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ASSEMBLEE NATIONALE

Loi n°2015-037

sur le régime juridique des baux commerciaux

EXPOSE DES MOTIFS

Longtemps, le statut des baux commerciaux à Madagascar était régi par


l’Ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960 relative aux rapports entre bailleurs et
locataires. Toutefois, il a été constaté que cette Ordonnance offre un régime plus
protecteur des droits du preneur à certains niveaux notamment sur le droit au
renouvellement du bail, le concept du bail commercial était devenu même une
nouvelle forme de « droit de propriété ».

Cependant, avec la prolifération « du secteur informel » des activités


commerciales, une refonte du régime juridique des baux commerciaux s’avère
nécessaire. Cette réforme contribue à adapter les dispositions législatives au
développement du contexte et des besoins de l’économie actuelle notamment la
sécurité des relations entre bailleurs et preneurs et la restauration d’une équité dans
les rapports entre eux, le développement et la pérennité des investissements réalisés
par les preneurs, le développement de l’immobilier commercial et de bureau, la
réduction du secteur informel, voire l’attractivité de Madagascar pour les
investisseurs extérieurs.

Ainsi, avec l’appui et la coopération du Service de Coopération et d’action


culturelle de l’Ambassade de France, le Ministère de la Justice et la Commission de
Réforme du Droit des Affaires ont apprécié l’opportunité de cette réforme depuis
2008.

L’élaboration de la présente loi a été faite d’une manière participative incluant


les entités publiques et privées, les enseignants de l’Université…au niveau de ladite
Commission. Cette présente loi s’inspire de certaines dispositions du texte de
l’Organisation pour l’Harmonisation du Droit des Affaires en Afrique (OHADA). Par
ailleurs, certaines dispositions de l’Ordonnance de 1960 ont été reprises.

La loi contient cinquante et un (51) articles répartis en dix (10) chapitres pour
assurer une ossature du texte bien détaillée :

- Le Chapitre premier intitulé « Champ d’application » (art.1er à 3) comprend


trois (03) articles : pour répondre au contexte actuel, le terme « terrain nu » de
l’Ordonnance de 1960 a été retenu parce que le cas d’un terrain nu

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accessoire à un immeuble à usage commercial, industriel, artisanal ou
professionnel est toujours envisageable même si les deux propriétés
appartiennent à deux personnes distinctes. L’article 3 admet la soumission
conventionnelle du bail entre les parties au régime juridique de la présente à
moins qu’il ne soit régi par un régime impératif ;

- Le Chapitre II sur la « Conclusion et la durée du bail » (art.4 à 6) : La notion de


fonds de commerce n’apparait plus dans cette nouvelle loi car elle est sujette
à plusieurs conditions : existence d’une clientèle, d’une enseigne,… ainsi
donc, c’est l’affectation du lieu à un usage commercial qui a été retenue.
Comme dans tout contrat, la liberté est laissée aux parties dans la fixation de
la durée du bail (art.5). Toutefois, la durée des baux successifs ne doit pas
dépasser deux années car ils sont de courte durée (art.6) ;

- Le Chapitre III intitulé « Obligations du bailleur » (art.7 à 13) énumère les


différentes obligations auxquelles le bailleur est assujetti durant la durée du
contrat de bail commercial : l’une des innovations apportée par la présente loi
est celle inhérente aux grosses réparations lesquelles incombent au bailleur et
durant lesquelles le montant du loyer est alors diminué en proportion du
temps et de l'usage pendant lequel le preneur a été privé partiellement de
l'usage des locaux (art.8). Le sort du bail en cas de décès de l’une des parties
est également prévu à l’article 13 de la présente loi ;

- Le Chapitre IV dénommé « Obligations du preneur » (art.14 à 22).


Corollairement aux obligations du bailleur, le locataire est tenu aux réparations
d’entretien locatif, outre le paiement du loyer. La présente loi a ouvert la
possibilité pour le preneur d’effectuer un changement d’activité ou de
compléter à son activité principale des activités connexes nécessaires à un
meilleur exercice de celle-ci sous réserve des dispositions de l’article 16 et
suivant de la présente loi. Le principe relatif à la révision de loyer a été repris.

