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RERJ –N°6 6‫ العدد‬2020 ‫المجلة اإللكترونية لألبحاث القانونية‬

Impact de Covid 19 sur le paiement du


bail commercial

192

SLASSI MOUTABIR Adil,


Enseignant chercheur, Faculté des Sciences
Juridiques Économiques et Sociales –Oujda-

Résumé :
L’année 2020 a été marquée par la large propagation de la pandémie de Covid
19 qui a eu des répercussions sur tous les domaines. Toute l’économie des contrats
en cours ou en attente d’exécution était bouleversée. Les baux commerciaux, aussi,
ont suscité une grande controverse quant au devoir d’honorer les obligations
réciproques des parties : pour le locataire, l’obligation de payer le loyer; et pour le
bailleur, l’obligation de mettre les lieux à la disposition du locataire et de lui assurer
une jouissance paisible. La grande question demeurait de savoir si elle est possible
de considérer la pandémie comme un cas de force majeure et si oui, jusqu’à quel
degré peut-elle être bénéfique pour l’un et/ou pour l’autre pour se dégager de leurs
obligations contractuelles.

Mots clés :
Bail commercial, locateur, locataire, paiement loyer, obligations, Covid 19,
pandémie, force majeure, imprévision, impossibilité d’exécution, théorie des
risques.

ISSN:7476-2605 ‫ردمـد‬
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Introduction
Que ca soit au Maroc ou ailleurs, la pandémie de la Covid-19 a eu des impacts
considérables sur tous les domaines: sanitaires, économiques, sociales,
culturelles… De plus, les mesures exceptionnelles qui ont été prises par le
gouvernement pour gérer cette crise sanitaire ont freiné l’économie, en obligeant
certaines entreprises à ralentir leur rythme de travail, ou parfois même à cesser
carrément toute activité.
Les conséquences désastreuses d’une telle situation sur l’économie du pays a
193 poussé le gouvernement a adapté son cadre juridique et réglementaire dans
l’objectif de limiter les dégâts. Ainsi, plusieurs mesures ont été adoptées pour aider
les entreprises et familles en difficultés financières1. Cependant, ces mesures
n’étaient pas suffisantes pour régler tous les problèmes générés par la pandémie. Un
certain nombre de problèmes ont persisté et ont donné lieu à des contentieux
innovants, poussant les juristes, les praticiens et les économistes à des débats et des
controverses sans fin, étant donné que les points de vue divergent et chaque groupe
présente des arguments qui paraissent logiques au vu de la loi et de la pratique.
C’est notamment le cas des contrats de bail commerciaux, qui dès la décision
du gouvernement de fermer les locaux des commerces non vitaux 2, ont suscité un
grand désaccord. Les commerçants, locataires de baux commerciaux, qui se sont
trouvés, brusquement, devant la décision administrative de fermer leurs locaux, non
pas pu, ou ont refusé le paiement des loyers considérant qu’il est injuste de payer un
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Une série de mesures préventives a été adoptée par l'administration publique conformément à la
Circulaire du Ministre de l'Économie, des Finances et de la Réforme de l'Administration n° 1/2020
du 16 mars 2020.
Aussi, des mesures exceptionnelles ont été prises en faveur des entreprises par le Comité de
Veille Économique (CVE), la Direction Générales des Impôts (DGI) et le Ministère de
l'Économie, des Finances et de la Réforme de l'Administration par le biais du mécanisme de
garantie "DAMANE OXYGÈNE" et d'une Circulaire destinée aux Établissements et Entreprises
Publics (EEP). En parallèle à ces mesures, l'Autorité Marocaine du Marché des Capitaux (AMMC)
a émis des recommandations en matière de communication financière aux émetteurs pour faciliter
la circulation de l'information.
A cela s’ajoute le Décret n° 2-20-269 du 21 rejeb 1441 (16 mars 2020) portant création d’un
compte d’affectation spéciale intitulé « Fonds spécial pour la gestion de la pandémie du
Coronavirus ‘‘Le Covid-19’’ ». B.O n°6866 du 24 rejeb 1441 (19-03-2020) p.433
Décret n° 2-20-293 du 29 rejeb 1441 (24 mars 2020) portant déclaration de l’état d’urgence
sanitaire sur l’ensemble du territoire national pour faire face à la propagation du coronas virus –
covid 19. B.O n° 6870 du 8 chaabane 1441 (2-4-2020), p.506. L’article 2 dudit décret précise en
ses termes : «Dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire déclaré conformément à l’article premier
ci-dessus, les autorités publiques concernées prennent les mesures nécessaires pour :
a)...
d) La fermeture des commerces et autres établissements recevant le public pendant la période
de l’état d’urgence sanitaire déclaré. Il ne peut être procédé à l’ouverture desdits commerces et
établissements par leurs propriétaires que pour leurs seuls besoins personnels».
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loyer pour un local non exploité.
Dans ce contexte, la question principale qui s’est posée est de savoir s’il s’agit
d’un cas de force majeure pour les commerçants locataires qui sont obligés de
fermer leur commerces et, par conséquent, ne sont plus en mesure d’assumer leurs
obligations du paiement du loyer.
L’on se demande, alors, si ces locataires devaient, comme même, payer les
loyers en dépit de l’impossibilité d’ouvrir leurs établissements ? Ou bien, peuvent-
ils se fonder sur la notion de force majeure pour se libérer de leurs engagements
194 vis-à-vis des bailleurs ?
De plus, après le déconfinement, le locataire, dont le chiffre d’affaire sera
nécessairement revu à la baisse suite à la fermeture de son commerce et dont la
pérennité de son activité sera sans doute menacée, peut-il demander la révision de
son loyer pour imprévision ?
Pour résoudre ce dilemme, nous nous efforcerons de présenter l’ampleur et les
limites des obligations des parties devant un évènement inattendu (I) avant de
présenter toutes les options qu’on peut privilégier pour résoudre ce dilemme (II).
I: Ampleur et limites des obligations des parties d’un bail
commercial face à un événement inattendu
Etant un contrat synallagmatique, le législateur met à la charge de chacune des
parties, ayant des intérêts opposés, des obligations réciproques (A), ces obligations
peuvent être limitées dans le contexte de Covid 19 (B).
A:Obligations des parties à un bail commercial
En l’absence de dispositions particulières dans la loi 49-16 relative aux baux
des immeubles ou des locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal1, il
faut se référer au DOC2 qui précise dans son article 643 que le bailleur est tenu de
garantir au locataire la jouissance et la possession paisible de la chose louée. Le
même article ajoute dans son deuxième alinéa que ladite garantie est due de plein
droit, quand bien même elle n'aurait pas été stipulée dans le contrat de bail. La
bonne foi du bailleur n'empêche pas cette obligation.
Le législateur précise que cette garantie de jouissance, que le bailleur doit au
locataire, oblige le premier à s’abstenir de tout ce qui tiendrait à troubler la

