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Droit d’enregistrement Tejeddine Ben Ouali

Chapitre3 : les mutations à titre onéreux

La mutation à titre onéreux implique à la transmission d’un bien ou d’un droit ou/et l’usufruit d’un
droit .

Section 1 : Les mutations d’immeubles

A/ Définition :

Le transfert d’immeuble peut être réalisé par la vente ou l’apport en société.


Fiscalement , sont considères des ventes d’immeubles , les cessions , les rétrocessions ,les
adjudications , les enchères , les acquisitions et tous les actes se rapportant à un bien immeuble dont
la vente est parfaite , certaine et actuelle .

B/ L’Assiette imposable :

Le prix de vente majorité où minoré des charges éventuelles, constitue la base d’imposition de la
mutation d’immeuble.
Sont considérées comme charges tous les avantages que l’acquéreur en supporte à la place du
vendeur ou vice versa tel -que le paiement de la taxe sur les immeubles non bâtis par l’acquéreur
mais incombant au vendeur.
Au cas ou les charges à ajouter ou à déduire ne sont pas précisées au niveau de l’acte , les parties
doivent souscrire une déclaration estimative .
Il est à préciser que les charges d’intérêts ventilés au niveau de l’acte de mutation sont exclus de
l’assiette imposables.
Toutefois, il échappe à ce principe d’imposition les valeurs vénales fixées suite à une vérification
fiscale , les adjudications et l’adjudication sur folle enchère.

C/ les droits d’enregistrement exigés :

En application de l’article 20 de code de droit d’enregistrement et des timbres .Le receveur des
finances perçoit
-le droit d’enregistrement = 5%
-les droits complémentaires :
* droit ou profit de la conservation de la propriété foncière (CPF) si l’immeuble est
immatriculé à la CPF =1%
* droit de mutation et de partage des immeubles non immatriculés si l’immeuble n’a pas de titre
foncier (DMPINI) =1%
* droit pour défaut d’origine si la preuve de paiement des droits lors de la transmission de
l’immeuble au(x) propriétaire(s) n’est pas mentionnée au niveau de l’acte =3% .
*2% de la valeur si le prix est entre 500000 dinars et un million de dinars à partir de l'année 2017
*4% de la valeur si le prix est supérieure ou égal à un million de dinars à partir de l'année 2017

Il est à préciser qu’ils sont exonérés de (DMPINI).


*les opérations requises par l’Etat
* l’expropriation pour cause d’utilité publique
*les entreprises exportatrices prévues par tous les textes spéciaux.

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B/ les exceptions au droit de mutation commun :

Echappent au droit proportionnel de mutation (5%) les opérations suivantes :


- la rétrocession amiable est soumise à un droit fixe de 15 dinars par page au cas où elle est
réalisée dans les 3 jours qui suivent la date de l’acte résilié.
- la vente sous condition suspensive est soumise à une droit fixé de 20 dinars par page .
-la déclaration de command (l’acquisition pour le compte d’une tierce personne) est soumise à
un droit fixe de 20 dinars par page si déclaration est notifiée à l’administration dans les 24 heures
suivant l’acte, elle est matérialisé et réservée par un acte authentique.
-l’adjudication sur folle enchère est soumise à un droit fixe de 20 dinars par page .
- sont exonères du droit de mutation (5%) les entreprises totalement exportatrices, les parties
politiques , les ambassades et les missions diplomatiques ainsi que les mutations entre non résidents
portant sur des résidences touristiques acquises, en devises .
-sont soumises à un simple droit fixe des actes innomés de 20 dinars par page et par copie les
contrats d’acquisition auprès de promoteurs immobiliers agrées de bâtiments ou terrains aménagés
pour la construction d’immeubles à usage d’habitation au cas d’une première mutation, si la valeur
est inférieure à 150000 dinars, au de là de 150000 dinars, un droit de mutation de 3% est exigible;
l’acquisition par les promoteurs immobiliers de terrains classés prioritaires ou à caractère social , les
contact portant première mutation de lôts ou de bâtiments aménagés pour l’exercice d’activités
économiques bénéficiant des dispositions du code d’incitation aux investissements ; les contacts de
vente d’immeubles conclus entre les établissements de leasing et le preneur dans le cadre d’opération
de leasing soit que la vente est faite au cours de la durée de location ou à son terme.
- l’acte de Mougharassa est soumis au droit fixé de 20 dinars par page .
-l’acquisition d’un terrain en vue de la construction d’un immeuble à usage d’habitation est
soumise à un taux progressif comme suit :

