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Introduction aux

mathématiques
financières appliquées
à l’immobilier

Partie I

Document préparé par:


M. Adnane BAJEDDI
MSc International Real Estate, Oxford-UK
Ingénieur Géomètre Topographe

Décembre 2012
Introduction aux mathématiques financières 2

Sommaire

I. Introduction aux mathématiques financières appliquées à l’immobilier : ................... 3


1. Définitions et principes: .................................................................................... 3

2. Taux d’intérêt .................................................................................................. 4


2.a. Intérêt simple .................................................................................... 4
2.b. Intérêt composé ................................................................................. 5
2.c. Nominal vs Réel.................................................................................. 6

3. Evaluation des flux financiers immobiliers ........................................................... 7


3.a. VF1MAD- Valeur d’1 MAD dans le futur ................................................ 8
3.b. VA1MAD – Valeur actuelle d’1 MAD ..................................................... 8
3.c. VF1MADPA – Valeur future d’une suite d’annuités continues .................. 9
3.d. ASF – Valeur d’annuités à percevoir pour atteindre une valeur future .... 11
3.e. VA1MADPA – Valeur actuelle des annuités à percevoir dans le futur ...... 11
3.f. VF1MADVP – Valeur d’annuités à percevoir en fonction de l’argent placée
aujourd’hui ................................................................................................ 12

4. Tableau de l’amortissement de l’emprunt en immobilier .................................... 13


4.a. Emprunt remboursable par amortissements constants ......................... 13
4.b. Amortissement par annuités constantes ............................................. 14
II. Evaluation des flux financiers immobiliers: ............................................................... 14
1. Taux d’actualisation........................................................................................ 14
2. Valeur Actuelle Nette (VAN) ............................................................................ 15
3. Taux de Rendement Interne ............................................................................ 16
III. Exercices Pratiques .................................................................................................... 18

Evaluation des Flux Financiers en Immobilier Adnane BAJEDDI


Introduction aux mathématiques financières 3

I. Introduction aux mathématiques financières


appliquées à l’immobilier :

1. Définitions et principes:
L’actif immobilier est perçu par les investisseurs comme étant un
instrument d’investissement parmi plusieurs d’autres (actions, bons du
trésor, etc.), lui permettant de réaliser des profits proportionnels au
niveau de risque qu’il est disposé à assumer.

L’immobilier n’est pas un marché insulaire, puisqu’il dépend étroitement


et spécifiquement du secteur financier et s’inscrit dans le cadre des
stratégies des investisseurs visant à diversifier le risque et à maximiser les
profits de leurs portefeuilles.

D’où l’importance dont jouit l’évaluation des actifs immobiliers en tant


que discipline dont le rôle ne se limite plus au Maroc à déterminer la
valeur vénale des biens immeubles, mais bien à fournir une analyse
financière compréhensive des opportunités d’investissement qu’ils
offrent.

Investissement :

« L’investissement est le fait de sacrifier une somme d’argent au jour


d’aujourd’hui, en échange d’avantages à être perçus dans le futur sous
forme de revenus et/ou gain en capital »

Nigel Enever, the valuation of property investments (2002)

Toutes autres choses étant égales par ailleurs, un investisseur optera pour
l’investissement qui lui générera le retour le plus important sur le capital
investi. En parallèle, il exigera une redevance sur l’investissement
communément appelée « Taux d’Intérêt », qui est aperçue comme
étant:

1. Une récompense pour avoir placé l’argent en risque ;


2. Une redevance pour l’utilisation de l’argent « prêt » ;
3. Une redevance pour avoir renoncer à l’utilisation de l’argent (le
coût d’opportunité du capital).

Le taux d’intérêt requis par les investisseurs n’est pas toujours le même,
puisque chaque investissement est unique et présente des
caractéristiques intrinsèques particulières, notamment en ce qui
concerne :

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Introduction aux mathématiques financières 4

 La liquidité : La facilité avec laquelle un investisseur peut entrer


ou sortir d’un investissement sans pertes ;
 Le risque : Le degré de risque associé à un investissement ; et
 La profitabilité : Elle est jugée en termes de : 1) revenu
immédiat, 2) croissance du revenu et/ou 3) l’appréciation sur le
long terme du capital investi.

