle a un
effet sur la surface non construite. Cette règle est formulée en indiquant le coefficient
d’occupation du sol qui est exprimé par le rapport de la surface bâtie au sol est la
surface délimitée par la projection verticale sur le sol du périmètre hors- oeuvres de
la construction.
• Article 10 : Hauteur maximale des constructions Cet article traite de la hauteur
maximale absolue à respecter sur toute ou partie de la zone. Les normes de hauteur
sont exprimées en mètres. Le nombre de niveaux (R+l, R+2, etc...) peut être donné
comme information complémentaire. Le but de ces règles sur les hauteurs des
constructions est d’assurer à la population un optimum d’air et de lumière et de créer
ou de maintenir un certain caractère à un ensemble urbain. Connue la hauteur
maximale a une grande importance par rapport à l’aspect général de la ville dans son
site, les ouvrages admis en dépassement seront fort limités. La règle de hauteur doit
 être modulée pour tenir compte des contraintes dues à la topographie ou pour
favoriser certaines morphologies urbaines.
• Article 11: Aspect extérieur: Cet article caractérise l’aspect que doivent présenter les
constructions autorisées dans la zone. Ces propositions peuvent concerner le
caractère à conserver d’un quartier, d’un village rural, d’un paysage constitué en
secteur protégé par le plan ou conférer un cachet architectural à une zone...
Les mesures à envisager peuvent concerner les matériaux et leur mise en
oeuvre, les peintures de façades, langage architectural.
• Article 12: Stationnement: Cet article détermine des normes de stationnement en
cohérence avec la politique globale poursuivie par la collectivité publique locale en
matière de transports.
• Article 13 Espaces libres et plantations: L’objet de cet article est de désigner les
espaces libres et les espaces boisés, leur superficie et la qualité de leur traitement.
Les espaces laissés en dehors des emprises construites constituent les espaces
libres (sol naturel ou artificiel, parties en terrasse, en dalle...). Le traitement de ces
espaces peut être végétal sous forme d’espaces verts et plantés. Il peut être
entièrement ou partiellement minéral avec des dallages, goudronnages, pièces d’eau
dans les jardins. Le fait de fixer un ratio d’espace libre à aménager par type
d’utilisation du sol autorisée conduit à définir le minimum de traitement nécessaire
pour être considéré comme tel. Cet article a donc un caractère incitatif car
l’esthétique et le bon goût ne peuvent pas être imposés à coup de normes. Toutefois,
il peut imposer aux constructeurs ou aux lotisseurs la réalisation de plantations ou la
création d’aires de jeux.
• Article 14: Coefficient d’utilisation foncière: Cet article fixe un maximum de mètres
carrés de planchers constructibles sur le terrain considéré sous la forme d’un
coefficient d’utilisation foncière. Le CUF est le rapport de la somme des surfaces hors
œuvre de planchers à la surface de la parcelle, y compris terrasses couvertes, caves
et garages dont la moitié du volume est au dessus du sol. On entend par somme des
planchers hors œuvre des planchers la surface totale calculée à partir de leurs limites
extérieures, y compris les murs et les cloisons.
• COS= surface bâtie au sol/(divisée par) superficie totale de la parcelle
• CUF= somme des superficies des planchers/(divisée par) superficie totale de la
parcelle superficie totale de la parcelle
Il est à noter que ce maximum peut ne pas être atteint si les autres règles
limitent à une valeur inférieure le droit à construire effectif.
5-3- Le rapport de présentation:
5-3-1- Définition:
Le rapport de présentation constitue l’exposé des motifs du PAU où doivent
être présentées et justifiées les dispositions d’aménagement définies par le PAU. De ce fait il
n’a pas d’effet juridique propre. Il n’édicte pas de servitudes relatives à l’utilisation du sol,
mais il est appelé à aider à l’interprétation des documents graphiques ou des prescriptions
du règlement d’urbanisme, dans la mesure où il fait apparaître les objectifs poursuivis par le
PÂU. Pour les utilisateurs, le rapport de présentation doit apporter une information générale
et des indications qui permettent de comprendre:
 • le contexte socio-économique urbain existant et ses perspectives d’évolution,
• les options d’aménagement et leurs incidences physiques et environnementales sur
le site,
• la cohérence de ces options avec les orientations du schéma directeur
d’aménagement et avec les textes législatifs en matière de servitude,
• les affectations des sols,
• les moyens de mise en oeuvre du PAU notamment en matière de maîtrise foncière,
• les solutions à apporter aux différents problèmes évoqués et les conséquences que
ces solutions peuvent comporter.
5-3-2- Contenu du rapport de présentation:
5-3-2-1- Bilan de la situation existante et des perspectives d’évolution:
A partir de l’analyse et du bilan de la situation sociale et économique existante
de la localité et des objectifs retenus par la collectivité publique locale concerné, le rapport
doit faire un diagnostic global et exposer les perspectives d’évolution démographiques,
économiques et sociale du territoire couvert par le PAU et de son environnement et
notamment celles relatives à l’habitat, aux activités économiques et aux équipements
publics.
5-3-2-2- Perspectives urbaines :
Les zones déjà urbanisées et les zones d’urbanisation future doivent faire
l’objet de prévisions d’occupation du sol par type (habitat, équipements, espaces verts,..), à
la fois au plan quantitatif et qualitatif.
5-3-2-3- Analyse des incidences environnementales :
Le rapport de présentation doit comporter :
• l’analyse des incidences de la mise en œuvre du PAU sur les spécificités physiques
et environnementales du site concerné,
• les mesures à prendre pour la préservation et la mise en valeur de l’environnement:
sauvegarde des plans d’eau, traitement minéral ou végétal de certaines zones,
propositions en matière paysagère, plantation d’essences particulières.
On constate ainsi que la protection de l’environnement urbain constitue un des
fondements régissant l’élaboration du PAU. Cet objectif doit se traduire au niveau du zonage
et du règlement d’urbanisme.

