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Plan du cours :
Introduction
Partie I : les inscriptions portées sur le titre foncier
Chapitre I : Le cadre juridique des inscriptions
• Section I : Les inscriptions prévues par des textes relatifs à l’immatriculation
• Section II : Les inscriptions prévues par des textes spéciaux
Chapitre II : Les droits réels immobiliers prévus par la loi 39-08
• Section I : Le droit de propriété
Paragraphe 1 : les attributs
Paragraphe 2 : les caractères
A ) Droit autonome
B ) Droit absolu
Paragraphe 3 : La portée de l’application du droit de propriété
• Section II : Les droits réels démembrés du droit de propriété
Paragraphe 1 : L’usufruit
A ) Les droits et les obligations des parties
1 ) Les droits et les obligations de l’usufruitier
a) Les droits de l’usufruitier
a-1 L’usage de l’immeuble
a-2 Le droit de percevoir les fruits
b) Les obligations de l’usufruitier
b-1 : Les obligations de l’usufruitier avant l’entrée en jouissance
o L’état des immeubles
o La caution
b-2 : Les obligations de l’usufruitier pendant la jouissance
o La jouissance en bon père de famille
o L’obligation de subvenir à certaines charges
2 ) Les droits et les obligations du nu propriétaire
a- Les droits du nu propriétaire
a-1 : Le pouvoir de l’exclusivité
a-2 : Le pouvoir de disposer de la chose
b- Les obligations du nu propriétaire
B ) L’extinction de l’usufruit
1- Les causes de l’extinction de l’usufruit
a- L’arrivée à terme
b- L’extinction anticipée par disparition d’une condition d’existence de l’usufruit
b-1 : La perte de l’immeuble
b-2 : La renonciation à l’usufruit
b-3 : La consolidation
2- La déchéance pour abus de jouissance
3- Les conséquences d’extinction de l’usufruit
Paragraphe 2 : La servitude
Paragraphe 3 : Les droits réels issus des droits coutumiers musulmans
A° Le droit de superficie
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B° Le droit de zina
C° Le droit de houaa
• Section III : La procédure d’inscription des droits sur le titre foncier
Paragraphe 1 : Les conditions et délais des inscriptions des droits immobiliers
A ) Les conditions d’inscriptions des droits immobiliers
B ) Les délais des inscriptions prévu par l’article 65 bis de la loi 14-07
Paragraphe 2 : Le rôle du conservateur de propriété foncier
A ) L’acceptation de l’inscription
B ) Le refus de l’inscription par le conservateur
C ) Les décisions du conservateur en matière de radiation d’inscription
o Décision d’acceptation de la radiation
o Décision de rejet de la radiation
Partie II : Autres inscriptions sur le titre foncier suivant des législations différentes :
Chapitre I : les inscriptions des droits réels prévus par le code des droits réels et par autres textes
législatifs
• Section 1: Les inscriptions prévues par le dahir du 12 Août 1913 modifié et complété par la
loi 14-07
Paragraphe 1 : l’inscription d’une succession
Paragraphe 2 : l’inscription des jugements et ordonnances de saisie immobilière
- A ) L’inscription des jugements
- B ) L’inscription de saisie immobilière
• Section 2 : l’inscription prévues par des lois spéciales (exemple : l’expropriation)
1. L’exercice de l’expropriation (la loi 7-81)
2. La déclaration d’utilité publique
3. L’acte de cessibilité ou décret définitif
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• Délai de 4 ans
C ) Le remboursement
1° Le prix de la vente
2° Les loyaux couts
3° Les améliorations
4° Les délais de remboursement
D ) Les effets de l’exercice du droit de préemption
• Section 2 : Les inscriptions provisoires
Paragraphe 1 : La prénotation
I- Définition
II- Les divers cas de prénotation
▪ 1° la prénotation pise en vertu d’un titre
▪ 2° la prénotation prise en vertu d’une requête introductive d’instance
▪ 3° la prénotation prise en vertu d’une ordonnance
▪ 4° la prénotation prévue par des textes spéciaux
a- Cas d’expropriation pour cause d’utilité publique
b- Cas des actions immobilières
c- Cas d’hypothèque forcée
d- Cas d’hypothèque déférée
e- Cas de partage
Chapitre III : Certaines opérations portant sur les droits réels immobiliers inscrites provisoirement
• Section I : L’hypothèque et l’emphytéose
Paragraphe 1 : L’hypothèque
A ) L’hypothèque conventionnelle (de l’art 174 à l’art 183 de la loi 39-08)
B ) L’hypothèque forcée (art 171 de la loi 39-08)
Paragraphe 2 : L’emphytéose
A ) Le régime juridique de l’emphytéose
1- La constitution
2- L’extinction
B ) les droit et les obligations de l’emphytéote
1- Les droits de l’emphytéote
2- Les obligations de l’emphytéote
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Introduction :
La présente étude concerne exclusivement les inscriptions des droits réels au cours de la vie juridique de
l’immeuble immatriculé. Au paravent, la législation applicable à ces immeubles était réglementée parle dahir du
02/06/1915, abrogé par la promulgation de la loi 39-08 qui comprend 334 articles formant le nouveau code des
droits réels.
Ainsi on va étudier les droits réels susceptibles d'inscription sur le titre foncier d'une façon définitive et ceux qui
sont provisoires.
