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Faculté des sicences juridiques

économiques et sociales de Mohammedia


Université Hasan II

Année universitaire 2020-2021

Cours de droit
foncier marocain

Professeur El melloukiRiffi Salma1

1
SalmaElMelloukiRiffi, PA à l’Université Hassan II- Casablanca-Mohammedia, FSJES Mohammedia

1
Introduction
Afin d’avoir une vision globale sur l’introduction à l’étude du droit foncier marocain et y être
initié de la meilleur façon, il convient de le situer dans son contexte historique, de découvrir
son origine et ses sources ainsi que ses contours et caractéristiques.

I- Contours et caractéristiques du droit foncier marocain

A- Contours du droit foncier marocain

1- Notion de droit foncier

Clarifier la notion de droit foncier revient, d’abord, à donner une signification précise de
celui-ci connu, également, sous le nom de régime foncier et d’en faire, ensuite, la distinction
avec tout ce qui s’en rapproche.

a) Définition du droit foncier

Le  régime foncier peut être défini, de manière générale, comme étant le rapport qui existe
entre des individus ou des groupes relativement aux terres. C’est une institution, c’est-à-dire
un ensemble de règles élaborées par une société pour régir le comportement de ses
membres. Ces règles définissent la répartition des droits de propriété sur les terres, les
modalités d’attribution des droits d’utilisation, de contrôle et de transfert des terres, les
modalités et les limitations correspondantes. Plus simplement, le régime foncier détermine
qui peut utiliser quelles ressources pendant combien de temps et dans quelles conditions.
Le terme foncier, quant à lui, est issu de l'ancien mot français fonds.
Il désigne ce qui est relatif à un fonds de terre, à son exploitation et à son imposition. D'où
les notions de : propriétaire foncier, propriété foncière et taxe foncière.

b) Droit foncier et notions voisines

La nécessité de distinguer le droit foncier de certaines notions appelées voisines, suppose


l’existence d’interférences entre ces dernières qui parfois peuvent être source d’ambiguïté

2
et de mélange. Lesdites notions se rapportent essentiellement au droit immobilier et au
droit des biens.

Droit foncier et droit immobilier

Le droit immobilier est le terme générique qui regroupe l’ensemble des textes juridiques du
droit public comme du droit privé concernant les immeubles, par opposition aux meubles.

Il s’agit d’une partie du droit des biens, et concerne aussi bien des immeubles privées que le
droit du patrimoine des personnes publiques. Son champ est donc très large puisqu’il
concerne le droit de la construction, le droit de l’urbanisme, le droit des hypothèques, le
droit des servitudes légales et conventionnelles, le droit de la copropriété, le droit applicable
à certaines professions spécialisées comme les agents immobiliers, les notaires, les
architectes, etc.

Ce qu’il faut retenir, essentiellement, c’est que le point de distorsion majeur entre les deux
notions se rapporte à ce qui est bâti et s’élève ou non sur terre. En effet, on ne peut parler
de droit immobilier que dans ce cas bien précis. Ce qui n’est pas le cas pour le droit foncier,
qui lui ne retient pas le même critère. Qu’il y ai construction ou non, l’immatriculation
foncière peut être déclenchée à n’importe quel moment.

Droit foncier et droit des biens

Le droit des biens, coiffe non seulement l’ensemble des règles juridiques régissant les biens
immeubles, qu’ils soient bâtis ou non mais, également, celles régissant les biens meubles
dans leurs différentes classifications. Et c’est là le point de divergence principal caractérisant
la différence entre les deux notions en cour d’étude. Le rapprochement quant à lui est
flagrant lorsqu’il s’agit de la notion de propriété et de possession, ou encore le bien dans sa
dimension corporelle ou in corporelle comme on le verra plus loin, dans les développements
qui suivront.

2- Les principaux intervenants dans la mise en œuvre du droit foncier


marocain

a) L’Agence nationale de la conservation foncière du cadastre et de la cartographie


(ANCFCC)
3
L’agence en cour d’étude est un établissement public, doté de la personnalité morale et de
l’autonomie financière, placée sous la tutelle de l’Etat et plus précisément le ministère
chargé de l’Agriculture. Elle est régie par la loi n°58-00 portant création de l’ANCFCC. Cette
dernière a pour mission principale d’exercer au profit de l’Etat, les attributions reconnues
par la législation et la réglementation en vigueur à la puissance publique en matière
d’immatriculation de la propriété foncière, de cadastre et de cartographie. Son directeur est
nommé par Dahir, il s’agit actuellement de Monsieur Toufik Charkaoui.Son organigramme
englobe les conservations foncières décentralisées relevant toutes de l'agence centrale,
comme le révèle le schéma suivant :

4
b) Les conservateurs de la propriété foncière

Ala tête de chaque conservation foncière, il y a un conservateur de la propriété foncière


nommé par le directeur général sur proposition du conservateur général . Actuellement, et
parallèlement au nombre des conservations foncières, il y a 75 conservateurs.
Les attributions de chaque conservateur sont fixées par l’article 4 de l’arrêté viziriel du 4 juin
1915 dont on retient principalement :
donne suite aux requêtes d’immatriculation et procéder, s’il y a lieu, à
l’immatriculation des immeubles sur les livres fonciers ;
porter les mentions sur les livres fonciers concernant les droits réels et les charges
foncières constitués sur les immeubles après leurs immatriculation ;
conserver les livres fonciers et mappes foncières cadastrales, ainsi que les actes, plan
et documents relatifs aux immeubles immatriculés ;
percevoir les droits et taxes exigibles pour les divers formalités ;
tenir un registre de dépôt où sont constatées par ordre les réquisitions des formalités
et les remises de pièces, un registre des oppositions, etc.

c) Le conservateur général

Le conservateur général de la propriété foncière, siégeant à Rabat, a comme rôle principal


d’assurer l'unité de doctrine administrative dans l'application des textes relatifs au régime
foncier de l'immatriculation. Il s’agit, actuellement du Conservateur Général Ahmed Chhiti,
qui était ancien directeur de la direction de la conservation foncière (DCF), suite à sa
nomination par Dahir.
Ses attributions sont fixées par le Dahir du 29 décembre 1953.

Il contrôle l'exercice des fonctions dont les conservateurs sont chargés par l'article 4
de l'arrêté viziriel organique du 4 juin 1915 (21 rejeb 1333) ;
Il donne aux conservateurs, qui doivent lui soumettre toutes les questions et affaires
importantes nécessitant une décision de principe, toutes instructions générales ou
particuliers propres à assurer cette unité ;
Il peut évoquer, aux fins de décision, toutes affaires d'immatriculation on d'opérations
subséquentes, soit d'office, soit à la requête des intéressés.Ses décisions peuvent,

5
dans tous les cas, faire l'objet du recours judiciaire prévu par l'article 96 de la loi 14-
07, modifiant et complétant le Dahir susvisé du 12 août 1913 sur l'immatriculation
des immeubles.
En outre, le conservateur général dresse des circulaires aux conservateurs depuis 1917
jusqu’à nos jours, circulaires qui sont considérées comme étant l’une des principales
sources du droit foncier, comme on le verra plus loin. Leur lecture, comme le souligne le
Professeur « Paul Decroux » dans son livre intitulé « Droit foncier marocain »2, révèle les
nombreuses difficultés auxquelles ont dû faire face les conservateurs ainsi que les
directives du Conservateur Général pour pallier à celles-ci 3.

B- Caractéristiques du droit foncier marocain

1- Un droit révélant une dualité des régimes juridiques


.
La dualité caractérisant le droit foncier marocain est due à la coexistence de deux régimes
qui sont appelés à composer entre eux. Il s’agit du régime traditionnel et du régime
moderne.

a) Le régime traditionnel

Celui-ci est régi par les principes du droit musulman et les coutumes légales. Il régit les
pratiques ancestrales foncières qui sont inspirés du droit musulman selon lequel les droits
sont consacrés et authentifiés par des actes adoulaires.

Cela dit, le régime traditionnel comporte plusieurs inconvénients 4 dont on cite


principalement :
L'absence de publicité des droits prétendus;

2
Voir à ce sujet, Decroux (P.), « Droit Foncier Marocain », Ed. La porte, Rabat 1977, p.p.63
3
Voir à ce sujet, « Recueil des principales circulaires en vigueur 1917-2010 », qui est un répertoire
chronologique des principales circulaires en vigueur, entité du Conservateur général.
4
Voir à ce sujet l’intervention de Mohamed M'HASSNI, Mohamed FELJY et Hamid KHALALI, sous le titre «  Le
système foncier au Maroc : Une sécurité et un facteur de développement durable, Au milieu urbain et rural  »,
2nd FIG Conférence régionale, Marrakech, Maroc, Décembre 2 mai 2003.

6
La méconnaissance par les tiers, (et parfois par les ayants droits) de l'immeuble
concerné, sa situation, sa consistance, ses limites, ainsi que de la nature et de
l'étendue de droits qui s'y exercent et de leurs véritables détenteurs;
L'insécurité des transactions car le droit prétendu existe jusqu'à preuve du contraire,
La difficulté d'accès aux crédits puisque la garantie réelle est incertaine ;
La faiblesse de l'investissement ;
La multitude des litiges entre riverains et d'autres prétendants qui constituent plus de
50 % des affaires pendantes devant les tribunaux.
Le manque total de publicité concernant les immeubles non immatriculés et leurs
détenteurs rend le secteur traditionnel d'une "opacité" impropre à la circulation des
biens, à l'investissement et à la modernisation.
Il convient de signaler, enfin, que, dans le régime en cours d’examen, le droit de propriété
est fondé, en cas d'existence de documents écrits probants, soit sur : la possession paisible
publique, à titre de propriété, permanente d'une durée supérieure à 10 ans lorsqu’elle est
invoquée à l'encontre d’un tiers, et à 40 ans quand elle est invoquée à l'encontre de parents;
ou encore sur l’acquisition au profit du possesseur au-delà de la durée précitée.

b) Un régime moderne

Ils’agit du régime de l’immatriculation foncière a été instauré à partir de 1913 et qui est régi,
actuellement par la loi 14-07, est caractérisé par la publicité et la force probante des
inscriptions sur les livres fonciers.
Ce dernier système présente de nombreux avantages juridiques, topographiques
économiques et sociaux, cependant, il demeure facultatif ce qui entrave sa généralisation.
Parmi les avantages, on peut citer :
Il a un effet de purge qui annule tout droit réel antérieur non révélé au cours de la
procédure d'immatriculation;
Chaque immeuble est individualisé par un nom, plan, et un numéro propre. C'est le
titre foncier qui constitue pratiquement l'état civil de la propriété et lui donne un
nouveau départ ;
Le titre foncier dès son établissement est définitif et inattaquable;

7
Les droits inscrits sur le titre ont un effet légal et une force probante entre les parties,
vis-à-vis des tiers et auprès des tribunaux; Tout droit acquis doit être détenu de la
personne précédemment inscrite, ce qui écarte toute usurpation ou prescription. Il ne
peut y avoir de rupture dans la chaîne des inscriptions, l'accès au crédit et à
l'investissement, etc.
Nous constatons la présence côte à côte de deux régimes dont l'un malgré ses défauts,
préserve l'intimité des propriétaires, et l'autre, malgré ses qualités, dévoile à tout venant des
données qui devraient être personnelles et confidentielles.

2- Un droit consacrant une variété de statuts fonciers

L'espace foncier est structuré par des statuts, dont certains ne procurent pas la stabilité et
les garanties nécessaires pour entreprendre des investissements sur le long terme:

 Le Melk, largement prédominant : c’est undroit de propriété, qui porte essentiellement


sur les immeubles (la terre). Les règles s’y appliquant trouvent leur origine dans le droit
musulman, rite malékite, règles à la mise en œuvre desquelles le colonisateur ne
s’opposera pas, puisque son intervention en la matière se limitera à l’adoption de
quelques dispositions légales, celles relatives à la procédure d’établissement des actes de
propriété5.
Les auteurs musulmans classiques considèrent un tel droit comme relevant de la pleine
propriété privative, que celle-ci soit individuelle ou familiale, avec ou sans indivision.
Les immeubles domaniaux possédées par l'Etat, personne morale de droit public,
classés en Domaine Public (rues, plages, ports,...), Privé (provenant des acquisitions à
l’amiable, expropriation, confiscation…) et Forestier (forets, dunes, …), et
représentent 270.000 hectares (3% de la SAU);
Les terres collectives appartenant en pleine propriété et dans l'indivision à l'ensemble
de la collectivité ethnique concentrée et les terres guich
Les terres habous qui sont des biens immobilisés par le fondateur musulman et la
jouissance profitent aux catégories de bénéficiaires qu’il désigne, elles se
caractérisent par plusieurs type (public, de famille, et zaouia) et font l’objet, en
général, de location de courte durée.
Ces différents statuts malgré leurs diversités et complexités peuvent être soumis au
régime de l’immatriculation foncière.
5
Voir dans ce sens le Dahir du 7 juillet 1914 portant règlement de la justice civile et de la transmission de la
propriété immobilière, abrogé et remplacé par celui du 7 février 1944.

8
En conclusion, on peut dire que le système foncier au Maroc malgré sa complexité et la
diversité de ses statuts qui lui requiert une rigidité, constitue un facteur de développement
social économique durable.
La coexistence des deux régimes, traditionnel et moderne, à permit de maîtriser le foncier
pour tout le territoire puisque le régime de l’immatriculation foncier n’est pas généralisé sur
tout le territoire. Les différents statuts fonciers fond parti du patrimoine socioculturel du
pays.

3- Un droit important et complexe


IL sécurise le droit de propriété tel que garanti par la Constitution et les textes en vigueur
tout en  diminuant les litiges grâce à la précision apportée par l’immatriculation foncière.
Il permet enfin à l’Etat une meilleure connaissance des structures foncières. De ce fait,
immatriculer une propriété, c’est la rendre liquide ; voire lui attribuer une valeur
financière afin de faciliter l’accès aux emprunts bancaires par le biais d’hypothèques.

II- Historique de la construction du droit foncier marocain

La législation foncière Marocaine s’étale sur trois périodes :

 Avant 1912
 De 1912 à 1956 / régime du protectorat
 Depuis 1956 / sous l’indépendance

A- Période précoloniale

La propriété immobilière privée dite « MELK » et les droits réels qui en dérivent ne faisaient
seulement l’objet que d’acte dit : « adoulaire », par lequel les deux adouls rédacteurs
instrumentaires, consignaient le témoignage individuel ou collectif (LAFIF) des parties, relatif
à l’immeuble concerné, sans aucune quelconque garantie, ni sécurité de publicité, d’où les
conflits nombreux, innombrables, longs et coûteux.
Ces actes obéissaient quant au fond au seul droit musulman d’essence coranique.

B- Période coloniale

9
L’établissement du protectorat français au centre, espagnol au Nord et au sud, et
international à Tanger, a été marqué par la mise en place des réformes inspirées des
réglementations internationales, expérimentées dans la plupart des pays européens, et plus
particulièrement l’acte « TORRENS », du nom de son auteur Robert TORRENS alors
gouverneur général d’Australie. L’idée fondamentalement retenue, dans la réforme
consistait à créer au Maroc, un « livre foncier » véritable état civil de la propriété foncière,
visant son individualisation tant topographiquement que juridiquement tout en respectant
les régimes déjà existant (droit musulman, hébraïque, coutumier, etc.). La législation
foncière fut instituée par deux Dahirs :

 Le Dahir du 12 Aout 1913 relatif à l’immatriculation des immeubles


 Le Dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés.

C- Période postcoloniale

Sous l’indépendance, le régime foncier précité s’est amélioré au fil des jours du fait de la
compatibilité de ses principes avec ceux du droit musulman préexistants, avec le
tempérament tolérant des marocains, à leurs besoins de sécurité, et de libre circulation des
biens .La législation foncière, édictée sous l’indépendance, s’est marquée par un caractère
moderne et surtout « social » marquant ainsi l’importance de l’intérêt public.

III- Les sources du droit foncier marocain

A- Les sources formelles

1- Le droit traditionnel :

Celui-ci comporte essentiellement le droit musulman, le droit hébraïque et la coutume.


Cette dernière ne sera traitée que plus tard puisqu’elle est considérée comme étant une
source informelle.

a) Le droit musulman

Le droit musulman s’occupe de domaines très variés du foncier marocain, allant du transfert
de propriété par voie successorale jusqu’aux immeubles non-immatriculés dit « Melk » en

10
passant par certains droit tel que le droit de Chefaa 6. Précisément, c’est le rite Malékite qui
s’applique tel que les cadis du Maroc l’ont appliqué. C’est un droit non codifié.

b) Le droit hébraïque

Comme dans la plupart des pays où il y a des communautés juives, la population juive
marocaine a constamment travaillé pour combiner la loi hébraïque avec la loi marocaine et
pouvoir échapper de ce fait à certaines règles du droit musulman touchant par exemple à
l’héritage.

2- Le droit moderne

Celui-ci peut être de source nationale ou internationale.

a) Sources nationales

 Les textes d’origine législative

 La constitution : l’article15 de la constitution prévoit des principes


fondamentaux touchant au foncier:
- Le droit de propriété et la liberté d’entreprendre demeurent garantis.
- La loi peut en limiter l’étendue et l’exercice si les exigences du développement
économique et social de la Nation en dictent la nécessité.
- Il ne peut être procédé à expropriation que dans les formes prévues par la loi.

 Les lois 

On peut citer principalement :

- La loi 14-07 sur l’immatriculation foncière ;


- La loi 39-08 sur les droits réels (version arabe) ;
- Loi 58-00 portant création de l’ANCFCC du 13 juin 2002 ;
- Le Dahir du 29 décembre 1953 fixant le rôle et les attributions du conservateur
général de la propriété foncière ;

6
Le droit de chefaa est le droit pour un copropriétaire indivis d’immeuble « Melk » d’acquérir la quote-part qui
a été aliéné » à titre onéreux par un autre copropriétaire.

11
- Le Dahir portant loi 173-163 du 31 mai 1973 relatif à l’établissement et à la
conservation du cadastre national ;
- Le Dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles tel qu’il a été
modifié ;
- La loi 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
- Le DOC de 1913

 Les textes d’origine réglementaire

Ce sont un ensemble d’actes pris par le gouvernement ou des décisions prises par le pouvoir
exécutif et des autorités administratives. Ils interviennent dans les domaines pour lesquels la
loi foncière ne se prononce pas, lorsqu’ elle est incomplète, imprécise ou afin de faciliter son
exécution. On en cite principalement :

 Les circulaires émanant du conservateur général : Ceux-ci se ramènent principalement


aux circulaires et aux notes de service, qui sont des textes permettant aux autorités
administratives d’informer leurs services ou d’adresser des instructions spécifiques. Dans
le cas d’espèce, il s’agit de celles émises par le conservateur général, aux conservateurs
des services extérieurs de la conservation foncière, visant à leurs donner les instructions
nécessaires dans l’exercice de leurs fonctions. Depuis 1917 jusqu’à aujourd’hui plus de
400 circulaires ont été émises et plus de 1200 notes de services 7.

