Contrat et maintenance

des ascenseurs

les bo
ns
conse
ils

Association des Responsables de Copropriété

www.unarc.asso.fr
 SOMMAIRE Chapitre 1.

Bien négocier le contrat d’entretien de son

Chapitre 1.
Bien négocier le contrat d’entretien de son ascenseur
après le décret du 7 mai 2012
ascenseur après le décret du 7 mai 2012
3 Le Code de la construction et de l’habitation prévoit que les contrats
d’ascenseur doivent intégrer obligatoirement certains types de clauses

La difficulté est qu’il n’existe pas de « clauses types » ; le décret se contente

Chapitre 2.
La gestion technique d’un ascenseur :
questions/réponses pour améliorer la maintenance
d’obliger à inclure certaines clauses, mais laisse libres les parties de négocier
le détail de ces clauses.
11
Or, on sait qu’en matière de négociations concernant les contrats d’ascenseurs,
c’est un peu l’histoire du loup et de l’agneau...

Chapitre 3. D’où l’intérêt des conseils qui suivent.

Le contrôle quinquennal 25

I. CLAUSES NOUVELLES PRÉVUES PAR LE DÉCRET DU 7 MAI 2012

Chapitre 4.
Le nouvel « accord-cadre 2012 » négocié par l’ARC
Le décret du 7 mai 2012 a prévu que de nouvelles clauses devront
33 obligatoirement figurer dans un contrat. Ces clauses nouvelles :
a) doivent être intégrées dans TOUS les nouveaux contrats ;
b) pourront être intégrées dans les contrats en cours (sur demande de la
copropriété et si l’ascensoriste accepte cette demande) ;
c) devront, en tout état de cause, être impérativement intégrées dans les
contrats en cours avant le 1er janvier 2015.

Nous allons passer en revue ces nouvelles clauses et expliquer les dispositions
qu’il faut, selon nous, pouvoir y intégrer pour bien défendre l’intérêt des
copropriétaires et usagers.