5-3-2-4- Prise en compte des normes supérieures à celle du PAU:

Le rapport de présentation doit montrer que les options du PAU ont bien pris
en compte les normes supérieures applicables sur le territoire qu’il couvre. Plus précisément,
il doit justifier que les options d’évolution urbaine préconisées par le PAU sont compatibles
avec les orientations du schéma directeur d’aménagement et les textes législatifs relatifs aux
servitudes d’utilité publique régissant l’utilisation du sol. Dans le rapport de présentation, il
s’agit de justifier, grâce aux résultats des études des phases préalables, les dispositions
réglementaires contenues dans les autres pièces constitutives du PAU, tel que le règlement
d’urbanisme.
5-3-2-5- Superficie des différents types de zones:
Le rapport de présentation doit indiquer la superficie des différents types de
zones. En cas de révision de PAU existant, le rapport de présentation doit faire apparaître
l’évolution respective de ces zones.
5-3-2-6- Mise en œuvre du PAU:
Le rapport de présentation doit comporter des propositions relatives aux
moyens de mise en œuvre du PAU notamment ceux favorisant un maîtrise foncière
appropriée. Les mesures foncières, les mesures relatives à l’habitat (réhabilitation,
rénovation, construction neuve...) et la réalisation de certains équipements doivent
également être indiquées dans le rapport de présentation.
Dans les pages qui suivent nous illustrons un canevas type d’élaboration d’un
rapport de présentation relatif à l’étude d’un PAU.
5-4-LES ANNEXES :

Les annexes comportent les documents qui on servi à la à la conception du

PAU dont notamment :
• les plans des réseaux existants et futurs relatifs à l’eau potable, l’électricité, au gaz
de ville, aux télécommunications, à l’assainissement et autres,
• la liste des servitudes relatives aux domaines publics, routier, maritime, hydraulique,
aux sites culturels, aux secteurs sauvegardés, aux monuments historiques et
autres..,
• la liste des lois spécifiques relatives â la protection des terres agricoles, au patrimoine
archéologique, à l’environnement, aux forêts, aux eaux....

