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MINISTÈRE DE L’ENSEIGNEMENT SUPÉRIEUR République de Côte d’Ivoire

ET DE LA RECHERCHE SCIENTIFIQUE

Union – Discipline – Travail


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ÉCOLE SPÉCIALE DU BÂTIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS

COURS D’URBANISME

Par
KOUASSI ERIC K.
(Docteur en Géographie Urbaine et Prospective Territoriale)
47 98 53 65 / 05 31 84 41
En Côte d'ivoire, le droit de l’habitat et de la construction a hérité
de la législation coloniale française en vigueur au moment de
l'accession à l'indépendance. Il est essentiellement régi par les
dispositions du Code Civil napoléonien français de 1804 en ses
dispositions applicables en la matière, les lois n°62-253 du 31 juillet
1962 relative aux plans d'urbanisme et n°65-248 du 4 août 1965
relative au permis de construire ainsi que quelques lois nationales
spécifiques adoptées par le législateur.
Tout au long de ce cours, nous aborderons les éléments suivants :
- les sources du droit de l’habitat et de la construction ainsi que les
intervenants à l'acte de construire ;
- Construction de l’immeuble
- Le contrat de louage ;
- La responsabilité des constructeurs et leurs assurances ;
- La notion des servitudes ;
Chapi tre 1 : le droi t de la constructi on et de l’habitat

1. Définition de la notion droit de la constructi on et de l’habitat


Le droit de la construction et de l’habitat peut se définir comme l'ensemble
des textes à caractère léglslatif, réglementaire ou jurisprudentiel appelé à
réglementer l'activité de construction et de l’habitat.

2. Sources du droit de la construction


Le droit de la construction et de l’habitat est basé principalement sur le Code Civil. Il
s’appui également sur les arrêtés ministériels et les lois votés à l'Assemblée Nationale.

3. Les intervenant à l'acte de construire


Il y’a plusieurs intervenant dans l’acte de construire mais les plus courant sont:
- L’Etat
- Le maître d'ouvrage
- Le maître d'œuvre
- Les entrepreneurs

3.1 L’Etat
Il élabore et met en œuvre la politique de l’Etat de Côte d’Ivoire en matière de
construction et d’habitat. La politique de l’habitat vise généralement à fournir à
chaque citoyen un logement décent à un prix abordable. Le département ministériel
en charge de la construction, de l’habitat et du logement exerce pour le compte
de l’Etat, l’ensemble des compétences dévolues à ce dernier.
L’accès à un logement décent est un droit fondamental du citoyen garanti par l’Etat.
Le Ministre chargé de la Construction et de l’Habitat présente, tous les deux ans,
un rapport sur la situation du logement en Côte d’Ivoire.
Ce rapport est composé :
- de l’évaluation de l’offre et des besoins en matière de logement ;
- des données sur l’évolution des loyers ;
- du bilan sur l’état de mise en œuvre de la politique sociale en matière de
logement.

3.2 Le maître d'ouvrage


Le maître d'ouvrage est le premier intervenant de l'acte de construire. c ’ e s t
u n e personne physique ou morale désignée par ce terme dans les documents
contractuels et pour le compte de qui les travaux ou ouvrages immobiliers sont
effectués. Il est le propriétaire de l’ouvrage immobilier. c'est lui qui prend
l'initiative du projet. C'est le client. Il en commande le déroulement.
On peut distinguer deux types de maîtres d'ouvrage : celui de droit public d'une
part et celui du droit privé.
Les rapports sur la gestion des marchés entre le maître d'ouvrage de droit public
et les autres intervenants de l'acte de construire sont régis par le décret n°
2009-259 du 06 aout 2009 portant Code des Marchés Publics. Aussi, nous
pouvons parler du terme de « maitre d'ouvrage délégué ».

3.3 Le maître d'œuvre


Le maître d’œuvre est une personne physique ou morale désignée par ce terme dans
les documents contractuels et chargée par le maître d’ouvrage de diriger l’exécution
des travaux. Il veille à la bonne exécution des ouvrages immobiliers. Il a la
responsabilité de la livraison des travaux ou ouvrages immobiliers.
La maîtrise d'œuvre inclut des fonctions de conception et d'assistance au
maître d'ouvrage et/ou au maître d'ouvrage délégué, dans la passation, la
direction de l'exécution des contrats, le pilotage et la coordination du chantier,
dans les opérations de réception et pendant la période de garantie de parfait
achèvement. Le maître d'œuvre doit toujours être choisi en dehors des services du
maître d'ouvrage. La maîtrise d'œuvre est soit publique, soit privée.

3.4 Les entrepreneurs


L'entrepreneur est une personne qui entreprend d'exécuter certains travaux de
construction. Dans le cadre d'une opération de construction, le maître d'ouvrage
public ou le maître d'ouvrage privé peuvent passer un ou plusieurs marchés. Ils
contractent soit avec un seul entrepreneur, soit avec plusieurs entrepreneurs, soit
avec un groupement d'entrepreneurs.
On parlera dans le premier cas de marché passé à l'entreprise générale, dans
le second cas de marchés séparés ou de lots séparés, et dans le dernier cas de
marché attribué à un groupement où les entreprises seront groupées conjointes
ou groupées solidaires.
Chapi tre 2 : Construction de l’immeuble

1. Règles de la construction
Les bâtiments sont implantés conformément au coefficient d’occupation du sol et aux
reculs déterminés par les règlements particuliers d’urbanisme de la commune. En
l’absence de règlement particulier d’urbanisme, le règlement général d’urbanisme est
appliqué. La gestion de la construction et du cadre bâti sur l’ensemble du territoire
national est basée sur le risque à la construction et à l’usage du bâtiment.

1.1 la classification des bâtiments


Les bâtiments sont classés selon les risques à la construction et à l’usage, par
décret pris en Conseil des Ministres.
Selon la complexité, la classification est la suivante :
- Classe A : bâtiments relevant du social dont les plans types sont mis à
disposition par le ministère en charge de la Construction et de l’Urbanisme ;
ces bâtiments ne nécessitent pas de permis de construire ;
- Classe B : bâtiment RDC ou R+I sans sous‐sol, dont la superficie est
inférieure ou égale à 600 m2 d’emprise du bâtiment, hauteur inférieure ou
égale à 8 mètres ;
- Classe C : bâtiment RDC ou R+1 avec un niveau de sous‐sol, dont la superficie
est inférieure ou égal à 600 m2 d’emprise du bâtiment, hauteur inférieure ou
égale à 8 mètres ;
- Classe D : bâtiment RDC ou R+1 sans sous‐sol, dont la superficie est supérieure
à 600 m2 d’emprise du bâtiment, hauteur inférieure ou égale à 8 mètres ;
- Classe E : bâtiment RDC ou R+1 avec un niveau de sous‐sol, dont la superficie
est supérieure à 600 m2 d’emprise du bâtiment, hauteur inférieure ou égale à
8 mètres ;
- Classe F : bâtiment R+2 ou R+3 maximum, sans sous‐sol, dont la superficie est
inférieure ou égale à 600 m2 d’emprise du bâtiment, de hauteur supérieure
à 8 mètres et inférieure ou égale à 28 mètres ;
- Classe G : bâtiment R+2 ou R+3 maximum, sans sous‐sol, dont la superficie est
supérieure à 600 m2 d’emprise du bâtiment, de hauteur supérieure à 8
mètres et inférieure ou égale à 28 mètres ;
- Classe H : bâtiment de deux niveaux de sous‐sol au maximum, tout bâtiment de
niveau supérieur ou égal à R+2, dont la hauteur est supérieure à 8 mètres et
inférieure ou égale à 28 mètres ;
- Classe I : bâtiment de plus de deux niveaux de sous‐sol, ou tout bâtiment de
niveau supérieur ou égal à R+9, ou tout bâtiment de hauteur supérieure à
28 mètres et inférieure ou égale à 200 mètres ;
- Classe J : tout bâtiment de hauteur supérieure à 200 mètres ;
- Classe K : Etablissements à caractère particulier ;
- Classe L : Programmes immobiliers.
Selon l’usage du bâtiment, la classification est la suivante :
- Catégorie 1 : administrations, banques, bureaux et archives ;
- Catégorie 2 : bâtiments d’habitation ;
- Catégorie 3 : commerce ;
- Catégorie 4 : enseignement ;
- Catégorie 5 : usine et industrie ;
- Catégorie 6 : culte et loisir ;
- Catégorie 7 : établissement pénitentiaire ;
- Catégorie 8 : santé et social ;
- Catégorie 9 : résidence temporaire ;
- Catégorie 10 : stockage ;
- Catégorie 11 : monuments ;
- Catégorie 12 : installations militaires et paramilitaires ;
- Catégorie 13 : établissements spéciaux ;
- Catégorie 14 : programmes immobiliers.
Le dispositif de gestion basée sur le risque à la construction et l’usage du bâtiment
est défini par voie réglementaire.

