Vous êtes sur la page 1sur 14

République du Benin

Ministère de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche Scientifique

Houdegbe North American University Benin

Faculté de Droit

Troisième année

Matière : Droit Des Suretés


Thème

La personne physique – la personne morale


Suretés réelles immobilières : les hypothèques

Présenté par : Supervisé par :

Ruth AMETEPE M. DJOLOLO Léopold


PLAN

INTRODUCTION

SECTION 1 : L’HYPOTHEQUE CONVENTIONNELLE

PARAGRAPHE I : LES CARACTERES DE L’HYPOTHEQUE

A) L’HYPOTHEQUE EST INDIVISIBLE

B) L’HYPOTHEQUE EST SPECIALE

PARAGRAPHE II : LA CONSTITUTION ET LES EFFETS DE L’HYPOTHEQUE

A) LA CONSTIUTION DE L’HYPOTHEQUE

B) LES EFFETS DE L’HYPOTHEQUE

PARAGRAPHE III: TRANSMISSION ET EXTINCTION DE L'HYPOTHEQUE

A) LA TRANSMISSION DE L’HYPOTHEQUE

B) L’EXTINCTION DE L'HYPOTHEQUE

SECTION 2 : LES HYPOTHEQUES FORCEES

PARAGRAPHE I : LES HYPOTHEQUES LEGALES

A) L’HYPOTHEQUE LEGALE DU VENDEUR D’IMMEUBLE ET DE L’ECHANGISTE

B) L’HYPOTHEQUE LEGALE DU COPARTAGEANT

PARAGRAPHE II : L’HYPOTHEQUE JUDICIAIRE

A) L’AUTORISATION JUDICIAIRE

B) L’INSCRIPTION PROVISOIRE

C) LA DEMANDE AU FOND

CONCLUSION

BIBLIOGRAPHIE

2
INTRODUCTION

L’hypothèque est une garantie immobilière organisée par l’Acte Uniforme OHADA relatif aux sûretés.
Cette garantie revêt un caractère spécial parce qu’elle porte sur une catégorie de biens
particuliers, les immeubles. Dans un contexte africain où l’Homme est particulièrement attaché à la
terre, il était donc important d’encadrer toutes les procédures altérant la disposition des droits d’une
personne, fût-il débiteur, sur ses biens immobiliers. Le législateur OHADA a organisé l’hypothèque en
distinguant ses différentes catégories. En effet, elle peut être conventionnelle, légale ou
judiciaire. Toutefois, ces règles théoriques ne sont pas toujours faciles à assimiler.

3
SECTION 1 : L’HYPOTHEQUE CONVENTIONNELLE

Ce régime sera présenté en quatre points : les caractères de l’hypothèque, la constitution de


l’hypothèque, les effets de l’hypothèque et la transmission de l’hypothèque.

PARAGRAPHE I : LES CARACTERES DE L’HYPOTHEQUE

L’hypothèque a deux caractères principaux qu’il convient de préciser : elle est indivisible et elle est
spéciale.

A) L’HYPOTHEQUE EST INDIVISIBLE

Ce caractère est précisé par l’article 120 alinéa 2 de l’acte uniforme portant organisation des suretés
qui dispose: « elle est indivisible par nature et subsiste totalement sur les immeubles affectés jusqu’à
complet paiement et malgré la survenance d’une succession ». Cette indivisibilité protège le
créancier qui seul peut l’invoquer et peut seul y renoncer. L’indivisibilité concerne l’assiette de la
garantie d’une part et d’autre part la créance elle même.

B) L’HYPOTHEQUE EST SPECIALE

Il y a spécialité quant à l’assiette de la sûreté et quant à la créance garantie. La spécialité quant à


l’assiette signifie que le contrat d’hypothèque doit préciser les immeubles ou parties d’immeuble sur
lesquelles s’exercent les droits du créancier. La spécialité quant aux créances garanties signifie que
l’hypothèque ne saurait garantir n’importe quelle créance du créancier à l’égard du débiteur. Par
conséquent, lorsque la créance garantie est éteinte, l’hypothèque disparaît quand bien même le
débiteur serait encore tenu à l’égard du créancier.