2. Taux d’intérêt
L’intérêt est une récompense (ou rente) payée par un individu
(emprunteur) pour l’utilisation d’un actif (capital) appartenant à autrui
(préteur).

L’intérêt est déterminé, traditionnellement, comme un pourcentage du


capital payé annuellement en arriéré par l’emprunteur au prêteur.

Ils existent plusieurs synonymes au terme intérêt, à l’instar de revenu,


profit ou dividende, et ce en fonction du type d’investissement en jeu.

Quel taux d’intérêt un investisseur va choisir pour un investissement X ?


Cela est déterminé par :

 La préférence pour le temps ou l’impatience ;


 L’inflation attendue ou anticipée ; et
 Les risques particuliers associés à l’investissement.

Les deux premiers critères désignent un taux sans risque « Risk Free Rate
- ROR », qui est caractéristique du traditionnel bon de trésor. Ce dernier
est considéré sans risque, comme l’état est supposé être toujours en
mesure d’honorer ses dettes (A méditer quant à l’exemple des PIGS
countries!1). Ainsi, le taux d’intérêt que choisira un investisseur est
composé du taux sans risque majoré d’une prime de risque relative à
l’investissement choisit.

2.a. Intérêt simple

« C’est un intérêt non cumulable, qui est payé à intervalles réguliers »

Prenant l’exemple d’un investissement qui génère un taux d’intérêt


annuel simple de 8%. De facto, une somme de 100 MAD investie
aujourd’hui correspondra à :

100 (1+1*0.08) = 108 MAD dans un an


100 (1+ 2*0.08) = 116 MAD dans deux ans
1
PIGS pour Portugal, Italy, Greece and Spain (en Anglais). Pays qui ont été sévèrement affectés
par les crises des Subprimes et de la dette souveraine en Europe.

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100 (1+ 3*0.08) = 124 MAD dans trois ans


etc.
Ainsi, la formule permettant de retrouver la valeur future d’un capital
investi aujourd’hui à intérêt simple est la suivante :

A = P (1 + n i)
Avec :
 A : la valeur future;
 P : le capital investi ;
 n : la durée d’investissement ; et
 i : le taux d’intérêt.

2.b. Intérêt composé


Au lieu de choisir de percevoir les mêmes intérêts à intervalles réguliers,
les investisseurs préfèrent incorporer les intérêts perçus à la fin de
chaque période de placement au capital initial afin de l’augmenter
progressivement et générer des intérêts supplémentaires sur la période
suivante.

Suivant cette logique, un investisseur qui décide d’investir 100 MAD à un


taux d’intérêt annuel composé de 8%, recevra:

100 (1+ 0.08) = 108 MAD dans un an


108 (1+ 0.08) ou 100 (1+ 0.08) (1+ 0.08) = 116.64 MAD dans deux ans
et ainsi de suite …

Les 64 centimes de la deuxième année correspondent à l’intérêt réalisé


sur 8 MAD en un an. Ainsi, comme nous avons pu le constater, l’intérêt
composé permet de réaliser des intérêts sur des intérêts.

La formule permettant de retrouver la valeur future d’un capital investi


aujourd’hui à intérêt composé est la suivante :

A = P (1 + i) n
Où :
 A : la valeur future;
 P : le capital investi ;
 n : la durée d’investissement ; et
 i : le taux d’intérêt.

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Le cas où le taux d’intérêt est évolutif :

Supposant qu’un investisseur place 10.000 MAD pour une


durée de 10 ans, à un taux d’intérêt annuel composé de 10% les
3 premières années et 15% pour le reste. Quelle est la valeur
future du capital investi ?

Dans ce cas la formule devient :

A = P (1 + i1) n1 (1 + i2) n2
A = 10.000 (1 + 0.10) 3 (1 + 0.15) 7
A 10.000 (3.54)
A 35.404,86 MAD

2.c. Nominal vs Réel


Un taux d’intérêt trimestriel de 2.5% correspond à un taux annuel de
[1+0.02) 4 - 1] soit 10.38% et non pas 10% [4 x 2.5%] !

De la même façon, un taux d’intérêt annuel de 10% correspond à un taux


trimestriel d e √ soit 2.41%.