 Lesdécret : On peut présenter comme exemple


- Décret d’application n°2-00-913 pris pour l’application de la loi 58-00 portant
création de l’ANCFCC ;
- Décret n°2-97-358 du 30 juin 1997 fixant le tarif des droits de la conservation
foncière.

 Les arrêtés : pris par les ministres, et les Vizirs auparavant en fonction de leurs
attributions. On cite principalement :
- Arrêté viziriel du 4 juin 2015 portant réglementation sur le service de la conservation
foncière ;
7
Voir à ce sujet le Recueil des principales circulaires en vigueur, 1917-2010. Agence nationale de la
conservation foncière du cadastre et de la cartographie, entité du conservateur général.

12
- Arrêté viziriel du 13 décembre 1941 réglementant les formalités et conditions de
l’adjudication des locations à long terme de terres collectives

b) Sources internationales

Il s’agit, principalement de la Déclaration Universelle des Droit de l’Homme des Nations-


Unies de 1948, signée et ratifiée par le Maroc. Son article 17 prévoit dans son alinéa 1 :
« Toute personne, aussi bien seule qu’en collectivité a droit à la propriété ».Son deuxième
alinéa prévoit lui que : « Nul ne peut être arbitrairement privé de sa propriété ».

B- Les sources informelles

Les traces écrites ne sont pas les seules sources du droit. Les traces orales ont également
leur place dans la construction du droit ainsi que l’ensemble des décisions rendues par les
juges.

1- La coutume

Se dit une coutume, un ensemble de règles non écrites qui sont le fruit de traditions,
d’usages répétés et de principes respectés pendant des générations.

Elle trouve son origine  dans la structure patriarcale de la société bien avant la pénétration
de l’islam. Elle constitue une source importante du droit foncier au Maroc et elle est à
l’origine de plusieurs types de droits tels que le droit de « Guelza », le droit de Gza »et le
droit de « Zina » et le droit « Houa », réputés être des droit coutumiers. Rappelons que ceux-
ci feront l’objet de clarifications au cour des développements qui suivront.

2- La jurisprudence
.
La jurisprudence désigne l'ensemble des décisions de justice relatives à une question
juridique donnée relevant du droit foncier. Il s'agit donc de décisions précédemment
rendues, qui illustrent comment un problème juridique foncier a été résolu.
Cette source de droit a largement inspiré le législateur marocain dans l’adoption de la
nouvelle loi 14-07 relative à l’immatriculation foncière.

13
Partie 1 : Objet du droit
foncier

Entreprendre l’étude de l’objet du droit foncier marocain revient, somme toute, à entreprendre

celle des biens qui en constituent le socle.

Les biens en cause s’entendent de closes dites corporelles qui servent à l’usage de l’homme,

aux yeux duquel elles ont une utilité et une valeur et sont, par là même, suceptibles

d’appropriation et de circulation entre indiidus, eu égard à la possibilité de leur transmission

et aliénation8.

Quiplus est, le terme de « biens » s’entend des droits pouvant porter sur les choses, droits

considérées comme biens incorporels, en raison de leur narure immatérielle et, donc, abstraite,

et cela même lorsqu’ils parvienent à emprunter à l’objet sur lequel ils portent son caractére de

meuble ou immeuble9.Le doit de propriété lui, lui, échappe à cette régle. Il est considéré,

traditionnelleme, comme un bien corporel, en vertu de son incorporation à l’objet sur lequel il

porte. Son étude doit, cependant, intervenir en même temps que celle des autres droits, de

manière à éviter la dispersion de questions relevant de la même catégorie juridique, celle

connue sous le nom de droits réels, à la tête desquels elle figure et que la loi n°39-08,

promulguée par le Dahir n° 1-11-178 du 28 novembre 2011, réunira en un corp unique appelé

code des droits réels (CDR)10, dont l’application interviendra à partir du 24 mai 2012.
8
Les notions de valeurs, d’appropriation et de circulation dont il est fait menin constituent les criteres
permettant à une chose corporelle d’accéder à la qualité de bien, compris au sens juridique du terme (voir à ce
sujet le cours du professeur Pierre-Grégoire Marly, « Droit des biens », UAG, 2009-2010 , p.p.3-4). Encore que
d’apres certains auteurs la notion de bien ne semble pas susceptible d’une véitable définition juridique (voir à
ce sujet Grzegorczyk (Ch.), « Le concept de bien juridique : l’impossible définition », Archives de philosophie du
droit , 1979, t. XXIV, p.259)
9
Christian Atias écrit, à ce sujet, « les droits qui portent sur des biens corporels sont des biens incorporels
qualifiés par leur objet » (voir Atias (Chr.), « Droit civil des biens », Editions Litec, 2000, 5eme édition, p.41
10
Voir BO , n°5998, 24 novembre 2011, p.5587 (édition parue en arabe)

14
Ceci posé, force est d’observer que la seconde signification u mot « biens » suggére que les

choses n’ont point de valeur par elles-mêmes.

Elles ne sont génératrices d’utilité que grâce aux droits qu’elles sont, éventuellement,

capables de faire naître. Ce sont, en définitive, ces droits qui présentent une valeur et méritent,

de ce fait, l’appelation de « biens.

On en déduit, écrit Alex Weill, que « les termes ‘’biens’’ et ‘’droits’’ peuvent pratiquement

être considérés comme synonymes »11.

L’étude en cours procéde de deux acceptions du terme « biens », dont il vient d’être rendu

compte. Deux chapitres lui seront consacrés relatifs le premier aux biens corporels soumis au

droit foncier marocain, le second aux biens soumis à celui(ci et se présentant sous forme de

droits.

Chapitre 1 : Les biens soumis au droit


foncier marocain

11
Voir Weill (A.), « Droit civil : les biens », Dalloz, précis, 1974 2ème édition, p.3

15
René Savatier percoit ce type de biens comme étant : « des biens concrets, avec
leurs particularités spéciales, leur situation par rapport à d’autres biens, leur fertilité,
toutes convenances pratiques qu’ils offrent ou n’offrent pas, sans oublier leur charme
et le poids des souvenirs qui s’y attachents12.
A quoi nous font penser de tels propos sinon à ces choses qui nous entourent et
peuplent notre univers que sont les biens meubles et immeubles. Sans doute, ceux-
ci intéressent, tous deux, le droit foncier marocain, mais nullement au même degré.
Seuls les seconds semblent occuper le devant de la scène, le cœur de ses
préocupations. On ne doit pas s’en étonner : le législateur marocain n’évoque les
premiers que de facon « incidente ou fragmentaire »13, en raison très certainement
du peu de place qui leur est fait par le droit musulman, comme on le verra plus loin,
ce qui explique, d’ailleurs la non consécration par la législation marocaine d’une
classification des biens meubles, contrairement à celle de la France, oû l’article 527
du code civil et la jurisprudence en ont bien prévu, encouragé en cela par le principe
général posé par l’article 516 du code précité concernant la distinction de tous les
biens en meubles et immeubles, distinction qui fqit, encore une fois, défaut au droit
marocain, pour le même motif que précédemment.
La priorité donnée aux biens immeubles qui vient d’être mise en relief a besoin d’une
plus ample clarification, avant de tenter de rendre compte des différentes catégories
d’immeubles.

Paragraphe - 1 : Les biens inclus (biens immeubles)

Les biens immeubles sont au cœur du droit foncier marocain. Ils ont un caractére précieux
qui impiqueaue ceux-ci bénéficient d’un régime de protection différent de celui des biens
non jugés comme tels, comme on le verra polus à propos des biens meubles. Avant de

12
Savatier (R.), « Vers de nouveaux aspects de la conception et de la classification juridique des biens
corporels », Revue trim. de droit civil, 1958, p.1
13
Essaid Jalal (M.), « Introduction à l’étude du droit », collect. Connaissances, 2000, 3ème édition, p.464

16
rendre compte de cet aspect, il convient d’étudier la notion du bien immeuble et de se
pencher sur ses classifications.

A- La notion du bien immeuble

1) Définition du bien immeuble

Un bien immobilier désigne un bien qui est par définition immobile (maisons, appartements,
terrains, immeubles, bâtiments à usage artisanal, commercial, D'après la loi, il existe trois
types de biens immobiliers avec les immeubles par nature, par destination et par l'objet
auxquels ils s'appliquent.

On distingue le bien mobilier qui peut être déplacé du bien immobilier qui ne le peut pas.
L'« immobilier » peut donc concerner :

un terrain nu, c'est-à-dire sans construction, (aussi appelé « foncier »).


un bâtiment ou une partie d'un bâtiment quel qu'en soit l'usage (Un bâtiment peut
avoir de nombreux usages : habitation, bureaux, stockage, industriel ou encore usage
mixte)14.

2) Le bien immeuble perçu comme patrimoine uni et diversifié

 C’est une universalité juridique


Le patrimoine est un ensemble de droits ou biens5 (à l'actif) et d'obligations ou dettes (au
passif). Or l'universalité de cet ensemble signifie que l'ensemble des éléments de l'actif
répond de l'ensemble des éléments du passif.
Cela explique que les créanciers chirographaires (ceux qui n'ont aucune sûreté réelle sur un
bien en particulier), ont un droit de gage général sur le patrimoine de leur débiteur. En
d'autres termes, faute de droit particulier sur un bien déterminé (par exemple un gage sur
tel meuble ou une hypothèque sur tel immeuble), ils ont un droit sur tout l'actif du
patrimoine.
Autre conséquence : lorsqu'une personne décède, ses ayant causes héritent en principe des
droits et obligations de leur auteur (on parle de transmission universelle).

14
Voir à ce sujet http://fr.wikipedia.org/wiki/Immobilier

17
Les caractères ordinaires des éléments du patrimoine sont au nombre de trois :
 Ils sont cessibles entre vifs : on peut les aliéner, par vente, donation ou échange;
 Ils sont transmissibles à cause de mort : succession, legs ;
 Ils sont saisissables : si le débiteur n’exécute pas ses obligations, ses biens peuvent être
saisis par un créancier.
La question est de savoir dans quelle mesure ces traits caractéristiques se reportent sur les
biens et non pas seulement sur l’ensemble.
Le patrimoine est donc une émanation de la personnalité. Il faudra donc en tirer un certain
nombre de conséquences.
C’est un lien avec la personne
En outre, le patrimoine est « une émanation de la personnalité ». En conséquence :
- Seules les personnes (physiques ou morales) ont un patrimoine, ce qui explique que les
fondations dépourvues de personnalité morale ne peuvent prétendre à un patrimoine.
- Toute personne a un patrimoine, même si le passif est très supérieur à l'actif. Le patrimoine
est lié à l'existence de la personne juridique.
- Toute personne n'a qu'un patrimoine et ce patrimoine est donc indivisible 15.

B- Classifications des biens immeubles

1) Classification classique

a- Les immeubles par nature


Les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par nature. Or, ce n’est que le sol qui est
immeuble par nature. Ici, les bâtiments sont immeubles par accession.
Il peut se poser certaines questions, comme celles de savoir ce qu’est une éolienne. Ce n’est
en tous cas pas un bien immobilier par nature.
b- Les immeubles par destination
Le bien meuble est considéré comme immeuble à titre accessoire de l’immeuble auquel il se
rattache. Il s’agit des meubles nécessaires à l’exploitation de ce dernier et auquel ils seront
indissociables.

15
Voir à ce sujet le Cours du Pr. Pierre-Grégoire Marly « Droit des biens », UAG, Année universitaire, 2009-
2010.

18
c- Les immeubles par l’objet auxquels ils s’appliquent
Les droits immobiliers sont immobiliers. L’objet du droit étant immobilier, la nature
immobilière réagit sur le droit. Tel le cas de l’usufruit des valeurs immobilières, des
servitudes ou services fonciers, et des actions tendant à revendiquer un immeuble.
Par conséquent, pour rendre opposable ces trois catégories, il faut les publier, comme s’il
s’agissait de la propriété d’un immeuble.

2) Classification par leur nature

a- La nature corporelle ou incorporelle des biens

On est en présence d’une distinction assez évidente. Pour la plupart des gens, le bien et son
corps sont confondus. On considère qu’est un bien une chose qui a un corps. Certains
auteurs ont pu considérer que s’il n’y avait pas de corps, on ne serait pas en présence d’un
bien16.
Un bien corporel est un bien qui a une consistance, que l’on peut saisir à la main. On trouve
toutes les choses de la nature, et toutes les choses créées par l’homme. Dès lors il peut
exister des biens corporels sans maître, alors que les biens incorporels, notamment les
œuvres de l’esprit, ne peuvent pas exister sans maître.
Les resnulliussont des choses sans maître, dont on peut devenir propriétaire par occupation.
Les resderelictaesont des choses abandonnées. C’est une chose sans maître, dont l’ancien
maître a eu la volonté d’abandon de la propriété. Si en revanche c’est une perte, l’emprise
matérielle a disparu mais la volonté d’abandon n’existe pas. Concernant l’épave et le trésor,
il y a un régime particulier pour les choses perdues ou découvertes.
Les biens incorporels, ce sont en fait les droits. Ces droits consistent en un rapport juridique
entre deux personnes déterminées ou déterminables. On va trouver dans ces rapports des
droits personnels ou des droits réels.
Les droits personnels sont les droits de créance, qui s’exercent au profit d’une personne
contre une autre personne. Le risque d’exécution est plus fort, puisque l’inexécution de
quelqu’un est toujours possible.

16
Voir à ce sujet le Cours du Pr.Arnaud Raynouard « Droit des biens », Université Paris-Dauphine, Master Droit
notarial, Année universitaire 2010-2011.

19
Les droits personnels sont des biens incorporels, qui figurent à l’actif du patrimoine. Ils
peuvent être transmis, ils peuvent être utilisés à titre de garantie. Encore une fois, toute la
doctrine a discuté cette notion jusqu’à la fin du 20e siècle.
Aujourd’hui, on va avoir des mécanismes spécifiques pour faire circuler une créance.
Les droits réels sont les droits sur la chose d’autrui. Autrement dit, la propriété n’est pas un
droit réel : ça n’a pas de sens. Par exemple, on trouve l’usufruit, les servitudes, les droits du
fiduciaire sur le patrimoine… Le droit de propriété n’a de sens qu’à l’égard des autres. La
propriété est donc un mécanisme, un lien d’appropriation de droits personnels, de droits
réels, et de droits de propriété.
Derrière un droit réel, il y a deux éléments caractéristiques : un droit de suite, et un droit de
préférence. Il est absurde de dire que la propriété confère un droit de suite et un droit de
préférence pourtant. Ainsi, le droit de suite et le droit de préférence n’ont de sens que dans
le cadre d’un droit réel.
Concernant les propriétés incorporelles, il faut évoquer les clientèles, à la fois civiles et
commerciales :
 les clientèles commerciales toutefois, il y a une réglementation plus ferme, puisque le
régime dufonds de commerce comprend sa clientèle. Concernant la clientèle civile, il est
difficile de mettre en œuvre ce concept reconnu par le droit. Il est difficile de vendre une
clientèle civile, puisqu’il n’y a pas de registre civil.
 les offices ministériels, il s’agit d’une propriété incorporelle, en ce sens que le
bénéficiaire du droit d’exploitation est titulaire d’une propriété dans son patrimoine.
 les universalités, de fait ou de droit, leur intérêt est de voir comment elles transforment
le traitement juridique des éléments le composant de l’universalité elle-même. C’est un
ensemble de biens qui sont constitutifs d’un bien distinct.

b- Classification quant à leur valeur juridique

Le régime foncier est dual au Maroc car il existe une cohabitation entre le droit traditionnel
qu'est le droit musulman et le droit contemporain, inspiré par le régime juridique occidental
tels que le droit autrichien ou encore le droit napoléonien (français).

20
De ce fait, il est fort de constater la multitude de natures juridiques existantes, relatives aux
origines  des biens que l'on peut acquérir au Maroc.
Certains biens sont encore régis par les   normes du droit traditionnel, comme on l’a
clairement étudié, nécessitant une procédure particulière afin de les soumettre au nouveau
régime, garant de la propriété privée.

 Voici les différents types de biens présents au Maroc:

- le bien « guiche »

Il s’agit de terrains ou autres biens qui ont été donnés historiquement par les Sultans aux
soldats qui revenaient de guerre ou batailles. Un bien ''guiche'' appartient toujours à l'Etat
même s’il a été transmis aux héritiers. En pratique, un bien ''guiche'' ne peut pas être vendu,
on peut juste bénéficier d'un droit de jouissance, par le biais de la location. 

- Les biens appartenant au domaine public:

Il existe des terres appartenant au domaine public marocain, c'est à dire à l'Etat. Ce sont les
terrains couvrant certains domaines forestiers, maritimes où la construction y est interdit
pour des raisons de protection de l'environnement ou bien utilisés par les services publics ou
encore des terrains réservés pour la réalisation de projets menés par l'Etat. En général, ces
biens sont inaliénables.

- Le bien dit ''Melkia'':


C'est un acte adoulaire, régi par les lois traditionnelles du droit musulman. Les adouls sont
des agents assermentés par le Ministère de la Justice. Autrefois, les adouls étaient des sages,
agissant telle une administration cadastrale dans les villages. Cette pratique coutumière
consiste à ce que l'adoul recense chaque propriété et les propriétaires s'y afférents, sur un
registre inscrit au tribunal adulaire. Nombreux sont les marocains qui continuent à acquérir
des biens ''Melkia'' par cette pratique. Mais cette dernière n'est pas ouverte aux étrangers,
aux non marocains même si ceux-ci résident au Maroc. De plus, cet acte juridique est assez

21
imprécis sur les éléments relatifs à la propriété (surface, bornage, situation...).
Un bien dit ''Melkia'' est donc un bien qui n'est pas titré, c'est à dire qu'il n'est pas inscrit à la
Conservation Foncière. Un étranger peut donc acquérir un bien dit ''Melkia'', mais il devra le
faire enregistrer à la Conservation Foncière (similaire au Bureau de la Conservation des
Hypothèques que nous retrouvons en France).La loi a instauré, pour cela, une procédure, la
réquisition du bien, qui permet de transformer celui-ci en un titre foncier (bornage, titrage,
immatriculation).

- Le bien titré ou le titre foncier :

Les biens titrés sont des biens clairement définis, inscrits au Cadastre et à la Conservation
Foncière, le ou les propriétaire(s) y sont clairement identifiés (surfaces, limites du terrain,
servitudes, situation...). Le titre foncier est un titre juridique moderne établi au nom du
propriétaire. Il se suffit à lui-même, ne se rattache à aucun passé : il est définitif et
inattaquable. Il annule tout titre et purge tout droit antérieur qui n'y serait pas mentionné.
Le titre porte un numéro d'ordre et un nom particulier et le plan de l'immeuble y est annexé.
Ce titre foncier est régi par l'article 62 du Dahir de 1913. Notre agence vous propose
exclusivement des biens déjà titrés ou en réquisition, c'est à dire en cours de titrage.