PARAGRAPHE II : LA CONSTITUTION ET LES EFFETS DE L’HYPOTHEQUE

L’hypothèque est un contrat conclu entre le créancier qui bénéficie de la sûreté et le constituant qui
la concède sur un ou plusieurs de ses immeubles. Il peut s’agir du débiteur ou d’un tiers.
L’hypothèque est constituée pour garantir une créance. La créance garantie est le plus souvent
préalable ou concomitante à la constitution de l’hypothèque, mais elle peut aussi être postérieure. La
constitution de l’hypothèque est soumise aux conditions générales de formation des contrats et
surtout à des conditions particulières qui concernent les parties et le contrat lui-même.

A) LA CONSTITUTION DE L’HYPOTHEQUE

1/Les parties au contrat d’hypothèque

Le contrat d’hypothèque se forme entre le créancier bénéficiaire et le constituant. Mais c’est la


situation du constituant qui est la plus préoccupante car l’acte peut aboutir, en cas de non paiement
de la dette à la vente de l’immeuble et donc à la diminution de son patrimoine. C’est pourquoi la loi
pose quelques règles pour le protéger. L’article 127 de l’acte uniforme portant organisation des
suretés dispose : « l’hypothèque conventionnelle ne peut être consentie que par celui qui est
titulaire du droit réel immobilier régulièrement inscrit et capable d’en disposer ». Le constituant doit
donc être titulaire du droit hypothéqué. Par conséquent, est nulle l’hypothèque constituée sur la
chose d’autrui.

4
Lorsqu’il s’agit d’un droit de propriété, il doit apporter la preuve de la propriété c’est-à-dire, en
pratique, fournir le titre foncier qui constitue la preuve de propriété dans la plupart des droits
nationaux à l’exemple du droit béninois. Le constituant peut être le débiteur lui-même ou un tiers.
On parle dans ce cas de caution réelle dont le régime emprunte aussi bien à celui du cautionnement
qu’à celui de l’hypothèque.

2/La formation du contrat d’hypothèque

Le contrat d’hypothèque doit être établi par écrit et il doit être inscrit.

a/L’exigence de l’écrit

Aux termes de l’article 128 de l’acte uniforme portant organisation des suretés, l’hypothèque
conventionnelle peut être établie sous diverses formes mais dans tous les cas il s’agira d’un acte écrit
dont le choix de la forme et de la nature dépend des dispositions nationales applicables. Il ressort de
l’article précité que l’écrit peut prendre suivant les cas, trois formes différentes :

• un acte authentique notarié établi par le notaire territorialement compétent;

• un acte authentique établi par une autorité administrative ou judiciaire compétente;

• un acte sous seing privé établi suivant modèle agréé.

La loi applicable à l’établissement de l’écrit est celle du lieu de situation de l’immeuble. Quelle que
soit la forme de l’écrit, il devra comporter les éléments relatifs à l’identité des parties, notamment le
constituant de l’hypothèque, à la créance garantie et à l’assiette de la garantie (désignation précise
du ou des biens hypothéqués). Dans la pratique, l’hypothèque étant un contrat accessoire au contrat
de prêt, le contrat d’hypothèque est conclu dans le même acte que le contrat principal de prêt. C’est
pourquoi, on parle parfois de contrat ou de convention de prêt hypothécaire.

