3.Le bail commercial : les prérogatives du locataire.

Tout professionnel indépendant à l’obligation d’avoir une adresse professionnelle dans

laquelle ses interlocuteurs, ses contractants, ses fournisseurs, et ses créanciers vont avoir
accès. Le local professionnel va occuper une position hétéroclite dans le fonds professionnel.
Le local peut être l’objet même de l’activité (hôtel) mais il peut également être indispensable
au développement de l’activité ou qui a un impact dérisoire sur le développement de cette
dernière car la clientèle n’a pas besoin d’y accéder pour avoir les services du professionnel.
La situation du local vis-à-vis du fonds professionnel dépendra si le professionnel est
propriétaire de l’immeuble ou s’il est juste locataire. Trois exceptions existent cependant
juridiquement : le contrat de travail, le contrat d’assurance et le contrat de bail. Le bail
commercial, est un contrat par lequel le commerçant loue le local dans lequel il exerce son
activité, est considéré comme un élément stratégique au développement de cette dernière,
pouvant être le principal élément attractif de la clientèle, et qui de ce fait a une valeur
importante pour le professionnel.

On peut alors se demander quelles sont les prérogatives du locataire quant au bail
commercial ?

Pour cela, il conviendra d’étudier les droits donnés au locataire (I), puis de voir les
prééminences qui lui sont conférées lors de la fin du contrat de bail (II).

I.Les droits du locataire vis-à-vis du bail commercial.

Droit du locataire.

Le propriétaire autorise son locataire à changer de spécialité. Le bail commercial comporte

une clause d’activité qui va limiter la nature des activités permise dans le local. Clauses
handicapantes car le professionnel ne peut pas faire évoluer son activité en fonction des
évolutions économiques. Le législateur a donc tempéré ces clauses en distinguant deux
situations :

-  Le locataire envisage une spécialisation partielle, il exerce une activité prévue dans
le bail et souhaite rajouter une activité annexe. Il peut exercer cette dernière sans contestation
du propriétaire, il devra juste informer le propriétaire. Cette spécialisation doit être de deux
mois maximum ;

-  Le locataire envisage une spécialisation plénière ou renforcée. L’activité ne

fonctionne plus et le professionnel veut radicalement changer son activité. Si une clause limite
cela, ce changement n’est pas possible. Il faut l’autorisation du propriétaire par voie
d’huissier, à défaut, il peut demander une augmentation de loyer au-delà de l’indice de 10%.
Départ anticipé du locataire. Le locataire a la possibilité de résilier le bail de manière
anticipée. Le bail commercial dure neuf ans (règle d’ordre public) : bail 3-6-9. Le locataire
peut aussi donner congé à n’importe quel moment (retraite/longue maladie). Une clause dans
le contrat peut l’autoriser. Il y a cependant deux restrictions : d’une part l’accord du
propriétaire, d’autre part le propriétaire peut demander l’augmentation du loyer s’il est
inférieur au moment de la sous-location. Le législateur a prévu que le locataire puisse céder le
bail dans le cadre d’une cession globale ou à titre isolé. La Cour de Cassation dans un arrêt de
2011, a considéré le bail commercial comme un bien patrimonial. Le propriétaire peut
demander des garanties car on va lui imposer un locataire qu’il n’a pas choisi, dont il n’a pas
juger la solvabilité. On peut demander la responsabilité solidaire de l’ancien locataire : il peut
donc demander la responsabilité solidaire de l’ancien locataire, cela ne peut excéder trois ans.
Dans le cadre où le propriétaire envisage de céder son immeuble, le locataire dispose d’un
droit de préemption, il est prioritaire pour acquérir le local.

-  Garanties contre les vices caché : garantie que le local n’est pas impropre à l’usage ;

-  Garantie d’entretien : concerne les grosses réparations que le propriétaire n’a pas le
droit de mettre à la charge du locataire. Si l’immeuble subit des dégâts, le propriétaire doit
assurer les réparations au plus vite, en entravant le moins possible l’activité du locataire ;

-  Garantie de la jouissance paisible du local : le locataire ne doit pas être évincé de

l’utilisation de son local par le bailleur ou par un tiers. Le bailleur ne doit pas avoir un
comportement gênant.

