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Taux d’actualisation
Quel taux appliquer quand on veut actualiser et capitaliser une somme de revenus immobiliersnets ? bénéfice
ou charge future exceptionnelle nette ne valorisant pas l’immeuble comme un droit d’entrée futur prévisionnel
par exemple ou à l’inverse le manque à gagner d’un loyer progressif.

NB : les taux d’actualisations sont de nature différentes s’il s’agit d’actualiser des loyers pour en déterminer une
valeur vénale.

Nous définissons le revenu net comme absolu, s’agissant du solde encaissé par le bailleur quand il a déduit de
ses loyers effectifs tous les frais afférents à l’immeuble (charges non récupérables, charges non récupérées,
vacances, impayés, impôts et taxes, coût de gestion, travaux de gros oeuvre, remise en état, avocats, syndic,
vacance, etc.). Mais attention, en pratique, même les taux dits triple nets ne sont en réalité que des taux semi
nets puisqu’a minima, on n’y intègre pas les coûts de gros œuvre. Nous entendons ici calculer un taux
d’actualisation de flux financiers provenant de l’immobilier net de toutes charges

4 approches de détermination du taux d’actualisation existent

1. Le coût moyen du capital de l’investisseur immobilier


2. Le taux d’intérêt sans risque de longue durée + prime de risque
3. Par comparaison.
4. Le coût d’emprunt de l’entreprise + prime de risque

Le coût moyen du capital de l’investisseur immobilier


Ce procédé est logique intellectuellement car les financiers reconnaitront derrière le taux d’actualisation le
taux interne de rendement de l’investissement. Sa grande faiblesse tient dans sa difficulté de détermination et
son caractère personnel à chaque agent économique. Elle relève, en fait, plus du calcul d’investissement que de
l’estimation de marché.
Le taux d’intérêt sans risque de longue durée + prime de risque

La 2ème solution se scinde en 2 difficultés :


1. Le taux d’intérêt d’un placement sans risque de même durée, en pratique généralement une OAT, qui
pourrait cependant faire l’objet d’une surprime pour spécificités d’un actif immobilier et notamment de
sa faible liquidité car une OAT est liquide et sans cout de transfert contrairement à la vente d’un
immeuble.
2. Le risque d’évolution des flux futurs qui est encore plus difficile à déterminer car la liste des risques
immobiliers est innombrable (volatilité de tous les revenus et charges, vacance, impayés, plus ou moins
value lors de la revente, etc).
Des grilles de primes de risque par catégorie d’actif ont cependant été constituées par les professionnels.

Par comparaison des taux d’actualisation constatés.

La 3ème solution reste évidemment la meilleure car elle intègre le comportement des acteurs mais elle reste
difficile d’application car nous ne trouvons pas de taux d’actualisation sur le marché sauf à obtenir de la part des
investisseurs les taux qu’ils ont retenus sur leurs acquisitions et au surplus, il est observé que ceux ci ne sont pas
homogènes tant ex-­­ante que ex-­­post
Le coût d’emprunt de l’entreprise + prime de risque
La 4ème solution n’est qu’un remplacement du taux sans risque par un taux effectif global du coût d’emprunt que
certains considèrent comme plus réaliste car fondé sur un impératif d’équilibre financiermais là aussi, il contient
un facteur personnel à chaque agent économique. Les investisseurs institutionnels pérennes ayant des taux
d’actualisation beaucoup plus faibles que les simples particuliers.

Nous proposons ici une 5ème solution par notre formule


Comme nous savons que la valeur d’un immeuble égale à R/t (méthode de capitalisation brut du revenu net)
est aussi égale à R x (1+c)/(a-­­c) (méthode des flux de revenus nets actualisés à l’infini ou perpétuel), Avec a
: taux d’actualisation
c : taux de croissance des revenus
R : revenu net immobilier
T : taux de capitalisation brut sur revenu net (attention ne pas pas confondre avec la méthode traditionnelle de
capitalisation du revenu brut loyer/ taux de capitalisation brut qui détermine un autre a).
De R/t = R x (1+c) / (a-­­c)

Nous en déduisons a = t + c + ct

La difficulté d’espèce est de déterminer R, le revenu net et le taux de croissance des revenus, les autres
paramètres de valeur et de loyers étant donnés par le marché.

Si l’on considère que le revenu net est de l’ordre de la moitié des loyers (cas d’une mégafoncière en habitation),
et que sa rentabilité brute moyenne est de l’ordre de4 %, nous en déduisons dans un contexte de stagnation de
croissance des loyers (c =0) pour ses revenus nets que son taux d’actualisation s’établit à 2%, taux faible
expliquant la vente à la découpe de ces actifs trop peu rentables

Pour un investissement en immobilier commercial « prime « à Bordeaux de l’ordre de 4 % en brut avec une
réfaction de 25% au titre des charges et une stabilité des valeurs, nous en déduisons un taux d’actualisation de
3 % ce qui justifie l’appétence des foncières pour ces actifs.

Pour un investissement en bureau « prime » en province de l’ordre de 5,50 % en brut avec une réfaction de 25
% au titre des charges et une progression sur la durée de -­­1,50 % déduite la perte de valeur sur 10 ans d’un
bureau neuf en moyenne), nous en déduisons un taux d’actualisation de 2,625 %.

Nous en concluons que pour les taux d’actualisation des flux de revenus nets des bons actifs immobiliers sont
bas et qu’une certaine hiérarchie des taux reste respectéepar catégorie d’actif.

Nous pensons que cette méthode, malgré des limites certaines, a l’avantage de fonder le taux d’actualisation
directement par comparaison sur le marché et d’épouser ses évolutions selon le temps et la catégorie d’actif,
d’intégrer la corrélation avec la rentabilité de l’investissement immobilier (qui inclut son risque apprécié par les
agents économiques) et l’anticipation de croissance des revenus.

Estimation dans le cadre de la formule d’estimation de revenus semi nets.


Soit la formule :
n
Estimation = ∑ ni =1 (Li x (1+c)/(1+a)) + VR/(1+a’)
L : loyer semi net
A, le taux d’actualisation est égal à t +c +ct mais avec
t = loyer semi net/valeur vénale.

NB : On notera que le taux d’actualisation a’ est de nature différente car il intègre un risque différent, celui de la
volatilité de la valeur de revente VR

P LESIEUR