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Contrats Spéciaux

Chapitre I : Contrat de vente :


(13/10/16)

Le Contrat de vente compte le transfert de la propriété de la chose. La vente est prévue par le DOC de
l’article 478 à 620.
Le transfert de la chose implique un risque qui peut résulter de différentes modalités juridique (l’acheteur et
le vendeur conviennent sur la livraison de chose).
Le transfert en lui-même peut résulter par effet de loi (décès) mais aussi par volonté ou par un événement
extérieur à la volonté humaine.
-La chose : biens meubles ou immeubles, corporels ou incorporels et qui sont susceptibles d’un droit de
propriété article 486 su DOC. Certaines choses sont inaliénables puisque la vente s’opère par un transfert de
la pleine propriété du bien vendu.
La vente est un contrat Translatif, Consensuel, Onéreux et bilatéral, Commutatif. La vente est parfaite entre
le parties et la propriété acquise dès qu’il y’a consentement des contractants l’un pour vendre et l’autre pour
acheter et qu’ils sont d’accord sur la chose, le prix et les autres clauses du contrat. Quoique la chose n’ait pas
été livrée ni le prix payé. (Ce texte met en lumières trois éléments constitutifs du contrat)

A/ Le consentement des parties :


Les règles de base de la formation du contrat s’appliquent au contrat de vente en plus de ces qualités
exigées, le droit de vente en tant que contrat nommé et spécial présente quelques spécificités.
Le législateur a essayé de protéger la volonté des parties pour qu’elle ne soit altérée par une information
imparfaite sur la validité du contrat.
Deux objectifs sont poursuivis dans le consentement : d’abord assurer une information loyale sur tous les
éléments de l’offre ainsi que le mûrissement du consentement par la réflexion avant et après la vente ce
qu’on appelle le droit à l’erreur. (Le pouvoir de l’information existe dans le code civil Français article 1602).
(20/10/16)

A travers l’article 488 du DOC nous distinguons deux éléments d’abord des éléments essentiels à la validité
du contrat (art 2 du DOC) ainsi que des éléments nécessaires à son exécution donc on peut conclure la
formation et la perfection de la vente.
Lorsqu’il y’a un événement qui manque pour sa formation la vente n’est pas valable mais éventuelle.
Lorsqu’il manque un élément nécessaire à sa perfection la vente est formée mais subordonnée à la
réalisation d’un élément extérieur, la vente est conditionnée.
C’est parce que les contrats spéciaux présentent un degré élevé de complexité qui ne peuvent se former
rapidement, c’est pour cela que la jurisprudence impose des négociations, de la transparence et la loyauté.
Lorsque les négociations s’étalent dans le temps, les parties organisent les avants contrats les parties
organisent des avant contrats qui constituent une étape préparatoire et qui pourraient aboutir à une vente
définitive. C’est ce qu’on appelle la promesse de vente (vente éventuelle).
Vente éventuelle = vente avec promesse de vente.
Vente conditionnelle = manque d’un élément à sa formation.
+ Le consentement de la vente peut être donné avant la formation du contrat. Ce consentement peut être
unilatéral lorsque l’une des deux parties consent à la vente c’est ce qu’on appelle la promesse unilatérale de
vente.
+ Lorsque le consentement est donné par les deux parties c’est une promesse bilatérale.
a/ La promesse unilatérale :
Ce n’est pas une offre puisque celle-ci peut être caduque. La partie qui s’engage à conclure la vente (le
promettant) s’engage envers le bénéficiaire qui accepte le principe de l’engagement sans s’obliger sur la
conclusion de la vente.
1/ Les clauses de la délégation, de la subrogation :

Articles : 190, 193, 189, 203, 217, 227, 211, 216 du doc.
+ La subrogation : peut avoir lieu soit en vertu d’un contrat ou en vertu de la loi, elle est conventionnelle
lorsque le créancier reçoit le paiement d’un tiers et il le subroge à ses droits, ses actions, ses privilèges
contre un tiers.
+ La délégation : Un acte par lequel un créancier transmet ses droits sur le débiteur à un autre créancier en
paiement de ce qu’il lui doit lui-même à ce dernier. Cette dernière ne se présume pas elle doit être expresse
(par mandat).
Dans la promesse unilatérale le contrat ne sera définitif qu’au moment où le bénéficiaire déclare vouloir
acheter, cela veut dire qu’il lève l’option.
Généralement, le procureur stipule un délai dans lequel le bénéficiaire devra se prononcer, souvent la
promesse de vente prévoit au profit du promettant une indemnité d’immobilisation qui demeure acquise au
promettant si le bénéficiaire ne donne pas suite au projet.
Cette indemnité peut justifier la requalification de la promesse unilatérale à une promesse bilatérale.
(27/1016)

