Mol Fc2018

Montage d’Opération Locative
Plan de cours
Première partie:
Le logement social :
- Quelques chiffres
- Structures de production
- Mesures incitatives
- Maître d'ouvrage: enjeux
et contraintes
Deuxième partie:
Le financement du logement social
1
un triptyque indissociable
TRAVAIL
LOGEMENT TRANSPORT
Droit au logement
Droit au logement.
Cette loi fixe comme principe : "Garantir le droit au
logement constitue un devoir de solidarité pour
l'ensemble de la nation.
Toute personne ou famille éprouvant des difficultés
particulières, en raison notamment de l'inadaptation de
ses ressources ou de ses conditions d 'existence, a
droit à une aide de la collectivité, pour accéder à un
logement décent et indépendant et s'y maintenir".
4
2
Qu'est ce que le logement
locative social ?
 Logement qui est attribué sous conditions de

ressources
 Logement qui est soumis à un plafonnement des

loyers
 La réalisation et la gestion de logements locatifs

sociaux constitue une mission d'intérêt général
Logement social
Definition :
Logement locatif a pour principale objectif de loger les
personnes qui ne parviennent pas à trouver un appartement
ou une maison sur le marché Privé
Il est financé par :
 PLS Pret Locatif Social
 PLUS Pret Locatif à Usage Social
 PLAI Pret Locatif Aidé d’Integration
3
Logement social
mesures incitatives
 TVA à taux réduit
 Prêt à taux réduit
 Mesures fiscales
 Aides de d'état et des collectivités
 Participation du 1%
 Droit au logement (5 mars 2007)
 ...
Logement social quelques chiffres

Les Habitants:
 10 millions de personnes logées
 450 000 familles accueillies par an
 Famille monoparentale:19%, familles étrangères

11%,13% bénéficient de minima sociaux,66% des
ménages logés ont des revenus inférieurs à 60% des
plafonds de ressources . Exemple de plafond de
ressource pour une personne seule: 2100 euros brut.
 5% des ménages sont assujettis au supplément de loyer

solidarité
4
Logement social
Les structures de productions:
 Offices publics de l'habitat
 Entreprises Sociales pour l'habitat
 Sociétés de Crédit Immobilier
 Sociétés coopératives d'HLM
 SEM (10 000 logements par an) capital détenu

majoritairement par une collectivité + statut privé
Le 1% logement
Depuis 2006, toutes les entreprises de
plus de 10 salariés hors secteurs public
et agricole, doivent verser 0,45 % de la
masse salariale brute de l'année n-1.
La somme totale représente une somme
approchant 1,5 milliard d'euros tous les
ans.
Ce versement, appelé PEEC
(Participation des employeurs à l'effort
de construction),
doit obligatoirement être collecté
effectué avant le 31 décembre.
Sinon, une amende forfaitaire de 2 %
peut être appliquée par l'administration 10
fiscale.
5
Les grandes lignes de
l ’histoire
de la naissance,
de la vie,
de la mort?
des organismes H.L.M.
11
Loger les travailleurs
Il faut attendre 1850 pour qu'une loi définisse les

conditions de salubrité et donne le droit aux conseils
municipaux de définir les travaux à effectuer pour
assainir les logements.
C'est à cette période que naît l'idée que l'état ou les

collectivités locales pourraient participer au
financement de logements "sociaux", la réalisation de
ceux ci étant laissée à des maîtres d'ouvrage privés qui
garantiraient la salubrité de ces logements. 12
6
Service public du logement
1894 : La conjonction de la réflexion des hygiénistes et
des hommes politiques soucieux de morale va conduire
au vote de la loi Siegfried en 1894 qui crée les comités
locaux d'habitations à bon marché (HBM), sans que
l'état n'intervienne autrement que par des exonérations
fiscales incitant des sociétés à construire des logements
salubres à bas loyers. Cette loi peu efficace fut remplacé
en 1906 par la loi Strauss qui permet une participation
financière à la construction d'HBM et met en place les
prêts de la Caisse des dépôts.
1908 : La loi Ribot va étendre les dispositions fiscales
favorables de la loi Siegfried à l'acquisition de terrains
de moins d'un hectare par un acheteur peu fortuné, cet
achat permettant la construction ultérieure d'une maison.
Cette loi en faveur de l'accession à la propriété a pour
objectif déclaré de fixer les populations rurales et 13
d'empêcher leur exode.
Service public du logement

1912 : Une certaine mobilisation populaire (création de syndicats de
locataires) conduit le gouvernement à se préoccuper à nouveau de
la situation du logement des ouvriers et à faire le point de
l'application de la législation en vigueur (rapport Bonnevay) ; la loi du
23 décembre 1912 crée les offices publics communaux et
départementaux d'habitations à bon marché, qui sont des
établissements publics.Le service public du logement est créé.
1916 : Au mois de mars 1916 le Gouvernement est contraint
d'instaurer par décret un moratoire permettant aux locataires de
suspendre le paiement des loyers. Cette mesure déclenche un
conflit sans précédent avec les propriétaires qui menacent d'une
grève des impôts, menace qui contraint le Gouvernement à
promettre le remboursement des loyers non rentrés.
14
7
Service public du logement 1918 - 1945
 Avec l’ industrialisation, création de cités par les

patrons pour loger les salariés travaillant dans leurs
entreprises
 Démarrage du logement social ouvrier le 14 aout 1923

de l’ office public departemental d’habitations a bon
marche (opdhbm)
 Arrêt des constructions pendant la guerre
15
 Industrialisation poussée au sortir de la guerre de

1939 - 1945
 Exode rural très important dû principalement a la

mécanisation de l’ agriculture et aux besoins de
l’industrie.
 Le décret du 9 aout 1953 rend l’investissement

construction obligatoire a l’ ensemble des entreprises
du secteur privé
 Prise de conscience de l’ énorme besoin de logements

symbolisée dans la mémoire populaire. 16
8
 De 1965 a 1975, 195 zone à urbaniser en priorité sont

construites représentant 2,2 millions de logements, pour
l’ essentiel de type HLM (habitation à loyer modéré)
 1973 est l’ année record de construction avec 556 000

logements dont 160 000 HLM
 A partir de 1985, début de la réhabilitation au détriment

de constructions neuves
17
Service public du logement 1974-1990
 Premier choc pétrolier avec son effet sur
le chômage et de licenciements
enclenchant la paupérisation d’ une partie du salariat
 De 1960 a 1980, les taux d’ intérêts des emprunts sont fixes et

non indexés, favorisant la construction individuelle, libérant
ainsi de nombreux logements HLM
 Ces logements libérés ont été occupés par des locataires de

plus en plus en difficulté : économiques ou autres
 Cette crise économique entraine une baisse importante de la

construction dévalorisant ainsi les grands ensembles
18
9
Service public du logement 1990 -2011
 En réponse a la montée de l’ exclusion, l’ accent est

mis sur la dimension sociale, économique et culturelle
de politique de requalification des quartiers
 Montée en force de la réhabilitation – rénovation
 La construction sociale s’ oriente vers des batiments

plus petits ou vers des logements individuels
augmentant ainsi le prix du foncier
 Réticence des grosses communes proches des villes a

l’ accueil des logements sociaux
19
Ce que les salariés ne peuvent plus accepter

•Un niveau des prix du logement qui a doublé depuis 10 ans,
pesant fortement sur le pouvoir d’achat,
•Une aggravation de la ségrégation sociale dans l’habitat,
•L’éclatement des distances domicile-travail,
•La précarisation des conditions de vie et de travail,
•Les difficultés d’accès au logement pour les jeunes, les familles

monoparentales, les salariés en mobilité géographique contrainte,
les travailleurs saisonniers, …
•La double peine quand les difficultés dans l’emploi déstabilisent la

situation du logement des salariés locataires ou accédants à la
propriété.
20
10
La politique de l’habitat
 Le parc HlM compte 4,2 millions de logements
locatifs et 300 000 logements-foyers.
 Il loge près de 10 millions de personnes.
 450 000 logements sont disponibles chaque année

pour de nouveaux ménages ou des ménages en
mobilité.
 94 % des Français considèrent que les Hlm sont un filet de sécurité
indispensable.
 Plus d’un Français sur deux (55 %) pense que ses enfants auront un
jour besoin d’accéder à un logement social.
 81 % des Français jugent prioritaire ou important de renforcer l’offre
de logements sociaux contre 68 % qui estiment qu’il est prioritaire ou
important de développer l’offre locative du secteur privé.
11
 Le logement est affaire de long terme et nécessite une vision
prospective de l’évolution des territoires.
 Plusieurs facteurs doivent être pris en compte :
• Les évolutions sociodémographiques : croissance de la
population, revenus, taille des ménages, pyramide des
âges…
• L’analyse des marchés du logement privé et social
• les besoins liés aux politiques de développement territorial
et économique (loger les salariés…)
• le nombre et la nature des nouveaux logements à construire
(locatif social ou privé, accession sociale ou libre,
hébergement…),
• mais aussi les besoins en adaptation ou en renouvellement
du parc existant (réhabilitation thermique...).
12
 L’article 55 de la loi SRU a créé l’obligation, pour

les communes de plus de 3 500 habitants appartenant
à une agglomération de plus de 50 000 habitants, de
disposer d’au moins 20 % de logements locatifs
sociaux d’ici 2020.
 la loi SRU
 Deux objectifs :
• renforcer l’offre de logements pour les ménages à
revenus modestes
• assurer une répartition équilibrée du logement social sur
le territoire.
 La loi du 18 janvier 2013 a relevé ce seuil à 25 % pour les
communes « à fort potentiel », avec comme date butoir
2025.
Les communes ne nécessitant pas d’effort de production

supplémentaire conservent un objectif de 20 %.
13
la loi SRU
 Chaque année, un inventaire des logements locatifs
sociaux est effectué dans ces communes.
 Les communes n’atteignant pas les seuils fixés s’engagent

dans un plan de rattrapage comportant des objectifs
triennaux.
 Elles sont soumises à un prélèvement annuel sur leurs

