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L’inscription des droits réels sur le livre foncier

Plan du cours :
Introduction
Partie I : les inscriptions portées sur le titre foncier
Chapitre I : Le cadre juridique des inscriptions
• Section I : Les inscriptions prévues par des textes relatifs à l’immatriculation
• Section II : Les inscriptions prévues par des textes spéciaux
Chapitre II : Les droits réels immobiliers prévus par la loi 39-08
• Section I : Le droit de propriété
Paragraphe 1 : les attributs
Paragraphe 2 : les caractères
A ) Droit autonome
B ) Droit absolu
Paragraphe 3 : La portée de l’application du droit de propriété
• Section II : Les droits réels démembrés du droit de propriété
Paragraphe 1 : L’usufruit
A ) Les droits et les obligations des parties
1 ) Les droits et les obligations de l’usufruitier
a) Les droits de l’usufruitier
a-1 L’usage de l’immeuble
a-2 Le droit de percevoir les fruits
b) Les obligations de l’usufruitier
b-1 : Les obligations de l’usufruitier avant l’entrée en jouissance
o L’état des immeubles
o La caution
b-2 : Les obligations de l’usufruitier pendant la jouissance
o La jouissance en bon père de famille
o L’obligation de subvenir à certaines charges
2 ) Les droits et les obligations du nu propriétaire
a- Les droits du nu propriétaire
a-1 : Le pouvoir de l’exclusivité
a-2 : Le pouvoir de disposer de la chose
b- Les obligations du nu propriétaire
B ) L’extinction de l’usufruit
1- Les causes de l’extinction de l’usufruit
a- L’arrivée à terme
b- L’extinction anticipée par disparition d’une condition d’existence de l’usufruit
b-1 : La perte de l’immeuble
b-2 : La renonciation à l’usufruit
b-3 : La consolidation
2- La déchéance pour abus de jouissance
3- Les conséquences d’extinction de l’usufruit
Paragraphe 2 : La servitude
Paragraphe 3 : Les droits réels issus des droits coutumiers musulmans
A° Le droit de superficie

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B° Le droit de zina
C° Le droit de houaa
• Section III : La procédure d’inscription des droits sur le titre foncier
Paragraphe 1 : Les conditions et délais des inscriptions des droits immobiliers
A ) Les conditions d’inscriptions des droits immobiliers
B ) Les délais des inscriptions prévu par l’article 65 bis de la loi 14-07
Paragraphe 2 : Le rôle du conservateur de propriété foncier
A ) L’acceptation de l’inscription
B ) Le refus de l’inscription par le conservateur
C ) Les décisions du conservateur en matière de radiation d’inscription
o Décision d’acceptation de la radiation
o Décision de rejet de la radiation

Partie II : Autres inscriptions sur le titre foncier suivant des législations différentes :
Chapitre I : les inscriptions des droits réels prévus par le code des droits réels et par autres textes
législatifs
• Section 1: Les inscriptions prévues par le dahir du 12 Août 1913 modifié et complété par la
loi 14-07
Paragraphe 1 : l’inscription d’une succession
Paragraphe 2 : l’inscription des jugements et ordonnances de saisie immobilière
- A ) L’inscription des jugements
- B ) L’inscription de saisie immobilière
• Section 2 : l’inscription prévues par des lois spéciales (exemple : l’expropriation)
1. L’exercice de l’expropriation (la loi 7-81)
2. La déclaration d’utilité publique
3. L’acte de cessibilité ou décret définitif

Chapitre II : L’inscription définitive et provisoire des droits sur le titre foncier


• Section I : L’inscription définitive
Paragraphe 1 : Le contrat de vente immobilière
- A ) L’établissement de l’acte par un professionnel (ex : le notaire)
- B ) La vente a réméré
- C ) La vente globale (la safqa)
Paragraphe 2 : Le droit de préemption
A ) Les conditions requises pour l’exercice de la préemption
✓ 1° Les conditions requises de la part du préempteur
✓ 2° Les conditions requises de la part de préempté
✓ 3° Les conditions requises de l’acte de vente
• La vente doit être inscrite sur le titre foncier
• La vente doit être définitive
• La sous aliénation
B ) L’exercice et délais du droit de préemption
a- L’exercice du droit de préemption
b- Les délais de l’exercice du droit de préemption
• Délai d’un an
• Délai de 30 jours

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• Délai de 4 ans
C ) Le remboursement
1° Le prix de la vente
2° Les loyaux couts
3° Les améliorations
4° Les délais de remboursement
D ) Les effets de l’exercice du droit de préemption
• Section 2 : Les inscriptions provisoires
Paragraphe 1 : La prénotation
I- Définition
II- Les divers cas de prénotation
▪ 1° la prénotation pise en vertu d’un titre
▪ 2° la prénotation prise en vertu d’une requête introductive d’instance
▪ 3° la prénotation prise en vertu d’une ordonnance
▪ 4° la prénotation prévue par des textes spéciaux
a- Cas d’expropriation pour cause d’utilité publique
b- Cas des actions immobilières
c- Cas d’hypothèque forcée
d- Cas d’hypothèque déférée
e- Cas de partage

Chapitre III : Certaines opérations portant sur les droits réels immobiliers inscrites provisoirement
• Section I : L’hypothèque et l’emphytéose
Paragraphe 1 : L’hypothèque
A ) L’hypothèque conventionnelle (de l’art 174 à l’art 183 de la loi 39-08)
B ) L’hypothèque forcée (art 171 de la loi 39-08)
Paragraphe 2 : L’emphytéose
A ) Le régime juridique de l’emphytéose
1- La constitution
2- L’extinction
B ) les droit et les obligations de l’emphytéote
1- Les droits de l’emphytéote
2- Les obligations de l’emphytéote

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Introduction :
La présente étude concerne exclusivement les inscriptions des droits réels au cours de la vie juridique de
l’immeuble immatriculé. Au paravent, la législation applicable à ces immeubles était réglementée parle dahir du
02/06/1915, abrogé par la promulgation de la loi 39-08 qui comprend 334 articles formant le nouveau code des
droits réels.
Ainsi on va étudier les droits réels susceptibles d'inscription sur le titre foncier d'une façon définitive et ceux qui
sont provisoires.

Partie I : les inscriptions portées sur le titre foncier


Le législateur marocain a déterminé les droits réels susceptibles d'inscription sur le titre foncier suivant un
ensemble de textes tels que le code foncier marocain du dahir du 9 ramadan (12 aout 1913) sur l’immatriculation
modifié par la loi 14-07, la loi 39-08 et d'autres textes spéciaux.

Toutefois, il faut noter que le conservateur est personnellement responsable de tout préjudice résultant
d'omissions et des irrégularités ; car son rôle ne consiste pas à recevoir des documents et à les classer comme le
font en France ; mais il doit analyser les pièces qui lui sont soumises et en extraire celles qu’il doit inscrire, et ce
au moyen d'énonciations sommaires selon l'article 75 du dahir du 12aout 1913 complété et modifié par la loi 14-
07.
Ainsi les inscriptions qui doivent être portées sur le livre foncier sont essentiellement celles énoncées dans l'article
65 de la loi 14-07qui stipule que « Tous fais, dispositions et conventions entre vifs, à titre gratuit ou à titre
onéreux, tous procès-verbaux et ordonnances, de saisie immobilière, tous jugements passés en force de chose
jugée ayant pour objet de constituer, transmettre aux tiers, reconnaitre, modifier ou éteindre un droit réel
immobilier et tous les baux d'immeubles excédent trois années, toute quittance ou cession d'une somme
équivalente à plus d'une année de loyers non échu, doivent être rendus publics par une inscription sur le titre
foncier ».

Chapitre I : Le cadre juridique des inscriptions :

On va étudier les inscriptions prévues par des textes relatifs à l'immatriculation foncière et ceux par des textes
spéciaux.

• Section I : Les inscriptions prévues par des textes relatifs à l’immatriculation :

Contrairement à certaines législations étrangères, notamment celle de la France, notre système foncier actuel
consacre le principe original la légalité des inscriptions sur les livres fonciers mettant ainsi en échec la règle
fondamentale énoncée par le dahir des obligations et contrats selon laquelle l'accord des volontés crée le droit.
En effet, plusieurs textes relatifs à l'immatriculation réglementent les inscriptions sur les livres fonciers (article
65). Il est donc clair que sur chaque titre de propriété ainsi constitué viennent par la suite se grouper tous les droit
réels et charges foncières intéressant l’immeuble et toutes les modifications et mutations y afférentes, et l’ordre
de préférence entre les droits réels établis sur un même immeuble e détermine par l’ordre des inscriptions. De sa
part, le législateur a permis en plus des droits réels auxquels il fait référence d’une façon limitative dans l’article
9 de la loi 39-08 promulguée par le dahir du 22-11-2011, autres droits issus du droit foncier tels que l’article 82
de la loi 14-07 sur l’immatriculation qui prévoit l’inscription des droits réels résultant d’une succession, l’article
85 qui prévoit l’inscription d’une prénotation, l’article 87 qui réglemente l’inscription d’une saisie immobilière,
l’article 69 qui prévoit l’inscription des restrictions au droit de disposer et même l’inscription et le changement de
l’état civil du bénéficiaire, et autres.