LES PLANS D’AMENAGEMENT DE DETAIL

PAD
Le plan d’aménagement de détail est soumis aux mêmes procédures de
consultation d’affichage et d’enquête publique que celles prévues pour le plan
d’aménagement urbain. Ce plan est établi dans le cadre d’un périmètre d’intervention
foncière qui prend ses limites dans le plan d’aménagement urbain.
On entend par périmètre d’intervention foncière, les zones à l’intérieure
desquelles sont appelés à intervenir, l’Etat, les collectivités publiques locales et les agences
foncières, pour réaliser des programmes d’aménagement, d’équipement, de rénovation ou
de réhabilitation fixés par les autorités compétentes en conformité avec le plan
d’aménagement urbain ou les schémas directeur d’aménagement. L’opérateur bénéficiaire
du périmètre d’intervention foncière se charge d’établir un dossier comprenant le programme
d’aménagement et le plan d’aménagement de détail fixant les emplacements des
constructions, des ouvrages et des équipements collectifs, la nature et la destination des
sols, le réseau routier, les réseaux divers ainsi que les servitudes.
 Les règlements d’urbanisme prévus par le plan d’aménagement de détail à
l’intérieur des périmètres d’intervention foncière peuvent modifier ou remplacer les
règlements en application.

L’opérateur bénéficiaire peut procéder à l’expropriation de tout immeuble situé

à l’intérieur du périmètre d’intervention foncière pour la réalisation des travaux
d’aménagement. Il bénéficie du droit de priorité à l’achat pour une période bien déterminée
(4 ans ou 6 ans). Après approbation du programme et du plan d’aménagement de détail y
afférent, l’opérateur se charge d’entamer la délimitation des zones comprises dans le
périmètre d’intervention foncière.
Les propriétaires des terrains situés â l’intérieur du périmètre d’intervention
foncière, peuvent participer à un projet à réaliser à l’intérieur de ce périmètre en vertu d’une
convention qui sera conclue entre l’intervenant et le propriétaire suivant un cahier de
charges.
Dans tous les cas, les propriétaires situés à l’intérieur de la zone d’intervention
non touchée par l’opération d’expropriation ou n’ayant pas participé au projet dans le cadre
d’une convention, doivent participer aux frais d’exécution du programme d’aménagement.
Cela reste valable pour les propriétaires jouxtant la zone d’intervention et bénéficiant de
l’infrastructure et des équipements collectifs à réaliser dans le cadre du projet.
LES LOTISSEMENTS
1°/ DEFINITIONS ET INTERETS:
On entend par lotissement toute opération de division d’une parcelle de terrain
en un nombre de lots supérieur ou égal à trois, destiné, après aménagement, à la
construction de locaux à usage d’habitation, à usage professionnel industriel, touristique ou â
recevoir des équipements collectifs sociaux et culturels.
La parcelle de terrain à lotir doit s’entendre comme un terrain ou un ensemble
de terrains contigus appartenant à une même personne physique ou morale ou à une même
indivision. En d’autres termes, il doit y avoir homogénéité physique et juridique. Ainsi, si une
personne possède plusieurs propriétés non contiguës, la notion de lotissement s’apprécie
isolément pour chacune des propriétés en cause. Certains autres actes pourront être
assimilés au lotissement. D’autres qui ne créent pas de l’urbanisation ne sont pas considérés
des lotissements.
Si le nombre des lots est inférieur ou égal à deux l’opération s’appelle
morcellement le partage d’une parcelle de terrain en deux lots.
La création des lotissements ne peut être entreprise qu’à l’intérieur des zones
concernées par un plan d’aménagement urbain ou un plan d’aménagement de détail ou
encore dans une zone qui fait l’objet d’une étude de plan d’aménagement de détail (en cas
d’existence ou projection d’équipements de base nécessaires).
Les intérêts du lotissement se présentent comme suit :
• un document opérationnel d’aménagement et de programmation urbaine, destiné à
permettre à la collectivité publique locale concernée d’appliquer les dispositions
prévues par les plans d’aménagement urbain ou les plans d’aménagement de détail.
 • un document juridique opposable aux tiers destiné à réglementer le droit d’utilisation
des sols dans les zones qu’il recouvre. Il détermine de façon précise la superficie de
chaque lot, son affectation, les conditions d’utilisation et d’occupation, ainsi que les
droits et obligations de propriétaires fonciers.
• une opération d’aménagement urbain permettant de produire des terrains
constructibles dans un cadre de programmation urbaine cohérent et de réguler
l’extension urbaine et de lutter contre le développement de l’habitat spontané.
• Les normes supérieures qui s’imposent aux lotissements sont les PAU ou les PAD et
par voie de conséquence les SDA et les textes législatifs instituant des servitudes
d’utilité publique (voir chapitres précédents).
2°/ PIECES CONSTITUTIVES DU DOSSIER DE LOTISSEMENT:
Le dossier de lotissement et le dossier de morcellement comportent les
mêmes pièces constitutives, à l’exception du cahier des charges qui n’est pas exigé pour le
dossier de morcellement.