1.2 Autorisations relatives à la construction


1.2.1 Permis de construire
Le permis de construire est délivré sur une zone aménagée ou approuvée. Toutefois,
il peut être délivré sur les parcelles situées en dehors des plans de lotissement
approuvés et affectés à des grands projets. Il est délivré pour une période d’une
année par le Ministre chargé de l’Urbanisme qui peut déléguer son pouvoir dans les
conditions prévues par décret pris en Conseil des Ministres, Le permis de construire
est exigé pour :
- la construction de tout bâtiment ;
- toute extension d’un bâtiment ;
- les travaux exécutés sur les constructions existantes, lorsqu’ils ont pour
effet d’en changer la destination, d’en modifier la structure, l’aspect
extérieur, le volume ou la distribution intérieure ;
- les reprises de gros‐œuvres ;
- les clôtures ;
- tout ouvrage ayant un impact sur le paysage urbain.
Les dossiers de demande de permis de construire sont instruits par le Guichet unique
du Permis de Construire suivant une procédure déterminée par décret sur proposition
du Ministre chargé de la Construction.
1.2.2 Permis de modifier
Le permis de modifier délivré par les services compétents de l’Urbanisme et de
l’Habitat est exigé pour les travaux à exécuter sur les constructions existantes,
lorsqu’ils ont pour effet d’en changer la destination, de modifier leur aspect
extérieur ou volumétrique. Cette obligation s’impose à tous les maîtres d’ouvrage
au sens du présent Code qu’ils soient de droit public ou privé.

1.2.3 Permis de démolir


Quiconque désire démolir en totalité ou partie d’un bâtiment à quelque usage qu’il
soit affecté, doit au préalable obtenir un permis de démolir des services compétents
de l’Urbanisme et de l’Habitat. Cette obligation s’impose à tous les maîtres d’ouvrage
au sens du présent Code qu’ils soient de droit public ou privé.

1.2.4 Contrôle des constructions


La politique et les objectifs en matière de police de la construction sont mis en
œuvre par le Ministre de tutelle. Le Ministre de tutelle s’appuie sur une plateforme
chargée du contrôle et de l’investigation, dans le cadre d’une synergie d’actions avec
les collectivités décentralisées. Les modalités de création, d’organisation et de
fonctionnement de cette plateforme sont précisées par décret. Le contrôle des
constructions, après l’obtention du permis de construire, est effectué, par les
ingénieurs‐conseils, ci‐après dénommés « le contrôleur des constructions ».
Le contrôleur des constructions est commis par le maître d’ouvrage. Il exerce son
rôle suivant les phases de déroulement de l’opération. Pour ce faire, il a l’obligation
de produire des rapports détaillés, datés, signés et revêtus de son sceau. Ce
rapport matérialise la validation ou non des travaux de construction.
A ce titre,
il valide les plans d’exécution des constructeurs et suit leur mise en œuvre ;
il valide l’implantation conformément aux prescriptions d’urbanisme ;
il réceptionne les profondeurs et les fonds de fouilles conformément
aux prescriptions géotechniques ;
il valide les dosages des bétons à mettre en œuvre ;
il réceptionne les coffrages et les ferraillages mis en œuvre conformément aux plans
d’exécution ;
il s’assure de la qualité des matériaux utilisés et veille au respect des normes ;
il s’assure que chacun des constructeurs effectue de manière satisfaisante
les vérifications techniques lui incombant.
A la fin du chantier, il délivre une attestation de bonne exécution des travaux
complétant les conditions d’obtention du certificat de conformité.

1.2.5 Certificat de conformité


Toute construction neuve ou modifiée, destinée à être utilisée de façon
permanente, quel que soit l’usage final, ne peut être occupée que lorsque le
service chargé de l’établissement du permis de construire ou de modifier, a
constaté que les dispositions de l’ouvrage réalisé concordent exactement avec les
plans et autres pièces approuvées.
La conformité des travaux exécutés à celle des travaux autorisés par l’administration
compétente, est sanctionnée par la délivrance d’un certificat de conformité au
bénéfice du maître d’ouvrage. Le maître d’ouvrage à travers l’architecte ou
l’entrepreneur est tenu d’effectuer une déclaration de parfait achèvement des
travaux matérialisé par un rapport de fin de chantier. Le certificat de conformité
est délivré par l’autorité compétente avant la mise en exploitation du bâtiment.
Lorsque le certificat de conformité n’est pas délivré dans un délai de quinze jours
et sans justification notifiée, le maître d’ouvrage peut occuper et exploiter les
locaux si une autorisation d’ouverture préalable, indispensable à l’exercice de
l’activité devant y être pratiquée n’est pas exigée.
Un arrêté du Ministre chargé de la Construction fixe les modalités d’établissement
du certificat de conformité.

2. Vente d’immeubles à construire


Le présent sous‐titre fixe les dispositions destinées à réglementer la vente
d’immeuble à construire et les contrats de réservation préliminaire dans les
programmes immobiliers d’accession à la propriété ainsi que les droits et les
obligations respectifs du vendeur et de l’acquéreur. Est notamment réputé vendeur
d’immeuble à construire au sens du présent sous‐titre toute personne physique ou
morale qui, d’une manière habituelle ou occasionnelle, a acquis la libre disposition
d’un terrain et accompli les formalités juridiques et financières en vue de la
construction d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles destiné à être vendu.
Le vendeur d’immeuble à construire est un commerçant au sens des articles 2 et 3
de l’Acte uniforme de l’OHADA portant sur le droit commercial général. Il doit être
immatriculé au Registre du commerce et du crédit mobilier et tenir les livres
comptables imposés aux commerçants conformément aux dispositions de l’Acte
uniforme OHADA portant sur le droit commercial général.

2.1 Contrat de vente d’immeubles à construire


La vente d’immeuble à construire est l’acte par lequel le vendeur s’engage à céder
en toute propriété à l’acquéreur tout ou partie d’un immeuble à édifier dans un délai
fixé par un contrat. Cette vente peut être conclue en l’état futur d’achèvement ou à
terme.

2.1.1 Contrat de construction d’une maison individuelle


• Contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan
Toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation
ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de
deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a
proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis
aux dispositions de l’article 188 ci‐dessous.
Cette obligation est également imposée :
- à toute personne qui se charge de la construction d’un tel immeuble à partir
d’un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une
publicité faits pour le compte de cette personne ;
- à toute personne qui réalise une partie des travaux de construction d’un tel
immeuble dès lors que le plan de celui‐ci a été fourni par cette personne ou,
pour son compte, au moyen des procédés visés à l’alinéa précédent.
Cette personne est tenue des obligations dont les architectes, entrepreneurs et
autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage
sont eux‐ mêmes tenus, en application des dispositions du titre III du présent livre.