b/L’inscription du contrat d’hypothèque

L’inscription assure la publicité de l’hypothèque utile pour les éventuels acquéreurs de l’immeuble
qui, à travers elle, peuvent se renseigner sur la situation de l’immeuble, de même que les prêteurs de
deniers qui peuvent s’assurer de la situation réelle de l’immeuble que l’emprunteur leur donne en
garantie. L’inscription de l’hypothèque est une formalité obligatoire prévue par l’article 122 pour les
hypothèques conventionnelles et judiciaires. L’inscription est assurée au livre foncier conformément
aux règles de publicité foncière et assurée par les services de la conservation foncière. L’inscription,
qui peut être faite à tout moment, confère au créancier un droit dont l’étendue est définie par la loi
nationale. Aux termes de l’article 129 de l’acte uniforme portant organisation des suretés, « tant que
l’inscription n’est pas faite, l’acte d’hypothèque est inopposable aux tiers et constitue entre les
parties une promesse synallagmatique qui les oblige à procéder à la publicité ». Par ailleurs, en
l’absence d’inscription de l’hypothèque consentie, le créancier reste chirographaire. L’accès aux
hypothèques inscrites est assuré par la possibilité offerte à celui qui en a besoin de se faire délivrer
par le conservateur des hypothèques un extrait ou des copies des inscriptions. L’hypothèque
régulièrement publiée prend rang du jour de l’inscription et le conserve jusqu’à la publication de son
extinction.

5
Les formalités prévues pour l’inscription doivent être également respectées pour tous les actes
relatifs à l’hypothèque c’est-à-dire la transmission, le changement de rang, la subrogation et
l’extinction de l’hypothèque.

3/L’objet de l’hypothèque

Si l’hypothèque grève nécessairement un immeuble, l’immeuble, en tant qu’une chose peut lui-
même faire l’objet de différents droits immobiliers. A travers l’immeuble, ce sont en réalité ces droits
qui sont hypothéqués. L’hypothèque porte généralement sur le droit de propriété mais elle peut
aussi porter sur un droit réel démembré. Ainsi, l’hypothèque portera, aux termes de l’article 122 de
l’acte uniforme portant organisation des suretés, sur l’usufruit, le droit de superficie, le bail
emphytéotique ou le bail à construction. Elle peut porter aussi sur la nue-propriété. En revanche, elle
ne peut être établie ni sur un droit d’usage, ni sur une servitude active, ni sur un droit de
mitoyenneté car ils ne peuvent être détachés du fonds dominant et vendus séparément. La sûreté
immobilière peut être constituée sur des droits indivis, des droits conditionnels, elle se trouve dans
ce cas affectée de la même condition suspensive ou résolutoire que le droit lui-même. C’est ce que
prévoit l’article 121 de l’acte uniforme portant organisation des suretés sauf, pour le cas de
l’indivision, lorsque l’hypothèque a été consentie par tous les indivisaires. L’indivision suppose que le
bien appartient à plusieurs personnes, chacune ayant droit à une quote-part du bien mais sans avoir
de droit privatif sur une part tant que le partage n’a pas eu lieu. L’indivision n’empêche pas, si les
autres conditions sont réunies, que le bien soit hypothéqué, sauf à faire quelques précisions :

•Si l’hypothèque est consentie sur l’ensemble du bien par tous les co-indivisaires, cette hypothèque
est parfaitement valable;

•Si l’hypothèque est consentie sur l’ensemble de l’immeuble par un seul indivisaire, cette
hypothèque est valable si l’immeuble affecté est mis dans le lot du constituant qui est le débiteur,
dans le cas contraire, elle est caduque;

•Si l’hypothèque est consentie sur sa part par un co-indivisaire, le créancier bénéficiaire devra
attendre le partage et l’éventuelle affectation au constituant de cette quote-part.

En revanche, la sûreté immobilière ne peut porter sur des droits à venir. C’est ce qui résulte de
l’interprétation a contrario de l’article 120 de l’acte uniforme portant organisation des suretés qui
dispose que : « l’hypothèque ne peut porter que sur des immeubles présents et déterminés ».
L’immeuble à hypothéquer doit présenter certains caractères : D’abord, il doit s’agir d’un immeuble
par nature, bâti (maison, usine) ou non bâti (terrain nu, plantations, etc.). L’immeuble par destination
c’est-à-dire un meuble affecté à un immeuble auquel il s’incorpore ne peut pas, pris isolément, être
grevé d’une sûreté. Ensuite, il doit être dans le commerce. Ne peuvent donc être hypothéqués les
immeubles inaliénables ou insaisissables. Enfin, il doit être immatriculé comme précédemment
étudié.

