Les SCPI ont pour vocation de restituer au porteur de parts la performance de l’immobilier d’entre- prise. Par rapport à l’acquisition directe d’immeubles, elles se proposent de fournir :
- un surcroît de liquidité dans la mesure où le capital est divisé en parts plus facilement échan- geables et achetables ; - une diversification du risque grâce à la taille des patrimoines immobiliers, qu’un particulier ne pourrait pas acquérir.
Avant tout, les SCPI procurent à leurs souscripteurs un revenu régulier et une éventuelle plus-value à la revente des parts.
Des discussions ont eu lieu entre l’Autorité des marchés financiers (AMF) et les professionnels du secteur sur les nouvelles règles de calcul des performances des SCPI, avec l’introduction de deux nouvelles définitions : le taux de distribution sur valeur de marché (DVM) et la variation du prix moyen de la part (VPM).
Le DVM se définit comme la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année n.
La VPM est égale à la division de l’écart entre le prix acquéreur moyen de l’année n et le prix acqué- reur moyen de l’année n-1, par le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1.
Le prix acquéreur moyen est égal à la moyenne des prix des transactions pondérée par la collecte brute.
33 IEIF - Annuaire des SCPI 2012 Depuis 1990, les SCPI immobilier d’entreprise ont procuré aux associés un taux de distribution sur valeur de marché toujours supérieur à 5 %. En regardant plus en détail, le taux de distribution a évolué entre 6,15 % et 6,58 % entre 1990 et 1992. Après un bref passage sous la barre des 6 % en 1993 (5,95 % lié au début de la crise sur le marché de l’immobilier), le taux de distribution a constam- ment progressé au dessus des 6 % pour atteindre un plus haut à 8,12 % en 1998 (fin de la crise). Entre 1999 et 2003, le taux de distribution a évolué entre 7,23 % et 7,64 %, puis de 2004 à 2006 entre 6,30 % et 6,87 %. En 2011, le taux de distribution sur valeur de marché s’élève à 5,29 %.
De la même façon, la variation du prix moyen de part des SCPI immobilier d’entreprise est une donnée à manipuler également avec précaution. Sur le long terme, elle reproduit le cycle des prix de l’immobilier d’entreprise. Cependant, le mode de valorisation différent des SCPI à capital fixe et des SCPI à capital variable oblige à distinguer les interprétations :
- pour les SCPI à capital variable, le prix de part déterminé par la société de gestion est conte- nu dans une fourchette de plus à moins 10 % de la valeur de reconstitution1 de son patrimoine. L’évolution du prix de part est donc peu ou prou celle des expertises des immeubles détenus par la SCPI ; - pour les SCPI à capital fixe, le prix est fixé selon le principe de la confrontation entre les acheteurs et les vendeurs. C’est pourquoi il tend à refléter les anticipations des investisseurs sur le marché de l’immobilier. Cependant, un déséquilibre entre les volumes d’offre et de demande sur le court terme peut venir perturber cette relation au patrimoine immobilier du véhicule.
L’approche de la performance des SCPI par le taux de rentabilité interne (TRI)
Le TRI constitue une autre approche de la performance des SCPI. Elle représente « l’histoire » du placement. On considère un flux de trésorerie négatif en début de période (achat de la part de SCPI), des flux de trésorerie réguliers correspondant aux revenus versés sur la période, puis un flux de trésorerie positif (vente de la part de SCPI) en fin de période. Les frais sont pris en compte dans le calcul.
Taux de rentabilité internes
annualisés sur 5, 7, 10, 15, 20 et 25 ans
sur 5 ans sur 7 ans sur 10 ans sur 15 ans sur 20 ans sur 25 ans Catégorie (2006-2011) (2004-2011) (2001-2011) (1996-2011) (1991-2011) (1986-2011)
1. La valeur de reconstitution d’une SCPI correspond à la somme de la valeur vénale des actifs immobiliers détenus, de la valeur nette des autres actifs et des frais estimés liés à une éventuelle reconstitution de son patrimoine.
34 IEIF - Annuaire des SCPI 2012 Ce tableau montre que les SCPI immobilier d’entreprise affichent un TRI compris entre 5,61 % et 11,81% sur le moyen-long terme. Bien peu de placements offrent une telle performance.
Les SCPI dans l’épargne française
Les SCPI, en tant que placement immobilier, sont traditionnellement considérées comme un place- ment de long terme. Elles occupent une place spécifique dans la pierre-papier (foncières cotées en Bourse, Sicav immobilières…) et plus largement dans l’épargne française.
L’examen de la rentabilité et du risque des principaux placements immobiliers et boursiers, sur les vingt dernières années, confirme cette vocation des SCPI : moins volatil que les actions, et plus rentable que les obligations, le placement SCPI délivre une performance sensiblement supérieure à celle des placements obligataires ou monétaires, pour un risque légèrement plus élevé.
Couple risque/rentabilité sur 20 ans (fin 1991-fin 2011) 22%
Source : IEIF d’après Banque de France, Caisse des dépôts, CBRE, Cote officielle du lingot d’or des agents de change, Edhec, Euronext, Telekurs, IEIF, Insee, Jacques Friggit, Notaires de Paris Île-de-France, Olap
En termes de performance, la comparaison des SCPI et du « taux sans risque » (taux moyen des emprunts d’État) illustre bien l’attrait du placement SCPI. Ce dernier offre depuis plusieurs années un taux de distribution supérieur de 2 points au taux sans risque OAT 10 ans. Cette « prime de risque » est la contrepartie d’une plus faible liquidité et des coûts de transactions plus élevés.