• Contrat de construction d’une maison individuelle sans fourniture du plan


Le contrat de louage d’ouvrage qui n’entre pas dans le champ d’application de l’article
186 ci‐dessus et ayant au minimum pour objet l’exécution des travaux de gros œuvre,
de mise hors d’eau et hors d’air d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un
immeuble à usage professionnel et d’habitation, ne comportant pas plus de deux
logements destinés au même maître de l’ouvrage, doit être rédigé par écrit et préciser
:
- la désignation du terrain ;
- la consistance et les caractéristiques techniques de l’ouvrage à réaliser ;
- le prix convenu forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa
révision dans les conditions et limites convenues, ainsi que les modalités de
son règlement au fur et à mesure de l’exécution des travaux ;
- le délai d’exécution des travaux et les pénalités applicables en cas de retard de
livraison ;
- la référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage
en application des dispositions du chapitre 2 du sous‐titre 4 du titre III du
présent livre ;
- l’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assister par un architecte
et un professionnel habilité en application des dispositions du sous‐titre 3 du
titre 1 du présent livre, relatives au contrôle des constructions, lors de la
réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un
contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;
- l’engagement de l’entrepreneur de fournir, au plus tard à la date d’ouverture
du chantier, la justification de la garantie de livraison qu’il apporte au maître
de l’ouvrage, l’attestation de cette garantie étant établie par le garant et
annexée au contrat.

3. Qualité des constructions


3.1 Normes générales de construction
3.1.1 Distribution et mesurage dans les immeubles de toute nature
Pour les immeubles de toute nature, les caractéristiques inhérentes à la résistance
et à la durabilité, à l’aération et à l’éclairement, à la hauteur des sous‐ plafonds, à
la surface et à la disposition des pièces, aux caves et aux sous‐sols, aux
équipements sanitaires, à l’installation de garde‐corps sont déterminées par voie
réglementaire.

• Installations électriques intérieures


Les installations électriques intérieures doivent être établies en conformité avec
les règlements en vigueur et les cahiers des charges des concessionnaires. Tout
distributeur d’énergie électrique est tenu d’exiger, avant de mettre sous tension
une installation électrique intérieure nouvelle, la remise d’une attestation de
conformité de cette installation aux règlements et normes de sécurité en vigueur pour
le type d’installation considéré. Les modalités d’établissement de cette attestation
de conformité sont prévues par décret. Les matériels électriques utilisés dans les
installations domestiques ou analogues doivent être conformes aux prescriptions
prévues par voie réglementaire.

• Accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite


Les constructions et immeubles bâtis doivent respecter les engagements et
principes fondamentaux établis dans la Convention des Nations unies relative aux
droits des personnes handicapées ratifiée par la République de Côte d’Ivoire le
10 janvier 2014, et notamment les dispositions de l’article 9 « Accessibilité ». Toutes
les constructions doivent prendre en compte la situation des personnes à mobilité
réduite ou en situation de handicap.

3.1.2 Dispositions spécifiques concernant les bâtiments d’habitation


Constituent des bâtiments d’habitation au sens du présent Code les bâtiments ou
parties de bâtiment abritant un ou plusieurs logements ou foyers de groupe, à
l’exclusion des locaux destinés à la vie professionnelle lorsque celle‐ci ne s’exerce pas
au moins partiellement dans le même ensemble que la vie privée.
Un logement ou habitation comprend d’une part des pièces principales destinées
au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées, d’autre part, des
pièces de service telles que cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisance (W‐C),
buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des
dépendances. Les règles générales de construction relatives, notamment, aux
surfaces des pièces et cours, aux dimensions minimales intérieures, aux équipements
sanitaires, au traitement des ordures ménagères et des eaux usées, à la disposition
des pièces ou à l’isolation phonique des bâtiments d’habitation sont fixées par voie
réglementaire.

• Restauration et entretien des immeubles


Les propriétaires d’immeubles bâtis ou non, situés à l’intérieur de périmètres urbains
déterminés par arrêtés ministériels, sont tenus de procéder périodiquement à des
opérations obligatoires de restauration et d’entretien en vue d’assurer la bonne
tenue des sites et ensembles bâtis.
Les travaux de restauration et d’entretien exécutés en application des dispositions
ci‐dessus sont exemptés du permis de construire à la condition qu’ils portent aucune
modification extérieure au caractère des constructions. Des arrêtés préfectoraux
ou municipaux fixent la date d’ouverture des campagnes d’entretien, la nature et le
délai d’exécution des travaux. Sauf cas d’urgence, les campagnes ne peuvent
intervenir que tous les 5 ans et pendant une période qui ne peut être inférieure à 6
mois.

• Protection contre les risques naturels


La construction doit être telle qu’elle résiste dans son ensemble et dans chacun de
ses éléments à l’effet combiné de son propre poids, des facteurs climatiques et des
surcharges correspondant à son usage normal, notamment aux coups de vents.
Dans les zones particulièrement exposées à un risque sismique ou cyclonique, des
règles particulières de construction parasismiques ou para cycloniques doivent être
imposées aux équipements, aux bâtiments et aux installations dans les cas et selon
la procédure prévue par voie réglementaire.
Les conditions dans lesquelles, à l’issue de l’achèvement des travaux de bâtiments
soumis à autorisation de construire, le maitre d’ouvrage doit fournir à l’autorité qui
a délivré ce permis un document établi par un organe de contrôle visé au chapitre 3
du sous‐titre 2 du titre 1 du présent livre, attestant que le maître d’ouvrage a tenu
compte de ses avis sur le respect des règles de construction parasismiques et
paracycloniques prévues au présent chapitre sont déterminées par voie
réglementaire. Le même texte réglementaire définit les bâtiments, parties de
bâtiments et catégories de travaux soumis à cette obligation.

4. Normes de sécurité applicables à tous les immeubles


4.1 Dispositions générales relatives à la protection contre l’incendie
• Dispositions applicables à toutes sortes d’immeubles
La disposition des locaux, les structures, les matériaux et l’équipement des
bâtiments doivent permettre la protection des occupants contre l’incendie. Les
installations de sécurité doivent être conformes à la réglementation en vigueur. Les
locaux qui, par leur nature ou leur destination, peuvent constituer un danger
d’incendie ou d’asphyxie doivent être isolés. Leur construction doit permettre aux
occupants, en cas d’incendie, soit de d’évacuer l’immeuble sans secours extérieur,
soit de recevoir de tels secours.

• Dispositions de sécurité relatives aux immeubles de grande hauteur


Les dispositions de sécurité relatives aux immeubles de grande hauteur doivent être
conformes aux normes de sécurité dans les immeubles de grande hauteur et leur
protection contre les risques d’incendie et de panique prévues par décret.

4.2 Sécurité des immeubles à usage d’habitation


Lorsque, du fait de la carence du ou des propriétaires, des équipements communs
d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation présentent un fonctionnement
défectueux ou un défaut d’entretien de nature à créer des risques sérieux pour la
sécurité des occupants ou à compromettre gravement leurs conditions d’habitation,
le maire de la commune peut, par arrêté, prescrire leur remise en état de
fonctionnement ou leur remplacement, en fixant le délai imparti pour l’exécution de
ces mesures. L’arrêté est notifié aux propriétaires et aux titulaires de droits réels
immobiliers sur les locaux. Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société civile
dont les parts donnent droit ou non à l’attribution ou à la jouissance en propriété
des locaux, la notification est faite au gérant tel qu’il figure au registre du
commerce où la société est immatriculée. Lorsque les mesures prescrites ne portent
que sur les parties communes d’un immeuble soumis aux dispositions du sous‐titre I
du titre 1 du livre 2 relatives à la copropriété, la notification aux copropriétaires est
valablement faite au syndicat des copropriétaires.
Chapi tre 2 : LE CONTRAT DE LOUAGE D'OUVRAGE

L'opération de construction aux termes des dispositions susvisées, peut se réaliser


par la conclusion d'un contrat de louage d'ouvrage, soit avec un entrepreneur, soit
avec un architecte.