2 3
1. Clause permettant de résilier le contrat en cas de
manquements graves de l’ascensoriste à ses obligations
Le décret du 7 mai 2012 a, en effet, introduit cette innovation majeure : plus
besoin forcément d’aller en justice pour rompre un contrat lorsque le titulaire
ne fait pas son travail correctement ou ne respecte pas son contrat. Si une
clause prévoit la rupture automatique en cas de manquements graves et que
ces manquements sont définis dans le contrat, la clause permettra de rompre
le contrat et donc de quitter sans problèmes son ascensoriste.
Comme on le comprend, il faut – pour cela – que la clause soit précise et vise
des manquements graves, par exemple :
• l’absence de plusieurs visites d’entretien ;
• la multiplication de manquements de natures diverses (délais
d’intervention non respectés, travaux non réalisés, etc.) ;
• un taux de pannes supérieures à un certain pourcentage, etc.
L’ARC a élaboré un contrat type où figure une telle clause et dans laquelle
nous précisons :
• d’abord quels sont les manquements concernés et la fréquence qui ouvre
droit à la résiliation ;
• en second lieu, les modalités de mise en œuvre que nous proposons.
2. Clause permettant de résilier le contrat, moyennant un
préavis de trois mois, en cas de travaux importants réalisés
par une entreprise différente de celle titulaire du contrat
Il s’agit d’une autre clause nouvelle très importante prévue par le décret du 7
mai 2012 à introduire et à négocier. Cette clause permet d’éviter l’impossible
mise en concurrence (jusqu’à présent) en cas de gros travaux. En effet,
lorsqu’un ascensoriste détenait le contrat de maintenance, il était difficile de
demander à un autre ascensoriste moins cher de faire les travaux, car celui-ci
sait que l’ascensoriste en place risque de rendre difficile son travail et surtout
d’invoquer – ensuite – des malfaçons.
4 5
D’où l’importance qu’il y aura désormais à pouvoir se séparer, en cas de gros
travaux, de l’ascensoriste en charge de l’entretien.
Les travaux importants comprennent l’un, au moins, des travaux suivants :
• le remplacement complet de la cabine ;
• la modification du nombre ou de la disposition des faces d’accès à la
cabine ;
• la modification du nombre ou de la situation des niveaux desservis, ou
l’adjonction d’une ou de plusieurs portes palières ;
• le remplacement de l’ensemble des portes palières ;
• le remplacement de l’armoire de commande ;
• pour les ascenseurs électriques à adhérence, le remplacement du groupe
de traction ;
• pour les ascenseurs hydrauliques, le remplacement complet de la centrale
ou du vérin ;
• la modification du système d’entraînement, telle que la modification du
contrôle de l’arrêt et du maintien à niveau, l’adjonction de variateur de
vitesse ;
• l’adjonction d’un dispositif de protection contre la vitesse excessive de la
cabine en montée pour les ascenseurs électriques à adhérence.
Là encore, il faut pouvoir rédiger et négocier une clause qui permette de bien
défendre les intérêts de la copropriété, en écartant en particulier les
« pénalités » déguisées. C’est ce que nous avons fait dans le contrat type mis
en place pour nos adhérents.
3. Clause concernant la présence d’un représentant de la
copropriété lors des visites régulières du technicien
d’entretien
Voici une autre clause très intéressante dont le principe a été introduit par le
décret du 7 mai 2012.
Jusqu’à présent, il était difficile à un représentant de la copropriété d’arriver
à être présent au jour et à l’heure de la visite de maintenance périodique (ceci
pour pouvoir vérifier certains points, ou contrôler l’effectivité du travail ou
bien encore poser certaines questions au technicien, etc.). Le décret du 12
mai 2012 permet maintenant d’imposer une clause concernant « les
modalités d’information et de communication permettant la présence
d’un représentant de la copropriété lors des visites d’entretien ».
On peut donc, par exemple, grâce à cette clause, exiger que l’ascensoriste
fournisse un planning d’intervention prévisionnel pour les opérations de
maintenance, précisant le créneau horaire d’intervention du technicien ainsi
que les opérations prévues lors de cette visite ; la clause devra également
permettre de préciser comment et à quel moment l’ascensoriste devra
informer la copropriété en cas de changement de planning, etc.
Là encore la clause type de notre contrat prévoit une rédaction adaptée.
4. Clause concernant la mise à disposition du personnel pour
accompagner le contrôleur technique
Autre petite révolution : désormais le contrat devra absolument préciser les
modalités de mise à disposition du personnel compétent pour accompagner
le contrôleur technique pendant la réalisation du contrôle technique
quinquennal obligatoire.
Voici une innovation importante, car souvent jusqu’à présent, le contrôleur
technique devait faire seul la visite, donc ne pouvait pas effectuer TOUTES
les vérifications et ne pouvait pas, de ce fait, mettre en évidence les
manquements aux obligations contractuelles.
Notre conseil est que la mise à disposition du personnel compétent doit
absolument faire partie du contrat de maintenance de base, et ne faire l’objet
d’aucune facturation supplémentaire. À l’occasion du contrôle
quinquennal, les essais du parachute et la vérification des câbles sont effectués ;
ces vérifications étant obligatoires au titre du contrat, le prestataire présent
devra effectuer cette vérification au même moment et gratuitement.
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5. État des lieux en fin de contrat
Il est désormais obligatoire – lorsque le propriétaire de l’appareil en fait la
demande – de prévoir dans les contrats la réalisation d’un état des lieux final
(et non seulement initial).
C’est ce que nous demandions depuis six ans et avons enfin obtenu.
L’état des lieux final permet, en effet, de faire le point avec l’ascensoriste sortant
de ce qui a été fait et n’a pas été fait au cours du contrat et donc de faire faire
par l’ascensoriste sortant ce qui aurait dû être effectué depuis qu’il a en charge
l’entretien de l’appareil (ou de ne pas lui payer ses dernières factures...).
À noter que cette clause n’est pas obligatoire d’office mais qu’elle le devient si
la copropriété en fait la demande.
Vous savez donc ce qu’il vous reste à faire...
Telles sont les cinq nouvelles clauses obligatoires à négocier au mieux.
