Guide de Survie Du Bailleur - Hellia PDF

Guide de survie
DU BAILLEUR
Quentin VAUTRAY & Charlotte PONS
2 LE GUIDE DE SURVIE DU BAILLEUR
© Hellia, 2020
ISBN : 978-2-9571261-0-1
« Le Code de la propriété intellectuelle et artistique n’autorisant, aux termes des alinéas 2 et

3 de l’article L.122-5, d’une part, que les "copies ou reproductions strictement réservées à
l’usage privé du copiste et non destinées à une utilisation collective" et, d’autre part, que les
analyses et les courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration, "toute représentation
ou reproduction intégrale, ou partielle, faite sans le consentement de l’auteur ou de ses
ayants droit ou ayants cause, est illicite" (alinéa 1er de l’article L. 122-4). Cette représentation
ou reproduction, par quelque procédé que ce soit, constituerait donc une contrefaçon sanc-
tionnée par les articles 425 et suivants du Code pénal. »
« Il est interdit de reproduire intégralement ou partiellement la présente publication sans au-

torisation du Centre Français d’exploitation du droit de Copie (CFC – 20, rue des Grands-Au-
gustins, 75006 Paris. Tél. : 01 44 07 47 70, Fax : 01 46 34 67 19). »
3
Quentin VAUTRAY est le cofondateur et CEO de la société

Hellia, une LegalTech qui développe une application d’aide
à la gestion et à la sécurisation juridique et financière de l’ac-
tivité de bailleur et des relations locatives.
Tombé dans l’immobilier en 2015, Quentin s’est prit d’intérêt
pour le secteur locatif suite à des expériences personnelles
peu positives. Convaincu que les litiges entre bailleurs et lo-
cataires ne sont pas une fatalité et que le secteur locatif est
victime d’un manque d’innovation, il dédie son énergie et
son temps dans l’élaboration de solutions innovantes pour
améliorer les relations et l’expérience de location vécues par
les bailleurs et les locataires.
Charlotte PONS est la cofondatrice et juriste de la société Hel-

lia. Juriste immobilier de formation et de profession, elle ap-
porte ses connaissances et son expérience pour la création
de l’application et a pour objectif de rendre compréhensible
la loi du 06 juillet 1989 à un plus grand nombre. Passionnée
par l’innovation, elle est persuadée que les outils juridiques
sont le meilleur moyen de rendre le droit enfin accessible.
SOMMAIRE
PRÉAMBULE 7
INTRODUCTION 9
INTERVIEWS 11
CHAPITRE 1 22
QUEL BAIL CHOISIR ? NU, MEUBLÉ OU MOBILITÉ ?
1. Prenez connaissance des différences de gestion 22
2. Soyez vigilant pour la déclaration fiscale 34
CHAPITRE 2 47
QUELS SONT LES PRÉALABLES AVANT LA MISE
EN LOCATION ?
1. Fixez un loyer conforme à vos intérêts et à la loi 48
2. Souscrivez une assurance de propriétaire non occupant 65
3. Vérifiez si vous êtes soumis au permis de louer 66
5
CHAPITRE 3 69
COMMENT CHOISIR SON LOCATAIRE ?
1. Sélectionnez votre locataire avec soin 70
2. Pensez aux aides de la caf 72
3. Choisissez la garantie qui vous correspond 81
4. Sélectionnez le candidat qui vous rassure le plus 93
5. Vérifiez qui doit signer 96
6. L’épineuse question de la colocation 100
CHAPITRE 4 109
COMMENT INSTAURER UN CLIMAT DE
CONFIANCE ?
1. Faites un état des lieux d’entrée précis 110
2. Annexez au bail tous les documents exigés par la loi 121
3. Mettez à disposition un logement qui inspire confiance 127
4. Soyez pédagogue sur les charges récupérables 132
5. Rappelez explicitement les travaux à la charge de chacun 141
6. Spécifiez les travaux autorisés dans le logement 145
7. N’oubliez pas les différentes attestations à effectuer 148
8. Entretenez une relation suivie 152
9. Réagissez au premier impayé 157
10. Mettez en place la résiliation du bail et l’expulsion 163
CHAPITRE 5 169
COMMENT BIEN SE QUITTER ?
1. Vérifiez les delais de preavis 170
2. Proposez une pré-visite avant l’état des lieux de sortie 184
3. Prévenez votre locataire que vous avez besoin de faire des vi-
sites 187
4. Tenez compte de la vétusté normale des lieux lors de l’état des
lieux de sortie 188
5. Restituez le dépôt de garantie en temps et en heure 194
PRÉAMBULE 7
PRÉAMBULE
L’investissement locatif à la portée de tous ?

C’est bien possible !
Aujourd’hui, nul besoin d’être le baron de Rothschild pour s’y mettre.
Bien sûr, le secret n°1 pour investir, c’est de trouver le bon bien, au bon
endroit, au bon prix.
Mais pas que ; sinon ça serait trop facile !
Eh oui, vous vous rendez compte que gérer un bien ce n’est pas aussi
simple que prévu.
Vous vous posez un tas de questions et vous êtes un peu étonné de voir
que trouver un locataire, formaliser un bail respectant la loi, choisir la meil-
leure exploitation, etc., nécessitent des connaissances approfondies.
On ne vous l’a peut-être pas encore dit, mais s’informer, c’est le 2nd secret
pour investir !
Seulement voilà, vous êtes un peu perdu au milieu de toutes les informa-
tions qui pleuvent sur vous :
• Vous êtes bombardé par des campagnes de communication vous
vendant indépendance et richesse (comme une pub Facebook avec
une promesse hallucinogène “Roulez en Ferrari grâce à vos investisse-
ments immobiliers”, “Devenez rentier et quittez votre job dans 3 mois”,
etc.) ;
• vous faites face à des textes juridiques indigestes (si vous ne voyez
pas de quoi on parle, vous avez bien fait de télécharger le Guide de
survie du bailleur avant d’y faire face).
Et comme si cela n’était pas assez compliqué, les lois évoluent (ALUR, puis
ELAN) et vous entendez tous les sons de cloches concernant les informa-
tions parfois incertaines glanées ici et là sur internet.
Alors, pour y voir un peu plus clair, on vous propose de revoir certains
basiques.
Au travers de ce Guide de survie du bailleur, vous ferez le tour des no-
tions indispensables pour investir et gérer son parc locatif sur la durée et
sans idées reçues (non, investir et gérer un parc locatif ne demandent pas
d’être expert de l’immobilier, du droit, de la fiscalité et des travaux).
Nous vous expliquons aussi quelles sont les étapes indispensables à suivre
pour vous assurer de ne jamais être en défaut.
En quelques mots, avec ce guide, vous allez être prêt à avancer.
Vous ne deviendrez pas l’expert incollable à toutes les questions sur la
gestion, mais au moins vous aurez les clés pour investir et gérer votre bien
en toute sérénité !
Bonne lecture !
INTRODUCTION 9
INTRODUCTION
Vous le savez et en avez déjà sûrement fait les frais : être propriétaire
bailleur, c’est avoir des obligations qui se jettent goulument à votre cou.
Si vous aimez les films de zombie, vous voyez exactement de quoi on
parle.
Par contre, si vous ne voyez pas, voici un petit rappel :

• Choisir l'exploitation (nue, meublée, colocation ou non) en fonction
de la fiscalité et du marché ;
• faire les travaux pour améliorer la qualité de votre bien et/ou optimi-
ser la fiscalité ;
• fixer le loyer par rapport à votre rentabilité, la prestation de votre lo-
gement et à la législation sur l’encadrement des loyers ;
• choisir son locataire ;
• rassembler les documents exigés par la loi ;
• formaliser le bon bail ;
• faire l'état des lieux ;
• souscrire à une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) ;
• choisir des garanties, ou pas.
Si vous n'avez pas votre doctorat en droit, les textes de loi vous semble-
ront sûrement ennuyeux comme la pluie. Quant à certains blogs et autres
rumeurs présents sur Internet, vous allez vous mélanger les pinceaux avec
des informations parfois non vérifiées et incertaines.
Bref : bon courage !
Pourquoi mettre les mains dans le cambouis, c’est important ?

Comprendre la gestion locative dans sa globalité, c’est essentiel pour en-
tretenir de bonnes relations avec votre locataire.
Et vous savez quoi ? Vous devriez chouchouter votre locataire !
Ce qui devrait vraiment vous faire peur ? Avoir une relation conflictuelle
avec lui.
Vous pensez qu’on exagère ? Selon la Confédération Générale du Loge-
ment (CGL) “les relations entre locataires et bailleurs (ou leurs représen-
tants) n’ont jamais été aussi tendues”.

Tout ça à cause d’un manque de communication ou à un manque d’in-
formations sur les obligations respectives des uns et des autres (ex. : Les
travaux, qui doit faire quoi ? Qui doit payer quoi ? Etc.).
D’où l’importance de se plonger dans le sujet une bonne fois pour toute !
Comment allez-vous devenir le Rambo de la gestion locative grâce à

notre guide de survie ?
Comme le dit Jean-Claude Van Damme : “soyez aware” (tr. : “au courant”) !
Maîtrisez le B.A-BA de la gestion locative pour :
• Réagir au bon moment ;
• connaître vos droits et obligations ;
• entretenir une relation de confiance avec votre locataire ;
• éviter de commettre des erreurs - surtout !
Découvrez la logique globale, sachez répondre aux questions et affirma-

tions de votre locataire et arrêtez de pédaler dans la semoule : soyez enfin
un bailleur serein !
Que contient ce guide de survie ?

Ici, pas de tactique pour tuer un serpent avec son petit doigt. Juste des
conseils bien pratiques pour gérer efficacement et en tout sécurité votre
bien locatif.
Nous vous fournissons les pistes nécessaires pour :
• Choisir le bail adapté à vos objectifs ;
• prendre les bonnes décisions avant la mise en location ;
• sélectionner votre locataire ;
• comprendre les différentes garanties ;
• connaître ses obligations et droits de bailleur dès l’entrée des lieux ;
• identifier les réparations à votre charge et celles qui sont à la charge
de votre locataire ;
• réagir dès le premier impayé ;
• éviter les conflits relatifs à la restitution du dépôt de garantie.
Il vous manque une vision d’ensemble sur la gestion locative ?

Vous avez frappé à la bonne porte.
Ce Guide de survie vous accompagne pas à pas dans votre vie de bailleur
(en toute modestie, bien entendu) !
INTERVIEWS 11
INTERVIEWS
CAS PRATIQUE AVEC LILAS TALABOT

Conseils de pro pour trouver son locataire !
Merci à Lilas, qui a longtemps exercé un métier aussi dur que passionnant.
Ancienne gestionnaire locative, elle s’est prêtée au jeu de notre interview.
Elle vous donne ses meilleurs conseils pour publier une annonce et choisir
son locataire.
1 - Bonjour Lilas, peux-tu nous présenter ton parcours ?
« Je ne vais pas m’étendre sur mon parcours professionnel… Mais

pour vous faire un résumé rapide, j’ai passé mon Bac, puis je me
suis formée en droit immobilier et réglementation des professions
immobilières.
Ça, c’était il y a plus d’une quinzaine d’années déjà !
J’ai ensuite fait mes armes dans des agences immobilières, et j’ai
tourné à tous les services de façon à apprendre un maximum de
choses possibles. D’abord en transaction, puis je suis partie du
côté de la gestion et location... Ça m’a tellement plu que j’y suis
restée quasiment 8 années !
Après ça, j’ai gardé cette activité pour mes biens personnels, et me
suis envolée vers de nouvelles aventures professionnelles… Mais,
toujours dans l’immobilier ! »
2 - On va aborder un sujet qui me semble essentiel : où publier

son annonce ? Et comment mettre en valeur son bien locatif dans
une annonce ?
« Je pense qu’il faut faire preuve d’un minimum de bon sens : en

fonction de “qui” on recherche, on doit orienter ses recherches et
s’adapter aux éventuelles disparités de sa propre situation.
Faut pas se leurrer, internet, c’est la base pour mettre une annonce.
Mettre son bien en valeur, c’est tout simplement le présenter sous

son jour réel, sans hésiter à mettre ses points forts et atouts en
avant, et en apportant suffisamment d’informations pour :
• d’une part, susciter un intérêt chez notre client potentiel ;
• d’autre part, que le client type recherché se rende compte
que le bien lui correspond, sans avoir à se (ou à “nous”...) po-
ser mille questions. »
3 - Si on reçoit beaucoup de candidatures, comment faire le tri ?
• « À la réactivité ;
• au meilleur dossier, celui qui amène un maximum de garantie ;
• au feeling ;
• un mix des trois (là, c’est le candidat parfait !)
Ce dernier point a l’avantage de prendre un maximum de critères
en compte. À la fois concrets et à la fois affectifs. »
4 - Comment organiser les visites ?
« Avant toute chose, il faut gérer le locataire en place, s’il y en a un.

Si le logement est vide, pas de soucis !
Dans le cas contraire, il vaut mieux avoir eu de bonnes relations
avec l’actuel locataire.
INTERVIEWS 13
La loi autorise un droit de visite qui peut avoir lieu les jours ou-
vrables (toute la semaine, sauf le dimanche) et qui ne doit pas dé-
passer deux heures par jour.
Mais, il ne faut pas croire que cela donne le droit de rentrer chez le
locataire comme on le souhaite ! Il doit être d’accord. Et s’il ne veut
pas, et bien c’est l’impasse.
Donc, avant de penser aux visites, il faut s’arranger avec le locataire
(et c’est pour ça que c’est si important de bien s’entendre avec
lui). Soit il est là pendant les visites, soit il est absent mais dans ce
cas, il doit écrire une autorisation pour faire visiter les lieux en son
absence !
Mais, pour revenir au vif du sujet, il y a deux manières d’effectuer
les visites : de façon groupées, ou non.
Les visites groupées ont l’avantage de générer un caractère d’ur-
gence à la prise de décision des visiteurs, qui pourront donc
s’apercevoir que le marché est peut-être plus tendu qu’ils ne se
l’imaginaient.
Certaines personnes pensent avoir le choix, et le luxe d’avoir le
temps de réfléchir aussi longtemps qu’ils le désirent (et parfois, en
zone très tendue). C’est un luxe qui peut coûter très cher...
L’inconvénient de ces visites groupées est peut-être le côté irré-
vérencieux de la visite non personnalisée. Certaines personnes
trouvent ça un brin irrespectueux et déplorent ce manque de
considération à leur égard.
Cela peut se justifier encore une fois sur les zones très tendue, mais
je dirais qu’en cas de marché normal, autant prendre le temps de
pouvoir discuter et commencer à connaître nos futurs locataires.
Donc finalement, je dirais que la meilleure méthode serait d’en-
chaîner les visites, de façon à ce que les candidats se croisent sim-
plement (pour générer l’effet d’urgence), tout en les recevant un
par un, individuellement (pour prendre le temps de vraiment parler
avec les candidats et dans une démarche plus respectueuse). »
5 - Quelles sont les pièces justificatives que tu examines le plus

pour la crédibilité du locataire ?
« Déjà, je ne me prive pas de demander toutes les pièces justifica-

tives autorisées par la loi. Je ne détaillerai pas la liste, tu en parles
dans le guide.
Mais ce que j’examine de plus près pourraient être les avis d’im-
pôts, qui en disent plus long que les bulletins de paye... Ils peuvent
ainsi nous renseigner sur un cadre de vie, sur certains éléments
que le candidat pourrait avoir envie de nous cacher (des revenus
sur-gonflés, ou amoindris par une énorme pension alimentaire, par
exemple, etc...)
J’aime aussi vérifier les quittances de loyer quand le candidat était
déjà locataire. Voir combien de temps il est resté “bon locataire” et
comparer son précédent loyer au futur.
Et quand j’ai un doute, je mène l’enquête. Par exemple, il m’est déjà
arrivé de vérifier l’avis d’impôt délivré sur https://cfsmsp.impots.
gouv.fr/secavis/, de contacter un employeur pour me protéger
d’une fausse attestation, etc. Finalement, tout autant de techniques
que tu donnes dans le guide.
Mais il ne faut pas prendre ça à la légère : au point de devenir de
vrais Sherlock Holmes avec les années ! »
6 - Peut-on faire confiance à un locataire qui, sur le papier, n’est

pas le candidat idéal ?
« C’est sur que le candidat idéal, sur le papier, c’est celui qui gagne
3 fois le montant du loyer et qui a un emploi stable.
Mais parfois, ça ne veut rien dire.
Il y a des cadres qui sont mauvais payeurs car endettés jusqu’au
cou, et ça tu ne peux pas le savoir.
Mais encore une fois, tout dépend de la demande : il va sans dire
que quand on a le choix, on choisit le client le plus simple (j’avoue
INTERVIEWS 15
que sur mon secteur, je n’ai pas eu souvent le cas).

Cependant, il existe de nombreuses garanties pour se prémunir
des impayés (une bonne caution physique, un cautionnement
bancaire, cautionnement extérieur type Visale, etc.).
À ce moment-là, le montant du revenu du locataire devient an-
nexe, mais c’est là qu’il faut avoir, selon moi, le bon feeling : ne pas
chercher celui qui aura suffisamment de revenus pour combler le
trou, mais chercher la personne qui fera tout pour ne pas créer ce
trou, ne pas se créer de dette. Finalement, celui qui cherchera à
honorer sa parole de bon payeur !
J’ai vu bon nombre de locataires rogner sur pleins de choses
presque vitales pour honorer le paiement de leur loyer... Et, ils sont
tout de même une majorité (grand bien nous fasse !).
Concernant la caution physique, l’idéal c’est que ce soit un membre
de la famille, un parent, ayant une “forme d’autorité” sur le locataire
pour lui rappeler son devoir de locataire et lui venir en aide si le
besoin s’en fait sentir (peu de parents laisseraient leur enfant en
difficulté, pouvant nuire à sa réussite scolaire).
Concernant le cautionnement bancaire, je n’y ai pas souvent fait
appel ; ou plutôt, on ne me l’a pas souvent proposé (les sommes
bloquées restent importantes).
Mais néanmoins, c’est un cas qui se présente de temps en temps.
Ce sont généralement des profils de personnes n’ayant pas de
revenus suffisamment réguliers, mais ayant une épargne consé-
quente (sans pour autant leur permettre d’acquérir un bien). Je n’ai
jamais eu d’impayés sur ce type de locataire. »
7 - Et si, malheureusement, on ne reçoit pas beaucoup de candi-

datures, que faire ?
« Dans ce cas, c’est bien souvent un problème de prix.

Il n’y a pas de secret : le loyer a été surestimé et doit être revu à la
baisse, de façon à ne pas laisser le logement vide sur une longue
période, ou ne pas être exposés à un turnover trop important (les
locataires acceptant de payer un loyer trop cher ne restent que

jusqu’à ce qu’ils aient trouvé “mieux pour moins cher”.
Accepter de perdre une trentaine d’euros par mois, et ne pas avoir

à perdre deux mois de loyer, le calcul doit être vite fait ! »
8 - Tes derniers conseils ?
« Pas spécialement de derniers conseils, si ce n’est de bien s’infor-

mer sur ses droits et sur ses devoirs. C’est même devenu fonda-
mental !
Mettre un bon locataire dans son logement ne suffit plus. Avant,
les bailleurs pouvaient se le permettre et faire leur gestion “au fee-
ling”, ou presque. Aujourd’hui, c’est une solution à oublier. Les lois
évoluent (trop) vite, s’additionnent les unes aux autres et rendent la
gestion de plus en plus complexe. On ne peut plus faire l’impasse
sur ça, et ça commence dès que l’on demande les documents aux
candidats.
Néanmoins, trouver un bon positionnement vis-à-vis de son loca-
taire est une base à garder en tête pour réduire le risque d’ennuis.
Nous ne sommes pas des assistants sociaux, ni des parents bis, ni
leur banque. Rester humain mais juste, et toujours courtois envers
nos locataires qui ne sont pas non plus des vaches à lait : c’est un
rapport “gagnant/gagnant” qui doit régner ! »
Merci Lilas !
INTERVIEWS 17
CAS PRATIQUE AVEC ALEXANDRE TALABOT

Bail notarié et impayés
Merci à Alexandre, qui est un investisseur aguerri et qui anime le groupe
Facebook “Club des Rentiers en Immobilier”.
Il va nous parler de sa façon de gérer ses biens et nous raconter la façon
dont il a géré un impayé de loyer !
1 - Bonjour Alexandre, peux-tu nous présenter ton parcours ?
« Bonjour Quentin, j’ai commencé par la construction d’une dou-

blette en 2007 : un lot de 2 maisons neuves. J’habite dans l’une et
j’ai loué l’autre, ce qui m’a résolu le problème du coût pour me
loger, car c’est mon locataire qui, dans les faits, rembourse l’équi-
valent du crédit total avec son loyer.
J’ai donc compris très vite l’intérêt d’avoir des locataires et j’ai en-
chaîné des achats d’appartements, un immeuble, ou encore mai-
sonnettes de ville. Au total, j’ai cumulé 20 lots, ce qui m’a permis
d’arrêter de travailler pour me consacrer à mon patrimoine, à mon
groupe Facebook “Club des Rentiers” et aux voyages qui sont une
grande passion. »
2 - On va aborder un sujet un peu particulier, le bail notarié. Peux-

tu me dire ce que c’est ?
« Je ne suis pas juriste alors je vais t’en parler en toute simplicité.

Un bail notarié, c’est un bail conforme à la loi du 06 juillet 1989, mais
rédigé par un notaire.
C’est un outil qui est efficace pour lutter contre les impayés ponc-
tuels. Le notaire te donne une copie exécutoire, qui te permet
l’exécution forcée du paiement par le locataire. Pour te schémati-
ser : tu récupères ton impayé sans passer par le tribunal. Tu as sim-

plement à contacter un huissier pour mettre en place le recouvre-
ment de l’impayé.
Bien sûr, tout ceci se paye : un bail notarié, ça coûte environ un
demi mois de loyer HC. On en paie la moitié et le preneur paie aus-
si la moitié des émoluments du notaire, ce qui ne rend pas excessif
le coût au final. Je dors tranquille et je rassure mon banquier qui ne
connaissait pas cette astuce et qui s’est dit que je suis bien malin…
Je conseille vraiment ce type de bail aux personnes qui ne sont
pas du tout à l’aise avec le droit mais qui veulent malgré tout gar-
der la main sur le choix du locataire et la gestion (sinon, autant
passer par une agence). »
3 - Et pourquoi passes-tu par un notaire pour faire ton bail ?
« Le bail est le contrat qui va définir les rapports entre toi et le loca-
taire. Dans la perspective d’avoir possiblement un souci avec ton
locataire un jour, tu te dois d’être irréprochable et conforme avec
les lois et textes en vigueur.
Il existe beaucoup d’associations de locataires qui savent éplucher
et trouver les failles d‘un bail et te mettre en défaut par la suite… Et
dans la finalité, ça peut couter très cher de vouloir raboter des frais
avec des baux types qu’on trouve sur le net.
Je suis d’ailleurs en contentieux avec une locataire, et heureuse-
ment que j’ai un bail notarié car elle n’a fait que me chercher des
histoires. Étant étudiante, elle ne paye pas ses frais de justice. Mais
potentiellement, chaque locataire dispose d’une assistance juri-
dique ou de l’aide juridictionnelle. Et ces services peuvent nous
attaquer pour des motifs sérieux ou totalement fantaisistes. Et la
première des choses qui sera examinée, ce sera le bail !
Et pour être tout à fait franc, éditer un bail conforme à la loi, c’est un
peu un casse tête. Tu oublies une mention et c’est la catastrophe
assurée en cas de contentieux !
INTERVIEWS 19
Par exemple, en tant que bailleur, c’est à toi de vérifier de quelle

façon tu peux fixer le loyer. Moi je ne suis pas en zone tendue
donc ça va, je n’ai pas de questions sur l’encadrement des loyers
ou autres… Puis après, tu as les charges, l’IRL, et tout un tas d’autres
choses où tu n’as pas le droit à l’erreur.
Passer par un notaire c’est se dire que si jamais pour X ou Y raison
tu finis au tribunal, tu es déjà sûr de ne pas être attaqué sur la base
d’un bail mal construit (sinon, faut se poser des questions sur ton
notaire). En revanche, tu peux toujours faire des erreurs de gestion
et là le notaire ne pourra rien faire pour toi. »
4 - Est-ce que ça refroidit les candidats locataires ?
« Oui, ça doit en refroidir. Du moins, c’est la conclusion que je tire

au regard de mon taux de vue par rapport à mon taux d’appel, qui
est plus faible quand je mentionne les honoraires de rédaction de
bail dans l’annonce.
En meme temps, ça élimine naturellement ceux qui ont un bud-
get trop serré et qui auront plus de chance d’être en impayé à la
première tuile (la voiture qui tombe en panne, le chien malade, un
arrêt maladie, etc.).
Mes biens étant pratiquement tous très bien rénovés, je ne souffre
pas de vacance locative. Donc au final mes locataires restent et je
n’ai pas beaucoup de turn-over. »
5 - En général, on dit que le bail notarié diminue le risque d’im-

payés , vrai ou faux ?
« La question tombe bien avec ce que je viens de dire juste avant.

Non, le bail notarié ne diminue pas vraiment le risque d’impayé,
malgré la sélection naturelle que ce bail peut générer.
Tout dépend du locataire que tu auras choisi.
Et si vraiment tu veux te prémunir contre les impayés, tu as des
outils tels que la caution solidaire (non autorisé pour le bailleurs

personnes morales, autre que la SCI familiale), VISALE, ou les ga-
ranties loyer impayés.
Pour ma part, je préfère opter pour VISALE parce que j’ai un parc
constitué plutôt de petites surfaces en plein dans le coeur de cible
de la couverture de cette garantie.
Et puis, c’est simple, rapide, gratuit et efficace. Il ne faut pas s’en
priver pour les locataire de moins de 30 ans !
Mais après, chacun voit midi à sa porte.
Il faut surtout retenir que le bail notarié, c’est la possibilité de récu-
pérer facilement un impayé ponctuel.
Par contre, si tu veux mettre ton locataire dehors, tu es obligé
d’emprunter la “voie classique”. C’est à dire que pour résilier un
bail et expulser ton locataire, tu dois aller au tribunal et là les délais
de procédure sont les mêmes, bail notarié ou non. »
6 - Peux-tu nous dire les bons réflexes à adopter et comment

as-tu géré la communication avec le locataire lors d’un impayé ?
« Quelque soit le problème rencontré, je privilégie avant tout la

résolution amiable. Et cela vaut aussi pour un impayé.
Il y a très rarement de vrais mauvais payeur. La plupart du temps, le
locataire est le premier désolé de pas pouvoir honorer ses enga-
gements quand il est en difficulté. À nous de trouver une solution
avec lui et comprendre d’où viennent ses problèmes.
Ensuite, je lui demande de s’engager sur un scénario de réparation.
On peut établir un échéancier ou un délai. Si le locataire ne tient
pas ses engagement, c’est lui qui nous oblige à passer à la vitesse
supérieure avec un huissier.
Mais, le tout c’est de ne pas trop trainer car les impayés qui s’accu-
mulent deviennent de plus en plus difficiles à rembourser.
Parfois il faut savoir se couper la main, plutôt que le bras : c’est-à-
dire, renoncer à quelques mois de loyer contre un départ rapide,
INTERVIEWS 21
plutôt que voir un locataire accumuler les impayés sans espoir de

se les faire rembourser un jour... »
7 - Est-ce que le fait d’avoir conclu un bail notarié t’a aidé dans
cette procédure ?
« Pour le moment, j’ai eu 3 procédures au total.

Pour les deux premières, le bail notarié à été très efficace, car dès
que l’huissier est intervenu, la fulgurance de la procédure a décou-
ragé les locataires de se maintenir.
Pour la troisième, ça a été une autre histoire... »
8 - Aujourd’hui, ça en est où ?
« Aujourd’hui, tous mes locataires indélicats sont partis.

Je suis encore en procédure avec ma locataire dont j’ai parlé pré-
cédemment. Ça traîne de report en report... Mais, je devrais avoir
un rendu de jugement bientôt. »
9 - Des conseils à donner si jamais ça arrive à quelqu’un ?
« Quand y’a un doute sur un locataire, il n’y a pas de doute ! »
Merci Alexandre !
CHAPITRE 1
QUEL BAIL CHOISIR ? NU, MEUBLÉ

OU MOBILITÉ ?
QUEL BAIL CHOISIR ? NU, MEUBLÉ OU MOBILITÉ ? 23
1. Prenez connaissance des différences de gestion

1.1 À chaque bail, ses spécificités
Avez-vous bien réfléchi au bail que vous allez choisir ? Vous rendez-vous
vraiment compte de ce que tout cela implique ?
Au préalable, sachez que la loi du 06 juillet 1989 réglemente 3 types de
baux :
• Le bail nu, qui n’a pas de meubles ;
• le bail meublé, qui lui a des meubles (comme son nom l’indique) ;
• le bail mobilité, qui est le petit nouveau de la loi ELAN. Il s’agit d’un
bail meublé de courte durée (1 à 10 mois) réservé à certains locataires
qui répondent à une situation professionnelle spécifique. Mais, nous
y reviendrons !
Un petit tableau pour visualiser tout ça, c’est le moins qu’on puisse faire
pour vous (cf. page suivante).
Certains éléments ne vous sont pas familiers ?
PAS DE PANIQUE !
Nous vous expliquerons tout au fur et à mesure.
Bail nu (ou Bail meublé Bail mobilié

logement vide) (ou logement
meublé)
Durée du 6 ans quand le 1 an pour un bail 1 mois à 10

bailleur est une meublé classique ; mois.
bail
personne morale. 1 ou 9 mois pour
3 ans quand le un bail meublé
bailleur est une étudiant.
personne physique.
Peut être réduite à 1
an minimum. 2
Dépôt de Équivalent à 1 mois Équivalant à 2 mois Interdit

garantie de loyer Hors de loyer HC.
Charges (HC).
Charges Provision sur Provision sur Forfait.

locatives charges ou, en cas charges ou au
de colocation, pos- forfait.
sibilité de charges
au forfait.
Préavis 3 mois et réduit 1 mois. 1 mois.

locataire à 1 mois en zone
tendue ou selon la
situation du loca-
taire. 3
Préavis 6 mois à échéance 3 mois à échéance Interdit.

bailleur du bail pour l’un du bail pour l’un
des motifs suivant : des motifs suivant :
vente du loge- vente du loge-
ment, reprendre ment, reprendre
le logement (pour le logement (pour
y habiter ou pour y habiter ou pour
loger un proche), loger un proche),
ou pour un motif ou pour un motif
légitime et sé- légitime et sérieux.
rieux (impayé, par
exemple).
Recon- Oui. Oui, pour un bail Interdit.

duction meublé classique. La durée du
automa- Non, pour un bail bail peut être
tique meublé étudiant de modifiée 1
9 mois. fois par ave-
nant, mais la
durée totale
du contrat
ne peut pas
dépasser 10
mois.
1
Ne sont pas considérées comme personne morale : les indivisions ou les SCI familiales,
c’est à dire une SCI constituée entre parents et alliés jusqu’au 4eme degré inclus ; ici le bail
sera d’une durée de 3 ans. Attention, si une indivision est formée de personnes physiques et
d’une personne morale, la location dure 6 ans.
2
Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le
local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat
d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les rai-
sons et l’événement invoqués. Deux mois au moins avant le terme du contrat, le bailleur doit
confirmer la réalisation de l’événement ou proposer le report du terme si cette réalisation
est différée. Le bailleur ne peut utiliser cette faculté qu’une seule fois. Attention, à manipuler
avec précaution !
NB : L’article 13 précise que le bailleur SCI familiale, au profit de l’un des associés ou que le
bailleur en indivision, au profit d’un des membre de l’indivision peut invoquer ladite procé-
dure
3
En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel em-
ploi consécutif à une perte d’emploi ; pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un
certificat médical, justifie un changement de domicile ; pour les bénéficiaires du revenu de
solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ; pour le locataire qui s’est vu attribuer un
logement défini à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.
1.2 N’oubliez pas d’acheter des meubles pour un bail

meublé ou un bail mobilité
Scoop ! Un bail meublé pour un logement qui n’a pas de meubles, n’est
pas un bail meublé.
Elémentaire mon cher Watson me direz-vous. Et bien, pas pour tout le
monde apparemment...
Certains bailleurs font des baux meublés, sans même y poser un seul
meuble. La raison principale est souvent une fiscalité avantageuse ou une
bonne solution pour avoir plus souvent l’occasion de récupérer son loge-
ment (encore faut-il avoir le bon motif ; nous y reviendrons).
D’autres ne mettent simplement pas l’ensemble des meubles et équipe-
ments nécessaires pour faire un bail meublé.
Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 (http://bit.ly/decret-2015-981) dresse
la liste des meubles indispensables à mettre à disposition du locataire (cf.
annexe 1 – http://bit.ly/annexe-1-guide-bailleur).
Alors si vous voulez bénéficier du régime plutôt avantageux du bail

meublé en terme de gestion et de fiscalité, faites donc un tour chez votre
magasin d’ameublement préféré pour acheter :
• Literie comprenant couette ou couverture ;
• dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être
utilisées comme chambre à coucher ;
• plaques de cuisson ;
• four ou four à micro-ondes ;
• réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté
d’un compartiment permettant de disposer d’une température infé-
rieure ou égale à -6° C ;
• vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• ustensiles de cuisine ;
• table et sièges ;
• étagères de rangement ;
• luminaires ;
• matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du loge-
ment.
Si vous tombez sur un locataire un peu pointilleux et mécontent de ne pas

avoir de lit et de casseroles, il aura le droit de demander au tribunal de
requalifier votre bail meublé en bail nu.
Un peu ennuyeux si votre but est de bénéficier du régime fiscal de la lo-
cation meublée. Et assez angoissant si vous aviez pour but de récupérer
rapidement votre bien grâce au bail meublé.
1.3 Remplir un bail : ce qu’il faut savoir
Le bail, c’est la pierre angulaire qui vous lie vous (le bailleur), votre bien et
votre/vos locataire.s. Sans lui, rien ne serait possible et la location serait
tout simplement un vrai capharnaüm !
Il permet de poser un cadre légal sur vos relations avec vos locataires, et
les droits et devoirs de chacun. C’est pour ces raisons qu’il est très impor-
tant de savoir comment bien le compléter.
Pour qu’il n’y ait pas de confusion dans les esprits, nous parlerons ici, seu-
lement, des baux à usage d’habitation principale et qui sont donc régis
par la loi du 6 juillet 1989. Les baux d’habitation secondaire n’ont pas à
respecter les règles de la loi de 89.
Que vous rédigiez un bail nu ou un bail meublé, celui-ci doit comporter
quelques mentions obligatoires pour ne pas qu’il soit considéré comme
nul. Ce n’est pas forcément le plus agréable à lire, mais prenez connais-
sance des différentes mentions obligatoires. Voyez-le comme un mode
d’emploi pour remplir votre bail.