1. Le contrat de louage d'ouvrage conclu entre le maître d'ouvrage et les


entrepreneurs
Le contrat de louage d'ouvrage, également dénommé contrat d'entreprise peut
être défini comme étant « la convention par laquelle une personne charge un
entrepreneur d'exécuter en toute indépendance, un ouvrage sans que ce contrat
relatif à de simples actes matériels ne confère à l'entrepreneur aucun pouvoir de
représentation ». Ainsi, ce régime s'applique à tous ceux qui se sont engagés
envers leur client à exécuter, contre rémunération, un travail indépendant.
Une difficulté est née de la simple fourniture de matériel sans réelle prestation
ou installation de la part du vendeur fabricant.
Ainsi, pour distinguer le contrat d'entreprise du contrat de vente, la jurisprudence
utilise un triple critère pour qualifier le contrat d'entreprise :
- Apport de matériaux
- Installation ou prestation substantielle
- Travail spécifique répondant à des besoins particuliers exprimés par le
donneur d'ordre

1.1 La formation du contrat


1.1.1 Les conditions de formation du contrat
Le contrat d'entreprise, comme tout contrat, est soumis aux conditions de l'article
1108 du Code Civil, à savoir le consentement des parties qui s'obligent, la
capacité de contracter, un objet certain et licite et une cause licite. Le contrat
d'entreprise n'est soumis à aucune forme particulière et peut être verbal pour
autant que certaines règles impératives de protection sont mises en place pour
généralement protéger l'acquéreur.
Par exemple, les règles protégeant le consommateur qui utilisent un prêt pour
financer les travaux d'un certain montant et qui opère une interdépendance entre
le contrat de prêt et le contrat d'entreprise. Si l'un ou l'autre vient à être résilié,
l'autre le sera aussi. Ainsi si l'acquéreur n'obtient pas son financement, la vente
sera caduque et le vendeur devra restituer toutes les sommes versées au titre de la
promesse. En tout état de cause, la charge de la preuve obéit aux règles de
l'article 1341 du Code Civil, c'est-à-dire qu'elle incombe à celui qui se prévaut de
l'existence du contrat d'entreprise et le mode de preuve est libre mais en
matière immobilière, la rédaction d'un écrit est exigé.
1.1.2 Les modalités de formation du contrat
Le contrat d'entreprise ainsi conclu peut revêtir deux formes :
- Le marché à forfait où le prix sera fixé à la conclusion pour la réalisation de
la construction, établie par plans, sans que des changements ou augmentations
de prix soient en principe possible sauf clauses contraires en cas de travaux
supplémentaires nécessaires.
- Le marché au métré et travaux sur dépenses contrôlées qui est un mécanisme
dans lequel le règlement est opéré moyennant un prix unitaire par quantités
exécutées.

1.2 Les obligations des parties


Le contrat crée des obligations à la charge des parties.

1.2.1 Les obligations de l'entrepreneur


Elles sont au nombre de deux : exécuter les travaux convenus, dans le délai prévu.
• L'exécution des travaux convenus
Cette obligation implique que l'entrepreneur devra exécuter les travaux
conformément aux directives reçues et en fournissant des matériaux conformes à
la règlementation en vigueur en matière de construction et aux règles de l'art. Il
devra également conseiller au mieux le maître de l'ouvrage quant aux risques du
sol et à la règlementation sous peine d'engager sa responsabilité de professionnel.
Cette obligation se trouve renforcée en l'absence de maître d'œuvre et sera
une obligation de résultat, de moyen ou de garantie, selon la nature des travaux
(article 1792 et suivants du Code Civil sur les garanties décennale, biennale et
de parfait achèvement qui pèsent sur les constructeurs).

• L'exécuHon des travaux dans le délai prévu


L'existence d'un délai contractuel oblige l'entrepreneur à le respecter. A ce titre,
il est tenu d'exécuter les travaux sans retard sous peine de se voir appliquer une
clause pénale stipulée au contrat si un délai a bien été fixé.
Précisons que la responsabilité de l'entrepreneur peut être écartée si le retard est
provoqué soit par le maître de l'ouvrage, le maître d'œuvre ou d'autres
entrepreneurs, ou encore un cas de force majeure.

1.2.2 L'obligation du maître de l'ouvrage


Hormis le fait de s'abstenir de s'immiscer de manière fautive dans la réalisation
de la construction en imposant un choix, un procédé, ou un matériau à
l'entrepreneur, le maître de l'ouvrage n'a que pour seule obligation : celle de
respecter le déroulement normalement prévu du contrat et de payer le prix convenu.
Les modalités de paiement du prix peuvent varier. Souvent, le paiement du prix
s'opère de façon échelonnée par le biais d'états de situation ou de décomptes
mensuels présentés au maître d'œuvre pour vérification. Le paiement effectif du
prix a lieu, suivant les normes professionnelles en vigueur, dans un délai de 30 à 45
jours.
Il est généralement prévu une garantie correspondant à certain pourcentage sur
ses acomptes au profit du maître de l'ouvrage pour l'assurer de la bonne fin des
travaux, et que celui-ci doit consigner entre les mains d'un séquestre. Cette
retenue de garantie peut être évitée si l'entrepreneur fournit une caution solidaire
personnelle émanant d'une banque ou assimilée.
La sanction du non-respect par le maître de l'ouvrage de son obligation de
paiement du prix dans les délais convenu consiste en un versement d'intérêts
moratoire qui courent à compter de sa mise en demeure par lettre recommandée
avec accusé de réception. En outre, il peut être procédé à la suspension de
l'exécution du contrat, puis sa résiliation aux torts du maître de l'ouvrage.

2. Le louage d'ouvrage des architectes


Le louage d'ouvrage des architectes est en réalité un contrat de maîtrise d'œuvre.
En pratique, le maître d'œuvre chargé de concevoir, coordonner et contrôler la
bonne exécution des travaux, est souvent l'architecte, mais ce dernier ne
disposant d'aucun monopole dans ce domaine, peut parfaitement sous-traiter la
maîtrise d'œuvre.
La conclusion du contrat de louage d'ouvrage des architectes Les règles de
conclusion du contrat sont identiques à celles du louage d'ouvrage des
entrepreneurs ; les modes de preuve ainsi que les sanctions de l'exécution sont
prévues au Code Civil.

2.1 Les obligations de l'architecte


Les obligations de l'architecte sont variables et découlent de la mission qui lui est
confiée dans le contrat signé.
On peut cependant distinguer les obligations antérieures aux travaux, celles qui
sont concomitantes aux travaux et celles postérieures aux travaux.

2.1.1 Les obligations antérieures aux travaux


Avant le début des travaux, l'architecte doit remplir les quatre obligations ci-
après :
- Etudes préliminaires et avant-projet sommaire (APS)
- Avant-projet définitif (APD), assistance à la demande de permis de
construire
- Projet de conception
- Choix des entreprises et des matériaux

2.1.2 Les obligations concomitantes aux travaux


Au cours des travaux, l'architecte se doit de diriger, surveiller les travaux en
rédigeant des ordres de services, sans que sa présence quotidienne sur le chantier
soit imposée. Il est également tenu d'assurer leur comptabilité de travaux. A ce
titre, l'architecte vérifie les situations et les décomptes mensuels établis par les
entreprises, puis au maître de l'ouvrage le paiement d'acomptes correspondants. Il
établit également les décomptes définitifs des travaux et fait des propositions
de règlements pour le solde après avoir vérifié les mémoires établis par les
entreprises.

2.1.3 Les obligations postérieures aux travaux


En fin de travaux, l'architecte devra assister le maître de l'ouvrage pour la
réception des travaux et émettre des réserves en cas de désordres apparents sous
peine d'engager sa responsabilité.
En cas de désordres de nature décennale survenus après la réception sur l'ouvrage,
l'architecte engagera sa responsabilité durant 10 ans en qualité de constructeur
sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code Civil et à ce titre, il doit
être assuré.
En cas de manquement à son obligation de conseil ou en cas de défaut de
conformité, de retard, ou de dépassement du coût des travaux, la
responsabilité contractuelle sera celle du droit commun et le délai de mise en
œuvre est de 30 ans.
Enfin à l'égard des autres locateurs, en l'absence de contrat, la mise en
mouvement d'un recours à l'encontre de l'architecte, sera de nature
délictuelle. Une faute, un dommage et un lien de causalité devront être établis
sur un fondement. La démonstration de la faute d'un des intervenants à l'acte de
construire sera d'autant plus aisée qu'une expertise judiciaire aura été diligentée
et un rapport déposé après participation contradictoire des intéressés aux
réunions d'investigations sur l'ouvrage, menées par l'expert.