Plusieurs pays comme la Grande Bretagne imposent aux institutions


financières de déclarer le coût réel de l’emprunt. Cela dit dans certains
pays où les lois visant à protéger les droits du consommateur ne sont pas
aussi évoluées à l’exemple du Maroc, il faut se méfier quant aux taux
d’emprunt proposés par les banques, et bien préciser s’il s’agit de taux
nominaux ou réels.

La formule suivante permet le passage du taux nominal au taux réel :

TE = ( )

Où:
 TE : taux effectif;
 TN : taux nominal;
 p : le nombre de périodes (52 pour les semaines, 12 pour les mois,
4 pour les trimestres etc.); et
 n : le nombre d’années.

A titre d’exemple, un crédit immobilier d’une durée d’un an (n=1),


proposé à un taux nominal de 14.5% et repayé mensuellement (p=12),
débouche sur un taux effectif de :

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 Taux Effectif = ( ) = 15.5%

3. Evaluation des flux financiers immobiliers


L’évaluation des flux financiers, de quelque nature qu’ils soient, requiert
la prise en considération d’un facteur très essentiel qui est « le temps ».

En effet, 100.000 MAD reçus aujourd’hui valent plus que 100.000 MAD
reçus dans 10 ans. Pourquoi ? Ceci peut être expliqué par plusieurs
arguments, notamment le fait que:

1. L’argent perd de la valeur au fil du temps à cause de


l’inflation ;
2. 100.000 MAD peuvent être fructifiés durant les 10 ans en
l’investissant ailleurs (ou en les déposant tout simplement à la
banque sans fournir d’effort); et
3. Nous ne sommes pas sûr que nous aurons la possibilité de
recevoir 100.000 MAD dans le futur (faillite de l’état marocain,
catastrophe naturelle, décès de l’investisseur, etc.), vaut mieux
les empocher aujourd’hui que jamais !

Cet exemple nous permet donc de constater que la valeur de l’argent


change au fil du temps sous l’effet de :

 L’inflation ;
 L’impatience ;
 Le risque ; et
 Le coût d’opportunité.

L’évaluation des actifs immobiliers repose sur la comparaison des flux


financiers qu’ils sont susceptible de générer dans le futur avec ceux
d’autres actifs de nature similaire ou différente. Cela dit, la question
pertinente qui se pose à la lumière de ce raisonnement est la suivante:

Comment faire pour comparer les flux financiers de deux


actifs se produisant dans différents dates dans le futur?

Pour cela, il existe six formules permettant la réalisation de telles


analyses dans le temps, à savoir :

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VF1MAD •Calcule la valeur future d'une somme d'argent placée


aujourd'hui

VA1MAD •Calcule la valeur actuelle d'une somme à percevoir


dans le futur

VF1MADPA •Calcule la valeur future d'une suite d'annuités


constatntes
•Calcule la valeur des annuités à percevoir pour atteindre
ASF une somme future (Annual Sinking Fund Formula)

•Calcule la valeur actuelle des annuités à percevoir dans


VA1MADPA le futur
•Calcule la valeur des annuités à percevoir en fonction
VF1MAD VP de l'argent placée aujourd'hui

3.a. VF1MAD- Valeur d’1 MAD dans le futur


Pour retrouver la valeur future d’une somme d’argent placée aujourd’hui,
nous employons la même formule que celle utilisée pour le calcul des
intérêts composés (voir 2.b).

Ex : Un investisseur souhaite placer 10.000 MAD dans un bon de trésor à


un taux de 5% pour une durée de 3 ans. Qu’elle est la valeur future du
capital investi ?

A = P (1 + i) n
A = 10.000 (1 + 0.05) 3 = 11.576,25 MAD

5%

10.000 MAD 11.576,25 MAD

0 1 2 3 Temps

3.b. VA1MAD – Valeur actuelle d’1 MAD


VA1MAD permet de calculer la valeur actuelle d’une somme d’argent à
percevoir dans le futur. La formule utilisée dans ce cas est la réciproque
de VF1MAD (voir 3.a).

Cette opération est connue sous le nom d’Actualisation.

EX : Un investisseur a besoin de 20.000 MAD dans 3 ans, combien doit il


investir pour un taux de 15% ?

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P = A (1 + i) -n

A = 20.000 (1 + 0.15) -3 = 13.150,32 MAD

15%

13.152,32 MAD 20.000 MAD

0 1 2 3 Temps

N.B
- les deux formules VF1MAD et
VA1MAD constituent la base de
l’évaluation des flux financiers en
immobilier. Les formules que nous allons
décrire par la suite en sont des dérivées.