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• Section II : Les inscriptions prévues par des textes spéciaux :

Il est strictement réglementé des inscriptions susceptibles d'être portées sur les livres fonciers prévus par des
textes spéciaux tels que :
Le droit minier relatif aux permis de recherche, permis des exploitations et des concessions minières tels qu'ils
sont réglementés par l'article 9 du dahir du 16/04/1951. En effet aux termes dudit dahir, ces droits constituent
des droits réels immobiliers de durée limitée, distincts de la propriété du sol, et soumis au régime foncier des
immeubles immatriculés. Également le législateur a permis l'inscriptions des droits qui entrent dans le domaine
de la recherche des hydrocarbures qui sont soumis aux même règles suivant l'article 49 du dahir du 21/07/1958.
et en cas d'utilité publique le législateur a permis l'inscription d'une expropriation suivant l'article 12 du dahir du
06/05/1982.
Également le législateur marocain a permis l’inscription des droits qui ont pour but de sauvegarder les monuments
historiques suivant l'article 19 du dahir du 25/12/1980 qui stipule que « L'acte administratif prononçant le
classement est inscrit sur le titre foncier si l'immeuble est immatriculé ou s'il fait ultérieurement 'objet d'une
immatriculation. Cette inscription est effectuée soit d'office soit à la demande de l'administration ou bien par le
propriétaire de l'immeuble ».

Chapitre II : Les droits réels immobiliers prévus par la loi 39-08 :

Avant de procéder à l'étude des inscriptions sur le titre foncier il y a lieu de définir certains droits réels prévus
par l'article 9 de la loi 39-08 et surtout le droit de propriété qu'on peut assimiler à une fleur juridique dont les
pétales peuvent être réparties entre plusieurs bénéficiaires,

• Section I : Le droit de propriété :


Le droit de propriété est le pl complet, car il permet suivant l'article 9 de jouir et de disposer des choses et sans
qu'il dispose d'une puissance absolue t illimitée. Ainsi, une définition doctrinale de la propriété met en avant ces
attributs « la propriété et le droit exclusif et perpétuel d'user, de jouir et de disposer des choses et des droits
Paragraphe 1 : Les attributs :

Le droit de propriété comporte ainsi trois attributs qui résument tous les avantages que l'on peut tirer des
immeubles lorsqu'on est propriétaire.
1/- L’usage (usus) le droit de se servir de l'immeuble, par exemple habiter la maison, cultiver la terre agricole.
2/- La jouissance (fructus) le droit d'en jouir c'est-à-dire le droit d'en percevoir les fruits naturels ou civils
3/- La disposition (abusus) le droit de disposer, car le propriétaire dans ce cas peut le faire de deux façons :
a) Il peut disposer de l’immeuble matériellement, par exemple en le laissant dépérir faute de soins ou même
en le détruisant s'il ne lui est plus utile.
b) Il peut aussi en disposer juridiquement en le vendant, en le donnant, en le léguant ou bien en constituant
sur lui des charges réelles telles que des servitudes des hypothèques.
Paragraphe 2 : Les caractères :

Le droit de propriété se distingue des autres droits réels par :


A ) Droit autonome :

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Le droit de propriété est indépendant et exclusif car le propriétaire par rapport à son immeuble détient une
position de maître et ne dépend de personne. Par contre les autres droits réels sont des droits dépendants par
exemple une hypothèque ne peut être constituée que si elle est rattachée à une créance qu'elle garantit.
B ) Droit absolu :
Le droit de propriété est un droit absolu c’est-à-dire complet, par lequel le propriétaire peut se prévaloir à
l'exclusion de tout autre de tous les avantages que son immeuble peut procurer à l'égard de tous, ce qui permet
de comprendre qu'un propriétaire affirme parfois « Telle chose m'appartient ». Alors que les autres droits réels
au contraire ne sont que des morcellements du droit de propriété ou des charges qui grèvent le droit de propriété
par exemple : une servitude de passage ne donne que le droit de passer.
Paragraphe 3 : La portée de l’application du droit de propriété :

En principe, la propriété des immeubles urbains au Maroc peut être acquise librement par n'importe quel
individu et quelle que soit sa nationalité, paradoxalement la propriété agricole ne pouvant appartenir qu'aux
nationaux et exceptionnellement à certains étrangers conformément aux conventions passées par leurs pays
d'origine avec le Maroc dans ce domaine tel que par exemple le tunisiens(convention en date du 29/12/1964),
les sénégalais (convention en date du 27/03/1964) ou biens à ceux qui détiennent une attestation à vacation de
non agricole (l’AVENA)
De sa part, le dahir du 02/03/173 a permis le transfert à l’Etat des propriétés agricoles appartenant à des
étrangers, également le dahir du 23/04/1975 a énuméré les personnes morales marocaines qui peuvent acquérir
des propriétés agricoles ou à vocation agricole situées en totalité ou en partie à l'extérieur des périmètres urbains
qui sont :
- L'ETAT ;
- Les collectivités locales ;
- Les sociétés coopératives agricoles dont les coopérateurs sont exclusivement des personnes physiques
marocaines, à l’exception des sociétés par action, les personnes morales de droit privé dont les associés ou les
membres sont des personnes physiques marocaines.

• Section II : Les droits réels démembrés du droit de propriété :

La propriété est une fleur juridique dont les pétales peuvent être réparties entre plusieurs bénéficiaires, elle
subira principalement la concurrence d'un usufruit, d'une servitude ainsi que d'autres droits réels qu'on va étudier
ultérieurement.
Paragraphe 1 : L’usufruit :
L'usufruit est un droit qui procure à son titulaire l'usage et la jouissance de la chose d'autrui. Ainsi, lorsqu'une
chose est grevée d'usufruit, le propriétaire subit l'amputation de deux de ses attributs ; les pouvoirs d'user du
bien et d'en percevoir les fruits passent à l'usufruitier. Le titulaire du bien se trouve donc réduit à un droit de nue-
propriété qui ne comporte que le pouvoir d'aliéner la chose (pour une valeur vénale d'ailleurs très diminuée par
la séparation de l'usufruit). Le droit d'usufruit est réglementé par les articles du 79 au 104 du de la loi 39-08)
A ) Les droits et les obligations des parties :
Il s'avère opportun de traiter les droits et les obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
1 ) Les droits et les obligations de l’usufruitier :
On va analyser les droits et les obligations de l'usufruitier.
c) Les droits de l’usufruitier :

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L’usufruit confère à l’usufruitier un double droit ; le droit d’user de l’immeuble et le droit d’en percevoir les
fruits, tout au moins lorsqu'il porte sur la propriété, le droit de superficie ou un droit d’origine islamique comme
le Zina, ou le droit de Habous.
Dans notre analyse, il convient tout d'abord de traiter le droit d'usage de l’immeuble avant d'analyser le droit de
percevoir les fruits.
a-1 L’usage de l’immeuble :
Le droit d'usage est celui de se servir de l'immeuble pour son profit personnel selon la nature de ce dernier,
par exemple : habiter une maison, jouir d'une servitude. Le droit de l'usufruitier peut s'étendre aux accessoires
qui dépendent de l'immeuble au moment de l'ouverture de l'usufruit.
a-2 Le droit de percevoir les fruits :
Dans le cadre de l'usufruit, l'usufruitier possède le droit de percevoir les fruits de l'immeuble, mais non pas les
produits réservés au nu-propriétaire. Les fruits sont les revenus qu'un immeuble peut fournir.
S'agissant des règles d'acquisition des fruits, ces derniers varient selon que l'usufruitier perçoit en nature les
fruits ; on les nomes « les fruits naturels », ou bien qu'il en tire un revenu en raison d'un contrat qui transfère la
jouissance de l'immeuble qu'on désigne par « fruits civils ».
Concernant les fruits naturels ou en nature, ces derniers comprennent les produits du sol, éventuellement les
produits des animaux auxquels il convient d'ajouter les coupes de bois et les produits des carrières, dans la mesure
où ils prennent le caractère de fruits. S'agissant des fruits civils, ces derniers peuvent être définis comme étant en
argent qu'un immeuble peut produire en vertu d'un contrat, loyers de maisons, fermages etc...
d) Les obligations de l’usufruitier :
Pour analyser les obligations de l'usufruitier, on va le repartir en deux catégories : les obligations de l'usufruitier
avant l'entrée en jouissance et les obligations de l'usufruitier pendant la jouissance.
b-1 : Les obligations de l’usufruitier avant l’entrée en jouissance :
L'usufruitier a deux obligations particulières qu'il doit remplir avant l’entrée en jouissance :
* Faire dresser l'état des immeubles ;
* Donner une caution.
o L’état des immeubles :
L'usufruitier est obligé d'établir un état descriptif des immeubles soumis et faire un inventaire des biens
meubles soumis à l'usufruit.
S'agissant de l’usufruit de droits immobiliers pouvant comprendre accessoirement des meubles, il y a intérêt à
faire un inventaire des meubles, si cette obligation d'établir un état descriptif d'immeubles et un inventaire des
meubles n'est pas respectée, le nu-propriétaire peut refuser la délivrance du bien.
o La caution :
Afin de garantir le nu-propriétaire contre l'insolvabilité de l'usufruitier, celui-ci peut se trouver débiteur à son
égard du fait des obligations qui lui incombent.
Le retard de fournir la caution ne prive pas l’usufruitier des fruits auxquels il peut avoir droit, ces derniers lui sont
dus du moment où l’usufruit a été ouvert, sous réserve, le cas échéant de l'inscription de l'usufruit sur le titre
foncier. Mais tant que la caution n’est pas fournie, le nu-propriétaire peut se refuser à la délivrance des immeubles
soumis à l’usufruit et la perception des fruits deviendra plus difficile
b-2 : Les obligations de l’usufruitier pendant la jouissance :
Dans ce cadre on peut distinguer plusieurs obligations :