2.2 Les droits de l'architecte


L'architecte à un droit sur son oeuvre et un droit de rémunération.

2.2.1 Le droit de son oeuvre


L'architecte conserve la propriété intellectuelle de son oeuvre (plans, croquis,
et ouvrages plastiques} à condition toutefois que cette oeuvre présente un
caractère originale et découle de son activité propre.

2.2.2 Le droit à rémunération


L'architecte a droit à une rémunération telle que fixée dans le contrat et doit
lui être versée conformément aux échelonnements convenus.
Chapitre 3 : La responsabilité des constructeurs et leurs assurances

Le régime de responsabilité des constructeurs résulte des dispositions des articles


1792 et suivants du Code Civil (responsabilité contractuelle) auxquels l'on
ajoute les articles 1382 et suivants (responsabilité déllctuelle). Quant au régime
d'assurance des constructeurs, il résulte des articles 1792 et 2270 du Code
Civil qui prévoient la police d'assurance individuelle couvrant la responsabilité
décennale et biennale et la police d'assurance couvrant la responsabilité civile
des travaux. En tout état de cause, les dommages susceptibles d'êtres
causés en matière de construction interviennent soit avant la réception de
l'ouvrage, soit après sa réception.

1. Les dommages subis avant la réception de l'ouvrage


Il faut envisager la réparation vis-à-vis du maître de l'ouvrage et des tiers.

1.1 Les dommages antérieurs à la réception subis par le maître de


l'ouvrage
Ils sont de deux ordres : les malfaçons et les retards.

1.1.1 Les malfaçons


Tant que la réception n'a pas été effectuée, la responsabilité des intervenants
à l'acte de construire sera fondée sur la responsabilité contractuelle de droit
commun ; l'action dirigée vers les sous-traitants sera de nature délictuelle
en l'absence de contrat de louage signé avec le maître de l'ouvrage.
Pour des entrepreneurs qui sont astreints à une obligation de résultat eu
égard au marché promis, le maître de l'ouvrage n'aura pas la charge de
démontrer leurs fautes mais devra seulement prouver que son préjudice est
causé par l'inexécution de l'obligation. Seule la cause étrangère (force majeure)
pourra exonérer l'entrepreneur.
Les architectes quant à eux, ne sont redevables que d'une obligation de moyen.
Il faudra ici démontrer la faute en liaison avec le dommage subi.
La durée de mise en œuvre de cette action est de 30 ans et se fonde sur le
Code Civil. Il faut agir contre les intéressés car avant la réception, l'assurance
n'est pas obligatoire. Il n'en demeure pas moins qu'une police de
responsabilité de type « Tous risques chantiers » peut avoir été souscrite. De
plus, l'assurance « dommage-ouvrage » qui ne couvre que les malfaçons de
nature décennale après la réception, trouvera à s'appliquer avant si
l'entrepreneur mis en demeure d'avoir à exécuter ses obligations, voit son
contrat résilié pour inexécution. La résiliation peut résulter d'une procédure
collective intéressant l'entrepreneur.
1.1.2 Les retards
Tout retard est susceptible d'engager la responsabilité des constructeurs en
charge de procéder concrètement à la réalisation de l'ouvrage. Cette
responsabilité s'applique rarement à l'architecte, lorsqu'il était tenu
d'établir un planning. Précisons que le maître de l'ouvrage peut également
avoir une part de responsabilité dans le retard.

2. La réparation des dommages subis par les tiers


Trois actions sont envisageables notamment à l'encontre du maître de
l'ouvrage qui peur se retourner vers les véritables responsables ensuite.

2.1 L'action fondée sur la faute


Une personne tierce peut être victime d'un accident sur le chantier du fait d'une
mauvaise organisation du chantier. Le tiers peut agir contre l'architecte sur le
fondement de l'artlcle 1382 du Code Clvll, voire contre le maître de l'ouvrage
si les risques étaient avérés et que celui-ci n'a pas fait arrêter le chantier.
La démonstration d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité (cause
à effet) devra être faite par la victime ou son ayant droit.

2.2 L'action fondée sur la garde


En se fondant sur ce régime prévu par l'article 1384-1 du Code Civil, la
victime n'aura pas de faute à prouver. li lui suffira d'établir un lien de causalité
entre le dommage par lui subiet l'activité du chantier. La garde du chantier
suppose le pouvoir d'usage, de direction et de contrôle. Généralement, ce
pouvoir est attribué à l'entrepreneur (exemple : bruit anormal ou dégâts
causés par des engins, etc.)

2.3 L'action fondée sur les troubles anormaux de voisinage


Le voisin de la construction devra prouver uniquement que les troubles subis du
fait de l'activité sur le chantier, excédent ceux qu'il est habituel de supporter,
sans qu'il soit obligé de rapporter la preuve d'une quelconque faute ou d'une
garde. Le juge devra examiner l'état des inconvénients du voisinage
habituellement supportés et ceux qui dépassent ce niveau de « normalité ».
Le critère retenu sera donc le caractère anormal du trouble.
Exemples de troubles (diminution de lumière, de vue, fissurations sur
l'immeuble voisin à la construction, transfert de charges, remontée de
nappe phréatique du fait du puits de forage, etc.).
La jurisprudence en général, considère que, seul le maître de l'ouvrage
peut être poursuivi au titre de cette action. Cependant, en droit français
certains jugements récemment validés par la Cour de cassation ont
décidés que l'entrepreneur spécialement en charge de certains travaux, a
été à l'origine du trouble.
Le maître de l'ouvrage actionné par le tiers dispose d'une action récursoire
(d'un recours) à l'encontre des véritables responsables. Il a été jugé que
cette action était soumise au principe délictuel. Il faut donc qu'il rapporte
la preuve d'une faute et pourra agir dans un délai 10 ans après le dommage
(article 2270-1 du Code Civil).

3. Les désordres postérieurs à la construction


La réception est le point de départ des garanties légales.

3.1 La réception des ouvrages


L'article 1792-22 du Code Civil définit la réception comme « l'acte par lequel
le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle
intervient à la demande de la partie la plus diligente soit à l'amiable soit à défaut
judiciairement. Elle est en tout état de cause, prononcée contradictoirement ».
La réception est un moment important puisqu'elle conditionne l'application
des garanties des constructeurs et mobilise les assurances (décennale et
de dommages ouvrage).
La réception supposerait que l'ouvrage fût achevé. Cependant, la
jurisprudence prévoit que l'ouvrage peut être reçu alors même qu'il n'est
pas achevé ; il convient dans cette hypothèse que le maître de l'ouvrage
ait une volonté non équivoque de recevoir ledit ouvrage. En tout état de
cause, pour lui assurer une meilleure protection, le maître de l'ouvrage ne
peut être contraint à recevoir l'ouvrage quand l'entreprise est défaillante.
La réception peut être expresse et formalisée par l'établissement d'un
procès-verbal de réception.
Elle peut être judiciaire et établie par le juge à défaut d'accord exprès
ou tacite des parties, notamment en cas de refus abusif du maître de
l'ouvrage de recevoir et donc de payer le prix.
Enfin elle peut être tacite, quand il suffit pour le juge saisi de cette forme de
réception de constater une acceptation implicite caractérisée par le paiement,
la prise de possession, la volonté de recevoir sans réserve.
La réception a trois effets juridiques principaux :
- Elle couvre les désordres apparents non réservés ;
- Elle oblige à utiliser la garantie de parfait achèvement pour les
dommages réservés
- Elle constitue le point de départ des trois garanties prévues aux articles
1792 et suivants du Code Civil.

3.2 Les garanties légales


Elles sont au nombre de trois, même si la garantie décennale constitue la pierre
angulaire du régime. Ce sont : la garantie de parfait achèvement, la garantie
décennale et la garantie biennale.

