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DROIT DES OBLIGATIONS [ 7 avril 2020 ]


Application des règles de l’indivision et de la représentation aux avant-contrats

Chaque mois, retrouvez le commentaire d’une décision de justice issue de l’actualité jurisprudentielle.
Ce mois-ci, Dalloz Actu Étudiant vous propose de commenter l’arrêt Civ. 1re, 11 mars 2020, n° 18-20.414 (V. l’arrêt ci-dessous).

Travail préparatoire
Rappel de méthodologie
Un commentaire d’arrêt est un exercice qui comprend deux temps : l’explication de l’arrêt et son appréciation.
En d’autres termes, il faut, en premier lieu, expliquer le sens de l’arrêt. Ce qui suppose d’abord de le lire très attentivement, pour bien le
comprendre. Ensuite, et c’est un temps essentiel de votre commentaire, il vous faut identifier la question que l’arrêt à commenter a
résolue. En outre, il vous faut détecter la ou les règles de droit qui fondent la décision qui vous est soumise. Enfin, il vous faut faire un
exercice de mémoire (si vous composez votre commentaire dans le cadre d’un examen) ou de recherche (si vous composez librement
votre commentaire), non seulement pour découvrir le thème général dans lequel s’inscrit l’arrêt à commenter, mais encore pour trouver
des éléments bibliographiques qui vous permettront de mieux comprendre l’arrêt que vous devez commentez et donc de mieux
l’expliquer.
En second lieu, après avoir expliqué le sens de l’arrêt et démontrer que vous l’avez compris, vous devez apprécier l’arrêt à commenter,
donner une opinion sur la façon dont la Cour de cassation a tranché le litige et répondu à la question de droit, au fond, il vous faut juger
les juges, vous prononcer sur la valeur de la décision, ce qui sera d’autant plus simple que vous pourrez la situer dans le temps, c’est-à-
dire en déterminer la portée. Dans cette perspective d’appréciation de la valeur de l’arrêt, il vous faut exploiter des éléments
bibliographiques qui vous permettront de recueillir les diverses opinions doctrinales qui se sont prononcées sur la question de droit
réglée par la Cour de cassation, et de vous prononcer sur la pertinence des diverses thèses en présence à propos de la question de droit,
celle que soutenaient les juges du fond, celle du demandeur au pourvoi et puis celle retenue par la Cour de cassation qui sera fatalement
peu ou prou une des deux précédentes.
Analyse de l’arrêt
Analyser l’arrêt conduit à s’en tenir à le présenter en vue d’introduire votre commentaire. Voici la démarche à suivre :
– d’abord, il vous faut sélectionner les faits qui seront utiles dans la perspective de votre commentaire ;
– en outre, il convient de qualifier les faits, ce qui revient à les faire entrer dans une catégorie juridique donnée ;
– ensuite, il faut exposer les différentes étapes de la procédure, à savoir la décision des juges du fond, puis le moyen du pourvoi ;
– de plus, il vous faut énoncer la question de droit que l’arrêt a tranchée ;
– enfin, il convient d’exposer la solution que la Cour de cassation a finalement retenue.
Dans l’arrêt qu’il vous faut ici commenter, reprenons cette démarche :
Sélection des faits : Le 2 juillet 2015, une société a présenté une offre d’achat à un particulier ainsi qu’à sa mère, portant sur une
parcelle de terrain dont ils étaient propriétaires indivis. Cette offre a été acceptée par le fils. La société a ensuite émis deux autres
offres d’achat de parcelles voisines appartenant, d’une part, à trois propriétaires indivis, et d’autre part, à un seul propriétaire. Tous ont
accepté l’offre qui leur avait été faite.
Le 9 septembre 2015, un notaire a rédigé un projet de promesse de vente. Par lettre recommandée du 1er octobre 2015, la mère,
destinataire de la première offre d’achat, a notifié à la société son refus de vendre. Le 9 novembre suivant, la société a mis en demeure
le fils et la mère de régulariser la promesse de vente aux conditions de l’offre du 2 juillet 2015.