II. AUTRES CLAUSES OBLIGATOIRES EXISTANT DÉJÀ AVANT
LE DÉCRET DU 17 MAI 2012
Avant le 17 mai 2012, existaient déjà des clauses obligatoires, dont le détail
était, lui aussi, laissé à la négociation entre les parties. Nous revenons sur ces
clauses en vous donnant quelques conseils pour les négocier ou les renégocier,
si vous souhaitez changer d’ascensoriste.
Les principales clauses obligatoires concernées sont relatives :
1. aux pénalités en cas d’inexécution ou mauvaise exécution des obligations
contractuelles ;
2. au remplacement des pièces de rechange (disponibilité, délais) ;
3. au carnet d’entretien ;
4. à la révision des prix ;
5. à la sous-traitance.
Voyons rapidement les pièges à éviter et comment bien négocier ces clauses.
1. Clause concernant les pénalités encourues en cas
d’inobservation du contrat
Le contrat doit préciser quelles sont les pénalités encourues en cas
d’inexécution ou de mauvaise exécution des obligations contractuelles ainsi
que les modalités de règlement des litiges.
Attention à ne pas accepter la clause indiquant que les pénalités seront
plafonnées, par exemple, à 5 % !
Quelles sont les pénalités qu’il faut imposer à son ascensoriste ?
En voici quelques-unes :
• Pénalités pour non-respect du délai entre chaque visite (une visite toutes
les six semaines en vue de surveiller le fonctionnement de l’installation
et effectuer les réglages nécessaires est, en effet, obligatoire).
• Pénalités pour non-respect des délais d’intervention pour :
- dépannage ;
- désincarcération.
• Pénalités pour non-respect des délais contractuels de remise en service
de l’installation suite à un dépannage.
• Pénalités pour nombre de pannes supérieur à un nombre de pannes
précisé dans le contrat (suivant l’âge de l’ascenseur, son trafic,
l’environnement).
• Pénalités pour :
- non mise à jour du carnet d’entretien ;
- non remise d’un compte rendu pour appareil à l’arrêt pendant plus
de 6 heures ;
- non remise d’un compte rendu justifiant un délai supérieur à 48 h
pour la fourniture d’une pièce de rechange ;
- non remise d’un compte rendu suite à panne répétitive demandé par
le client ;
- non remise d’un compte rendu annuel ;
- non remise d’un devis dans le délai imparti ;
- non remise de la documentation technique de l’installation en fin de
contrat.
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ATTENTION, comme on l’a déjà dit, au plafonnement : 5 % de
plafonnement correspond, sur un contrat de 2 000,00 € par exemple, à
250,00 €, ce qui représente à peine le montant d’une visite non faite :
2 000,00 € / 9 visites = 222,00 €).
2. Clause concernant les conditions de remplacement des
pièces mentionnées au contrat
Le prestataire doit, en effet, préciser dans le contrat les conditions de
disponibilité et de fourniture des pièces de rechange, et l’indication du délai
garanti pour le remplacement des pièces mentionnées au contrat (en fonction
de l’ancienneté du matériel, la disponibilité du matériel peut varier).
À noter que pour les ascenseurs de certaines marques, ce délai est fonction de
la bonne volonté du fabricant, certains grands groupes faisant « obstruction »
à la fourniture de leur matériel...
3. Clause concernant le carnet d’entretien
Le prestataire doit préciser les conditions de constitution du carnet d’entretien
et de communication de son contenu au propriétaire.
Nous vous conseillons d’ailleurs – même si cela n’est pas très « moderne » –
d’exiger un carnet d’entretien « papier » (ce que prévoit le Code de la
construction et de l’habitat) qui sera le seul document valable en cas de
contestation.
4. Clause de révision des prix
Le contrat doit préciser la formule détaillée de révision des prix.
Vérifiez la formule et exigez :
• une partie fixe (la plus élevée possible, 15 % étant une valeur correcte) ;
 • une formule basée sur le coût du travail (charges comprises) pour 70 % Chapitre 2.
sur l’indice ICHT-IME ;
• une formule basée sur les frais et services divers pour 15 % sur l’indice
FSD2. La gestion technique d’un ascenseur :
questions/réponses pour améliorer la maintenance
5. Clause de recours éventuel à des sous-traitants
Nos adhérents nous posent souvent des questions techniques sur le
Le contrat doit préciser les conditions et modalités de recours éventuel à des
fonctionnement et la maintenance des ascenseurs.
sous-traitants.
Pour y répondre, nous avons mis en place des permanences techniques où ils
À noter que le recours à la sous-traitance pour les opérations de maintenance
peuvent rencontrer des spécialistes de l’ascenseur.
est prohibé. Concernant les désincarcérations, la sous-traitance est
couramment utilisée afin de limiter les temps d’intervention. Ce point est à
Cependant, nous avons voulu aussi – grâce à ce petit guide – aborder (très
faire préciser impérativement par le prestataire.
succinctement, malgré tout) quelques-unes des questions les plus posées et y
répondre de façon simple.
Voici donc les clauses obligatoires – nouvelles et anciennes – qu’il faut négocier
au mieux. Encore une fois vous pouvez vous inspirer des clauses types
Si vous voulez aller plus loin, c’est simple : il suffit de prendre rendez-vous
négociées par l’ARC pour le compte de ses adhérents.
avec un technicien-conseil travaillant avec l’ARC.
Évitez absolument les clauses rédigées par le seul ascensoriste et qu’il impose
(comme la clause de plafonnement des pénalités...) d’autant plus facilement ÉQUIPEMENT : QU’EST-CE QU’UN PARACHUTE ?
que le syndic, neuf fois sur dix, connaît très mal le sujet. DÉFINITION LES BONS CONSEILS
Le parachute est bien l’élément le Ce système est fiable à partir du
plus important d’un ascenseur. En moment où il est entretenu et testé
fait il s’agit d’un système de « blo- une fois l’an, ce qui est obligatoire,
cage » qui se déclenche dès que la mais pas toujours fait...
cabine va à une vitesse supérieure à
ce qui est normal. Le terme para- Un bon conseil : réclamez le procès-
chute désigne le système complet. verbal d’essai annuel ; cela « oblige »
Ce système est constitué du limiteur l’entreprise à faire cet essai !
de vitesse en machinerie ou en
gaine, de la poulie tendeuse en Petit truc pour l’oreille : lorsque
cuvette et du bloc parachute sur la vous entendez un « cloc cloc »
cabine. Le bloc parachute est aussi régulier quand l’ascenseur se
appelé boîte à coins. Quand la déplace, cela peut être l’annonce