Toutefois, il faut noter que le conservateur est personnellement responsable de tout préjudice résultant
d'omissions et des irrégularités ; car son rôle ne consiste pas à recevoir des documents et à les classer comme le
font en France ; mais il doit analyser les pièces qui lui sont soumises et en extraire celles qu’il doit inscrire, et ce
au moyen d'énonciations sommaires selon l'article 75 du dahir du 12aout 1913 complété et modifié par la loi 14-
07.
Ainsi les inscriptions qui doivent être portées sur le livre foncier sont essentiellement celles énoncées dans l'article
65 de la loi 14-07qui stipule que « Tous fais, dispositions et conventions entre vifs, à titre gratuit ou à titre
onéreux, tous procès-verbaux et ordonnances, de saisie immobilière, tous jugements passés en force de chose
jugée ayant pour objet de constituer, transmettre aux tiers, reconnaitre, modifier ou éteindre un droit réel
immobilier et tous les baux d'immeubles excédent trois années, toute quittance ou cession d'une somme
équivalente à plus d'une année de loyers non échu, doivent être rendus publics par une inscription sur le titre
foncier ».
On va étudier les inscriptions prévues par des textes relatifs à l'immatriculation foncière et ceux par des textes
spéciaux.
Contrairement à certaines législations étrangères, notamment celle de la France, notre système foncier actuel
consacre le principe original la légalité des inscriptions sur les livres fonciers mettant ainsi en échec la règle
fondamentale énoncée par le dahir des obligations et contrats selon laquelle l'accord des volontés crée le droit.
En effet, plusieurs textes relatifs à l'immatriculation réglementent les inscriptions sur les livres fonciers (article
65). Il est donc clair que sur chaque titre de propriété ainsi constitué viennent par la suite se grouper tous les droit
réels et charges foncières intéressant l’immeuble et toutes les modifications et mutations y afférentes, et l’ordre
de préférence entre les droits réels établis sur un même immeuble e détermine par l’ordre des inscriptions. De sa
part, le législateur a permis en plus des droits réels auxquels il fait référence d’une façon limitative dans l’article
9 de la loi 39-08 promulguée par le dahir du 22-11-2011, autres droits issus du droit foncier tels que l’article 82
de la loi 14-07 sur l’immatriculation qui prévoit l’inscription des droits réels résultant d’une succession, l’article
85 qui prévoit l’inscription d’une prénotation, l’article 87 qui réglemente l’inscription d’une saisie immobilière,
l’article 69 qui prévoit l’inscription des restrictions au droit de disposer et même l’inscription et le changement de
l’état civil du bénéficiaire, et autres.
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• Section II : Les inscriptions prévues par des textes spéciaux :
Il est strictement réglementé des inscriptions susceptibles d'être portées sur les livres fonciers prévus par des
textes spéciaux tels que :
Le droit minier relatif aux permis de recherche, permis des exploitations et des concessions minières tels qu'ils
sont réglementés par l'article 9 du dahir du 16/04/1951. En effet aux termes dudit dahir, ces droits constituent
des droits réels immobiliers de durée limitée, distincts de la propriété du sol, et soumis au régime foncier des
immeubles immatriculés. Également le législateur a permis l'inscriptions des droits qui entrent dans le domaine
de la recherche des hydrocarbures qui sont soumis aux même règles suivant l'article 49 du dahir du 21/07/1958.
et en cas d'utilité publique le législateur a permis l'inscription d'une expropriation suivant l'article 12 du dahir du
06/05/1982.
Également le législateur marocain a permis l’inscription des droits qui ont pour but de sauvegarder les monuments
historiques suivant l'article 19 du dahir du 25/12/1980 qui stipule que « L'acte administratif prononçant le
classement est inscrit sur le titre foncier si l'immeuble est immatriculé ou s'il fait ultérieurement 'objet d'une
immatriculation. Cette inscription est effectuée soit d'office soit à la demande de l'administration ou bien par le
propriétaire de l'immeuble ».
Avant de procéder à l'étude des inscriptions sur le titre foncier il y a lieu de définir certains droits réels prévus
par l'article 9 de la loi 39-08 et surtout le droit de propriété qu'on peut assimiler à une fleur juridique dont les
pétales peuvent être réparties entre plusieurs bénéficiaires,
Le droit de propriété comporte ainsi trois attributs qui résument tous les avantages que l'on peut tirer des
immeubles lorsqu'on est propriétaire.
1/- L’usage (usus) le droit de se servir de l'immeuble, par exemple habiter la maison, cultiver la terre agricole.
2/- La jouissance (fructus) le droit d'en jouir c'est-à-dire le droit d'en percevoir les fruits naturels ou civils
3/- La disposition (abusus) le droit de disposer, car le propriétaire dans ce cas peut le faire de deux façons :
a) Il peut disposer de l’immeuble matériellement, par exemple en le laissant dépérir faute de soins ou même
en le détruisant s'il ne lui est plus utile.
b) Il peut aussi en disposer juridiquement en le vendant, en le donnant, en le léguant ou bien en constituant
sur lui des charges réelles telles que des servitudes des hypothèques.
Paragraphe 2 : Les caractères :
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Le droit de propriété est indépendant et exclusif car le propriétaire par rapport à son immeuble détient une
position de maître et ne dépend de personne. Par contre les autres droits réels sont des droits dépendants par
exemple une hypothèque ne peut être constituée que si elle est rattachée à une créance qu'elle garantit.
