[Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.

2010 – 2ª PARTE]

DERECHOS REALES – 2ª parte

PROPIEDAD HORIZONTAL

ESQUEMA LEY PROPIEDAD HORIZONTAL (13.512)

Distintas unidades de un mismo edificio que sean INDEPENDIENTES Y CON SALIDA A LA VÍA PÚBLICA

ART. 1 : OBJETO del derecho real de Propiedad Horizontal

Cimientos, muros maestros, techo, patios, galerías, servicios centrales, alojamiento del portero, ascensores, etc.
Sótanos y azoteas también, salvo pacto en contrario.

ART. 2: concurrencia de partes exclusivas y PARTES COMUNES

ART. 3: facultad de cada propietario de usar de los bienes comunes. Parte exclusiva + bienes de uso común = inseparables.

ART. 4: facultades amplias sobre parte exclusiva.

ART. 5: obligaciones inherentes a las partes exclusivas (gastos de conservación y reparación).

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PROHIBICIONES

Innovación/ modificación que afecte la seguridad o servicios comunes

Cambiar la fachada.

ART. 6: PROHIBICIONES

Destinar la parte exclusiva a un uso contrario a la moral o buenas costumbres.

Destinar la parte exclusiva a un destino distinto del estipulado en el reglamente de copropiedad.

Perturbar con ruidos o de cualquier modo a los vecinos.

Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmuebles.

ART. 7: Propietario del último piso NO elevar nuevas construcciones, salvo consentimiento de copropietarios

Propietario de planta baja o subsuelo NO obras que afecten la seguridad del edificio.

Toda OBRA NUEVA que afecte el inmueble común UNANIMIDAD

ART. 8: Obligación de contribuir con el pago de EXPENSAS, PRIMAS DE SEGURO DEL EDIFICIO. NO se liberan por el ABANDONO

EXTRAORDINARIAS

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● costo excesivo
● contrarias al reglamento o ley
● perjudiciales a la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto exterior/ interior del edificio
● Administrador ausente
● NO hay oposición del resto de los copropietarios
- Reparaciones urgentes
Jefe de personal

Para afrontar gastos de ADMINISTRACIÓN Para afrontar gastos por INNOVACIONES

Y REPARACIÓN de partes comunes en partes comunes

Funciones propias del ADMINISTRADOR interdicto de obra nueva, sí...

las puede realizar un propietario +

sí...

Hay acción de reembolso

por los gastos

ART. 9: REGALMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN (escritura pública, inscripción en el Reg. de la Propiedad).

MODIFICACIÓN: mayoría no menor a 2/3 (también escritura + inscripción)

CONTENIDO OBLIGATORIO:

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* DESIG. ADMINISTRADOR (REPRESENTANTE)

* FACULTADES ADMINISTRADOR
* REMUNERACIÓN DEL REPRESENTANTE REMOCION OJO REEMPLAZANTE NOMBRADO
X ACTO EN ESCRITURA PCA.
* FORMA Y PROPORCIÓN EN LA CONTRIBUCIÓN DE EXPENSAS COMUNES
* CONVOCATORIA, PRESINDENCIA DE LA ASAMBLEA
* MAYORIAS - MODIFICAR REGLAM.
- ADOPTAR OTRAS RESOLUC. NO PREV. X LA LEY

ART. 10: ASAMBLEAS DE COPROPIETARIOS. Si no se alcanza el QUÓRUM convocatoria judicial.

ART. 11: Gestiones ante autoridades ADMINISTRATIVAS Administrador = mandatario legal y exclusivo de los copropietarios
Obligación en cabeza del administrador de asegurar el edificio contra incendio.