10 11
cabine descend trop vite, le limiteur
de vitesse fait déclencher le bloc
parachute. Les coins remontent
alors violemment et se retrouvent
coincés. Ce coincement provoque
l’arrêt instantané de la cabine
(vitesse nominale jusqu’à 1 ou 1,20
mètre par seconde). Si la vitesse est
supérieure à 1,20 mètre par
seconde, un système complémen-
taire permet à la cabine de glisser
légèrement sur les guides, pour évi-
ter de tasser les vertèbres des
occupants.
ÉQUIPEMENT : LES GUIDES
DÉFINITION
Les guides sont en quelque sorte des
rails de guidage pour la cabine et le
contrepoids. Ils sont généralement
en forme de « T » bien qu’il existe
également des guides ronds (surtout
sur de vieilles installations). Ils sont
solidement ancrés sur la gaine
d’ascenseur parce qu’ils participent
à la prise parachute. C’est sur eux
que les coins du bloc parachute vont
se serrer pour stopper la cabine.
12
d’une défaillance de la poulie
régulatrice du parachute.
LES BONS CONSEILS
Le bruit lancinant que vous
entendez parfois est peut-être dû à
un manque d’huile. Si, par ailleurs,
vous sentez que votre cabine bouge
beaucoup pendant le déplacement
ou à l’arrêt, exigez la réduction du
jeu par le réglage des coulisseaux.
ÉQUIPEMENT : LES SERRURES
DÉFINITION
La serrure est l’élément essentiel qui
sécurise un ascenseur pour les
usagers. Son rôle est de verrouiller
mécaniquement les portes palières
par un pêne et un contrôle
électrique à trois points qui
contrôle : la bonne fermeture du
vantail de porte, la sortie du pêne et
le verrouillage de celui-ci dans le
vantail.
La porte de la cabine n’est pas
forcement verrouillée, un moteur
électrique (moteur d’opérateur)
l’entraine en position fermée et un
« contact » assure de sa bonne
fermeture.
ÉQUIPEMENT : L’OCULUS
DÉFINITION
L’oculus est la partie vitrée d’une
porte palière battante (manuelle). Il
permet de voir quand la cabine
arrive à l’étage.
13
LES BONS CONSEILS
Élément « vital » de la sécurité, son
fonctionnement doit être silencieux,
tout bruit important est anormal et
nécessite une intervention de
maintenance.
Toute serrure posée doit être
certifiée CE.
Une serrure défaillante doit être
remplacée.
LES BONS CONSEILS
Son remplacement est prévu par un
verre « triplex » de type 4/4/2
(décret 2004-964 – échéance 2013)
lorsque ce dernier :
• a une largeur inférieure à 150 mm
et une épaisseur inférieure à 6
mm.
• a une largeur supérieure à 150
mm.
Soyez donc vigilant, en particulier
sur les devis.
ÉQUIPEMENT : LA MACHINERIE
DÉFINITION
La machinerie (ou local machine)
est le local où l’on trouve, en
général, le moteur et l’armoire de
commande. Elle peut être au-dessus
de la gaine, au-dessous, sur le côté
et même être déportée. Dans les
nouvelles générations d’ascenseurs,
il n’y a plus de local machine. Tout
l’équipement est en gaine. Cela est
permis grâce à la miniaturisation des
composants constitutifs de
l’ascenseur.
Qu’y a-t-il dans une machinerie ?
• Le tableau électrique d’arrivée de
courant.
• Le coffret de commande.
• La machine.
• L’éclairage (200 lux).
• Un bloc-secours minimum.
• Des gardes corps à l’accès de la
trappe.
• La trappe d’accès ou la porte du
local.
• Le limiteur de vitesse.
• Le système de télésurveillance (si
existant).
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LES BONS CONSEILS
Local à tenir propre et éclairé ; une
bonne maintenance est souvent liée
à la bonne tenue du local (propreté,
rangement, luminosité).
Le cahier de maintenance doit être
consultable.
L’accès à la machine n’est autorisé
qu’au personnel habilité (sauf si le
contrat prévoit un accès du
propriétaire accompagné).
Il est toutefois nécessaire qu’une
boîte POMPIER soit disposée à
proximité.
Cette boîte doit contenir les clés
d’accès aux différents locaux de
l’ascenseur (machinerie, local des
poulies, trappe d’accès au
contrepoids le cas échéant) afin de
permettre l’intervention des
POMPIERS en cas d’urgence, ainsi
que le personnel des bureaux
d’études et de contrôle et donc aux
représentants de la copropriété.
Le registre permettant de contrôler
le passage des techniciens est situé
dans ce local, mais certaines sociétés
conservent les clés afin d’éviter la
possibilité de contrôle de ses
passages...
Vous savez ce qu’il vous reste à faire.
ÉQUIPEMENT : LA VARIATION DE FRÉQUENCE
DÉFINITION
C’est une technologie qui permet
une très grande souplesse dans le
déplacement de la cabine et une
précision d’arrêt absolue. La
variation de fréquence permet de
diminuer la vitesse progressivement
et sans à-coups, jusqu’à l’arrêt
complet de la cabine, avec une
précision de quelques millimètres.
ÉQUIPEMENT : LE MOTEUR BI-VITESSE
DÉFINITION
Le moteur bi-vitesse. Comme son
nom l’indique, le moteur possède
2 vitesses : 1 grande et 1 petite,
appelée aussi vitesse d’approche.
Une fois bien réglée, la précision
d’arrêt descend à plus ou moins
1 cm.
15
LES BONS CONSEILS
En plus de son confort, la
« variation de fréquence » permet
(parfois) de conserver le
motoréducteur d’origine, cette
nouvelle gestion du moteur
permettant d’assurer la longévité du
moteur d’origine (moins d’à-coups,
frein n’étant plus utilisé comme
ralentisseur, mais comme maintien
de la cabine à l’arrêt)... Lisez
attentivement le point suivant,
cependant.
LES BONS CONSEILS
Ce moteur est souvent suffisant
pour respecter le décret concernant
la précision d’arrêt (échéance 2013
et 2018) ; il est nécessaire de vérifier
(ou faire vérifier) la vitesse théorique
de la cabine qui doit, en vitesse
d’approche, être inférieure à
0,25 m/s.
Attention donc aux entreprises qui
vous imposent la variation de
fréquence dans ce cas.
ÉQUIPEMENT : CONTREPOIDS
DÉFINITION
On ne trouve le contrepoids que sur
les ascenseurs électriques à
adhérence. Son rôle est de
contrebalancer le poids de la cabine.
En général, son poids équivaut au
poids de la cabine plus la moitié de
sa capacité. Donc à vide, le
contrepoids est plus lourd que la
cabine.
ÉQUIPEMENT : GROUPE DE TRACTION
DÉFINITION
Le groupe de traction (sur un
ascenseur électrique) est composé
du moteur et du treuil, qui est lui-
même constitué d’un système de
réduction, du système de freinage et
d’une poulie de traction. Le rôle de
cet ensemble est de déplacer la
cabine.
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LES BONS CONSEILS
Lorsque l’on peut conserver son
contrepoids, il faut le conserver : il
permet des économies d’énergie et
diminue le coût d’une rénovation
