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THEME :

MODES D’ACQUISITION DES TERRAINS EN MILIEU URBAIN POUR L’ETAT

MEMBRES DU GROUPE

AMESSAN Koffi Franck IC1 A


BAMBA Mamadou IC1 A
GOCALEY Mansa Paul Marie Emmanuel IC1 B
KONAN Ange Christian Koudio Kan IC1 B
LEPREGNON Emmanuel Boga IC1 A
OUATTARA Gnafognele Zie Adama IC1 B
SOUMAHORO Siaka Masseba IC1 B
YAO Kouame Francis IC1 B

Rapport rédigé par des élèves ingénieur de conception des travaux publics 1ere année i
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MODES D’ACQUISITION DES TERRAINS EN MILIEU URBAIN POUR L’ETAT

SOMMAIRE

MEMBRES DU GROUPE..................................................................................... i

SOMMAIRE ......................................................................................................... ii

LISTE DES TABLEAUX .................................................................................... iii

INTRODUCTION GENERALE........................................................................... 1

PREMIERE PARTIE : L’ETAT ET LE FONCIER URBAIN............................. 5

CHAPITRE 1 : ZONE URBAINE ........................................................................ 6

CHAPITRE 2 : LES POLITIQUES FONCIERES EN ZONE URBAINE ........ 11

DEUXIEME PARTIE : LES MODES D’ACQUISITION DES ESPACES EN

MILIEU URBAIN ............................................................................................... 18

CHAPITRE 3 : ACQUISITION A TITRE ONEREUX ..................................... 19

CHAPITRE 4 : ACQUISITION A TITRE GRATUIT ...................................... 26

CONCLUSION GENERALE ............................................................................. 32

WEBOGRAPHIE ................................................................................................... I

TABLE DES MATIERES ................................................................................... II

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LISTE DES TABLEAUX


Tableau 1: Nombre de personnes affectées .............................................................................. 23

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MODES D’ACQUISITION DES TERRAINS EN MILIEU URBAIN POUR L’ETAT

INTRODUCTION GENERALE

➢ Contexte

Le développement urbain est, en Côte d'Ivoire, un phénomène du XXe siècle. Les villes
actuelles sont des créations coloniales qui ont répondu à un souci d'occupation effective du
territoire sous le contrôle, de postes militaires et administratifs et aux besoins créés par la mise
en valeur de la zone forestière. Les anciennes cités précoloniales ont été en effet généralement
effacées de la carte de la zone de savane à la fin du XIXe siècle.

L'étude du rythme et des origines de l'urbanisation en Côte d’Ivoire amène à la description


actuelle du semis urbain ivoirien. Nous notons que l'urbanisation actuelle date de l'époque
coloniale. Il existait néanmoins à l'époque précoloniale une forme, d'habitat urbain qui
présentait deux aspects : les cités marchandes d'origine mandingue dans la zone de savane et
sur la côte les rades foraines. Ainsi nous distinguons plusieurs phases dans le développement
des villes de Côte d'Ivoire.

Entre 1893 (date de la création du territoire) et 1931, les villes sont rares à l'intérieur du pays.
On en dénombre une quinzaine environ et leur population représente seulement 3% de la
population totale du pays. En 1931, Abidjan avait 10 190 habitants, les autres centres entre 2000
et 10 000 habitants.

On constate en 1948, au lendemain de la Deuxième Guerre mondiale, un notable accroissement


de la population urbaine (8,9% de la population totale). Les causes sont d'une part une
croissance progressive entre 1931 et 1940. Cette époque correspond à un premier
développement des plantations de café et de cacao à l’est du pays. A la période de la guerre, a
dû correspondre ensuite un afflux de ruraux vers les villes pour échapper au travail obligatoire.
Abidjan compte alors 46000 habitants, Bouaké 22000, les autres centres étant les ports (Grand
Bassam, Sassandra), les villes du chemin de fer (Agboville, Dimbokro) et, quelques anciens
postes coloniaux (Korhogo, Mankono, Odienné).

La croissance des villes s'est accélérée depuis vingt ans. Le taux d'urbanisation global était de
12,7% en 1955, de 23,2% en 1965 et de 28,1 % en 1970. Le taux de croissance urbain annuel
est de 10,3 % par an à partir de 1958 mais ce taux est le résultat de la moyenne de situations
variables selon les régions et, dans une moindre mesure, selon la taille des villes.

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Cette croissance accélérée de la population à engendrer le besoin pour l’Etat d’organiser son
espace urbain afin de gérer le phénomène de l’urbanisation et de répondre aux besoins de la
population. Cette gestion de l’espace urbain passe nécessairement par le droit que la population
doit reconnaitre à l’Etat qui est celui de posséder tous les terrains qui sont situés sur son
territoire. Ce droit permettra à l’Etat de réaliser des projets qui profiterons aux populations et
qui développerons les villes.

➢ Problématique

La terre, on l'a souvent répété, revêt en Afrique une importance toute particulière. Cette
importance capitale de la terre dans les croyances traditionnelles Africaine, présente la terre
comme un bien sacré.

En Côte d'Ivoire la gestion foncière des années avant que le colonisateur n'arrive relevait d'une
collectivité de personnes chargés de la gérance. L’arrivée du colonisateur viendra bouleverser
les tenures foncières coutumières. L’avènement de la notion de "terre vacante et sans maitre"
va favoriser la confiscation des terres aux populations autochtones au profit des gouvernants en
Côte d'Ivoire.

Le foncier devient ainsi une source de conflits entre les peuples eux-mêmes et aussi entre les
peuples et l’Etat. Ainsi, la sécurisation foncière devient un grand enjeu pour l’Etat de Côte
d’Ivoire. C’est pourquoi il a mis en place différentes normes pour régir ce domaine : le régime
domanial.

Le régime domanial se définit comme l’ensemble des dispositions juridiques qui régissent le
domaine de l’Etat. Il a pour but de protéger contre les risques de démembrements,
d’empiètements et de dégradation du domaine de l’état (domaine public et privé de l’Etat).

Ce régime a donné naissance à un ensemble d’arsenal juridique qui donne à l’Etat des
prérogatives de droits communs en vue d’assurer la protection du domaine public et garantir
que ce domaine répond toujours et le mieux possible au domaine auquel il est affecté.

C’est ce qui nous a amené à réfléchir sur le thème suivant : les modes d’acquisition des
terrains en milieu urbain pour l’Etat.

Les problèmes qui ressortent de ce thème sont :

Comment l’Etat acquiert-il les terrains en milieu urbain ?

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Quelles sont les politiques dont il dispose pour acquérir ses terrains en milieu urbain ?

➢ Hypothèses :
▪ L’Etat dispose de plusieurs moyens lui permettant d’acquérir les terrains dans les villes ;
▪ L’acquisition des terrains pour l’Etat ne se fait pas de manière brusque mais elle suit
une démarche juridique.

➢ Objectifs de l’étude
• Objectif principal

L’objectif principal qui ressort de ce travail consiste à faire la vulgarisation des modes
d’acquisition des terrains en milieu urbain pour l’Etat.

• Objectifs secondaires
▪ Montrer aux populations la démarche utilisée par l’Etat pour s’approprier ces terrains ;
▪ Faire comprendre aux populations le besoin pour l’Etat de s’approprier des terrains dans
la ville en vue d’un développement collectif ;
▪ Réduire les problèmes fonciers entre les individus et l’Etat.

➢ Démarche de travail

Le travail qui nous a été soumis est une thématique très importante. Son apparente simplicité
cache une réelle complexité. Pour répondre à cette interrogation nous avons commencé par
disséquer le sujet. En claire nous avons extrait du sujet nos différents axes d’étude qui forment
le socle de notre argumentation.

Ensuite, il a été question de faire des recherches sur les thématiques suivantes : la zone urbaine,
les politiques foncières dans ces zones, les différents modes d’acquisition des terrains dans
lesdites zones mais plus encore la place que joue l’Etat dans le processus d’acquisition des
espaces en milieu urbain. Les documents et sites consultés seront inscrits dans la bibliographie
et la webographie qui suivront. Les recherches ont été faites par des groupes constitués de trois
(03) personnes. Nous avons procédé par méthode de la confrontation des résultats de recherche.
Ces recherches ont donné naissance à notre plan. La rédaction de l’introduction a constitué la

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première étape de notre travail. Chaque section s’est occupée d’une des parties du plan. Les
différents groupes sont chargés respectivement de faire des recherches concernant :

❖ L’Etat et le foncier urbain


❖ Les modes d’acquisition des espaces en milieu urbain

Dans la première partie qui présente l’Etat et le foncier urbain, la confrontation des résultats a
permis de dégager deux types d’opération, les unes se faisant sur les sites vierges et les autres
sur les quartiers existants. Nous avons défini puis explicité les méthodes d’application de ces
opérations. De plus nous avons donné leurs différentes caractéristiques.