1% jusqu'à 120 m2
2% de 120 à 300 m2
3% de 300 à 600m2
5% pour la superficie supérieure à 600m2

EXERCICES :

EX1 :
1) le Droit de mutations des immeubles :
a) est un droit fixe
b) est un droit proportionnel
c) est un droit fixe et proportionnel
2) le Droit de mutation et de partage des immeubles non immatriculé (DMPINI) est :
a) dû sur les immeubles immatriculés à la conservation de la propriété Foncière (CPF)
b) dû sur les immeubles non immatricules à la CPF
c) dû sur toutes catégories d’immeubles
3) les sociétés totalement exportatrices sont :
a) soumises au DMPINI
b) exonérées du DMPINI
c) soumises partiellement au DMPINI
4) le droit pour défaut d’origine est fixé à :
a) 5%
b) 3%
c) 1%
5) l’acquisition d’un terrain pour usage d’habitation est soumis à :
a) un droit fixe
b) un droit proportionnel progressif
c) un droit proportionnel unique

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EX2 :
Monsieur ALI a acquis un terrain nu pour une valeur de 20000 dinars avec la prise en charge de la
taxe sur les immeubles non bâtis pour un montant de 500 dinars.
Déterminer le droit d’enregistrement dû sachant que l’origine n’est pas connue.

EX3 :
Monsieur SALAH a acquis un appartement immatriculé à la conservation de la propriété Foncière
auprès d’un promoteur immobilier pour une valeur de 80000 dinars.
Déterminer les droits d’enregistrement dûs

EX4 :
Monsieur AHMED a acquis une maison pour une valeur de 100000 dinars. Le lendemain il a changé
d’avis. IL veut rétrocéder la maison à son propriétaire .IL vous consulte pour saisir les droits
d’enregistrement dûs.

Forum :

Discuter de l’objectif de l’exonération en matière de droit d’enregistrement.

Réponses :

EX1 : 1 : b ; 2 : b ; 3 :b ;4 :b ;5 :b
EX2 : Assiette = 20000-500 =19500 dinars
Droit de mutation =19500*5%=975 dinars
DMPINI= 19500*1% =195 dinars
Droit dûs : 1170 dinars
EX3 : Droit de mutation :20 dinars par page et par copie
Droit au profit de la CPF =1%*80000=800 dinars
EX4 : Paiement d’un Droit fixe de 20 dinars par page si la rétrocession est réalisée dans les 3 jours
suivant la date de l’acte résilié.

Section 2 : les mutations des meubles

En principe les mutations des meubles est non soumise au un droit d’enregistrement en application
du principes que la possession d’un meuble vaut titre.
Toutefois deux exceptions sont prévues en matière de droit d’enregistrement. IL s’agit de la vente
d’un Fonds de Commerce avec tous ses éléments mobiliers de base (clientèle et achalandage etc.)
Et les ventes publiques des meubles.

a) la vente du fonds de commerce :

Sont soumises au droit de mutation à titre onéreux les mutations du Fonds de Commerce.
Le droit dû est perçu sur la valeur convenue majorée de toutes les changes.
Le taux applicable est fixé à 2,5 % de la valeur inscrite au niveau du contact.

b) la vente aux en chers publiques :

Le vente aux en chers publiques des biens meubles par les officiers publiques ou par les autorités
administratives est soumise au taux de 2,5%de la valeur et des charges inscrites au niveau de procès
verbal de la vente .

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Toutefois, elles sont exonères les ventes de meubles suite à la faillite. Elles sont soumises
seulement à un droit fixe de 20 dinars par page les ventes en chers des récoltes de l’année, et les
ventes en gros des produits agricoles nantis.