3.c. VF1MADPA – Valeur future d’une suite d’annuités


continues

Cette formule permet de retrouver la valeur future des annuités investies


à la fin de chaque année (en arriéré) pour une durée déterminée. La
question qui se pose alors dans ce cas de figure est la suivante:

 Si un investisseur décide de placer une somme d’argent à la fin de


chaque année durant n ans pour un taux de i %, quelle sera
l’accumulation du capital à la nième année?

La valeur future est calculée en utilisant la formule suivante :

A = R [(1 + i) n – 1] / i

Où :
 A : la valeur future ;
 R : le capital investi à la fin de chaque année ou annuité;
 n : la durée d’investissement ; et
 i : le taux d’intérêt.

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La formule en question est une suite géométrique dont la raison est (1+i),
elle peut être détaillée comme suit :

A = R (1+i)0 + R (1+i)1 + R (1+i)2 + R (1+i)3 + … + R


(1+i)n

EX : 10.000 MAD investie chaque année pendant 4 ans pour un taux de


10%, s’accumulera à :

A = 10.000 [(1 + 0.10) 4 – 1]/0.10


A = 46.410 MAD

Périodes pour
Annuité Valeur Future
Année atteindre la 4ième A1MAD
(MAD) (MAD)
année
4 0 10.000 (1+0.10)0 1.0000 10.000
3 1 10.000 (1+0.10)1 1.1000 11.000
2 2 10.000 (1+0.10)2 1.2100 12.100
1 3 10.000 (1+0.10)3 1.3310 13.310
Total 46.410

La figure suivante illustre le principe de calcul de la valeur future des


annuités :

Valeurs des annuités


éme
à la 3 année

13.310 MAD
46.410 MAD

+ 3 ANS 12.100 MAD

+ 2 ANS
+ 1 AN 11.000 MAD

10.000 MAD 10.000 MAD 10.000 MAD 10.000 MAD

0 1 2 3 4
Aujourd’hui Perçoit l’intérêt
en arriéré

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3.d. ASF – Valeur d’annuités à percevoir pour atteindre


une valeur future

Il se peut que dans certains cas, l’investisseur veut atteindre une somme
future de 100.000 MAD dans 5 ans par exemple. A cet effet, il souhaite
connaître combien il doit investir à la fin de chaque année pour aboutir à
ce montant pour un taux d’intérêt de 4% par exemple.

On sait, grâce à la formule (VF1MADPA), que 10.000 MAD investis


annuellement pendent 4 ans à un taux de 10 % s’accumule à 46.410 MAD
à la fin de la période d’investissement. Subséquemment, pour résoudre le
cas cité en sus, nous utilisons la formule réciproque de (VF1MAD PA), qui
se présente comme suit:

R=A i / [(1 + i) n – 1]

Où :
 R : le capital investi à la fin de chaque année ou annuité;
 A : la valeur future;
 n : la durée d’investissement ; et
 i : le taux d’intérêt.

La solution est alors la suivante :

R = 100.000 0.04 / [(1 + 0.04) 5 – 1]

R = 18.463,71 MAD

3.e. VA1MADPA – Valeur actuelle des annuités à


percevoir dans le futur
Grâce à la formule (VF1MAD PA) nous pouvons retrouver la valeur
actuelle des annuités investies à la fin de chaque année pour une durée
déterminée. Egalement, moyennant la formule (VA1MAD) nous pouvons
retrouver la valeur actuelle d’une somme d’argent à percevoir dans le
futur.

Ainsi, nous avons la possibilité de combiner les deux formules pour


retrouver la valeur actuelle des annuités investies à la fin de chaque année
pour une durée déterminée dans le futur.

[(1 + i) n – 1] / i ] * [(1 + i) –n] = [1 - (1 + i) -n ] / i

EX : Quelle est la valeur actuelle de 250.000 MAD reçus à la fin de


chaque année pendant 4 ans pour un taux d’intérêt de 10% ?