(machine de puissance inférieure).
Lors de certains travaux sur la
cabine d’ascenseur (remplacement
de portes-cabine « western» par une
porte automatique, habillage des
parois, du sol), le poids de la cabine
s’en trouve modifié : il est nécessaire
de compenser le déséquilibre par
adjonction de masses d’équilibrage
sur le contrepoids.
LES BONS CONSEILS
Lors de travaux de rénovation
portant sur l’ensemble suspendu
(habillage cabine, portes-cabine
automatiques, charge de
compensation du contrepoids), il est
nécessaire de :
1. vérifier si le motoréducteur
accepte cette augmentation de
poids ;
2. vérifier l’adhérence et le
glissement (des câbles sur les
gorges en V de la poulie).
ÉQUIPEMENT : ARMOIRE DE COMMANDE
DÉFINITION
L’armoire de commande est un des
composants les plus importants
d’un ascenseur. C’est elle qui se
charge de mémoriser les appels et
envois destinés à déplacer la cabine
; c’est elle qui commande le
démarrage et l’arrêt du moteur,
l’ouverture de la porte cabine, etc.
En fait, c’est le cerveau de
l’ascenseur. Elle est constituée de
matériel électronique (des cartes
électroniques et des relais).
ÉQUIPEMENT : SURVITESSE EN MONTÉE
DÉFINITION
La survitesse « montée » est un
système de protection contre la
vitesse excessive en montée de la
cabine d’ascenseur. Celui-ci est
obligatoire pour tous les ascenseurs
admettant une charge maximum
supérieure à 320 kg. Il doit détecter
un mouvement incontrôlé de la
cabine en survitesse montée,
provoquer l’arrêt ou tout au moins
réduire sa vitesse.
17
LES BONS CONSEILS
Attention à la personnalisation des
armoires de commande (on parle de
système « captif »), qui nécessite
pour une intervention efficace
l’utilisation d’outils spécifiques
(armoire OTIS, KONÉ,
THYSSEN, ORONA, etc.).
Même si ce matériel doit être mis à
disposition pour toutes les entreprises
à compter du 1er juillet 2013 (décret
2012-674 du 7 mai 2012), il risque
de se produire certains « blocages »
qui naturellement se feront au
détriment de la copropriété. Il existe
des fabricants internationaux
indépendants faisant de l’excellent
matériel non « captif » à prix
abordable !
LES BONS CONSEILS
Deux choix principaux :
- la technologie GEARLESS (sans
treuil) à envisager si vous devez
changer la machine ;
- le système de frein sur guide
lorsque vous ne changez pas votre
machine.
ÉQUIPEMENT : VIBRATIONS
DÉFINITION
Quand un ascenseur commence à
vibrer, quelles en sont les causes ?
• Mauvais graissage des guides de la
cabine et/ou du contrepoids.
• Mauvais réglage de la machine.
• Défaut d’isolation entre la
machine et les parties fixes du
bâtiment.
• Défaut de réglage de la variation
de fréquence.
• Défaut des bagues d’accouplement
moteur/treuil.
• Défaillance des isolations
caoutchouc de la cabine.
• Mauvais équilibrage des câbles de
traction.
ÉQUIPEMENT : CE QU’EST LE REM
DÉFINITION
Il s’agit du système de téléalarme ou
de télésurveillance propre à OTIS.
Comme indiqué plus haut, ce
système est à éviter.
18
LES BONS CONSEILS
À vous de rechercher avec le
technicien de maintenance la ou les
causes et d’exiger une intervention
adaptée.
LES BONS CONSEILS
Le REM a été durant des années un
matériel loué : l’argument
commercial étant « les mises à jour,
l’évolution, l’entretien seraient
inclus dans cette location ».
Depuis que le décret 2004-964 est
paru, les devis pour pose d’un REM 5
fleurissent, sous prétexte d’installer
la triphonie, avec l’argument que ce
type de matériel sera (au moins
pour la partie phonie) reprogram-
mable chez tout ascensoriste...
Faire attention.
ÉQUIPEMENT : LA TRIPHONIE
DÉFINITION
Obligatoire à échéance 2013, elle
consiste en un système de téléalarme
en trois points d’appel et d’écoute
avec bouton, micro et haut-parleur :
• dans la cabine avec micro et haut-
parleur pour les usagers ;
• sur le toit de la cabine pour le
technicien au cas où celui-ci se
ferait enfermé en haut de gaine ou
en cas d’accident, dans les deux cas
pour prévenir les secours ;
• sous la cabine ou en cuvette pour
le même motif que sur le toit de la
cabine.
Nota : Il faut toujours préférer les
systèmes « indépendants » (de
l’ascensoriste) afin de pouvoir
transmettre le système en cas de
changement de prestataire. Un
système « dépendant » bien connu
est le REM de chez OTIS qui est en
fait loué. Si vous quittez OTIS, vous
devez installer un autre système.
19
LES BONS CONSEILS
ATTENTION : si votre cabine est
déjà équipée d’un système de
téléphonie bidirectionnel, avec
reconnaissance du lieu d’appel, la
« triphonie » n’est pas obligatoire ;
votre système peut être conservé.
Ne pas oublier malgré tout
l’éclairage de secours en cabine
aussi.
Attention aux systèmes « captifs » et
coûteux. Du matériel de qualité
indépendant et reprogrammable
existe.
Conseil du jour : ne pas payer
l’option « télésurveillance du
contrat » ; celle-ci ne sert
principalement qu’au prestataire
pour sa maintenance.
ÉQUIPEMENT : POURQUOI PARLE -T-ON D’UN ASCENSEUR 300 kg OU 630 kg ?
DÉFINITION
Quand on parle d’un ascenseur 300
kg ou 630 kg, cela signifie que l’on
ne doit pas dépasser cette charge à
l’intérieur de la cabine. Celle-ci est
calculée par rapport à la superficie
au sol de l’ascenseur et détermine
aussi le nombre de personnes
accepté. Pour connaître le nombre
exact de personnes (s’il n’est pas
indiqué dans la cabine), il suffit de
diviser la charge par 75 kg. Exemple
: pour un ascenseur de 300 kg, on
divise 300 par 75 cela fait 4, le
nombre maximum est alors
4 personnes.
ÉQUIPEMENT : GAINE D’ASCENSEUR
DÉFINITION
La gaine, appelée également
« trémie », est l’endroit dans lequel
la cabine se déplace. C’est ni plus ni
moins qu’un trou qui fait la hauteur
du bâtiment. À l’intérieur on
retrouve les guides, la cabine, les
câbles de traction, les pendentifs, le
contrepoids (si l’ascenseur est à
adhérence), la poulie tendeuse, les
câbles électriques de commande et
de sécurité, la boîte de révision ainsi
que toute la sélection.
20
LES BONS CONSEILS
Cette donnée est un minimum :
vous pourriez avoir un ascenseur de
1 m² soulevant une tonne ! Cela
dépend de la machine, mais le
minimum doit être respecté !!!
LES BONS CONSEILS
Souvent très poussiéreuse, normal
pour une cheminée !! Intégrez dans
le contrat, quand cela est possible, le
nettoyage tous les cinq ans de cet
ensemble.
ÉQUIPEMENT : COMMENT S’ARRÊTE UN ASCENSEUR ?
DÉFINITION LES BONS CONSEILS
Un ascenseur s’arrête suite à une Le niveau d’arrêt ne doit pas être