Vous trouverez, en annexes de ce guide, via les liens ci-dessous, des baux
types respectant les obligations de la loi ALUR :
• Bail de location classique pour logement nu (ou vide) :
cf. annexe 2A – http://bit.ly/annexe-2a-guide-bailleur ;
• bail de location classique pour logement meublé :
cf. annexe 2B – http://bit.ly/annexe-2b-guide-bailleur ;
• bail commun (ou unique) de colocation pour logement nu :
cf. annexe 2C – http://bit.ly/annexe-2c-guide-bailleur ;
• bail commun de colocation pour logement meublé :
cf. annexe 2D – http://bit.ly/annexe-2d-guide-bailleur.
Petite précision : le contrat type ne s’applique pas aux colocations forma-

lisées par la conclusion de plusieurs contrats entre colocataires et bailleur,
ou autrement dit par un contrat par colocataire (appelé généralement
“bail individuel”).
Toutefois, nous vous conseillons vivement de vous inspirer des éléments
contenus dans le contrat type. C’est ce que nous avons fait et vous trouve-
rez des modèles de baux individuels de colocation en annexes :
• Bail individuel de colocation pour logement nu :
cf. annexe 2E – http://bit.ly/annexe-2e-guide-bailleur ;
• bail individuel de colocation pour logement meublé :
cf. annexe 2F – http://bit.ly/annexe-2f-guide-bailleur.
1.3.1 Les informations des parties
Tout d’abord, le bail doit comporter les informations qui concernent les
parties. Il s’agit ici de détailler qui est/sont le.s bailleur.s et qui est/sont le.s
locataire.s.
Le.s bailleur.s :
Si vous avez acheté en nom propre, le bailleur sera une personne phy-
sique (vous). Il vous faut donc indiquer :
• Votre prénom ;
• votre nom ;
• votre adresse de domicile ;
• et la qualité du bailleur (ici “Personne physique”) ;
• vous pouvez aussi indiquer votre adresse mail, mais cela est facultatif.
Si vous avez acheté en indivision, il faut renseigner les informations de

tous les bailleurs ! Nous vous détaillerons ça dans le chapitre 3, partie “Vé-
rifiez qui doit signer le bail”.
Si vous achetez via une société, le bailleur sera une personne morale (la
société). Vous devrez donc indiquer :
• La forme juridique et la raison sociale de la société (SCI des Champs
Elysées, SAS Tartempion, etc.) ;
• l’adresse du siège social de la société ;
• la qualité du bailleur (ici ”Personne morale”) ;
• si c’est une société civile constituée exclusivement entre parents et
alliés jusqu’au quatrième degré inclus, il faut le préciser ;
• enfin, vous pouvez indiquer une adresse mail (facultatif).
Vous devez en complément des informations de la société, ajouter les in-

formations vous concernant. Celles-ci doivent apparaître après la formule
“Représenté par le mandataire” et comporter :
• Votre prénom ;
• votre nom ;
• indiquer en qualité de quoi vous intervenez, c’est-à-dire la place que
vous occupez dans la société (président, secrétaire, etc.).
Enfin, que vous soyez un bailleur physique ou moral, si vous déléguez

votre gestion, vous devez en complément des informations de la socié-
té (si nécessaire) et de vos informations personnelles, ajouter celles de
votre mandataire. Ce n’est pas parce que vous déléguez la gestion à une
agence, que vos informations ne doivent pas apparaître sur le bail !
Parfois, certaines agences refusent d’indiquer sur le bail les coordonnées
des propriétaires. Or, le contrat type prévoit clairement que vous y ap-
paraissiez (cela peut vous donner une idée du sérieux de l’agence avec
laquelle vous vous apprêtez à travailler).
Les informations de votre administrateur de biens doivent apparaître après
la formule “représenté par le mandataire” et comprennent :
• La raison sociale du mandataire ;
• l’adresse du siège sociale du mandataire ;

• le numéro et lieu de délivrance de la carte professionnelle (carte G) ;
• le nom et l’adresse du garant financier du mandataire.
Le/les Locataires(s) :
Ici, c’est le plus simple. Il n’y a pas grand chose à indiquer. Seulement :
• Le.s prénom.s ;
• le.s nom.s ;
• et le.s mail.s (facultatif) du/des (co)locataire.s.
1.3.2 Les informations du logement
Maintenant que les parties sont identifiées, il faut donner les détails du
logement (l’objet du bail) en précisant les informations générales du loge-
ment et sa composition.
Les informations générales du logement et sa destination :

Cela comporte :
• L’adresse exacte du bien loué : bah rien d’extra, plutôt logique même,
mais essentiel ! Et si vous souhaitez vraiment faire bien les choses, voi-
ci comment doit être écrite, dans l’ordre, l’adresse : n° d’appartement,
étage, couloir, escalier, entrée, bâtiment, résidence, n° et nom de rue,
hameau, lieu-dit, code postale, ville ;
• le type d’habitat : collectif ou individuel. Si vous ne savez pas, c’est
noté dans votre acte authentique. Autrement, dites-vous que pour
être collectif, un bâtiment doit disposer de plus de 2 logements (donc
minimum 3) et que ces logements doivent être accessibles depuis
des parties communes construites (ascenseur, escalier, etc.) ; peu im-
porte si ces parties communes sont situées à l’intérieur ou à l’extérieur
du bâtiment ;
• le régime juridique : monopropriété ou copropriété. Pour rappel, vous
êtes en monopropriété si vous êtes le seul propriétaire de l’ensemble
immobilier concerné. Par exemple, vous possédez tout l’immeuble de
l’appartement que vous mettez en location. Dès qu’il y a un autre pro-
priétaire, vous êtes en copropriété ;
• la période de construction : avant 1949, de 1949 à 1974, de 1975 à 1989,
de 1989 à 2005, depuis 2005 ;
• la surface habitable en m2. Cet élément est indispensable :

• Si vous n’indiquez pas cette information, le locataire peut vous
mettre en demeure de le faire dans un délai d’un mois suivant
la date de prise d’effet du contrat de location. Vous dispose-
rez alors d’un mois pour apporter cette précision. Si vous ne le
faites pas dans ce délai, le locataire a 3 mois à compter de la
mise en demeure pour saisir le tribunal judiciaire afin d’obtenir,
le cas échéant, une diminution de loyer,
• Si la surface indiquée sur le bail est supérieure de plus de 5 %
à la surface réelle du logement loué, le locataire peut vous
demander une diminution de loyer proportionnelle à l’écart
constaté. Pour cela, le locataire doit vous envoyer un courrier
recommandé avec avis de réception. Vous devrez répondre
dans les 2 mois suivant la réception du courrier. Si aucun ac-
cord n’est trouvé ou si vous ne répondez pas, le locataire peut
saisir le tribunal judiciaire dans les 4 mois suivant la date d’envoi
de la demande pour que le juge détermine, le cas échéant, la
réduction de loyer à appliquer. La diminution de loyer accep-
tée par le bailleur ou prononcée par le juge s’applique à partir
de la signature du bail si la demande en diminution de loyer a
été formulée dans les 6 mois suivant la conclusion du bail, ou à
partir de la demande si celle-ci a été formulée au delà du délai
de 6 mois ;
• la destination des locaux : d’habitation ou mixte (habitation + pro-
fessionnel : c’est le cas d’un logement où une pièce est dédiée à la
pratique d’une profession libérale, par exemple).
La composition du logement :
Ici on retrouve :
• Le nombre de pièces principales : ici, seuls le séjour, la salle à man-
ger et les chambres (+ de 9 m2 avec une ouverture sur l’extérieur)
doivent être comptabilisés. La cuisine, la buanderie, les couloirs, les
salles d’eau/de bain et WC ne sont pas considérés comme des pièces
principales ;
• les autres parties du logement : cuisine, salle d’eau, séchoir, grenier,
comble aménagé ou non, terrasse, balcon, jardin, etc. ;
• les éléments d’équipements du logement : détail d’une cuisine équi-
pée, détail des installations sanitaires, détail des prises et interrupteurs,
et de tout le mobilier et équipements qui sont fixes (meuble vasque,
radiateur, hotte, sèche serviette, etc.), etc. ;

• la modalité de production de chauffage : individuel ou collectif. Si
c’est du collectif, il faut préciser les modalités de répartition de la
consommation du locataire (aux tantièmes, par exemple) ;
• la modalité de production d’eau chaude : individuelle ou collective. Si
c’est du collectif, il faut là aussi préciser les modalités de répartition de
la consommation du locataire (aux tantièmes, par exemple) ;
• s’il y en a, le détail des locaux et équipements accessoires de l’im-
meuble à usage privatif du locataire : cave, parking, garage, boite aux
lettre, etc. ;
• s’il y en a, le détail des locaux, parties, équipements et accessoires de
l’immeuble à usage commun : local à vélo, ascenseur, espaces verts,
aires et équipements de jeux, laverie, local poubelle, gardiennage,
portail électrique, etc. ;
• s’il y en a, l’équipement d’accès à la télé : antenne, parabole, etc. ;
• et enfin, s’il y en a, l’équipement d’accès à Internet : câble, ADSL, fibre.
1.3.3 Les informations du contrat de bail
Vous vous en sortez ? C’est assez clair ?

Tant mieux, parce que c’est à partir de maintenant que les choses se com-
pliquent car quelques règles s’appliquent, notamment sur la durée du bail
et le montant du loyer, par exemple.
Ne vous inquiétez pas, vous finirez par tout savoir !
La prise d’effet du contrat et sa durée :

Tout d’abord, il est nécessaire d’indiquer la date de prise d’effet du bail
(qui n’est pas obligatoirement la même que la date de signature du bail)
qui correspond à la date à laquelle le locataire va prendre possession du
logement.
Ensuite, il faut indiquer la durée, qui varie en fonction du type de bail et
du type de bailleur (de 1 mois à 6 ans) – cf. tableau Chapitre 1, Section 1.1.
Le loyer :
Concernant le loyer, les règles sont plus complexes qu’elles en ont l’air.
Surtout lorsque vous êtes en zone tendue ou à Paris… Nous y reviendrons.
Quoi qu’il en soit, il faut indiquer :

• Le montant du loyer mensuel hors charges (complément de loyer
compris, s’il y en a un) ;
• les règles de fixations du loyer (s’il y a un encadrement des loyers
pour le logement concerné ou s’il y a un loyer de référence majoré
fixé par arrêté préfectoral) ;
• le montant et la date du dernier loyer acquitté par le précédent loca-
taire (s’il a quitté le logement depuis moins de 18 mois) ;
• la date annuelle de révision du loyer et son trimestre de référence
(IRL : Indice de Référence des Loyers). Bien sûr, vous n’êtes pas obligé
de l’inclure, mais c’est quand même mieux... Ça ne mange pas de
pain. D’autant que vous pourrez l’appliquer, ou pas, selon votre hu-
meur (en respectant les règles imposées, bien sûr !) ;
• s’il y a, le montant du complément de loyer (ceci concerne encore les
logements concernés par l’encadrement des loyers comme à Paris) :
il faut ici indiquer le montant du loyer hors complément + le mon-
tant du complément seul et indiquer les caractéristiques du logement
justifiant le complément de loyer. Attention, ceci est à manier avec
précaution car malgré ELAN, les contours vis-à-vis de ce complément
de loyer restent flous ;
• les charges récupérables :
• Les modalités de règlement des charges récupérables : pro-
visions avec révision annuelle ou forfait. Cette dernière option
n’est possible que pour un bail meublé ou un bail de colocation
(nu ou meublé), et c’est obligatoire pour le bail mobilité,
• en cas de colocation, c’est à ce moment que vous devez pré-
ciser si vous prenez l’assurance habitation pour le compte de
vos colocataires. À noter que cela n’est possible que pour les
colocations ! Vous devez aussi indiquer le montant total annuel
et mensuel récupérable au titre de l’assurance ;
• les modalités de paiement :
• La périodicité du paiement : mensuel, annuel, pour la durée du
contrat. À noter que le locataire peut à tout moment demander
à passer sur un paiement mensuel, sans que vous puissiez vous
y opposer,
• les conditions de paiement : à échoir (paiement pour le mois
qui va s’écouler, qui est le cas de figure le plus classique) ou à
terme échu (paiement pour le mois qui vient de s’écouler),
• la date limite de paiement du loyer ou période de paiement :

avant le 5 du mois ou entre le 1er et le 5 du mois, par exemple,
• si votre bail ne commence pas au 1er du mois, il faudra préciser
le montant total dû à la première échéance de paiement pour
une période complète de location en détaillant la somme des
montants relatifs au loyer, aux charges récupérables, à la contri-
bution pour le partage des économies de charges et, en cas
de colocation, à l’assurance récupérable pour le compte des
colocataires si il a été convenu ainsi ;
• le dépôt de garantie : il est question ici de savoir si vous souhai-
tez, ou non, collecter un dépôt de garantie.
Si oui, il faudra détailler le montant de ce dépôt. Ce montant est
encadré et peut varier en fonction du type de bail signé. Dans
le cadre d’un bail nu, le dépôt de garantie ne peut excéder 1
mois de loyer HC ; pour un bail meublé, il ne peut excéder 2
mois de loyer HC.
Toutefois, sachez qu’un dépôt de garantie ne peut être deman-
dé lorsque le loyer est payable d’avance pour une période su-
périeure à deux mois !
Attention, dans le cadre d’un bail mobilité, il est interdit de de-
mander un dépôt de garantie ;
• les clauses : le contrat type prévoit deux types de clause :
• La clause de solidarité pour une colocation,
• la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de
location (appelée “clause résolutoire”), pour un défaut de paie-
ment du loyer, etc.
Vous retrouverez toutes ces clauses dans nos baux présents en
annexes page 30 ;
• les honoraires : si vous faites appel à un mandataire pour mettre en
location ou gérer votre bien locatif, vous devez rappeler sur le bail les
dispositions du I de l’article 5 (I) de la loi du 6 juillet 1989, alinéas 1 à 3,
concernant la rémunération des personnes mandatées. Vous trouve-
rez cela sur n’importe quel bail type. Mais normalement, c’est votre
mandataire qui fera le bail, donc cette information n’est utile que pour
vérifier son travail ;
• les annexes : la loi ALUR oblige les bailleurs à fournir un certain nombre
(ou un nombre certain...) de documents aux locataires que nous dé-
taillons plus loin.
Arrivé ici, il ne vous restera plus qu’à dater, indiquer le lieu de signature,
puis signer tout cela avec toutes les parties énoncées en début de bail.
D’autres éléments peuvent être ajoutés, mais cela est plutôt au cas par cas
(comme les travaux ou le partage des économies de charges).
2. Soyez vigilant pour la déclaration fiscale
Eh oui, nous arrivons à l’épineuse question de la déclaration fiscale.

Bail nu et bail meublé ne sont pas imposés de la même façon. Vous com-
prenez pourquoi c’est si important de savoir choisir son bail ?
2.1 Baux nus
Premièrement : en location nue, les loyers que vous percevez sont des
revenus fonciers. Ils seront donc imposés comme tel.
Concernant le régime, c’est à dire la façon dont vos revenus fonciers vont
être imposés, tout va dépendre du montant annuel que vous déclarez :
• Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € hors charges, vous
serez soumis automatiquement au régime du micro-foncier (aussi ap-
pelé régime “forfaitaire”). Vous avez cependant la possibilité d’opter
pour le régime réel ;
• si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € hors charges, vous
serez concerné par le régime réel, sans possibilité d’opter pour le ré-
gime micro-foncier.
Une fois les revenus fonciers déclarés, c’est votre Taux Marginal d’Imposi-
tion (TMI) qui s’appliquera.
2.1.1 Régime micro-foncier
Si vous avez des revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 € hors charges,
vous êtes donc soumis à ce régime. Ici, le mode d’emploi est assez simple.
Vous bénéficiez d’un abattement de 30 %, représentatif des charges et qui
aboutit à n’imposer que 70 % des revenus.
Attention, sachez que vous n’êtes pas “coincé” si jamais vous souhaitez
souscrire au régime réel. Sachez seulement que c’est irrévocable pendant

3 ans ! Alors calculez bien votre coup.
Comment remplir sa déclaration ?

Vous devez simplement indiquer le montant de vos revenus bruts fon-
ciers :
• Soit sur votre déclaration en ligne (si bien sûr vous déclarez vos reve-
nus en ligne) ;
• soit sur la déclaration de revenus n°2042. Pour la version papier, c’est
ici.
Comment est apprécié ici le revenu foncier ?

Le revenu foncier concerne vos loyers (sans les charges), le dépôt de ga-
rantie s’il est utilisé pour couvrir les loyers impayés ou des frais de remise
en état des locations après le départ du locataire, les constructions ou
aménagements réalisés par les locataires à condition que cela revienne
gratuitement au propriétaire et que ce retour gratuit soit prévu par une
clause expresse du bail ou dans un avenant, les subventions de l’ANAH,
les indemnités d’assurances versées en réparation des dommages subis
par l’immeuble.
Une fois que vous avez calculé votre revenu foncier, reportez la somme
dans la case 4BE de votre déclaration. Simple comme bonjour !
2.1.2 Régime réel
Ce régime concerne les revenus fonciers bruts supérieurs à 15 000 €. N’ou-

blions pas que cette option est aussi ouverte à ceux qui font moins de 15
000 €/an.
Ici on passe aux choses sérieuses : sortez vos calculettes !
L’intérêt du réel est de pouvoir déduire des charges de ses revenus avant
imposition, ce qui est bigrement intéressant.
Mais quelles sont les charges déductibles ?
• Les frais de gestion et de garde ;
• les dépenses de réparation et d’entretien ;
• les dépenses d’amélioration ;
• les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant défi-
nitivement à la charge des propriétaires ;

• les provisions pour charges de copropriété ;
• les primes d’assurances ;
• certaines impositions ;
• les intérêts des dettes.
Vous voulez la liste détaillée ? Rendez-vous à l’article 31 du Code Général
des Impôts (http://bit.ly/impot-article-31).
Cette liste n’est pas limitative, même si elle couvre beaucoup de cas de
figure qu’un bailleur peut trouver.
Une fois que les charges déductibles des revenus fonciers bruts ont été
soustraites, vous obtenez, ce qu’on appelle le résultat foncier :
• S’il est positif, vous reportez la somme sur votre déclaration (comme
en micro-foncier) ;
• s’il est négatif, c’est à dire que le montant des charges déductibles est
supérieur à celui des revenus, il s’agit d’un déficit.
Dans ce second cas de figure, les déficits fonciers qui résultent des dé-
penses déductibles des revenus fonciers, s’imputent sur le revenu global
dans la limite annuelle de 10 700 €. Cette limite est portée à 15 300 € en
cas d’application de l’amortissement PERISSOL lorsqu’un déficit foncier est
constaté sur un immeuble relevant de ce régime.
Le surplus (au-delà de 10 700 €) est reportable sur vos revenus fonciers (et
non plus les revenus globaux) des 10 années suivantes. Attention, la frac-
tion de votre déficit foncier liée à vos intérêts et frais d’emprunt n’est pas
déductible de votre revenu global. Elle ne peut être imputée que sur vos
revenus fonciers des 10 années suivantes.
Il existe aussi une règle lorsque le revenu global du contribuable est insuf-
fisant pour absorber le déficit foncier imputable (limité à 10 700€). L’excé-
dent du déficit est imputable dans les conditions de droit commun sur les
revenus globaux des 6 années suivantes.
ATTENTION
Votre imputation peut être remise en cause !
Comme vous le savez, dans la vie rien n’est vraiment gratuit.
Et vous devez louer votre bien pendant 3 ans pour bénéfi-
cier du système.
Si vous changez d’exploitation (si vous passez votre loge-
ment en meublé, par exemple), cessez de louer ou si vous
cédez le bien avant l’expiration du délai de 3 ans, l’avantage
fiscal sera remis en cause : votre revenu global et vos reve-
nus fonciers des 3 années qui ont précédé la cessation de
la location seront recalculés.
Vous subirez alors un voyage vers le passé puisque vous
serez dans la situation qui aurait été la vôtre si votre déficit
foncier n’avait pas été déduit de vos autres revenus.
Cette règle connaît des exceptions en cas d'invalidité, licen-
ciement ou décès du bailleur ou de son conjoint (ou parte-
naire de PACS), expropriation ou en cas de fusion de SCPI.

Vous devez indiquer le détail du calcul du revenu net foncier, soit en ligne
sur votre espace personnel du site impots.gouv.fr, soit sur une déclaration
de revenus fonciers (déclaration n°2044) qui est à joindre à votre déclara-
tion d'ensemble n°2042.
Si vous voulez y voir plus clair, prenez connaissances des notices :
• http://bit.ly/notice-2044
• http://bit.ly/declaration-2044
Voici quelques observations si jamais vous avez votre déclaration sous les
yeux :
• La ligne 110 concerne les parts de sociétés immobilières ou de fonds

de placement immobilier (FPI) ;
• la ligne 200 concerne les propriétés rurales et urbaines, donc vous si
vous avez investi dans un bien locatif que vous gérez avec un bail nu ;
• si vous ne bénéficiez d'aucune déduction spécifique (Besson ancien,
Borloo ancien, Cosse), zappez la ligne 228 ;
• la ligne 460 concerne la vente ou l’abandon de location.
ATTENTION
Ne confondez pas déclaration n° 2044 avec la déclaration
n° 2044 Spéciale qui vous concerne, si et seulement si :
• Vous êtes propriétaire d’au moins un immeuble pour
lequel un régime spécial s’applique (ex. : monuments
historiques) ;
• vous avez opté pour la déduction au titre de l’amor-
tissement des logements neufs (ex. : dispositif “Borloo
neuf”) ;
• vous bénéficiez d’une déduction spécifique au titre des
dispositifs Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR ;
• vous détenez des parts d’une Société Civil de Place-
ment Immobilier (SCPI) pour lesquelles vous avez opté
pour la déduction au titre de l’amortissement.
2.2 Baux meublés et bail mobilité
Si vous venez de débarquer fraîchement dans la jungle hostile de l’im-

mobilier, vous n’êtes sans doute pas au courant de ceci : pour faire de la
location meublée, il va falloir quelques démarches administratives sup-
plémentaires. On ne met pas en location un logement meublé du jour au
lendemain, comme on peut le faire pour un logement nu. Il y a quelques
prérequis à avoir.
Par ailleurs, nous décrivons seulement les dispositifs concernant les baux
meublés d’habitation (donc ne concernent pas les locations courtes du-
rées ou les chambres d’hôtes qui obéissent à d’autres règles).
2.2.1 Location Meublée Professionnelle (LMP) ou

Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP) ?
Au commencement de toute chose, définissez votre statut.

Pourquoi ? Et bien parce que, comme vous pouvez vous en doutez, ça a
des conséquences fiscales.
En réalité, pour déterminer si vous faites partie de l’une ou l’autre des ca-
tégories (LMP/LMNP), il suffit juste de vérifier que vous remplissez certains
critères.
Pour vous la faire courte : pour être considéré comme Loueur Meublé
Professionnel, vous devez répondre à ces 2 critères :
• Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des
membres du foyer excèdent 23 000 € sur l’année civile ;
• ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur
le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des béné-
fices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité
de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non
commerciaux.
L’inscription obligatoire pour les LMP au RCS en tant que loueur profes-
sionnel a été déclarée non conforme à la constitution (décision du Conseil
constitutionnel n°2017-689 QPC-JO 9 février 2018). Il s’agissait auparavant
de la troisième condition pour bénéficier du statut LMP.
Si une de ces deux conditions n’est pas remplie, vous n’êtes pas un Loueur
Meublé Professionnel (LMP).
Mais en débutant dans l’immobilier, à moins que vous soyez sur un gros
coup, il est probable que vous soyez ce qu’on appelle un Loueur Meublé
Non-Professionnel (LMNP).
2.2.2 Démarches administratives pour les baux

meublés
Deux statuts différents signifient aussi démarches administratives diffé-

rentes. Le double objectif est d’obtenir un numéro SIRET et dire à l’admi-
nistration fiscale pour quel régime vous avez opté.
Démarches pour la Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP)

Vous devez vous inscrire auprès d’un Centre de Formalités des Entreprises
(CFE).
Pour cela, il faut envoyer au Greffe du tribunal de Commerce dont dé-
pend le bien que vous mettez en location et dans les 15 jours suivants le
début de la location de votre bien, le formulaire P0i (Cerfa 11921) – http://
bit.ly/cerfa-P0i.
Si vous avez des difficultés pour compléter ce document, vous pouvez
vous aider de la notice (http://bit.ly/notice-P0i).
Voici quelques observations qui pourront vous aider :
• Encadré n° 4 : vous devez cocher “une adresse professionnelle” et
indiquer en encadré 5 l’adresse du logement que vous allez mettre
en location ;
• encadré 6 : il est conseillé de noter en “date de début d’activité” la
date de signature de l’acte authentique. Cela permettra à votre comp-
table d’inclure les frais d’acquisition (frais de notaire, par exemple)
dans vos charges (seulement si vous êtes au réel), ce qui n’est pas à
négliger (sauf si vous aimez payer des impôts).
• Dans “activité exercée”, notez simplement “Location Meublée Non
Professionnelle” ;
• encadré 7 : cochez “création” et laissez le reste vide ;
• concernant l’encadré n°10, vous devez cocher la case “Micro” si vous
souhaitez un abattement forfaitaire de 50 %, ou la case “Réel simplifié”
si vous souhaitez être au réel (comme son nom l’indique) et bénéficier
des amortissements, etc. Nous reviendrons sur les différents régimes
du meublé dans quelques lignes.
Pour la TVA, cochez “Franchise en base ”.
Maintenant que vous avez déclaré votre première location en LMNP,

vos futurs biens locatifs meublés seront à déclarer via le formulaire P2P4i
(http://bit.ly/cerfa-P2P4i), à la place du P0i.
Ce formulaire sera également à envoyer au Greffe du tribunal de Com-
merce dont dépend le nouveau bien que vous mettez en location.
2.2.3 Imposition des BIC
Il faut savoir que les revenus locatifs issus de la location meublée s’ap-
pellent des recettes (à la différence de la location nue où l’on parle de…
revenus ! Vous aviez déjà oublié ?).
Ces recettes sont soumises aux Bénéfices Industriels et Commerciaux
(BIC). C’est d’ailleurs pour cela que nous ne parlons pas de foncier, mais
de BIC.
Si je précise cela, c’est pour que vous compreniez les différents régimes
présents en location meublée. Ils sont au nombre de deux (comme en lo-
cation nue), ce qui vous laisse deux possibilités (au même titre que quand
vous déclarez votre revenu salarié finalement) :
2.2.3.1 Le régime micro-bic
Il correspond à un abattement forfaitaire de 50 % de vos recettes issues

de vos locations meublées. Il fonctionne de la même manière que l’abat-
tement forfaitaire de 10 % sur votre revenu salarié. Par exemple, si vous
percevez 24 K€ de recette, votre imposition sera calculée que sur 12 K€.
En nu, rappelez-vous, le régime forfaitaire (micro-foncier) est de 30 %.
Pour pouvoir être au régime Micro-BIC, vous devez cocher la case “Micro”
dans l’encadré n° 10 du P0i dont je viens de vous parler.
Cependant, pour être éligible à ce régime, il faut que vos recettes an-
nuelles issues de vos locations meublées soient inférieurs à 70 K€.
Si vous avez commencé votre activité en cours d’année, le plafond doit
être apprécié en fonction de la durée effective de location. Par exemple,
vous avez déclaré votre début d’activité au 18 avril. Dans ce cas, le pla-
fond sera de 70 K€ * 257 jours (nombre de jours entre le 18 avril et le 31
décembre) / 365 jours = 49 287 €. En imaginant que vous percevez 4 730
€ de loyers + charges entre le 18 avril et la fin d’année, vous pouvez bé-
néficier du Micro-BIC car vous ne dépassez pas le plafond de 49 287 €.

Cela est plus simple qu’il n’y paraît !
Vous devez joindre le formulaire n° 2042 C-PRO à votre déclaration 2042,
et devez reporter le montant des recettes perçues au cours de l’année sur
votre déclaration de revenus (formulaire 2042) dans la rubrique “Bénéfices
Industriels et Commerciaux”.
L’échéance est la même que pour votre déclaration de revenus. Ensuite,
c’est l’administration fiscale qui appliquera l’abattement de 50 % sur le
montant déclaré (donc n’abattez pas vous même les 50 %. Je vous vois
venir...).
ATTENTION
Détail qui a son importance : les recettes issues de vos loca-
tions meublées sont vos loyers + les charges qui vous sont
versées par votre locataire. Et cela vaut pour les deux ré-
gimes (Micro-BIC et Réel).
Par exemple, vous louez votre logement 500 €/mois + 50
€ de charges ; votre Chiffre d’Affaires (CA) annuel sera de 6
600 € (550*12).
2.2.3.2 Le régime réel
Il correspond à un abattement à hauteur de vos charges. Ici, c’est un peu

le même système que quand vous faites vos frais réels (correspondant à
vos frais kilométriques) sur votre revenu salarié.
Ces charges correspondent à tous les frais supportés pour votre location
meublée.
On y retrouve :
• Vos assurances (PNO, GLI, de crédit, etc.) ;

• vos charges de copropriété ;
• les travaux et réparations. Ici, tous les travaux comptent, même si c’est
pour de la création de nouvelles surfaces (à la différence des travaux
dans le nu où c’est une liste restreinte de travaux qui peuvent être
déduits) ;
• la taxe foncière, les intérêts d’emprunt et les frais de dossiers ;
• vos frais d’acquisition comme les frais comptable si vous avez bien
complété la date de début d’activité sur votre P0i (voir point 2.2.2,
plus haut) ;
• les dépenses amortissables comme les meubles ;
• l’amortissement du bien : il s’effectue par composant (gros oeuvre,
façade, agencement, équipement, etc.). Cet élément est très intéres-
sant car il peut vraiment faire baisser votre base d’imposition ! Mais
n’oubliez pas de déduire la partie du foncier (terrain) qui lui n’est pas
amortissable. Votre comptable vous guidera !
Pour pouvoir être au régime Réel, vous devez cocher la case “Réel sim-
plifié” dans l’encadré n° 10 du P0i dont je vous ai parlé un peu plus haut.
Si vous ne l’avez pas fait et avez opté pour le Micro-BIC, vous verrez que
vous pouvez modifier cela en envoyant un courrier à l’administration.
Il faut savoir que quelque soit le montant de vos recettes, vous pouvez
opter pour le régime réel. Eh oui, sous 70 K€ vous avez le choix d’opter
pour le Micro-BIC ou le Réel.
Pour être au réel, vous devez envoyer avant le 01 Février de l’année, un
courrier indiquant que vous souhaitez être au régime Réel, par Lettre Re-
commandée avec AR au Service des Impôts des Entreprises (SIE) auquel
votre bien loué est rattaché. Ce courrier vient en complément de votre
P0i.
Si vous choisissez d’être au réel, cette option est irrévocable pendant 2
ans. À vous de bien faire vos calculs.
Si vous ne faites pas cette demande, vous serez automatiquement au Mi-
cro-BIC. C’est pour cette raison qu’on dit que sous 70 K€ on est au Mi-
cro-BIC, car c’est le régime par défaut.
Par contre, si vos recettes locatives sont supérieurs à 70 K€, vous dépen-
drez automatiquement du régime Réel, sans possibilité de pouvoir choisir
le Micro-BIC.

Ça se complique un peu.
Si pour le Micro-BIC c’est simple car vous devez seulement renseigner un
montant et l’administration enlève simplement 50 %, pour le Réel c’est une
autre histoire car l’administration ne connaît pas vos charges et le montant
à abattre sur vos recettes. Il va donc falloir lui indiquer tout cela.
Pour cela, il faut remplir ce qu’on appelle une liasse fiscale. Pour faire
simple, c’est un document qui reprend les informations comptables de
l’année écoulée, ainsi que la déclaration de résultat de l’activité. Ça se fait
au travers des formulaires 2031 et ses annexes 2033.
Ensuite, c’est la même histoire que pour le Micro-BIC. Il faut joindre la 2042
C-PRO à la 2042 et renseigner les éléments.
Pour ne rien vous cacher, le régime Réel est quelque peu complexe et le
recours à un comptable est obligatoire (sauf si c’est votre métier), car vous
devez tenir une vraie comptabilité.
À ce sujet, nous vous conseillons d’adhérer à un CGA (Centre de Gestion
Agréé) en complément des services de votre comptable. Cette adhésion
doit être faite dans les 5 mois suivants votre début d’activité (date notée
sur votre P0i).
Même si cela va vous coûter un peu plus cher initialement, adhérer à un
CGA vous permettra de déduire 2/3 de vos frais de comptabilité + frais de
CGA. Si vous n’adhérez pas à un CGA, vos frais de compta ne seront pas
déductibles. Donc, dans la finalité, adhérer à un CGA vous coute moins
cher que de payer un comptable seul.
De plus, si vous ne prenez pas de CGA et que vous avez un bénéfice im-
posable (ce qui veut dire que l’ensemble de vos charges est inférieur au
montant de vos recettes), ce bénéfice imposable sera augmenté de 25 %.
En cas de déficit (charges supérieur aux recettes), vous n’avez pas d’aug-
mentation comme votre base taxable est inférieure ou égale à 0.
En dehors de ces éléments, le CGA est avant tout là pour vérifier et valider
le travail de votre comptable. En cas de contrôle fiscal, il est toujours ap-
précié que vous ayez pris les bonnes dispositions pour avoir une comp-
tabilité juste en faisant contrôler tout ça par un organisme indépendant
qu’est le CGA.
2.2.4 Incidences du statut (LMP/LMNP) sur l’im-

position
Si vous lisez notre guide, c’est que vous vous êtes lancé dans le grand bain
de l’investissement immobilier il n’y a pas si longtemps que ça.
Le statut LMP ne vous concerne donc peut-être pas (encore).
Mais parce qu’un jour vous aurez un empire, voici les différences en les
statuts LMNP et LMP (accrochez-vous, le grand huit arrive !) :
• À la revente, le LMNP est soumis au régime des plus-values (PV) des
particuliers, alors que le LMP est soumis au régime des plus-values des
professionnels.
• Si jamais le statut LMP est acté depuis plus de 5 ans, il n’y a pas d’impôt
sur la PV (PV long terme). En revanche il y a réintégration des amor-
tissements et il faut payer les charges sociales sur la PV court terme.
• Mais, il peut y avoir quelques complications. Par exemple, pour un
bien qui a été exploité 9 ans en LMNP, puis 4 ans en LMP, il y aura l’im-
pôt sur les PV des particuliers sur les 9 premières années, puis l’impôt
sur la PV des professionnels sur les 4 dernières années ;
• Exonération de l’IFI possible en LMP, mais dans les faits quasi impos-
sible car pour être exonéré de l’IFI, il faut que le CA soit supérieur à 23
K€ par an et que le revenu (et non pas le CA) tiré de l’activité meublée
dépasse les autres revenus professionnels.
• en LMP, nous sommes redevable du SSI (anciennement RSI) s’il y a une
inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) avec une
cotisation minimale en cas de déficit, sinon en pourcentage du revenu
tiré de l’activité. C’est pour cette raison que l’exonération de l’IFI est un
leurre car dès qu’il est possible d’y être exonéré, le montant du SSI est
très largement plus élevé que l’IFI.
Si le LMP n’est pas inscrit au RCS, il n’y a – pour l’instant – pas de SSI
mais ça ne restera sûrement pas comme ça.
Si vous souhaitez aller plus loin, je vous dirige vers cet article (http://bit.ly/
article-lmp) de M. Paul DUVAUX, spécialiste de la fiscalité LMNP/LMP.
ATTENTION
Nous rappelons que les recettes issues de vos locations
meublées sont vos loyers + les charges qui vous sont ver-
sées par votre locataire. Et cela vaut pour les deux régimes
(Micro-BIC et Réel).
Par exemple, vous louez votre logement 500 €/mois + 50
€ de charges ; votre Chiffre d’Affaires (CA) annuel sera de 6
600 € (550*12).
47
CHAPITRE 2
QUELS SONT LES PRÉALABLES AVANT

LA MISE EN LOCATION ?
1. Fixez un loyer conforme à vos intérêts et à la loi

1.1 Petit point sur le calcul de la rentabilité
S’il suffisait d’acheter un bien pour être rentable, ça serait super ! Et peut-
être un peu trop simple…
Mais la réalité des choses nous rappelle vite à l’ordre. Et comme tout inves-
tissement, ce dernier réserve parfois des surprises (bonnes ou mauvaises).
Vous vous en doutez, la rentabilité est intimement liée au prix du bien que
vous achetez, au montant des travaux s’il y en a, mais aussi au montant
du loyer que vous allez pouvoir pratiquer et encaisser tous les mois. D’où
l’importance de ne pas se louper ! Car une fois le loyer fixé, difficile (voire
impossible) de l’augmenter.
Chaque bailleur qui investit le fait pour des raisons différentes, mais nous
avons tous un point commun : nous ne voulons pas perdre de l’argent.
Pour cela, le B.A BA c’est de calculer la rentabilité de votre futur investis-
sement.
C’est pourquoi il faut connaître les différents coûts qui vont imputer votre
loyer. Et le calcul à la louche est à bannir !
Si vous êtes en cours d’achat et n’avez pas encore fait ces calculs, n’hésitez
pas à avoir cette réflexion maintenant, et si possible avant la signature de
votre achat ou de votre premier bail.
Vous pourrez alors réajuster le prix du loyer en fonction de votre rentabi-
lité, mais aussi du marché.
Bah oui, si votre loyer ne correspond pas à votre marché, inutile de vous
dire que vous allez vite comprendre la définition de “vacance locative”.
Avant de vous donner la formule magique pour calculer votre rentabilité,
il faut listez vos frais annuels.
Ces charges annuelles se composent en partie :
• Du montant annuel des intérêts et de l’assurance de votre crédit ;
• du coût annuel de la taxe foncière ;
• du coût annuel des charges non récupérables (elles correspondent
aux charges que vous ne pouvez répercuter dans les charges loca-
tives payées par votre locataire) ;
QUELS SONT LES PRÉALABLES AVANT LA MISE EN LOCATION ? 49
• du coût annuel des assurances : Garantie Loyers Impayés (GLI), Pro-

priétaire Non Occupant (PNO), etc. ;
• du coût annuel des travaux non-prévus (prévoyez un % du montant
des loyers annuels) ;
• de la vacance locative (prévoyez un % du montant des loyers annuels,
ou un nombre de jours, semaines ou mois/an) ;
• du coût annuel de gestion (agence ou application de gestion locative,
même si déductible des impôts quand vous êtes au régime réel) ;
• si vous faites du meublé ou si votre logement est détenu par une per-
sonne morale, au coût de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ;
• si vous faites du meublé au régime réel, du coût annuel de comptabi-
lité (Comptable + CGA).
Vous devez aussi estimer le montant de votre acquisition. Ce montant cor-

respond :
• Au montant du bien ;
• aux frais de notaire ;
• aux frais d’agence, s’il y en a ;
• au montant des travaux, s’il y en a ;
• au montant des meubles, s’il y en a ;
• au frais de courtage (chasseur immobilier et courtier en prêt), s’il y en
a;
• aux frais de dossier bancaire ;
• aux frais de garantie (caution bancaire ou hypothèque).
Maintenant, à votre calculette et appliquez les formules ci-dessous :

• Rentabilité brute = loyers annuels / acquisition * 100
• Rentabilité nette = (loyers annuels - toutes vos charges) / acquisition
* 100
Dites-vous que tant que votre rentabilité nette n’est pas négative, c’est le
principal !
Mais en vrai, en dessous de 3 % de rentabilité nette, vous risquez d’en
avoir de votre poche en cas d’imprévus.
Bon, pour certains d’entre vous et dont l’objectif est de de vivre de vos
rentes ou d’améliorer votre pouvoir d’achat, nous savons que vous ne vi-
sez pas en dessous d’une rentabilité nette de 8 - 10 %. Mais cette histoire
de pourcentage est surtout dépendante de vos objectifs (cash flow ou

pas cash flow).
Pour aller plus loin, vous pouvez même calculer la rentabilité nette nette.
C’est-à-dire, en incluant vos impôts. Mais là, tout dépend du régime fiscal
choisi et de votre situation. Et là, il n’y a que vous qui le savez !