ART. 12: DESTRUCCIÓN 2/3 del edificio cualquier copropietario pedir venta del terreno y materiales (si la
mayoría no lo acepta recurso judicial)

Menos de 2/3 mayoría puede obligar a minoría a reconstruir, si igualmente se

niega, la
mayoría puede adquirir la parte de la minoría

ART. 13: IMPUESTOS, TASAS O CONTRIBUCIONES cada copropietario contribuye en proporción a su unidad funcional + porción de
partes comunes (es, como en el condominio, una porción indivisa).
ART. 14: HIPOTECA terreno + edificio + unanimidad (terreno sólo NO)

SÍ
Piso o departamento por separado (cada parte exclusiva)

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ART. 15: en caso de violación del art. 6 por parte de un propietario u ocupante DENUNCIA (Administrador o propietarios afectados)
Se prevén sanciones (multa y arresto), y el juez además debe adoptar las medidas necesarias para que cesen las infracciones (puede allanar y usar
la fuerza pública). Infractor = ocupante + reincidencia = desalojo.

ART. 16: VETUSTEZ mayoría que represente más de la mitad del valor total

Demolición y venta de materiales

Reconstrucción (pero NO puede obligar a la minoría,

sí adquirir su parte)

ART. 17: Obligaciones del art. 8 siguen al dominio de las partes exclusivas, aún las devengadas antes de la adquisición de ésta. El mismo es un
crédito privilegiado. Cuestión: ¿en qué medida se responde por las deudas devengadas con anterioridad a la adquisición?, ¿y las devengadas
durante el período de titularidad?, las expensas ¿son obligaciones propter rem? Ver plenario “YPF C/ YABRA SERVICIOS
EFICIENTES”

PERSONALIDAD JURIDICA DEL CONSORCIO DE COPROPIETARIOS

La personalidad del consorcio ha torturado a la doctrina y a la jurisprudencia nacional. El problema se ha planteado fundamentalmente tratándose
de acciones laborales (v.fallo plenario CNTrab, 2/12/65 ED 13-665); por daños y perjuicios causados por las cosas comunes del edificio, contra
el administrador, por cobro de expensas comunes, etc. (Kemelmajer de Carlucci, voto del 18/12/91 en ED 28-4-92 (ap.6º):
En realidad, si bien el tema implica nociones jurídicas fundamentales, propias de la teoría general del derecho, como es la personalidad, y aún la
naturaleza jurídica de la propiedad horizontal, lo cierto es que la jurisprudencia ha sido fuertemente condicionada por cuestiones procesales
prácticas, tales como la representación procesal y extraprocesal del llamado consorcio, su legitimación activa o pasiva para intervenir en
determinados asuntos, y los efectos vinculatorios de ciertas sentencias en el orden patrimonial. (Laquis-Siperman).
* La tesis que admite la personalidad jurídica del consorcio de copropietarios admite dos variantes: una que la otorga en forma amplia y otra
restringida.
Puede sintetizarse esta posición en esta definición: "el consorcio de propietarios a que se refiere el art.9 de la ley (13.512) es un sujeto de derecho
con personalidad propia, distinta de los miembros que lo integran y al cual la ley ha confiado la gestión de los fines que hacen a su creación,