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Dahir n° 1-16-99 du 13 chaoual 1437 (18 juillet 2016) portant promulgation de la loi n° 49-
16 relative aux baux des immeubles ou des locaux loués à usage commercial, industriel ou
artisanal, publiée au Bulletin officiel n° 6578 du 20 ramadan 1438 (15-06-2017), p.777
Dahir portant Code des Obligations et des Contrats, Bulletin Officiel n° 46 du 12 septembre
1913, p.78.
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possession du preneur ou à le priver des avantages sur lesquels il avait droit de
compter, d’après la destination de la chose louée et l’état dans lequel il se trouvait
au moment du contrat1. Le bailleur doit donc s’efforcer d’assurer une jouissance
paisible au locataire des lieux loués.
En contrepartie, le preneur est tenu au paiement du loyer et de ses accessoires
en respectant les délais convenus et d’user paisiblement de la chose louée et de
l’exploiter selon la destination à laquelle elle a été affectée.
Cependant, suite à la crise sanitaire de Covid 19, ni les bailleurs, ni les
195 locataires ne pouvaient respecter leurs obligations réciproques afin d’exploiter le
fonds de commerce.
Ladite jouissance a été rendue impossible par les décisions gouvernementales
et les arrêtés des walis et gouverneurs. Il faut dès lors réfléchir sur la portée de cette
garantie de jouissance lorsque l’exploitation du local ne dépend pas de la volonté
du bailleur, mais d’un événement extérieur caractéristique d’un cas de force
majeure. Les deux parties, seraient-ils toujours tenues à respecter leurs obligations ?
B: Limites au respect des obligations des parties au
bail commercial
Selon l’article 230 du D.O.C, «les obligations contractuelles valablement
formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et ne peuvent être révoquées
que de leur consentement mutuel ou dans les cas prévus par la loi». L’article 231
ajoute que tout engagement doit être exécuté de bonne foi.
Il ressort de ces dispositions trois grands principes: la force obligatoire du
contrat, la liberté contractuelle et l'exécution de bonne foi du contrat. Ces principes
permettent aux parties de prévoir à l’avance le devenir de leur contrat en cas
d’événement fortuit en y insérant des clauses, telle que la clause de force majeure.
Le bailleur et le locataire seront, ainsi, dispensés de leurs obligations en présence
d’une telle clause. Mais, dans la pratique, il est très difficile de prévoir à l’avance
toutes les circonstances qui peuvent constituer un cas de force majeure, voilà
pourquoi, les parties à un contrat se disputeront toujours la qualification de telle ou
telle situation et le mot d’ordre est toujours laissé aux juges qui tranchent selon
leurs pouvoirs d’appréciation suprême.
La pandémie de Covid 19 constitue une circonstance exceptionnelle qui mérite
une grande réflexion quant à sa qualification de force majeure.

