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La promesse unilatérale de vente 

*La promesse synallagmatique :


Elle suppose que l’une des deux parties (le vendeur) s’engage à vendre une
chose à un prix déterminé et que l’autre partie (acheteur) promet d’acheter
cette chose au prix convenu.
La question est de savoir si cette double promesse est ou non assimilée à la
vente proprement dite ?
Cette assimilation a été consacrée par l’Article 1589 c.civ français.
Elle ne peut être que déduite des dispositions de l’article 488 du DOC dès lors
qu’elle tend à transmettre un droit de propriété et qu’elle porte sur un objet et
un prix déterminés et qu’elle a une cause licite.
La vente se réalise au moment où la double promesse a été donnée et non au
moment où l’acte définitif a été dressé : la date d’exécution de la double
promesse.
Le moment de la conjonction des consentements sert à apprécier
les conditions de validité de la vente.
Les promettants renvoient la rédaction définitive du contrat à une
date déterminée ou à la réalisation d’une condition suspensive
(l’obtention d’un prêt par l’acquéreur ou l’obtention de la
mainlevée d’hypothèque par le vendeur…) sauf clause de dédit avec
indemnité d’indisponibilité (en cas de non réalisation de la
vente/bail).

Effets :
- « La promesse de vente vaut vente » : A quel moment le transfert
de la propriété peut avoir lieu ?
1/ Le transfert s’effectuerait au jour de l’exécution volontaire ou
forcée de la promesse.
2/ Il s’effectue dès le moment de la double promesse dès lors que
l’accord des parties porte sur la chose objet de la vente et sur le
prix.
* La promesse unilatérale de vente :
Lorsque l’une ou l’autre des deux parties contractantes
vendeur/acheteur ou bailleur/locataire s’engage à vendre ou à
acheter ou à prendre en location les lieux où est exploité le fonds de
commerce plus tard un bien donné moyennant un prix déterminé.
Par cette promesse, le promettant (vendeur) consent au bénéficiaire
(acheteur) d’acheter ou de ne pas acheter dans les conditions
stipulées par le contrat.
Par cette promesse, le vendeur est engagé pendant le temps normal
nécessaire pour rendre une réponse réfléchie, l’acheteur quant à lui,
demeure libre de tout engagement sauf s’il manifeste sa volonté
d’acheter aux conditions stipulées.
On dit qu’il y a levée d’option et le bénéficiaire devient acheteur au
vrai sens du terme.
S’il ne manifeste pas sa volonté en temps voulu, la promesse tombe et devient
caduque et le promettant retrouve sa liberté de vendre ou de ne pas vendre et
son choix du cocontractant.
Cette promesse diffère de l’offre simple qui, sans acceptation n’est ni un
contrat unilatéral, ni un avant contrat.
Elle diffère également du pacte de préférence ou la convention de
préemption qui se forme non pas par la seule volonté du promettant
(vendeur) mais également et surtout à raison ou du fait des circonstances qui
pourraient le contraindre à vendre la chose en question.

La promesse unilatérale intervient fréquemment dans les cas suivants :


* La location d’habitation.
* Le crédit-bail.
* Le fonds de commerce.

Effets :
La promesse unilatérale ne vaut pas vente dès lors qu’elle n’opère
pas par elle-même transfert de propriété et ne fait jamais peser sur le
bénéficiaire les obligations de l’acheteur.
A partir de quel moment la vente est-elle supposée être conclue ?
Deux thèses ont été soutenues :
- La vente est conditionnelle : la condition étant la levée de l’option
par le bénéficiaire.
- Le moment où le bénéficiaire de la promesse déclare ou manifeste
sa volonté d’acheter : c’est le moment de la levée d’option qui est le
moment de la rencontre des deux volontés et le moment de la
formation du contrat de vente.
Conséquences  :
* L’acheteur dispose d’un droit réel sur la chose vendue à partir de ce
moment avec l’obligation d’accomplir les formalités requises s’il
s’agit d’un immeuble ou d’un droit incorporel.
Avant son acceptation, il dispose d’une simple créance mobilière
même si la promesse porte sur un immeuble ou un droit incorporel.
* La levée de l’option ne peut donner lieu à transfert de propriété
que si le promettant est encore propriétaire de la chose promise.
En cas de saisie, de vente à un tiers, le bénéficiaire ne peut que
réclamer des DI au promettant voire même selon certains
tribunaux, de demander la nullité de la vente faite à un tiers de
mauvaise foi.
* Le caractère lésionnaire de la vente ainsi que le délai de la rescision
doit être appréciée au jour de la vente et non à celui de la promesse.
* La capacité civile du bénéficiaire s’apprécie au jour de la levée
d’option.