B ) Droit absolu :
Le droit de propriété est un droit absolu c’est-à-dire complet, par lequel le propriétaire peut se prévaloir à
l'exclusion de tout autre de tous les avantages que son immeuble peut procurer à l'égard de tous, ce qui permet
de comprendre qu'un propriétaire affirme parfois « Telle chose m'appartient ». Alors que les autres droits réels
au contraire ne sont que des morcellements du droit de propriété ou des charges qui grèvent le droit de propriété
par exemple : une servitude de passage ne donne que le droit de passer.
Paragraphe 3 : La portée de l’application du droit de propriété :
En principe, la propriété des immeubles urbains au Maroc peut être acquise librement par n'importe quel
individu et quelle que soit sa nationalité, paradoxalement la propriété agricole ne pouvant appartenir qu'aux
nationaux et exceptionnellement à certains étrangers conformément aux conventions passées par leurs pays
d'origine avec le Maroc dans ce domaine tel que par exemple le tunisiens(convention en date du 29/12/1964),
les sénégalais (convention en date du 27/03/1964) ou biens à ceux qui détiennent une attestation à vacation de
non agricole (l’AVENA)
De sa part, le dahir du 02/03/173 a permis le transfert à l’Etat des propriétés agricoles appartenant à des
étrangers, également le dahir du 23/04/1975 a énuméré les personnes morales marocaines qui peuvent acquérir
des propriétés agricoles ou à vocation agricole situées en totalité ou en partie à l'extérieur des périmètres urbains
qui sont :
- L'ETAT ;
- Les collectivités locales ;
- Les sociétés coopératives agricoles dont les coopérateurs sont exclusivement des personnes physiques
marocaines, à l’exception des sociétés par action, les personnes morales de droit privé dont les associés ou les
membres sont des personnes physiques marocaines.
La propriété est une fleur juridique dont les pétales peuvent être réparties entre plusieurs bénéficiaires, elle
subira principalement la concurrence d'un usufruit, d'une servitude ainsi que d'autres droits réels qu'on va étudier
ultérieurement.
Paragraphe 1 : L’usufruit :
L'usufruit est un droit qui procure à son titulaire l'usage et la jouissance de la chose d'autrui. Ainsi, lorsqu'une
chose est grevée d'usufruit, le propriétaire subit l'amputation de deux de ses attributs ; les pouvoirs d'user du
bien et d'en percevoir les fruits passent à l'usufruitier. Le titulaire du bien se trouve donc réduit à un droit de nue-
propriété qui ne comporte que le pouvoir d'aliéner la chose (pour une valeur vénale d'ailleurs très diminuée par
la séparation de l'usufruit). Le droit d'usufruit est réglementé par les articles du 79 au 104 du de la loi 39-08)
A ) Les droits et les obligations des parties :
Il s'avère opportun de traiter les droits et les obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
1 ) Les droits et les obligations de l’usufruitier :
On va analyser les droits et les obligations de l'usufruitier.
c) Les droits de l’usufruitier :
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L’usufruit confère à l’usufruitier un double droit ; le droit d’user de l’immeuble et le droit d’en percevoir les
fruits, tout au moins lorsqu'il porte sur la propriété, le droit de superficie ou un droit d’origine islamique comme
le Zina, ou le droit de Habous.
Dans notre analyse, il convient tout d'abord de traiter le droit d'usage de l’immeuble avant d'analyser le droit de
percevoir les fruits.
a-1 L’usage de l’immeuble :
Le droit d'usage est celui de se servir de l'immeuble pour son profit personnel selon la nature de ce dernier,
par exemple : habiter une maison, jouir d'une servitude. Le droit de l'usufruitier peut s'étendre aux accessoires
qui dépendent de l'immeuble au moment de l'ouverture de l'usufruit.
a-2 Le droit de percevoir les fruits :
Dans le cadre de l'usufruit, l'usufruitier possède le droit de percevoir les fruits de l'immeuble, mais non pas les
produits réservés au nu-propriétaire. Les fruits sont les revenus qu'un immeuble peut fournir.
S'agissant des règles d'acquisition des fruits, ces derniers varient selon que l'usufruitier perçoit en nature les
fruits ; on les nomes « les fruits naturels », ou bien qu'il en tire un revenu en raison d'un contrat qui transfère la
jouissance de l'immeuble qu'on désigne par « fruits civils ».
Concernant les fruits naturels ou en nature, ces derniers comprennent les produits du sol, éventuellement les
produits des animaux auxquels il convient d'ajouter les coupes de bois et les produits des carrières, dans la mesure
où ils prennent le caractère de fruits. S'agissant des fruits civils, ces derniers peuvent être définis comme étant en
argent qu'un immeuble peut produire en vertu d'un contrat, loyers de maisons, fermages etc...
d) Les obligations de l’usufruitier :
Pour analyser les obligations de l'usufruitier, on va le repartir en deux catégories : les obligations de l'usufruitier
avant l'entrée en jouissance et les obligations de l'usufruitier pendant la jouissance.
b-1 : Les obligations de l’usufruitier avant l’entrée en jouissance :
L'usufruitier a deux obligations particulières qu'il doit remplir avant l’entrée en jouissance :
* Faire dresser l'état des immeubles ;
* Donner une caution.
o L’état des immeubles :
L'usufruitier est obligé d'établir un état descriptif des immeubles soumis et faire un inventaire des biens
meubles soumis à l'usufruit.