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Article 444 du D.O.C marocain précité.
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Il faut rappeler à ce stade que cette notion de force majeure a toujours fait
débat entre les juristes, étant une notion flottante qui peut s’interpréter
différemment selon le contexte1.
Le législateur marocain la définit comme «tout fait que l'homme ne peut
prévenir, tels que les phénomènes naturels (inondations, sécheresses, orages,
incendies, sauterelles), l'invasion ennemie, le fait du prince, et qui rend impossible
l'exécution de l'obligation.
N'est point considérée comme force majeure la cause qu'il était possible
196 d'éviter, si le débiteur ne justifie qu'il a déployé toute diligence pour s'en prémunir.
N’est pas également considérée comme force majeure la cause qui a été
occasionnée par une faute précédente du débiteur»2.
Le législateur français, quant à lui, considère qu’«il y a force majeure en
matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui
ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les
effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de
son obligation par le débiteur»34.
La doctrine belge5, considère que la force majeure suppose la réunion de trois
conditions cumulatives: l’évènement qui rend l’exécution de l’obligation
impossible doit être insurmontable, indépendant de la volonté du débiteur et
imprévisible.
Pour qu’un événement soit considéré comme insurmontable, il faut que le
débiteur –considéré comme tout autre débiteur qui serait dans la même situation– se
trouve dans «l’impossibilité d’exécuter les obligations découlant du contrat»6, cette
impossibilité pouvant être matérielle, juridique ou morale.
Le fait que l’événement rende l’exécution simplement plus difficile ou plus
onéreuse ne remplit pas cette condition, de sorte qu’il ne pourrait pas alors être fait
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Pour une étude pointue de la notion de force majeure, Voir François GLANSDORFF, «Le point
sur : La force majeure», Journal des Tribunaux, 2019, n°18, p. 355. 

Article 269 du Dahir formant Code des Obligations et des Contrats, Bulletin Officiel n° 46 du 12
septembre 1913, p.78.
Article 1218 du code civil Français. Modification introduite par l’article 2 de l’ordonnance
n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la
preuve des obligations.
Il faut noter à cet égard qu’avant la réforme du droit des obligations opérée par l’ordonnance du
10 février 2016, il n’existait pas, dans le code civil français, de définition de la force majeure. Il a
toujours fallu se référer à la jurisprudence de la Cour de cassation pour tracer les contours et les
effets.
Pierre VAN OMMESLAGHE, Les obligations, tome II, volume 2, collection DE PAGE Traité
de droit civil belge, Bruylant, édition 2013, n° 966. 

Ibid, n° 968.
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appel à la force majeure pour justifier l’inexécution de l’obligation. Cette dernière
hypothèse relève, en effet, d’une autre notion juridique, qui est celle de le théorie de
l’imprévision, laquelle intervient lorsque les conditions économiques en cours au
moment de la conclusion d’un contrat, que les parties ont normalement prises en
compte comme fondement de leur accord, se trouvent ultérieurement bouleversées
au-delà de toute prévision, dans des conditions telles que la poursuite de l’exécution
de la convention par les parties, sans être matériellement impossible, risque de
causer un préjudice considérable à l’une d’elles, voire même de la ruiner. Or, la
197 jurisprudence française s’est le plus souvent refusée à appliquer cette théorie de
l’imprévision, qui va directement à l’encontre du principe de la sécurité juridique
des transactions.
Dans les développements qui suivent, nous tenterons de voir comment peut-on
envisager une application de la théorie de la force majeure pour le paiement des
loyers commerciaux dans le contexte de Covid 19.

