Académique Documents
Professionnel Documents
Culture Documents
Loi n°2015-037
La loi contient cinquante et un (51) articles répartis en dix (10) chapitres pour
assurer une ossature du texte bien détaillée :
1
accessoire à un immeuble à usage commercial, industriel, artisanal ou
professionnel est toujours envisageable même si les deux propriétés
appartiennent à deux personnes distinctes. L’article 3 admet la soumission
conventionnelle du bail entre les parties au régime juridique de la présente à
moins qu’il ne soit régi par un régime impératif ;
2
réparation du dommage subi par le preneur à cause de la rupture de
l’exploitation du fonds de commerce. A défaut d’accord sur le montant de
l’indemnité entre les deux parties, celle-ci est fixée par le Tribunal de
commerce. A cet effet, la valeur de l’indemnité d’éviction tiendra compte de
celle du fonds de commerce augmentée des frais accessoires tels que ceux
de déménagement et de réinstallation et, ceux relatifs à la mutation à payer
pour un fonds de même valeur. Et lorsque le fonds est transférable et qu’il n’y
ait pas perte de clientèle, la valeur de l’indemnité doit être limitée à la seule
valeur du droit au bail. Toutefois, le juge peut recourir et faire appel à un
expert ;
3
ASSEMBLEE NATIONALE
Loi n°2015-037
CHAPITRE PREMIER
CHAMP D’APPLICATION
2. immeubles bâtis, locaux ou terrains nus souscrits par les dirigeants des
établissements d'enseignement ;
5. terrains nus sur lesquels ont été édifiées, avant ou après la conclusion
du bail, des constructions à usage industriel, commercial, artisanal ou
professionnel, si ces constructions ont été élevées ou exploitées avec
le consentement du propriétaire.
4
Le consentement du propriétaire s’analyse comme un consentement exprès
ou pouvant se déduire clairement de circonstances de fait objectives.
4. au crédit-bail d’immobilisation ;
5. au bail à construction ;
6. à la concession immobilière.
CHAPITRE II
CONCLUSION ET DURÉE DU BAIL
Art.4.- Est réputée bail commercial toute convention, même non écrite,
existant entre le propriétaire d'un immeuble ou d'une partie d'un immeuble compris
dans le champ d'application de l’article 1er, et toute personne physique ou morale,
permettant à cette dernière, d'exploiter dans les lieux, avec le consentement du
propriétaire, toute activité commerciale, industrielle, artisanale ou professionnelle.
A défaut d'écrit ou de terme fixé, le bail est réputé conclu pour une durée
indéterminée.
5
Art.6.- Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger
aux dispositions de la présente loi à la condition que la durée totale des baux
successifs n’excède pas deux années.
CHAPITRE III
OBLIGATIONS DU BAILLEUR
Art.8.- Le bailleur fait procéder, à ses frais, dans les locaux donnés à bail à
toutes les grosses réparations devenues nécessaires et urgentes. En ce cas, le
preneur en supporte les désagréments.
Les grosses réparations sont notamment celles des gros murs, des voûtes,
des poutres, des toitures, des murs de soutènement, des murs de clôture, des fosses
septiques et des puisards, des voies et réseaux divers.
6
juridiction des référés à les exécuter, conformément aux règles de l'art, pour le
compte du bailleur, sauf en cas de contestation sérieuse.
Art.12.- Le bail ne prend pas fin par la vente des locaux donnés à bail.
Art.13.- Le bail ne prend pas fin par le décès de l'une ou l'autre des parties.
Si le preneur est une personne morale, il est fait application des dispositions
des articles 99 à 101 de la loi n° 2003-042 du 03 septembre 2004 modifiée par la
loi n° 2007 – 018 du 27 juillet 2007 sur les procédures collectives d'apurement du
passif.
CHAPITRE IV
OBLIGATIONS DU PRENEUR
Art.14.- Le preneur doit payer le loyer aux termes convenus, entre les mains
du bailleur ou de son représentant désigné au bail.
Art.15.- Le preneur est tenu d'exploiter les locaux donnés à bail, en bon père
de famille, et conformément à la destination prévue au bail, ou, à défaut de
convention écrite, suivant celle présumée d'après les circonstances.
7
Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans
un délai de 2 mois à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou
complémentaire de ces activités.
Sont connexes à une activité celles qui ont un rapport étroit avec elle et
complémentaires celles qui sont nécessaires à un meilleur exercice de l’activité
principale. Le lien de complémentarité s’entend d’activités nouvelles accessoires
susceptibles de favoriser le développement de celles qui sont déjà exercées sans en
modifier la nature.
Art.16.- Le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les
lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard
à la conjoncture économique.
La demande faite au bailleur, par tout moyen laissant trace écrite, doit à peine
de nullité, comporter l'indication des activités dont l'exercice est envisagé.
- aux vitres à moins qu’elles ne soient cassés par des éléments non
imputables au locataire ;
8
Le preneur répond des dégradations ou des pertes dues à un défaut
d'entretien locatif au cours du bail.
Art.20.- Les parties fixent librement le montant du loyer qui peut être à prix
ferme ou à prix révisable.
Lorsque le bail comporte une clause de révision de loyer, le loyer peut varier
en fonction de l’un des éléments suivants :
Art.21.- A défaut d'accord écrit entre les parties sur le montant du loyer des
baux renouvelés ou révisés y compris en application des dispositions de l’article 8, le
président du tribunal de commerce de la situation de l’immeuble ou le juge qui le
remplace, est saisi par la partie la plus diligente. Il statue suivant la forme prévue
pour les référés.