En cas de désaccord dans la fixation de cette révision de loyer, le Président


du Tribunal de Commerce dispose la faculté de recourir à un expert pour
rechercher les éléments d’appréciation permettant de fixer les conditions du
nouveau bail. Le présent texte définit le « pas-de-porte » en son article 22 et
apporte des éléments de référence quant à la fixation de sa valeur ;

- Le Chapitre V ayant pour titre la « Cession – Sous- location » (art.23 à 28).


Pour répondre à un souci de liberté dans la gestion des activités
commerciales, la présente loi sanctionne par la nullité les clauses
contractuelles tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur
de son fonds de commerce ou de son entreprise. Toutefois, certaines
formalités sont requises à cet égard « la signification par acte extrajudiciaire
au bailleur » (art.23 et suivants) ;

- Le Chapitre VI comprennent trois (03) articles (29 à 31) et prévoit les


« Conditions et formes du renouvellement » ;

- Le Chapitre VII concerne le « Refus de renouvellement au bail » (art. 32 à


40) : c’est en effet l’octroi de l’indemnité d’éviction qui se traduit par la

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réparation du dommage subi par le preneur à cause de la rupture de
l’exploitation du fonds de commerce. A défaut d’accord sur le montant de
l’indemnité entre les deux parties, celle-ci est fixée par le Tribunal de
commerce. A cet effet, la valeur de l’indemnité d’éviction tiendra compte de
celle du fonds de commerce augmentée des frais accessoires tels que ceux
de déménagement et de réinstallation et, ceux relatifs à la mutation à payer
pour un fonds de même valeur. Et lorsque le fonds est transférable et qu’il n’y
ait pas perte de clientèle, la valeur de l’indemnité doit être limitée à la seule
valeur du droit au bail. Toutefois, le juge peut recourir et faire appel à un
expert ;

- Le Chapitre VIII sur la « Résiliation du bail » (art.41 à 45). Le bail commercial


peut être résilié en cas de stipulation des clauses contractuelles, en cas de
non-paiement des loyers par le preneur sous réserve de l’application des
dispositions relatives à la mise en demeure ou encore en cas de mauvaise foi
du locataire lui-même ;

- Le Chapitre IX sur les « Dispositions d’ordre public » prévoit le caractère


d’ordre public des dispositions des articles 1, 2, 4, 9, 12, 13, 21, 22, 29, 30,
31, 32, 33, 34, 37, 43 et 45 ;

- Le Chapitre X relatives aux « Dispositions diverses » prévoit des dispositions


transitoires à l’application de la présente loi pour les baux commerciaux
renouvelés ou conclus antérieurement à la présente loi et les litiges relatifs
aux baux commerciaux en instance avant l’entrée en vigueur de la présente
loi sauf convention expresse entre les parties d’appliquer les dispositions de la
présente loi.

Tel est l’objet de la présente loi.

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ASSEMBLEE NATIONALE

Loi n°2015-037

sur le régime juridique des baux commerciaux

L’Assemblée nationale a adopté en sa séance du 08 décembre 2015, la loi


dont la teneur suit

CHAPITRE PREMIER
CHAMP D’APPLICATION

Article premier- Les dispositions de la présente loi sont applicables, à tous


les baux portant sur des immeubles rentrant dans les catégories suivantes :

1. locaux ou immeubles à usage commercial, industriel, artisanal ou


professionnel ;

2. immeubles bâtis, locaux ou terrains nus souscrits par les dirigeants des
établissements d'enseignement ;

3. immeubles bâtis ou des locaux dans lesquels est exercée une


profession libérale ;

4. terrains nus ou locaux accessoires d'un local ou d'un immeuble à usage


commercial, industriel, artisanal ou professionnel :

- lorsque ces terrains nus ou locaux, principaux et accessoires,


appartiennent à un même propriétaire ;

- lorsque ces terrains nus ou locaux, principaux et accessoires,


appartiennent à des propriétaires différents et, que la location du
terrain nu ou local accessoire ait été faite en vue de l'utilisation
jointe que leur destinait le preneur, et que cette destination ait été
consentie par le bailleur accessoire au moment de la conclusion du
bail ;

5. terrains nus sur lesquels ont été édifiées, avant ou après la conclusion
du bail, des constructions à usage industriel, commercial, artisanal ou
professionnel, si ces constructions ont été élevées ou exploitées avec
le consentement du propriétaire.

