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Sociétés Immobilières Transparentes

référence
IS 25
Titre
Sociétés Immobilières Transparentes
Détail
A) Définition :

Par la transparence fiscale, il faut entendre un néologisme désignant une manifestation


particulière de l’autonomie du droit fiscal, selon laquelle celui-ci accepte d’ignorer la
personnalité juridique de certaines sociétés pour ne considérer que la personne de leurs
associés. Ces sociétés ne sont pas assujetties à l’IS, leurs résultats étant imposés en la
personne de leurs associés au titre de l’IS ou de l’IR comme s’ils avaient été réalisés par
eux et non par la société.

Au sens de la loi sur l’IS, les sociétés réputées immobilières transparentes sont exclues du
champ d’application de l’IS quelle que soit leur forme (de capitaux ou de personnes) et à
condition que leur capital soit divisé en parts sociales ou actions nominatives.

Ces sociétés n’ont pas, par conséquent, une personnalité distincte de leurs membres. Les
associés (personnes physiques ou morales) sont fiscalement considérés comme
propriétaires des biens immobiliers (ou des locaux) dont ils ont la libre disposition.

B) Conditions :

Pour avoir la qualité de société immobilière transparente, deux conditions sont exigées :

1) Premier cas :

L’actif est constitué d’une seule unité de logement, occupée en totalité ou en majeure
partie par les membres de la société ou certains d’entre eux, ou d’un terrain destiné à cette
fin.

Il faut entendre par :

a) Unité de logement :

Une construction indépendante (une maison ou un appartement) à usage d’habitation


personnelle, composée des pièces principales, des annexes (cuisine, salle de bain,
toilettes) et des dépendances (caves, buanderie, garage),

b) Terrain destiné à cette fin :

La parcelle de terrain destinée à la construction d’une unité de logement qui devra être
réservée, en totalité ou en majeure partie, à l’habitation personnelle des membres de la
société ou certains d’entre eux.

2) Deuxième cas :

Elles ont exclusivement pour objet l’acquisition ou la construction, en leur nom,


d’immeubles collectifs ou d’ensembles immobiliers, en vue d’accorder statutairement à
chacun de leurs membres, nommément désigné, la libre disposition de la fraction
d’immeuble ou d’ensemble immobilier correspondant à ses droits sociaux.

La division de l’immeuble doit faire l’objet d’une clause statutaire qui délimite les diverses
parties de l’immeuble social, en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont
privées et s’il y a lieu, fixe la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot.
Cette clause statutaire doit être adoptée avant tout commencement des travaux de
construction, ou s’il s’agit d’une société d’acquisition, avant toute attribution en libre
disposition aux associés.

Chaque fraction doit être constituée d’une ou de plusieurs unités à usage professionnel ou
d’habitation, susceptibles de faire l’objet d’une utilisation distincte.

NB : La note circulaire publiée en 1987 (Abrogée) commentant les dispositions de l’article


2 de loi n° 24-86 sur l’IS (Abrogée) avaient prévu deux conditions pour le cas du terrain,
qui n’ont pas été reprises par la note circulaire n° 717 commentant les dispositions du
CGI. La note circulaire abrogée stipulait que :

“Le terrain est réputé destiné à cette fin lorsque les deux conditions ci-après sont remplies
:

– 1ère condition :

Sa superficie n’excède pas le double de la superficie minimale fixée pour la zone du lieu
de la situation du terrain. S’agissant de cette condition, il est à remarquer que la société
immobilière est passible de l’I.S. dès l’acquisition du terrain lorsque la superficie de ce
dernier dépasse la limite prévue ci-dessus.

– 2ème condition :

La construction est achevée au plus tard dans le délai de cinq ans à partir de :

* La date d’entrée en vigueur de l’IS pour les sociétés immobilières existantes ;

* La date d’acquisition du terrain pour les sociétés constituées à partir de l’entrée en


vigueur de l’IS.

En ce qui concerne la condition relative au délai, la société immobilière devient passible


de l’I.S. dès lors que la construction n’a pas été achevée au terme de la 5 -ème année prévue
ci-dessus. Dans ce cas, la régularisation de la situation fiscale de la société à l’égard de l’I.S.
est opérée pour toute la période non prescrite.”

http://saaidi-consultants.com/resources/societes-immobilieres-
transparentes/#:~:text=Au%20sens%20de%20la%20loi,parts%20sociales%20ou%20actions%20nomin
atives.

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