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P = R [1 - (1 + i) -n ] / i

P = 250.000 [1 - (1 + 0.10) -4 ] / 0.10

P ≈ 792.466 MAD

Année Annuité Valeur actuelle


PV1MAD
(MAD) (MAD)
1 250.000 (1+0.10)-1 0.91 227.272
2 250.000 (1+0.10)-2 0.83 206.611
3 250.000 (1+0.10) -3 0.75 187.828
4 250.000 (1+0.10) -4 0.68 170.753
Total 792.466

La figure suivante illustre le principe de calcul de la valeur actuelle des


annuités à percevoir dans le futur:

Valeurs actuelle
des annuités

170.753 MAD
792.466 MAD

187.828 MAD
-4 ans
206.611 MAD -3 ans
-2 ans
227.272 MAD
-1 an
250.000 MAD 250.000 MAD 250.000 MAD 250.000 MAD

0 1 2 3 4
Aujourd’hui Perçoit l’intérêt
en arriéré

3.f. VF1MADVP – Valeur d’annuités à percevoir en


fonction de l’argent placée aujourd’hui
Un investisseur désir investir aujourd’hui 1.000 MAD, et veut choisir un
investissement qui lui produira un intérêt de 10% sur 4 ans. Quel sera le
revenu annuel qu’il va exiger pour aboutir à son objectif ?

La réciproque de la formule (VA1MAD PA) nous permet alors de résoudre


ce genre d’évaluation des flux financiers. Elle est désignée par
l’abréviation (VF1MADVP) et se présente comme suit :

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R = P i / [1 - (1 + i) -n ]

R = 1.000 0.10 / [1 - (1 + 0.10) -4 ]

R ≈ 315 MAD

4. Tableau de l’amortissement de l’emprunt en


immobilier
Le tableau d’amortissement de l’emprunt en immobilier constitue une
feuille de route entre le prêteur et l’emprunteur, présentant la prévision
des remboursements conformément aux engagements prévus par le
contrat de prêt. Nous allons ainsi présenter deux des modalités les plus
communes du remboursement des prêts immobiliers en travaillant sur un
même exemple :

 Une petite entreprise a décidé de contracter un crédit immobilier


de 100.000 MAD pour financer l’achat d’un appartement à un taux
effectif annuel de 12%, pour une durée de 4 ans.

4.a. Emprunt remboursable par amortissements


constants
Dans ce cas de figure, les remboursements sont échelonnés tout au long
de la période de l’emprunt n. L’entreprise va débourser ainsi un même
montant annuellement Ri (sans inclure l’intérêt) pour amortir l’emprunt :
1 2 3 4
Capital emprunté E1 = E E2 = E1 - R1 E3 = E2 – R2 E4 = E3 – R3
Remboursement R1 R2 R3 R4
Capital Remboursé CR1 = R1 CR2 = R1 + R2 CR3 = R2 + R3 CR4 = R3 + R4
Intérêt I1 = E1 * i I2 = E2 * i I1 = E3 * i I1 = E4 * i
Annuité A1 A2 A3 A4
Avec :
 E = 100.000 MAD (capital emprunté);
 n = 4 ans (durée de l’emprunt);
 R1 = R2 = R3 = R4 = = 25.000 MAD (les amortissements sont
constants);
 i = 12% (taux d’intérêt) ; et
 Ai : Les annuités (ce qui est remboursé effectivement à la fin de
chaque année par « l’entreprise » en comptabilisant les intérêts).
1 2 3 4
Capital emprunté 100.000 75.000 50.000 25.000
Remboursement 25.000 25.000 25.000 25.000
Capital Remboursé 25.000 50.000 75.000 100.000
Intérêt 12.000 9.000 6.000 3.000
Annuité 37.000 34.000 31.000 28.000

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4.b. Amortissement par annuités constantes


Dans cette modalité de remboursement, ce sont les annuités qui sont
constants. Le tableau d’amortissement devient alors comme suit:

1 2 3 4
Capital emprunté E1 = E E2 = E1 - A1 E3 = E2 – A2 E4 = E3 – A3
Annuité A1 A2 A3 A4
Intérêt I1 = E1 *i I2 = E2 *i I1 = E3 *i I1 = E4 *i
Remboursement R1 = A1 – I1 R2 = A2 – I2 R1 = A2 – I2 R1 = A2 – I2
Capital Remboursé CR1 = R1 CR2 = R1 + R2 CR3 = R2 + R3 CR4 = R3 + R4
Avec :
 E = 100.000 MAD ;
 n = 4 ans ;
 i = 12% ; et
 A1 = A2 = A3 = A4 = E * i / [1 - (1 + i) -n ] = 100.000 * 12% / [1 -
(1 + 0.12) -4 ] =32.923 MAD .