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Le consentement du propriétaire s’analyse comme un consentement exprès
ou pouvant se déduire clairement de circonstances de fait objectives.

Art.2.- Les dispositions de la présente loi sont également applicables aux


personnes morales de droit public à caractère industriel ou commercial, et aux
sociétés à participation publique, qu'elles agissent en qualité de bailleur ou de
preneur.

La présente loi ne s’applique pas :

1. aux autorisations d'occupation précaire accordées par l'administration


sur un immeuble acquis par elle à la suite d'une déclaration d'utilité
publique ;

2. aux permis de stationnement, permissions de voirie et autres


autorisations accordées par l'administration à une personne physique
ou morale pour occuper, de manière permanente ou temporaire, le sol
de la voie publique des halles, des foires ou des marchés ;

3. aux baux emphytéotiques ;

4. au crédit-bail d’immobilisation ;

5. au bail à construction ;

6. à la concession immobilière.

Art.3.- La soumission conventionnelle d’un bail à la présente loi est possible


lorsqu’un tel contrat ne relève pas d’un autre régime impératif. Elle emporte
l’application de toutes les dispositions signalées comme étant d’ordre public en vertu
de l’article 46.

CHAPITRE II
CONCLUSION ET DURÉE DU BAIL

Art.4.- Est réputée bail commercial toute convention, même non écrite,
existant entre le propriétaire d'un immeuble ou d'une partie d'un immeuble compris
dans le champ d'application de l’article 1er, et toute personne physique ou morale,
permettant à cette dernière, d'exploiter dans les lieux, avec le consentement du
propriétaire, toute activité commerciale, industrielle, artisanale ou professionnelle.

Art.5.- Les parties fixent librement la durée des baux.

Le bail commercial peut être conclu pour une durée déterminée ou


indéterminée.

A défaut d'écrit ou de terme fixé, le bail est réputé conclu pour une durée
indéterminée.

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Art.6.- Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger
aux dispositions de la présente loi à la condition que la durée totale des baux
successifs n’excède pas deux années.

Si, à l'expiration du bail de courte durée ou des baux successifs, le preneur


reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par
les dispositions de la présente loi. En cas de renouvellement exprès du bail ou de
conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local, le contrat
est également régi par les dispositions de la présente loi.

Le bailleur qui entend écarter l’application des dispositions de la présente loi


doit inviter, par tout moyen laissant trace écrite, le preneur à quitter les lieux avant
l’expiration du bail ou le cas échéant en cas de baux successifs, du délai de deux
ans. Une clause expresse du bail peut valoir mise en demeure de quitter les lieux à
l’échéance. A cette date, et sous ces conditions, le preneur devient occupant sans
droit ni titre.

Est réputé, bail de courte durée, le bail à durée déterminée n’excédant


pas deux années.

CHAPITRE III
OBLIGATIONS DU BAILLEUR

Art.7.- Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en bon état.

Il est présumé avoir rempli cette obligation :

- lorsque le bail est verbal,

- ou lorsque le preneur a signé le bail sans formuler de réserve quant à


l'état de la chose louée.

Art.8.- Le bailleur fait procéder, à ses frais, dans les locaux donnés à bail à
toutes les grosses réparations devenues nécessaires et urgentes. En ce cas, le
preneur en supporte les désagréments.

Les grosses réparations sont notamment celles des gros murs, des voûtes,
des poutres, des toitures, des murs de soutènement, des murs de clôture, des fosses
septiques et des puisards, des voies et réseaux divers.

Le montant du loyer est alors diminué en proportion du temps et de l'usage


pendant lequel le preneur a été privé partiellement de l'usage des locaux.

Si les réparations urgentes sont de nature telle qu'elles rendent impossibles la


jouissance du bail, le preneur pourra en demander la suspension pendant la durée
des travaux ou en demander la résiliation judiciaire.

Art.9.- Lorsque le bailleur refuse d'assumer les grosses réparations


nécessaires et urgentes qui lui incombent, le preneur peut se faire autoriser par la

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juridiction des référés à les exécuter, conformément aux règles de l'art, pour le
compte du bailleur, sauf en cas de contestation sérieuse.

Les contestations sérieuses relatives aux grosses réparations sont portées


devant le tribunal de commerce dans le ressort duquel sont situés les locaux donnés
à bail ; celui-ci fixe le montant desdites réparations, et les modalités de leur
remboursement.