ressources fiscales.
 À la fin de chaque période triennale, un bilan est établi, le
non-respect des engagements entraînant des pénalités.
14
la loi SRU
 Les organismes Hlm peuvent produire des logements
locatifs sociaux répondant aux obligations des communes
par :
• la construction neuve,
• l’acquisition-amélioration de logements anciens,
• ou l’acquisition en Véfa de logement à des
promoteurs privés.
 La hausse des prix et la raréfaction des terrains constituent

un obstacle à la construction de logements, en particulier
dans les zones tendues.
 Face à ce défi, les collectivités locales disposent d’outils
pour mobiliser du foncier abordable et de qualité pour
le logement social.
 Elles peuvent notamment :
– céder un terrain à un opérateur Hlm gratuitement ou
avec une décote,
– ou accorder une subvention pour surcharge foncière,
 ce qui leur permet de réserver un nombre supplémentaire
de logements dans le programme développé.
Elles peuvent aussi mettre à disposition des terrains sur de très
longues durées, tout en restant propriétaires, par le biais du
bail emphytéotique.
15
 Selon le niveau de loyer des futurs résidents, le
financement des Hlm est plus ou moins soutenu par des aides
publiques.
 Il existe 3 produits de financement :
• Le PLUS (prêt locatif à usage social) : le produit central
de financement du logement social
• Le PLAI (prêt locatif aidé d’intégration) : destiné aux
ménages cumulant des difficultés sociales et de faibles
ressources
• Le PLS (prêt locatif social) : pour des ménages un peu
plus aisés, mais dont les ressources ne dépassent pas 1,3
fois les plafonds PLUS.
Règles de mixité sociale

Pour le PLUS : Pour le PLUS :
au minimum 30 % au maximum 10 % des
des locataires locataires
PLUS
= plafond de base
Plafonds de
PLAI PLS ressources
=60% des plafonds =130% des plafonds
PLUS PLUS
16
 La production des logements
Hlm repose sur un modèle de
financement original associant
plusieurs acteurs.
 L’objectif : produire des

logements de qualité, pour des
loyers inférieurs à ceux du
marché.
 Une opération de logement

L’Etat apporte des aides sous forme de
social est financée à 71% en subventions (aides à la pierre, qui
moyenne par des prêts de long peuvent être déléguées aux collectivités
terme émis par la Caisse des locales) ou d’avantages fiscaux (taux
dépôts. de TVA réduit, exonération de TFPB
sur 25 ans).
 De montants variables, les aides
des collectivités locales sont
fréquentes et tout aussi nécessaires
à l’équilibre financier des
opérations.
 Elles peuvent prendre la forme de

subventions, garantie d’emprunt,
cession de foncier etc. qui donnent La maîtrise des coûts de
aux collectivités des droits de construction est un enjeu
réservation sur une partie des primordial pour modérer les loyers
logements construits. et les charges sans renoncer à la
qualité.
 A travers Action Logement, les

employeurs participent aussi à
l’effort de construction, destiné au
logement des salariés.
17
Maîtrise d'ouvrage Contraintes
 Rareté du foncier
 Equilibre financier à préserver
 Planning de livraison
 Exigence de haute qualité d'usage
 Relationnel avec les collectivités
Logement social
dysfonctionnement
Principales contraintes qui entravent le developpement
du secteur:
 Insuffisant de l’offre foncier mobilisable
 Faible implication du secteur privé dans la production

en logement social
 Faible engagement des banques dans le financement de

logement social
 Multiplicité des taxes et des impots
 Complexité et regidité des document d’urbanisme
 Deficiences en matiere de gestion urbaine
18
Maîtrise d'ouvrage Enjeux et objectifs
1. Reduire le desiquilibre entre l’offre et la demande
2. Freiner les cout de l’immobilier
3. Donner à chacun la possibilité d’avoir un logement
4. Accueillir des ménages de + en + modestes
5. Garantir la mixité sociale
6. Assurer la meilleure qualité de service rendu aux locataires

(gestion de proximité)
7. Défendre la qualité des logements et le développement

durable.
Le financement du logement social : comment ça marche ?
 Le financement du logement social associé plusieurs type

d’aides: subvention , prêts et aides fiscales.
 Aide de l'état
– TVA réduite à 5,5% au lieu de 20% sur les acquisitions
de foncier et les travaux
– Subvention de 7 à 8% pour les PLAI
– Exonération de la TFPB (Taxe Foncière sur les
Propriétés Bâties ) de 15 ans étendue à 25 ans avec le
plan de cohésion sociale
 Autres aides
– Prêts et subventions du 1% logement (Action logement)
– Subventions des collectivités territoriales (Région,
Département, communes)
 Fonds propres 38
19
Le rôle de l'Etat
 Aide à la pierre
– Subventions
– Prêts à taux bonifié
– TVA à taux réduit
 Aide à la personne
– Loyers plafonnés et encadrés
LE FINANCEMENT
DU LOGEMENT
SOCIAL
20
Les financeurs/les réservataires
Mobilisation de différentes aides et co-financements :
 L’État, via les subventions et les aides indirectes.
 Les collectivités territoriales : Région, Département, Groupements

de communes, Communes (subventions, apport de foncier, garantie
d’emprunt…)
 La CDC pour les prêts et, pour le PLS, les autres banques agréées
 Action Logement (ex-1% Logement), en contre-partie de droits de

réservation.
 Les organismes via leurs fonds propres
Le financement du logement social

Les bailleurs sociaux bénéficient d’une TVA à 5.5 %, d’une
exonération de taxe sur le foncier bâti et de prêts bonifiés de
la Caisse des Dépôts et Consignations.
Pour équilibrer une opération, des aides complémentaires sont
indispensables :
– de l’État (les crédits délégués), des collectivités locales
(Conseil général et communes). Ces financements
prennent la forme de subventions, de garanties
d’emprunts, d’exonération de taxes locales.
– Une politique foncière volontariste est également
nécessaire pour mettre à disposition des bailleurs
sociaux des terrains à un prix abordable.
42
21
Les aides financières du logement social
Exonérations fiscales:
Les exonérations fiscales valent pour les opérations de
locatifs sociaux et d'accession sociale bénéficiant de prêts
aidés quel que soit leur maître d'ouvrage, sous certaines
conditions :
• TVA à 5,5% pour les opérations de réhabilitation ou de
construction de logements neufs à usage locatif.
• Exonération de la Taxe Foncière sur les Propriétés
Bâties (TFPB). Par exemple, pour le PLUS, exonération
TFPB pendant 25 ans, voire 30 ans.
43
Plan de financement équilibré

d’une opération de logement social
44
22
L’accès au logement locatif social : sous
conditions de ressources
Les plafonds de ressources :
- ces logements sont « destinés à être occupés par des
personnes dont l’ensemble des ressources, à la date d’entrée
dans les lieux, est, au plus égale à un montant déterminé par
arrêté » chaque année.
Dépendent de plusieurs facteurs :
-Le produit de financement : PLUS/PLAI/PLS ,
-La localisation : Paris et communes limitrophes, reste de l’Ile-
de-France et autres régions
-La composition des ménages : 6 catégories selon le nombre
de personnes composant le ménage, le nombre de personnes à
charge
Catégorie de ménages
Catégorie de ménages Nombre de personnes composant le ménage
1 Une personne seule
Deux personnes ne comportant aucune personne à

2 charge, à l’exclusion des jeunes ménages
Trois personnes ou une personne seule avec une

3 personne à charge ou un jeune ménage sans
personne à charge
Quatre personnes ou une personne seule avec deux

4 personnes à charge
Cinq personnes ou une personne seule avec trois

Six personnes ou une personne seule avec quatre

23
Plafonds de ressources annuelles (revenu fiscal de référence)
Nombre de personnes composant le

Catégorie de ménages ménage PLUS PLAI PLS
1 Une personne seule 18012 13509 23416
Deux personnes ne comportant aucune

2 personne à charge, à l’exclusion des jeunes 24053 18039 31259
ménages
Trois personnes ou une personne seule avec
3 une personne à charge ou un jeune ménage 28926 21695 37604
sans personne à charge
Quatre personnes ou une personne seule

4 avec deux personnes à charge
34920 26160 45396
Cinq personnes ou une personne seule avec

5 trois personnes à charge
41076 30809 53403
Six personnes ou une personne seule avec

6 quatre personnes à charge
46296 34722 60185
par pers. Supplémentaire 5164 3873 6713
Plafonds de loyers PLUS et PLAI
 Jeune ménage: couple sans personne à charge dont la

somme des âges est, au plus,égale à 55 ans.
 Personne à charge:
 enfants du locataire, de son conjoint (ou de son
partenaire ou de son concubin) à charge au sens du Code
des Impôts
 ascendants du locataire, de son conjoint (ou de son
partenaire) de 65 ans ou plus et ascendants de 60 ans en
cas d’inaptitude au travail dans la mesure où leurs
ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu
24
caractéristiques techniques des règles minimales de
surfaces habitables
Types de Composition des logements SHmini
Logements (m²)
I 1 pièce principale avec coin cuisine, cabinet de toilette, 18

placards, WC, douche, avec raccordement, aux réseaux
divers.
I bis 1 pièce principale 30
II 2 pièces principales 46
III 3 pièces principales 60
IV 4 pièces principales 73
V 5 pièces principales 88
VI 6 pièces principales 99
VII 7 pièces principales 114
+ de VII Par pièces supplémentaires + 14
Les différentes catégories de financement

 Le PLUS : Prêt Locatif à Usage Social
 Le PLAI : Prêt Locatif Aide d'Intégration
 Le PLS : Prêt Locatif Social
25
Les logements locatifs sociaux
 Les logements locatifs sociaux sont communément désignés par le prêt
qui a contribué à leur financement.
– Le prêt locatif à usage social (PLUS) est actuellement le dispositif le
plus fréquemment mobilisé pour le financement du logement social.
Ses caractéristiques prennent en compte un objectif de mixité sociale.
– Le prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) finance des logements

locatifs destinés à des ménages qui cumulent des difficultés
économiques et des difficultés sociales.
– Le prêt locatif social (PLS) finance des logements locatifs situés en

priorité dans les zones dont le marché immobilier est tendu.
Les logements locatifs financé par l’un de ces trois prêts donnent lieu à une
convention prévoyant l’encadrement de la destination des logements
(notamment des plafonds de loyer et de ressources) et permettant aux
locataires de bénéficier des aides personnalisées au logement
Les aides financières du logement social
Prêts encadrés de longue durée:

Ces prêts servent à développer l'offre locative sociale quel
que soit le produit (PLAI, PLUS et PLS).
• L'Etat, via la Caisse des Dépôts et Consignations , propose

des prêts encadrés d'une durée maximum située entre 30 et
50 ans pour financer l'acquisition du foncier et de biens
immobiliers existants et le coût de construction ou
d'amélioration des logements.
Ces prêts peuvent bénéficier aux opérateurs sociaux, aux

SEM et parfois aux collectivités locales lorsqu'elles portent
directement la construction ou l'acquisition-amélioration de
ces logements
52
26
CARACTÉRISTIQUES DES PRÊTS PLAI ET PLUS
 Objet des prêts
– Le PLAI et le PLUS peuvent financer l’acquisition ou

la construction de logements à usage locatif, ainsi que,
le cas échéant, les travaux d’amélioration
correspondants . Ces prêts, destinés uniquement aux
organismes HLM (SA HLM, SEM de construction de
logements), aux collectivités territoriales,
 Durée d’amortissement
– Elle est de 40 ans au maximum, avec option à 50 ans

pour une quotité représentative de la charge foncière -
durée pouvant être portée à 60 ans dans les zones
Les aides collectivités locales

- Les communes sont les chefs de fil de la politique locale
de l'habitat. Elles concourent également au financement
des opérations de logements sociaux : elles sont parfois
amenées à apporter à l'opérateur le foncier et/ou participer
à l'équilibre financier de l'opération.
-Conseil Général : participation auprès des communes
maîtres d'ouvrage pour la viabilisation des terrains destinés
à la construction de logements sociaux et participation au
financement d'opérations de construction ou d'acquisition
amélioration de logements sociaux PLUS, PLAI et PLS
(dépend de la maîtrise d'ouvrage).
-Conseil Régional : aide aux bailleurs sociaux pour
compenser les surcoûts liés à la surcharge foncière et à la
qualité énergétique et environnementale des logements.
54
27
PLUS : règles de mixité sociale
- au moins 30 % des logements doivent être occupés par des ménages
dont les ressources n’excèdent pas 60 % des plafonds de ressources du PLUS
- au maximum 10 % des logements peuvent être loués à des locataires
dont les ressources excèdent, dans la limite de 130 % des plafonds PLUS
Pour le PLUS : Pour le PLUS :

au minimum 30 % des au maximum 10 % des
locataires locataires
PLUS
= plafond de base
Plafonds de
PLAI PLS ressources
=60% des plafonds =130% des plafonds
PLUS PLUS
PLUS : Prêt Locatif à Usage Social

OUTIL DE LA MIXITE SOCIALE
Produit HLM classique, il vise des ménages dont l'amplitude des revenus
est large. Ainsi, 75% de la population française peut y accéder. Par ailleurs,
la loi permet à des personnes qui dépassent jusqu'à 20% le plafond de
ressource d'en bénéficier également (avec loyer majoré), renforçant ainsi la
mixité sociale au sein des opérations.
==> Maîtres d'ouvrage potentiels : Opérateurs HLM et Société d'Economie
Mixte (SEM).
Les collectivités peuvent bénéficier du PLUS uniquement pour des
opérations d'acquisition-amélioration de bâtiment existant et non pour la
construction neuve, sauf en cas de désistement écrit de l'opérateur social
sollicité.
56
28
Opérations financées par du
PLAI et du PLUS
 Objectif de mixité sociale :

 30 % des locataires ont des ressources
inférieures de 60 % au maxi
 10% au plus des logements sont réservés
pour ceux qui ont au maxi plus de120 %
des plafonds de ressources
Les prêts PLUS PLAI PLS
Loyer maximum mensuel en € par m² de

surface utile
Subvention TVA
Taux du prêt: livret A Exonération de
maximale taux
+/- TFPB
de l'etat réduite
agglomération
Paris et son
de plus de autres
agglomération
100000hab
PLAI - 0,2 point de % 20% oui 25 ans 5,4 à5,7 4,7 4,4
PLUS + 0,6 point de % 5% oui 25ans 6,1 à 6,4 5,3 4,9

58
PLS + 1,1 point de % oui 25ans 9,7 à12,6 7,9 à 8,3 7,4
29
Les prêts PLUS PLAI PLS
PLUS/PLAI PLS
Par qui sont

Uniquement par la Caisse des Par la Caisse des Dépôts et les banques
distribués les
Dépôts agrées pour la distribution du PLS
prêts ?
-Jusqu’à 40 ans pour la partie

- Jusqu’à 40 ans pour la partie logement
logement
Durée
-Jusqu’à 50 ans pour la partie - Jusqu’à 50 ans pour la partie foncière,
foncière, voire 60 ans voire 60 ans
Le PLUS : Prêt Locatif à Usage

Social
 Champ d'application:
– Construction Neuve
– Acquisition – Amélioration
– Terrain ou droits à construire
– VEFA : Vente en l'Etat Futur d'Achèvement
30
Social
 Les principales caractéristiques financières :

– TVA au taux réduit de 5.5 %
– Subvention de l'Etat à un taux compris entre 2.5 et 7.8 %
– Prêt de la Caisse des Dépôts et Consignations :
– Foncier : 50 ans
– Travaux et honoraires : 40 ans
– Assiette : taux du livret A + 1 % (soit 3 %)
– Quotité maximale du prêt : 90 % du Prix de Revient

Social
 Les obligations de mixité sociale :
– 30 % des logements doivent être occupés par des

locataires dont les ressources ne dépassent pas 60 % des
plafonds de ressources du PLUS
– En contrepartie, 10 % au plus des logements peuvent être

loués à des locataires dont les ressources sont au plus
égals à 120 % de ces mêmes plafonds.
31
Le Prêt PLUS travaux et honoraires
 Taux : 3 %
 Durée : jusqu'à 40 ans
 Progressivité : 0 ou 0,5 %
 Avec ou sans préfinancement
 Avec ou sans différé d'amortissement
L'intervention du 1%
 Depuis les années 50, les entreprises de plus de 10
salariés sont tenues de consacrer un certain pourcentage
de la masse salariale au logement de leurs salariés, c'est
la P.E.E.C. (Particpation des Employeurs à l'Effort de
Construction)
 Le montant de cette participaion était àl'origine égale à 1

% de la MS; elle est aujourd'hui de 0,45%
 Les entreprises peuvent gérer en direct cette participation

ou la verser à des organismes agréés : organismes HLM
ou CIL (Comité Interprofessionel du Logement)
32
Les contreparties
 En contrepartie des aides que l'Etat apporte pour
financer le logement social, un certain nombre
de logements doit lui être réservé afin qu'il
puisse les attribuer :
• Aux demandeurs de logements inscrits au
fichier départemental
• Aux fonctionnaires
• Les pourcentage de réservation sont
respectivement de 25 % et 5 %
Les contreparties
 Les prêts principaux contractés par les organismes HLM
doivent être garantis.
– Cette garantie est généralement accordée par une

collectivité territoriale.
– En contrepartie de cette garantie, la CT bénéficie d'un

contingent réservé de logements qui est de 20 % du
programme.
– Les logements se répartissent ainsi : 30 % Etat – 20 % CT
33
Les loyers maximum selon la zone
et le type de prêt :
Logements construits ou réhabilités dans le cadre de
programme d’acquisition amélioration à l’aide du
PLUS : LOCATIF PRÊT A USAGE SOCIAL
communales, logements conventionnés dans
travaux à la suite d’une aide :
 Zone 1 : 5,55 euros le mètre carré de SU
 Zone 1 bis : ( Paris et la proche banlieue )
5,90 euros le mètre carré de SU
La définition des zones 1 et 1 bis
34
PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Intégration
ACCES AU LOGEMENT DES MENAGES DEFAVORISES
Ce produit est destiné à des ménages présentant une double

fragilité financière et sociale, rencontrant des difficultés
d’accès au logement par les filières classiques d’attribution.
Cette catégorie de PLAI pour des personnes avec de très
faibles revenus (et sans difficulté sociale particulière).
==> Maîtres d'ouvrage potentiels : Opérateurs HLM, SEM,
Collectivités et organismes agréés par la Préfecture.
69
Le PLAi
 Le Prête Locatif Aidé d'Intégration est un dispositif de
financement qui vise à réaliser des logements destinés à des
populations qui ont des ressources très faibles (< à 60 % des
plafons PLUS) et qui ont des difficultés d'intégration voire
qui nécessitent un accompagnement social.
 Bénéficiaires: Organismes HLM, SEM, Associations
 L'aide de l'Etat est dans ce cas supérieure au PLUS dans les

conditions suivantes:
35
Le PLAi
 Caractéristiques des prêts PLAi
 Durée : 50 ans pour le foncier et 40 ans pour

les travaux et honaoraires
 Taux : 2,65 %
Les loyers maximum selon la zone

et le type de prêt :
 Pour des logements financés avec le PLA

d’Intégration :
Zone 1 : 4, 93 euros le mètre carré de SU
Zone 1 bis : ( Paris et la proche banlieue ) 5,25
euros le mètre carré de SU
Zone 2 : 4,32 euros le mètre carré de SU
Zone 3 : 4,01 euros le mètre carré de SU
36
Le PLAi
 Caractéristiques des prêts PLAi

 Durée : 50 ans pour le foncier et 40 ans pour les
travaux et honaoraires
 Taux : 2,65 %
PLS : Prêt locatif Social
OFFRE LOCATIVE INTERMEDIAIRE ADAPTEE AUX MARCHES TENDUS

