Bien prendre en main

sa COPROPRIÉTÉ

1
ÊTRE SYNDIC BÉNÉVOLE

en toute sérénité
 QUI SOMMES-NOUS ?

L’ARC, Association des responsables de Copropriété, est une association à

but non lucratif (loi de 1901) créée en 1987. Principale association de
copropriétaires, elle est implantée, en 2014, sur plus de 16.000 immeubles
en copropriété représentant près de 1.000.000 lots principaux.
L’ARC est également de très loin la principale association de syndics
bénévoles et non professionnels.
L’ARC siège dans de nombreuses commissions officielles et y représente
l’intérêt des copropriétaires.
En 1991, l’ARC a créé l’UNARC - Union des associations de responsables
de copropriété - qui regroupent 12 associations régionales et couvre
désormais toute la France.
L’ARC a aussi créé une coopérative (Copropriété-Services) réservée à ses
adhérents collectifs, qui apporte de nombreux services aux copropriétés
(groupement d’achats, audits techniques, référencement d’entreprises,
services comptables, logiciels, sites gratuits, etc.).
L’ARC et l’UNARC aident tous leurs adhérents à résoudre l’ensemble des
problèmes d’ordre juridique, comptable, financier, technique et pratique
qu’ils rencontrent dans leur copropriétés et à améliorer la gestion de leur
copropriété.
Les adhérents de l’ARC sont :
• des conseils syndicaux, dans des copropriétés gérées par des
professionnels ;
• des syndics bénévoles ;
• des groupes de copropriétaires ;
• des copropriétaires qui veulent prendre des responsabilités dans
leur copropriété.

Pour plus de renseignements, vous pouvez consulter le site

www.unarc.asso.fr ou vous adresser à :

ARC
29 rue Joseph Python - 75020 PARIS
Tél : 01 40 30 12 82 - Fax : 01 40 30 12 63
unarcasso@claranet.fr
 Prendre en main sa copropriété
SOMMAIRE
Chapitre I : Syndic bénévole ? 4
1. Les difficultés à trouver un syndic 4
2. L’argument économique évidemment 4
3. Des avantages certains de proximité et de suivi 5

Chapitre II : Syndic Bénévole QuI peut être syndic ? 6

Désignation et durée
1. Qui peut être syndic bénévole ? 6
2. Quelle forme de gestion choisir pour le syndicat ? 6
3. Gestion traditionnelle ou de type coopératif 7
4. Désignation et durée 8
5. Les responsabilités du syndic bénévole 8
6. Les garanties du syndic bénévole 9
7. Notre recommandation : avoir été président(e) du conseil
syndical avant d’être syndic 10
8. Les compétences pour être syndic bénévole 10
9. Les qualités du syndic bénévole 11
10. Les questions à se poser avant de s’engager comme syndic bénévole 12

Chapitre III : Bien préparer la mise en place de la gestion 13

par un copropriétaire
1. Bien informer les copropriétaires du choix fait de passer
en « syndic bénévole » (ou syndicat coopératif) 13
2. Bien contrôler les comptes du syndic « sortant » 13

Chapitre IV : Bien préparer l’assemblée générale qui va élire 15

le syndic bénévole
1. L’envoi du contrat 15
2. L’envoi à tous les copropriétaires du compte-rendu
de l’exécution de la mission du conseil syndical :
un moyen supplémentaire de sensibilisation 16

Chapitre V : La tenue de l’assemblée générale d’élection 17

du syndic bénévole : quelques conseils
1. Les pouvoirs et les contrôles des pouvoirs 17
2. L’élection du président et du secrétaire de séance 17
3. L’élection du syndic 18
4. La réaction du syndic suite à son éventuel non-renouvellement 19
5. Le vote des comptes de l’ancien syndic 20
6. Le vote d’une résolution habilitant le nouveau syndic à agir,
le cas échéant, contre l’ancien syndic 20

Chapitre VI : La prise en main de la gestion : les premiers pas 21

1. La rédaction et l’envoi du procès-verbal 21
2. La passation des pouvoirs 21

1
 3. Les frais prélevés par le syndic après l’assemblée générale 22
4. Ouvrir un compte pour la copropriété ou « récupérer » son compte 22
5. La restitution des archives et le contrôle des archives remises 23
6. À qui les copropriétaires doivent-ils payer les charges
appelées peu avant l’assemblée générale ? 25
7. La gestion des gros travaux 25
8. L’information des prestataires et la gestion des abonnements
et contrats en cours 25
9. Faire le point avec le conseil syndical 26
10. La reprise des comptes de l’ancien syndic 26

Chapitre VII : Et pour finir : petit rappel sur les textes nécessaires 27
et les missions du syndic bénévole
A. Les textes 27
1. La loi du 10 juillet 1965 27
2. Le décret d’application du 17 mars 1967 28
3. Le décret et l’arrêté comptables du 14 mars 2005 28
4. Les recommandations de la Commission Relative à la Copropriété
(CRC) 28
5. Le règlement de copropriété 29
B. Missions générales (liste non exhaustive) 30
C. Missions de gestion comptable et financière 30
D. Missions administratives et d’organisation 31
Chapitre VIII : Comment l’ARC vous aide ? 32
1. Une cotisation très faible 32
2. Une cotisation qui inclut une assurance de responsabilité civile
professionnelle 32
3. Une cotisation qui inclut de nombreux services, ouvrages et « outils »
gratuits ainsi que l’abonnement à la revue d’informations de l’ARC 32
4. Une cotisation qui vous permet d’accéder à d’autres services
optionnels bon marché 33

Annexe N°1 : Dispositions particulières concernant les syndicats coopératifs 34

A. Le président syndic et le vice syndic 35
B. Le pouvoir du président de faire appel à des prestataires extérieurs 35
C. Un contrôleur aux comptes obligatoire 35
D. L’obligation de préciser sur les documents émanant du syndicat
sa forme coopérative 36
E. Les unions coopératives de syndicats 36
Annexe N°2 : Ce que la loi ALUR va changer pour les syndics bénévoles 37
A. Mesures applicables immédiatement 37
B. Mesures nécessitant un décret avant application 38
C. Dispositions particulières concernant les copropriétés de moins de 10 lots 38

Association des Responsables de Copropriété

www.unarc.asso.fr

2
 INTRODUCTION

Le but de ce guide - le premier guide de la collection « Être syndic bénévole en

toute sérénité» - est de vous permettre :
• de bien préparer votre projet de prise en main de la gestion par les
copropriétaires eux-mêmes ;
• de maîtriser la préparation et la tenue de l’assemblée générale qui va élire
le syndic bénévole ou le conseil syndical coopératif ;
• de contrôler la mise en place de la nouvelle gestion.

Nous avons repris quelques passages de notre guide : « Les premiers pas du syndic
bénévole », mais le présent guide va beaucoup plus loin dans l’aide à la mise en
place de la gestion directe.

Vous trouverez - si vous êtes adhérents collectifs de l’ARC (ce que nous vous
souhaitons) - sur notre site Internet un certain nombre de documents
complémentaires :
• textes législatifs et réglementaires avec leurs commentaires ;
• des modèles de documents nécessaires à votre « lancement », que nous
signalerons au fur et à mesure, tel le contrat de syndic bénévole, par
exemple.

Nous vous souhaitons bonne chance et vous rappelons que nous (et nos guides… )
sommes toujours à votre disposition pour vous accompagner, vous former,
répondre à toutes vos questions. Profitez-en !

Bruno DHONT
Le directeur général de l’ARC.

3
 Chapitre I.
Pourquoi un syndic bénévole ?

1. Les difficultés à trouver un syndic

De plus en plus fréquemment, les petites copropriétés ont du mal à trouver

un syndic professionnel qui veuille bien les prendre en charge, surtout à un
prix raisonnable.