II: Application de la théorie de la force majeure et de l’imprévision


au bail commercial dans le contexte de Covid 19.
Nous présentons dans un premier temps la position défendue par les deux
parties au contrat (B) avant d’envisager les éventuels scénarios de la résolution du
problème (B)

A: Controverse des parties sur l’application de la notion de


force majeure
Cette situation inédite qui a amené les pouvoirs publics à ordonner la fermeture
des locaux commerciaux en prévision de la propagation de la contagion, peut-elle
être considérée comme un cas de force majeure applicable au bail commercial?
Il existe une controverse sur la question de savoir si la force majeure s’applique
à l’obligation de payer le loyer du locataire (1) ou à l’obligation du bailleur de
mettre les lieux à la disposition du locataire et de lui assurer une jouissance paisible
de ceux-ci (2).

1- Position défendue par le bailleur


Le locateur peut se baser sur le jurisprudence de la Cour de cassation française
qui s’est déjà prononcée à plusieurs reprises sur cette question en précisant que les
fermetures administratives sont considérées comme des circonstances
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insurmontables et imprévisibles, caractéristiques de la force majeure1. Dans un
autre arrêt, la Cour de cassation avait précisé que «le bailleur doit assurer au
preneur la jouissance paisible des lieux loués et cette obligation ne cesse qu’en cas
de force majeure»2.
Le bailleur se trouve, donc, dispensé de son obligation de délivrance de la
chose louée chaque fois que la fermeture des commerces est prononcée par les
décisions réglementaires. Le bailleur se trouve libéré de son obligation de
délivrance de la chose louée et d’en assurer la jouissance puisque la décision de
198 fermeture est un événement ne dépendant pas de sa volonté, mais il s’agit d’un fait
de prince, donc, d’un cas de force majeure.
Il en résulte que le bailleur respecte son obligation de mettre le local à la
disposition du locataire. Ce dernier conserve toujours la jouissance du local, il en
garde l’accès exclusif, son stock n’est pas affecté, il peut même saisir l’occasion
pour effectuer des travaux d’aménagement ou de modification durant cette période
de fermeture édictée par des décisions réglementaires. Par conséquent, le locataire,
ne peut se libérer de son obligation de payer le loyer.
De plus, il est à rappeler que l’obligation de paiement qui repose sur le
locataire au profit du bailleur est une obligation d’argent qui ne peut être affectée
par une cause de force majeure dont peut se prévaloir le locataire. Le loyer comme
le prix d’une vente, est une dette pécuniaire à laquelle la notion de force majeure
reste inapplicable conformément à la règle traditionnelle «genera non pereunt»3
suivant laquelle: on peut être empêcher d’exécuter un travail, mais on peut toujours
payer. De son côté, la Cour de cassation a affirmé depuis longtemps que
l’impossibilité d’exécution «ne se conçoit même point lorsque l’obligation ne
consiste que dans le paiement d’une somme d’argent»4.
Il en résulte, selon cette approche, que le preneur à bail reste obligé de payer le
loyer et ses accessoires alors même qu’il ne peut exploiter le local objet du bail

