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LA COPROPRIÉTÉ

REPERES EXPERTS
LA COPROPRIÉTÉ
SOMMAIRE

1 CADRE JURIDIQUE DE LA COPROPRIÉTÉ 4


FONDEMENT 4 PERSONNALITÉ JURIDIQUE DE LA COPROPRIÉTÉ 12
CHAMPS D’APPLICATION 6 • La naissance de la copropriété 12
• Le champ d’application impérative de la copropriété 6 • La vie de la copropriété 13
• Le champ d’application supplétive de la copropriété 7 • La fin de la copropriété 14
• Les interdictions de mettre en copropriété 8 DOCUMENTS JURIDIQUES DE LA COPROPRIÉTÉ 14
• Les limites de la copropriété horizontale 9 • L’état descriptif de division 14
ÉLÉMENTS CONSTITUTIFS DE LA DIVISION 10 • Le règlement de copropriété 14
• Les parties privatives 10
• Les parties communes 10

2 MISE EN COPROPRIÉTÉ 16
PRÉALABLES À LA MISE EN COPROPRIÉTÉ 16 ÉLABORATION D’UN RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ 30
• Étude de la configuration des lieux 16 • Détermination de la destination de l’immeuble 30
• Définition de l’assiette foncière et des servitudes 17 • Répartition des tantièmes de charges 31
• Consultation des documents administratifs 18
• Réalisation des plans de l’immeuble 18
ÉTABLISSEMENT D’UN ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION 21
• Désignation et description de l’immeuble 21
• Distinction des parties communes et des parties privatives 21
• Définition des lots 25
• Calcul des quotes-parts de copropriété 26

3 MODIFICATIFS DE COPROPRIÉTÉ 36
DIVISION DE LOTS 36 NOUVELLE RÉPARTITION DES CHARGES 57
RÉUNION DE LOTS 41 CHANGEMENT D’AFFECTATION D’UN LOT 62
PRIVATISATION DE PARTIES COMMUNES 45 ADAPTATION D’UN RÈGLEMENT À LA LOI SRU 73
RACHAT D’UN LOT PAR LE SYNDICAT 51

4 EXEMPLE DE MODIFICATION DE L’ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION 79

5 SCISSION DE COPROPRIÉTÉ 93
MÉTHODOLOGIE 93 LIQUIDATION DU SYNDICAT 94

LEXIQUE 95
4 LA COPROPRIÉTÉ

1. CADRE JURIDIQUE DE LA COPROPRIÉTÉ

1.1. FONDEMENT Si la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le


décret n° 67-223 du 17 mars 1967 défi-
nissent encore à ce jour le cadre juridique
Avant que le Code civil ne soit promulgué,
de la copropriété, leurs dispositions ont
en 1804, la propriété collective immobilière
été substantiellement modifiées ou com-
n’existait pas, sauf dans certaines provinces
plétées par de nombreux textes relatifs au
régies à cet égard par un droit coutumier
logement, à l’habitat ou à l’urbanisme :
local (comme à Rennes ou à Grenoble).
Ainsi, le Code civil a introduit, en son article •  la loi n° 79-2 du 2 janvier 1979 re-
664, la notion d’immeuble divisé par étages, lative aux droits grevant les lots d’un
toutefois assez éloignée du régime de la immeuble soumis au statut de la co-
copropriété tel que nous le connaissons propriété ;
aujourd’hui, puisqu’il s’agissait d’un empile-
•  la loi n° 85-1470 du 31 décembre
ment de propriétés privées, chaque proprié-
1985 (dite loi Bonnemaison) qui ac-
taire disposant pleinement d’un étage.
croît les obligations du syndic, assou-
L’article 664 du Code civil a été par la suite plit les règles de prise de décisions et
abrogé par une loi du 28 juin 1938 définis- renforce les moyens de contrôle des
sant pour la première fois le statut de la copropriétaires ;
copropriété, consacrant une pratique qui
•  la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994,
s’était développée depuis la fin de la pre-
relative à l’habitat, qui apporte des ré-
mière guerre mondiale. Celle-ci consistait à
ponses à la forte augmentation du phé-
distinguer les parties communes des par-
nomène des impayés, et au problème
ties privatives au sein d’un même lot.
des copropriétés en difficultés.
La loi de 1938 n’était toutefois que supplé-
•  la loi n° 96-1107 du 18 décembre
tive, et la nécessité d’adopter un nouveau
1996 (dite loi Carrez), complétée par
texte est rapidement apparue. C’est ainsi
son décret d’application n°97-532 du
que la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 a
23 mai 1997, qui impose au vendeur
été promulguée et dont la majeure partie
d’indiquer la superficie de la partie
des dispositions est impérative, à savoir les
privative du lot qu’il cède, et définit le
articles 6 à 37, 42 et 46. Le législateur a
mode de calcul de celle-ci.
prévu de fixer le statut de la copropriété tant
dans sa constitution que dans les règles de •  la loi n° 2000-1208 du 13 décembre
son fonctionnement et de son évolution. Le 2000 (dite loi Solidarité et renouvel-
décret n° 67-223 du 17 mars 1967 est lement urbains - SRU) qui consacre
venu compléter le dispositif prévu par la loi. toute une section à la protection de
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 5

l’acquéreur d’immeuble et au régime •  la loi n° 2009-323 du 25 mars


des copropriétés, notamment en ren- 2009  (dite loi de Mobilisation pour le
forçant les pouvoirs de l’administra- logement et la lutte contre l’exclusion
teur provisoire, en renforçant l’infor- – MOLLE ou loi Boutin) qui modifie un
mation des candidats acquéreurs, en certain nombre de dispositions de la
rendant le compte séparé obligatoire loi dont notamment l’article 8-1 sur le
en l’absence de délibération contraire, droit de priorité aux copropriétaires
etc. ; pour les stationnements ;

•  la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 •  la loi n° 2010-788 du 12 juillet


(dite loi Urbanisme et habitat - UH) qui 2010 (dite loi Engagement national
apporte certaines modifications aux pour l’environnement - ENE ou Grenelle
règles de majorité ; 2) qui met la copropriété à l’heure du
développement durable en introduisant
•  la loi n° 2003-710 du 1er août
dans la loi des dispositions relatives
2003 d’orientation et de program-
notamment à l’amélioration de la per-
mation pour la ville et la rénovation
formance énergétique et à l’installation
urbaine qui modifie les dispositions
d’équipements permettant le rechar-
concernant les pouvoirs de l’adminis-
gement de voitures électriques.
trateur provisoire nommé dans une
copropriété en difficulté ; La loi du 10 juillet 1965 et le décret 67-
223 du 17 mars 1967 ont également
•  le décret n° 2005-240 du 14 mars
été modifiés par un ensemble de mesures
2005 relatif aux comptes du syndicat
diverses s’intéressant à la copropriété de
des copropriétaires ;
manière beaucoup plus subsidiaire :
•  la loi n° 2006-872 du 13 juillet
•  le décret n°92-755 du 31 juillet
2006 (dite loi Engagement national
1992 instituant de nouvelles règles
pour le logement - ENL), qui modifie
relatives aux procédures civiles
notamment les dispositions relatives
d’exécution ;
aux frais imputables à un seul copro-
priétaire, reporte la date d’application •  la loi n° 95-74 du 21 janvier 1995
des règles comptables spécifiques et relative à la diversité de l’habitat ;
exonère les petites copropriétés de la
•  la loi n° 96-987 du 14 novembre
rigueur du nouveau dispositif, donne
1996 relative à la mise en œuvre du
un cadre législatif à l’union coopéra-
pacte de relance pour la ville ;
tive et aux résidences-services, etc.
Ces dispositions seront complétées •  la loi n° 96-1236 du 30 décembre
par celles du décret n° 2010-391 du 1996 sur l’air et l’utilisation rationnelle
20 avril 2010 ; de l’énergie ;
6 LA COPROPRIÉTÉ

•  la loi n° 2003-699 du 30 juillet 1.2. CHAMPS D’APPLICATION


2003 relative à la prévention des
risques technologiques et naturels ; L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 délimite le
•  la loi n° 2004-669 du 9 juillet champ d’application du régime de la copropriété,
2004 relative aux communications en distinguant les hypothèses dans lesquelles
électroniques et aux services de celui-ci s’impose (1.2.1) de celles où il n’a
communication audiovisuelle ; vocation à s’appliquer qu’à défaut d’organisation
différente (1.2.2).
•  la loi n° 2005-32 du 18 janvier
2005 de programmation pour la Article 1 de la loi du 10 juillet 1965:


cohésion sociale ; La présente loi régit tout immeuble bâti ou
•  la loi n° 2006-1776 du 30 groupe d’immeubles bâtis dont la propriété
décembre 2006 sur l’eau et les milieux est répartie, entre plusieurs personnes, par
aquatiques ; lots comprenant chacun une partie privative
et une quote-part de parties communes.
•  la loi n° 2007-297 du 5 mars
À défaut de convention contraire créant
2007  relative à la prévention de la
une organisation différente, la présente loi
délinquance ;
est également applicable aux ensembles
•  la loi n° 2007-1787 du 20 décembre immobiliers qui, outre des terrains, des
2007 relative à la simplification du aménagements et des services communs,
droit ; comportent des parcelles, bâties ou non,

•  la loi n° 2009-258 du 4 août 2008


faisant l’objet de droits de propriété privatifs.

de modernisation de l’économie ;
Dans tous les cas, le régime de la copropriété se
•  la loi n° 2009-258 du 5 mars heurte aux interdictions de diviser un immeuble
2009  relative à la communication bâti prévues par le code de la construction et
audiovisuelle et au nouveau service de l’habitation (1.2.3), et ne doit pas avoir pour
public de la télévision ; effet de contourner les procédures de divisions
foncières prévues par le code de l’urbanisme
•  la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009
(1.2.4).
de simplification et de clarification du
droit ;
1.2.1. LE CHAMP D’APPLICATION
•  la loi n° 2011-267 du 14 mars 2011 IMPÉRATIVE DE LA COPROPRIÉTÉ
d’orientation et de programmation
pour la performance de la sécurité Bien que n’étant pas d’ordre public selon l’article
intérieure. 43 de la loi de 1965, la jurisprudence1 a

1 - Civ. 3ème, 13 avril 1988, n°86-19.171, publié ;


Civ. 3ème, 11 février 2009, n°08-10.109, publié
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 7

consacré le caractère impératif des dispositions du fait que même s’il existe une organisation
du premier alinéa de l’article 1er de la loi du 10 commune, certains copropriétaires ou groupes
juillet 1965, dès lors que trois conditions sont de copropriétaires ont des droits réels exclusifs
réunies : sur certaines parcelles de terrain. Le seul cri-
•  L’immeuble (ou le groupe d’immeubles) tère d’une pluralité de bâtiments, qu’il y ait un
doit être bâti ; syndicat unique ou un syndicat principal avec un
•  La propriété de l’immeuble doit être ou plusieurs syndicats secondaires, n’est pas
répartie entre plusieurs personnes ; suffisant.
•  La répartition de la propriété de l’im-
meuble doit avoir pour effet de doter Peuvent donc déroger au régime de la copro-
chaque propriétaire d’une partie privative priété les ensembles immobiliers composés
et d’une quote-part de parties communes. d’éléments très dissemblables, pour lesquels le
législateur reconnaît que le modèle qu’il propose
Le groupe d’immeubles, au sens du premier n’est pas adapté. Si l’imbrication des propriétés
alinéa de l’article 1er de la loi, se définit comme le justifie, une division volumétrique peut être
une structure homogène dont la totalité du ter- organisée3.
rain d’assiette est indivise entre tous les copro-
priétaires. Chaque élément de l’ensemble immobilier
doit alors être caractérisé par une unité de
1.2.2. LE CHAMP D’APPLICATION gestion des éléments de construction, lesquelles
SUPPLÉTIVE DE LA COPROPRIÉTÉ doivent avoir une vocation fonctionnelle
autonome4.
L’alinéa 2 de l’article 1er de la loi du 10 juillet
1965 dispose que si une convention prévoit une
Toutefois, à défaut d’une organisation
organisation différente de celle prévue en son
conventionnelle suffisamment claire et précise,
premier alinéa, un ensemble immobilier peut
les tribunaux peuvent décider que le régime de
déroger au statut de la copropriété, à condition
la copropriété s’applique5.
qu’aucune partie de bâtiments ou de terrains de
l’ensemble ne soit commune à toute ou partie
Si l’absence de partie commune permet de
des propriétaires concernés.
déroger au régime de copropriété, l’inverse
n’est pas possible6.
La notion d’ensemble immobilier, au sens de l’ali-
néa 2 de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965,
se distingue de celle de groupe d’immeubles. Il
2 - CA Paris, 23ème ch. sect. A, 19 février 1997,
s’agit d’une structure hétérogène dont les ter- n° 1997-020259, Rev. Dr. Imm. 1997, 617, Obs.
rains d’assiette des constructions ne sont pas Capoulade et Giverdon
3 - Voir brochure division en volumes
placés sous un régime juridique d’indivision for-
4 - CE, Sect., 17 juillet 2009, commune de Grenoble,
cée. Ils font l’objet d’appropriations différentes n° 301615, publié

de droits privatifs distincts. La jurisprudence2 5 - TGI Paris, 8ème ch., 15 mai 2003, n°01/12317
6 - Civ. 3ème, 8 septembre 2010, n° 09-15.554,
considère qu’un ensemble immobilier résulte 976, publié
8 LA COPROPRIÉTÉ

1.2.3. LES INTERDICTIONS de leur superficie totale, des logements


DE METTRE EN COPROPRIÉTÉ classés en catégorie 4 de la loi du 1er
septembre 1948 ;
L’article L.111-6-1 du code de la construc- •  créant des logements à usage
tion et de l’habitation énonce une série d’habitation d’une superficie et
d’hypothèses dans lesquelles il est inter- d’un volume habitable inférieurs
dit de mettre en copropriété ou de diviser respectivement à 14 m² et 33 m3 ou qui
en jouissance des immeubles, notamment ne sont pas pourvus d’une installation
ceux : d’alimentation en eau potable, d’une
installation d’évacuation des eaux usées
•  frappés d’arrêté de péril, ou ou encore d’un accès à la fourniture de
d’interdiction d’habiter (publiés aux courant électrique ;
hypothèques) ou déclarés insalubres ; •  de grande hauteur sur avis défavorable
•  comportant, pour le quart au moins de la commission de sécurité.

Article L.111-6-1 du code de la construction et de l’habitation :

“ Sont interdites :
• qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou
onéreux, de partage ou de locations, toute division par appartements d’immeubles qui sont
frappés d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril, ou sont déclarés insalubres, ou
comportent pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés
classés dans la catégorie IV visée par la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
La division d’un immeuble bâti ou d’un groupe d’immeubles bâtis, entre plusieurs personnes,
par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes est
néanmoins autorisée lorsqu’il s’agit d’y réaliser des travaux de restauration immobilière déclarés
d’utilité publique en application de l’article L. 313-4 du code de l’urbanisme ;

• qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux,
de partage ou de locations, toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à
usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2
et à 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une
installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique, ou
qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante en application de l’article L. 1311-1 du code de la
santé publique et risque de saturnisme lorsque l’immeuble est soumis aux dispositions de l’article
L. 1334-5 du même code ;

• toute division par appartements d’immeuble de grande hauteur à usage d’habitation ou à


usage professionnel ou commercial et d’habitation dont le contrôle exercé par la commission de
sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l’autorité compétente ou à des prescriptions qui
n’ont pas été exécutées.
(…). 

ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 9

Toute infraction à ces dispositions est punie par


Article R.431-24 du code de l’urbanisme
des sanctions pénales. De même, toute vente,
location ou mise à disposition d’autrui de locaux
destinés à l’habitation en violation des dispositions
“ Lorsque les travaux projetés portent sur
la construction, sur une unité foncière ou
de l’article L.111-6-1 du code de la construction sur plusieurs unités foncières contiguës,
et de l’habitation peut être sanctionnée par la de plusieurs bâtiments dont le terrain
nullité absolue du contrat. d’assiette comprenant une ou plusieurs
unités foncières contiguës, doit faire l’objet
1.2.4. LES LIMITES DE LA COPROPRIÉTÉ d’une division en propriété ou en jouissance
HORIZONTALE avant l’achèvement de l’ensemble du projet,
le dossier présenté à l’appui de la demande
La copropriété horizontale, c’est-à-dire est complété par un plan de division et,
s’appliquant dans un ensemble immobilier de lorsque des voies ou espaces communs
type pavillonnaire, ne peut être utilisée pour sont prévus, le projet de constitution d’une
permettre des divisions foncières en vue de association syndicale des acquéreurs
l’édification de constructions alors que les à laquelle seront dévolus la propriété,
règles d’urbanisme en interdisent ou en limitent la gestion et l’entretien de ces voies et
la possibilité. espaces communs à moins que l’ensemble
soit soumis au statut de la copropriété ou
En effet, dans la mesure où la copropriété que le demandeur justifie de la conclusion
horizontale implique une division en jouissance avec la commune ou l’établissement public
du sol, le juge7 n’hésite pas à requalifier ce type de coopération intercommunale compétent
d’opération lorsqu’elles auraient dû faire l’objet d’une convention prévoyant le transfert
d’une procédure de lotissement tel que défini dans leur domaine de la totalité des voies
par l’article L.442.1 du code de l’urbanisme. et espaces communs une fois les travaux

Les Conseils supérieurs de l’Ordre des


achevés. 

géomètres-experts et du notariat avaient Dans l’hypothèse du recours à un permis
d’ailleurs jugé utile dans les années 1990 de se valant division, il convient toutefois d’être
positionner très clairement contre le recours à prudent quant au choix du mode qui assurera
cette méthode, dite « Stemmer », consistant à la gestion de l’ensemble immobilier. En effet, le
s’abstraire des contraintes liées à la procédure statut de la copropriété impose un formalisme
de lotissement pour diviser des terrains. assez contraignant pour les acquéreurs futurs
(désignation d’un syndic, tenues d’assemblées
En conséquence, le bien fondé de la copropriété
générales, gestion des droits à construire
horizontale ne peut se justifier que par la
résiduels, application de la loi Carrez, etc.).
présence d’éléments d’équipements communs,
dans le cadre de la procédure du permis valant
division prévue à l’article R.431-24 du code de 7 - Ville de Toulouse, n° 137834 137835, publié ; CE,
26 mars 2003, cCommune du Haillan,
l’urbanisme. n° 231425, publié
10 LA COPROPRIÉTÉ

1.3. ÉLÉMENTS CONSTITUTIFS recevoir sa qualification de partie privative


DE LA DIVISION - NOTION DE LOT ou bien de partie commune.

Le lot exprime l’assiette des droits de Même s’il ne s’agit pas de dispositions
chaque copropriétaire et son identification impératives, il est utile de se reporter aux
doit être très précise. indications données par les articles 2 et 3
de la loi du 10 juillet 1965 pour identifier
La notion retenue par l’alinéa 1 de l’article un lot de copropriété.
1er de la loi du 10 juillet 1965 est une
indissociabilité de parties privatives et d’une 1.3.1. LES PARTIES PRIVATIVES
quote-part de parties communes. Toutes
Les parties privatives sont définies par
les opérations juridiques concernant un
l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 selon
lot portent par conséquent sur sa partie
lequel il s’agit des parties des bâtiments et
privative et sa quote-part indivise.
des terrains réservés à l’usage exclusif d’un
copropriétaire.
Il n’en demeure pas moins que dans
l’opération de définition des lots, il importe
de distinguer les parties privatives et les Article 2 de la loi du 10 juillet 1965:
parties communes de l’immeuble.

Cette distinction est, en principe, laissée


“ Sont privatives les parties des bâtiments
et des terrains réservées à l’usage
à l’initiative du rédacteur du règlement de exclusif d’un copropriétaire déterminé.
copropriété. Ce n’est, en effet, que « dans Les parties privatives sont la propriété
le silence ou la contradiction des titres »
que la loi répute communes les parties de
exclusive de chaque copropriétaire.

l’immeuble qu’elle énumère en son article 3.