Lorsque ces grosses réparations ne sont ni nécessaires ni urgentes, les


parties décident d’elles-mêmes de celle qui exécutera lesdites réparations.

Art.10.- Le bailleur, ne peut, de son seul gré, ni apporter des changements à


l'état des locaux donnés à bail, ni en restreindre l'usage.

Art.11.- Le bailleur est responsable envers le preneur du trouble de


jouissance survenu de son fait, ou du fait de ses ayants droits ou de ses préposés.

Art.12.- Le bail ne prend pas fin par la vente des locaux donnés à bail.

En cas de mutation du droit de propriété sur l'immeuble dans lequel se


trouvent les locaux donnés à bail, l'acquéreur est de plein droit substitué dans les
obligations du bailleur, et doit poursuivre l'exécution du bail.

Art.13.- Le bail ne prend pas fin par le décès de l'une ou l'autre des parties.

Il appartient au conjoint, ascendant ou descendant en ligne directe du preneur


décédé de faire une déclaration au bailleur, par tout moyen, de son intention de
rompre le contrat de bail pour cause de décès.

Si le preneur est une personne morale, il est fait application des dispositions
des articles 99 à 101 de la loi n° 2003-042 du 03 septembre 2004 modifiée par la
loi n° 2007 – 018 du 27 juillet 2007 sur les procédures collectives d'apurement du
passif.

CHAPITRE IV
OBLIGATIONS DU PRENEUR

Art.14.- Le preneur doit payer le loyer aux termes convenus, entre les mains
du bailleur ou de son représentant désigné au bail.

Art.15.- Le preneur est tenu d'exploiter les locaux donnés à bail, en bon père
de famille, et conformément à la destination prévue au bail, ou, à défaut de
convention écrite, suivant celle présumée d'après les circonstances.

Toutefois, le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités


connexes ou complémentaires. A cette fin, il doit faire connaître son intention au
propriétaire par acte extrajudiciaire en indiquant les activités dont l’exercice est
envisagé.

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Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans
un délai de 2 mois à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou
complémentaire de ces activités.

Sont connexes à une activité celles qui ont un rapport étroit avec elle et
complémentaires celles qui sont nécessaires à un meilleur exercice de l’activité
principale. Le lien de complémentarité s’entend d’activités nouvelles accessoires
susceptibles de favoriser le développement de celles qui sont déjà exercées sans en
modifier la nature.

Art.16.- Le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les
lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard
à la conjoncture économique.
La demande faite au bailleur, par tout moyen laissant trace écrite, doit à peine
de nullité, comporter l'indication des activités dont l'exercice est envisagé.

A défaut par le bailleur d'avoir, dans les trois mois de la réception de la


demande, signifié dans les mêmes formes son refus, son acceptation ou encore les
conditions auxquelles il subordonne son accord, il est réputé avoir acquiescé à la
demande.

Art.17.- Si le refus du bailleur n’est point justifié par un motif sérieux et


légitime, le tribunal de commerce peut autoriser le changement total ou partiel
d’activité.

Art.18.- Le refus de changement d’activité est suffisamment motivé lorsque le


bailleur justifie qu'il entend reprendre les lieux à l'expiration du bail en application des
articles 34 et 35.

Art.19.- Le preneur est tenu des réparations d'entretien locatif.

Les réparations d’entretien locatif consistent aux travaux d’entretien courant et


de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables
auxdites réparations consécutifs à l’usage normal des locaux.

Constituent notamment des réparations locatives, celles relatives :

- aux âtres, chambranles et tablettes des cheminées ;

- au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux


d’habitation ;

- aux pavés et carreaux des chambres lorsqu’il y en a seulement


quelques-uns de cassés ;

- aux vitres à moins qu’elles ne soient cassés par des éléments non
imputables au locataire ;

- aux portes, planches de cloison, gonds, targettes et serrures.

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Le preneur répond des dégradations ou des pertes dues à un défaut
d'entretien locatif au cours du bail.

Les charges locatives mises à la charge du preneur doivent être déterminées


ou déterminables lors de la conclusion du bail.

Art.20.- Les parties fixent librement le montant du loyer qui peut être à prix
ferme ou à prix révisable.