6
B)LES EFFETS DE L’HYPOTHEQUE

Ils doivent être envisagés successivement dans les rapports entre le créancier et le constituant, dans
les rapports entre le créancier hypothécaire et les autres créanciers et enfin dans les rapports
créancier hypothécaire et le tiers détenteur.

1/Dans les rapports entre le créancier et le constituant

Tant que la valeur de l’immeuble grevé n’est pas apparue ou que la réalisation de cet immeuble n’est
pas amorcée, le créancier est protégé contre les actes du constituant qui diminueraient la valeur du
droit grevé. Lorsque la réalisation forcée de l’immeuble est engagée, des obligations plus
importantes pèsent sur le constituant dans le but de préserver les droits désormais acquis du
créancier.

2/Dans les rapports créanciers hypothécaires et autres créanciers: le droit de préférence

L’hypothèque confère à son titulaire un droit de préférence par rapport aux autres créanciers. Aux
termes de l'article 148 de l’acte uniforme portant organisation des suretés, le créancier hypothécaire
vient en troisième rang sur le prix de vente de l'immeuble; il est primé par le privilège des frais de
justice et les créances de salaires super privilégiées mais il prime lui-même d'autres créanciers
notamment les créanciers chirographaires. Entre les créanciers hypothécaires, tous bénéficiaires
d’une hypothèque, c'est la date d'inscription qui est prise en compte pour le classement des
créanciers et non la date de naissance de la créance garantie. En cas d'inscription de l’hypothèque le
même jour, la préférence est accordée au titre le plus ancien. Le droit de préférence s'exerce sur le
prix de la vente de l’immeuble. Peu importe que la vente soit amiable ou faite aux enchères. Il
s’exerce aussi sur toute somme représentant la valeur de l’immeuble telle qu’une indemnité
d'assurance ou d'expropriation.

3/Dans les rapports créanciers hypothécaires et tiers détenteur: le droit de suite

Le droit de suite signifie que le créancier hypothécaire inscrit, tant qu’il n’a pas été payé totalement
de sa créance, peut faire saisir l'immeuble entre les mains de celui auquel il a été cédé pour le faire
vendre et se faire payer sur le prix. Mais, si la cession a été faite à titre onéreux et que le prix n’a pas
encore été payé c’est-à-dire dans l’hypothèse d’une vente de l’immeuble faite à crédit, au lieu de
saisir l’immeuble, le créancier doit plutôt chercher à se faire payer en priorité selon son rang sur le
montant qui est dû. Dans ce cas, c’est la mise en œuvre du droit de préférence qui lui permet en
réalité d’être payé. Aux termes de l'article 146 alinéa 2 de l’acte uniforme portant organisation des
suretés, « le droit de suite s'exerce contre le débiteur et tout tiers détenteur de l'immeuble dont le
titre est publié postérieurement à l’hypothèque ». Le tiers détenteur est généralement un acquéreur,
c'est-à-dire un acheteur ou un donataire ou légataire particulier (mais il peut s'agir d'un ayant cause à
titre universel tel un héritier) non tenu personnellement à la dette et dont le droit est né après la
constitution de l’hypothèque. Dans certains cas, la loi décide que le droit de suite ne s'exerce pas
contre le tiers acquéreur. Il en est ainsi en cas de vente sur saisie immobilière ou de vente aux
enchères qui emporte automatiquement purge des hypothèques. Le droit de suite est également
exclu en cas d'aliénation d'éléments séparés de l'immeuble qui deviennent alors meubles par nature.

7
PARAGRAPHE III: TRANSMISSION ET EXTINCTION DE L'HYPOTHEQUE

En sa qualité d'accessoire à la créance, l’hypothèque suit normalement le sort de cette dernière. Elle
est donc transmise en principe à titre accessoire mais elle peut l'être également à titre principal et
dans ce cas, elle permet d'affecter la sûreté à la garantie d'une autre créance.