Il convient de souligner l’extrême 1.3.2. LES PARTIES COMMUNES


importance que revêt une répartition
précise des fractions de l’immeuble en Selon les dispositions de l’article 3 de la loi
parties privatives et parties communes. du 10 juillet 1965, les parties de bâtiments
Aucun doute ne doit subsister quant à la et de terrains affectées à l’usage ou à l’utilité
qualification à donner à une fraction de de tous les copropriétaires ou de plusieurs
l’immeuble. d’entre eux sont réputées communes dans
le silence ou la contradiction des titres.
En résumé, aucune fraction de l’immeuble L’article 3 précise également, toujours
ne doit échapper aux investigations du dans le silence ou la contradiction des
rédacteur du règlement de copropriété et titres, les droits accessoires aux parties
de l’état descriptif de division, en vue de communes.
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 11

Certaines parties communes peuvent faire


l’objet de droits de jouissance privatifs
ou exclusifs mais n’en restent pas moins
communes. La Cour de cassation8 a
considéré qu’un droit de jouissance exclusif
sur parties communes n’est pas un droit
de propriété et ne peut constituer la partie
privative d’un lot de copropriété.

Article 3 de la loi du 10 juillet 1965:

“ Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à
l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la
contradiction des titres, sont réputés parties communes :
• le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès;
• le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les
parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs;
• les coffres, gaines et têtes de cheminées;
• les locaux des services communs;
• les passages et corridors.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la


contradiction des titres:
• le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs
locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol;
• le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant
des parties communes;
• le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins;
• le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes. 

8 - Civ. 3ème, 6 juin 2007, n°06-13.477


12 LA COPROPRIÉTÉ

1.4. PERSONNALITÉ JURIDIQUE parties, dès lors que l’immeuble est pour partie
DE LA COPROPRIÉTÉ habitable, soit par une personne qualifiée qui
émet une déclaration d’achèvement de travaux.
La copropriété est incarnée par un syndicat
des copropriétaires, lequel est doté de la La déclaration attestant l’achèvement et la
personnalité civile. Il peut agir en justice et conformité des travaux (DAACT) ne vaut pas
souscrire des contrats. À l’inverse, il peut constatation de l’achèvement des travaux. La
également être poursuivi s’il a causé un Cour de cassation retient que ce document
préjudice à un copropriétaire, ou à un tiers. n’atteste que de la conformité administrative
des travaux11.
1.4.1. LA NAISSANCE
DE LA COPROPRIÉTÉ En cas de difficultés, cette constatation est
laissée à l’appréciation des tribunaux qui
C’est de plein droit, indépendamment de toute disposent en la matière d’un pouvoir souverain.
volonté des parties, que naît la copropriété.
Dans le cas d’une réalisation par tranches,

“ Le statut de la copropriété des


immeubles bâtis s’applique de plein droit
le statut de la copropriété s’applique dès
l’achèvement d’un bâtiment et la vente d’un
dès que sont remplies les seules conditions premier lot. Il s’applique également à l’ensemble
prévues par l’article 1er alinéa 1er de des bâtiments, construits et non construits.


la loi du 10 juillet 1965 9 Les lots des bâtiments non construits ou non
achevés, dits lots transitoires, participent à la
Pour un immeuble existant, la naissance de répartition des charges12.
la copropriété prend effet dès qu’il y a deux
copropriétaires distincts. Il n’est pas utile
de constater cette entrée en vigueur par un
“ Les lots dits transitoires dont la partie
privative est le droit de construire sur une
acte10. partie déterminée du sol commun, sont des
lots comme les autres, soumis au statut
La copropriété n’existe pas pendant la période
de construction. La naissance du syndicat
de la copropriété. 13

s’effectue dès lors que deux événements se
réalisent: l’achèvement de l’immeuble et la
première vente. La jurisprudence évolue sur
la notion d’achèvement et donc sur la date
d’application du régime de la copropriété. 9 - CA Paris, 23e ch. A, 20 juin 2001, n°2000/08477
10 - Civ. 3e, 15 novembre 1989, n° 87-18.188, publié
11 - Civ 3e, 2 décembre 2008, n° 07-13.597
L’article R.261-2 du code de la construction
12 - CA Paris, 19e ch. sect. B, 12 novembre 1998,
et de l’habitation dispose que l’achèvement n° 1998/06172
de l’immeuble peut être constaté soit par les 13 - CA Aix-en-Provence, 4ème ch., 16 avril 1992,
Juris-Data n° 1992-049199
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 13

1.4.2. LA VIE DE LA COPROPRIÉTÉ Le géomètre-expert syndic :

Une fois né, le syndicat des copropriétaires L’activité de syndic de copropriété exercé
est chargé de l’administration des par un géomètre-expert constitue le
parties communes et de la conservation prolongement naturel de son cœur de
de l’immeuble. Il peut procéder à des métier, à savoir la réalisation d’états
modifications, notamment par acquisition descriptifs de division et la rédaction
ou vente de parties privatives ou de parties de règlements de copropriété. Ses
communes. Les décisions des assemblées compétences techniques et juridiques lui
générales sont prises selon des règles de permettent de proposer à ses clients une
majorité définies par les articles 24 à 26 de expertise précise de leurs biens. Etant
la loi du 10 juillet 1965. rédacteur de règlements de copropriété, il
est à même, en tant que syndic, d’analyser
Le syndic de copropriété est mandaté par ce document et de l’interpréter finement
le syndicat en assemblée générale pour tant d’un point de vue comptable que pour la
administrer les parties communes de gestion quotidienne de la vie de l’immeuble.
l’immeuble. Le syndic est également chargé de Ainsi, il donne des conseils sur les décisions
veiller au respect du règlement de copropriété prises en assemblée générale et vérifie que
comme il doit faire en sorte que les décisions les sommes réclamées pour des travaux ou
prises en assemblée générale soient suivies de l’entretien sont bien imputables à tel ou
d’effets. Il tient également la comptabilité du tel copropriétaire. Certains conflits entre
syndicat. copropriétaires peuvent ainsi être évités.

Un conseil syndical, dont les membres Pour tenir la comptabilité des syndicats
sont désignés en assemblée générale, de copropriété gérés par des géomètres-
est constitué pour assister le syndic et en experts syndics, un outil a par ailleurs été
contrôler la gestion. spécialement crée par le législateur : la
Caisse des règlements pécuniaires. Placée
Le syndicat existe aussi longtemps qu’il y a sous la responsabilité du président du
au moins deux copropriétaires puisqu’il en Conseil supérieur de l’Ordre des géomètres-
est le représentant légal et obligatoire. Ni les experts, la Caisse des règlements
copropriétaires, ni les juges, n’ont la possibilité pécuniaires permet à la fois d’assurer aux
de le dissoudre pour choisir une organisation copropriétaires qui y déposent leurs fonds
différente. une sécurité maximale par une surveillance
quotidienne des mouvements, mais aussi
de réaliser des économies substantielles en
proposant des frais bancaires réduits et un
taux de cotisation d’assurances marginal
pour un niveau de garantie élevée.
14 LA COPROPRIÉTÉ

1.4.3. LA FIN DE LA COPROPRIÉTÉ Il a pour fondement juridique l’article 7 du


décret du 4 janvier 1955 portant réforme
Seule la suppression de toutes les parties de la publicité foncière qui instituait le
communes peut mettre fin à l’existence du fichier immobilier et est réglementé par
syndicat des copropriétaires. l’article 71 du décret du 14 octobre 1955
qui précise qu’un lot est formé  « par toute
La suppression de toutes les parties fraction d’immeuble sur laquelle s’exercent
communes peut résulter soit d’une décision ou peuvent s’exercer des droits réels
à l’unanimité des copropriétaires14, soit de concurrents, y compris la quote-part des
l’acquisition par une même personne de parties communes si elle existe et si elle est
tous les lots d’une copropriété, ou bien déterminée ».
encore de la démolition de l’immeuble sans
reconstruction. Constitue une fraction d’immeuble au sens
du décret du 14 octobre 1955 :
La scission d’une copropriété implique •  pour les bâtiments, chaque local
également la liquidation du syndicat, mais principal (appartement, boutique, local
donne toutefois lieu à la naissance d’un ou à usage commercial, professionnel
de plusieurs autres syndicats. ou industriel, etc.) et chaque local
secondaire (chambre de service, cave,
1.5. LES DOCUMENTS JURIDIQUES garage, grenier, etc.);
DE LA COPROPRIÉTÉ •  pour les terrains non bâtis, chaque
portion de terrain sur laquelle est
Chaque copropriété est nécessairement réservé un droit réel privatif ou
pourvue de deux documents  : l’état chaque portion destinée à faire l’objet
descriptif de division (EDD) et le règlement d’une instruction, inscription ou d’une
de copropriété (RCP). Si le premier est un mention en marge d’une inscription.
document technique, établi pour les besoins Dans ce dernier cas, le surplus de
de la publicité foncière, le second est un l’immeuble constitue également une
document contractuel opposable à tous les fraction.
copropriétaires.
1.5.2. LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
1.5.1. L’ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION
Le règlement de copropriété est un
Établi pour les besoins de la publicité document impératif qui définit les règles
foncière, l’état descriptif de division a de fonctionnement de la copropriété et
essentiellement pour objet d’identifier détermine les droits et les obligations
l’immeuble, de le diviser en lots auxquels des copropriétaires. Il est en principe de
sont attribués des numéros, et de définir
la quote-part de chaque lot dans les parties
14 - Civ. 3e, 24 janvier 1978, n° 76-13.136, publié ;
communes générales et spéciales. Civ. 3e, 7 mars 1990, n° 88-13.386, publié
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 15

nature conventionnelle, même si l’article 3 Une copie du règlement de copropriété doit


du décret du 17 mars 1967 précise qu’il d’ailleurs être remise à chaque nouveau
peut également résulter d’un acte judiciaire. copropriétaire lors de la signature de l’acte
Quelle que soit son origine, il s’impose aux de vente chez le notaire. Le copropriétaire
copropriétaires successifs comme à leurs qui décide de louer son appartement doit
locataires. également remettre une copie du règlement
de copropriété au locataire.
La jurisprudence considère par ailleurs que
l’absence de rédaction et de publication
d’un règlement de copropriété ne fait pas
obstacle à la vente de lots de copropriété
dès lors qu’ils sont individualisés et qu’il n’en
résulte aucune confusion avec les lots de
l’autre copropriétaire15.

15 - Civ. 3e, 17 novembre 2010, n° 1357, 10-11.287


16 LA COPROPRIÉTÉ

2. MISE EN COPROPRIÉTÉ
2.1. PRÉALABLES À LA meuble à bâtir de celle de l’immeuble déjà
MISE EN COPROPRIÉTÉ bâti.
2.1.1.1. IMMEUBLE À CONSTRUIRE
Avant de mettre en copropriété un
immeuble, il convient de collecter l’ensemble Il s’agit en l’occurrence d’une vente en l’état
des éléments nécessaires dont les pièces futur d’achèvement (VEFA) de l’immeuble.
juridiques telles que le titre de propriété, les Par conséquent, il convient de se procurer
documents établissant des servitudes, les l’ensemble des documents du dossier de
baux, les plans, le descriptif technique, les demande de permis de construire, ainsi que
documents d’urbanisme, etc. l’arrêté et ses pièces annexes.
Les plans des niveaux et les derniers
Tous ces préalables permettent d’élaborer plans de vente, à jour au moment de la
le projet de l’état descriptif de division avec mission, doivent être contrôlés eu égard à
le découpage en bâtiments et en lots ainsi la conformité du permis de construire. Par
que les répartitions des charges. Chaque exemple, le nombre d’appartements et de
immeuble possède ses caractéristiques places de stationnement doit être pointé.
propres et le géomètre-expert, par sa Il faut également se procurer la notice
compétence et son expérience dans ce descriptive conforme à l’arrêté du 10 mai
domaine, doit être en mesure de formuler 196816. La superficie des appartements
des propositions précises. doit être vérifiée sur plan. Il pourra être
conseillé par la suite au client de procéder
Dans la conception du dossier de mise à un mesurage in situ après achèvement.
en copropriété, le devoir de conseil du
géomètre-expert est essentiel pour 2.1.1.2. IMMEUBLE EXISTANT
permettre la meilleure gestion future de
l’immeuble. Les besoins futurs doivent être 2.1.1.2.1. Établissement des documents
anticipés : dimensions des locaux poubelles techniques
pour le tri sélectif, locaux pour vélos, locaux Il est nécessaire d’établir ou de prendre
pour voitures d’enfants, emplacements connaissance de l’ensemble des documents
motos, stationnements pour personnes à nécessaires à la mise en copropriété des
mobilité réduite (PMR), emplacements pour immeubles existants :
véhicules électriques, etc. •  diagnostic amiante en cours de
validité pour les immeubles dont le
2.1.1. ÉTUDE DE LA CONFIGURATION permis de construire est antérieur au
DES LIEUX 1er juillet 1997 ;
16 - Arrêté du 10 mai 1968 relatif à la notice descriptive
prévue par l’article 18 du décret n° 67-1166 du 22
Il y a lieu de distinguer l’hypothèse de l’im- décembre 1967
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 17

•  état des risques d’accessibilité au 2.1.2. DÉFINITION DE L’ASSIETTE


plomb de moins d’une année pour les FONCIÈRE ET DES SERVITUDES
immeubles construits avant 1948 et
situés dans une zone délimitée par La définition de l’assiette foncière s’établit
arrêté préfectoral ; à partir de l’étude du titre de propriété,
complétée par une recherche cadastrale
•  diagnostic technique pour les et une demande de fiche d’immeuble
immeubles construits depuis plus de hypothécaire. Bien que cette mission soit
quinze ans comportant constat de effectuée parallèlement par le notaire,
l’état apparent de la solidité du clos le géomètre-expert se doit de contrôler
et du couvert et de celui de l’état des l’assiette de la future copropriété.
conduites et canalisations collectives
ainsi que les équipements communs et Les servitudes (légales, administratives ou
de sécurité17. conventionnelles) peuvent soit bénéficier
à l’immeuble, soit le grever. Elles doivent
2.1.1.2.2. Visite des lieux faire l’objet d’une analyse détaillée, en
L’examen des accès et la visite des différents raison de leurs conséquences éventuelles
locaux permettent d’avoir une approche sur la copropriété et être rappelées dans
relativement précise de la différenciation un article spécifique dans le règlement de
entre les parties communes et les parties copropriété.
privatives. Les annexes telles que les
grandes caves, les dépendances, ou les De même, lorsque l’assiette de la copropriété
celliers nécessitent souvent une réflexion dépend d’un ensemble immobilier complexe,
supplémentaire et des propositions de il convient d’analyser les règles d’usage
division après l’établissement des plans. et d’occupation qui en découlent afin d’en
Il y a lieu également de repérer l’ensemble informer les copropriétaires en les rappelant
des réseaux et des équipements dans le règlement.
collectifs existants ainsi que d’étudier leur
Les obligations qui ne constituent pas des
fonctionnement et leur mode de comptage.
servitudes sont également à indiquer au
règlement pour les accès d’intérêt général
2.1.1.2.3. Analyse des baux
et les équipements d’intérêt commun.
L’ensemble des baux doit être analysé de
façon à apprécier les situations locatives,
par rapport aux conditions d’occupation
des parties privatives et communes qui ne
doivent pas être en contradiction avec les
droits des locataires. Plus précisément, il
faut veiller à faire coïncider les baux avec
l’emprise des lots. 17 - Voir guide méthodologique
diagnostique technique immobilier
18 LA COPROPRIÉTÉ

En ce qui concerne l’établissement de nécessaires aux calculs des quotes-parts de


servitudes au sein même de l’immeuble copropriété et des tantièmes de charges.
en copropriété, la jurisprudence affirme
de manière constante le principe De manière générale, l’usage est de
d’incompatibilité, même si la Cour de faire figurer la situation, l’orientation, la
cassation18 a déjà pu reconnaître l’existence consistance et l’affectation de chaque lot
d’une servitude entre les parties privatives dont l’identification sera mise en évidence
de deux lots. par un numéro ainsi que par un liseré de
couleur ou bien par une teinte plate. Les
2.1.3. CONSULTATION DES DOCUMENTS murs et cloisons pourront être noircis ou
ADMINISTRATIFS hachurés. Les parties communes sont
habituellement teintées en jaune.
Il est indispensable de se procurer, s’ils
existent, les états de péril, d’hygiène et de Il est d’usage de présenter les plans à
salubrité. Ensuite, il convient de consulter l’échelle du 1/100 mais d’autres échelles
les documents relatifs aux risques naturels peuvent être utilisées, à condition qu’elles
et technologiques. Il y a lieu également soient bien indiquées, en vue d’une
de tenir compte des règles d’urbanisme représentation sur un format A3 facilement
relatives à la destination, au stationnement, reproductible. Y figurent au moins 2 cotes
etc. par pièce principale, la hauteur sous plafond,
la désignation de chacune des pièces, les
Il est rappelé que dans les hypothèses brisis des étages mansardés, les limites
prévues à l’article L.111-6-2 du code de la des hauteurs sous plafond inférieures à
construction et de l’habitation, toute division 1,80 mètre. Les coffrages et gaines sont
est interdite (voir 1.2.3). indiqués dans la mesure du possible (voir ci-
contre).
2.1.4. RÉALISATION DES PLANS DE
L’IMMEUBLE Dans le cadre d’une VEFA, les plans
fournis seront utilisés uniquement pour la
Il est indispensable de prévoir l’éta- numérotation et la délimitation des parties
blissement de plans réguliers, comprenant communes ou privatives. Il est nécessaire
habituellement plan d’ensemble et plans de contrôler les superficies fournies et la
des intérieurs. Ces documents permettront prudence recommande de ne laisser ni la
dans une phase ultérieure la numérotation cotation planimétrique ni les équipements. Il
des lots et la détermination exacte des est impératif de mentionner les références,
parties communes et des parties privatives. indices et dates des plans utilisés, et le nom
Ils serviront également au calcul des de leur auteur (voir page 20).
superficies privatives (définies par la loi
18 - Civ. 3e, 30 juin 2004, n° 03-11.562, publié ; Civ.
Carrez19) et toutes autres superficies 3e, 1er juillet 2009, n° 08-14.963, publié
19 - Voir brochure loi Carrez
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 19

EXEMPLE DE PLAN PROVENANT D’UN RELEVÉ


1er étage - Échelle 1/...

Dressé par le Cabinet


Géomètre-Expert D.P.L.G.
à…

Dossier N°…
Juin 2012
20 LA COPROPRIÉTÉ

EXEMPLE DE PLAN DANS LE CADRE D’UNE V.E.F.A.


3ème étage - Échelle 1/...