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Cour de cassation, Chambre civile 3, arrêt du 9 juillet 2013, pourvoi n° 12-17.012 disponible à
l’adresse : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000027708179
consulté le 13 juillet 2020 à 12h44.
Cour de cassation française, Chambre civile 3, arrêt du 23 janvier 2008, pourvoi n° 06-
19.520, disponible à l’adresse :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000018011280 consulté le
13 Juillet 2020 à 11h23.
Adage selon lequel : «les choses de genre ne périssent pas». L’argent est une chose fongible ou
de genre, Dans cet esprit, on considère l’obligation de payer une somme d’argent comme
une obligation de résultat renforcée pour laquelle le débiteur ne peut même pas invoquer une cause
étrangère pour échapper à son obligation. De plus, son exécution forcée sera toujours possible.
Cour de cassation française, arrêt du13 mars 1947, Pas., 1947, I, p.108
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commercial tant que la fermeture est un fait de prince qui est extérieur à la volonté
du bailleur, imprévisible et insurmontable, répondant ainsi à tous les caractères de
la force majeure développés un peu plus haut1.
Cependant, il serait aberrant d’appliquer à l’aveuglette le principe de «genera
non pereunt», et d’ignorer les circonstances exceptionnelles générées par la
pandémie du coronavirus. Une prise en considération du contexte inédit de la
pandémie et ses conséquences sur le locataire qui s’est trouvé du jour au lendemain
privé de son commerce et par conséquent sans ressources financières, doit nous
199 pousser à adopter une nouvelle vision des choses plus rationnelle et plus équitable
vis-à-vis du preneur à bail commercial.
2- Position défendue par le locataire:
Durant la période du confinement, la majorité des preneurs à bail commercial étaient
interdits d’ouvrir leurs commerces. Ils ne pouvaient donc pas respecter leurs obligations d’exploiter
leur fonds de commerce. Consciente de cet état des lieux, la doctrine2 s’est prononcée en faveur du
preneur à bail commercial en se basant sur le principe des effets synallagmatiques du contrat et de la
théorie des risques qui résulte de l’adage « res perit debitori»3 qui oblige le bailleur à supporter les
conséquences de l’impossibilité d’exécution de son obligation de délivrance de la chose louée et
d’en assurer la jouissance paisible.
Il en résulte que le locataire se trouve libéré de son obligation pécuniaire de paiement du
loyer. Le bailleur doit supporter le risque correspondant à son impossibilité d’assurer la jouissance
paisible du local.
Il s’agit ici d’une solution qui paraît équitable aux yeux du locataire. Le
loyer, étant la contrepartie de la jouissance du local où il exploite son commerce, il
ne peut être honoré en tout ou en partie chaque fois que la jouissance du local
devient impossible par un fait de prince. D’ailleurs, il y’a longtemps que la Cour de
cassation avait raisonné de la sorte, en déclarant: «attendu que le bailleur doit
procurer au preneur la jouissance paisible de la chose louée, conformément à la
destination prévue par les parties; que, partant, lorsque des circonstances de force

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Supra, p.4
F. GLANSDORFF, op.cit, n° 19, p.358 ; Aussi, A. De Boeck, «Genera non pereunt, of toch
wel ?», R.G.D.C. 2009, p.437
Adage latin relatif à l’application de la théorie des risques: le risque est supportée par le débiteur.
Exemple: en cas de livraison d’un bien, c’est celui qui le vend qui reste responsable en cas de
destruction avant qu’il ne rentre en la possession de l’acquéreur (sauf potentiellement en cas
de force majeure).
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majeure rendent impossible ou contrarient cette destination, l’obligation de payer
les loyers cesse en tout ou en partie»1.
Il faut préciser ici que la position prise par la Cour de cassation pourrait
paraître radicale, puisqu’elle pousse les juges à prendre des décisions d’exonération
totale du preneur à bail s’ils estiment, selon leurs pouvoirs discrétionnaires, que
celui-ci n’est pas en mesure d’exercer totalement son activité commerciale, ni de
faire l’usage et de bénéficier des lieux selon la destination pour laquelle ils ont été
200 loués.
A notre modeste avis, ni la position du locateur ni celle du locataire ne paraît
juste aux yeux du juriste avisé. Il y’a, donc, lieu de nuancer en apportant une
position médiane qui n’avantage aucune partie et qui prend en considération la
particularité de chaque cas selon les circonstances y afférentes.