A) LA TRANSMISSION DE L’HYPOTHEQUE

1/ La transmission à titre accessoire

L’hypothèque se transmet normalement avec la créance, transmission qui peut être à titre universel
ou à titre particulier, par exemple en cas de legs ou de cession de créance. La transmission peut
également se faire par subrogation légale ou conventionnelle. Quant à la formalité de transmission,
l’article 124 de l’acte uniforme portant organisation des suretés prévoit qu’elle peut se faire par acte
notarié ou par acte sous seing privé suivant un modèle agréé.

2/ La transmission à titre principal

Elle peut se faire par plusieurs procédés tels que la novation, la délégation et surtout la subrogation
et la cession d’antériorité.

a/La cession d’antériorité

C’est la convention par laquelle deux créanciers inscrits sur le même immeuble décident d’intervertir
leurs rangs respectifs. Une telle convention qui ne saurait nuire aux tiers ne peut donc valoir que
dans la limite de la plus faible des deux sommes garanties. Ainsi, le cessionnaire n’est classé au rang
avantageux qu’il a acquis que dans la mesure où la créance du cédant n’est pas atteinte et seulement
dans la limite de son montant et dans la limite du montant de sa propre créance. Si la somme due au
cessionnaire est inférieure à la créance du cédant, ce dernier est colloqué au rang qu’il a cédé pour la
différence. La cession d’antériorité n’est soumise à aucune condition de validité particulière.

b/la subrogation dans la sûreté

C’est la convention par laquelle le titulaire de la sûreté concède les droits qui en découlent à une
autre personne pour garantir une autre créance qu’a cette dernière sur le propriétaire de l’immeuble
grevé. Il ne s’agit donc pas d’une véritable subrogation personnelle, mais de la mise à la disposition
du subrogé de la sûreté réelle appartenant au subrogeant, d’une substitution dans le bénéfice de
cette sûreté. La convention n’est soumise à aucune formalité particulière mais pour des raisons de
parallélisme de forme, elle doit respecter les mêmes formes que la constitution de l’hypothèque, qui,
on l’a vu, est variable suivant la loi nationale. Les droits du subrogé sont donc subordonnés à la
créance du subrogeant qui reste le support de la sûreté. Il ne peut donc faire valoir son droit de
préférence au-delà de la somme due à ce dernier. Si la créance du subrogeant s’éteint, les droits du
subrogé s’éteignent corrélativement.

B) L’EXTINCTION DE L'HYPOTHEQUE

L’hypothèque peut s’éteindre accessoirement à l’extinction de la créance garantie ; mais elle peut
s’éteindre également à titre principal.

8
1/ L’extinction à titre accessoire

La créance garantie peut s’éteindre par le paiement ou par tout autre moyen. Dans ce cas,
l’hypothèque s’éteint par extinction de l’obligation principale. Le paiement pur et simple sans
subrogation éteint la créance et donc l’hypothèque mais ce paiement doit être total, car
l’indivisibilité de l’hypothèque impose son maintien en cas de paiement partiel pour le reliquat. C’est
ce que prévoit l’article 124 de l’acte uniforme portant organisation des suretés. De même, tout acte
ou évènement qui a pour effet d’éteindre la créance garantie, que son titulaire obtienne ou non
satisfaction fait disparaître l’hypothèque. Il en est ainsi de la prescription, de la compensation, de la
remise de dette, etc.

2/ L’extinction à titre principal

L’hypothèque peut s’éteindre indépendamment de la créance principale pour plusieurs raisons dont
les principales sont : la renonciation, la péremption et la purge prévue par l’article 124 de l’acte
uniforme portant organisation des suretés ou encore la perte du droit hypothéqué.