Plan de repérage des lots établi


à partir du plan n° 083 phase DCE
en date du 01/04/2012 dressé par
M. DUCALQUE Architecte

Dressé par le Cabinet


Géomètre-Expert D.P.L.G.
à…
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 21

2.2. ÉTABLISSEMENT D’UN La description de l’immeuble doit comporter le


ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION nombre de bâtiments et leur situation les uns
par rapport aux autres, le nombre d’étages,
Pour rappel, l’objet de l’état descriptif de division les cages d’escaliers et d’ascenseurs les
est d’identifier l’immeuble, de le diviser en lots, desservant, la décomposition des niveaux
et de définir une quote-part attachée à chaque avec l’affectation des locaux (exemple: loge
lot. de gardien, appartement, local commercial,
garage, cave, combles, locaux communs
Il doit être dressé en la forme authentique. Le divers, etc.) et préciser pour sa partie non
décret du 14 octobre 1955 prévoit qu’il peut bâtie la description des espaces extérieurs
être contenu « soit dans un acte spécialement (emplacements de stationnement, jardins,
dressé à cet effet, soit dans un règlement cours, courettes, terrasses, etc.).
de copropriété ou un cahier des charges
concernant, en outre, l’organisation de la Il y a lieu de considérer par « bâtiment » un
gestion collective, soit dans tout autre acte ou ensemble de lots constituant un bâti clos et
décision judiciaire ». couvert homogène présentant chacun un
caractère d’indépendance physique (gros
Par ailleurs, un seul état descriptif doit être œuvre) et de gestion autonome possible
établi lorsque plusieurs bâtiments ou groupes (constructions non contiguës, constructions
de bâtiments sont édifiés sur un sol dont la contiguës).
propriété est placée sous le régime de l’indivision
forcée. 2.2.2. DISTINCTION DES PARTIES
COMMUNES ET DES PARTIES PRIVATIVES
Pour la région Alsace-Moselle, l’état descriptif de
division doit comprendre un document appelé L’ensemble immobilier est divisé :
« esquisse d’étage20 » en vue de sa publication • en parties communes affectées
au Livre foncier. à l’usage ou à l’utilité de tous les
copropriétaires ou d’un groupe de
2.2.1. DÉSIGNATION ET DESCRIPTION copropriétaires, à charge pour eux
DE L’IMMEUBLE d’en user et de participer aux charges
y afférentes conformément aux
La désignation de l’immeuble doit être la plus dispositions du règlement. Elles feront
complète possible et comporter les références l’objet d’une propriété indivise répartie
cadastrales du terrain d’assiette, les numéros entre tous les copropriétaires ;
de voirie, sans oublier les servitudes ou charges • en parties privatives affectées à
qui pourraient grever ou bénéficier à l’immeuble, l’usage exclusif et particulier de chaque
ainsi que les mitoyennetés telles que relevées copropriétaire.
dans l’analyse juridique et foncière de l’immeuble 20 - Notice de la Direction générale des impôts sur
ou telles que résultant des origines de propriété. « l’établissement des esquisses d’étage ou relatives à des
droits de superficie en Alsace-Moselle », mars 1998
22 LA COPROPRIÉTÉ

2.2.2.1. DÉFINITION DES PARTIES COMMUNES À noter que dans le cadre du développement
durable, il est nécessaire de réserver dans
Lors de la constitution de la copropriété, il faut les parties communes générales des espaces
distinguer dans l’état descriptif de division les dédiés au local poubelles plus importants que
parties communes générales pour l’ensemble ceux que l’on a dans les immeubles existants,
des copropriétaires de celles qui sont propres à pour faciliter le tri sélectif, ainsi qu’un local
certains lots, devant faire l’objet de quotes-parts réservé aux vélos.
spéciales pour les lots concernés. Dans le cas d’un bâtiment unique, les parties
communes générales comprennent également :
2.2.2.1.1. Parties communes générales • les fondations, le gros œuvre (murs
Les parties communes générales comprennent de façades, pignons, murs de refends
toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas et gros porteurs, planchers à l’exclusion
affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire ou du revêtement des sols, couverture de
d’un groupe de copropriétaires. l’immeuble, terrasses accessibles ou
Elles comprennent notamment : non, mitoyennetés et, d’une manière
• la totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble générale, tout ce qui forme l’ossature du
des terrains, y compris le sol des parties bâtiment) ;
construites, des allées, des terrasses et • les ornements extérieurs des façades
des jardins, même lorsque ceux-ci sont des bâtiments, y compris les terrasses
privatifs ; (dans leur partie gros œuvre, à l’exclusion
• les clôtures, tant sur la voie publique que des revêtements), les balustres et
du côté des voisins dans la mesure où elles balustrades, les appuis de fenêtres et
appartiennent à la propriété ; balcons. Si les fenêtres elles-mêmes, les
• les voies d’accès et de circulation dans persiennes, les volets, les stores et les
l’immeuble avec leur éclairage ; jalousies peuvent valablement constituer
•  les jardins, cours, emplacements de jeux ; des parties privatives, il est toutefois
• tous les droits accessoires à ces parties conseillé de les intégrer dans les parties
communes générales : communes pour faciliter les décisions
- le droit de surélever un bâtiment affecté à relatives à la performance énergétique
l’usage commun ou comportant plusieurs du bâtiment, dans une démarche de
locaux qui constituent des parties privatives développement durable ;
différentes ou d’en affouiller le sol ; • les vestibules et couloirs d’entrée, les
- le droit d’édifier des bâtiments nouveaux escaliers, leurs cages et paliers ;
dans la cour et les jardins constituant des • les emplacements de compteurs et
parties communes ; de branchement d’égout, les compteurs
- le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou généraux d’eau, de gaz et d’électricité
jardins ; et généralement tous les appareils et
-  le droit de mitoyenneté afférent aux éléments d’équipement au service de
parties communes. l’immeuble ;
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 23

• toutes les canalisations, colonnes et 2.2.2.1.2. Parties communes spéciales


conduites montantes ou descendantes, et Les parties communes spéciales sont celles qui
de distribution, notamment d’eau, de gaz sont affectées à l’usage d’un groupe déterminé
et d’électricité, de chauffage, les tuyaux de de copropriétaires.
chute, d’écoulement des eaux pluviales et Il convient de distinguer, le cas échéant, les
usées, sauf les parties des canalisations parties communes spéciales de chaque bâtiment
ou conduites affectées à l’usage exclusif et de deux ou plusieurs copropriétaires. Par
et particulier de chaque copropriétaire, se exemple, dans le cadre d’un groupe d’immeubles
trouvant à l’intérieur des parties privatives, composé de plusieurs bâtiments, le gros
à partir du droit de la soudure et jusqu’au œuvre de chaque bâtiment constitue une partie
branchement particulier sur le robinet commune spéciale. Dans d’autres hypothèses,
d’arrêt (étant entendu que les robinets certains locaux, structures et équipements, ne
d’arrêts sont parties communes) ; peuvent être utilisés, de par leur situation, que
•  les tuyaux du tout-à-l’égout, les tuyaux par certains copropriétaires (WC de palier).
et les branchements d’égouts, les tuyaux
de chute des WC (non compris les pipes Les rédacteurs d’état descriptif de division et
de raccordement des appareils de WC de règlement ont longtemps créé des charges
aux chutes) et les gaines d’aération ainsi spéciales sans créer les parties communes
que leurs coffres, les conduites des vide- spéciales correspondantes. Auparavant, la
ordures et leur fermeture (non compris jurisprudence n’était pas constante sur ce point,
les vidoirs disposés dans les parties en tenant parfois compte du critère d’utilité
privatives) ; (service collectif) qui n’a pas lieu d’être lorsqu’il
•  la chaufferie et les appareils de s’agit de répartir des charges générales.
chauffage et leurs compteurs individuels
lorsqu’ils existent, y compris ceux situés Aujourd’hui, la Cour de cassation pose clairement
à l’intérieur des parties privatives ou des le principe selon lequel il ne peut y avoir de
parties communes, lorsque le chauffage répartition de charges spéciales sans création
est collectif ; de parties communes spéciales.
•  les conduites et installations de la
ventilation mécanique contrôlée (VMC)
de l’immeuble, à l’exclusion des grilles de
“communes
  Si le règlement a institué des parties
spéciales et imputé aux seuls
VMC comprises à l’intérieur des lots ; copropriétaires de ces parties communes les
•  l’ascenseur ; réparations de toute nature y afférentes, cette
•  l’ensemble de la structure du garage
souterrain, ainsi que les revêtements et
clause doit être respectée21. 

éléments de signalisation.
“pation
  L’exonération de certains lots de la partici-
aux charges communes générales doit
Cette énumération est purement énonciative et reposer sur une spécialisation des parties com-
non limitative. munes22. 

21 - Civ. 3ème, 27 septembre 2005, n° 03-12.402
22 - Civ. 3ème, 4 juillet 2006, n°05-11.058
24 LA COPROPRIÉTÉ

2.2.2.2. DÉFINITION DES PARTIES PRIVATIVES L’attention est appelée sur la désignation
du lot quant à son affectation et sa desti-
Chaque copropriétaire dispose d’une propriété nation qui ne doivent pas être en contradic-
exclusive et particulière sur le lot lui revenant. tion avec les règles d’urbanisme en vigueur
(exemples  : permis de construire, change-
Cette propriété exclusive et particulière com- ment de destination ou d’affectation non
prend notamment : autorisé, construction édifiée sans autorisa-
•  les revêtements superficiels des sols, tion d’urbanisme).
des murs et des plafonds avec, éventuel-
lement, les lambourdes, mais non les soli- Les balcons, les loggias et les terrasses
vages qui sont choses communes ; sont déclarés privatifs. Ce caractère privatif
•  les cloisons intérieures. Toute cloison ne s’applique qu’au revêtement superficiel.
qui sépare deux lots est mitoyenne ; Néanmoins, selon le choix du rédacteur de
•  les menuiseries intérieures y compris l’état descriptif de division, ils peuvent être
les portes d’entrée ; décrits en tant que jouissance privative ou
•  les revêtements superficiels hors étan- à usage exclusif d’un copropriétaire déter-
chéité des balcons et terrasses et log- miné.
gias ;
•  les installations sanitaires ; Le gros œuvre des balcons, des loggias et
•  l’installation électrique de chaque lot ; des terrasses, ainsi que l’étanchéité et sa
•  les installations téléphoniques ; protection mécanique, sont intégrés dans
•  le poste intérieur de l’interphone ou les parties communes. Seuls les aménage-
tout dispositif intérieur d’ouverture à dis- ments de surface tels qu’un carrelage, un
tance de la porte principale de l’immeuble, plancher en bois ou des dalles sur plots sont
jusqu’à la boîte de dérivation ; privatifs.
•  les branchements de télévision ou au ré-
seau câblé, jusqu’à la boîte de dérivation ; S’agissant des lots non bâtis, il est recom-
•  les installations individuelles de chauf- mandé pour les jardins de les rattacher,
fage et de production d’eau chaude ; lorsque cela est possible, à un lot bâti. Le
•  et, en général, tout ce qui est inclus à tréfonds reste intégré dans les parties com-
l’intérieur des locaux. munes générales.

Cette énumération est purement énonciative et De même, les emplacements de stationne-


non limitative. ment extérieurs sont considérés comme
privatifs à condition d’y inclure le revêtement
de la voirie.
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 25

2.2.3. DÉFINITION DES LOTS 2.2.3.2. NUMÉROTATION

2.2.3.1. IDENTIFICATION La structure des bâtiments doit orienter le


mode de découpage du groupe d’immeubles
Aux termes de l’article 71 du décret du 14 en bâtiments distincts. L’analyse du gros œuvre
octobre 1955, : et des toitures doit guider ce découpage. Une

“ chaque fraction de lot doit être identifiée


par son emplacement, lui-même détermi-
lettre majuscule dans l’ordre croissant de
l’alphabet permet d’identifier les différents bâti-
né par la description de sa situation dans ments (A, B, C, D...).
l’immeuble ou par référence à un plan ou
croquis annexé à la minute de l’acte ou de la Deux méthodes sont possibles :
décision judiciaire.
” • Dans le cas d’un immeuble composé
d’un bâtiment unique, est prescrite une
Il convient donc de mentionner, pour un lot numérotation continue dans une série
situé dans un bâtiment, l’indication du bâti- unique à partir de l’unité, en commen-
ment si la copropriété en contient plusieurs, çant par le rez-de-chaussée, (ou rez-de-
ainsi que l’escalier, l’étage et toute indication jardin) jusqu’au grenier puis aux lots si-
utile. tués en sous-sol (1er sous-sol puis autres
niveaux inférieurs le cas échéant) et en
De même, l’Ordre des géomètres-experts terminant par les éventuels lots exté-
déconseille toujours la création de lots rieurs (emplacements de stationnement
enclavés avec constitution de servitude de par exemple) ;
passage entre parties privatives de lots ap- • Lorsque l’immeuble est constitué par
partenant à des copropriétaires différents. plusieurs bâtiments ou corps de bâti-
Dans la mesure du possible, il faut veiller ment, est prescrite une numérotation
à laisser en parties communes les locaux continue dans des séries successives
abritant des équipements communs (comp- affectées à chacun des bâtiments, à
teurs, machinerie ascenseurs, etc.) ainsi partir de nombres séparés par des inter-
que certains accès particuliers (toiture). valles convenables. Ainsi, si les lots du
Dans le cas contraire, il convient de faire premier bâtiment sont numérotés de 1
état dans la désignation des lots concer- à 50, ceux du deuxième peuvent l’être de
nés de l’obligation faite au copropriétaire de 101 à 140 et ceux du troisième de 201
laisser libre accès aux techniciens, ouvriers à 270. En cas de création de lots, les
et préposés des services concessionnaires numéros sont pris les uns à la suite des
pour l’entretien, les réparations et les rele- autres dans chacune des tranches.
vés de comptage et de consommation.
26 LA COPROPRIÉTÉ

S’agissant de lots privatifs répartis sur plu- 2.2.4. CALCUL DES QUOTES-PARTS
sieurs bâtiments, il est possible soit de créer DE COPROPRIÉTÉ
un seul lot avec répartition des charges par
bâtiment (selon les critères de l’article 5 de 2.2.4.1. DÉFINITION
la loi du 10 juillet 1965), soit de créer un
lot par bâtiment en mentionnant une clause
d’indissociabilité. Article 5 de la loi du 10 juillet 1965 :

Il est interdit d’utiliser une numérotation


sous forme de sigle ou symbole de type
“ Dans le silence ou la contradiction
des titres, la quote-part des parties
« bis », « ter », etc. communes afférentes à chaque lot est
proportionnelle à la valeur relative de
En cas d’annulation d’un précédent état des- chaque partie privative par rapport à
criptif de division, sur une même assiette l’ensemble des valeurs desdites parties,
foncière, la nouvelle numérotation devra telles que ces valeurs résultent, lors de
commencer à la centaine suivante et ne l’établissement de la copropriété, de
reprendre en aucun cas la numérotation la consistance, de la superficie et de la
précédente. situation des lots, sans égard à leur

Pour certains cas particuliers, il conviendra


utilisation.

de prendre l’attache du bureau des hypo-
thèques afin de valider le choix de la numéro- Bien que ce texte ne soit pas d’ordre public,
tation, conformément à la recommandation il convient de prendre garde à ne pas
de la commission relative à la copropriété23. s’écarter des critères qu’il mentionne pour
deux raisons :
2.2.3.3. DÉSIGNATION
•  pour ne pas être en contradiction
La désignation des lots comporte, pour cha- avec l’alinéa 2 de l’article 10 de la
cun d’eux, le numéro du lot, la situation du loi, dont les dispositions sont d’ordre
lot (bâtiment, escalier, niveau), la dénomina- public, qui utilise les critères de l’article
tion, la localisation par rapport aux accès, 5 pour la conservation, l’entretien
l’indication des parties faisant l’objet d’une et l’administration des parties
propriété exclusive (parties privatives) pièce communes ;
par pièce et la quote-part y afférent dans la •  pour ne pas risquer de constater
propriété indivise du sol et des parties com- des quotes-parts de copropriété et
munes générales. Il est ici rappelé que cette des tantièmes de charges communes
désignation littérale doit correspondre exac- générales différents, ce qui est difficile
tement aux mentions inscrites aux plans qui à expliquer auprès des copropriétaires.
seront annexés.
23 - 5e recommandation de la commission relative à la
copropriété sur « la publicité foncière des états descriptifs
de division » - ministère de la Justice, 1er avril 2008
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 27

Il ne faut pas oublier par ailleurs que ces 2.2.4.2.2. Consistance


quotes-parts de copropriété déterminent : Conformément aux indications qui ont été
•  les voix de chaque copropriétaire ; données lors des travaux préparatoires de
•  leur part dans les cessions de la loi du 10 juillet 196524, il y a lieu de re-
parties communes ; tenir, pour définir la consistance des lots,
•  leur part dans les acquisitions les éléments suivants : nature physique du
éventuelles ; lot (logement, garage, cave...), distribution
•  leur part dans les indemnités à payer et forme, hauteur sous plafond. La qualité
ou à percevoir (en matière de sinistre physique des matériaux peut être prise en
ou d’expropriation). compte, dans les cas où il y a des diffé-
rences sensibles sur un même bâtiment,
2.2.4.2. MODE DE CALCUL entre bâtiments ou parties de bâtiments.

Il convient de tenir compte de la superficie, Ces éléments se traduisent par l’application


de la consistance et de la situation de la par- de coefficients de pondération.
tie privative du lot, et non du critère d’utilisa-
tion. L’appréciation des valeurs relatives doit Il ne doit pas être tenu compte des facteurs
impérativement être effectuée au moment de commercialité25.
de la mise en copropriété, à l’exclusion de
toute considération d’aménagement ou d’em-
bellissement futur.

La valeur relative n’est pas issue de la valeur


vénale des lots, cette dernière valeur obéis-
sant à d’autres critères.

Les quotes-parts doivent être exprimées en


nombres entiers.

2.2.4.2.1. Superficie
La superficie qu’il convient de retenir est la
superficie de plancher utile entre cloisons,
appréciée au moment de l’établissement de
la copropriété. Elle comprend non seulement
la superficie privative effectuée dans le cadre
des dispositions de la loi du 18 décembre
1996 et de son décret d’application mais
également les superficies annexes qui doivent
24 - JO débats Sénat, séance du 8 juin 1965, p. 521
être pondérées selon leur consistance. 25 - Civ. 3e, 21 juin 1977, Juris-Data :
1977-798271, publié
28 LA COPROPRIÉTÉ

• Nature

Lots Coefficients Observations


Appartements, bureaux, commerces,
y compris locaux livrés en plateau brut 0,90 à 1,00

0,10 à 0,20 Immeuble ancien


Caves
0,15 à 0,25 Immeuble neuf
Locaux en sous-sol 0,25 à 0,45
Emplacements de stationnement extérieur 0,15 à 0,18
Emplacements de stationnement extérieur 0,20 à 0,25
couverts non clos
Emplacements de stationnement intérieur
couverts non clos 0,30 à 0,35 Prévoir 2% de moins-value par niveau

Garages ou box (couverts clos) 0,40 à 0,45 Prévoir 2% de moins-value par niveau

Emplacements de stationnement double en longueur Prévoir une moins-value de 20 à 40% sur la partie
dépendante

Balcons 0,10 à 0,30 Suivant l’intérêt pour le lot principal, la configuration


et la situation

Loggias, vérandas 0,20 à 0,40 Suivant l’intérêt pour le lot principal, la configuration
et la situation
Terrasses 0,15 à 0,35 Suivant l’intérêt pour le lot principal, la configuration
et la situation
0,05 à 0,10 Si surface inférieure à 50 m²
Jardins en pleine terre ou jardins sur dalle de parking 0,02 à 0,10 Si surface supérieure à 50 m²
ou sur sous-sol
Tenir compte de l’exposition, de la configuration
et de la situation
Greniers 0,05 à 0,40 En fonction de sa structure, de son accessibilité
Emplacements publicitaires, droits accessoires Ces lots doivent faire l’objet d’une quantification
(surélévation, droits à construire) en fonction du support physique de ces droits
Escaliers privatifs (emprise) 0,05 à 0,15 Dans le cas d’appartements en duplex ou d’escaliers
extérieurs de desserte des lots

• Distribution et forme être utilisée : Coefficient : K = 1 + (A - B) / 2B


En fonction de l’hétérogénéité des locaux, on A étant la hauteur réelle, B étant la hauteur
pourra appliquer un coefficient compris entre normale pour la plupart des appartements de
0,95 et 1,05. l’immeuble.

•  Hauteur sous plafond Pour les lots sous pente


Il est possible de décomposer la surface en
Cas général trois zones :
Dans le cadre d’immeubles de hauteurs sous •  HSP>2,30m  : utiliser la formule du cas
plafond hétérogènes, la formule suivante pourra général ;
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 29

•  1,80m<HSP<2,30m  : on peut utiliser un appartement avec vue sur cour et ouvertures


coefficient de pondération compris entre 0,70 réduites.
et 0,90 ;
Nota : liste non exhaustive de pondération des locaux,
•  partie<1,80m  : en fonction de la hauteur tous les coefficients sont à dire d’expert et sont à
du mur soutenant la toiture, se rapprocher du adapter selon les particularismes géographiques.
coefficient préconisé pour le grenier, à savoir
entre 0,2 et 0,4.
• En conclusion 

2.2.4.2.3. Situation Tableau récapitulatif des éléments retenus


La situation d’un lot doit s’apprécier par rapport N° de lot
aux autres lots de l’immeuble en fonction du Désignation
niveau, de l’éclairement, de l’ensoleillement, de Superficie
l’emplacement, de la vue, de la présence d’un Nature
ascenseur ou non et de la tranquillité. Consistance Distribution et forme
Hauteur sous plafond
•  Niveau
Niveau
Situation
Coefficients Coefficients Éclairement-ensoleillement
Lots avec ascenseur sans ascenseur Coef. moyenne arithmétique
Rez-de-chaussée 0,90 0,90 à 1,00 Superficie pondérée
1er étage 0,95 1,00 Quote-part de copropriété
2e étage 1,00 1,00 à 0,98
3e étage 1,05 0,95
4e étage 1,08 0,90
5e étage 1,11 0,85
6e étage 1,13 0,80
7e étage 1,15 0,75
Puis constant sauf élément de vue exceptionnelle

• Vue, éclairement, ensoleillement


En fonction des variations de ces différents
critères pouvant exister entre les lots de
l’immeuble, on pourra appliquer un coefficient
compris entre 0,90 et 1,10.