Il comporte entre autres:

• une note de présentation de l’opération de lotissement exposant particulièrement les
dispositions réglementaires prévues par le PAU qui couvre la zone, les
caractéristiques physiques de la parcelle du terrain (pente, exposition aux
phénomènes naturels...), le parti urbanistique retenu pour l’opération de lotissement
(notamment son intégration au milieu urbain environnant, la prise en considération de
l’aspect architectural, urbain et socioéconomique de la zone ou de la région) et le
programme envisagé par type de logements et équipements publics (échéancier de
réalisation des travaux, coûts...).
• un titre de propriété (titre foncier, acte de propriété...),
• un plan de situation du terrain à lotir (extrait du PAU),
• un levé topographique et un plan côté à l’échelle 1/1000 ème au minimum rattaché
aux coordonnées géographiques (dressé par un géomètre et doit faire apparaître les
constructions et plantations existantes et les environs du terrain à lotir),
• un plan de lotissement à l’échelle 1/1000 ème au minimum portant indication de la
numérotation, de la superficie et de la vocation des lots, du tracé des aires de
parking, des voies et de leurs raccordements avec les voies existantes ainsi que de
la desserte du lotissement par les différents réseaux.
• un plan de masse indicatif de la composition d’ensemble et une représentation
volumétrique sommaire du projet en trois dimensions,
• un cahier des charges du lotissement qui fixe les droits et obligations du lotisseur,
des acquéreurs ou des locataires des lots ainsi le programme d’aménagement et
d’assainissement. Ce cahier des charges comporte également un règlement
d’urbanisme opposable aux tiers.
• un planning prévisionnel de réalisation et d’achèvement des travaux d’aménagement
(voiries et réseaux divers VRD) ainsi que les conditions et les modalités d’exécution
de ces travaux (travaux préliminaires et travaux définitifs).
 • une note d’étude relative à l’impact du projet de lotissement sur l’environnement,
• un arrêté d’alignement lorsque le terrain à lotir est contigu au domaine public routier,
au domaine public maritime ou hydraulique ou autre...
3°/ MODALITES D’APPROBATION DES LOTISEMENTS:
Tout projet de lotissement est soumis à l’approbation du président de la
commune ou du gouverneur selon le cas (le terrain objet de l’opération de lotissement se
trouve à l’intérieur d’un périmètre communal ou en dehors de ce périmètre). En d’autres
termes, la création d’un lotissement est subordonnée à une autorisation

Avant son approbation, le dossier de lotissement est soumis, pour avis, à une
commission technique communale ou régionale selon le cas. Cette commission est
composée des représentants de chaque direction technique intervenante (équipement,
habitat, aménagement du territoire, agriculture....) et des opérateurs publics (eau potable,
assainissement, électricité, communications). Elle émet soit « un avis favorable» soit «un
avis favorable sous réserves» soit «un avis défavorable » motivé.