1.2 Respectez les règles relatives à la fixation du loyer
En principe, la fixation du loyer est libre. Ce qui semble logique car il s’agit
de votre bien après tout…
La seule limite ? Vous ne pouvez pas selon votre bon vouloir, en cours de
bail, modifier le montant du loyer. Cela s’appelle une clause abusive.
Et puis, si les choses étaient aussi simples, ça serait merveilleux.
Et figurez-vous que si votre bien est en zone tendue, vous allez “subir” ce
qu’on appelle l’encadrement des loyers. Alors rendez-vous sur le simu-
lateur du site du Service Public (http://bit.ly/zone-tendue) pour savoir si
votre logement locatif est concerné par la zone tendue.
Votre bien est en zone tendue ? Alors lisez bien ce qui suit (pour les autres,
vous pouvez souffler un peu !).
Avant d’aller plus loin, sachez que le terme “encadrement des loyers”
porte à confusion car il recouvre deux réalités différentes :
• Le plafonnement des loyers ;
• et l’encadrement de l’évolution des loyers.
Accrochez-vous, c’est pas de la tarte !

1.3 Le plafonnement des loyers (mais qu’est ce que

c’est ?)
Dans cette partie, on va traiter du sujet qui fâche les bailleurs Parisiens (et
Lillois dans pas longtemps). On va parler du plafonnement des loyers qui
interdit de dépasser un loyer de référence.

1.3.1 Généralités
Vous en avez peut-être déjà entendu parler car il était en test sur Paris et
Lille en 2017. Il a ensuite été annulé en 2018 par les tribunaux (puis la Cour
administrative d’appel a annulé l’annulation...), mais en 2019, la loi ELAN l’a
remis au goût du jour avec une expérimentation jusqu’à novembre 2023.
Sachez que ce sont les établissements publics de coopération intercom-
munale compétents en matière d’habitat, la commune de Paris, les établis-
sements publics territoriaux de la métropole de Grand Paris, la métropole
de Lyon et la métropole d’Aix-Marseille-Provence, qui prennent la déci-
sion d’instaurer le plafonnement dans leur ville.
C’est ensuite un arrêté préfectoral qui fixe les plafonds de loyers à ne pas
dépasser.
Concernant son fonctionnement, le plafonnement vous interdit tout sim-
plement de dépasser un loyer HC de référence, fixé au m2.
Chaque loyer de référence est égal au loyer médian, calculé à partir des
niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les
catégories de logements et les secteurs géographiques.
Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré
sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de
référence :
• Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 %
au loyer de référence ;
• le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué
de 30 %.
Vous fixerez donc votre loyer “librement”, dans la limite du loyer de réfé-
rence majoré.
Il y a tout de même deux “bonnes nouvelles” à connaître :
• Si le plafonnement se met en place alors que vous avez des baux en
cours, ces baux ne sont pas concernés. Mais, vous vous alignerez lors
du renouvellement de ce bail si le locataire en place entame une ac-
tion en diminution de loyer ou lors de la signature d’un nouveau bail ;
• la loi vous laisse une marge de manoeuvre pour augmenter le mon-
tant du loyer. Mais il va falloir vous accrocher car la loi est floue quant
à sa mise en oeuvre.
Cette marge s’appelle le “complément de loyer”. Ce complément per-
met aux logements présentant des caractéristiques de localisation ou de
confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même ca-
tégorie situés dans le même secteur géographique, de pratiquer un loyer
supérieur. On peut parler d’une vue sur la Tour Eiffel que votre logement
propose, en comparaison à tous les autres logements du secteur qui n’ont
pas cette vue.
Alors attention, car tout ceci est sujet à interprétation... Du coup, ça peut
générer des tensions avec votre locataire, d’autant que ce dernier peut
contester ce complément de loyer dans les 3 premiers mois du bail. Le
complément de loyer est donc à manipuler avec précaution !
1.3.2 Cas parisien
Pour l’instant seul Paris est concerné par cet encadrement lors de la fixa-
tion du loyer (amis Lillois, le décret a été publié le 24 janvier au Journal
Officiel, on attend sa mise en oeuvre).
Alors, en vrai, il existe un simulateur (http://bit.ly/simulateur-plafonne-
ment) qui va tout vous calculer. Mais le site du service public ne se mouille
pas trop car il est marqué en minuscule “La localisation d’une adresse à
partir de la carte interactive n’a qu’une valeur indicative.” C’est pour ça que
la méthode “à la main” vous est exposée ci-dessous.
Le préfet de la région Ile-de-France, Michel CADOT (bon à savoir si vous
passez à Question pour un Champion), a signé les arrêtés qui permettent
le retour de l’encadrement des loyers pour les nouveaux baux conclus à
Paris depuis le 1er juillet 2019.
Pour connaître le plafonnement applicable à votre logement, vous allez
devoir suivre plusieurs étapes :
• Étape 1 : Repérez, sur la carte (cf. page suivante) le secteur (lettre +

chiffre) où se trouve votre logement locatif.
Exemple : j’ai un appartement dans le 8ème, au 16 Rue de la Ville-
l’Évêque, je suis donc en H6 sur la carte.
• Étape 2 : Rendez-vous sur cette page : http://bit.ly/plafonne-

ment-loyer-2, et cliquez sur le lien du quartier correspondant.
Pour mon exemple : “quartiers paris h6 (format pdf - 2.3 Mo -
17/05/2019)”.
• Étape 3 : Sur la page qui vient de s’ouvrir, je vois que mon quartier
correspondant à “31 MADELEINE”.
• Étape 4 : Je n’ai plus qu’à aller sur l’arrêté (http://bit.ly/plafonne-

ment-loyer-4), chercher dans le tableau de l’annexe 1 “31 MADELEINE”
qui est page 8 et qui m’indique que je suis en secteur géographie 2.
• Étape 5 : Il faut aller ensuite aller en annexe 2 sur le site (qui se trouve
en page 11) pour voir le tableau correspondant à mon secteur géogra-
phique 2, et découvrir, en fonction du nombre de pièces, de la date
de construction et du type de bail (nu ou meublé), le montant du loyer
de référence, du loyer de référence majoré et du loyer de référence
minoré.
ATTENTION
IRL et plafonnement des loyers : ce qu’il faut savoir !
L’IRL est applicable à condition qu’il ne dépasse pas le loyer
de référence majoré ! Donc si jamais vous êtes déjà au pla-
fond pour le loyer, dites adieu à l’IRL.
1.3.3 Ce que vous risquez si vous n’acceptez pas

les règles du jeu :
• Si vous dépassez le loyer, vous risquez des sanctions financières.

• D’abord, le préfet pourra exiger que vous diminuiez le loyer et que
vous reversiez à votre locataire le trop-perçu.
• Ensuite, et si vous refusez, le préfet pourra vous condamner à une
amende administrative pouvant aller jusqu’à 5 000 € si vous êtes un
bailleur physique, ou jusqu’à 15 000 € si vous êtes un bailleur moral.
Votre locataire pourra aussi saisir la justice d’une action en diminution
de loyer ;
• si vous “oubliez” d’indiquer le montant du loyer de référence et du
loyer de référence majoré dans le contrat de location, votre locataire
a 1 mois à partir de la date de prise d’effet du bail pour vous adresser
par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en de-
meure de le faire ;
• Vous avez alors 1 mois pour répondre à partir de la réception du cour-
rier du locataire. En l’absence de réponse ou en cas de refus de votre
part dans ce délai, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire dans les
2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire ;
• Lors du renouvellement du bail, le locataire peut engager une action
en diminution de loyer si le loyer de base (hors charges et hors com-
plément de loyer) inscrit dans le contrat de location est supérieur au
loyer de référence majoré en vigueur à la date de la signature du bail
mais il doit respecter une procédure précise et contraignante.
2 conditions cumulatives sont à respecter :
• Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant le terme du
bail,
• le loyer de référence majoré pris en considération est celui en
vigueur à la date de la demande.
La proposition doit être adressée au propriétaire soit par lettre re-
commandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier, soit
remise en main propre contre récépissé ou émargement.
La proposition rédigée par le locataire doit comprendre l’intégra-
lité de l’article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018 (http://bit.ly/
article-140), mentionner le nouveau montant du loyer proposé et le
loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer.
Quatre mois avant le terme du bail, et en cas d’absence de réponse
ou de refus de votre part, votre locataire peut saisir la commission

de conciliation (http://bit.ly/commission-conciliation). À défaut de
conciliation, le locataire peut saisir le juge d’instance (http://bit.ly/
recours-locatif) avant le terme du bail.
ATTENTION
Si le locataire ne saisit pas le juge avant le terme du bail,
le contrat de location sera reconduit aux conditions anté-
rieures du loyer.
Si l’ancien loyer n’a pas été révisé au cours des 12 mois pré-
cédents, le bailleur peut l’augmenter de l’évolution de l’In-
dice de Référence des Loyers (IRL) (http://bit.ly/guide-irl)
pour fixer le nouveau loyer.
1.4 Et l’encadrement de l’évolution des loyers, c’est quoi

alors ?
Sachez que cette règle s’applique actuellement à toutes les zones ten-
dues !
Vous échappez sûrement au plafonnement (pour l’instant) mais pas à l’en-
cadrement de l’évolution des loyers.
Point important pour nos amis parisiens : le plafonnement des loyers à Pa-
ris se combine également avec l’encadrement de l’évolution des loyers !
Pour les autres villes, commençons par le commencement : votre ville est-
elle en zone tendue ?
Si vous ne l’avez pas encore fait, vérifiez si vous en faites partie (certains
d’entre vous pourraient être étonnées d’y figurer) via ce simulateur (http://
bit.ly/zone-tendue).
Vous êtes sur la liste ? Lisez donc bien ce qui suit !
Lors de la relocation du bien (mise en location avec un nouveau locataire

et un nouveau bail), il est interdit d’augmenter le loyer appliqué au bail
précédent.
À la différence du plafonnement, l’encadrement de l’évolution des loyers
vous interdit de louer plus cher que le loyer pratiqué sur le bail précédent,
et non par rapport à un plafond fixé par un arrêté préfectoral.
Les 2 cas qui vous permettent de retrouver une totale liberté sont :
• Lorsque le logement n’a pas été sujet d’un contrat de bail durant
plus de 18 mois (ce qui est souvent le cas quand vous achetez à des
vendeurs qui vendent leur Résidence Principale). À noter que si vous
achetez à un vendeur qui a loué le logement dans les 18 derniers mois,
vous êtes soumis à la règle (le changement de propriétaire n’annule
pas les effets de la précédente mise en location) ;
• lorsque le logement, dans les 6 mois précédant le nouveau bail, a
fait l’objet de travaux d’amélioration (nous détaillons plus loin ce que
c’est), dont le coût TTC est supérieur ou égal à 12 fois le montant du
précédent loyer mensuel et lorsqu’à l’issue des travaux, la consomma-
tion en énergie est inférieure ou égale à l’étiquette E.
Si vous rentrez dans l’un de ces deux cas de figure, vous pouvez fixer le
loyer librement (le cas échéant, au plafond du loyer majoré).
Si vous ne rentrez pas dans ces deux cas, vous avez tout de même la pos-
sibilité d’augmenter, à moindre mesure, le montant de votre loyer. Nous
vous prévenons : rien qui casse la baraque.
1.4.1 Hausse spécifique après travaux d’améliora-

tion ou de mise en conformité avec les critères de
décence
Nous radotons, mais si vous avez fait des travaux d’amélioration dans les
6 derniers mois et correspondant à plus de la dernière année de loyer,
vous pouvez fixer librement votre loyer. Mais cela représente parfois une
grosse dépense que vous n’avez peut-être pas atteint.
Par chance, si vous avez effectuez des travaux d’amélioration et/ou de
mise en conformité dans les 18 mois précédant le nouveau bail et de-
puis le départ du dernier locataire, et que le montant de ces travaux est
supérieur à 6 mois de l’ancien loyer HC, alors vous pouvez augmenter
votre loyer annuel à hauteur de 15 % du montant de vos travaux TTC, si à

l’issue des travaux, la consommation en énergie est inférieure ou égale à
l’étiquette E.
EXEMPLE
Imaginons que le logement est vide de locataire depuis 10
mois et que son loyer mensuel HC était de 500 €.
Il y a 8 mois vous avez fait 3500 € de travaux (égale à 7 fois
le montant du dernier loyer).
Il vous est alors possible d’augmenter de 525 € (3500 *
15 %) le loyer annuel, soit 43,75 € mensuel. Le nouveau loyer
mensuel ne pourra alors dépasser 543,75 € HC.
Pour savoir si les travaux que vous avez effectué rentrent dans le calcul, ce
n’est pas si simple.
Les travaux concernant la décence ne posent pas de problème quant à
sa définition. Vous devez remettre à votre locataire un logement décent,
c’est-à-dire un logement :
• Doté d’une surface habitable minimum ;
• sans risque de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du
locataire ;
• exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ;
• répondant à un critère de performance énergétique minimale ;
• doté d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation.
Si vous voulez tout savoir en détail, rendez-vous plus loin, où nous vous
parlons de la décence du logement.
De leur côté, les travaux d’amélioration n’ont pas de définition précise. Il
faut alors se référer à la pratique et à la jurisprudence.
Par exemple, ont été considérés comme des travaux d’amélioration : des
travaux de carrelage, d’aménagements de coffrage, d’éléments dans la

salle de bain ou l’installation d’un digicode ou d’une climatisation ou de
nouveaux radiateurs plus performants, permettant d’améliorer la sécurité
et/ou le confort du logement.
1.4.2 Application de l’IRL
Si l’ancien loyer n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, vous
pouvez l’augmenter en appliquant l’Indice de Référence des Loyers (IRL)
(http://bit.ly/guide-irl) pour fixer le nouveau loyer.
Vous devez pour cela avoir inclus la bonne clause dans votre bail. Ceci est
détaillé un peu plus loin.
1.4.3 Loyer manifestement sous évalué
Si votre loyer est largement inférieur à la moyenne du marché, il va falloir

vous accrocher !
Vous devez le prouver en référençant les prix pratiqués dans le voisinage.
Le dossier à constituer est le même que celui de la procédure de loyer
sous-évalué lors du renouvellement du bail. Rendez-vous page 68 !
Si jamais vous réussissez cet exercice périlleux, l’augmentation proposée
ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre le loyer qui correspon-
drait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements compa-
rables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du
bail (éventuellement révisé si cela n’a pas été fait).
1.5 Modification du loyer en cours de bail : possible ou

impossible ?
Une fois que vous avez réussi à fixer le loyer, une question récurrente
revient souvent à nos oreilles : est-il possible de modifier le montant du
loyer en cours de bail ?
En principe, NON ! D’où notre conseil de ne pas vous louper quand vous
fixez votre loyer pour la première fois.
Mais, sous certaines conditions, vous pouvez dans une certaine mesure
toucher au loyer. Eh oui !
1.5.1 Révision selon l’Indice de Référence des

Loyers (IRL)
Cet événement exceptionnel intervient 1 fois par an, si et seulement si une

clause inscrite dans le bail le prévoit (d’où l’importance de bien rédiger
son bail).
La date de révision est alors celle indiquée dans le bail.
L’Indice de Référence des Loyers (IRL) sert de base pour la révision des
loyers. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que
peuvent exiger les propriétaires de leurs locataires.
Pour réviser le montant du loyer, il faut prendre :
• Le montant du loyer hors charge avant l’augmentation (L) ;
• la nouvelle valeur de l’IRL (N) correspondant au trimestre de référence
prévu dans le contrat (si le bail ne le précise pas, il faut prendre l’IRL du
trimestre précédent la signature du bail) ;
• l’IRL du même trimestre de l’année précédente (P).
La formule magique à appliquer est la suivante : (L * N) / P = nouveau
loyer.
Si ne vous vous sentez pas de calculer cette augmentation, vous pouvez
vous aider du simulateur proposé par le Service Public (http://bit.ly/simu-
lateur-irl).
ATTENTION
Cet IRL ne s’applique pas par magie. Comme toujours, la loi
simplifie la vie des gens.
Vous disposez d’un délai d’un an, à compter de la date pré-
vue pour la révision, pour en faire la demande au locataire.

La révision prendra effet au jour de sa demande. Elle n’est
pas rétroactive !
Vous avez oublié de l’appliquer ? Dommage…
EXEMPLE
Imaginons un bail dont la révision est prévue le 15 juillet.
Cela signifie que tous les 15 juillet, jusqu’à ce que mort s’en
suive, vous devrez envoyer un courrier si vous aimez les pa-
piers (en recommandé c’est bien) ou par le biais d’un mail
avec accusé de réception, pour signifier à votre locataire
que conformément au contrat de bail, vous allez appliquer
l’IRL et que désormais le montant du loyer sera de XXX Eu-
ros.
1.5.2 Majoration en cours de bail en cas de tra-

vaux d’amélioration
En cours de bail, vous pouvez augmenter le loyer en accord avec votre

locataire et si vous prenez en charge des travaux d’amélioration.
Cela a pu être prévu dès la signature du bail par le biais de la clause “tra-
vaux”. Sinon un avenant peut, ultérieurement à la signature du bail, être
rédigé pour sceller un accord avec votre locataire.
Comment fait-on un avenant ? Rien de plus simple !
Vous devrez dater l’avenant et enumérer :
• Les travaux d’amélioration ou d’acquisitions d’équipements entrepris
par le bailleur ;
• les modalités d’exécution ;
• le délai de réalisation ou d’acquisition ;

• le montant de la majoration ;
• la date de début de la majoration.
Et bien évidemment, signer l’avenant avec votre locataire.
1.5.3 Diminution du bail en cours en cas de tra-

vaux effectués par votre locataire
Eh oui, dans ce sens là ça fonctionne aussi !

Nous pouvons imaginer que vous aviez pour idée poser un parquet dans
la chambre dont le sol n’est plus de première jeunesse. Votre locataire se
propose d’acheter le matériel et de poser lui-même le parquet, moyen-
nant une baisse ponctuelle du loyer équivalent à ses dépenses.
Ceci est tout à fait possible ! L’autre option est aussi de le rembourser en
monnaie sonnante et trébuchante.
Cette possibilité trouve sa source dans l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 :
« Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état
d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnées au
contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties
peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire
exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur les
loyer. »
Comme pour l’augmentation du loyer, vous pouvez avoir prévu cette pos-
sibilité dès la conclusion du bail.
Mais il se peut aussi, qu’un événement en cours de bail favorise une telle
démarche comme par exemple, le remplacement d’un radiateur. Tout
ceci doit être prévenu par avenant, signé, qui indiquera donc la durée
de cette diminution, le type et le montant des travaux. La loi indique qu’il
faut prévoir, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son
dédommagement sur justification des dépenses effectuées.
Autre limite pour vous bailleur : vous ne pouvez en aucun cas prévoir avec
votre locataire des travaux qui porteraient sur la décence du logement.
Logique, car vous êtes censé mettre en location un logement décent,
CQFD.
1.5.4 Augmentation du loyer lors du renouvelle-

ment du bail en cas de loyer sous-évalué
Accrochez-vous, vous n’êtes pas sorti !

En plus de devoir constituer un dossier de malade, il va falloir que votre
locataire soit d‘accord.
Pour ceux qui auraient des doutes, le renouvellement du bail correspond
à l’extinction du bail initial et à la naissance concomitante du nouvel ac-
cord entre les parties qui vont conclure alors un nouveau contrat.
Ceci étant dit, la sous-évaluation du loyer est estimée par comparaison
avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements compa-
rables.
Ces logements doivent être situés :
• Soit dans le même groupe d’immeubles ;
• soit dans un autre groupe d’immeubles comportant des caractéris-
tiques similaires et situés dans la même zone géographique.
Vous devez identifier :

• Au moins 6 loyers dans les communes faisant partie d’une agglomé-
ration de plus d’un million d’habitants ;
• au moins 3 loyers dans les autres zones géographiques.
Au moins deux tiers de ces références doivent correspondre à des loca-
tions pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis
au moins 3 ans.
Chaque référence doit indiquer :

• Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble ;
• la qualité et l’époque de construction de l’immeuble ;
• l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur ;
• la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habi-
tables ;
• l’existence d’annexes éventuelles ;
• son état d’équipement, notamment présence d’eau courante, de WC
intérieur, de salle d’eau, de chauffage ;
• la période de construction de l’immeuble ;
• l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au
moins 3 ans ;
• le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.
Quant aux règles d’application, elles sont très drastiques. Cette procédure
étant très peu utilisée, nous vous renvoyons en annexe 3 (http://bit.ly/
annexe-3-guide-bailleur), qui détaille toute la procédure.
2. Souscrivez une assurance “propriétaire non occupant”

2.1 Vous avez un logement en copropriété
Vous êtes en copropriété ? L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)

est obligatoire !
Vous ne trouverez rien dans la loi du 6 juillet 1989 relative à la location. Il
faut plonger son nez dans l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 65 qui régle-
mente le statut de la copropriété :
« Chaque copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de res-
ponsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire oc-
cupant, soit de copropriétaire non occupant. Chaque syndicat de copro-
priétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile
dont il doit répondre. »
Cette assurance doit donc vous couvrir lorsqu’un sinistre a pris naissance
dans votre bien et a causé des dommages à des voisins ou des tiers (ex. :
dégât des eaux), aux occupants de votre logement, ou encore aux parties
communes de l’immeuble.
En cas de dommages causés par un événement qui a pris naissance dans
une autre partie privative de l’immeuble que la vôtre, c’est le coproprié-
taire du bien dans lequel se trouve l’origine du sinistre qui doit faire une
déclaration à son assurance.
En complément, votre syndic doit être assuré pour les parties communes.
Vérifiez bien cette information !
2.2 Vous avez un logement qui n’est pas en copropriété
Vous avez investi dans une maison ou vous êtes propriétaire d’un im-
meuble entier ?
La loi ne vous impose rien mais il est fortement conseillé de couvrir votre
responsabilité civile avec la garantie :
• Recours des locataires, si c’est votre locataire qui subit un préjudice
(ex. : une partie du plafond qui lui tombe dessus) ;
• recours des voisins et des tiers, si c’est un de ses voisins ou une tierce
personne qui en est victime (ex. : une tuile du toit qui assomme un
passant).
On touche du bois, mais imaginez que des intempéries saccagent votre

maison ou qu’un incendie dévaste votre bien mais aussi tout le quartier...
Vous serez bien content d’être assuré !
3. Vérifiez si vous êtes soumis au permis de louer

3.1 Votre ville est-elle concernée ?
Si le logement (vide ou meublé) que vous mettez en location se situe dans

une zone d’habitat dégradé, il peut être nécessaire de déposer une “dé-
claration de mise en location”, ou une “demande d’autorisation de mise
en location”.
Pour savoir si votre logement est concerné, renseignez-vous auprès de la
mairie (ou l’EPCI) de la commune où se situe le logement.
À titre non exhaustif, voici l’exemple de quelques villes qui ont adopté
le permis de louer : Bagnolet (93), Mantes-la-Jolie (78), Gennevilliers (92),
Clichy (92), Nangis (77), Saint Denis (93), Aubervilliers (93), Libourne (33),
Montauban (82), certaines communes de la métropole Lilloise (59), Bou-
logne sur Mer (62), Grigny (91), Condom (32), Villiers-le-Bel (95), Goussain-
ville (95), Pierrefitte sur Seine (93), Villemomble (93), Gonesse (95), Mar-
seille- quartier Noailles (13).
Pourquoi nous n’arrivons pas à vous donner une liste complète ?
Car la décision de mettre en place ce permis est une décision qui relève
des collectivités. Aucun site officiel énumère toutes les villes/quartiers qui
y sont soumis (si vous en savez plus que nous, envoyez-nous un mail sur
bonjour@hellia.fr, nous sommes preneurs !).
Pour quelle raison ce permis de louer a été instauré ?

Cette démarche complémentaire a de quoi faire râler, mais elle a pour
objectif de lutter contre les marchands de sommeil et les biens en location
en état d’insalubrité. Ce qui est, à notre sens, une bonne chose !
3.2 Quelle est la procédure à suivre ?
Mauvaise nouvelle en vue : un permis de louer coûte entre 60 et 120 €.

C’est votre Commune qui vous le dira. Mais, bonne nouvelle, elle peut
aussi être gratuite !
En quoi ça consiste concrètement un permis de louer ?
À remplir un document Cerfa, pardi !
Il y a deux procédures différentes. Là aussi, c’est votre Commune ou EPCI.
qui vous dira quoi remplir.
Et comme un petit tableau vaut mieux que de longues explications :
Déclaration de mise en Autorisation préalable de

location mise en location
Quand ? La déclaration doit Quand ? La demande d’autori-

intervenir dans les 15 jours qui sation doit être obtenue avant
suivent la signature du contrat la signature du contrat de bail.
de location.
Comment ? En remplissant
Comment ? En remplissant le formulaire CERFA 15652*01
le formulaire CERFA 15651*01 (http://bit.ly/cerfa-15652-01).
(http://bit.ly/cerfa-15651-01).
L’envoi se fait par accusé de
L’envoi se fait par accusé de réception ou, selon le cas, par
réception ou, selon le cas, par voie électronique.
voie électronique.
Si vous ne recevez pas de ré-
Dans la semaine qui suit le dé- ponse durant le mois qui suit
pôt de la déclaration, il vous le dépôt de la demande, cela
sera envoyé un récépissé, dont signifie que vous avez obtenu
une copie doit être transmise l’accord de louer
au locataire, ou, si la déclara- L’autorisation n’est plus valable

tion est incomplète, un accusé si le logement n’est pas mis en
de réception vous informant location dans un délai de 2 ans
des documents qui restent à suivant sa délivrance.
fournir.
Sanction ? Vous êtes un rebelle
Sanction ? Au diable la procé- ? Vous pouvez écoper d’une
dure ? Vous pouvez être sanc- amende pouvant aller jusqu’à
tionnée par une amende allant 5000 €.
jusqu’à 5000 €.
Plus grave encore : mettre en
location un logement en dépit
d’une décision de rejet de sa
demande d’autorisation pré-
alable peut être sanctionné
par une amende allant jusqu’à
15000 €.
NB : ici, si vous vendez le loge-

ment loué à un autre investis-
seur, prévenez l’administration
en remplissant ce formulaire
CERFA 15663*01 – http://bit.ly/
cerfa-15663-01 (eh oui encore
des papiers !).
Sont exclus de cette formalité : les baux qui font l’objet de renouvellement
(arrêt puis signature d’un nouveau bail avec un même locataire mais dont
le nouveau bail fait état de quelques modifications par rapport à l’ancien),
de reconduction de bail (reconduction tacite et dans les mêmes condi-
tions du bail initial, à la fin de la période prévu par celui-ci), d’avenants au
bail.
Seuls les baux conclus avec de nouveaux locataires sont concernés !
Les documents qui doivent être portés à connaissance du locataire sont :
• L’obtention d’une autorisation préalable à annexer au contrat de bail ;
• ou le dépôt d’une déclaration contre récépissé, dont vous devez re-
mettre une copie au locataire.
69
CHAPITRE 3
COMMENT CHOISIR SON LOCATAIRE ?

1. Sélectionnez votre locataire avec soin
Avant de rentrer dans le dur, on veut juste vous rappeler un basique : ren-
contrez physiquement vos candidats locataires !
Vous avez posté votre annonce et vous recevez déjà des coups de fil
ou des mails. Certains vous inspirent plus confiance que d’autres : vous
aimez la voix suave, l’humour fracassant ou bien la tournure d’un mail qui
ressemble à une déclaration d’amour.
Non ! Ne tombez pas sous le charme de quelqu’un que vous n’avez jamais
vu !
Il/Elle habite Strasbourg et votre bien se trouve à Bordeaux ? Inutile de lui
faire traverser la France pour autant : proposez un appel vidéo via Skype
ou Facetime.
1.1 Liste des pièces justificatives pouvant être exigées

de chacun des candidats à la location
La loi vous autorise à demander des justificatifs, même au moment des

visites. Alors n’hésitez pas à demandez impérativement les pièces ci-des-
sous pour constituer un dossier sur chacun de vos candidats locataires
Mais attention, le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 (http://bit.ly/
documents-locataire) indique la liste exhaustive de ce que vous allez le
droit de demander.
Interdit donc de demander un document complémentaire n’étant pas
noté dans cette liste (et même le RIB !).
Nous vous donnons la réglementation et la liste exhaustive en annexe 4
(http://bit.ly/annexe-4-guide-bailleur), pour que vous ayez en tête tous
les éléments.
1.2 Choix du locataire et réussite d’un investisseement
Les plus expérimentés vous le diront : choisir un locataire, c’est aussi im-
portant que de choisir le bien à acheter !
Votre locataire fait partie intégrante de la réussite ou de l’échec de votre
investissement, et il faut en avoir conscience.
COMMENT CHOISIR SON LOCATAIRE ? 71
Vos bêtes noires ? Les impayés de loyers et les dégradations, bien enten-
du.
Pour éviter cela, la première des précautions est logique : sélectionner
avec minutie vos locataires.
Cela se fait en menant une enquête sur leur solvabilité et les garanties
qu’ils présentent. En réalité, il faut vraiment se demander quel est son reste
à vivre une fois le loyer payé.
Dans la pratique, c’est bien de leur demander de constituer le dossier des-
dites pièces avant la visite du logement. Cela vous permettra d’avoir un
aperçu rapide du profil de vos candidats (et donc d’éliminer les profils qui
ne vous plaisent pas dès ce stade). Lors de la visite, vous pourrez alors leur
poser des questions sur leur situation.
Vous avez plusieurs candidats ? Alors au boulot ! En ayant un dossier sur
chacun d’entre eux, vous sélectionnerez celui qui vous correspond le
mieux.
1.3 L’importance du reste à vivre
Vérifiez bien leur reste à vivre pour payer leurs autres charges : c’est es-
sentiel !
Généralement, choisissez une personne qui gagne au moins 2,5/3 fois le
montant du loyer + charges.
Mais ne faites pas aveuglément confiance aux documents fournis. Cer-
tains candidats locataires falsifient leur dossier pour trouver un logement.
S’en apercevoir est parfois compliqué voire impossible. Mais, il est tout de
même possible de vérifier plusieurs éléments.
Vous pouvez, par exemple, vérifier l’avis d’imposition fourni en vous ren-
dant sur ce site (http://bit.ly/verification-avis-impot), qui vous permettra
de contrôler l’authenticité du document.
Pour les fiches de paie, vous pouvez tout simplement appeler l’employeur.
C’est un travail fastidieux, mais qui peut sauver votre investissement !
ATTENTION
Il est tentant de demander le relevé de compte pour savoir
exactement où en est votre locataire (car oui, il peut avoir
un bon dossier, mais en réalité il peut avoir 300 crédits à
la consommation sur le dos). Mais non, ne demandez pas
autre chose que ce qui est autorisé par le décret. À défaut,
vous risquez de sortir votre porte-monnaie pour payer une
amende : 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une
personne morale (une SCI, par exemple).
2. Pensez au aides de la CAF
Tous les candidats n’ont pas le profil “idéal”.

Il se peut que vous tombiez sur des candidats locataires qui soient “ric-rac”
au niveau de leur revenu (rappelez-vous quand vous étiez étudiant ou en
galère !).
Mais sachez que certains d’entre eux peuvent toucher la CAF. Du coup,
cette aide au logement change la donne et vous sécurise dans une cer-
taine mesure (bah oui, vous n’êtes pas à l’abri du mauvais payeur).
2.1 Obligation de proposer un logement décent
Souvent, les locataires demandent si le logement est éligible aux APL.

Pour qu’un logement soit éligible à ce type d’aides, il doit simplement
représenter la résidence principale du locataire et répondre aux caracté-
ristiques de décence et de conditions minimales d’occupation (of course).
Certains logements (ceux conventionnés Anah, par exemple), nécessitent
un conventionnement complémentaire.
RAPPEL
Si vous êtes soumis à déclaration préalable pour la mise en
location (article L634-3 du Code de la Construction et de
l’Habitation), le paiement de la CAF directement sur votre
compte (en tiers payant) dépend de la présentation du ré-
cépissé de la déclaration à la Caf (ou la CMSA).
2.2 Les aides existantes
Tout le monde a tendance à confondre APL, ALS, ALF ! Pourtant, il est im-
portant de bien faire la distinction :
Aide personnalisée au logement (APL)

Ici, pour que votre locataire puisse bénéficier de l’APL, votre logement doit
avoir fait l’objet d’un conventionnement avec l’Etat (comme avec l’Agence
nationale de l’habitat ).
Allocation de logement familial (ALF)

Cette allocation est attribuée selon les conditions familiales de votre lo-
cataire. Pour en être attributaire, ce dernier doit se trouver dans l’une des
situations suivantes :
• Bénéficier de prestations familiales ou de l’allocation d’éducation de
l’enfant handicapé (AEEH) ;
• avoir 1 enfant à charge de plus 21 ans mais ne pas avoir droit aux pres-
tations familiales ou à l’AEEH ;
• être un jeune ménage ;
• être enceinte, seule ou vivant en couple sans personne à charge à
compter du 1er jour du mois civil suivant le 4ème mois de la grossesse
et jusqu’au mois civil de la naissance de votre enfant ;
• avoir à sa charge un ascendant de plus de 65 ans (ou 60 ans, s’il est
inapte au travail, ancien déporté ou ancien combattant) et ne dispo-
sant pas de ressources supérieures au plafond de l’allocation de soli-

darité aux personnes âgées (Aspa) ;
• avoir à sa charge un ascendant, descendant ou collatéral atteint d’une
infirmité entraînant une incapacité permanente d’au moins 80 % ou
qui est, compte tenu de son handicap, dans l’impossibilité reconnue
par la commission des droits et de l’autonomie des personnes handi-
capées (CDAPH) de se procurer un emploi.
Allocation de logement social (ALS)

Peuvent bénéficier de l’ALS, tous ceux qui ne bénéficient pas l’APL ou l’ALF.
Typiquement, un étudiant ! C’est cette allocation qui est la plus courante.
2.3 Conditions d’attributions
Votre locataire peut bénéficier de la CAF à condition qu’il ne fasse pas

partie de votre famille.
En tant que bailleur, vous ne devez être : ni un des parents ou grands-pa-
rents, ni un des enfants ou petits-enfants, ou conjoint, concubin ou parte-
naire du locataire.
L’attribution de cette aide dépend également du revenu de votre loca-
taire. Si ce dernier est fiscalement rattaché à un parent assujetti à l’IFI, c’est
foutu. Si vous voulez connaître les plafonds de ressource à ne pas dépas-
ser, nous vous invitons à cliquer sur les liens ci-dessous :
• Pour ALF et ALS (http://bit.ly/alf-als) ;
• pour APL (http://bit.ly/aide-apl).
Si votre locataire est déjà allocataire, il devra réactualiser sa situation au-

près de la CAF ou de la MSA (Mutuelle Sociale Agricole).
Si ses revenus n’ont pas augmenté, vous aurez d’ores et déjà une idée du
montant de son aide.
Si votre locataire n’est pas encore allocataire, alors il devra entamer très
rapidement les démarches pour le devenir à savoir :
• Copie recto-verso de sa carte nationale d’identité, de son passeport,
ou de son extrait d’acte de naissance s’il est de nationalité française,
ou copie de son titre de séjour en cours de validité dans les autres
cas ;
• Relevé d’Identité Bancaire (RIB), Postal (RIP) ou d’épargne (Rice), établi