De manière extrême, on retient le coefficient


1,10 pour un appartement exposé au sud
avec vue exceptionnelle et larges baies vitrées;
le coefficient de 0,9 sera appliqué à un
30 LA COPROPRIÉTÉ

2.3. L’ÉLABORATION D’UN L’attention du rédacteur est appelée sur l’ex-


RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ trême importance de cette notion de destina-
tion par rapport aux décisions et modifications
Le règlement de copropriété doit détermi- ultérieures. En effet, toute transformation ou
ner, d’une part, la destination de l’immeuble, modification devra être réalisée conformément
et, d’autre part, la répartition des charges à la destination retenue à l’origine, sauf à modi-
entre copropriétaires en indiquant la mé- fier cette dernière à l’unanimité exclusivement.
thode de calcul.
Il convient donc de bien définir, dès le départ, la
Il peut inclure également l’état descriptif de ou les destinations de l’immeuble dans le règle-
division de l’immeuble. ment de copropriété. Les acquéreurs une fois
dans les lieux ne doivent pas avoir de surprises
2.3.1. DÉTERMINATION DE LA sur le mode d’occupation de l’immeuble.
DESTINATION DE L’IMMEUBLE
Pour fixer la destination, il y a lieu de tenir
La notion de destination, qui revêt un ca- compte de l’usage de l’immeuble et de la jouis-
ractère essentiel, constitue la source d’un sance effective des lieux en relation avec les
contentieux important en relation avec les règles de droit public qui définissent les affec-
autres éléments de la copropriété. tations et les destinations. À ce titre, pour les
VEFA, la destination de l’immeuble ne pourra
pas être contraire à la destination retenue dans
Article 8 de la Loi du 10 juillet 1965 :
les permis de construire conformément aux
règles d’urbanisme.
“ Un règlement conventionnel de copro-
priété, incluant ou non l’état descriptif de
Pour les communes de plus de 200 000 habi-
division, détermine la destination des par-
tants et celles situées dans les départements
ties tant privatives que communes, ainsi
des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et
que les conditions de leur jouissance ; il
du Val-de-Marne, le changement d’usage des
fixe également, sous réserve des dispo-
locaux destinés à l’habitation est soumise à une
sitions de la présente loi, les règles rela-
autorisation administrative préalable, conformé-
tives à l’administration des parties com-
ment aux dispositions de l’article L.631-7 du
munes.
” code de la construction et de l’habitation.

Le règlement de copropriété ne peut impo- Si l’immeuble est soumis à un cahier des charges
ser aucune restriction au droit des copro- de droit privé, les conditions de jouissance des
priétaires en dehors de celles qui seraient lots doivent bien entendu s’y conformer.
justifiées par la destination de l’immeuble, Le règlement précise les conditions d’usage
telle qu’elle est définie aux actes, par ses et de jouissance respectant la destination de
caractères ou sa situation. l’immeuble.
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 31

2.3.2. RÉPARTITION DES TANTIÈMES 2.3.2.2.1. Charges entraînées par


DE CHARGES les services collectifs et les éléments
d’équipement commun 
2.3.2.1. DÉFINITION JURIDIQUE
Les principes de répartition sont définis à l’article • Critères de répartition : notion « d’utilité »
10 de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public : L’article 10 de la loi faisant référence au critère
de l’utilité « présentée à l’égard de chaque lot »,

“ Les copropriétaires sont tenus de par-


ticiper aux charges entraînées par les
il en a été déduit que cette utilité est une utilité
objective. Participent aux charges tous les lots
services collectifs et les éléments d’équi- desservis.
pement commun en fonction de l’utilité
Avertissement  : ne pas confondre «  utilité  » et
que ces services et éléments présentent « utilisation ».
à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus
de participer aux charges relatives à la La non « utilisation » d’un service collectif ou d’un
conservation, à l’entretien et à l’adminis- équipement commun n’entraîne pas pour autant
tration des parties communes propor- l’exonération des charges qui s’y rapporteraient
tionnellement aux valeurs relatives des compte tenu du critère de l’utilité.
parties privatives comprises dans leurs
lots, telles que ces valeurs résultent des Cette notion d’utilité est consacrée par la
dispositions de l’article 5. Le règlement jurisprudence26 et les copropriétaires sont
de copropriété fixe la quote-part afférente tenus de payer les charges correspondantes à
à chaque lot dans chacune des catégories l’équipement concerné, même s’ils n’occupent


de charges […]. pas les lieux, ou même si ce service est
temporairement indisponible.
2.3.2.2. MODE DE CALCUL
La loi SRU du 13 décembre 2000 est venue • Mode de répartition des dépenses en
ajouter un quatrième alinéa à l’article 10 de la fonction des différentes catégories de
loi du 10 juillet 1965, obligeant les rédacteurs charges
de règlement à indiquer les éléments pris en
considération et la méthode de calcul retenue Charges d’ascenseur
à la fois pour arrêter les quotes-parts et pour Les critères à retenir sont :
répartir les charges : - le niveau du lot desservi (coefficient d’étage) ;
- la nature des locaux (appartement, cave,
garage...) ;
“ Tout règlement de copropriété publié à
compter du 31 décembre 2002 indique
- la superficie des locaux clos et couverts ou la
capacité d’occupation.
les éléments pris en considération et la
La prise en compte du niveau s’effectue à partir
méthode de calcul permettant de fixer les
du niveau principal d’accès depuis l’extérieur.
quotes-parts de parties communes et la


26 - Civ. 3e, 26 octobre 1983, Juris-Data :
répartition des charges. 1983-702271
32 LA COPROPRIÉTÉ

La capacité d’occupation peut se calculer soit Création d’un ascenseur


au nombre de pièces principales plus une, (coûts d’installation)
soit au nombre d’occupants par rapport à
K = coefficient d’étage à appliquer aux superfi-
la superficie en affectant 20 m² pour les 4
cies des lots clos et couverts
premiers occupants et 15 m² par personne
pour les suivants.
K Étage
1,50 2e sous-sol
K = coefficient d’étage
1,00 1er sous-sol
0 RdC (si niveau d’accès)
K Étage
1,00 1er étage
1,17 2e sous-sol
1,50 2e étage
1 1er sous-sol
2,00 3e étage
0 RdC (si niveau d’accès)
2,50 4e étage
1 1er étage
3,00 5e étage
1,17 2e étage
3,50 6e étage
1,34 3e étage
Au-delà, même progression
1,51 4e étage
1,68 5e étage Charges d’escaliers
Au-delà, réduire la progression
Elles se rapportent à l’entretien des tapis,
revêtements superficiels de sol et installa-
K’ = coefficient lié à la fréquence d’utilisation
tions électriques. Il convient d’appliquer une
du lot secondaire par rapport à un lot principal
variation de 5 à 10% par étage multiplié par
la superficie close et couverte des lots.
K’ Nature
0,05 à 0,15 Cave Selon la configuration de l’immeuble, les
0,3 à 0,4 Emplacement de stationnement charges d’entretien du hall pourront être
1 Lot principal (appartement...) prises en compte au titre des charges géné-
rales ou des charges d’escaliers.

Cas particulier : en cas d’une utilisation spécifique


Charges de chauffage collectif
des locaux, un coefficient multiplicateur tenant
compte d’une fréquentation différente pourra Immeubles anciens
être appliqué aux tantièmes de charges des lots avec chauffage central
concernés tels que calculés précédemment. Dans les immeubles qui ne disposent pas
En tout état de cause, ce coefficient devra être de compteurs de calories, les critères de
clairement stipulé. répartition des charges se basent soit :
- sur les volumes chauffés ;
Exemple: locaux à usage professionnel, - sur la superficie chauffée (chauffage par
commercial ou de bureau. le sol) ;
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 33

- ou sur la surface de chauffe des radia- Charges d’eau froide


teurs. Deux cas peuvent alors se présen-
La distribution d’eau froide constitue un ser-
ter  : soit les radiateurs sont homogènes
vice collectif dont la charge est répartie en
dans leur coefficient thermique, soit ils
fonction du critère de l’utilité.
sont d’origines diverses et il convient de se
rapprocher d’un chauffagiste professionnel
Immeubles munis de compteurs
pour obtenir les coefficients thermiques.
- Répartition de la consommation d’eau
L’Ordre recommande l’utilisation de la mé-
froide des parties privatives en fonction des
thode des volumes chauffés.
indications fournies par les compteurs.
- La différence relevée au compteur géné-
Immeubles munis d’appareils mesurant
ral d’eau froide de l’immeuble et celle des
la quantité de chaleur fournie
compteurs individuels sera répartie entre
(compteurs calorimétriques...).
tous les lots au prorata de leurs tantièmes
Selon l’article R.131-7 du code de la
généraux.
construction et de l’habitation :
- Répartition du matériel, canalisations prin-
cipales, frais de maintenance, etc., sur la
Répartition des frais de combustible ou
base du nombre de tantièmes généraux
d’énergie qui se décomposent en :
affectés à chaque lot desservi.
- frais communs (total des dépenses de
combustible ou d’énergie multiplié par un
Immeubles non munis de compteurs
coefficient de 0,5  ; ce coefficient pourra
La répartition de la consommation d’eau
toutefois être choisi par l’assemblée gé-
froide s’effectue selon diverses méthodes :
nérale entre 0,25 et 0,50 ou entre 0 et
- en fonction de la superficie des différents
0,50 si l’immeuble a fait l’objet d’un permis
lots desservis par la distribution d’eau froide
de construire postérieur au 31 décembre
(recommandé par l’Ordre) ;
1998, à répartir au prorata des surfaces
- proportionnellement au nombre de points
ou des volumes chauffés ou encore des
d’eau ;
surfaces de chauffe) ;
- en fonction de la capacité d’occupation des
- frais individuels (différence entre le total
lots ;
des frais de combustibles ou d’énergie et
- en fonction des tantièmes généraux et en
les frais communs, à répartir en fonction
tenant compte de la destination des lots.
des indications fournies par les appareils
mesurant la quantité de chaleur). Nota : dans le cas de locaux commerciaux, la pose
de compteurs est préconisée.
Répartition des autres frais de chauffage
(entretien des équipements) : Depuis le décret n° 2003-408 du 28 avril
Dans les conditions retenues, ces frais 2003, l’assemblée générale des coproprié-
sont répartis au prorata des surfaces ou taires peut demander l’individualisation des
volumes chauffés ou surfaces de chauffe. contrats de fourniture d’eau.
34 LA COPROPRIÉTÉ

Charges d’eau chaude 2.3.2.2.2. Charges relatives à


la conservation, l’entretien et
Répartition des frais de combustible
l’administration des parties communes 
ou d’énergie
Les frais de combustible ou d’énergie affé-
Contrairement aux services collectifs et
rents seuls à la fourniture de l’eau chaude
aux éléments d’équipement commun, tous
sont répartis entre les lots intéressés au
les lots doivent participer à ces charges,
prorata de la mesure directe des comp-
même si elles ne présentent pour eux
teurs divisionnaires. S’ils n’existent pas,
aucune utilité27. Leur répartition est
ces frais sont répartis comme les autres
proportionnelle aux valeurs relatives des
frais.
parties privatives comprises dans chaque
lot, telles que ces valeurs résultent des
Répartition des autres frais
dispositions de l’article 5 de la loi.
Les frais fixes (entretien, réparations, rem-
placement des installations de production
En d’autres termes, ces charges sont
et de distribution d’eau chaude) sont répar-
réparties au prorata des quotes-parts de
tis au prorata des superficies des lots ou
copropriété, mais à la condition que celles-
tantièmes généraux.
ci aient été calculées conformément aux
dispositions de l’article 5 qui deviennent
Autres charges
impératives lorsqu’elles sont appliquées au
Une étude particulière devra être menée calcul des charges.
pour les autres éléments d’équipement
commun, la répartition de ces autres Une clause prévoyant que les charges
charges pourra être effectuée par exemple générales sont réparties au prorata des
au nombre de lots raccordés ou aux quotes-parts de copropriété de chaque
quotes-parts de parties communes géné- lot est illicite si ces quotes-parts ne
rales (antennes collectives, pré-équipe- correspondent pas à la valeur relative
ment du réseau câblé, vide-ordures, boîtes des parties privatives calculées selon les
aux lettres, portiers électriques ou vidéo- critères posés par l’article 5 de la loi28.
phones, etc.).
Si cette condition n’est pas remplie, une
Il faut rechercher un équilibre qui contri- répartition non conforme à ces dispositions
buera à une bonne gestion de l’immeuble. est réputée non écrite. Faute d’accord des
Des grilles de répartition de charges trop parties, il appartient au juge d’établir la
complexes alourdissent la gestion, pour répartition conforme.
des écarts souvent faibles.
27 - Civ. 3e, 4 décembre 1969, Juris-Data :
1969-000789, publié ; Civ. 3e, 1er avril 1987,
n° 85-16.025, publié
28 - Civ. 3e, 4 avril 2001,
Administrer août-septembre 2001. 41, obs. Bouyeure
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 35

Dans le cas où des parties communes


spéciales auraient été distinguées des
parties communes générales, il est
nécessaire de prévoir des grilles de
répartition de charges générales et de
charges spéciales telles que les charges
de bâtiments.
36 LA COPROPRIÉTÉ

3. MODIFICATIFS DE COPROPRIÉTÉ
Le régime juridique des modifications aux états La mission peut comprendre aussi la
descriptifs de division sont régies par la loi du détermination des majorités requises en
10 juillet 1965 alors que leur formalisme l’est assemblée générale, la rédaction du ou des
par l’article 71-B du décret n° 55-1350 du projets de résolution à destination du syndicat
14 octobre 1955 pris pour l’application du des copropriétaires lié à la modification de
décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la l’état descriptif de division et le cas échéant les
publicité foncière. modalités financières, ainsi que l’habilitation du
Ces textes mentionnent les transformations syndic à effectuer les formalités.
suivantes :
Si, pour des raisons de calendrier, cette
•  la division de lot ;
demande de modificatif ne peut pas être incluse
•  la réunion de lot ;
dans l’ordre du jour de l’assemblée générale
•  la privatisation de parties communes ;
annuelle, il conviendra d’appeler l’attention
•  le rachat d’un lot par le syndicat des
du demandeur sur les frais inhérents à la
copropriétaires ;
convocation d’une nouvelle assemblée générale
•  la nouvelle répartition des charges ;
qui seront à sa charge avec le risque de ne pas
•  le changement d’affectation d’un lot ;
obtenir le quorum nécessaire.
•  l’adaptation du règlement de copropriété
conformément à la loi SRU.
3.1. LA DIVISION DE LOTS
Toute modification doit être constatée par un 3.1.1. MÉTHODOLOGIE
acte modificatif qui peut mettre à jour soit la
désignation de l’ensemble de l’immeuble, soit le Les copropriétaires peuvent diviser leurs lots
numérotage, ou encore la composition des lots. de copropriété. Ils doivent cependant respecter
À cet effet, la méthodologie et le travail à les dispositions particulières du règlement de
effectuer pour chaque modificatif est détaillée ci- copropriété, et ne pas porter atteinte à la des-
après. Cette méthodologie comprend un travail tination de l’immeuble ou aux droits des autres
de documentation afin de préparer au mieux copropriétaires.
le modificatif de l’état descriptif de division. Il est rappelé que le formalisme de la publicité
Il est nécessaire pour cela d’obtenir la fiche foncière exige qu’un lot soit constitué d’une
d’immeuble, le règlement de copropriété, l’état seule fraction indépendante.
descriptif de division, les plans de l’immeuble Lorsque la division concerne un lot de copro-
et des lots concernés, les procès-verbaux priété comprenant plusieurs fractions non conti-
d’assemblée générale traitant de cette question. gües, par exemple dans le cas d’une chambre
L’intervention du géomètre-expert comprend de service réunie avec un appartement ou d’une
les relevés des lots concernés, l’établissement cave et d’un appartement décrits dans l’état
de plans, la modification de l’état descriptif de descriptif de division par un lot unique, il convien-
division ainsi qu’un tableau récapitulatif. dra de diviser l’intégralité de ces fractions.
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 37

Rappel : L’article L. 111-6-1 du code de la 3.1.3. INTERVENTION


construction et de l’habitation introduit par l’ar-
ticle 74 de la loi SRU du 13 décembre 2000 Au préalable, il conviendra de prendre connais-
précise qu’il est interdit de créer un lot à usage sance du règlement de copropriété afin de véri-
d’habitation d’une superficie et d’un volume habi- fier s’il n’existe pas de clauses ou de dispositions
table inférieurs respectivement à 14 m² et 33 contraires au projet de division de lots, et que
m3 ou qui n’est pas pourvu d’une installation cette division ne portera pas atteinte à la des-
d’alimentation en eau potable ou d’une installa- tination de l’immeuble ou aux droits des autres
tion d’évacuation des eaux usées ou encore d’un copropriétaires.
accès à la fourniture de courant électrique. Cet Toutefois, on pourra remarquer que certaines
article s’applique aussi en cas de division de lots. clauses, conformément à la jurisprudence,
peuvent être réputées non écrites, telle que
Dans le cas spécifique des chambres de ser- celle interdisant la division de lot bien que celle-ci
vices, cette appellation devra être abandonnée ne porte pas atteinte à la destination de l’im-
pour celle de local si ces critères ne peuvent pas meuble29.
être respectés.
La division doit se traduire par une modification Sur place, il conviendra de :
de l’état descriptif de division et du règlement de •  Vérifier que les lots concernés corres-
copropriété. pondent à la désignation qui en est faite
Afin de préparer le modificatif de l’état descriptif dans l’état descriptif de division en copro-
de division, il est nécessaire d’obtenir la copie du priété ou son modificatif et aux plans qui
règlement de copropriété et l’ensemble des mo- leur sont annexés ;
dificatifs, ainsi que la fiche générale d’immeuble •  Constater que les lots issus de la division
auprès du bureau des hypothèques. Ces docu- seront indépendants ;
ments ainsi que les plans peuvent être deman- •  Demander au copropriétaire et au syndic
dés au syndic ou obtenus auprès du notaire la nature des travaux permettant cette divi-
rédacteur.  sion  : réouverture d’une porte précédem-
ment condamnée, création d’une porte en
3.1.2. DOCUMENTATION perçant un mur de structure (appartenant
aux parties communes), ou création d’une
•  Fiche générale de l’immeuble auprès du trémie dans la dalle ou le plancher (appar-
bureau des hypothèques tenant aux parties communes)  pour la
•  Règlement de copropriété d’origine et construction d’un escalier ;
les plans annexés •  Relever la partie concernée afin d’en établir
•  Modificatif(s) de l’état descriptif des plans : situation initiale/situation finale.
éventuel(s) et plans annexés
À ce titre, certains travaux nécessiteront une
•  Plan du niveau concerné
autorisation spécifique en assemblée générale
•  Résolution d’assemblée générale en cas
à la majorité de l’article 25.
de régularisation
29 - Cass. 3e civ., 7 octobre 2009, n° 08-18.133
38 LA COPROPRIÉTÉ

MODIFICATIFS DE L’ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION Y COMPRIS LES CHARGES

Les lots faisant l’objet de la division sont annulés La somme des quotes-parts des lots issus
pour êtres éclatés en plusieurs lots dont les de la division est égale à la quote-part du lot
nouveaux numéros sont pris à la suite des d’origine. Il sera appliqué le même principe
numéros existants. pour la répartition des charges qui devront être
reprises dans un tableau récapitulatif (sauf cas
La rédaction du projet de modificatif à l’état particulier supprimant l’utilité d’un équipement
descriptif de la division en copropriété reprendra commun pour l’un des lots). Éventuellement,
en introduction  : la désignation de l’immeuble, un tableau de correspondance des lots anciens
son assiette foncière cadastrale, les mentions avec les nouveaux lots sera réalisé.
de publicité au bureau des hypothèques de l’état
descriptif et règlement d’origine, ses modificatifs Il est obligatoire d’établir un tableau récapitulatif
éventuels avec leurs objets et celui du présent modificatif comportant, outre les colonnes
modificatif. habituelles, une colonne «  observations  » où
sont explicitées les modifications des lots
Si l’immeuble a connu plusieurs modificatifs concernés  : lots supprimés et lots créés
successifs, il sera opportun de rappeler la conformément à l’article 71 du décret du 14
situation antérieure, en incluant par exemple le octobre 1955 relatif à la publicité foncière.
tableau récapitulatif avant modification. Ensuite,
la désignation des nouveaux lots issus de la Enfin, il est fortement conseillé de finaliser le projet
division sera réalisée. de modificatif par un tableau récapitulatif après
modification qui reprendra l’ensemble des lots.
Celle-ci comprendra la destination des lots,
leur description littérale avec leur accès, L’attention des confrères est attirée sur le fait
leur consistance, leur quote-part de parties qu’un tel tableau récapitulatif peut nécessiter un
communes générales, et leurs éventuelles travail de saisie et de collationnement important
quotes-parts de parties communes spéciales. qu’il convient de prévoir dès l’établissement du
devis.