Ce produit s’adresse aux ménages à revenus moins contraints
cherchant à se loger dans les territoires connaissant un marché
de l’immobilier tendu, là où les loyers privés sont
particulièrement élevés (ex. les villes-centres et leurs
périphéries). Cette offre locative intermédiaire permet en
complément des produits PLUS et PLAI, de mieux (ou de ré-
)équilibrer l’offre locative globale. Une étude de marché fine
est nécessaire pour justifier de l’opportunité de développer ce
produit dont le niveau des loyers peut être proche ou égal à
l'offre locative privée et donc la concurrencer.
==> Maîtres d'ouvrage potentiels : Opérateurs HLM et SEM,

particuliers et opérateurs privés. 74
37
PLS : Prêt locatif Social
PLS INSTITUTIONNELS : Il fonctionne comme le PLUS
et PLAI avec des plafonds de loyers et de ressources
différents . Les bénéficiaires de ces PLS sont les bailleurs
sociaux et les SEM dont la vocation est de gérer à long terme
ces logements qui restent par conséquent dans le parc locatif.
PLS INVESTISSEURS : Le bénéficiaire est un investisseur

(personne privée, physique ou morale, particuliers ou
opérateurs immobiliers), à qui est vendu un produit fiscal
combinant prêt PLS et avantages fiscaux (TVA à 5,5 %,
exonération de Taxe Foncière sur Propriétés Bâties à 15 ans
et défiscalisation). En contrepartie, le propriétaire
bailleur s'engage à louer à des loyers limités à des locataires
sous conditions de ressources, sur une durée limitée (15 ans
minimum). Ce parc est donc non pérenne à long terme. 75
Le PLS (2)
 Plafond de ressources: PLUS + 30%
 Plafond de loyers: 150% du PLUS sans application des
marges locales
 Caractéristique des prêts :
– Taux indéxé sur le livret A
– Durée maxi : 30 ans
– Prêt foncier : 50 ans
– 10% de fonds propres qui peuvent inclure le 1%
– Quotité du prêt : 50 % mini du PdR de l'opération
38
Le PLS (3)
 Contrainte :
– Convention avec l'état : 15 à 50 ans
– Contingent : 10 % des logements
 Avantages :
– TVA à 5,5 %
– Exonération de TFPB pendant 25 ans
CARACTÉRISTIQUES DES PRÊTS PLS
 Objet du prêt
– Le PLS peut financer l’acquisition ou la construction
de logements à usage locatif, ainsi que, le cas échéant,
les travaux d’amélioration correspondants2.
– Le PLS n’ouvre pas droit à une subvention de l’État.
En revanche, il permet de bénéficier de la TVA à taux
réduit (taux identique à celui applicable aux opérations
PLUS et PLAI) et d’une exonération de TFPB pendant
25 ans
 Montant
– Le montant minimum du prêt est égal à 50 %
du prix de revient de l’opération . Il peut
couvrir au plus la totalité du prix de revient,
déduction faite des subventions.
39
CARACTÉRISTIQUES DES PRÊTS PLS
Conditions financières
 Le taux d’intérêt s’élève à 2,11% pour les
organismes de logement social . La durée
d’amortissement est de 40 ans maximum, avec
option à 50 ans pour une quotité représentative de
la charge foncière -durée pouvant être portée à 60
ans dans les zones tendues .
Montage d’Opération
Locative
40
Les différentes étapes du montage d’une opération
d’habitat social
 Les délais de réalisation d’une opération d’habitat social sont
très variables en fonction de la maîtrise du foncier et des
contraintes environnementales, techniques et
réglementaires qui peuvent être rencontrées lors de
l’avancement de l’opération.
 24 à 36 mois sont nécessaires en moyenne depuis l’initiative
du projet jusqu’à la livraison des logements.
 Attention à la taille des opérations : s’il faut bien intégrer le

projet dans le contexte urbain, une opération de construction
de logements sociaux est économiquement raisonnable à
partir de 10 logements. Il s’agit de réaliser une plus grande
économie d’échelle, car les coûts de gestion sont aussi
importants pour 5 que 81
pour 15 logements.
Démarrage et achèvement
des opérations PLUS PLAI PLS
- Démarrage et achèvement des travaux :

- Démarrage dans les 18 mois après la décision
- Achèvement dans les 4 ans : possibilité de
prorogation de 2 ans maximum
41
Les étapes d’une opération
83

d’habitat social
84
42
d’habitat social
85
Les modalités du montage financier
 Les dépenses (ou ressources) comportent quatre

élements principaux:
 Le foncier
 Les travaux
 Les honoraires
 Les frais financiers
43
Les éléments constitutifs des dépenses
 Pour le prix de revient du bâtiment ou coût des travaux :

1) Les dépenses relatives à la construction, l'aménagement ou
l'amélioration des locaux d'habitation, de leurs annexes et des locaux
pour services collectifs ou à usage commun attachés à la jouissance
des logements
2) Les dépenses relatives à la réalisation de tous les équipements

nécessaires à l'usage des locaux d'habitation
3) Les dépenses éventuelles engagées pour adapter l'immeuble et les

logements aux personnes handicapées
comment se forment les coûts ?

 La charge foncière , qui désigne le coût du terrain aménagé, varie
fortement selon la localisation géographique. Elle représente 20 %-30
% en moyenne du prix de revient et comprend les frais d’acquisition
du terrain, frais d’acte, géomètre, étude de sol, taxes et son coût
d’aménagement (VRD voirie réseaux divers), c’est-à-dire la
préparation du terrain et le terrassement, les aménagements extérieurs,
la voirie et les espaces verts, les frais de branchements en eau et
électricité, le traitement des eaux usées et pluviales, les réseaux divers ;
 Les coûts de construction, qui comprennent les coûts des travaux

(gros œuvre, second œuvre) et l’acquisition de bâtiments existants dans
certains cas, pèsent en moyenne 60-70 % du prix de revient ;
 les honoraires regroupent toutes les prestations d’ingénierie, frais de

maîtrise d’ouvrage, études, assurances, frais financiers et divers. Ils
représentent 10-12 % du total en moyenne.
88
44
Les éléments constitutifs des recettes
 Subventions
 Prêts
 Fonds Propres
Plan de financement équilibré d’une opération de

logement social
Fonds propres
15%
Fonds propres
Subventions Subventions
20%
Prets
Prets
65%
45
Schéma de financement de logements
sociaux
Loyers
Exploit futurs
ation
Capacit
é
d’endet
tement
Cout de Emprunts
Emprunts
production
Besoin de subventions ou
de fonds propres
L’équilibre de l’opération
« Une opération est considérée comme équilibrée lorsque les loyers permettent de couvrir :
- Le remboursement des prêts
- Les frais de gestion et d’entretien
- La Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB)
- Les grosses réparations
- Les aléas (vacances, impayés, …) »
« Une opération est considérée comme équilibrée dès lors que le solde de trésorerie (en
constants) cumulé de celle-ci est positif ou nul année après année pendant toute la durée
du prêt »
46
loyer d’equilibre
 le loyer d’équilibre permet d’évaluer la faisabilité d’une

opération.
 le loyer d’équilibre doit être inferieur ou égal au plafond
réglementaire prévu pour chaque financement ,il doit aussi
permettre à l’organisme de couvrir les dépenses courantes ,
les charges d’entretien, les remboursement d’emprunt et
le renouvellement du patrimoine.
 De plus, son calcul doit intégrer l’évolution des différents

paramètres (inflation, loyers, frais de gestion) sur le très
long terme. Les remboursements d’emprunt s’étendent en
effet sur 30 ans, voire 40 pour la partie foncière.
93
 Quelle que soit la nature de l'opération locative

sociale qui doit être fiancée, il y a lieu d'élaborer en
parrallèle deux bilans :
• Un bilan d'investissement (valeur d'échange)
• Un bilan d'exploitation (valeur d'usage)
47
Les bilans
Bilan d'investissement
Dépenses Recettes
Charge foncière Subventions
Travaux
Prêts
Honoraires
Frais financiers Fonds propres
Les bilans
Bilan d'exploitation
Charges Produits
Remboursement
des emprunts
(annuité = capital +
intérêts) Travaux
Loyers
Frais Gestion
T.F.P.B.
P.G.R.
P.L.V.
48
SCHEMA D’UN BILAN D’UNE OPERATION
49
Les bilans
50
Les bilans
 Le financement du logement social associe subventions directes, aides fiscales et
prêts. Par exemple, le PLUS (prêt locatif à usage social), principal financement
du logement locatif social, associe différents types d'aides :
 Un taux de TVA à 5.5% au lieu de 20%. Ce taux s’applique à l’acquisition de
terrains comme à la construction de logements.
 Une subvention de l’Etat avec, si le coût du terrain est élevé, la possibilité
d'obtenir une subvention pour surcharge foncière.
 Une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) de 25 ans.
EXEMPLE DE BILAN DE
L’OPERATION
51
EXEMPLE DE BILAN D’EXPLOITATION
 Quelle que soit la nature de l'opération locative

sociale qui doit être fiancée, il y a lieu d'élaborer en
parrallèle deux bilans :
• Un bilan d'investissement (valeur d'échange)
• Un bilan d'exploitation (valeur d'usage)
52
Les bilans
Dépenses Recettes
Charge foncière Subventions
Travaux
Prêts
Honoraires
Frais financiers Fonds propres
Les bilans
Charges Produits
Remboursement
des emprunts
intérêts) Travaux
Loyers
Frais Gestion
T.F.P.B.
P.G.R.
P.L.V.
53
Les bilans
Charges Produits
Remboursement
des emprunts
intérêts) Travaux
Loyers
Frais Gestion
T.F.P.B.
P.G.R.
P.L.V.
LES HYPOTHESES ECONOMIQUES (CALCUL DES