Dans la seconde partie nous avons parlé des modes d’acquisition des espaces en milieu urbain.
A cet effet, Il a fallu faire des recherches approfondis sur le sujet. D’abord nous avons cherché
des informations sur l’acquisition à titre onéreux à l’aide de documents traité en partie du sujet.
Ensuite nous avons abordé un autre point, traitant de l’acquisition à titre gratuit en consultant
des documents écrits sur internet. La prochaine étape de notre travail a consisté à retenir et à
agencer toutes les informations recueillies en fonction de leurs fiabilités et de leurs pertinences
pour l’élaboration d’un rapport claire et concis. Pour terminer il a été question de faire une
synthèse locale par partie, puis une synthèse globale de tout le rapport, ce qui nous a permis de
procéder à la conclusion.

▪ Rédaction détaillée du devoir

Pour la bonne organisation de l’exposé, nous l’avons structuré en deux parties.

❖ Première partie : L’Etat et le foncier urbain


Chapitre 1 : La zone urbaine
Chapitre 2 : Les politiques foncières en zone urbaine
❖ Deuxième partie : les modes d’acquisition des espaces en milieu urbain
Chapitre 3 : Acquisition à titre onéreux
Chapitre 4 : Acquisition à titre gratuit

Tout notre travail se résume en les différentes étapes ci-haut énoncées et a pour but de faciliter
la compréhension générale de notre travail et conduire la réflexion jusqu’à l’ouverture sur une
réalité ou sur un phénomène en relation directe ou indirect avec notre thème.

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PREMIERE PARTIE : L’ETAT


ET LE FONCIER URBAIN

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CHAPITRE 1 : ZONE URBAINE


Le rôle de l’Etat dans la politique d’urbanisme est plus que centrale et cela vu de prime abord
le plan d’aménagement territorial qui est mis en place puis ses organes administratifs et
municipaux chargés de veiller à l’application dudit plan et à sa stricte tenue dans chaque
localité. Ainsi en vue d’établir le rapport entre l’Etat et le foncier urbain, il est nécessaire de
présenter la zone urbaine c’est-à-dire la définir et la caractériser en relevant ses différentes
composantes. Tel en est-il question dans ce chapitre.

I. DEFINITION DE LA ZONE URBAINE

1. Définition
Une zone urbaine est un établissement humain à forte densité de population comportant une
infrastructure d'environnement bâti. Les zones urbaines sont créées par urbanisation et sont
classées par morphologie urbaine en tant que villes, agglomérations ou banlieues. En
urbanisme, le terme « zone urbaine » contraste avec les zones rurales telles que les villages et
les hameaux, et, en sociologie urbaine ou anthropologie urbaine, il contraste avec
l'environnement naturel. La création des premiers prédécesseurs des zones urbaines pendant la
révolution urbaine a conduit à la création de la civilisation humaine avec une planification
urbaine moderne, qui, avec d'autres activités humaines telles que l'exploitation des ressources
naturelles, entraîne un impact humain sur l'environnement.

Notons que la superficie des zones urbanisées dans le monde a doublé entre 1992 et 2012.

2. Différents types de zone urbaine

a. Ville

Milieu géographique et social formé par une réunion importante de constructions abritant des
habitants qui travaillent, pour la plupart, à l'intérieur de l'agglomération.

b. Agglomération

Une agglomération est un ensemble de bâtiments suffisamment proches, défini comme une
ville-centre (au sens administratif) assortie de ses banlieues (entités administratives incluses
dans la continuité urbaine) s'il y a lieu.

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La notion peut également avoir une dimension politique, dans ce cas elle correspond à plusieurs
entités administratives interconnectées, mais pas nécessairement agglomérées, qui gèrent leurs
projets en commun (transports, déchets, projets de réhabilitation de quartiers, etc.).

c. Banlieue

La banlieue désigne la ceinture urbaine qui entoure une ville-centre1. Elle est constituée des
communes environnantes de la ville-centre autrefois d'anciens faubourgs extra-muros, et
progressivement rattachées à elles par l'étalement urbain. Les banlieues sont souvent en France
distinguées par leur distance à la ville-centre. On trouve la proche banlieue, plus généralement
appelée « petite couronne » autour de la ville-centre, et grande banlieue, qui désigne les
communes les plus périphériques rattachés au périurbain. La notion de banlieue dénote des
formes urbaines différentes de celles de la ville sans pouvoir exister de façon totalement
indépendante de celles-ci. L’existence des banlieues est donc le résultat d’un débordement de
la ville au-delà de ses murs ou limites (souvent inhérent à l’existence de ces limites) ou encore
d’un étalement urbain.

II. COMPOSITION DE LA ZONE URBAINE


La zone urbaine est composée des éléments suivants :

- Les terrains du domaine public naturel


- Les terrains du domaine public artificiel
- Les terrains destinés à l’industrie
- Les terrains destinés à la promotion touristique
- Les terrains urbains susceptibles d’appropriation à titre privé

1. Les terrains du domaine public naturel

Pour mieux les appréhendés il est nécessaire de connaitre la définition

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a. Du domaine public naturel.

Par définition c’est le domaine public constitué par des biens naturels et sans intervention de
l’homme. Il existe sous deux formes : le domaine public maritime et le domaine public fluvial.

b. Le domaine public maritime

Le domaine public maritime est composé de divers éléments :

Traditionnellement, le domaine public maritime naturel est constitué des « rivages de la mer »
affectés à l’usage direct du public,

Le sol et le sous-sol de la mer territoriale, Les lais et relais (C’est la partie du rivage qui par
suite de l’alluvionnement ou des bouleversements du sol émergent au-dessus des plus hautes
eaux et ne sont plus par suite couvertes et découvertes par la mer)

c. Le domaine fluvial et lacustre

En ce qui le concerne le domaine public fluvial une évolution s’est produite :

A l’origine, seuls faisaient partie du domaine public les cours d’eau navigables et flottables.

Cette restriction a été supprimée par plusieurs mesures législatives dont la loi du 16 décembre
1964. Désormais font partie du domaine public les cours d’eau navigables et flottables qui
figurent dans la nomenclature officielle mais aussi les cours d’eau qui, rayés de la nomenclature,
ont été néanmoins maintenus dans le domaine public

Relèvent aussi du domaine public les cours d’eau classés par décret en Conseil d’Etat dans le
domaine public en vue d’assurer les besoins en eau des voies navigables, de l’agriculture, de
l’individu, ainsi que des populations.

La nomenclature a été établie par une loi de finances de 1910 prévoyant que désormais
devraient être considérés comme navigables et flottables les cours d’eau ou lacs figurant sur la
nomenclature. Le juge ne pouvait plus apprécier leur caractère.

- Le domaine public lacustre très exactement aux mêmes règles que le domaine public
fluvial :
- Lacs de la nomenclature ;
- Lacs classés ;
- Lacs rayés de la nomenclature mais maintenus par décision expresse dans le domaine
public. Ceci est valable aussi pour le domaine public fluvial.

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Les terrains du domaine public naturel sont donc des Incorporation au domaine public des
terrains artificiellement soustraits à l’action des flots en exécution de concessions d’endigage.

2. Les terrains du domaine public artificiel

Pour comprendre la notion de terrain du domaine public artificiel, il convient de définir la notion
de domaine public artificiel. Par définition le domaine public artificiel c’est

Le domaine public artificiel comprend les biens du domaine public artificiel affectés à l'usage
direct du public, et certains biens affectés aux services publics

On peut citer parmi les éléments affectés à l'usage direct du public :

➢ Le domaine public routier, constitué par « l'ensemble des biens du domaine public de
l’État, des départements et des communes affectés aux besoins de la circulation terrestre,
à l'exception des voies ferrées », qui est régi par le code de la voirie routière ;
➢ Certains éléments du patrimoine des collectivités territoriales tels que les lavoirs
publics, des promenades publiques aménagées, des édifices cultuels existants avant la
loi de séparation de 1905, et dont la propriété a été attribué aux communes et à l'État
par la loi du 17 avril 1906 et le décret du 4 juillet 1912.
➢ Font également partie du domaine public artificiel les biens d'une personne publique
affectés à un service public, s'ils ont fait l'objet :
o D’un aménagement spécial nécessaire au fonctionnement du service public,
pour les biens incorporés au domaine public avant l'entrée en vigueur du code
général de la propriété des personnes publiques.
o D’un aménagement indispensable à ce fonctionnement, pour les biens affectés
depuis le 1er avril 2006, et par exemple :
o Les musées, écoles, prisons, réseaux d'assainissement, les halles et marchés
publics, les abattoirs, les cimetières ;
o Les biens qui constituent l'objet même du service (meubles contenus dans les
édifices publics...) ;
o Les ouvrages de défense (fortifications, bases navales et aériennes...)
o Les aérodromes affectés à la circulation aérienne publique ;
➢ Le domaine public artificiel fluvial, constitué des ports maritimes, ouvrages établis dans
l'intérêt de la navigation maritime ;

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3. Les terrains destinés à l’industrie


Les terrains destinés à l’industrie sont des parties du territoire municipalisé dans laquelle les
installations industrielles et commerciales sont autorisées et profitent d'aménagements
appropriés.