Toute décision administrative relative à la demande d’approbation du

lotissement doit être prise dans un délai de quatre mois à compter de la date du dépôt,
auprès de l’autorité administrative compétente, d’un dossier dûment constitué.
4°/ OBLIGATIONS DU LOTISSEUR ET DES ACQUEREURS :
Tout lotisseur dont le projet de lotissement est approuvé est tenu, avant toute
vente ou location de lots de terrain, d’exécuter les travaux nécessaires à la viabilité et à
l’équipement du lotissement prévu au cahier des charges. Ces travaux pourront être
exécutés par tranches (travaux d’aménagement préliminaires et travaux d’aménagement
définitifs) moyennant certaines conditions.
Tout acquéreur est tenu de maintenir l’affectation de la parcelle lui revenant et
de l’utiliser exclusivement aux fins de la réalisation du projet autorisé, conformément au plan
de lotissement et aux dispositions du cahier des charges.
5° TRAVAUX D’AMENAGEMENT PRELIMINAIRES ET DEFINITIFS:
5-1- Travaux d’aménagement préliminaires:
On entend par « travaux d’aménagement préliminaires du lotissement» les
travaux devant permettre son exploitation.
Ces travaux concernent en général :
• la démolition des bâtiments et ouvrages existants prévue par le plan de lotissement
et le cahier des charges,
• l’ouverture des plate-formes de toutes les voies,
• la réalisation des fondations des chaussées et trottoirs,
• l’exécution des réseaux d’eau potable, d’assainissement, d’électricité, de
télécommunications, des eaux pluviales ainsi que leurs raccordements aux réseaux
généraux correspondants,
 • la réalisation des travaux d’aménagement des espaces verts publics,
• le dégagement des lots de tous les dépôts de terre ou de déchets de matériaux
occasionnés par les travaux de lotissement.
• Ces travaux sont soumis à un constat effectué par une commission technique, et ce,
à la demande du lotisseur. Un procès verbal (PV) d’achèvement des travaux
d’aménagement préliminaires est délivré à l’intéressé.
5-2- Travaux d’aménagement définitifs:
On entend par « travaux d’aménagement définitifs»:
• la remise en état des fondations de chaussées, des trottoirs et des différents réseaux,
• la finition des trottoirs et la pose des bordures,
• l’exécution de la couche de roulement des chaussées et des aires de stationnement,
• l’aménagement des voies piétonnes,
• la pose de candélabres,
• la plantation des arbres d’alignement,
• l’achèvement de plantation des espaces verts,
• l’aménagement des aires de jeux,
• la stabilisation des talus.
• Ces travaux sont réceptionnés par les services techniques concernés. Un procès
verbal d’achèvement des travaux d’aménagement définitifs est effectué cet effet. La
réception définitive des travaux est consignée dans un certificat de conformité en
vertu duquel le lotisseur est déchargé de la responsabilité de l’entretien des
équipements, des ouvrages, et des espaces incorporés aux domaines public ou privé
de l’Etat ou de la collectivité publique locale concernée.
6°/ MODIFICATIONS DES LOTISSEMENTS:
Le lotissement, une fois approuvé, peut être modifié soit par le lotisseur lui
même, soit par les acquéreurs â condition que les modifications proposées soit compatibles
avec le plan d’aménagement et le règlement d’urbanisme applicable à la zone tout en
respectant les intérêts directs des autres acquéreurs.
Le dossier d’approbation des modifications d’un lotissement suit les mêmes
procédures d’approbation du dossier de lotissement lui même. L’approbation des demandes
de modification a lieu après affichage du projet de plan et après publication d’un avis
d’enquête. Un registre d’enquête est ouvert à cet effet Les modifications proposées sont,
dans tous les cas approuvées après avis techniques de la commission technique, si les 2/3
du nombre de propriétaires occupant ensemble les ‘/ de la superficie du lotissement ne s’y
opposent pas.