à son nom ;
• attestation de loyer ou de résidence complétée, datée et signée par
vous. Ce document devra être rempli si vous achetez un bien dans
lequel il y a un locataire bénéficiaire de la CAF. Si tel est le cas, ne tar-
dez pas pour prévenir la CAF que vous êtes le nouveau propriétaire !
L’inconvénient quand c’est la première fois que votre locataire fait la de-
mande auprès de la CAF ? Il sera déjà dans vos murs sans que vous ne
sachiez officiellement le montant exact de son aide.
Le mieux est de faire une simulation (http://bit.ly/simulateur-caf). Nous ne
vous cachons pas non plus que nous avons entendu dire que la simulation
n’était pas forcément d’une fiabilité absolue.
Pour la simulation du MSA, c’est ici (http://bit.ly/simulateur-msa).
2.4 Versement
Les aides sont versées mensuellement. Jusqu’à là, rien de bien compliqué.
L’APL vous est directement versée. vous devrez alors la déduire du mon-
tant du loyer.
L’ALF et l’ALS, elles, sont versées directement au locataire, mais peuvent
vous être versées directement si vous le demandez. C’est ce que l’on ap-
pelle le “tiers-payant”. Pour cela, remplissez le Cerfa n° 11362*04 (http://
bit.ly/cerfa-tiers-payant). Votre locataire peut également demander à ce
que son aide vous soit directement versée, via son espace personnel. La
procédure se trouve ici (http://bit.ly/tiers-payant-locataire).
ATTENTION
Il existe un décalage de trésorerie pour le 1er versement :
l’allocation logement n’est versée que le premier jour du
mois civil qui suit l’entrée dans le logement.
Pour un bail signé à partir du 1er avril, les droits à l’allocation
logement seront ouverts à partir du mois de mai pour le-
quel l’allocation sera payée en juin. Vous ou votre locataire
devrez attendre 2 mois pour toucher l’aide au logement. Sa-
chant qu’une aide n’est pas rétroactive, le mois “manquant”
sera versé le mois suivant le départ du locataire.
Aussi, si le locataire part en cours de mois et non le dernier
jour du mois, aucune aide ne sera versée pour ce mois in-
complet.
Prenez donc en compte ces événements dans votre tréso-
rerie !
2.5 Télédéclaration
Pour mettre à jour les dossiers des locataires bénéficiaires d’une aide, la
CAF va vous demander, chaque année, de déclarer le montant du loyer.
Vous pouvez recevoir un courrier, courant du dernier trimestre de l’année,
contenant une attestation à compléter. Mais à l’ère du numérique, il existe
un service de télé-déclaration (http://bit.ly/teledeclaration-loyer-caf) !
N.B :
La télé-déclaration est réservée aux propriétaires-bailleurs ayant déjà les
identifiants de connexion envoyés automatiquement par la CAF.
Aussi, la CAF met à disposition, sur son site, un livret (http://bit.ly/livret-caf),

qui explique un peu les méandres de la CAF.
2.6 Le devenir des aides en cas de loyers impayés
Si vous vous dites qu’en cas d’impayés, vous avez au moins la CAF, sachez
que les choses ne sont pas aussi simples…
2.6.1 Pour la CAF, qu’est ce qu’un impayé ?
Cas de figure 1
Vous touchez directement les aides aux logement de votre locataire
Il y a impayé de loyer lorsque le locataire a une dette au moins égale à 2
fois le montant mensuel net du loyer hors charges.
Le montant mensuel net du loyer hors charges correspond au montant
du loyer hors charges, déduction faite du montant de l’aide au logement.
EXEMPLE
• Loyer de 430 €
• Charges mensuelles (provisions ou forfait) de 90 €
• Aide au logement de 200 €
L’impayé est établi lorsque la dette est de : 2 x (430 - 200)
= 460.
Cas de figure 2
Votre locataire touche les aides directement.
fois le montant mensuel brut du loyer hors charges.
Le montant mensuel brut du loyer hors charges correspond au loyer hors
charges figurant dans le bail.
EXEMPLE
• Charges mensuelles de 90 €
L’impayé est établi lorsque la dette est de : 2 x 430 = 860.
2.6.2 Signalement à la CAF ou la CMSA
Que vous touchiez directement la CAF ou que votre locataire bénéficie de

l’aide au logement, dès qu’il y a impayé, vous devez le signaler à la CAF
(ou la CMSA) dans les 2 mois de sa constitution, sauf si la somme due a été
réglée entre-temps en totalité.
Cette information doit lui parvenir de préférence par courrier recomman-
dé avec avis de réception.
Attention à vous si vous laissez traîner la situation, vous risquez une amende
de 6 754,00 € (c’est précis, hein !) si vous ne le faites pas.
La CAF (ou la MSA) peut également s’auto-saisir si elle a connaissance
d’impayés de loyers qui ne lui ont pas été signalés.
2.6.3 Plan d’apurement
Une fois le signalement effectué, la Caf (ou la MSA) vous demande de

mettre en place un plan d’apurement de la dette ou sollicite le Fonds de
Solidarité pour le Logement (FSL) pour qu’il mette en place un dispositif
d’apurement de la dette.
Alors, concrètement, c’est quoi un plan d’apurement ?
C’est tout simplement un document qui consiste à fixer les conditions de
remboursement des loyers impayés (montant, délai, etc.).
N.B :
Lorsque l’impayé est inférieur ou égal à 100 €, c’est la CAF (ou la MSA) qui
propose un plan d’apurement (et non le bailleur) avec l’accord du loca-
taire et du bailleur. La durée du plan d’apurement est fixée librement par
la CAF (ou la MSA) sans pouvoir dépasser 3 ans.
Lorsque vous touchez directement les aides :

Le plan d’apurement de la dette doit être mis en place dans un délai maxi-
mal de 6 mois lorsque vous bénéficiez du tiers payant.
À défaut de réception du plan d’apurement dans le délai et après mise en
demeure du bailleur, la CAF (ou la MSA) saisit le FSL, qui dispose d’un délai
de 3 mois pour établir un dispositif d’apurement. Si le délai de 3 mois n’est
pas respecté par le FSL, la CAF (ou la MSA) met en place un plan d’apure-
ment par défaut.
Lorsque votre locataire touche les aides :

Ici, la CAF (ou la MSA) vous proposera d’obtenir le versement en tiers-
payant (à la place du locataire). Vous aurez 2 mois pour répondre ; au-de-
là, votre silence vaut refus.
La CAF (ou la MSA) peut vous demander d’établir un plan d’apurement de
la dette dans un délai maximal de 6 mois (2 mois si vous avez refusé le
tiers-payant). Donc pendant 6 mois, vous touchez au moins les aides de
la CAF…
2.6.4 Suite des événements
Si tout va bien dans le meilleur des mondes, le versement de l’aide au lo-

gement est alors maintenu sous réserve du respect du plan d’apurement
et de son approbation par la CAF (ou la MSA), et de la reprise par le loca-
taire du paiement du loyer en cours.
Ici, c’est la situation idéale où tout le monde est content. Votre locataire
sort la tête de l’eau et la vie reprend son cours, au fur et à mesure.
En revanche, si aucun accord est trouvé ou si votre locataire déconne :
adieu les aides de la CAF !
2.6.5 Que se passe-t-il si vous n’établissez pas de

plan d’apurement ?
À défaut de réception du plan d’apurement dans le délai et après mise en

demeure du bailleur, la CAF (ou la MSA) saisit le FSL, qui dispose d’un délai
de 3 mois pour établir un dispositif d’apurement.
Si le délai de 3 mois n’est pas respecté par le FSL, la CAF (ou la MSA) met
en place un plan d’apurement par défaut.
Autant vous dire que sans être une usine à gaz, c’est disons la porte d’en-
trée vers de gros soucis d’impayés avec votre locataire...
À ce stade, et même dès le premier impayé de loyer, nous vous conseil-
lons de préparer vos arrières et de contacter un huissier pour une mise
en place éventuelle d’une procédure de résiliation du bail et d’expulsion.
2.6.6 Ce qu’il faut retenir
Recevoir les aides à la place du locataire ne garantit en rien le paiement

(généralement partiel) du loyer.
Comme expliqué précédemment, en cas d’impayé il faut déclarer celui-ci
à la CAF, sous peine de devoir rembourser le trop perçu et de payer une
belle amende (6 754,00 € si vous aviez déjà oublié).
Aussi, recevoir les aides est parfois complexe en gestion. D’une année à
l’autre, la situation de votre locataire peut changer, ce qui engendre une
hausse ou une baisse de ses aides. Généralement, il ne se tient pas in-
formé de cette modification et continue de verser le même montant de
loyer.
Si c’est une hausse de ses aides, on peut se dire tant mieux - même s’il fau-
dra informer le locataire et régulariser. Cela se passe généralement bien
dans ce sens car c’est le bailleur qui doit de l’argent.
Si c’est une baisse, il va falloir expliquer au locataire que ses droits ont
changé, et qu’il doit donc verser plus qu’auparavant. Cette situation est
parfois complexe car le locataire ne comprend pas pourquoi ses droits
ont changé, etc., et on se retrouve donc à devoir lui expliquer et à jouer le
conseiller CAF... Après tout ce délai, il faut régulariser, et là il risque de faire
grise mine, bien que ce soit un dû.
3. Choisissez la garantie qui vous correspond
3.1 Dépôt de garantie à demander systématiquement
Ne confondez pas dépôt de garantie et caution.

C’est différent et juridiquement ça n’a rien à voir !
La caution est la personne qui, dans un document écrit appelé “acte de
cautionnement”, s’engage envers vous à payer les dettes locatives de
votre locataire en cas de défaillance de sa part.
Quelque soit le candidat, vous avez le droit de demander un dépôt de
garantie. Celui-ci est rentré dans les moeurs, mais sachez qu’il n’est en rien
obligatoire. On ne vous cache rien en vous disant que c’est quand même
bien d’en réclamer un !
L’intérêt ? Il vous protège si jamais votre locataire vous fait défaut lorsqu’il
quitte le logement.
Classiquement : la réparation des dommages matériels, le non paiement
du loyer et/ou les charges impayés.
Très important : demandez à votre futur locataire de vous verser le dépôt
de garantie le jour de la signature du bail.
Son montant ne doit pas être supérieur à :
• 1 mois de loyer hors charges, pour un logement vide ;
• 2 mois de loyer hors charges, pour un logement meublé ;
• interdit pour le bail mobilité.
Ne vous risquez pas à demander plus, c’est interdit ! Si jamais vous en
décidiez autrement, il s’agirait alors d’une clause abusive. La loi du 6 juillet
1989 est claire :
« Est réputée non écrite toute clause qui impose au locataire le versement,
lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles pré-
vues. »
Autre rappel dont nous avons déjà parlé : si vous envisagez un paiement
trimestriel du loyer ou si vous souhaitez que votre locataire paye d’avance
ses premiers loyers, faites gaffe : la loi du 06 juillet 1989 prévoit qu’un dépôt
de garantie ne peut être demandé lorsque le loyer est payable d’avance
pour une période supérieure à deux mois.
3.2 Caution
Avant de rentrer dans le vif du sujet, redéfinissons certains termes.

Beaucoup de bailleurs et locataires confondent la caution avec le dépôt
de garantie (surtout dans le langage courant “je lui ai restitué sa caution”...
Eh non !).
Du coup, c’est quoi une caution ?
C’est la personne – généralement une personne proche du locataire – qui
s’engage auprès du bailleur, c’est à dire vous, à payer à la place du loca-
taire si celui-ci ne paye pas le loyer, les charges ou s’il dégrade le bien.
Cette solution est généralement celle qui est la plus régulièrement prati-
quée.
ATTENTION
Si vous êtes du style parano à vouloir cumuler cautionne-
ment et GLI (Garantie Loyers Impayés), c’est interdit, sauf en
cas de location à un étudiant ou un apprenti.
Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société
civile exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème
degré, le cautionnement ne peut être demandé que s’il est
apporté par un des organismes dont la liste est fixée par
Décret en Conseil d’Etat ou si le logement est loué à un étu-
diant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement
supérieur.
3.2.1 Choisissez la caution solidaire
Attention ! Il existe deux sortes de caution :

• La caution simple qui n’est pas un cadeau. Pourquoi ? Comme diraient
les juristes “elle n’est actionnable que lorsque toutes les voies de re-
cours contre le locataire défaillant ont été épuisées.” Traduction : ça
prend 1 siècle et il faut attendre un jugement d’expulsion pour pouvoir
bénéficier de la caution ;
• la caution solidaire qui est vraiment sécurisante. Dès le premier inci-
dent de paiement, vous vous tournez vers cette caution. Veillez à indi-
quer noir sur blanc que la caution est solidaire.
3.2.2 Vérifiez la solvabilité de la caution
Comme pour le locataire, la loi vous autorise à réclamer des pièces justifi-
catives qui sont limitativement énumérées :
Un justificatif d’identité :
• Pour les cautions personnes physiques, une pièce justificative d’iden-
tité en cours de validité, comportant la photographie et la signature
du titulaire parmi les documents suivants :
• Carte nationale d’identité française ou étrangère,
• passeport français ou étranger,
• permis de conduire français ou étranger ;
• Pour les cautions personnes morales les deux justificatifs :

• Extrait K bis original de moins de trois mois de la société ou les
statuts ou toute autre pièce justifiant de l’existence légale de la
personne, faisant apparaître le nom du responsable et l’adresse
de l’organisme ainsi que la preuve qu’une déclaration a été ef-
fectuée auprès d’une administration, une juridiction ou un orga-
nisme professionnel,
• justificatif d’identité du représentant de la personne morale fi-
gurant sur l’extrait K bis ou les statuts ;
Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :

• Dernière quittance de loyer,
• facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois,

• attestation d’assurance logement de moins de trois mois,
• dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la ré-
sidence principale ;
Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles par-

mi les documents suivants :
• Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’em-
ployeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’en-
trée en fonctions envisagée et le cas échéant la durée de la période
d’essai,
• l’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés datant de
moins de trois mois pour une entreprise commerciale,
• l’extrait D1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour
un artisan,
• la copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numé-
ros d’identification, pour un travailleur indépendant,
• la copie de la carte professionnelle pour une profession libérale,
• toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres profession-
nels ;
Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les docu-

ments suivants :
• Dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou
partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un
autre Etat ou territoire, le dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux im-
pôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire
ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet
Etat ou territoire,
• titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe fon-
cière,
• trois derniers bulletins de salaires,
• les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources
pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les profes-
sions non salariées,
• justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, presta-
tions sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers
mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme
payeur,
• justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de
valeurs et capitaux mobiliers.
C’est le même décret qui définit la liste des pièces justificatives du loca-
taire et de la caution. Vous trouverez donc ceci en annexe 4 (http://bit.ly/
annexe-4-guide-bailleur).
3.2.3 Fixez une durée
Vous avez le choix d’un cautionnement à durée indéterminée ou déter-

minée.
On pense, à tort, que le cautionnement à durée indéterminée est le plus
avantageux. Qu’il s’engage jusqu’à ce que la mort vous sépare.
Or, quand l’acte de cautionnement a une durée indéterminée, la caution
peut résilier son engagement n’importe quand ! Mais, ne vous en faites
pas, cela prend effet à l’expiration du bail initial ou du bail renouvelé.
Imaginons un bail nu d’une durée de 3 ans, conclue le 1er janvier 2019,
avec la caution qui vous envoie une résiliation le 1er mai. Ce dernier reste
engagé jusqu’à la fin du bail (le 31 décembre 2021). En revanche, si le bail
est renouvelé ou reconduit, la caution sera désengagée dès le 1er janvier
2022.
Quand la caution est à durée déterminée, une durée précise est indiquée
dans l’acte de cautionnement. Ici, la caution ne peut pas résilier son en-
gagement. Elle est tenue des dettes locatives pour la période initialement
prévue. Par exemple, pour un bail nu de 3 ans, vous pouvez indiquer que
la caution s’engage pour la durée du bail, ainsi que d’un renouvellement,
soit 6 ans au total.
Nous vous conseillons cette dernière formule qui vous permet d’avoir une
visibilité sur la durée exacte d’engagement du locataire.
3.2.4 Trucs et astuces
Si vous louez à un étudiant (ou autre) et que vous êtes content car c’est
un couple marié sous le régime de la communauté qui se porte caution
(généralement les parents), faites attention !

Ce n’est que le conjoint qui a pris l’acte qui est engagé sur ses biens
propres et revenus. Vous voulez que le couple s’engage ? Il faut donc que
les deux époux se portent caution.
3.2.5 Formalisme
Très important, la caution doit recevoir un exemplaire du contrat de loca-

tion et de ses annexes (état des lieux, inventaires s’il y a, diagnostics, etc.).
Par conséquent, l’acte de cautionnement doit toujours être signé après
l’établissement de l’état des lieux. Autrement, il est très simple pour la cau-
tion de prouver que la date de son acte est antérieur à la date de l’état des
lieux, et qu’il n’avait donc pas connaissance de tous les éléments pour se
porter pleinement caution...
Afin que la caution ne soit pas considérée comme un brouillon et sans
valeur, cette dernière doit comporter ces éléments :
• Date de l’acte de cautionnement ;
• indication de la nature solidaire de la caution ;
• identité du garant, du ou des locataires, du bailleur et du bien objet
du contrat ;
• date de signature du bail à venir et prise d’effet ;
• montant du loyer et des charges, les modalités de révision du loyer ;
• durée d’engagement du garant ;
• indication que la caution a pleinement connaissance de la nature et
de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ;
• la reproduction d’une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989
qui rappelle que si l’engagement de la caution n’est pas limité dans le
temps, la caution peut le résilier.
Étant donné qu’un exemple vaut mieux que 1000 mots, vous trouverez un
modèle à copier/coller et à faire remplir par la caution de votre locataire
en annexe 5 (http://bit.ly/annexe-5-guide-bailleur).
3.2.6 VISALE
Qu’est ce que la VISALE (VISA pour le Logement et l’Emploi) ?

Il s’agit d’une garantie gratuite pour le bailleur et le locataire, dont le but

est de couvrir les loyers impayés et les dégradations locatives. C’est l’or-
ganisme Action Logement qui porte ce dispositif.
Ici, c’est à votre locataire de prendre les devants et de faire sa demande
auprès de VISALE.
Locataires éligibles
• Les jeunes de 18 à 30 ans (jusqu’au 31ème anniversaire), entrant dans
un logement du parc locatif privé, quelle que soit leur situation.
Pour les étudiants et alternants, Visale est éligible quel que soit le parc
de logement (privé ou social, conventionné ou non) ;
• tout salarié (ou titulaire d’une promesse d’embauche sous 3 mois) de
plus de 30 ans en contrat précaire (notamment CDD, Intérim, contrats
aidés, apprentis, CDI période d’essai, stage en entreprise rémunéré de
plus de 3 mois) hors CDI confirmé, entrant dans un logement avant la
fin de son contrat de travail et au plus tard dans les 6 mois suivant son
entrée dans l’emploi.
REMARQUE
Le dispositif VISALE ne fonctionne pas pour les personnes au chômage qui
ont plus de 30 ans.
En cas de colocation, comment se passe la demande de Visa ?

Ici, ça devient subtil. Voici ce que dit le site VISALE :
« À partir du moment où le demandeur est éligible, l’ensemble du ménage
locataire l’est dans la limite d’un bail signé par 2 personnes (couple, ma-
riés/pacsés ou non). Dans le cadre de la demande de visa, la personne du
ménage éligible au dispositif doit se déclarer en tant que “demandeur” et
l’autre personne en tant que co-titulaire.
Le ménage locataire qui signe le bail doit être le même que celui mention-
né dans le visa et le contrat de cautionnement. À défaut, en cas de mise en
jeu de la caution, le contrat de cautionnement sera nul.
Au-delà de 2 personnes, chaque colocataire peut bénéficier de Visale à
condition que chacun d’entre eux signe avec le bailleur un bail indépen-
dant. Le loyer couvert est celui du bail individuel. »
Fonctionnement
Pour les contrats de cautionnement validés à compter du 24/05/2018, la
prise en charge de la caution VISALE porte sur les loyers et charges im-
payés inscrits au bail (y compris révision contractuelle ou réévaluation) et
les frais de procédures contentieuses engagés par Action Logement en
cas de mise en jeu.
Plus précisément, la caution VISALE couvre 36 mensualités sur la durée
totale du bail nu ou meublé, renouvellements éventuels inclus, à compter
de la date d’effet du bail et à défaut de la date de signature du bail. Les
frais de remise en état en cas de dégradations imputables au locataire
sont couverts jusqu’à deux mois de loyer et charges inscrits au bail, après
déduction du dépôt de garantie (sauf pour le bail mobilité).
REMARQUE
Le profil des locataires qui peut bénéficier de VISALE est le même que
le profil des locataires pouvant conclure un bail mobilité. Autrement dit,
tous ceux qui peuvent bénéficier du bail mobilité sont automatiquement
éligibles à VISALE !
Comme pour l’acte de cautionnement, le bailleur ne peut souscrire sur la

même période à d’autres garanties pour les risques couverts par le dispo-
sitif VISALE (caution, garantie loyer impayé, etc.), sous peine de nullité du
contrat (et même si le locataire est étudiant).
Mise en oeuvre
En cas d’impayés par le locataire, suivez de très, très, très près la procé-
dure imposée !
Un peu comme une GLI classique, vous devrez suivre plusieurs étapes
avant de pouvoir être remboursé.
Pour VISALE, il y a une définition bien précise de l’impayé. Vous devez
réagir :
• Soit à la constitution de l’impayé de loyer total (charges comprises) :
après le 2ème impayé de loyer total par le locataire, consécutif ou
non, aides au logement perçues par le bailleur déduites ;
• soit à la constitution de l’impayé de loyer partiel (charges comprises),
si le cumul des impayés partiels, consécutifs ou non, dépasse 1 mois
de loyer, aides au logement perçues par le bailleur déduites.
Pour la procédure à suivre, et pour que tout soit clair, je vous invite à
prendre connaissance du tuto de VISALE (http://bit.ly/tuto-visale) qui ex-
plique comment réagir lors du premier impayé.
Soyez très réactif car à partir du premier impayé, vous ne serez pas rem-
boursé avant un délai de 3 mois minimum pour un impayé de loyer total et
de 4 mois pour un impayé de loyer partiel (vous aurez un trou dans votre
trésorerie pendant ce laps de temps).
Aussi, nous tenons à préciser que si votre bail est mal rédigé ou contient
une erreur ou un manquement, vous pourrez vous asseoir sur l’activation
de VISALE. Plus généralement, la rédaction du bail est très important dans
le cadre d’une mise en place de garantie (que ce soit pour une caution,
une GLI, ou VISALE).
3.2.7 Garantie des Loyers Impayés (GLI)
Connue comme le loup blanc, la GLI est sans doute la plus rassurante. Les
bailleurs les plus soucieux y ont recours mais elle représente un coût et
des conditions.
Ce dispositif souscrit auprès d’une banque ou d’une assurance, offre une
garantie complète (remboursement des loyers et charges impayés et des
dégradations, prise en charge de la procédure et des frais de conten-
tieux).
Les 4 contraintes ?
• Choisir un candidat locataire qui présente peu de risques (salaire qui
doit en général couvrir trois fois le montant du loyer + situation stable).
Du coup, on peut se poser la question de savoir quel est l’intérêt de
prendre une GLI si l’assurance ou la banque exige un locataire riche,
beau et sexy.
• Soyez ultra regardant sur le choix du locataire. Ce dernier doit corres-
pondre en tout point aux conditions exigées par l’assureur. À défaut,
en cas d’impayé, l’assureur vous accueillera avec une fin de non rece-
voir : en ne respectant pas les critères imposés pour le choix du loca-
taire, vous méconnaissez les conditions générales d’indemnisation. Et
donc ? Bye bye la prise en charge de l’assureur !
• le coût s’élève entre 2 à 6 % de loyer annuel. N’hésitez pas à compa-
rer les offres et à bien lire les garanties. Et sans vouloir être mauvaise
langue, il vaut mieux décortiquer le contrat de GLI. Y’a-t-il une fran-
chise ? Si oui de combien ? Quel est le délai de carence ? Etc. ;

• la procédure de mise en oeuvre doit être suivie à la lettre. Vous devez
être réactif dès le premier impayé en sollicitant le locataire par cour-
rier, mail ou lettre recommandée. Là encore, ce sont les conditions
générales qui vous diront quoi faire. Suivez bien les instructions !
• Attention ! Votre bail doit être conforme à la loi ALUR et il est souvent
exigé que soit intégrée une clause de résiliation. Donc n’oubliez pas
d’intégrer cette dernière à votre bail.
RAPPEL
La clause de résiliation doit ressembler à ceci :
“Le présent bail sera résilié de plein droit, dans les cas sui-
vant :
Deux mois après la délivrance d’un commandement de
payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux
termes convenues de tout ou partie du loyer, des charges
ou en cas de non-versement du dépôt de garantie ;
un mois après un commandement demeuré infructueux à
défaut d’assurance contre les risques locatifs ;
lorsqu’une décision de justice passée en force de chose ju-
gée constate le non-respect de l’obligation d’user paisible-
ment des locaux loués, résultant de troubles de voisinage.
Une fois acquis au BAILLEUR le bénéfice de la clause résolu-
toire, le LOCATAIRE devra libérer immédiatement les lieux.”
Dernier point : le cumul entre une caution et Garantie Loyer Impayés est
par principe interdit par la loi, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
3.2.8 Caution bancaire
Si la personne vous la propose, c’est qu’il a du cash !

Ici, c’est la banque qui se porte garant pour le locataire. Tiens tiens, ça peut
être rassurant !
Rappelons nous d’abord ce que dit l’article 2288 du Code Civil :
« Celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier
à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même. »
Ici, la banque devient caution et elle s’engage à votre égard. Elle remplira
donc les obligations de votre locataire si ce dernier décidait de vous faire
défaut.
Concrètement, c’est le locataire lui-même qui verse une certaine somme
d’argent sur un compte séquestre. La somme versée équivaut à plusieurs
mois de loyers. Les frais bancaires pour votre locataire sont assez consé-
quents mais cela ne nous regarde finalement pas.
Vous l’avez compris, seul un locataire ayant des grosses économies peut
vous proposer cette solution. Il vous verse le loyer tous les mois (jusque là
rien d’anormal) mais surtout une grosse somme d’argent lui appartenant
est bloquée à la banque. De ce fait, il se peut qu’il essaie de négocier avec
vous le montant de cette caution bancaire.
Imaginons un bail nu de 3 ans avec un loyer + charges de 600 euros. Si
vous voulez une caution bancaire qui couvre la durée du bail, votre loca-
taire devra bloquer la somme de 21 600 €...
Vous devez tout de même être vigilant sur :
• Les conditions de déblocage de la somme ;
• la somme que vous souhaitez que votre locataire consigne ;
• la nature de la caution = veuillez vérifier qu’il s’agit bien d’une caution
solidaire ;
• le périmètre de l’engagement de la caution : classiquement loyer, dé-
pôt de garantie, charges locatives ;
• la durée de la caution.
Quoi qu’il en soit, vérifiez que la caution bancaire comporte les éléments
dont nous avons parlé précédemment :
• Date de l’acte de cautionnement ;
• indication de la nature solidaire de la caution ;
• identité du garant, du ou des locataires, du bailleur et du bien objet

du contrat ;
• date de signature du bail à venir et prise d’effet ;
• montant du loyer et des charges, les modalités de révision du loyer ;
• durée d’engagement du garant ;
• indication que la caution a pleinement connaissance de la nature et
de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ;
• la reproduction d’une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989
qui rappelle que si l’engagement de la caution n’est pas limité dans le
temps, la caution peut le résilier.
Pour plus de sécurité, transférez à votre locataire le modèle de caution-

nement.
3.2.9 Bail notarié
Il ne diffère en rien des baux de la loi ALUR, mais le vrai avantage c’est qu’il
est rédigé par un notaire, à savoir un officier ministériel.
Ça veut dire quoi concrètement ?
Ça veut dire qu’il a le pouvoir de s’adresser directement à un huissier pour
effectuer une saisie si votre locataire ne paye pas, sans avoir à s’adresser
préalablement au tribunal. Plutôt pratique même si dans les faits, un loca-
taire qui ne paye pas est sans doute un locataire insolvable.
L’inconvénient ? Vous l’avez compris vous-même : c’est payant !
Les honoraires d’un bail d’habitation notarié s’élèvent à la moitié du mon-
tant du loyer. Les frais sont à partager par moitié entre le bailleur et le
locataire.
BÉMOL
Le bail notarié ne vous dispense pas de la procédure habituelle devant le
juge pour résilier le bail et expulser votre locataire.
En bref, il est avantageux pour les loyers impayés ponctuels. En revanche,

si le non-paiement devient une habitude, vous serez obligé de passer par
la case tribunal judiciaire.
La magie du bail notarié a ses limites : il n’a pas la faculté d’expulser votre
locataire mauvais payeur ou indélicat.
4. Sélectionnez le candidat qui vous rassure le plus
Comme vous le savez maintenant, il existe 5 moyens pour vous prémunir

des impayés :
• La caution simple ou solidaire ;
• la garantie VISALE ;
• la garantie loyer impayée (GLI) ;
• la caution bancaire ;
• le bail notarié.
Et peut-être que maintenant vous vous demandez quelle est la meilleure

garantie à demander à votre futur locataire. Sachez que pour chaque pro-
fil, il existe une garantie.
Bien sûr, cela dépend aussi de votre tempérament en tant que bailleur ! Si
vous êtes ultra anxieux, vous allez courir chez le notaire faire un bail nota-
rié + souscrire à une GLI !
Quand on est bailleur, on rencontre tout un tas de personnes, avec des
profils et des caractères différents. Pour certains, la confiance et le fee-
ling vont jouer beaucoup, tandis que pour d’autres seuls vont compter les
dossiers en béton.
Alors, qui allez-vous choisir ? Joelle qui a de confortables revenus mais qui
est antipathique ? Ou Jules qui galère un peu plus financièrement mais qui
s’avère être un bon payeur d’après les trois dernières quittances de loyer ?
Nous exagérons un peu, mais vous voyez l’idée, non ?
Examinons les situations – non exhaustives – que vous pourriez rencon-

trer :
JULIETTE, FONCTIONNAIRE / EN CDI / CHEFFE

D’ENTREPRISE DONT LES REVENUS DÉPASSENT
3 FOIS LE MONTANT DU LOYER.
À priori, la stabilité financière du candidat

semble acquise.
Pour le chef d’entreprise, c’est le bon sens qui
doit parler bien sûr. Etre patron d’une PME de
50 employés c’est plus rassurant qu’un free-
lance joueur de castagnettes (sauf s’il a une re-
nommée internationale).
Quand les profils sont excellents, il faut savoir
lâcher prise aussi. Si le mec ou la nana est en
CDI depuis 10 siècles et qu'il gagne 4 fois le
montant du loyer, vous pouvez aussi ne rien
demander. Sinon, si jamais vous êtes angoissé,
une caution solidaire OU Garantie Loyer Im-
payée feront l'affaire !
LUCAS, EN CDD/CDI DONT LA PÉRIODE D’ESSAI

N’EST PAS ENCORE PASSÉE OU ADÈLE, 22 ANS
QUI EST ÉTUDIANTE.
Les locataires en CDD ou en CDI en période

d’essai peuvent justifier de revenus mais pas
forcément pérennes sur toute la durée du bail
(eh oui en CDD ou en période d’essai, rien n’est
gagné). Ceci dit, pas de panique ! Ils ne se re-
trouveront pas sans revenu du jour au lende-
main étant donné que Pôle Emploi leur versera
des indemnités qui durent en général deux ans,
si jamais ils ne font pas l’affaire. Quant aux étu-

diants, ils sont souvent dépendants de leurs pa-
rents financièrement. Il se peut également qu’ils
soient boursiers ou apprentis.
Ces profils ne sont pas parfaits mais il n’y a rien
de catastrophique. Ici, il faudra être très attentif
au reste à vivre et bien sûr, vous munir d’une
garantie. Au vue de leurs profils, vous avez le
choix entre une caution solidaire ou VISALE ou
GLI. Attention pour la GLI, rappelez-vous que
chaque assureur a ses exigences en matière de
locataire. Il se peut même que certains d’entre
eux n’acceptent pas ce genre de profil. Alors
regardez bien dans les conditions générales ce
qu’il vous est demandé !
JULIE, EN CRISE DE LA TRENTAINE, QUI VIENT

DE PLAQUER SON BOULOT DE CADRE POUR SE
LANCER DANS LA POTERIE OU LA PHOTOGRA-
PHIE.
Bref, ils avaient une situation stable. Maintenant,

c’est différent !
Concrètement, ils sont en général au chômage
suite à un licenciement ou une rupture conven-
tionnelle et peuvent par exemple créer une so-
ciété ou faire une reconversion.
Dans cette configuration, les indemnités chô-
mages sont une ressource et durent en général
deux ans. Ils peuvent être aussi rentiers en im-
mobilier ou avoir du cash suite à une prime de

départ, un petit héritage ou plus basiquement
avoir quelques économies.
Pour les bailleurs anxieux, ces profils peuvent
vous faire hyper peur. Et, une garantie est
conseillée même si un locataire en galère ne
signifie pas mauvais payeur. Ici, demandez une
caution solidaire ou caution bancaire - si le lo-
cataire en a les moyens. Pour la caution ban-
caire, c’est souvent lui qui vous proposera la
solution. VISALE est possible si la personne au
chômage a moins de 30 ans. Au-delà de 30 ans,
les personnes au chômage n’ont plus le droit
d’obtenir VISALE.
NB : Certains locataires, conscients de leur sta-
tut peu attractif à vos yeux, vous proposeront
sans doute de payer leur loyer en avance pour
quelques mois – en échange d’une quittance
de loyer pour la période payée. La loi n’inter-
dit pas de s’acquitter du loyer par anticipation,
donc pourquoi pas… En revanche, elle précise
qu’aucun dépôt de garantie ne peut être récla-
mé si le loyer est payable d’avance pour une
période supérieure à deux mois.
5. Vérifiez qui doit signer le bail
Bravo, vous avez choisi votre locataire !

Si vous avez bien suivi nos conseils, vous avez fait tout ce qu’il était pos-
sible de faire pour choisir le bon candidat ! Le reste appartient au destin...
Aussi étrange que cela puisse paraître, la question “qui doit signer le bail”
n’est pas aussi anodine qu’elle n’y paraît pour votre/vos locataire(s) et
pour vous-même.
Alors, à votre avis, qui doit signer le bail ?
5.1 Faites un point sur vos locataires signataires
Classiquement, vous faites signer le bail à tous ceux qui vivent dans le
bien.
En principe, une personne qui ne signe pas le bail n’est pas juridiquement
liée à vous et n’a donc aucun droit sur le logement même si, dans les faits,
elle vit avec votre locataire et partage en pratique les loyers.
Si cette personne veut faire partie du bail, un avenant devra être signé
avec vous, le locataire actuel et la personne qui veut devenir officielle-
ment locataire.
Dans les faits, sur le contrat de bail, outre votre signature en tant que bail-
leur, il y aura soit :
• La signature d’une personne qui vit seule ;
• la signature de deux personnes comme ceux qui sont en couple ;
• la signature de plusieurs personnes qui sont en colocation (si vous
avez choisi la solution du bail commun – nous y reviendrons).
Jusqu’ici rien de compliqué. Mais les choses peuvent se corser lorsque les
locataires sont en couple.
Plusieurs cas de figure doivent être envisagés :
Couple en concubinage
Lorsque les 2 concubins ont signé le bail, chacun est locataire du logement
qu’ils occupent ensemble. Les concubins signataires du bail sont tenus au
paiement du loyer et des charges solidairement si une clause de solidarité
est insérée dans le contrat de location (le bailleur peut s’adresser à n’im-
porte lequel pour obtenir le paiement en cas d’impayé). Ils ne sont donc
pas solidaires « par nature » comme peuvent l’être les couples mariés ou
pacsés. Finalement, ils sont ici comme des colocataires lambda et nous
verrons dans les pages qui viennent quelles sont les règles en la matière.
Couple marié
Quelque soit le régime matrimonial, les mariés sont cotitulaires du bail et
sont également tenus solidairement au paiement du loyer pendant toute
la durée du bail et y compris pour le renouvellement, même quand il n’ y

a qu’un seul d’entre eux qui signe, et même si le bail a été conclu avant le
mariage par l’un des époux.
Concrètement : les époux sont solidaires du paiement des loyers et des
charges. Monsieur ne veut pas payer alors qu’il n’est pas sur le bail ? Dom-
mage, vous pouvez exiger de lui le paiement.
Faites attention si vous leur envoyez des courriers importants : ils doivent
être adressés aux 2 époux (par exemple si vous délivrez un congé), un
pour Monsieur et un pour Madame. Vous n’étiez pas au courant qu’ils
étaient mariés ? Le courrier devient opposable à l’époux qui n’en a pas
été destinataire (la même règle s’applique aux pacsés). De la même façon,
pour que le bail prenne fin, les époux doivent adresser ensemble leur
lettre de congé.
Couple pacsé
Les choses sont plus claires. Les deux partenaires sont co-titulaires du bail
s’ils ont tous les 2 signé le bail. Jusque là, rien de nouveau à l’horizon.
En revanche, si votre locataire s’est pacsé pendant le bail, le nouveau
couple ainsi formé peut vous demander à être co-titulaires du droit au bail
dans le cadre de leur Pacs (demande conjointe par courrier recommandé
avec accusé de réception), ce qui leur donnera les mêmes droits et de-
voirs que les couples mariés envers vous. Attention, sans cette demande
seul le signataire du bail est locataire du logement.
Particularité : les partenaires de Pacs sont solidairement tenus au paiement
des loyers et des charges pendant toute la durée de leur Pacs, même s’il
n’y en a qu’un qui est titulaire du bail.
Si le partenaire qui n’est pas titulaire du bail quitte le logement, il reste
tenu au paiement des loyers de son partenaire. Cette obligation prend fin
à la dissolution du Pacs ou lorsque le partenaire locataire donne congé au
bailleur.
N.B :
Certains bailleurs qui veulent faire signer le bail à la caution.
Juridiquement, cela ne sert à rien ! La caution est une engagement unila-
téral et son contreseing n’a aucune valeur juridique.
Bref, vous trouverez en annexe 2A (http://bit.ly/annexe-2a-guide-bailleur)
un bail classique nu et 2B un bail classique meublé lorsque vous avez un

seul locataire ou un couple de locataire marié ou pacsé qui répond aux
critères ci-dessus.
5.2 Faites un point avec vous-même
Normalement, cette partie vous la maitrisez !
Bailleur en nom propre

Si vous achetez seul, vous vous doutez bien qui doit signer le bail : vous
(ou éventuellement votre ami imaginaire !).
Si vous êtes marié(e) mais que le bien vous appartient en propre, ça sera
toujours à vous de signer.
Si vous êtes marié(e) et que le bien appartient à votre communauté, seul
l’un des deux époux peut signer, ou les deux. C’est à votre bon vouloir.
Bien évidemment si vous mandatez une agence, c’est cette dernière qui
signera pour vous, quelque soit la situation précédente.
Si vous avez achetez un bien avec des potes, sans aucune formalité, ou
que vous avez hérité d’un bien par exemple, et que rien n’a été prévu,
vous êtes en indivision. Dans ce cas là, tous les indivisaires sont bailleurs
et doivent à ce titre signer le bail. Bon après, la procuration existe – utile si
votre soeur vie dans la toundra russe. À moins que l’indivision ait donné un
mandat à une agence immo qui se chargera de gérer le bien.
Bailleur en SCI, SAS, SARL