information donnée à l’armoire de supérieur à 2 cm en haut et en bas.
commande. Cette information peut N’hésitez pas lorsque celui-ci est
être donnée par un capteur ou une supérieur à appeler le service
bande magnétique. L’arrêt peut se maintenance, c’est un signe de
faire de différente manière, tout dérèglement (voir aussi ci-après :
dépend de la technologie de « Précision d’arrêt »).
l’ascenseur. Si l’ascenseur est en
mono-vitesse, celui-ci s’arrêtera
brusquement sans ralentir. Si
l’ascenseur est à deux vitesses, celui-
ci passera d’abord sur sa petite
vitesse dite vitesse d’approche et
s’arrêtera ensuite. Si l’ascenseur est
équipé d’une variation de fréquence,
celui-ci ralentira jusqu’à l’arrêt
complet.
ÉQUIPEMENT : LE FREIN
DÉFINITION LES BONS CONSEILS
Le frein est composé de mâchoires, Il provoque, en cas de dérèglement,
de bobines électromagnétiques et de des défauts d’arrêts ou des secousses
ressorts de rappel. Au démarrage de anormales à l’arrêt !
l’ascenseur, l’armoire de commande
alimente la bobine pour écarter les
mâchoires de frein. Quand l’arrêt est
demandé, l’armoire coupe
l’alimentation de la bobine et les
ressorts de rappel serrent les
mâchoires, ce qui provoque l’arrêt.
21
ÉQUIPEMENT : PRÉCISION D’ARRÊT
DÉFINITION
Il s’agit de la précision d’arrêt de la
cabine au palier. Celle-ci doit être de
plus ou moins 2 cm. Voici les
raisons qui font qu’un ascenseur ne
s’arrête pas au niveau :
1. Cas d’un moteur deux vitesses
conforme (petite vitesse
inférieure à 0,25 m/s)
Les causes possibles sont :
• Le frein est mal réglé.
• La sélection(1) est déréglée.
• Il y a une anomalie de sécurité
à l’arrêt (exemple : levier de
déverrouillage touchant à l’arri-
vée et déclenchant un arrêt
anticipé).
(1)
Nota : la sélection est le système
permettant au cerveau de l’ascenseur de
connaître la position exacte de la cabine en
tout point de la gaine (la gaine est la
cheminée dans laquelle circule la cabine).
2. Cas d’un moteur mono-vitesse
(ces moteurs seront caducs à
échéance 2013)
• Le frein est mal réglé.
• La sélection est déréglée.
• Il y a une anomalie de sécurité
à l’arrêt (exemple : levier de
déverrouillage touchant à l’arri-
vée et déclenchant un arrêt
anticipé).
22
ÉQUIPEMENT : PRÉCISION D’ARRÊT (suite)
LES BONS CONSEILS DÉFINITION LES BONS CONSEILS
Concernant la nécessité d’effectuer 3. Cas d’un moteur et d’une Exemple :
le remplacement d’une armoire déjà régulation avec variation de Pour une vitesse de 1 m/s [mètre par
en 2 vitesses, il est nécessaire de fréquence seconde], le moteur grande vitesse
connaître la vitesse nominale • Il y a un problème du variateur tourne à 1 500 t/min [tours/minute].
(vitesse de la cabine) : (mauvais réglage ou anomalie). Le moteur en petite vitesse tourne à
• Le frein est mal réglé. 375 t/min ; la vitesse de l’appareil
• Si la vitesse nominale est • La sélection est déréglée. en petite vitesse sera de : 1 m/s
inférieure à 1 m/s [mètre par • Il y a une anomalie de sécurité divisé par 1 500 t/min et multiplié
seconde] (en général 0,70 m/s ou à l’arrêt (exemple : levier de par 375 t/min soit : 0,25 m/s
0,63 m/s), la petite vitesse sera déverrouillage touchant à  non conforme.
inférieure à 0,25 m/s et il sera l’arrivée et déclenchant un arrêt
inutile d’effectuer son anticipé). À noter : si vous n’avez pas tout
remplacement (sauf pour vétusté compris ce qui précéde, ce n’est pas
prononcée, isolation inférieure à anormal...
IP 2X ou pièces de rechange
introuvables...).
• Si la vitesse nominale est égale ou
supérieure à 1 m/s, il est
nécessaire d’obtenir les
caractéristiques du moteur de
traction ; ce dernier comporte une
plaque indiquant la vitesse de
rotation en grande vitesse et la
vitesse de rotation en petite vitesse.
Une fois ces données récupérées
(par le technicien de maintenance
lors d’un passage par exemple, l’accès
étant interdit – et surtout dangereux
– aux personnes non habilitées), il
suffit de poser une règle de trois.
23
 ÉQUIPEMENT : VISITE PÉRIODIQUE Chapitre 3.
DÉFINITION LES BONS CONSEILS
Rappelons que l’ascensoriste doit À contrôler très sérieusement. Le contrôle quinquennal
une visite toutes les six semaines. Rappelons que, désormais, vous
En quoi consiste la maintenance pouvez faire introduire une
toutes les six semaines et que doit disposition dans le contrat vous En l’espace de quelques mois, les pouvoirs publics ont publié pas moins de
faire le technicien durant cette permettant d’être averti des visites, deux textes réglementaires visant à responsabiliser davantage les ascensoristes
visite ? DONC d’être présent. et à assurer un meilleur entretien des ascenseurs.
La visite permet en priorité de
contrôler les dispositifs de sécurité Le premier texte est un décret du 7 mai 2012 précisant les obligations des
essentiels comme : ascensoristes en matière d’entretien dont nous avons déjà rendu compte dans
• les serrures palières ; le chapitre 1 du présent guide.
• les sécurités en cabine ;
• le système de parachute ; Le second est un arrêté récent datant du 7 août 2012 qui a pour objet de
• les dispositifs de coupure en fin de préciser le cadre et les conditions de réalisation du contrôle technique
course ; quinquennal des ascenseurs.
• l’efficacité des éclairages normaux
et secourus ; Nous allons, à travers ce chapitre reprendre les dispositions « phares » de cet
• le dispositif d’alarme et/ou de arrêté, applicables depuis le 1er octobre 2012.
téléalarme ;
• le bon fonctionnement des portes De plus, nous vous indiquerons les erreurs à ne pas commettre et comment
palières et de cabine ; Copropriété-Services – la coopérative de l’ARC – peut aider les adhérents de
• les voyants ; l’ARC à réaliser un diagnostic efficace avec un bureau d’études sérieux.
• l’état général d’usure de
l’installation.
Le plan de maintenance est établi Rappelons en passant que l’ARC est la seule association de
sur une base légale et joint à votre copropriétaires à avoir participé à toutes les réunions de
contrat. négociations de ce décret et de cet arrêté, et ainsi avoir défendu les
intérêts des copropriétaires face aux ascensoristes.
Voici donc quelques informations et conseils techniques.
Si vous n’arrivez pas à tout comprendre du premier coup, ce n’est pas grave.
Vous pouvez :
• soit interroger votre technicien de maintenance ;
• soit venir consulter un conseiller de l’ARC si vous êtes adhérent collectif.