La Cour de Cassation considère que la garantie de la jouissance paisible repose sur les locaux
et non sur le fonds de commerce. Possibilité d’insérer une clause d’exclusivité où le bailleur
s’engage à ne pas louer le local voisin à la concurrence. Cependant cette clause a une portée
réduite car si le second locataire est de bonne foi, le bail ne pourra pas être annulé, mais le
bailleur devra des dommages et intérêts. Mais s’il est de mauvaise foi, le bail sera annulé.

II.La prééminence du locataire à la fin du contrat.

Droit de renouvellement.

Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du contrat, droit d’ordre public. Le bail a
donc une durée quasi- illimitée et peut durer aussi longtemps que l’activité professionnelle.

Pour cela, le locataire doit être inscrit en tant que professionnel indépendant, immatriculé au
registre du commerce et de sociétés, doit être inscrit auprès d’un ordre professionnel ou être
déclaré en tant que professionnel civil indépendant. Il doit aussi être propriétaire du fonds
professionnel développé dans les locaux. Jusqu’en 2011, il était prévu que le locataire ait soit
la nationalité française, soit il doit être un ressortissant de l’Union Européenne. La Cour de
Cassation a cependant jugé le critère discriminatoire, et l’a supprimé via une loi de 2014.

Procédure de renouvellement.

Décision des parties : possibilité que personne ne se manifeste, il y a alors reconduite du bail
par tacite reconduction. Le bail continue alors aux conditions antérieures, mais le bail sera
désormais à durée indéterminée. En général, les parties manifeste leur intention, le locataire a
tout intérêt à repartir sur un système 3-6-9, le propriétaire profitant alors de la continuité du
bail avec un loyer plus élevé. L’augmentation du loyer justifié par le renouvellement est
cependant encadrée d’une part lors des révisions triennales, d’autre part par le respect de
l’indice des loyers commerciaux.

Si le propriétaire refuse le renouvellement :

-  Principe. Le propriétaire souhaite à la fin du bail reprendre le local, il doit alors

indemniser le locataire. Cette indemnité peut être fixée à l’amiable entre les parties, mais vu
les sommes en jeux cela va être souvent le rôle du TGI. Deux situations possibles.

  Activité professionnelle peut être transférée dans un autre local sans la

perte de la clientèle. Le propriétaire doit démontrer que le locataire a pu déménager sans que
cela affecte la clientèle. Le locataire peut prétendre à une indemnité comportant l’ensemble
des frais générés par le déménagement, mais également s’il doit payer un nouveau local. Il
doit payer à valeur vénale de son droit à bail.

  Activité ne peut pas être transférée sans perte de client : facture lourde pour
le propriétaire. Prévention posée par la Jurisprudence, le préjudice est égal à la valeur du
fonds professionnel. Le fonds professionnel est équivalent entre 75 et 100% du chiffre
d’affaire dégagé par l’activité, vient s’ajouter aux frais liés à la fin du bail.

-  Situation où le propriétaire peut ne pas renouveler le bail sans payer d’indemnité.

  Motif inhérent au locataire. Si le propriétaire a des griefs suffisamment

graves contre le locataire pour justifier le non renouvellement.

  Motifs extérieurs au locataire. Tel que l’immeuble insalubre menaçant

ruine, le droit de reprise personnel du propriétaire ou encore si le propriétaire envisage de
faire des travaux dans son immeuble.
6.Les sources du droit des affaires.

Le droit commercial est une construction de l’Histoire, car il est né en même temps que le
commerce lui-même. En effet, son apparition, son déclin et son renouveau, ont toujours été
liés à l’apparition, au déclin et au renouveau de l’activité marchande. Le droit des affaires,
plus large, est un ensemble de règles juridiques ayant vocation à régir l’activité économique
dans son ensemble. Dès lors, il convient de s’intéresser aux sources du droit des affaires.

Pour répondre à cela, il conviendra de voir dans un premier temps les sources publiques du
droit des affaires (I), avant de voir les sources privées du droit des affaires (II).