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o La jouissance en bon père de famille :
Cela nécessite que l’usufruitier puisse entretenir la chose de façon à ne pas abuser de la jouissance et
aussi de conserver la chose. L’usufruitier a donc l'obligation de veiller à la garde et la conservation e l'immeuble
soumis à son usufruit et d'entretenir l'immeuble en bon état.
o L’obligation de subvenir à certaines charges :
Si la dette doit être considérée comme une charge des fruits, l'usufruitier en est tenu seul dans la mesure de la
durée de sa jouissance. Mais lorsqu'il s'agit des autres charges, c'est -à-dire s'il s'agit de d'une réparation, elle doit
être faite entre l'usufruitier et le propriétaire.
2 ) Les droits et les obligations du nu propriétaire :
Il est logique que pendant la durée de l'usufruit, des réparations (et les frais qui en découlent) s'imposent quand
il s'agit d'un bien immobilier, les dépenses de ces réparations doivent être supportées par les deux parties à savoir
l'usufruitier et le nu-propriétaire,
c- Les droits du nu propriétaire :
Le propriétaire conserve, pendant la durée de l’usufruit, la nue-propriété de l'immeuble ou du droit réel grevé
de l'usufruit, il peut donc exercer les droits du propriétaire qui ne sont pas incompatibles avec la jouissance qui
appartient à l'usufruitier. Ainsi, il peut le vendre, voir même l'hypothéquer, mais tous ces actes ne peuvent
apporter aucun changement aux droits de l'usufruitier.
a-1 : Le pouvoir de l’exclusivité :
Le nu-propriétaire conserve son pouvoir d'exclusivité qu'il exerce en particulier par les actions qui relèvent de
la propriété. Il peut faire respecter son droit en exerçant l'action en revendication, aussi les actions possessoires
dont il conserve le bénéfice, il peut la faire borner et exercer l'action en partage s'il est en indivision.
a-2 : Le pouvoir de disposer de la chose :
Le nu-propriétaire conserve le pouvoir de disposer de la chose, et même il peut l'abandonner pour se faire
libérer de ses charges, il peut la faire l'objet d'une aliénation sans que la situation de l'usufruitier ne soit affectée
ou bien y constituer de nouveaux droits réels dans la mesure de leur compatibilité avec celui de l'usufruitier, telle
que l'inscription d'une hypothèque sur le titre de ce bien. Ces actes de disposition sont en réalité un caractère
théorique et que c'est rare qu'on trouve un nu-propriétaire les exerçant.
d- Les obligations du nu propriétaire :
Le nu-propriétaire doit prendre en charge les réparations, c'est-à-dire les gros travaux qui visent à rénover afin
de conserver la solidité du bâtiment tels que le remplacement de toute la toiture, le remplacement du chauffage
central, de l'installation électrique etc. Il existe une exception à cette règle si l’usufruitier a négligé ses obligations,
ainsi les frais que demande cette grosse réparation ne peuvent pas être imputés au nu-propriétaire.
B ) L’extinction de l’usufruit :
On va analyser les causes d'extinction de l'usufruit et les conséquences de cette extinction :
4- Les causes de l’extinction de l’usufruit :
Suivant l'article 99 de la loi 39-08 l’usufruit prend fin par :
* Le décès de l'usufruitier ;
* L'arrivé à terme ;
* La perte totale de l'immeuble ;
* La renonciation ;
* La consolidation-réunion sur la même tête des deux qualités. L'article 104 de la même loi y ajoute la cause
d'extinction particulière que constitue la déchéance pour abus de jouissance.

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Les diverses causes d'extinction de l'usufruit peuvent être regroupées en trois catégories :
* L'arrivé à son terme
* Il peut être éteint par la disparition de 'une de ses conditions d'existence,
* A titre de sanction, l’usufruit peut cesser par une décision de la justice contre l'usufruitier.
c- L’arrivée à terme :
La mort de l'usufruitier est la fin naturelle de l'usufruit, qui a pour caractère d'être viager. Le droit de
l'usufruitier n'est pas donc transmissible à cause de la mort. Par cet événement, le propriétaire doit radier
l'inscription de l'usufruit du titre foncier pour rendre effective cette fin de d'usufruit. Mais pour l'usufruit qui est
accordé à des personnes morales, il ne peut durer au-delà de 40 ans, article 100 de la loi 39-08.
d- L’extinction anticipée par disparition d’une condition d’existence de l’usufruit :
b-1 : La perte de l’immeuble :
Si l’immeuble est grevé d'un droit d'usufruit, ce dernier s'éteint par la perte totale de l’immeuble ; article 102
al 1 par contre la perte partielle n'entraine pas l'extinction sur ce qui reste de l'immeuble.
b-2 : La renonciation à l’usufruit :
L'abandon volontaire des droits de l'usufruitier met un terme à l'usufruit de façon définitive et irrévocable. La
renonciation, pour qu'elle soit légale et ait une force probante, elle doit être inscrite sur le titre foncier.
D'après l'article 103 de la loi 39-08, les créanciers peuvent faire annuler une renonciation faite à leur préjudice.
b-3 : La consolidation :
En cas de réunion sur la même tête des deux qualités ; l'usufruitier et de nu-propriétaire, il y a consolidation.
Et lorsqu'il y a transfert de la nue-propriété à l’usufruitier par la dévolution successorale, vente, donation ... elle
met fin à l'usufruit.
La consolidation ne fait pas disparaitre les garanties spéciales telles les hypothèques appartenant aux créanciers
de l'usufruitier.
5- La déchéance pour abus de jouissance
L'usufruit peut aussi cesser par l'abus que l'usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des
dégradations sur le fonds, soit en le laissant périr faute d'entretien. Suivant l'article 104 al 1 de la loi 39-08, La
déchéance doit être prononcée en justice, car le tribunal a un pouvoir assez large ; il peut suivant la gravité des
circonstances :
- Prononcer l'extinction absolue de l'usufruit ;
- Ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l'immeuble qui en est grevé que sous la charge de
payer annuellement à l’usufruitier une somme déterminée jusqu'à l’instant où l'usufruit aurait dû cesser ; article
104 al 2.
Les créanciers de l'usufruitier auront parfois intérêt à éviter la déchéance ; article 104 al 3, ils peuvent offrir au
propriétaire la réparation des dommages antérieurs et des garanties pour l'avenir.
6- Les conséquences d’extinction de l’usufruit :
La jouissance de l'immeuble fait retour au propriétaire une fois l'usufruit est éteint. Si l'immeuble que
l'usufruitier restitue, Subit des détériorations causées soit par sa faute, soit par l'usage normal, il est tenu
d'indemniser le propriétaire puisque les réparations d'entretien sont à sa charge.

Paragraphe 2 : La servitude : (Articles 37 à 69)

La servitude est une charge imposée à un immeuble, terrain ou bâtiment appelé « fonds servant » au profit
d'un autre immeuble appelé « fond dominant » ou dans un intérêt général.