24 25
A. LES MESURES ISSUES DE L’ARRÊTÉ
I. Obligation de remettre au contrôleur technique les
documents et informations concernant l’ascenseur
Afin de réaliser le diagnostic quinquennal, l’ascensoriste chargé de l’entretien
devra remettre au syndic différentes pièces concernant la gestion et l’entretien
de l’ascenseur. Ces documents devront alors être retransmis au contrôleur
technique pour consultation.
Les documents énumérés dans l’arrêté sont principalement les suivants :
• la notice d’instructions nécessaires à l’entretien ;
• la dernière étude spécifique de sécurité (celle que l’ascensoriste doit
faire) ;
• le carnet d’entretien ;
• le dernier rapport annuel d’activité ;
• le rapport du précédent contrôle technique (s’il a été fait).
Le bureau d’études devra mentionner dans son rapport les éléments qui lui
ont été réellement remis.
Avant que les pièces ne soient remises au contrôleur technique, le
conseil syndical devra vérifier l’existence effective de ces documents
et s’assurer qu’ils prennent en compte l’ensemble des interventions
ainsi que les éventuels changements de pièces. À défaut, il faudra
le signaler à l’ascensoriste et lui imposer de remettre les documents
à jour, sous peine de dénoncer le contrat d’entretien.
La vigilance du conseil syndical doit être totale, le syndic pouvant
être insuffisamment exigeant vis-à-vis de l’ascensoriste.
26
II. La possibilité d’exiger la présence de l’ascensoriste chargé
de la maintenance lors du contrôle
L’arrêté prévoit que le contrôleur technique pourra (s’il le souhaite) demander
d’être accompagné par l’ascensoriste chargé de l’entretien. Cette disposition qui
peut sembler anodine est en fait une véritable opportunité à ne pas manquer.
En effet, cette disposition permet d’imposer à l’ascensoriste une véritable visite
contradictoire avec le technicien chargé de réaliser le diagnostic.
Il pourra alors constater d’éventuels défauts de maintenance et des négligences
sur l’entretien de l’ascenseur. Ce constat pourra alors être utilisé pour
renégocier le contrat d’entretien ou, en cas de manquement grave, demander
purement et simplement la résiliation (prématurée) du contrat d’entretien.
Le problème réside dans le fait que cette visite contradictoire ne
s’applique pas de « plein droit ». Comme indiqué précédemment, c’est
le bureau d’études qui décide d’être accompagné ou non par
l’ascensoriste. Le choix du bureau d’études est donc capital. Certains
syndics seront tentés d’appeler des bureaux d’études plutôt conciliants
qui vont soit ne pas souhaiter être accompagnés par l’ascensoriste,
soit être peu regardants sur le défaut d’entretien. Ils pourront se
contenter de constater qu’il y a des équipements défaillants sans
forcément faire le lien avec le défaut d’entretien.
Par ailleurs, il est important de souligner que certains syndics vont
s’appuyer sur l’article 45 du décret du 17 mars 1967 pour considérer
que la réalisation du diagnostic quinquennal ne doit pas faire l’objet
d’un vote distinct en assemblée générale. Ils considèrent cette
intervention comme une dépense de maintenance comprise dans le
budget prévisionnel. En tout état de cause, le syndic est tenu de choisir
le bureau d’études chargé de réaliser le diagnostic avec le conseil
syndical. En effet, conformément à l’article 26 du même décret, le conseil
syndical doit participer à l’élaboration du budget prévisionnel et par voie
de conséquence au choix de la société chargée de faire ce diagnostic.
Autre problème relevé. Certains ascensoristes ont prévu dans leur
contrat d’entretien que la présence du technicien en dehors des jours
de maintenance serait facturée (et parfois très cher).
Ceci afin de dissuader le conseil syndical de demander la présence du
technicien lors du diagnostic.
Voir à ce sujet le premier chapitre de ce guide, point I-4.
27
III. Le contrôleur technique doit informer le propriétaire de
l’ascenseur, au moins quinze jours à l’avance, de la date
et de la durée du contrôle
Cette disposition interdit au bureau d’études de se rendre dans la copropriété
sans aviser le syndic du jour de son intervention. De plus, le contrôleur doit
clairement indiquer la durée prévue du contrôle. On considère qu’un
diagnostic sérieux implique une durée moyenne pour un ascenseur de six
niveaux d’environ 1 h 30 (en raison du fait qu’il faut vérifier chaque porte
palière qui se situe à chaque étage, le délai du diagnostic peut être plus ou
moins long).
En deçà on peut supposer que le diagnostic n’a pas été fait en totalité ou du
moins a été bâclé. De plus, le syndic devra informer à l’avance les usagers du
jour et du délai d’indisponibilité de l’appareil. Signalons que c’est l’usager
(donc le locataire) qui doit être informé et non uniquement le copropriétaire.
Le syndic devra donc impérativement afficher sur les parties communes ces
informations. Il ne pourra pas se contenter de le préciser dans un courrier à
destination des copropriétaires.
IV. La liste des éléments à contrôler est clairement définie
dans l’arrêté
Le contrôle quinquennal des ascenseurs devient un véritable audit. L’arrêté
précise les dizaines de points à contrôler. Le conseil syndical devra donc
s’assurer que l’ensemble de ces contrôles a bien été réalisé.
D’ailleurs, l’article 4 du décret précise que « l’obligation de contrôle
technique n’est réputée satisfaite que lorsque toutes les parties de
l’installation d’ascenseur ont été soumises intégralement aux examens et
essais (…) et ont fait l’objet d’une évaluation transcrite dans un rapport
d’inspection remis au propriétaire ».
28
Autrement dit, à défaut d’avoir procédé à l’intégralité des contrôles, le
diagnostic ne pourra pas être réputé comme valablement réalisé. Rappelons
que parmi les points à contrôler figure « l’essai parachute ». Cet équipement
de sécurité permet de stopper l’appareil lorsque la vitesse normale de
l’ascenseur est dépassée.
Généralement, le bureau d’études procédera à ce test si et seulement si
l’ascenseur est bien entretenu et que le technicien chargé de l’entretien est
présent. À défaut, de pouvoir le réaliser, il pourra mettre l’ascenseur à l’arrêt
jusqu’à ce que l’ensemble des éléments soient réunis pour pratiquer en toute
sécurité le test.
V. L’obligation pour tous les bureaux d’études de remettre au
ministère chargé du logement un bilan sur les contrôles
réalisés au cours de l’année
Les bureaux chargés de réaliser les contrôles techniques d’ascenseurs doivent
communiquer au ministère chargé du Logement, avant le 1er mars de chaque
année, un bilan des contrôles techniques effectués au cours de l’année civile
précédente.
À noter : ce nouveau dispositif permettra de disposer de statistiques
indépendantes sur la qualité de l’entretien du parc (indépendantes des
ascensoristes) et donc d’intervenir plus efficacement (NB : aujourd’hui la
fédération des ascenseurs annonce trois pannes moyennes par ascenseur et par
an alors que la fédération des bureaux d’études annonce NEUF pannes, ce
qui est plus réaliste !).
Ce bilan aura pour objectif d’avoir des statistiques fiables sur l’entretien et
sur la mise en conformité de l’ensemble du parc des ascenseurs. Il faudra tout
de même rester extrêmement prudent sur l’exploitation de ces données ainsi
que sur la communication ou non des informations recueillies. Comme
d’habitude, vous pourrez compter sur l’ARC pour utiliser cette nouvelle
disposition à bon escient.
29
B. LE CHOIX DU BUREAU D’ÉTUDES ET COMMENT COPROPRIÉTÉ
SERVICES PEUT VOUS AIDER
I. Il y a « bureau d’études » et « bureau d’études »
Depuis la mise en place des contrôles techniques, nous avons noté que nous
avions affaire à différents types de bureaux d’études, qui sont plus ou moins
respectueux de l’intérêt des copropriétaires.
1. Certains contrôles sont faits uniquement par des « remplisseurs de
check-lists » et n’auront que peu d’intérêt, ces « contrôleurs » étant
incapables de vérifier réellement la qualité de la maintenance.
2. Certains contrôles seront réalisés par des gens qui vont, comme on a
dit, « ouvrir le parapluie » et mettre en avant un tas de problèmes de
soi-disant sécurité qui vont donner lieu à un « tas de devis » produisant
des « tas d’or » (pour ascensoristes peu scrupuleux et syndics de même
calibre).
3. Certains seront effectués par des filiales de gros ascensoristes ou de
syndics faisant l’impasse sur les défauts d’entretien.
4. Enfin, heureusement, certains contrôles seront comme on les aime :
• ils se contenteront de signaler uniquement ce qui n’est pas conforme
aux obligations légales ;
• mais aussi ils signaleront TOUS les problèmes de maintenance.
Ce sont ces « contrôleurs » loyaux que nous recherchons et référençons à
l’ARC.
30
II. Attention aux coûts et à la prestation proposée
L’amplitude des prix va de 350 à 750 €. Certains syndics (intéressés ou non)
vont signer des contrats de groupe pour tous leurs immeubles sans que vous
ayez votre mot à dire (c’est d’ailleurs ce que font le groupe LOISELET et sa
filiale EXXECO, bien connus des adhérents de l’ARC).
Les contrôles les moins chers pourront s’avérer en fait coûteux (trop de
prescriptions supplémentaires) ou inefficaces (pas d’analyse de la
maintenance).
Bref, encore une fois, tout et son contraire sans qu’il soit très facile de s’y
retrouver…
Alors ? Comment savoir ?
III. La façon dont Copropriété-Services aide les adhérents de
l’ARC : deux contrôles en un
a) Copropriété-Services s’est rapprochée de bureaux d’études indépendants
qui ont pour but de servir les intérêts de la copropriété et de ses
copropriétaires. À ce titre nous avons négocié tout d’abord le fait que le
conseil syndical soit avisé du passage du contrôleur afin qu’il puisse
suivre l’intégralité du travail du diagnostic. Cela permettra de montrer
concrètement les éventuels défauts d’entretien et les conséquences que
cela a engendré ou engendrera.
b) Le bureau d’études proposera un prix spécial « adhérent collectif » de
l’ARC . Ce prix se veut bon marché. C’est-à-dire qu’il est « correct »,
mais pas « cassé ». Dans les environs de 450 €. Pourquoi ? Parce que
nous avons demandé à ces bureaux d’études de respecter intégralement
le décret concernant les contrôles et donc :
• non seulement de signaler ce qui n’est pas en conformité avec les
textes ;
31
 • mais aussi de ne pas demander le changement de pièce ou Chapitre 4.
d’équipement (aux frais de la copropriété) de façon abusive ;
• et aussi et surtout de signaler les problèmes de maintenance et donc
de préciser tout ce que l’ascensoriste devra faire pour respecter son Le nouvel « accord-cadre 2012 »
contrat.
négocié par l’ARC
Or, faire correctement ces contrôles prend du temps et d’autant plus
lorsqu’il faut le faire avec pédagogie.
Pour 2012-2013, l’ARC a négocié un nouvel accord-cadre concernant
l’entretien des ascenseurs et les contrats, cet accord inclut un contrat type. Le
Voilà pourquoi nous ne voulons pas de prix « cassé » et évitons les « low
nouveau contrat type intègre les clauses obligatoires prévues par le décret du
costs », comme on dit.
7 mai 2012, évidemment rédigées dans l’intérêt des copropriétaires. Si vous
êtes adhérent collectif à l’ARC, vous pouvez :
N’hésitez pas à nous contacter pour aller plus loin.
• soit bénéficier de cet accord-cadre avec certains ascensoristes ;
• soit vous inspirer de notre contrat type et du libellé très précis des clauses
qui s’y trouvent pour négocier de bonnes clauses avec votre ascensoriste
ou tout autre ascensoriste.