Si vous ne déléguez pas la gestion et/ou la rédaction de ce bail, vous de-
vez en complément des infos de la société, ajouter les informations vous
concernant. Celles-ci doivent apparaître après la formule “Représenté par
le mandataire” (comme présenté au début de ce guide en point 1.3.1) et
comporter :
• Votre prénom ;
• votre nom ;
• en qualité de : la place que vous occupez dans la société (président,
secrétaire, etc.). Si vous avez les pouvoirs de gérer le bien, vous aurez
donc le pouvoir de signer le bail.
Ceci dit, vous pouvez aussi mandater une agence et devinez ? Dans ce cas
là, c’est l’agence qui signe !
Petite précision pêchée dans le Francis LEFEBVRE (ouvrage juridique). Ima-
ginons un cas qui n’arrive presque jamais : sont bailleurs en indivision, une
SARL et des personnes physiques. Devinez ? La durée du bail est de 6 ans
(le moins avantageux, bien évidemment).
6. L’épineuse question de la colocation
Épineux dans le sens où elle fait peur : on imagine de suite les coloc étu-
diantes dans lesquelles sont organisées des soirées bière !
Mais sachez que les 26-40 ans représente 35 % des colocations ! Donc,
des jeunes (et moins jeunes) actifs.
La question de la colocation peut se poser pour plusieurs raisons :
• Vous êtes dans une ville étudiante et c’est plus facile de trouver des
colocs qu’une famille avec 3 ou 4 enfants ;
• vous avez envie d’éviter les impayés et “on” vous a parlé d’une clause
de solidarité rassurante ;
• vous souhaitez davantage de rentabilité alors vous y allez à fond :
vous faites du meublé (et sa fiscalité avantageuse que nous avons
étudiée).
Il importe peu vos raisons. Ce que vous devez savoir c’est qu’il existe deux
façons de gérer une colocation.
La colocation n’est qu’une façon de gérer un ensemble de personnes qui
vit sous le même toit.
Elle n’est pas un régime juridique en tant que tel.
Ce sont donc les règles du bail nu, meublé ou mobilité que vous allez ap-
pliquer pour la durée du bail, les préavis de départ, le montant du dépôt
de garantie, etc.
La colocation possède juste quelques particularités de gestion (mais à la
marge).
Examinons ce qu’il en est !
6.1 Cas particulier (mais courant) des couples en concu-

binage
On évacue un problème simple avant de s’attaquer à la coloc en tant que

mode de gestion.
Attardons nous sur les couples en concubinage.
Aux yeux de la loi, ils ne sont ni mariés, ni pacsés (Lapalisse n’aurait pas dit
mieux). Donc en aucun cas ils ne peuvent bénéficier de la cotitularité du
bail.
Donc s’il n’y en a qu’un qui signe le bail, vous n’avez qu’un seul locataire
redevable de l’ensemble du loyer (même si sa moitié vit avec lui). C’est ce
que l’on vient de voir juste au dessus.
En revanche, si les deux signent le bail, vous vous retrouvez dans une si-
tuation de colocation avec bail unique (aussi appelé bail commun). Et c’est
donc ce régime que vous allez appliquer.
Autre info : ce n’est que dans ce cadre que VISALE peut fonctionner (c’est
à dire bail unique avec un couple, pas avec 3 personnes ou plus).
6.2 La colocation avec bail unique
Vous êtes unis à l’ensemble des colocataires par un seul et même bail (nu
ou meublé), qui porte sur l’ensemble du logement. Il n’y a donc pas d’attri-
bution de chambres et de parties privatives à proprement parlé.
Chaque colocataire doit être signataire du bail et des états des lieux.
Il y a 4 colocataires ? Les 4 doivent apparaître et signer le bail. Aussi simple
que ça.
6.2.1 Les spécificités
Paiement du loyer
Le loyer concerne l’ensemble du logement et il est payé par l’ensemble
des colocataires.
En principe : un seul colocataire paye le loyer, à charge pour lui de récu-
pérer la quote part auprès des autres colocataires. Il importe peu combien
vous donne chaque colocataire, du moment que vous avez le loyer et

les charges au complet. La répartition, c’est la tambouille personnelle des
colocataires.
Dépôt de garantie
Ici, le dépôt de garantie couvre l’ensemble du bien. C’est comme pour le
loyer, c’est aux locataires de se débrouiller entre eux s’ils veulent chacun
payer une part. Lors du départ d’un locataire, vous n’avez pas à lui restituer
une quote part. C’est aux colocataires de s’arranger entre eux. Vous resti-
tuez le dépôt de garantie à la fin de la colocation ; c’est-à-dire, quand tous
les colocataires et leurs remplaçants qui ont été intégrés par un avenant
sont partis (autant vous dire que ça peut être quelques années plus tard
et qu’il est possible que vous rendiez le dépôt de garantie à aucun des
colocataires initiaux).
Demandez une caution à chacun des colocataires

Plus vous aurez de garanties, mieux c’est pour limiter les risques d’impayés.
À noter que s’il y a présence d’une clause de solidarité, la caution du lo-
cataire A est aussi caution des autres colocataires et inversement. C’est
d’ailleurs pour cela que la clause de solidarité peut représenter un gros
frein pour les colocataires et leur caution.
États des lieux

L’état des lieux d’entrée et de sortie ne s’effectue pas à chaque change-
ment de colocataire. Donc il y en a un pour le début de la colocation et un
autre pour la fin de colocation.
Ceci dit, rien ne vous empêche de faire une visite informelle lors d’un
changement de colocataire pour voir si tout va bien !
Départ d’un colocataire

Lorsque l’un des colocataires donne son préavis au propriétaire pour quit-
ter le logement, la colocation se poursuit avec les colocataires restants.
Ils n’ont pas trouvé de remplaçant ? Peu importe : ils sont redevables de
l’ensemble du loyer. Dommage pour eux, ça va leur coûter plus cher…
Pour plus de clarté, et lorsque les colocataires restant ne veulent pas rem-
placer celui qui est parti, il est conseillé de faire un avenant indiquant quels
sont les colocataires restant.
Arrivée d’un nouveau colocataire

En général, il y a un turn-over dans les colocations. On peut imaginer qu’un
colocataire soit parti et qu’il ait été remplacé par un nouveau.
Vous devrez alors faire un avenant au bail d’origine, indiquant que ce nou-
veau coloc prend part au bail signé en date du jj/mm/aaaa et dans les
mêmes conditions. Cet avenant doit être signé par les colocataires déjà
présents, par le nouvel entrant et par vous.
Si un nouveau coloc est trouvé avant même que l’ancien coloc soit parti,
vous devez faire un avenant au bail indiquant que M. le nouveau coloc,
remplace M. le futur-ex coloc dans les mêmes conditions. Là aussi, l’ave-
nant doit être signé par le nouvel entrant, les colocs restant et vous-même.
Instaurez une clause de solidarité

Il s’agit d’une clause par laquelle les colocataires se déclarent solidaires ou
s’engagent solidairement. Examinons ce qui se passe en sa présence ou
en son absence.
6.2.2 Focus sur la clause de solidarité
6.2.2.1 En présence d’une clause de soli-

darité
Conséquences en cas d’impayés

Lorsque le contrat de bail contient une clause par laquelle les colocataires
se déclarent solidaires ou s’engagent solidairement, chaque colocataire
et le tiers qui s’est porté garant pour lui (sa caution) sont redevables de la
totalité des sommes dues au propriétaire (loyer et charges locatives). Cela
veut dire que chaque colocataire (et sa caution respective) s’engage à
payer la part des autres colocataires si ces derniers ne la paient pas.
Conséquences en cas de départ d’un des colocataires

Le colocataire partant et sa caution restent engagés par la clause de soli-
darité durant les 6 mois qui suivent son départ du logement, à moins qu’un
nouveau colocataire rejoigne la colocation et figure au bail dans ce délai.
6.2.2.2 En l’absence de clause de solida-

rité
Conséquences en cas d’impayés

Lorsque le contrat de location ne contient pas de clause par laquelle les
colocataires se déclarent solidaires ou s’engagent solidairement, chaque
colocataire (et sa caution) ne peut être poursuivi que pour le paiement de
sa part du loyer et des charges locatives dus au propriétaire.
Conséquences en cas de départ d’un des colocataires

Le colocataire partant et sa caution sont libérés du paiement des loyers et
charges : à la fin de son préavis, ou dès que le logement est occupé par
un nouveau colocataire en accord avec le propriétaire.
Un modèle de bail commun de colocation vous intéresse ?
C’est à l’annexe 2C (http://bit.ly/annexe-2c-guide-bailleur) pour le nu et
l’annexe 2D (http://bit.ly/annexe-2d-guide-bailleur) pour le meublé.
6.3 La colocation avec baux individuels
Dans ce type de colocation, les logements sont souvent meublés. Ce sont

donc les règles du bail meublé qui s’appliqueront. Mais il est aussi possible
de faire de la location nue, auquel cas ce sont les règles du bail nu qui
s’appliqueront.
La grosse particularité ici ? Chaque colocataire est juridiquement lié au
bailleur pour la location d’une partie privative (en général une chambre
et parfois chambre + salle de bain). Ici, chaque colocataire a une relation
individuelle avec vous au travers de son propre bail.
Cela signifie que si vous avez un logement avec 4 chambres et 4 coloca-
taires, vous aurez 4 baux différents.
Chaque bail doit être signé par vous et par le colocataire concerné (pas
besoin que les autres colocataires signent le bail).
La clause de solidarité n’est donc pas envisageable dans les baux indivi-
duels… Pire, c’est interdit !
6.3.1 Les spécificités
Paiement du loyer
Chaque colocataire paie son loyer. Sur chaque bail apparaîtra une quote-
part du loyer total que vous souhaitez tirer de votre colocation.
Imaginons que vous souhaitez récupérer 2000 € de loyer pour l’ensemble
du logement.
Vous devrez donc proratiser le montant de votre loyer total, pour appli-
quer une quote-part à chaque chambre.
Cette proratisation peut-être calculée en fonction du nombre de chambre
(2000/4 si vous avez 4 chambres, par exemple), ou encore en fonction
de la surface des chambres (comme les tantièmes d’un immeuble) ou
du confort (si une chambre dispose d’une salle d’eau privative et que les
autres doivent se partager une salle d’eau). C’est un peu libre à vous de
mettre le montant que vous voulez sur chaque chambre.
Dépôt de garantie
Chaque locataire verse son dépôt de garantie pour sa chambre et ne
couvre donc que les dégradations de sa partie privative. Quand il quitte
sa chambre, vous devez lui restituer son dépôt de garantie.
Caution
Demandez-en une à chacun des colocataires. Chaque caution s’engage
que pour son locataire.
États des lieux

L’état des lieux d’entrée et de sortie ne s’effectue que pour les parties
privatives. Si les parties privatives du colocataire sortant n’ont pas subi de
dégradations, vous devez lui restituer son dépôt de garantie.
Départ d’un colocataire

En cas de préavis de départ, il vous appartient d’en trouver un nouveau.
En aucun cas, vous pourrez demander le paiement de la chambre vacante
aux autres colocataires (à la différence du bail commun).
Arrivée d’un nouveau locataire

Ici, les choses sont claires : nouveau colocataire signifie nouveau bail à
éditer.
VISALE
Ce type de bail offre au locataire la possibilité d’avoir recours à cette ga-
rantie publique.
Responsabilité du locataire
Chacun est responsable de sa chambre et seulement de sa chambre (ou
plutôt de sa partie privative) !
En effet, il vous sera impossible de vous retourner contre l’un de vos loca-
taires si les parties communes sont dégradées… Autrement dit, la répara-
tion sur les parties communes, c’est pour vous. C’est l’article 4 de la loi du
06 juillet 1989 qui le dit !

Surface
Auparavant, pour mettre en place une colocation avec des baux indivi-
duels, la loi exigeait qu’une chambre fasse une surface minimale de 14 m².
La loi ELAN est venue harmoniser tout ça : la surface exigée est maintenant
de 9 m².
Pour ceux que ça intéresse, nous avons préparé des modèles de baux
pour la colocation en bail individuel que vous trouverez en annexe 2E
(http://bit.ly/annexe-2e-guide-bailleur) pour le bail individuel nu, et an-
nexe 2F (http://bit.ly/annexe-2f-guide-bailleur) pour le bail individuel
meublé.
6.3.2 La colocation avec baux individuels face au

plafonnement des loyers
La problématique concerne les bailleurs qui ont décidé de créer des co-
locations par le moyen de baux individuels pour booster leur rentabilité.
Ici, chaque colocataire est indépendant l’un de l’autre et il est lié contrac-
tuellement au seul bailleur.
Pourquoi ce rappel ?
Parce que l’article 8-1 II de la loi du 06 juillet 1989 fait un focus sur la colo-
cation qui est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les
locataires et le bailleur.
Que dit cet article ?

« Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des coloca-
taires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement
en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont appli-
cables. »
L’objectif de cet article est de limiter la spéculation.
Soyons honnête : le cumul des loyers de chaque bail individuel, dans le
cadre d’une colocation, explose le montant du loyer du même logement
loué à une famille ou à une colocation sous bail unique.
EXEMPLE
Un T4 (donc 3 chambres) à Bordeaux se loue 1000 € à Mon-
sieur et Madame FAMILLE qui ont deux enfants.
Ce même T4 loué par le biais de baux individuels et dont la
chambre se loue 500 € permettra au bailleur de gagner 500
euros de plus sur le loyer (3*500).
Dans la vraie vie, ce sont les bailleurs parisiens qui sont impactés.
Pour le plafonnement des loyers qui s’applique sur Paris, on imagine sans
mal, le problème que ça va poser : pour une première mise en location, les
baux individuels ne permettent absolument pas de dépasser le montant
légal des loyers imposés par la loi. Dès la première mise en location, vous
serez coincé car vous serez obligé d’appliquer un loyer défini au m2. Ce
qui limitera clairement l’intérêt de faire de la colocation en bail individuel,
du moins pour la rentabilité.
EXEMPLE
Imaginons que nous soyons dans une ville qui impose un
plafonnement qui ne vous permet pas de louer plus que 12
€/m2. Pour un bien de 90 m2 et 3 chambres, vous ne pour-
rez dépasser 12*90 = 1080 €/mois, en cumulant les loyers
des 3 chambres.
Le loyer de chaque bail (correspondant à chaque chambre)
ne doit donc pas dépasser 1080/3 = 360 €/mois.
Ça calme, hein ?
Bien évidemment, que la colocation soit gérée en bail unique ou en baux

individuels, elle reste soumise aux règles de l’encadrement des loyers lors
de la relocation. C’est à dire que vous ne pouvez pas augmenter le loyer,
sauf cas spécifiques.
Pour vous rafraîchir la mémoire rendez-vous au chapitre 2 !
109
CHAPITRE 4
COMMENT INSTAURER UN CLIMAT

DE CONFIANCE ?
1. Faites un état des lieux d’entrée précis
1.1 Les éléments indispensables
Un état des lieux, valable juridiquement, comporte les mentions suivantes :

• Le type d’état des lieux : état des lieux d’entrée ou de sortie ;
• la date d’établissement de l’état des lieux ;
• la localisation du logement, c’est à dire son adresse exacte ;
• le nom ou la dénomination des parties (locataire, bailleur) et le domi-
cile du bailleur ou le siège social si c’est un bailleur moral :
• s’il y a lieu, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social
des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
• s’il y a lieu, les relevés des compteurs individuels de consommation
d’eau ou d’énergie. Le relevé concerne également les installations de
chauffage ou d’eau chaude collective avec un compteur individuel ;
• le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux
locaux à usage privatif ou commun ;
• pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de
l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et
des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou
de réserves et illustré d’images ;
• un inventaire et un état détaillé du mobilier si le bien est meublé ;
• le contrôle du détecteur de fumée. Depuis le 09 mars 2015, il vous
appartient en tant que propriétaire bailleur de l’installer ;
• et surtout, signez l’état des lieux d’entrée avec votre/vos locataires.
Il doit être fait en autant d’exemplaires qu’il y a de signataires au bail.
Oui, oui, en cas de colocation en bail commun avec 10 colocataires,
c’est sport : 11 exemplaires (10 colocataires + vous) avec les 11 signa-
tures.
À rajouter lors de l’état des lieux de sortie en plus des éléments décrits
ci-dessus :
• La nouvelle adresse du locataire lors de l’état des lieux de sortie (im-
portant pour restituer le chèque du dépôt de garantie) ;
• la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée et de sortie ;
• éventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du
logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’en-
trée.
COMMENT INSTAURER UN CLIMAT DE CONFIANCE ? 111
1.2 La forme de l’état des lieux d’entrée (et de sortie)
Le document doit être lisible et compréhensible, même par un chimpan-

zé.
Le but de la manoeuvre : confronter facilement l’état du logement à l’en-
trée et à la sortie des lieux. Donc si les deux états peuvent se trouver sur le
même papier, c’est encore mieux.
L’état des lieux d’entrée consigne avec précision l’état de chaque pièce.
Ceci se passe le jour de la remise des clés. Ne remettez pas les clés à la
signature du bail si vous ne faites pas l’état des lieux d’entrée le jour même
! Vous donnez les clés, le jour de l’entrée effective dans les lieux.
Décrivez tout ce que vous voyez : sol, murs, équipements, sans oublier de
vérifier le fonctionnement de l’alerte incendie.
La prise de photos en complément, c’est mieux pour un état des lieux
objectif !
Tous les détails sont les bienvenus.
Pourquoi bon sang, mais pourquoi ?
Pour éviter les interprétations. Les expressions “en bon état”, “état moyen”,
“mauvais état” ne signifient pas la même chose pour vous que pour votre
locataire. Ces expressions sont trop subjectives et génériques. Il faut com-
pléter l’état général avec des descriptions précises. Ne soyez pas avare
de détails.
Regardez ci-dessous, à quoi doit ressembler votre état des lieux :
Pièces État des lieux d’entrée État des lieux de sortie
Salon Bon État Mauvais Bon État Mauvais

état moyen état état moyen état
Murs en brique avec deux

trous de chevilles (0,5 cm
de diamètre chacun) ;
Une tâche de 10 cm de dia-
mètre au plafond ;
10 éclats autour de la che-
minée ;
Huisseries neuves ;
Parquet rayé sur 10 cm de
long par 2 mm de large, à 1
m du coin inférieur gauche
de la porte fenêtre.
Si vous avez conclu un bail meublé ou un bail mobilité, un inventaire et un

état des éléments doit être dressé également.
Bonne pratique pour les photos : attention elles ne viennent pas rempla-
cer l'état des lieux. Elles viennent l'illustrer !
Aussi, pour être prises en compte, les photos doivent être validées par
vous et votre locataire.
Deux solutions pour cela :
• Les imprimer puis les signer par toutes les personnes devant signer le
bail et l'état des lieux (un peu fastidieux car ça vous oblige à imprimer
en autant d’exemplaires que de signataires, et à revoir votre locataire
pour faire ces signatures) ;
• les prendre avec votre téléphone et les envoyer, par mail, à toute les
personnes qui signent l'état des lieux, vous y compris.
N’oubliez pas de tester le détecteur de fumée lors de l’entrée des lieux !

Depuis le 09 mars 2015, il vous appartient, en tant que propriétaire bailleur
de l’installer.
BON À SAVOIR
Le locataire peut vous demander de modifier l’état des
lieux d’entrée dans les 10 jours suivant sa date de réalisation
pour tout élément concernant le logement et le 1er mois
de la période de chauffe concernant l’état des éléments de
chauffage.
Bien sûr vous pouvez vous dire qu’il exagère de vouloir ra-
jouter des éléments qui vous semblent complètement fous,
et refuser de noter les informations complémentaires. Dans
ce cas, le locataire peut saisir la commission de conciliation.
En annexe 6A & B (http://bit.ly/annexe-6-guide-bailleur)
vous trouverez un modèle d’état des lieu d’entrée et de
sortie, et en annexe 7A & B (http://bit.ly/annexe-7-guide-
bailleur) un modèle d’inventaire d’entrée et de sortie pour
un bail meublé.
1.3 État des lieux et prestataires
Il se peut que vous ne soyez pas là lors de l’état des lieux d’entrée.
Vous confiez donc cette délicieuse tâche à un prestataire.
Sachez que lorsque l’état des lieux est réalisé par l’intermédiaire d’un
professionnel (agent immobilier, etc.), une partie des honoraires peut
être mise à la charge du locataire.
Toutefois, la part payée par le locataire ne peut pas excéder le montant
payé par le bailleur et dans la limite de 3 € TTC par m² de surface habi-
table.
EXEMPLE
• Si l’état des lieux est facturé au total 170 € pour un lo-
gement de 25 m², les frais à la charge du locataire ne
peuvent pas excéder 75 € (3 € * 25), le bailleur prenant
en charge le reste ;
• si l’état des lieux est facturé au total 100 €, les frais à la
charge du locataire sont de 50 € maximum puisqu’il ne
doit pas payer plus que le bailleur.
ATTENTION
Ces tarifs sont révisables par voie réglementaire. Donc, re-
gardez où en est la réglementation sur le sujet (en tapant sur
un moteur de recherche “prix état des lieux service public”
ou “prix état des lieux ANIL”).
Si jamais votre locataire est un diablotin qui refuse pour une raison incon-
nue d'établir un état des lieux d’entrée ou de sortie, il faudra faire appel à
un huissier (en général c'est lors de l'état des lieux de sortie que le loca-
taire peut vous poser un lapin).
Ce dernier prévient les parties par lettre recommandée avec accusé de
réception et au moins 7 jours à l'avance du jour où il va réaliser le constat
locatif.
Les sommes demandées par l'huissier sont fonction de la surface du loge-
ment et les frais seront partagés par moitié entre votre locataire et vous.
Vous trouverez la grille tarifaire, ci-dessous. Elle est fixée par un arrêté :
Nous sommes désolés pour La Réunion, Mayotte et autres ; nous n’avons

pas trouvé les tarifs.
En voyant ces tarifs, vous pouvez vous dire que ce n’est pas donné, mais
c’est surtout indispensable pour vous constituer une preuve !
Sans vouloir vous mettre le moral au plus bas, quand on fait appel à un
huissier, ça sent le roussi et potentiellement le tribunal…
1.4 Et en cas d’abscence d’état des lieux d’entrée ?
Vous êtes du style à être cool et à donner les clés sans vouloir vous
prendre la tête avec “ça” (c’est à dire l’état des lieux d’entrée) ?
Grave erreur !
Que ça soit par négligence de votre part ou parce que votre locataire n’a
pas eu envie de faire l’état des lieux d’entrée, laisser la situation en l’état
n’est pas quelque chose à faire.
Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de répara-
tions locatives. Quel que soit l’état initial du logement, il devra le restituer
comme tel.
Vous vous dites que c’est tout bon pour vous… Mais il peut apporter la
preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de
photographies réalisées par un huissier (eh oui !).
Pour les réparations qui vous incombent qui sont liés à des gros travaux ou
à la vétusté, il vous appartiendra de démontrer qu’elles sont imputables
au locataire. Il a fracassé la piscine ou éventré le parquet flottant de la
chambre ? Ah ! Dommage…
Attention, imaginons que l’absence d’état des lieux d’entrée soit de votre
fait. Par exemple, le locataire veut absolument faire un état des lieux et
vous, par oubli ou autre, vous n’avez juste pas envie de vous déplacer…
Sachez que si vous ne procédez pas à l’état des lieux alors que votre loca-
taire vous a mis en demeure de le faire, il vous appartiendra de démontrer
que vous avez délivré un logement en bon état d’usage si vous voulez
faire valoir, en fin de bail, que les dégradations sont dues à la faute du
locataire.
Bref, quelque soit la situation, effectuez un état des lieux d’entrée !
Certes, ça prend un peu de temps, mais ça peut vraiment vous épargner
des futurs litiges avec votre locataire.
1.5 Mail de prévention
Mieux vaut prévenir que guérir !

On ne va pas se cacher que la législation est un peu lourdingue et on peut
comprendre que votre locataire n’ait pas pour passion d’apprendre par
coeur la loi du 06 juillet 1989 concernant ses obligations (même s’il devrait
car “nul n’est censé ignoré la loi”).
Pour lui mâcher un peu le travail, et sur conseil de certains bailleurs qui
pratiquent la chose, lui envoyer un mail de prévention peut être bienve-
nue.
Après, ce n’est obligatoire et certains d’entre vous peuvent trouver cette
pratique un peu “too much”. Mais si vous l’adaptez à votre sauce, nous
pensons sincèrement qu’il s’agit d’une bonne pratique.
L’exemple ci-dessous est un peu long, mais nous avons eu envie de vous
donner de nombreuses illustrations pour vous en inspirer. Vous devez
bien sûr l’adapter aux caractéristiques de votre bien (et raccourcir le texte,
si vous le souhaitez).
EXEMPLE
“Bonjour,
Vous êtes locataire de mon logement depuis le jj/mm/aaaa
et je vous en remercie !
Afin d’éviter tout litige, je souhaite rappeler dans ce présent
mail/courrier nos obligations respectives en tant que bailleur
et locataire.
Pour ma part, je dois vous mettre à disposition un logement
décent, en bon état d’usage et de réparation, de vous assurer
également une jouissance paisible et surtout d’entretenir les
locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y
faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires
au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Pour résumer : les grosses réparations sont à ma charge. S’il y
a un souci, vous m’appelez avant de faire appel à un presta-
taire. En cas d’indisponibilité prolongé, contactez votre assu-

rance habitation.
Vous concernant, vous êtes redevable des “réparations loca-
tives” et de l’entretien normal du bien.
Ne vous offusquez pas à la lecture de ce mail ; je l’envoie à
tous mes nouveaux locataires pour rappeler ce qui leur in-
combe et surtout anticiper les questions que certains d’entre
eux m’ont posé, notamment sur l‘entretien du bien.
C’est un peu long mais je pense que cela répondra à vos in-
terrogations :
• Les dépôts jaunâtres ou noirâtres particulièrement ines-
thétiques notamment sur les plinthes, mélange de pous-
sière et de vapeurs graisseuses, qui se forment à la longue
avec le manque d’entretien, deviennent très vite impos-
sibles à éliminer sans abîmer le support et obligent à re-
faire les peintures pour accueillir un nouveau locataire. Il
faut en outre éviter le plus possible les coups d’aspirateur
violents contre les plinthes, les murs, les radiateurs, les
portes pour éviter les marques noires et éclats de plâtre
ou de peinture ;
• les murs doivent être entretenus et les projections qui oc-
casionnent des taches sur les murs et les plafonds sont
d’une façon générale à proscrire ;
• l’évier devra être nettoyé avec une éponge non abrasive.
Attention aux couverts et ustensiles de cuisine qui pour-
raient rayer l’évier et aux casseroles sorties du feu ;
• le nettoyage de l’évier et mitigeur avec un produit doux
javellisé et de l’anticalcaire (vous pouvez utiliser du vi-
naigre blanc contre le calcaire et pour un geste plus sain
pour notre planète) pour les dépôts est privilégié ;
• les toilettes doivent être nettoyés régulièrement et récu-
rés avec de l’anticalcaire au moins une fois par semaine
pour éviter les dépôts de tartre jaunes ou grisâtres, qui
s’installent immanquablement en cas d’absence de net-

toyage régulier. Idem pour toutes les robinetteries, y
compris le pommeau de douche et l’embout du mitigeur.
Si ce n’est pas fait régulièrement, le calcaire s’incruste sur
la cuvette des wc, la robinetterie, l’évier, etc., qui de-
viennent impossibles à rattraper au bout de quelques se-
maines de négligence et il n’y a plus d’autre solution que
de les changer.
• les vitres et parties en pvc des fenêtres, montures, poi-
gnées ainsi que le miroir doivent être nettoyés avec du
produit vitres ou produit ménager multi-usage ;
• les plinthes, lampes, abats-jour, blocs-prises, les meubles,
le matelas, doivent être dépoussiérés de la même façon.
Sinon dépôts noirâtres, mélange de poils, de poussière,
de graisse issue des vapeurs de cuisson, se déposent et
rendent les murs et les objets inesthétiques voire inutili-
sables. Ce sont des coûts facilement évitables ;
• les interrupteurs doivent être nettoyés avec un chiffon
très légèrement humidifié y compris la partie ronde où
viennent se ficher les prises pour éviter les dépôts noi-
râtres ;
• les sols doivent être nettoyés une fois par semaine mini-
mum ;
• les tapis aspirés et débarrassés des tâches ;
• les rideaux, plaids, alèse et boutis lavés régulièrement.
Les oreillers exposés sur le balcon au soleil pour éliminer
les acariens ;
• il faut vérifier régulièrement le filtre de la hotte (le net-
toyer ou le changer selon le modèle) ;
• pensez à tester régulièrement le.s détecteur.s de fumées
en appuyant sur le bouton prévu à cet effet ;
• s’il vous plaît, n’obstruez pas les aérations au-dessus des
fenêtres et les VMC ! Boucher les aérations est l’équiva-
lent de vicier l’air et provoquer à coup sûr, condensa-

tion et moisissures. Il est quasi impossible d’éliminer les
moisissures (champignons) complètement et la conden-
sation provoque aussi le “cloquage” des plâtres et pein-
tures. Pour éviter cela il faut au préalable ne pas obstruer
les aérations, y compris celles au-dessus des fenêtres,
vérifier régulièrement que les VMC évacuent l’air conve-
nablement et le cas échéant, les nettoyer afin d’en éli-
miner la poussière accumulée devenue compacte. Pour
vérifier si les VMC fonctionnent, il suffit de coller dessus
un mouchoir en papier et voir s’il reste collé par l’effet de
l’aspiration.
À compléter si jamais vous avez une cuisine équipée et en

fonction bien sûr de vos équipements :
• Le four est autonettoyant par pyrolyse, il suffit d’actionner
cette fonction. Lorsque le four nécessite d’être nettoyé
il commence à dégager des fumées de combustion qui
polluent l’air ambiant et viennent se déposer au plafond
et sur les murs, voire déclencher le détecteur de fumée.
Pensez donc à ouvrir les fenêtre pendant ce processus et
à ne pas vous absenter pendant la pyrolyse ;
• le micro-ondes doit être nettoyé à l’éponge et produit
ménager classique ;
• la plaque à induction, dès que le besoin s’en fait sentir
ou minimum tous les trois jours, avec du produit spécial
type vitro-clean et une éponge non abrasive pour éviter
rayures et taches blanchâtres. C’est le manque d’entretien
de la plaque qui oblige le plus souvent un bailleur à la
changer alors qu’elle fonctionne parfaitement.
Par ailleurs :
• Ne rien faire sécher sur les radiateurs électriques des
pièces de vie. Ils ne sont pas faits pour cela ;
• ne rien déposer sur la plaque de cuisson (sacs, vête-

ments, clés) même si elle semble éteinte. Ça pourrait la
rayer et c’est dangereux ;
• ne rien entreposer sur la place de parking. Seuls voiture,
motos, vélos sont autorisés ;
• actionner la coupure générale de l’eau en cas d’absence
prolongée ;
• fermer fenêtres et volet.s électrique.s lorsque vous par-
tez, même pour la journée. Cela pourra éviter une pos-
sible inondation en cas de pluie imprévue.
Nous vous invitons à lire décret n°87-712 du 26 août 1987 sur

les réparations locatives que vous trouverez joint à ce cour-
rier/mail qui n’est pas exhaustif mais qui a le mérite de donner
une idée de ce que sont les réparations locatives.
Si vous rencontrez le moindre problème ou avez un doute,
n’hésitez pas à m’en parler. Dans la plupart des cas c’est à moi
d’intervenir ! Mais pour le reste, c’est à vous de jouer !
Je vous souhaite une agréable installation et bien sûr, je reste
à votre disposition.
Cordialement. »
2. Annexez au bail tous les documents exigés par la loi
S’il suffisait “juste” de signer un bail, la vie serait serait si douce…

Mais en réalité, vous devez remettre à votre locataire des documents in-
formatifs au moment de la signature du contrat de location (bail) ou de
son renouvellement.
Par ailleurs, des documents devront être annexés à ce dernier.
Pourquoi ?
Parce que c’est l’jeu ma pauvre Lucette ! Puis, c’est vraiment obligatoire...
2.1 Un dossier de diagnostics techniques (DDT)
Ce dossier est lui même constitué de tout un tas de diagnostics.

Voici la liste de courses :
• Un diagnostic de performance énergétique (DPE) qui a une durée de
vie de 10 ans. Il donne un aperçu de la performance énergétique d’un
logement par une estimation de sa consommation énergétique et de
son taux d’émission de gaz à effet de serre ;
• un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si le logement
date d’avant janvier 1949. Il permet d’identifier la présence de plomb
généralement dans les anciennes peintures d’un logement. Le Crep
doit dater de moins de 6 ans. Toutefois, si le Crep établit l’absence
de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements
contenant du plomb à des concentrations inférieures au seuil de 1
mg/cm², il n’y a pas lieu de faire réaliser un nouveau Crep à chaque
mise en location ;
• un état des risques de pollution (ERP). L’état des risques et pollutions
doit avoir été rempli moins de 6 mois avant la signature du bail.
Le bailleur a l’obligation de fournir un état des risques et pollutions si
son bien est situé dans l’un des secteurs suivants :
• périmètre d’exposition aux risques délimité par un plan de pré-
vention des risques technologiques approuvé par le préfet,
• zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention
des risques naturels prévisibles approuvé ou des risques mi-
niers résiduels approuvé par le préfet,
• périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration d’un plan
de prévention des risques technologiques ou d’un plan de pré-
vention des risques naturels prévisibles prescrit par le préfet,
• zones de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5 (le plus élevé),
• zones à potentiel radon (gaz radioactif) de niveau 3 (le plus éle-
vé). La liste des communes concernées est arrêtée par le préfet
du département. Rendez- vous ici pour voir si vous êtes concer-
né : http://www.georisques.gouv.fr/ ;
• un état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus
de 15 ans. Il a une durée de validité de 6 ans depuis sa réalisation.

En remplacement de l’état de l’installation intérieure de l’électricité, le
bailleur peut fournir un état de l’installation intérieure de l’électricité
réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement
ou une attestation de conformité relative à la mise en conformité ou
à la mise en sécurité de l’installation électrique délivrée depuis moins
de 6 ans par un organisme agréé. Vous avez perdu l’attestation ? La
déclaration de l’organisme agréé peut faire l’affaire ;
• un état de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans
ou si le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans. La durée de
vie du certificat est de 6 ans. En remplacement de l’état de l’installation
intérieure de gaz, le bailleur peut fournir un état de l’installation inté-
rieure du gaz réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente
du logement ou un état de l’installation intérieure de gaz réalisée de-
puis moins de 6 ans par un professionnel certifié par un organisme
accrédité par le Comité français d’accréditation (Cofrac).
N.B :
Le diagnostic amiante n’a pas à être annexé au contrat de bail, mais doit
être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande.
Quoi qu’il en soit, faites un point avec le diagnostiqueur.

Il se peut que les diags qui ont été fournis lors de l’achat de votre bien
soient encore valables. Dans ce cas, vous pouvez bien entendu les utiliser.
Alors pourquoi en payer de nouveau ?
Information de dernière minute

Il y a une nouveauté qui n’est pas de bonne augure pour votre porte mon-
naie, si jamais vous faites des travaux.
Depuis mi-juillet 2019, il est obligatoire de réaliser un Repérage Amiante
Avant Travaux (RAAT) avant toute intervention (même pour un simple
changement de prise électrique) dans les immeubles bâtis, construits
avant 1997.
Cela concerne aussi bien les professionnels que les particuliers…
Voici le lien de l’arrêté du 19 juillet (http://bit.ly/diag-raat).
2.2 Une notice d’information
Elle est issue de l’arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice

d’information annexée aux contrats de location de logement à usage de
résidence principale équivaut à un mode d’emploi.
Elle explique tout : la signature du bail, les mentions obligatoires, les obli-
gations de chacun, les délais de préavis, etc.
Rendez-vous en annexe 8 (http://bit.ly/annexe-8-guide-bailleur) pour
faire une copie de cette fameuse notice.
2.3 L’état des lieux d’entrée
Vous établissez l’état des lieux d’entrée lors de la remise des clés et l’état
des lieux de sortie lors de la restitution des clés.
RAPPEL
L’établissement d’un état des lieux n’est pas à prendre à la
légère !
2.4 Une énumération des équipements d’accès aux tech-

nologies de l’information et de la communication (câble,
TNT, fibre...)
Cette énumération est normalement présente dans votre bail, si celui-ci a

été correctement complété.
Vous n’avez pas de document complémentaire à fournir.
2.5 Une attestation d’assurance
Votre locataire devra vous la remettre lors de l’entrée dans les lieux.
La loi dit que votre locataire doit en justifier lors de la remise des clés puis,
chaque année, à la demande du bailleur.
Il ne veut pas ?
Deux solutions s’offrent à vous :
• Soit vous souscrivez une assurance en son nom – et vous lui récupé-
rez la cotisation dans les charges ;
• soit vous résiliez le bail si une clause le prévoit, qui prend effet un mois
après un commandement de payer resté infructueux. Inutile de vous
préciser que cette solution nécessitera un passage au tribunal (vous
commencez à être habitué des procédures).
2.6 Un extrait du règlement de copropriété
Si le logement se trouve dans un immeuble en copropriété, évidemment...
2.7 Un inventaire du mobilier
Si vous louez un bail meublé ou un bail mobilité, un inventaire du mobilier

et un état du mobilier doit être produit et annexé à l’état des lieux.
Ils sont établis dans les mêmes formes en autant d’exemplaires que de
parties lors de la remise et de la restitution des clés.
Tout ceci, à l’instar des états des lieux, est établi contradictoirement.
J’imagine que vous connaissez par coeur la liste des meubles obligatoires
à fournir, mais c’est quand même bien de le rappeler. Le décret du 31 juillet
2015 (n°2015-981) précise quels meubles sont indispensables :
• Literie comprenant couette ou couverture ;
• dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être
utilisées comme chambre à coucher ;
• plaques de cuisson,
• four ou four à micro-ondes,
• réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté
d’un compartiment permettant de disposer d’une température infé-

rieure ou égale à -6° C ;
• vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• ustensiles de cuisine ;
• table et siège.s ;
• étagères de rangement ;
• luminaires et matériel d’entretien ménager adapté aux caractéris-
tiques du logement.
2.8 Une copie de la grille de vétusté
Seulement si vous avez décidé d’en appliquer une, évidemment.