En effet, les syndics professionnels considèrent la petite copropriété (de 2 à 20

lots principaux) comme étant non rentable financièrement.
C’est d’ailleurs pourquoi ils appliquent généralement des tarifs forfaitaires
importants de l’ordre de 3 000 à 5 000 €.

2. L’argument économique évidemment

Le coût du syndic professionnel, à se partager entre un si petit nombre de

copropriétaires, peut paraître exorbitant. Et la qualité de service du syndic est
souvent très limitée au regard du prix global facturé.
C’est pourquoi les petites copropriétés voient dans la désignation d’un syndic
« bénévole » une source importante d’économie, mais également
d’amélioration de la gestion.

Cependant, l’argument purement économique doit être nuancé. Il serait

inexact de penser que d’élire un syndic « bénévole » permettra de supprimer
totalement les frais de gestion de la copropriété, ceci pour plusieurs raisons ; il
faut, en effet tenir compte :
• des frais nécessaires au fonctionnement administratif de la copropriété
(envoi de courrier, impression des convocations et PV d’AG,
recouvrement des impayés, etc.),
• du versement d’une éventuelle indemnité demandée par le syndic
« bénévole » pour l’accomplissement de sa fonction,
[Attention cependant : pour un mandat réellement bénévole, il ne s’agira
que de défraiement. Sinon, il peut s’agir d’un mandat non professionnel,
rémunéré sur la base d’un contrat précis (voir le chapitre suivant)].
4
 • enfin, le syndic « bénévole », n’ayant pas forcément les compétences
juridiques, techniques, ou comptables nécessaires, peut être amené à
s’entourer de conseils (ceux de l’ARC, mais aussi d’experts référencés par
l’ARC) et à se munir d’outils (matériel informatique, logiciels, guides,
etc.). Cela a évidemment un coût.

3. Des avantages certains de proximité et de suivi

Le syndic « bénévole » apporte une certaine convivialité et une motivation

dans la gestion, puisque le syndic défend ses propres intérêts en même temps
que ceux de la copropriété.

La proximité de gestion permet une vraie présence sur place (ce qui n’est pas
le cas pour beaucoup de copropriétés avec un syndic professionnel) et donc
une surveillance plus étroite de l’exécution des travaux, le contrôle strict des
consommations d’énergie et de fluides (eau froide, eau chaude sanitaire,
chauffage), ce qui amène des économies substantielles.

Le suivi régulier des différents contrats (assurance, entretien, ascenseurs, etc.)

et la remise en concurrence périodique est une autre source importante
d’économie en cas de gestion non professionnelle.

Un meilleur respect du règlement de copropriété, et du règlement intérieur

s’il y a lieu, ne peut qu’amener à plus de convivialité et à améliorer la qualité
de vie.

Il faut souligner que, par la force des choses, il existe des liens plus étroits entre
les copropriétaires et le syndic « bénévole », ainsi qu’une meilleure prise en
compte des problèmes personnels, ceci est de nature à favoriser les solutions
rapides et adaptées, surtout si le syndic possède des qualités de communication
et une disponibilité minimum nécessaire à sa fonction.

En effet, cette fonction exige de consacrer un peu de temps, voire (au début)
un temps certain, à la copropriété, et il ne faut surtout pas négliger ce point
avant de se lancer dans cette prise de fonction.

5
 Chapitre II.
Syndic Bénévole qui peut être syndic ?
désignation et durée

Nota : pour simplifier, on emploiera dans la suite du document, sauf

précision expresse, le terme générique de « syndic bénévole », que celui-
ci soit rémunéré ou non dans le cadre de sa fonction.

1. Qui peut être syndic bénévole ?

Dans le cadre de l’administration d’une copropriété petite ou moyenne, le

syndicat des copropriétaires peut décider en assemblée générale qu’un
copropriétaire prendra le mandat, en tant que « non professionnel », plus
souvent désigné aussi par le qualificatif « bénévole ».
L’article 28 du décret du 17 mars 1967 précise que « les fonctions de syndic
peuvent être assumées par toute personne physique ou morale ».

C’est ainsi que par dérogation à la loi sur les conditions d’exercice des
professions immobilières (article 2 de la loi du 2 janvier 1970), un
copropriétaire peut être élu à la fonction de syndic. Mais cette activité doit
demeurer occasionnelle, pour ne pas être assimilée à une activité
professionnelle, qu’il ne pourrait alors exercer que dans le respect de la loi
réglementant les professions immobilières.

2. Quelle forme de gestion choisir pour le syndicat ?

Si vous optez pour la gestion directe, vous avez le choix entre plusieurs formules :
• nommer un syndic bénévole, ou plus exactement non professionnel,
assisté d’un conseil syndical dans le cadre d’un syndicat de copropriété
normale ;
• opter pour un syndicat coopératif avec un président syndic choisi parmi
les copropriétaires membres du conseil syndical.

6
 3. Gestion traditionnelle ou de type coopératif
4Dans la formule que l’on appellera ici «traditionnelle» ou «normale», le
syndicat de copropriété reste un syndicat classique. L’assemblée élit un
syndic parmi les copropriétaires, à la majorité de l’article 25 puis l’article
25-1 si besoin.
Par ailleurs, l’assemblée élit des conseillers syndicaux (également à la majorité
de l’article 25) qui forment le conseil syndical. Ce conseil élira son (ou sa)
présidence) qui sera donc une personne distincte du syndic.
4Dans la formule coopérative, l’assemblée générale doit décider de
transformer le syndicat des copropriétaires en syndicat coopératif. On verra
un peu plus loin comment cela se fait pratiquement. L’assemblée générale
élit ensuite parmi les copropriétaires un conseil syndical qui, à son tour, élira
le président du conseil syndical, qui assumera les fonctions de syndic. On
l’appellera le président syndic. Il est également sage (et prévu par la loi
d’ailleurs) d’élire un vice-président qui remplacera le président syndic en
cas d’empêchement.
La grande différence entre les deux formules est que, dans le syndicat
coopératif, le syndic est une émanation du conseil syndical. Dans le premier
cas, il reste une dualité entre syndic et conseil syndical qui demeure un organe
de contrôle. Nous précisons en annexe N°1 quelques spécificités imposées au
système coopératif ou qui s’attachent à lui.
Sur le plan pratique, les conséquences sont les suivantes :
• dans le cas du syndicat coopératif, le changement de syndic est plus
souple ; il suffit d’une décision du conseil syndical. En revanche, pour le
syndicat classique, en cas de démission du syndic, il faudra recourir à une
assemblée générale.
• Autre conséquence : la gestion dans le système coopératif pourra être
plus collégiale, tout le conseil syndical y étant étroitement associé.
Néanmoins, la responsabilité restera personnelle, le syndic supportant
l’entière responsabilité de sa gestion.
Un inconvénient important de la formule coopérative est que le «syndic» ne
peut pas être rémunéré.
En dehors de ces points, le fonctionnement d’une copropriété classique et
d’une copropriété coopérative sera tout à fait identique.

7
 4. Désignation et durée
LE SYNDIC BÉNÉVOLE EST DÉSIGNÉ SUR LA BASE D’UN CONTRAT
Il est recommandé au candidat syndic de joindre son contrat à la convocation
de l’assemblée générale appelée à l’élire,
• d’une part pour le responsabiliser dans sa fonction et de lui permettre de
se rendre compte des tâches à accomplir,
• d’autre part, pour que les copropriétaires eux-mêmes se rendent compte
du travail que cela représente,
• et enfin pour définir parfaitement sa rémunération s’il entend en
demander une.
Nous reviendrons sur ce point du contrat.