35 IEIF - Annuaire des SCPI 2012 DVM SCPI immobilier d’entreprise et rendement OAT 10 ans
10%
9%
8%
7%
6% 5,29 %
5%
4% 3,16 % 3% DVM des SCPI immobilier d'entreprise
2% OAT 10 ans
1%
0%
Sources : IEIF, Banque de France
36 IEIF - Annuaire des SCPI 2012 Les SCPI en 2011
En 2011, à la faveur d’une crise financière sans précédent, l’immobilier a renforcé sa position de valeur refuge chez les épargnants. Dans un environnement où la rémunération des placements dits « sans risque » (et notamment de l’assurance vie) décroît, où les Bourses mondiales plongent, l’attractivité de la pierre s’est renforcée. Cette nouvelle hiérarchie des placements s’est traduite par un niveau record de collecte nette des SCPI.
La collecte nette des SCPI
en M€
Source : IEIF
37 IEIF - Annuaire des SCPI 2012 La collecte nette des SCPI immobilier d’entreprise en M€
Source : IEIF
La collecte nette des SCPI logement
en M€
Source : IEIF
La collecte nette des SCPI s’est élevée à 2,78 milliards d’euros en 2011 après 2,45 milliards d’euros en 2010, soit une progression de 14 %. Il s’agit de la meilleure collecte jamais enregistrée par ce produit puisque le chiffre le plus élevé remontait à l’année 1990 avec 1,59 milliard d’euros.
*Chiffres exprimés en millions d’euros. Source : IEIF
Les SCPI classiques diversifiées avec 1,61 milliard d’euros de collecte nette (+ 74 % par rapport à 2010), ont contribué en 2011 à près de 77 % de la collecte nette des SCPI immobilier d’entreprise. Avec la fin programmée au 1er janvier 2013, la collecte nette des SCPI Scellier s’est repliée d’un tiers.
39 IEIF - Annuaire des SCPI 2012 Collecte nette Variation Capitalisation Variation Nombre Groupe 2011* 2011-2010 fin 2011* 2011-2010 de SCPI
En termes de capitalisation, l’analyse par groupe montre que le trio de tête reste toujours La Française, suivie par Groupe BNP Paribas et Amundi. À eux trois, ils ont collecté plus d’un milliard d’euros en 2011.
11 groupes détiennent plus d’un milliard d’euros d’actifs, soit 88 % de la capitalisation totale du secteur.
Le taux de distribution sur valeur de marché pour les SCPI immobilier d’entreprise s’établit en moyenne à 5,29 % en 2011 contre 5,52 % en 2010. Ce repli du taux de distribution s’explique par la progression (+ 2,87 %) du prix moyen de la part et la baisse (– 2,63 %) des revenus distribués.
La crise financière oblige les entreprises à renégocier les baux pour réduire les charges, ce qui se répercute sur les SCPI immobilier d’entreprise et impacte donc les revenus versés aux associés. Les éventuels défauts ont été mutualisés, les plus-values réalisées ou les réserves ont également pu amortir le choc.
41 IEIF - Annuaire des SCPI 2012 Mouvements et réorganisations en 2011
18 créations de SCPI
SCPI Catégorie Groupe
ALLIANZ DOMIDURABLE 2 SCELLIER BBC Immovalor Gestion (Groupe Allianz) CORUM PATRIMOINE RESIDENTIEL 1 SCELLIER BBC Corum AM CRISTAL RENTE CLASSIQUE DIVERSIFIEE Inter Gestion FRUCTIRÉSIDENCE BBC SCELLIER BBC Natixis IMMORENTE 2 MURS DE MAGASINS Sofidy MULTIHABITATION 6 SCELLIER BBC UFG-LFP PATRIMMO COMMERCE MURS DE MAGASINS Primonial PATRIMMO HABITATION 1 SCELLIER BBC Primonial PIERRE AVENIR 3 SCELLIER BBC Groupe BNP Paribas PREMELY HABITAT 3 BBC SCELLIER BBC Amundi RENOGREEN SCELLIER BBC Inter Gestion RENOVALYS 3 MALRAUX Avenir Finance REXIMMO PATRIMOINE 2 MALRAUX Amundi UFFI HABITAT BBC SCELLIER BBC Uffi UFFI PERFORMANCES ÉNERGETIQUES CLASSIQUE DIVERSIFIEE Uffi URBAN PATRIMOINE 2 SCELLIER BBC Urban Premium URBAN PIERRE DEFICIT FONCIER Urban Premium URBAN VALEUR MALRAUX Urban Premium
3 fusions-absorptions de SCPI
Société absorbante Sociétés absorbées Groupe
ALLIANZ PIERRE DISTRIPIERRE 1 et ALLIANZ PIERRE VALOR Immovalor Gestion (Groupe Allianz) INVESTIPIERRE IMMOBILIERE PRIVEE-FRANCE PIERRE Groupe BNP Paribas VALEUR PIERRE ALLIANCE VALEUR PIERRE UNION et ACCES PIERRE Groupe BNP Paribas
![[Catherine Crapsky, Eric Rigamonti] Réussir Le DS(B-ok.org) (1)](https://imgv2-1-f.scribdassets.com/img/document/386540466/149x198/3955d36fa9/1534681144?v=1)