4. Les terrains destinés à la promotion touristique


Ce sont des terrains sur lesquels sont construit ou seront construit des édifices qui voudront être
regardé par un grand nombre de personnes étrangères qui viendront de tous les côtés de la
planète

5. Les terrains urbains susceptibles d’appropriation à titre privé


Ce sont les terres déjà immatriculées au nom de l’Etat et les terres restées sous le régime foncier
coutumier.

En conclusion, la zone urbaine est un vaste milieu regroupant plusieurs sous-espaces à fins
diverses. Ainsi, il serait intéressant de connaitre les politiques foncières qui s’y appliquent et
aussi plus loin si possible les modes d’acquisition des terrains en milieu urbain.

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CHAPITRE 2 : LES POLITIQUES FONCIERES EN ZONE URBAINE

I. EVOLUTION DE LA GESTION FONCIERE DE LA COTE


D’IVOIRE DE LA PERIODE COLONIALE A NOS JOURS

1. L’administration coloniale

En Côte d’Ivoire, comme dans l'ensemble de l'Afrique occidentale française (AOF), le régime
domanial de la législation foncière coloniale puise ses origines dans la loi Torrens alors en
vigueur dans la colonie de peuplement en Australie. En 1906, l'immatriculation au Livre foncier
devint accessible aux sujets indigènes mais elle était surtout destinée aux chefs et aux notables.
Le principal problème de ce régime juridique résidait dans la délimitation des terres reconnues
comme appartenant aux communautés indigènes. Cette délimitation découlait de la définition
donnée aux terres « vacantes et sans maître » dont l'État revendiquait la propriété. Mais
incontestablement, le texte majeur pris par le colonisateur pour encadrer la gestion du foncier
fut le décret du 26 juillet 1932, portant réorganisation du régime de la propriété foncière en
Afrique occidentale française. Ce texte visait surtout à favoriser les investissements agricoles
en accordant une sécurité aux exploitants européens. Il consacrait la procédure
d’immatriculation comme unique moyen d’accéder à la propriété foncière. Mais c'est
l'application de la loi du 26 juillet 1932 qui suscita de vives protestations au sein de la
population autochtone, non seulement à cause de la notion de « terres vacantes sans maître »
mais aussi du fait de la politique incitative d'installation des immigrants agricoles venus de l'ex-
Haute-Volta dans les régions de production de cacao et de café (Sud-Est, Centre-Ouest). Devant
les résultats mitigés obtenus par l'immatriculation des terres des communautés, l'administration
coloniale opta pour une nouvelle orientation avec les décrets du 20 mai 1955 portant
réorganisation foncière et domaniale en Afrique occidentale française, et du 10 juillet 1956. Ces
deux lois adoptées peu avant l'indépendance, en 1960, permirent aux détenteurs de droits
coutumiers d'inscrire leurs droits dans un registre foncier ouvrant droit à l'obtention d'un titre
foncier lorsque la mise en valeur est permanente et évidente. De toute évidence, ces dispositions
représentaient une avancée dans la reconnaissance des droits coutumiers des populations sur la
terre. Le principe selon lequel les terres « vacantes et sans maître » appartiennent à l’État a été
abandonné. Le domaine privé de l'État n'est plus défini par défaut, mais il consiste en une

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énumération de biens immobiliers. En cas d'opposition, il appartient désormais aux agents de


l'État d'apporter la preuve de l'absence de droits antérieurs au cours de l'enquête administrative
(Chauveau, op. cit.). À l'indépendance, en 1960, l'État ivoirien optera pour une conception
rigide de l'immatriculation comme l'avait fait antérieurement le colonisateur. Il justifiait son
choix, d’une part, par la modernisation grâce à l’immatriculation et, d’autre part, par la mise en
valeur rationnelle de la terre.

2. L'Etat indépendant
a. La période 1960-1980

Les premières tentatives d'administration du foncier rural remontent à l'indépendance en 1960.


Une circulaire prise en 1961 visait « la mise à l'étude d'un projet de réorganisation foncière et
domaniale qui devait instituer un véritable code foncier et définir, notamment, les droits
fonciers coutumiers collectifs et individuels ». Dans la pratique, cette circulaire opéra comme
un texte de loi car la loi du 20 mars 1963 qui était censée constituer le Code foncier rural, bien
que régulièrement votée, n’a jamais été promulguée par le chef de l'État du fait des réactions
parfois violentes que son adoption a suscité dans les campagnes ivoiriennes. Cependant, à partir
de cette époque, la pratique administrative a considéré que les terres non immatriculées étaient
sans maître et appartenaient de fait à l’État, et ce, en vertu de l’article 713 du Code civil ivoirien.
Dans le souci de réglementer la gestion et l’occupation de la terre, des textes juridiques
spécifiques ont été pris par les autorités. Le décret n° 71-74 du 16 février 1971 relatif aux
procédures domaniales et foncières indique la procédure à suivre en cas de transaction portant
sur le foncier. Ainsi, s’agissant des terres rurales, l’occupation légale se justifie-t-elle par la
possession d’un titre de possession provisoire ou définitive délivré par le ministre de
l’Agriculture. Ce texte se réfère ainsi aux décrets du 26 juillet 1932 et du 15 novembre 1935,
mais il omet de mentionner le décret-loi du 20 mai 1955 avec lequel il est en contradiction
lorsqu’il affirme que « les droits portant sur l'usage du sol, dits droits coutumiers, sont
personnels à ceux qui les exercent et ne peuvent être cédés à quelque titre que ce soit » (art. 2).

b. L'expérimentation du Plan foncier rural en 1990

À l'instar des pays comme le Bénin et le Burkina Faso, la Côte-d’Ivoire va initier à partir de
1990 un programme dénommé Plan foncier rural (PFR) avec l'appui financier des bailleurs de
fonds. Le PFR visait au moins deux objectifs essentiels : (i) un objectif de clarification des
droits fonciers et (ii) un objectif de politique foncière. Dans le cas ivoirien, le PFR devait

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permettre d'identifier les terres disponibles dans le cadre du projet d'installation de jeunes
agriculteurs, fournir des éléments d'une politique et d'une législation foncière adaptées aux
enjeux fonciers du pays, et poser les bases de la mise en œuvre d'une politique d'aménagement
du territoire national (Ouédraogo H.M.G., 2005). Le PFR prévoyait également la
décentralisation, afin d’autonomiser les Comités villageois de gestion foncière rurale
(CVGFR). Mais sur le terrain, le PFR a servi de prétexte aux communautés autochtones pour
contester les droits fonciers transférés par le passé aux migrants, occasionnant de fortes tensions
et des litiges entre communautés autochtones et immigrants acquéreurs de terres. Les
enseignements du PFR n'avaient pas encore été tirés lorsque la loi du 23 décembre 1998 relative
au domaine foncier rural a été adoptée par le Parlement, composé des députés des trois
principales forces politiques du pays : PDCI, FPI et RDR.

c. L'adoption de la loi de 1998 relative au domaine foncier rural

L'objectif principal de la loi n°750 du 23 décembre 1998 relative au domaine foncier rural est
d'immatriculer toutes les terres rurales et de délivrer des titres privés individuels aux individus.
Pour y parvenir il faudrait transformer les droits coutumiers, perçus comme inappropriés pour
garantir les investissements économiques, en droits privés individuels, considérés comme plus
sécurisants. Le titre, hypothécable, devrait permettre d'assurer l'accès au crédit bancaire et
favoriser le développement d'un véritable marché des terres rurales en Côte-d’Ivoire. Ces
objectifs affichés rejoignent la vision globale de la théorie économique des droits de propriété,
qui prône la propriété privée individuelle comme l'unique moyen pour une allocation efficiente
des terres. Et pourtant, il n'existe pas de relation mécanique entre propriété privée, productivité
et sécurité foncière. De simples droits d'usage peuvent conférer une meilleure sécurité si ces
droits sont socialement reconnus et protégés.

II. GESTION DU FONCIER URBAIN


La pluralité normative à l’œuvre dans le foncier urbain est caractérisée par une tension entre
deux modes de normativité. Le cadre légal ne fait pas place à la coutume, faisant de l’Etat le
principal fournisseur de terre (1). Toutefois, les détenteurs coutumiers, en tant que pourvoyeurs
de terre, ont largement conservé l’initiative du lotissement. Cette situation donne alors lieu à
des montages complexes impliquant l’administration et le village (2).