Mais qu’est ce que c’est ?
Il s’agit d’une grille qui définit, pour les principaux matériaux et équipe-
ments du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abat-
tement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives aux-
quelles serait tenu le locataire.
Vous n’êtes pas obligé d’en appliquer une, mais si vous le faites, vous de-
vez en fournir une copie à votre locataire.
2.9 Une copie de la convention ANAH si le logement

loué est conventionné
C’est quoi l’ANAH ?

L’Agence Nationale de l’Amélioration de l’Habitat (ANAH) est un orga-
nisme public qui permet de bénéficier d’aides financières de l’Anah pour
réaliser des travaux et obtenir une déduction fiscale importante sur vos
revenus fonciers bruts. En contrepartie, vous vous engagez à proposer
votre bien à un loyer abordable à des locataires aux ressources modestes.
Si votre logement est concerné par cette convention, vous devez fournir
une copie de celle-ci à votre locataire.
2.10 Obtention d’une autorisation préalable ou d’une

déclaration
Si le logement est situé dans une zone d’habitat indigne, sa mise en lo-
cation (le renouvellement et la reconduction du bail n’y sont pas soumis)
peut nécessiter l’obtention d’une autorisation préalable (autrement appe-
lé “permis de louer) à annexer au contrat de bail ou le dépôt d’une décla-
ration contre récépissé, dont une copie doit être remise au locataire.
Voici l’exemple de quelques villes qui l’ont mis en place : Bagnolet (93),
Mantes-la-Jolie (78), Gennevilliers (92), Clichy (92), Nangis (77), Saint De-
nis (93), Aubervilliers (93), Libourne (33), Montauban (82), certaines com-
munes de la métropole Lilloise (59), Boulogne sur Mer (62), etc.
Attention, cette liste n’est pas exhaustive !
Renseignez-vous auprès de votre Commune ou EPCI compétent.
ATTENTION
Ne négligez aucun de ces éléments !
Le risque ?
Des indemnités à verser si jamais votre locataire subissait un
préjudice du fait de l’absence d’un de ces documents.
3. Mettez à disposition un logement qui inspire confiance
3.1 Logement décent
La loi dit que votre logement doit être décent, c’est à dire :
• Être doté d’une surface habitable minimum de 9 m² avec une hauteur
sous plafond d’au moins 2,20 m ou un volume habitable de 20 m³.
Paris étant Paris, il existe une petite nuance quand le bien comporte
plusieurs pièces puisque la superficie d’au moins une des pièces prin-
cipales doit être supérieure à 9 m² et les autres pièces d’habitation
doivent avoir une surface de 7 m² minimum ;
ATTENTION
On n’en parle jamais assez, mais si vous louez un micro-lo-
gement (logement inférieur ou égale à 14 m²), nous vous
conseillons vivement de vous procurer le Règlement Sani-
taire Départemental (RSD, pour les intimes) qui impose par-
fois des règles plus strictes quant au calcul de la surface du
logement.
• être sans risque de porter atteinte à la sécurité physique ou à la san-

té du locataire. Luttez donc farouchement contre les infiltrations, le
chauffage qui ne fonctionne pas, l’absence de rambarde en haut d’un
escalier, etc. ;
• être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites (pu-
naises, immondes rats et cafards, etc.).
Ici, la Loi ELAN est intervenue pour lutter contre les punaises de lit !
De nombreux débats font déjà rage sur le sujet. Eh oui, les punaises
peuvent très bien arriver en cours de bail à cause de votre locataire
qui les aura ramenées dans ses bagages. Pourtant le traitement de ces
punaises sera à votre charge... ou prouver que c’est du fait de votre
locataire ! Et là, bonne chance ;
• répondre à un critère de performance énergétique minimale, ce qui
signifie que votre logement doit être étanche et éviter les courants
d’air.
À terme, ce critère va prendre de plus en plus d’importance. De-
puis janvier 2020, une revalorisation du loyer n’est possible que si la
consommation énergétique du bien atteint un certain palier après ré-

alisation de travaux ;
• être doté d’équipements le rendant conforme à un usage d’habita-
tion, comme, par exemple, l’accès à l’eau potable, l’éclairage natu-
rel suffisant du salon ou d’une chambre, un réseau électrique qui ne
risque pas de mettre le feu à la baraque, etc.
3.2 Check list sécurité santé et équipement
Toutes nos excuses, ce qui suit ressemble à une liste de courses mais il est
essentiel que vous ayez une idée précise de ce que la loi exige de vous !
Pour la sécurité et la santé du locataire, voici les caractéristiques que votre
logement locatif doit respecter :
• Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses
accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux
contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menui-
series extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires
assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;
• il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fe-
nêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement
donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une
étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des
locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres.
Les cheminées doivent être munies de trappes ;
• les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses ac-
cès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons,
sont dans un état conforme à leur usage ;
• la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de
construction, des canalisations et des revêtements du logement ne
présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité phy-
sique des locataires ;
• les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipe-
ments de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes
aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en
bon état d’usage et de fonctionnement ;
• le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture
et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon
état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de

l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du loge-
ment et au fonctionnement des équipements ;
• les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) bénéficient
d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre
ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.
Pour les éléments d’équipement et de confort, le logement doit compor-

ter :
• Une installation permettant un chauffage normal, munie des disposi-
tifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de com-
bustion et adaptée aux caractéristiques du logement ;
• une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du
logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour
l’utilisation normale de ses locataires ;
• des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-
vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et mu-
nies de siphon ;
• une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un
appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation
d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacua-
tion des eaux usées ;
• une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC,
séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équi-
pement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une
douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimen-
té en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limi-
tée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce WC soit situé
dans le même bâtiment et facilement accessible ;
• un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les
pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ména-
gers courants indispensables à la vie quotidienne.
Vous voulez vérifier où vous en êtes côté décence ?

Jetez un coup d’oeil au décret en annexe 9 (http://bit.ly/annexe-9-guide-
bailleur), histoire de vous rendre compte qu’on ne vous ment pas !
3.3 Petit focus sur l’humidité et les infiltrations parasites
Aussi peu connu que l’hippocampe nain, le décret n° 2017-312 du 9 mars

2017 mérite toute votre attention.
Il met un coup de pression sur l’humidité et les courants d’air.
Le fléau de tout bailleur qui se respecte est sans nul doute l’humidité. Pour
être clair, il est aux logements, ce que les poux sont à l’école.
Depuis le 1er juillet 2018, vous devez veiller à ce que le logement per-
mette une aération suffisante.
Concrètement ? Veillez au bon état des dispositifs d’ouverture et des
éventuels dispositifs de ventilation des logements.
Le but est de renouveler l’air et d’évacuer l’humidité pour que votre lo-
cataire puisse occuper normalement le logement avec tous ses équipe-
ments.
Sans vouloir vous faire peur, réfléchissez bien avant d’investir dans un lo-
gement qui ruisselle d’humidité ne serait-ce qu’un peu. C’est très compli-
qué de s’en débarrasser !
Ce même décret en rajoute également une couche avec les infiltrations
d’air parasites :
« Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois du loge-
ment donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une
étanchéité à l’air suffisante. »
Il précise également que : « les ouvertures des pièces donnant sur des
locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les
cheminées doivent être munies de trappes. »
3.4 Actions du locataire
Si votre locataire estime que le logement que vous lui louez est indécent,
sachez qu’il ne peut pas suspendre le paiement de son loyer, sauf dans le
cas où les manquements de ce dernier ont pour effet de rendre impos-
sible l’usage du bien loué.
Autrement dit, le bien doit être totalement inhabitable, ce qui est rarement
le cas quand on parle de décence. Par exemple, une humidité excessive
ou des infiltrations de la salle de bain ou d’une chambre peuvent très bien

rendre le logement indécent. En revanche, il ne rend pas le bien inhabi-
table pour autant.
Bien souvent, un locataire mécontent vous appellera, vous enverra des
mails, des courriers, voire un recommandé pour vous demander de
prendre les mesures nécessaires. Ici, soit vous passez à l’action et ceci se
règle sans problème, soit vous faites la sourde oreille et là, préparez vous
à vivre des moments douloureux avec votre locataire.
Si jamais vous n’êtes pas d’accord, les choses peuvent se corser sérieuse-
ment. Le locataire vous mettra en demeure de réaliser les travaux de mise
en conformité. Cette mise en demeure est effectuée par lettre recomman-
dée avec accusé de réception.
À l’expiration d’un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans
réponse ou si le désaccord persiste, le locataire peut saisir la commission
départementale de conciliation. Mais il a aussi la possibilité de saisir direc-
tement le tribunal judiciaire.
Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de dé-
cence, il peut vous :
• Contraindre à faire les travaux nécessaires ;
• imposer une réduction de loyer ;
• fixer des dommages et intérêts.
Bref, soyez attentif lorsque votre locataire se plaint. À moins que vous
soyez tombé sur un casse-pied de base, il se peut que ses doléances
soient fondées !
4. Soyez pédagogue sur les charges récupérables
La pédagogie est au coup de bâton, ce que le dialogue est à la dispute.

Tout ça, pour vous dire, qu’il faut anticiper les sujets de discorde !
4.1 Charges récupérables
Pour vous la faire courte et simple, en tant que propriétaire, vous payez
chaque année des charges liées à votre logement locatif (taxe foncière,
charges de copropriété, assurances, etc.).

Certaines de ces charges correspondent aux services dont bénéficie
votre locataire dans sa vie quotidienne. On y trouve notamment le chauf-
fage collectif, la taxe des ordures ménagères, l’entretien de l’ascenseur,
des couloirs et du hall d’entrée, etc.
Vous voulez plus de précisions ? Le décret n°87-713 du 26 août 1987, que
vous trouverez en annexe 10 (http://bit.ly/annexe-10-guide-bailleur), dé-
taille les 7 grands postes de dépenses répercutables sur le locataire :
• Ascenseurs et monte charge ;
• eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et
parties communes ;
• installations individuelles ;
• parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâti-
ments d’habitation ;
• espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habi-
tation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces
verts, aires et équipements de jeux) ;
• hygiène ;
• impositions et redevances.
Prenez le temps de lire ce décret (annexe 10) !

Il s’agit d’une liste exhaustive. Autrement dit : ce qui ne se trouve pas sur
cette liste, n’est pas imputable à votre locataire.
Vous pourrez transmettre ce décret à votre locataire si jamais ce dernier a
des doutes sur les charges que vous avez le droit de lui réclamer !
ATTENTION AVEC L’ÉLECTRICITÉ

Les consommations individuelles d’électricité ne font pas
partie des charges récupérables.
Vous voulez éviter les ennuis ?
Fournissez à votre locataire un compteur individuel et lais-
sez-le choisir son fournisseur d’électricité, à moins que… on
vous dit tout après !
4.2 Charges au forfait ou charges au réel
Quelque soit le système choisi, la 1ère difficulté réside dans le fait que
vous devez fixer un montant de charges au plus proche de la réalité.
Vous n’avez aucune idée de la méthode à suivre ? C’est normal, chaque
cas est unique mais sans trop se tromper vous pouvez vous baser sur les
résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges
ou le budget prévisionnel si le logement est situé dans un immeuble en
copropriété.
Bref, vous calculerez son montant en fonction des résultats de l’année
écoulée, du budget prévisionnel et de la quote part qui concerne votre
logement (dépend en grand partie des tantièmes).
Rentrons maintenant dans le vif du sujet : quelle est la différence entre
charges au forfait et provisions sur charge ?
4.2.1 Au forfait
Dès le départ, un prix est fixé et ce dernier ne pourra plus être bougé.
Solution simple, avec une conséquence majeure : aucune régularisation
ultérieure n’est possible.
Les charges sont plus élevées que prévues ? Tant pis pour vous !
Elles sont moindres que ce qui a été prévu ? Tant mieux pour vous (dans
une certaine mesure) !
ATTENTION
Le forfait n’est possible que si votre bien est en colocation
(nue ou meublée), ou si c’est un bail classique meublé.
Pour le bail mobilité, pas le choix, c’est obligatoirement du
forfait !
Avec un forfait, les risques de conflit sont moindres, mais une perte finan-
cière est possible pour vous, le bailleur.
Et surtout cela vous engage ad vitam eternam si vos locataires en coloc ou
en meublé renouvellent leur bail jusqu’à la fin des temps (pour rappel pas
de renouvellement possible pour le bail mobilité).
Alors, nous allons mettre les pieds dans le plat direct !
Pour ceux qui se diraient "Ben c'est simple alors, je prends le montant de
mes charges et je majore ce montant de 30 % et je suis tranquille.".
Alors oui, c'est une solution.
Mais non, c'est un peu trop simple, vous vous en doutez.
Le montant de forfait que vous demandez à votre locataire pour les
charges, ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport à la
consommation réelle (on parle d'une majoration maximum de 10 %). Alors
ne vous amusez pas à trop surestimer le montant de vos charges pour
diminuer le risque (même si c'est tentant).
Pour ceux qui sont bloqués par un encadrement des loyers et qui avaient
pour idée de facturer 100 € de forfait de charges/mois pour une estima-
tion réelle à 50 €, pensant ainsi se faire un peu d'argent sur le système du
forfait et contourner l'encadrement des loyers : oubliez tout ça, tout de

suite !
À l'inverse, ne soyez pas trop juste et prévoyez une marge.
Et si malgré vos calculs savants vous êtes un peu juste, voire dans le né-
gatif, dites-vous que votre bail vous permet de réviser annuellement le
montant du forfait.
Attention tout de même, car cette révision reste limitée à hauteur de l'IRL
(comme votre loyer). Donc s'il vous manque 240 € en fin d'année, la régu-
larisation via l'IRL risque de ne pas suffire pour l'année suivante car elle ne
vous permettra pas d'augmenter le montant de votre forfait de charges
de 20 €/mois. Vous risquez donc d'être encore dans le négatif pendant
quelques années si vous n'avez pas de changement de locataire.
Aussi, je tiens à vous avertir sur ce que vous pouvez lire à droite ou à
gauche : il n'est pas autorisé de prévoir, sur le bail, une révision mensuelle
du forfait de charge ! Vous imaginez bien que ce serait beaucoup trop
simple. La révision se fait qu’annuellement, et qu’à hauteur de l’IRL.
4.2.2 Au réel
Ici, on utilise l’expression spécifique de “provisions sur charges” pour évo-

quer le fait que les charges seront régularisées tous les ans.
Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, vous devez rever-
ser le trop-perçu au locataire. Dans le cas contraire, vous demandez un
complément, ce qui peut être source de tensions.
Pour éviter lesdites tensions, prévenez le locataire dès le départ et soyez
pédagogue sur la façon dont ça marche. Dites lui d’entrée de jeu, que les
charges seront régularisées chaque année en fonction de ce qui aura été
réellement dépensé. Insistez qu’il devra peut-être payer un complément
en fonction du calcul des charges réelles.
La règle est simple : votre locataire ne paiera que ce qui a été effective-
ment dépensé. C’est ici que votre locataire peut bougonner surtout si les
charges se révèlent être plus élevées que prévues. Ben ouais, fallait pas
prendre des bains tous les jours !
4.2.2.1 Charges réelles : mode d’emploi
Vous procéderez à la régularisation une fois par an, en fonction de l’arrêté

des comptes de la copropriété.
Un mois avant l’événement, vous transmettrez à votre locataire :
• Le décompte des charges locatives par nature de charge (comme
l’électricité des parties communes, l’ascenseur, l’entretien, etc.).
Transmettez lui un tableau simple comme celui là :
Exemple d’une régularisation en votre défaveur (oui, il arrive que ça
soit à vous de verser de l’argent à votre locataire s’il s’avère qu’il a
payé trop de provisions) :
Provisions sur charge de 600 €, soit 50 € par mois.

l’année (du 06 décembre
2017 au 6 décembre 2018)
Charges locatives réelles 500 €

dont :
• entretien des parties • 100 €
communes ;
• etc. • 200 €
• etc. • 200 €
Régularisation 100 €
• le mode de répartition des frais entre les locataires, si le bien est en

copropriété : c’est indiqué dans le règlement de copropriété (en gé-
néral, cela dépend des tantièmes que vous détenez) ;
• une note d'information sur les modalités de chauffage et de produc-
tion d'eau chaude sanitaire collectifs (à demander à votre syndic si
vous ne l’avez pas).
Un courrier simple pour l’informer de tout cela suffira, mais si le coeur vous
en dit, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception (c’est
même conseillé, surtout si votre locataire est un procédurier notoire).

Votre locataire se comporte comme un enquêteur ?
Ne montrez pas les dents.
Eh oui ! La loi prévoit que vous devez tenir les pièces justificatives à sa dis-
position durant six mois à compter de l'envoi du décompte de charges. Il
peut donc vous demander d’examiner des pièces qui sont chez le syndic
(comme les factures d’eau et d’électricité, les contrats d’entretien, etc.).
Attention la loi dit bien qu’il s’agit d’une mise à disposition. Donc si vous en
avez une copie, il peut se déplacer chez vous pour examiner les pièces.
Rien ne vous oblige à les lui envoyer. Faut pas pousser le bouchon trop
loin Maurice !
4.2.2.2 Délai pour la régularisation
Le paiement de la régularisation s’effectue :

• Soit par le versement de provisions pour charges avec une régulari-
sation annuelle ;
• soit par la récupération ponctuelle des dépenses engagées.
Dans la pratique, c’est une fois par an, quand vous recevez le récapitulatif
des charges de votre syndic.
Vous êtes du style à arriver en retard à votre propre mariage comme Hugh
Grant dans “4 mariages, 1 enterrement” ?
Bon, pas de panique.
Si vous n’avez pas régularisé dans l’année, vous avez 3 ans pour rectifier
le tir.
Inutile de vous dire qu’il n’y a pas meilleur moyen pour se mettre à dos
son (ancien) locataire qui risque d’être dans une position financière incon-
fortable.
De ce fait, la loi lui accorde la possibilité de payer le complément de
charge au titre de la régularisation en 12 fois (mieux que le 10x sans frais
chez Ikea), si la régularisation du paiement des charges n’a pas été effec-
tuée dans l’année suivant leur exigibilité.
En cas de contentieux, rien ne dit que le juge vous donne raison s’il estime
que vous avez été déloyal ou que votre comportement a été fautif.
Donc un conseil : régularisez tous les ans !
4.3 QUID des charges non récupérables
Voici l’une de vos questions préférées lorsque vous faites du meublé ou

de la coloc. :
« Je souhaite inclure l’électricité, internet, Netflix et le ménage de l’appar-
tement dans les charges, mais je vois que ces éléments ne sont pas listés
dans le décret.
Je fais comment ?
Faut bien que je récupère le montant de ces charges ; je ne vais pas leur
offrir... »
Ah, nous y voilà !

Bon, ce n’est pas si compliqué.
Maintenant, vous le savez, le décret est une liste exhaustive. Donc si ce
n’est pas dans la liste du décret, ce n’est tout simplement pas récupérable.
Pour autant, vous souhaitez tout de même proposer ces services à vos
locataires pour qu’ils n’aient aucune démarche administrative à faire (avec
EDF et compères, par exemple).
Très bien, mais vous devrez être vigilant sur la façon dont vous allez inclure
ces services complémentaires sur votre bail.
Comme ces services ne font pas partie de ceux pouvant être récupé-
rables, il faut les dissocier du montant de vos charges récupérables, en les
faisant apparaître dans une clause (qu’il faudra vraiment bien rédiger) pour
que cela soit un accord contractuel.
Sur votre bail, vous aurez donc toujours vos lignes classiques pour le
loyer et vos charges récupérables (au forfait ou à la provision, comme
cela vient d’être expliqué), et dans vos clauses (là où vous notez que vous
n’autorisez pas votre locataire à garer son vélo dans les couloirs communs,
par exemple) vous ajoutez une ligne “services” ou “services complémen-
taires”, par exemple, avec la dénomination de ces services, leur montant
et les modalités de paiement.
Pour être valable, la clause doit indiquer que le locataire est libre de mettre
fin, quand il le souhaite et sous simple demande écrite, à ces services et
de ne plus les payer.
En effet, pour être valide, les locataires doivent avoir la possibilité de sortir
de cette clause car la loi les autorise à être libre de choisir leur propre
fournisseur. Auquel cas, à vous ensuite de couper l’accès à ce service pour
votre locataire.
Donc, dans les faits, elle pourrait prendre cette forme :
Le BAILLEUR et le LOCATAIRE se mettent d’accord sur le fait que

certains services sont fournis par le BAILLEUR tels que :
• Internet pour un prix de # €/mois ;
• électricité pour un prix de # €/mois ;
• etc.,
à payer en sus du loyer et du forfait/de la provision sur charges.
L’une ou plusieurs de ces prestations peuvent être annulées,
sans justification et à tout moment, par le locataire, qui pourra
alors choisir le/les opérateur.s de son choix, étant entendu que
ce dernier paiera les services au prorata.
Quoi qu’il en soit, sachez que cette clause est tout de même bancale pour
l’électricité, mais au vue de la jurisprudence quand ça finit au tribunal, une
telle clause est nulle mais appelle à des restitutions réciproques :
« Toutefois, ne pouvant pas restituer l’énergie fournie et consom-

mée, le locataire doit s’acquitter d’une indemnité équivalente à
la valeur de la prestation fournie. »
4.4 Assurance et colocation (bail nu ou bail meublé)
En colocation, la loi ALUR vous autorise à contracter une assurance habita-

tion pour le compte de vos colocataires.
Sur les baux répondant aux normes de la loi ALUR, il y a une ligne spéci-
fique pour cela. Cette charge n’est donc pas à inclure dans la ligne dédiée
aux charges récupérables (autrement dit, dans le forfait ou la provision).
Vous devrez aussi indiquer :
• Le montant annuel récupérable au titre de cette assurance ;
• le montant récupérable par douzième.
Il faut savoir que là aussi, les colocataires sont libres de choisir leur propre
assurance (même règle que pour les services que vous souhaitez inclure
et qui ne font pas partie des charges récupérables).
Auquel cas, vous ne pourrez plus leur réclamer le montant de cette charge
dès qu’il(s) vous présentera.ont une attestation d’assurance à leur nom.
5. Rappelez explicitement les réparations et les travaux à

la charge de chacun
Pour l’instant, tout va bien, tout fonctionne.

Mais un logement, c’est comme tout. ça s’use et parfois même, ça se trans-
forme.
Dans ce cas là, qui fait quoi ? Qui paie quoi ? Et qui a le droit de faire quoi ?
5.1 Les réparations à la charge de vote locataire
Il existe un décret n°87-712 du 26 août 1987 (cf. annexe 11 – http://bit.ly/

annexe-11-guide-bailleur) qui énumère, de façon non exhaustive, les petits
travaux et menues réparations à la charge de votre locataire.
Cela signifie que ce décret ne donne que des illustrations.
Il existe d’autres cas de figure qui ne sont donc pas évoqués.
Prêt à prendre votre respiration ?

Alors, rendez-vous en annexe 11 pour en prendre connaissance !
Dans la vraie vie, voici les tâches classiques de votre locataire :
• Rebouchage des trous ;
• cirage du parquet ;
• joints de la baignoire ;
• entretien des robinets ;
• collage des plinthes ;
• remplacement d’un interrupteur (et non pas du mécanisme élec-
trique) ;
• nettoyage de la VMC ;
• ménage et entretien des lieux ;
• etc.
Ce texte est loin de couvrir tous les cas de figure, mais il a le mérite de
faire ressortir une règle pour le bailleur que vous êtes : le locataire doit
prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements
mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des
réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté (qu’on
vous détaille un peu plus loin).
5.2 Les réparations à la charge du bailleur
En toute simplicité, on a envie de vous dire que tout le reste est pour vous,
une fois que les menues réparations et l’entretien courant du bien ont été
effectués.
Pour rappel, la loi du 06 juillet 1989 vous oblige à délivrer au locataire le
logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements
mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assu-
rer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux
en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les répara-
tions, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien
normal des locaux loués.
Ok, mais concrètement, ça veut dire quoi ?
5.2.1 Travaux de décence
Il s’agit d’une bonne entrée en matière pour savoir ce qui vous incombe.
Quand on se réfère au décret décence, on parle beaucoup du “gros
oeuvre” :
• Le clos et le couvert ;
• les fenêtres ;
• les portes ;
• l’étanchéité ;
• les garde-corps des fenêtres ;
• les escaliers ;
• les loggias et balcons ;
• les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipe-
ments de chauffage et de production d’eau chaude ;
• le chauffage ;
• l’installation d’alimentation en eau potable ;
• les installations sanitaires ;
• le coin cuisine et sanitaires comme la douche, les toilettes ;
• etc.
Bref, vous êtes pour ainsi dire responsable de l’ossature de votre maison
ou appartement (quelle belle image, n’est-ce pas).
5.2.2 Travaux et vétusté
Vous l’avez compris les grosses réparations sont à votre charge.

Ceci étant dit, il existe un peu un flou artistique entre les réparations loca-
tives/les menues réparations à la charge de votre locataire et les grosses
réparations à votre charge, qui intéressent la structure et la solidité de
votre bien.
En général, c’est là que le crêpage de chignons commence ! Car la notion
de vétusté fait son entrée. Et cette dernière, vous ne pouvez pas la faire
prendre en charge par votre locataire.
Alors revenons à la base : c’est quoi la vétusté ?
Elle est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du
temps ou de l’usure normale des matériaux et éléments d’équipements

dont est constitué le logement.
Bien sur, la détérioration des lieux loués ne doit pas avoir été provoquée
par un usage anormal ou par le fait du locataire : seul le temps doit avoir
provoqué le délabrement constaté.
Donc, n’essayez pas de mettre sur le dos de votre locataire, l’usure du pa-
pier peint qui a 25 ans, qui a jauni à cause du soleil ou du four micro-onde
qui appartenait à tatie Josette.
De la même façon, la remise à neuf des papiers, peintures, revêtements
de sol est interdite si ça fait 14 ans (par exemple) que votre locataire vit là,
de façon normale et civilisée. De même un évier en faïence qui s’ébrèche
à cause du temps n’a rien d’hallucinant.
Nous y reviendrons, mais la vétusté joue le rôle de sa vie lors de l’état des
lieux de sortie (et de la restitution du dépôt de garantie).
5.2.3 Pouvez-vous faire des travaux dans votre

bien alors que votre locataire y vit toujours ?
Pouvez-vous faire des travaux dans votre bien alors que votre locataire y
vit toujours ?
La réponse est oui !
C’est l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 qui l’autorise. Votre locataire doit
vous permettre l’accès aux lieux loués pour :
• La préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties
communes ou des parties privatives du même immeuble ;
• des travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal
des locaux loués ;
• des travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser
dans ces locaux ;
• des travaux qui permettent de remplir les obligations de décence du
logement.
Bien sûr, inutile d’arriver à l’improviste à 23h, un soir de Noël, pour faire
l’isolation des murs ; pour la simple et bonne raison que vous devez suivre
une procédure !
Non mais !
Oubliez les interventions les samedis, dimanches et jours fériés, sauf si
votre locataire vous donne son accord de façon non équivoque… On
parle d’un petit écrit de sa part.
Avant le début des travaux, vous informez votre locataire de la nature des
travaux et des modalités de leur exécution par une notification de travaux
qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec de-
mande d’avis de réception.
Si les travaux durent plus de 21 jours, vous êtes tenu d’indemniser le lo-
cataire pour le trouble subi. Ce qui semble logique à moins que vous lui
fassiez poser une piscine intérieure à sa demande ! Blague.
Que se passe-t-il si votre locataire ne veut pas vous laisser faire ?
Et ben, pas grand chose... À part le tribunal judiciaire.
Eh oui ! Il vous est interdit de rentrer de force dans le bien.
6. Spécifiez les travaux autorisés dans le logement
Vous pouvez tomber sur un(e) locataire ultra bricolo.

Bonne nouvelle !
Certains locataires ont bon goût et vous laissent parfois de belles surprises
lors de votre départ.
En revanche, si c’est une sorte de Valérie Damidot qui veut péter des cloi-
sons, il va falloir mettre le hola.
6.1 Les travaux non autorisés de votre locataire
ll faut rappeler que le locataire doit user de la chose louée raisonnable-

ment.
Il doit y apporter une diligence normale et ne pas abuser de la jouissance
que le bail lui confère.
Et donc l’abus, ça serait qu’il se sente tellement chez lui, qu’il décide de
transformer la cuisine en salle de bain ou qu’il décide de transformer une
chambre en sauna. On exagère, mais vous voyez l’idée.

Le locataire a le droit d’aménager librement le logement qu’il occupe
(changement de moquette, rafraîchissement des peintures, etc.).
Mais (il faudrait compter le nombre de “mais” qu’il y a dans ce guide...), il
ne peut pas transformer les locaux et équipements loués sans votre ac-
cord écrit.
À défaut de cet accord, vous pouvez exiger lors de son départ, la remise
en l’état à ses frais ou conserver à votre bénéfice les transformations ef-
fectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais
engagés.
Votre locataire est la réincarnation de Terminator et détruit ce qui fait tenir
debout votre maison ?
Vous avez la faculté d’exiger la remise immédiate des lieux en l’état
lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des
équipements ou la sécurité du local. Si vous êtes à ce stade, mieux vaut
faire appel à un huissier pour vous constituer une preuve et faire appel à
un avocat pour qu’il saisisse au plus vite le juge.
Dans les faits, si vous voulez évitez les mauvaises surprises, demandez sim-
plement à votre locataire de vous prévenir s’il compte effectuer des petits
travaux !
6.2 Les travaux d’adaptation pour les personnes en situ-

tation handicap ou de perte d’autonomie
Ici, il peut par exemple s’agir de travaux de création, suppression ou mo-

dification de cloisons ou de portes intérieures au logement, de modifi-
cation de l’aménagement ou de l’équipement des pièces d’eau (cuisine,
toilettes, salle d’eau), de création ou modification de prises électriques ou
de communications électroniques et de points d’éclairage, d’installation
ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des
installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage, interphone, signa-
lisation, interrupteurs), etc.
Votre locataire doit vous faire une demande par écrit en lettre recomman-
dée avec demande d’avis de réception. Il devra, dans cette lettre, décrire
précisément les transformations envisagées et les conditions dans les-
quelles ces travaux seront réalisés et indiquer l’entreprise chargée d’exé-

cuter les travaux.
Une petite obligation de forme s’impose à lui car il doit recopier ceci :
« En application du F de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modi-
fiée, tendant à améliorer les rapports locatifs, des travaux d’adaptation du
logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autono-
mie peuvent être réalisés aux frais du locataire.
Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée
avec demande d’avis de réception auprès du bailleur.
L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date
de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur.
Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux
en l’état. »
À partir de la date à laquelle vous réceptionnez la demande, vous dispo-

sez d’un délai de 2 mois pour répondre.
L’absence de réponse dans ce délai vaut accord.
Dans un délai de 2 mois après l’achèvement des travaux, le locataire doit
vous attester que les travaux ont été réalisés par l’entreprise choisie et
correspondent aux travaux de transformation notifiés et autorisés.
6.3 En cas de dépannage
Parfois, les choses se compliquent quand c’est un dépannage urgent

(chauffe-eau en panne, coupure générale d’électricité, etc.).
Vous n’êtes pas toujours disponible pour répondre à votre locataire qui
cherche à faire réparer, au plus vite, l’incident urgent qu’il est en train de
vivre dans le logement qu’il vous loue.
Résultat, il prend les choses en main et appelle, sans vous avoir prévenu et
sans votre autorisation, le premier artisan du coin pour réparer la situation.
Malheureusement pour lui, même si initialement cette réparation était à
votre charge (un tuyau d’eau qui pète, par exemple), ce sera à lui de payer
l’ensemble de la prestation de l’artisan dépanneur car il ne vous aura pas
prévenu et n’aura pas reçu votre accord.
Dans ce cas, le tort peut être partagé. Certes, le locataire n’aura pas mis
en place la bonne procédure en vous prévenant avant de faire intervenir
un artisan. Mais de votre côté, vous n’avez pas été disponible au moment
voulu et peut-être que vous ne l’avez pas informé de cette procédure. Ici,
il faut savoir tourner l’erreur à son avantage pour garder l’image du bon
bailleur (même si cela nous coûte un peu).
Sinon, mea culpa, et essayez de trouver, ensemble, un terrain d’entente
si vraiment vous ne voulez pas prendre en charge cette réparation qui
initialement devait vous incomber…
7. N’oubliez pas les différentes attestations à effectuer
7.1 Une attestation détecteur de fumée si vous êtes

bailleur d’un meublé
S’il y a une chose que vous oubliez parfois de mettre en place, c’est bien
le détecteur de fumée.
L’obligation d’installer ce dernier vous incombe en tant que propriétaire
bailleur et bien sûr, vous devez vous assurer de son bon fonctionnement
lors de l’établissement des états des lieux.
Attention, si vous louez un bien dont le bail a été conclu avant le 09 mars
2015, c’est le locataire qui doit installer le détecteur, mais vous devez alors
soit fournir le détecteur à votre locataire, soit le rembourser à ce dernier si
c’est lui qui l’a acheté.
Quoi qu’il en soit, vous devez vérifier que tout est en règle en la matière.
Sans vouloir vous faire peur, sachez qu’un propriétaire a été condamné
par la justice après la mort d’un de ses locataires après un incendie pro-
voqué dans un logement où il n’avait pas installé de détecteur de fumée.
L’occupant du bien, c’est à dire votre locataire, doit déclarer à son assureur
avec lequel il a conclu un contrat assurance incendie, que le logement est
équipé d’un détecteur.
Voici un modèle de notification que votre locataire peut remettre à son
assureur :
EXEMPLE
“Je soussigné [Prénom & NOM de l’assuré], détenteur du
contrat [numéro du contrat d’assurance], atteste avoir ins-
tallé un détecteur de fumée normalisé conforme à la norme
NF EN 14604 à l’adresse suivante : [adresse du logement] .
[Date]
[Signature]”
7.2 Une attestation d’assurance
Votre locataire doit souscrire une assurance habitation auprès de la com-

pagnie d’assurance de son choix.
Cette assurance sert à le couvrir contre les risques locatifs (principalement
dégâts des eaux, incendie, explosion).
Comme précisé précédemment, vous êtes au courant qu’à la remise des
clés votre locataire doit vous fournir une attestation d’assurance, et que
cette dernière doit être présentée :
• À chaque renouvellement du contrat de bail ;
• chaque année, à votre demande.
Si votre locataire ne répond pas à son obligation, vous avez le pouvoir

d’agir :
• Soit, vous êtes soft et la loi dit que vous pouvez souscrire une assu-
rance à la place de votre locataire. Pour cela, respectez la procédure
prévue : vous devez d’abord lui envoyer une courrier recommandé
avec avis de réception indiquant votre volonté de prendre une assu-
rance à sa place.
ATTENTION
L’envoi de ce courrier vous prive de la possibilité de résilier
le bail en cas de défaut d’assurance, même en cas de clause
résolutoire.
Votre locataire aura alors 1 mois pour prendre une assurance.

S'il n'est toujours assuré passé le délai de 1 mois, vous pouvez sous-
crire vous-même une assurance.
Le montant total de la prime annuelle souscrite par vous, éventuel-
lement majorée dans la limite de 10 %, est ensuite récupérable par
1/12ème chaque mois au moment du paiement du loyer.
Le montant ainsi récupéré doit être inscrit sur l'avis d'échéance et la
quittance remise au locataire.
Une copie de l'attestation d'assurance est alors remise au locataire.
Si le locataire quitte le logement avant l'échéance du contrat d'assu-
rance, vous devrez alors résilier le contrat, et récupérer la fraction de
prime exigible auprès du locataire. Ce dernier peut toujours mettre fin
à l'assurance souscrite par le bailleur en s'assurant lui même ;
• soit, vous décidez de passer à une solution quelque peu radicale en
demandant la résiliation du bail.
En règle générale, vous avez toujours dans votre bail d’habitation
une clause qui prévoit une résiliation de plein droit du contrat “en cas
d’inexécution des obligations du locataire pour motif de non paie-
ment du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non souscription
d’une assurance des risques locatifs, ou le non respect de l’obligation
d’user paisiblement des locaux loués résultant de troubles de voisi-
nage constatés par une décision de justice passée en force de chose
jugée.” Et si vous avez utilisé nos modèles en annexes, elle y est !
Concrètement, si 1 mois après la délivrance du commandement, le lo-
cataire ne s’est pas assuré, vous devez saisir le tribunal judiciaire pour
lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l’expul-
sion. Cette étape nécessite l’intervention d’un huissier.
Il n’y a pas de clause résolutoire ?