-Renonciation à l’hypothèque: Le créancier peut renoncer à l’hypothèque sans renoncer à sa


créance. La renonciation peut s’expliquer par exemple par l’inutilité de la sûreté. C’est un acte
unilatéral qui requiert de son auteur la libre disposition de la créance garantie et la capacité d’aliéner
le droit immobilier. La renonciation doit être établie dans la même forme que l’acte constitutif
(article 124) et publiée;

-La péremption de l’hypothèque: L’inscription de l’hypothèque n’étant pas perpétuelle, son non
renouvellement entraîne sa péremption et donc l’extinction de l’hypothèque. Cependant, la
péremption doit être établie dans la même forme que l’acte constitutif et attestée par le
conservateur de la propriété foncière;

-La purge de l’hypothèque: L’hypothèque est éteinte en ce cas de purge ; celle-ci doit résulter du
procès verbal d’adjudication sur expropriation forcée et du paiement ou de la consignation de
l’indemnité d’expropriation pour cause d’utilité publique ; peu importe que le prix ou l’indemnité
obtenue soit suffisant pour désintéresser tous les créanciers inscrits. C’est ce que prévoit l’article
124;

-La perte du droit hypothéqué: Cette cause d’extinction est difficilement envisageable lorsque le
droit hypothéqué est le droit de propriété et qu’il est attesté par un titre foncier à cause du caractère
définitif du titre foncier mais elle est possible pour d’autres droits comme l’usufruit ou le droit de
superficie qui peut avoir une durée limitée. Par contre, il n’y a pas perte en cas de destruction ou de
dégradation des constructions ayant pour effet de rendre l’immeuble hypothéqué insuffisant pour
garantir la créance, l’article 145 prévoit que le créancier peut obtenir soit la déchéance du terme, soit
une autre hypothèque.

9
SECTION 2 : LES HYPOTHEQUES FORCEES

Les hypothèques spéciales que l’Acte Uniforme dénomme « hypothèques forcées » sont celles qui
sont conférées sans le consentement du débiteur soit par la loi, soit par une décision de justice. Elles
peuvent donc être légales ou judiciaires.

PARAGRAPHE I : LES HYPOTHEQUES LEGALES

L’hypothèque légale est imposée par la loi, sans ou contre le consentement du propriétaire de
l’immeuble. L’Acte Uniforme a retenu et réglementé uniquement trois types d’hypothèques légales :
l’hypothèque légale du vendeur d’immeuble, du copartageant, de l’échangiste, celui des architectes
et entrepreneurs et assimilés ainsi que l’hypothèque légale de la masse. Pourtant, il en existe
d’autres comme l’hypothèque légale des incapables constituée par exemple au profit des mineurs
sur les biens de l’administrateur légal pour garantir le paiement effectif de l’indemnité à laquelle le
tuteur ou l’administrateur légal pourrait être condamné à la fin de la tutelle pour mauvaise gestion
ou encore l’hypothèque légale de la femme mariée Constituée au profit de la femme mariée sur les
biens de l’époux.. Elles sont réglementées par des textes spéciaux les concernant relevant ou non du
droit national. Le problème se posera seulement pour ce qui est de leur classification mais la date
d’inscription devrait permettre d’effectuer ce classement. Pour ce qui est de leur assiette, les
hypothèques réglementées par l’Acte Uniforme ont pour assiette un immeuble précis en dehors de
l’hypothèque de la masse.