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1. Le cadre légal : l’Etat, le principal fournisseur de terre

La mise en place du cadre légal trouve son origine dès les premières années de l’indépendance.
Paulais considérait que les problèmes d’urbanisation en Côte d’Ivoire depuis 1979 se situaient
« dans les rapports de force entre les deux acteurs du développement urbain que sont l’Etat et
les populations (coutumières) exclues (théoriquement) du processus de redistribution des terres
». Il est vrai que la capitale économique de la Côte d’Ivoire, véritable pôle urbain du pays, offre
le spectacle d’une urbanisation non maîtrisée dans laquelle la limite entre le légal et l’illégal
s’avère bien poreuse et où certains quartiers dits précaires se voient dotés parfois d’équipement
(eau, électricité, canaux d’évacuation), tandis que des quartiers dits légaux n’ont de cesse de les
réclamer. Pourtant ce n’est pas faute pour les autorités d’avoir essayé, du moins au début, de
maîtriser l’urbanisation. Résolument tourné vers le développement selon les critères
occidentaux, le premier gouvernement de l’Etat de Côte d’Ivoire (et les suivants) tente de
supprimer les droits coutumiers sur la terre. Il s’appuie pour ce faire sur une multitude de décrets
dont les plus importants sont probablement le décret colonial de 1932 portant réorganisation du
régime de la propriété foncière, ainsi que le décret n° 71-74 relatif aux procédures domaniales
et foncières. Cependant, les risques de révolte liés à la suppression pure et simple des droits
coutumiers étant trop élevés, la reconnaissance de droits fonciers personnels et incessibles
paraît une alternative acceptable. L’objectif pour l’Etat est, ici, de faire rentrer dans son
domaine privé toutes les parcelles appartenant aux défunts détenteurs coutumiers. Pour les
vivants, une dépossession progressive est prévue à travers une procédure de purge donnant lieu
à une indemnisation collective des villageois. A la fin des années 80, l'Etat est devenu le
principal acteur de la gestion foncière qu’il réalise de bout en bout, c'est-à-dire de la constitution
des réserves foncières, à la commercialisation des logements à l’intérieur de quartiers aménagés
et équipés. Pour y arriver, il met non seulement en place des sociétés de construction
immobilières, mais aussi des sociétés chargées d’alimenter le marché foncier. En effet, il
pratique lui-même une « purge » des terres coutumières en les intégrant dans le domaine de
l’Etat avant de les proposer au marché foncier. L’Etat devient le principal pourvoyeur non
seulement d’habitats, mais aussi de terrains constructibles. Cependant, la crise financière
directement liée à la baisse des prix des matières premières entraîne à la fin des années 80 le
retrait progressif de l'Etat du système direct de production. L’Etat adopte alors la même attitude
qu’en zone rurale : il laisse aux populations la faculté de transiger librement. Toutefois, sur le
plan légal et règlementaire, l’Etat ne renonce pas à ses prérogatives sur les terres urbaines et
adopte un mutisme résolu sur la question des droits coutumiers, renvoyant incessamment au

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MODES D’ACQUISITION DES TERRAINS EN MILIEU URBAIN POUR L’ETAT

décret de 1971 qui frappe ces derniers d’incessibilité et d’intransmissibilité. Quand, enfin, en
2013, il décide d’actualiser un tant soit peu sa règlementation en matière de foncier urbain, il
s’échine à retravailler la procédure administrative d’acquisition des terres dans ses moindres
détails… sans se soucier le moins du monde des droits coutumiers. En réalité, sur la question
des droits coutumiers, l’ordonnance de 2013 se montre encore plus aveugle que le décret de
1971. Certes, le décret n° 71-74 du 16 février 1971 frappait les droits coutumiers fonciers
d’incessibilité et d’intransmissibilité, cependant, il avait au moins le mérite de reconnaître leur
existence. Ainsi, finissait-on par comprendre que les terrains « immatriculés au nom de l’Etat
» provenaient en réalité de ces détentions coutumières « incessibles et intransmissibles » . A
l’inverse, avec l’ordonnance de 2013, les terrains sont déjà immatriculés au nom de l’Etat ou
en cours de l’être, sans que ne soit citée l’origine coutumière de la parcelle. En vérité, cela peut
s’expliquer juridiquement par le fait que les terrains proposés à la vente par les détenteurs
coutumiers sont issus de lotissements immatriculés au nom de l’Etat. Il s’agit, en effet, de « lots
» redistribués entre eux par les villageois, à l’issue d’un lotissement dit villageois. Or, bien que
ce lotissement, comme son nom l’indique, soit initié par les villageois, il ne peut être réalisé et
approuvé qu’après l’immatriculation du lotissement entier au nom de l’Etat. Celui-ci est donc,
officiellement, le seul en mesure de délivrer des titres de propriété sur les lots issus du
lotissement villageois. Il n’y a donc pas d’erreur, à proprement parler, à envisager les terrains
« appartenant » à l’Etat comme situés principalement en zone urbaine ; sauf que, comme cela
est traité dans le prochain paragraphe, la question de l’appartenance pose celle de l’exercice du
droit de propriété et qu’à ce niveau, la confusion est totale. La nouvelle procédure fait certes le
choix d’ignorer la situation de confusion sur la question de l’exercice du droit de propriété, mais
elle a ceci d’avantageux qu’elle permet d’éviter deux autres situations de confusion. Il s’agit,
d’une part, de la confusion au niveau de la compétence des services administratifs en matière
d’attribution des terrains, et d’autre part, de la confusion créée par des niveaux différents
d’avancée dans la procédure en cas d’attributions multiples sur une même parcelle. Il faut savoir
que la grande innovation de cette ordonnance est de créer l’Arrêté de Concession Définitive
(ACD). Avec l’ACD, l’ordonnance de 2013 précitée propose un guichet unique qui implique
une seule demande et un seul retrait d’acte (qui est donc l’acte définitif de propriété). Ainsi, une
fois déposée, la demande d’ACD suit son chemin et n’aboutit entre les mains du demandeur
qu’une fois pourvue d’une immatriculation et d’un titre foncier. Ce faisant, cette procédure évite
les situations de chevauchement si courantes dans l’ancienne procédure et de mieux sécuriser
le processus d’appropriation foncière. Mais elle n’évite pas l’écueil des doubles ou des triples
attestations villageoises sur un même lot, au point d’apparaître comme une course contre la

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MODES D’ACQUISITION DES TERRAINS EN MILIEU URBAIN POUR L’ETAT

montre : le mieux informé étant celui qui introduit le premier la demande d’ACD et qui
finalement obtient la pleine propriété sur le lot litigieux. Pour résumer ce cadre légal de
l’appropriation foncière, il faut retenir que le processus de « purge » des droits coutumiers avant
la mise sur le marché foncier résiste au désengagement de l’Etat, et les terrains mis en vente
sont, pour l’essentiel, déjà lotis et donc parties d’un ensemble immatriculé au nom de l’Etat.
Ainsi, hormis les transactions devant notaire entre personnes privées détenant des titres de
propriété au sens légal du terme, l’Etat demeure, depuis d’indépendance, le principal
fournisseur de terre en zone urbaine. En effet, quel que soit le « vendeur » réel de la terre, qu’il
s’agisse d’un détenteur coutumier ou d’une structure étatique comme l’AGEF, l’Etat reste celui
qui délivre le titre foncier, au terme d’une procédure administrative. Toutefois, si dans les
textes, cette procédure administrative ne mentionne pas l’articulation avec la procédure
villageoise, dans la pratique, celle-ci existe bel et bien, au point de faire des détenteurs
coutumiers les principaux fournisseurs de terrains urbains.

2. Le lotissement : la prépondérance des détenteurs coutumiers


Pour bien comprendre le contexte de cette pratique administrative, rappelons qu’en zone
urbaine, l’Etat qui avait entrepris, dès l’acquisition de l’indépendance, d’alimenter le marché
du foncier et de l’habitat s’est progressivement désengagé pour laisser les populations se
débrouiller entre elles. L’entrée en vigueur de l’ordonnance de 2013 (qui ne reconnait pas les
droits coutumiers) ne changera rien à cette donnée : dans leur immense majorité, les
demandeurs de terrains constructibles sont obligés de s’adresser aux détenteurs coutumiers,
faute de réserves étatiques suffisantes. Toutefois, l’administration en zone urbaine est bien plus
regardante qu’en zone rurale et veille à ce que les « terres coutumières » ne soient proposées
sur le marché foncier qu’après qu’elles aient été loties. Mais ce lotissement est différent de celui
qui avait lieu avant le désengagement de l’Etat. Ici, l’initiative vient des détenteurs coutumiers,
qui décident de proposer « leur » terre pour un lotissement dit « villageois » à la différence du
lotissement administratif initié par l’Etat. La communauté villageoise s’occupe de trouver un
expert géomètre et de négocier avec lui le parcellement du terrain avant de proposer au ministère
de la construction et de l’urbanisme un dossier dit de lotissement. Une fois approuvé, le
lotissement entier est immatriculé au nom de l’Etat puis rétrocédé officieusement à la
communauté villageoise qui se charge de répartir les différents lots sur la base de critères
coutumiers. Pour illustrer, disons que sur la demande des communautés villageoises, l’Etat
immatricule globalement un espace (E) qu’il lotit ensuite en le subdivisant en quelques dizaines