S'agissant de l’usufruit de droits immobiliers pouvant comprendre accessoirement des meubles, il y a intérêt à
faire un inventaire des meubles, si cette obligation d'établir un état descriptif d'immeubles et un inventaire des
meubles n'est pas respectée, le nu-propriétaire peut refuser la délivrance du bien.
o La caution :
Afin de garantir le nu-propriétaire contre l'insolvabilité de l'usufruitier, celui-ci peut se trouver débiteur à son
égard du fait des obligations qui lui incombent.
Le retard de fournir la caution ne prive pas l’usufruitier des fruits auxquels il peut avoir droit, ces derniers lui sont
dus du moment où l’usufruit a été ouvert, sous réserve, le cas échéant de l'inscription de l'usufruit sur le titre
foncier. Mais tant que la caution n’est pas fournie, le nu-propriétaire peut se refuser à la délivrance des immeubles
soumis à l’usufruit et la perception des fruits deviendra plus difficile
b-2 : Les obligations de l’usufruitier pendant la jouissance :
Dans ce cadre on peut distinguer plusieurs obligations :
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o La jouissance en bon père de famille :
Cela nécessite que l’usufruitier puisse entretenir la chose de façon à ne pas abuser de la jouissance et
aussi de conserver la chose. L’usufruitier a donc l'obligation de veiller à la garde et la conservation e l'immeuble
soumis à son usufruit et d'entretenir l'immeuble en bon état.
o L’obligation de subvenir à certaines charges :
Si la dette doit être considérée comme une charge des fruits, l'usufruitier en est tenu seul dans la mesure de la
durée de sa jouissance. Mais lorsqu'il s'agit des autres charges, c'est -à-dire s'il s'agit de d'une réparation, elle doit
être faite entre l'usufruitier et le propriétaire.
2 ) Les droits et les obligations du nu propriétaire :
Il est logique que pendant la durée de l'usufruit, des réparations (et les frais qui en découlent) s'imposent quand
il s'agit d'un bien immobilier, les dépenses de ces réparations doivent être supportées par les deux parties à savoir
l'usufruitier et le nu-propriétaire,
c- Les droits du nu propriétaire :
Le propriétaire conserve, pendant la durée de l’usufruit, la nue-propriété de l'immeuble ou du droit réel grevé
de l'usufruit, il peut donc exercer les droits du propriétaire qui ne sont pas incompatibles avec la jouissance qui
appartient à l'usufruitier. Ainsi, il peut le vendre, voir même l'hypothéquer, mais tous ces actes ne peuvent
apporter aucun changement aux droits de l'usufruitier.
a-1 : Le pouvoir de l’exclusivité :
Le nu-propriétaire conserve son pouvoir d'exclusivité qu'il exerce en particulier par les actions qui relèvent de
la propriété. Il peut faire respecter son droit en exerçant l'action en revendication, aussi les actions possessoires
dont il conserve le bénéfice, il peut la faire borner et exercer l'action en partage s'il est en indivision.
a-2 : Le pouvoir de disposer de la chose :
Le nu-propriétaire conserve le pouvoir de disposer de la chose, et même il peut l'abandonner pour se faire
libérer de ses charges, il peut la faire l'objet d'une aliénation sans que la situation de l'usufruitier ne soit affectée
ou bien y constituer de nouveaux droits réels dans la mesure de leur compatibilité avec celui de l'usufruitier, telle
que l'inscription d'une hypothèque sur le titre de ce bien. Ces actes de disposition sont en réalité un caractère
théorique et que c'est rare qu'on trouve un nu-propriétaire les exerçant.
d- Les obligations du nu propriétaire :
Le nu-propriétaire doit prendre en charge les réparations, c'est-à-dire les gros travaux qui visent à rénover afin
de conserver la solidité du bâtiment tels que le remplacement de toute la toiture, le remplacement du chauffage
central, de l'installation électrique etc. Il existe une exception à cette règle si l’usufruitier a négligé ses obligations,
ainsi les frais que demande cette grosse réparation ne peuvent pas être imputés au nu-propriétaire.
B ) L’extinction de l’usufruit :
On va analyser les causes d'extinction de l'usufruit et les conséquences de cette extinction :
4- Les causes de l’extinction de l’usufruit :
Suivant l'article 99 de la loi 39-08 l’usufruit prend fin par :
* Le décès de l'usufruitier ;
* L'arrivé à terme ;
* La perte totale de l'immeuble ;
* La renonciation ;
* La consolidation-réunion sur la même tête des deux qualités. L'article 104 de la même loi y ajoute la cause
d'extinction particulière que constitue la déchéance pour abus de jouissance.
