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Les SCPI dans l’univers des placements

La performance des SCPI

Les SCPI ont pour vocation de restituer au porteur de parts la performance de l’immobilier d’entre-
prise. Par rapport à l’acquisition directe d’immeubles, elles se proposent de fournir :

- un surcroît de liquidité dans la mesure où le capital est divisé en parts plus facilement échan-
geables et achetables ;
- une diversification du risque grâce à la taille des patrimoines immobiliers, qu’un particulier ne
pourrait pas acquérir.

Avant tout, les SCPI procurent à leurs souscripteurs un revenu régulier et une éventuelle plus-value à
la revente des parts.

Des discussions ont eu lieu entre l’Autorité des marchés financiers (AMF) et les professionnels du
secteur sur les nouvelles règles de calcul des performances des SCPI, avec l’introduction de deux
nouvelles définitions : le taux de distribution sur valeur de marché (DVM) et la variation du prix moyen
de la part (VPM).

Le DVM se définit comme la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de
l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix
de part acquéreur moyen de l’année n.

La VPM est égale à la division de l’écart entre le prix acquéreur moyen de l’année n et le prix acqué-
reur moyen de l’année n-1, par le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1.

Le prix acquéreur moyen est égal à la moyenne des prix des transactions pondérée par la collecte
brute.

Performances SCPI immobilier d’entreprise

20%
DVM (histogramme)
VPM (courbe)
15%

10%

5%

0%
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

-5%

-10%

-15%

-20%
Source : IEIF

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IEIF - Annuaire des SCPI 2012
Depuis 1990, les SCPI immobilier d’entreprise ont procuré aux associés un taux de distribution sur
valeur de marché toujours supérieur à 5 %. En regardant plus en détail, le taux de distribution a
évolué entre 6,15 % et 6,58 % entre 1990 et 1992. Après un bref passage sous la barre des 6 % en
1993 (5,95 % lié au début de la crise sur le marché de l’immobilier), le taux de distribution a constam-
ment progressé au dessus des 6 % pour atteindre un plus haut à 8,12 % en 1998 (fin de la crise).
Entre 1999 et 2003, le taux de distribution a évolué entre 7,23 % et 7,64 %, puis de 2004 à 2006 entre
6,30 % et 6,87 %. En 2011, le taux de distribution sur valeur de marché s’élève à 5,29 %.

De la même façon, la variation du prix moyen de part des SCPI immobilier d’entreprise est une
donnée à manipuler également avec précaution. Sur le long terme, elle reproduit le cycle des prix de
l’immobilier d’entreprise. Cependant, le mode de valorisation différent des SCPI à capital fixe et des
SCPI à capital variable oblige à distinguer les interprétations :

- pour les SCPI à capital variable, le prix de part déterminé par la société de gestion est conte-
nu dans une fourchette de plus à moins 10 % de la valeur de reconstitution1 de son
patrimoine. L’évolution du prix de part est donc peu ou prou celle des expertises des
immeubles détenus par la SCPI ;
- pour les SCPI à capital fixe, le prix est fixé selon le principe de la confrontation entre les
acheteurs et les vendeurs. C’est pourquoi il tend à refléter les anticipations des investisseurs
sur le marché de l’immobilier. Cependant, un déséquilibre entre les volumes d’offre et de
demande sur le court terme peut venir perturber cette relation au patrimoine immobilier du
véhicule.

L’approche de la performance des SCPI par le taux de rentabilité interne (TRI)

Le TRI constitue une autre approche de la performance des SCPI. Elle représente « l’histoire » du
placement. On considère un flux de trésorerie négatif en début de période (achat de la part de SCPI),
des flux de trésorerie réguliers correspondant aux revenus versés sur la période, puis un flux de
trésorerie positif (vente de la part de SCPI) en fin de période. Les frais sont pris en compte dans le
calcul.

Taux de rentabilité internes


annualisés sur 5, 7, 10, 15, 20 et 25 ans

sur 5 ans sur 7 ans sur 10 ans sur 15 ans sur 20 ans sur 25 ans
Catégorie
(2006-2011) (2004-2011) (2001-2011) (1996-2011) (1991-2011) (1986-2011)

Classiques diversifiées 8,36% 10,34% 12,06% 9,36% 4,85% 7,85%


Régionales 9,14% 10,21% 10,98% 8,39% 6,98% 8,29%
Internationalement
6,41% 9,24% 8,82% 8,78% 4,90% 6,97%
diversifiées
Murs de magasins 9,31% 10,66% 11,67% 10,15% 7,11% 9,12%
Moyenne SCPI
immobilier 8,64% 10,38% 11,81% 9,41% 5,61% 8,16%
d'entreprise
Source : IEIF

1. La valeur de reconstitution d’une SCPI correspond à la somme de la valeur vénale des actifs immobiliers détenus, de la
valeur nette des autres actifs et des frais estimés liés à une éventuelle reconstitution de son patrimoine.