CHARGES)
paramètres Valeur
PLAI: 5,51€/m2
loyer
PLUS: 6,19€/m2
Taux du prêt à 2,75 %
prêts PLAI: 2,55% sur 40 et 50 ans
PLUS: 3,35% sur 40 et 50 ans
Vacances / impayés 3%
Frais de gestion Variable selon organisme
Grosses réparations 0,6 % de la valeur construction + VRD
TFPB Variable selon commune
54
LOYER EQUILIBRE
BILAN D'INVESTISSEMENT
DEPENSES
Charge foncière
Travaux
Honoraire technique 12% CC
Loyers par m²
Anuités
LOYER EQUILIBRE
DEPENSES
Charge foncière 7 000,00 800 m²
Travaux 3 500,00 1 000 m²
Honoraire technique 12% CC 12%
Loyers par m²
Anuités
55
LOYER EQUILIBRE
DEPENSES
Charge foncière
7 000,00 800 m²
Travaux
3 500,00 1 000 m²
Honoraire technique 12% CC
12%
Loyers par m²
50
Anuités
20×12
LOYER EQUILIBRE
DEPENSES
Charge foncière 7 000,00 800 m²
Travaux 3 500,00 1 000 m²
Honoraire technique 12% CC 12%
Loyers par m² 50
Anuités 20×12
RECETTE
Subvention 15 %
Prêt 75 %
Fonds propres 10 %
56
LOYER EQUILIBRE
DEPENSES
Charge foncière 7 000,00 800 m² 5 600 000,00
Travaux 3 500,00 1 000 m² 3 500 000,00
Honoraire technique 12% CC 12 % 3 500 000,00 420 000,00
CA 9 520 000,00
LOYER EQUILIBRE
DEPENSES
Travaux 3 500,00 1 000 m² 3 500 000,00
Honoraire technique 12% CC 12 % 3 500 000,00 420 000,00
CA 9 520 000,00
RECETTE
Subvention 15% 1 428 000,00
Prêt 75% 7 140 000,00
Fonds propres 10% 952 000,00
57
LOYER EQUILIBRE
BILAN D'EXPLOITATION
CHARGES PRODUIT
Annuité Prêt
loyers *surface
20 ans
Frais de gestion 4%
Travaux de grosse réparation 6%
TFPB 4%
PLV 3%
LOYER EQUILIBRE
CHARGES PRODUIT
Annuité 7 140 000 44 625,00
0,125
20
Frais de gestion 4%
Travaux de grosse réparation 6%
TFPB 4%
PLV 3%
58
LOYER EQUILIBRE
CHARGES PRODUIT
Annuité 7 140 000 44 625,00
0,125
50 000,00
20
Frais de gestion 4% 4% 2 000,00
Travaux de grosse réparation 6% 6% 3 000,00
TFPB 4% 0,00 0,00
PLV 3% 3% 1 500,00
51 125,00
LOYER EQUILIBRE
DEPENSES
Charge foncière 6 000 800 m² 4 800 000
Travaux 3 500 1 000 m² 3 500 000
Honoraire technique 12% CC 12% 3 500 000 420 000
Ca 8 720 000
RECETTES
Subvention 15% 1 308 000
Prêt 75% 6 540 000
Fonds propres 10% 872 000
59
LOYER EQUILIBRE
CHARGES PRODUIT
Annuite 6 540 000 40 875
0,125
50 000
20
Frais de gestion 4% 4% 2 000
Travaux de grosse réparation 6% 6% 3 000
TFPB 4% 0 0
PLV 3% 3% 1 500
47 375
LOYER EQUILIBRE
DEPENSES
charge foncière 7 000,00 800 m²
Travaux 3 500,00 1 000 m²
honoraire technique 12% CC 12%
Loyers par m² 50
anuités 25×12
RECETTE
subvention 15%
prêt 75%
fonds propres 10%
60
LOYER EQUILIBRE
DEPENSES
Travaux 3 500,00 1 000 m² 3 500 000,00
Honoraire technique 12% CC 12% 3 500 000,00 420 000,00
CA 9 520 000,00
RECETTE
Subvention 15% 1 428 000,00
Prêt 75% 7 140 000,00
Fonds propres 10% 952 000,00
LOYER EQUILIBRE
CHARGES PRODUIT
Annuite 7 140 000 37 128
0,130
50 000
25
Frais de gestion 4% 4% 2 000
Travaux de grosse réparation 6% 6% 3 000
TFPB 4% 0 0
PLV 3% 3% 1 500
43 628
61
La vente de logements sociaux
 La vente des logements locatifs sociaux construits ou acquis depuis
plus de 10 ans est possible mais soumise à condition :
• les logements mis à la vente doivent être en bon état ;
• les ventes sont soumises à l’avis de l’État, du délégataire et de

la commune concernée ; son accord doit être explicite si elle a
participé à leur financement ;
• à chaque logement vendu, au moins un logement doit être

reconstruit
• les logements situés dans les communes pour lesquelles un

constat de carence a été dressé, ne pourront pas être vendus ;
• les logements proposés à la vente sont soumis à des clauses anti

spéculatives.
123
LEVIERS PERMETTANT D’OPTIMISER LE

MONTAGE FINANCIER
 Diminuer les charges
 Diminuer le prix de revient

 Diminuer les frais de gestion
 Augmenter les recettes
 Augmenter les fonds propres
 Optimiser les réservations
 Augmenter les subventions
 Augmenter la constructibilité
 Vérifier le pré-financement
62
Rentabilité
 Taux de rendement net (%)

=
((loyer annuel réel – charges réelles) x100) /
Prix d’acquisition réel
QUELQUES CHIFFRES POUR LA LOCATION NUE
En dessous de 5% net : Il ne faut pas investir !

De 5% à 8% net : Investissement envisageable.
De 8% à 15% net : Rendement souhaité.
Au-delà de 15% net : Il faut faire attention.
Rentabilité
 3) Calcul de la rentabilité nette :
 Montant du loyer annuel moins les charges d’exploitation,
divisé par le prix de revient.
 Quelles sont ces charges ?
 Obligatoires :
• Taxes foncières (la valeur d’environ 1 mois de loyer).
• Assurance des murs (propriétaire non occupant).
• Frais de syndic (en cas de copropriété).
• Parties communes (électricité, ménage, etc…).
• Entretien du bien.
• Renouvellement de locataires.
 Facultatives :
• Honoraires location (mise en place du locataire par une
agence).
• Frais de gestion locative.
• Autres taxes locales (spécifiques à certaines communes).
• Etc…
 En moyenne, ces charges représentent 20% à 30% du loyer
brut.
63
Rentabilité
Pour illustrer notre exemple prenons l’option la plus
défavorable :
EXEMPLE :
Loyer mensuel 4500 dh, frais,
Prix de revient 820 000 dh
Rentabilité
Pour illustrer notre exemple prenons l’option la plus
défavorable :
Soit dans ce cas : (12 mois x 4500 dh) x 30% = 16200
dh de charges
EXEMPLE :
Loyer mensuel 4500 dh, frais et charges 16200 dh, Prix de revient 820
000 dh
Rentabilité:
[(12 mois x 4500 ) – 16200 ] / 820 000 dh x 100 = 4,6%
TABLEAU COMPARATIF
Option la plus défavorable à 30% de charges => rentabilité à 4,6%.

Option la plus favorable à 20% de charges => rentabilité à 5,26%.
Option médiane à 25% de charges => rentabilité à 4,93%.
64
Rentabilité
Le recours à l'emprunt immobilier peut vous permettre
d'améliorer la rentabilité de votre investissement locatif
Achat sans crédit Achat à crédit (taux fixe de 3,70 %)
Apport personnel (1) 1 000 000 (100%) 500 000,00(50%) 300 000,00(70%)
Emprunt -
Loyer annuel 48 000,00
Intérêts de l'emprunt -
Revenus imposables
Impôt dû sur les loyers
Revenu net (2)
Rentabilité nette (2/1)
Rentabilité
Apport personnel (1) 1 000 000
Emprunt -
Loyer annuel 48 000,00
Intérêts de l'emprunt -
Revenus imposables 48 000,00
Impôt dû sur les loyers 4800,00
Revenu net (2) 43 200,00
Rentabilité nette (2/1) 4,32
65
Rentabilité
Apport personnel (1) 1 000 000 500 000,00
Emprunt - 500 000,00
Loyer annuel 48 000,00 48 000,00
Intérêts de l'emprunt - 18 500,00
Revenus imposables 48 000,00 29 500,00
Impôt dû sur les loyers 4 800,00 3 000,00
Revenu net (2) 43 200,00 26 500,00
Rentabilité nette (2/1) 4,32 5,19
Rentabilité
Apport personnel (1) 1 000 000 500 000,00 300 000,00
Emprunt - 500 000,00 700 000,00
Loyer annuel 48 000,00 48 000,00 48 000,00
Intérêts de l'emprunt - 18 500,00 25 900,00
Revenus imposables 48 000,00 29 500,00 22 100,00
Impôt dû sur les loyers 4 800,00 3 000,00 2 210,00
Revenu net (2) 43 200,00 26 500,00 19 898,00
Rentabilité nette (2/1) 4,32 5,19 6,48
66
FAISABILITE D’UNE OPÉRATION LOCATIVE
Caractéristiques de l'opération Programme : 78 Logements
Surface du terrain (m²) 2400
COS 3,5 Type SH/U Nbre SH
1) SHOB autorisée(m²) 8400 1P 32 11 352
2) SHON existante(m²) 7560 2P 51 14 714
3) SUsouhaitée(m²) 5057 3P 65 17 1105
4P 78 30 2340
5P 91 6 546
I) CHARGE FONCIERE
1) Prix du terrain 8000 dh/m²
2) Etablissement de programme (prestations 88 000

monteur porteur d'affaires)
3) VRD, Espaces Verts 400 dh/m²
4) Imprévus divers 80 000
II) COÛT TECHNIQUE
A) Travaux de construction
1) Travaux en superstructure 2500 dh/m²
2) Géomètre 30 000
RECETTES
1) Logements 70 dh/m²
BILAN FINACIER D’UNE OPÉRATION LOCATIVE

DH HT TVA(20%) DH TTC
I) CHARGE FONCIERE
1) Prix du terrain 19 200 000,00 3 840 000 23 040 000
2) Frais de
mutation 6% de 1)(HT) 1 152 000 230 400 1 382 400
3) Etablissement de programme
(prestations monteur porteur d'affaires)
88 000 17 248 105 248
4) VRD, Espaces
Verts 960 000 192 000 1 152 000
5) Branchements
Assainissement 317 520 63 504 381 024
Eau potable 128 520 22 923 151 443
Électricité 838 120 83 904 922 024
6) Imprévus divers 80 000 16 000 96 000
TOTAUX = 22 764 160 4 552 832 27 316 992
67
II) COÛT TECHNIQUE DH HT TVA(20%) DH TTC