2/ Le régime juridique de la promesse unilatérale  :

La promesse unilatérale soulève des difficultés d’ordre temporel, autrement dit il faut préciser le moment
auquel il faut se placer pour apprécier les conditions de validité de la promesse.
+ Coté du promettent : sur le plan juridique concernant la promesse unilatérale il se trouve engagé dans la
promesse et toutes les conditions de validité le concernant seront appréciée au jour de la conclusion de la
promesse.
Si le promettant suite à cette promesse devient incapable ou ruiné, le législateur estime que cette incapacité
sera sans influence sur le contrat de vente et la vente sera valablement conclue dès que le bénéficiaire lèvera
l’option.
Par ailleurs, le décès du promettant après la conclusion de la promesse, ne remet pas en cause la vente.
Les ayants causes sont tenu de l’exécution.
En vertu de l’article 31 du doc : « La mort ou l'incapacité de celui qui a fait une offre, lorsqu'elle survient après le départ
de la proposition, n'empêche point la perfection du contrat, lorsque celui auquel elle est adressée l'a acceptée avant de
connaître la mort ou l'incapacité du proposant. »

+ Coté du bénéficiaire : Il doit avoir la capacité de contracter au jour de la promesse unilatérale et il doit
s’engager à lever l’option. En cas ‘d’incapacité son représentant légale lèvera l’option.

3/ La Lésion :
A la date de la conclusion de vente, le contrat est conclu au moment de la levée d’option c’est à ce moment
qu’il faut se placer pour apprécier l’existence de la lésion. (Toutes différence du 4/12 entre le prix porté au
contrat et la valeur effective de la chose) Art : 55, 56 du doc.
+ La promesse unilatérale est frappée de nullité si elle n’est pas enregistrée dans un délai de 10 jours dès sa
conclusion qu’elle soit afférente à un meuble à un immeuble à un droit au bail ou à un fonds de commerce.
C’est une nullité d’ordre public est tout intéressé quel que soit sa qualité peut l’invoquer.
+ En cas de violation de la promesse de vente, seul le promettant est engagé. Cette violation consiste au
refus de vendre. Si la rétraction intervient avant la levée d’option, il sera tenu de réparer le préjudice subi du
fait de sa rétraction mais si ce droit de rétraction intervient après la levée d’option ce dernier sera sans effet
sur la vente.
En principe le promettant est lié par l’obligation de résultat, la responsabilité est engagé par la clause insérée
dans la promesse (l’irrévocabilité de l’engagement).
+ En cas de complicité de la violation de promesse avec un tiers la responsabilité délictuelle est déclenchée.
(03/11/16)

B/ Le Prix :
A côté de la promesse unilatérale de vente, le contrat de vente doit comporter le prix, en vertu de l’article
487 du Doc : « Le prix de la vente doit être déterminé. On ne peut en rapporter la détermination à un tiers ni acheter au prix
payé par un tiers, à moins que le prix ne fût connu des contractants. On peut cependant s'en référer au prix fixé dans une
mercuriale, ou tarif déterminé, ou à la moyenne des prix du marché, lorsqu'il s'agit de marchandises dont le prix ne subit pas de
variation. Lorsque ce prix est variable, les contractants sont présumés s'en être référés à la moyenne des prix pratiqués. »

Le prix dans le contrat nommé différencie ce dernier du contrat d’échange, de la donation ainsi que de la
datation en paiement (c’est le fait de se libérer d'une dette par une prestation ou un bien différent de celui
qui était initialement dû) ainsi que de la novation (c’est une opération juridique résultant d'une
transformation de l'obligation juridique, et aboutissant à la création d'une obligation juridique nouvelle)
article 347 du Doc : « La novation est l'extinction d'une obligation moyennant la constitution d'une obligation nouvelle qui
lui est substituée. La novation ne se présume point ; il faut que la volonté de l'opérer soit exprimée. »