Les conditions de démission du syndic sont également indiquées dans ce contrat.

L’ÉLECTION DU SYNDIC BÉNÉVOLE

Comme pour tout syndic, l’assemblée générale se prononce à la majorité de
l’article 25 (et le cas échéant de l’article 25 -1) de la loi du 10 juillet 1965.

LA DURÉE DE MANDAT DU SYNDIC BÉNÉVOLE

Comme pour tout syndic, la durée du mandat ne peut excéder trois ans (article
28 du décret du 17 mars 1967).
En général il est nommé pour une année et renouvelé autant de fois que
l’assemblée générale (et le syndic) le souhaite. C’est ce que nous vous
conseillons vivement.

5. Les responsabilités du syndic bénévole

Dans le cadre de la gestion de la copropriété, les responsabilités du syndic sont
les mêmes quelque soit son statut (professionnel ou non) :
• il est responsable de sa gestion envers le syndicat des copropriétaires, les
copropriétaires à titre individuel - en cas de fautes, erreurs ou négligences
- mais également à l’encontre de tous les tiers intervenant pour la
copropriété ;

8
 • sa responsabilité pénale peut aussi être engagée dans des situations graves
comme l’abus de confiance ou le détournement de fonds.

Cependant, force est de constater qu’il y a peu de cas de mise en responsabilité

des syndics bénévoles et qu’en général, sauf cas graves, les tribunaux se
montrent compréhensifs.

6. Les garanties du syndic bénévole

En raison de ces questions de responsabilité, le fait de confier la gestion à un

non-professionnel est parfois source d’inquiétude. Certains syndics
professionnels, non favorables à cette gestion, essayaient de discréditer la
gestion directe en prétendant que les syndics non professionnels ne présentent
pas de garanties suffisantes (pas de garantie financière).

Ceci est un faux problème pour les trois raisons suivantes :

• rappelons d’abord que la loi oblige les syndics non professionnels à ouvrir
un vrai compte séparé sans dérogation possible, ce qui est la meilleure des
garanties ;
• précisons ensuite que l’ARC a négocié une assurance de responsabilité
civile, dite professionnelle, pour ses adhérents syndics non professionnels
(bénévoles ou non) qui est aussi performante que celles des professionnels
(et même plus, parce qu’il n’y a que très peu de franchises) ;
• enfin il faut insister sur le fait qu’aucun syndic bénévole n’est jamais
« parti avec les fonds de la copropriété » (comme cela arrive pourtant
trop souvent avec des syndics professionnels), ceci pour deux raisons
toutes simples : non seulement les syndics-copropriétaires qui se
risqueraient à ces extrémités s’exposeraient à de graves sanctions pénales,
mais ils risqueraient aussi la « saisie » de leurs lots, ce qui reste la meilleure
« garantie » pour la copropriété.

9
7. Notre recommandation : avoir été président(e) du
conseil syndical avant d’être syndic

On va voir au point 8 que les compétences pour être syndic bénévole sont à la
portée de beaucoup de personnes. Néanmoins il est indispensable - à notre
avis - d’avoir une expérience de la copropriété et de ses particularités
réglementaires et pratiques, ainsi que de la vie institutionnelle d’une
copropriété (assemblées générales, réunions du conseil syndical). Cette
« familiarité » ne s’acquiert pas dans les livres et c’est pourquoi nous
conseillons vivement aux candidats « syndic » d’avoir fait leurs classes comme
responsable ou co-responsable d’un conseil syndical.

8. Les compétences pour être syndic bénévole

Avant de se lancer, certains peuvent être tentés de céder à l’argument selon

lequel, être syndic « c’est un métier et ça ne s’improvise pas ». C’est surtout
vrai :
• lorsqu’un immeuble est important et complexe ;
• lorsqu’il y a beaucoup de personnels à gérer.
mais, pour les petits immeubles, la compétence peut se résumer à la
connaissance :
• de la loi de 1965, de son décret du 17 mars 1967, et du décret comptable
du 14 mars 2005 ;
• de la convention collective des gardiens et employés d’immeuble (lorsqu’il
y a des salariés) ;
• des obligations en matière de sécurité et de diagnostics ;
• des règles en matière de contrats.

Ces compétences sont accessibles par l’intermédiaire de l’ARC grâce à ses

guides ou publications (gratuits la plupart du temps) et à ses conseillers.
À noter d’ailleurs que beaucoup de professionnels ne maîtrisent pas toujours
ces compétences et connaissances élémentaires, ce qui rend assez cocasses les
critiques formulées à l’encontre des syndics-copropriétaires.

10
01-Prendre-en-main_int_Mise en page 1 18/06/14 16:39 Page11

Ainsi, avec l’ARC, les syndics-copropriétaires savent qu’il faut :

• demander aux entreprises, par exemple : des devis détaillés, des attestations
d’assurance Responsabilité Civile, ou de garanties biennales et décennales,
des attestations fiscales et sociales ;
• en cas d’impayés, prendre une hypothèque légale sur les lots appartenant
à des sociétés commerciales.

En ce qui concerne les questions plus complexes de gestion, il suffira, comme

le font les syndics professionnels, de faire appel à des experts (avocats,
architectes, thermiciens…).
Enfin il faut rappeler qu’en cas de problème, le syndic est - comme on l’a dit
- couvert par l’assurance de Responsabilité Civile Professionnelle souscrite par
l’ARC et inclue dans ses contrats d’adhésion. Et la copropriété dispose en plus
de sa propre assurance !

9. Les qualités du syndic bénévole

Avant tout, pour devenir syndic bénévole il faut être motivé, disponible et
volontaire pour apprendre. Plus globalement, voici quelques qualités
importantes pour un syndic bénévole :
• il doit assimiler les techniques de la gestion de la copropriété et les bases
de la comptabilité ;
• il possède un minimum de savoir-faire informatique (mais ce n’est pas
indispensable pour les moins de 10 lots) ;
• il est disponible, organisé, et patient ;
• il est à l’écoute et attentif au bon fonctionnement de la copropriété ;
• il est diplomate et travaille dans l’intérêt commun des copropriétaires.

11
 10. Les questions à se poser avant de s’engager
comme syndic bénévole

Il est évident que cette fonction, qui demande un travail régulier, peut occasionner
quelques soucis et quelques sollicitations de la part de ses voisins. C’est pourquoi
il n’est pas interdit, et il est même conseillé, de se poser quelques questions avant
de s’engager :
• en quoi la gestion du syndic actuel est-elle insatisfaisante ? Est-ce qu’une
gestion directe va l’améliorer ?
• quelle est la situation financière actuelle de la copropriété ? N’est-elle pas
trop déséquilibrée ?
• existe-t-il des impayés importants, sont-ils habituels ?
• y a-t-il un ou plusieurs copropriétaires de mauvaise foi et/ou procéduriers ?
• le conseil syndical ou le syndicat des copropriétaires est-il favorable à
l’adhésion à une association comme l’ARC ?
• des règles comptables étant instituées (au-delà de 10 lots une comptabilité
d’engagement est obligatoire), le syndic non professionnel ou un
copropriétaire est-il en mesure de les maîtriser ? Sinon le syndicat est-il
favorable à un traitement extérieur de la comptabilité ?

12
 Chapitre III.
Bien préparer la mise en place
de la gestion par un copropriétaire

1. Bien informer les copropriétaires du choix fait

de passer en « syndic bénévole »
(ou syndicat coopératif).

Si vous voulez mettre tous les atouts de votre côté il faut évidemment informer
les copropriétaires de vos projets et les convaincre.

Il y aura toujours des personnes réticentes, sceptiques voire hostiles (favorables

au syndic en place). Il est donc important de les rassurer, de répondre à toutes
leurs questions :
• qui va assurer la comptabilité ?
• comment faire en cas d’impayés ?
• comment faire en cas de gros travaux, etc.