B: Les éventuelles issues de la problématique du paiement du


loyer commercial
Partant du constat selon lequel lors de toute pandémie, tous les protagonistes
sont touchés; dans un bail commercial, comme tout autre engagement, la force
majeure ne doit exonérer personne. Ni le bailleur ni le locataire ne doit se libérer de
son obligation qu’au prorata du temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à
quoi il s’est obligé et en fonction du préjudice subi. Voilà une solution qui paraît
équitable aux yeux de tous.
Il s’agit, en fait, de tempérer la solution selon que l’impossibilité d’honorer son
engagement est totale, notamment lors de la période de confinement (1), ou
partielle (2) pour plusieurs activités après le déconfinement.
1- Solution relative à l’impossibilité totale d’exécution pendant
le confinement:
Il s’agit de savoir si la difficulté pour le locataire de payer son loyer constitue
une impossibilité absolue. Ce qui pourrait amener à l’application des règles
classiques de la force majeure et de libérer le débiteur de son obligation. Autrement
dit, le locataire pourra demander l’application des dispositions de l’article 651 du
D.O.C et demander résolution du contrat ou demander une réduction du loyer selon
que la jouissance du local devient impropre ou que son utilisation est amoindrie.
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Cour de cassation, arrêt du 9 janvier 1919, Pas., 1919, I, 52.
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Puisqu’il s’agit d’un fait du prince, désignant “tout empêchement résultant
d’un ordre ou d’une prohibition émanant de l’autorité publique”, on qualifie cette
situation d’impossibilité juridique, étant donné que le lieu loué devient impropre à
la destination pour laquelle le bail a été conclu.
On parle ici d’une impossibilité juridique puisqu’il s’agit d’une interdiction
émanant de l’autorité publique. Même si l’obligation peut être matériellement
exécutée, il n’est pas possible au vu de la prohibition imposée par les pouvoirs
publics. Il s’ensuit nécessairement une impossibilité d’exploiter l’activité
201 commerciale. Par conséquent, il est logique qu’une éventuelle exonération du
locataire de son obligation du paiement du loyer, par répercussion de la force
majeure, paraisse juste.
En conséquence, toute action fondée sur le non-paiement du loyer par le
locataire pendant cette période de fermeture imposée par les autorités
administratives ne devrait aboutir et tout bailleur qui initierait des demandes sur ce
fondement serait considéré comme étant d’une particulière mauvaise foi. D’ailleurs,
l’article 6 du décret-loi1 édictant des dispositions particulières à l’état d’urgence
sanitaire et les mesures de sa déclaration ne fait que confirmer ce point de vue étant
donné que les délais législatifs et réglementaires étaient suspendus pendant la
période de l’état d’urgence. Ledit décret, même s’il ne le précise pas d’une manière
explicite, il laisse entendre que les créances de bail commercial sont, durant cette
période, des créances ordinaires qui ne peuvent bénéficier de la procédure de
recouvrement édicté par la loi 49-162. Il n’y a, donc, pas lieu à l’application des
dispositions des articles 8 et 26 de la loi 49-16 pour la résolution du contrat de bail
sans indemnité ni dommages et intérêts3.
Il en découle que la force majeure ne doit pas être une cause d’exonération
totale de l’obligation de paiement. Il faut admettre que l’impossibilité d’exécution
reste temporaire et limitée pour le période de confinement. Tout débiteur devra
s’exécuter une fois la cause d’inexécution disparaît. Selon cette vision, l’objet du
contrat ne disparaît pas, il est seulement indisponible et l’obligation n’est pas

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Décret-loi n° 2-20-292 du 28 rejeb 1441 (23 mars 2020) édictant des dispositions particulières à
l’état d’urgence sanitaire et les mesures de sa déclaration, B.O n° 6870 du 8 chaabane 1441 (2-4-
2020), p.506 ; Art 6 : « Tous les délais prévus par les textes législatifs et réglementaires en vigueur
sont suspendus pendant la période de l’état d’urgence sanitaire déclaré. Ils recommencent à courir
à compter du lendemain de la levée de l’état d’urgence précité. …»
Dahir n° 1-16-99 susmentionné, voir note n° 3.
Voir en ce sens :
‫ منشورات المركز المغربي للتحكيم‬،‫ الطبعة األولى‬،49.16 ‫ و القانون رقم‬1955‫بين ظهير‬: ‫ الكراء التجاري‬،‫مصطفى بونجة‬
172-165.‫ ص‬،2016 ‫ الطبعة األولى‬،‫ومنازعات األعمال‬
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éteinte, mais seulement suspendue1. Le locataire n’est pas libéré totalement mais
dispose seulement d’un sursis pour exécuter son obligation.
De son coté, le locataire peut se baser sur les dispositions de l’article 650 du
D.O.C pour demander une remise proportionnelle du prix du loyer2.
Cela dit, cette analyse pourrait-elle amener à l’application de la théorie de
l’imprévision ou de l’abus de droit, qui pourrait donner lieu à une éventuelle
modification temporaire du contrat ou de ses modalités d’exécution et, en tous cas,
à une obligation de renégociation de celui-ci chaque fois que l’impossibilité
202 d’exécution n’est que partielle.
2- Solution relative à l’impossibilité partielle d’exécution: -
période post confinement-
Durant la période de confinement, l’impossibilité d’exécution des obligations
était totale en raison de la fermeture des commerces imposée par l’administration
publique. A l’issue de ladite période, il est évident que la reprise des activités
commerciales emboitera le pas et sera plus ou moins difficile. Il en est, ainsi, de
plusieurs activités touristiques qui souffraient de la fermeture des frontières et de la
peur provoquée par toutes les mesures barrières de lutte contre la pandémie. Ceci va
sûrement amener les commerçants, preneurs à bail, à une situation financière très
critique, ce qui doit amener logiquement ceux-ci à une demande de révision à la
baisse du montant du loyer conformément à ce qui est prévu par l’article 6 de la loi
03-07 relative à la révision du montant du loyer des locaux à usage d'habitation ou à
usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal3.
Le locataire peut se baser sur les dispositions des articles 650, 651 et 652 du
D.O.C. pour demander une réduction du loyer.