A) Travaux de construction
1) Travaux en superstructure
7560m²H*2500 (HT)/m²H 18 900 000 3 780 000 22 680 000
3) Imprévus
1%*(1) 189 000 37 800 226 800
TOTAUX = 19 089 000 3 817 800 22 906 800
B) Honoraires Techniques
1) Honoraires Ingénierie, Architecture
5%*(VRD+TVX) en TTC 1 202 940 240 588 1 443 528
2) Géomètre 30 000 6 000 36 000
3) Bureau de contrôle
0,9%*(VRD+TVX) en TTC 216 529 37 190 259 835
4) Assurance construction
1,5%*(VRD+Démolition+TVX+Honoraires(1)+(2)+(3)) en TTC
386 972 77394 464 367
TOTAUX = 1 836 442 361 172 2 203 730
A+B TOTAUX = 20 925 442 4 178 972 25 110 530
I +II = 43 689 602 8 737 920 52 427 522
DEPENSES RECETTES
CHARGE FONDS
22 764 160,00 27 316 992,00 20% 10 485 504,48
FONCIERE PRORES
PRÊT
TRAVAUX 19 089 000,00 22 906 800,00 80% 41 942 017,92
BANCAIRE
HONORAIRE 1 836 442,00 2 203 730,40
CA 52 427 522,40
68
CHARGE PRODUIT
ANNUITÉS 41 942 017,92 262 137,61 5057 70 353 990,00
FRAIS DE
14 159,60
GESTION 4%
TRAVAUX DE GROSSE
21 239,40
REPARATION 6%
PLV3% 10 619,70
TAXES 15% 53 098,50
361 254,81 353 990,00
69
LOGEMENT SOCIAL
En ce qui concerne le logement social
» Il s’agit essentiellement des constructions de locaux à

usage exclusif d’habitation dont la superficie couverte,
par unité de logement, est comprise entre 50 et 80mètres
carrés et le prix de vente n’excède pas deux cent
cinquante mille 250.000,00 dirhams, hors la taxe sur la
valeur ajoutée.
La superficie fixée ci-dessus s’étend des superficies
brutes, comprenant outre les murs et les pièces
principales, les annexes suivantes : vestibule, salle de
bain ou cabinet de toilette, clôture et dépendances (cave,
buanderie et garage) que celles-ci soient ou non
comprises dans la construction principale.
avantages
 Consistent en l’exonération des impôts, droits et
taxes suivants :
1. Impôt sur les sociétés
2. Impôt sur le revenu;
3. Droits d’enregistrement et de timbre;
4. Droits d’inscription sur les livres fonciers ;
5. Taxe professionnelle et la taxe sur les terrains
urbains non bâtis et la taxe sur les opérations de
construction,
70
Logement Social
Avantages et obligations des logements à 250.000 DH
Superficie comprise entre 50 et 80 m2
Prix maximale de 250.000 DH hors taxes
Acquéreurs
 Versement à l’acquéreur du montant de la TVA du bien objet de la
transaction
 Non propriétaire d’un logement,
 Logement principal situé dans la ville de résidence ou de travail,
 Interdiction de vendre durant 4 années,
 Recours au notaire.
 Les compromis de vente sont assujettis, en matière de droits
d’enregistrement, au droit fixe de 200 DH.
Logement Social
Avantages et obligations des logements à 250.000 DH
Superficie comprise entre 50 et 80 m2
Prix maximale de 250.000 DH hors taxes
Promoteurs
Exonérations sur :
 L’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu ;
 Les droits d’enregistrement et de timbre ;
 Les taxes locales touchant directement l’activité susvisée : la taxe
professionnelle et la taxe sur les terrains urbains non bâtis ;
 Les droits de conservation foncière ;
 La taxe spéciale sur le ciment.
 Convention avec l’Etat portant sur la production de 500 logements
minimum sur 5 ans sur tout le territoire
 Respect du Cahier des charges
71
Avantages et obligations
 Le promoteur immobilier a la charge de
réaliser par ses soins ou par le biais
d'entreprises de travaux ou de prestataires
de service,
 les études et les travaux d'aménagement,
d'équipement et de construction de
logements sociaux, conformément aux
cahiers des charges correspondants, dans le
but de faciliter l'accession à la propriété des
dits logements
FOGARIM
 - Que signifie « FOGARIM » ?

 C’est un fonds de garantie des prêts au
logement octroyé par les institutions
bancaires en faveur des classes
sociales dont le revenu est modeste ou
irrégulier. Il permet de faciliter
l’acquisition au logement ou de terrain et
ou de sa construction.
72
FOGARIM
 les conditions pour bénéficier du FOGARIM
– être de nationalité marocaine résidant au Maroc ou à l’étranger,
– avoir une profession rémunérée ;
– vouloir bénéficier pour la première fois d’une ristourne d’intérêt ou
d’un crédit logement garanti par l’état ;
– ne pas avoir une fonction dans le secteur public ;
– ne pas travailler dans le secteur privé avec une affiliation à la CNSS ;
– que le titre foncier doit être en ordre et légal ;
– que le montant inscrit sur le compromis de vente ne doit pas excéder
250.000 DH (100% de l’achat ou de la construction) ;
– que la mensualité soit inférieure à 1500 DH ;
– que la durée du prêt soit inferieur ou égale à 25 ans même en cas d’un
différé allant jusqu’à 24 mois ;
– que l’institution bancaire octroi un taux d’intérêt fixe selon la garantie
du fonds.
Avantages et obligations
PRESCRIPTIONS URBANISTIQUES
les dispositions ci-après doivent être prises en considération :
» La densité doit être calculée à raison de 230 logements à l’Hectare
brut;
» Le nombre de places de parking doit être calculé à raison de 1 place
pour 5 logements. Ces places peuvent ne pas être prévues en sous
sol ;
» Les projets de logements sociaux doivent prévoir 1 bureau de
syndic par groupement d’habitations en lieu et place des
conciergeries.
73
Prescriptions d’amenagement
Espaces verts :
Le promoteur doit planter un nombre d’arbres
correspondant au nombre de logements réalisés
d’une hauteur de 3 m minimum et s’engager de les
entretenir pendant une durée d’un an. Dans le cas où
l’assiette foncière du projet ne permet pas d’atteindre
la plantation du nombre d’arbres correspondant, le
reliquat doit être planté dans un espace désigné par la
commune concernée par le projet.
Prescriptions architecturales
Accessibilité aux personnes à mobilité réduite
» Le promoteur doit prévoir une rampe
d’accessibilité aux personnes à mobilité
réduite dans, au minimum, un immeuble sur
10.
74
» Composition du logement
˃ La superficie couverte du logement est comprise entre
50 et 80m² .
» Les composantes minimales du logement doivent
être de :
˃ 1 salon,
˃ 1 chambre parents,
˃ 1 chambre d’enfants,
˃ 1 cuisine + buanderie éventuelle
˃ 1 salle d’eau (douche + lave main + toilettes).
» Composition du logement
Toutefois, et dans une proportion de 30% maximum
de chaque projet du programme, objet de la
convention, il est permis de réaliser des logements
dont la composition est comme suit :
˃ 1 salon,
˃ 1 chambre,
˃ 1 cuisine + buanderie éventuelle,
˃ 1 salle d’eau (douche + lave main + toilettes).
Et ce, pour diversifier l’offre et répondre à des

besoins particuliers des ménages notamment ceux des
jeunes couples.
75
» Locaux Techniques
˃ Le promoteur doit prévoir des locaux techniques par
immeuble ou par groupe d'immeubles qui seront réservés à
l'électricité et à l'eau potable, aux ordures et matériels de
nettoyage.
» Gaines techniques
Des gaines techniques doivent être prévues pour :
˃ l’aération des locaux humides ;
˃ le passage des canalisations d’assainissement, d’eaux
pluviales de la terrasse et de l’eau potable ;
˃ le passage des canalisations d’eau chaude et froide jusqu’aux
terrasses des immeubles pour permettre l’installation des
chauffes eaux solaires.
» Hauteurs sous plafond
˃ La hauteur minimum, entre plancher et plafond, des
pièces d’habitation est fixée à 2,60 m dans la zone
dite littorale. La profondeur de la zone littorale se
développe sur 25 km au maximum de la côte ;
˃ En dehors de ces zones, la hauteur minimum, entre
plancher et plafond, des pièces d’habitation est fixée
à 2,80 m.
76
» Dimensions des pièces
˃ La dimension de la plus petite pièce d’habitation ne pourra être
inférieure à 2,30 m ;
˃ Le salon doit avoir une superficie minimum de 12 m² ;
˃ Les autres chambres auront une superficie minimum de 9 mètres
carrés pour la première chambre et 7 mètres carrés pour la 2ème;
˃ La cuisine doit avoir une superficie minimum de 5 m². Aucune
dimension de la cuisine ne doit être inférieure à 1.70m.
˃ La salle d’eau doit avoir une superficie minimum de 2
m².
» Largeur des escaliers