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MODES D’ACQUISITION DES TERRAINS EN MILIEU URBAIN POUR L’ETAT

ou plus souvent en quelques centaines de lots (E1-E2-E3 etc). Les lots réattribués ne disposent
pas d’une immatriculation individuelle, mais font partie d’un ensemble immatriculé au nom de
l’Etat. En somme, l’Etat détient sur ces lotissements et les lots qu’ils comprennent un droit de
propriété exercé effectivement par les détenteurs coutumiers qui, évidemment, se prétendent
eux aussi « propriétaires ». C’est en raison de cette double prétention que les lotissements
villageois disposent d’un registre tenu en double par les services de l’Etat et par les
communautés villageoises. Ces registres permettent aux détenteurs coutumiers de délivrer aux
éventuels acquéreurs, des attestations villageoises de ventes sur les lots vendus. De sorte que
lorsque les détenteurs coutumiers des lots les revendent, ils perçoivent certes le prix d’achat,
mais ils renvoient l’acheteur, munis d’une attestation villageoise auprès de l’Etat pour établir
le titre de propriété. Cette attestation permettra de vérifier dans le double du registre tenu par
l’administration que le lot n’a pas déjà fait l’objet d’une attribution préalable. Alors seulement,
le premier document administratif d’établissement de la propriété pourra être délivré à
l’acquéreur. Nous sommes donc dans le cadre d’une propriété foncière de l’Etat qui exerce son
droit sous forme de bail ; mais le bailleur ici (l’Etat) est extrêmement engageant avec ses
locataires qui exercent sur les terrains baillés un droit effectif d’abusus. L’immense majorité
des terrains vendus à titre individuels dans la zone urbaine sont des terrains issus de lotissements
villageois immatriculés au nom de l’Etat. De ce fait, alors qu’officiellement, l’Etat est celui qui
alimente le marché foncier et qui « vend » les terres en délivrant à l’acquéreur le titre définitif
de propriété, le détenteur coutumier est celui qui, officieusement, « vend » les terres, en
choisissant le futur acquéreur et en empochant la contrepartie de la transaction. On a donc une
vente qui se fait en deux étapes avec trois acteurs : l’acquéreur, le détenteur villageois et l’Etat.
Ainsi, bien que l’Etat se présente officiellement comme le principal pourvoyeur de terre en zone
urbaine, officieusement, les populations savent que pour acheter des terres, il faut s’adresser en
premier lieu à ceux qui alimentent réellement le marché du foncier, c’est-à-dire les détenteurs
coutumiers. Il y a donc une véritable articulation Droit coutumier/Droit étatique dans la pratique
administrative de la procédure d’appropriation foncière ; mais cette articulation, même si elle
est fonctionnelle, n’offre pas une garantie suffisante de sécurisation aux diverses transactions
foncières.

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THEME :

MODES D’ACQUISITION DES TERRAINS EN MILIEU URBAIN POUR L’ETAT

DEUXIEME PARTIE : LES


MODES D’ACQUISITION DES
ESPACES EN MILIEU URBAIN

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MODES D’ACQUISITION DES TERRAINS EN MILIEU URBAIN POUR L’ETAT

CHAPITRE 3 : ACQUISITION A TITRE ONEREUX

I. EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITE PUBLIQUE

1. Définition

L’expropriation pour cause d’utilité publique est une procédure qui permet à la puissance
publique de porter atteinte au droit de propriété (en dépit de son caractère « inviolable et sacre
») et d’obtenir, par le biais d’une cession forcée, le transfert a son profit d’un bien immobilier.

Cette expropriation ne peut intervenir que pour la réalisation d’un objectif d’utilité publique.
Elle prévoit le paiement d’une indemnité a l’exproprie qui doit être « juste et préalable ». La
personne a l’initiative de la procédure d’expropriation peut être l’Etat, les collectivités
territoriales, les établissements publics (sous réserve du respect du principe de spécialité) et,
dans certains cas, certaines personnes privées.

2. Procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique

Décret du 25 novembre 1930 portant régime de l’expropriation pour cause d'utilité


publique, modifié par les décrets du 24 août 1933 et du 8 février 1949 : La Constitution du
08 novembre 2016 fixe le régime juridique de l’expropriation pour cause d’utilité publique dans
son article 11 énonce que : « le droit de propriété est garanti à tous. Nul ne doit être privé
de sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et sous la condition d’une juste et
préalable indemnisation ». A cette disposition, on peut ajouter celle du Code civil qui prévoit
en son article 545 : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause
d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité ». Pour des besoins
d’intérêt général, les pouvoirs publics sont parfois emmenés à prendre possession des terrains
appartenant à des particuliers. Dans ce cas, les autorités publiques suivent une procédure
réglementée qui exige la saisie du juge, garant de la propriété privée, pour le prononcé du
transfert de propriété et pour la prise en compte d’une indemnité juste et préalable. Elle se
présente comme suit :

a. Enquête préliminaire (enquête de commodo et incommodo). art. 6

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MODES D’ACQUISITION DES TERRAINS EN MILIEU URBAIN POUR L’ETAT

C’est l’enquête préalable effectuée par l'Administration, avant la prise de certaines décisions
(déclaration d'utilité publique en matière d'expropriation, etc.) Le préfet lance (par arrêté
préfectoral) une enquête publique visant à recueillir l'avis de toutes les personnes intéressées.
Cette enquête doit durer au moins quinze jours si la procédure dépend du code de l'expropriation
et au moins un mois si elle se fonde sur le code de l'environnement. En ce dernier cas, l'enquête
s'appuie sur une étude d'impact lorsqu'il s'agit de gros projets ou de projets dépassant un certain
seuil technique. Dans les deux cas de procédure, l'enquête publique permet, par exemple, au
propriétaire d'un bien concerné par l'expropriation de contester l'utilité publique de l'opération
envisagée. Ces avis sont examinés par une commission et/ou par un commissaire-enquêteur qui
formule un avis contenant des conclusions, favorables ou défavorables, sur le projet. Après la
fin de l'enquête, les pouvoirs publics peuvent prononcer la déclaration d'utilité publique.

Celle-ci doit prendre la forme d'un décret en Conseil d'État pour les opérations les plus
importantes (construction d'une autoroute, d'une ligne de chemin de fer…). Dans le cas
d'opérations moins importantes, si les conclusions de l'enquête sont favorables, la déclaration
peut faire l'objet d'un simple arrêté ministériel ou préfectoral.

Le décret ou l'arrêté précise la durée pendant laquelle la déclaration reste valable et permet donc
de procéder à des expropriations.

b. Déclaration d’utilité publique (loi, décret ou arrêté) art. 3

Une déclaration d'utilité publique, abrégée par le sigle DUP, est une procédure administrative
en droit ivoirien qui permet de réaliser une opération d'aménagement, telle que la création d'une
infrastructure de communication, d'une école ou d'un lotissement par exemple, sur des terrains
privés en les expropriant, précisément pour cause d'utilité publique ; elle est obtenue à l'issue
d'une enquête d'utilité publique comme vue précédemment.

Cette procédure est nécessaire en vertu du Code civil qui prévoit (article 545) que « nul ne peut
être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une
juste et préalable indemnité ».

La déclaration d'utilité publique fait partie de la phase administrative de la procédure


d'expropriation pour cause d'utilité publique, gérée par l’Etat ivoirien par un Code de
l'expropriation pour cause d'utilité publique. En ce qui concerne la durée pour les déclarations
d'utilité publique prises localement, le délai de 12 mois est couramment ramené à 6 mois.

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c. Désignation des propriétés à exproprier (arrêté de cessibilité) art. 5

R. 132-1 DÉCRET n°2014-1635 du 26 décembre 2014 - art. Au vu du procès-verbal prévu à


l'article R. 131-9 et des documents qui y sont annexés, le préfet du département où sont situées
les propriétés ou parties de propriétés dont la cession est nécessaire les déclare cessibles, par
arrêté. Lorsque les propriétés ou parties de propriétés sont situées sur le territoire de plusieurs
départements, leur cessibilité est déclarée par arrêté conjoint des préfets concernés. R. 132-2
DÉCRET n°2014-1635 du 26 décembre 2014 - art. Les propriétés déclarées cessibles sont
désignées conformément aux prescriptions de l'article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955
portant réforme de la publicité foncière. L'identité des propriétaires est précisée conformément
aux prescriptions du premier alinéa de l'article 5 ou du premier alinéa de l'article 6 de ce décret,
sans préjudice des cas exceptionnels mentionnés à l'article 82 du décret n° 55-1350 du 14
octobre 1955 pris pour l'application du décret du 4 janvier 1955. R. 132-3 DÉCRET n°2014-
1635 du 26 décembre 2014 - art. Il peut n'être établi qu'un seul document d'arpentage pour
l'ensemble des parcelles contiguës comprises dans une même feuille de plan cadastral. Dans ce
cas, il n'est plus exigé de document d'arpentage soit à l'occasion de cessions amiables
postérieures à l'arrêté de cessibilité ou à tous actes en tenant lieu, soit à l'occasion de
l'ordonnance d'expropriation. R. 132-4 DÉCRET n°2014-1635 du 26 décembre 2014 - art.
Lorsque l'acte déclarant l'utilité publique est pris postérieurement à l'enquête parcellaire et qu'il
est établi conformément aux prescriptions de l'article R. 132-2, il vaut arrêté de cessibilité.

d. Publication de l’arrêté de cessibilité au Journal officiel et dans les journaux


d’annonces légales art. 7

e. Notification de l’arrêté de cessibilité aux PAPs art. 8 (après 2mois)

f. Comparution des PAPs devant la commission d’expropriation composée de 3


agents de l’Administration art. 9

g. Calcul du montant de l’indemnisation


Après avoir élaboré une estimation de l’indemnisation selon que les concernés sont d’accord
ou pas l’Etat adapte la suite du processus.