Saisissez directement le tribunal judiciaire (essayez quand même de lui
faire une petite mise en demeure, histoire de montrer que vous avez tenté
d’obtenir cette fameuse attestation).
7.3 Une attestation d’entretien de chaudière
Les chaudières (au fioul, au gaz, au bois, au charbon, multicombustibles)

dont la puissance est comprise entre 4 et 400 kilowatts, doivent faire l’ob-
jet d’un entretien par un professionnel qui consiste en :
• La vérification de la chaudière ;
• son nettoyage et son réglage ;
• ainsi qu’une évaluation des polluants atmosphériques.
Il appartient au locataire d’entretenir la chaudière de son appartement ou

de sa maison tous les ans, sauf si le bail prévoit que cette obligation ap-
partient au propriétaire du logement.
Le chauffagiste doit alors lui remettre une attestation d’entretien dans un
délai de 15 jours qui suivent sa visite. Ce document doit être conservé et
tenu à disposition du bailleur ou de son assurance en cas de sinistre.
La réglementation ne prévoit pas de sanction pénale en l’absence d’entre-
tien annuel. Aucune amende n’est donc applicable.
Mais, si votre locataire quitte le logement sans avoir entretenu la chau-
dière, vous pourrez retenir le montant de l’entretien sur le dépôt de ga-
rantie.
De la même façon, s’il s’avère que le dysfonctionnement de la chaudière
est due par son mauvais entretien, il appartiendra à votre locataire d’en
prendre la responsabilité. Et ça peut lui coûter cher s’il faut changer la
chaudière...
7.4 Une attestation de ramonage
Si le bien que vous louez possède une cheminée, renseignez-vous auprès

de votre mairie des règles relatives au ramonage – oui les règles sont
fixées par la mairie ou par arrêté préfectoral.
Bon, a priori, cela doit être fait deux fois par an.
Si le bien est en copropriété, vérifiez bien dans le règlement les conditions
d’utilisation de la cheminée (et si c’est autorisé ou pas).
Le ramonage est une charge qui incombe à votre locataire si on croit le
décret n°87-712 du 26 août 1987 sur les réparations locatives.
Votre locataire ne fait rien ?
Il est passible d’une amende, sans compter qu’en cas d’incendie, son in-
demnisation risque de fondre comme neige au soleil si ce fameux ramo-
nage n’a pas été effectué.
Le professionnel qui procède au ramonage doit remettre une attestation.
La loi est silencieuse sur le fait de savoir s’il doit en justifier auprès de vous
(en tous les cas, nous n’avons rien trouvé sur le sujet) mais si jamais vous
avez une cheminée en fonction, nous vous conseillons fortement de voir
avec votre assureur quelles sont les conditions d’indemnisation en cas
d’incendie de feu de cheminée et de prendre sur vous les frais de ramo-
nage quitte à les répercuter sur les charges locatives. Arrangez-vous avec
votre locataire sur ce point !
Eh oui, le décret sur les charges récupérables que nous avons vu précé-
demment précise qu’en font partie les “opérations de mise en repos en
fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries,
nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage
des chaudières, carneaux et cheminées”. Alors pourquoi se priver !
8. Entretenez une relation suivie
L’objectif n’est pas de devenir le meilleur ami pour la vie de votre locataire.
Mais ne faites pas l’erreur de faire le mort.
Soyez un propriétaire discret mais présent. Et à l’écoute de ce que peuvent
raconter les voisins !
8.1 Envoi des quittances de loyer
La quittance de loyer est une attestation fournie par le propriétaire bailleur

qui confirme que le loyer et les charges ont bien été réglés.
À chaque demande du locataire, s’il a bien évidemment payé son loyer,

vous êtes tenu de lui envoyer ce document gratuitement.
Une transmission par mail est possible avec l’accord de ce dernier. Vous
n’avez qu’à le préciser dans le bail, comme ça les choses sont claires pour
vous deux.
Doivent se trouver sur cette quittance :
Les coordonnées respectives du bailleur et du locataire ;
• la date de délivrance ;
• la période pour laquelle le paiement a été effectuée ;
• l’adresse de la location ;
• le montant du loyer :
• le montant des charges (il est essentiel de bien distinguer loyer et
charges) ;
• bien sûr le montant total acquitté.
L’envoi des quittances par mail tous les mois, dès que le loyer est payé,
c’est le moyen de dire que vous êtes vivant (et c’est plutôt une bonne
nouvelle !).
C’est une marque de bonne gestion de votre part.
Bête mais efficace !
Pour un modèle, c’est vers l’annexe 12A (http://bit.ly/annexe-12a-guide-
bailleur) qu’il faut se tourner.
Si le locataire effectue un paiement partiel, vous êtes tenu de délivrer un
reçu (annexe 12B – http://bit.ly/annexe-12b-guide-bailleur), qui indiquera
ce qui a été payé et bien sur ce qui reste à payer pour une période don-
née.
8.2 Petit focus sur la taxe d’habitation (enfin, pour ceux

qui la paient)
Votre locataire, un mois avant la date prévue pour son déménagement,

doit vous présenter la quittance de sa taxe d’habitation.
À défaut, il vous appartient de donner un avis de déménagement de votre
locataire au comptable du Trésor chargé du recouvrement des impôts
locaux dans le délai de :

• 1 mois suivant le déménagement du locataire intervenant à la date
normalement prévue, si jamais votre locataire ne vous a pas présenté
sa quittance de taxe d’habitation. Pour la déclaration des locataires, les
impôts demandent à recevoir un mail ou une lettre lors de l’entrée du
locataire et lors de sa sortie ainsi qu’un récapitulatif de l’ensemble des
locataires en place chaque 1er janvier ;
• 3 mois suivant ce qu’on appelle le “déménagement furtif” de votre
locataire lorsque ce dernier s’est enfui en douce (avant le terme fixé
par le bail, sans que vous en ayez été averti).
Attention, si vous ne faites pas ces démarches, vous serez responsable

des sommes dues. C’est l’article 1686 du CGI qui le dit !
8.3 Échange de mails
Oui, à l’heure d’internet ça serait dommage de se priver de ce moyen de

communication.
Faites lui comprendre que si problème il y a, vous vous tenez à sa dispo-
sition.
La proximité avec votre locataire, c’est pour nous, ce qui fera de votre
relation, un doux voyage !
Nous vous imaginons en train de lever les yeux au ciel “ils en font pas un
peu trop chez Hellia ?”
Nous répondons “Non”, la bouche en coeur.
La Confédération Générale du Logement (CGL) indique que le nombre
de plaintes concernant l’immobilier locatif augmente chaque année et ce,
depuis de nombreuses années…
Elle dit aussi que l’absence de communication avec le bailleur, les plaintes
sur les charges locatives, les travaux de rénovation et le dépôt de garantie
sont les principaux sujets de prises de bec.
En réalité, votre locataire, c’est un peu comme votre client. Il vous paie une
prestation – la jouissance du logement – et en échange vous devez être là
pour lui quand il rencontre un problème lié à sa location.
Pour faire simple, vous êtes son SAV !
8.4 Les troubles de voisinage : maintenez le dialogue et

surtout agissez
Ici, on va imaginer que votre locataire fait des siennes.

Rien ne va plus, tous les habitants de l’immeuble ainsi que le syndic se sont
plaints de la personne qui loue votre bien.
Vous qui pensiez être tranquille avec votre investissement, c’est râté !
Vous vous dites que vous ne pouvez rien y faire ? Eh non, ça ne fonctionne
pas comme ça.
L’article 6-1 de la loi du 06 juillet 1989 vous implique clairement :
« Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux
à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils
disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés
à des tiers par les personnes qui occupent les lieux. »
Et vous savez quoi ? Votre responsabilité peut même être engagée si vous
restez inactif.
Les habitants de l’immeuble qui se plaignent des nuisances peuvent saisir
le compétent :
• Moins de 10 000 €, TI (nommé tribunal judiciaire depuis la réforme) ;
• plus de 10 000 €, TGI (nommé également tribunal judiciaire).
Alors faites en sorte de montrer que vous avez mis toute l’énergie néces-
saire pour y arriver.
En pratique, si votre locataire est insupportable avec sa musique nocturne,
son trafic de plante médicinale, ou bien encore l’encombrement des par-
ties communes, vous serez vite mis en demeure de faire cesser le trouble.
Cette plainte auprès de vous doit être justifiée à l’appui d’éléments consta-
tant les troubles imputables au locataire, notamment les témoignages, pé-
tition, constat d’huissier, procès-verbal.
Parfois, ça peut s’arranger à l’amiable, si vous réussissez à instaurer un dia-
logue avec votre locataire.
Si c’est juste un étudiant un peu fêtard, rappelez lui gentiment mais fer-
mement que la loi l’oblige à user paisiblement des lieux loués suivant la
destination donnée par le bail.
En général, un courrier recommandé et un bon rappel suffisent.

Mais, si votre locataire est un vrai sociopathe, vous n’y pourrez malheureu-
sement pas grand chose si ce n’est aller au tribunal.
Si les nuisances persistent en dépit des démarches amiables, il ne vous
restera que deux choix :
• Lorsque le bail contient une clause de résiliation pour non-respect de
l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, saisir le tribunal ju-
diciaire (http://bit.ly/demarche-ti) pour faire constater la résiliation du
bail et obtenir l’expulsion du locataire.
Il s’agit de la clause que vous insérerez dans votre bail disant que le
contrat peut être résilié de plein droit pour un défaut du paiement
du loyer ou des charges aux termes convenus, le non versement du
dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques lo-
catifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux
loués résultant de troubles de voisinage constatés par une décision
de justice passée en force de chose jugée ;
• lorsque le bail ne contient pas cette clause, assigner le locataire par
acte d’huissier devant le tribunal judiciaire pour demander la résilia-
tion du bail et l’expulsion du locataire.
Quoi qu’il en soit, dans un cas comme dans l’autre, la résiliation du bail
exige un passage devant le tribunal judiciaire.
Autre solution que le tribunal : si l’échéance du bail est proche, vous pour-
rez également envisager de lui signifier un congé pour motif légitime et
sérieux.
Cas particulier
Certains locataires ne sont pas à l’origine des troubles mais bel et bien
victimes de troubles de voisinage.
Dans ce cas, dans quelle mesure votre responsabilité en tant que bailleur
peut être engagée ?
Eh oui, nous vous rappelons que vous devez assurer la jouissance paisible
du logement.
Ne paniquez pas, sachez que ceci a toute de même une limite !
Ainsi l’article 1725 du Code Civil :
« Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers
apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun
droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom
personnel. »
Ici, cela signifie que si celui qui cause le trouble est aussi un de vos lo-
cataires qui habite un logement dont vous êtes propriétaire, vous êtes
responsable.
En revanche, vous n’avez pas à répondre de tous les bruits, incivilité et
horribles odeurs se situant aux alentours de votre bien (un voisin bruyant
qui habite à deux pâté de maisons ou qui trafique dans la quartier).
Toutefois, que se passe-t-il si un voisin locataire cause des troubles à votre
locataire ?
La situation est un peu plus compliquée.
En tant que bailleur, vous avez pour obligation de tout faire pour assurer la
jouissance paisible du bien.
Envoyez des recommandés à votre syndic et au propriétaire pour qu’il
raisonne son locataire ou qu’il entame une procédure de résiliation, le cas
échéant.
Bref, ne soyez pas inerte !
Mais ici, vos actions seront tout de même limitées à ces démarches (et
votre locataire ne pourra pas dire que vous n’avez rien fait).
9. Réagissez au premier impayé
Sans vouloir vous porter la chkoumoune, les loyers impayés font partie
des risques que vous encourrez.
Alors, non, ça ne court pas les rues. Les gens sont plutôt bons payeurs.
Les impayés concernent à peine 3 % des propriétaires bailleurs. Mais si ça
vous arrive à vous, c’est balaud.
En amont :
• Prenez le temps de choisir votre locataire. L’objectif est de vérifier que
loyer proposé n’est pas trop élevé pour ses revenus ;
• vérifiez bien qu’il y ait une une clause résolutoire indiquant que le bail
sera résilié automatiquement si le locataire ne paie pas son loyer et

ses charges aux échéances convenues (très important surtout si vous
faites appel à une Garantie de Loyer Impayée qui souvent exige que
cette clause soit présente). Elle permet, a priori, de gagner du temps
en terme de procédure.
9.1 1er retard de loyer : posez vos jalons
Quelques jours de retards, ok.

Une semaine passe encore.
Une semaine et un jour : non !
Appelez votre locataire et envoyez lui un courrier (faites une copie de ce
courrier) ou un mail. Peut être qu’il ne s’agit que d’une étourderie ou un
décalage de trésorerie (ça arrive).
S’il n’y a pas de paiement ou de mouvement au bout d’une dizaine de
jours, envoyez lui un recommandé avec accusé de réception.
Essayer de discuter avec lui. Voir s’il s’agit juste d’un coup de mou passa-
ger (votre locataire s’est fait larguer par sa copine et il est au fond du seau),
ou si c’est plus grave...
En même temps, commencez surtout à prendre d’autres dispositions :
• Il a une caution ? Tournez vous vers elle en envoyant une lettre re-
commandée avec accusée de réception ainsi qu’une copie du bail et
de l’acte de cautionnement – une démarche amiable est conseillée
avant une saisine officielle de la caution comme par exemple un petit
coup de fil !
• Il a VISALE ? Commencez à étudier la procédure pour vous faire rem-
bourser (c’est un peu coton car VISALE, comme nous vous l’avons dit
précédemment, respecte des délais strictes et un peu longs). Pour
rappel, vous devez réagir :
• Soit à la constitution de l’impayé de loyer total (charges com-
prises) : après le 2ème impayé de loyer total par le locataire,
consécutif ou non, aides au logement perçues par le bailleur
déduites ;
• soit à la constitution de l’impayé de loyer partiel (charges com-
prises) : si le cumul des impayés partiels, consécutifs ou non,
dépasse 1 mois de loyer, aides au logement perçues déduites.

• Vous avez une GLI (Garantie Loyer Impayée) ? Appelez votre assureur
qui vous rappellera les démarches à suivre si la situation venait à s’en-
venimer.
9.2 1er impayé : passez à l’action
Au bout d’un mois sans réponse, ça sent juste le roussi.

Le 1er impayé est là : 1 mois sans loyer, ça peut être très lourd à porter...
Si jamais vous avez VISALE ou GLI, vous devez respecter à la lettre la pro-
cédure que ces garanties vous imposent. En général, il vous est demandé
d’entamer des démarches amiables par le biais de mail, lettre simple et re-
commandée, etc. Attention, si vous loupez une seule des étapes imposée,
vous risquez de vous retrouver le bec dans l’eau.
Si vous n’avez ni VISALE, ni GLI, mettez en demeure votre locataire (et la
caution s’il en a une et qu’elle n’a rien fait pour vous verser le loyer et les
charges pour lesquels elle s’est portée garante) !
C’est quoi une mise en demeure ?

Il s’agit là d’un recommandé en mode énervé qui dit “Je vais finir par vous
assigner en justice”.
Pour être davantage juridique, jetons un coup d’oeil sur l’article 1344 du
Code Civil :
« Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou
un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la
seule exigibilité de l’obligation. »
Et cette mise en demeure est importante car c’est cet élément qui va vous
permettre de demander des dommages et intérêts comme l’indique l’ar-
ticle 1231 du Code Civil :
« À moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne
sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exé-
cuter dans un délai raisonnable. »
Concrètement, vous dégainez votre mise en demeure (MED pour les in-
times), après votre première lettre en recommandée ou vos relances res-

tées sans réponse.
La Mise En Demeure doit indiquer :
• En objet : “Mise en demeure” ;
• vos coordonnées ;
• la date à laquelle vous écrivez la MED (ça y est, vous êtes intime) ;
• les coordonnées de votre locataire (bah oui) ;
• un rappel des faits ;
• le rappel des montants que vous réclamez ;
• les articles de loi qui soutiennent votre demande comme :
• l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 : “Le locataire est obligé de
payer le loyer et les charges récupérables aux termes conve-
nus”,
• + l’article 1103 du Code Civil : “Les contrats légalement formés
tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.” ;
• un délai durant lequel le locataire devra régler sa dette locative à dé-
faut de quoi le tribunal compétent sera saisi ;
• votre petite bafouille (votre signature quoi).
Une fois que ceci est fait, soit votre locataire se bouge et la situation se
débloque, soit votre locataire ne s’est pas manifesté pendant le délai que
vous lui avez imposé.
Dans ce dernier cas de figure, courrez chez un huissier qui prendra les
choses en mains.
Quoi qu’il en soit, ne prenez jamais à la légère le premier impayé.
Aussi, ne faites jamais confiance sur les délais de paiement annoncés
par votre locataire. Même s’il dit qu’il payera dans X temps, faites les
démarches ! En annonçant ces délais, certains veulent juste gagner du
temps. vous vous retrouvez alors facilement 3 mois plus tard, sans aucun
paiement et sans aucune démarche entamée.
Votre objectif est de ne pas perdre le contact avec celui qui hante votre
bien et faire en sorte de trouver un arrangement – l’huissier peut-être un
bon intermédiaire.
En général, cela suffit pour débloquer la situation.
9.3 Caf et impayés : particularités
Si votre locataire bénéficie d’une aide au logement (pour rappel : ALS,

APL, ALF), vous devez absolument prévenir la CAF ou la MSA lorsqu’il y a
impayé (c’est une obligation).
Selon leur définition, il y a impayé :
Cas de figure 1 : vous touchez directement les aides aux logement

fois le montant mensuel net du loyer hors charges.
Le montant mensuel net du loyer hors charges correspond au montant
du loyer hors charges, déduction faite du montant de l’aide au logement.
EXEMPLE
• Charges mensuelles (provisions ou forfait) de 90 €
L’impayé est établi lorsque la dette est de : 2 x (430 - 200)
= 460 €
Cas de figure 2 : votre locataire touche les aides directement.

fois le montant mensuel brut du loyer hors charges.
Le montant mensuel brut du loyer hors charges correspond au loyer hors
charges figurant dans le bail.
EXEMPLE
• Charges mensuelles de 90 €
L’impayé est établi lorsque la dette est de : 2 x 430 = 860 €
Signalez l'impayé de loyer par courrier recommandé avec avis de récep-

tion à la CAF (ou la MSA) dans les 2 mois de sa constitution, sauf si la
somme due a été réglée entre-temps en totalité.
Une fois que vous avez signalé l’impayé, la CAF (ou la MSA) :
• Vous demande de mettre en place un plan d’apurement de la dette ;
• ou demande au Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) qu’il mette
en place un dispositif d’apurement de la dette.
Pour rappel, un plan d’apurement est un accord amiable conclu entre le
propriétaire et le locataire pour le remboursement d’une dette de loyer.
Ici, deux issues :
• Soit le plan est respecté et la CAF continue de verser une partie du
loyer, et le propriétaire récupère progressivement ses créances de
loyer ;
• soit les parties ne trouvent pas d'accord ou ne respectent pas les mo-
dalités du plan et dans ce cas vous pouvez engager une procédure
de recouvrement de loyer menant, le cas échéant, à l'expulsion du
locataire (et en même temps, bye, bye les aides de la CAF).
ATTENTION
Vous risquez une amende de 6 654,00 € si vous omettez de
signaler l’impayé de loyer à la CAF (ou la MSA). Rendez-vous
page 82 pour vous remémorer l’ensemble de la procédure.
10. Résiliation du bail et expulsion
1 mois vient de passer, et rien n’a bougé...

Il y a de grandes chances que les choses ne s’arrangent pas.
N’attendez pas 3 siècles avant de contacter un huissier (dès le 1er impayé
en fait, donc au bout d’un mois), qui saura enclencher la procédure et qui
pourra jouer l’intermédiaire entre vous et votre locataire et enclencher la
procédure.
Pour rappel voici, idéalement le “planning parfait à suivre”, lorsque le
locataire ne paye pas son loyer et ses charges : voir page suivante.
RAPPEL
• Jour J = date de paiement du loyer.
• J+3/+7 = coup de téléphone, mail.
• J+14 = lettre recommandée avec A/R au locataire et à la
caution + coup de fil à la caution. N’hésitez pas à instau-
rer le dialogue et à faire plusieurs relances. À ce stade,
rien n’est perdu. Il s’agit peut être d’un retard passager.
De toutes les façons, vous le saurez vite.
• J+30 = MED avec un délai de 15 jours au locataire et à la
caution et prise de contact avec un huissier au cas où.
• J+45, toujours rien ? Demandez à votre huissier de pas-
ser à l’action !
En général, très peu d'entre vous en arrivent à là.

Ici, nous ne tenons pas compte du fait qu'un accord peut être trouvé entre
votre locataire et vous pour apurer la dette locative.
Nous ne sommes pas spécialistes de la procédure contentieuse, mais sa-
chez qu’il y a deux façons de résilier un bail.
10.1 Résiliation par clause résolutoire
Cette clause, c’est toujours la même (eh oui nous l’avons vu lors des
troubles de voisinage aussi).
Il s’agit de celle que vous insérerez dans votre bail disant que le contrat
peut être résilié de plein droit pour un défaut du paiement du loyer ou des
charges aux termes convenus, le non versement du dépôt de garantie, la
non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect
de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués résultant de troubles
de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de
chose jugée.
Ici, vous devrez prendre contact avec un huissier pour qu’il envoie au lo-
cataire (et à la personne qui s’est portée caution) un commandement de
payer précisant les sommes réclamées.
Si le locataire conteste les sommes réclamées, il peut contacter le proprié-
taire et, à défaut d’accord, doit saisir le Tribunal judiciaire de son domicile.
Le locataire a 2 mois pour payer les sommes réclamées et les frais d’huis-
sier.
S’il ne peut pas les payer, il peut durant ce délai demander des délais de
paiement au juge en saisissant le Tribunal judiciaire de son domicile ou
demander ponctuellement une aide financière à un Fonds de Solidarité
pour le Logement (FSL).
À l’issue du délai de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge) :
• Si le locataire a payé les sommes dues, il peut rester dans le loge-
ment ;
• si le locataire n’a pas payé les sommes dues, le propriétaire doit saisir
le Tribunal judiciaire pour qu’il constate que le bail est résilié et qu’il
prononce l’expulsion. Le propriétaire peut saisir le juge en référé.
ATTENTION
Le juge peut encore accorder des délais de paiement au
locataire qui est en capacité de régler sa dette locative.
Durant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont sus-
pendus.
10.2 Résiliation en cas d’absence de clause résolutoire
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, vous êtes dans l’obligation

de contacter un huissier (http://bit.ly/contact-huissier) pour qu’il assigne
le locataire devant le Tribunal judiciaire et obtenir la résiliation du bail et

l’expulsion du locataire.
Avant d’assigner le locataire en justice, il est conseillé de lui adresser une
mise en demeure de respecter ses engagements (on en parle plus haut).
Une fois que c’est entre les mains du juge, vous ne pouvez qu’allumer des
cierges pour espérer que ça prenne le moins de temps possible ! Car, on
doit vous le dire : à ce stade, rien n’est gagné.
En effet, le tribunal apprécie si la faute du locataire est d’une gravité suffi-
sante pour justifier la résiliation du bail et l’expulsion.
Après examen de la situation financière du locataire, le juge peut décider
d’accorder des délais de paiement s’il estime que la dette pourra être
payée.
Si ce n’est pas le cas, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordon-
ner l’expulsion du locataire.
Lorsque le juge a ordonné la résiliation du bail et l’expulsion du locataire,
vous envoyez au locataire, par huissier bien sur, un commandement de
quitter les lieux.
À partir de la réception du commandement de quitter les lieux, le locataire
a 2 mois pour quitter le logement. Il peut saisir le Tribunal de Grande Ins-
tance (TGI) pour obtenir un délai supplémentaire.
Le TGI peut accorder un délai supplémentaire allant de 3 mois à 3 ans
maximum, selon la situation du locataire (âge, état de santé, situation fa-
miliale).
10.3 Expulsion
Une fois la décision du juge obtenue, ne pensez pas que vous avez le loisir
de venir avec des déménageurs pour mettre les affaires de votre locataire
sur le trottoir. C’est passible de 3 ans de prison et de 30 000 € d’amende.
Ici, c’est encore l’huissier qui va vous épauler. Il lui appartient de mettre en
oeuvre la procédure d’expulsion.
Le jour J :
• Si le locataire n’émet aucune protestation pour quitter les lieux : l’huis-
sier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l’inventaire des
meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés
du logement ;
• si le locataire refuse d’ouvrir la porte : l’huissier dresse un procès-ver-
bal de tentative d’expulsion qui relate son échec et fait appel à une
autorité de police ;
• si le locataire est absent : l’huissier ne peut pénétrer dans le logement
que s’il est accompagné d’une autorité de police et d’un serrurier.
L’huissier dresse ensuite un procès-verbal d’expulsion, fait enlever les
meubles et fait changer la serrure. Il informe le locataire par une af-
fiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu’il ne peut plus
pénétrer dans le logement.
La trêve hivernale
Aucune expulsion locative ne peut avoir lieu durant la période dite de
trêve hivernale, allant du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante.
D’où l’importance de commencer, au plus tôt, les démarches et ne pas
croire gentillement ce que dit votre locataire et patienter avant d’envoyer
la première lettre. Si la trêve approche, le locataire joue la montre.
Toutefois et malgré la trêve, n’hésitez pas à engager une procédure d’ex-
pulsion en saisissant le juge du Tribunal judiciaire en référé.
Si l’expulsion est ordonnée par le juge, elle sera alors effective dès la fin
de la trêve.
À RETENIR
Ne prenez pas l’initiative de pénétrer dans le logement
avant l’intervention d’un huissier, faire changer la serrure et
toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour viola-
tion de domicile.
ATTENTION
Depuis le 01 janvier 2020, la procédure civile a fait un petit
lifting. Le tribunal d’instance s’appelle maintenant le tribunal
judiciaire (Les tribunaux d’instance et de grande instance si-
tués dans une même ville sont regroupés en une juridiction
unique). Le décret sur la réforme de la procédure civile tend
à favoriser la résolution amiable des litiges. Avant de saisir le
juge, demandez à votre huissier (ou sinon auprès de l’ADIL
ou la Maison de Justice et du Droit) quelles sont vos obliga-
tions en matière de conciliation.
169
CHAPITRE 5
COMMENT BIEN SE QUITTER ?

Vous avez traversé ces années sans encombre avec votre locataire.
Bien sûr, il y a eu des hauts et des bas, mais dans l’ensemble vous avez
vécu une belle aventure ensemble !
Le plus délicat reste à venir : la séparation.
Un état des lieux de sortie c’est un peu comme un divorce, tout peut vrai-
ment mal se passer si aucune négociation n’a été effectuée en amont !
1. Vérifiez les délais de préavis
Votre locataire ne peut pas vous abandonner lâchement sans un mot.

La loi exige de lui qu’il vous prévienne en respectant un certain délai. Et il
en est de même pour vous !
1.1 Préavis du locataire
1.1.1 Délais de préavis
Pour un bail meublé ou un bail mobilité, c’est aussi simple que d’aller cher-
cher du pain : le préavis est d’un mois, et quand bon lui semble !
Pour le bail nu, les choses sont plus complexes. En principe, le préavis de
départ est de 3 mois, à n’importe quel moment du bail. Mais ce préavis est
réduit à 1 mois dans plusieurs cas :
• Si votre bien se situe en zone tendue comme par exemple Bordeaux,
Lyon, Toulon ou Paris. Beaucoup d’autres villes sont concernés, alors
faites un tour sur le super simulateur du service public (http://bit.ly/
zone-tendue) pour savoir si votre logement est en zone tendue ;
• si votre locataire se trouve dans une de ces situations spécifiques :
• Obtention d’un premier emploi ;
• mutation ou perte d’emploi ou nouvel emploi consécutif à une
perte d’emploi. Ici, un peu de jurisprudence vous permettra de
mieux comprendre certaines situations.
Ainsi la démission ou l’abandon volontaire d’une activité pour
une autre n’est pas assimilable à la perte d’emploi. En revanche,
même négocié, le licenciement constitue une perte d’emploi.
COMMENT BIEN SE QUITTER ? 171
• De même qu’une rupture conventionnelle du contrat de travail.

• Qu’il s’agisse d’une mutation ou d’une perte d’emploi, la réduc-
tion du délai de préavis répond à une nécessité d’urgence. Il
est nécessaire que le congé soit donné par le locataire dans
un délai assez proche de son fait générateur et qu’il existe, en
réalité, un lien de causalité. Autrement dit, le congé ne doit pas
être jugé tardif ;
• locataire dont l’état de santé, constaté par certificat médical,
justifie un changement de domicile ;
• locataire bénéficiaire du RSA ;
• locataire bénéficiaire de l’AAH ;
• locataire qui s’est vu attribuer un logement social.
Pour bénéficier de ce délai de préavis raccourci, votre locataire devra

préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l’envoi de la lettre
recommandée.
Les époux et les partenaires de PACS étant cotitulaires du bail, il suffit qu’un
seul des époux ou des partenaires réponde à l’une des conditions pour
qu’ils puissent se prévaloir du délai de préavis raccourci.
Quoiqu’il en soit, le congé doit être délivré par les deux époux ou par les
deux partenaires de PACS qui sont titulaires du bail.
1.1.2 Point de départ du délai de préavis
Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre

recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en
main propre contre récépissé ou émargement.
La date de réception d’une notification faite par lettre recommandée est
celle qui est apposée par la Poste lors de la réception effective par le
destinataire ! Donc, une lettre recommandée non remise et renvoyé à l’ex-
péditeur n’est pas valable.
Cas d’école, qui est plutôt courant

Imaginons que le locataire signe le bail puis ne veut plus de l’appartement
avant même d’être entré dans les lieux.
Beaucoup de questions concernent la “réservation” de logement par des
étudiants en attente de recevoir leur résultat au Bac.

Sachez que la date de signature du bail et la date de prise d’effet du bail
sont deux choses différentes :
• La date de signature correspond à la date à laquelle, vous et le futur
locataire, vous êtes mis d’accord sur les conditions du bail ;
• la date de prise d’effet du bail correspond à la date à laquelle votre
locataire aura les clés du logement et pourra s’y installer (après avoir
fait l’état des lieux, bien entendu).
Par conséquent, imaginons qu’au 1er juillet, un jeune vous contacte parce
qu’il souhaite réserver votre superbe appartement pour le 1er août.
Cela vous convient et signez donc le bail en date du 1er juillet, et notez sur
ce bail une date de prise d’effet au 1er août.
Au 15 juillet, voilà que le jeune n’a pas son Bac. Il n’a donc plus d’intérêt
à vivre dans votre logement, ne pouvant aller dans l’Université qu’il avait
choisi.
Que se passe-t-il ?
Il faut savoir que la signature du bail vous engage, au même titre qu’il en-
gage votre locataire.
Par conséquent, le jeune (mais ça vaut pour tout le monde) qui a renoncé
à la location avant la prise d’effet du bail, doit donner, dans les formes
imposées par la loi du 06 juillet 1989, son congé et respecter le délai de
préavis (1 ou 3 mois selon le bail, la situation du locataire ou la zone géo-
graphique où se situe le logement).
Le préavis court alors à compter de la prise d’effet du bail (1er août) et non
de sa conclusion (1er juillet) ou de sa réception (le 17 juillet, par exemple),
et le locataire est redevable des loyers pendant la période de préavis,
même s’il n’est pas entré dans les lieux.
Si entre le 15 juillet et le 1er août vous trouvez un autre locataire qui rentre
dans votre logement au 1er aout ou avant, le jeune n’aura pas besoin de
vous payer son loyer durant la période de préavis.
Si vous faites entrer un nouveau locataire pendant le délai de préavis (au
20 août par exemple), le jeune ne paiera que pour la période du 1er août
au 19 août.
Par conséquent, pour réserver un logement, ne faites pas payer d’acompte

ou autres. Vous avez seulement à signer le bail avant l’entrée dans les lieux
en différenciant bien la date de prise d’effet (qui se trouve dans le corps
du bail) et la date de signature du bail (qui se trouve à la fin du bail juste
avant les signatures).
Vous pouvez aussi dire que s’il veut vraiment ce logement, vous signez
au 1 juillet et la date de prise d’effet du bail est également au 1er juillet. Et
dans ce cas, il vous doit son loyer dès le 1er juillet, même s’il s’installe qu’au
1er août…
Départ du locataire à la cloche de bois

Il était une fois, un locataire qui part sans crier gare et sans se retourner. En
laissant toutes ses affaires dans votre bien...
Oui, oui, ça arrive ! La loi prévoit même ce cas de figure.
Départ du locataire à la cloche de bois, c’est la façon classe de dire que
votre locataire s’est barré comme un voleur. Il y a “abandon de domicile”.
Situation très problématique, surtout si vous êtes dans le cadre d’un bail
nu… Ça suppose qu’il a laissé tous ses meubles !
C’est l’article 14-1 de la loi du 06 juillet 1989 qui nous raconte tout : l’une des
premières choses à faire c’est de courir chez votre meilleur ami huissier.
Car, on vous le rappelle au cas où ça vous démangerait : il vous est interdit
de pénétrer dans le bien ! C’est interdit par la loi et puis vous pouvez être
sanctionné par une bonne amende.
L’huissier se chargera pour vous de mettre en demeure le locataire de
justifier qu’il occupe le logement.
En cas d’impayés, cette mise en demeure peut également être contenue
au sein d’un commandement de payer.
Les locataires disposent d’un délai d’un mois, suivant la signification de la
mise en demeure, pour se justifier auprès du bailleur.
Sans réponse de la part des locataires dans le délai d’1 mois, l’huissier de
justice peut constater l’état d’abandon du logement.
Il pourra alors rentrer dans le logement en présence du maire de la com-
mune, d’un conseiller municipal ou d’un agent municipal habilité, d’une
autorité de police ou de gendarmerie, ou de 2 témoins majeurs sans lien
avec le bailleur ou l’huissier.
L’huissier dresse alors un procès verbal et, si le logement paraît abandon-

né, il dresse l’inventaire des meubles éventuellement laissés sur place
avec l’indication de leur valeur.
Il vous faudra, par la suite, saisir le juge d’instance qui, s’il estime que la
requête est fondée :
• Constate la résiliation du bail ;
• ordonne la reprise des lieux et statue sur la demande de paiement en
cas d’impayés ;
• désigne les biens ayant une valeur marchande sur la base de l’inven-
taire dressé par l’huissier ;
• autorise leur vente aux enchères.
Vous avez alors 2 mois pour signifier, par huissier, la décision du juge aux
locataires (ou aux derniers occupants connus), si vous arrivez à les débus-
quer (car bon, s’ils ont disparu, ça va être compliqué).
Au-delà de ce délai, l’ordonnance qui n’a pas été signifiée devient nulle
(d’où l’importance d’avoir un super huissier qui saura ne pas faire péter les
délais).
Si la signification est remise en mains propres, l’huissier doit également
informer verbalement le locataire de ses droits.
1.2 Préavis du bailleur
Le point de départ du délai de préavis est le même que pour le locataire

(logique). C’est-à-dire, à date de réception de votre lettre par votre loca-
taire.
Bête à rappeler mais important quand même : la notification doit être
adressée à chacun des cotitulaires du bail, ou à chacun des époux ou par-
tenaires de Pacs (s’ils vous ont informé de leur mariage ou de la conclu-
sion d’un Pacs). À défaut le congé, est inopposable à celui qui ne l’a pas
reçu, étant précisé que la jurisprudence exige, lorsque le congé est notifié
par lettre recommandée, des lettres distinctes adressées à chacun des
époux ou partenaires de PACS.
En dehors de cela, pour vous, bailleur, la règle est plus dure !
Alors que votre locataire peut vous quitter n’importe quand, en respectant
bien sûr son délai de préavis, ce n’est pas la même chose pour vous ! Vous
subissez une sorte de délai de carence…
1.2.1 Règles de congé en cas de bail nu
Déjà, vous ne pouvez délivrer un préavis de départ qu’au terme du bail.