- Les terrains agricoles :

Il est impossible pour les étrangers d'acquérir un terrain agricole. Pour rendre cette
acquisition possible, il faudra modifier la nature juridique de ce terrain en obtenant qu'il soit
déclaré à vocation non agricole.

3- Classification quant à l’existence du bien

Pour approprier quelque chose, il faut qu’elle existe. Toutefois, est ce qu’on peut vendre
quelque chose quin’existe pas ? Oui, on peut, il s’agira d’une chose future.

Le DOC et la loi sur la VEFA affirme que les choses futures peuvent être l’objet
d’obligations.

22
On peut prévoir aujourd’hui une obligation portant sur un bien futur. Ceci a toutefois une
conséquence dans notre système juridique : si on rédige un contrat portant sur la création
d’un bien à venir (VEFA), il y a toute une série de conséquences. La plus importante porte sur
le transfert de propriété. Quand on vend une chose future, on en devient propriétaire à la
création uniquement. Tant que la chose n’est pas créée, on est dans une obligation de faire,
et non pas une obligation de livrer.
En droit civil, on ne force pas l’exécution. On compense avec des dommages et intérêts.
Toutefois, il y a une solution, à savoir l’astreinte. Il est intéressant de prévoir cette astreinte
dans l’acte authentique, car celui-ci a force exécutoire (sous réserve de ne pas oublier le
paragraphe « force exécutoire » en fin d’acte).

Paragraphe-2 : Les biens exclus (les biens meubles)

Pour pouvoir mieux cerner le bien meuble, il faut le distinguer de du bien meuble. C’est
pour cela qu’il convient à présent d’étudier la notion de meuble et ses différentes
classifications.

A- Signification de bien meuble


Le vocable « Meuble » est à la fois un adjectif et un substantif. En fait lorsqu’on dit d’un
objet que c’est un « meuble » on utilise un raccourci pour dire un « bien meuble » c’est-à-
dire que l’on peut le déplacer d’un endroit dans un autre sans le modifier ou le détruire 17. Le
droit divise les meubles en, d'une part, les "meubles corporels" qui comprennent tout objet
concret dont l'existence peut être appréhendé par les sens et qui sont susceptibles de
déplacement : un véhicule, des animaux, du mobilier, et d'autre part, les "meubles
incorporels" qui comprennent notamment, les titres représentant des droits, les clientèles,
le droit au bail, les droits de la propriété intellectuelle et les actions judiciairesqui s'y
rattachent.

Dans le langage de la technique juridique, les pièces de mobilier qui garnissent les
habitations ou les bureaux des entreprises (tables. bibliothèques, lits, rideaux, etc.) sont
dites "meubles meublants".

17
Voir à ce sujet le dictionnaire du droit de Serge Braudo, http://www.dictionnaire-
juridique.com/definition/meuble.php

23
B- Classification des biens meubles

1- Les meubles par nature

Sont meubles par leur nature les corps qui peuvent se déplacer d’un point à un autre.
Dès que les meubles ont une certaine stabilité ou une certaine valeur, on leur donne un
régime juridique qui s’éloigne du régime juridique des meubles pour se rapprocher de celui
des immeubles (aéronefs, bateaux (plaisance), navires (professionnels)…), ceci pour leur
donner une sécurité juridique qui se rapproche de celle portant sur les transactions
immobilières.
La particularité du régime des biens meubles par nature, c’est un régime peu formaliste,
dans le mode d’acquisition et sa preuve. Ce régime est fondé sur l’apparence, et la nécessité
d’une transaction rapide : d’où le rôle dévolu à la possession. Or, c’est un peu artificiel pour
les meubles incorporels. Même si la monnaie scripturale demeure un bien meuble, son
régime juridique ne sera pas exactement le même que pour un bien meuble corporel. Il y a
toutefois une présomption de propriété des sommes figurant sur un compte pour le titulaire
du compte.
Les mécanismes sont donc finalement assez cohérents, assez simples.
Il y a une distinction dans les biens meubles : il s’agit des meubles meublant. Cela a un
intérêt, du point de vue fiscal, et du point de vue des sûretés : un privilège immobilier, une
sûreté va pouvoir s’étendre aux meubles meublants. Lorsque la loi l’envisage, cela peut
déterminer l’assiette d’un droit.
Par exemple, le bailleur d’un bien immobilier a un privilège dont l’assiette porte sur les
meubles meublant le bien loué. Il y a donc un intérêt attaché à la catégorie « meubles
meublants ». La limite est posée toutefois par les meubles nécessaires pour occuper
l’espace.
Du point de vue fiscal, dans les successions, il y a un forfait pour les meubles meublants. On
ne va pas tous les évaluer, on va entrer, si on le souhaite, dans le forfait « meubles
meublants ».
Par exemple, si on hérite d’une maison dans laquelle il y a une collection de tableaux, il faut
se demande s’il s’agit d’une universalité ou de meubles meublants attachés à la maison.

24
2- Les meubles par anticipation
C’est une catégorie que l’on ne trouve pas par la loi, mais qui est prévue par la jurisprudence
: c’est le mouvement inverse de l’immeuble par destination. Il s’agit des immeubles qui vont
devenir meubles.
Si on les considère comme des immeubles tant que la pomme est attachée à l’arbre, ça veut
dire que la vente est une vente immobilière. C’est un peu compliqué pour vendre des
pommes. Le fait d’anticiper permet tout simplement d’utiliser aujourd’hui le régime peu
formaliste et souple de la vente d’un bien mobilier alors que le bien est immobilier.
3- Les droits mobiliers
Certains biens sont mobiliers par détermination de la loi, comme les actions ou effets dans
les compagnies de finance, etc. Il s’agit des titres de société commerciale.

Chapitre 2 : Les droits susceptibles de


grever les biens en examen

Les droits réels

25
 Régime général des droits réels

Le droit réel est un rapport juridique direct et immédiat entre une personne et une chose et
s’impose au respect de tous, autrement dit, il a un effet absolu. Il confère à son titulaire un
pouvoir direct et immédiat sur une chose sans passer par l’intermédiaire d’une autre
personne, par exemple le droit de propriété, le droit d’usufruit.
On distingue entre les droits réels principaux et les droits réels accessoires.
 Les droits réels principaux sont les droits qui existent indépendamment de tout droit de
créance, et donnent à leur titulaire le pouvoir de tirer directement d’une chose tout ou
partie de son utilité économique. Le droit de propriété est le droit réel principal auquel
s’ajoutent ses démembrements en l’occurrence le droit d’usufruit, le droit d’usage et
d’habitation, le droit de superficie qui est un droit sur les plantations et constructions, le
droit d’emphytéose qui est un droit de jouissance de longue durée, comme on le verra
plus loin et enfin les servitudes qui est une charge d’exploitation d’un fond par un autre.
 Les droits réels accessoires ou les suretés réelles sont les droits réels liés à l’existence
d’une créance dont ils garantissent le recouvrement. Les droits accessoires confèrent à
leur titulaire un droit de suite et un droit de préférence.
- Le droit de suite permet au titulaire du droit réel d’exercer son droit sur le bien en
quelque main qu’il passe.
- Le droit de préférence signifie que le titulaire du droit réel peut faire vendre le bien sur
lequel porte son droit et être payé par préférence aux autres créanciers du débiteur qui
ne sont pas titulaires d’un droit analogue.

S-1 : LES DROITS RÉELS PRINCIPAUX

Il s’agit non seulement du droit de propriété (Pargraphe1), mais également de ses


démembrements (paragraphe2).

Paragraphe 1 / Le droit de propriété


26
Une étude de la notion de propriété (A) s’impose avant de tenter d’éclairer les modes
d’acquisition du droit réel en cour d’étude (B).

A- La notion de droit de propriété

1- Signification de la propriété

La relation de propriété peut être considérée comme l’appropriation de l’utilité des choses.
Lorsqu’on présente la propriété sous cet angle, on est nécessairement confronté à l’aspect
économique de la propriété. D’une certaine manière, on est face à un aspect très
fonctionnel.
S’approprier l’utilité des choses, cela implique d’une part de s’opposer à ce que quelqu’un
d’autre utilise la chose, et d’autre part que l’on peut revendiquer l’exercice de toutes les
utilités. C’est bien la notion de propriété C’est là qu’on voit aussi la distinction : quand on a
une créance, on a un sujet de droit qui a une relation de propriété avec un droit de créance.
Si on est propriétaire, ça veut dire qu’on peut s’opposer à ce que quiconque d’autre utilise
cette créance, et qu’on peut revendiquer la plénitude des utilités attachées à cette créance
(exécution forcée, etc…). Cela ne veut pas dire que le rapport entre sujet de droit créancier
et sujet de droit débiteur est une relation de propriété. La relativité et les limites des
prérogatives vont dépendre de l’objet du droit dont on est propriétaire.
C’est pour ça qu’on pose le principe que la propriété est une relation de principe, entre une
personne et les biens (en retenant que les biens sont des droits).
Cette relation de principe déploie ses effets soit face à une personne, comme la propriété
individuelle, soit face à un ensemble de personnes, par la copropriété, comme on le verra
plus loin.
La relation de principe de la propriété s’oppose aux droits réels, tels qu’indiqués plus haut,
car les droits réels sont un mode exceptionnel d’appréhension des choses déjà appropriées.
Dans le cadre d’un droit réel, cela permet au titulaire d’un droit réel de jouir de certaines
utilités d’une chose, laquelle est la propriété de quelqu’un d’autre.
La propriété se distingue d’un droit réel, car en réalité, le droit que l’on tire de la
reconnaissance d’un droit réel est distinct de la propriété. Si on distingue les deux, on voit

27
qu’on peut être propriétaire d’un droit réel. Un usufruitier peut céder ou nantir son usufruit.
Les prérogatives tirées d’un droit réel sont de celles tirées de la propriété 18.

2- La relation de propriété : un droit absolu sur une chose

La propriété, c’est le pouvoir exclusif d’une personne sur un bien. C’est le sens le plus
répandu. Mais si on suit une autre acception du terme de propriété, d’une façon objective,
c’est le bien envisagé dans sa situation privative.
Dans un sens objectif, la propriété n’est pas un droit subjectif, puisque c’est la chose elle-
même. C’est pour ça qu’il faut considérer la propriété comme un pouvoir. Ce qui est
important dans la propriété, ce sont les attributs qu’elle confère.
Si la propriété est un pouvoir, elle devient simplement la technique de base qui permet
d’appréhender l’ensemble des utilités des choses qu’il y a autour de nous. Dans ce cas, on
peut dire que la jouissance (‫)االستغالل‬, l’usage(‫ )االستعمال‬ainsi que la disposition (‫)التصرف‬
de la propriété foncière sont les démembrements principaux de celle-ci.

3- Les types de propriétés

La propriété peut être individuelle comme elle peut être collective

a- La propriété individuelle (privée)

La propriété privée correspond au droit d’user, de jouir et de disposer d’une chose de


manière propre, exclusive et absolue sous les restrictions établies par la loi. Il s'agit de la
propriété qui appartient en propre à un individu, ou à plusieurs personnes privées, ou
encore à une entreprise ou personne morale.

La déclaration universelle des droits de l'homme dispose que « toute personne, aussi bien
seule qu'en collectivité, a droit à la propriété. Nul ne peut être arbitrairement privé de sa
propriété ».

18
Voir à ce sujet le Cours du Pr.Arnaud Raynouard « Droit des biens », Université Paris-Dauphine, Master Droit
notarial.

28
b- La propriété collective

A cote de la propriété individuelle, la propriété collective constitue un mode exceptionnel


d’appropriation des biens. Il existe deux formes de propriété collective, à savoir : l’indivision
et la copropriété.

 L’indivision : c’est un régime de propriété collective, régi par le DOC, qui peut porter sur
une chose ou un droit, et dont l’origine peut être légale (héritage) ou volontaire (bien
acheté dans l’indivision)19. Chaque indivisaire a des droits indivis dans le bien. Ces droits
ne portent pas sur une fraction spécifique mais sur une fraction non individualisée
appelée quote-part, étant bien noté que cette dernière peut être déterminée ou
indéterminée, égale ou variable.
Il faut rappeler, qu’en cas de vente d’une quote-part, la loi reconnait un droit de chefâa20
aux indivisaires.
 La copropriété collective : le législateur marocain a organisé un mode particulier de la
propriété collective régie par les dispositions de la loi 18.00 relative au statut de la
copropriété des immeubles bâtis. Cette loi s’applique à la propriété des immeubles bâtis,
non immatriculés, en cours d’immatriculation ou immatriculés, divisés par appartements
ou étages ou locaux et dont la propriété, appartenant à plusieurs personnes, est répartie
par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties
communes. Elle s’applique également aux ensembles immobiliers bâtis et aux différentes
résidences constituées d’habitations contiguës ou séparées ayant des parties communes
appartenant dans l’indivision à l’ensemble des copropriétaires.
Les parties privatives des immeubles sont les parties bâties appartenant à chaque
propriétaire dans le but d’en jouir individuellement et qui sont sa propriété exclusive.
Les parties communes sont les parties bâties ou non bâties destinées à l’usage et à la
jouissance de l’ensemble des copropriétaires ou à certains d’entre eux.

19
Voir à ce sujet l’article 960 du DOC.
20
Le droit de chefâa est le droit reconnu à tout indivisaire d’acquérir la quote-part vendue par un autre
indivisaire en se substituant à l’acquéreur moyennant le remboursement du montant du prix de vente, les
loyaux coûts du contrat et des dépenses ou utiles par lui faites depuis la vente.
Le droit de chefâa concernant les immeubles non immatriculés est appelé droit de retrait est régi par les
dispositions des articles 974 à 976 du DOC, alors que pour les immeubles immatriculés et droits réels
immobiliers, il s’agit du droit de préenption qui est régi par les dispositions des article 25 à 34 du Dahir du 2 juin
1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés.

29
Enfin, rappelons que dans l’indivision le bien est indivis dans sa totalité et la propriété
collective peut toujours se transformer en propriété individuelle par le partage. Par
contre dans la copropriété, le bien est divisé en lot comportant une partie divise,
propriété individuelle (appartement, escalier, jardin) et qui ne peut pas faire l’objet d’un
partage.

B- Les modes d’acquisition de la propriété immobilière

1- Acquisition par libre consentement

Il s’agit simplement du contrat de vente tel qu’il est régi par les dispositions du DOC, et
obéit aux mêmes règles et principes dont principalement le principe de la liberté
21
contractuelle et le principe de l’instantanéité du transfert .Il faut toutefois faire
remarquer, que l’article 12 de la loi 18.00 prévoit que, sous peine de nullité, tout acte
relatif au transfert de propriété ou de la constitution, du transfert, de la modification
d’un droit réel ou de l’extinction dudit droit, doit être établi par acte authentique
(notarié ou adulaire), ou par acte ayant date certaine dressé par un avocat agréé près de
la Cour suprême ou par un professionnel appartenant à une profession légale et
règlementée, autorisée à dresser ces actes par la loi régissant ladite profession et dont la
liste nominative est fixée annuellement par le ministre de la justice.

Ce type d’acquisition peut être fait également par donation, qui elle peut se faire
uniquement au moyen d’un acte adulaire.

2- Acquisition par l’effet de la loi

En dehors de la voie successorale, la loi accorde dans certains cas le droit de préemption
permettant d’acquérir en priorité la propriété.Celui-ci est le droit reconnu à tout indivisaire
d’une indivision, d’acquérir la quote-part vendue par un autre indivisaire en se substituant à
l’acquéreur moyennant le remboursement du montant du prix de vente, les loyaux coûts du
21
Ce principe doit cependant être fortement atténué, en matière immobilière en raison des règles de la
publicité foncière. Cette formalité, qui requiert toujours l’établissement d’un acte authentique, détermine la
pleine efficacité de la convention translative de propriété , plus précisément son opposabilité aux tiers,
subordonnée à la publicité de l’acte au bureau des hypothèques.

30
contrat et des dépenses ou utiles par lui faites depuis la vente. C’est l’équivalent du droit de
chefâa lorsqu’il porte sur des immeubles non immatriculés ou sur des droits réels
immobiliers.

3- Acquisition par Expropriation

Compte tenu du fait que l’Etat  et les collectivités, agissant dans le cadre de l’intérêt général
et de l’utilité publique, pour réaliser des projets économiques, sociales, etc. bénéficient dans
les limites fixées par la loi, du privilège de la puissance publique, sans lequel elle ne peut pas
disposer de terrains privés pour satisfaire ses multiples demandes. C’est ainsi que la loi les
place au-dessus des particuliers, pour jouir du droit d’occupation  et d’expropriation des
biens immeubles, sans avoir à se soumettre à la procédure habituelle d’acquisition de gré à
gré, en contrepartie d’une, équitable indemnisation. Ceci d’une part, d’autre part  les
nécessités de développement d’un pays et à sa modernisation ainsi que les contraintes liées
à la continuité du service public, font que l’intérêt général passe devant l’intérêt particulier,
dans toute société solidaire22.

Paragraphe 2 : Les démembrements du droit de propriété

Les différentes formes de disposition, d’usage et de jouissance sont, relativement


nombreuses et ce, en raison de la multiplicité des avantages que peut procurer la propriété
d’un bien immobilier.

A- Les droits réels de jouissance et de disposition

1- Les droits d’origine non coutumière

a- L’usufruit ‫حقاالنتفاع‬

22
Pour plus de détail, consultez l’article juridique publié le 31/03/2010 « L’expropriation pour cause d’utilité
publique au Maroc », Blog du Maitre Boufous, http://www.legavox.fr/blog/blog-maitre-boufous/expropriation-
pour-cause-utilite-publique-1824.htm#.VADI4IbogSY

31
L’article 79 du code des droits réels (CDR) énonce : « L’usufruit est un droit réel d’utiliser et
de jouir par l’usufruitier d’un immeuble appartenant à autrui, et qui s’éteint nécessairement
à la mort de l’usufruitier ».
D’après l’article 81, ce droit peut être établi sur la propriété immobilière, la superficie, le
droit de Zina et sur le droit de houa et de surélévation.
Il a un certain nombre de caractéristiques :
- C’est un droit temporaire puisque sa durée ne peut excéder la vie de l’usufruitier, et
dans le cas d’une personne morale l’usufruit est limité à 40 ans ;
- c’est un droit réel ;
- il peut être d’origine légale ou conventionnelle, et être établi à terme ou à condition.
Enfin, l’usufruit peut s’éteindre par la mort de l’usufruit, par l’arrivé du terme, par la
perte totale de l’immeuble sur lequel l’usufruit est établi, par la renonciation de
l’usufruit, par la consolidation ou la réunion des deux qualités d’usufruitier et de
propriétaire.

b- L’emphytéose ‫حقالكراءالطويالالمد‬

Ce droit est régi par les articles 121 à 129 du code des droits réels.
Le bail emphytéotique confère à l’emphytéote (preneur du bail) un droit réel susceptible
d’hypothèque sur l’immeuble qui lui est donné à bail. Il résulte d’un contrat d’une durée de
plus de dix ans, ne pouvant dépasser 40 ans.
Parmi les caractéristiques principales de l’emphytéose:
- c’est un droit réel de jouissance grevant un immeuble. Si l’immeuble est immatriculé, ce
droit est soumis obligatoirement à l’inscription sur le titre foncier de l’immeuble objet
du bail ;
- Un droit susceptible d’hypothèque et de servitudes
- un droit transmissible jusqu’à son terme
- un droit temporaire d’une durée se situant entre 10 ans et 40 ans.
L’emphytéose résulte d’un contrat écrit et qui est toujours onéreux. Il peut prendre fin suite
à l’arrivée du terme fixé par le contrat de bail, suite à la résolution judiciaire.