LE PERMIS DE BATIR
Toute personne souhaitant construire, ou procéder à des travaux de
restauration pour conforter une construction déjà existante ou y apporter des modifications,
doit obtenir un permis de bâtir du président de la municipalité ou du gouverneur selon le cas
(la construction à l’intérieur ou en dehors du périmètre communal). Ce permis est délivré
sous forme d’arrêté après avis d’une commission technique.
1°/ PIECES CONSTITUTIVES DU DOSSIER DE PERMIS DE BÂTIR:
Le dossier de permis de bâtir comporte entre autres :
• une demande signé par l’intéressé auprès de la collectivité publique locale dans
laquelle se trouve la construction objet de la demande,
• un titre de propriété du terrain (titre foncier, acte de propriété...),
• un plan de situation du terrain à construire (extrait du PAU, du lotissement..),
• un plan d’ensemble indiquant les limites et les dimensions de la parcelle de terrain et
l’implantation de la construction (échelle supérieure à 1/500).
• des plans d’architecture élaborés par des architectes,
• un plan de béton armé en cas où la construction à un nombre d’étages supérieur ou
égal à 3 ou cette construction est appelée à accueillir le public (surface couverte
supérieure ou égale à 80 m2)
• un arrêté d’alignement lorsque le terrain à construire est contigu au domaine public
routier, au domaine public maritime ou hydraulique ou autre…
2°/ MODALITES D’APPROBATION DES DOSSIERS DE PERMIS DE
BATIR:
Tout dossier de permis de bâtir est soumis à l’approbation du président de la
commune ou du gouverneur selon le cas (le terrain objet de la demande de construire se
trouve à l’intérieur d’un périmètre communal ou en dehors de ce périmètre).
Avant son approbation, le dossier de permis de bâtir est soumis, pour avis, à
une commission technique communale ou régionale selon le cas. Cette commission est
composée des représentants de chaque direction technique intervenante et de la collectivité
publique locale. Elle émet soit « un avis favorable» soit « un avis défavorable » motivé.
Toute décision administrative relative à la demande d’approbation du dossier
de permis de bâtir doit être prise dans un délai de 45 jours à compter de la date du dépôt,
auprès de l’autorité administrative compétente, d’un dossier dûment constitué.

NOTION D’ETUDE D’IMPACTS SUR L’ENVIORNNEMENT

1°/ Définition :
L’étude d’impact est un document qui permet d’apprécier, d’évaluer et de
mesurer les effets directs, à court, moyen, et long tente de l’implantation de projets sur
l’environnement. Certains projets peuvent en général générer des pollutions ou des
dégradations de l’environnement.
2°/ Contenue:
Le contenue de l’étude d’impact doit refléter l’incidence prévisible de la
réalisation d’un projet sur l’environnement et doit comprendre entre autres les éléments
suivants :
 • la description du projet,
• une analyse de l’état initial du site et son environnement naturel, socio-économique
et humain portant notamment sur les éléments et les ressources naturelles
susceptibles d’être affectées par le projet,
• une analyse des conséquences prévisibles, directes et indirectes, du projet sur
l’environnement, et en particulier sur les sites et paysages, les ressources et milieux
naturels, les équilibres biologiques, le cadre de vie du citoyen, sur l’hygiène et sur la
commodité du voisinage des conséquences des bruits, vibrations, odeurs, émission
lumineuses et autres,
• les raisons et les justifications techniques du choix du projet ainsi que les procédés à
adopter par le promoteur compte tenu de la protection de l’environnement,
• les mesures envisagées par le promoteur pour supprimer, réduire et si possible
compenser les conséquences dommageables du projet sur l’environnement, ainsi
que l’estimation des dépenses correspondantes.

3°/ Etudes d’impacts et documents d’urbanisme:

Les travaux d’aménagement urbain, industriel et touristique doivent faire
l’objet d’une étude d’impact sur l’environnement.
Le rapport de présentation d’une étude d’élaboration d’un plan
d’aménagement urbain doit comporter une analyse des incidences de mise en œuvre de ce
plan sur les spécificités physiques environnementales du site concernée ainsi que les
mesures à prendre pour leur protection et leur mise en valeur.
Quant aux projets d’urbanisme opérationnel tels que les plans
d’aménagement de détail ou les projets de lotissements, ceux-ci sont soumis à une étude
d’impact sur l’environnement qui devra faire l’objet d’une évaluation et donc d’une
approbation.