Le prix est un élément essentiel dans le contrat de vente, en principe c’est un versement d’une somme
d’argent déterminée par les parties. A côté de ce principe il existe quelques exceptions :
- Par dérogation : le prix peut parfois être fixé par les pouvoirs publics, exemple pour certains produits de
base.
- L’arbitrage commercial : le prix doit être connu des contractants et en cas de litige il peut être laissé à
l’appréciation d’un tiers la décision de ce dernier s’impose aux parties contractantes.
- L’aménagement : lorsque le contrat de vente est à exécution instantanée, l’exigence du prix ne pose aucun
problème quand l’exécution est successive le prix peut causer un problème, de ce fait les parties
contractantes ont la possibilité de lutter contre la dépréciation des monnaies par les clauses d’indexation.
L’absence du prix emporte la nullité de la vente pour défaut de cause, le prix ne peut pas être simulé ni vil.
Le prix ne doit pas être lésionnaire, il doit être juste est voulu par les parties. Articles 55, 56 du Doc.
(10/11/16)

C/ Les effets de la vente :


a/ le transfert de la propriété et le transfert du risque :
1/ Le transfert immédiat  de la propriété de la chose vendue :
En général la vente opère le transfert de la pleine propriété du bien vendu, la vente entraîne également la
cession d’un démembrement de la propriété. (Usufruit ou la nu propriété). Pour qu’il puisse y’avoir vente
encore faut-il que le bien en question puisse être vendable et identifiable Il faut que la chose fasse naître un
rapport juridique.
Il existe certaine chose inaliénable, cette inaliénabilité est faite par la loi. (Ex : les droits attachés à la
fonction publique)
La chose peut être incessible par la volonté du vendeur du bien d’une manière temporaire et justifiée par un
intérêt sérieux et légitime.
Le transfert de la chose peut poser des problèmes sur le problème juridique lorsque le vendeur n’est pas au
moment de la vente le véritable propriétaire du bien, le sort de cette vente est prévu par l’article 1599 du
code civil Français : « la vente de la chose d’autrui est nulle et peut donner à des D-I lorsque l’acheteur ignore que la chose fut
à autrui. » Cet article n’a pas d’égal dans le Doc. (La théorie de l’apparence)

2/ Le transfert du risque :

La vente étant un contrat translatif, article 492 du Doc : Dès que le contrat est parfait, l'acheteur peut aliéner la chose
vendue, même avant la délivrance ; le vendeur peut céder son droit au prix, même avant le paiement, sauf les conventions
contraires des parties. Cette disposition n'a pas lieu dans les ventes de denrées alimentaires entre musulmans.

Article 493 du Doc : … la chose vendue est aux risques de l'acheteur, même avant la délivrance, sauf les conventions des
parties.

Article 496 du Doc : La chose vendue voyage aux risques du vendeur jusqu'à sa réception par l'acheteur.
Cette théorie du risque peut être contournée par les parties (clause de réserve de propriété)
Le vendeur peut introduire dans le contrat de vente la clause de réserve de propriété, cette clause signifie que
le paiement est différé jusqu’au transfert de propriété en complément du paiement, elle n’est pas prévue par
le Doc mais elle prévue par le code de commerce.
La protection contre le risque se trouve dans les obligations de l’acheteur de prendre livraison de la chose.
Article 502 du doc : « La délivrance doit se faire au lieu où la chose vendue se trouvait au moment du contrat, s'il n'en a été
autrement convenu. Si l'acte de vente porte que la chose se trouve dans un lieu autre que celui où elle se trouve réellement, le
vendeur est tenu de transporter la chose à l'endroit désigné si l'acheteur l'exige. »

b/ La garanties des vices cachés :


1/ Les clauses de la garantie :