32
c- le Droit d’usage ‫حق االستعمال‬

L'usufruit ne doit pas être confondu avec "le droit d'usage ". Le titulaire d'un tel droit peut
utiliser le bien pour lui ou sa famille mais ne peut pas le donner en location. Il ne peut pas
non plus le faire occuper par des tiers, même à titre gratuit.

d- Le droit de servitudeet services fonciers‫حق االرتفاق‬

Le propriétaire d'un terrain enclavé est fondé à réclamer à son voisin, et moyennant une
indemnité, un droit de passage pour accéder à la voie publique.

Par conséquent, ce qui est droit de passage pour un propriétaire constituera une servitude
grevant la propriété de son voisin.

Cette servitude s'applique, même si le terrain est inconstructible (Cour de cassation


française, 30 mai 1996).

Qu'est-ce qu'un terrain enclavé ?

C'est un terrain qui n'a, pour accéder à la voie publique, aucune issue ou une issue
insuffisante pour les besoins de l’exploitation.

Les juges ont un pouvoir souverain pour apprécier, si, en fonction de l'état des lieux, un
terrain est ou non enclaver. Ainsi, si le terrain est desservi par un chemin impraticable, trop
pentu ou trop étroit alors que son utilisation nécessite l'usage d'une voiture, il est considéré
comme enclavé.

En revanche, si l'accès n'est que seulement incommode ou ne présente que des


inconvénients mineurs et faciles à corriger, le terrain n'est pas enclavé (Cour de cassation
française, 30 juin 1981). Par ailleurs, vous ne pouvez pas exiger un droit de passage si vous
êtes à l'origine de l'enclavement de votre terrain, notamment par le biais de travaux
d'aménagement ou de construction.

2- Les droits réels coutumiers musulmans


a- Le droit de « Zina »

D’après l’article 131 du code des droits réels (CDR), le droit de zina est un droit réel qui
attribue à son titulaire la propriété des bâtiments qu’il a édifié à ses propres frais sur le
terrain appartenant à autrui .

33
Ledit droit constitue une propriété immobilière sur les bâtiments construits comme le fonds
lui-même. D’après l’article 131 du CDR, celui-ci est institué par un contrat qui l’accorde avec
une charge d’édifier un bâtiment sur lequel il porte.
Le titulaire du droit de zina peut céder le bâtiment qu’il a édifié, le grever d’hypothèque ou
de servitudes dans la limite de son exercice.
Enfin la durée de droit de zina ne peut pas dépasser 40 ans.
De son côté, la fin du droit de zina peut intervenir suite à l’arrivée du terme, à la
renonciation de son titulaire ou encore suite à la destruction totale du bâtiment objet du
droit de zina.

b- Le droit « houa »

Le droit de houa connu sous le nom également de surélévation est un droit réel permettant
à son titulaire de s’approprier la colonne d’aire qui s’élève au-dessus d’un édifice déjà
construit appartenant au tiers et ce, pour y édifier une construction selon les lois et les
règlements en vigueur. Ce droit est régi par les articles 138 à 141 du CDR, qui ont plus ou
moins détaillé les règles qui l’organise, dont on cite principalement :
- Le droit de houa est institué par un contrat, qui doit spécifier la nature de l’édifice à
construire, ses caractéristiques et ses dimensions. Il ne peut résulter de droits indivis
qu’avec le consentement de tous les indivisaires.
- Le titulaire de ce droit peut le céder, l’hypothéquer ou le grever de servitudes qui ne sont
pas contraires à sa nature.
- Le titulaire de ce droit ne peut céder l’espace au-dessus de son édifice, sans le
consentement du propriétaire.

c- Le Droit de Guelsa
Ce droit frappe les immeubles bâtis, biens habous , il porte sur les boutiques ou locaux
professionnels , bains, fours, c’est-à-dire sur les locaux à usage commercial ou artisanal.
Guelsa viendrait du verbe « Guellesse », s’asseoir, c’est le droit pour le bénéficiaire de
s’asseoir, de stationner dans la boutique. C’est un bail à charge puisque le bénéficiaire doit
entretenir les locaux.

34
Ce droit est librement cessible, à titre onéreux ou à titre gratuit, entre vifs ou à cause de
mort.
NB/Le droit de manfâa, qui n’a pas été repris par le nouveau texte est presque identique à
la guelsa, qui est un droit de clé « miftah, sarrout », qui est le droit du bénéficiaire d’une
boutique ou d’un foundouk , de disposer du local et d’en céder la jouissance.
Ce droit se distingue du droit en cour d’étude, en ce qu’il ne porte pas l’obligation, pour le
bénéficiaire, de pourvoir à l’installation du matériel nécessaire à l’exploitation du local23.
d- Droit de « Gza »
Le Gza diffère de la Guelza en ce qu’il porte sur des champs ou sur des terrains nus.
Ce droit est aussi appelé « Istidjar » mais plus dans le cas du Fonds de commerce.
Le Gza est un démembrement de propriété, un droit réel consacré par la coutume et
librement cessible, à titre onéreux ou à titre gratuit, entre vifs ou à cause de mort.
Sa durée peut être perpétuelle ou pour une durée déterminée renouvelable par
reconduction tacite. Il s’oppose en cela à la location à long terme, en ce que cette dernière
ne peut dépasser une durée de 40 ans avec un minimum de 10 ans.

NB/Il faut noter, que le droit « Hazaka », qui peut être comparable à la Guelza, sauf qu’il
n’existe qu’entre juifs et son usage est en voie de disparition.

B- Les servitudes

La servitude est une charge qui grève un immeuble en faveur d'un autre immeuble. Le
premier (bien servant) va donc servir le deuxième (bien dominant), en lui accordant certains
droits. Il s'agit donc d'un rapport qui lie les biens entre eux en dehors des personnes ; bien
qu'en définitive, ce sont celles-ci qui vont profiter des charges. Il existe des servitudes
naturelles qui découlent de la nature elle-même de la propriété. L'exemple type pour ce
genre de servitudes est celui de l'écoulement des eaux naturelles, comme l'eau de pluie. Le
bien qui se trouve en pente ne doit pas empêcher l'écoulement naturel des eaux vers le bien
en dessous. Il existe aussi des servitudes dites légales. Elles sont prévues par un certain
nombre de textes de loi, comme ceux qui réglementent les routes et qui prévoient des
distances obligatoires de recul, il y a aussi les textes qui concernent les chemins de fer, ceux
qui concernent l'urbanisme, etc. Mais il y a également des servitudes prévues par le dahir de
23
Voir à ce sujet, Decroux (P.) « Le droit foncier marocain », éd. La Porte, p.p.450

35
1915 sur les biens immatriculés, comme lorsqu'une certaine distance est exigée pour la
plantation des arbres, de sorte à ce que les branches ne débordent pas sur le bien d'autrui.
Idem pour les servitudes de vue, qui consistent à ne pas ouvrir des fenêtres dans un mur
mitoyen et qui donneraient directement sur l'intérieur du bien d'autrui. Les servitudes
naturelles et légales sont à distinguer des servitudes dites conventionnelles qui résultent, de
leur part, d'un accord entre voisins.
Le législateur marocain a, donc, bien pris soin de réglementer les servitudes, vu leur
importance dans la vie pratique et l’impact directe qu’elles peuvent avoir sur le droit de la
propriété, un droit que l’on considère comme sacré. Juridiquement, et d’après l’article108
du Dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés, la
servitude peut être définie comme étant : « une charge imposée sur un immeuble pour
l’usage et l’utilité d’un immeuble appartenant à un autre propriétaire ». De cette définition
deux points en découlent :
- Que la servitude ne s’applique qu’aux biens immeubles ;
- Que son existence suppose deux immeubles distincts appartenant à deux propriétaires
différents.

SECTION II : LES DROITS RÉELS ACCESSOIRES


L’étude de ce chapitre suppose que l’on va approfondir chacune des suretés réelles
immobilières, que l’on peut qualifier comme étant des droits réels accessoires, à savoir :

 Paragraphe I : L’hypothèque ‫الرهن الرسمي‬

A- Définition de l’hypothèque

L'hypothèque, qui est réglementée par les articles 165 à 213 du CDR, peut être définie
comme étant une garantie que prend un prêteur sur un bien immobilier pour lequel il a
consenti un crédit. L'hypothèque permet au créancier de faire saisir le bien afin qu'il soit
procédé à une vente en justice pour être payé sur le prix au cas où son propriétaire ne
paierait pas les sommes qu'il doit rembourser.

Pour faire reconnaître son droit, le créancier doit procéder à l'inscription de l'hypothèque au
service de la conservation foncière.

36
La publicité des hypothèques est obligatoire pour être opposable aux tiers, c'est-à-dire à
d'autres créanciers. C'est la date de l'inscription qui permettra à l'hypothèque de prendre
son rang.

Elle confère à son titulaire :

 un droit de préférence : en cas de vente suite à une saisie immobilière, le créancier sera
payé, en priorité, sur le prix de vente ;
 un droit de suite : il pourra faire saisir le bien même s'il a été revendu depuis à un tiers.

B- Classification des hypothèques

Une hypothèque peut être conventionnelle, légale ou judiciaire.

1- L’hypothèque conventionnelle :

L'hypothèque conventionnelle est la forme d'hypothèque la plus répandue.

Elle est basée sur une convention, et permet au débiteur (appelé constituant) de mettre en
garantie un bien immobilier pour couvrir le risque de non-paiement de sa dette à son
créancier.

Trois points essentiels doivent être soulevés, à savoir :

 L'hypothèque conventionnelle est le résultat d'un contrat passé entre le constituant


et son créancier ; contrairement à d'autres hypothèques fondées sur des obligations
légales ou judiciaires, l'hypothèque conventionnelle résulte d'un accord entre les
deux parties.
 Le constituant conserve la propriété de son bien immobilier. Néanmoins, la valeur est
réduite, du fait des obligations qui pèsent sur le bien.
 L'hypothèque conventionnelle fait obligatoirement l'objet d'un acte authentique
devant notaire et d'une inscription à la conservation des hypothèques du lieu où se
situe l'immeuble.

En effet, le débiteur doit être conscient de la menace d'expulsion qui pèse sur lui en cas de
non-paiement de sa dette.

La convention hypothécaire est un contrat signé par le débiteur et le créancier devant


notaire. Ce contrat indique obligatoirement :

37
 la nature du bien immobilier,
 le montant de la somme garantie (capital et intérêts),
 le délai de remboursement de la dette,
 le rang de l’hypothèque (hypothèque de premier rang ou de deuxième rang).

2- L’hypothèque forcée, qui se différencie de la précédente en ce qu’elle peut être


prévue sans l’approbation du propriétaire.

 L’hypothèque légale :

L'hypothèque légale est accordée au créancier en vertu de la loi selon :

 le statut du créancier (ex, la garantie des droits de l’épouse ou des incapables),


 la nature de la créance (ex. privilège du Trésor public).

 L’hypothèque judiciaire : (suite à une condamnation)

Si un créancier n'obtient pas le remboursement de son débiteur, et s'il n'a pas pris
d'hypothèque contre lui, il peut le poursuivre en justice.

Le créancier peut obtenir un jugement qui condamne son débiteur. C'est cette
condamnation qui permet au débiteur de pouvoir inscrire l'hypothèque.

En outre, afin que le débiteur n'organise pas son insolvabilité, le créancier peut demander au
juge de lui accorder d'inscrire une hypothèque sur tous les immeubles de son débiteur.

Cette hypothèque s'appliquera y compris sur les immeubles acquis par le débiteur à l'avenir.
Le débiteur ne peut s'opposer à cette décision judiciaire.

 Paragraphe II: Les privilèges ‫حقوق االمتياز‬


Pour étudier le privilège il convient de clarifier sa notion et d’en dégager les caractéristiques
avant de donner les différents types de celui-ci tel que prévu par le DOC.

A- Notion de privilège
C'est une sûreté légale sans dépossession qui confère à son titulaire le droit d'être payé par
préférence aux autres créanciers du même débiteur. A l'instar de l'hypothèque, le privilège
est une cause légitime de préférence, une succession de règles de classement parmi les
créanciers d'un débiteur.

38
B- Caractéristiques
D’après l’article 532 CDR, le privilège a les caractéristiques suivantes :
- c’est un droit réel qui donne un droit de préférence et un droit de suite ;
- C’est une sûreté accessoire puisqu'il est transmis avec la créance qu'il garantit. Il s'éteint
si la créance s'éteint également.
- c’est un droit né suite à la constitution d’une créance ;
- c’est un droit indivisible ;
- c’est un droit dont la source exclusive est la loi.

C- Les différents types de privilèges

1 – Privilèges généraux

Dans cette catégorie, il faut distinguer ceux qui le sont doublement et ceux qui le sont
simplement.

a) Les privilèges doublement généraux (ce qu’on appelle également super


privilège)

Concrètement, d’après l’article 1248 du DOC, trois domaines sont visés par ces privilèges
doubles :

• Les salaires. Ils bénéficient d'un privilège double puisque les salariés sont légalement
reconnus comme des créanciers privilégiés. Les créances salariales sont associées à l'idée de
dépendance et de subsistance. Ils ont donc un privilège sur les biens de leur entreprise, pour
obtenir en priorité le paiement de leur rémunération au sens large.

• Les frais de justice. Les frais ici visés concernent les dépenses exposées à l'occasion
de la conservation, réalisation des biens d'un débiteur. Ils sont protégés dans la mesure où
ils sont considérés comme ayant été exposés dans l'intérêt de la communauté des
créanciers.

•Les dettes d'une entreprise en difficulté. Un certain nombre de contractants qui


concluent des contrats postérieurement au jugement d'ouverture, ou même en cas d'échec
de la conciliation bénéficient d'un statut privilégié afin de les encourager à établir des liens
avec l'entreprise. C'est le privilège de procédure et le privilège de conciliation. Le privilège de
conciliation cède devant le privilège des salariés, ainsi que devant le privilège des frais de

39
justice. Le privilège de procédure quant à lui cède également devant le privilège des salariés
et celui des frais de justice ainsi que devant le privilège de conciliation.

b) Les privilèges simplement généraux

Ils sont caractérisés par le fait qu'ils ne portent que sur les meubles du débiteur. Ils sont de
différents types, tel que l’envisage la liste de l’article 1248 du DOC.

On en cite :

•  Le privilège du trésor. Le trésor peut bénéficier d'un certain nombre de garanties, impôts
et taxes. L'assiette de ce privilège s'exerce sur des meubles présents et à venir, et le trésor
peut compléter ce privilège par la constitution d'une hypothèque. Ce privilège doit faire
l'objet d'une publication, qui est importante, si des impôts sont dus par un commerçant ou
une personne morale de droit privé.

• Le privilège des caisses de sécurité sociale. Il permet de garantir les cotisations et autres
sommes dues par les assujettis aux caisses de sécurité sociale. L'assiette de ce privilège
s'exerce sur les meubles des débiteurs des cotisations et là encore, il existe des formalités
particulières concernant les débiteurs commerçants ou personnes morales de droit privé.

 Les privilèges garantissant le paiement des frais funéraires qui s'exercent sur les biens
meubles de la succession du défunt.

 Les frais de dernière maladie, garantis par un privilège bénéficiant aux professionnels de
santé pour les frais médicaux indispensables. Ce privilège est rendu encore plus efficace
par le doublement d'une hypothèque légale.

 Le privilège accordé en garantie de rémunération des gens de service, en paiement du


salaire différé.

                        2 – Privilèges spéciaux

Ils sont caractérisés par le fait qu'ils portent sur un ou plusieurs biens déterminés, qu'il
s'agisse de biens mobiliers ou immobiliers.

a) Les privilèges spéciaux mobiliers

Ceux-ci, d’après l’article 1247 du DOC, ne s’appliquent qu’à certains meubles du débiteur.

Il existe différents catégories de privilèges spéciaux mobiliers, prévus par l’article 1250 du
DOC dont on cite principalement :
40
- Les loyers des immeubles ;

- les frais faits pour la conservation de la chose ;

- les salaires et remboursement dus à l’artisan, etc.

b) Les privilèges spéciaux immobiliers

 Les privilèges spéciaux immobiliers sont très proches des hypothèques légales, notamment
par deux aspects. D'une part par le principe d'indivisibilité et d'autre part par le principe de
spécialité. Ces privilèges sont économiquement très efficaces, puisque comme pour d'autre,
ils n'impliquent pas de dépossession. Ils permettent au créancier de bénéficier d'un droit de
suite et d'un droit de préférence. Le créancier doit procéder à quelques formalités, et doit
notamment effectuer une publicité. Concrètement, le créancier doit inscrire son privilège
dans un certain délai, et c'est aussi en cela que les privilèges se rapprochent des
hypothèques légales. Le rang du privilège n'est pas déterminé par la date d'inscription, mais
par la date de naissance de la créance puisqu'il s'agit d'une sûreté légale. Par conséquent, si
le créancier a respecté le délai légal d'inscription, cette formalité rétroagit au jour de la
créance. En revanche, si ce délai n'a pas été respecté, le privilège est assimilé à une
hypothèque et il n'y aura pas de rétroaction, de sorte que le privilège prendra effet à
l'inscription et non pas au jour de la créance, tel est le cas pour le vendeur d'immeuble qui
bénéficie d'un privilège lorsque plusieurs conditions sont réunies.

 Paragraphec III: L’antichrèse ‫الرهن الحيازي‬


 Définition

L'antichrèse est réglementée au Maroc par les articles 145 à 164 CDR .C’est un contrat par
lequel un débiteur propriétaire d'un bien immeuble immatriculé ou d'un droit réel de
jouissance sur cet immeuble (usufruit, emphytéose) ou un tiers agissant pour son compte,
confère à son créancier (appelé antichrésite) la possession de cet immeuble, de manière à lui
permettre d'en percevoir les fruits ou revenus, qu'il imputera annuellement sur le capital,
jusqu'à paiement intégral de la créance.
Le créancier n'acquiert par ce contrat que la faculté de percevoir les fruits de l'immeuble, la
créance ne peut produire d'intérêts, mais il peut être stipulé que tout ou partie des fruits
reviendra au créancier. Le créancier impute annuellement les fruits perçus pour son débiteur
sur le capital de sa créance".