Cette étude doit contenir:

a- Description du projet proposé:
• Une description du projet sera fournie, accompagnée de plans à l’échelle adéquate.
En outre, il sera indiqué dans le document une description du site et des ses
différentes composantes, à savoir:
• le projet proprement dit;
• l’environnement naturel, marin et terrestre étant directement ou indirectement
impliqué dans la réalisation et dans les opérations du projet (accès, transport,
promenade, activités, annexes au tourisme, services, zones ou systèmes exposés
aux émanations diverses de l’activité touristique tels que les nuisances physiques,
sociales, économiques et culturels...),
• l’environnement humain, social, culturel et économique,
 • le plan de situation,
• l’infrastructure de base existante et prévue,
• l’infrastructure hydraulique existante et prévue,
• les modifications préalables que pourrait subir l’environnement.
b - Analyse de l’état initial du site
Ce point comportera d’abord une description détaillée de l’environnement
naturel du site objet des opérations d’aménagement, avant la réalisation du projet
programmé, articulé autour des éléments suivants :
• localisation, description du paysage, géologie, pédologie, hydrologie des cours d’eau,
hydrologie des nappes et des sources d’eau, ainsi que le degré de sensibilité à la
pollution, climatologie (vents dominants, pluviométrie...), faune et flore, écosystème
(zones de protection des espèces, du biotope..),
- présentation générale de l’espace concerné par l’aménagement futur, avec
documents cartographiques appropriés,
• évolution des écosystèmes dans leur état naturel, ainsi qu’une indication sur les
processus d’érosion s’ils existent. Des renseignements sur la dynamique des sols
dans la zone d’aménagement seront nécessaires,
• estimation de la vitesse, de la force et de l’orientation des vents dominants (qui peut
être essentielle pour l’étude du projet), estimation de la qualité écologique actuelle du
site (qualité des sols, de l’air et de l’eau),
• description pertinente de l’occupation actuelle du sol par l’agriculture, l’industrie,
l’habitat, ainsi que des projets en cours ou à l’étude,
• évaluation de la situation socio-économique et socioculturelles dans la région et
particulièrement au niveau de la zone d’impact, présentation du patrimoine culturel,
historique et archéologique et des zones de protection.
• L’évaluation des atteintes à l’environnement sera présentée sans le projet c’est à dire
les atteintes déjà existantes et les menaces potentielles, sans tenir compte du projet
dans un premier temps. II convient également d’estimer les atteintes existantes
réversibles.
c - Identification des impacts:
Deux types d’impacts négatifs ou positifs peuvent être identifiés:
• les impacts éventuels sur le milieu naturel: cela comprend en particulier le milieu
marin, hydraulique et terrestre, la modification éventuelle des rives, des associations
végétales et animales particulières qui se forment suite aux bruits, à l’occupation du
sol, aux modifications atmosphériques suscitées par le projet. Les impacts sur le
milieu naturel comprennent également la rareté ou l’abondance des ressources en
eau; l’harmonie du site et l’aspect du paysage devront être conservés. L’impact sur
les écosystèmes, tel que l’incidence sur les zones de repos, de reproduction
d’espèces animales particulières sera analysé. Les bruits et autres émissions seront
également étudiés dans le site.
• les impacts sur l’environnement humain: cela concerne notamment:
 – les incidences sur la taille des agglomérations voisines au vu des possibilités
de l’attraction de la main d’œuvre du futur projet,
– les incidences sur le cadre de vie, notamment par la création ou la perte
d’espaces ouverts au public,
– le nombre et le type d’emplois qui seront crées au cour de la réalisation du
projet et après,
– l’incidence sur l’environnement culturel par l’introduction d’activités nouvelles
(industrie, tourisme..)
d - Mesures compensatoires :
Dans ce thème, on procédera à une description complète des différentes
mesures juridiques, techniques, sociales et économique, pour prévenir les différentes
contraintes qui pourraient découler de la mise en œuvre du projet urbain.