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Les 5 conseils pour démarrer dans l’immobilier

Écrit par Florian Monkam du site global-investisseur.com


Cet ebook est totalement gratuit et vous ai offert mais….

…. vous n’avez pas le droit de le vendre

Cet ebook est basé sur la propre expérience de l’auteur.


L’auteur n’est en aucun cas un conseiller en gestion de patrimoine et en
placements immobiliers. Par conséquent, il est primordial de vous faire
votre propre avis et vous renseigner, préalablement, auprès de
professionnels et experts avant de réaliser les types d’investissements
décrits dans ce guide.
Cet ebook peut être librement utilisé et distribué à la condition de
l'attribuer à l'auteur en citant son site.

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A propos
Consultant en gestion des risques et Investisseur Immobilier basé à Montréal depuis Août
2016.
J’ai commencé à m’intéresser à l’immobilier et à l’indépendance financière en Janvier 2015 et
me suis « auto formé » en lisant des livres sur l’immobilier et le développement personnel.
En Juin 2015 je me suis lancé dans ce domaine en créant une foncière, en région parisienne,
avec laquelle j’ai acquis 5 biens (appartements, garages et terrains constructibles) en 10 mois,
principalement en Île de France.
J’ai également acquis mon premier immeuble de multi-logements, en mois d’un an, au Québec.

Un total de 8 biens immobiliers acquis en moins de 18 mois, entre la France et le


Canada.

Ce ebook gratuit a pour but de vous donner les 5 principes de base à connaître avant de
démarrer dans l’investissement immobilier.

Bonne lecture !

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Florian
Sommaire

1 – Éduquez-vous aux finances personnelles et formez-vous à l’immobilier

2 – Bâtissez votre équipe

3 – Négociez à la baisse

4 – Financez vos investissements

5 – Calculez votre rentabilité

Bonus

6 - … et surtout : Passez à l’action!!

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Éduquez vous et formez vous
Finances personnelles
- Faire un bilan vous permettra de mieux connaître votre situation financière. Vous
pourrez ainsi vous projeter à court et moyen termes afin d’atteindre vos objectifs
d’investissements.
- Se discipliner et établir un budget mensuel afin de prévoir les dépenses
importantes et éviter les dépenses inutiles (ex: crédit à la consommation pour
l’achat d’un écran plasma…).
- Se payer soi-même en premier dès que vous recevez votre salaire en appliquant
la règle des 33%:
 1/3 de votre salaire doit être viré automatiquement dans un compte d’épargne
afin de constituer votre fond de sécurité en cas de problème majeur dans
votre vie et surtout vous permettre d’investir dans des actifs à fort rendement,
tel que la bourse, l’immobilier ou même votre propre business.
 1/3 de votre salaire alloué au paiement de votre loyer et charges récurrentes.
 1/3 de votre salaire pour vivre (alimentation, loisirs, vacances…).
- S’éduquer en lisant des livres qui traitent de finances personnelles.

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Éduquez vous et formez vous
Immobilier
- Se former.
L’erreur fréquente commise par de nombreux
investisseurs, tant débutants que confirmés, est le manque
de formation. Très souvent ils investissent sans se former
ou demandent conseil à des personnes qui n’ont jamais
investi. C’est un peu comme faire de la plongé sans avoir
appris à nager au préalable.
Je vous laisse deviner ce qui se passe au bout de quelques
minutes… (voir l’image à droite)
Vous trouverez ci-dessous différents moyens pour se former à l’immobilier :
- Lire des livres sur l’immobilier ;
- Participez aux évènements sur l’immobilier (soirées de réseautage, séminaires…) ;
- Inspirez-vous de quelqu’un ayant réussi à investir dans un ou plusieurs biens, afin d’avoir son
retour d’expérience et surtout connaître les erreurs à éviter pour ne pas les reproduire ;
- Investissez sur vous-même en suivant une formation sur l’immobilier ou un programme de
coaching. Cela vous évitera de faire des erreurs, lors de votre achat, pouvant vous coûter cher par
la suite. N’oubliez par qu’un investissement immobilier est une opération liée à vie (10 à 25 ans en
moyenne), par conséquent il est très important de bien connaître les principes de base afin de
minimiser les risques de pertes financières.

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Bâtissez votre équipe
Quelque soit le type de projet que vous souhaitez mettre en place, dans l’immobilier ou
autre, votre succès dépendra de vous et de votre équipe. Plus vous vous entourerez de
gens compétents et fiables, plus vous aurez des chances d’atteindre votre objectif.

Vous trouverez ci-dessous une liste non-exhaustive des membres de votre équipe
immobilière :
- Un coach :
Il vous permettra de vous inspirer et vous guider dans vos projets.
- Banquier :
Il vous permettra de financer vos projets.
- Courtier en financement :
Il vous accompagnera dans la recherche de solutions de financement via son réseau auprès des
institutions bancaires.
- Courtier immobilier :
Il vous permettra de trouver des aubaines et de négocier le prix d’achat en dessous de la valeur du
marché. Il est important de travailler avec un agent spécialisé dans le type d’investissements que vous
souhaitez réaliser (résidentiel ou commercial). Ce dernier doit également être expert dans la zone
géographique que vous convoitez.