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La servitude est dite « d'intérêt privé » ou « d'utilité publique ». En pratique, il existe une grande variété de
servitudes. Certaines personnes autorisent le propriétaire du fonds dominant à tirer une utilité du fonds servant,
par exemple en y passant (servitude de passage) ou en y établissant des canalisations destinées à l'alimentation
du fonds dominant (servitude d'aqueduc). D'autres servitudes consistent au contraire en une simple interdiction
faite au propriétaire du bien telle que la servitude publique de ne pas bâtir (servitude de non aedificandi) ou de
ne pas bâtir au-dessus d'une certaine hauteur.
Les servitudes constituent des droits ou des obligations réels, c'est-à-dire qu'elles se transmettent avec les
immeubles auxquels elles se rapportent. Les servitudes ont des origines variées ; pour sa part le dahir du 2 juin
1915 tel que modifié et complété par la loi 39-08, en distingue trois catégories ; il y a celles qui sont naturelle, ou
celles qui sont issues d'une obligation imposée par la loi ou bien suite à des conventions entre les propriétaires ;
article 38.
✓ Les servitudes dites naturelles sont celles qui sont dues à l'écoulement des eaux de pluies ou de source,
ainsi les fonds inférieurs reçoivent les eaux qui en proviennent sans aucune action humaine ; article 39.
✓ Les servitudes établies par la loi sont soit dans l'intérêt public (protection routières, ferrés etc.), soit dans
un intérêt privé, indépendamment de toute convention, pour ménager un minimum de bon voisinage entre
propriétaires et riverains, exemple la servitude relative aux distances à observer pour les plantations (article 133
à 135) du dahir 02/06/1915 fixant les règles législatives applicables aux immeubles immatriculés, BO 137 (articles
72, 73 et 74 de la loi 39-08). La servitude relative aux dépôt de matière nuisible, (article 136), (articles 71, 77 de
la loi 39-08), la servitude concernant les jours sur fond voisin (articles 138 à 140) (droit de surplomb, articles 66,
67, 68 de la loi 39-08), la servitude de passage en cas d’enclave (article 142 à 144), (articles 64, 65 de la loi 39-
08), la servitude de mitoyenneté des murs suivant lesquels le voisin ne peut sans le consentement de l'autre
pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture en quelque manière que ce soit même en verre
dormant.
✓ Les servitudes du fait de l’homme, ou conventionnelles, sont régies par les articles 145 à 153, dans ce
cas il est permis aux propriétaires d'établir en faveur ou contre leurs immeubles telles servitudes que bon leur
semble, pour améliorer l'usage. La servitude de fait de l'homme ne peut avoir lieu qu'après la rédaction d'un acte
entre les deux parties et en procédant par la suite à son inscription sur le titre foncier de la propriété du fonds
servant.

Paragraphe 3 : Les droits réels issus des droits coutumiers musulmans :


Le nouveau code devient le premier à instaurer une législation unifiée qui s'applique à la fois aux biens
immatriculés et aux non immatriculés, en plus des droits que nous avons développés au paravent vu leurs
importance dans le domaine du droit des affaires. Le nouveau code a inclus les droits coutumiers islamiques tels
que le droit de superficie, le droit de zina, le droit de Houa.

A° Le droit de superficie : (Articles 116 à 120) :


C'est une dérogation à la règle selon laquelle la propriété du fonds s'étend par accession à tout ce qu’il
supporte. Ainsi lorsque ce droit est cédé à une tierce personne, cela aboutit à séparer la propriété du sol de celle
des éléments qui lui sont incorporés tels qu'un bâtiment ou une plantation.
Le droit de superficie procure à son bénéficiaire la propriété de tout ou partie, selon les termes des constructions
ou plantations existant sur le fonds appartenant à autrui. Ce droit s'éteint par la confusion, la renonciation
expresse, la perte totale du bâtiment, ouvrage ou plantation. L’extinction doit être inscrite aux livres fonciers
sachant que le droit de superficie peut être cédé, affecté en garantie hypothécaire ou grevé de servitudes.

B° Le droit de Zina :
Le zina se rencontre sur un bien habous, domanial ou d'origine privée. Il ressemble au droit de superficie. Il
consiste dans le droit pour un occupant, qui a édifié de ses moyens une maison ou une construction sur un terrain

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habous, domanial ou privé, d'avoir la jouissance perpétuelle de ce terrain moyennant une redevance. (Article 134
de la loi 39-08).
NB : La durée maximale du zina ne peut excéder 40 ans.

C° Le droit de houaa (droit de surélévation) : (Articles 138 à 141) :


Ce terme désigne également un droit de superficie qui consiste dans le fait pour une personne de posséder un
étage ou une construction au- dessus d'un immeuble appartenant à un autre propriétaire. Ce droit dérive de la
cession par ce dernier, de la colonne d'air existant au-dessus de son immeuble, l'acquéreur devient propriétaire
des constructions qu'il édifie au même titre que le superficiaire, et peut obtenir un titre foncier spécial pour son
droit de houaa. Mais malgré l’utilité des droits susvisés entre les contractants, ils restent peu utilisés de nos jours
surtout au milieu urbain.

• Section III : La procédure d’inscription des droits sur le titre foncier :


Dès que les deux parties se sont mises d'accord, elles rédigent un acte qui atteste leurs volontés et qui se
rapporte à un droit réel relatif à un immeuble immatriculé. Il appartient aux deux contractants de le faire inscrire
sur le titre foncier en question en respectant les conditions et les délais requis, sans oublier le rôle du conservateur
qui reste primordial en la matière.

Paragraphe 1 : Les conditions et délais des inscriptions des droits immobiliers :


A ) Les conditions d’inscriptions des droits immobiliers :
Avant d’étudier l'inscription des droits, il y a lieu de faire une distinction entre un meuble et immeuble.
- La publicité qu’implique l'inscription ne s'applique qu'aux immeubles parce qu'elle exige la stabilité et la fixité.
- Les immeubles seuls sont en principe susceptibles d'hypothèque qui implique la publicité.
- Les aliénations d'immeubles exigent la formalité de l'inscription pour opposabilité aux tierces personnes.
- Les règles de compétence ne sont pas les mêmes en matière immobilière.
- Les voies d'exécution sur les biens, les saisies obéissent à des règles différentes suivant qu'il s'agit de meubles
(saisie conservatoire) ou d'immeubles (saisie immobilière).
L'inscription d'un droit réel auprès de la conservation foncière obéit à des conditions prévues par l'article 69 du
dahir du 12/08/1913 modifié par loi 14-07 (2013). Aux termes de cet article, toute personne requérant une
inscription doit déposer entre les mains du conservateur une réquisition qui doit contenir les mentions suivantes :
- La désignation du numéro du titre foncier de l'immeuble que doit affecter l'inscription ;
- L'indication de la nature du droit à inscrire (droit réel principal ou accessoire) ;
- L'indication du mode d'acquisition, la nature, la date de l'acte qui le constate ;
- L'indication de l'état civil du bénéficiaire de l'inscription à opérer ;
- la mention, s'il y a lieu des conditions de résolution des restrictions au droit de disposer … (article 69 al 5).
Juridiquement, l’obligation d'inscrire l'acte incombe au disposant, donc au vendeur, car la délivrance comprend
nécessairement le transfert de la propriété par l'inscription de l’acte sur le titre foncier. Mais pour qu'un droit soit
inscriptible, il doit être fait dans les délais impartis dont le non-respect entraine pour le requérant tardif une
pénalité calculée proportionnellement aux droits exigibles.
B ) Les délais des inscriptions prévu par l’article 65 bis de la loi 14-07 :
Le législateur a imposé des délais limités pour que les inscriptions des actes de disposition soient faites sur le
titre foncier qui leurs convient, cela a pour but d’éviter le retard des inscriptions et permettre aux actes concernés
de refléter la situation juridique exacte des immeubles. L’inscription des droits réels doit être prise aussitôt après
la cession volontaire ou l’acquisition judiciaire d’un droit, mais en droit commun ce délai n’existe pas sauf la
menace par la prescription par 15 ans des actions qui naissent d'une obligation prévue par l’article 387 du DOC
qui stipule que « Toutes les actions qui naissent d'une obligation sont prescrites par quinze ans... » Mais par

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contre la loi 14-07 modifiant et complétant le dahir du 12 aout 1913 a fixé ce délai à trois mois au lieu de dix-huit
mois selon l'ancien tarif.
Toutefois, il faut préciser que l'inscription sur le livre fonciers s'opère au moyen d'énonciations sommaires, en
portant la date et la signature du conservateur sous peine de nullité (article 75 de la loi 14-07).

Paragraphe 2 : Le rôle du conservateur de propriété foncier :


Le législateur marocain par le biais de la loi 14-07 exige que toute inscription ou modification d'inscription sur
le titre foncier soit soumise à un contrôle rigoureux et approfondi par le conservateur, tant en la forme qu'au
fond, auxquelles sont soumises les pièces produites à l'appui d'une réquisition d'inscription ou de radiation. Ainsi
en matière d'inscription, le conservateur est tenu d'écarter toutes les prétentions douteuses pour arriver à
n’inscrire que les droits qui sont reconnus légitimes.