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IEIF - Annuaire des SCPI 2012
Ce tableau montre que les SCPI immobilier d’entreprise affichent un TRI compris entre 5,61 % et
11,81% sur le moyen-long terme. Bien peu de placements offrent une telle performance.

Les SCPI dans l’épargne française

Les SCPI, en tant que placement immobilier, sont traditionnellement considérées comme un place-
ment de long terme. Elles occupent une place spécifique dans la pierre-papier (foncières cotées en
Bourse, Sicav immobilières…) et plus largement dans l’épargne française.

L’examen de la rentabilité et du risque des principaux placements immobiliers et boursiers, sur les
vingt dernières années, confirme cette vocation des SCPI : moins volatil que les actions, et plus
rentable que les obligations, le placement SCPI délivre une performance sensiblement supérieure à
celle des placements obligataires ou monétaires, pour un risque légèrement plus élevé.

Couple risque/rentabilité
sur 20 ans (fin 1991-fin 2011)
22%

20%

18%
Performance globale annuelle moyenne

16%

14%

Foncières cotées
12%

10% Actions françaises


Or
8%

6% SCPI
Sicav obligataires
4%
Sicav monétaires
Livret A
2% Inflation

0%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%

Volatilité de la performance globale annuelle


Source : IEIF d’après Banque de France, Caisse des dépôts, CBRE, Cote officielle du lingot d’or des agents de change, Edhec,
Euronext, Telekurs, IEIF, Insee, Jacques Friggit, Notaires de Paris Île-de-France, Olap

En termes de performance, la comparaison des SCPI et du « taux sans risque » (taux moyen des
emprunts d’État) illustre bien l’attrait du placement SCPI. Ce dernier offre depuis plusieurs années un
taux de distribution supérieur de 2 points au taux sans risque OAT 10 ans. Cette « prime de risque »
est la contrepartie d’une plus faible liquidité et des coûts de transactions plus élevés.

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DVM SCPI immobilier d’entreprise et rendement OAT 10 ans

10%

9%

8%

7%

6% 5,29 %

5%

4%
3,16 %
3% DVM des SCPI immobilier d'entreprise

2% OAT 10 ans

1%

0%

Sources : IEIF, Banque de France

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IEIF - Annuaire des SCPI 2012
Les SCPI en 2011

En 2011, à la faveur d’une crise financière sans précédent, l’immobilier a renforcé sa position de
valeur refuge chez les épargnants. Dans un environnement où la rémunération des placements dits
« sans risque » (et notamment de l’assurance vie) décroît, où les Bourses mondiales plongent,
l’attractivité de la pierre s’est renforcée. Cette nouvelle hiérarchie des placements s’est traduite par un
niveau record de collecte nette des SCPI.

La collecte nette des SCPI


en M€

Source : IEIF

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IEIF - Annuaire des SCPI 2012
La collecte nette des SCPI immobilier d’entreprise
en M€

Source : IEIF

La collecte nette des SCPI logement


en M€

Source : IEIF

La collecte nette des SCPI s’est élevée à 2,78 milliards d’euros en 2011 après 2,45 milliards d’euros
en 2010, soit une progression de 14 %. Il s’agit de la meilleure collecte jamais enregistrée par ce
produit puisque le chiffre le plus élevé remontait à l’année 1990 avec 1,59 milliard d’euros.

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Collecte nette Variation Capitalisation Variation Nombre
Catégorie
2011* 2011-2010 fin 2011* 2011-2010 de SCPI
Classiques diversifiées 1 618 74% 17 461 13% 55
Régionales 50 27% 1 072 9% 9
Internationalement diversifiées 6 -76% 154 4% 1
Murs de magasins 434 -15% 3 485 15% 20
SCPI immobilier d'entreprise 2 108 40% 22 173 13% 85

Plus-value 10 - 340 20% 2


Méhaignerie et Quilès-Méhaignerie - - 31 -58% 2
Malraux 34 -5% 185 17% 14
Rénovation - - 113 3% 1
Besson - - 13 9% 1
Borloo populaire - - 98 4% 3
Robien et Robien recentré - - 598 5% 16
Girardin - - 96 4% 3
Zone de revitalisation rurale (ZRR) - - 12 0% 1
Scellier 624 -32% 1 912 40% 25
Déficit foncier 11 - 13 - 2
SCPI logement 679 -29% 3 410 23% 70

Ensemble SCPI 2 787 14% 25 583 15% 155


*Chiffres exprimés en millions d’euros.
Source : IEIF

Les SCPI classiques diversifiées avec 1,61 milliard d’euros de collecte nette (+ 74 % par rapport à
2010), ont contribué en 2011 à près de 77 % de la collecte nette des SCPI immobilier d’entreprise.
Avec la fin programmée au 1er janvier 2013, la collecte nette des SCPI Scellier s’est repliée d’un tiers.