Les parties peuvent insérer la clause de la garantie des vices cachés, cette garantie s’est développée est
devenue un instrument majeur de protection des acquéreurs même si originellement elles étaient des clauses
supplétives aujourd’hui la garantie des vices cachés est devenue impérative. Cette garantie ne peut être
exclue dans certains contrats, cependant elle peut être exclue dans certaines ventes faites par l’autorité de
justice telle que la vente sur saisie et le contrat aléatoire vu que l’aléa chasse la lésion. (L’acheteur n’a aucun
recours contre le saisi vu que la vente sur saisie exclue de la garantie).
La garantie diffère de la responsabilité en termes de fondement et d’intensité juridique. La garantie ne
sanctionne pas l’inexécution par le vendeur de l’une de ses obligations puisque la notion de la garantie est
étrangère à la faute.
L’intensité de la garantie par rapport à la responsabilité : Le débiteur ne peut s’exonérer de démontrant un
cas de force majeur. Le débiteur de la responsabilité peut s’exonérer en démontrant un cas de force majeur,
donc l’obligation de la garantie apparait comme une obligation de résultat.
(17/11/16)
Le problème posé est celui de la garantie en conformité avec le terme du contrat, ce qui posera un problème
de distinction entre le défaut de la conformité et les vices relatifs soit à la construction soit à la marchandise,
aussi il y’a défaut de conformité si le vendeur livre une qualité autre que celle prévue dans le contrat mais il
y’a vice si le montage par exemple de la boiserie n’est pas conforme aux normes.
+L’action en responsabilité contractuelle est prévue par l’article 549 du Doc : « Le vendeur garantit les vices de la
chose qui en diminuent sensiblement la valeur, ou la rendent impropre à l'usage auquel elle est destinée d'après sa nature ou
d'après le contrat. Les défauts qui diminuent légèrement la valeur ou la jouissance, et ceux tolérés par l'usage, ne donnent pas
ouverture à garantie. Le vendeur garantit également l'existence des qualités par lui déclarées, ou qui ont été stipulées par
l'acheteur. »

De ce fait le vendeur est tenu de livrer la chose qui ne soit pas atteinte de quelques vices cachés. Cela veut
dire un défaut inconnu lors de la conclusion de la vente rendant ainsi la chose impropre à l’usage auquel elle
est destinée.
Par exemple dans une vente d’un fonds de commerce les vices cachés peuvent affecter les éléments qui
composent le fonds (La fongibilité, l’unité, l’universalité).
2/ Les caractères de la garantie des vices cachés  :

A défauts de ces conditions on ne peut invoquer la garantie :


- Il faut que le vice nuise à l’utilisation de la chose. Cela veut dire que le vice va empêcher l’usage
auquel l’acheteur l’a destiné. La nuisance veut dire la gravité, le défaut est grave qu’il va nuire à
l’activité. (Il a été jugé que la perte d’une concession de marque de voiture constitue un vice qui
affecte l’exploitation du fonds de commerce en revanche lorsque le vice touche la marchandise
vendue avec le matériel d’exploitation il a été jugé que la marchandise ne constitue pas un défaut
affectant l’exploitation du fonds de commerce).
- Pour actionner la garantie le vice doit être caché, le vendeur n’est pas responsable à l’égard des vices
apparents, le vice doit être prouvé par l’acheteur (préemption d’apparence), afin d’apprécier si le vice
était caché ou apparent, le juge va apprécier le vice en fonction des circonstances qui se présentent à
lui.
- Le vice doit être soit concomitant au transfert du risque qui souvent coïncide souvent avec le
transfert de propriété, soit le vice est antérieur au transfert de la propriété.
3/ Les conséquences de la garanties des vices cachés  : (les sanctions)

Dès lors qu’il y’a constations d’un vice affectant son fonds de commerce l’acquéreur est en droit d’exercer
une action en garantie. Cependant il faut qu’il agisse conformément à l’article 573 du Doc et à peine de
déchéance concernant les choses immobilières dans un délai de 365 jours après la délivrance et de 30 jours
pour les choses mobilières et les animaux.
- L’action rédhibitoire : est une action en résultant de la vente, dans cette action l’acheteur doit
restituer la chose affectée tel qu’il a reçue ainsi que ces fruits de puis le moment de la résolution à
l’amiable ou depuis le moment du jugement.
Cependant, Lorsque les fruits n’étaient pas noués au moment de la vente l’acheteur les fait siens
D’autres parts le vendeur est tenu de restituer le prix qu’il a reçu ainsi que les frais, coûts du contrat
et d’indemniser l’acquéreur Article 561 du Doc.
- L’action estimatoire : elle permet à celui qui achète le bien de le conserver en demandant une
diminution du prix, cette diminution n’intervient que si un autre vice se déclare article 567 du Doc :
« La diminution de prix obtenue du chef d'un vice reconnu n'empêche pas l'acheteur de demander soit la résolution de
la vente, soit une nouvelle diminution de prix, si un autre vice venait à se déclarer. »
- Une troisième possibilité s’offre en mettant au moment de la conclusion du contrat ‘que l’acquéreur
achète le fonds dans l’état auquel il se trouve ‘ c’est une forme d’exclusion de la garantie. De ce fait
les dispositions des articles 561 et 567 du Doc sont exclues suite à l’introduction des clauses
limitatives ou exclusives de la garantie. Ces Clauses doivent être rédigées en termes suffisamment
claire ce qui n’est pas le cas dans certains contrats notariés qui prévoient que : « l’acquéreur rentre en
possession du bien dans l’état ou il se trouve sans pouvoir exiger aucune indemnité ni diminution du
prix pour quelques causes que ce soit ».
(01/12/16)