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Les diverses causes d'extinction de l'usufruit peuvent être regroupées en trois catégories :
* L'arrivé à son terme
* Il peut être éteint par la disparition de 'une de ses conditions d'existence,
* A titre de sanction, l’usufruit peut cesser par une décision de la justice contre l'usufruitier.
c- L’arrivée à terme :
La mort de l'usufruitier est la fin naturelle de l'usufruit, qui a pour caractère d'être viager. Le droit de
l'usufruitier n'est pas donc transmissible à cause de la mort. Par cet événement, le propriétaire doit radier
l'inscription de l'usufruit du titre foncier pour rendre effective cette fin de d'usufruit. Mais pour l'usufruit qui est
accordé à des personnes morales, il ne peut durer au-delà de 40 ans, article 100 de la loi 39-08.
d- L’extinction anticipée par disparition d’une condition d’existence de l’usufruit :
b-1 : La perte de l’immeuble :
Si l’immeuble est grevé d'un droit d'usufruit, ce dernier s'éteint par la perte totale de l’immeuble ; article 102
al 1 par contre la perte partielle n'entraine pas l'extinction sur ce qui reste de l'immeuble.
b-2 : La renonciation à l’usufruit :
L'abandon volontaire des droits de l'usufruitier met un terme à l'usufruit de façon définitive et irrévocable. La
renonciation, pour qu'elle soit légale et ait une force probante, elle doit être inscrite sur le titre foncier.
D'après l'article 103 de la loi 39-08, les créanciers peuvent faire annuler une renonciation faite à leur préjudice.
b-3 : La consolidation :
En cas de réunion sur la même tête des deux qualités ; l'usufruitier et de nu-propriétaire, il y a consolidation.
Et lorsqu'il y a transfert de la nue-propriété à l’usufruitier par la dévolution successorale, vente, donation ... elle
met fin à l'usufruit.
La consolidation ne fait pas disparaitre les garanties spéciales telles les hypothèques appartenant aux créanciers
de l'usufruitier.
5- La déchéance pour abus de jouissance
L'usufruit peut aussi cesser par l'abus que l'usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des
dégradations sur le fonds, soit en le laissant périr faute d'entretien. Suivant l'article 104 al 1 de la loi 39-08, La
déchéance doit être prononcée en justice, car le tribunal a un pouvoir assez large ; il peut suivant la gravité des
circonstances :
- Prononcer l'extinction absolue de l'usufruit ;
- Ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l'immeuble qui en est grevé que sous la charge de
payer annuellement à l’usufruitier une somme déterminée jusqu'à l’instant où l'usufruit aurait dû cesser ; article
104 al 2.
Les créanciers de l'usufruitier auront parfois intérêt à éviter la déchéance ; article 104 al 3, ils peuvent offrir au
propriétaire la réparation des dommages antérieurs et des garanties pour l'avenir.
6- Les conséquences d’extinction de l’usufruit :
La jouissance de l'immeuble fait retour au propriétaire une fois l'usufruit est éteint. Si l'immeuble que
l'usufruitier restitue, Subit des détériorations causées soit par sa faute, soit par l'usage normal, il est tenu
d'indemniser le propriétaire puisque les réparations d'entretien sont à sa charge.
La servitude est une charge imposée à un immeuble, terrain ou bâtiment appelé « fonds servant » au profit
d'un autre immeuble appelé « fond dominant » ou dans un intérêt général.
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La servitude est dite « d'intérêt privé » ou « d'utilité publique ». En pratique, il existe une grande variété de
servitudes. Certaines personnes autorisent le propriétaire du fonds dominant à tirer une utilité du fonds servant,
par exemple en y passant (servitude de passage) ou en y établissant des canalisations destinées à l'alimentation
du fonds dominant (servitude d'aqueduc). D'autres servitudes consistent au contraire en une simple interdiction
faite au propriétaire du bien telle que la servitude publique de ne pas bâtir (servitude de non aedificandi) ou de
ne pas bâtir au-dessus d'une certaine hauteur.
Les servitudes constituent des droits ou des obligations réels, c'est-à-dire qu'elles se transmettent avec les
immeubles auxquels elles se rapportent. Les servitudes ont des origines variées ; pour sa part le dahir du 2 juin
1915 tel que modifié et complété par la loi 39-08, en distingue trois catégories ; il y a celles qui sont naturelle, ou
celles qui sont issues d'une obligation imposée par la loi ou bien suite à des conventions entre les propriétaires ;
article 38.
✓ Les servitudes dites naturelles sont celles qui sont dues à l'écoulement des eaux de pluies ou de source,
ainsi les fonds inférieurs reçoivent les eaux qui en proviennent sans aucune action humaine ; article 39.
✓ Les servitudes établies par la loi sont soit dans l'intérêt public (protection routières, ferrés etc.), soit dans
un intérêt privé, indépendamment de toute convention, pour ménager un minimum de bon voisinage entre
propriétaires et riverains, exemple la servitude relative aux distances à observer pour les plantations (article 133
à 135) du dahir 02/06/1915 fixant les règles législatives applicables aux immeubles immatriculés, BO 137 (articles
72, 73 et 74 de la loi 39-08). La servitude relative aux dépôt de matière nuisible, (article 136), (articles 71, 77 de
la loi 39-08), la servitude concernant les jours sur fond voisin (articles 138 à 140) (droit de surplomb, articles 66,
67, 68 de la loi 39-08), la servitude de passage en cas d’enclave (article 142 à 144), (articles 64, 65 de la loi 39-
08), la servitude de mitoyenneté des murs suivant lesquels le voisin ne peut sans le consentement de l'autre
pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture en quelque manière que ce soit même en verre
dormant.