Ce droit réel qu'est l'antichrèse est donc inscriptible sur les livres fonciers, au même titre que
les autres droits réels.

L'antichrèse constitue donc au Maroc un contrat accessoire et suppose l'existence préalable

41
d'une créance.

Cette sûreté conventionnelle nécessite la remise de l'immeuble entre les mains du créancier
afin de permettre à ce dernier de recevoir directement les fruits de l'immeuble, en
remboursement de sa créance jusqu'à l'extinction de cette dernière.

Outre la perception des fruits, ce droit réel entraîne donc au profit du créancier d'autres
droits inhérents à tout droit réel: droit de rétention de l'immeuble, droit de préférence et
droit de suite.

B- Caractéristiques de l’antichrèse

 L'antichrèse n'est pas un droit de jouissance mais un simple gage


consistant en un droit réel accessoire (art.154 du CDR), garantissant le
remboursement d'un prêt inscriptible et devant se matérialiser par la
remise au créancier de la possession du bien.

 Les auteurs considèrent que l'antichrèse est obligatoire, puisque son but
même est l'entrée en possession du bien par le créancier en garantie du
paiement de sa créance.

 L'antichrèse suppose la dépossession du propriétaire au profit du créancier


(art.1188).

 L'antichrèse suppose une propriété continue

42
 Dans l'antichrèse, l'immeuble doit être entretenu par le créancier.

 L'antichrèse porte sur un bien immeuble.

 L'antichrèse suppose une possession continue de l'immeuble par le créancier.

 L'antichrèse est indivisible, ce qui signifie que l'antichrèse d'un immeuble ne peut
être donnée qu'à un seul créancier et que "chaque fraction d'immeuble garantit la
totalité et toute fraction de la dette".

 L'antichrèse qui ne porte que sur les fruits de l'immeuble passe après
l'hypothèque qui, elle, porte sur le bien lui-même.

 Contrairement à l'hypothèque, qui donne au créancier non payé le droit de


procéder à la vente sur simple production d'un certificat du Conservateur, le
créancier antichrésiste ne peut faire procéder à la vente forcée en cas de non
remboursement que sur décision judiciaire.

NB/Les opérations de prêt avec possession du bien par les créanciers à titre
de garantie sont d'un usage courant au Maroc. Ces opérations portent sur
des immeubles non immatriculés (melk) et font l'objet d'un contrat appelé
RAHN ou RAHNIA. Il s'agit d'un contrat de gage immobilier avec
dessaisissement, la dépossession au profit du créancier constituant une
condition de validité du contrat.

Ces contrats ont toujours donné lieu à une imposition entre les mains du
propriétaire débiteur au titre des loyers qui sont supposés compenser les
intérêts auxquels renonce le créancier gagiste.

43
Partie 2 : Les principales
opérations régies par le droit
foncier

Il faut préciser à ce niveau qu’il s’agit là du droit foncier dans sa

dimention moderne, en d’autres termes du régime foncier tel qu’il a

été inspiré par l’acte Torrens et dont la mise en œuvre a été confiée à

l’ANCFCC . Les opérations régies par le droit traditionnel, seront,

elles, traitées séparément (Voir TD) .

Les opérations en question sont, esseniellement, celle qui constate

l’existence d’un bien et lui procure un titre foncier qui est

l’immatriculation foncière (chapitre1) ainsi que l’inscription qui

consiste à garantir les droits découlant de toute opération effectuée sur

ledit bien une fois immatriculé (chapitre2).

Chapitre 1 : L’immatriculation foncière

44
Lorsqu’on parle de l’immatriculation d’un bien
immeuble, c’est le fait de reconnaitre pour ce dernier
une existence juridique au moyen de son
enregistrement sur les livres foncier. Ledit bien, une
fois immatriculé, recevra un noméro de titre foncier et
sera innatacable et innaliénable.
L’opération d’immatriculation est tantôt facultative,
lorsqu’il sagit d’une procédure ordinaire
d’immatriculation, (paragraphe 1), et tantôt
obligatoire lorqu’elle est spéciale (paragraphe 2)

Paragraphe-1 : La procédure ordinaire


d’immatriculation24

Les dispositions des articles 9, 10, 12, 13, 16, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 26, 27, 31, 34, 35, 38, 40,
24

41, 42, 43, 44, 48, 50, 51, 52, 52 bis, 54, 55, 60 et 61 du Chapitre II du Dahir de 1913 ont été
modifiées et complétées en vertu de l’article premier de la loi n° 14-07 précitée.
45
La procédure d’immatriculation consiste à immatriculer un immeuble suite à une procédure
de purge, donnant lieu à l’établissement d’un titre foncier qui annule tous titres et purge
tous droits antérieurs qui n’y seraient pas mentionnés . Quelles sont donc ses modalités
d’application ainsi aue ses caractéritiques ?

A- Les modalités de l’immatriculation

1- Réquisition d’immatriculation
Pour qu'un immeuble soit soumis au régime de l'immatriculation foncière (IF), il doit d'abord
être immatriculé. L'immatriculation se fait en respectant une procédure normale qui
concerne les immeubles.

Dans le cas des propriétés de l'Etat et des Habous, la procédure est dite spéciale. La
procédure normale est ouverte par une réquisition (demande) d'immatriculation, qui passe
par le respect de certaines règles :

Il faut que le propriétaire requérant présente un certain nombre de pièces relatives à


son état civil ;

Il faut qu'il fournisse une description minutieuse de la propriété à immatriculer


(frontières, habitations...) ;

Il lui faut aussi établir un plan topographique du terrain, en s'adressant cela à un


géomètre. Ce plan est provisoire car il y a un autre plan qui va être établi, cette fois-ci par le
cadastre.

Il faut ensuite qu'il règle les taxes de la conservation foncière (C.F) et ce en fonction
de la valeur du bien.

Par ailleurs, si le dossier remis au conservateur est complet, celui-ci va procéder à un


certain nombre d'acte de publicité, à savoir : la publication de la réquisition
d'immatriculation au bulletin officiel (B.O) et auprès des autorité locales (municipalité et
autres), l'affichage de celle-ci dans les locaux de la C.F et dans ceux du tribunal de première
instance (TPI) dans le ressort duquel se trouve l'immeuble en question, au milieu rural, a fait
l'objet d'une criée dans les souks.

46
Mais pourquoi toute cette publicité ? : Pour avertir les tiers. Si des personnes ont des
droits à revendiquer, ils doivent se manifester, sinon, si le conservateur établit le titre
foncier, personne ne peut prétendre à des droits sur l'immeuble en question (on parle de
délai de forclusion et non de délai de prescription).

2- Le bornage
La publicité susmentionnée est suivie par l'opération du bornage. En quoi consiste cette
opération ? C'est une opération topographique par laquelle, le délégué du conservateur
place des bornes pour délimiter le terrain à immatriculer. Les bornes étant des pierres que le
requérant achète et que le conservateur place tous les cent mètres. Le déplacement d'une
borne est une infraction pénale, seul le conservateur peut en modifier l'emplacement.

Il faut savoir que le bornage est également une mesure de publicité (on pourrait même dire
que c'est la meilleure), dans la mesure où le conservateur invite tous les voisins limitrophes
du terrain à immatriculer, ainsi que les autorités locales, à assister à la dite opération. Parmi
toutes les opérations de publicité, celle occasionnée par le bornage est la plus efficace. Les
voisins limitrophes sont même invités par écrit à assister au bornage tant leur présence est
importante, puisque d'un côté, cela éviterait les conflits frontaliers qui peuvent éclater par la
suite et puisque d'un autre côté ces voisins auront à attester du droit du requérant.

Le bornage peut être considéré comme une opération juridique, car le délégué du
conservateur peut déjà commencer à recevoir les oppositions. Celui-ci devra, à la fin de
l'opération, dresser un P.V auquel il va annexer un plan provisoire de bornage et transmettre
le tout au conservateur.

Le délégué responsable du bornage ne doit pas trancher ou régler les oppositions qui lui ont
été formulées au moment de l'opération, il constate et transcrit sur un P.V. Le conservateur
doit ensuite publier un avis de clôture du bornage (l'opération est terminée), qui sera affiché
dans les mêmes lieux où a été publiée la réquisition.

3- Les oppositions
47
a) Le régime juridique de l'opposition

Qui est habilité à faire opposition ? : Toute personne peut contester les droits du
requérant, même quand cette personne ne prétend à aucun droit sur le bien en question.
Toute personne qui prétend détenir des droits sur l'immeuble à immatriculer peut formuler
une opposition.

Même le procureur du roi, le curateur des absents et les parents des disparus et des
non présents, peuvent contester une réquisition d'immatriculation.

Où peut-on faire une opposition ? : On peut effectuer une opposition, soit au


moment du bornage (sur place), soit auprès du conservateur ou auprès du TPI ou encore
auprès de l'autorité locale (ce laxisme en matière d'opposition est dû au fait qu'auparavant il
n'y avait pas beaucoup de C.F et donc on a voulu faciliter la tâche aux opposants).

Comment est formulée l'opposition ? : L'opposition peut être faite oralement ou par
écrit, simplement il faut qu'après, l'opposant puisse apporter les pièces justificatives
prouvant ses prétentions et ce, pour éviter les oppositions abusives (au milieu rural, les
blédards vont même jusqu'à formuler des oppositions sont fondement, rien que pour
embêter; il en a même qui en font une profession).

Le législateur a même prévu des amendes en cas d'opposition abusive, mais qui ne
sont, à vrai dire, pas assez dissuasives vu que leur montant demeure relativement bas.

Les opposants doivent payer les taxes est les droits de plaidoirie auprès de la CF
(normalement, c'est auprès des tribunaux qu'on paye ces taxes, mais, en matière
d'opposition à l'immatriculation, on admet cette exception).

Actuellement, les oppositions, en matière d'immatriculation foncière, doivent être


faites entre les mains du conservateur. Ce n'est qu'après que le conservateur échoue dans
ses tentatives de trouver une solution amiable entre les parties au conflit, qu'il va
transmettre le dossier au TPI compétent.

b) Délais et recours

48
Maintenant, que fait le conservateur en matière d'opposition ? : Celui-ci peut
accepter l'opposition comme il peut la rejeter, mais il doit absolument motiver sa décision
en cas de rejet.

En cas de rejet pour défaut de paiement des taxes, sa décision n'est susceptible
d'aucun recours. Dans les autres cas (ex: insuffisance de documents justificatifs), sa décision
peut être attaquée devant la justice ou devant le Conservateur Général (recours
administratif auprès de conservateur général).

En principe, ce genre de recours est porté devant les TPI, qui contiennent en leur sein
des chambres spécialisées dans le contentieux immobilier, mais il est des cas où le litige est
porté devant le tribunal administratif pour excès de pouvoir.

Le conservateur peut régler le différend résultant de l'opposition à l'amiable en


présence des parties, dans ce cas, il doit dresser un P.V où il constate la transaction, et qui
doit être signé par les deux parties. A ce moment, il (le conservateur) va procéder aux
modifications, s'il y a lieu (Ex: si le requérant reconnaît que l'opposant a effectivement des
droits (des parts) sur le bien à immatriculer). A défaut d'accord, il (le conservateur) transmet
le dossier au TPI compétent.

Quels sont les délais à respecter en matière d'opposition ? : Les oppositions peuvent
être formulées dès le dépôt d'une demande d'immatriculation.

En principe, au bout de deux mois après la publication de l'avis de clôture du


bornage, aucune opposition ne doit être acceptée. Cependant, le conservateur peut
accepter, à titre exceptionnel, des oppositions hors délai, tant que le dossier n'est pas
encore transmis au tribunal.

Le TPI examine les différends qui existent entre les opposants et les requérants, il
(TPI) n'examine pas les différends entre les différents opposants. Ces derniers, pour régler
leurs différends, doivent aller en appel.

L'appel, en matière d'immatriculation foncière, doit être interjeté dans le mois qui
suit la date de la notification du premier jugement (Il s'agit de règles de procédures spéciales
applicable en matière d'immatriculation foncière. Ce ne sont donc pas celles contenue dans
le CPC). Le recours en cassation est possible aussi, pourvu qu'il soit fait dans un délai de deux
mois.

49
c) La fin de la procédure d'opposition

Si c'est le requérant qui gagne, le conservateur continue la procédure


d'immatriculation en faveur de ce dernier.

Si c'est les opposants qui gagnent, le conservateur va rejeter la réquisition


d'immatriculation et invitera les gagnants à constituer un nouveau dossier pour déclencher
la procédure.

La décision de rejet est susceptible de recours, mais la décision d'immatriculation


prise par le conservateur ne peut faire l'objet d'aucun recours.

Une fois que le conservateur a immatriculé l'immeuble, cela produit d'importants


effets.

B- Les effets de l’immatriculation foncière :

1- Etablissement du titre foncier

a) titre foncier

Chaque immeuble, composé d’une parcelle ou de parcelles formant corps, ayant fait l’objet
d’une décision d’immatriculation, donne lieu à l’établissement d’un titre foncier. Ce dernier
comporte :
- la description de l’immeuble avec ses limites, ses tenants et aboutissants, sa nature
et sa contenance ;
- l’indication du domicile et de l’état civil du ou des propriétaires, et, dans le cas
d’indivision, l’indication de la part de chacun de ces derniers,
- l’indication des droits réels immobiliers existant sur l’immeuble et leurs titulaires.
b) Le Duplicata

Le Duplicata, ou double ou copie exacte du titre foncier et du plan qui est annexé, est remis
au propriétaire. Celui-ci est nominatif, le conservateur en certifie l’authenticité en y
apposant sa signature et le timbre de la conservation, c’est un acte authentique 25.
25
Voir à propos l’article 18 de l’arretéviziriel du 3 juin 1915.

50
En cas de perte , ou de détérioration du Duplicata le titulaire doit faire une déclaration de
perte au conservateur qui peut, 15 jours après la publication au BO d’un avis de perte,
délivrer une autre copie du titre ou un autre certificat, qui énonce les circonstances dans
lesquelles cette délivra, ce est faite et mention en est portée au registre des titres de
propriété.

2- Purge juridique
Aux termes de l'art.2 du Dahir de 1913 "l'immatriculation d'un immeuble annule tous titres
est purge tous droits antérieurs qui ne sont pas mentionnés sur le titre foncier établi par le
conservateur", on appelle cela, l'effet de purge de l'immatriculation.

a) Signification de l’effet de purge

L'immatriculation annule d'abord tout titre antérieur, même les titres présentés par le
requérant, car désormais, ce n'est plus ces actes qui prouvent les droits de ce dernier, mais
c'est le titre foncier.

L'immatriculation efface tout le passé de l'immeuble et ce, même si le détenteur du titre


foncier avait acquis la propriété illégalement. C'est comme si l'immeuble venait de naître. La
date de l'immatriculation est, en quelque sorte, la date de naissance du bien.

b) La raison de l’institution de cette règle

- Raison 1: On l'a instituée pour la garantie des transactions immobilières, car si le doute
persiste même après l'immatriculation, il n’y aura pas d’investissement.

- Raison 2 : La loi a institué toute une procédure pour faire la publicité de la réquisition et a
fait preuve de laxisme à l'égard de l'introduction des oppositions. Ceux, qui viendront après
l'immatriculation pour formuler leur opposition n'auront donc aucune excuse.

3- Effet définitif et inattaquable

L'art 62 du Dahir de 1913 tel qu’il a été modifié et complété par l’article premier de la loi 14-
07, énonce que le titre de propriété est inattaquable. Il forme le point de départ unique des
droits réels et des charges foncières pesant sur l'immeuble au moment de son
immatriculation.

51
C'est donc ce titre qui va servir comme moyen de preuve pour tous les droits réels (si
le requérant meurt, le titre continuera de porter le nom de celui-ci mais avec mention des
héritiers : inscriptions concomitantes).

Mais ces principes connaissent cependant des exceptions.

Paragraphe- 2 : Les procédures spéciales

Il existe des textes autres que le dahir de 1913 qui prévoientplusieurs


procédures d'immatriculations autres que celles prévues par ce dernier et ce pour
des raisons différentes. Le tableau ci-après en donne une brève idée :

Procédures
d’immatriculation Législation applicable
particulières
Laprocédure Pendant la période du protectorat, le Maroc était divisé en trois zones : la zone de

d’immatriculation Tanger, la zone du protectorat espagnole et celle sous le protectorat français. Cette
division du territoire a engendré des différences au niveau des effets de
en zone nord l'immatriculation foncière dues notamment à la différence des législations en
vigueur

Immatriculation Les biens Habous ne sont soumis à aucune procédure spéciale en matière
d'immatriculation foncière et ce malgré le fait que l'organisme qui en assure la
des biens
gestion et le contrôle fasse amie du gouvernement, il s'agit notamment du
appartenant à Ministère des Habous. Concernant ces biens, la procédure d'immatriculation est
l’Etat normale mais gratuite.

Avant de procéder à l'immatriculation des biens appartenant à l'Etat, les


administrations concernées doivent d'abord respecter une procédure de
"délimitation administrative". Le Conservateur ne va donc pas faire de bornage,
mais c'est l'administration concernée qui va établir elle-même le plan et le
soumettre au Ministre des Finances qui va émettre un arrêté (d'homologation) sur
la base duquel, le Conservateur de la propriété foncière va procéder
automatiquement à l'immatriculation du bien en question. Il s’agit principalement
de :

- Immatriculation des immeubles expropriés : En vertu du dahir du 25 juin 1927,


l'immatriculation d'un immeuble exproprié pour cause d'utilité publique, par
jugement ou cession amiable, est réalisée d'office sur simple requête de

52
l'expropriant.

- Immatriculation en cas de déclassement, du domaine public au domaine privé

La procédure d'immatriculation des immeubles domaniaux provenant du


déclassement du domaine public est régie par un autre dahir du 25 juin 1927.
Aux termes de ce, dahir, l'immatriculation des parcelles du domaine privé de l'Etat,
provenant d'un déclassement du domaine public, se réalise d'office à la requête de
l'Etat.

Les immeubles à - Immatriculation des terres collectives délimitées

caractère Les terres dites collectives sont ainsi appelées parce qu'elles appartiennent
collectivement aux tribus ou à des fractions de tribus ou encore à des "Douars". La
particulier
propriété de ces fonds revient à l'agglomération et la jouissance est attribuée aux
membres de celle-ci.

L'article 10 du dahir du 18 février 1924 prévoit que l'immatriculation des


terres collectives, ayant fait l'objet d'une délimitation homologuées, est prononcée
sur simple requête du tuteur des tribus, qui n'est autre que le Ministère de
l'intérieur, après récolement du bornage et levé du plan foncier de l'immeuble par
les services de la conservation foncière.