C/ les droits et les obligations de l’acheteur et du vendeur en matière de vente :


Les obligations de l’acheteur sont prévues par les articles 576 à 584 du Doc et les obligations du vendeur
sont prévues par les articles 532 à 575.
a/ Les obligations de l’acheteur :
L’acheteur doit régler le prix ainsi que de prendre livraison de la chose.
1/ Le paiement du prix :

Ce sont les parties qui décident de moment et du lieu du paiement. En principe il se fait au lieu et au temps
de la livraison de la chose à défaut de trouver un terrain d’entente.
Dans les ventes immobilières l’usage veut que le prix soit remis au notaire, ce dernier est chargé de la
rédaction authentique.
L’exception d’inexécution peut être invoquée par l’acheteur. Le vendeur aussi peut aussi refuser la livraison
de la chose tant qu’il n’a pas été régler, il peut disposer d’un privilège spéciale, la clause de la réserve de
propriété ou la clause résolutoire à défaut de paiement.
La clause de réserve de propriété  : est une garantie contre l’insolvabilité du débiteur, son rôle est de
permettre au propriétaire de revendiquer ses meubles dans un délai de 3 mois suivant la publication du
jugement ouvrant la procédure de redressement Article 667 du CC. La propriété du bien est retenue en
garantie par cette clause qui suspend l’effet translatif du contrat jusqu’au complet paiement de l’obligation
qui en constitue la contrepartie. La revendication il faut qu’elle soit écrite, acceptée par l’acheteur et sa
validité est de 3 mois à compter de la publication et non le prononcé du jugement. En cas de contestation la
demande de la réserve de propriété est portée devant le juge commissaire qui peut accorder un délai de
règlement avec le consentement du créancier et le paiement du prix est alors assimilé à celui d’une créance
née régulièrement après le jugement d’ouverture.
2/ Le retirement de la chose :
En principe le retirement doit être concomitant à la délivrance. En vente immobilière, la délivrance se fait par la
remise des clefs, l’acheter doit supporter tous les frais de ce retirement, il dit également procéder à l’examen de la
chose vendue (voir supra : la garantie des vices cachés).
Le défaut de retirement entraine un préjudice pour le vendeur, dans ce cas ce dernier peut mettre l’acheteur en
demeure sous astreinte ou de procéder à la résolution de la vente de plein droit Article 581 du Doc : « S'il a été stipulé,
d'après le contrat ou la coutume du lieu, que la vente serait résolue faute de paiement du prix, le contrat est résolu de plein
droit par le seul fait du non-paiement dans le délai convenu. » Le vendeur à défaut de paiement peut exercer le droit
de revendication sur la chose, l’acheteur à lui aussi un droit de rétention.

D/ La vente en état futur d’achèvement : VEFA (44-00 modifiée par la 107-12 le 18/02/16)