Section 3 : l’échange

L’échange peut être réalisé entre meubles entre elle, entre immeuble et meuble et entre immeuble
contre immeuble.
L’échange est considéré pûr et simple s’il porte sur des immeubles de même valeur. il est considéré
comme un échange avec soulte si les droits immobiliers échangés sont d’inégales valeurs .
L’échange pûr et simple est soumis à un droit proportionnel de 2,5%, alors que la soulte, elle est
considérée comme une vente et soumise au taux de 5%.
Il est à signaler que tous les droits complémentaires sont exigés en matière d’échange.
En échangeant deux immeubles ayant des valeurs respectives de 10000 dinars et de 12000 dinars.
Le droit du est : 2.5% *10000=250 dinars
Et 5% * soulte =5 % *2000 +100 dinars

Section 4 : les mutations de jouissance

La cession de la jouissance d’un bien mobilier ou immobilier pendant un certain temps moyennant
un loyer est soumise à un droit d’enregistrement sur la valeur annuelle du bail en cas d’un contrat
avec tacite reconduction , et sur la valeur convenue pour la durée inférieure à l’année dans le cas d’un
bail a durée déterminée.
Le droit de bail est fixé à 1 %
Toutefois sont soumis à un droit fixe de 20 dinars par page les baux à usage d’habitation .les contrats
de prêts accordes aux agriculteurs et aux pêcheurs sont imposés à un droit fixe de 1 dinar par page.
Les contrats de location de terrains agricoles pour une durée supérieure ou égale à 9 ans sont soumis à
un droit fixe de 20 dinars par page. Les contrats de location de terrains agricoles dont le montant de
loyer annuel est inférieur ou égal à 1500 dinars sont soumis à un droit fixe de 1 dinar par page .

Exercices :

EX1 :

1) le taux de l’enregistrement pour la vente de la clientèle est de :


a) 3,5%
b) 2,5%
c) 1%
2) l’échange pûr et simple est soumis à un taux de :
a) 5%
b) 2,5%
c) 1 %
3) la soulte est soumise à un taux de :

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a)2,5%
b) 5%
c) 3%
4) le taux applicable pour la location commerciale est de :
a) 3%
b) 1 %
c) 2.5%
5) la location à usage d’habitation est soumise à :
a) un droit proportionnel
b) un droit fixe
c) un droit progressif

EX2 :

Monsieur MOHAMED veut échanger son terrain immatricule pour une valeur de 100000 dinars
contre un autre terrain non immatriculé pour une valeur de 80000 dinars. il vous consulte pour saisir
les droits d’enregistrement dûs (origines connus)

EX3 :
Monsieur AHMED a loué un local pour usage commercial. Le contrat a été signé pour une valeur de
6000 dinars avec tacite reconduction. Quel est le droit d’enregistrement dû ?

EX 4 :
Monsieur MUSTHAPHA a loué un local pour la vente du tabac pour une durée de 3 mois sans tacite
reconduction. La valeur du loyer s’élève à 1500 dinars . il vous consulte pour saisir les droits
d’enregistrements dûs .

EX5 :

Monsieur MOULDI est un agriculteur qui vient de louer un terrain pour un loyer annuel de 1000
dinars. Il vous consulte pour les droits d’enregistrements dus

Forum :

Discuter de l’échange pûr et simple et de l’échange de biens immeubles avec soulte

Correction :

EX1 : 1 :b ; 2 :b ; 3 :b ;4:b; 5 :b

EX2 : les droits dus :


Droits d’enregistrement : 80000*2,5%=2000 dinars
20000*5% =1000 dinars
Total =3000 dinars
Droits au profit de la CPF =100000*1%=1000 dinars
DMPINI =800000 *1% = 800 dinars
Droits dûs =3000+1000+800=4800 dinars

EX 3 : Droit d’enregistrement =12000*1%=120 dinars


EX4 : Droit d’enregistrement = 1500* 1%=15 dinars
EX 5 : Droit d’enregistrement =1 dinar par page et par copie

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