- Immatriculation des immeubles urbains sis dans un périmètre syndical

C'est précisément le dahir du 10 juin 1922 relatif à l'immatriculation des


immeubles compris dans un périmètre syndical, lesquels sont soumis au régime
édicté par le dahir de 191, qui définit la procédure d'immatriculation de ces biens.
La procédure d'immatriculation est globale et obligatoire pour tous les immeubles
compris dans le périmètre syndical. La commission syndicale des propriétaires
urbains donne son approbation à la redistribution des terrains et intervient tout le
long de la procédure.

-Procédure spéciale en cas de remembrement.

- Immatriculation des propriétés rurales sises dans des zones d'immatriculation


d'ensemble.

NB  : Ces deux dernières procédures feront l’objet des développements (A et B) qui
suivent vue leur importance. Elles permettent, en effet, de réaliser l’un des
principaux objectifs de l’ANCFCC, celui de généraliser au maximum
l’immatriculation.

A- L’immatriculation d’ensemble

53
Conformément aux dispositions du dahir n°1-69-174 du 25 juillet 1969 , le Ministre de
l'agriculture est habilité, dans le cadre de l'encouragement à l'immatriculation foncière,
définir et délimiter., hors du périmètre urbain, une "zone d'immatriculation d'ensemble",
dans laquelle la procédure d'immatriculation est gratuite et collective. Elle est dite collective
parce qu'elle (la procédure d'immatriculation) s'ouvre au nom de tous les propriétaires; une
manière donc de gagner du temps car on aura pas à traiter dossier par dossier, réquisition
par réquisition et à la fin de la procédure, chacun aura droit à son titre foncier
indépendamment des autre requérant.

Les formalités inhérentes à l'immatriculation des biens compris dans la zone


d'immatriculation se fait sans frais, à condition que les requérants déposent leurs dossiers
dans un délai d'un an (qui peut être prorogé de six mois) à compter de la date de la
publication au B.O de l'arrêté ministériel ouvrant une zone d'immatriculation d'ensemble. La
gratuité des procédures ne concerne pas les oppositions.

B- Le remembrement rural

La procédure de remembrement porte spécialement sur les terrains à vocation agricole.


Cette procédure a été instaurée par l'État, dans le cadre de la réforme agraire, pour garantir
une certaine rentabilité aux terrains qui vont bénéficier de projets d'irrigation. Pour qu'un
terrain irrigué soit suffisamment rentable et puisse produire les résultats escomptés,
certaines conditions relatives à la superficie et surtout au morcellement de ces terrains
doivent être respectées (il faut éviter le cas de plusieurs propriétaires installés sur une
superficie minime).

C'est ainsi qu'un dahir du 30 juin 1962, modifié par le dahir n°1-69-32 du 25 juillet 1969 â
prescrit une procédure d'immatriculation obligatoire des propriétés soumises à
remembrement.

Les projets de remembrement sont établis par les offices de mise en valeur agricole et sont
soumis au Ministre de l'agriculture qui les homologue 26 par décret. L'arrêté fixant le
périmètre à remembrer est notifié au Conservateur qui,, soit va procédé à la rectification des
titres fonciers déjà établis, soit va mettre aussitôt en demeure les propriétaires, dont les

26
D'après le dahir du 18 février 1924, l'homologation des opérations de délimitation fixe irrévocablement la
consistance matérielle et l'Etat juridique de l'immeuble collectif délimité.

54
biens n'ont jamais fait l'objet ,d'une quelconque procédure d'immatriculation, de souscrire
dans un délai d'un mois une réquisition d'immatriculation (pour les immeubles en cours
d'immatriculation, la procédure va être suspendue et reprise en conformité avec l'arrêté de
remembrement).

Concernant les biens non immatriculés, à l'expiration du délai d'un mois, le Conservateur
dépose le dossier de remembrement contenant un état et un plan parcellaire du secteur
auprès de l'autorité locale, puis publie un avis de ce dépôt au B.O. Si aucune des personnes
concernées par le remembrement ne se manifeste dans un certain délai, le conservateur
procède d'office à l'immatriculation sur la base de l'arrêté de démembrement. S'agissant des
immeubles ayant déjà fait l'objet d'une immatriculation, le Conservateur va uniquement
procéder à leur mise en concordance avec l'arrêté en question.

Les oppositions sont recevables jusqu'à l'expiration du délai de six mois qui court à partir de
la date de la publication au B.0 du décret portant homologation du plan de remembrement.
Ces oppositions sont traitées selon la procédure en vigueur.

55
Chapitre 2 : Les inscriptions sur les livres
fonciers

Inscrire sur le livre foncier est une formalité


permettant de publier toute opération effectuée
sur un bien et la garantie des droits réels pouvant
le grever.
L’étude de l’opération d’inscription necessite de
se pencher sur sa mise en œuvre, ainsi que sur
les effets pouvant en découler.

Section-1 La mise en œuvre des inscriptions sur les livres fonciers


D’après l’article 65 du Dahir de 1913,Tous faits, dispositions et conventions entre vifs, à titre
gratuit ou à titre onéreux, tous procès-verbaux et ordonnances de saisie immobilière, tous

56
jugements passés en force de chose jugée ayant pour objet de constituer, transmettre aux
tiers, reconnaître, modifier ou éteindre un droit réel immobilier, ainsi que tous baux
d’immeubles excédant trois années, toute quittance ou cession d’une somme équivalente à
plus d’une année de loyers non échus, doivent être rendus publics par une inscription sur le
titre foncier.
Les articles 66 et 67 du Dahir précité ajoutent que Tout droit réel relatif à un immeuble
immatriculé n’existe, à l’égard des tiers, que par le fait et du jour de son inscription sur le
titre foncier par le conservateur de la propriété foncière.
L’annulation de cette inscription ne peut, en aucun cas, être opposée au tiers de bonne foi.
Les actes volontaires et les conventions contractuelles tendant à constituer, transmettre aux
tiers, reconnaître, modifier ou éteindre un droit réel ne produisent effet, même entre
parties, qu’à dater de l’inscription sur le titre foncier, sans préjudice des droits et actions
réciproques des parties pour l’inexécution de leurs conventions.
L’intêret majeur de ladite procédure ainsi exposé, il convient à présent de se pencher sur les
démarches à suivre ainsi que les délais à respecter et enfin sur certains cas particuliers de
l’inscription sur les registres fonciers

Paragraphe 1 : Procédure d’inscription

Une grande majorité des inscriptions au Maroc concernent les contrats de vente, les
contrats d'hypothèque, ainsi que les droits relatifs à l'ouverture d'une succession.

En cas de vente d'un bien, qui doit procéder à l'inscription ? C'est le vendeur, car sur
1ui pèse deux obligations : l'obligation de délivrance et l'obligation de garantie du bien
vendu. En matière immobilière, l'obligation de délivrance, ne consiste pas seulement en la
mise à la disposition de l'acquéreur du bien vendu le disposant c'est-à-dire le vendeur, doit
assurer le transfert de propriété en faveur de l'acquéreur, notamment par le biais des
inscriptions.

Dans la pratique, c'est l'acquéreur, en qualité de mandataire, qui procède


matériellement à l'inscription de ses droits sur le T.F, d'ailleurs, le DOC a mis sur sa charge
les frais relatifs à l'inscription.

57
Quand doit-on inscrire ? (La période des inscriptions) ; est-ce qu'on est obligé
d'inscrire ? (Au Maroc l'immatriculation est facultative, idem donc pour l'inscription) ; mais
comment procède-t-on aux inscriptions ?

A) Les formalités à respecter

aucour de la phase, qui suit celle de l'immatriculation où l'immeuble a intégré


le régime des livres fonciers, des formalités sont requises et doivent être respectées
de la part aussi bien du demandeur que du conservateur.

1) De la part du demandeur

Quiconque désire inscrire un droit sur un Titre foncier doit d'abord fournir les pièces
justifiant l'existence de ce droit. Dans la plupart des cas, il s'agit de contrats (contrat
d'usufruit par exemple), mais il peut s'agir également de jugement ou d'autres actes comme
ceux par le biais desquels les héritiers peuvent inscrire leurs noms sur le T.F, les actes
extrajudiciaires comme les saisies, etc. En raison de cette diversité, l'on se tiendra à dire que
celui qui désire obtenir l'inscription d'un acte, doit en principe le déposer en vue
d'enclencher la procédure d'inscription auprès de la conservation foncière du ressort de
laquelle dépend l'immeuble en question.

En général, s'il s'agit d'acte sous-seing privé, le demandeur doit fournir au


conservateur une copie originale comportant les signatures légalisées des parties ; sinon s'il
s'agit d'acte authentique27, le demandeur doit adresser au Conservateur une expédition en
bonne et due forme. Par exemple, s'il s'agit d'un contrat établi par les soins d'un notaire, il
sera réputé authentique et le conservateur ne sera pas tenu de vérifier l'identité des
signataires ni leur capacités, car la signature du notaire fait foi.

En règle générale, le demandeur doit adjoindre aux documents suscités un duplicata


du T.F, qui est en principe en sa possession, pour que notamment le Conservateur procède à
une mise en harmonie entre le T.F et son duplicata. Toutefois, il y a des cas où il est inutile

27
L'acte authentique émane d'une institution habilitée à authentifier les actes, il s'agit notamment des notaires,
des adouls, certains avocats, etc. il n'est obligatoire qu'en matière de copropriété, comme l'achat d'un
immeuble en copropriété.

58
voire impossible d'exiger la présentation du duplicata du T.F. C'est notamment le cas de
l'inscription d'actes établis indépendamment de la volonté du propriétaire, comme les
saisies ou les expropriations.

Des fois, le demandeur, en sus des documents susmentionnés, doit joindre à sa


demande d'inscription d'un acte un document annexe. Il s'agit des cas où l'acte en question
concerne des immeubles situés dans des périmètres ou des zones à caractère particulier.
C'est notamment le cas des actes portant sur des terrains situés en zone agricole et ont pour
objet l'acquisition des ses terrains par des étrangers ; à ceux-là, le Conservateur exige une
autorisation spéciale délivrée par le Ministre de l'Intérieur. C'est aussi le cas où l'inscription
concerne un lot de terrain appartenant à un projet de lotissement, le Conservateur peut.
exiger, dans ce cas, qu'on lui fournisse le dossier complet du lotissement.

A noter enfin, que toute requête d'inscription entraîne forcément le paiement d'un
droit proportionnel (une taxe). Mais en sus du règlement de ce droit auprès de la
conservation, le demandeur devra également justifier, entre les mains du Conservateur, le
paiement des frais d'enregistrement, par la présentation, notamment, des quittances de
paiement délivrées par les services d'enregistrement.

En matière immobilière, il y a deux séries de taxes : celles qu'on paye auprès de


l'administration des impôts et celles qu'on paye à la conservation foncière. Concernant les
premières, il y a lieu de préciser qu'historiquement on a dû passer par trois phases

 Jusqu'en 1966, le Conservateur traitait les dossiers d'inscription sans trop se soucier
du paiement des taxes relatives aux droits d'enregistrement et ce, parce que ces
taxes étaient perçues au niveau d'une administration totalement indépendante de la
sienne.

 Depuis le décret royal du 19 décembre 1966, complétant l'art.70 du dahir de 1913


sur l'immatriculation, le Conservateur s'est vu obligé de réclamer aux intéressés,
deux copies de l'acte qui lui est soumis pour des fins d'inscription, en vue d'en
envoyer une à l'administration des impôts.

 Actuellement, le Conservateur est tenu, avant de procéder à l'inscription, d'exiger


des demandeurs les quittances de paiement justifiant le règlement des droits
d'enregistrement.

59
Quant au droit proportionnel dont le paiement est effectué auprès de la
Conservation, comme son nom l'indique, il dépend et varie selon la valeur de l'immeuble en
question. Généralement, on le calcul à raison d'un pour cent (1 %) de la valeur du bien. Pour
les droits d'enregistrement, c'est 2,5% ;des plus que cela, surtout s'il s'agit de biens à usage
commercial.

Maintenant, s'il s'avère qu'une pièce ou qu'un document exigible manque au dossier,
ou si les paiements des taxes n'ont pas été effectués, ou encore si l'acte déposé pour des fins
d'inscription n'est pas conforme ou contient des erreur;; la demande d'inscription est rejetée
; mais là, est le rôle du Conservateur.

2) De la part du Conservateur

Les inscriptions sont effectuées au moyen d'énonciations sommaires, portant date


certaine et signées par le Conservateur, sous peine de nullité.

Avant l'inscription

D'après l'art.72 du dahir relatif aux réquisitions d'inscriptions, le Conservateur est


tenu, avant de procéder aux inscriptions, d'effectuer un certain nombre de vérifications.

Le conservateur est d'abord tenu de vérifier la régularité des actes qui lui son soumis
aux fins de mentions sur les livres fonciers. Cependant, il est à noter que le Conservateur
n'est pas à même de déceler toutes les anomalies pouvant affecter un acte. S'il s'agit d'acte
authentique, la responsabilité de la régularité de ce dernier incombe au notaire; le
Conservateur n'en vérifiera que la forme, notamment la signature du notaire. En cas d'actes
sous-seing privé, le Conservateur est tenu de vérifier et les signatures et l'identité et la
capacité des parties.

Il doit d'abord vérifier l'identité' du disposant (dans le cas de la vente, c'est le


vendeur), parce que c'est justement ce dernier qui figure sur le T.F en tant que propriétaire.
Le conservateur va donc vérifier que les deux noms sont identiques.

Pour la vérification de l'identité des personnes physique ne demande pas beaucoup


d'efforts, car il suffit de lire sur les cartes d'identité puis comparer mais pour les personnes
morales, la tâche n'est pas aussi facile. Le Conservateur doit alors vérifier l'identité du
représentant de la personne morale et voir s'il est habilité à céder les biens de celle-ci. Or, il

60
existe une variété de sociétés où les attributions des représentants sont différentes d'une
société à une autre. Pour dire finalement que le Conservateur doit nécessairement avoir une
connaissance juridique assez approfondie en la matière. Si par exemple il s'agit de société
anonyme, il faut d'emblée savoir est-ce qu'il s'agit d'une S.A avec un conseil d'administration
ou au contraire il s'agit d'une S.A avec un directoire et un conseil de surveillance ; car s'il
s'agit du dernier cas, le Directeur général doit, pour céder un bien de la société, avoir
d'abord l'autorisation du conseil de surveillance.

Cela d'une part, mais d'autre part, le problème pourrait être plus important,
notamment lorsqu'on sait que les représentants des sociétés peuvent changer à tout
moment. C'est donc pour cela que le Conservateur exige qu'on lui présente une copie
récente du registre de commerce.

Le Conservateur est tenu également de vérifier si la chaîne des différents


propriétaires qui se sont succédés au fil du temps n'a pas été rompue. On l'appelle d'ailleurs
le principe de la continuité des inscriptions. C'est l'exemple notamment de l'héritier qui n'a
pas déposé son acte d'héritage à la conservation, pour que son nom soit porté sur le T.F, et
qui malgré cela procède à la vente du bien dont il a hérité ; comment le Conservateur
pourrait procéder à l'inscription de l'acte qui porte le nom de l'héritier, alors que le T.F
mentionne encore le nom du de cujus.

Le Conservateur doit également vérifier les dates des demandes d'inscription. A cet
égard il faut préciser que tous les actes susceptibles d'être inscrits, doivent d'abord être
inscrits sur un registre appelé "Registre des dépôts", pour que justement i1 leur soit donné
une date et un numéro. L'intérêt à travers cette démarche est de procéder aux inscriptions
en fonction de ces dates, c'est-à-dire que le premier acte qui a été inscrit sur le registre de
dépôt sera le premier à être inscrit sur le T.F. C'est le cas notamment lorsqu'en une même
journée plusieurs actes ont été déposés aux fins d'inscription, comme le cas d'une pluralité
d'hypothèques.

Toutefois, si deux actes ont été déposés en même temps, le Conservateur en fait
mention au registre des dépôts et les actes seront ainsi "inscrits en concurrence" (ex: deux
contrats d'hypothèque portant sur le même immeuble). Cependant, lorsqué qu'il s'agit par
exemple de deux actes de vente qui portent sur un seul et même immeuble et qui sont
déposés en même temps, le Conservateur les refusera tous les deux, parce que chacun des

61
deux actes porte exclusivement sur un droit qui ne peut faire l'objet d'un autre acte en
même temps.

Là, s'arrête l'obligation de vérification du Conservateur. Car, concernant la régularité


de l'acte en ce qui concerne le fonds, il pourra notamment relever quelques nullités
absolues, comme la vente d'un immeuble agricole à un étranger sans autorisation, mais il lui
sera difficile de relever des nullités relatives, comme par exemple celles résultant d'un
consentement vicié.

Pendant l'inscription

Quand le Conservateur passe à la phase d'inscription, il doit d'abord choisir, sur l'acte
qui lui est soumis, les mentions qui doivent figurées sur le T.F. Le Conservateur n'inscrit pas
tous les renseignements figurant sur l'acte. Il doit donc en choisir quelques uns devant être
mentionnés sur le T.F.

A ce niveau, Le Conservateur doit faire très attention, surtout à l'égard de certaines


clauses figurant sur les contrats, comme le cas des clauses résolutoires ou restrictives de
disposer. Celles-ci doivent être portées sur le T.F, pour justement avertir les tiers de leur
existence, car seules les inscriptions figurant sur le T.F sont opposables aux tiers ; l'acquéreur
d'un bien doit en être averti. (Ex: en cas de vente d'un bien par l'Etat, le contrat de vente
peut contenir une clause résolutoire, ou une clause de valorisation, etc.).

Le Conservateur se trouve ainsi tenu, sous sa responsabilité, de déceler les clauses


devant absolument être mentionnées sur le T.F.

Le Conservateur peut rejeter toute demande d'inscription qui lui paraît irrégulière ou
dont le dossier est incomplet. Il n'hésitera donc pas à le faire puisqu'il engage sa propre
responsabilité.

B) Les recours
Les décisions de rejet qui émanent du Conservateur peuvent faire l'objet de recours.
Ainsi, le demandeur dispose d'abord d'un recours gracieux auprès du Conservateur Général.
Il dispose également d'un recours judiciaire auprès du T.P.I avec possibilité d'interjeter appel
puis de pourvoir en cassation.

62
Actuellement, il existe un problème de compétence. Il y quelques avocats qui
attaquent les décisions des Conservateurs auprès des tribunaux administratifs pour excès de
pouvoir et ce, en dépit du texte qui, jusqu'à présent n'a pas été modifié et qui prévoit
clairement les T.P.I, comme instance de recours; il s'agit des dispositions du dahir de 1913.