TABLEAU RÉCAPITULATIF - DIVISION

Lot Bâtiment Escalier Étage Désignation Quote-part parties Observations


communes générales

Situation Situation
ancienne nouvelle

4 Unique Unique 5ème Logement 112 Lot supprimé et divisé en lots


13 et 14
13 Unique Unique 5ème Logement 108 Issu de la division du lot n° 4

14 Unique Unique Sous-sol Cave 4 Issu de la division du lot n° 4


ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 39

3.1.4. MAJORITÉ

La division de lots ne nécessite pas l’approbation Si la division entraîne des travaux sur des
d’une assemblée de copropriétaires sauf parties communes ou en modifie les conditions
dispositions particulières dans le règlement d’accès, ceux-ci devront être approuvés à la
de copropriété, mais devra être portée à majorité de l’article 25 ainsi que la répartition
sa connaissance. En revanchePar contre, des charges qui en découlera.
la division amène à une modification de la
répartition des charges qui devra être votée Si un des deux lots issus de la division est un lot
à la majorité de l’article 24, sous réserve secondaire dont l’affectation doit être modifiée
que cette division ne porte pas atteinte aux ainsi que ses charges, il conviendra que la
autres lots, soit conforme à la destination de décision soit votée également à la majorité de
l’immeuble et soit autorisée par le règlement l’article 25.
de copropriété.
40 LA COPROPRIÉTÉ

QUESTIONS À L’ORDRE DU JOUR ET PROJET DE RÉSOLUTIONS - DIVISION

Question à l’ordre du jour :

Information par Monsieur et Madame MARTIN de la division du lot 4 en deux lots


numérotés 13 et 14 et approbation de la répartition des charges entre ces deux
nouveaux lots.
(vote : selon l’article 24)

Projet de résolution :

Information par Monsieur et Madame MARTIN de la division du lot 4 en deux


lots numérotés 13 et 14 et approbation de la répartition des charges entre ces
deux nouveaux lots

Après avoir été informée par Monsieur et Madame Martin de la division du lot 4 en
deux lots numérotés 13 et 14, et avoir pris connaissance des documents joints à la
convocation, l’assemblée générale approuve la répartition des charges entre ces
deux nouveaux lots.

Les copropriétaires prennent acte que Monsieur et Madame MARTIN s’obligent à


supporter tous les frais inhérents à cette division.

Cette résolution est proposée au vote des copropriétaires présents ou représentés :

POUR : ............... CONTRE : ............... ABSTENTION : ...............


La résolution est (adoptée ou rejetée)
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 41

3.2. LA RÉUNION DE LOTS la copie du règlement de copropriété et  l’en-


semble des modificatifs, ainsi que la fiche géné-
3.2.1. MÉTHODOLOGIE rale d’immeuble auprès du bureau des hypo-
thèques.  Ces documents ainsi que les plans
Le principe est le même qu’en matière de divi- peuvent être demandés au syndic ou obtenus
sion de lots : les copropriétaires sont libres de auprès du notaire rédacteur. 
réunir leurs lots.
3.2.2. DOCUMENTATION
Ils doivent cependant respecter les dispositions
particulières du règlement, et ne pas porter •  Fiche générale de l’immeuble auprès
atteinte à la destination de l’immeuble ou aux du bureau des hypothèques
droits des autres copropriétaires30. •  Règlement de copropriété d’origine
•  Modificatif(s) de l’état descriptif
La réunion de lots n’est possible que s’ils ap- éventuel(s) et plans annexés
partiennent à un même copropriétaire et ne •  Plan du niveau concerné
sont pas grevés d’hypothèques différentes. •  Résolution d’assemblée générale en
cas de régularisation
Lorsque la réunion concerne un lot secondaire
et un lot principal, par exemple dans le cas d’un 3.2.3. INTERVENTION
grenier réuni avec un appartement, il convien-
dra de modifier précédemment la destination Au préalable, il conviendra de prendre connais-
du lot secondaire (voir la procédure à suivre sance du règlement afin de vérifier s’il n’existe
dans le modificatif «  Changement d’affecta- pas de clauses ou de dispositions contraires
tion »). au projet de réunion de lots, et que cette réu-
nion ne portera pas atteinte à la destination
La modification doit se traduire par une modifi- de l’immeuble ou aux droits des autres copro-
cation de l’état descriptif de division et du règle- priétaires.
ment de copropriété. Sur place, il conviendra de :
• Vérifier que les lots concernés corres-
Il est rappelé que le formalisme de la publicité pondent à la désignation qui en est faite
foncière exige qu’un lot soit constitué d’une dans l’état descriptif de division en copro-
seule fraction indépendante. Dans le cas priété ou son modificatif, et aux plans qui
contraire, préalablement à la réunion, il sera leur sont annexés ; en cas de discordance,
procédé à l’éclatement du lot en autant de lots il convient de procéder aux régularisations
qu’il y a de fractions distinctes (voir la procédure nécessaires ;
à suivre dans le modificatif « Division de lots »). •  Constater que les deux lots à réunir sont
contigus ;
Afin de préparer le modificatif de l’état des- •  Demander au copropriétaire et au syn-
criptif de division, il est nécessaire d’obtenir dic la nature des travaux permettant cette
30 - CA Paris, 19e ch., 28 janv. 1999, n° 1996/08703
42 LA COPROPRIÉTÉ

réunion  : réouverture d’une porte pré- À ce titre certains travaux nécessiteront


cédemment condamnée, création d’une une autorisation spécifique de l’assemblée
porte en perçant un mur de structure générale (article 25) ;
(appartenant aux parties communes), ou •  Relever la partie concernée afin d’en éta-
création d’une trémie dans la dalle ou le blir des plans : situation initiale / situation
plancher (appartenant aux parties com- finale.
munes) pour la construction d’un escalier.

MODIFICATIFS DE L’ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION Y COMPRIS LES CHARGES

Les lots faisant l’objet de la réunion sont La quote-part du lot issu de la réunion est
annulés pour êtres réunis en un lot unique égale à la somme des quotes-parts des lots
dont le nouveau numéro est pris à la suite des d’origine sauf cas particulier de changement
numéros existants. d’affectation d’un des lots réunis. Il sera
appliqué le même principe pour la répartition
La rédaction du projet de modificatif à l’état des charges qui devront être reprises dans un
descriptif de la division en copropriété reprendra tableau récapitulatif.
en introduction : la désignation de l’immeuble,
son assiette foncière cadastrale, les mentions Éventuellement, un tableau de correspondance
de publicité au bureau des hypothèques de des lots anciens avec les nouveaux lots sera
l’état descriptif et règlement d’origine, de ses réalisé.
modificatifs éventuels avec leurs objets et celui
du présent modificatif. Il est obligatoire d’établir un tableau récapitulatif
modificatif comportant, outre les colonnes
Si l’immeuble a connu plusieurs modificatifs habituelles, une colonne «  observations  »
successifs, il sera opportun de rappeler la où sont explicitées les modifications des lots
situation antérieure, en incluant par exemple le concernés : lots supprimés et lots créés
tableau récapitulatif avant modification. conformément à l’article 71 du décret du 14
octobre 1955 relatif à la publicité foncière.
La désignation du nouveau lot issu de la
réunion sera réalisée. Celle-ci comprendra
la destination de l’ancien lot, sa description
littérale avec son accès, sa consistance, leur
quote-part de parties communes générales,
et leurs éventuelles quotes-parts de parties
communes spéciales.
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 43

Enfin, il est fortement conseillé de finaliser le L’attention des confrères est attirée sur le fait
projet de modificatif par un tableau récapitulatif qu’un tel tableau récapitulatif peut nécessiter
après modification qui reprendra l’ensemble un travail de saisie et de collationnement
des lots. important qu’il convient de prévoir dès l’établis-
sement du devis.

TABLEAU RÉCAPITULATIF - RÉUNION

Lot Bâtiment Escalier Étage Désignation Quote-part parties Observations


communes générales

Situation Situation
ancienne nouvelle

4 Unique Unique 6ème Logement 50 Lot supprimé et réuni avec le lot


5 pour créer le lot 13
5 Unique Unique 6ème Logement 62 Lot supprimé et réuni avec le lot
4 pour créer le lot 13
13 Unique Unique 6ème Logement 112 Nouveau lot
(réunion des lots 4 et 5)

3.2.4. MAJORITÉ Si la réunion entraîne des travaux sur des


parties communes ou en modifie les conditions
La réunion de lots ne nécessite pas l’approbation d’accès, ceux-ci devront être approuvés à la
d’une assemblée de copropriétaires sauf majorité de l’article 25 ainsi que la répartition
dispositions particulières dans le règlement des charges qui en découlera.
de copropriété, mais devra être portée à
sa connaissance. En revanche, la réunion Si un des deux lots concernés par la réunion
amène à une modification de la répartition des est un lot secondaire dont l’affectation doit être
charges qui devra être votée à la majorité de modifiée ainsi que ses charges, il conviendra
l’article 24. que la décision soit votée également à la
majorité de l’article 25.
44 LA COPROPRIÉTÉ

QUESTIONS À L’ORDRE DU JOUR ET PROJET DE RÉSOLUTIONS - RÉUNION

Question à l’ordre du jour :

Information par Monsieur et Madame MARTIN de la réunion des lots 4 et 5 en un


seul lot numéroté 13 et approbation des tantièmes de charges de ce nouveau lot.
(vote : selon l’article 24)

Projet de résolution :

Information par Monsieur et Madame MARTIN de la réunion des lots 4 et 5


en un seul lot numéroté 13 et approbation des tantièmes de charges de ce
nouveau lot

Après avoir été informée par Monsieur et Madame Martin de la réunion des lots
4 et 5 en un seul numéro 13, et avoir pris connaissance des documents joints à
la convocation, l’assemblée générale approuve les tantièmes de charges de ce
nouveau lot.

Les copropriétaires prennent acte que Monsieur et Madame MARTIN s’obligent à


supporter tous les frais inhérents à cette réunion.

Cette résolution est proposée au vote des copropriétaires présents ou représentés :

POUR : ............... CONTRE : ............... ABSTENTION : ...............


La résolution est (adoptée ou rejetée)
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 45

3.3. LA PRIVATISATION DE PARTIES 3.3.2. DOCUMENTATION


COMMUNES
•  Fiche générale de l’immeuble auprès
3.3.1. MÉTHODOLOGIE du bureau des hypothèques
•  Règlement de copropriété d’origine
Le principe consiste à transformer un espace •  Modificatif(s) de l’état descriptif
défini comme partie commune générale ou éventuel(s) et plan annexés
spéciale en partie privative. Le syndicat des •  Plan du niveau concerné
copropriétaires vend cet espace à un acqué- •  Résolution d’assemblée générale en
reur. Il y a donc lieu de modifier l’état descriptif cas de régularisation
de division par la création d’un lot supplémen-
taire auquel on affectera la quote-part des 3.3.3. INTERVENTION
parties communes générales et spéciales qui
convienne, le cas échéant. Au préalable, il conviendra de prendre connais-
sance du règlement afin de vérifier s’il n’existe
Ce lot devra respecter la réglementation en pas de clauses ou de dispositions contraires
vigueur ainsi que les dispositions particulières au projet et que cette création ne portera pas
du règlement afin de ne pas porter atteinte à atteinte à la destination de l’immeuble ou aux
la destination de l’immeuble ni aux droits des droits des autres copropriétaires.
autres copropriétaires. Par exemple la priva-
tisation d’un couloir ne doit pas empêcher Sur le site, il conviendra de mesurer l’espace
l’accès à d’autres lots ou parties communes31. concerné ainsi que, s’il n’existe pas de plans
de la copropriété, quelques lots semblables et
Il est rappelé que le formalisme de la publicité proches pour pouvoir avoir connaissance du
foncière exige qu’un lot soit constitué d’une ratio surface/quote-part existant.
seule fraction indépendante.
Si des travaux d’aménagement sont prévus, il
Afin de préparer le modificatif de l’état des- est possible d’appliquer le projet mais il y a tou-
criptif de division, il est nécessaire d’obtenir jours le risque d’une réalisation non conforme.
la copie du règlement de copropriété et  l’en-
semble des modificatifs, ainsi que la fiche géné-
rale d’immeuble auprès du bureau des hypo-
thèques.  Ces documents ainsi que les plans
peuvent être demandés au syndic ou obtenus
auprès du notaire rédacteur.  

31 - Cass. 3e civ. 11 mai 2005, n° 03-19.183, publié 


46 LA COPROPRIÉTÉ

MODIFICATIFS DE L’ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION Y COMPRIS LES CHARGES

Un numéro de lot pris à la suite du dernier La désignation du nouveau lot sera rédigée. Elle
numéro existant, dans la série qui nous comprendra la destination du lot, sa description
concerne, est attribué au nouveau lot. littérale avec son accès, sa consistance, sa
quote-part de partie commune générale et ses
Le calcul des quotes-parts de parties éventuelles quotes-parts de parties communes
communes et de charges est effectué spéciales. Elle devra respecter les règles en
par comparaison et/ou avec application vigueur et la destination de l’immeuble.
des coefficients usuellement utilisés et en
respectant l’équilibre existant. Le dénominateur de toutes les quotes-parts
sera augmenté de la valeur du numérateur qui
La rédaction du projet de modificatif à l’état aura été calculé pour le lot créé.
descriptif de la division en copropriété reprendra
en introduction : la désignation de l’immeuble, Il est obligatoire d’établir un tableau récapitulatif
son assiette foncière cadastrale, les mentions modificatif comportant, outre les colonnes
de publicité au bureau des hypothèques de habituelles, une colonne «  observations  »
l’état descriptif et règlement d’origine, de ses où sont explicitées les modifications des lots
modificatifs éventuels avec leurs objets et celui concernés conformément à l’article 71 du
du présent modificatif. décret du 14 octobre 1955 relatif à la publicité
foncière.
Si l’immeuble a connu plusieurs modificatifs
successifs, il sera opportun de rappeler la
situation antérieure, en incluant par exemple
le tableau récapitulatif avant modification.
Ensuite, la désignation du nouveau lot sera
réalisée.
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 47

Il est fortement conseillé de finaliser le projet Dans le cas particulier d’une cession d’une
de modificatif par un tableau récapitulatif après partie commune spéciale, l’article 16-1 de la
modification qui reprendra l’ensemble des lots. loi du 10 juillet 196532 prévoit que les sommes
représentant le prix des parties communes
L’attention des confrères est attirée sur le fait cédées se divisent de plein droit entre les
qu’un tel tableau récapitulatif peut nécessiter copropriétaires dans les lots desquels figuraient
un travail de saisie et de collationnement ces parties communes et proportionnellement
important qu’il convient de prévoir dès à la quotité de ces parties afférentes à chaque
l’établissement du devis. lot.

TABLEAU RÉCAPITULATIF - PRIVATISATION

Lot Bâtiment Escalier Étage Désignation Observations


Ancienne Nouvelle
Quote-part Quote-part
des parties des parties
communes communes

1 Unique Unique Rdc Logement 200 200

2 Unique Unique 1er


Logement 400 400

... ... ... ... ... ... ... ...

35 Unique Unique Rdc Logement 100 Lot issu des parties communes

Total 1000 1100

3.3.4. MAJORITÉ Si l’aliénation d’une partie commune (par


exemple une loge avec suppression du service
La création d’un lot est un acte de disposition du concierge) porte atteinte à la destination de
et à ce titre l’approbation du modificatif sera l’immeuble, ou à l’usage de copropriétaires,
votée en assemblée générale à la majorité de c’est l’unanimité qui est requise sauf si la
l’article 26. C’est par exemple le cas d’une suppression de ce service a été précédemment
privatisation de portion de couloir. Dans le entérinée. De plus, si l’aliénation a lieu sans
cas d’un aménagement de comble, il faudra contrepartie, l’unanimité éviterait tout recours
également recueillir l’accord du copropriétaire ultérieur.
situé en dessous. De même, la privatisation
d’un WC commun à plusieurs copropriétaires Si la création entraîne des travaux sur des
devra obtenir l’accord de l’ensemble des parties communes ou en modifie les conditions
titulaires d’un droit sur ce WC. d’accès, ceux-ci devront être approuvés à la
majorité de l’article 25 ainsi que la répartition
des charges qui en découlera.

32 - CA Besançon, 2e ch. civ., 30 mai 1995


Juris-Data n° 1995-043967
48 LA COPROPRIÉTÉ

QUESTIONS À L’ORDRE DU JOUR - PRIVATISATION

Questions à l’ordre du jour :

Acquisition par Monsieur et Madame MARTIN de la loge située au rez-de-chaussée


au prix proposé de XXXX €.
(vote : selon l’article 26)

Approbation du projet de modificatif à l’état descriptif de division établi par


Monsieur JALON, géomètre-expert : création d’un lot 35 ancienne loge, avec
attribution de quotes-parts de copropriété et de tantièmes de charges.
(vote : selon l’article 26)

Mandat au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires afin de


d’effectuer tous les actes juridiques et matériels nécessaires pour la modification
de l’état descriptif de division et la vente du lot 35.
(vote : selon l’article 24)

Mandat au syndic afin de recevoir les fonds


(Vote : selon l’article 24)
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 49

PROJET DE RÉSOLUTIONS

Acquisition par Monsieur et Madame MARTIN de la loge située au rez-de-


chaussée au prix proposé de XXXX €

Après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation et en avoir


délibéré, l’assemblée générale autorise la vente de l’ancienne loge désaffectée suite
à la suppression du service du concierge lors de la dernière assemblée générale, au
prix de XXXX €, à Monsieur et Madame MARTIN.
Les copropriétaires prennent acte que Monsieur et Madame MARTIN s’obligent à
supporter tous les frais inhérents à cette acquisition.

Cette résolution est proposée au vote des copropriétaires présents ou représentés :

POUR : ............... CONTRE : ............... ABSTENTION : ...............

La résolution est (adoptée ou rejetée)

Approbation du modificatif à l’état descriptif de division établi par Monsieur


JALON, géomètre-expert : création d’un lot 35 ancienne loge, avec attribution
de quotes-parts de copropriété et de tantièmes de charges

Après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation et en avoir


délibéré, l’assemblée générale approuve la création du lot 35 conformément au
modificatif joint et établi par Monsieur JALON, géomètre-expert.

Cette résolution est proposée au vote des copropriétaires présents ou représentés :

POUR : ............... CONTRE : ............... ABSTENTION : ...............

La résolution est (adoptée ou rejetée)


50 LA COPROPRIÉTÉ

PROJET DE RÉSOLUTIONS

Mandat au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires afin


d’effectuer tous les actes juridiques et matériels nécessaires pour la
modification de l’état descriptif de division et la vente du lot 35

Après en avoir délibéré, l’assemblée générale mandate le syndic pour effectuer tous
les actes juridiques et matériels nécessaires pour la modification de l’état descriptif
de division et la vente du lot 35.

Cette résolution est proposée au vote des copropriétaires présents ou représentés :

POUR : ............... CONTRE : ............... ABSTENTION : ...............

La résolution est (adoptée ou rejetée)

Mandat au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires afin de


recevoir les fonds

Après en avoir délibéré, l’assemblée générale mandate le syndic afin de recevoir les
fonds.

Cette résolution est proposée au vote des copropriétaires présents ou représentés :

POUR : ............... CONTRE : ............... ABSTENTION : ...............