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Dominique JANSSEN, «Loyers commerciaux: qu’en est-il en cas de fermeture en raison de la
pandémie ?», disponible sur le lien: https://www.jubel.be/wp-content/uploads/2020/04/Quen-est-
il-des-loyers-commerciaux.pdf consulté le 13 Août 2020 à 22h39.
L’article 650 du D.O.C énonce : «Néanmoins, lorsque ces troubles de fait ont une telle
importance qu'ils privent le preneur de la jouissance de la chose louée, le preneur peut demander
une remise proportionnelle du prix.
Il est tenu de prouver, dans ce cas :
1. Que le trouble a eu lieu;
2. Qu'il constituait un fait incompatible avec la continuation de sa jouissance».
Dahir n° 1-07-134 du 19 kaada 1428 (30 novembre 2007), portant promulgation de la loi n° 07-
03 relative à la révision du montant du loyer des locaux à usage d'habitation ou à usage
professionnel, commercial, industriel ou artisanal, Bulletin officiel n° 5588 du 20 décembre 2007.
L’article 6 dispose: «Conformément aux dispositions des articles 660 et 661 du dahir formant code
des obligations et contrats, le locataire peut demander la diminution du montant du loyer s'il
survient des circonstances qui ont des répercussions sur l'usage pour lequel le local a été loué».
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Il faut rappeler à cet égard, qu’en France, plusieurs décisions judiciaires1
avaient accordé une diminution temporaire des loyers sur la base de l’article 1722
du code civil2. Toutefois, la théorie des risques, examinée plus haut, devrait suffire
pour exonérer le locataire du paiement du loyer.
Durant cette période post confinement et en application de la théorie de
l’imprévision, l’exécution du contrat est possible mais très difficile. La doctrine
actuelle précise à cet égard que «l’impossibilité d’exécution doit s’apprécier de
manière raisonnable et humaine, non plus in abstracto mais en fonction de
203 l’économie globale de l’obligation en cause et du degré de diligence incombant à
celui dont la responsabilité est recherchée»3.
Le principe de l’autonomie de la volonté, devra sûrement pousser les parties à
un contrat de bail commercial à revoir les termes de leurs engagements en prenant
en considération les conséquences d’un éventuel bouleversement des circonstances
sanitaires, par des clauses appropriées au nouveau contexte. Ces clauses dites
d’imprévision instaurent généralement un mécanisme de renégociation du contrat.
Un éventuel refus de révision des termes du contrat de bail et d’une réduction du
prix du loyer devrait pousser le locataire à saisir le tribunal compétent pour
diminuer le loyer en fonction du changement des circonstances imprévisibles qui
ont rendues l’exécution du contrat dans ces termes initiales excessivement très
onéreuses pour le locataire. Ce dernier ne manquera pas d’arguments pour
convaincre le juge du bien fondé de ces prétentions. Plusieurs preuves peuvent être
produites telles que les décisions administratives de fermeture des locaux
commerciaux, les interdictions imposées aux citoyens clients, l’impact de la
fermeture des boutiques voisines du local, la baisse du chiffre d’affaire…
Au terme de cette étude, nous pouvons affirmer que le contexte exceptionnel
de la pandémie que nous vivons de nos jours et les circonstances qui s’entourent
vont continuer à susciter beaucoup de débats juridiques et que le contentieux qu’ils
engendreront sera loin d’être tranché. Tous les praticiens, juristes, magistrats,
législateurs seront invités à produire leur avis pour trouver des solutions à ces
problématiques non moins délicates.
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Voir, jurisprudence citées par M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE, Le louage de choses, Le
bail en général, Novelles, Larcier, 2000, p. 285, note 3).
L’article 1722 du Code civil français édicte : «pendant la durée du bail, la chose louée est
détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en
partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la
résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement».
F. GLANSDORFF, op.cit, n° 19, p.360 ; voir aussi P.WERY,«La théorie générale du contrat»,
Rép.not., Tome IV, Les obligations, Livre 1/1, Bruxelles, Larcier, 2010, n° 564
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A l’heure actuelle, aucune jurisprudence n’a encore vu le jour, les juristes
chercheurs fondent leurs réflexions sur des décisions judiciaires qui ont considérées
la fermeture des locaux commerciaux par des décisions du pouvoir réglementaire
comme des cas de force majeure. Cependant, le contexte inédit de la pandémie du
Covid 19 reste unique et par conséquent on ne peut appliquer l’ancienne
jurisprudence à ces nouvelles circonstances.
Ce qui est sûr maintenant, c’est que les parties à un contrat de bail devraient,
dorénavant, rechercher autant que faire se peut introduire des clauses qui prévoient
204 des solutions qui permettraient de régler à l’avance les difficultés d’exécution des
obligations réciproques lors des pandémies.
Le juge et l’arbitre, quant à eux, devraient toujours faire obstacle à tout abus de
droit et de veiller au respect du principe d’exécution de bonne foi des contrats afin
d’assurer la sécurité des transactions.