 Vérification des inscriptions


Il existe des cas où la décision du conservateur peut être remise en cause :

Lorsqu'il s'agit d'une erreur matérielle : Il peut être procédé à des rectifications, soit
d'office soit sur la demande des intéressés, des irrégularités, des omissions ou des
erreurs commises lors des inscriptions subséquentes. Ex: Le cas où le Conservateur a mal
transcrit les informations contenues dans l'acte objet de l'inscription, il par exemple écrit
1300 hectares au lieu de 10300 hectares.

Le Conservateur peut également annuler une inscription en vertu d'une décision


judicaire définitive. Mais à condition toutefois, qu'entre temps, aucune autre inscription
n'ait été opérée régulièrement en faveur d'un tiers. Ex: un acte de vente d'un immeuble
a été conclu puis inscrit, ensuite le vendeur obtient gain de cause pour dol : s'il y a eu,
entre le moment de l'inscription et le moment du jugement, une autre inscription
concernant une autre vente ou hypothèque qui s'est opérée en faveur d'un tiers, le
Conservateur ne peut radier cette dernière (c'est justement pour cette raison que le
législateur a prévu une procédure spéciale dite de "prénotation").

Le Conservateur peut également radier quelques inscriptions en vertu de certains actes.


Ex : En matière d'hypothèque, le Conservateur peut radier celle-ci en vertu d'une main
levée délivrée par le créancier.

En matière d'expropriation, le Conservateur procède à la radiation de toutes les


hypothèques inscrites sur le T.F objet de l'expropriation, car l'expropriation pour utilité
publique purge le T.F de toutes les hypothèques.

 Les délais d’inscriptions


Le délai pour effectuer l’inscription visée à l’article 6528 du Dahir de 1913 est fixé à trois
mois. Ce délai court :

28
Le dahir du 9 ramadan 1331 (12 Août 1913) relatif à l’immatriculation foncière a été complété par l’article 65
bis en vertu de l’article premier du décret royal portant loi n° 08-68 du 10 joumada I 1388 (5 août 1968);
Bulletin Officiel n° 2911 du 14 août 1968, p. 833.

63
 pour les décisions judiciaires, à compter de la date où elles ont acquis la force de la chose
jugée ;
 pour les actes authentiques, à compter de la date de la rédaction de l’acte ;

 pour les actes sous seing privés, à compter de la dernière légalisation de signature.

En matière de paiement des taxes,le demandeur négligent peut se voir imposer des
majorations de frais d'inscription : Si l'on tarde à inscrire (dé 3 ou 6 mois) on risque de payer
des pénalités de retard (il peuvent aller jusqu'au triple du montant initial). Mais le
Conservateur ne peut pas refuser l'inscription d'un acte qui lui est régulièrement demandée ;
il ne peut même pas imposer au demandeur la prescription de droit commun qui est de 15
ans (art.387 DOC), car en fait cette prescription n'est valable qu'en matière d'action en
justice. Ex: si vous revenez après 15 ans pour inscrire, le conservateur ne peut vous refuser
votre demande d'inscription parce que vous avez trop tardé, pourvu, toutefois, qu'il n'y ait
pas eu de charges inscrites entre temps.

Toutefois, il existe des cas où l'inscription est assortie d'un certain délai imposé par la loi :

 Des fois il faut respecter certains délais pour l'inscription de droits particuliers
comme par exemple les hypothèques forcées29 en faveur des créanciers et légataires d'une
personne décédée. En effet, l'art. 117 du dahir de 02/06/1915 exige, dans pareils cas, que
l'inscription soit demandée par les créanciers dans les 3 mois qui suivent l'ouverture de la
succession. Si quelqu'un s'adresse au juge pour obtenir une hypothèque forcée, il doit courir
à la Conservation foncière pour inscrire ses droits sur le T.F, car passé le délai de trois mois
cette hypothèque n'aura plus d'effet.

 Par fois il faut procéder à l'inscription de ses droits avant l'arrivée d'un événement.
C'est le cas notamment du redressement et de la liquidation judiciaire d'un commerçant, car
l'ouverture de l'une de ces procédures arrête les inscriptions.

En effet l'ouverture de l'une de ces procédures entraîne un certain nombre d'effets


immédiats, dont notamment l'arrêt des inscriptions (sauf sur autorisation du juge
commissaire). Plus encore, on peut même annuler une inscription qui a été opérée sur les
immeubles d'un commerçant pendant ce qu'on appelle "la période suspecte", qui est
29
L'hypothèque forcée est prononcée, sans le gré du débiteur, par ordonnance du président du tribunal de
première instance, dans les cas prévus par la loi dont par exemple : le syndic sur les meubles du copropriétaire
qui ne paye pas ses charges, la femme sur les biens de son marie, etc.

64
normalement de 18 mois avant l'ouverture de la procédure. Pour les actes à titre gratuit, ils
sont annulés d'office, pour les autres actes onéreux, le juge examinera cas par cas, puis
annulera ceux qui lui paraissent susceptibles d'être annulés.

 Enfin, il est des fois nécessaire d'inscrire avant qu'une autre inscription ne soit opérée
sur le T.F, comme par exemple avant l'inscription d'une expropriation, d'une saisie ou même
avant l'inscription d'un autre contrat de vente, par exemple, concernant le même immeuble,
car, dans ce dernier cas, c'est toujours la première inscription portée sur le T.F qui prévaut, à
condition toutefois qu'il Y ait bonne foi. Cela arrive souvent en matière de lotissement, où un
acquéreur d'un lot omet d'inscrire ou se montre négligent à cet égard puis le vendeur sans
faire attention vend le même lot à une personne qui se montre diligente et inscrit ses droits
auprès de la Conservation foncière. C'est le cas aussi de la saisie, car si celle-ci vous devance,
vous ne pouvez plus inscrire vos droits.

Cependant, le législateur a prévu, notamment dans le dahir de 1913 sur


l'immatriculation foncière, une procédure spéciale pour protéger les titulaires de certains
droits qui ne peuvent pas être inscrits, pour l'une des raisons invoqués plus haut ou tout
simplement parce qu'ils ont fait l'objet d'un rejet du Conservateur. Cette procédure s'appelle
"La prénotation".

Paragraphe 2 : Cas particulier d’inscription :


« laprénotation »

Le Conservateur rejette un acte qui lui est soumis aux fins d'inscription pour cause
d'irrégularité et, de ce fait, le demandeur se trouve obligé d'attendre la régularisation
de sa situation, dans ce cas ce dernier sera en droit de demander une prénotation.
C'est une mention provisoire portant sur certains droits susceptibles d'être inscrits
par la suite.

I – la notion de prénotation :
A: Présentation de la prénotation:
1- Le domaine juridique de la prénotation
65
La prénotation sur un titre foncier a pour rôle de conserver, provisoirement, soit un
droit existant mais contesté et dont on attend la proclamation en justice, soit un droit dont
la perfection est retardée par une formalité restant à compléter 30.

Ainsi, la prénotation est une mention 31 portée à titre provisoire et conditionnel sur un titre
foncier, annonçant un droit revendiqué qui ne peut être régulièrement inscrit sur les livres
fonciers ; c’est une mesure d’inscription pour l’avenir, qui peut notamment sauvegarder des
droits en formation, des droits dont la constitution n’est pas pleinement réalisée, des actions
réelles ; de toute façon, si elle est conservatoire, elle est temporaire.

Mesure conservatoire, temporaire, conditionnelle, elle n’a pas, par elle-même, une valeur
propre, elle ne vaut que ce que vaudra l’inscription, de droit ou de fait, en faveur de son
bénéficiaire32. Notamment, l’effet de l’inscription temporaire subsiste malgré une
prénotation et s’oppose, en conséquence, à ce que l’immeuble soit considéré comme
litigieux33.

D’un point de vue juridique pure, la prénotation n’est, donc, ni une restriction au droit de
disposer, ni une cause de résolution ou d’éviction en général. Cela dit, elle peut, et par effet
purement psychologique, constituer réellement et de fait une lourde entrave à la libre
disposition d’un immeuble et une véritable mise en garde pour les tiers.

La prénotation conserve, provisoirement, le droit prétendu notamment à l’encontre de tiers


qui viendraient présenter des actes à inscrire sur les mêmes titres, ceux-ci pouvant eux-
mêmes solliciter une prénotation à leur profit, car prénotation sur prénotation vaut. Mais
cette dernière ne conserve le droit qu’elle garantit, provisoirement, que sous la condition
que son inscription soit régulièrement prise, par la suite, dans le délai légal. Dans ce cas, la
prénotation fixe le rang de l’inscription ultérieure34.

Mais si l’inscription du droit est régulièrement prise dans le délai, l’effet conservatoire de la
prénotation cesse de plein droit et n’aura été qu’une formalité sans aucune trace.

Il faut noter en outre, que seuls les droits relatifs aux immeubles immatriculés, c’est à dire
les droits nés et constitués postérieurement à l’établissement du titre foncier suite à
l’immatriculation, peuvent faire l’objet d’une prénotation.

Les droits nés ou constitués avant l’établissement du titre foncier, soit avant le dépôt de la
réquisition d’immatriculation, soit au cours de la procédure d’immatriculation , ne peuvent
faire l’objet que d’une opposition à la réquisition d’immatriculation.

2- Le champ d’application de la prénotation

L’étude du champ d’application de la prénotation révèle d’une part les personnes pouvant
bénéficier de celle-ci, et d’autre part les droits pouvant être prénotés.
30
Arrêt de la C.A. de rabat du 03 novembre 1934.
31
on ne peut dire une inscription ce terme ayant, en ce qui concerne la question étudiée, une signification très particulière
32
Arrêt de la C.A. de Rabat du 10 Octobre 1945 (cet arrêt énonce au le juge des référés est compétent pour
ordonner l’expulsion de l’occupant d’une maison d’habitation, sise dans une propriété « titre », en dépit d’une
prénotation que celle-ci peut invoquer, quant à son droit sur l’immeuble.).
33
Arrêt de la Cour de Rabat du 29 mai 1964.
34
Avant dernier alinéa de l’article 85 modifié et complété par la loi n°14-07 promulguée dans le cadre de la
réforme des textes juridiques régissant le Foncier au Maroc.

66
a) Les droits pouvant faire l’objet de prénotation:

La réponse à la question de savoir si tous les droits réels ou personnels peuvent-ils faire
l’objet d’une prénotation a soulevé un grand débat tant au niveau de la doctrine que de la
jurisprudence et a donné lieu à une grande divergence de points de vue et de position. Mais,
elle a pu dégager la conclusion suivante:

« Peuvent faire l’objet d’une prénotation tous les droits soumis à l’inscription aux livres
fonciers. C’est à dire les droits inscriptibles au moment où ils accomplissent toutes les
conditions de leur constitution, ou encore au moment où ils sont reconnus par le biais de la
justice, et ce, soit en tant que droits réels, soit en tant que droits personnels, revêtant
virtuellement le caractère de droits réels ou non et pouvant se convertir en droits inscriptibles
directement ou indirectement ».

b) Les personnes pouvant bénéficier de la prénotation

Les requérants aux inscriptions, à condition que le droit revendiqué soit tenu
directement du titulaire de l’inscription précédente, et en cas de succession de droits,
cette succession doit être ininterrompue et remontée au titulaire de l’inscription
précédemment prise.
Les demandeurs des radiations, quelque soient les causes invoquées, à condition de
diriger l’action en justice à l’encontre de toutes les personnes inscrites en qualité de
propriétaires titulaires de l’inscription précédente et/ou citer toutes les personnes
dûment intéressées par les droits successifs faisant l’objet de la demande en justice.

B - les différents types de prénotation :

1 - Les cas classiques :

Une prénotation peut être prise suivant trois procédures différentes, mais, quelle que soit la
procédure suivie, la prénotation produit les mêmes effets, seule la durée de sa validité
diffère.

a- prénotation prise en vertu d’un titre 

La prénotation est accordée par le conservateur lui-même, en vertu d’un titre dont une
irrégularité d’ordre mineur empêche l’inscription (l’état civil d’une partie portée à l’acte est
incomplet et cette lacune ne peut être réparée sur le champ, une signature portée sur un
acte SSP n’est pas légalisée etc…) La partie requérante peut demander au Conservateur, sur

67
le vu de l’acte, une prénotation ; à l’appui de sa requête, elle devra produire le duplicata du
titre foncier intéressé. La prénotation ainsi obtenue est valable 10 jours 35.

Dans ce délai de dix jours, aucune autre inscription ne peut être requise du consentement
des parties36, cette disposition doit d’ailleurs s’appliquer quelle que soit l’origine de la
prénotation, même si elle est d’origine judiciaire, l’inscription sur prénotation ne vaut.

Si, à l’expiration dudit délai, l’inscription n’a pas été prise, la prénotation devient nulle et
doit être radiée d’office.

Toutefois, ce délai se trouve prorogé si, au cours des dix jours, la partie intéressée obtient
une prénotation en vertu d’une ordonnance du président du tribunal de première instance,
ou suite au dépôt d’une requête introductive d’instance.

b- Prénotation prise en vertu d’une ordonnance du président du tribunal de 1ère


instance 

La prénotation peut être accordée en vertu d’une ordonnance du tribunal de première


instance. Cette ordonnance, n’est pas une ordonnance de référé, elle est rendue en dehors
du droit commun, elle ne peut émaner que du président du lieu de situation de l’immeuble
et non de n’importe quel magistrat ; elle peut intervenir « sur pied de requête » comme en
matière gracieuse, mais, étant donnée l’importance de la prénotation, et en l’absence de
tout débat contradictoire, tout intéressé peut demander la rétractation de l’ordonnance ou
en relever appel37 .

Cette prénotation a pour objet, également, la conservation d’un droit qui n’a pu être inscrit,
mais souvent, à la différence de la précédente, ce droit peut ne pas être, obligatoirement,
constaté par un titre, même incomplet, ou s’il est constaté par un titre irrégulier, la
régularisation du titre ne peut être effectuée dans un délai de dix jours.

La durée de la validité de la prénotation prise en vertu d'une ordonnance, est prévue à


l'article 8638, ainsi connu:

« L’effet de la prénotation rendue sur ordonnance du président du tribunal de


première instance est fixée à trois mois à partir de la date de sa prononciation si l’inscription
définitive du droit n’a pas été opérée. Cette durée peut être prorogée sur ordonnance du
président du tribunal de première instance à condition qu’une action sur le fond soit
introduite. L’effet de cette prorogation reste valable jusqu'à prononciation du jugement
définitif ».

c- la prénotation sur demande en justice:

35
Article 85 de la loi n°14-07 promulguée dans le cadre de la réforme des textes juridiques régissant le Foncier
au Maroc ;
36
Article 86, alinéa 1 de la loi n°14-07 promulguée dans le cadre de la réforme des textes juridiques régissant le
Foncier au Maroc ;
37
Arrêt de la cours d’appel de Fès du 14 Décembre 1964.
38
Article 86 de la loi n°14-07 promulguée dans le cadre de la réforme des textes juridiques régissant le Foncier
au Maroc ;

68
En vertu des dispositions combinées des articles 85 du Dahir du 12/8/1913 sur
l’immatriculation des immeubles, tel qu’il a été modifié par la loi 14-07 et 202 du dahir du 2
Juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés, toute personne qui
intente une action en justice en vue de la reconnaissance à son profit d’un droit sujet à
inscription aux livres fonciers ou en vue de sa radiation, peut obtenir directement une
prénotation de cette action.

La production du duplicata du titre foncier dans ce cas n’est pas obligatoire. La prénotation
en vertu d’une demande en justice ne peut nullement être conventionnelle. Elle est
pratiquée sans le consentement du propriétaire inscrit à cause du litige qui l’oppose au
demandeur.

Toutes les demandes en justice peuvent faire l’objet d’une prénotation sous la seule
condition que leur objet soit, de façon directe ou indirecte, la revendication de droits
assujettis à l’inscription.

La durée de la validité de la prénotation prise en vertu d’une requête, est prévue à l'article
86 susvisé : « Est fixée à un mois la durée de validité de la prénotation opérée sur
production par le prénotant d’une copie de requête sur le fond introduite devant la
juridiction compétente. »

2 - Les cas nouveaux de la prénotation :

Ce sont des cas qui trouvent leur fondement juridique dans plusieurs textes juridiques,
d’ailleurs l’alinéa 4 de l’article 85 de la loi 14-07 prévoit que : les prénotations, figurant sur
les textes législatifs spéciaux, sont soumises au jugement de ces textes.

a- Prénotation relative à l’expropriation pour utilité publique :

Elle trouve son fondement juridique dans l’article 25 de la loi 7-81 concernant
l’expropriation et son inscription s’effectue suite à l’ordre de la possession dans le cadre de
l’expropriation et son effet reste jusqu’à l’inscription du transfert de propriété au profit de
l’autorité expropriante.

b- La prénotation relative à la réforme agraire :

Cette inscription est régie par l’article 11 bis de la loi 00-06 modifié et complété par le Dahir
du 29/12/1972 relatif à la réforme agraire. L’inscription de ce genre de prénotation
s’effectue en se référant à la liste des bénéficiaires des terres agricoles et son effet persiste
même après l’inscription des contrats de vente conclus au profit des individus susvisés.

c- La prénotation dans le cadre du code recouvrement des créances publiques :

C’est le cas prévu par l’article 115 de la loi 15-97 et son inscription s’effectue sur la base de
l’ordre du président du tribunal de première instance.

d- La prénotation relative à la vente de biens en état futur d’achèvement :

Ce cas trouve son fondement juridique dans l’article 10/618 du Dahir des obligations et
contrats, et ladite inscription s’effectue sur la base d’un contrat de vente primaire et avec
l’approbation de la vente ainsi que la nécessite du dépôt du duplicata qui ne peut être

69
délivré au vendeur qu’après l’inscription de la prénotation et dont l’effet persiste avec
l’inscription de la vente définitive.

e- La prénotation relative au leasing :

Son fondement juridique trouve son origine dans l’article 5 de la loi 00-51 relative au leasing,
son inscription s’effectue sur la base d’un acte de leasing et son effet persiste jusqu’à
l’inscription de l’acte de vente définitif.

3- Les cas de prénotation sur la base de la loi 39-08 relative au code des droits réels  

A côté des cas généraux et spéciaux de prénotations précédemment mentionnés, il


existe d’autres cas prévus par la loi 39-08 relative aux droits réels :

a- Prénotation relative à la titrisation des créances hypothécaires :

C’est un cas prévu par l’article 24 de la loi 10-98 relative à la titrisation des créances
hypothécaires et qui a été repris par l’article 118 de la loi 33-06 relative à la titrisation des
créances.

b- Prénotation relative aux actions ayant pour but la revendication d’un


bien :

L’article 13 de la loi susvisée prévoit, que les actions dont l’objectif est la revendication d’un
bien conservé ou l’annulation d’un acte ou encore la modification d’un droit réel n’aura
d’effet à l’égard des tiers, qu’à partir du jour de leur inscription sur le titre foncier comme
prénotation.

c- La prénotation dans le cadre de l’hypothèque différée :

Elle trouve son fondement juridique dans les articles 184 à 186 et on y lit, que l’hypothèque
différée de courte durée ralentit l’inscription sur le titre foncier sans que cela ne dépasse 90
jours et sans que ce retard ne provoque la perte du créancier de son rang.