Réunion spéciale ou lettre [voire les deux] : à vous de choisir. Un conseil,

cependant : n’oubliez pas cette étape.

2. Bien contrôler les comptes du syndic « sortant »

Avant de quitter votre syndic, il faudra, en effet, contrôler rigoureusement ses

comptes.

PRÉVOIR TOUT D’ABORD UN CONTRÔLE DES COMPTES AVANT

D’INFORMER LE SYNDIC DE LA DÉCISION DE PASSER EN SYNDIC
BÉNÉVOLE
Le conseil syndical devra en effet, avant même d’aviser son syndic, réaliser un
contrôle des comptes lui permettant d’avoir un « point de repère » (où en est la
trésorerie, quels sont les problèmes en suspens, etc.). Par ailleurs ce contrôle
permettra d’identifier toutes les anomalies et erreurs et de demander - par écrit -
les redressements et corrections nécessaires le plus tôt possible avant le transfert.
13
PRÉVOIR UNE « ZONE » DE CONTRÔLE ENTRE LA PROPOSITION
DE CHANGEMENT DE SYNDIC ET LE TRANSFERT DE MANDAT

Afin d’éviter de mauvaises surprises lors de la reprise des comptes par le syndic
bénévole, le conseil syndical devra par ailleurs procéder - dans le laps de temps
qui sépare la proposition de changement de syndic et le transfert de mandat -
à divers contrôles afin de vérifier qu’aucune opération comptable ou paiements
indus n’ont été enregistrés dans la comptabilité du syndicat des copropriétaires.
À noter, comme on le verra, que ces contrôles ne doivent pas porter
uniquement sur l’exercice clos (qui sera soumis à l’approbation de l’assemblée
générale), mais sur les comptes tenus par le syndic entre la clôture de cet
exercice et la tenue de l’assemblée générale (voir plus loin).

VÉRIFIER QUE LES HONORAIRES TRAVAUX SONT BIEN ÉTALÉS

En cas de réalisation de travaux, le conseil syndical devra toujours lier le
déblocage des honoraires du syndic actuel au déroulement des travaux. Si
lorsque le syndic en place s’en va, les travaux ne sont pas finis, il ne faudra pas
accepter qu’il prélève tous les honoraires dus sur ces travaux.

14
 Chapitre IV.
Bien préparer l’assemblée générale
qui va élire le syndic bénévole

Si tout s’est bien passé, vous devez maintenant préparer soigneusement la future
assemblée générale.

1 - L’envoi du contrat

Si vous voulez élire un syndic bénévole, faites attention à bien notifier au syndic
en place (lettre recommandée avec accusé de réception), votre demande
d’inscription à l’ordre du jour de la question ; par exemple pour l’élection d’un
syndic bénévole :
« Élection de M. ou Mme Y, en qualité de syndic et approbation de son
mandat de gestion, selon les conditions de son contrat joint à la
convocation ».

Faites attention :
• même si le conseil syndical dont vous faites partie est majoritairement
décidé à passer en syndic bénévole, ne vous contentez pas de remettre le
contrat au syndic en place (même contre reçu) : on a, en effet, vu des
syndics accepter le contrat remis par le conseil syndical puis « omettre »
d’inscrire le changement à l’ordre du jour sous prétexte que le conseil
syndical n’avait pas adressé le contrat par lettre RAR !
• en ce qui concerne le moment où vous allez notifier au syndic en place
votre demande d’inscription à l’ordre du jour, il faut le faire ni trop tôt,
ni trop tard :
- tout d’abord, prenez en considération la date de clôture de votre
exercice comptable : il convient de ne pas notifier votre demande avant
cette date.
- ensuite, consultez les procès-verbaux des années écoulées pour
déterminer la date à laquelle vos assemblées générales étaient
habituellement réunies.

15
 En conjuguant ces deux critères, vous notifierez votre inscription à l’ordre du
jour de manière à ce que le syndic ne puisse invoquer une réception tardive
(Cf. article 10 du décret du 17 mars 1967).

Si vous envoyez votre demande trop tôt, des syndics, mauvais joueurs,
pourraient en profiter pour faire leur « campagne »… ou pour cesser toute
gestion de votre copropriété.

4Envoi de la résolution nécessaire si vous voulez passer en régime

« coopératif »

Si vous voulez passer en régime coopératif, il vous suffira d’adresser une

question et une résolution :
• question : « Adoption par le syndicat de la forme coopérative »
• résolution : « L’assemblée générale décide, conformément aux
dispositions de l’article 17-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, que
le syndicat des copropriétaires adoptera la forme coopérative, ceci pour
une durée indéterminée ».

Majorité : article 25 puis 25-1.

2. L’envoi à tous les copropriétaires du compte-rendu

de l’exécution de la mission du conseil syndical :
un moyen supplémentaire de sensibilisation

Si un candidat bénévole est présenté par le conseil syndical, cela veut dire qu’il
a des griefs à l’encontre du syndic en place et propose une alternative.

Sachez que - désormais - le syndic DOIT joindre à l’ordre du jour le compte-

rendu du conseil syndical. Il s’agit là d’un bon moyen de justifier votre position
et de fournir les raisons du choix du conseil syndical non seulement de vouloir
changer de syndic, mais de vouloir faire gérer la copropriété par un syndic
bénévole.

16
 Chapitre V.
La tenue de l’assemblée générale
d’élection du syndic bénévole :
quelques conseils

Nous voici arrivés à l’heure du vote.

Comme on va le voir, la tenue de l’assemblée générale appelée à élire un nouveau
syndic requiert quelques précautions et vigilances.

1. Les pouvoirs et les contrôles des pouvoirs

Tout d’abord, il convient de vérifier, avant que l’assemblée ne commence, les

pouvoirs et la bonne distribution des pouvoirs. On vérifiera en particulier que
les porteurs de pouvoirs ne sont pas des « préposés » du syndic (salariés de son
cabinet - y compris du secteur locatif - gardiens ou employés d’immeuble) et
que les limites fixées par la loi ne sont pas dépassées.
Rappelons que chaque mandataire, copropriétaire ou non, peut recevoir dans
tous les cas jusqu’à trois pouvoirs. Il peut recevoir plus de trois pouvoirs si le
nombre total des tantièmes de vote qu’il détient par délégation ou directement
n’excède pas 5 % du total des tantièmes de tous les copropriétaires. En restant
sous ces 5 % du total des tantièmes, le nombre de pouvoirs n’est pas limité.
Les pouvoirs envoyés en blanc au syndic devront être donnés, après son
élection, au président élu de l’assemblée générale en vue d’être distribués.

2. L’élection du président et du secrétaire de séance

Il est indispensable que le président de l’assemblée et les scrutateurs soient

favorables au changement de syndic. Surtout le président, qui a pour rôle de
mener l’assemblée générale et les débats.
À noter  : il ne faut surtout pas que le futur syndic se fasse élire comme
président de séance. Pourquoi ? Tout simplement parce que la loi empêche un
syndic d’être président d’assemblée générale.
17
 Or, dès que le candidat syndic sera élu, il y aura incompatibilité, donc :
• soit obligation de changer de président en cours de séance ;
• soit risque d’annulation de l’assemblée générale …
Quant au secrétaire, l’article 15 du décret du 17 mars 1967 précise que le
syndic tient cette place, sauf décision contraire d’assemblée générale.
Nous vous conseillons vivement qu’il y ait un vote en début d’assemblée
générale pour nommer comme secrétaire de séance le candidat syndic.
Ceci est important pour pouvoir rédiger un procès-verbal vraiment conforme,
en disposer rapidement et être assuré surtout que celui-ci soit diffusé dès que
possible.
Cela permettra aussi de régler plus facilement les problèmes au cas où le syndic
déciderait - voir plus loin - de vous mettre à la porte ...