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Bibliographie :
- Dahir n° 1-16-99 du 13 chaoual 1437 (18 juillet 2016) portant promulgation de la
loi n° 49-16 relative aux baux des immeubles ou des locaux loués à usage commercial,
industriel ou artisanal, publiée au Bulletin officiel n° 6578 du 20 ramadan 1438 (15-06-
2017) ;

- Dahir portant Code des Obligations et des Contrats, Bulletin Officiel n° 46 du 12


septembre 1913 ;
- Dahir n° 1-07-134 du 19 kaada 1428 (30 novembre 2007), portant promulgation de la
205
loi n° 07-03 relative à la révision du montant du loyer des locaux à usage d'habitation ou
à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal, Bulletin officiel n° 5588 du
20 décembre 2007 ;
- Décret-loi n° 2-20-292 du 28 rejeb 1441 (23 mars 2020) édictant des dispositions
particulières à l’état d’urgence sanitaire et les mesures de sa déclaration, B.O n° 6870
du 8 chaabane 1441 (2-4-2020) ;
- Décret n° 2-20-269 du 21 rejeb 1441 (16 mars 2020) portant création d’un compte
d’affectation spéciale intitulé «Fonds spécial pour la gestion de la pandémie du
Coronavirus ‘‘Le Covid-19’’». B.O n°6866 du 24 rejeb 1441 (19-03-2020) ;
- Décret n° 2-20-293 du 29 rejeb 1441 (24 mars 2020) portant déclaration de l’état
d’urgence sanitaire sur l’ensemble du territoire national pour faire face à la propagation
du coronas virus – covid 19. B.O n° 6870 du 8 chaabane 1441 (2-4-2020) ;
- A. De Boeck, «Genera non pereunt, of toch wel ?», R.G.D.C. 2009 ;
- Dominique JANSSEN, «Loyers commerciaux: qu’en est-il en cas de fermeture en
raison de la pandémie ?», https://www.jubel.be/wp-content/uploads/2020/04/Quen-est-
il-des-loyers-commerciaux.pdf ;
- François GLANSDORFF, «Le point sur : La force majeure», Journal des Tribunaux,
2019, n°18 ;
- M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE, Le louage de choses, Le bail en général,
Novelles, Larcier, 2000 ;
- Pierre VAN OMMESLAGHE, Les obligations, tome II, volume 2, collection DE PAGE
Traité de droit civil belge, Bruylant, édition 2013, n° 966 ;
- P.WERY,«La théorie générale du contrat», Rép.not., Tome IV, Les obligations, Livre
1/1, Bruxelles, Larcier, 2010, n° 564 ;
- https://www.legifrance.gouv.fr
‫ منشورات المركز‬،‫ الطبعة األولى‬،49.16 ‫ و القانون رقم‬1955‫بين ظهير‬: ‫ الكراء التجاري‬،‫ مصطفى بونجة‬-
2016 ،‫ المغربي للتحكيم ومنازعات األعمال‬.

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