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Bâtissez votre équipe
- Avocat ou fiscaliste spécialisé en immobilier :
Il vous conseillera sur la structure à adopter en fonction de votre projet (Nom propre, Holding, Société
civile, SARL, Société par actions…)
Expert comptable :
Il vous aidera à alléger le montant de vos impôts liés aux revenus locatifs.
- Gestionnaire immobilier :
Il vous permettra de gérer vos biens à votre place, ce qui vous dégagera du temps dans la poursuite
de vos investissements. Un gestionnaire est nécessaire surtout lorsque les biens se situent loin de
votre lieu de résidence.
- Artisan :
Il vous permettra de gérer les travaux courants et les rénovations (changements de portes, fenêtres,
peinture…)
- Inspecteur en bâtiment
Il vous aidera à identifier les potentiels vices cachés et / ou les travaux à venir à court et moyen
termes sur le bien que vous convoitez.
- Évaluateur agrée
Il vous aidera à réévaluer la valeur de votre bien suite à des travaux de rénovations. C’est un acteur
très important que vous devez solliciter en cas de refinancement votre bien.

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Négociez à la baisse
Durant vos investissements immobiliers vous devrez constamment négocier avec les
personnes suivantes afin de maintenir vos niveaux de rendements :

- Locataires : Augmentation annuelle des loyers


- Fournisseurs : Réduction du matériel pour des travaux de rénovation
- Banques : Réduction du taux d’emprunt
- Artisans : Réduction du coût de main d’œuvre
- Notaires / Courtiers : Réduction des honoraires
- Associés et partenaires d’affaires : Négociation des parts et des clauses
contractuels
- Vendeurs : Réduction du prix d’achat d’un bien
La règle d’or à appliquer pour tout investissement est celle du profit à l’achat. Il est
important d’acheter un bien en dessous de la valeur du marché car vous ferez un gain
en capital en cas de revente ou refinancement.

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Négociez à la baisse
Exemple d’un bien acheté en 2015 en région parisienne:

Valeur marchande : 235 000€


Prix négocié : 202 000€
Gain : 33 000€ (à la revente)

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Financez vos investissements
Financer vos bien avec l’argent des autres
Moins vous mettrez d’apport en capital pour financer vos investissements, plus vos
rendements seront élevés. C’est ce qu’on appelle l’accélérateur financier ou encore
l’effet boule de neige.

« L'effet boule de neige est un cercle vertueux qui accumule aux événements
considérés déjà présents de nouveaux faits en quantité de plus en plus grande, à la
manière d'une série géométrique ou même d'une fonction exponentielle. »

En immobilier il est possible d’acheter un bien en utilisant la notion « ADA », l’Argent


Des Autres. Dans le cas ou votre bien est financé à 100% par une institution financière,
on parle ainsi d’effet de levier maximum.
La notion d’ADA est très utilisée en investissement immobilier.
En cas de refus de la part de l’institution financière, de financer votre bien à 100% , sachez
qu’il existe des solutions de financement créatif (voir même ULTRA créatif) pour
constituer l’apport en capital.

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Calcul de rentabilité
Tout investissement immobilier rentable doit vous rapporter de l’argent et surtout pas
vous en faire perdre. Par conséquent il est important de faire ses calculs de rentabilité
et de cash flow au préalable.

Certains investisseurs ayant mal fait leurs calculs se retrouvent souvent à devoir sortir,
par exemple, 250€ tous les mois pour combler le déficit (cash flow négatif).

En soit 250€ par mois ne vous empêchera pas de vivre, bien évidemment.

Cependant, 250€ par mois pendant 25 ans représentent quand même 75 000 € de
d’épargne forcée, pour ne pas dire perte.

Il est préférable au minimum de viser des investissements avec un cash flow nul. En
d’autres termes, les revenus locatifs doivent couvrir la totalité de vos charges.

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Passez à l’action
« On ne devient pas investisseur immobilier uniquement par les lectures que l’on fait et
formations que l’on suit. On le devient grâce aux actions concrètes que l’on pose. »
Yvan Cournoyer, Président du Club d’Investisseurs Immobilier du Québec

Des aujourd’hui, vous devez vous définir des objectifs d’investissements à court, moyen
et long termes. Pour chacun de ses objectifs, définissez un plan d’actions que vous allez
mettre en œuvre.

Exemple illustratif :
Objectif
Acquérir votre premier bien cette année

Plan d’actions
Vous former 2 heures par semaine pendant 2 mois (formation / coaching)
Constituer votre apport en capital en mettant en place un système d’épargne
automatique
Visiter un bien par semaine

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Conclusion
Un grand MERCI pour avoir consacré votre temps à la lecture de cet ebook!

Comme vous l’aurez constaté, l’investissement immobilier demande de travailler sur soi-même et de
se former pour agir intelligemment.

Au début cela demande du temps, de l’énergie et une forte implication personnelle, mais une fois que
le mécanisme sera mis en place tout deviendra plus facile et vous pourrez ainsi passer à la vitesse
supérieure et développer vos aptitudes d’investisseur par la même occasion.

Si cet ebook vous a plu, je vous invite à le partager aux personnes de votre entourage qui souhaitent
investir comme vous et moi.

N’hésitez pas a me contacter via le formulaire de contact:


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Ou par email
florian@global-investisseur.com
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A très bientôt !
Florian

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