˃ La largeur minimum des escaliers doit être de 1,20 m.
» 8. Eclairement
˃ Chaque pièce d’habitation ou cuisine sera éclairée par
une ou plusieurs fenêtres dont l’ensemble devra
présenter une surface au moins égale au 1/10 de la
superficie de la pièce, sans être inférieure à 0.90 m².
77
Ventilation des salles d’eau
» La ventilation des salles d’eau pourra être réalisée :
• Soit par une baie d’au moins 0,20 m² s’ouvrant obligatoirement
à l’extérieur de l’immeuble ;
• Soit par une gaine technique verticale individuelle ou collective.
» Les salles d’eau ne pourront pas être ventilées
directement sur une pièce habitable ou sur une
cuisine.
Hauteur des murs séparatifs sur terrasse
˃ La hauteur maximum du mur séparant deux terrasses
mitoyennes doit être de1.8 mètres. Le raccordement
avec le mur de façade doit être réalisé selon un angle
de 30° avec l’horizontale.
Dalle de protection des escaliers
˃ Une dalle de protection de la cage des escaliers
d’accès à la terrasse doit être prévue ;
˃ La hauteur maximum sous cette dalle sera de 2
mètres, sa plus grande largeur ne dépassera pas 3
mètres et sa superficie maximum sera de 6mètres
carrés.
78
Gestion et maintenance après réception
Après la réception provisoire des logements sociaux objet de la convention, le
promoteur doit :
˃ Aider, durant la première année de la maintenance, les copropriétaires à
constituer un syndic ou à réaliser des contrats avec une société spécialisée ;
˃ Prendre à sa charge, la quote part des frais et dépenses inhérents à la gestion et
à la maintenance des parties communes relative aux logements non vendus ;
˃ Encadrer et donner assistance, durant une année, au syndic qui assurera la
gestion et la réparation des parties communes ;
˃ Garantir la maintenance et la réparation en cas de défaillances des canalisations
d’assainissement des eaux pluviales et d’eau potable extérieures aux logements
pendant une période d’une année ;
˃ Garantir l’entretien et la réparation en cas de défaillances et d’usures de
l’étanchéité des terrasses des immeubles pendant une durée de 3 années ;
˃ Remettre au syndic le modèle des grilles pour les fenêtres des immeubles
élaboré par l’Architecte du projet.
ANALYSE DES PROJETS SOCIAUX
Plan masse.
Immeuble collectif.
Logement.
Prix par m² des opérations

158
79
Plan masse.  Le coefficient d’occupation du sol varie entre

0,91 et 1,12, et la densité oscille de 120 à 160
logements à l’hectare. Le nombre de niveaux
Immeuble
collectif. est entre 4 et 5 y compris le RDC,
Logement.
Estimation
quantitative des
159
logements.
Plan masse.
» La quasi-totalité des immeubles distribuent 4
appartements par palier avec une superposition
Immeuble verticale des pièces humides et pièces sèches.
collectif. » La surface hors œuvre de l’immeuble varie entre
290 et 320m² avec un espace commun compris entre
22.6 et 40m², soit 7.3 à 12% de la surface totale.
Logement.
» Le linéaire de la façade varie entre 74 et 88,4ml par
immeuble, ce qui correspond à une façade
Estimation développée comprise entre 1186m² et 1343m².
quantitative des
logements.
160
80
Plan masse.
Les caractéristiques principales sont :
» Les hauteurs sous plafond sont généralisées à 2.80m,
Immeuble » la surface hors œuvre est d’une moyenne de 65m²,
collectif.
» les pièces sèches représentent une part comprise entre
54 et 60% avec une surface comprise entre 35 et
Logement. 39m²,
» l’espace de circulation consomme 15% de la surface
totale du logement
Estimation
quantitative des
logements.
» Murs extérieurs et intérieurs 15%.
161
OPERATION PRIX UNIT SURF HO PRIX/m²
Plan masse. TAKADDOUM 118059,9 71 1663
MARJANA 77377,2 61,4 1260

Immeuble
collectif.
AMAL 108634,3 72,7 1494
162
Logement. AL ITTIFAK 94537,5 52,4 1804
TACHFINE 92138,4 58 1589

Estimation
quantitative
des logements.
KSOUR JBILAT 86633,3 59,5 1456
81
OPTIMISATION DU COUT DU LOGEMENT SOCIAL
» Une manière d’optimiser le cout du logement est de proposer des solutions

pour réduire le poids de la structure dans le but d’optimiser les délais
d’éxécution et par la suite le cout de la production des logements sociaux
163
LES GRANDES ETAPES DE LA PRODUCTION

DE LOGEMENTS SOCIAUX
REDUCTION DU POIDS
Suppression de quelques ouvrages jugés secondaires ,

entre autre la forme de ciment exécuter sous le
revêtement sol, ainsi que la forme de pente de la
terrasse .
Il permet la réduction de tous les éléments porteurs
de la structure(poteaux, poutres, fondations)
164
82
Suppression de la
forme de pente
Baisse de la hauteur
sous plafond
Les fourreaux et les réservations

Utilisation des
planchers évidés soient correctement réalisés
Enduit en plâtre
pendant la mise en place du
coffrage dont la planéité doit être
Séparation en plâtre assurée par l’entrepreneur
Séparation en plâtre
165

Suppression de la
forme de pente
Baisse de la
hauteur sous
plafond Baisse de la hauteur sous plafond
de 2.80m à 2.60m réduit la surface
Utilisation des
planchers évidés des cloisons de 7% et entraine une
réduction du cout par rapport aux
Enduit en plâtre
gros œuvres estimée à 2%;( le gain
en cout est plus important étant
donné que la quantité d’enduit et de
Séparation en plâtre peinture est également réduite.
166
83
Suppression de la
forme de pente
sous plafond
Utilisation des
Planchers évidés
Enduit en plâtre
Séparation en
plâtre
Séparation en
plâtre
167

Suppression de la
forme de pente
sous plafond
Permet de réduire le poids et par
conséquent le cout de la
Utilisation des
planchers évidés construction.
Enduit en plâtre
Tenant compte du prix peu élevé du
plâtre par rapport au ciment,
Séparation en
plâtre l’utilisation du plâtre en intérieure
Séparation en
pourrait réduire le cout moyen de
plâtre
20dh/m²
168
84
Mur
Mur Ext Cloison Int
séparatif Enduit 2 faces Enduit plâtre+ Différence poids
Suppression de ciment ciment en Kg/m² couvert
la forme de
pente
Baisse de la hauteur 6T+6T 6T Agglo 15 370 330 -40

sous plafond
Utilisation des
6T+6T 6T Agglo 20 380 340 -40
planchers évidés
8T+8T 6T agllo 20 420 370 -50

Enduit en plâtre
8T+8T 8T Agglo 20 430 380 -50

Agglo 20 6T Agglo 20 440 390 -50
Agglo 15 Agglo 15 Agglo 15 490 440 -50
169

Suppression de la
forme de pente L’utilisation du plâtre comme matériaux de
séparation présente plusieurs avantages:
sous plafond
 Poids ;72 kg/m² contre 140 Kg/m² pour une séparation
Utilisation des
traditionnelle (réduction du poids de la structure de
planchers évidés l’ordre de 30%)
 Pose plus rapide; on peut poser 3m²/heure, la surface
Enduit en plâtre
lisse du plâtre ne nécessite pas d’enduit;
 Economique; le prix du mètre carré posé varie entre 100
et 120 dh, pour les grandes quantités 90 dh/m²
Séparation en
 Esthétique: qualité du plâtre fini
plâtre
170
85
DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX
Suppression de la Outre la réduction du poids , le cout du logement social peut être optimisé à
forme de pente travers l’utilisation de la préfabrication qui joue un rôle majeur dans la réduction
des délais d’exécution grâce à quelques avantages;
Baisse de la hauteur » Une main d’œuvre moins coûteuse composée en majeur partie d’ouvriers
sous plafond
spécialisés : 15% seulement d’ouvriers qualifiés contre 50% dans le cas de la
construction ordinaire. En outre, cette main-d’œuvre qui travaille à l’abri des
Utilisation des intempéries est stable, fiable et fournit un meilleur rendement : L’économie des
planchers évidés heures de travail est estimée de 30% à 40%.
» Une économie des matériaux: une diminution de l’utilisation des matières
premières et de la consommation énergétique.
Enduit en plâtre
Séparation en
plâtre
Préfabrication
171

Suppression de la » l’économie apportée par la préfabrication de la plomberie peut atteindre

forme de pente
25 %,
» l’économie apportée par la préfabrication de l’électricité s’évalue à 40
sous plafond %
Utilisation des
planchers évidés
Enduit en plâtre
Séparation en
plâtre
Préfabrication
172
86
Suppression de la
forme de pente
sous plafond
Utilisation des
planchers évidés
Enduit en plâtre
Séparation en
plâtre
Préfabrication
173

Etude de cas
Suppression de quelques ouvrages jugés secondaires ,

entre autre la forme de ciment exécuter sous le
revêtement sol, ainsi que la forme de pente de la
terrasse .
Il permet la réduction de tous les éléments porteurs de
la structure(poteaux, poutres, fondations)
174
87
Etude de cas
Opération Targha à Rabat consistant en la construction

d’un ensemble immobilier de 140 logements et commerces
dans l’Arrondissement de Youssoufia; le maître
d’ouvrage est l’ERAC Nord-Ouest.
» La surface projet est de 5354,52 m²
» La surface couverte est de 1820,32 m²
» La surface non couverte 3534,2 m²
175

Etude de cas
Cette opération compte deux types d’immeubles :
Nombre
Type Surface par Nombre
Type d'immeubl
d’immeuble appartement d’appartement
d’appartement e
Type 1 3 pièces 55,68 8 6

2 pieces 46 4
3 pieces 55,68 8
type 2 4
2 pieces 48,72 4
176
88
Etude de cas
Répercussions de la réduction du poids sur l’ossature :

» Supprimer la forme de pente ;
» remplacer les cloisons en briques de séparation à l’intérieur
des appartements par des cloisons en plâtre ;
» remplacer les planchers à hourdis par des planchers évidés ;
» remplacer l’enduit en ciment de l’intérieur par l’enduit en plâtre
177

Etude de cas
Les répercussions de la réduction du poids touchent également les gros ouvres,

notamment les poutres, les poteaux, et les semelles, les quantités estimatives du
béton et des armatures :
Nombre Volume initial Volume après %

Type d'objet
d'objets du béton [m³] réduction [m³] réduction
Poutres 80 38,85 36,56 5,9
Poteaux 96 14,48 13,93 3,8

Semelles
isolées 24 10,54 9,38 14,61
178
Recapitulatif 200 63,86 59,88 6,23
89
Etude de cas
Les répercussions de la réduction du poids touchent également les gros ouvres,
notamment les poutres, les poteaux, et les semelles, les quantités estimatives du
béton et des armatures :
Masse initiale des Masse après reduction

Type d'objet % réduction
armatures kg Kg
Poutres 410,42 380,21 7,36
Poteaux 1091,59 918,79 15,83
Semelles isolées 248,42 200,68 19,22