La résolution est (adoptée ou rejetée)


ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 51

3.4. LE RACHAT D’UN LOT la copie du règlement de copropriété et  l’en-


PAR LE SYNDICAT semble des modificatifs, ainsi que la fiche géné-
rale d’immeuble auprès du bureau des hypo-
3.4.1. MÉTHODOLOGIE thèques.  Ces documents ainsi que les plans
peuvent être demandés au syndic ou obtenus
Il s’agit de la cession à titre gratuit ou onéreux auprès du notaire rédacteur. 
d’un lot au syndicat des copropriétaires pour la
transformation de ce lot en partie commune. 3.4.2. DOCUMENTATION
En effet, le syndicat des copropriétaires n’a pas
vocation à être propriétaire d’un lot de copro- •  Fiche générale de l’immeuble auprès
priété à usage commun, ce dernier doit donc du bureau des hypothèques
être incorporé aux parties communes. •  Règlement de copropriété d’origine
•  Modificatif(s) de l’état descriptif
Cette opération peut se dérouler, par exemple : éventuel(s) et plans annexés
• au moment de la création d’un local pou- •  Plan du niveau concerné
belles  concernant l’ensemble des copro- •  Résolution d’assemblée générale en
priétaires. Ce local deviendra partie com- cas de régularisation
mune générale ;
• au moment de la création d’un ascenseur 3.4.3. INTERVENTION
nécessitant l’installation du local machine-
rie dans l’emprise d’une cave privative. Ce Au préalable, il conviendra de prendre connais-
local deviendra partie commune spéciale sance du règlement actualisé par les éventuels
aux copropriétaires concernés. modificatifs afin de vérifier l’existence du lot et
sa désignation.
La cession doit se traduire par une modifica-
tion de l’état descriptif de division et du règle- Sur place, il conviendra de :
ment de copropriété33. •  Vérifier que le lot concerné correspond
à la désignation qui en est faite dans l’état
Il est rappelé que le formalisme de la publicité descriptif de division en copropriété ou son
foncière exige qu’un lot soit constitué d’une modificatif, et aux plans annexés ; en cas
seule fraction indépendante. Dans le cas de discordance, il convient de procéder aux
contraire, préalablement à la cession, il sera régularisations nécessaires ;
procédé à l’éclatement du lot en autant de lots •  Constater que l’intégralité du lot est
qu’il y a de fractions distinctes (voir la procé- concerné (sinon prévoir une division préa-
dure à suivre dans le modificatif « Division de lable) ;
lots »). •  Relever la partie concernée afin d’en éta-
blir des plans : situation initiale / situation
Afin de préparer le modificatif de l’état des- finale.
criptif de division, il est nécessaire d’obtenir 33 - Cass. 3e civ., 26 juin 1991 :
Loyers et copr. 1991, comm. 348
52 LA COPROPRIÉTÉ

MODIFICATIFS DE L’ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION Y COMPRIS LES CHARGES

Le lot faisant l’objet de la cession est annulé Le numérateur des quotes-parts de parties
pour être incorporé aux parties communes de communes sera diminué de la valeur du lot
l’immeuble. supprimé. Il sera appliqué le même principe
pour la répartition des charges qui devront
La rédaction du projet de modificatif à l’état être reprises dans un tableau récapitulatif.
descriptif de la division en copropriété reprendra
en introduction : la désignation de l’immeuble, Il est obligatoire d’établir un tableau récapitulatif
son assiette foncière cadastrale, les mentions modificatif comportant, outre les colonnes
de publicité au bureau des hypothèques de habituelles, une colonne «  observations  »
l’état descriptif et règlement d’origine, de ses où sont explicitées les modifications des lots
modificatifs éventuels avec leurs objets et celui concernés  : lot supprimé conformément à
du présent modificatif. l’article 71 du décret du 14 octobre 1955
relatif à la publicité foncière.
Si l’immeuble a connu plusieurs modificatifs
successifs, il sera opportun de rappeler la Il est fortement conseillé de finaliser le projet
situation antérieure, en incluant par exemple le de modificatif par un tableau récapitulatif après
tableau récapitulatif avant modification. modification qui reprendra l’ensemble des lots.

Ensuite, la désignation du lot faisant l’objet du L’attention des confrères est attirée sur le fait
rachat sera rappelée. Celle-ci comprendra la qu’un tel tableau récapitulatif peut nécessiter
destination du lot, sa description littérale avec un travail de saisie et de collationnement
son accès, sa consistance, sa quote-part de important qu’il convient de prévoir dès
partie commune générale, et ses éventuelles l’établissement du devis.
quotes-parts de parties communes spéciales.

TABLEAU RÉCAPITULATIF - RACHAT

Lot Bâtiment Escalier Étage Désignation Observations


Ancienne Nouvelle
Quote-part Quote-part
des parties des parties
communes communes

1 A Unique Rdc Logement 200 200

2 A Unique 1er Logement 400 400

... ... ... ... ... ... ... ...


Lot supprimé et incorporé aux
53 B Unique Rdc Remise 5 parties communes
Total 1000 995
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 53

3.4.4. MAJORITÉ

La cession d’un lot au syndicat des Cette modification n’affectant pas les modalités
copropriétaires nécessite l’accord du de jouissance des autres lots ni la destination
copropriétaire du lot et un vote de l’assemblée générale de l’immeuble, il convient de l’entériner
des copropriétaires. à la majorité de l’article 26. 
54 LA COPROPRIÉTÉ

QUESTIONS À L’ORDRE DU JOUR - RACHAT

Questions à l’ordre du jour :

Acquisition par le syndicat des copropriétaires du lot numéroté 53 au prix proposé


de XXXX € pour la création d’un local poubelles.
(vote : selon l’article 26)

Approbation du projet de modificatif à l’état descriptif de division établi par


Monsieur JALON, géomètre-expert : suppression du lot numéroté 53 et
incorporation aux parties communes.
(vote : selon l’article 26)

Mandat au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires afin d’effectuer


tous les actes juridiques et matériels nécessaires pour l’acquisition du lot numéroté
53 par le syndicat des copropriétaires.
(vote : selon l’article 24)

Mandat au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires afin de verser


les fonds.
(vote : selon l’article 24)
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 55

PROJET DE RÉSOLUTIONS

Acquisition par le syndicat des copropriétaires du lot numéroté 53

Après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation et en avoir


délibéré, l’assemblée générale autorise le syndicat à acquérir le lot numéroté 53 pour
y installer un local poubelles. Le prix proposé est fixé à la somme de XXXX €.

Tous les frais inhérents à cette acquisition sont supportés par le syndicat des
copropriétaires.

Cette résolution est proposée au vote des copropriétaires présents ou représentés :

POUR : ............... CONTRE : ............... ABSTENTION : ...............

La résolution est (adoptée ou rejetée)

Approbation du modificatif à l’état descriptif de division


(incorporation du lot 53 dans les parties communes)

Après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation et en avoir délibéré,
l’assemblée générale autorise la suppression du lot numéroté 53 et son incorporation
aux parties communes conformément au modificatif à l’état descriptif de division en
copropriété joint et établi par Monsieur JALON, géomètre-expert. Les quotes-parts
de parties communes et les tantièmes de charges afférents à ce lot sont purement et
simplement supprimés ce qui a pour conséquence de diminuer les dénominateurs
communs et par conséquent d’augmenter les quotes-parts de tous les lots.

Tous les frais inhérents à cette modification sont supportés par le syndicat des
copropriétaires.

Cette résolution est proposée au vote des copropriétaires présents ou représentés :

POUR : ............... CONTRE : ............... ABSTENTION : ...............

La résolution est (adoptée ou rejetée)


56 LA COPROPRIÉTÉ

PROJET DE RÉSOLUTIONS

Mandat au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires afin


d’effectuer tous les actes juridiques et matériels nécessaires pour l’acquisition
du lot 53 par le syndicat des copropriétaires

Après en avoir délibéré, l’assemblée générale mandate le syndic afin d’effectuer


tous les actes juridiques et matériels nécessaires pour l’acquisition du lot 53 par le
syndicat des copropriétaires.

Cette résolution est proposée au vote des copropriétaires présents ou représentés :

POUR : ............... CONTRE : ............... ABSTENTION : ...............

La résolution est (adoptée ou rejetée)

Mandat au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires afin de


verser les fonds

Après en avoir délibéré, l’assemblée générale mandate le syndic afin de verser les
fonds.

Cette résolution est proposée au vote des copropriétaires présents ou représentés :

POUR : ............... CONTRE : ............... ABSTENTION : ...............

La résolution est (adoptée ou rejetée)


ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 57

3.5. LA NOUVELLE RÉPARTITION DES votée qu’à l’unanimité des membres du syndi-
CHARGES cat. Ce vote est très difficile à obtenir rien que
par l’absentéisme aux assemblées générales
3.5.1. MÉTHODOLOGIE sans parler des opposants au projet. Si cette
précaution n’est pas prise, le géomètre-expert
L’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit et le syndic pourraient voir leur responsabilité
que tout copropriétaire peut demander la révi- engagée pour défaut de conseil en ayant incité
sion des charges dans un délai de cinq ans de à une dépense importante tout en sachant
la publication du règlement de copropriété ou pertinemment la difficulté à faire appliquer les
dans les deux ans suivant la première vente du résultats obtenus.
lot concerné s’il constate un écart de plus du
quart sur son lot ou celui d’un voisin. La deuxième précaution sera de proposer un
mesurage complet de la copropriété sans se
La jurisprudence a reconnu également le droit contenter d’un récolement et de calcul gra-
à tout copropriétaire à agir en nullité de la phique à partir des plans existants. Les copro-
répartition des charges sans prescription de priétaires insisteront pour limiter le coût de
délai s’il est reconnu que la répartition des cette opération en partant sur une mission
charges ne respecte pas les dispositions de restreinte mais celui qui verra ses charges
l’article 10 d’ordre public fixant la répartition augmentées ne manquera pas de faire valoir
des charges générales comme celles d’équipe- certainement la fiabilité et la qualité toute rela-
ments communs34. tive du travail du géomètre-expert en l’absence
de mesurage. L’établissement des plans n’est
Dans un cas comme dans l’autre, ces actions pas nécessaire mais fortement conseillé. Cela
en révision ou en annulation de la répartition permet d’identifier et de visualiser les lots.
des charges sont intentées par le coproprié-
taire devant le Tribunal de grande instance. Afin de préparer le modificatif de l’état des-
criptif de division, il est nécessaire d’obtenir
Préalablement à ces procédures, l’assem- la copie du règlement de copropriété et  l’en-
blée générale peut décider dans un contexte semble des modificatifs, ainsi que la fiche géné-
amiable de confier une mission d’étude d’une rale d’immeuble auprès du bureau des hypo-
nouvelle répartition des charges à un géo- thèques.  Ces documents ainsi que les plans
mètre-expert. La mission d’étude sera votée à peuvent être demandés au syndic ou obtenus
la simple majorité de l’article 24. auprès du notaire rédacteur. 

La première précaution que devra prendre le Il n’est pas fait mention ici de la modification
géomètre-expert dans son devis ou lettre de d’une grille de répartition des charges effec-
mission est de préciser très clairement qu’au tuée dans le cadre d’une décision du syndicat
terme de sa mission l’adoption d’une nouvelle des copropriétaires qui a pour conséquence la
grille de répartition des charges ne pourra être modification des charges. Citons par exemple
34 - Civ. 3e, 22 octobre 2008, n° 08-81226
58 LA COPROPRIÉTÉ

l’installation d’un ascenseur ou la condamna- compte au titre de chaque répartition, ainsi


tion d’un escalier par privatisation des paliers que la méthode de calcul.
hauts. Les grilles de charges à modifier ou à
créer seront votées à la même majorité que la La création de nouvelles grilles devra recevoir
décision dont elles sont la conséquence (article l’agrément de l’assemblée générale par un vote
11). distinct.

3.5.2. DOCUMENTATION Le géomètre-expert sera peut-être obligé de


proposer une grille de répartition des charges
•  Fiche générale de l’immeuble auprès générales, basée sur les dispositions des ar-
du bureau des hypothèques ticles 5 (consistance, situation et superficie) et
•  Règlement de copropriété d’origine et 10, différente des quotes-parts de propriété
plans annexés qui resteront intangibles. Il devra alors faire
•  Modificatif(s) de l’état descriptif face à l’assemblée générale pour expliquer en
éventuel(s) et plans annexés faisant preuve de beaucoup de pédagogie l’exis-
•  Résolutions d’assemblées générales tence en parallèle d’une grille de vote basée sur
précédentes les quotes-parts de propriété des parties com-
munes générales et d’une grille de répartition
3.5.3. INTERVENTION des charges générales différentes.

Au préalable, il conviendra de vérifier les grilles 3.5.4. MAJORITÉ


de répartition des charges existantes au règle-
ment de copropriété et celles réellement ap- La nouvelle répartition des charges nécessite
pliquées par le syndic. Il arrive fréquemment un vote de l’assemblée des copropriétaires à
que des répartitions des charges soient appli- l’unanimité (article 11).
quées par décision d’une assemblée générale
ancienne qui n’a jamais fait l’objet d’une quel-
conque publication et qui n’est pas opposable.
Toutefois, la mission du géomètre-expert peut
bouleverser cet équilibre et créer une opposi-
tion.

Après mesurage de la totalité des lots et


éventuellement établissement des plans, le
géomètre-expert procédera à une nouvelle
répartition des charges en tenant compte du
fonctionnement de l’immeuble. Il n’oubliera pas
de rédiger en préambule la définition précise
des charges pour connaître ce qui est pris en
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 59

QUESTIONS À L’ORDRE DU JOUR

Questions à l’ordre du jour :

Approbation de la nouvelle grille de répartition des charges générales


(vote : unanimité des copropriétaires)

Approbation de la nouvelle grille de répartition des charges d’équipements


communs
(vote : unanimité des copropriétaires concernés)

Approbation des nouvelles grilles de répartition des charges pour tenir compte de
l’évolution des équipements de la copropriété non pris en compte à ce jour
(vote : unanimité des copropriétaires concernés)

Mandat au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires afin d’effectuer


tous les actes juridiques et matériels nécessaires pour la publication des nouvelles
grilles de charges
(vote : selon l’article 24)
60 LA COPROPRIÉTÉ

PROJET DE RÉSOLUTIONS

Adoption de la nouvelle grille de répartition des charges générales

Après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation et en avoir


délibéré, l’assemblée générale entérine la nouvelle répartition des charges générales
proposée qui tient compte du respect des dispositions de l’article 10 de la loi du 10
juillet 1965 d’ordre public en remplacement des grilles de répartition existantes à ce
jour.

Il est précisé que la grille de charges générales ne servira qu’à la répartition des
charges et en aucun cas ne remplacera la grille de vote basée sur les quotes-parts
de parties communes.

Cette résolution est proposée au vote des copropriétaires présents ou représentés :

POUR : ............... CONTRE : ............... ABSTENTION : ...............

La résolution est (adoptée ou rejetée)

Adoption de la nouvelle grille de répartition des charges d’équipements


communs

Après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation et en


avoir délibéré, l’assemblée générale entérine la nouvelle répartition des charges
d’équipements communs proposée qui tient compte du respect des dispositions de
l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 d’ordre public en remplacement des grilles de
répartition existantes à ce jour.

Cette résolution est proposée au vote des copropriétaires présents ou représentés :

POUR : ............... CONTRE : ............... ABSTENTION : ...............

La résolution est (adoptée ou rejetée)


ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 61

PROJET DE RÉSOLUTIONS

Création de nouvelles grilles de répartition des charges pour tenir compte de


l’évolution des équipements communs de la copropriété non pris en compte
à ce jour

Après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation et en avoir


délibéré, l’assemblée générale autorise la création d’une grille d’ascenseur pour la
répartition des charges de cet équipement. Cette grille n’existant pas précédemment,
les charges étaient réparties au titre des charges générales sans tenir compte du
critère d’utilité.

Cette résolution est proposée au vote des copropriétaires présents ou représentés :

POUR : ............... CONTRE : ............... ABSTENTION : ...............

La résolution est (adoptée ou rejetée)

Mandat donné au syndic pour passer les actes nécessaires à la modification


de la répartition des charges

Après en avoir délibéré, l’assemblée générale mandate le syndic pour effectuer les
formalités et signer les actes nécessaires en vue de la modification du règlement de
copropriété consécutive aux décisions précédentes, aux frais du syndicat.

Cette résolution est proposée au vote des copropriétaires présents ou représentés :

POUR : ............... CONTRE : ............... ABSTENTION : ...............

La résolution est (adoptée ou rejetée)


62 LA COPROPRIÉTÉ

3.6. LE CHANGEMENT D’AFFECTATION sauf s’il est possible d’y porter remède par des
D’UN LOT aménagements particuliers36.
De plus, une clause dite d’occupation bourgeoise
Le terme affectation d’un lot correspond : peut limiter fortement les changements37.
• À l’utilisation qui en est faite (article 5 de la
loi du 10 juillet 1965) ; Le changement d’usage est soumis aux disposi-
• À son usage en référence à l’article L631-7 tions de l’article L.631-7 du code de la construc-
du code de la construction et de l’habitation ; tion et de l’habitation dans les villes concernées,
• À la destination régie par les articles 8 et modifié par l’ordonnance n° 2005-655 du 8
9 de la loi du 10 juillet 1965 et celle régie juin 2005  : l’article 631-7 est applicable aux
par l’article R123-9 du code de l’urbanisme. communes de plus de 200 000 habitants et à
celles des départements des Hauts-de-Seine, de
3.6.1. MÉTHODOLOGIE la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. L’ordon-
nance comprend de nombreuses modalités d’ap-
Si un copropriétaire souhaite changer l’affec- plication, de régularisation et de prescription qu’il
tation de son lot, il conviendra au préalable de convient de vérifier si la copropriété rentre dans
vérifier la compatibilité avec les dispositions du rè- son champ d’application.
glement de copropriété et les autres contraintes
juridiques. Un local d’habitation ne peut être transformé
Par rapport au règlement de copropriété fixant la librement en bureau ou commerce, sans l’obten-
destination générale de l’immeuble et l’usage du tion d’une autorisation de l’administration compé-
lot en particulier, tout changement doit recevoir tente.
l’accord de l’assemblée générale. Si la nouvelle
affectation du lot est contraire au règlement, la Le changement d’affectation peut également
modification devra être approuvée par un vote à nécessiter l’obtention d’un permis de construire.
l’unanimité35. Il est recommandé la plus grande En effet, la double condition de changement de
prudence dans l’analyse de la destination de destination et de travaux génère cette obligation
l’immeuble car la jurisprudence témoigne d’une mais aussi la création de surface de plancher au
source importante de contentieux. Elle consacre regard des droits de construire, comme la trans-
non seulement la destination retenue par le règle- formation de caves en réserves commerciales
ment mais aussi le caractère d’atteinte aux droits ou de garages en habitations.
des autres copropriétaires.
Il est rappelé qu’une demande de permis de
L’idée générale qui inspire la jurisprudence est construire par un copropriétaire est subordon-
que sont prohibées – même si elles sont par ail- née à l’obtention préalable de l’autorisation du
leurs conformes à la destination de l’immeuble syndicat des copropriétaires.
– les activités qui créent pour les autres copro-
35 - Civ. 3e, 27 novembre 1991, n° 90-10.663, publié
priétaires des nuisances de voisinage (bruits, 36 - CA Paris, 23e ch. 9 décembre 1994 : Loyers et
copropriété, mai 1995, n° 231
odeurs…) excédant les troubles acceptables,
37 - Civ. 3e, 31 octobre 1989, n° 88-12.169, publié
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 63

Dans ce cas, le PLU peut comporter une régle- 3.6.3. INTERVENTION


mentation spécifique concernant les places de
stationnement qu’il conviendra de respecter. Différents cas se présentent :

Après examen de la faisabilité, il sera procédé au 3.6.3.1. CHANGEMENT D’AFFECTATION


modificatif. SANS PRIVATISATION DE DROITS
ACCESSOIRES 
Ce changement doit se traduire par une modifica- 3.6.3.1.1. Transformation d’un local sans
tion de l’état descriptif de division et du règlement changement de consistance
de copropriété. C’est le cas d’un appartement transformé en
local professionnel ou d’un commerce trans-
Il est rappelé que le formalisme de la publicité formé en appartement. Après l’étude préalable
foncière exige qu’un lot soit constitué d’une seule expliquée ci-dessus et visite des lieux, il n’y a pas
fraction indépendante. Dans le cas contraire, pré- nécessairement besoin de relevés sur site si le
alablement au changement d’affectation, il sera ou les plans existent.
procédé à l’éclatement du lot en autant de lots 3.6.3.1.2. Transformation d’un local avec
qu’il y a de fractions distinctes (voir la procédure changement de consistance
à suivre dans le modificatif « Division de lots »). C’est le cas d’une remise transformée en ap-
partement. Sur le site, il conviendra de mesu-
Afin de préparer le modificatif de l’état descriptif rer le lot concerné ainsi que, s’il n’existe pas
de division, il est nécessaire d’obtenir la copie du de plans de la copropriété, au moins un lot
règlement de copropriété et l’ensemble des mo- semblable dans sa nouvelle consistance pour
dificatifs, ainsi que la fiche générale d’immeuble pouvoir avoir connaissance du ratio surface/
auprès du bureau des hypothèques.  Ces docu- quote-part existant.
ments ainsi que les plans peuvent être demandés
au syndic ou obtenus auprès du notaire rédac- 3.6.3.2. CHANGEMENT D’AFFECTATION AVEC
teur. PRIVATISATION DE DROITS ACCESSOIRES
C’est le cas d’un garage transformé en local
3.6.2. DOCUMENTATION commercial. Une visite sur site est nécessaire
ainsi que l’obtention d’une copie du permis de
•  Fiche générale de l’immeuble auprès du construire afin de connaître le nombre de m²
bureau des hypothèques transformés ou construits.
•  Règlement de copropriété d’origine
•  Modificatif(s) de l’état descriptif
éventuel(s) et plans annexés
•  Plan du lot concerné et abords immé-
diats
•  Résolution d’assemblée générale en cas
de régularisation
64 LA COPROPRIÉTÉ