Pour fixer le montant du loyer, le juge saisi tient notamment compte des
éléments suivants:
- leur superficie ;
- l'état de vétusté ;
9
Art. 22.- Lorsque le local a fait l’objet d’une exploitation commerciale avant
l’entrée dans les lieux, le preneur est tenu de verser une somme d’argent dénommée
« pas-de-porte » au bailleur au moment de l’entrée dans les lieux.
CHAPITRE V
CESSION - SOUS-LOCATION
Art.23.- Sont nulles quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à
interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou
de son entreprise.
Art.24.- Toute cession du bail doit être signifiée au bailleur par acte
extrajudiciaire, ou par tout autre procédé laissant trace écrite, mentionnant :
- son adresse ;
10
A défaut, la sous-location lui est inopposable.
CHAPITRE VI
CONDITIONS ET FORMES
DU RENOUVELLEMENT
Le preneur qui n'a pas formé sa demande de renouvellement dans ce délai est
déchu du droit au renouvellement du bail.
Le bailleur qui n'a pas fait connaître sa réponse, dans les mêmes formes, à la
demande de renouvellement au plus tard un mois avant l'expiration du bail est réputé
avoir accepté le principe du renouvellement de ce bail.
Art.31.- Dans le cas d'un bail à durée indéterminée, toute partie qui entend le
résilier doit donner congé par acte extrajudiciaire au moins six mois à l'avance.
11
CHAPITRE VII
REFUS DE RENOUVELLEMENT DU BAIL
Lorsque le fonds est transférable et qu’il n’y ait pas perte de clientèle, la valeur
de l’indemnité doit être limitée à la seule valeur du droit au bail.
1°) s'il justifie d'un motif sérieux et légitime à l'encontre du preneur sortant.
Toutefois s’il s’agit d’un motif soit d’inexécution par le locataire d'une obligation
substantielle du bail, soit de cessation de l'exploitation du fonds de commerce, ce
motif ne pourra être invoqué que si les faits se sont poursuivis ou renouvelés plus de
deux mois après mise en demeure du bailleur par acte extrajudiciaire. Cette mise en
demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le
motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.
12
2°) s'il envisage de démolir l'immeuble comprenant les lieux loués, et de le
reconstruire.
Si les locaux reconstruits ont une destination différente de celle des locaux,
objets du bail, ou s'il n'est pas offert au preneur un bail dans les nouveaux locaux, le
bailleur devra verser au preneur l'indemnité d'éviction prévue à l'article 32 ci-dessus.
3°) s’il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli
comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou
s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son
état.
A peine de nullité du congé, le bailleur doit y annexer selon le cas, soit l’arrêté
d’insalubrité soit la décision administrative ou le rapport d’expertise constatant l’état
de péril de l’immeuble.
Cette reprise ne peut être exercée lorsque le preneur établit que la privation
de jouissance des locaux d'habitation accessoires apporte un trouble grave à la
jouissance du bail dans les locaux principaux, ou lorsque les locaux principaux et les
locaux d'habitation forment un tout indivisible.
13
Sauf motif légitime, le bénéficiaire de la reprise doit occuper personnellement
les lieux dans un délai de six mois à dater du départ du locataire évincé et pendant
une durée minimum de cinq ans, faute de quoi le locataire évincé a droit à une
indemnité d'éviction en rapport avec l'importance des locaux repris. Le non-respect
des obligations du bénéficiaire de la reprise est constaté par voie d’huissier.
une durée de trois ans lorsque le bail précédent était à durée indéterminée.
Art.38.- Le preneur sans droit au renouvellement, quel qu'en soit le motif, peut
néanmoins être remboursé des constructions et aménagements qu'il a réalisés dans
les locaux avec l'autorisation du bailleur.
14
CHAPITRE VIII
RÉSILIATION DU BAIL
Cette mise en demeure doit reproduire, sous peine de nullité, les termes du
présent article, et informer le preneur qu'à défaut de paiement ou de respect des
clauses et conditions du bail dans un délai d'un mois, la résiliation est poursuivie.
Le bailleur qui entend poursuivre la résiliation du bail dans lequel est exploité
un fonds de commerce doit notifier par acte extrajudiciaire sa demande aux
créanciers inscrits. Le jugement prononçant la résiliation ne peut intervenir qu'après
l'expiration d'un délai d'un mois suivant la notification de la demande aux créanciers
inscrits
Art.44.- Le locataire de mauvaise foi ainsi que tous occupants sans titre
pourront être expulsés par décision du juge des référés du tribunal de commerce
compétent, conformément aux dispositions de l’article 239 du Code de procédure
civile, sauf contestation sérieuse.
15
CHAPITRE IX
DISPOSITIONS D'ORDRE PUBLIC
Art.46.- Les dispositions des articles 1, 2, 4, 9, 12, 13, 21, 22, 29, 30, 31, 32,
33, 34, 37, 43 et 45 de la présente loi sont d’ordre public.
CHAPITRE X
DISPOSITIONS DIVERSES
Art.49.- Des textes réglementaires seront pris, en tant que de besoin, pour
l’application de la présente loi.
16
Art.51.- En raison de l’urgence et conformément aux dispositions des articles
4 et 6 de l’Ordonnance n°62-041 du 19 Septembre 1962 relative aux dispositions
générales de droit interne et de droit international privé, la présente loi entre
immédiatement en vigueur dès sa publication par voie radiodiffusée, télévisée ou par
affichage, indépendamment de son insertion au Journal Officiel de la République.
LE SECRETAIRE,
17