A ) L’acceptation de l’inscription :
Le conservateur est tenu juridiquement à exercer son devoir de contrôle à l'égard des pièces et documents qui
lui sont présentés accompagnés d'une demande d'inscription suivant les dispositions des articles 72(2), 74, 94, et
96 du dahir du 12/08/1913 sur l'immatriculation foncière, modifié et complété par la loi 14-07 (22/11/2011). En
plus de ces articles on trouve que la responsabilité du conservateur découle de l'article 4 de l'arrêté vizirial du 4
juin 1915.
Ainsi, avant d'opérer sur le titre foncier les formalités requises, le conservateur est tenu de remplir ce qui suit :
- La Vérification de la date des actes à inscrire, pour appliquer ou non la pénalité de retard suivant la nouvelle
tarification.
- Le Contrôle du titre foncier de la propriété pour savoir s'il n'y a pas d'inscription d'une hypothèque
conventionnelle ou forcée, une ordonnance de saisie ou bien elle fait l'objet d'une décision judicaire (ordonnance
du juge d'instruction) portant le gel ou la saisie du bien au profit de l'Etat marocain suivant les dispositions du
droit pénal au cas où le propriétaire est soupçonné de trafic des stupéfiants ;
- Il doit exiger le dépôt du duplicata du titre foncier avec l'acte objet de la demande d'inscription au cas où il est
retiré au paravent par le propriétaire inscrit au titre foncier, ou bien par son mandataire ;
- Le calcul du montant exigible pour la formalité requise ;
- Les décisions judicaires à inscrire doivent être définitives et assorties des attestations de non appel ou de
cassation.
- Il doit exiger le dépôt de la procuration au cas où l’intervenant agit au nom de son mandant ;
- Il doit vérifier, en cas de dépôt d'un acte sous seing privée à ce que les signatures des parties soient régulièrement
légalisées devant les autorités compétentes, assorti d'une réquisition d'inscription ;
- Contrôler l’identité civile du disposant à l’acte soumis à l’inscription par rapport à celle de la personne figurant
sur le titre foncier et demander ainsi la présentation d'une copie de sa carte d'identité nationale ;
- Les actes et les jugements définitifs à inscrire sur le titre foncier doivent impérativement porter les références
foncières de l'immeuble concerné (le nom de la propriété, le numéro du titre foncier, …) ;
- Exiger le cas échéant, l'autorisation prévue par les textes sur les lotissements et morcellements, et les pièces
requises pour permettre l'inscription de la mise des constructions au titre foncier telles que l'autorisation de
construire, l’attestation de conformité, l’attestation de stabilité délivrée par le bureau d'étude ;
- L’article 55 de la loi 14-07 attire l'attention du conservateur sur les cas de la minorité ou d'incapacité qui peuvent
être inscrits sur le titre foncier, ces actes doivent être soumis aux règles de tutelle qui sont également
réglementées par l'article 211 du code de la famille qui prévoit que « Les personnes incapables et les personnes
non pleinement capables sont soumises selon le cas aux règles de la tutelle paternelle, testamentaire ou dative ».

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B ) Le refus de l’inscription par le conservateur :
Il est autorisé au conservateur de rejeter les inscriptions, malgré que le législateur marocain n'a pas défini tous
les cas de rejet. Ainsi le conservateur chaque fois qu'il se rend compte que l'opération demandée est en
contradiction avec les énonciations du titre foncier, les dispositions du présent dahir et d'autres textes législatifs
et réglementaires suivant les articles 74, 94 et 96 de la loi 14-07, ainsi parmi ces cas :
- Le rejet de l'inscription pour insuffisance des pièces produites (articles 72,73 et 75 de la loi 14-07).
- La non légalisation par l'une des parties contractantes entraine le rejet de l'inscription de l'acte.
- Le rejet d'inscription d'hypothèque ou de saisie conservatoire dont le montant n'est pas défini au document.
- Le refus dû au non-dépôt du duplicata du titre foncier.
- Si l’inscription du droit exige le consentement du propriétaire qui figure sur le titre foncier (article 89 de la loi)
- Le rejet de l'inscription peut avoir lieu en raison de l'existence d'une hypothèque ou d'une saisie inscrite au titre
foncier (article 87 de la loi).

C ) Les décisions du conservateur en matière de radiation d’inscription :


En principe, les droits inscrits ne peuvent être éteints par la prescription (sauf les cas prévus par la loi 14-07
comme par exemple la prénotation sur titre qui a une durée de 10 jours et la prénotation requise en vertu d'une
autorisation du président du tribunal de 1ère instance pour une durée de 3 mois), cela ne veut pas dire que les
autres inscriptions ne connaissent pas des changements ou bien leur radiation totale ou partielle. En effet, le
conservateur est autorisé par le législateur, suivant des règles bien précises, de prendre des décisions qui ont pour
but d'accepter ou de rejeter une radiation.
o Décision d’acceptation de la radiation :
Suivant les dispositions de l'article 91 de la loi 14-07 qui prévoit que : « sous réserve des dispositions de l’article
86 ci-dessus, les inscriptions, mentions, et prénotations faites sur le titre foncier peuvent être rayées en vertu de
tout acte ou tout jugement passé en force de chose jugée constant, au regard des personnes intéressées, la non
existence ou l’extinction du droit auquel elles se rapportent ».
Ainsi la radiation d'un droit du titre foncier ne peut avoir lieu que si elle se fonde sur des pièces légales et
réglementaires tant au fond qu'en la forme, elles peuvent être :
- Soit un acte (authentique, sous-seing privé ou administratif) ;
- Soit une ordonnance ou jugement passé en force de la chose jugée.
Par contre les droits qui sont inscrits au titre foncier suivant un dol ou fraude, ils ne font pas l'objet de radiation
mais plutôt d'annulation par le tribunal compétent à la demande de toute personne qui se sent lésée.
o Décision de rejet de la radiation :
Le conservateur se trouve parfois obligé de rejeter la radiation du droit inscrit ou de la charge foncière, si lors
de son contrôle, les pièces déposées entre ses mains n'autorisent pas la radiation (article 94 de la loi 14-07) ou
bien le contenu de l'acte de radiation n'est pas compatible avec les énonciations qui découlent du titre foncier.

Partie II : Autres inscriptions sur le titre foncier suivant des législations différentes :

Les droits qui peuvent être inscrits au titre foncier sont réglementés par la loi des droits réels et autres textes.

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Chapitre I : les inscriptions des droits réels prévus par le code des droits réels et par autres textes
législatifs

Malgré que Le législateur marocain a limité les droits réels suivant l'article 9 de la loi 39- 08, on trouve qu'il y
a d'autres droits qui sont prévus par des textes tels que le droit foncier (loi 14-07)et les textes spéciaux.

• Section 1 : Les inscriptions prévues par le dahir du 12 Août 1913 modifié et


complété par la loi 14-07 :
Suivant les dispositions de l'article 65 de cette loi « Doivent être rendus publics par une inscription au livre
foncier, tous faits et conventions entre vifs à titre gratuit ou à titre onéreux, tous procès-verbaux de saisie
immobilière, tous jugements passés en force de chose jugée ayant pour objet de constituer un droit réel
immobilier, de le transmettre, de le déclarer, de le modifier ou de l’éteindre, tous baux d'immeubles excédant
trois années, ou cession d’une somme équivalente à plus d'une année de loyers non échue ou toute quittance ».
En outre, l’inscription peut être faite en cas de décès du propriétaire suivant l'article 82.

Paragraphe 1 : l’inscription d’une succession :


La succession est une transmission d'un bien immeuble à la suite du décès de son propriétaire à ses ayants
droits.
Ainsi, les héritiers pour qu'ils aient la qualité de propriétaire à la place du défunt, ils doivent présenter au
conservateur de la propriété foncière du lieu où se trouve le bien, une réquisition d'inscription jointe au certificat
de décès et l'acte de filiation rédigé par deux adouls, cela est obligatoire pour les marocains musulmans, mais
pour les étrangers de confession chrétienne ils doivent déposer une filiation rédigée par un notaire. La dite
réquisition doit comporter les indications mentionnées à l'article 69 de la présente loi qui sont :
- Le numéro du titre foncier sur lequel l'inscription de filiation sera inscrite ;
- Les noms, prénoms et date de naissances, les numéros de leurs cartes d'identité nationales et s'il sont mariés ou
non, ainsi que l'indication de leurs parts dans l'héritage.
Par contre les marocains de confession juive doivent déposer un jugement de la chambre rabbinique du T.P.
assorti d'une attestation de non-appel.

Paragraphe 2 : l’inscription des jugements et ordonnances de saisie immobilière :


Aux termes de l'article 65, l'inscription sur le titre foncier peut être un jugement ou une saisie.

A ) L’inscription des jugements :


Les décisions prises par le tribunal compétant en matière immobilière pour qu'elles soient inscriptibles sur le
titre foncier, il faut qu'elles acquissent la force de la chose jugée ; c'est-à-dire un jugement définitif et non
susceptible d'aucune voie de recours ordinaire ou opposition.