✓ Les servitudes du fait de l’homme, ou conventionnelles, sont régies par les articles 145 à 153, dans ce
cas il est permis aux propriétaires d'établir en faveur ou contre leurs immeubles telles servitudes que bon leur
semble, pour améliorer l'usage. La servitude de fait de l'homme ne peut avoir lieu qu'après la rédaction d'un acte
entre les deux parties et en procédant par la suite à son inscription sur le titre foncier de la propriété du fonds
servant.
B° Le droit de Zina :
Le zina se rencontre sur un bien habous, domanial ou d'origine privée. Il ressemble au droit de superficie. Il
consiste dans le droit pour un occupant, qui a édifié de ses moyens une maison ou une construction sur un terrain
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habous, domanial ou privé, d'avoir la jouissance perpétuelle de ce terrain moyennant une redevance. (Article 134
de la loi 39-08).
NB : La durée maximale du zina ne peut excéder 40 ans.
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contre la loi 14-07 modifiant et complétant le dahir du 12 aout 1913 a fixé ce délai à trois mois au lieu de dix-huit
mois selon l'ancien tarif.
Toutefois, il faut préciser que l'inscription sur le livre fonciers s'opère au moyen d'énonciations sommaires, en
portant la date et la signature du conservateur sous peine de nullité (article 75 de la loi 14-07).
A ) L’acceptation de l’inscription :
Le conservateur est tenu juridiquement à exercer son devoir de contrôle à l'égard des pièces et documents qui
lui sont présentés accompagnés d'une demande d'inscription suivant les dispositions des articles 72(2), 74, 94, et
96 du dahir du 12/08/1913 sur l'immatriculation foncière, modifié et complété par la loi 14-07 (22/11/2011). En
plus de ces articles on trouve que la responsabilité du conservateur découle de l'article 4 de l'arrêté vizirial du 4
juin 1915.
Ainsi, avant d'opérer sur le titre foncier les formalités requises, le conservateur est tenu de remplir ce qui suit :
- La Vérification de la date des actes à inscrire, pour appliquer ou non la pénalité de retard suivant la nouvelle
tarification.
- Le Contrôle du titre foncier de la propriété pour savoir s'il n'y a pas d'inscription d'une hypothèque
conventionnelle ou forcée, une ordonnance de saisie ou bien elle fait l'objet d'une décision judicaire (ordonnance
du juge d'instruction) portant le gel ou la saisie du bien au profit de l'Etat marocain suivant les dispositions du
droit pénal au cas où le propriétaire est soupçonné de trafic des stupéfiants ;
- Il doit exiger le dépôt du duplicata du titre foncier avec l'acte objet de la demande d'inscription au cas où il est
retiré au paravent par le propriétaire inscrit au titre foncier, ou bien par son mandataire ;
- Le calcul du montant exigible pour la formalité requise ;
- Les décisions judicaires à inscrire doivent être définitives et assorties des attestations de non appel ou de
cassation.
- Il doit exiger le dépôt de la procuration au cas où l’intervenant agit au nom de son mandant ;
- Il doit vérifier, en cas de dépôt d'un acte sous seing privée à ce que les signatures des parties soient régulièrement
légalisées devant les autorités compétentes, assorti d'une réquisition d'inscription ;
- Contrôler l’identité civile du disposant à l’acte soumis à l’inscription par rapport à celle de la personne figurant
sur le titre foncier et demander ainsi la présentation d'une copie de sa carte d'identité nationale ;
- Les actes et les jugements définitifs à inscrire sur le titre foncier doivent impérativement porter les références
foncières de l'immeuble concerné (le nom de la propriété, le numéro du titre foncier, …) ;
- Exiger le cas échéant, l'autorisation prévue par les textes sur les lotissements et morcellements, et les pièces
requises pour permettre l'inscription de la mise des constructions au titre foncier telles que l'autorisation de
construire, l’attestation de conformité, l’attestation de stabilité délivrée par le bureau d'étude ;
- L’article 55 de la loi 14-07 attire l'attention du conservateur sur les cas de la minorité ou d'incapacité qui peuvent
être inscrits sur le titre foncier, ces actes doivent être soumis aux règles de tutelle qui sont également
réglementées par l'article 211 du code de la famille qui prévoit que « Les personnes incapables et les personnes
non pleinement capables sont soumises selon le cas aux règles de la tutelle paternelle, testamentaire ou dative ».
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B ) Le refus de l’inscription par le conservateur :
Il est autorisé au conservateur de rejeter les inscriptions, malgré que le législateur marocain n'a pas défini tous
les cas de rejet. Ainsi le conservateur chaque fois qu'il se rend compte que l'opération demandée est en
contradiction avec les énonciations du titre foncier, les dispositions du présent dahir et d'autres textes législatifs
et réglementaires suivant les articles 74, 94 et 96 de la loi 14-07, ainsi parmi ces cas :
- Le rejet de l'inscription pour insuffisance des pièces produites (articles 72,73 et 75 de la loi 14-07).
- La non légalisation par l'une des parties contractantes entraine le rejet de l'inscription de l'acte.
- Le rejet d'inscription d'hypothèque ou de saisie conservatoire dont le montant n'est pas défini au document.
- Le refus dû au non-dépôt du duplicata du titre foncier.
- Si l’inscription du droit exige le consentement du propriétaire qui figure sur le titre foncier (article 89 de la loi)
- Le rejet de l'inscription peut avoir lieu en raison de l'existence d'une hypothèque ou d'une saisie inscrite au titre
foncier (article 87 de la loi).
