13/10/2020 Déspécialisation de bail commercial : quel est le mode d'emploi ?

Déspécialisation de bail
commercial : mode d'emploi
DROIT COMMERCIAL ME BAPTISTE ROBELIN LE 17 AVR. 2018 18:18:23 4min

Un bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds industriel,

commercial et artisanal.

Généralement, la nature de l’activité exploitée par le locataire est précisée dans le contrat de location, il s’agit
de la “destination du bail”. Dès lors, le locataire qui souhaite changer ou étendre son activité, ne peut, en

principe, le faire sans l’accord de son bailleur.

Toutefois, en cas de refus du bailleur, le locataire dispose d’une procédure dite de déspécialisation du bail

commercial. Celle-ci peut être plénière ou partielle. Le locataire dispose alors de la possibilité d’étendre son

activité à d’autres domaines, non spécifiés initialement dans le bail.

Maître Baptiste Robelin, avocat spécialisé dans le domaine des baux commerciaux, décrypte pour vous

la procédure de déspécialisation du bail commercial.

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L'auteur - Me Baptiste Robelin, avocat inscrit au barreau de

Paris et spécialisé dans les domaines du droit des sociétés,
du droit immobilier, des baux commerciaux, des cessions de
fonds de commerce ou encore du droit des contrats. Il
accompagne également de nombreuses PME et startups dans
le domaine des nouvelles technologies.

Au sommaire de cet article :

1. Qu’est-ce que la procédure de déspécialisation ?

2. Qu’est-ce que la déspécialisation plénière ?

3. Qu’est-ce que la déspécialisation partielle ou restreinte ?

4. Déspécialisation partielle et déspécialisation plénière : les règles communes

5. La cession de déspécialisation du bail commercial

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Robelin

QU'EST-CE QUE LA PROÉCÉDURE DE

DÉSPÉCIALISATION ?
Pour rappel, le locataire d’un bail commercial n’est en principe pas autorisé à changer son activité pour une

autre, sans l’accord de son bailleur.

Toutefois, pour éviter des situations de blocages et permettre au locataire de développer plus facilement son

activité, le Code de commerce prévoit la possibilité pour le locataire d’étendre ses activités (activité connexe ou

complémentaire de son activité principale) ou de changer totalement d’activité sans l’accord du bailleur en

engageant une procédure dite de déspécialisation.

Une clause de destination du bail est généralement présente dans le contrat de bail et mentionne le type

d’activité autorisé. Cette clause a en général été négociée par les parties au regard de l’activité du locataire
ou tout simplement au vu des possibilités d’agencement du local en question (possibilité d’installer une

chambre froide pour les activités de restauration par exemple).

Cependant, il convient de distinguer la présence ou non cette clause de destination dans le contrat de bail.

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Lorsque le contrat contient une clause fixant la nature de l’activité pouvant être exercée dans les lieux, le

locataire doit s’y conformer A défaut, le bailleur pourra demander la résiliation judiciaire du bail commercial.
Si le locataire souhaite modifier son activité, il devra obtenir l’accord du bailleur. Ce n’est qu’en cas de refus

de ce dernier, que le locataire pourra recourir à la procédure de déspécialisation.

En revanche, si le contrat contient une clause dite “tous commerces", cela signifie que le locataire peut exercer

n’importe quelle activité au sein du local. S’il souhaite étendre, modifier partiellement ou totalement son

activité, il n’aura pas besoin d’obtenir l’accord du bailleur pour se faire, ni passer par la procédure de

déspécialisation en cas de refus. C’est une clause très avantageuse pour le locataire, propriétaire du fonds de

commerce, qui profite d’une grande liberté d’exploitation, et qui pourra revendre facilement son fonds de

commerce à l’acquéreur intéressé, peu importe l’activité qu’il souhaite exercer.

Bon à savoir : cette clause dite “tous commerces” est généralement soumises à quelques limites, à

commencer par le respect du règlement de copropriété dont dépend le local. Le renouvellement et la cession

du bail contenant cette clause sont également soumis à condition.

QU'EST-CE QUE LA DÉSPÉCIALISATION

PLÉNIÈRE ?
Déspécialisation plénière : quelles conditions ?
La déspécialisation plénière est régie par les articles L145-48 et suivants du Code de commerce.

On parle de déspécialisation plénière lorsque le locataire du bail souhaite changer totalement d’activité ou

adjoindre à son activité initiale une activité sans caractère connexe ou complémentaire.