B ) L’inscription de saisie immobilière :


Les saisies et les commandements immobiliers doivent être mis entre les mains du conservateur de la propriété
foncière suivant les dispositions de l'article 87 pour qu'elles soient inscrites au titre foncier qui leur correspond,
et à partir de cette inscription, il ne peut être pris sur l’immeuble saisi aucune inscription nouvelle pendant le
cours de la procédure de la vente forcée, sauf les hypothèques forcées au profit de l'Etat marocain ou bien la
succession du propriétaire en cas de son décès.
En ce qui concerne la radiation de la saisie et le commandement, elle est faite en vertu d’un acte de main levée
ou bien suivant une ordonnance du juge de référé portant la radiation de la saisie, ainsi suivant l’article 95 de la
loi 14-07 « Toute radiation sur le titre foncier s'opère au moyen d'énonciations sommaires, elle est datée et porte
la signature du conservateur de la propriété foncière sous peine de nullité ».

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Mais en cas de refus d'inscription ou de radiation par le conservateur, ce dernier est tenu suivant l'article 96 de
la loi 14-07 « ... doit motiver sa décision et la notifie à l'intéressé, cette décision est susceptible de recours devant
le tribunal de première instance qui statue à charge d'appel, les arrêts de la cour d’appel sont susceptibles de
recours en cassation.

• Section 2 : l’inscription prévues par des lois spéciales (exemple :


l’expropriation) :
Le législateur a réglementé suivant des textes spéciaux l'inscription d'autres droits sur le titre foncier tels que
l'expropriation.

4. L’exercice de l’expropriation (la loi 7-81) :


Selon l'article 35 de la constitution du 29 juillet 2011 « Le droit de la propriété est garanti », mais
exceptionnellement, la loi dans certains cas peut en limiter l'étendue et l'exercice si les conditions du
développement économique et social du pays le nécessitent. Ainsi l'éventualité d'une expropriation n'est
tolérable que dans des cas prévus par la loi.
Au Maroc, la procédure d'expropriation est régie par la loi 7-81 du (06/05/82) relative à l’expropriation pour cause
d'utilité publique et à 'occupation temporaire, ainsi dans son 1erarticle, il dispose que « L'expropriation
d'immeuble, en tout ou partie, ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée que lorsque l'utilité publique
en a été déclarée et ne peut être poursuivie que dans les formes prescrites par la présente loi… »
Toutefois, le droit d'expropriation peut être exercé suivant les dispositions de l'article 3 de la loi 7-81 :
- Par l'ETAT (ex ministre de 'équipement) ;
- Les collectivités locales (préfectures, provinces, régions, communes urbaines ou rurales) ;
- Les personnes morales de droit public (ONE, ONEP...) ;
- Les personnes morales de droits privé (exemple L'OCP) ;
- Les personnes physiques auxquelles la puissance publique a délégué ses droits en vue d'entreprendre des
travaux à l'opération déclaré d'utilité publique.
Toutefois, la partie expropriante doit suivre certaines démarches administratives pour qu'elle puisse l'exercer
légalement et suivant les dispositions de la loi 7-81 en procédant en premier lieu à la demande de l'inscription
d'une prénotation sur le titre foncier pour la conservation provisoire de son droit, en appuyant sa requête soit de
l'ordonnance du juge des référés autorisant la prise de possession (article 25), soit de l'accord amiable des deux
parties (article 42 alinéa 3 et 4).
Ainsi L'expropriation est entamée par la déclaration d'utilité publique et la confection de l'acte de cessibilité,

5. La déclaration d’utilité publique :


L'utilité publique est déclarée par un acte administratif qui précise la zone susceptible d'être frappée
d'expropriation, l'article 6 de la loi, cet acte prend la forme d'un décret du chef du gouvernement sous la
proposition d'un ministre, par exemple le ministre de l'équipement et de transport pour édifier un barrage ou une
autoroute …

6. L’acte de cessibilité ou décret définitif :


Dès le dépôt à la conservation foncière du projet d'acte de cessibilité, les conservateurs procèdent à son
inscription soit sur le titre foncier soit sur la réquisition du bien en cours d'immatriculation (article 12), et pendant
une période de deux ans à compter de la publication au B.O de l'acte déclaratif d'utilité publique ou de cessibilité,
il est interdit d’élever des constructions ou d'effectuer des plantations ou améliorations sans l’accord de
l'expropriant (articles 15 et 16), ainsi le dépôt à la conservation foncière du jugement prononçant le transfert de
propriété emporte à sa date la purge de tous droits et charges pouvant grever ces immeubles.

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Chapitre II : L’inscription définitive et provisoire des droits sur le titre
foncier :
• Section I : L’inscription définitive :
En matière immobilière, les contrats et conventions de cession de transactions qui portent sur les droits réels
immobiliers à titre gratuit ou à titre onéreux, sont inscriptibles définitivement par contre il y a d'autre inscriptions
qui sont temporaires.

Paragraphe 1 : Le contrat de vente immobilière :


Avant de procéder à l'inscription du contrat de vente immobilière sur le titre foncier qui lui correspond, il y a
lieu d'une part de définir ce type de contrat, qui doit être un acte authentique rédigé par un rédacteur appartenant
à une profession réglementaire à laquelle le législateur a donné le pouvoir de le rédiger, comme par exemple le
notaire suivant le dahir 1-11-179 du 25 hijja 1432 (22 novembre 2011) portant promulgation de la loi n32-09
relative à l'organisation de la profession de notaire, et d'autre part de parler de deux types de contrat de vente à
savoir la vente à réméré et la vente globale (la safqa).
Le contrat de vente immobilière est un contrat par lequel 'une des parties contractantes transmet la propriété
d'un bien immeuble ou d'un droit réel à l'autre partie après avoir payé l'intégralité du prix, et l'objet du contrat
peut être soit un terrain bâti ou non bâti, soit un terrain agricole ou nu qui se situe au périmètre urbain.
L'opération de vente immobilière est devenue de nos jours courante mais parfois elle est complexe et expose les
intérêts des parties contractante à une multitude de risques. Les parties ont donc fait appel à professionnel
règlementaire (notaire, adoul ou un avocat agréé auprès de la cour de cassation) pour rédiger l'acte de vente.

A ) L’établissement de l’acte par un professionnel (ex : le notaire) :


Le notaire est tenu d'établir l'acte de vente d'une façon légale, reflétant la volonté des parties.

B ) La vente à réméré :
C’est une vente par laquelle l'acheteur s'oblige à restituer le bien au vendeur contre le remboursement du prix
dans un délai ne dépassant pas trois année. Toutefois, il faut noter qu'en cas de décès du vendeur avant d'avoir
exercé son droit de rachat, ce droit passe aux héritiers à condition qu'ils respectent le délai qui reste des trois ans,
et qu'ils l'exercent sur la totalité du bien et non uniquement sur une partie. Le bien en question doit être transféré
au vendeur exempt de toutes les charges et hypothèques dont l'acquéreur l'aurait grevé.

C ) La vente globale (la safqa) :


La safqa est la vente globale à un étranger par un copropriétaire de ce qui appartient indivisément à des
copropriétaires d'un même titre foncier. Elle peut porter sur un immeuble, sur une fraction d'immeuble et
également sur des meubles et récolte, sans distinguer si les biens sont partageables ou non.
Elle n'est valable que lorsque le bien est vendu à un étranger des coindivisaires, et qu'ils doivent avoir une entrée
commune, c'est-à-dire avoir acquis le bien par un seul et même acte ou fait juridique (des héritiers). En outre
cette vente de safqa n'est valable que lorsque la vente a été ratifiée par les copropriétaires du vendeur, et ce
dernier a le droit de mettre en demeure les copropriétaires afin qu'ils ratifient la vente ou bien d'exercer le retrait
de la vente.
Toutefois il faut noter que la vente de safqa devient définitive au cas où les copropriétaires sont notifiés et n’ont
pas réagi en laissant passer le délai de 3 ans.
Ainsi après avoir étudié ces différents types de vente qui peuvent être inscrites sur le titre foncier qui leur
correspond, il y a lieu de noter que la vente d'un bien dans l'indivision donne à chaque détenteur d'une quote
part le droit d'exercer le droit de préemption.

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Paragraphe 2 : Le droit de préemption :
Le droit de préemption pour qu'il soit exercé par les parties il faut qu'il soit soumis à une multitude de
conditions.

A ) Les conditions requises pour l’exercice de la préemption :


Elles sont trois :
- à l'égard du préempteur,
- à l'égard du préempté
- à l'égard de l'acte.