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Collecte nette Variation Capitalisation Variation Nombre
Groupe
2011* 2011-2010 fin 2011* 2011-2010 de SCPI

La Française 422 101% 5 661 8% 19


Groupe BNP Paribas 367 3% 3 419 34% 16
Amundi 278 5% 2 827 5% 17
Sofidy SA 300 8% 2 027 20% 6
Ciloger (Caisse d'épargne - Banque postale) 291 1% 1 425 21% 12
Natixis 93 65% 1 386 7% 8
UFFI 29 -88% 1 221 -3% 15
Perial 219 186% 1 178 25% 4
HSBC 121 -34% 1 140 20% 5
Unofi 169 13% 1 131 18% 1
Immovalor Gestion (groupe Allianz) 126 -30% 1 057 7% 9
Foncia 18 -34% 648 5% 6
Primonial 152 - 615 - 4
Paref 65 116% 408 33% 3
Banque Populaire Atlantique 50 47% 385 12% 1
Fiducial 38 91% 303 15% 1
Cabinet Voisin 4 -24% 234 9% 6
Caisses régionales du Crédit Agricole 0 - 219 12% 1
Inter Gestion 15 -59% 172 21% 10
CM-CIC 0 - 69 9% 1
Urban Premium 18 109% 30 219% 4
Avenir Finance 4 -30% 13 67% 3
Foncière et Immobilière de Paris 0 - 7 13% 1
Corum AM 5 - 6 - 1
Elience 2 - 4 318% 1
TOTAL 2 787 14% 25 583 17% 155
Source : IEIF

En termes de capitalisation, l’analyse par groupe montre que le trio de tête reste toujours La
Française, suivie par Groupe BNP Paribas et Amundi. À eux trois, ils ont collecté plus d’un milliard
d’euros en 2011.

11 groupes détiennent plus d’un milliard d’euros d’actifs, soit 88 % de la capitalisation totale du
secteur.

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Évolution des revenus
Catégorie DVM VPM
distribués en 2011
Classiques diversifiées 5,27% 2,52% -3,27%
Régionales 5,26% 11,45% -0,66%
Internationales diversifées 5,29% 0,00% -5,13%
Murs de magasins 5,41% 2,00% 0,00%
SCPI immobilier d'entreprise 5,29% 2,87% -2,63%
Source : IEIF

Le taux de distribution sur valeur de marché pour les SCPI immobilier d’entreprise s’établit en
moyenne à 5,29 % en 2011 contre 5,52 % en 2010. Ce repli du taux de distribution s’explique par la
progression (+ 2,87 %) du prix moyen de la part et la baisse (– 2,63 %) des revenus distribués.

La crise financière oblige les entreprises à renégocier les baux pour réduire les charges, ce qui se
répercute sur les SCPI immobilier d’entreprise et impacte donc les revenus versés aux associés. Les
éventuels défauts ont été mutualisés, les plus-values réalisées ou les réserves ont également pu
amortir le choc.

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Mouvements et réorganisations en 2011

18 créations de SCPI

SCPI Catégorie Groupe


ALLIANZ DOMIDURABLE 2 SCELLIER BBC Immovalor Gestion (Groupe Allianz)
CORUM PATRIMOINE RESIDENTIEL 1 SCELLIER BBC Corum AM
CRISTAL RENTE CLASSIQUE DIVERSIFIEE Inter Gestion
FRUCTIRÉSIDENCE BBC SCELLIER BBC Natixis
IMMORENTE 2 MURS DE MAGASINS Sofidy
MULTIHABITATION 6 SCELLIER BBC UFG-LFP
PATRIMMO COMMERCE MURS DE MAGASINS Primonial
PATRIMMO HABITATION 1 SCELLIER BBC Primonial
PIERRE AVENIR 3 SCELLIER BBC Groupe BNP Paribas
PREMELY HABITAT 3 BBC SCELLIER BBC Amundi
RENOGREEN SCELLIER BBC Inter Gestion
RENOVALYS 3 MALRAUX Avenir Finance
REXIMMO PATRIMOINE 2 MALRAUX Amundi
UFFI HABITAT BBC SCELLIER BBC Uffi
UFFI PERFORMANCES ÉNERGETIQUES CLASSIQUE DIVERSIFIEE Uffi
URBAN PATRIMOINE 2 SCELLIER BBC Urban Premium
URBAN PIERRE DEFICIT FONCIER Urban Premium
URBAN VALEUR MALRAUX Urban Premium

3 fusions-absorptions de SCPI

Société absorbante Sociétés absorbées Groupe


ALLIANZ PIERRE DISTRIPIERRE 1 et ALLIANZ PIERRE VALOR Immovalor Gestion (Groupe Allianz)
INVESTIPIERRE IMMOBILIERE PRIVEE-FRANCE PIERRE Groupe BNP Paribas
VALEUR PIERRE ALLIANCE VALEUR PIERRE UNION et ACCES PIERRE Groupe BNP Paribas

1 changement de nom de SCPI

Nouveau nom Ancien nom Groupe


LFP PIERRE UFG PIERRE La Française AM

1 changement de nom de société de gestion

Nouveau nom Ancien nom Groupe


La Française REM UFG REM La Française AM

1 changement de nom de société de groupe

Nouveau groupe Ancien groupe


La Française AM UFG-LFP

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