179
Recapitulatif 1750,43 1499,68 14,32
PRODUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX
ETUDE DE CAS
Type d’immeuble Type Surface par Nombre Nombre

d’appartement appartement d’appartement d'immeuble
180
type 2 3 pièces 55,68 8 1
2 pièces 48,72 4
90
ETUDE DE CAS-LOGEMENT SOCIAL-
Désignation unité quantité

1er
variante
Béton fondation m3 10,54
Béton poteaux m3 14,48
Béton poutres m3 38,85
Béton acrotère+ garde-corps m3 7,45
Forme de pente m2 158,28
Acier pour béton kg 7943
Enduit ciment ext m2 763
Enduit ciment int m2 2700
Désignation unité quantité quantité
Béton fondation m3 10,54 9,38
Béton poteaux m3 14,48 13,93
Béton poutres m3 38,85 36,56
Béton acrotère+ garde-corps m3 7,45 7,12
Forme de pente m2 158,28 158,28
Acier pour béton kg 7943 7692,78
Enduit ciment ext m2 763 763
Enduit ciment/platre int m2 2700 2700
91
Désignation Unité Prix Quantité Prix

unitaire total
Terrassement m3 30 80 2400
Béton fondation m3 900 10,54 9486
Béton poteaux m3 900 14,48 13032
Béton poutres m3 900 38,85 34965
Béton acrotère+ garde-corps m3 900 7,45 6705
Forme de pente m2 30 158,28 4748,4
Acier pour béton kg 9 7943 71487
Enduit ciment ext m2 45 763 34335
Enduit ciment int m2 40 2700 108000
TOTAL 285158,4
Désignation Unité Prix Quantité Prix total

unitaire
Béton fondation m3 900 9,38 8442
Béton poteaux m3 900 13,93 12537
Béton poutres m3 900 36,56 32904
Béton acrotère+ garde-corps m3 900 7,12 6408
Protection mécanique m2 30 158,28 4748,4
Acier pour béton kg 9 7692,78 69235,02
Enduit platre int m2 20 2700 54000
TOTAL 222609,42
92
DESIGNATION UNITÉ QUANTITÉ PRIX TOTAL
Terrassement m3 80 2400
Beton fondation m3 10,54 9486
Beton chainage et longrines m3 7,26 6534
Beton dalles de forme m2 158,28 14245,2
Beton poteaux m3 14,48 13032
Beton poutres m3 38,85 34965
Beton acrotere+ garde corps m3 7,45 6705
Beton escalier m3 4,59 4360,5
Beton linteaux m3 4,1 3280
Beton de propeté m3 2 1000
Forme de pente m2 158,28 4748,4
Protection mecanique m2 158,28 4748,4
Beton pour voiles m3 8,15 7335
Acier pour beton kg 7943 71487
Plancher hourdis 12+4+ da com m2 474,7 71205
Plancher hourdis 16+4+ da com m2 158,24 28483,2
Cloison simple 6 tr int m2 521,6 41728
Double cloisons 6+8 m2 863,6 146812
Claustras pour buanderie m2 28,8 4320
Etanchéité 3*36S m2 158,28 18993,6
Relevé etanchéité y compris protection ml 68,6 4116
Enduit ciment ext m2 763 34335
Enduit ciment int m2 2700 108000
Revetement sol granito m2 605,5 60550
Peinture interieure m2 2700 54000
Peiture exterieure m2 763 13734
Menuiserie bois fenetre m2 40 32000
Menuiserie bois portes m2 143,9 122315
Lavabo complet u 12 18000
Wc u 12 12000
Douche complet u 12 24000
Evier avec egouttoir u 12 10800
Tuyauterie 16 ml 240 14400
Tuyauterie 20 ml 62,4 4368
Nourrice 12 departs u 1 12000
Disjoncteur+ fusible u 12 24000
Prise de courant u 68 3400
Prise TV u 12 720
Filerie 1,5 ml 400 10000
Filerie 2,5 ml 500 15000
Interrupteur u 104 5200
Total 1078806,3
DESIGNATION UNITÉ PRIX UNITAIRE QUANTITÉ PRIX TOTAL

Terrassement m3 30 80 2400
Beton fondation m3 900 9,38 8442
Beton chainage et longrines m3 900 7,26 6534
Beton dalles de forme m2 90 158,28 14245,2
Beton poteaux m3 900 13,93 12537
Beton poutres m3 900 36,56 32904
Beton acrotere+ garde corps m3 900 7,12 6408
Beton escalier m3 950 4,59 4360,5
Beton linteaux m3 800 4,1 3280
Beton de propeté m3 500 2 1000
Protection mecanique m2 30 158,28 4748,4
Beton pour voiles m3 900 8,15 7335
Acier pour beton kg 9 7692,78 69235,02
Plancher hourdis 12+4+ da com m2 150 474,7 71205
Plancher hourdis 16+4+ da com m2 180 158,24 28483,2
Cloison simple 6 tr int m2 80 521,6 41728
Double cloisons 6+8 m2 170 863,6 146812
Claustras pour buanderie m2 150 28,8 4320
Etanchéité 3*36S m2 120 158,28 18993,6
Relevé etanchéité y compris protection ml 60 68,6 4116
Enduit platre int m2 20 2700,12 54002,4
Revetement sol granito m2 100 605,5 60550
Peinture interieure m2 20 2700 54000
Peiture exterieure m2 18 763 13734
Menuiserie bois fenetre m2 800 40 32000
Menuiserie bois portes m2 850 143,9 122315
Lavabo complet u 1500 12 18000
Wc u 1000 12 12000
Douche complet u 2000 12 24000
Evier avec egouttoir u 900 12 10800
Tuyauterie 16 ml 60 240 14400
Tuyauterie 20 ml 70 62,4 4368
Nourrice 12 departs u 12000 1 12000
Disjoncteur+ fusible u 2000 12 24000
Prise de courant u 50 68 3400
Prise TV u 60 12 720
Filerie 1,5 ml 25 400 10000
Filerie 2,5 ml 30 500 15000
Interrupteur u 50 104 5200
TOTAL 1013911
93
LOGEMENTS SOCIAL
ETUDE DE CAS
» Le prix total de l’immeuble avant les améliorations

était de 1 078 806,00 DH soit 1685,63 DH/m² couvert;
alors qu’après les améliorations, le prix a pu atteindre
1 013 911,00 DH, soit 1584,23 DH/m² couverts ; on a
pu ainsi réaliser une économie de 7% du logement fini.
» A travers cet exemple, on a montré l’apport de
l’industrialisation de bâtiments, l’optimisation du coût
et la réduction des délais d’exécution : on a pu ainsi
économiser quasiment 7 % du prix du logement fini,
soit un gain réalisé de 7 logements sur 100 logements
construits.
187
Mini-projet
Objectif du projet
Présentation du projet
Notion juridique de foncier

Consistance du projet
Surface total des planchers
Surface total bâtie sur sol
Coefficient d'utilisation de sol
Coefficient d'occupation de sol
Cout d'investissement
Acquisition de terrain
Equipement et viabilisation de terrain
Cout de la construction
Frais divers
Honoraire d'études
faisabilité
Bilan de
94

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Montage d’Opération Locative

 Logement qui est attribué sous conditions de

 Logement qui est soumis à un plafonnement des

 La réalisation et la gestion de logements locatifs

 Prêt à taux réduit

 Aides de d'état et des collectivités

 Droit au logement (5 mars 2007)

Logement social quelques chiffres

 450 000 familles accueillies par an

 Famille monoparentale:19%, familles étrangères

 5% des ménages sont assujettis au supplément de loyer

 Offices publics de l'habitat

 Entreprises Sociales pour l'habitat

 Sociétés de Crédit Immobilier

 Sociétés coopératives d'HLM

 SEM (10 000 logements par an) capital détenu

Loger les travailleurs

Il faut attendre 1850 pour qu'une loi définisse les

C'est à cette période que naît l'idée que l'état ou les

Service public du logement

 Avec l’ industrialisation, création de cités par les

 Démarrage du logement social ouvrier le 14 aout 1923

 Arrêt des constructions pendant la guerre

Service public du logement 1950 - 1970

 Industrialisation poussée au sortir de la guerre de

 Exode rural très important dû principalement a la

 Le décret du 9 aout 1953 rend l’investissement

 Prise de conscience de l’ énorme besoin de logements

 De 1965 a 1975, 195 zone à urbaniser en priorité sont

 1973 est l’ année record de construction avec 556 000

 A partir de 1985, début de la réhabilitation au détriment

Service public du logement 1974-1990

 Premier choc pétrolier avec son effet sur

enclenchant la paupérisation d’ une partie du salariat

 De 1960 a 1980, les taux d’ intérêts des emprunts sont fixes et

 Ces logements libérés ont été occupés par des locataires de

 Cette crise économique entraine une baisse importante de la

 En réponse a la montée de l’ exclusion, l’ accent est

 Montée en force de la réhabilitation – rénovation

 La construction sociale s’ oriente vers des batiments

 Réticence des grosses communes proches des villes a

Ce que les salariés ne peuvent plus accepter

pesant fortement sur le pouvoir d’achat,

•Une aggravation de la ségrégation sociale dans l’habitat,

•L’éclatement des distances domicile-travail,

•La précarisation des conditions de vie et de travail,

•Les difficultés d’accès au logement pour les jeunes, les familles

•La double peine quand les difficultés dans l’emploi déstabilisent la

 Il loge près de 10 millions de personnes.

 450 000 logements sont disponibles chaque année

 L’article 55 de la loi SRU a créé l’obligation, pour

Les communes ne nécessitant pas d’effort de production

 Les communes n’atteignant pas les seuils fixés s’engagent

 Elles sont soumises à un prélèvement annuel sur leurs

 La hausse des prix et la raréfaction des terrains constituent

Règles de mixité sociale

 L’objectif : produire des

 Une opération de logement

 Elles peuvent prendre la forme de

 A travers Action Logement, les

 Equilibre financier à préserver

 Exigence de haute qualité d'usage

 Relationnel avec les collectivités

 Faible implication du secteur privé dans la production