Est considérée comme vente d’immeuble en état futur d’achèvement toutes conventions par laquelle le
vendeur s’oblige à édifier un immeuble déterminé. L’acquéreur s’engage à en payer le prix au fur et à
mesure de l’avancement des travaux.
La VEFA est régie par la loi 44-00 modifiée par la loi 107-12 entrée en vigueur le 18/02/16. La loi de la
VEFA concerne les immeubles à usages d’habitation, professionnelle, commerciale, industrielle et
artisanale.
Le vendeur conserve ses droits et ses attributions de maître d’ouvrages jusqu’à l’achèvement des travaux de
l’immeuble. Du point de vue légal le reçu à l’issu d’un engagement VEFA n’a aucune valeur juridique. LE
contrat de réservation est jugé sans valeur s’il prend la forme d’un reçu.
Le contrat préliminaire doit être établi sous peine de nullité, il doit être un acte authentique ayant date
certaine, élaboré par un professionnel, il doit contenir l’identité des parties, le titre de la propriété de
l’immeuble immatriculé, une référence qui précise les droits réels et les servitudes, le numéro et la date de
l’autorisation de construction, la description de l’immeuble, le prix et les modalités de paiement.
Le vendeur n’pas le droit d’exiger un versement avant la signature du contrat, il peut néanmoins fixer les
phases du paiement, la 1ère phase le RDC, 2ème phase les gros œuvres, 3ème phase les travaux de finitions. Il
n’a pas le droit de d’indiquer les cotes parts (5%, 75%, 20%). Cependant, en cas de retard dans le versement,
le législateur a prévu des indemnités au profit du vendeur à hauteur de 1% par mois de retard de la somme
due sans dépasser 10%, une mise en demeure est indispensable de la part du vendeur.
En cas de faillite il existe des garanties par des cautions et des assurances. Il arrive ainsi que l’acquéreur se
rétracte au cours de l’opération, le maître d’ouvrages peut exercer un droit de rétention du prix de vente à
hauteur de 10%, cette rétractation doit être justifiée.
La VEFA donc est un contrat de vente qui est soumis à la théorie générale des contrats. Le contrat définitif
intervient lors de l’achèvement des travaux de finitions, le maître d’ouvrage est obligé d’obtenir le permis
d’habitation dans un délai de 30 jours maximum à compter de la date de délivrance, il est tenu également
d’informer par lettre recommandée l’acquéreur ainsi de créer un titre foncier pour chaque partie (éclatement
du titre foncier mère), le contrat définitif ne sera conclu qu’après le versement total du prix relatif au contrat
préliminaire.
(08/12/16)

Chapitre II : Le Contrat de Bail : (Articles 626 à 699 du DOC)


Le législateur Marocain énonce dans son 3eme titre du Doc article 626 parle du louage de la chose, louage
de la personne et louage d’ouvrage ou d’entreprise.
Le louage correspond à trois types de contrats : le contrat de travail qui implique une relation de
subordination, le contrat d’entreprise qui implique que le maître d’un projet confie le projet à son préposé et
le contrat de bail qui est un transfert de la jouissance de la chose d’une manière temporaire. Soulignant que
le transfert de la jouissance se démarque du transfert de la propriété par son caractère temporaire, le bail se
pose sur l’exécution de l’obligation donc c’est un contrat de mise à disposition.
Ce contrat de mise à disposition ne peut être parfait que par un consentement des parties sur la chose, sur le
prix et sur les autres clauses.
Le bail se distingue de l’usufruit, du contrat de dépôt et du contrat d’hôtellerie. De l’usufruit car le locataire
n’a pas un droit réel sur la chose mais une créance contre le bailleur. Du contrat de dépôt parce que c’est une
mise à disposition et du contrat d’hôtellerie parce que dans ce contrat il existe des services annexes à la mise
à disposition du bien.
Le bail transmet l’utilité de la chose aux personnes qui ne sont pas propriétaires donc il n’y a aucun
démembrement du droit de propriété, le bail ne constitue pas un droit réel sur la chose d’autrui. Il se confond
souvent avec l’usufruit qui constitue un droit réel.
Il existe cependant une distinction fondamentale en matière de bail puisque le bailleur s’engage de garantir à
son locataire la jouissance paisible du bien, de ce fait il exerce un droit un droit personnel au profit du
locataire, c’est un droit de créance.
L’obligation de cette mise à disposition présente la particularité de porter d’avantage sur la personne du
débiteur. Le bail est un contrat consensuel, c’est n acte d’administration et il ne peut excéder une durée de
99 ans. La durée du bail si aucune condition n’est précise, la durée ne peut être indéterminée.
Il existe des textes qui régissent le contrat de bail, pour le bail commercial c’est le Dahir du 24 mai 1955
relatif aux baux d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. Le Dahir du 5 janvier
1953 relatif à la révision périodique des prix des baux des locaux commerciaux, industriels ou artisanaux. La
loi du 25 aout 1999 relative au recouvrement des loyers commerciaux. Dans le bail civil, c’est la loi 13-08
régissant le contrat de bail, la loi sur la copropriété 18-00 complétée par la loi 106-12 du 16 mai 2016.
Le cadre législatif espère améliorer le cadre contractuel entre locataire et bailleur ainsi que l’instauration de
la confiance entre les parties.
Le contrat de bail peut être établi soit devant un notaire o sou seing privé. Il existe par ailleurs un certain
nombre de clauses ou mentions obligatoires tel que l’identité des parties, la durée en nombre d’années, la
désignation de la chose louée, la nature du contrat (commercial ou civil), la clause de la résiliation (délai
d’un 1 mois pour le bailleur et 3 mois pour le propriétaire envoyé par lettre recommandée avec AR), le dépôt
de garantie récupérable après déduction des réparations.
A/l’extinction du bail :
Lorsque les parties ne fixent aucun terme à leur relation, l’article 695 du Doc :  « A défaut d'acte écrit ayant date
certaine l'acquéreur peut expulser le locataire, mais il doit lui donner congé dans les délais établis par l'usage. »