1 2 3 4
Capital emprunté 100.000 79.077 55.642 29.396
Annuité 32.923 32.923 32.923 32.923
Intérêt 12.000 9.489 6.677 3.528
Remboursement 20.923 23.434 26.246 29.396
Capital Remboursé 20.923 44.358 70.604 100.000

II. Evaluation des flux financiers immobiliers:

1. Taux d’actualisation
L’actualisation est une méthode qui sert à ramener sur une même base
(aujourd’hui) des flux financiers produits à des dates différentes dans le
futur (voir 3.b. et 3.e.). Hors, la question qui se pose en immobilier est la
suivante: A quel taux faut-il actualiser les flux financier prévus pour un
projet immobilier?

Le choix du taux d'actualisation est alors une variable clé de la


valorisation par actualisation et peut changer fortement le résultat. Le
taux généralement choisi reflète le coût du capital ; les utilisateurs avertis
retiendront souvent le taux d'intérêt du marché pour une durée
comparable. Cela dit, au Maroc, comme le marché immobilier est
imparfait, il est difficile si ce n’est impossible d’obtenir des informations
sur le taux d’actualisation utilisé par les investisseurs pour l’évaluation
financière d’un tel ou tel projet immobilier.

Ainsi, la seule méthode fiable qui permet de mieux approcher ce taux est
le calcul du Coût Moyen Pondéré du Capital (CMPC), qui reflète le taux
de rentabilité annuel moyen attendu par un investisseur en retour de son
placement en immobilier.

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Introduction aux mathématiques financières 15

Le fait est que le financement d’un projet immobilier au Maroc se fait le


plus souvent en :

1) Contractant un prêt immobilier qui a, en l’occurrence, un coût


sous forme d’intérêts ; et/ou
2) Utilisant des fonds propres ; ce qui revient à dire que l’investisseur
emprunte de son propre argent pour un intérêt égale au ratio
*RCP 2 observé sur le marché.

D’où la notion du Coût Moyen Pondéré du Capital, qui est une moyenne
pondérée par la valeur de marché des dettes et des fonds propres des
deux coûts.

Ex : Un promoteur immobilier privé souhaite investir dans un projet


immobilier, qui sera financé à hauteur de :

1. 60% par un emprunt à un taux d’intérêt de 8% (Idette) ;


2. 40% par les fonds propres du promoteur, sachant que seuls les
promoteurs immobiliers cotés dans la bourse de Casablanca sont
capables de s’engager dans un tel projet et qu’ils affichent un ratio
de Revenus sur les Capitaux Propres (RCP) de 15% (Source : BMCE
Capital Bank, 2010).

Quel est alors le coût moyen pondéré de ce projet ?

CMPC = %dette * Idette + %FP * RCP

CMPC = 60% * 8% + 40% * 15%

CMPC = 10,8%
2. Valeur Actuelle Nette (VAN)
La valeur actuelle nette est la somme des flux financiers actualisés qu’un
investisseur prévoit pour un projet immobilier. Ainsi, une VAN positive
indique que le projet est éventuellement rentable et peut être entrepris.

EX : Un investisseur veut se lancer dans un projet immobilier présentant


les caractéristiques suivantes:

 Coût d’investissement initial : 10.000.000 MAD ;


 Taux d’actualisation: 18% ;
 Durée d’investissement : 4 ans ;
 Annuité attendue : 5.000.000 MAD.

2
Le ratio « Revenu sur les Capitaux Propres » (RCP) ou encore « Return on Equity » (ROE) en
anglais, mesure la rentabilité des capitaux investis dans une entreprise.

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Introduction aux mathématiques financières 16

Quelle est la VAN de ce projet ?

Actualisation Valeur Actuelle


Année Cash Flow
@ 18% (MAD)
0 -10.000.000 1.00 -10.000.000
1 5.000.000 0.85 4.237.288
2 5.000.000 0.72 3.590.922
3 5.000.000 0.61 3.043.154
VAN 871.364

La VAN du projet est positive. Le projet est donc rentable financièrement


comme il est susceptible de générer une plus value de + 871.364
MAD.