✓ 1° Les conditions requises de la part du préempteur :


- Il doit être vivant ;
- Il doit être copropriétaire d'un droit réel ;
- Il doit être propriétaire dans l’indivision d'un droit réel inscrit sur le titre foncier. Dans une date antérieure à
celui du nouvel acquéreur ;
- Le droit de préemption est intransmissible entre vifs mais par contre il se transmet aux héritiers. A condition
d'inscrire la dévolution successorale au titre foncier établi ;
- Le préempteur doit avoir un droit réel de même nature que le droit aliéné ;
- Le préempteur ne doit renoncer à son droit de préemption ;
Cette condition n'est applicable que si elle est exercée postérieurement à l'inscription de la vente sur le titre
foncier ;

✓ 2° Les conditions requises de la part de préempté :

- Le préempté doit avoir acquis le bien en objet de la vente à titre onéreux. Ainsi la préemption n’est possible
qu’en cas de vente à l’amiable à l’exclusion de toute aliénation à titre onéreux.
- Le préempté doit avoir acquis des droits indivis inscrits sur le titre foncier.
- Le préempté peut être un copropriétaire acquéreur (article 294 de la loi 39-08) ou une tierce personne
- L’acquéreur préempté peut être une personne publique (une collectivité locale, conseil communal …).

✓ 3° Les conditions requises de l’acte de vente :


Elles sont comme suit :

• La vente doit être inscrite sur le titre foncier :


L’exercice du droit de préemption est conditionné par l’inscription de l’acte de vente sur le titre foncier.
• La vente doit être définitive :
La préemption ne peut pas être exercée contre une donation ou un échange ou bien une vente sous condition
suspensive. Puisqu’elle ne peut pas être inscrite sur le titre foncier qu’après la réalisation de ladite condition.
Également elle ne peut être pas exercée en cas de partage, même si l’un des copropriétaires a versé une soulte

• La sous aliénation :
En cas de sous-aliénation de la part de l'acquéreur dans un délai très court, le copropriétaire ne peut exercer
son droit de préemption à l'encontre de la première vente que s'il a fait prénoté son droit avant l'inscription de la
seconde vente.

B ) L’exercice et délais du droit de préemption :


c- L’exercice du droit de préemption :

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En principe la préemption est facultative et pour qu'elle soit exercé le préempteur doit manifester sa volonté
par l'envoi d'une demande au président du T.P instance (article 148 du code de la PC), en plus il d doit déposer à
la caisse du dit tribunal les loyaux couts du contrat (article 306 de la loi 39-08)

d- Les délais de l’exercice du droit de préemption :


Elles sont au nombre de trois réglementées par (l'article 304 de la loi 39-08) :

• Délai d’un an :
La préemption peut normalement s'exercer dans un délai d'un an à compter du jour de l'inscription de l'acte
de vente sur le titre foncier ou sur la réquisition d'immatriculation suivant les dispositions de l'article 304 qui
énonce expressément que « Le droit de préemption se prescrit par le délai d'un an à partir de l'inscription de la
vente si l'immeuble est immatriculé ou en cours d'immatriculation ou bien par l’expiration d'une année de la
prise en connaissance de la vente si le bien et non immatriculé ».

• Délai de 30 jours :
L'article 304 alinéa 1 dispose que « Le droit de préemption se prescrit s'il n'était pas exercé dans un délai de
30 jours à partir de la notification ». L'acquéreur d'un bien immatriculé, après l'inscription de son acquisition,
peut la notifier à tout ayant droit à la préemption, s'il ne l'exerce pas dans un délai de 30 jours de sa notification
du contrat de vente, mais l'application de ce délai est conditionnée par :
* L'inscription de l'acte de vente sur le titre foncier ou d'immatriculation du bien ;
* Par le dépôt au registre des oppositions si le bien est en cours d'immatriculation ;
* Par la prise en connaissance de la vente si le bien est non immatriculé.

• Délai de 4 ans :
Ce délai est exercé si le préempteur ne dispose d'aucune information qui concerne la vente de l'immeuble non
immatriculé.

C ) Le remboursement :
Le préempteur qui se substitue à l'acquéreur, doit rembourser au préempté le montant du prix de vente, ainsi
que celui des améliorations et les loyaux couts du contrat.

1° Le prix de la vente :
Le prix mentionné au contrat de vente doit être remboursé par le préempteur, si le prix a été frauduleusement
majoré dans l'acte le préempteur n'est pas tenu de payer le prix énoncé , mais seulement le prix réel qui peut être
prouvé par tous moyens, témoins, serment, de même si le prix a été revu à la baisse ce qui est très rare de le
rencontrer, il appartient au préempté d'établir le prix réel .

2° Les loyaux couts :


Ce sont les frais normaux payés par l'acheteur à l'occasion de son acquisition : tels que les droits
d'enregistrement, taxes de la conservation foncière, frais de courtage, de procuration et de traduction.

3° Les améliorations :
Le préempteur doit rembourser au préempté les dépenses effectuées lors des améliorations du bien acquis
entre la date de son acquisition et celle de la notification de la déclaration de la préemption.

4° Les délais de remboursement :


Le code des droits réels n'a pas précisé le délai dans lequel le préempteur doit rembourser le préempté, mais
suivant l’interprétation de la loi régissant la préemption, le remboursement doit être fait en même temps que la

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déclaration du préempteur. Cette exigence est obligatoire même si l'acquéreur n'a payé comptant qu'une partie
du prix, le solde étant payé à terme.

D ) Les effets de l’exercice du droit de préemption :


Le préempteur qui a exercé le droit de préemption est substitué au tiers acquéreur, il ne peut pas être assimilé
à un simple acquéreur car il prend la place du préempté, et en cas de pluralité des préempteurs, chacun n'acquiert
la portion vendue que proportionnellement à sa part.

• Section 2 : Les inscriptions provisoires :


L'inscription de la transaction immobilière sur le titre foncier qui lui convient peut, pour diverses raisons ne pas
l’être telles que l'accord des parties n'a pas encore été réalisé par écrit ou parce que l'écrit est déjà fait, mais il lui
manque une formalité qui l'empêche d'être inscrit ou encore parce que la cession du bien n'est pas conforme aux
données du titre foncier, tel que par exemple l'acte de vente concerne un terrain construit alors le titre foncier
qui lui correspond fait référence à un terrain nu. Ainsi, pour sauvegarder dans ce cas, les droits des parties, le
législateur marocain a institué une disposition conservatoire appelée prénotation par le dahir du 12 aout 1913
modifié et complété par la loi 14-07.

Paragraphe 1 : La prénotation :
III- Définition :
C’est une mention provisoire et conditionnelle sur le titre foncier annonçant un droit revendiqué. Elle a pour
rôle de conserver provisoirement soit un droit existant mais contesté et dont on attend la décision définitive de
la justice, soit un droit dont la perfection est retardée par une formalité restante à compléter. Généralement ce
sont les droits réels qui peuvent faire l'objet d'une prénotation selon la jurisprudence, mais elle a admis plus tard
la prénotation d'une promesse de vente, l'acte de vente sous condition suspensive, une promesse de bail de plus
de trois ans.
Elle produit ses effets à l'égard de tous, parties et tiers, elle constitue une mise en garde pour les tiers et décourage
la libre disposition de l’immeuble. Également il y a lieu de noter que

IV- Les divers cas de prénotation :


Aux termes de l’article 85 alinéa 2 « La demande de prénotation est inscrite sur le titre foncier par le
conservateur de la propriété foncière soit :
- en vertu d'un titre attestant un droit sur l’immeuble que le conservateur ne peut inscrire en l'état, en vertu
d'une ordonnance rendue par le président du tribunal de première instance dans le ressort duquel est situé
l'immeuble.
- en vertu d'une copie de requête sur le fond introduite devant les juridictions compétentes ».
Ainsi la prénotation peut être prise suivant trois procédures différentes, mais quelle que soit la procédure
entamée, la prénotation produit les mêmes effets, seule la durée de sa validité qui change.

▪ 1° la prénotation pise en vertu d’un titre :


Elle est accordée par le conservateur en vertu d'un titre, lorsque l'inscription définitive est empêchée par une
irrégularité simple (exemple : état civil incomplet, une signature non légalisée), elle reste inscrite pendant un délai
de dix jours (article 86) à condition de déposer en même temps que le duplicata du titre foncier. Ainsi pendant le
délai susvisé aucune inscription sur le titre foncier ne peut être requise par les parties contractantes.

▪ 2° la prénotation prise en vertu d’une requête introductive d’instance :

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Le législateur marocain a permis à celui qui intente une action en justice afin d'avoir la reconnaissance de son
droit susceptible d'être inscrit sur le titre foncier, d'obtenir une prénotation sur requête ayant pour but de
protéger son droit éventuel, pendant une durée d'un mois qui peut être prorogé jusqu'à la fin du litige, suivant
ordonnance du président du TPl. L’article 86 alinéa 4 : « … il se limite en un mois la validité de la prénotation,
suite à une présentation du demandeur d’une copie de la requête introductive d'instance (...), ce délai peut être
prorogé suivant ordonnance du président du TPI à condition qu'une action sur le fond soit introduite, l'effet de
cette prolongation dure jusqu'à la prise de la décision judicaire ».