Lorsque le bail comporte une clause de révision de loyer, le loyer peut varier
en fonction de l’un des éléments suivants :

- un taux fixe déterminé par les parties;

- l’indice de prix à la consommation faisant l’objet d’une publication au Journal


Officiel de la République ;

- un indice dont les modalités de calcul sont déterminées dans la convention


et en rapport avec l’activité de l’une des parties.

Art.21.- A défaut d'accord écrit entre les parties sur le montant du loyer des
baux renouvelés ou révisés y compris en application des dispositions de l’article 8, le
président du tribunal de commerce de la situation de l’immeuble ou le juge qui le
remplace, est saisi par la partie la plus diligente. Il statue suivant la forme prévue
pour les référés.

Pour fixer le montant du loyer, le juge saisi tient notamment compte des
éléments suivants:

- la situation des locaux ;

- leur superficie ;

- l'état de vétusté ;

- le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour


des locaux similaires.

Le cas échéant, il peut charger un expert de rechercher les éléments


d’appréciation permettant de fixer les conditions du nouveau bail.

Le juge saisi statue par ordonnance motivée.

Pendant la durée de l'instance, le locataire est tenu de continuer à payer les


loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant au prix qui, pourra, en tout état de
cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie conformément à l'article
précédent sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive
du prix du bail renouvelé.

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Art. 22.- Lorsque le local a fait l’objet d’une exploitation commerciale avant
l’entrée dans les lieux, le preneur est tenu de verser une somme d’argent dénommée
« pas-de-porte » au bailleur au moment de l’entrée dans les lieux.

Elle est la somme versée par le cessionnaire au cédant en cas de cession de


fonds de commerce

Il peut être considéré comme un supplément de loyer ne dépassant pas le


montant du loyer de 3 mois, au moment de l’entrée dans les lieux ou une indemnité
correspondant à la contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses,
notamment d'avantages commerciaux fournis par le bailleur sans rapport avec le
loyer en cas de cession de fonds de commerce.

CHAPITRE V
CESSION - SOUS-LOCATION

Art.23.- Sont nulles quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à
interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou
de son entreprise.

Art.24.- Toute cession du bail doit être signifiée au bailleur par acte
extrajudiciaire, ou par tout autre procédé laissant trace écrite, mentionnant :

- l'identité complète du cessionnaire ;

- son adresse ;

- le cas échéant, son numéro d'immatriculation au Registre du Commerce et


des Sociétés.

Art.25.- A défaut de signification, dans les conditions de l'article 24 ci-dessus,


la cession est inopposable au bailleur.

Art.26.- Le bailleur dispose d'un délai d'un mois à compter de cette


signification, pour s'opposer le cas échéant à celle-ci, et saisir dans ce délai la
juridiction compétente, en exposant les motifs sérieux et légitimes qui pourraient
s'opposer à cette cession.

La violation par le preneur des obligations du bail, et notamment le non-


paiement du loyer constitue un motif sérieux et légitime de s'opposer à la cession.

Pendant toute la durée de la procédure, le cédant demeure tenu aux


obligations du bail.

Art.27.- Sauf stipulation contraire du bail ou autorisation ultérieure expresse


du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, l'acte doit être porté à la connaissance du


bailleur par tout procédé laissant trace écrite.

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A défaut, la sous-location lui est inopposable.

Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire


principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire.

A l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que


s’il a autorisé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant
l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la
commune intention des parties.

Art.28.- Lorsque le loyer de la sous-location totale ou partielle est supérieur au


prix du bail principal, le bailleur a la faculté d'exiger une augmentation
correspondante du prix du bail principal, augmentation qui à défaut d'accord entre les
parties, est fixée par la juridiction compétente, en tenant compte des éléments visés
à l'article 20 ci-dessus.

CHAPITRE VI
CONDITIONS ET FORMES
DU RENOUVELLEMENT

Art.29.- Le droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou


indéterminée est acquis au preneur qui justifie avoir exploité conformément aux
stipulations du bail ou aux dispositions des articles 15 et suivants ci-dessus, son
activité dans les lieux loués, pendant une durée minimale de deux ans.