MODIFICATIFS DE L’ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION Y COMPRIS LES CHARGES

La rédaction du projet de modificatif à l’état Transformation d’un local avec changement de


descriptif de la division en copropriété reprendra consistance :
en introduction : la désignation de l’immeuble, •  Le numéro de lot est inchangé
son assiette foncière cadastrale, les mentions (instruction du 1er août 1979 n° 72).
de publicité au bureau des hypothèques de •  Les quotes-parts de parties communes
l’état descriptif et règlement d’origine, de ses sont réévaluées en fonction des
modificatifs éventuels avec leurs objets et celui coefficients de consistance des locaux
du présent modificatif. retenus lors de la mise en copropriété,
ou par comparaison avec un lot ayant une
Si l’immeuble a connu plusieurs modificatifs nature et une consistance similaires. Les
successifs, il sera opportun de rappeler la tantièmes de charges seront modifiés sur
situation antérieure, en incluant par exemple le même principe.
le tableau récapitulatif avant modification. •  À la suite, il est réalisé un tableau
Ensuite, le changement d’affectation sera récapitulatif modificatif comportant, outre
réalisé. les colonnes habituelles, une colonne
«  observations  » où sont explicitées les
Changement d’affectation sans privatisation modifications des lots concernés.
de droits accessoires :
Changement d’affectation avec privatisation
Transformation d’un local sans changement de de droits accessoires :
consistance :
•  Le numéro du lot est inchangé •  Cette transformation nécessite
(instruction du 1er août 1979 n° 72). l’utilisation des droits de construire,
•  Les quotes-parts de parties communes accessoires aux parties communes.
sont inchangées. •  Il est créé un lot issu des parties
•  La répartition des charges sera toutefois communes correspondant « aux droits de
modifiée s’il est prévu une aggravation des construire un tel local ou appartement sur
charges (cas d’un local professionnel pour l’emprise du lot d’origine ».
des charges d’ascenseur par exemple). •  Ce lot est vendu par le syndicat
•  À la suite, il est réalisé un tableau des copropriétaires au copropriétaire
récapitulatif modificatif comportant, outre concerné.
les colonnes habituelles, une colonne •  À la suite, il est procédé à la réunion
«  observations  » où sont explicitées les du lot modifié et du lot correspondant
modifications des lots concernés. aux droits accessoires de construire (voir
la procédure à suivre dans le modificatif
« Réunion de lots »).
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 65

3.6.4. MAJORITÉ

3.6.4.1. CHANGEMENT D’AFFECTATION 3.6.4.2. CHANGEMENT D’AFFECTATION


SANS PRIVATISATION DE DROITS AVEC PRIVATISATION DE DROITS
ACCESSOIRES : ACCESSOIRES

Suivant l’évolution jurisprudentielle de la Cour Suivant l’évolution jurisprudentielle de la Cour


de cassation38, le changement d’affectation est de cassation, le changement d’affectation avec
autorisé dès lors qu’il n’est pas contraire à la privatisation de droits accessoires est autorisé
destination générale de l’immeuble et ne porte dès lors qu’il n’est pas contraire à la destination
pas atteinte aux droits des autres coproprié- générale de l’immeuble et ne porte pas atteinte
taires et doit être voté à la majorité de l’article aux droits des autres copropriétaires et doit
25. être voté à la majorité de l’article 26.

3.6.4.1.1. Transformation d’un local sans Si le changement d’affectation entraîne des tra-
changement de consistance vaux sur des parties communes ou en modifie
La transformation et la modification des les conditions d’accès, ceux-ci devront être
charges seront votées à la majorité de l’article approuvés à la majorité de l’article 25 ainsi que
25. la répartition des charges qui en découlera.

3.6.4.1.2. Transformation d’un local avec


changement de consistance
La transformation et la modification des
charges seront votées à la majorité de l’article
25.
Dans tous les cas où les changements prévus
seraient contraires au règlement de copro-
priété, la transformation du local et la modifica-
tion du règlement de copropriété doivent être
votées à l’unanimité.
Mais, lorsque le changement d’usage est la
conséquence de travaux autorisés par l’as-
semblée, la modification de la répartition des
charges s’opère dans le cadre de l’article 11,
c’est-à-dire à la même majorité que l’autorisa-
tion des travaux.

38 - Civ. 3e, 5 janvier 1994, n° 92-13.561


66 LA COPROPRIÉTÉ

QUESTIONS À L’ORDRE DU JOUR - CHANGEMENT D’AFFECTATION

1. Dans le cas du changement d’affectation sans privatisation de droits


accessoires

Questions à l’ordre du jour :

Demande de Monsieur et Madame MARTIN de modifier l’affectation du lot


numéroté 10
(vote : selon l’article 25)

Approbation du projet de modificatif à l’état descriptif de division établi par


Monsieur JALON, géomètre-expert : nouvelles quotes-parts de copropriété du lot
numéroté 10 et nouveaux tantièmes de charges
(vote : selon l’article 25)

Mandat au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires afin d’effectuer


tous les actes juridiques et matériels nécessaires pour la modification de l’état
descriptif de division
(vote : selon l’article 24)
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 67

PROJET DE RÉSOLUTIONS

Demande d’autorisation de la part de Monsieur et Madame MARTIN de


changer l’affectation du lot numéroté 10 (remise), pour être aménagé en lot à
usage d’habitation non contraire à la destination de l’immeuble et ne portant
pas atteinte aux droits des autres copropriétaires

Après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation et en avoir


délibéré, l’assemblée générale autorise le changement d’affectation du lot 10 à
usage d’habitation, sous réserve des autorisations administratives nécessaires.

Cette résolution est proposée au vote des copropriétaires présents ou représentés :

POUR : ............... CONTRE : ............... ABSTENTION : ...............

La résolution est (adoptée ou rejetée)

Approbation du modificatif à l’état descriptif de division établi par Monsieur


JALON, géomètre-expert : changement d’affectation du lot numéroté 10,
avec attribution de nouvelles quotes-parts de copropriété et de tantièmes de
charges

Après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation et en avoir


délibéré, l’assemblée générale approuve la nouvelle répartition des quotes-parts de
copropriété et tantièmes de charges conformément au modificatif joint et établi par
Monsieur JALON, géomètre-expert.

Cette résolution est proposée au vote des copropriétaires présents ou représentés :

POUR : ............... CONTRE : ............... ABSTENTION : ...............

La résolution est (adoptée ou rejetée)


68 LA COPROPRIÉTÉ

PROJET DE RÉSOLUTIONS

Mandat au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires afin


d’effectuer tous les actes juridiques et matériels nécessaires pour la
modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété en
vue du changement d’affectation du lot numéroté 10, appartenant à Monsieur
et Madame MARTIN

Après en avoir délibéré, l’assemblée générale mandate le syndic pour effectuer les
formalités et signer les actes nécessaires en vue de la modification de l’état descriptif
de division et du règlement de copropriété consécutive aux décisions précédentes,
aux frais de Monsieur et Madame MARTIN qui déclarent s’y obliger.

Cette résolution est proposée au vote des copropriétaires présents ou représentés :

POUR : ............... CONTRE : ............... ABSTENTION : ...............

La résolution est (adoptée ou rejetée)


ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 69

QUESTIONS À L’ORDRE DU JOUR - CHANGEMENT D’AFFECTATION

2. Dans le cas du changement d’affectation avec privatisation de droits


accessoires 

Ordre du jour :

Monsieur et Madame MARTIN souhaitent modifier l’affectation du lot numéroté 11


de garage en un lot à usage d’habitation. Cette modification nécessite l’inscription
des points suivants à l’ordre du jour de l’assemblée générale

Approbation du projet de modificatif à l’état descriptif de division établi par


Monsieur JALON, géomètre-expert : création d’un lot numéroté 28 comprenant
des droits de construire issus des parties communes, avec attribution de quotes-
parts de copropriété et de tantièmes de charges
(Vote : selon l’article 26)

Autorisation donnée à Monsieur et Madame MARTIN de déposer un permis de


construire concernant les lots numérotés 11 et 28
(Vote : selon l’article 24)

Acquisition par Monsieur et Madame MARTIN du lot numéroté 28 au prix proposé


de XXXX €
(vote : selon l’article 26)

Mandat au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires afin d’effectuer


tous les actes juridiques et matériels nécessaires pour la modification de l’état
descriptif de division et la vente du lot numéroté 28
(vote : selon l’article 24)

Mandat au syndic afin de recevoir les fonds


(vote : selon l’article 24)
70 LA COPROPRIÉTÉ

PROJET DE RÉSOLUTIONS

Création du lot numéroté 28 comprenant des droits à construire issus des


parties communes et modification de l’état descriptif de division en copropriété
et de la répartition des charges

Après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation et en avoir


délibéré, l’assemblée générale autorise la création du lot numéroté 28 comprenant
des droits à construire issus des parties communes et modification de l’état descriptif
de division en copropriété et de la répartition des charges.

Cette résolution est proposée au vote des copropriétaires présents ou représentés :

POUR : ............... CONTRE : ............... ABSTENTION : ...............

La résolution est (adoptée ou rejetée)

Autorisation donnée à Monsieur et Madame MARTIN de déposer un permis de


construire concernant les lots 11 et 28

Après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation et en avoir délibéré,
l’assemblée générale autorise Monsieur et Madame MARTIN à déposer un permis de
construire.

Cette résolution est proposée au vote des copropriétaires présents ou représentés :

POUR : ............... CONTRE : ............... ABSTENTION : ...............

La résolution est (adoptée ou rejetée)


ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 71

PROJET DE RÉSOLUTIONS

Cession du lot n°28 nouvellement créé à Monsieur et Madame MARTIN

Après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation et en avoir


délibéré, l’assemblée générale décide de céder le lot n° 28 nouvellement créé à
Monsieur et Madame MARTIN au prix de XXXX €. Le syndicat des copropriétaires
prend acte que tous les frais inhérents à ce dossier seront à la charge des acquéreurs
qui déclarent s’y obliger.

Cette résolution est proposée au vote des copropriétaires présents ou représentés :

POUR : ............... CONTRE : ............... ABSTENTION : ...............

La résolution est (adoptée ou rejetée)

Mandat au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires afin


d’effectuer tous les actes juridiques et matériels nécessaires pour la
modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété

Après en avoir délibéré, l’assemblée générale mandate le syndic afin de signer tous
actes et d’effectuer toutes formalités nécessaires en vue de la modification de l’état
descriptif de division et du règlement de copropriété consécutive aux décisions
précédentes, aux frais de Monsieur et Madame MARTIN qui déclarent s’y obliger.

Cette résolution est proposée au vote des copropriétaires présents ou représentés :

POUR : ............... CONTRE : ............... ABSTENTION : ...............

La résolution est (adoptée ou rejetée)


72 LA COPROPRIÉTÉ

PROJET DE RÉSOLUTIONS

Mandat au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires afin de


recevoir les fonds

Après en avoir délibéré, l’assemblée générale mandate le syndic à fin recevoir les
fonds.

Cette résolution est proposée au vote des copropriétaires présents ou représentés :

POUR : ............... CONTRE : ............... ABSTENTION : ...............

La résolution est (adoptée ou rejetée)


ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 73

3.7. L’ADAPTATION D’UN RÈGLEMENT engagée pour manquement à ses devoirs de


DE COPROPRIÉTÉ À LA LOI SRU conseils et d’informations.

La loi n° 2000-1208 dite SRU du 13 décembre Le cas particulier de l’évolution des charges 
2000 a introduit un article 49 à la Loi n° 65- En 2003, le Conseil supérieur s’était positionné
557 du 10 juillet 1965 relative au statut de la sur l’article 49 en indiquant que les règles de
copropriété des immeubles bâtis. définition des lots et de répartition des charges
  ont été introduites par les articles 5 et 10 de
Article 49 :
“ L’assemblée générale adopte,
à la majorité prévue à l’article 24, les adap-
la loi du 10 juillet 1965. Si le premier n’est pas
d’ordre public, en revanche, le second l’est, se-
tations du règlement de copropriété rendues lon les dispositions de l’article 43 de la loi pré-
nécessaires par les modifications législatives citée. Par conséquent, on ne peut y déroger.
et réglementaires intervenues depuis son
établissement. La publication de ces modifica- La décision d’adapter un règlement de copro-
tions du règlement de copropriété sera effec- priété antérieur à la loi du 10 juillet 1965, pour


tuée au droit fixe.  rendre la répartition des charges conforme aux
dispositions de l’article 10 de ladite loi, peut
Les adaptations du règlement ainsi être votée à la majorité simple de l’article
de copropriété 2439.
Les dispositions de l’article 49 ne s’appliquent
qu’aux adaptations rendues nécessaires par les En ce qui concerne les règlements postérieurs
modifications législatives ; par exemple, l’évolu- à la date d’entrée en vigueur de la loi du 10 juil-
tion des règles de majorité. let 1965, la loi SRU ne permet pas de modifier
la répartition des charges, quand bien même
Il y aura lieu de procéder à une analyse article celle-ci ne serait pas conforme aux dispositions
par article du règlement de copropriété pour de l’article 10 déjà cité. Par exemple, un lot de
apprécier l’opportunité de la faire évoluer en rez-de-chaussée participant aux charges d’as-
fonction de l’évolution des textes. censeur alors qu’il n’en a aucune utilité.

En outre, à la lecture du règlement de copro- Il est rappelé que l’article 12 de la loi du 10


priété, il peut être judicieux de proposer une juillet 1965 prévoit que tout copropriétaire peut
rédaction différente reprenant les évolutions de demander la révision des charges dans un délai
la jurisprudence et les éventuelles demandes de cinq ans de la publication du règlement de
du conseil syndical. copropriété ou dans les deux ans suivant la
première vente du lot concerné s’il constate un
Le syndic qui ne proposerait pas à l’assem- écart de plus du quart sur son lot ou celui d’un
blée générale le vote de la mise en œuvre de voisin.
l’adaptation d’un règlement obsolète serait sus-
ceptible de voir sa responsabilité contractuelle
39 - Civ. 3e, 23 mai 2012, n° 10-28.619
74 LA COPROPRIÉTÉ

La jurisprudence a reconnu également le qui entraîne l’existence d’une grille de vote dif-
droit à tout copropriétaire à agir en nullité de férente de la grille de charges générales.
la répartition des charges sans prescription  
de délai s’il est reconnu que celle-ci ne res- Il semble également important de préciser
pecte pas les dispositions de l’article 10 fixant que les modifications des règles de répartition
la répartition des charges générales comme des charges ne peuvent pas être invoquées
celles d’équipements communs. pour des erreurs manifestes de calcul  ; en
effet, l’article 49 de la loi n° 65-557 du 10
Dans un cas comme dans l’autre, ces actions juillet 1965 dispose que seule l’évolution légis-
en révision ou en annulation de la répartition lative doit motiver ces adaptations.
des charges sont intentées par le coproprié-
taire devant le Tribunal de grande instance. 3.7.1. MÉTHODOLOGIE
 
En ce qui concerne les règlements antérieurs Deux conditions doivent être réunies pour que
à l’entrée en vigueur de la loi du 10 juillet le texte soit applicable :
1965, il est préconisé de reprendre l’étude •  Qu’une ou plusieurs modifications légis-
de la répartition des charges hors change- latives soient intervenues depuis l’établis-
ment de destination d’une ou plusieurs parties sement du règlement ;
privatives, selon les dispositions des critères •  Que ces modifications rendent néces-
de l’article 10. Ce dernier est fondé sur le saire l’adaptation du règlement de copro-
respect du critère d’utilité pour les charges priété pour le rendre conforme au droit
d’équipement et sur les critères de l’article positif. Ce sera notamment le cas lorsque
5, à savoir la consistance, la superficie et la le règlement de copropriété aura repro-
situation des lots sans égard à leur utilisation duit les textes en vigueur lors de son éta-
pour les charges concernant les parties com- blissement et que ces textes auront été
munes. depuis lors réformés.
 
Toutefois, ne seront pas modifiées les quotes- L’analyse devra être conduite en se posant les
parts de copropriété, même si ces dernières questions suivantes :
ne respectent pas ces critères. Le législateur •  Y a-t-il eu une évolution législative
n’avait pas cru bon de les rendre obligatoires concernant cet article ?
pour le calcul, en laissant le choix à l’auteur de •  Y a-t-il eu des évolutions de jurispru-
l’état descriptif de division. Les textes recon- dences concernant cet article ?
naissent de plus le caractère intangible des •  Y a-t-il un souhait du syndicat des copro-
quotes-parts de propriété, sauf si une volonté priétaires de faire évoluer un article dont
unanime des copropriétaires est exprimée. la modification ne répond pas aux dispo-
Ainsi, les quotes-parts de charges pourront sitions de l’article 49 ? Dans ce cas de
être différentes des quotes-parts de proprié- figure, la majorité applicable pourrait être
té  ; situation rare, mais parfaitement légale différente.
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 75

La présentation en assemblée générale devra plans annexés, modificatifs éventuels, procès-


se faire article par article, ou par groupe d’ar- verbaux des assemblées générales, tableaux
ticle afin d’éviter un accord ou un rejet global. de répartition des charges, carnet d’entretien,
fiche d’immeuble des hypothèques, etc. et de la
3.7.2. DOCUMENTATION visite indispensable de la copropriété, il pourra
être mis en évidence la nécessité de procéder
•  Fiche générale de l’immeuble auprès du à des modificatifs des états descriptifs de divi-
bureau des hypothèques sion pour traiter les annexions de parties com-
•  Règlement de copropriété d’origine et munes ou subdivisions de lots. Il est rappelé
plans annexés que ces dispositions ne relèvent en aucun cas
•  Modificatif(s) de l’état descriptif du champ d’application de l’article 49 de la loi
éventuel(s) et plans annexés n° 65-557 du 10 juillet 1965. Tout modificatif
•  Les grilles des charges utilisées par le de cette nature pourra néanmoins faire l’objet
syndic de copropriété d’une résolution complémentaire proposée à
•  Résolutions d’assemblées générales l’assemblée générale, lors du vote sur l’adapta-
précédentes tion du règlement, mais soumise à une majorité
spécifique.
3.7.3. INTERVENTION
La mise à jour du règlement de copropriété
Au préalable, il conviendra de prendre rendez- devra faire apparaître le texte ancien et le nou-
vous avec le conseil syndical et le syndic de veau texte proposé.
copropriété afin d’apprécier les attentes du syn-
dicat des copropriétaires. 3.7.4. MAJORITÉ

Le géomètre-expert doit procéder à l’analyse La majorité requise est celle de l’article 24 pour
des documents recueillis afin de mettre en ce qui relève des dispositions de l’article 49.
évidence les non-conformités légales du règle- Pour les autres propositions, selon l’objet il sera
ment de copropriété. L’adaptation du règle- proposé la majorité nécessaire (article 24, 25
ment implique que l’on puisse expurger toutes ou 26).
les clauses qui ont été déclarées illicites par la
jurisprudence.

Il conviendra également de procéder à une visite


de l’immeuble afin de s’assurer de la cohérence
entre l’état descriptif de division, le règlement
de copropriété et la situation des lieux.