3. L’élection du syndic

Pour être élus, les syndics candidats doivent réunir au moins 50 % des
tantièmes de tous les copropriétaires, que ceux-ci soient présents ou non.

Mais si les 50 % ne sont atteints par aucun syndic, que se passe-t-il ?

DEUX HYPOTHÈSES :
4soit aucun des candidats n’a obtenu le tiers des voix de tous les
copropriétaires : il faut alors reconvoquer une assemblée générale pour élire
un nouveau syndic (il faut évidemment éviter cette situation à tout prix !) ;
4soit un des candidats ou les deux ont obtenu au moins le tiers des voix : on
peut alors procéder immédiatement à un second vote à la majorité des
copropriétaires présents ou représentés. Le syndic qui aura obtenu le plus
de voix sera alors élu.
Attention : certains syndics en place font voter pour leur candidature en
deuxième lecture avant de faire voter en première lecture pour le concurrent.
Ils sont hors la loi. Il faut, en effet, faire voter pour chacun des candidats en
première lecture à tour de rôle (voir article 19-2 du décret du 17 mars 1967).
Rappelons d’ailleurs que le rôle du président est de veiller au respect de cette
disposition.

18
 Conseil : le vote des copropriétaires se fait à main levée et il n’est pas toujours
facile de voter contre votre syndic en face de vous. C’est pourquoi, pour que
l’assemblée statue en toute indépendance et que les votes se réalisent sans
pression visuelle ou autre, nous conseillons que le président de l’assemblée
demande au syndic en place de bien vouloir quitter l’assemblée quelques
instants pendant qu’elle statue sur sa candidature.

4. La réaction du syndic suite à son éventuel

non-renouvellement

Le syndic non renouvelé peut assister à l’assemblée générale dans son intégralité
dans la mesure où il l’a convoquée.
Dans la pratique, souvent les syndics quittent (furieux) l’assemblée générale
ou désirent mettre fin (illégalement) à l’assemblée générale. Deux situations
sont possibles :
a) l’assemblée générale se passe dans des locaux autres que ceux du syndic :
dans ce cas, même si le syndic veut lever la séance, vous devez la poursuivre
pour élire le nouveau syndic et traiter toutes les questions de l’ordre du jour.
Il suffit simplement, au cas où le syndic sortant faisait office de « secrétaire »
(ce que nous vous avons déconseillé de faire), d’élire un nouveau secrétaire.
Quant au syndic, il peut quitter les lieux. Faites attention de bien garder la
feuille de présence et d’empêcher que le syndic ne l’emmène avec lui ;
b) l’assemblée générale se passe dans les locaux de votre syndic : dans ce cas, il
y a de grandes chances que celui-ci veuille vous mettre dehors dès le vote
de son non-renouvellement ; sachez qu’il n’en a pas le droit et résistez. Vous
devez, là encore à tout prix, statuer sur l’élection du nouveau syndic :
• soit vous obtenez de procéder au vote chez le syndic ;
• soit vous vous laissez mettre à la porte et les copropriétaires doivent
alors se retrouver dans un autre lieu, aussitôt après avoir quitté le
cabinet du syndic (un café, par exemple).
Gardez bien la feuille de présence. Si le syndic l’a conservée ou si vous l’avez oubliée,
rédigez-en une nouvelle que chaque copropriétaire ou mandataire devra signer.
Cette feuille de présence doit comporter : les nom, prénom, adresse, numéros de
lots, millièmes généraux et signature de chacun des copropriétaires ou mandataires
(nom et adresse).

19
 5. Le vote des comptes de l’ancien syndic
Vous pensez avoir les meilleures raisons du monde de refuser purement et
simplement d’approuver les comptes (il y a, en effet, toujours des raisons).
Nous vous conseillons néanmoins soit de refuser les comptes en expliquant les
motifs précis, soit de voter les comptes « sous des réserves » très précises :
• refus de tels honoraires ;
• refus de telles factures ;
• etc….

Faites bien inscrire chaque point de refus dans le procès-verbal.

6. Le vote d’une résolution habilitant le nouveau

syndic à agir, le cas échéant, contre l’ancien syndic

En cas de difficulté avec l’ancien syndic, les copropriétaires sont souvent gênés
par le fait qu’ils n’ont pas voté d’habilitation - comme on dit - au nouveau
syndic pour, éventuellement, poursuivre l’ancien syndic.

Voilà pourquoi - même si la question n’a pas été portée à l’ordre du jour - il
est souhaitable de voter une résolution ainsi libellée :

« L’assemblée générale autorise le nouveau syndic à engager toute procédure

amiable et judiciaire à l’encontre de l’ancien syndic pour faire valoir les
droits du syndicat des copropriétaires, spécialement en ce qui concerne les
prélèvements effectués par le syndic lors de la transmission des comptes. »

Cela prépare l’avenir et vous permettra de négocier plus facilement en cas de

problème...

20
 Chapitre VI.
La prise en main de la gestion :
les premiers pas

4La mise en route

Le syndic est enfin élu (du moins nous vous le souhaitons)... Le procès-verbal
doit maintenant être rédigé et le nouveau syndic doit récupérer les documents
et fonds du syndicat des copropriétaires.
Nous arrivons à la dernière étape !

1. La rédaction et l’envoi du procès-verbal

Le secrétaire de séance est tenu de le rédiger en notant bien les noms et

millièmes des opposants ou abstentionnistes pour chaque résolution. L’alinéa
de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 doit être reproduit à la fin du procès-
verbal (informant du recours possible pour annuler les décisions d’assemblée
générale).
Le procès-verbal devra être adressé par lettre RAR aux copropriétaires absents
à l’assemblée générale ou aux opposants à au moins une décision, dans un délai
maximum de deux mois après l’assemblée générale.

Le procès-verbal doit être établi et signé à la fin de la séance.

Le procès-verbal devra être envoyé au syndic sortant de manière à informer

« officiellement » celui-ci de la nomination du nouveau syndic.

Le syndic nouvellement élu aidera volontiers le secrétaire de séance et les

scrutateurs, à rédiger un procès-verbal parfaitement conforme.

2. La passation des pouvoirs

Le nouveau syndic est chargé de gérer la copropriété dès sa nomination lors

de l’assemblée générale.

21
En ce qui concerne la transmission des fonds et archives, l’article 18-2 de la
loi du 10 juillet 1965 a (en principe) tout prévu : délais de remise des fonds,
archives et comptes, possibilité de recours contre l’ancien syndic.

« En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au

nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses
fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement
disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. (…)
Dans le délai de deux mois suivant, l’expiration du délai mentionné ci-
dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des
fonds disponibles après apurement des comptes et de lui fournir l’état des
comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat ».

Malheureusement, dans la réalité, cela n’est pas aussi simple, comme on va le

voir (voir point 5).

3. Les frais prélevés par le syndic après

l’assemblée générale

Après l’assemblée générale et avant de vous restituer les fonds, les syndics
sortants ont l’habitude de prélever des frais indus (honoraires, photocopies,
etc.).

Les syndics profitent du fait que les copropriétaires vont rarement en justice
pour 1 000 ou 2 000 euros. Ils ont tort, car nos adhérents qui vont au tribunal
d’instance sans avocat obtiennent gain de cause neuf fois sur dix.