Art.30.- Dans le cas du bail à durée déterminée, le preneur qui a droit au


renouvellement de son bail, en vertu de l'article 29 ci-dessus, doit demander le
renouvellement de celui-ci, par acte extrajudiciaire, au plus tard trois mois avant la
date d'expiration du bail, sauf stipulation du bail prévoyant que celui-ci sera
automatiquement renouvelé pour une durée identique au bail initial à moins que le
bailleur ne donne congé, par acte extra judiciaire six mois au moins, avant le terme
convenu du bail.

Le preneur qui n'a pas formé sa demande de renouvellement dans ce délai est
déchu du droit au renouvellement du bail.

Le bailleur qui n'a pas fait connaître sa réponse, dans les mêmes formes, à la
demande de renouvellement au plus tard un mois avant l'expiration du bail est réputé
avoir accepté le principe du renouvellement de ce bail.

Art.31.- Dans le cas d'un bail à durée indéterminée, toute partie qui entend le
résilier doit donner congé par acte extrajudiciaire au moins six mois à l'avance.

Le preneur, bénéficiaire du droit au renouvellement en vertu de l'article 29


ci-dessus, peut s'opposer à ce congé, au plus tard à la date d'effet de celui-ci, en
notifiant au bailleur par acte extrajudiciaire sa contestation de congé.

Faute de contestation dans ce délai, le preneur est déchu de son droit au


renouvellement du bail. Le bail cesse à la date fixée par le congé.

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CHAPITRE VII
REFUS DE RENOUVELLEMENT DU BAIL

Art.32.- Le bailleur peut s'opposer au droit au renouvellement du bail à durée


déterminée ou indéterminée, en réglant au locataire une indemnité d'éviction égale
au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Le locataire qui peut prétendre à l’indemnité d’éviction a droit jusqu’à son


versement, au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré.

A défaut d’accord sur le montant de l’indemnité, celle-ci est fixée par le


Tribunal de commerce.
Sa valeur doit être égale à la valeur du fonds de commerce augmentée
notamment des frais de déménagement et de réinstallation, des frais de mutation à
payer pour un fonds de même valeur.

Lorsque le fonds est transférable et qu’il n’y ait pas perte de clientèle, la valeur
de l’indemnité doit être limitée à la seule valeur du droit au bail.

Le cas échéant, le Président du tribunal de commerce de la situation de


l’immeuble ou le juge qui le remplace, peut charger un expert de rechercher les
éléments d’appréciation permettant de fixer l’indemnité d’éviction.

Le juge saisi statue par ordonnance motivée.

Art.33.- L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement du bail doit,


à peine de nullité:

1° indiquer le motif invoqué ;

2° mentionner que le preneur qui entend soit contester le congé, soit


demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le
tribunal compétent avant l’expiration d’un délai de six mois à compter de la date à
laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Art.34.- Le bailleur peut s'opposer au droit au renouvellement du bail à durée


déterminée, ou indéterminée, sans avoir à régler d'indemnité d'éviction, dans les cas
suivants :

1°) s'il justifie d'un motif sérieux et légitime à l'encontre du preneur sortant.

Toutefois s’il s’agit d’un motif soit d’inexécution par le locataire d'une obligation
substantielle du bail, soit de cessation de l'exploitation du fonds de commerce, ce
motif ne pourra être invoqué que si les faits se sont poursuivis ou renouvelés plus de
deux mois après mise en demeure du bailleur par acte extrajudiciaire. Cette mise en
demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le
motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

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2°) s'il envisage de démolir l'immeuble comprenant les lieux loués, et de le
reconstruire.

Le bailleur doit dans ce cas, à peine de nullité du congé, y annexer les


éléments justificatifs de la nature et de la description des travaux projetés permettant
d’établir la réalité du projet.

Le preneur a le droit de rester dans les lieux jusqu'au commencement des


travaux de démolition, et il bénéficiera d'un droit de priorité pour se voir attribuer un
nouveau bail dans l'immeuble reconstruit.

Si les locaux reconstruits ont une destination différente de celle des locaux,
objets du bail, ou s'il n'est pas offert au preneur un bail dans les nouveaux locaux, le
bailleur devra verser au preneur l'indemnité d'éviction prévue à l'article 32 ci-dessus.

3°) s’il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli
comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou
s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son
état.