A) L’HYPOTHEQUE LEGALE DU VENDEUR D’IMMEUBLE ET DE L’ECHANGISTE

L’hypothèque accordée au vendeur d’immeuble suit quasiment le même régime que celui de
l’échangiste alors que l’hypothèque du copartageant comporte quelques particularités. Le vendeur
d’immeuble bénéficie, en droit commun, en sa qualité de vendeur, de certaines garanties. Lorsqu’il
n’a pas été payé du prix, il peut mettre en œuvre l’exception d’inexécution qui lui permet de ne pas
délivrer l’immeuble ou l’action en résolution pour non paiement du prix. L’hypothèque légale n’est
donc qu’une protection supplémentaire accordée au vendeur lorsque la vente porte sur un
immeuble. L’hypothèque légale bénéficie au vendeur que la vente soit amiable ou aux enchères,
qu’elle soit au comptant ou à terme mais il doit s’agir d’une vente d’immeuble par nature, ce qui
exclut la vente d’immeubles par destination ou de meubles par anticipation. Le vendeur bénéficie
dans ce cas plutôt du privilège du vendeur de meubles. Cette hypothèque profite également à
l’échangiste et au prêteur de deniers. L’hypothèque porte essentiellement sur l’immeuble vendu ou
échangé et garantit le paiement total ou partiel du prix ou de la soulte lorsqu’il s’agit de l’échange.
S’agissant du fonctionnement, bien que l’hypothèque soit qualifiée de légale, elle n’existe pas
d’office. Le vendeur ou l’échangiste peut, aux termes de l’article 134 de l’acte uniforme portant
organisation des suretés, « exiger de l’autre partie à l’acte une hypothèque pour garantir le paiement
total ou partiel du prix. A défaut de stipulation d’hypothèque conventionnelle, le vendeur,
l’échangiste peuvent en vertu d’une décision de la juridiction compétente obtenir l’hypothèque
forcée sur lesdits immeubles ». Lorsqu’elle est obtenue judiciairement, cette hypothèque doit être
publiée dans les mêmes conditions que l’hypothèque conventionnelle. Elle emporte comme celle-ci
le droit de préférence (au même rang).

10
Le prêteur de deniers ne bénéficie de l’hypothèque que s’il est authentiquement constaté par l’acte
d’emprunt que la somme était destinée à l’achat de l’immeuble et que le paiement a été fait avec les
deniers empruntés.

B) L’HYPOTHEQUE LEGALE DU COPARTAGEANT

Le partage, surtout lorsqu’il porte sur une succession peut faire naître des obligations entre les
parties. L’égalité étant l’âme du partage, il arrive parfois que cette égalité ne soit pas respectée parce
que l’un des cohéritiers, surtout lorsque la succession comporte des biens en nature, a reçu des biens
d’une valeur supérieure aux autres. Pour rétablir l’égalité, il doit leur verser une soulte qui
représente une somme d’argent. C’est le paiement de cette soulte qui est garanti par une
hypothèque légale sur l’immeuble (ou les immeubles) de celui qui en est débiteur et qui sont compris
dans le partage. C’est ce qui justifie l’hypothèque légale qui lui est accordée. Elle bénéficie au
copartageant pour tout partage incluant un ou des immeubles quelle que soit la source de l’indivision
et quelque soit la forme du partage (amiable ou judiciaire). Le régime de cette hypothèque est le
même que celui du vendeur d’immeuble. Quant à son étendue, elle doit être déterminée aussi bien
par rapport aux créances garanties que relativement aux immeubles grevés. Il faut surtout signaler
que l’hypothèque peut être mise en œuvre dans différents cas :

-L’hypothèque peut garantir la soulte, c’est-à-dire la somme due au copartageant qui reçoit les biens
d’une valeur inférieure à sa part dans l’indivision. Dans ce cas, elle ne grève les immeubles que
lorsque la soulte est due par tous les autres.

-L’hypothèque peut garantir également le recours du copartageant évincé d’un bien meuble ou
immeuble mis dans son lot mais il faudrait dans ce cas que la cause d’éviction soit antérieure au
partage. L’hypothèque est alors assise sur les immeubles mis aux lots des autres copartageants car la
créance de celui qui est évincé est une créance divise dès sa nature.

PARAGRAPHE II : L’HYPOTHEQUE JUDICIAIRE

A défaut d’hypothèque conventionnelle ou légale, le créancier chirographaire peut obtenir, sur


autorisation du juge, une hypothèque sur les immeubles de son débiteur : c’est l’hypothèque
judiciaire. L’institution de cette hypothèque qu’on appelle encore hypothèque conservatoire se
justifie par deux raisons : D’une part, elle est un palliatif de la lenteur des procès et, d’autre part, elle
permet la protection du créancier contre l’insolvabilité que le débiteur pourrait organiser pendant
l’instance en cours contre lui. Cette hypothèque permet donc de compenser pour le créancier obligé
de recourir à la justice l’allongement des procédures judiciaires et d’éviter, même en dehors de toute
procédure, que le débiteur n’organise son insolvabilité. Seulement, elle ne doit pas devenir un
moyen de pression et même de chantage pour les créanciers contre les débiteurs récalcitrants. Elle
est mise en œuvre en trois étapes : il faut d’abord une autorisation judiciaire qui aboutit ensuite à
l’inscription provisoire avant que la procédure au fond ne soit éventuellement organisée.