Qualification des faits : Une société émet une offre d’achat d’un terrain appartenant à deux propriétaires indivis, qui n’est acceptée que
par l’un d’eux. La même société procède ensuite à deux offres d’achat de terrains voisins du premier, appartenant respectivement à
trois propriétaires indivis, destinataires de la première offre, ainsi qu’à un seul propriétaire, destinataire de la seconde. Par lettre
recommandée, l’un des coïndivisaires notifie à la société son refus d’accepter son offre, trois mois après son émission. Face à son
refus de vendre, la société auteure de l’offre met alors en demeure les deux propriétaires indivis de régulariser la promesse de vente
aux conditions de l’offre initialement émise.
Procédure: Les propriétaires indivis assignent la société, en présence des propriétaires des autres parcelles, aux fins de voir juger
qu’ils étaient libres de disposer de leur bien et d’obtenir le paiement de dommages et intérêts. Les autres propriétaires invoquent quant
à eux la caducité des offres d’achat qui leur avaient été adressées et demandent également à être indemnisés.
En appel, les juges constatent l’absence de validité de la première offre d’achat, à défaut de consentement de l’un des propriétaires
indivis, et en déduisent l’impossibilité pour la société l’ayant émise de se prévaloir d’aucun droit ni d’aucun accord sur le terrain qui en
formait l’objet, en même temps que la liberté de ses propriétaires de disposer de leur bien. Ils déclarent également caduques les offres
d’achat connexes qui avaient été ensuite signées par les propriétaires des terrains voisins.
La société émettrice des offres se pourvoit en cassation.
Exposé des moyens : La demanderesse invoque l’existence d’un mandat apparent, alléguant sa croyance légitime aux pouvoirs du
prétendu mandataire, le propriétaire signataire de l’offre, les circonstances tenant aux faits que ce dernier soit le fils de la coïndivisaire,
très âgée au moment de la signature, qu’il n’ait jamais émis de réserve sur le consentement de sa mère à la vente, ni avant, ni après la
signature de l’offre, qu’il ait participé aux réunions avec la commune pour la réalisation du projet immobilier et donné des instructions
à son notaire sur la date de signature de l’avant-projet, avaient pu lui faire croire que le fils disposait du pouvoir de représenter sa mère
et de contracter en son nom en sorte que l’offre, qu’il pouvait penser avoir été acceptée par les deux propriétaires indivis, serait bien
valable et la vente, partant, régularisable.
Sur la base des mêmes circonstances, la société reproche au fils d’avoir commis une faute en n’ayant émis aucune réserve sur un
éventuel désaccord de sa mère ni informé, par la suite, de l’opposition de celle-ci à la vente, dont elle n’a pu avoir connaissance par
courrier que trois mois après la signature de l’acte litigieux.
Problème de droit : L’acceptation d’une offre d’achat par un seul propriétaire indivis peut-elle, à défaut de pouvoir exprès de
représentation du coïndivisaire, néanmoins conduire à la formation du contrat de vente ainsi qu’à l’engagement de la responsabilité
contractuelle du vendeur ?
Solution : A cette question, la Cour de cassation répond par la négative et rejette en conséquence le pourvoi. Elle approuve les juges
du fond d’avoir, en premier lieu, écarté l’existence d’un mandat apparent, aucun élément versé aux débats ne permettant d’établir que
le fils ait, à un quelconque moment et de quelque manière que ce soit, prétendu agir au nom de sa mère, dont l’identité comme la
qualité de propriétaire étaient connues de la société, et aucune circonstance ne pouvant rendre légitime sa croyance prétendue dans
les pouvoirs du fils de représenter sa mère. Elle relève, en second lieu, que la société n’avait jamais souhaité acquérir uniquement les
parts indivises du fils, qu’elle devait acquérir les trois parcelles en même temps et que chacune des offres d’achat avait été effectuée
sous la condition suspensive de l’acquisition des autres parcelles. Ayant ainsi apprécié la commune intention des paries, la cour
d’appel a pu en déduire qu’en l’absence de consentement de la mère, la société ne pouvait se prévaloir de la vente de la parcelle
indivise appartenant à celle-ci et à son fils et que les offres d’achat connexes étaient caduques.