A peine de nullité du congé, le bailleur doit y annexer selon le cas, soit l’arrêté
d’insalubrité soit la décision administrative ou le rapport d’expertise constatant l’état
de péril de l’immeuble.

En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel


immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour
louer dans l'immeuble reconstruit.

Pour bénéficier du droit de priorité prévu aux dispositions 2° et 3° du présent


article le locataire doit, en quittant les lieux ou au plus tard dans les trois mois qui
suivent, sous peine de déchéance, notifier sa volonté d’en user au propriétaire, par
acte extrajudiciaire, en lui faisant connaître son nouveau domicile. Il doit dans la
même forme et dans les mêmes délais, sous la même sanction, lui notifier tout
changement de domicile.

Le non-respect du droit de priorité prévu aux dispositions 2° et 3° ci-dessus,


expose le propriétaire ou son ayant droit, sur demande du locataire, au paiement à
ce dernier de dommages intérêts.

Art.35.- Le bailleur peut en outre, sans versement d'indemnité d'éviction,


refuser le renouvellement du bail portant sur les locaux d'habitation accessoires des
locaux principaux, pour les habiter lui-même ou les faire habiter par son conjoint ou
ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.

Cette reprise ne peut être exercée lorsque le preneur établit que la privation
de jouissance des locaux d'habitation accessoires apporte un trouble grave à la
jouissance du bail dans les locaux principaux, ou lorsque les locaux principaux et les
locaux d'habitation forment un tout indivisible.

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Sauf motif légitime, le bénéficiaire de la reprise doit occuper personnellement
les lieux dans un délai de six mois à dater du départ du locataire évincé et pendant
une durée minimum de cinq ans, faute de quoi le locataire évincé a droit à une
indemnité d'éviction en rapport avec l'importance des locaux repris. Le non-respect
des obligations du bénéficiaire de la reprise est constaté par voie d’huissier.

Art.36.- En cas de renouvellement accepté expressément ou implicitement


par les parties, et sauf accord différent de celles-ci, la durée du nouveau bail est
fixée à:

 la même durée que celle du précédent lorsque celui-ci était à durée


déterminée ;

 une durée de trois ans lorsque le bail précédent était à durée indéterminée.

Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, si


celui-ci est à durée déterminée, ou à compter de la date pour laquelle le congé a été
donné, si le bail précédent est à durée indéterminée.

Art.37.- Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au


locataire principal dans la mesure des droits que celui-ci tient du propriétaire. Ce droit
est soumis aux dispositions des articles 29 à 33, et 34, 1° de la présente loi.

L'acte de renouvellement de la sous-location doit être porté à la connaissance


du bailleur dans les mêmes conditions que la sous-location initialement autorisée.

Art.38.- Le preneur sans droit au renouvellement, quel qu'en soit le motif, peut
néanmoins être remboursé des constructions et aménagements qu'il a réalisés dans
les locaux avec l'autorisation du bailleur.

A défaut d'accord entre les parties, le preneur peut saisir la juridiction


compétente dès l'expiration du bail à durée déterminée non renouvelé, ou encore
dès la notification du congé du bail à durée indéterminée.

Art.39.- Le non renouvellement des baux concernant des immeubles


appartenant à l'Etat, aux collectivités territoriales et aux établissements publics,
donne lieu au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l'article 32, même si son
refus est justifié par une raison d'utilité publique.

Art.40.- Sans préjudice des dispositions de l’article 440.1 du Code de


procédure civile, une clause compromissoire ou un compromis peuvent être
valablement convenus concernant les baux régis par la présente loi.

A défaut, les contestations découlant de l'application des dispositions de la


présente loi sont portées à la requête de la partie la plus diligente, devant le tribunal
de commerce dans le ressort duquel sont situés les locaux donnés à bail.

Toutes les actions exercées en vertu de la présente loi se prescrivent par


deux ans.

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CHAPITRE VIII
RÉSILIATION DU BAIL

Art.41.- Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein


droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et
notification aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs
inscriptions. Le commandement et la notification doivent, à peine de nullité,
mentionner ce délai.

Art.42.- Les clauses de résiliation de plein droit pour cessation d'activité


cessent de produire effet pendant le temps nécessaire à la réalisation des
transformations faites en application des dispositions des articles 15 et suivants.

Ce délai ne saurait excéder 6 mois à dater de l’accord sur la déspécialisation


ou de la décision judiciaire l’autorisant.