Il faut remarquer que le bail sans écrit est assimilé à une durée indéterminée, il peut être résolu
unilatéralement. Cependant l’article 695 exige que la volonté de résiliation respecte les délais établis par
l’usage.
Le bail à durée indéterminée comporte un terme, ce dernier vaut échéance l’article 687 du Doc : « Le louage
de choses cesse de plein droit à l'expiration du terme établi par les parties, sans qu'il soit nécessaire de donner congé, s'il n'y a
convention contraire ou sauf les dispositions spéciales aux baux à ferme. »

Le terme est indifférent de la prorogation, cette dernière consiste à reporter conventionnellement le terme du
contrat, sa mise en œuvre suppose qu’en cours de l’exécution du bail que les parties décident de prolonger la
relation.
La reconduction repose sur un mécanisme qui consiste à la conclusion d’un nouveau contrat à l’expiration
du précédent contrat sans nouvelles conditions.
Le renouvellement suppose la naissance d’un nouveau contrat avec de nouvelles conditions le Doc dans ses
articles 689, 690, 691 parle du renouvellement, de la continuation et de la tacite reconduction.
1/ Les procédures de recouvrement :

Si aucun accord à l’amiable n’est trouvé, La procédure en vertu de la loi 64-99 ne s’applique que pour les
contrats de bail établis par acte authentique ou sous seing privé légalisé. Le propriétaire devant la carence de
la créance du locataire peut s’adresser au président du TPI pour lui demander une autorisation d’une mise en
demeure de paiement. Le locataire dispose d’un délai de 15 jours à compter de la notification de la mise en
demeure, à partir de cette notification le bailleur est en droit de demander au président du TPI d’homologuer
la mise en demeure en ordonnant le paiement, cette homologation fait office de jugement elle s’opère par
exéquatur.
(15/12/16)

2/ Les contrats de mise à disposition :

Tel que le bail repose sur l'exécution de l'obligation qui consiste à transmettre l'utilité d'une chose à une
personne qui n'est pas propriétaire sans pour autant démembrer son droit de propriété. Ce démembrement
qui permet de marquer la différence entre le droit réel et le droit personnel en rappellera à cet égard la
distinction fondamentale entre le droit de l’usufruitier et le bailleur.
Le propriétaire démembre son droit de propriété donc il concède son droit réel sur la chose. Dans le bail
contrairement le propriétaire concède son droit de propriété et donc le contrat emporte création d'un droit
personnel au profit du locataire.
Le bail est un acte de gestion et d'administration et non pas un acte de disposition, le bail est différent d'un
certain nombre de contrats de services ce n'est pas un contrat de service.
Le déposant remet au dépositaire la chose afin qu'il la conserve donc il y a obligation de garder la chose avec
une restitution.
Dans le bail le bailleur remet une chose à la disposition d'une personne afin qu'il s'en serve. L'article 627 du
Doc : « Le louage de choses est un contrat par lequel l'une des parties cède à l'autre la jouissance d'une chose mobilière ou
immobilière, pendant un certain temps, moyennant un prix déterminé que l'autre partie s'oblige à lui payer. »