La Haute cour approuve également le rejet, par la juridiction d’appel, de l’action en responsabilité engagée par la société contre le fils
qui, bien qu’il ait signé l’offre sous la mention générique « le vendeur », avait clairement fait état d’une mésentente avec sa mère sur la
vente, et n’avait jamais prétendu contracter au nom et pour le compte de celle-ci, outre le fait que l’identité des deux propriétaires était
sans équivocité stipulée dans l’acte.

L’élaboration du commentaire
L’analyse de l’arrêt est désormais effectuée. Reste à bâtir et nourrir le commentaire.
Il est de bonne méthode de rechercher alors dans quelle thématique générale s’inscrit l’arrêt à commenter, ce qu’une parfaite
identification des questions de droit tranchée par l’arrêt vous permet aisément de découvrir. En l’occurrence, l’arrêt porte sur l’application
des règles de l’indivision et la représentation aux avant-contrats .
La structure du commentaire
Pour construire votre commentaire, en clair pour élaborer son plan, il convient d’expliquer l’arrêt et d’apprécier sa solution. Ce qui
consiste :
– à en restituer clairement le sens ;
– à en déterminer la portée ;
– et à en discuter la valeur,
étant entendu que ces trois éléments sont ici d’égale importance.
Proposition de plan détaillé
Avant l’analyse de l’arrêt proprement dite qui compose le cœur de l’introduction, il faut insister sur son contexte. Après quoi, vous pouvez
intégrer l’analyse de l’arrêt proprement dite.
Enfin, après avoir exposé la décision retenue par la Cour de cassation, vous devez annoncer le plan de votre commentaire.
I.               Le défaut de consentement à la vente d’un coïndivisaire
A.     Le principe : le consentement unanime des indivisaires
1.      A la cession d’un bien indivis
-        C. civ., art. 815-3, 4°, al. 3: consentement de tous les indivisaires requis pour les actes de disposition sur un bien indivis.
-        Tempérament : faculté pour l’indivisaire de disposer de sa quote-part de droit sur le bien indivis : si les actes de disposition
portant sur un bien indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires, chacun d’eux peut librement disposer de sa
quote-part de droits sur un bien indivis (Civ. 1re, 4 oct. 2005, n° 03-12.697) ; la vente d’un immeuble indivis faite par un seul
des indivisaires est valable pour la portion qui lui appartient (Civ. 3e, 12 mai 2010, n° 08-17.186).
-        Opposabilité de la cession d’un bien indivis par un indivisaire seul à hauteur de sa quote-part : la cession d’un bien indivis
par un indivisaire seul est par conséquent opposable aux indivisaires à concurrence de la quote-part de son auteur (Civ. 1re, 5
avr. 2005, n° 02-15.459).
2.      A la conclusion d’un précontrat de vente
-        La promesse de vente d’un immeuble indivis consentie par un seul des indivisaires est valable pour la portion indivise qui lui
appartient (Civ. 3e, 21 juin 1995, n° 93-17.522).
-        L’objet du précontrat de vente, offre ou promesse, tel que les parties l’ont expressément défini doit cependant être pris en
compte ; en l’espèce, les juges soulignent qu’il ressortait des termes de l’offre d’achat émise par la société concernait l’entière
propriété de la parcelle concernée et non pas les seules parts indivises de son signataire, ce qui faisait dès lors obstacle à la
validité de celle-ci et rendait par conséquent inopérante la question de son opposabilité.
B.     Conséquences de l’acceptation par un seul coïndivisaire
1.      L’absence de lien contractuel entre les parties
-        Absence de formation du contrat de vente et caducité des offres d’achat connexes à l’offre d’achat initiale.
-        Caducité corrélative à l’absence de validité de l’offre initiale, en raison de leur interdépendance. En effet, les juges ont pu
constater la connexité de ces offres d’achat à l’offre de vente initiale, inscrite dans un projet immobilier plus vaste, puisque
les trois terrains devaient être acquis en même temps ; ainsi, chaque proposition d’achat contenait expressément la condition
suspensive de la conclusion d’un avant-contrat par la société avec les indivisaires.