▪ 3° la prénotation prise en vertu d’une ordonnance :


Elle est accordée suivant une ordonnance qui n'émane pas du juge de référé, mais d'une autorisation du
président du tribunal de 1ère instance, la durée de sa validité est de trois mois, qui commence de la date de
l'ordonnance et non de son inscription sur le titre foncier, cette durée peut être prorogée également suivant une
ordonnance du président du TPI.
Ainsi le législateur a rétréci la durée de validité de la prénotation (trois mois au lieu de six mois signalés par
l'ancienne version de l'article 86) pour éviter au maximum l'utilisation frauduleuse de cette situation. La
prénotation sur ordonnance et celle sur titre peuvent être radiées d'office par le conservateur de la propriété une
fois leur délai est expiré. La prénotation en général a un effet rétroactif, c'est-à-dire que sa date fixe le rang de
l'inscription ultérieure du droit, et s'il s'avère au tribunal que la prénotation est abusive (article 86 bis), il exige le
paiement au profit de l'ANCFCC d'une amende de dix pour cent (10%) de la valeur du bien ou du droit objet de la
prénotation.

▪ 4° la prénotation prévue par des textes spéciaux :


En dehors des cas prévus par les articles 85 et 86 du dahir relatif à l'immatriculation, d'autres cas de prénotation
ont fait l'objet de dispositions spéciales.

f- Cas d’expropriation pour cause d’utilité publique : (loi 7-81)


Lorsqu'un immeuble immatriculé soumis à une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique, la
partie expropriante a le droit de demander une prénotation pour permettre la conservation provisoire de ses
droits.

g- Cas des actions immobilières :


Les actions tendant à revendiquer un immeuble immatriculé, à annuler ou bien modifier un droit réel ne
produisent aucun effet à l'égard des tiers que si elles ont fait l'objet d'une prénotation inscrite sur le titre foncier
du bien en question (article 13 de la loi 39-08).

h- Cas d’hypothèque forcée :


En cas d'urgence, le président du tribunal de TPI peut, dans le cas d'hypothèque forcée, ordonner, sur requête,
l'inscription d'une prénotation qui dure jusqu'au jugement définitif à inscrire (article 173 de la loi 39-08).

i- Cas d’hypothèque déférée :


Le créancier hypothécaire doit déposer à la conservation foncière l'acte original de L'hypothèque et le duplicata
du titre foncier, en demandant en même temps par écrit au conservateur d'inscrire une prénotation et en
s'abstenant pendant un délai de 90 jours de ne porter aucune inscription de la part du débiteur sur le dit titre qui
peut porter préjudice à son droit (article 185 de la loi 39-08).

j- Cas de partage :

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Toute action tendant à revendiquer un partage entre les coindivisaires d'un bien immatriculé n'est recevable
que si elle est notifiée à tous les propriétaires inscrits au titre foncier, et qu'elle fait l'objet d'une prénotation
(article 316 de la loi 39-08).

Chapitre III : Certaines opérations portant sur les droits réels immobiliers inscrites
provisoirement :

Certaines dispositions faites entres les parties peuvent être portés sur le titre foncier d'une façon provisoire
après l'expiration de son délai et parmi elles en trouve 'hypothèque et l'emphytéose.

• Section I : L’hypothèque et l’emphytéose :


Paragraphe 1 : L’hypothèque :
L'hypothèque est un droit réel immobilier sur les immeubles qui sont conçus comme garantie afin d'assurer le
paiement d'une créance sans déposséder le propriétaire de l'immeuble grevé pour une durée fixée suite au
consentement des deux parties, à savoir le créancier et le débiteur. Elle subsiste en totalité sur les immeubles
affectés, elle les suit jusqu’au paiement de la créance. Ainsi l'hypothèque selon sa source peut être
conventionnelle ou forcée.

A ) L’hypothèque conventionnelle (de l’article 174 à l’article 183 de la loi 39-08) :


Elle doit être constituée par un acte authentique rédigé par un notaire, ou bien un acte de date certaines établi
par un avocat agréé auprès de la cour de cassation (article 4 de la loi 39-08). Pour sa validité entre les parties
contractantes et son opposabilité aux tiers, il faut que l'acte d'hypothèque soit inscrit sur le titre foncier de
l'immeuble concerné.

B ) L’hypothèque forcée (art 171 de la loi 39-08) :


L'hypothèque forcée est une obligation établie suivant un jugement du TPI sans le consentement du débiteur.

Paragraphe 2 : L’emphytéose :
L'emphytéose est un droit réel de jouissance sur un immeuble immatriculé appartenant à autrui, résultant d'un
contrat spécial à savoir le bail emphytéotique. Sa durée a été réduite par la loi 39-08, ainsi sa durée minimale a
été diminuée de 18 ans à 10 ans. Également sa durée maximale a été réduite de 99 ans à 40 ans.
En effet, il s'agit d'un bail de longue durée portant sur un immeuble, généralement le preneur ou l'emphytéote
s'engage à mettre en valeur et pour lequel il paie une redevance annuelle modique appelée « canon
emphytéotique ». Par ailleurs, l’article 12 de la loi 39-08 a énoncé que « Le bail emphytéotique des biens
immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d'typothèque, ce droit peut être cédé dans les formes
prescrites pour la saisie immobilière ».

A ) Le régime juridique de l’emphytéose :


L'emphytéose résulte d'un contrat à titre onéreux qui est le bail emphytéotique, ce contrat est soumis à n mode
de constitution et d'extinction.

3- La constitution :
Comme tout contrat, le bail emphytéotique doit obéir aux conditions de formation stipulées à l'article 2 du
DOC à savoir le consentement des parties, leur capacité d'aliéner, un objet certain et une cause licite.

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En outre, le bail emphytéotique est constitutif d'un droit réel immobilier, ainsi selon l'article 401 du DOC, il
doit être reçu en la forme authentique et doit faire l’objet d'une inscription sur le registre foncier qui lui
correspond.
Ce bail doit avoir une durée de 10 ans au moins et 40 ans au plus, il peut être renouvelé mais non pas par tacite
reconduction. Il convient de noter qu'un bail de très longue durée affecte lourdement le fonds et diminue sa
valeur.
A défaut de qualification précise ou de volonté nettement exprimée des parties, il appartient au juge de qualifier
le contrat s'il s'agit d'un bail ordinaire ou emphytéotique, il doit prendre en considération la durée du bail, les
charges et droits du preneur, notamment si ce dernier peut consentir à son tour des droits réels, le taux de la
redevance ou du loyer.

4- L’extinction :
L'emphytéose prend fin à l'expiration du bail, il ne peut se prolonger par tacite reconduction. Si le preneur
décède avant l'expiration du bail, son droit réel se transmet à ses héritiers.
Il prend fin par un jugement définitif, soit par inexécution des conditions du contrat ou pour détériorations graves
du fait du preneur, soit à cause du non-paiement de la redevance durant deux années consécutives après une
sommation restée sans effet.
En outre le législateur y ajoute les causes d'extinction de l'usufruit à savoir :
-a) La confusion, c'est-à-dire la réunion des qualités d'emphytéote et du bailleur dans une seule personne ;
-b) La destruction totale du fonds ;
-c) La prescription extinctive, c'est-à-dire le non usage par l’emphytéote de ses droits pendant trente ans.

B ) les droit et les obligations de l’emphytéote :


L'emphytéose impose un minimum d'obligations, il est libéré de toutes les contributions et charges, par contre,
l'emphytéose confère au preneur des droits très étendus.

5- Les droits de l’emphytéote :


Pendant la durée du bail emphytéotique, l'emphytéote a un droit de jouissance. En effet, contrairement au
locataire et même à 'usufruitier, il peut opérer toutes les transformations à l'immeuble, tout changement de
destination à condition que ces modifications ne doivent pas diminuer la valeur du fonds. En outre, l'article 128
de la loi 39-08 énonce qu'il appartient à l'emphytéote d'acquérir des servitudes au profit du fonds, et le grever de
servitudes pour la durée de l'emphytéose à condition d'avertir le bailleur, et sans avoir son consentement. De
même, il peut céder ou aliéner son droit d'emphytéote, et même le grever par d'autres droits réels, à savoir
l'usufruit, superficie, servitude.

6- Les obligations de l’emphytéote :


L'emphytéote est tenu de conserver l'immeuble objet de l'emphytéose en bon état d'entretien et de réparation
de toute nature (article 127 de la loi 39-08), de même il ne peut être dispensé de reconstruire l'immeuble que s'il
prouve que la ruine provient d'un cas de force majeure ou d'un vice de construction.

Toutefois les améliorations et les constructions que l'emphytéote a apportées à l'immeuble sont acquises au
propriétaire à la fin du bail. En plus et comme le locataire, il doit payer une redevance au bailleur sans qu'il soit
obligé de consentir sa réduction pour cause de perte partielle suite à un cas fortuit ou de force majeure

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