4. Ouvrir un compte pour la copropriété

ou « récupérer » son compte

Le lendemain ou les jours suivants, le syndic bénévole doit ouvrir un compte

bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires (cette formalité est à
effectuer sans délai et dans tous les cas avant trois mois) :
• pour ouvrir le compte auprès de la banque, c’est le procès-verbal de
l’assemblée générale qui a désigné le syndic bénévole qui fait foi ou si
besoin une copie du règlement de copropriété pour confirmer le statut
22
 « coopératif » de la copropriété. Si la banque refuse ou vous demande les
statuts de « l’association », haussez les épaules et allez dans la banque en
face !
• demandez à la banque un chéquier et autant de RIB que de
copropriétaires ;
• si un compte séparé est déjà ouvert, il faut fournir à la banque une copie
du procès-verbal de l’assemblée générale désignant nommément le syndic
élu et ne pas oublier de faire bloquer la signature de l’ancien syndic.
À noter : « le « banquier » du syndic pourra faire traîner la transmission,
de peur que vous ne quittiez la banque pour une autre ; laissez des traces
écrites au besoin par lettre RAR si vous pensez que c’est le cas.

NB : si vous souhaitez gérer ce compte par Internet, ne pas oublier de souscrire

un accès avec mot de passe vous permettant d’effectuer des opérations de
virement de chez vous.

5. La restitution des archives et le contrôle

des archives remises

Autre problème à priori simple en théorie, mais compliqué dans les faits.
Certains syndics se contentent de dire au nouveau syndic : « Les archives sont
chez la société X » et en rester là.
Il faut savoir qu’ils n’ont pas le droit de se contenter de cette information.
Ils doivent rapatrier les archives chez eux, les contrôler, et établir un bordereau
complet avant transmission effective.
Ce bordereau sera remis au nouveau syndic avec les archives. Mieux : la loi
prévoit que le bordereau sera aussi remis au conseil syndical qui pourra ainsi
immédiatement réagir si les archives remises lui paraissent incomplètes.
Il faut être très vigilant. Beaucoup d’archives (jugements, plans, contrats, etc.)
ont tendance à disparaître ou à s’évaporer.
En cas de problème, il ne faudra pas hésiter à engager une procédure de référé
(procédure sans avocat).

23
Voici nos conseils en neuf points :
• prenez rendez-vous avec l’ancien syndic pour récupérer les archives, et
tous les documents du syndicat ;
• demandez-lui s’il y a des dossiers à suivre en urgence (si le syndic veut
bien vous répondre), comme par exemple des mutations en cours
(questionnaire du notaire ou procédures judiciaires (audiences,
actions,...) ;
Attention  nous insistons sur le fait : un bordereau récapitulatif des
documents transmis par le syndic sortant au nouveau syndic doit être
joint et vous devez le vérifier avant de le signer. Une copie de ce
bordereau doit être remise au président du conseil syndical.
Nous vous recommandons de mentionner, avec votre signature, la phrase
suivante : «Sous réserve de vérification détaillée dans un délai d’un
mois à compter de ce jour».
En effet, la consultation des archives, une fois qu’elles sont récupérées,
peut révéler des surprises. Par exemple, le registre des assemblées
générales a été remis, mais il manque les procès-verbaux de certaines
années. Les dossiers d’assurance sont incomplets, etc. Il est donc
important, dès la récupération des archives, de les trier et de les classer,
en vérifiant ce qui vous a été remis.
• Consultez les archives et les documents remis avec le conseil syndical.
• Classez-les selon votre choix. Nous vous proposons le classement, suivant :
- les contrats ;
- le carnet d’entretien, les diagnostics obligatoires (suivant la date du
permis de construire de l’immeuble), tel que le DTA (dossier technique
amiante si permis de construire avant 1995) ;
- le dossier des assemblées générales : convocations, les procès-verbaux
d’assemblées générales et leurs annexes (= registre des AG), ainsi que
les bordereaux de notification aux copropriétaires (bordereaux RAR) ;
- les décomptes des charges annuelles ;
- les appels de fonds, budget, travaux et appels exceptionnels ;
- les bilans comptables et de trésorerie ;
- les factures classées par exercice comptable ;
- les dossiers en cours par nature. Exemples : (assurance - travaux en
cours - impayés, etc.)
• Établissez un tableau récapitulatif des contrats.

24
 • Établissez un tableau récapitulatif des budgets et des résultats annuels.
• Constituez un dossier «primaire» comprenant :
- le règlement de copropriété et ses modifications (les documents le plus
importants de la copropriété) ;
- le tableau récapitulatif des contrats.

6. À qui les copropriétaires doivent-ils payer les

charges appelées peu avant l’assemblée générale ?

Demandez aux copropriétaires de vous régler à vous leurs charges, et surtout

pas à l’ancien syndic.

7. La gestion des gros travaux

Si des travaux étaient en cours au moment du changement de syndic, le
nouveau syndic assistera et représentera la copropriété aux réunions de chantier
et dans le suivi des travaux. Vérifiez bien cependant que l’ancien syndic ne
prélève pas- avant de partir - la totalité des honoraires prévus ; c’est un
classique.

8. L’information des prestataires et la gestion des

abonnements et contrats en cours
Le syndic est le représentant de la copropriété, ce n’est pas le bénéficiaire des
contrats, ainsi le syndicat des copropriétaires continue de bénéficier des mêmes
services qu’auparavant.

Il faut néanmoins prévenir les fournisseurs, surtout s’il y avait des prélèvements
bancaires et que vous n’aviez pas de compte bancaire séparé.

D’autre part, si vous voulez vous débarrasser de certains prestataires imposés

par l’ancien syndic, il faut rechercher dans les contrats les dispositions prévues
à cet effet, voire utiliser la loi CHATEL (voir sur notre site Internet : loi
CHATEL, ou nous consulter).

25
 9. Faire le point avec le conseil syndical
Une fois ces tâches effectuées il est important de faire le point avec le conseil
syndical, voire avec l’ensemble des copropriétaires, afin de donner toutes les
explications sur les constats effectués par vous-même.

10. La reprise des comptes de l’ancien syndic

Pour ce travail essentiel, nous vous renvoyons à notre guide gratuit numéro
4, collection : « Être syndic bénévole en toute sérénité ». Ce guide est intitulé :
« Le syndic bénévole et les comptes (de la reprise des comptes de l’ancien
syndic à la tenue de la comptabilité et au placement des fonds) ».

26
 Chapitre VII.
Et pour finir : petit rappel sur les textes
nécessaires et les missions du syndic
bénévole

A. Les textes

Les missions du syndic appliquées à l’administration des copropriétés sont

régies par différents textes.

1. LA LOI DU 10 JUILLET 1965

Dès qu’un immeuble bâti est divisé en plusieurs lots, comprenant chacun, une
partie privative et une quote-part de propriété des parties communes, il y a
naissance de droit d’un syndicat des copropriétaires, qui est alors régi
obligatoirement par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application.
Il est toujours fait référence au texte d’origine (1965) et ce, malgré les
nombreuses modifications intervenues ; pour mémoire, la dernière en date est
la loi ALUR du 24 mars 2014.

Pour connaître la dernière version en vigueur de la loi du 10 juillet 1965,

n’hésitez pas à consulter le site officiel de publication des textes légaux :
www.legifrance.gouv.fr.

La loi du 10 juillet 1965 précise l’organisation de la copropriété :

• le syndicat des copropriétaires
Il se compose de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. L’organe
de décision est l’assemblée générale.
• le syndic de la copropriété
C’est le mandataire du syndicat. Il est chargé, entre autres, de l’exécution
des décisions de l’assemblée générale, mais également du respect des
dispositions du règlement de copropriété et de l’application de la loi et
de ses décrets.
Il peut être professionnel ou non professionnel.

27
 • le conseil syndical
Il se compose de copropriétaires élus dans le cadre de l’assemblée. Il assiste
et contrôle le syndic. Le président du conseil syndical est élu par les
conseillers syndicaux.