-        L’interdépendance de ces offres est subjective, cad issue de la volonté des parties et non pas inhérente à l’opération
immobilière en elle-même, qui aurait pu, contractuellement, être autrement menée. D’où la référence à « la commune intention
des parties » dont il fut déduit qu’en l’absence d’acceptation par les deux indivisaires de la première proposition d’achat,
aucune offre valable ni a fortiori aucun avant-contrat ne liait les parties, en sorte que les offres d’achat connexes
devenaient ainsi caduques.
2.      La préservation du droit de propriété des indivisaires
-        Faute d’accord avec les propriétaires indivis, la société ne peut revendiquer aucun droit sur leur terrain dont la cession ne
pouvait, dans les conditions précédemment exposées, être déclarée parfaite, de même qu’elle ne peut, plus largement, se
prévaloir d’aucun droit sur l’ensemble de la propriété qu’elle avait proposé d’acquérir.
-        Les indivisaires restent ainsi les seuls propriétaires de leur bien, dont ils sont libres de disposer.
II.             Le défaut de pouvoir du coïndivisaire vendeur
A.     L’univocité du défaut de pouvoir : l’absence de mandat apparent
-         Rappel de la théorie du mandat apparent : les actes du mandataire apparent engagent le mandant, comme s’ils émanaient
directement de celui-ci, lorsque le tiers a cru vraisemblablement au pouvoir du prétendu mandataire (notion de croyance
légitime). Croyance qui doit être celle attendue d’une personne raisonnablement vigilante, quelqu’un de normalement diligent
et attentif ou le cas échéant, d’un bon professionnel, compte tenu de sa spécialité. Les circonstances dans lesquelles il a
traité avec le mandataire apparent doivent être telles que le tiers a pu légitimement croire qu’il était mandataire et qu’il n’était
pas nécessaire de vérifier ses pouvoirs.
-        Théorie au cœur de la thèse du pourvoi ; sa mise en œuvre aurait permis à la société de couvrir l’absence de validité de son
offre et justifier ainsi sa demande en perfection de la vente.
-        En l’espèce, pour les juges, il n’y a pas lieu d’en envisager l’application, le fils n’ayant jamais prétendu agir au nom de sa mère,
l’identité et la qualité des deux propriétaires étant expressément stipulée dans l’acte, aucun document contraire qu’aurait pu
remettre le fils à l’offrant susceptible de lui faire croire qu’il était le représentant de sa mère n’avait été versé aux débats, et le
simple fait que celle-ci était très âgée n’étant pas une circonstance suffisante à fonder la croyance légitime de l’offrant que
son fils contractait en son nom.
B.      L’univocité du défaut de pouvoir : l’absence de faute du vendeur
-        Selon les mêmes motifs que ceux retenus pour écarter l’existence d’un mandat apparent, les juges relèvent « qu’il ne ressort
d’aucun élément du débat que (le fils) ait prétendu agir au nom de sa mère » pour écarter sa responsabilité contractuelle.
-         En dépit de la seule signature apposée sur l’acte, sous la mention générique « le vendeur », la connaissance par la société
émettrice de l’offre de l’existence de deux propriétaires distincts ne faisait pas de doute et aucune raison valable et suffisante,
qu’un document ou que le comportement du vendeur serait venu établir pour justifier qu’il ait pu croire dans le pouvoir de ce
dernier de représenter sa mère, ’avaient pu être apportés.
-         Sous l’angle de la faute, la société ne rapportait pas davantage la preuve d’un comportement ambigu de la part du fils, d’un
comportement dolosif qui aurait été de nature à la tromper. Au contraire, le fils lui avait fait part d’une « mésentente » avec sa
mère. En outre, celle-ci avait, quelques temps plus tard, manifesté par courrier son refus de vendre.
-        Ainsi l’incapacité de la société à rapporter la preuve de sa croyance légitime dans les pouvoirs du prétendu mandataire a
conduit les juges à la fois au refus, attendu, de caractériser l’existence d’un mandat apparent, mais également à celui de
caractériser la faute du signataire de l’offre, malgré sa maladresse rédactionnelle. Ainsi l’univocité du défaut de pouvoir, en
vain contestée dans le premier comme dans le second moyen du moyen, justifie l’insuccès de son action.