3. Taux de Rendement Interne


Le taux de rendement interne est un taux d’actualisation qui annule la
VAN d’un projet, en égalisant les flux financiers positifs (revenus) à ceux
négatifs (capitaux investis).

Le but après le calcul du TRI est de connaître à quel taux d’actualisation


la VAN devient nulle. Ainsi, un projet présentant un TRI supérieur au
taux d’actualisation requi par un investisseur est rentable ; et Vice Versa !

EX : Un investissement en immobilier présente les VAN suivantes en


fonction de différents taux d’actualisation :

1500
1000
500 + 900
0 VAN
8% 11% 14% 17% 20% 23% 26%
-500 - 900
-1000
-1500

Le TRI du projet est 17%. Si l’investisseur estime le CMPC à 11%, alors le


projet lui sera rentable comme il va permettre de dégager une plus value
(VAN) de 900 MAD. Le cas échant, à un taux d’actualisation (coût du
capital) de 23%, le projet n’est pas un bon placement sachant que sa
rentabilité est limitée à 17%.

Ainsi, les investisseurs vont préférer les projets qui offrent les taux de
rendement les plus élevé.

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Introduction aux mathématiques financières 17

Ex : Un investisseur doit choisir entre 2 investissements en immobiliers


présentant la même VAN mais différents flux financiers. Lequel choisir ?

Cash Flow Cash Flow


Année
A B
0 -10.000.000 -10.000.000
1 5.000.000 0
2 5.000.000 10.900.000
3 5.000.000 5.000.000
VAN 871.364 871.364
TRI 23,38% 22.41%

Il est apparent que pour la même VAN l’investisseur optera pour le


projet A qui affiche un taux de rentabilité supérieur pour les raisons
avancées ci-dessus.

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Introduction aux mathématiques financières 18

III. Exercices Pratiques

1/ Quelle sera la valeur de 20.000 MAD investis pendant six ans à un


taux composé de 10.75% ? Quelle sera leur valeur après 10 ans à
un taux simple de 11% ?
2/ Combien allez-vous payer aujourd’hui pour le droit de recevoir
2.650 MAD dans 5 ans pour un taux d’intérêt de 10% ? et pour un
taux de 9% ?
3/ Vous avez besoin de remplacer votre voiture dans 6 ans pour un
coût estimé de 150.000 MAD. Combien devez vous épargner à la
fin de chaque année pour un taux de 3% afin d’atteindre cette
somme ?
4/ En utilisant un taux d’actualisation de 12%, quelle est la valeur de
3.000 MAD reçus dans 4 ans ; 6.000 MAD reçus dans 20 ans ;
2.500 MAD reçus dans 2 ans et 3.000 reçus dans 3 ans ?
5/ Si 10.000 MAD ont augmenté à 23.000 MAD en 6 ans, quel était
alors le taux d’intérêt appliqué ?
6/ Combien de temps faudra-t-il pour que 100 MAD augmentent à
258,04 MAD si le taux d’intérêt appliqué est 9% ?
7/ Calculer les taux effectifs de :
a. 16% payable trimestriellement ;
b. 12% payable semestriellement ;
c. 18% payable hebdomadairement.
8/ Quel est la valeur d’un droit de 20 ans qui va générer un revenu
annuel de 200.000 MAD, et au terme duquel le propriétaire
recevra 1.500.000 MAD? le taux d’actualisation est 12%.
9/ Mme Amina a acheté une maison en 2007 pour 2.000.000 MAD.
Elle a contracté à l’époque un crédit immobilier à hauteur de 90%
pour un taux de 10% du CIH pour financer l’achat. La durée du
crédit est 25 ans. Sur la base d’un amortissement par annuités
constante calculer le montant restant.
10/ Mme Souad a acheté une maison en 2008 pour 4.000.000 MAD.
Elle a contracté à l’époque un crédit à hauteur de 90% pour un taux
de 8% de Wafa Immobilier afin de financer l’achat. La durée du crédit

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Introduction aux mathématiques financières 19

est de 25 ans. En 2012, le taux d’intérêt a été révisé à 12%. Sur la base
d’un amortissement par annuités constante calculer le montant
restant, et les nouvelles annuités à payer en tenant en compte du
nouveau taux appliqué par la banque.

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