Art.43.- Le preneur est tenu de payer le loyer et de respecter les clauses et


conditions du bail.

A défaut de paiement du loyer ou en cas d'inexécution d'une clause du bail, le


bailleur peut demander au tribunal de commerce la résiliation du bail et l'expulsion
du preneur, et de tous occupants de son chef, sans préjudice d’éventuels
dommages-intérêts, après avoir fait délivrer par acte extrajudiciaire une mise en
demeure d'avoir à respecter les clauses et conditions du bail.

Cette mise en demeure doit reproduire, sous peine de nullité, les termes du
présent article, et informer le preneur qu'à défaut de paiement ou de respect des
clauses et conditions du bail dans un délai d'un mois, la résiliation est poursuivie.

Le bailleur qui entend poursuivre la résiliation du bail dans lequel est exploité
un fonds de commerce doit notifier par acte extrajudiciaire sa demande aux
créanciers inscrits. Le jugement prononçant la résiliation ne peut intervenir qu'après
l'expiration d'un délai d'un mois suivant la notification de la demande aux créanciers
inscrits

Art.44.- Le locataire de mauvaise foi ainsi que tous occupants sans titre
pourront être expulsés par décision du juge des référés du tribunal de commerce
compétent, conformément aux dispositions de l’article 239 du Code de procédure
civile, sauf contestation sérieuse.

Art.45.- Le redressement judiciaire ou la liquidation des biens n’entraîne pas


de plein droit la résiliation du bail des immeubles affectés à l’activité professionnelle
du débiteur, y compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant à son
habitation ou celle de sa famille. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

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CHAPITRE IX
DISPOSITIONS D'ORDRE PUBLIC

Art.46.- Les dispositions des articles 1, 2, 4, 9, 12, 13, 21, 22, 29, 30, 31, 32,
33, 34, 37, 43 et 45 de la présente loi sont d’ordre public.

CHAPITRE X
DISPOSITIONS DIVERSES

Art.47.- La présente loi est applicable aux baux commerciaux conclus à


compter de son entrée en vigueur.

Les baux commerciaux renouvelés ou conclus antérieurement à la présente


loi restent soumis à la législation antérieure jusqu’à leur renouvellement ou leur
extinction.

Les litiges relatifs aux baux commerciaux en instance avant l’entrée en


vigueur de la présente loi demeurent régis par l’Ordonnance 60-050 du 22 juin 1960
relative au rapport entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement
et le prix de baux à loyer d’immeuble ou de locaux à usage commercial, industriel,
artisanal ou professionnel. Toutefois, les parties au contrat de bail commercial en
cours au moment de l’entrée en vigueur de la présente loi peuvent convenir
d’appliquer immédiatement la nouvelle loi.

Article 48.- Sont et demeurent abrogées les dispositions suivantes,


notamment celles de :

- l’Arrêté du 17 juin 1943 promulguant le Décret du 14 avril 1943 sur le


régime des prix ;
- le Décret n°59-07 du 15 janvier 1959 relatif à l’application des
dispositions du décret du 14 avril 1943 sur le régime des prix.
- l’Ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960 relative aux rapports entre
bailleur et locataire en ce qui concerne le renouvellement et le prix des
baux à loyer d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel,
artisanal ou professionnel ;
- le Décret n°60-292 du 26 août 1960 portant application des articles 25,
26, 27, 28 et 29 de l’Ordonnance n°60-050 du 22 juin 1960.

Art.49.- Des textes réglementaires seront pris, en tant que de besoin, pour
l’application de la présente loi.

Art.50.- La présente loi sera publiée au Journal Officiel de la République.


Elle sera exécutée comme loi de l’Etat.

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Art.51.- En raison de l’urgence et conformément aux dispositions des articles
4 et 6 de l’Ordonnance n°62-041 du 19 Septembre 1962 relative aux dispositions
générales de droit interne et de droit international privé, la présente loi entre
immédiatement en vigueur dès sa publication par voie radiodiffusée, télévisée ou par
affichage, indépendamment de son insertion au Journal Officiel de la République.

Antananarivo, le 08 décembre 2015

LE PRESIDENT DE L’ASSEMBLEE NATIONALE,

LE SECRETAIRE,

RAKOTOMAMONJY Jean Max

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