11
A) L’AUTORISATION JUDICIAIRE

Le créancier qui désire inscrire une hypothèque judiciaire doit obtenir par voie de requête, une
autorisation donnée sur ordonnance de référé par le Président du tribunal compétent c’est-à-dire
celui du domicile du débiteur ou celui du ressort dans lequel sont situés les immeubles à saisir
(Article 136). L’ordonnance, qui est accordée si la créance paraît fondée dans son principe tout en
étant menacée dans son recouvrement doit comprendre obligatoirement certaines mentions,
notamment l’indication de la somme pour laquelle l’hypothèque est autorisée, la fixation d’un délai
pour l’action en validité de l’hypothèque ou la demande au fond. L’ordonnance est exécutoire sur
minute nonobstant opposition ou appel (article 138).

B) L’INSCRIPTION PROVISOIRE

Le créancier doit ensuite prendre une inscription provisoire d’hypothèque sur présentation de
l’ordonnance (article 139). Cette inscription se fait à la conservation foncière. Cette procédure
conditionne l’action en validité de l’hypothèque. Aucun délai particulier ne lui est imposé. Les
formalités d’inscription sont les mêmes que celles de l’hypothèque conventionnelle. L’inscription et
l’ordonnance doivent être notifiées au débiteur dans la quinzaine qui suit. A partir de ce moment, le
débiteur, qui jusque là n’a pas pris part à l’instance, peut contre-attaquer. Ainsi, en application de
l’article 141 de l’acte uniforme portant organisation des suretés, il peut obtenir en référé du
Président du tribunal qui l’a autorisé la mainlevée ou la réduction de l’hypothèque. Il doit cependant
consigner les sommes représentant le montant garanti entre les mains d’un séquestre. A la somme
en principal, il faudra ajouter les intérêts et les frais. La mainlevée ou la réduction sont demandées
dans le mois de la notification. La mainlevée pourra être obtenue si le débiteur justifie de motifs
légitimes et sérieux alors qu’il y a lieu seulement à réduction si le débiteur justifie que la valeur des
immeubles est doublement supérieure au montant des sommes inscrites. Il pourra alors indiquer les
immeubles servant à la garantie. Il s’agit dans tous les cas d’une mesure provisoire qui peut être
rapportée à tout moment par le juge des référés ou par la juridiction de fond.

C) LA DEMANDE AU FOND

Dans la troisième phase de la procédure, le créancier, par une demande au fond, peut soit faire
valider l’inscription, soit obtenir une hypothèque définitive. Cette seconde option sera choisie
lorsque le créancier désire obtenir la condamnation du débiteur au paiement de la créance pour
laquelle l’exécution provisoire a été obtenue. La demande au fond est en principe indépendante de
la procédure de référé mais elle va avoir des conséquences sur l’hypothèque provisoire. Ainsi, la
décision qui statue sur le fond peut maintenir partiellement ou totalement l’hypothèque si la créance
est reconnue. Le jugement peut même consentir une hypothèque complémentaire.

12
Conclusion

En définitive, on peut retenir que la procédure d’hypothèque est technique, délicate, et à ce titre
requiert le respect strict des dispositions légales communautaires en amont et en aval, sous peine de
la voir annulée. Une fois validée, elle produit tous ses effets de droit et le créancier dispose contre
son débiteur d’une garantie évidente et sure.

13
Bibliographie

-Acte Uniforme portant organisation des sûretés

-Droit des garanties dans l’espace OHADA, Dr Raymond MBADIFFO

-Rapport du séminaire: DROIT ET PRATIQUE DES HYPOTHEQUES DANS L’ESPACE DE L’OHADA,


organisé par l’Association pour l’Efficacité du Droit et de la Justice et le Cabinet Abdoul BAGUI et
Associés, Février 2014

14