2. LE DÉCRET D’APPLICATION DU 17 MARS 1967

C’est le décret d’application de la loi du 10 juillet 1965. Lui aussi a été modifié
à de nombreuses reprises.

3. LE DÉCRET ET L’ARRÊTÉ COMPTABLES DU 14 MARS 2005

Ce sont les textes qui instituent des règles comptables, obligatoires pour toutes
les copropriétés, quelle que soit leur taille.

4. LES RECOMMANDATIONS DE LA COMMISSION RELATIVE

À LA COPROPRIÉTÉ (CRC)
La Commission Relative à la Copropriété (CRC) analyse les problèmes
rencontrés par l’application des textes ci-avant, et vient préciser la façon dont
les articles de la loi de 65 et du décret de 67 doivent être appliqués. Cette

28
 commission a été supprimée en 2014, mais ses recommandations restent
valables et opposables.

A noter : cette commission va être remplacée par le Conseil national de la

Transaction et de la Gestion Immobilière, dont nous suivrons les travaux…

5. LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
C’est le document indispensable pour la gestion de la copropriété. Ce
document est élaboré à la naissance de la copropriété ; il répertorie les règles
de fonctionnement de la vie de l’immeuble.

Il détermine la destination des parties privatives (habitation, commerciale) et

des parties communes, leurs conditions de jouissance, ainsi que les règles
relatives à l’utilisation et à la gestion des parties communes. C’est la loi
commune à tous les copropriétaires. Elle s’applique, dans toutes ses
dispositions, à tous les copropriétaires de l’immeuble.

Il comporte également des grilles de répartition des charges concernant soit

l’administration, la conservation et l’entretien de l’immeuble, soit les
équipements communs et qui précisent la quote-part incombant à chaque lot
dans chacune des catégories de charges.

Il lui est adjoint un état descriptif de division qui contient : l’identification de

l’immeuble (adresse, contenance, désignation cadastrale), la description des
lots, leur numérotation, la quote-part des parties communes afférente à ces
lots.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 doit
indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant
de fixer les quotes-parts (tantièmes généraux et tantièmes de charges).

L’adaptation des règlements de copropriété comportant des clauses devenues

caduques, voire illicites ou réputées non écrites, suite aux modifications
législatives et règlementaires intervenues depuis leur établissement, est possible
sans limitation de date (loi de mars 2009) ; elle est votée à la majorité de
l’article 24.

29
 B. Missions générales (liste non exhaustive)
Important : dans le cadre de ses missions, le syndic bénévole a tout intérêt à
faire appel au conseil syndical. Sa mission en sera facilitée et la confiance des
copropriétaires renforcée.

Les missions générales du syndic sont les suivantes :

• assurer l’exécution des décisions votées en assemblée générale ;
• veiller au respect de l’application du règlement de copropriété ;
• administrer et conserver l’immeuble ;
• convoquer les assemblées générales ;
• assurer le secrétariat des assemblées générales ;
• notifier les décisions de l’assemblée générale aux opposants et aux
défaillants (personnes absentes non représentées) ;
• conserver les archives de la copropriété ou faire voter un contrat
d’archivage ;
• mettre en place et /ou tenir à jour le carnet d’entretien et la fiche
descriptive de copropriété ;
• mettre à jour la liste des copropriétaires ;
• assurer les formalités d’immatriculation de la copropriété.
Ces missions sont prévues par la loi de 1965 et son décret d’application de
1967.

C. Missions de gestion comptable et financière

La liste de ces missions n’est pas non plus exhaustive, mais permet de présenter
les principales missions de gestion financière :
• ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des
copropriétaires ;
• tenue de la comptabilité suivant les dispositions obligatoires du décret
comptable du 14 mars 2005 (la comptabilité peut être sous-traitée) ;
• élaboration du budget, avec le CS, pour l’assemblée générale ;
• présentation annuelle des comptes du syndicat, suivant les annexes
prévues par le décret comptable ;
• recouvrement des charges auprès des copropriétaires, y compris par voie
judiciaire si nécessaire.

30
 D. Missions administratives et d’organisation
Autres missions de gestion du syndic :
• contracter les assurances obligatoires (assurance de l’immeuble, ;
• assurance dommage-ouvrage en cas de travaux, etc…).

NB : il est recommandé au syndic bénévole de contracter une assurance

« protection juridique » dans le cadre de sa fonction :
• négocier les contrats d’entretien ;
• demander les devis concernant les travaux ;
• assurer le suivi des dossiers de la copropriété (assurances, travaux,
procédures judiciaires……) ;
• représenter le syndicat des copropriétaires en justice (action de
recouvrement des impayés, action en responsabilité contre l’ancien syndic,
etc.) ;
• informer les copropriétaires ;
• assurer la conservation ou la gestion des archives ;
• établir le pré-état daté, puis l’« état daté » en cas de vente d’un lot.

31
 Chapitre VIII.
Comment l’ARC vous aide ?
Moyennant une cotisation annuelle très modeste, l’ARC vous aide, vous apprend
votre « métier » de syndic bénévole et peut vous accompagner pour que vous
exerciez celui-ci non seulement en toute sécurité, mais en toute sérénité.
Voyons cela.

1. Une cotisation très faible

La cotisation annuelle (12 mois) à l’ARC est en effet très modeste :

499 € de base + 4 € par lot principal (avec un minimum à 139 €).
Ainsi pour une petite copropriété de 15 lots la cotisation annuelle sera de :
499 € +4x15 = 159 €. Donnant droit à de très nombreux avantages, services,
sites « outils » ou guides gratuits.

2. Une cotisation qui inclut une assurance

de responsabilité civile professionnelle
En cas de faute involontaire du syndic bénévole dans sa gestion, et si celui-ci
voit sa responsabilité engagée, il est indispensable qu’il bénéficie d’une
assurance dite de responsabilité civile « professionnelle ».
L’ARC a négocié une telle assurance de groupe pour ses adhérents, assurance
bien « supérieure » à ce que votre propre assureur pourrait vous proposer.
Cette assurance est incluse dans l’adhésion à l’ARC.

3. Une cotisation qui inclut de nombreux services,

ouvrages et « outils » gratuits ainsi que l’abonnement
à la revue d’informations de l’ARC :

• services : consultations sur tous les sujets (juridiques, techniques,

comptables, gestion du personnel, économie d’énergie, etc.) par tous les
moyens : rendez-vous, téléphone, Internet, Poste ;
32
 • accès à tous les sites Internet de l’ARC (il y en a cinq actuellement) ;
• accès à tous les dossiers et guides gratuits réalisés par l’ARC
(téléchargeables sur le site Internet) ;
• accès à toutes les formations gratuites de l’ARC, là encore sur tous les
thèmes ;
• accès à la coopérative de l’ARC et à tous ses services et sites gratuits :
- Copro-devis.fr (devis en ligne avec des entreprises référencées, mais
aussi des bureaux d’études, des experts
[À noter : sur certains domaines (ascenseur, comptage de l’eau, etc.)
nous avons mis en place des contrats-cadres acceptés par les
entreprises]
- COPRO-Gaz.fr,
- Unarcom.fr,
- COPRO-Net.fr,
• et bien sur l’abonnement à la revue trimestrielle de l’ARC et de l’UNARC.