• Accord

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MODES D’ACQUISITION DES TERRAINS EN MILIEU URBAIN POUR L’ETAT

▪ Établissement du procès-verbal d’accord


Lorsque les concernés sont d’accord avec le montant de l’indemnisation, l’Etat établir un
procès-verbal afin de sceller et pour confirmer la plus grande partie du processus.

▪ Paiement de l’indemnisation
Selon les modalités de paiement données par les concernés, l’Etat leurs attributs comme
convenu le prix de l’indemnisation fixé.

▪ Prise de possession des terrains


Cette phase marque la fin de la procédure, car l’Etat peut maintenir acquérir la propriété dont il
est question.

• Refus

En cas de refus l’Etat procède autrement ; d’abord par :


- La Soumission au tribunal du domicile des intéressés qui ne sont pas tombés d’accord
art. 11 puis ;
- la Fixation du montant de l’indemnisation par le tribunal sur la base d’une expertise art.
14 et enfin au ;
- Paiement de l’indemnisation.

3. Exemple de cas faisant intervenir l’expropriation pour cause d’utilité


publique

En 2018, le premier ministre Feu Amadou Gon Coulibaly a lancé les travaux du cinquième
d’Abidjan pont. Cela a suscité énormément de joie non seulement, au sein de la communauté
internationale car elle sera attirée pour faire faire des investissements qui seront profitable au
gouvernement ivoirien et de sa population, mais il y a eu aussi de la joie au niveau de la
population car les trafics routiers seront désormais très fluides, ce qui permettra d’évacuer les
marchandises rapidement. De plus du fait de cette fluidité, les personnes actives pourront
s’occuper de leurs propres besoins dans en un temps record. Cependant la réalisation de ce beau
projet ne se fera pas sans des sacrifices. En effet le projet entrainera des expropriations foncières
: il affectera 76445 personnes situées dans l’emprise des travaux de réalisation des différentes

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MODES D’ACQUISITION DES TERRAINS EN MILIEU URBAIN POUR L’ETAT

infrastructures routières, tel que l’indique le tableau sous ci-dessous. Les biens concernes sont
des habitations, bâtis commerciaux, activités commerciales et artisanales, perte d’emplois et de
revenus, infrastructures communautaire/publiques.

Tableau 1: Nombre de personnes affectées

Nombre de PAPs
5ème Pont 8643 ménages soit 65758 personnes
Echangeurs sur Mitterrand 397 personnes
Autoroute périphérique Y4 6188 personnes
Sortie Est 94 personnes
Sortie Ouest 501 ménages soit 4008 personnes

Source : Groupe de la Banque Africaine de Développement.

II. EXPROPRIATION POUR CAUSE DE NON-MISE EN VALEUR


Cette procédure est prévue par la loi n°71-340 du 12 Juillet 1971 règlementant la mise en valeur
des terrains urbains détenus en pleine propriété en son décret n°71-341du 12 Juillet 1971 fixant
les modalités d’application de la loi. Contrairement à la procédure d’expropriation pour cause
d’utilité publique qui est une opération dont l’objectif est d’acquérir un terrain pour la
réalisation d’une œuvre d’intérêt général. L’expropriation régie par la loi susvisée apparait
comme une sanction à l’encontre de tout propriétaire défaillant au regard des obligations à sa
charge. Le fait générateur est défini par l’article 3 de la loi n°71-340 qui retient l’absence de
tout investissement immobilier ou de l’insuffisance de cet investissement eu égard à
l’emplacement du terrain, à sa valeur vénale. Il appartient à la commission instituée par le décret
n°71-341 de préciser dans chaque cas en quoi consiste l’absence ou l’insuffisance de mise en
valeur. La commission prend sa décision en tenant compte du cahier des charges puisque ni la
loi ni le décret ne définit ce qu’il faut entendre par absence ou insuffisance de mise en valeur.
Selon l'article 3 al.2 ; sont réputés insuffisamment mis en valeur les terrains urbains sur lesquels
les constructions entreprises ont été abandonné depuis 5 année au jour de l'ouverture de la
procédure d'expropriation. En tout état de cause cette situation est constatée 5 ans après la
délivrance du titre de propriété. Le terrain ainsi exproprié fait retour en partie ou en totalité au
domaine de l'Etat en vue de son utilisation à des fins économiques et sociales. Pour illégalité la

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MODES D’ACQUISITION DES TERRAINS EN MILIEU URBAIN POUR L’ETAT

C.S.CA a annulé une décision de transfert au domaine de l'Etat prise par le ministre de la
construction et de l'urbanisme dans son arrêt n°44- du 28 Mars 2012. Les juges ont retenu que
les terrains urbains détenus en pleine propriété ne peuvent faire l'objet de retour au domaine
privé de l'Etat que s'ils n'ont pas été mise en valeur et en respectait la procédure déterminée par
la loi n°71-340 et le décret n°71-341 que la décision de transfert au domaine de l'Etat n'ayant
pas été prise conjointement par le ministre de l'économie et des finances et le ministre de la
construction sur la base d'un arrangement à l'amiable, est entachée d'illégalité.

III. LES AUTRES MODES EXCEPTIONNELLES

En dehors de la procédure d'expropriation il existe d'autres modes exceptionnels d'acquisition


de la propriété d'un bien immobilier par l'Etat qui sont la confiscation pénale, le droit de

préemption et la purge des droits coutumiers.

1. La confiscation pénale

Dans la loi n°81-640 du 31 Juillet 1981 instituant le code pénal, une distinction est faite entre
la confiscation générale et la confiscation spéciale au titre des peines complémentaires. Comme
peines complémentaires la confiscation générale est prononcée au terme des articles 57 à 62 su
code pénal par le juge au profit de l'Etat. Celle-ci porte sur tout ou partie des biens présents du
condamné de quel nature qu'il soit mobilier ou immobilier, divisible ou indivisible sans
toutefois qu'il puisse être portée atteinte aux droits des tiers sur les dits biens. La décision
prononçant la confiscation est publiée au J.O et dans les journaux d'annonces légales à la
diligence de l'administration des domaines étant une sanction la confiscation ne donnent pas
lieu à indemnisation.

Le bien s'est dévolu à l'Etat. Il en est de même en cas de confiscation spéciale prévue par les
articles 63 et 64 du code pénal portant sur les immeubles du condamné elle est une peine
complémentaire obligatoire lorsque l'immeuble par exemple est le produit de l'infraction.

2. Le droit de préemption

Rapport rédigé par des élèves ingénieur de conception des travaux publics 1ere année 24
THEME :

MODES D’ACQUISITION DES TERRAINS EN MILIEU URBAIN POUR L’ETAT

Il est retenu dans certains cas (droit de préemption fiscal) à l'administration d'acquérir la
propriété d'un bien lors de son aliénation par préférence à tout autre acheteur. Dès lors
l'administration se substitue à l'acheteur au cours de la transaction. Le droit de préemption peut
porter aussi bien sur un bien meuble comme immeuble.

Rapport rédigé par des élèves ingénieur de conception des travaux publics 1ere année 25
THEME :

MODES D’ACQUISITION DES TERRAINS EN MILIEU URBAIN POUR L’ETAT

CHAPITRE 4 : ACQUISITION A TITRE GRATUIT

I. BIEN VACCANT ET SANS MAITRE

L’article 147 de la loi no 2004-809 du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités
locales indique que les biens sans maître appartiennent désormais aux communes et, en cas de
renonciation, à l’Etat, alors que les biens issus des successions en déshérence demeurent la
propriété de l’Etat. La présente circulaire précise donc la définition de ces deux catégories de
biens, ainsi que leur procédure d’acquisition.

Le régime juridique des biens vacants et sans maître a été profondément modifié par l’article
147 de la loi no 2004-809 du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales. La
présente circulaire a pour objet de préciser les modalités d’application de ce nouveau dispositif.

Désormais, en application de l’article 713 du code civil et des articles L.25. L.27 bis et L.27 ter
du code du domaine de l’Etat, modifiés par l’article 147 de la loi précitée, les biens qui n’ont
pas de maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés. Toutefois,
si la commune renonce à exercer ce droit, l’Etat en devient propriétaire.

Dès lors, il convient de définir les biens sans maître, puis d’indiquer les modalités de leur
acquisition par les communes ou, subsidiairement, par l’Etat.

1. La définition des biens sans maître

Il ressort des termes des articles 713 du code civil et L.25 du code du domaine de l’Etat, qui
visent des biens situés sur le territoire d’une commune, et de l’article L.27 bis de ce dernier
code relatif à des immeubles soumis à des contributions foncières que le législateur a entendu
appliquer ces textes à des biens immobiliers.

Les communes peuvent acquérir les biens immobiliers dont le propriétaire est inconnu ou dont
le propriétaire est connu mais décédé depuis plus de trente ans, sans héritier, ou en laissant des
héritiers n’ayant pas accepté la succession.

En revanche, les biens immobiliers issus des successions en déshérence demeurent, en


application de l’article 539 du code civil, la propriété de l’Etat.

