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Charges locatives : locataire,


propriétaire, qui paie quoi ?
Michel Léchenault - 26 Juin 2019

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La loi encadre la répartition des charges


locatives mais il n’est pas toujours
évident de savoir ce qui est à la charge
du propriétaire ou du locataire.

Le propriétaire peut demander le remboursement des


charges des cinq dernières années. ©Fotolia

Sommaire
1. Qu'est-ce que les charges locatives ?
2. Quelles sont les charges du locataire ?
3. Les charges payées par le propriétaire
4. Charges locatives courantes, charges exceptionnelles...
5. Les points clés à retenir sur les charges locatives

Qu'est-ce que les charges locatives ?

En plus du loyer, le locataire s’acquitte de charges


qui rassemblent les taxes locatives, les dépenses
d'entretien courantes, les consommations d’eau et
les petites réparations des parties communes. Ces
frais sont avancés par le propriétaire mais
remboursés par le locataire, qui règle chaque
mois ou chaque trimestre une provision sur
charges, dont le montant est basé sur les dépenses
cumulées l’année précédente, c’est-à-dire sur les
chiffres arrêtés lors de la précédente régularisation
de charges ou sur le budget prévisionnel, si le
logement est en copropriété. Le montant des
charges doit être mentionné dans le contrat de bail
de location.

Une fois par an, le propriétaire fournit au locataire


un décompte de ces charges pour opérer une
régularisation, en fonction des dépenses réelles.
Pour les copropriétés, les propriétaires reçoivent de
leur syndic les justificatifs nécessaires à
l’élaboration du décompte de charges. Si les
provisions sont supérieures aux dépenses réelles,
le propriétaire doit reverser le trop-perçu au
locataire. Dans le cas contraire, il peut lui
demander un complément. Si la révision n’est pas
effectuée et que le locataire ne la réclame pas, le
propriétaire peut demander le remboursement
des charges des 3 dernières années maximum,
depuis la loi Alur de 2014.

BON À SAVOIR

Pour les locations meublées, dont


le bail a été signé après le 27 mars
2014, le locataire peut payer des
charges forfaitaires au propriétaire.
Dans ce cas, aucune régularisation
n’est effectuée chaque année.

Quelles sont les charges du locataire ?

Les charges locatives, ou provisions sur charges,


sont payées chaque mois ou chaque trimestre par
le locataire. Il doit notamment prendre en charge
ce qui concerne :

L’entretien et les réparations de son logement et


des extérieurs quand il en dispose d’un usage
exclusif.
Les sols, les murs, les cloisons et les ouvrants
(poignées de portes, vitres…).

Dans un immeuble, les charges servent à couvrir


les charges de copropriété préalablement payées
par le propriétaire. Le locataire peut prendre en
charge jusqu’à 75 % du salaire du concierge, s’il
entretient les parties communes et jette les
encombrants, mais seulement 40 % s’il ne fait que
l’une de ces deux tâches. C’est aussi au locataire de
s’acquitter de la taxe d’habitation, de la taxe
d'enlèvement des ordures ménagères, de la taxe de
balayage, de la redevance assainissement, et de
souscrire à une assurance contre les risques
locatifs. En cas d’employé d’immeuble, son salaire
est pris en charge à 100 % par le locataire.
Certaines dépenses relatives à l'ascenseur et au
monte-charge peuvent également être répercutées
sur le locataire, notamment l'électricité, l'entretien
de l'appareil et les menues réparations.

Certains frais liés à l'eau et au chauffage collectif


doivent aussi être payés par le locataire (eau froide
et chaude, fourniture d'énergie, réparation des
fuites sur joints, etc.). En cas d’installation
individuelle, les dépenses à la charge du locataire
sont le chauffage et la production d'eau chaude
ainsi que la distribution d'eau dans les parties
privatives. Dans les parties communes, le locataire
prend notamment en charge l'électricité, la
réparation des appareils d'entretien de propreté,
les frais de personnel d'entretien et les aires de
stationnement.

BON À SAVOIR

La liste des charges récupérables


sur le locataire s’applique aux
locations vides des secteurs privé
et social et aux locations meublées
signées depuis le 27 mars 2014.

Les charges payées par le propriétaire

Toutes les charges locatives ne sont pas


« récupérables » sur le locataire par le propriétaire.
Certaines charges de copropriété restent
intégralement à sa charge. Le propriétaire doit
prendre en charge les travaux liés à la conception
ou aux défauts de construction ainsi qu’à la vétusté
des équipements du logement. Il doit notamment
payer pour le gros entretien et les grosses
réparations, comme le remplacement des
fenêtres ou de la chaudière. Il doit aussi payer
pour les travaux d’amélioration de l’immeuble,
comme le remplacement de la toiture, la création
d'espaces verts ou les dépenses de ravalement. Il
est obligé de réaliser les travaux légaux comme le
raccordement à l’égout ou les mises aux normes.

Le propriétaire prend aussi en charge l'installation


ou le remplacement des équipements des parties
communes (tapis, digicode...), les peintures des
escaliers, la réparation des actes de vandalisme et
le renouvellement de l’installation d'eau et de
chauffage dans les appartements et les parties
communes. Le propriétaire du bien doit
également payer les frais de gestion de la
copropriété et les honoraires des syndics, la taxe
foncière et les achats de poubelles, ainsi que la
partie du salaire du gardien qui n'est pas à la
charge du locataire.

BON À SAVOIR

L’ensemble des charges courantes


sont prévues par le syndicat de
copropriété chaque année et sont
établies dans un budget
prévisionnel.

Charges locatives courantes, charges


exceptionnelles...

Dans une copropriété, on distingue 2 grands types


de charges :

1. Les charges courantes.


2. Les charges particulières, auxquelles on peut
ajouter les charges exceptionnelles, votées
ponctuellement en Assemblée Générale.

Les charges courantes correspondent aux


dépenses indispensables qui doivent être engagées
chaque année pour faire fonctionner la copropriété
et conserver l'immeuble en bon état : frais liés à
l'administration de l'immeuble (honoraires du
syndic, frais de tenue des assemblées générales…),
entretien de l'immeuble (nettoyage des parties
communes, frais d'enlèvement des ordures
ménagères, etc.), conservation de l'immeuble
(ravalement des façades…).

Les charges particulières correspondent aux frais


de fonctionnement des équipements communs de
l’immeuble et aux services qui y sont liés
(chauffage collectif, frais de maintenance de
l’ascenseur, interphones, fourniture d’eau chaude
et froide…). Enfin, les charges exceptionnelles
concernent les dépenses liées aux gros travaux
d’entretien et d’amélioration de l’immeuble et de
ses parties communes, comme un ravalement de la
façade, la réfection de la toiture, ou encore la
transformation d'un élément d'équipement
commun.

Les points clés à retenir sur les charges


locatives

Le locataire doit payer l’entretien, les réparations


et les charges locatives.
Le propriétaire se charge des réparations liées à
l’immeuble et des gros travaux.
Les litiges sont généralement liés à des sujets
flous dans la législation. Par exemple, c’est au
locataire de payer s’il abîme un équipement.
Mais il est parfois difficile de faire la distinction
entre un bien abîmé par le locataire ou par la
vétusté.

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