Partie II : Autres inscriptions sur le titre foncier suivant des législations différentes :
Les droits qui peuvent être inscrits au titre foncier sont réglementés par la loi des droits réels et autres textes.
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Chapitre I : les inscriptions des droits réels prévus par le code des droits réels et par autres textes
législatifs
Malgré que Le législateur marocain a limité les droits réels suivant l'article 9 de la loi 39- 08, on trouve qu'il y
a d'autres droits qui sont prévus par des textes tels que le droit foncier (loi 14-07)et les textes spéciaux.
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Mais en cas de refus d'inscription ou de radiation par le conservateur, ce dernier est tenu suivant l'article 96 de
la loi 14-07 « ... doit motiver sa décision et la notifie à l'intéressé, cette décision est susceptible de recours devant
le tribunal de première instance qui statue à charge d'appel, les arrêts de la cour d’appel sont susceptibles de
recours en cassation.
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Chapitre II : L’inscription définitive et provisoire des droits sur le titre
foncier :
• Section I : L’inscription définitive :
En matière immobilière, les contrats et conventions de cession de transactions qui portent sur les droits réels
immobiliers à titre gratuit ou à titre onéreux, sont inscriptibles définitivement par contre il y a d'autre inscriptions
qui sont temporaires.
B ) La vente à réméré :
C’est une vente par laquelle l'acheteur s'oblige à restituer le bien au vendeur contre le remboursement du prix
dans un délai ne dépassant pas trois année. Toutefois, il faut noter qu'en cas de décès du vendeur avant d'avoir
exercé son droit de rachat, ce droit passe aux héritiers à condition qu'ils respectent le délai qui reste des trois ans,
et qu'ils l'exercent sur la totalité du bien et non uniquement sur une partie. Le bien en question doit être transféré
au vendeur exempt de toutes les charges et hypothèques dont l'acquéreur l'aurait grevé.
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Paragraphe 2 : Le droit de préemption :
Le droit de préemption pour qu'il soit exercé par les parties il faut qu'il soit soumis à une multitude de
conditions.
- Le préempté doit avoir acquis le bien en objet de la vente à titre onéreux. Ainsi la préemption n’est possible
qu’en cas de vente à l’amiable à l’exclusion de toute aliénation à titre onéreux.
- Le préempté doit avoir acquis des droits indivis inscrits sur le titre foncier.
- Le préempté peut être un copropriétaire acquéreur (article 294 de la loi 39-08) ou une tierce personne
- L’acquéreur préempté peut être une personne publique (une collectivité locale, conseil communal …).
• La sous aliénation :
En cas de sous-aliénation de la part de l'acquéreur dans un délai très court, le copropriétaire ne peut exercer
son droit de préemption à l'encontre de la première vente que s'il a fait prénoté son droit avant l'inscription de la
seconde vente.
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En principe la préemption est facultative et pour qu'elle soit exercé le préempteur doit manifester sa volonté
par l'envoi d'une demande au président du T.P instance (article 148 du code de la PC), en plus il d doit déposer à
la caisse du dit tribunal les loyaux couts du contrat (article 306 de la loi 39-08)
• Délai d’un an :
La préemption peut normalement s'exercer dans un délai d'un an à compter du jour de l'inscription de l'acte
de vente sur le titre foncier ou sur la réquisition d'immatriculation suivant les dispositions de l'article 304 qui
énonce expressément que « Le droit de préemption se prescrit par le délai d'un an à partir de l'inscription de la
vente si l'immeuble est immatriculé ou en cours d'immatriculation ou bien par l’expiration d'une année de la
prise en connaissance de la vente si le bien et non immatriculé ».
• Délai de 30 jours :
L'article 304 alinéa 1 dispose que « Le droit de préemption se prescrit s'il n'était pas exercé dans un délai de
30 jours à partir de la notification ». L'acquéreur d'un bien immatriculé, après l'inscription de son acquisition,
peut la notifier à tout ayant droit à la préemption, s'il ne l'exerce pas dans un délai de 30 jours de sa notification
du contrat de vente, mais l'application de ce délai est conditionnée par :
* L'inscription de l'acte de vente sur le titre foncier ou d'immatriculation du bien ;
* Par le dépôt au registre des oppositions si le bien est en cours d'immatriculation ;
* Par la prise en connaissance de la vente si le bien est non immatriculé.
• Délai de 4 ans :
Ce délai est exercé si le préempteur ne dispose d'aucune information qui concerne la vente de l'immeuble non
immatriculé.
C ) Le remboursement :
Le préempteur qui se substitue à l'acquéreur, doit rembourser au préempté le montant du prix de vente, ainsi
que celui des améliorations et les loyaux couts du contrat.
1° Le prix de la vente :
Le prix mentionné au contrat de vente doit être remboursé par le préempteur, si le prix a été frauduleusement
majoré dans l'acte le préempteur n'est pas tenu de payer le prix énoncé , mais seulement le prix réel qui peut être
prouvé par tous moyens, témoins, serment, de même si le prix a été revu à la baisse ce qui est très rare de le
rencontrer, il appartient au préempté d'établir le prix réel .
3° Les améliorations :
Le préempteur doit rembourser au préempté les dépenses effectuées lors des améliorations du bien acquis
entre la date de son acquisition et celle de la notification de la déclaration de la préemption.