Deux conditions cumulatives doivent être réunies pour justifier une déspécialisation plénière :

une condition économique : un changement de “conjoncture économique” (comme une crise affectant

l’ensemble de la branche d’activité du locataire) et une “organisation rationnelle de la

distribution”(c’est-à-dire, substituer à un commerce qui n’est plus rentable, une activité nouvelle

correspondant aux besoins de la clientèle et au regard des autres commerces existants ) ;

une condition matérielle : la nouvelle activité doit être compatible avec le caractère, la destination et la

situation de l’immeuble.

La procédure de déspécialisation plénière

Le locataire doit avant tout demander une autorisation au bailleur par acte d’huissier ou lettre recommandée

avec accusé de réception, et lui présenter les caractéristiques de la nouvelle activité envisagée.

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Le bailleur devra en informer les éventuels autres locataires bénéficiant d’une clause d’exclusivité.

Cette demande doit également être portée à la connaissance des créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

C’est à cette occasion qu’ils pourront exiger d’éventuels garanties supplémentaires.

Le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour notifier sa réponse : acceptation, refus ou encore les conditions

auxquelles il subordonne son accord. Passé ce délai, son silence vaut acceptation, mais il conserve la
possibilité de réclamer le paiement d’une indemnité ou une augmentation de loyer.

Les juges apprécieront au cas par cas si les conditions pour autoriser une déspécialisation plénière sont

réunies.

Toutefois, le bailleur garde la possibilité d’invoquer un motif grave et légitime (comme des fautes commises

par le locataire) pour justifier son refus de déspécialisation plénière.

Le bailleur pourra également justifier son refus en faisant valoir sa volonté de reprendre les locaux à

l'expiration de la période triennale.

Les conséquences de la déspécialisation plénière

Aucun délai n’est imposé au locataire à l’issue duquel il doit obligatoirement exercer sa nouvelle activité. Qu’en

bien même le contrat de bail contient une clause de résiliation de plein droit pour cessation d'activité, un délai

raisonnable doit être laissé au locataire qui aurait besoin de réaliser des travaux nécessaires à l’exercice de sa

nouvelle activité et de fait devait temporairement mettre son activité à l’arrêt. Cet arrêt ne doit toutefois pas

dépasser les 6 mois à compter de l’accord du bailleur sur la déspécialisation ou la décision des juges l’y

autorisant (L145-42 du Code de commerce).

Le bailleur, quant à lui, peut demander une modification du loyer au moment du changement d’activité. Il

pourra également demander le versement d’une indemnité de “déspécialisation” visant à compenser

d’éventuels préjudices comme l’accroissement de nouvelles charges par exemple.

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QU'EST-CE QUE LA DÉSPÉCIALISATION

PARTIELLE OU RESTREINTE ?
Qu'est-ce qu'une activité connexe ou complémentaire ?
La déspécialisation partielle est régie par l’article L145-47 du Code de commerce. Concrètement, la

procédure de déspécialisation partielle, permet au locataire d’adjoindre à son activité actuelle, une activité

connexe en rapport étroit avec l’activité qu’il exerce, ou une activité complémentairenécessaire au

développement de son activité principale.

Cependant, l’article L145-47 ne donne aucune définition ou de moyen pour caractériser une activité connexe
ou complémentaire.

En pratique, l’activité sera considérée comme connexe ou complémentaire dès lors qu’elle n’impose pas de

grands travaux de modification au sein du local.

Les juges qualifient au cas par cas l’appréciation du caractère connexe ou complémentaire de l’activité.

Ont ainsi été considérées comme connexes ou complémentaires à l’activité principale, le fait pour un garage

de proposer un service de location de voiture ou encore pour un coiffeur de proposer à la vente des produits

de beautés ou des parfums.

Parallèlement, la jurisprudence a développé le concept d’”activités incluses”. Il s’agit d’activités qui bien que

non mentionnées dans le bail, découlent assez naturellement de l’activité initiale et de son évolution. Une

activité incluse est admise sans l’accord du bailleur et sans avoir à engager de procédure de
déspécialisation.

Mais encore une fois, il n’existe aucune définition pour qualifier une activité dite incluse et, l’appréciation des

juges se fait au cas par cas. Il y a donc un risque pour le locataire que le juge rejette la qualification d’activité

incluse au profit d’une activité connexe ou complémentaire qui nécessite quant à elle l’engagement d’une

procédure de déspécialisation.