Rapport rédigé par des élèves ingénieur de conception des travaux publics 1ere année 26
THEME :

MODES D’ACQUISITION DES TERRAINS EN MILIEU URBAIN POUR L’ETAT

Enfin, il convient également de distinguer les biens sans maître d’autres catégories d’immeubles
non entretenus, telles que les parcelles en état d’abandon manifeste (articles L. 2243-1 à L.
2243-4 du code général des collectivités territoriales) et les terrains ayant fait l’objet d’un
abandon au profit de la commune (article 1401 du code général des impôts).

a. Les biens dont le propriétaire est inconnu

❖ Les biens dont le propriétaire a disparu


Il s’agit des biens immobiliers qui appartenaient à une personne identifiée, disparue sans laisser
de représentant (biens ayant appartenu à une personne connue mais dont la date du décès n’a
pu être déterminée à l’issue des recherches effectuées par la personne publique), et qui ne sont
pas devenus la propriété d’une autre personne (en particulier, les immeubles pouvant être
devenus la propriété d’une autre personne par l’effet de la prescription acquisitive).

Dès lors, il est impossible de déterminer l’identité de l’actuel propriétaire de ces biens

❖ Les biens dont le propriétaire est inconnu


Il s’agit des biens immobiliers pour lesquels il n’existe aucun titre de propriété publié au fichier
immobilier de la conservation des hypothèques, ou au livre foncier (y compris une attestation
immobilière dressée à la suite de la mise en œuvre de la prescription acquisitive), ni aucun
document cadastral susceptible d’apporter des renseignements quant à l’identité du propriétaire.

b. Les biens dont le propriétaire est connu mais décédé

❖ Les biens dont le propriétaire est connu et décédé depuis plus de trente ans, sans
héritier, ou en laissant des héritiers n’ayant pas accepté la succession

Il s’agit des biens immobiliers dont le propriétaire, identifié, est décédé depuis plus de trente
ans, sans héritier, ou dont les héritiers n’ont pas accepté la succession, expressément ou
tacitement, pendant cette période.

Par conséquent, ces héritiers ne peuvent plus recueillir les biens en cause en application du
principe de la prescription trentenaire en matière de succession (article 789 du code civil). Ces
biens n’ont plus de propriétaire et sont donc sans maître.

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MODES D’ACQUISITION DES TERRAINS EN MILIEU URBAIN POUR L’ETAT

Il convient de noter que le décès (ou «l’absence» qui produit les mêmes effets que le décès en
application de l’article 128 du code civil) doit être établi avec certitude, afin que la commune
puisse faire valoir ses droits à l’égard des biens dont il s’agit

❖ Les biens issus des successions en déshérence

A la différence des biens relevant des catégories énumérées ci-dessus, qui reviennent à la
commune, les biens immobiliers individualisés des personnes qui sont décédées depuis moins
de trente ans, sans héritiers ou dont les héritiers ont refusé la succession, appartiennent à l’Etat.
Au-delà de cette période de trente ans, ces biens peuvent être acquis par la commune. selon les
modalités prévues ci-dessus au 1.2.1.

En application des articles 539 et 768 du code civil, les successions abandonnées qui consistent
en une universalité et non en un bien immobilier isolé, et qui proviennent de personnes ne
laissant, à la date de leur décès, aucun héritier ou seulement des héritiers au degré non
successible (article 745 du code civil) et n’ayant pas consenti de legs universel, sont dites en
déshérence. Elles appartiennent à l’Etat quelle que soit la date du décès des personnes
considérées.

Dans ce cas, ces successions sont appréhendées selon les modalités prévues par les articles 769
et 770 du code civil. Les services du Domaine demandent donc l’envoi en possession de l’Etat
au tribunal de grande instance dans le ressort duquel la succession est ouverte.

2. Les modalités d’acquisition des biens sans maître

Les biens sans maître sont acquis par la commune (ou, subsidiairement, par l’Etat) soit de plein
droit, en application des articles 713 du code civil et L. 25 du code du domaine de l’Etat, soit à
l’issue de la procédure décrite à l’article L. 27 bis du code du domaine de l’Etat. Il convient
cependant, préalablement, qu’une enquête relative à la propriété des dits biens ait été diligentée
par la commune.

a. Enquête préalable

Il convient d’inviter les communes qui souhaitent exercer leur droit de propriété sur des biens
sans maître à s’assurer préalablement que les biens considérés peuvent effectivement être
qualifiés de biens sans maître.

Rapport rédigé par des élèves ingénieur de conception des travaux publics 1ere année 28
THEME :

MODES D’ACQUISITION DES TERRAINS EN MILIEU URBAIN POUR L’ETAT

Des éléments d’information peuvent être recueillis en se rapprochant des services déconcentrés
du ministère de l’économie, des finances et de l’industrie (cadastre, publicité foncière,
recouvrement des taxes foncières) et des notaires, en consultant les registres d’état civil, mais
également en effectuant des enquêtes de voisinage.

Le cas échéant, les communes peuvent prendre l’attache du service du Domaine afin de
conforter, au vu des résultats de l’enquête, leur analyse eu égard, notamment, à l’imbrication
des droits des communes et de ceux de l’Etat. Il importe, en effet, de s’assurer que les
communes n’appréhendent pas des biens revenant à l’Etat, sur le fondement du régime juridique
des biens en déshérence précité (article 539 du code civil).

b. Mise en œuvre de la procédure d’acquisition

❖ Acquisition de plein droit en application des articles 713 du code civil et L. 25 du


code du domaine de l’Etat

Il convient d’inviter les assemblées délibérantes communales, en vertu des dispositions de


l’article L2121-29 du code général des collectivités territoriales, à prendre une délibération
autorisant l’acquisition, par le maire, d’un bien sans maître revenant de plein droit à la
commune.

Cette prise de possession est constatée par un procès-verbal, affiché en mairie, selon les
modalités de l’article L.2131-1 du code général des collectivités territoriales. Ce procès verba1
qui n’est pas créatif de droits, n’a pas à être publié au fichier immobilier.

Dans le cas où la commune renonce à exercer son droit de propriété, elle en informe, par
courrier, la préfecture, qui constatera, par un arrêté préfectoral, le transfert du bien dans le
domaine de l’Etat. Une copie de l’arrêté est transmise au service du Domaine.

Enfin, il convient de préciser que si une commune peut renoncer à la propriété de biens
identifiés (notamment par leurs références cadastrales), elle n’est pas en droit de renoncer, par
une décision de principe et par avance, à l’ensemble des biens sans maître qui pourraient lui
échoir à l’avenir.

❖ Acquisition par l’application de l’article L, 27 bis du code du domaine de l’Etat.

Rapport rédigé par des élèves ingénieur de conception des travaux publics 1ere année 29
THEME :

MODES D’ACQUISITION DES TERRAINS EN MILIEU URBAIN POUR L’ETAT

Afin d’incorporer des biens immeubles dans son domaine, au titre des biens présumés sans
maître, la commune dispose également de la procédure instituée par l’article L. 27 bis du code
du domaine de 1’Etat, qui comporte deux phases distinctes: la commune doit tout d’abord
constater que le bien est effectivement sans maître, avant de l’incorporer dans son domaine.

❖ Procédure constatant que le bien est présumé sans maître

Lorsqu’un immeuble n’a plus de propriétaire connu et que les contributions foncières n’ont pas
été acquittées depuis plus de 3 ans, cette situation est constatée par un arrêté du maire, pris après
avis de la commission communale des impôts directs.

Le maire, qui souhaite acquérir ce bien doit respecter la procédure suivante:

- une publication et un affichage de cet arrêté, selon les modalités de l’article L.2131-l du
code général des collectivités territoriales;
- une notification de l’arrêté aux derniers domiciles et résidence connus du propriétaire;
- une notification de l’arrêté à l’habitant ou exploitant, si l’immeuble est habité ou
exploité
- une notification de l’arrêté au représentant de l’Etat dans le département.

Dans le cas où le propriétaire ne s’est pas fait connaître dans un délai de 6 mois, à dater de
l’accomplissement de la dernière des mesures de publicité prévues ci-dessus, l’immeuble est
présumé sans maître et peut être acquis par la commune,

❖ Procédure d’incorporation du bien présumé sans maître dans le domaine


communal

L’incorporation du bien présumé sans maître dans le domaine communal est décidée par une
délibération du conseil municipal et constatée par arrêté du maire.

Il est important de noter que la délibération du conseil municipal doit être prise dans un délai
de 6 mois, courant à compter de la date à laquelle il a été constaté que le bien est présumé sans
maître.

A défaut de délibération prise dans le délai précité, la commune devra, au terme de ce délai,
informer, par courrier, les services de la préfecture de son refus d’appréhender le bien sans
maître. La propriété du bien sera alors attribuée à l’Etat et son transfert dans le domaine de
l’Etat sera constaté par un arrêté préfectoral.