4. Une cotisation qui vous permet d’accéder à

d’autres services optionnels bon marché

En plus de tous les services gratuits inclus dans l’adhésion, vous pouvez avoir
accès à des services optionnels ou outils à prix coûtant :
• logiciel comptable et de gestion (avec formation) ;
• service d’assistance à la comptabilité ;
• service d’aide à la reprise des comptes de l’ancien syndic ;
• service « feuilles de paie » ;
• service d’aide à la renégociation des contrats de chauffage, etc.,…

Pour plus d’information, voir le « Carnet d’accueil

du syndic bénévole » sur notre site www.unar.asso.fr :

www.unarc.fr/56ei

33
 Annexe N°1
Dispositions particulières concernant
les syndicats coopératifs

Comme nous l’avons déjà vu, il y a deux formules possibles pour ceux qui
souhaitent gérer eux-mêmes leur copropriété :
• le syndicat de copropriété «normal» qui élit un propriétaire comme syndic ;
• le syndicat de copropriété dit «coopératif» qui élit un conseil syndical dont
le président fera office de syndic.

Depuis la création de l’ARC - en 1987 -, nous nous sommes aperçus que, dans
90 % des cas, l’une ou l’autre formule revenait au même.

4Dans la première formule, il y a des cas où le conseil syndical assiste le syndic

et prend réellement part aux décisions, mais il y a aussi des cas où le syndic
gère «tout seul», les autres le laissant agir en lui faisant confiance.

4Dans la deuxième formule, il y a des vrais conseils syndicaux coopératifs où

chacun prend sa part de responsabilité, mais aussi des situations où le syndicat
n’a de «coopératif» que le nom, une ou deux personnes faisant en fait tout le
travail.

C’est pourquoi, dans la réalité - sauf dans 10 % des cas peut-être -, l’une et l’autre
formule sont pour nous strictement équivalentes. Pour ceux qui pensent
cependant que le terme «coopératif» est important et que cette formule doit être
encouragée, nous précisons ci-dessous les particularités issues de la loi SRU et de
ses décrets d’application qui la concernent.

Rappelons néanmoins qu’une des conséquences du système coopératif est que le

syndic ne peut PAS être rémunéré, ce qui peut être un inconvénient s’il veut être
indemnisé.

34
 A. Le président syndic et le vice-syndic
Dans le syndicat coopératif, le syndic n’est pas élu par l’assemblée. Celle-ci élit
un conseil syndical, qui élira son président. C’est ce président qui fera fonction
de syndic.
La loi SRU (qui a institué l’article 17-1 de la loi de 1965 que nous vous invitons
à lire) a, en plus, prévu la possibilité d’élire, en système coopératif, un vice-
président qui fera fonction de syndic en cas «d’empêchement du syndic».
Ce dispositif peut être très adapté si le président est un retraité qui est appelé
à s’en aller de temps en temps.

B. Le pouvoir du président de faire appel

à des prestataires extérieurs

L’article 42 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le président syndic peut -

sous sa responsabilité - « confier certaines tâches à une union coopérative
ou à d’autres prestataires extérieurs ». Ce «pouvoir» important confié au
président syndic est d’ailleurs un peu curieux.
Certes, dans la plupart des cas, il n’y aura pas d’abus, mais il n’est pas
impossible que dans certains syndicats coopératifs dotés de présidents patrons,
cette possibilité de faire appel à des «prestataires extérieurs» sans autorisation
de l’assemblée n’entraîne quelques problèmes.

C. Un contrôleur aux comptes obligatoire

L’une des critiques qui étaient faites aux syndicats coopératifs était qu’il n’y
avait pas de «contre-pouvoirs» puisque le syndic était en même temps le
président du conseil syndical. C’est pourquoi la loi SRU et le nouveau décret
ont introduit l’obligation de nommer un «commissaire aux comptes» qui doit
être extérieur au conseil syndical. Il peut être :
• un copropriétaire ;
• ou un prestataire, auquel cas il sera forcément « expert-comptable » ou
«commissaire aux comptes» professionnel.
À noter que cette obligation de présence de «commissaire aux comptes» n’existe
pas en syndicat normal.
35
 D. L’obligation de préciser sur les documents
émanant du syndicat sa forme coopérative

L’article 41 du décret du 17 mars 1967 oblige (curieusement) les syndicats

coopératifs à préciser leur situation sur les documents qu’ils émettent. Le papier
à en-tête doit ainsi préciser par exemple: «Syndicat coopératif des
copropriétaires du 9, rue Georges Sand».

E. Les unions coopératives de syndicats

Dernière particularité : les syndicats coopératifs qui ne sont ni contigus ni

même situés dans un même quartier, peuvent adhérer à des «unions
coopératives de syndicats ».

Voici donc les quelques spécificités propres aux syndicats coopératifs.

36
 Annexe N°2
Ce que la loi ALUR va changer
pour les syndics bénévoles

La loi ALUR a apporté beaucoup de nouveautés au fonctionnement de la

copropriété, dont le syndic bénévole devra tenir compte, car cela va créer de
nouvelles obligations.

Ceci dit, ces obligations ne se mettront en place que progressivement et nécessitent

souvent des décrets. Il n’y a donc pas urgence.

Voici les principales nouveautés :

A. Mesures applicables immédiatement

1. Modification des règles de majorité en cas de gros travaux : ces règles

sont allégées.
Nous vous invitons à prendre connaissance de ces nouvelles règles dans
le guide de la collection « Syndic bénévole en toute sécurité » consacré
aux travaux.

2. Constitution d’un « fonds travaux » obligatoire (minimum 5 % du

budget chaque année).
À noter que la plupart de nos adhérents de l’ARC pratiquaient déjà le
fonds travaux. Ce qui est nouveau c’est que la loi prévoit que les sommes
versées sont attachées au lot et donc non remboursables en cas de vente
et doivent être déposées sur un compte spécial rémunéré.

3. Mise à l’ordre du jour de la réalisation d’un audit global (nous consulter

pour éviter de faire appel à n’importe qui…).

4. L’obligation, depuis mars 2014, pour les copropriétaires occupants ou

bailleurs de prendre une assurance pour leur lot (le syndic bénévole devra
vérifier que cette obligation est bien respectée pour éviter des problèmes
à la copropriété en cas de sinistre).
37
 5. Possibilité - en cas de prêt collectif - de demander à ce que la banque
prélève sur le compte de chaque copropriétaire bénéficiaire (ce qui
allègera le travail du syndic bénévole).

B. Mesures nécessitant un décret avant application

6. Précautions à prendre en cas d’achat d’un lot par une personne débitrice
(le travail reposera sur le notaire, le syndic se contentant de fournir des
informations.

7. Création d’une fiche synthétique par copropriété (sorte de carnet

d’entretien amélioré). Il faudra un décret.

8. Immatriculation de chaque copropriété. Là encore un décret précisera le

dispositif et le travail du syndic.

9. Informations données à tous les occupants à la suite des assemblées

générales (décret à venir).

10. Règles concernant le contrôle des comptes annuels : un décret précisera

celles-ci. Pas de panique, donc.

C. Dispositions particulières concernant

les copropriétés de moins de 10 lots

11. Pour les copropriétés de moins de 10 lots principaux.

On note en effet un curieux nouvel article qui concerne l’instauration
d’un syndicat coopératif dans les copropriétés de moins de 10 lots
principaux :
a) ces copropriétés pourront - après adoption du mode coopératif -
décider de procéder à la publication au fichier des hypothèques à
l’article 25 (et non 26) [ceci dit cette évolution n’a aucun intérêt..
puisque la publication, dans le cas d’une toute petite copropriété,
ne se fait jamais et n’a aucun sens…] ;

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 b) ils pourront décider de renoncer au conseil syndical à l’article 25 (et
non 26) [ceci dit pourquoi renoncer au conseil syndical juste après
avoir décidé de passer en syndicat coopératif ? Mystère].

Bref, un curieux article. Nous avions interrogé le ministère à ce sujet, mais

celui-ci a préféré ne pas répondre.

Nous donnons malgré tout l’information.

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