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déclaration du préempteur. Cette exigence est obligatoire même si l'acquéreur n'a payé comptant qu'une partie
du prix, le solde étant payé à terme.
Paragraphe 1 : La prénotation :
III- Définition :
C’est une mention provisoire et conditionnelle sur le titre foncier annonçant un droit revendiqué. Elle a pour
rôle de conserver provisoirement soit un droit existant mais contesté et dont on attend la décision définitive de
la justice, soit un droit dont la perfection est retardée par une formalité restante à compléter. Généralement ce
sont les droits réels qui peuvent faire l'objet d'une prénotation selon la jurisprudence, mais elle a admis plus tard
la prénotation d'une promesse de vente, l'acte de vente sous condition suspensive, une promesse de bail de plus
de trois ans.
Elle produit ses effets à l'égard de tous, parties et tiers, elle constitue une mise en garde pour les tiers et décourage
la libre disposition de l’immeuble. Également il y a lieu de noter que
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Le législateur marocain a permis à celui qui intente une action en justice afin d'avoir la reconnaissance de son
droit susceptible d'être inscrit sur le titre foncier, d'obtenir une prénotation sur requête ayant pour but de
protéger son droit éventuel, pendant une durée d'un mois qui peut être prorogé jusqu'à la fin du litige, suivant
ordonnance du président du TPl. L’article 86 alinéa 4 : « … il se limite en un mois la validité de la prénotation,
suite à une présentation du demandeur d’une copie de la requête introductive d'instance (...), ce délai peut être
prorogé suivant ordonnance du président du TPI à condition qu'une action sur le fond soit introduite, l'effet de
cette prolongation dure jusqu'à la prise de la décision judicaire ».
j- Cas de partage :
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Toute action tendant à revendiquer un partage entre les coindivisaires d'un bien immatriculé n'est recevable
que si elle est notifiée à tous les propriétaires inscrits au titre foncier, et qu'elle fait l'objet d'une prénotation
(article 316 de la loi 39-08).
Chapitre III : Certaines opérations portant sur les droits réels immobiliers inscrites
provisoirement :
Certaines dispositions faites entres les parties peuvent être portés sur le titre foncier d'une façon provisoire
après l'expiration de son délai et parmi elles en trouve 'hypothèque et l'emphytéose.
Paragraphe 2 : L’emphytéose :
L'emphytéose est un droit réel de jouissance sur un immeuble immatriculé appartenant à autrui, résultant d'un
contrat spécial à savoir le bail emphytéotique. Sa durée a été réduite par la loi 39-08, ainsi sa durée minimale a
été diminuée de 18 ans à 10 ans. Également sa durée maximale a été réduite de 99 ans à 40 ans.
En effet, il s'agit d'un bail de longue durée portant sur un immeuble, généralement le preneur ou l'emphytéote
s'engage à mettre en valeur et pour lequel il paie une redevance annuelle modique appelée « canon
emphytéotique ». Par ailleurs, l’article 12 de la loi 39-08 a énoncé que « Le bail emphytéotique des biens
immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d'typothèque, ce droit peut être cédé dans les formes
prescrites pour la saisie immobilière ».
3- La constitution :
Comme tout contrat, le bail emphytéotique doit obéir aux conditions de formation stipulées à l'article 2 du
DOC à savoir le consentement des parties, leur capacité d'aliéner, un objet certain et une cause licite.
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En outre, le bail emphytéotique est constitutif d'un droit réel immobilier, ainsi selon l'article 401 du DOC, il
doit être reçu en la forme authentique et doit faire l’objet d'une inscription sur le registre foncier qui lui
correspond.
Ce bail doit avoir une durée de 10 ans au moins et 40 ans au plus, il peut être renouvelé mais non pas par tacite
reconduction. Il convient de noter qu'un bail de très longue durée affecte lourdement le fonds et diminue sa
valeur.
A défaut de qualification précise ou de volonté nettement exprimée des parties, il appartient au juge de qualifier
le contrat s'il s'agit d'un bail ordinaire ou emphytéotique, il doit prendre en considération la durée du bail, les
charges et droits du preneur, notamment si ce dernier peut consentir à son tour des droits réels, le taux de la
redevance ou du loyer.
4- L’extinction :
L'emphytéose prend fin à l'expiration du bail, il ne peut se prolonger par tacite reconduction. Si le preneur
décède avant l'expiration du bail, son droit réel se transmet à ses héritiers.
Il prend fin par un jugement définitif, soit par inexécution des conditions du contrat ou pour détériorations graves
du fait du preneur, soit à cause du non-paiement de la redevance durant deux années consécutives après une
sommation restée sans effet.
En outre le législateur y ajoute les causes d'extinction de l'usufruit à savoir :
-a) La confusion, c'est-à-dire la réunion des qualités d'emphytéote et du bailleur dans une seule personne ;
-b) La destruction totale du fonds ;
-c) La prescription extinctive, c'est-à-dire le non usage par l’emphytéote de ses droits pendant trente ans.
Toutefois les améliorations et les constructions que l'emphytéote a apportées à l'immeuble sont acquises au
propriétaire à la fin du bail. En plus et comme le locataire, il doit payer une redevance au bailleur sans qu'il soit
obligé de consentir sa réduction pour cause de perte partielle suite à un cas fortuit ou de force majeure
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