Rapport rédigé par des élèves ingénieur de conception des travaux publics 1ere année 30
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MODES D’ACQUISITION DES TERRAINS EN MILIEU URBAIN POUR L’ETAT

II. LES DONS ET LEGS

1. Définition

La donation et le legs sont des dons gratuits (des "libéralités")

a. Dons

La donation est réalisée du vivant du donateur ; elle doit faire l’objet d’un acte authentique
(devant notaire) sous peine de nullité.

b. Legs

Le legs peut faire l’objet d’un acte authentique mais peut également faire l’objet d’un simple
écrit (testament olographe). La donation et le legs se distinguent du don manuel en cela qu’ils
ne peuvent bénéficier qu’à certains types d’associations et sont soumis à une formalité de
déclaration auprès de l’autorité administrative.

2. Modalité d’acquisition des dons et les legs

Les communes et leurs établissements publics peuvent percevoir le produit de dons et legs, dans
les conditions prévues aux articles L. 2242-1 à L. 2242-4 du CGCT.

Par ailleurs, la révision des conditions et charges grevant les donations consenties au profit des
communes et de ses établissements publics est régie, en application de l’article L. 1311-17 du
CGCT, par les articles 900-2 à 900-8 du code civil sous réserve des dispositions dérogatoires
prévues pour les établissements publics communaux de santé.

Enfin, la loi n° 2013-428 du 27 mai 2013 modernisant le régime des sections de commune a
simplifié les dispositions de l’article L. 2242-2 du CGCT pour prévoir que lorsqu'un don ou un
legs est fait à un hameau ou à un quartier qui ne constitue pas une section de commune, le
conseil municipal statue sur l'acceptation de cette libéralité. En cas d'acceptation, la commune
gère le bien dans l'intérêt du hameau ou du quartier concerné.

Rapport rédigé par des élèves ingénieur de conception des travaux publics 1ere année 31
THEME :

MODES D’ACQUISITION DES TERRAINS EN MILIEU URBAIN POUR L’ETAT

CONCLUSION GENERALE

En définitive, il ressort de notre travail que l’Etat dispose de plusieurs moyens pour s’approprier
des espaces en zone urbaine. En effet, il y a plusieurs modes d’acquisition sous la main, celle à
titre onéreux et celle à titre gratuit. Ceux-ci sont des voies de possession légitimes par lesquels
le premier acteur de développement de la République se réaffirme dans la politique
d’aménagement territorial et montre aux citoyens sa mainmise dans tout ce qui est en rapport
avec l’urbanisation de sorte à contrôler ledit phénomène. La connaissance de ces moyens
d’occupation des parcelles par les populations leur permettra d’acquérir quelques notions du
droit foncier. Ils auront donc en esprit leurs droits et devoirs vis-à-vis de l’espace qu’ils
occupent et également le pouvoir dont dispose l’Etat et les limites qui y sont rattachés. Quelque
soit le mode d’acquisition choisi, l’Etat garant de l’application des Lois peut disposer des
politiques foncières appliquées en milieu urbain pour récupérer les espaces dont il a besoin ; et
il sera profitable de voir les populations mieux s’imprégner du droit foncier en vue d’une
fluidité dans l’exécution du plan d’aménagement. L’Etat gagnerait donc sans doute à mieux
vulgariser les modes d’acquisition des terrains en ville afin d’éviter des litiges fonciers avec les
populations. En outre, elle permettra aux personnes de mieux comprendre les processus
d’acquisition pour que ces opérations ne leur paraissent pas brusque tout en élucidant leur
nécessité.

Rapport rédigé par des élèves ingénieur de conception des travaux publics 1ere année 32
THEME :

MODES D’ACQUISITION DES TERRAINS EN MILIEU URBAIN POUR L’ETAT

WEBOGRAPHIE

• https://www.droit-afrique.com
• https://www.fratmat.info
• https://www.gouv.ci
• https://www.caidp.ci
• https://www.banquemondiale.org
• https://www.ceja.ch
• https://www.afriquegreenside.com
• https://www.ilo.org
• https://www.ecolex.org

Rapport rédigé par des élèves ingénieur de conception des travaux publics 1ere année I
THEME :

MODES D’ACQUISITION DES TERRAINS EN MILIEU URBAIN POUR L’ETAT

TABLE DES MATIERES

MEMBRES DU GROUPE.......................................................................................................... i

SOMMAIRE .............................................................................................................................. ii

LISTE DES TABLEAUX ......................................................................................................... iii

INTRODUCTION GENERALE................................................................................................ 1

PREMIERE PARTIE : L’ETAT ET LE FONCIER URBAIN .................................................. 5

CHAPITRE 1 : ZONE URBAINE ............................................................................................. 6

I. DEFINITION DE LA ZONE URBAINE .......................................................................... 6

1. Définition ........................................................................................................................ 6

2. Différents types de zone urbaine ..................................................................................... 6

a. Ville.......................................................................................................................... 6

b. Agglomération ......................................................................................................... 6

c. Banlieue ....................................................................................................................... 7

II. COMPOSITION DE LA ZONE URBAINE .................................................................. 7

1. Les terrains du domaine public naturel ........................................................................... 7

a. Du domaine public naturel. ...................................................................................... 8

b. Le domaine public maritime .................................................................................... 8

c. Le domaine fluvial et lacustre ..................................................................................... 8

2. Les terrains du domaine public artificiel ......................................................................... 9

3. Les terrains destinés à l’industrie .................................................................................. 10

4. Les terrains destinés à la promotion touristique ............................................................ 10

5. Les terrains urbains susceptibles d’appropriation à titre privé ...................................... 10

CHAPITRE 2 : LES POLITIQUES FONCIERES EN ZONE URBAINE ............................. 11

I. EVOLUTION DE LA GESTION FONCIERE DE LA COTE D’IVOIRE DE LA


PERIODE COLONIALE A NOS JOURS ............................................................................... 11

1. L’administration coloniale ............................................................................................ 11

2. L'Etat indépendant ......................................................................................................... 12

Rapport rédigé par des élèves ingénieur de conception des travaux publics 1ere année II
THEME :

MODES D’ACQUISITION DES TERRAINS EN MILIEU URBAIN POUR L’ETAT

a. La période 1960-1980 ............................................................................................ 12

b. L'expérimentation du Plan foncier rural en 1990 ................................................... 12

c. L'adoption de la loi de 1998 relative au domaine foncier rural ................................. 13

II. GESTION DU FONCIER URBAIN ............................................................................. 13

1. Le cadre légal : l’Etat, le principal fournisseur de terre ................................................ 14

2. Le lotissement : la prépondérance des détenteurs coutumiers ...................................... 16

DEUXIEME PARTIE : LES MODES D’ACQUISITION DES ESPACES EN MILIEU


URBAIN................................................................................................................................... 18

CHAPITRE 3 : ACQUISITION A TITRE ONEREUX .......................................................... 19

I. EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITE PUBLIQUE ....................................... 19

1. Définition ...................................................................................................................... 19

2. Procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique .............................................. 19

a. Enquête préliminaire (enquête de commodo et incommodo). art. 6 ...................... 19

b. Déclaration d’utilité publique (loi, décret ou arrêté) art. 3 .................................... 20

c. Désignation des propriétés à exproprier (arrêté de cessibilité) art. 5 ........................ 21

d. Publication de l’arrêté de cessibilité au Journal officiel et dans les journaux


d’annonces légales art. 7 .................................................................................................. 21

e. Notification de l’arrêté de cessibilité aux PAPs art. 8 (après 2mois) ........................ 21

f. Comparution des PAPs devant la commission d’expropriation composée de 3 agents


de l’Administration art. 9 ................................................................................................. 21

g. Calcul du montant de l’indemnisation ................................................................... 21

3. Exemple de cas faisant intervenir l’expropriation pour cause d’utilité publique .......... 22

II. EXPROPRIATION POUR CAUSE DE NON-MISE EN VALEUR ........................... 23

III. LES AUTRES MODES EXCEPTIONNELLES .......................................................... 24

1. La confiscation pénale ................................................................................................... 24

2. Le droit de préemption .................................................................................................. 24

CHAPITRE 4 : ACQUISITION A TITRE GRATUIT ............................................................ 26

I. BIEN VACCANT ET SANS MAITRE ........................................................................... 26

Rapport rédigé par des élèves ingénieur de conception des travaux publics 1ere année III
THEME :

MODES D’ACQUISITION DES TERRAINS EN MILIEU URBAIN POUR L’ETAT

1. La définition des biens sans maître ............................................................................... 26

a. Les biens dont le propriétaire est inconnu ............................................................. 27

b. Les biens dont le propriétaire est connu mais décédé ............................................ 27

2. Les modalités d’acquisition des biens sans maître ........................................................ 28

a. Enquête préalable ................................................................................................... 28

b. Mise en œuvre de la procédure d’acquisition ........................................................ 29

II. LES DONS ET LEGS ................................................................................................... 31

1. Définition ...................................................................................................................... 31

a. Dons ....................................................................................................................... 31

b. Legs ........................................................................................................................ 31

2. Modalité d’acquisition des dons et les legs ................................................................... 31

CONCLUSION GENERALE .................................................................................................. 32

WEBOGRAPHIE ........................................................................................................................ I

TABLE DES MATIERES ........................................................................................................ II

Rapport rédigé par des élèves ingénieur de conception des travaux publics 1ere année IV