3.2.1 La garantie de parfait achèvement


L'article 1792-6 du Code Civil alinéa 2 prévoit que :11 l'entrepreneur est tenu
durant 1 an à compter de la réception par la garantie de parfait achèvement qui
s'étend à tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen
de réserves dans le procès-verbal, soit par voie de notification écrite pour ceux
révélés postérieurement à la réception ».
Est qualifiées réserves, toutes les différences entre les prestations promises
par l'entrepreneur et celles qui sont effectivement réalisées.
Si les désordres sont réservés et leurs effets se révèlent dans toute leur ampleur
plus tard, la garantie décennale pourra être mobilisée. S'ils se révèlent dans
l'année, ils pourront être repris sur le fondement de la garantie biennale ou
contractuelle de droit commun en fonction de leur degré de gravité.
Pour les désordres apparents et réservés après la réception dans le délai d'un
an, la jurisprudence a décidé a contrario que ce délai comprenait aussi le
délai d' action en justice et de dénonciation.
Après mise en demeure adressée à l'entrepreneur restée infructueuse, le
maître de l'ouvrage peut engager les travaux aux frais et risques de celui-ci.
Si la garantie de parfait achèvement n'a pas pu fonctionner, l'assurance
dommages ouvrage souscrite sur l'ouvrage et pour assurer sa bonne fin, pourra
être mobilisée si le désordre est de nature décennale.

2.3 La garantie décennale


L'article 1792 du Code Civil prévoit que tout constructeur d'un ouvrage est
responsable de plein droit, envers le maitre de l'ouvrage ou l'acquéreur dudit
ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la
solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs
ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les
dommages proviennent d'une cause étrangère.
La garantie décennale ne sera donc mobilisée que pour les dommages cachés,
et d'une certaine gravité pour l'ouvrage.
La garantie décennale ne se limite plus à la construction stricto sensu mais
peut s'appliquer en cas d'entretien d'une construction (réhabilitation lourde
d'immeuble, d'un gros ravalement) ou encore quand il y a apport de matériaux
nouveaux (reprise de toiture, etc.). La chambre civile de la cour de cassation
française concernée par l'assurance construction a décidé que la garantie
décennale devait s'appliquer au sens large à tous travaux faisant appel aux
techniques de bâtiment.
Enfin la réalisation d'éléments dissociables entraîne l'application de la
garantie décennale si cet élément est considéré comme un ouvrage à lui tout
seul et que le désordre en compromet sa solidité.
Exemples de cas d'impropriété de destination :
- Fissurations intérieures ou extérieures si elles sont « infiltrantes » ;
- Humidité particulièrement grave ;
- Décollement de carreaux ou de plaques recouvrant les murs ;
- Etanchéités de toitures, terrasses, plafonds ;
- Mauvais conception de l'ouvrage (si inondation non prévue, etc.) ;
- Défaut d'isolation phonique et thermique.

2.4 La garantie biennale


Elle apparait comme une garantie résiduelle par rapport à la garantie décennale.
En effet, l'article 1792-3 du Code Civil prévoit que « les autres éléments
d'équipement du bâtiment font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement
d'une durée minimale de deux ans à compter de la réception de l'ouvrage ». Les
critères de dissociabilité, de bâtiment et de fonctionnement ne sont pas
toujours observés par les juges. Ainsi la garantie biennale a été appliquée
en cas défaut de fonctionnement d'un chauffe-eau, d'une pompe à chaleur,
d'un interphone, d'une ventilation mécanique, etc.
C'est pourquoi certains auteurs ont pu dire que la garantie biennale était une
garantie fourre-tout, dès lors que les désordres de faible gravité n'avaient
pas la nature décennale.
L'intérêt pourtant de mobiliser cette garantie pour les désordres apparus au
cours des deux premières années, c'est l'absence de démonstration de la
preuve d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité par le maître de
l'ouvrage comme c'est le cas pour la responsabilité de droit commun.
Au total, les garanties légales sont des garanties objectives fondées sur une
présomption de responsabilité.

2.4.1 Le régime commun aux trois garanties légales


Le bénéficiaire de ces garanties, c'est le maître de l'ouvrage ou l'acquéreur
qui est cessionnaire de l'immeuble durant le cours des garanties (syndicat de
copropriété, etc.) sauf si le cédant peut légitimement engager une action en
indemnisation de frais déjà acquittés et s'il a un intérêt certain à agir.
Les personnes tenues sont :
- Tous les locateurs d'ouvrage (architectes, entrepreneurs, techniciens,
ingénieurs béton de structure des sols, bureau de contrôle, etc.) ;
- Les vendeurs d'immeuble à construire (VIC) ;
- Les vendeurs en l'état futur d'achèvement (VEFA) ;
- Les vendeurs ou assimilés, mandataires du maître de l'ouvrage ;
- Le fabricant visé à l'article 1792-4 de ce que l'on nomme EPERS
(élément pouvant entraîner la responsabilité in solidum).
Tous ces intervenants doivent être obligatoirement assurés au titre d'une
assurance couvrant leur activité dans la mesure où celle-ci est susceptible
d'entraîner la responsabilité décennale.
L'assurance de l'ouvrage « dommage-ouvrage » souscrite pour la construction,
indemnisera le maître de l'ouvrage des désordres de ceux dont la nature
décennale aura été reconnue, puis, disposera d'un recours contre les responsables.
Le délai décennal est interrompu et recommence à courir pour la même durée
par :
- Une citation en justice même en référé visant les désordres et les
constructeurs ;
- Une reconnaissance expresse de responsabilité émanant du
constructeur dépourvue d'ambiguïté.
Les recours contre les sous-traitants dépourvus de contrat de louage conclu
avec le maître de l'ouvrage, seront fondés sur l'article 1382 du Code Civil
(responsabilité déllctuelle et non contractuelle).
Le régime fait peser une responsabilité de plein droit sur les constructeurs,
lesquels ne peuvent s'exonérer qu'en prouvant une cause étrangère équivalente
à la force majeure.
A coté de ce régime de garanties légales, il existe une responsabilité
contractuelle de droit commun des constructeurs après la réception dans
quatre domaines :
- Les dommages réservés à la réception ou dénoncés dans le délai d'un an
mais exclus de la garantie de parfait achèvement (troubles annexes) ;
la faute devra être prouvée.
- Les défauts de conformité ne répondant pas aux caractéristiques des
articles 1792 et suivants du Code Civil (régime de 30 ans) ;
- Les dommages intermédiaires qui supposent une faute et dont le délai
d'action est de 10 ans (tous les dommages qui n'affectent pas l'ouvrage
dans sa solidité ne le rendent pas impropre à sa destination et ne
concernent pas le fonctionnement d'un élément indissociable).
- Les fautes contractuelles ne portant pas directement sur l'ouvrage
(régime de 30 ans, retard, dépassement de prix convenu, dommages aux
ouvrages existants et appartenant au maître de l'ouvrage, etc.).
Historiquement, la notion de servitude remonte au droit romain où elle est
quasiment synonyme de droit réel. Elle constituait alors une technique pour
superposer plusieurs droits sur un même fonds et ainsi favoriser l'utilisation
agricole des terres. Comme tout droit réel, la servitude était donc
inséparable du fonds et trouvait son utilité dans l'augmentation des
possibilités d'exploitation d'un bien. L'ancien droit français a
particulièrement développé cette notion, en la transformant cependant en
instrument de servage. Ainsi, les droits seigneuriaux - corvées, banalités,
dîmes - constituaient autant des servitudes dîtes « personnelles », c'est-à-
dire des charges pesant sur des personnes attachées à une terre. Le droit
coutumier privilégie ainsi une approche conceptuelle où la propriété ne peut
appartenir qu'à Dieu ou au Roi, les individus ne disposant que de quelques
droits concurrents sur les biens. Cette idée de propriété simultanée se
retrouve ainsi encore aujourd'hui dans certains pays de common law.