Cour de cassation, Civ. 1re, 11 mars 2020, n° 18-20.414


Reprise d'instance
1. Madeleine G. étant décédée le 19 mars 2018, l'instance a été reprise à l'égard de M. C. en qualité de seul héritier de sa mère.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence,17 avril 2018), le 2 juillet 2015, la société Capri capital (la société) a présenté à M. C. et à la mère de
celui-ci, Madeleine G., une offre d'achat portant sur une parcelle dont ils étaient propriétaires indivis, qui a été acceptée par M. C.. Puis elle a
fait deux autres offres d'achat de parcelles voisines appartenant, d'une part, à MM. Alexis et René P. et M. de T., propriétaires indivis, d'autre
part, à M. A., qui ont été acceptées par ceux-ci. Le 9 septembre 2015, Mme V. (le notaire), associée de la société civile professionnelle R. F.
(la SCP), a rédigé un projet de promesse de vente. Par lettre recommandée du 1er octobre 2015, Madeleine G. a notifié à la société son refus
de vendre. Le 9 novembre 2015, la société a mis en demeure M. C. et Madeleine G. de régulariser la promesse de vente aux conditions de
l'offre du 2 juillet 2015.
3. Par acte des 20 et 21 janvier 2016, ces derniers ont assigné la société, en présence des propriétaires des autres parcelles, aux fins de voir
juger qu'ils étaient libres de disposer de leur bien et d'obtenir le paiement de dommages-intérêts. MM. Alexis et René P., M. de T., et M. A. ont
invoqué la caducité des offres d'achat à eux présentées et sollicité la condamnation de la société au paiement de dommages-intérêts. La
société a assigné, en outre, le notaire et la SCP, dont la responsabilité a été écartée.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
4. La société fait grief à l'arrêt de constater l'absence de validité de l'offre d'achat émise le 2 juillet 2015, à défaut de consentement de
Madeleine G., de constater que cette offre concernait l'entière propriété de la parcelle concernée et non uniquement les parts indivises de M.
C., de dire qu'elle ne peut se prévaloir d'aucun droit ni d'aucun accord sur cette parcelle et que M. C. et sa mère sont libres de disposer de
leur bien, de rejeter les demandes formées contre eux et de déclarer caduques les offres d'achat signées par MM. Alexis et René P. et M. de
T., et par M. A., alors :
« 1° / que la société invoquait l'existence d'un mandat apparent pour qu'il soit jugé, ainsi qu'elle demandait dans le dispositif de ses
conclusions, que l'offre d'acquisition du bien du 2 juillet 2015 régularisée par les parties –offre constatant l'accord des parties sur la chose
et sur le prix- était valable ; qu'elle précisait que son objectif était, non d'obtenir des dommages-intérêts, mais de réaliser l'opération, ce que
l'attitude procédurière de Madeleine G. et de son fils M. C. l'empêchait aujourd'hui de réaliser ; qu'en retenant que la société se prévalait d'un
mandat apparent pour solliciter l'octroi de dommages-intérêts, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de celle-ci en violation de l'article 4
du code de procédure civile ;
2°/ qu'en se fondant sur le fait que la société ne demandait pas la vente forcée, quand cette circonstance était inopérante pour apprécier la
validité de l'offre d'acquisition du bien du 2 juillet 2015 et l'engagement de Madeleine G. par cet acte qu'elle n'avait pas signé, la cour d'appel
a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du code civil ;
3°/ que l'existence d'un mandat apparent suppose que la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire soit légitime et que les
circonstances l'autorisent à ne pas vérifier ces pouvoirs, mais n'est pas subordonnée à l'existence d'une faute commise par le mandataire
apparent ; qu'en se fondant, pour écarter l'existence d'un mandat apparent, sur l'absence de faute commise par M. C., la cour d'appel a violé
l'article 1998 du code civil ;
4 °/ qu'en jugeant que M. C. n'avait pas commis de faute, après avoir constaté qu'il avait signé une offre de vente constatant l'accord des
vendeurs (sa mère et lui) et de l'acquéreur (la société) sur la chose et sur le prix sans émettre aucune réserve sur un désaccord ou une
absence d'accord de Madeleine G. et qu'il n'avait par la suite, à aucun moment, informé la société d'une opposition de Madeleine G. à la
vente, opposition dont elle n'avait eu connaissance que par un courrier reçu de Madeleine G. trois mois après la signature l'acte litigieux, la
cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable,
ensemble l'article 1998 du même code ;