Donc tous les 3 ans (ou tous les 6 ans si vous êtes une personne morale).
Vous devez signifier votre préavis à votre locataire – par lettre recomman-
dée avec accusé réception ou par exploit d’huissier – au moins 6 mois
avant la date d’échéance du bail.
Enfin, il faut motiver votre préavis. Et seuls 3 motifs sont valables :
Motif 1 : la reprise du logement

Autrement dit, si vous avez pour projet d’habiter le logement en tant que
résidence principale ou d’y loger un proche, en tant que résidence prin-
cipale.
On entend par proche : son époux, son concubin depuis au moins 1 an à
la date du congé, son partenaire de Pacs, un ascendant ou celui de son
époux, concubin ou partenaire de Pacs, ou un descendant ou celui de son
époux, concubin ou partenaire de Pacs.
Le congé pour reprise ou pour habiter peut être invoqué classiquement
par :
• Le bailleur personne physique ;
• le bailleur en SCI familiale (constituée exclusivement entre parents et
alliés jusqu’au 4eme degré) ;
• le bailleur en indivision.
Le courrier adressé au locataire en place doit préciser :

• Le motif du congé (par exemple : “je délivre un congé pour reprise
car mon fils doit faire ses études et que le bien se situe à proximité de
son école.”) ;
• les noms et adresses du ou des bénéficiaires ;
• et, si le bail est signé depuis le 27 mars 2014, l’indication du lien entre le
bailleur et le ou les bénéficiaires, ainsi que le caractère réel et sérieux
de la reprise.
À défaut, le congé n’est pas valable et le bail est reconduit pour la même
durée.
Aussi, depuis le 1er janvier 2018, le bailleur doit joindre à la lettre de congé
la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de
recours et d’indemnisation du locataire (http://bit.ly/notice-conge-baill-
leur).
Pour un modèle, c’est l’annexe 13A (http://bit.ly/annexe-13a-guide-bail-
leur) qu’il faut aller voir.
Vous avez acheté un bien déjà loué en vue de reprendre le logement à

la fin du bail ?
Bon, il va falloir patienter un peu…
Si le terme du bail en cours intervient moins de 2 ans après l’achat : vous
pouvez toujours donner congé à l’échéance du bail, mais il ne prendra
effet qu’à l’expiration d’un délai de 2 ans à partir de la date d’achat. La date
d’achat est celle de la signature de l’acte authentique.
EXEMPLE
Si le logement a été acheté le 15 juin 2016 et que le terme du
bail intervient le 20 juillet 2017, alors la lettre de congé doit
être reçu par le locataire au moins 6 mois avant le terme du
bail, soit le 20 janvier 2017 au plus tard, et le congé ne pren-
dra effet qu’au 15 juin 2018.
Si vous rentrez dans le cas indiqué ci-dessus, nous vous laissons le soin
d’intégrer les délais adéquates dans votre préavis.
Motif 2 : la vente du logement

Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose
d'un droit de préemption.
La lettre de congé adressée au locataire doit :
• Indiquer le prix de vente et le mode de paiement ;
• décrire précisément ce que comprend la vente (logement et an-
nexes).
À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même
durée.
Le congé régulièrement délivré vaut offre de vente au profit du locataire
en place, sauf en cas de vente entre parents jusqu'au 3e degré inclus (ne-
veu, oncle, grand-parent, arrière-grand-parent).
Comme pour le congé pour reprise, depuis le 1er janvier 2018, le bailleur
doit joindre à la lettre de congé la notice d'information relative aux obli-
gations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire
(http://bit.ly/notice-conge-baillleur).
L'offre de vente au locataire est valable pendant les 2 premiers mois du
préavis légal (se rappelant que ce délai est là aussi de 6 mois).
L'absence de réponse du locataire est considérée comme un refus d'ache-
ter et il doit quitter le logement à la fin du bail.
Si le locataire accepte la vente, il doit en informer le propriétaire par lettre
recommandée avec avis de réception et au plus tard dans les 2 premiers
mois du préavis légal du bailleur.
Le locataire dispose ensuite d'un délai de 2 mois (ou 4 mois en cas de re-
cours à un crédit immobilier) à partir de la date d'envoi de sa réponse au
propriétaire, pour signer l'acte de vente.
Si votre locataire ne se porte pas acquéreur dans les deux premiers mois
du préavis, il devra donc déménager au plus tard à la fin du délai de pré-
avis.
Pour un modèle, vous trouverez cela en annexe 13B (http://bit.ly/annexe-
13b-guide-bailleur).
Vous avez acheté un bien déjà loué et pour une raison X ou Y, vous sou-
haitez vendre ?
Si le terme du bail en cours intervient moins de 3 ans après l'achat, le bail-

leur peut donner congé pour le terme du 1er renouvellement ou de la 1ère
reconduction du bail en cours au moment de l'achat. La date d'achat prise
en compte est celle de la signature de l'acte authentique.
La lettre de congé doit être adressée au locataire au moins 6 mois avant
le terme du bail.
Ce délai court à partir du moment où le locataire a reçu la lettre de congé.
EXEMPLE
Si le bail s’achevait le 31 mai 2017 et que vous avez acheté le
logement a le 1er mars 2015, alors le terme de la 1ère recon-
duction intervient le 31 mai 2020 et la lettre de congé doit
être reçue par le locataire au moins 6 mois avant le 31 mai
2020, soit au plus tard le 30 novembre 2019.
Si vous rentrez dans le cas indiqué ci-dessus, nous vous laissons le soin
d’intégrer les délais adéquates.
Motif 3 : Le motif légitime et sérieux

La loi n’est pas explicité mais il peut s’agir par exemple de retards récur-
rents dans le paiement des loyers, de troubles de voisinage, de gros tra-
vaux non autorisés, etc.
Le caractère légitime et sérieux du motif invoqué est soumis à l’apprécia-
tion souveraine des juges du fond… Donc, bonjour l’aléa !
La lettre de congé adressée au locataire doit préciser le motif qui entraîne
le non renouvellement du bail.
Vous connaissez la chanson : pour un modèle, c’est l’annexe 13C (http://
bit.ly/annexe-13c-guide-bailleur).
ATTENTION
On se répète mais, le congé pour motif de reprise ou vente
du logement vous oblige à joindre l’arrêté du 13 décembre
2017 relatif au contenu de la notice d’information relative
aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’in-
demnisation du locataire (que vous trouverez en suivant des
modèles de préavis que l’on vous a préparé en annexe 12 A
& B – http://bit.ly/annexe-12-guide-bailleur). Si vous loupez
le coche, le bail se renouvelle automatiquement.
CAS PARTICULIER SI VOUS VOUS INTÉRESSEZ À :

• Un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habi-
tation et professionnel ;
• composé de cinq logements ou plus ;
• et situé dans une des zones mentionnées au I de l’article 17,
est mis en copropriété (en zone tendue quoi).
1° - Les baux en cours dont le terme intervient moins de trois ans
après la date de mise en copropriété sont prorogés de plein
droit d’une durée de trois ans ;
2° - Les autres baux en cours sont prorogés d’une durée permet-
tant au locataire d’occuper le logement pendant une durée de
six ans à compter de la mise en copropriété.
NB : tous les immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte
d’habitation comportant 5 logements ou plus répondent à des
règles spécifiques. Ces points doivent être vérifiés par votre no-
taire, impérativement.
1.2.2 Règles de congé en cas de bail meublé
Ici, les choses sont beaucoup plus simples que pour le bail nu.
Vous devez signifier votre préavis à votre locataire – par lettre recomman-
dée avec accusé réception ou par exploit d’huissier – au moins 3 mois
avant la date d’échéance du bail.
Comme pour le bail nu, les motifs sont au nombre de 3 et sont les mêmes :
Motif 1 : la reprise du logement

Rien de nouveau sous les tropiques, c’est pareil que pour le bail nu !
Vous pouvez donner congé à votre locataire pour habiter le logement en
tant que résidence principale ou y loger un proche, en tant que résidence
principale également.
Le congé devra bien sûr indiquer :
• Le motif du congé (je récupère le bien pour m’y loger car je pars à la
retraite par exemple) ;
• les noms et adresses du ou des bénéficiaires ;
• l’indication du lien entre le bailleur et le ou les bénéficiaires, ainsi que
le caractère réel et sérieux de la reprise.
Mais ici la loi, est plus stricte car si vous êtes en indivision ou SCI, la reprise
ne fonctionne pas, pour la simple et bonne raison que la loi ne le prévoit
pas pour les baux meublés !
C’est bizarre, mais c’est comme ça !
Pour un modèle, c’est l’annexe 14A (http://bit.ly/annexe-14a-guide-bail-
leur).
Motif 2 : la vente du logement

Ici, le locataire n’a pas la priorité pour acheter le bien.
La lettre de congé adressée au locataire doit donc simplement indiquer
le motif de congé.
Pour un modèle, c’est l’annexe 14B (http://bit.ly/annexe-14b-guide-bail-
leur).
Motif 3 : le motif légitime et sérieux

Même chanson que pour le bail nu.
Le modèle se trouve en annexe 14C (http://bit.ly/annexe-14c-guide-bail-
leur).
NB :
Ces règles n’intéressent que le bail meublé classique d’un an car il est re-
nouvelable tacitement.
Il n’y a en revanche pas d’intérêt à faire un préavis pour une bail meublé
étudiant de 9 mois et bail mobilité puisqu’ils ne sont pas renouvelables.
Dès le départ, tout le monde connaît la date de fin du bail et chacun re-
trouve sa liberté au bout du terme.
ATTENTION
Bailleur, faites attention, n’oubliez pas que :
• Votre étudiant peut vous quitter à tout moment avec un
préavis d’un mois ;
• votre locataire qui a reçu un congé de votre part, doit
quitter les lieux, au plus tard, le dernier jour du préavis.
Il peut cependant quitter les lieux quand il le souhaite
pendant la durée de votre préavis, mais reste redevable
du loyer et des charges jusqu’à la date de remise des
clés.
Ceci est valable aussi bien pour le bail nu que pour le
bail meublé !
Locataires protégés
Beaucoup de bailleurs, dont vous faites partie, sont ravis de louer leur bien
à des retraités ou à une personne s'occupant de son proche parent : ces
locataires sont, en général, calmes et touchent une pension régulière.
Mais, si vous comptez récupérer votre bien dans les années qui viennent,
faites attention !
Sont protégés :
• Les locataires de moins de 65 ans qui héberge une personne âgée de
plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail) et fiscalement à charge
et dont les revenus ne dépassent pas un certain seuil ;
• les locataires de plus de 65 ans dont les revenus sont inférieurs aux
paliers ci-dessous.
Veuillez trouver les seuils en cours :

Si votre locataire rentre dans un des cas précités, le bail se renouvellera

automatiquement, comme par magie, à moins que vous ayez plus de 65
ans (à la date d’échéance du bail) ou possédiez (à la date de notification)
des revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources ou trouviez une
solution de relogement au locataire (mise en oeuvre compliquée, surtout
si le locataire refuse).
La dispense de relogement du locataire ne s’applique pas aux sociétés, y
compris les SCI familiales, même si l’un des associés remplit les conditions
d’âge et de ressources (Cass 3civ- 7/7/2016 n°14-29.148).
Concernant les bailleurs en indivision, le congé délivré sans offre de re-
logement est valable si l’un d’entre eux a, par exemple, l’âge requis à
l’échéance du bail (cass. civ. 3e du 29.4.09, n° 08-11513). Petit bémol sur ce
point : la jurisprudence pourrait (et on dit bien “pourrait”) toujours évoluer
car l’arrêt évoqué dans le paragraphe précédent concernant la SCI, fait
une interprétation stricte des dispositions de l’article 15, III, qui réserve la
dispense de relogement aux seules personnes physiques.
À RETENIR
• Un locataire protégé est une personne qui a plus de 65
ans et qui a de faibles ressources ;
• un bailleur personne morale, quelque soit la situation
de ses gérants, ne peut passer outre la règle du relo-
gement ;
• un bailleur physique peut passer outre le fait de reloger
son locataire protégé, s’il a plus de 65 ans OU s’il a de
faibles ressources ;
• un bailleur en indivision peut passer outre le fait de re-
loger son locataire protégé, si l’un des indivisaire a plus
de 65 ans OU s’il a de faibles ressources.
2. Proposez une pré-visite avant l’état des lieux de sortie

La loi ne le prévoit pas, ce qui ne rend pas cette démarche obligatoire.
Pourtant, cette petite modalité avant l’état des lieux de sortie vous épar-
gnera un contentieux avec votre locataire.
Pourquoi ?
L’objectif de la pré-visite est de venir lister, avec votre locataire, les élé-
ments pouvant être retenus le jour de l’état des lieux de sortie.
Finalement, vous faites un entraînement à l’état des lieux de sortie.
Ainsi, votre locataire saura que s’il ne fait pas les réparations d’ici le jour J,
ces éléments pourront lui être retenus sur son dépôt de garantie.
Cela évitera à votre locataire de se sentir lésé.
Oui, car nous vous le rappelons mais la restitution du dépôt de garantie
fait partie des litiges les plus fréquents (on radote peut-être ?) !
Si vous expliquez à votre locataire l’intérêt d’une pré-visite, il acceptera
sûrement de la faire.
S’il n’y voit pas d’intérêt, dites-lui que c’est pour éviter les mésententes le
jour J et pour lui restituer son dépôt de garantie dans les meilleurs délais.
Cela risque de le motiver.
Encore mieux : pour cette pré-visite, munissez-vous du décret n°87-712 du
26 août 1987 sur les réparations locatives dont nous avons parlé dans les
travaux (cf. annexe 11 – http://bit.ly/annexe-11-guide-bailleur). Reprenez
connaissance de ce qui est à votre charge et de ce qui incombe réelle-
ment à votre locataire. Cette liste n’est pas exhaustive, mais elle fait ressortir
une règle simple (même si en vrai, ce n’est pas si simple) : le locataire doit
prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements
mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des
réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté.
Chaque cas est unique mais un article du figaro résume “grosso modo”, le
top 10 des réparations locatives :
• Le joint de silicone d’étanchéité noirci ;
• la prise électrique ou interrupteur à refixer ;
• une ampoule à remplacer ;
• un appartement dont la propreté laisse à désirer ;
• des bouches de VMC encombrées de poussière ;
• les trous de chevilles non rebouchés ;
• le flexible de douche détendu ou abîmé ;
• la peinture des murs abîmée ;
• les clés de la boîte aux lettres manquantes ;
• l’absence d’attestation d’entretien des chaudières.
Bien évidemment, ne lui mettez pas sur le dos des réparations sur des
éléments qui étaient déjà défectueux lors de son état des lieux d’entrée.
Donc, nous espérons pour vous que vous avez bien suivi nos conseils et
que vous avez dressé un état des lieux d’entrée à faire pâlir de jalousie le
gestionnaire locatif du coin !
Autre conseil : lorsque vous savez que votre locataire doit partir, en-
voyez-lui une copie de l’état des lieux d’entrée et rappelez-lui ce qui est à
sa charge (en annexant ledit décret).
Envoyez un mail ou un courrier, comme pour l’état des lieux d’entrée, pour
rappeler le pourquoi du comment surtout si vous ne faites pas de pré-état
des lieux.
Cela peut ressembler à ceci :
EXEMPLE
« Bonjour,
Nous avons convenu d’une date d’état des lieux de sortie/
de votre départ le jj/mm/aaaa, et c’est la raison pour la-
quelle je souhaite vous rappeler nos obligations respectives
en tant que bailleur et locataire.
Comme le précise la loi, je dois prendre en charge la vé-
tusté, c’est à dire l’usure normale des lieux liée au temps et
à son usage normal. Ainsi, je ne peux donc pas imputer sur
votre dépôt de garantie, ladite vétusté.
Vous concernant, il vous incombe de prendre en charge
l’entretien courant du logement et les menues réparations.
J’en profite pour vous annexer le décret n°87-712 du 26 août
1987 sur les réparations locatives, qui n’est pas exhaustive
mais qui illustre parfaitement le périmètre de votre interven-
tion.
Si jamais vous avez un doute et que vous avez envie que
nous validions ensemble les éléments de réparation, n’hési-
tez pas à me contacter !
Bien cordialement. »
3. Prévenez votre locataire que vous avez besoin de faire

des visites
L’une des raisons pour lesquelles il est important de vous entendre avec
votre locataire, c’est qu’à un moment donné, que vous vendiez votre bien
ou que vous ayez pour projet de le remettre en location, vous allez devoir
le faire visiter.
Eh oui... Et là, un locataire mécontent pourra facilement vous en empêcher.
Que dit la loi sur le sujet ?
Il faut se référer à l’article 4 de la loi du 06 juillet 1989 :
« Est réputée non écrite toute clause qui oblige le locataire, en vue de la
vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés
ou plus de deux heures les jours ouvrables. »
Par conséquent, les visites peuvent avoir lieu les jours ouvrables, ce qui
exclut les dimanches et jours fériés, mais pas le samedi, et la durée des
visites ne doit pas dépasser plus de deux heures/jour.
Pour que tout soit clair dès le départ, vous pouvez d’ores et déjà prévoir,
dans le bail, des horaires de visite (de 17h à 19h classiquement). Il rechi-
gnera moins par la suite à vous faire entrer dans les lieux pour une visite.
Si vous vous entendez comme larrons en foire, il peut aussi vous autoriser,
par écrit, de faire visiter les lieux en son absence. Quoi qu’il en soit, ayez
toujours l’accord de votre locataire pour pénétrer dans les lieux. À défaut,
il s’agit d’une atteinte à la vie privée !
Que se passe-t-il si le locataire ne veut pas vous laisser visiter les lieux ?
Bah pas grand chose en fait…
Certes, vous allez nous répliquer que c’est prévu dans le bail.
Mais comme vous le savez, vous ne pourrez en aucun cas rentrer de force
chez lui. Le seul moyen d’y arriver, c’est d’aller devant le juge. Ce qui est
peu efficace et peu approprié au vu du délai (le préavis de votre locataire
sera déjà terminé que le juge n’aura pas tranché).
Donc finalement, vous allez forcément perdre. C’est pour cette raison que
vous devez faire en sorte de bien vous entendre avec votre futur-ex lo-
cataire.
REMARQUE
Si vous lui avez délivré un congé pour vente dans le cadre d’un bail nu,
n’oubliez pas qu’il a deux mois pour se positionner.
Il est donc préférable d’attendre sa réponse avant de déclencher les vi-
sites.
4. Tenez compte de la vétusté normale lors de l’état des

lieux de sortie
Gardez en tête que l’état des lieux de sortie est un moment délicat : vous
avez envie de récupérer un bien en parfait état, et en même temps vous
devez absolument tenir compte de la vétusté des lieux qui elle, n’est pas
imputable à votre locataire.
4.1 État des lieux de sortie : mode d’emploi
4.1.1 Mentions obligatoires
Comme toujours, la puissance publique prévoit tout !

Retrouvez le décret qui mentionne ce que doit être un état des lieux (cf.
annexe 5A – http://bit.ly/annexe-5a-guide-bailleur), et puis, vu qu’on est
sympa, on a créé un modèle (cf. annexe 6A & B – http://bit.ly/annexe-6-
guide-bailleur). Ne l’oubliez pas !
L’état des lieux de sortie, comme l’état des lieux d’entrée, mentionne :
• Le type d’état des lieux : état des lieux d’entrée ou de sortie ;
• la date d’établissement de l’état des lieux ;
• l’adresse exacte du logement ;
• le nom ou la dénomination des parties (locataire, bailleur) et le domi-
cile ou le siège social du bailleur si vous êtes en SCI ;
• s’il y a lieu, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social
des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
• s’il y a lieu, les relevés des compteurs individuels de consommation
d’eau ou d’énergie (le relevé concerne également les installations de
chauffage ou d’eau chaude collective avec un comptage individuel) ;
• le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux

locaux à usage privatif ou commun.
• Ceci est très important ! Tout d’abord, c’est à partir de cet événement
que se calcule le délai de restitution du dépôt de garantie. Et surtout,
la remise des clés libère le locataire de ses obligations.
• Pour rappel, la loi ALUR précise les modalités de remise des clés :
celle-ci doit s’opérer en main propre ou par lettre recommandée avec
demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire. Si le
locataire n’a pas respecté ces conditions de forme, il est considéré
comme étant encore maître des lieux (et donc comme redevable
d’une indemnité d’occupation et responsable en cas de dégradation
du bien) ;
• pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de
l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et
des éléments du logement.
• C’est là que les choses se corsent et que vous allez vous apercevoir
des bienfaits d’un état des lieux d’entrée précis ! En comparant l’état
des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée, vous serez en mesure
de dire si votre logement a été dégradé. Si la pré-visite a eu lieu, les
choses devraient aller vite. En revanche, s’il n’y a pas eu de pré-visite,
vous vérifierez que votre locataire a entretenu le logement et qu’il a
bien rempli ses obligations de réparation courante ;
• un inventaire et un état détaillé du mobilier si le bien est meublé ;
• le contrôle du détecteur de fumée. Depuis le 09 mars 2015, il vous
appartient en tant que propriétaire bailleur de l’installer ;
• la nouvelle adresse du locataire lors de l’état des lieux de sortie (im-
portant pour restituer le chèque du dépôt de garantie) ;
• le rappel de la date de l’état des lieux d’entrée.
Signez et faites signer l’état des lieux de sortie à l’ensemble des personnes
signataires du bail (donc n’oubliez pas les derniers arrivants en cas de co-
location avec bail commun, que vous avez dû intégrer au bail par le biais
d’avenants).
L’état des lieux de sortie (comme celui d’entrée) doit être remis en autant
d’exemplaires que de signataires, le jour de sa signature. Ne partez pas
avec le seul exemplaire en disant que vous allez en faire une copie en-
voyée par mail dans 2 jours.
4.1.2 Cas spécifique : état des lieux de sortie et

colocation
Que se passe-t-il lorsqu’il y a un turn-over de colocataire ?

Tout va dépendre de la façon dont vous gérez votre colocation.
En cas de colocation à bail unique, l’état des lieux d’entrée et de sortie ne
s’effectue pas à chaque changement de colocataire. Il y en a un pour le
début de la colocation qui porte sur l’ensemble du logement, et un autre
pour la fin de la colocation (même si entre-temps, ce n’est plus du tout les
mêmes colocataires à force de turnovers et d’avenants).
En cas de colocation avec des baux individuels, l’état des lieux de sortie
(comme l’état des lieux d’entrée d’ailleurs) ne porte que sur la partie pri-
vative.
État des lieux par un huissier de justice

Cela peut vous arriver, même à vous !
Quoi donc ?
De ne pas vous entendre avec votre locataire !
Parfois, établir un état des lieux relève du parcours du combattant.
Plusieurs cas de figure :
• Soit votre locataire peut vous poser un lapin le jour J et ne veut plus
entendre parler de vous ;
• soit entre votre locataire et vous, c’est la mini-guerre et il refuse de
signer l’état des lieux ;
• soit votre locataire refuse toutes les dates que vous lui proposez pour
effectuer l’état des lieux.
Dans tous les cas, il faut avoir essayé d’établir un état des lieux de façon
amiable, avant de recourir à un huissier.
Si ça ne mène à rien et que vous vous retrouvez dans l’un des cas cités
précédemment, il n’y a pas de secret, il faut alors faire appel à un huissier
pour réaliser l’état des lieux.
Les frais demandés par l’huissier sont partagés par moitié entre votre lo-
cataire et vous.
L’huissier vous avertit tous les deux du rendez-vous au moins 7 jours à

l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception.
Même en l’absence du locataire ou du propriétaire, l’huissier établit un
rapport dont les constatations s’imposent aux parties (locataire ou pro-
priétaire), sans contestation possible.
Pour rappel, les tarifs sont réglementés et vous les retrouverez dans ce
guide à la partie consacrée à l’état des lieux d’entrée.
Que se passe-t-il alors, pour la remise des clés, si vous, ou votre locataire
est absent le jour de la convocation par huissier ?
Ici deux hypothèses :
• Si le locataire n’est pas présent lors du rendez-vous fixé par l’huissier,
vous devez saisir le juge du tribunal judiciaire dont dépend le loge-
ment.
Le juge constatera le refus du locataire et désignera un huissier pour
obtenir la remise des clés ;
• si vous êtes absent lors du rendez-vous fixé par l’huissier, le locataire
peut vous restituer les clés par lettre recommandée avec accusé de
réception.
Enfin, à défaut d’état des lieux de sortie, le locataire est réputé avoir remis
le logement en bon état.
4.2 État des lieux de sortie : mode d’emploi
Ici on part, du principe que votre locataire n’est pas un fou furieux qui veut
ruiner votre vie, mais quelqu’un de “normal”, qui a vécu paisiblement dans
votre bien.
Malgré tout, vous avez un peu un pincement au coeur car vous vous ren-
dez compte que ce qui a été “flambant neuf”, ne l’est plus.
Vous marmonnez intérieurement qu’il aurait pu faire un peu plus attention
au plancher, aux traces jaunies sur les murs ou aux petites rayures que
vous avez aperçues sur l’inox de l’évier...
Arrêtez de ruminer de suite. Ça sent la vétusté, et la vétusté c’est pour
vous !
Eh oui, c’est même l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 qui le dit :
« Le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du

logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues répara-
tions ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en
Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté. »
Alors, voyons ce qu’il en est !

La vétusté, c’est la détérioration naturelle du bien.
Ici, votre locataire n’y est pour rien. Lui non plus, ne peut pas lutter contre
le temps...
Rentrons un peu plus dans les détails “techniques”.
La vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant
du temps et de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement
dont est constitué le logement. La détérioration des lieux loués, ne doit
pas être provoquée par un usage anormal ou par le fait du locataire, ce
qui est plutôt logique.
Voici un peu de jurisprudence pour mieux comprendre ce qu’est la vétus-
té : il a été jugé que l’obligation du locataire de répondre des dégrada-
tions intervenues pendant la location ainsi que des réparations locatives
ne s’étendait pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements
de sol atteints par la vétusté après 14 années d’occupation.
De même, un locataire a été exonéré de l’exécution des travaux de remise
à neuf aux motifs que l’état des revêtements du sol tenait à leur ancien-
neté et à leur usure et, en ce qui concerne le meuble sous évier, que le
locataire ne pouvait être tenu de remettre à neuf ce qui avait été détérioré
par un usage normal des lieux loués.
ATTENTION
Cela ne signifie pas que le locataire est exonéré de ses obli-
gations !
Eh oui, il doit tout de même répondre à ses obligations de
réparation et d’entretien et ce, même si lesdits éléments
sont déjà usés.
EXEMPLE
Une prise électricité qui se casse car cette dernière n’est
plus de prime jeunesse devra être changée à ses frais.
4.3 Grille de vétusté
Dans les faits, peu de bailleurs et locataires y ont recours.

Vous êtes en train de vous demander ce que c’est ?
C’est une grille qui définit, pour les principaux matériaux et équipements
du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement
forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles se-
rait tenu le locataire.
Depuis le 1er juin 2016, le propriétaire et le locataire peuvent convenir de
l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, uniquement
choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un “accord collectif de location”.
Cette solution est peu usitée parce que :
• La grille doit avoir fait l’objet d’un accord collectif : il faut s’accrocher
pour trouver un modèle sur internet ;
• son application est complexe : les critères sont rigides et les calculs
un peu fastidieux ;
• cette grille ne traite aucunement de la question des meubles : quid de
l’état des meubles lors de la conclusion d’un bail meublé ?
Si jamais cela vous intéresse, nous vous invitons à regarder ces modèles
issus d’accords collectifs portant sur la grille de vétusté :
• Office public de l’habitat de Saint-Dizier (http://bit.ly/grille-st-dizier) ;
• Patrimoine locatif des sociétés d’Ile-de-France du Groupe 3F (http://
bit.ly/grille-3f) ;
• LOGIREP (http://bit.ly/grille-logirep).
Bon, nous on trouve qu’une grille de vétusté n’est ni la solution la plus juste,
ni celle qui encourage le dialogue.
Après, chacun son avis et nous sommes ouverts sur le sujet.
5. Restituez le dépôt de garantie en temps et en heure

Comme vous le savez, il vous est possible de demander un dépôt de ga-
rantie lors de la signature du bail. Vous devez tout simplement l’indiquer
dans le bail. Jusque là, rien de compliqué.
Pour rappel, ce dépôt de garantie est là pour couvrir d’éventuels manque-
ments du locataire : loyers ou charges impayés, réalisation des réparations
locatives, etc.
Cette somme qui a donc un objectif très précis pose problème lors de
l’état des lieux de sortie.
Vous vous en doutez, le désir de votre locataire est de récupérer ce fa-
meux dépôt dont la somme n’est pas négligeable et qui correspond à :
• Un mois de loyer hors charges pour le bail nu ;
• deux mois de loyers hors charges pour le bail meublé ;
• et interdit pour le bail mobilité.
Et, juste pour le plaisir, voici un petit rappel : ne confondez pas dépôt de
garantie et la caution !
La caution est la personne qui, dans un document écrit appelé acte de

cautionnement, s’engage envers le propriétaire du logement loué à payer
les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part.
5.1 De l’importance de la restitution des clés
Soyez vigilant : la restitution des clés lors de l’état des lieux de sortie est
essentielle.
C’est à partir de ce moment que là que se calcule le délai de restitution du
dépôt de garantie.
Tout d’abord, la libération des lieux se matérialise par la remise des clés et
d’une manière générale de tous les gadgets qui ouvrent les portes : vigik,
cartes et tutti quanti...
La remise des clés doit suivre les conditions imposées par la loi du 06
juillet 1989. Les clés doivent être remises en main propre, ou par lettre
recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou
à son mandataire.
Cela signifie que ce qui suit n’est pas valable :
• Le dépôt des clés dans la boîte aux lettres ou sous le paillasson (oui
oui, déjà vu !) ;
• la remise des clés à une tierce personne si celle-ci n’a pas été manda-
tée par vous, le bailleur, pour les recevoir (que ça soit le gardien de
l’immeuble, un huissier ou le Président de la République).
IMPORTANT
Lorsqu’un préavis doit être respecté, la restitution des clés et l’établisse-
ment d’un état des lieux ne suffisent pas à caractériser la renonciation du
bailleur aux loyers dus par le locataire jusqu’au terme du délai de préavis.
Encore heureux, on a envie de dire !
Alors si votre locataire se dit qu’il peut ne pas payer le loyer durant son
délai de préavis parce qu’il vous a largué les clés, eh bien dites lui que ça
ne marche pas comme ça.
5.2 En bon état ou pas : impact sur le délai de restitution
Cette question est essentielle.

Et c’est en comparant l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie
que vous saurez de quelle façon votre bien a évolué.
C’est là, où vous devez avoir assez de recul pour savoir ce qui relève de la
vétusté et ce qui relève des réparations locatives :
• Si le logement est rendu en bon état et que vous estimez que votre lo-
cataire a bien entretenu votre bien, vous aurez un mois pour restituer
le dépôt de garantie à compter de la remise des clés ;
• en cas de différences entre l’état des lieux d’entrée et de sortie qui
révéleraient une dégradation qui mérite une retenue sur le dépôt de
garantie, vous aurez deux mois pour le lui restituer à compter de la
remise des clés, déduction faite des sommes retenues ;
• si votre locataire s’est un peu lâché dans votre bien et que les frais
de remise en état sont supérieurs au dépôt de garantie, vous êtes
en droit de conserver la totalité de celui-ci et même demander une
somme complémentaire.
N’oubliez pas non plus de vous renseigner auprès de votre assureur
si vous avez souscrit à une GLI et auprès de VISALE si votre locataire
y a eu recours. Bah oui, ces deux garanties couvrent la détérioration
du logement.
EXEMPLE DE DÉBORDEMENT
Gros trous dans le mur, radiateur arraché (à cause d’un simu-
lacre de mêlée de rugby qui a mal tourné), traces de sauce
tomate sur le plafond, traces de pattes d’un Dog allemand
sur la porte d’entrée, etc.
Afin de pouvoir justifier une retenue sur le dépôt de garantie, la loi exige
la production de justificatifs. En général, l’envoi d’un devis réaliste des tra-
vaux à réaliser est suffisant.
N.B
Lors de l’état des lieux de sortie, prenez également des photos, au cas où
les événements se compliquent.
5.3 Logement en immeuble collectif et charges régula-

risables
Lorsque vous avez opté pour la provision sur charge (avec régularisa-
tion annuelle des charges), il se peut que votre locataire parte de votre
bien alors même que la copropriété n’a pas procédé à l’arrêté annuel des
comptes.
Vous pouvez alors procéder à un arrêté des comptes provisoire et lors-
qu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excé-
der 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des
comptes de l’immeuble.
La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas
échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci
pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le
mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédia-
tement l’ensemble des comptes.
5.4 Indemnités de retard
En cas de restitution tardive de dépôt de garantie, des intérêts de retard

sont dus au locataire.
À défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie dû au
locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors
charges) pour chaque mois de retard commencé.
Cette majoration ne s’applique pas si le retard est provoqué par le fait
que le locataire n’a pas transmis au bailleur l’adresse de son nouveau do-
micile. C’est pour ça que c’est hyper important de bien lui demander ses
nouvelles coordonnées lors de l’état des lieux de sortie… ça évitera des
conflits inutiles !
5.5 Que faire en cas de conflit ?
Votre locataire n’en démord pas et soutient que vous avez abusivement
conservé une partie du dépôt de garantie.
Au lieu de vous précipiter chacun au tribunal, essayez une dernière fois de
résoudre votre conflit devant la commission départementale de concilia-
tion.
Elle est composée de représentants de bailleur et de locataires, exacte-
ment, dans les mêmes proportions.
À l’issue de cette procédure :
• Soit vous trouvez un terrain d’entente et une conciliation sera signée ;
• soit le torchon brûle vraiment et un avis sera rendu par la commission
avec l’exposé de la querelle, la position de votre locataire et vous-
même et un avis, que vous transmettrez ou pas au juge.
La Commission Départementale de Conciliation (CDC) est aussi com-

pétente dans les domaines suivants : dépôt de garantie, état des lieux
d’entrée ou de sortie, logement décent, ameublement (uniquement pour
un logement meublé), réparations incombant au bailleur ou au locataire,
charges locatives, congé donné par le bailleur ou le locataire, fixation du
nouveau loyer (bail de sortie de la loi de 48), fixation du loyer lors de la
mise ou remise en location, hausse d’un loyer sous-évalué (au renouvelle-
ment du bail), baisse d’un loyer surévalué (en cours de bail ou au renou-
vellement du bail), complément de loyer.
La saisine de la CDC est un préalable obligatoire avant tout recours au juge
pour les litiges suivants : hausse d’un loyer sous-évalué au renouvellement
du bail, baisse d’un loyer surévalué (demande à l’approche du renouvelle-
ment du bail), encadrement de l’évolution des loyers à la remise en loca-
tion et complément de loyer.
CONCLUSION
Vous avez fini de lire ce guide.
Bravo ! Et merci !
Pour finir en beauté, récapitulons à voix haute sur l’air de “I
will survive” :
• Choisissez le bail à mettre en place en fonction de la
demande du marché, de vos attentes et de la rentabilité
escompté : bail nu ? bail meublé ?
• Sélectionnez votre locataire avec attention en fonction
des pièces justificatives autorisées par la loi.
• Pensez à prendre une garantie si vous vous sentez fé-
brile : VISALE, cautions, GLI.
• Soyez au courant de vos droits et obligations. Selon la
Confédération Générale du Logement (CGL), les sujets
de mésententes ne manquent pas : l’état des lieux de
sortie, les troubles de jouissance, les charges locatives,
etc.
• Réagissez dès le premier impayé : lettres recomman-
dées, préparation de la mise en oeuvre de la garan-
tie, appel à un huissier qui pourra mettre en place un
échéancier.
• Et enfin, faites du yoga car être bailleur donne parfois
le vertige !
Vous voulez d’autres conseils pratiques ? Rejoignez-nous sur
notre groupe Facebook (http://bit.ly/FacebookGroupeIm-
mobilierGestionLocative) et bientôt notre blog (https://
blog.hellia.fr/) !
“Un jour lointain, vous aussi vous avez été locataire. Deve-
nez le bailleur que vous auriez voulu avoir en face de vous !”
Quentin VAUTRAY

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Guide de survie

« Le Code de la propriété intellectuelle et artistique n’autorisant, aux termes des alinéas 2 et

« Il est interdit de reproduire intégralement ou partiellement la présente publication sans au-

Quentin VAUTRAY est le cofondateur et CEO de la société

Charlotte PONS est la cofondatrice et juriste de la société Hel-

L’investissement locatif à la portée de tous ?

Par contre, si vous ne voyez pas, voici un petit rappel :

Pourquoi mettre les mains dans le cambouis, c’est important ?

tants) n’ont jamais été aussi tendues”.

Comment allez-vous devenir le Rambo de la gestion locative grâce à

Découvrez la logique globale, sachez répondre aux questions et affirma-

Que contient ce guide de survie ?

Il vous manque une vision d’ensemble sur la gestion locative ?

CAS PRATIQUE AVEC LILAS TALABOT

1 - Bonjour Lilas, peux-tu nous présenter ton parcours ?

« Je ne vais pas m’étendre sur mon parcours professionnel… Mais

2 - On va aborder un sujet qui me semble essentiel : où publier

« Je pense qu’il faut faire preuve d’un minimum de bon sens : en

Mettre son bien en valeur, c’est tout simplement le présenter sous

3 - Si on reçoit beaucoup de candidatures, comment faire le tri ?

4 - Comment organiser les visites ?

« Avant toute chose, il faut gérer le locataire en place, s’il y en a un.

5 - Quelles sont les pièces justificatives que tu examines le plus

« Déjà, je ne me prive pas de demander toutes les pièces justifica-

6 - Peut-on faire confiance à un locataire qui, sur le papier, n’est

que sur mon secteur, je n’ai pas eu souvent le cas).

7 - Et si, malheureusement, on ne reçoit pas beaucoup de candi-

« Dans ce cas, c’est bien souvent un problème de prix.

locataires acceptant de payer un loyer trop cher ne restent que

Accepter de perdre une trentaine d’euros par mois, et ne pas avoir

8 - Tes derniers conseils ?

« Pas spécialement de derniers conseils, si ce n’est de bien s’infor-

CAS PRATIQUE AVEC ALEXANDRE TALABOT

1 - Bonjour Alexandre, peux-tu nous présenter ton parcours ?

« Bonjour Quentin, j’ai commencé par la construction d’une dou-

2 - On va aborder un sujet un peu particulier, le bail notarié. Peux-

« Je ne suis pas juriste alors je vais t’en parler en toute simplicité.

ser : tu récupères ton impayé sans passer par le tribunal. Tu as sim-

3 - Et pourquoi passes-tu par un notaire pour faire ton bail ?

Par exemple, en tant que bailleur, c’est à toi de vérifier de quelle

4 - Est-ce que ça refroidit les candidats locataires ?

« Oui, ça doit en refroidir. Du moins, c’est la conclusion que je tire

5 - En général, on dit que le bail notarié diminue le risque d’im-

« La question tombe bien avec ce que je viens de dire juste avant.

outils tels que la caution solidaire (non autorisé pour le bailleurs

6 - Peux-tu nous dire les bons réflexes à adopter et comment

« Quelque soit le problème rencontré, je privilégie avant tout la

plutôt que voir un locataire accumuler les impayés sans espoir de

« Pour le moment, j’ai eu 3 procédures au total.

« Aujourd’hui, tous mes locataires indélicats sont partis.

9 - Des conseils à donner si jamais ça arrive à quelqu’un ?

« Quand y’a un doute sur un locataire, il n’y a pas de doute ! »

QUEL BAIL CHOISIR ? NU, MEUBLÉ

1. Prenez connaissance des différences de gestion

Bail nu (ou Bail meublé Bail mobilié

Durée du 6 ans quand le 1 an pour un bail 1 mois à 10

Dépôt de Équivalent à 1 mois Équivalant à 2 mois Interdit

Charges Provision sur Provision sur Forfait.

Préavis 3 mois et réduit 1 mois. 1 mois.

Préavis 6 mois à échéance 3 mois à échéance Interdit.

Recon- Oui. Oui, pour un bail Interdit.

1.2 N’oubliez pas d’acheter des meubles pour un bail

Alors si vous voulez bénéficier du régime plutôt avantageux du bail