Les textes complets et détaillés de l’ensemble des clauses de ce contrat type

sont disponibles sur notre site Internet, pour nos adhérents collectifs.

Nous donnons ci-dessous le titre des articles spécifiques qu’il contient avec –
à chaque fois – quelques commentaires de notre part.

ENGAGEMENTS SPÉCIFIQUES VIS-À-VIS DES ADHÉRENTS DE L’ARC

Article 1 - État des lieux initial

Cet article est très important, car il permet de préserver les intérêts du
syndicat. Y est, en particulier, précisée la façon dont sont traités les éventuels
problèmes liés à la vétusté ; un développement spécial permet, en
particulier, de prémunir la copropriété contre les devis de remise en état
intempestifs...

32 33
Article 2 - Liste des opérations et vérifications périodiques
Cet article intègre – entre autres – les dispositifs et dispositions qui
permettent à la copropriété de faire les contrôles du travail effectué (ou
non) par l’ascensoriste.
Article 3 - Modalités des visites de maintenance
Cet article se doit d’être le plus précis possible pour favoriser les contrôles
de la part de la copropriété.
Article 4 - Informations aux représentants habilités du syndicat des
copropriétaires pour leur permettre d’être présent aux visites de
maintenance
Nouvel important article consécutif au décret du 7 mai 2012.
L’article précise comment le conseil syndical sera avisé à l’avance des dates
de visite de maintenance ainsi que des éléments qui seront contrôlés et
précise les sanctions attachées au non-respect de ces dispositions.
Article 5 - Accès aux installations
Article très important pour éviter que l’ascensoriste n’empêche l’accès à la
machinerie, même accompagné.
Article 6 - Suivi du trafic par le client
Grâce à cet article, le conseil syndical pourra obtenir toutes les informations
nécessaires sur le trafic de l’ascenseur pour adapter, éventuellement, le
contrat et mieux contrôler l’adaptation de la maintenance au trafic.
Article 7 - Délais de désincarcération
Aménagement du contrat de base pour prévoir des délais de
désincarcération réduits dans un créneau horaire plus large.
Article 8 - Délais de dépannage
Aménagement du contrat de base pour prévoir des délais de dépannage
réduits avec des pénalités en cas de retards.
34
Article 9 - Informations des usagers en cas de panne ou immobilisation
de l’appareil
Cet article satisfait aux obligations d’informer les usagers des causes ou de
l’origine de la panne.
Article 10 - Délai de remise en service
En cas de panne ou de mise à l’arrêt, l’ascensoriste devra indiquer la date
de remise en état de l’appareil.
Article 11 - Taux de panne admissible
Au-delà d’un certain seuil de panne, le contrat de maintenance pourra être
dénoncé de plein droit par le syndicat des copropriétaires sans pénalités
(voir aussi article 23).
Article 12 - Pénalités
Cet article, lui aussi très important, est, dans notre contrat type, très
complet et très détaillé ; en voici le début :
• « Des pénalités seront appliquées dans le cas suivant :
- dépassement du nombre de pannes annuelles contractuelles,
- indisponibilité pour cause de panne,
- dépassement des délais d’intervention (désincarcérations et dépannages),
- dépassement des délais de remise en service,
- dépassement des délais de changement des pièces,
- absence de remplissage du carnet d’entretien ou absence d’information
immédiate du propriétaire en cas de vandalisme.
• Pour le calcul des pénalités, il sera admis :
- un plafonnement de celles-ci à 20 % du montant annuel de la redevance
du contrat de maintenance de l’ascenseur (toutes pénalités cumulées),
- une tolérance de 10 % sera appliquée automatiquement dans le calcul des
délais et temps admis, avant application des pénalités... »
Suivent deux pages permettant de bien calculer les pénalités.
35
Article 13 - Vétusté
La rédaction adaptée de cet article est très importante pour éviter d’avoir
à supporter des frais automatiques une fois passée la durée fixée par les
ascensoristes pour déterminer la vétusté (10 ans, 15 ou 20 ans selon les
pièces...). Nous avons obtenu de très bonnes conditions concernant cet
article, qui constitue souvent un véritable « piège » à devis chez les grands
ascensoristes.
Article 14 - Travaux non compris dans le contrat
Grâce à cet article, le syndicat des copropriétaires pourra faire appel à un
autre ascensoriste sans que la société titulaire du contrat de maintenance
ne puisse s’y opposer.
Article 15 - Carnet d’entretien papier et électronique
Le conseil syndical pourra à distance suivre l’entretien et les réparations
faites sur l’ascenseur.
Article 16 - Rapport annuel d’activité
L’ascensoriste est tenu de faire un rapport annuel d’activité de l’entretien
de l’ascenseur : travaux faits, pannes, etc. Cet article précise ce point.
Article 17 - Avenants et modifications du contrat d’entretien
L’ascensoriste ainsi que le conseil syndical pourront proposer au cours du
contrat de maintenance de l’ascenseur des avenants au contrat. Par ailleurs,
en cas de textes réglementaires ou législatifs plus avantageux pour le
syndicat des copropriétaires, l’ascensoriste devra automatiquement insérer
les nouvelles obligations dans le contrat de maintenance sans attendre la
date limite de mise en conformité.
Article 18 - Installation d’un système de télésurveillance électronique
au frais du client
Cet article inclut la possibilité, pour la copropriété, d’installer un système
de télésurveillance à des conditions avantageuses.
36
Article 19 - Modernisation
Article très important, évidemment, pour éviter de « mauvaises » surprises.
Article 20 - Sous-traitance
Cet article pose l’interdiction formelle de faire appel à de la sous-traitance
sans en aviser le syndic et le conseil syndical.
Article 21 - Interdiction de cession
Article qui permet d’éviter d’être « vendu » à un grand ascensoriste.
Article 22 - Définition des garanties apportées par les contrats
d’assurance de l’ascensoriste
Il s’agit d’une obligation légale.
Article 23 - Résiliation pour inobservations des dispositions
contractuelles substantielles
Il s’agit, là encore, d’un nouvel article, suite à la publication du décret du
7 mai 2012 ; naturellement nous en avons particulièrement soigné la
rédaction.
Article 24 - Résiliation en cas de gros travaux
Autre nouveauté très importante. Il est néanmoins essentiel de rédiger une
clause qui écarte les conditions financières dissuasives. C’est ce que nous
avons fait.
Article 25 - Présence d’un technicien lors des contrôles techniques
quinquennaux
Nouvelle clause également consécutive au décret du 7 mai 2012. La
rédaction de cet article doit être particulièrement soignée. La gratuité doit
être acquise (prestation incluse dans le contrat et non facturée à part).
Article 26 - Disponibilités des pièces de rechange
L’ascensoriste s’engage sur le délai des changements des pièces sous peine
de pénalités.
37
 Article 27 - Fin de contrat et état des lieux final
Nous avons enfin obtenu – après six ans d’action auprès des ministères –
que le propriétaire d’un ascenseur puisse imposer une telle clause (« état
des lieux final ») dans les contrats ; cet article devient donc un article
essentiel.
À noter cependant que ne sont introduites des dispositions concernant
l’état des lieux final QUE si le propriétaire de l’appareil – en l’occurrence
la copropriété – l’exige, d’où l’importance de notre accord-cadre.

Article 28 - Litiges
Notre accord-cadre prévoit une procédure qui permet de gérer un éventuel
litige qui opposerait les syndicats des copropriétaires à son ascensoriste. La
décision qui sera prise par l’autorité désignée sera opposable aux parties.

Comme on peut le comprendre, la rédaction de chacune de ces clauses

nécessite beaucoup d’expériences et de capacités de négociation ; d’où – encore
une fois – toute l’importance et l’intérêt de ce contrat type auquel nous vous
renvoyons si vous êtes concernés.

38
 GUIDES THEMATIQUES ET CONTRATS-TYPE
Prix remisé
GUIDES : TITRES Édition Nombre Prix public jusqu’au
de pages 31/08/2013
La Copropriété Pratique en 300 Questions 11ème éd. 384 18,50 € 17,00 €
Copropriété: Le Manuel du Conseil Syndical 6ème éd. 352 17,50 € 16,00 €
Travaux et maintenance en copropriété 3ème éd. 384 18,50 € 17,00 €
15,00 € 15,00 €
Les « Manuels »

Ascenseurs, Comment éviter le pire ? 2ème éd. 288

La comptabilité pour tous 2ème éd. 384 18,50 € 17,00 €
Le règlement de copropriété en 200 questions 2ème éd. 320 16,00 € 16,00 €
Copropriété : le temps des économies d’énergie 2008 352 18,50 € 17,00 €
Gérer soi-même son logement locatif 2006 320 16,50 € 15,00 €
Gérer soi-même sa copropriété ou son ASL 2005 352 17,50 € 16,00 €
Copropriété : tout sur l’assemblée générale 1ème éd. 352 18,50 € 17,00 €

Traiter les copropriétés fragiles ou en difficulté 1ème éd. 11,00 € 11,00 €

Copropriété ameliorer sa gestion avec internet 1ème éd. 11,00 € 11,00 €
Faites baisser vos charges de votre copropriété 2009 160 11,00 € 10,00 €
« Les Essentiels »

Les comptes de la copropriété 1ème éd. 157 11,00 € 10,00 €

Soyez un conseil Syndical de copropriété efficace 2010 160 11,00 € 10,00 €
L’assemblée générale en copropriété 2010 157 11,00 € 10,00 €
Savoir traiter les impayés en copropriété 2011 156 10,00 € 9,00 €
Decider et contrôler les travaux en copropriété 2011 149 10,00 € 9,00 €
Bien choisir son syndic de copropriété 2011 158 10,00 € 9,00 €

Carnet d‘entretien et de maintenance 2007 50 15,00 € 15,00 €

“Les Documents
Pratiques”

Savoir lire et exploiter les cinq annexes 2010 25 10,00 € 10,00 €

Registre du suivi du conseil syndical 2010 82 5,00 € 5,00 €
Contrat type d’entretien des ascenseurs 2012 33 8,50 € 8,50 €

Les 25 gestes de premier secours en matiere d’analyse

“Les guides à 2 €”

des comptes 2012 30 2,00 € 2,00 €

Les impayés en 25 questions 2012 25 2,00 € 2,00 €
Comment je suis devenu syndic benevole 2012 30 2,00 € 2,00 €
Comment bien négocier son contrat de syndic 38 2,00 € 2,00 €
DVD « La comptabilité pour tous » 2009 13,00 € 13,00 €
DVD

DVD « Tout savoir sur les appels de charge » 2011 5,00 € 5,00 €
Guide de la bonne gestion 2013 256 Gratuit
Amélioration technique des Bâtiments Collectifs 2011 344 35,00 €

Frais de port 1 guide 4,10 €

Frais de port à partir de 2 guides 6,30 €
Dont TVA : 7%
 25/31, rue Joseph Python
75020
Tél.: 01 40 30 12 82
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