Avec la révolution française du 4 août 1789, ce type de servitudes


(personnelles) sera aboli et seule sera conservée la notion romaine de sûreté
réelle. C'est sur la base des acquis révolutionnaires que le Code Civil de
1804 a donc restreint la notion à des services fonciers ; c'est-à-dire à des
charges imposées à des propriétaires et non à des serfs.
Ainsi, les servitudes seront consacrées dans le droit positif français à travers
les articles 637 et suivants du Code Civil napoléonien de 1804 qui est d'ailleurs
applicable en Côte d'ivoire en vertu du décret du 16 décembre 1896.
Ainsi seront analysés successivement, la notion de servitudes, leur existence
(constitution, exercice et extinction des servitudes) ainsi que leurs effets.
Chapitre 5 : Le régime des servitudes

Pour comprendre la notion de servitudes, nous allons aborder les points


suivants :
- La source du droit
- La définition
- La nature
- Les caractères des servitudes La classification des servitudes

1. La source du droit
Comme indiqué précédemment, les servitudes tirent source
principalement dans le Code Civil en ses articles 637 à 710, dans le titre
intitulé "Des servitudes ou Services Fonciers" ; outre le Code civil, elles
peuvent résulter également de textes spéciaux (textes sur !'Urbanisme,
le Code Rural, ...) de même qu'elles peuvent puiser leur source des usages
locaux constants et reconnus notamment en matière de distance des
plantations, puisque cela est expressément prévu par l'article 671 du Code
Civil.

2. La définition
Aux termes des dispositions de l'article 637 du Code civil, la servitude « est
une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage
appartement à un autre propriétaire ».

3. La nature
La servitude est donc une charge pour l'immeuble quelle frappe (fond
servant) et un avantage pour l'immeuble qui en bénéficie (fond dominant).
En conséquence, pour qu'il y ait servitude, il faut qu'il y ait deux
immeubles appartenant à des propriétaires différents sans pour autant
que les deux immeubles soient contigus.
De cette définition légale il ressort qu'il existe une diversité de servitudes
dont il convient de dégager les caractères et la classification.

4. Les caractères des servitudes


Les servitudes revêtent quatre caractères qui peuvent se combiner :
- Au plan juridique, on distingue les servitudes continues et les servitudes
discontinues.
- Au plan pratique, on distingue les servitudes apparentes ou visibles des
servitudes non apparentes ou occultes.
2. Les servitudes continues et les servitudes discontinues
Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être continuel sans
avoir besoin du fait actuel de l'homme (art. 688 alinéa 2 du Code Civil).
Exemple : une conduite d'eau, un égout, une vue.
De telles servitudes s'acquièrent par un titre ou par la possession trentenaire
lorsqu'elles sont apparentes. Si elles ne sont pas apparentes, elles ne peuvent
s'établir que par le titre.
Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme
pour être exercées (art. 688 alinéa 3 du Code Civil).
De telles servitudes tels que le droit de passage, le droit de puisage ne peuvent
s'établir que par titre qu'elles soient ou non apparentes (art. 691 du Code Civil).
Les servitudes apparentes ou visibles et les servitudes non apparentes ou occultes
L'on considère qu'une servitude est apparente, lorsqu'elle pet être reconnue
par des ouvrages extérieurs (art. 689 alinéa 2).
Par opposition soient apparentes ou non, continues ou non, les servitudes et
plus spécifiquement. les servitudes civiles comportement trois caractéristiques :
- Elles concernent deux propriétés : un fonds "servant" qui subit la
servitude et un fonds "dominant" qui en profite ;
- Elles sont attachées aux immeubles et non aux propriétaires. On dit
qu'elles ont un caractère "réel" et non "personnel" parce que, plus
généralement, elles sont attachées à une chose et non à une personne;
- Elles font l'objet, en principe, d'une publication au fichier immobilier.
Et suivant qu'elles sont vues par le propriétaire du fond dominant qui en est
bénéficiaire, ont dit que la servitude est active, et lorsqu'elles sont vues par
le propriétaire du fond servant qui les supporte, on dit que la servitude est
passives.

2.1 La classification des servitudes


Le Code Civil en son article 639 mentionne trois grandes catégories de servitudes
:
- Les servitudes découlant de la situation naturelle des lieux.
Exemple : la servitude d' écoulement des eaux, les sources, les rivières, l'
irrigation, le bornage,les clôtures.
- Les servitudes imposées par la loi.
Ces dernières ont pour objet l'utilité publique ou communale, voir l'utilité
des particuliers. Les servitudes qui sont établies pour l'utilité publique
résultent des lois et règlement particuliers.
Exemple : la servitude de halage, de réparation des ouvrages publics ont un
caractère d' utilité pour les particuliers, les servitudes de mitoyenneté et
de respect de distance des constnuctions, de vu d' égout, état, de droit de
passage en cas d' enclave.
2.2 Les servitudes établies par le fait de l'Homme
Ce sont les servitudes établies par des conventions entre propriétaire qui
sont aussi appelées servitudes conventionnelles.
Exemple : une convention pour l' établissement d' une servitude de
passage non réglementée par la loi, ou pour l' interdiction de construire.
Ces servitudes ne peuvent exister que si elles ne sont pas contraires à l'ordre
public.
Exemple : elles ne peuvent violer le principe de la libre circulation des
biens, en instituant une inaliénabilité perpétuelle.

2.2.1 L'existence des servitudes


• La création de la servitude
La création d'une servitude est permise sous réserve qu'elle ne soit pas
imposée à la personne ni établie en f aveur d'une personne [ce ne serait
plus une servitude) mais à un immeuble et pour un autre, et surtout qu'elle
ne soit pas contraire à l'ordre public.
Selon le mode de leur création, on distingue :
- Les servitudes légales Elles sont crées par la loi.
- Les servitudes établies par l'homme
Elles résultent de la conclusion d'une convention. Toutes les servitudes
peuvent être établies, aménagées ou modifiées par une convention, c'est-à-
dire un acte juridique écrit ' convention ou jugement) auquel sera
intervenu le propriétaire du bien qui supporte la servitude. Les servitudes
discontinues apparentes ou non apparentes ne peuvent s'établir que par
convention.
La convention peut-être :
- Soit un acte authentique, reçu et signé par un notaire et public à
la convention foncière
- Soit un titre récognitif : c'est un acte par lequel on reconnaît et on
ratifie un droit ou une obligation antérieure en rappelant le titre
constitutif dont l'original est perdu.

2.3 L'acquisition par prescription


Seules les servitudes à la fois continues et apparentes peuvent s'acquérir
par la prescription trentenaire (exemple : servitude de vue), c'est-à-dire par
la possession de 30 ans. Cette possession doit être continue et non
interrompue, paisible, publique, non équivoque (ne permettant pas de mettre
en doute la qualité de propriétaire) et à titre de propriétaire (article 2229 du
Code civil).
Celui qui revendique l'acquisition par prescription doit rapporter la preuve
de la possession trentenaire au moyen d'un acte de notoriété établi par un
notaire et qui donnera lieu à publicité foncière.

2.4 La destinaffon du père de famille


Il y a destination du père de famille lorsqu'il est prouvé que des fonds
actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que la division du
terrain a nécessairement entraîné la création de servitudes. Dans ce cas, un
titre n'est pas nécessaire.

2.5 Les servitudes judiciaires


Par exemple, la délivrance d'un permis de construire peut être subordonnée à la
création, sur le bien voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser
une certaine hauteur (servitudes de « cours communes »).
Si les propriétaires concernés ne parviennent pas à un accord, les servitudes
peuvent être imposées par une décision judiciaire.

3. L'exercice des servitudes


L'exercice des servitudes repose sur deux principes généraux :

3.1 Le caractère de droit réel de la servitude


Le droit du propriétaire du fonds dominant porte, de façon immédiate, sur le
fonds servant. Il peut donc faire, même sur le fonds servant, tous les travaux
nécessaires pour l'exercice de la servitude. Le propriétaire du fonds servant est
tenu de laisser faire. Il n'a pas d'obligation de faire sauf si, par exception, il
s'est engagé, dans le titre constitutif, à effectuer les travaux sans lesquels la
servitude ne pourrait être exercée. C'est ce qu'exprime l'article 697 du Code
civil lorsqu'il précise que :« celui auquel est due une servitude a le droit de
faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver ».