I.Les sources publiques du droit des affaires.

Textes nationaux.

Codification à droit constant : ordonnance du 18 Septembre 2000 a refondu le Code de

Commerce de 1807.Droit du commerce, droit des sociétés commerciales, droit de la
concurrence, droit de la distribution, effets de commerce, droit des entreprises sont en
difficulté. Ce Code est en permanence remanié. Dernière grande loi : Macron 6 Août 2015
(pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques).

Textes internationaux.

Jusqu’au XVIIème siècle, le droit commercial était international puis est devenu national.
Aujourd’hui avec mondialisation de l’économie, droit commercial redevient un droit
international.

-  Conventions internationales. Très nombreuses en matière commerciale. Mais pas

d’harmonisation car pas de juridictions commerciales internes.

  Conventions de coordination : faciles à adopter, pas propres à la matière

commerciale. Désignent loi nationale applicable à situation internationale.

  Conventions d’unification/d’harmonisation : posent règles qui ne

s’appliquent pas aux relations internationales. Assez rares.

  Conventions de création d’organes : mettent en place des institutions

internationales chargées de faire appliquer règles internes ou de créer des règles (Convention
de Stockholm sur la propriété intellectuelle).

-  Réglementation européenne. Très développée en car l’Union Européenne à l’origine

CEE. Trois principes fondamentaux.
   Libre circulation des marchandises et des capitaux dans tout le territoire de
l’Union Européenne : abolition des taxes douanières, harmonisation de la réglementation des
marchandises (définitions, normes de sécurité et sanitaire, etc.) ;

  Liberté de service et d’établissement : ensemble des ressortissants de

l’Union Européenne ont le droit d’exercer une activité professionnelle ou d’offrir services
dans n’importe quel Etat de l’UE ;

  Liberté de la concurrence : interdiction accords entre les entreprises (fausse

le jeu de la concurrence), aide des pouvoirs publics au secteur privé soumises autorisation
Commission européenne.

II.Les sources privées du droit des affaires.

Règles nées de la pratique, d’abord dans un contrat, puis devient une pratique contractuelle,
puis est intégrée dans conditions générales, puis clause de style, puis usage. Si consécration
légale, ce n’est plus un usage. Usages nationaux. Place beaucoup plus important en droit
commercial qu’en droit civil. L’usage répond aux besoins de souplesse et de pragmatisme du
droit commercial.

- Usages généraux. S’appliquent à tout le droit commercial. Exemple : entre commerçant les
prix sont étendus hors taxes. Alors que dans les relations entre un commerçant et un
consommateur si rien n’est indiqué, les prix sont toutes taxes comprises. Usage contra legem ;

-  Usages spécifiques. Essentiellement par domaine d’activité. Exemple: domaine

commerce électronique, l’absence de loi est palliée par des usages. Avant, on avait beaucoup
d’usages par régions. Tendent à disparaitre sauf si l’activité est liée à un territoire. Exemple :
activité viticole dans le bordelais ;

-  Parères : pour prouver qu’un usage existe, le commerçant demande à un organisme

professionnel (chambre de commerce, syndicat professionnel) de lui fournir une attestation
comme quoi usage est bien en vigueur. Usages internationaux. Très importants, la plupart des
conventions internationales reposent sur des usages. Parfois les Conventions Internationales
se replient derrières les usages. Exemple : la Convention de Viennes (vente internationale des
marchandises) dit que les parties sont d’abord liées par les usages auxquels elles ont consenti,
et par les habitudes qui se sont pratiquées entre elles. Utilise la Lex Mercatoria (respectée
notamment devant tribunaux arbitraux internationaux). Très compliqué de connaitre tous les
usages. Commission des Nations Unies pour le Droit Commercial International (CNUDI)
répertorie les usages en cours dans le droit interne. L’arbitrage joue un rôle très important
dans la résolution de litiges du commerce international. Les arbitres appliquent les règles en
vigueur et respectent les Conventions Internationales mais se servent aussi de la Lex
Mercatoria.