Ont été par exemple considérées comme incluses, l’activité de réparation de bicyclettes pour un local de

vente de bicyclettes, la tenue d’un bureau de PMU au sein d’un café bar…

La procédure de déspécialisation partielle ou restreinte

Avant toute chose, le locataire doit informer le bailleur de la nouvelle activité envisagée par acte d’huissier ou

lettre recommandée avec accusé de réception. A défaut, le bailleur pourra résilier le bail ou refuser son
renouvellement et ce, sans indemnité d’éviction.

Le bailleur dispose de deux mois pour répondre positivement ou refuser l’exercice de cette nouvelle activité.

Au-delà, son silence vaut acceptation et le locataire pourra exercer son activité connexe ou complémentaire.
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Si le bailleur conteste le caractère connexe ou complémentaire de l’activité, la partie la plus diligente porte

l’affaire devant le tribunal judiciaire du ressort du lieu de situation du fonds de commerce.

Ce sont alors les juges qui apprécieront au cas par cas si la nouvelle activité est bel et bien connexe ou
complémentaire à l’activité initiale.

Les conséquences de la déspécialisation partielle ou

restreinte
La déspécialisation partielle ou restreinte a des conséquences sur le loyer du local et sur les droits des tiers.

En effet, de nouvelles activités entraînent une modification de la valeur du local.

Toutefois, la déspécialisation partielle n’a pas de conséquence immédiate sur le loyer. Le bailleur pourra

solliciter une augmentation lors de la révision triennale du bail commercial.

Enfin, la déspécialisation est d’ordre public. En conséquence, les clauses de non-concurrence ou les clauses

d’exclusivité négociées initialement entre le bailleur et les autres locataires de l’immeuble ne peuvent faire

obstacle à l’exercice de la procédure de déspécialisation.

Le bailleur ne pourra s’opposer à la déspécialisation en invoquant ces clauses.

DÉSPÉCIALISATION PARTIELLE ET
DÉSPÉCIALISATION PLÉNIÈRE : LES
RÈGLES COMMUNES
Certaines règles sont communes aux deux procédures de déspécialisation : plénière ou partielle.

A commencer par une compétence partagée entre le tribunal judiciaire et les juges des loyers. Ce dernier reste

seul compétent pour statuer sur les différends liés au montant des loyers.

De même, l’article L145-55 du Code de commerce prévoit la possibilité pour le locataire ayant formulé une

demande de déspécialisation d’y renoncer à tout moment et jusqu’à un délai de 15 jours à compter de la

décision rendue par les juges ou le bailleur. Il s’agit du droit de repentir.

Enfin, comme précisé plus haut, la clause de résiliation de plein droit pour cessation d’activité présente dans

le contrat de bail commercial, ne produit aucun effet pendant la durée de réalisation des travaux nécessaires

au locataire pour mettre en place sa nouvelle activité. Ce délai d’arrêt d’activité ne doit toutefois pas dépasser

les 6 mois.

Ainsi, pendant la durée de réalisation des travaux des locaux, le bailleur ne pourra pas faire valoir la clause
de résiliation du bail pour cessation d’activité.

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LA CESSION DE DÉSPÉCIALISATION DU
BAIL COMMERCIAL
En cas de départ à la retraite ou d’invalidité, le locataire peut céder son bail en procédant à un changement

d’activité qui sera exercée par son successeur. Comme pour la déspécialisation partielle ou plénière, la

nouvelle activité envisagée doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de

l’immeuble.

Le locataire doit informer, par acte d’huissier, son bailleur de son intention de céder le bail. Il doit préciser la

nature de la future activité ainsi que le prix de la cession.

Le bailleur dispose ensuite de deux mois pour faire connaître sa position, l’absence de réponse valant
acceptation. Le propriétaire peut :

accepter la cession du bail avec la nouvelle activité ;

racheter le bail ;

contester le changement d’activité en saisissant le tribunal de grande instance. À noter que durant

cette période, le locataire a pour obligation de continuer à exploiter le local loué. À défaut, le

propriétaire peut demander la résiliation du bail aux torts du locataire.

Vous envisagez un changement partiel ou total d’activité au sein de vos locaux commerciaux ? Ou en tant

que bailleur, vous vous opposez à la demande déspécialisation de votre locataire ?

Ces situations peuvent s’avérer complexes. C’est la raison pour laquelle il est recommandé d’être accompagné

par des professionnels. En tant que spécialiste des baux commerciaux, je saurais vous accompagner dans

vos démarches, répondre à vos questions et vous conseiller.

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