3.2 La fixité de la servitude


Une fois acquise, la servitude ne peut être modifiée dans son étendue : le
propriétaire du fonds dominant ne doit rien faire qui l'aggrave ; le
propriétaire du fonds servant quant à lui ne doit rien faire qui diminue
l'usage de la servitude ou la rende plus incommode.
Une exception est toutefois prévue : une modification de la servitude peut être
imposée au propriétaire du fonds dominant, s'il n'a rien à y perdre et si le
fonds servant doit y gagner.

4. La disparition des servitudes


Les servitudes peuvent s'éteindre ou disparaître de quatre façons.

4.1 L'impossibilité de les utiliser résultant de l'état des choses


C'est ce qu'exprime l'article 703 du Code Civil lorsqu'il énonce que « les
servitudes cessent lorsque les choses se trouvent dans un état tel qu'on ne peut
plus en user».
Exemple : la création d'un trottoir sur le fonds dominant rendant impossible
l'usage d'un droit de passage

4.2 La réunion ou la confusion du fonds servant et du fonds dominant dans les


mains d'un seul et même propriétaire

Toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due et celui qui la
doit sont réunis dans une même main, car on ne peut avoir de servitude sur
soi-même, et ce quelle que soit l'origine juridique de cette réunion (article 705
du Code civil).
Toutefois, la réunion doit être définitive, irrévocable et totale, mais
l'exercice d'une action résolutoire ferait le cas échéant renaître la servitude.

4.3 Le non-usage de la servitude pendant 30 ans


La servitude peut également être éteinte par non usage pendant 30 ans en
vertu de l'article 706 du Code civil.
Cette prescription implique que la servitude soit légale ou conventionnelle.
Toutefois précisons que la servitude légale de passage en cas d'enclave ne
s'éteint pas par le non-usage ; il en est de même pour la mitoyenneté.
C'est le propriétaire de l'immeuble débiteur de la servitude qui doit faire preuve
du non usage lorsqu'il s'agit d'une servitude continue basée sur un titre, et
le propriétaire de l'immeuble bénéficiaire de la servitude doit justifier de
l'exercice de la servitude discontinue ou la servitude continue non fondée sur
un titre.

4.4 La renonciation
Il est toujours possible aux parties de renoncer conventionnellement à une
servitude. Le propriétaire du fonds dominant peut renoncer expressément ou
tacitement à la servitude lui profitant. mais comme il est de règle qu'une
renonciation ne se présume pas, il est recommandé d'établir un acte authentique
pour la constater et la publier au Livre Foncier afin de la rendre opposable au
tiers.
Pour qu'une renonciation soit valable, la personne qui renonce doit avoir la
capacité juridique d'aliéné. La renonciation est normalement faite à titre
gratuit. Si celle-ci est accompagnée du versement d'une indemnité, on parle
de rachat soumis aux règles de contrat de vente et l'acte doit être établi en
la forme authentique et publié dans le Livre Foncier.
Dès lors que la servitude constitue un droit réel, immobilier, attaché au droit
de propriété lui-même, la renonciation a une servitude ne peut nuire aux droits
des créanciers hypothécaires inscrits sur l'immeuble bénéficiaire de servitude
s'ils n'ont pas donné leur consentement.
Quelques exemples de servitudes

5. Servitudes de droit privé


Elles n'ont en principe pas d'effet en droit de l'urbanisme, puisque les
autorisations d'occupation ou d'utilisation du sol sont toujours délivrées sous
réserves des droits des tiers. Elles ne sont donc pas sanctionnées par le PC en
particulier.
Il en est ainsi des servitudes de mitoyenneté (article 662 du Code Civil), des
servitudes de vue (article 675 et suivants) des droits de passage (article 682),
des distances par rapport aux limites de propriétés (article 674 et s) et même
des servitudes de cour communes qui sont sans influence sur la légalité d'un PC
qui respecte les règles d'implantation instituées par les dispositions d'urbanisme
bien que leur non-respect puisse engager la responsabilité de !'Administration.
Cependant, les documents d'urbanisme ne peuvent ignorer totalement les règles
du Code civil auquel ils demeurent subordonnés (servitudes de vue) ; Le juge
administratif n'ignore pas certaines servitudes découlant du cahier des charges
du lotissement ou encore de la copropriété.
Enfin, certaines servitudes sont à mi-chemin entre le droit administratif et le
droit privé :
les servitudes de cour commune qui sont qualifiées de servitudes mixtes.

5.1 Servitudes d'utilité publique


De très nombreuses servitudes d'utilité publique instituées par les lois et
règlements ont un effet sur la constructibilité du sol. Elles ont un caractère
d'ordre public.
On distingue quatre catégories :
- les servitudes relatives à la conservation du patrimoine, c'est-à-dire
le patrimoine naturel [forêt, littoral, etc.), le patrimoine culturel
[monuments historiques) et le patrimoine sportif ;
- les servitudes relatives à 1'utilisation de certaines ressources,
équipements et énergie, mines et carrières, canalisation,voies de
communication ;
- les servitudes relatives à la défense nationale ;
- les servitudes relatives à la salubrité, la sécurité publique ; les servitudes
de voisinage

5.2 Les servitudes d'urbanisme


Ce sont celles qui trouvent leur fondement des dispositions des documents
d'urbanisme. Elles peuvent s'appliquer à l'ensemble du territoire national (le
Règlement National d'Urbanisme ou RNU) ou à certaines parties du territoire
[PUD, PD)

5.2.1 Les effets produits par les servitudes


La sanction des servitudes est variable selon leurs liens avec les documents
d'urbanisme.

• Les servitudes et règles d'urbanisme


D'une façon générale, les règles d'urbanisme et les servitudes d'utilité
publique sont indépendantes. Elles sont en principe complémentaires mais
peuvent aussi être concurrentes. Leur complémentarité résulte du fait qu'elles
procèdent du même acte.
Cependant, les règles d'urbanisme doivent respecter les servitudes d'utilité
publique affectant l'utilisation du sol en matière de hauteur, d'aspect
extérieur, de prospect (distance devant être maintenue entre deux bâtiments
en application d'une servitude de cour commune ou marge de reculement par
rapport à l'alignement ou à des limites séparatives d'un terrain), de volume,
même si ces règles sont également prévues par les documents d'urbanisme.
Précisons qu'une contradiction entre les règles d'un plan d'urbanisme et des
servitudes est un motif d'illégalité totale ou partielle dudit plan.

• Servitudes et permis de construire


Le permis de construire sanctionne le respect des servitudes administratives
[exemple pour une servitude de halage interdisant la réalisation d'une clôture),
qu'elles émanent d'un document d'urbanisme ou non, à condition qu'elles soient
régulièrement établies.
En revanche, le permis de construire ne tient pas compte des servitudes de
droit privé, les tiers étant renvoyés à se pourvoir devant les juridictions
compétentes (exemple en matière de servitude de vue).
Il en résulte que le permis de construire peut être délivré en violation d'une
servitude de droit privé.
Il convient de préciser que de plus en plus, les juridictions semblent fléchir
leur position sur cette question de sorte que bien souvent. elles sanctionnent
les violations du PC de certaines servitudes de droit privé telles que les
servitudes de passage ou de cour commune et exigent en la matière que les
conventions consacrant ces servitudes soient jointes à la demande de PC.

• Servitudes et expropriation

Le régime de l'expropriation ne résultant pas par lui-même de celui des


servitudes, il est recommandé de prendre en compte l'existence de telles
charges pour l'évaluation des biens à exproprier si elles ont un effet sur
l'utilisation du sol à condition qu'elles soient valident et qu'elles ne procèdent
pas d'intentions frauduleuses de 1 'Administration.

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