5°/ qu'en s'abstenant de rechercher si M. C. n'avait pas commis une faute en signant, le 2 juillet 2015, une offre de vente constatant l'accord
des vendeurs (sa mère et lui) et de l'acquéreur (la société) sur la chose et sur le prix sans émettre aucune réserve sur un désaccord ou une
absence d'accord de Madeleine G., alors âgée de 102 ans, puis en participant à une réunion avec la commune pour la réalisation du projet
immobilier, en donnant des instructions à son notaire sur la date de signature de l'avant-projet, en laissant la société souscrire les garanties
bancaires prévues pour la conclusion de l'avant-contrat de vente, sans l'alerter à aucun moment d'une opposition de Madeleine G. à la vente,
opposition dont la société avait eu connaissance que par un courrier reçu de Madeleine G. trois mois après la signature l'acte litigieux, la
cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ensemble l'article 1998 du même code ;
6°/ qu'en retenant, pour écarter l'existence d'un mandat apparent, que la société avait connaissance de l'existence de deux propriétaires
distincts dont les noms étaient mentionnés sur l'offre d'achat du 2 juillet 2015, revêtue de la seule signature de M. C. sous la mention « le
vendeur », que M. C. n'avait pas prétendu agir au nom de Madeleine G. et n'avait remis document laissant à penser qu'il disposait du pouvoir
de représenter sa mère, la société aurait dû présenter son offre à tous les acquéreurs et donc également à Madeleine G., sans rechercher si
les circonstances que, d'une part, M. C. et Madeleine G. avaient souhaité vendre la parcelle litigieuse dès 2013, d'autre part, M. C. n'avait
émis aucune réserve sur le consentement de sa mère, alors âgée de 102 ans, à la vente ni avant ni après la signature de l'offre, de troisième
part, M. C. avait participé aux réunions avec la commune pour la réalisation du projet immobilier, donné des instructions à son notaire sur la
date de signature de l'avant-projet, et laissé la société souscrire les garanties bancaires prévues pour la conclusion de l'avant-contrat de
vente, sans plus alerter celle-ci sur une opposition de Madeleine G. à la vente ou une absence de consentement de celle-ci, de troisième part,
les correspondances échangées avec le notaire des vendeurs laissaient penser que Madeleine G. était d'accord pour la vente litigieuse, la
promesse de vente préparée par le notaire des vendeurs était consentie à la fois par Madeleine G. et par M. C., le notaire précisant en outre
que les deux parties seraient présentes à la signature de l'acte, devant se faire le 24 septembre à son étude, n'étaient pas de nature à faire
naître une croyance légitime de la part de la société dans les pouvoirs de M. C. pour représenter sa mère et l'autorisaient à ne pas vérifier
ces pouvoirs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du code civil ;
7° / que la cession d'un bien indivis qui n'a pas été consentie par tous les indivisaires n'est pas nulle mais n'est opposable aux autres
coïndivisaires qu'à concurrence de la quote-part de leur auteur ; qu'en jugeant que la circonstance que la société n'avait jamais souhaité
acquérir uniquement les parts indivises de M. C. faisait obstacle à la validité de la cession consenti par M. C., la cour d'appel a violé les
articles 815-3 et 883 du code civil ;
8°/ qu'en se fondant sur les circonstances que l'offre d'achat du 2 juillet 2015 s'inscrivait dans un projet immobilier plus vaste, dans la
mesure où trois terrains devaient être acquis par la société en même temps et chaque proposition contenait une condition suspensive de
l'acquisition des deux autres terrains, quand de telles circonstances étaient inopérantes pour apprécier la validité de l'offre d'achat du 2 juillet
2015, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 815-3 et 883 du code civil. »
Réponse de la Cour
5. L'arrêt relève, en premier lieu, par motifs propres et adoptés, qu'il ne ressort d'aucun élément du débat que M. C. ait prétendu agir au nom
de sa mère, que, même s'il a signé l'offre sous la mention générique « le vendeur », l'identité des deux propriétaires de la parcelle était
précisée dans le corps de l'acte, que la société ne verse aucun document qui aurait pu lui être remis par M. C., pouvant laisser penser que
celui-ci aurait disposé du pouvoir de représenter sa mère, et que le simple fait que cette dernière ait été âgée au moment de la signature ne
conférait pas à son fils la possibilité de contracter en son nom.