Lors de l’analyse des différents documents


tels que le règlement de copropriété initial et
76 LA COPROPRIÉTÉ

QUESTIONS À L’ORDRE DU JOUR

Questions à l’ordre du jour :

Mise à jour de l’article X du règlement de copropriété dans le cadre de l’article 49


de la loi du 10 juillet 1965
(vote : majorité article 24)

Mise à jour de l’article Y du règlement de copropriété traitant de la destination de


l’immeuble
(vote : à l’unanimité)

Mandat au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires afin d’effectuer


tous les actes juridiques et matériels nécessaires pour la modification du règlement
de copropriété
(vote : selon l’article 24)
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 77

PROJET DE RÉSOLUTIONS

Mise à jour de l’article X du règlement de copropriété dans le cadre de l’article


49 de la loi du 10 juillet 1965

Après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation et en avoir


délibéré, l’assemblée générale entérine la mise à jour de l’article X du règlement de
copropriété en application de l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette résolution est proposée au vote des copropriétaires présents ou représentés :

POUR : ............... CONTRE : ............... ABSTENTION : ...............

La résolution est (adoptée ou rejetée)

Mise à jour de l’article Y du règlement de copropriété traitant de la destination


de l’immeuble

Après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation et en avoir


délibéré, l’assemblée générale autorise la modification de la destination de
l’immeuble.

Cette résolution est proposée au vote des copropriétaires présents ou représentés :

POUR : ............... CONTRE : ............... ABSTENTION : ...............

La résolution est (adoptée ou rejetée)


78 LA COPROPRIÉTÉ

PROJET DE RÉSOLUTIONS

Mandat au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires afin


d’effectuer tous les actes juridiques et matériels nécessaires pour la
modification du règlement de copropriété

Après en avoir délibéré, l’assemblée générale mandate le syndic afin de signer


tous actes et d’effectuer toutes formalités nécessaires en vue de la modification
du règlement de copropriété consécutive aux décisions précédentes, aux frais du
syndicat.

Cette résolution est proposée au vote des copropriétaires présents ou représentés :

POUR : ............... CONTRE : ............... ABSTENTION : ...............

La résolution est (adoptée ou rejetée)


ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 79

EXEMPLE DE MODIFICATION
DE L’ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION
EN COPROPRIÉTÉ
80 LA COPROPRIÉTÉ
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 81

1)

2)

3)

4)

I É
1)

II

III

IV

1
82 LA COPROPRIÉTÉ

I/ MODIFICATIF DE L'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION

1) CREATION DU LOT 47 ISSU DES PARTIES COMMUNES


LOT NUMERO 47
Au 6ème étage, en haut de l'escalier, première porte à droite
Un water-closet
Et les UN / tantième des parties communes générales.

Les quotes parts de parties communes générales seront désormais calculés sur la base
de 1002 au lieu de 1001.

Superficie privative du lot 47 : 1,00 m²

Selon le décret n° 97-532 du 23 Mai 1997 :


La superficie de la partie privative d'un lot est la superficie des planchers des locaux clos
et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages
d'escaliers,gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers
des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Etant noté que les propriétaires des lots 14, 15 et 16 devront expressément
renoncer à leur droit d'usage sur le water-closet.

Page 2
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 83

TABLEAU DE CORRESPONDANCE DE L'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION


EN COPROPRIETE APRES CREATION DU LOT 47

Situation Situation
DESIGNATION ancienne nouvelle
LOT BAT. ESC. ETAGE selon règlement de OBSERV.
copropriété Q.P. Q.P.
Générales Générales
1 U U R.d.C. Une boutique 36 36
2 U U R.d.C. Un appartement 30 30
3 U U 1e Et. Un appartement 44 44
4 U U 1e Et. Un appartement 38 38
5 U U 2e Et. Un appartement 44 44
6 U U 2e Et. Un appartement 38 38
7 U U 3e Et. Un appartement 44 44
8 U U 3e Et. Un appartement 38 38
9 U U 4e Et. Un appartement 44 44
10 U U 4e Et. Un appartement 38 38
11 U U 5e Et. Un appartement 44 44
12 U U 5e Et. Un appartement 38 38
13 U U 6e Et. Un appartement 22 22
14 U U 6e Et. Une pièce 3 3
15 U U 6e Et. Un appartement 9 9
16 U U 6e Et. Un appartement 18 18
17 U U 6e Et. Un appartement 19 19
18 U U R.d.C. Un appartement 16 16
19 U U R.d.C. Un appartement 13 13
20 U U R.d.C. Un appartement 17 17
21 U U 1e Et. Un appartement 27 27
22 U U 1e Et. Un appartement 26 26
23 U U 1e Et. Un appartement 21 21
24 U U 2e Et. Un appartement 27 27
25 U U 2e Et. Un appartement 26 26
26 U U 2e Et. Un appartement 21 21
27 U U 3e Et. Un appartement 27 27
28 U U 3e Et. Un appartement 26 26
29 U U 3e Et. Un appartement 21 21
30 U U 4e Et. Un appartement 27 27
31 U U 4e Et. Un appartement 26 26
32 U U 4e Et. Un appartement 21 21
33 U U 5e Et. Un appartement 26 26
34 U U 5e Et. Un appartement 25 25
35 U U 5e Et. Un appartement 20 20
39 U U 6e Et. Un appartement 15 15
45 U U Ss-sol Une cave 1 1
46 U U 6e Et. Un appartement 25 25
Nouveau
47 U U 6e Et. Un w.c. - 1
Lot
TOTAL 1 001 1 002

Page 3
84 LA COPROPRIÉTÉ

2) DIVISION DU LOT 17 EN DEUX NOUVEAUX LOTS


LOT NUMERO 17
- Un appartement situé au sixième étage, porte droite, composé de :
entrée, salle à manger, chambre, cuisine et water-closets.
- Une cave au sous-sol portant le n°1
Et les DIX-NEUF / tantièmes des parties communes générales.

Quote part
parties
LOT BAT. ESC. ETAGE DESIGNATION OBSERV.
communes
générales
Lot supprimé et divisé
6e Et Un appartement
17 U U 19 pour créer
Ss-sol Une cave n°1 les lots 48 et 49

Nouveau lot
48 U U 6e Et. Un appartement 18 (division du lot 17)

Nouveau lot
49 U U Ss-sol Une cave n°1 1 (division du lot 17)

LOT NUMERO 48
Au 6ème étage, deuxième porte à droite
Un appartement de deux pièces : entrée, salle à manger, chambre, cuisine, salle d'eau
Et les DIX-HUIT / tantièmes des parties communes générales.

LOT NUMERO 49
Au sous-sol
Une cave portant le n°1
Et les UN / tantième des parties communes générales.

Page 4
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 85

3) REUNION DES LOTS 47 ET 48 EN UN LOT 50

LOT NUMERO 50
Au 6ème étage, en haut de l'escalier, première et deuxième portes à droite
Un appartement de deux pièces : entrée, salle à manger, chambre, cuisine, salle d'eau
et un water-closet
Et les DIX-NEUF / tantièmes des parties communes générales.

Quote part
parties
LOT BAT. ESC. ETAGE DESIGNATION OBSERV.
communes
générales
Lot supprimé et réuni
47 U U 6e Et. Un w.c. 1 avec le lot 48
pour créer le lot 50
Lot supprimé et réuni
48 U U 6e Et. Un appartement 18 avec le lot 47
pour créer le lot 50
Nouveau lot
50 U U 6e Et. Un appartement 19 (réunion des lots
47 et 48)

Page 5
86 LA COPROPRIÉTÉ

4) TABLEAU RECAPITULATIF DE L'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION


EN COPROPRIETE APRES MODIFICATION

DESIGNATION Situation nouvelle


LOT BAT. ESC. ETAGE selon règlement de OBSERV.
copropriété Q.P.
Générales

1 U U R.d.C. Une boutique 36


2 U U R.d.C. Un appartement 30
3 U U 1e Et. Un appartement 44
4 U U 1e Et. Un appartement 38
5 U U 2e Et. Un appartement 44
6 U U 2e Et. Un appartement 38
7 U U 3e Et. Un appartement 44
8 U U 3e Et. Un appartement 38
9 U U 4e Et. Un appartement 44
10 U U 4e Et. Un appartement 38
11 U U 5e Et. Un appartement 44
12 U U 5e Et. Un appartement 38
13 U U 6e Et. Un appartement 22
14 U U 6e Et. Une pièce 3
15 U U 6e Et. Un appartement 9
16 U U 6e Et. Un appartement 18
18 U U R.d.C. Un appartement 16
19 U U R.d.C. Un appartement 13
20 U U R.d.C. Un appartement 17
21 U U 1e Et. Un appartement 27
22 U U 1e Et. Un appartement 26
23 U U 1e Et. Un appartement 21
24 U U 2e Et. Un appartement 27
25 U U 2e Et. Un appartement 26
26 U U 2e Et. Un appartement 21
27 U U 3e Et. Un appartement 27
28 U U 3e Et. Un appartement 26
29 U U 3e Et. Un appartement 21
30 U U 4e Et. Un appartement 27
31 U U 4e Et. Un appartement 26
32 U U 4e Et. Un appartement 21
33 U U 5e Et. Un appartement 26
34 U U 5e Et. Un appartement 25
35 U U 5e Et. Un appartement 20
39 U U 6e Et. Un appartement 15
45 U U Ss-sol Cave 1
46 U U 6e Et. Un appartement 25
49 U U Ss-sol Cave 1
50 U U 6e Et. Un appartement 19

TOTAL 1 002

Page 6
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 87

II/ MODIFICATIF DU REGLEMENT DE COPROPRIETE

CHARGES DES NOUVEAUX LOTS

Le nouveau lot 47 participe aux charges.

Charges Charges
LOT générales d'ascenseur

47 1 16

Les lots 48 et 49, issus de la division du lot 17, participent aux charges.

Charges Charges
LOT générales d'ascenseur

17 19 502
48 18 502
49 1 -

Le lot 50, issu de la réunion des lots 47 et 48, participe aux charges.

Charges Charges
LOT générales d'ascenseur

47 1 16
48 18 502
50 19 518

Page 7
88 LA COPROPRIÉTÉ

III/ NOTA SUR LA QUOTE-PART DES PARTIES COMMUNES


ET LA REPARTITION DES CHARGES

Cette intervention consistant à établir un modificatif de l’état descriptif de division en copropriété


existant la quote-part de propriété des parties communes attribuée par le règlement de copropriété à
chacun des lots est conservée.

La somme des quotes-parts des parties communes générales et des tantièmes de charges des lots
issus d’une division est égale aux quotes-parts des lots d'origine.

Le calcul de la quote-part des parties communes générales et des tantièmes de charges pour un lot
provenant d’une création est obtenu par une comparaison avec les lots de même nature existants.

Page 8
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 89
90 LA COPROPRIÉTÉ
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 91
92 LA COPROPRIÉTÉ
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 93

4. SCISSION DE COPROPRIÉTÉ
L’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 permet, taxe de publicité foncière. Seule une simple taxe
lorsque la copropriété comporte plusieurs fixe ainsi que le salaire du conservateur des
bâtiments et que la division de la propriété du hypothèques, au taux de 0,10% de la valeur des
sol est possible, d’effectuer une scission. parties communes partagées, sont désormais
perçus. Les parties communes partagées se
Pour cela, les copropriétaires dont les lots résument souvent à la valeur du sol dont les
constituent un bâtiment et qui souhaitent faire droits de construire ont été consommés. Ceci
sécession doivent se réunir en assemblée permet de déterminer une valeur minimale.
générale spéciale pour décider, à la majorité
de leurs voix, de l’opportunité de constituer une 4.1 MÉTHODOLOGIE
propriété séparée.
Après avoir vérifié la faisabilité de la scission qui
doit être présentée en assemblée générale, il
Cette possibilité est également offerte au
y a lieu d’établir un relevé de la propriété et de
propriétaire unique d’un bâtiment.
dresser un plan de division avec repérage des
éventuelles servitudes à créer ou existantes,
L’assemblée générale du syndicat initial doit
une liste des liens matériels subsistant après
ensuite statuer, à la majorité des voix de tous
la scission ainsi que des équipements ou élé-
les copropriétaires, sur la demande de scission.
ments qui serviront aux deux nouvelles entités
(voie de desserte, réseaux, chaufferie com-
À la même majorité, l’assemblée générale
mune, etc.).
du syndicat initial fixe ensuite les conditions
matérielles, juridiques et financières
Il faut également établir un projet de règlement
nécessitées par la division.
de copropriété, d’état descriptif de division et
de répartition des charges pour chaque nou-
Les nouveaux syndicats constitués procèdent
velle copropriété. Sauf demande spécifique des
ensuite indépendamment l’un de l’autre, à la
copropriétaires, ce travail se limite souvent au
majorité de l’article 24, à l’approbation des
partage des lots dans des grilles séparées tant
nouveaux documents contractuels de chaque
pour les quotes-parts de parties communes
copropriété. Il convient toutefois de veiller à
que pour les tantièmes de charges.
respecter la destination initiale de l’immeuble
qui ne pourrait être modifiée qu’à l’unanimité
Après partage et seulement dans un deuxième
des copropriétaires.
temps, chaque répartition peut être reprise
afin de retrouver un dénominateur approprié
Remarque :
en millièmes ou dix-millièmes par exemple. Les
L’aspect fiscal a été modifié par l’article 85
descriptions des parties communes et des
de la loi SRU du 13 décembre 2000 avec
charges seront adaptées à chaque entité.
l’exonération des droits d’enregistrement ou de
94 LA COPROPRIÉTÉ

Les nouvelles copropriétés adoptent alors •  Demander à l’administration, pour


chacune leur propre règlement de copro- chaque nouvelle propriété, un certificat
priété. Les adaptations nécessaires du rè- d’urbanisme indiquant les dispositions
glement de copropriété initial ainsi que les d’urbanisme, les limitations adminis-
répartitions de charges seront votées à la tratives au droit de propriété et la liste
majorité de l’article 24. des taxes et participations d’urbanisme
applicables à un terrain, conformément
Les modifications des états descriptifs de aux dispositions de l’article L.410-1 a)
division sont adoptées selon la même règle du code de l’urbanisme.
de majorité que celles créant la scission,
en tenant compte des instructions de l’ar- 4.2 LA LIQUIDATION DU SYNDICAT
ticle 117 du 1er août 197940 ainsi que des
La disparition du syndicat initial emporte né-
exigences particulières propres à chaque
cessairement sa liquidation, et c’est unique-
conservation des hypothèques.
ment dans l’article 28 de la loi du 10 juillet
1965, relatif à la scission, que le terme de
Pour gérer les éventuels éléments ou équi-
liquidation est mentionné.
pements demeurés à usage commun et
selon leur importance, il pourra être néces-
La liquidation du syndicat initial implique que
saire de mettre en place une organisation
les nouveaux syndicats ne sont aucunement
spécifique du type : union de syndicat, asso-
liés aux droits et obligations de l’ancien syn-
ciation syndicale libre, association foncière
dicat. Ils n’en reprennent donc pas d’office
urbaine ou de prévoir tout simplement des
les contrats, de même qu’ils n’en récupèrent
conventions.
pas automatiquement les fonds. Des résolu-
tions d’assemblée générale doivent prévoir
Après accord de l’assemblée générale et
expressément la cession des contrats en
selon les règles édictées par la doctrine
cours si besoin, ainsi que la répartition du
ordinale en matière de division foncière, le
solde disponible au bénéfice des coproprié-
géomètre-expert procède aux différentes
taires des nouveaux syndicats.
formalités, à savoir :
•  Demander à l’administration un certi-
La personnalité morale du syndicat initial se
ficat de numérotage sur voirie pour les
poursuit néanmoins pour les besoins de sa
entités issues de la scission ;
liquidation.
•  Établir un document de modification
du parcellaire cadastral afin d’obtenir de
nouvelles références ;
•  Prévoir, si les dispositions d’urbanisme
en vigueur l’exigent, un état récapitulatif
des surfaces de plancher sur chacune
40 - Instruction du 1er août 1979 d’application de la loi
des deux nouvelles unités foncières ; 79-2 du 2 janvier 1979 relative aux droits grevant les
lots d’un immeuble soumis au statut de la copropriété
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 95

LEXIQUE
96 LA COPROPRIÉTÉ

Acte authentique : Conseil syndical :


Acte établi par un officier public, notamment Organe de gestion de la copropriété compo-
un notaire, qui fait foi jusqu’à inscription de sé de membres élus par l’assemblée géné-
faux. Certaines autorités administratives rale de la copropriété et dont les fonctions
peuvent établir pour les acquisitions et aliéna- essentielles sont d’assister et de contrôler
tions de l’Etat et des collectivités territoriales l’activité du syndic. Son président est élu par
des actes en forme administrative bénéfi- et parmi ses membres.
ciant de la même force probante.
Etat descriptif de division :
Acte sous seing privé : Institué pour les besoins de la publicité fon-
Acte écrit établi par les parties elles-mêmes cière, l’état descriptif de division est un docu-
sous leur seule signature sans l’intervention ment technique qui :
d’un officier public qui est doté d’une force • identifie l’immeuble ou l’ensemble immobi-
probante inférieure à celle de l’acte authen- lier auquel il s’applique en indiquant sa na-
tique. ture, sa situation, sa désignation en conte-
nance cadastrale ;
Aliénation : • définit chacun des lots en précisant sa
Opération par laquelle celui qui aliène trans- situation exacte (bâtiment, escalier, étage,
met volontairement à autrui la propriété emplacement), sa nature ainsi que la quote-
d’une chose, soit à titre onéreux, soit à titre part des parties communes qui lui sont atta-
gratuit, soit entre vifs, soit à cause de mort, chées.
soit à titre particulier, soit à titre universel.
Grenier :
Box : Partie haute d’un bâtiment, d’utilisation di-
Compartiment dans un garage ou emplace- verse.
ment particulier où l’on gare un véhicule.
Gros œuvre :
Brisis : Ensemble des ouvrages constituant la struc-
Partie inférieure, en pente raide, d’un ver- ture d’une construction: fondations, murs,
sant de toit brisé. dalles, toiture.

Cave : Loggia :
Pièce enterrée ou semi-enterrée destinée au Enfoncement formant un balcon couvert.
seul stockage de provisions ou d’effets per-
sonnels et dans laquelle ne peut s’exercer Règlement de copropriété :
aucune activité professionnelle ou de loisir. Document contractuel établi entre les copro-
priétaires comportant des clauses :
Cellier : • déterminant la destination des parties com-
Local ayant un usage identique à celui d’une munes et des parties privatives ;
cave, mais situé en rez-de-chaussée ou en • fixant les conditions de leur jouissance ;
étage. • définissant les contributions aux charges
communes ;
Comble : • définissant les règles relatives à l’adminis-
Partie la plus haute de la construction et des- tration des parties communes.
tinée à en supporter le toit.
ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS 97

Remise : de stationnement, des caves ou celliers, des


Local qui sert à entreposer des matériels ou combles et des locaux techniques. La sur-
objets divers. face de plancher a remplacé la surface hors
œuvre brute (SHOB) et la surface hors œuvre
Superficie : nette (SHON) depuis le 1er mars 2012.
Nombre caractérisant l’étendue d’une sur-
face. Syndic de copropriété :
Mandataire du syndicat des copropriétaires
Superficie privative pour administrer l’immeuble.
(au sens de la loi Carrez) :
Superficie des planchers des locaux clos Trémie :
et couverts après déduction des surfaces Espace réservé dans un plancher pour le
occupées par les murs, cloisons, marches passage à un autre niveau de l’immeuble,
et cages d’escalier, gaines, embrasures notamment par un escalier.
de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu
compte des planchers des parties des lo- Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) :
caux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Contrat de vente par lequel le vendeur s’en-
Sont également exclus les caves, garages, gage à édifier un immeuble moyennant un
emplacements de stationnement et les lots délai et un prix payé au fur et à mesure de
ou fractions de lot d’une superficie inférieure l’exécution des travaux.
à 8 m².
Véranda :
Surface : Galerie vitrée accolée à une maison.
Ensemble des points limitant une portion de
l’espace.

Surface hors œuvre brute (SHOB) :


Somme des surfaces de plancher de chaque
niveau de la construction.

Surface hors œuvre nette (SHON) :


Surface obtenue à partir de la SHOB en dé-
duisant la surface des planchers des combles
et des sous-sols non aménageables, des toi-
tures-terrasses, des balcons, des loggias et
surfaces non closes des rez-de-chaussée,
des parties de bâtiment aménagées en vue
du stationnement des véhicules, et éventuel-
lement d’autres déductions spécifiques.

Surface de plancher 
(au sens du code de l’urbanisme) :
Ensemble des surfaces de plancher closes
et couvertes, sous une hauteur de plafond
supérieure à 1,80 mètre, calculé à partir du
nu intérieur des façades du bâtiment, déduc-
tion faire des vides et des trémies, des aires
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Commission Immobilier de l’Ordre des
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