Cette inscription suppose en outre que le créancier a déposé l’origine de propriété ou une
copie avec le duplicata avec une réquisition écrite au conservateur qui inscrit ce droit en
prénotation. Dans ce cas le conservateur sera tenu de préserver le duplicata et ne pas
procéder à une autre inscription, étant bien noté que ladite inscription sera valable pour une
durée de 90 jours et sera inscrite sur le titre foncier sans en faire mention sur le duplicata.

Le créancier détenant une hypothèque gardera la faculté de l’inscription de l’hypothèque


par ordre avant la fin l’écoulement des 90 jours pour garantir son rang. Il faut noter que
l’effet de la prénotation de l’hypothèque différée prend fin automatiquement et en
procédant à sa radiation dans le cas où la prénotation définitive ne s’effectue pas durant la
période prévue.

d- La prénotation relative à l’action de partage :

70
L’acceptation de l’action de partage d’après l’article 316 dépend de ce qui suit :

- Diriger l’action vers tous les associés


- Inscrire l’action comme prénotation si elle concerne un bien immatriculé.

II : les effets de la prénotation et sa radiation


A : Effets de la prénotation

1) Effets dans le temps

a- La rétroactivité :

Le premier effet de la prénotation est la rétroactivité. L’inscription définitive du droit


qui a été prénoté rétroagit à la date de la prénotation. Cet effet rétroactif est absolu.

Une fois le droit prénoté reconnu par la justice ou après avoir accompli toutes les
conditions de forme ou de fond exigées par la loi, ou encore après suppression de tout
obstacle ayant empêché l’inscription en général, l’inscription définitive postérieure du dit
droit rétroagit à la date de sa prénotation avec tous les effets civils attachés à cette
rétroactivité.

Bien que la dite inscription définitive ne prend et ne pourrait en aucun prendre la


même date que la prénotation, la date de cette dernière fixe bien entendu le rang de
l’inscription du droit prénoté par rapport aux inscriptions opérées dans l’intervalle, mais
postérieurement à la prénotation.

Il ne s’agit pas, ici, de faire reporter la date de l’inscription définitive à la date de la


prénotation ou de la faire dater de la même date.

La prénotation n’arrête pas le cours des inscriptions, lorqu’elles sont effectuées


postérieurement à la prénotation, elles demeurent toutefois provisoires et susceptibles
d’annulation ou de radiation, eu égard au sort qui va être attribué au droit prénoté et
revendiqué par le bénéficiaire de la prénotation.

Ainsi, si l’inscription définitive du dit droit devient possible, les droits inscrits
postérieurement à la prénotation vont être annulés et radiés du titre foncier, et le droit
prénoté ainsi reconnu les remplacera de plein droit comme s’il était inscrit à compter de la
date de la prénotation.

En conséquence, le bénéficiaire de la prénotation, qui a pu obtenir l’inscription


définitive de son droit, peut revendiquer tous les fruits naturels, civils et industriels que
l’immeuble a produits depuis la date de la prénotation.

71
Il peut, en outre, revendiquer des dommages et intérêts à cause de sa privation de
ses produits à compter de la même date.

b-Persistance des effets de la prénotation:

Les durées de la prénotation au Maroc sont nettement déterminées.

La prénotation prise en vertu d’un titre est valable pendant dix jours seulement (art.
6 du dahir du 1er Juin 1915 fixant les dispositions transitoires).

La durée ordinaire de celle prise en vertu d’une ordonnance du président du tribunal


de première instance est de trois mois. Il y a possibilité de sa prolongation suite à un ordre
du président du tribunal de première instance à condition d’introduire une action propre à
ce sujet de la part de l’intéressé. L’effet durera jusqu’à la fin du procès, et en cas de
prolongation, celle-ci doit être inscrite sur le registre foncier sur la base d’un ordre de
prolongation, accompagnée de la réquisition propre à l’action introduite dans le tribunal à ce
sujet.

Quant à la prénotation en vertu d’une demande en justice, La durée de sa validité est


de 1 mois à partir de son inscription sur le titre foncier. La possibilité de la prolonger suite à
un ordre du tribunal de première instance, et l’effet de cette prolongation reste valable
jusqu’à la prononciation du jugement définitif.

B-Effets de la prénotation sur les droits:

1- Effets de la prénotation sur le cours des inscriptions:

La prénotation n’a pas pour effet d’arrêter le cours des inscriptions comme c’est le
cas pour le commandement immobilier, la saisie conservatoire ou la saisie exécution art.
8739. Une seule exception à cette règle est édictée par l’art. 6 du dahir du 1er Juin 1915 40 qui
dispose : «  que pendant le délai de dix jours de validité de la prénotation mentionnée en
vertu d’un titre, aucune autre inscription ne peut être requise du consentement des
parties ».

En dehors de la dite exception, tous les droits peuvent être inscrits malgré l’existence de la
prénotation et le propriétaire, figurant sur le titre foncier, avant celle-ci, ne perd pas son
droit de disposer de l’immeuble concerné. Cependant, les actes de dispositions conclus par
le propriétaire inscrit ainsi que les droits par lui constitués ou transmis ou éteints, perdent
toute leur force probante au profit du prénotant et ce, à compter de la date de la
prénotation si elle se transforme en une inscription définitive.

39
L’article 87 abrogé et remplacé par a loi 14-07, dispose que : « toute saisie ou commandement à fin de saisie
immobilière doit être signifié au conservateur qui l’inscrit sur le titre foncier. A partir de la date de cette
inscription, il ne peut être pris sur l’immeuble saisi aucune inscription nouvelle pendant le cours de la
procédure de la vente forcée. »
40
Fixant diverses dispositions transitoires pour l’application du dahir organique sur l’immatriculation.

72
L’inscription des droits inscrits après mention de la prénotation demeure donc susceptible
d’être radiée selon le sort qui sera réservé par la suite au droit prénoté.

Ces inscriptions restent donc provisoires.

Ainsi, au cas où le droit prénoté est reconnu, toutes les inscriptions postérieures seront
radiées. Les droits y afférent se transformeront en droits personnels au profit des parties,
les uns vis à vis des autres.

Mais, si le droit prénoté n’est pas reconnu, c’est la prénotation qui sera radiée; et les autres
inscriptions deviendront alors définitives et confirmées.

2-Effets de la prénotation sur le droit dont l’objet est impossible ou la cause est illicite

Malgré son effet rétroactif, la prénotation ne peut avoir pour conséquence de valider un
acte et de lui donner un rang ou une préférence aux autres droits postérieurs à une date où
son objet était impossible ou sa cause était illicite, tel le cas de l’existence d’une saisie ou
d’une faillite ou d’un transfert d’immeuble devant être destiné à des actes prohibés.

3-Effets de la prénotation vis-à-vis des parties et des tiers

En vertu du principe de l’effet légal et constitutif de l’inscription, la prénotation, comme


l’inscription définitive, produit ses effets à l’égard de tous, tant à l’égard des parties qu’à
l’égard des tiers, qu’il s’agisse du ou des propriétaires actuels ou de propriétaires antérieurs
à la prénotation ou qu’il s’agisse de propriétaires inscrits postérieurement à celle-ci.

En sus, l’article 202 du dahir du 2 juin 1915 41 ne détermine que les effets de la prénotation à
l’égard des tiers, ce qui est logique. Entre parties, l’effet des actions judiciaires se produit
sans qu’il soit besoin d’avoir recours à la prénotation.

La force probante des inscriptions est relative au Maroc. Toutes les inscriptions peuvent être
attaquées selon les règles de l’art. 91 de la loi 14-07 modifiant et complétant le dahir de
1913 sur l’immatriculation foncière. La fonction de la prénotation est justement de
conserver le rang du droit prétendu provisoirement.

En attendant que le Tribunal ait statué, il semble qu’il est contraire à la fonction
conservatoire de la prénotation de priver le possesseur de sa possession.

La prénotation, en conservant le rang de l’inscription ultérieure doit avoir aussi pour effet de
conserver provisoirement le statut de la possession.

Il reste enfin à préciser que,les effets de la prénotation, limités dans le temps, doivent être
aussi limités quant à leur objet.

41
Fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés.

73
Autrement dit, lorsqu’une prénotation est mentionnée sur le Titre Foncier, son objet doit
être déterminé avec précision, et, par la suite il ne peut être transformé ou étendu.

La transformation ou l’extension du dit objet ne peut se produire que par la prorogation


d’une prénotation précédemment mentionnée, et sa validation par la mention d’une
demande en justice.

Aussi, la modification ou l’extension de l’objet de l’action judiciaire déjà prénotée, ne peut


être effectuée que par requête rectificative à prénoter aussi.

D’autre part, lorsque la prénotation est mentionnée en vertu d’une requête introductive
d’instance en justice, la concordance entre l’objet de l’instance et l’objet de la prénotation
doit être assurée, faute de quoi, les tiers, qui n’ayant pas été avertis de l’objet exact de la
demande enrôlée en justice par le biais de la prénotation, pourront par la suite, s’opposer au
jugement rendu en conséquence, dans le cas où ils prétendent que le dit jugement a porté
atteinte à leurs intérêts.

III- la radiation de la prénotation :

L’Article 91 de la loi 14-07 énonce que «les inscriptions, mentions et prénotations faites sur
le titre foncier peuvent être rayées en vertu de tout acte ou tout jugement passé en force de
chose jugée constatant, au regard des personnes intéressées, la non existence ou l’extinction
du droit auquel elles se rapportent». De ce fait, la partie qui désire opérer une radiation doit
déposer auprès du conservateur de la propriété foncière une réquisition datée et signée.

La radiation a pour objet la cessation des effets de l’inscription à cause de l’inexistence ou de


l’extinction du fait ou du droit auquel l’inscription concernée se rapporte.

La radiation, tout comme l’inscription, s’effectue selon une procédure particulière et se


trouve soumise au contrôle du conservateur de la propriété foncière.

La radiation de la prénotation peut être opérée selon trois procédures:

A- D’office et de plein droit par le conservateur de la propriété foncière conformément


à l’art. 92 du dahir de l’immatriculation à l’expiration des délais fixés aux arts. 85 et
86 du même dahir et 6 du dahir du 1er Juin 1915 relatif aux dispositions transitoires;
et ce dans le cas où l’inscription n’est pas opérée dans les dits délais ou si la
prénotation n’a pas été validée.
B- A la requête du prénotant, après avoir pu obtenir la régularisation de la convention à
l’appui de laquelle la prénotation a été opérée et ce, dans le cas notamment où le
droit ayant fait l’objet de celle-ci est reconnu et devenu en conséquence inscriptible.
Sa radiation est effectuée, dans ce cas, au moment de l’inscription définitive du dit
droit.
C- En vertu d’un jugement ayant acquis la force de la chose jugée déclarant la non
reconnaissance du droit prénoté.

74
Section-2 : Les effets de l’inscription sur les livres fonciers

Ceux-ci sont aux nombre de deux. Il s’agit, d’une part, de la force probante des inscriptions
et d’autre part, de l’effet constitutif et léglae de celles-ci.

A- La force probante des inscriptions

L'article 2 du dahir du 02 juin 1915 énonce, clairement, que « la garantie des droits est
assurée, même entre parties, par la publication de ces droits sous forme de mentions
sommaires sur les livres fonciers ». En fait, l'effet de garantie est le prolongement de l'effet
constitutif des inscriptions : Dès que le droit est inscrit sur le Titre, son titulaire acquiert
automatiquement la qualité de propriétaire et sera de ce fait protégé de toute atteinte
extérieure qui viendrait perturber son droit de propriété.

Toutefois, cet effet de garantie est loin d'être absolu comme c'est le cas pour
l'immatriculation. L'inscription n'a qu'un effet relatif ; elle ne vaut que ce que vaut l'acte qui
lui a donné naissance. En ce sens que si ledit acte est annulé par voie judiciaire, le
Conservateur procède immédiatement à la radiation de l'inscription. Comme par exemple en
cas d'annulation d'un acte ayant fait l'objet d'une inscription à la Foncière pour vice de
consentement. Cependant il convient de préciser que le Conservateur, avant de procéder à
la radiation d'une inscription, il doit, au préalable, vérifier si le droit dont il est question n'a
pas fait l'objet d'un transfert en faveur d'un tiers de bonne foi.

C'est bien ce qui ressort de l'article 3 du dahir de 1915, qui dispose que les titres fonciers et
les inscriptions subséquentes y mentionnés, conservent les droits qu'ils relatent, tant qu'ils
n'ont pas été annulés, rayés ou modifiés, et font preuve à l'égard des tiers, que la personne
qui y est dénommée est réellement investie des droits qui y sont spécifiés. Les annulations
ou modifications ultérieures ne peuvent être opposées ou préjudicier aux tiers inscrits de
bonne foi ».

B- Effet constitutif ou légal des inscriptions

1) Portée de l’effet constitutif des inscriptions

75
Le législateur marocain à l’instar de son homologue allemand, exigel’inscription sur le livre
foncier, pour que le transfert du droit soit réalisé, nonseulement à l’égard des tiers, mais
entre les parties elles-mêmes au contrat. De ce fait, dans tout régime foncier, qui attribue à
l’écriture sur desregistres fonciers un caractère attributif de droit, c'est-à-dire ayant un
effetconstitutif, translatif ou extinctif du droit selon les cas. Le droit sera considérécomme
réellement constitué, transmis, modifié ou éteint, c'est-à-dire quel’inscription sur le livre
foncier a un effet créateur et attributif de droit. Ainsi, les droits réels n’existent, que par le
fait de leurinscription sur les livres fonciers, autrement dit, l’inscription seule
établit,constitue, le droit de propriété ou tout droit réel, et ce à l’égard des tiers
et,également, entre les parties elles-mêmes ; c’est ce qu’on appelle communémentle
principe de l’effet constitutif de la publicité foncière.

Cet effet constitutif des inscriptions se justifie surtout par ses avantages pratiques ; il permet
de supprimer tout désaccord entre le fait et le droit en incitant les usages de la conservation
foncière à inscrire immédiatement leurs droits et par la même mettre à jour leur titre
foncier.

Cette règle originale de l’effet constitutif des inscriptions découle essentiellement des
dispositions des articles 66 et 67 du dahir de 1913 tel que modifié et complété, articles
fondamentaux en la matière, et également mais d’une manière indirecte, des dispositions de
l’article 2 du dahir du 2 juin 1915, article concernant plus spécialement la garantie des
droits, même entre parties

Tel qu’il a été mentionné aucours des dévelopements précédents, l’article 66 énonce que
tout droit réel, relatif à un immeuble immatriculé, n’existe, à l’égard des tiers, que par le
fait, et du jour, de son inscription sur le titre foncier par le conservateur. Tandis que l’article
67 prévoit le même effet constitutif de l’inscription entre les parties elles-mêmes, il dispose
que : « les actes volontaires et les conventions, tendant à constituer, transmettre, déclarer,
modifier, ou éteindre un droit réel, ne produisent effet, même entre parties, qu’à dater de
l’inscription, sans préjudice des droits et actions réciproques des parties pour
l’inexécution de leurs conventions ».

Cependant, peut-on parler du caractère absolu de ce principe, alors que des exceptions
démontrent le contraire ?

76
2) Les exceptions à l’effet constitutif

L'effet constitutif des inscriptions connaît quelques dérogations :

Sur le plan fiscal (les services d'enregistrement) : Au regard des impôts, les droits
d'enregistrement sont comptés et doivent être payés à partir de la date de la conclusion de
l'acte et non à compter de la date de l'inscription à la Conservation, au risque de se voir
imposer le paiement d'un certain nombre de pénalités.

Concernant les servitudes : Les servitudes légales et celles dites naturelles, bien
qu'elles constituent des droits réels, sont dispensées de toute publicité et donc ne sont pas
soumis à l'exigence d'inscription. Elles existent et produisent leurs effets de plein droit. Sauf
pour la mitoyenneté qui, bien qu'elle soit rangée par le législateur parmi les servitudes
légales, doit faire l'objet d'une inscription. C'est le cas aussi des privilèges immobiliers 42
énoncés par l'article 155 du dahir de 1915. Vu qu'ils ne sont accordés que par la loi, ils
n'attendent pas, pour être invoqués, leur inscription sur les titres fonciers. Sauf, pour les
privilèges accordés aux assurés sur les biens d'un assureur, ces privilèges doivent être portés
sur les titres fonciers pour pouvoir produire leurs effets.

Concernant les hypothèques différées : Il s'agit des ici des hypothèques dont le
Conservateur sursoit, l'inscription, sur la demande de l'intéressé, pour un délai n'excédant
pas les 90 jours. Une telle hypothèque produit les effets normaux de toute hypothèque alors
même qu'elle n'est pas inscrite sur le Titre, c'est-à-dire pendant le délai précité. Ce genre
d'hypothèque existe surtout en matière de crédit à très court terme, où les parties
conviennent d'ajourner l'inscription afin de payer moins quant aux droits dus à la
conservation foncière.

En ce qui concerne les droits privatifs d'eau : Idem pour les droits miniers
(concessions d'exploitation des mines, les permis de recherches, etc.), ces droits, bien
qu'inscriptibles sur le Titre foncier, existent indépendamment de toute inscription sur les
Titres. Ces droits sont reconnus en vertu d'une décision administrative et nullement par une
décision d'inscription. L'inscription de ces droits sur les Titres fonciers a simplement pour
effet de rattacher ces droits à un terrain immatriculé et en aucun cas elle ne leur confère
l'existence juridique.

42
Article 156 du dahir du 02 juin 1915

77
Concernant les droits successoraux : c'est-à-dire la transmission des droits à cause de
mort. Ainsi les droits des héritiers existent même s'il n'en est fait aucune mention sur le Titre
foncier. Ces articles ne visent que les actes volontaires, c'est-à-dire ceux qui s'établissent
entre vifs. C'est dire donc que les héritiers deviennent propriétaires automatiquement à
partir du décès du de cujus. Mais cela ne veut nullement dire que les héritiers n'ont pas
intérêt à inscrire, bien au contraire.

On peut dire que finalement l'inscription constitue seule le droit réel pour son
titulaire et que ce droit dûment inscrit sur le Titre ne peut être modifié ou restreint que par
le moyen d'une autre inscription, modificative ou restrictive.

78
BIBLIOGRAPHIE SÉLECTIVE

OUVRAGES:

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L’ANCFCC À MARRAKECH ENTRE LE 2 ET LE 5 DÉCEMBRE 2003

 L’ATELIER SUR LA POLITIQUE FONCIÈRE ORGANISÉ LES 29 ET 30 JUIN 2000 PAR LE


MINISTÈRE DE L’AGRICULTURE.

80