6. De ces constatations et appréciations souveraines, abstraction faite des motifs surabondants critiqués par les trois premières branches,
et sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, la cour d'appel a pu écarter l'existence d'un mandat apparent
détenu par M. C.
7. L'arrêt relève, en second lieu, par motifs propres et adoptés, que la société n'avait jamais souhaité acquérir uniquement les parts indivises
de M. C., qu'elle devait acquérir les trois parcelles en même temps et que chacune des offres d'achat avait été effectuée sous la condition
suspensive de l'acquisition des autres parcelles.
8. Ayant ainsi apprécié la commune intention des parties, la cour d'appel a pu en déduire qu'en l'absence de consentement de Madeleine G.,
la société ne pouvait se prévaloir de la vente de la parcelle indivise appartenant à celle-ci et à son fils et que les offres d'achat connexes
étaient caduques.
9. Le moyen, inopérant en ses trois premières branches et en ses deux dernières, n'est donc pas fondé pour le surplus.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
10. La société fait grief à l'arrêt de rejeter son action en responsabilité contre M. C., alors :
« 1° / qu'en jugeant que M. C. n'avait pas commis de faute après avoir constaté qu'il avait signé une offre de vente constatant l'accord des
vendeurs (sa mère et lui) et de l'acquéreur (la société) sur la chose et sur le prix sans émettre aucune réserve sur un désaccord ou une
absence d'accord de Madeleine G. et qu'il n'avait par la suite, à aucun moment, informé la société d'une opposition de Madeleine G. à la
vente, opposition dont elle n'avait eu connaissance que par un courrier reçu de Madeleine G. trois mois après la signature l'acte litigieux, la
cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil ;
2°/ qu'en s'abstenant de rechercher si M. C. n'avait pas commis une faute en signant, le 2 juillet 2015, une offre de vente constatant l'accord
des vendeurs (sa mère et lui) et de l'acquéreur (la société) sur la chose et sur le prix sans émettre aucune réserve sur un désaccord ou une
absence d'accord de Madeleine G., alors âgée de 102 ans, puis en participant à la réunion avec la commune pour la réalisation du projet
immobilier, en donnant des instructions à son notaire sur la date de signature de l'avant-projet, en laissant la société souscrire les garanties
bancaires prévues pour la conclusion de l'avant-contrat de vente, sans l'alerter à aucun moment d'une opposition de Madeleine G. à la vente,
opposition dont la société n'avait eu connaissance que par un courrier reçu de Madeleine G. trois mois après la signature l'acte litigieux, la
cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil. »
Réponse de la Cour
11. L'arrêt relève qu'il ne ressort d'aucun élément du débat que M. C. ait jamais prétendu agir au nom de sa mère, que même s'il avait signé
l'offre sous la mention générique « le vendeur », l'identité des deux propriétaires de la parcelle était précisée dans le corps de l'acte et qu'il
invoquait, sans être contredit par aucun élément, une mésentente avec sa mère sur la vente.
12. Sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, la cour d'appel a pu en déduire qu'aucune faute de M. C. à
l'égard de la société n'était établie.
13. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Capri capital aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Capri capital et la condamne à payer à
M. C., MM. Alexis et René P., M. de T. et M. A. la somme globale de 3 000 euros ;