Donc contrairement à la vente ou il y a un transfert de propriété le bail étant jouissance de la chose, la chose
peut être acheté par son utilisateur (voir la vente avec faculté de rachat) (les articles 585 jusqu'à 600 du Doc)
c'est ce qu'on appelle les biens qui peuvent être racheté par le locataire, il existe encore des biens qu'on
appelle des biens frugifères tel que les baux à ferme de l’article 700 jusqu'à 722 d Doc (bien ruraux)
Les biens non frugifères (les mines et les carrières) puisque la jurisprudence considère qu’il ne peut s'agir
d'un louage mais d'une vente d'un bien meuble par anticipation car le capital de la chose s'épuise
progressivement avec le temps.
B/ L’exécution du bail :
Entant que contrant synallagmatique, c'est un contrat à exécution successive et non pas instantané.
Le bailleur est tenu par la délivrance de la chose louée ainsi que son entretien. Il est tenu de garantir la chose
louée.
1- Les obligations du bailleur :
L'obligation de délivrance : en principe cette obligation est identique aux dispositions établies pour la
délivrance de la chose vendue, la pratique de l'état des lieux au moment d'entrer dans le bien, le beau état est
présumé, l’article 638 du Doc met à la charge du locateur l'obligation d'entretien pendant la durée du contrat,
cette obligation distingue les réparations locatives qui incombe au locataire et celle qui incombe à la charge
du bailleur.
Le Doc énonce que si le bailleur n'effectue pas les réparations qui lui incombe , le locataire a le droit
d'exercer l'exception d’inexécution, et si le défaut d'entretien rend les lieux loués inutilisable à cause des
travaux et si ces travaux durent plus que 3 jours le locataire peut demander diminution du loyer et il peut
même résilier le contrat le locataire devant cette obligation d'entretien le locateur a également l'obligation de
conserver et de réparer toute chose qui risque de le dégrader en bon père de famille.
(22/12/16)

La mise à disposition consiste de mettre à disposition le bien loué au locataire conformément à sa


destination finale. Lors de la délivrance la chose louée doit être en parfait état et ne nécessite aucune
réparation en vertu du principe du principe du bon état.
Par ailleurs en vertu de l’article 638 du Doc le locateur est tenu d’exécuter tous travaux nécessaires au
maintien de la chose. Le Doc fait distinguer entre les réparations locatives qui incombent au locataire et les
réparations qui sont à la charge du bailleur.
Le bailleur est également tenu d’assurer au preneur une jouissance paisible du bien loué. Cette jouissance se
présente également par le principe de la garantie due par le bailleur. Articles 634 et 644 du Doc énoncent la
garantie du fait du bailleur et la garantie d’exécution du fait du tiers.
La garantie due par le bailleur : La garantie des vices cachés (les troubles de jouissance de droit et de fait)
Le bailleur doit garantir les vices et les défauts de la chose louée qui viendraient diminuer la jouissance de la
chose et la rendraient impropre à l’usage auquel elle était destinée en vertu de l’article 654 du Doc.
2- Les obligations du locataire :
Il est tenu par deux obligations, à savoir le paiement du loyer et la conservation de la chose louée et
l’utilisation sans excès ni abus de la chose suivant sa nature initial naturelle ou celle qui lui a été donné par
stipulation en vertu de l’article 66 du Doc. D’abord le bail précise la périodicité, le Doc précise que le
locataire est tenu de régler le prix en entier.
Le législateur en matière de bail prévoit que le locataire à droit de sous louer la chose à condition que le
contrat de bail l’autorise. Le preneur ne peut céder ou louer la chose pour une nature contraire à la loi. .
Cependant il doit également s’acquitter des accessoires du loyer (les charges, syndic…etc.)
Le locataire à l’obligation de réparer et user de la chose en bon père de famille ce qui implique qu’il doit
répondre des dégradations qui doivent intervenir après son entrée dans les lieux. Il est aussi tenu de restituer
la chose louée. Il ne doit pas modifier la destination finale de la chose louée, il est tenu par l’état des lieux.
Toutes améliorations, constructions, plantations effectuées par le preneur ne lui donne pas droit à une
indemnisation. (Impenses voluptuaires).
Le preneur n’a pas le droit de retenir la chose louée en raison des dépenses faites à la chose articles 676,
680, 681 du Doc.
C/ Les causes de l’extinction du bail :
L’extinction du bail est prévue par les articles 687 à 689 du Doc.
Il existe des causes normales et des causes exceptionnelles de l’extinction du bail.
Parmi les causes normales lorsque le contrat du bail est à de durée déterminée, lorsque le contrat arrive à
échéance, lorsque le contrat a une durée indéterminée à ce niveau la résiliation du bail est encadrée par le
préavis.
Les causes particulières de l’extinction du bail : la perte de la chose louée, l’inexécution fautive du locataire
entraine la résiliation pour faute, cette résiliation pour faute peut être judiciaire, le juge apprécie la gravité de
la faute.
L’inexécution peut résulter aussi d’une clause résolutoire insérée au contrat et portant résiliation de plein
droit, soulignant que l’inexécution peut justifier des D-I.

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