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constituyendo el centro de imputación de las relaciones inherentes al grupo" (CNEspCyC,Sala VI,28/12/78,LL Rep.1979-JZ,1645 sum.38) citado
por Papaño,Kiper,Dillon,Cause t.II,p.44).
- (Bendersky; Racciati; (LL 1991-D-979); Highton (Ds.Reales, t.4 Nº 246 y ss); Alterini Jorge (ED 56-729); Borda ; Bittar, Amara; Constantino
Juan; Mariani de Vidal, Marina (ED 45-867); Gabas, Alberto; Laje (LL 99-430); Palmiero Andrés; Flah-Smayevsky (LL 1991-A-1039);
Papaño,Kiper,Dillon, Cause; Causse; Gutiérrez Saldívar Alvaro; Musto Néstor; Cichero, Néstor (ED 61-227); Alberto G. Spota; Jorge J.
Llambías; Chavarri y Andorno; Eduardo J. Laje;
* Mientras que se han expresado en contra de la personalidad del consorcio:
Laquis-Siperman ; Adrogué y Romanelli; Zannoni (voto CNCiv,Sala A, 5/6/84); Molinario; Silvestre de Aimo y Quintana;Sofanor Novillo
Corvalán (LL 64-1951-860);Roberto E. Greco;Acdeel E. Salas; Argañaraz; Poirier
También la CNCiv.Sala B, 1990 (voto de la Dra.Teresa Estevez Brasa) ;CNCrim y Correc.Sala VII (1981);CNCiv,Sala A (1986).
ARGUMENTOS Y ACLARACIONES SOBRE LA PERSONALIDAD DEL CONSORCIO:
a) Capacidad: tiene capacidad de derecho que es la única a que se puede aludir al hablar de personas jurídicas, pues no se concibe el
desdoblamiento entre la titularidad de derechos y su ejercicio. Pero de acuerdo al principio de la especialidad, la capacidad de la persona jurídica
sólo puede ejercerse en orden a los fines de la institución. Al margen de los fines de la institución, la persona jurídica carece de capacidad,
porque en verdad carece de personalidad. Es decir que la personalidad no se puede detentar de manera disminuida sino que lo que se puede tener
en más o en menos es la capacidad. (Llambías, t.II,ps.33/34,61).
El consorcio tiene aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones: adquiere derechos de crédito, por el cobro de expensas y fondo de
reserva; y contrae obligaciones, por ejemplo cuando contrata trabajos o respecto de créditos de cajas previsionales, aportes a sindicatos; o frente a
los consorcistas cuando estos emprenden reparaciones necesarias o urgentes (art.8 párr.3)
b) Nombre: se distingue por con la calle y número correspondiente, o nombre del edificio, cuando es muy conocido, con el aditamento
"consorcio de propietarios".
c) Domicilio: está dado por la ubicación del edificio, aun cuando pueda constituir otro domicilio especial (administrador, letrado, etc).
d) Patrimonio: (el conjunto de bienes de una persona- art.2312 CC). Está constituido por el conjunto de los derechos (personales o reales) y de las
obligaciones susceptibles de apreciación pecuniaria. Se trata de una universalidad jurídica que forma un todo complejo independiente de los
bienes particulares que lo componen (Llambías)
No forman el patrimonio del consorcio las partes comunes ni menos los objetos exclusivos que pertenecen individualmente a los propietarios, sea
en condominio, sea en dominio. Si existe una unidad para renta esta no pertenece al consorcio sino en condominio a los propietarios, pues
creemos que es una de las partes comunes. No es el caso de una unidad para renta, ni la publicidad, ni el crédito por medianería (pertenecen a los
propietarios). Sí es el caso de las expensas, fondos de reserva que pueden estar invertidos en cuenta bancarias o en títulos, los intereses que
devenguen estas sumas, los créditos frente a los consorcistas o a terceros.(sostiene que el único titular del crédito por expensas es el consorcio).

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TESIS NEGATORIA:
Laquis: la ley no inviste al consorcio con este carácter, y no existen en ella elementos que la configuren ni aún imperfectamente. El consorcio
carece de los atributos de la personalidad y de entidad patrimonial. Por eso no constituye un sujeto de derecho diferenciado de sus miembros, con
aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones.
Los elementos individualistas que componen el condominio excluyen la idea de una personalidad distinta. Derechos del condómino sobre su
parte indivisa (2676 y conc) y a la división de la cosa común (2692) contradicen la concepción de un sujeto de derecho. La ausencia de soporte
patrimonial cuya titularidad pudiera imputarse a esta suerte de persona condominial resulta decisiva para su rechazo. En crítica a la posición de
Racciatti, descarta que la naturaleza jurídica del condominio pueda tomarse como criterio orientador para aplicarlo por extensión a la PH.
Es verdad que la 13512 evidencia una reducción del "jus prohibendi" y que bien número de decisiones se toman por mayoría, pero ello no hace
surgir un sujeto de derecho, ya que subsisten los derechos de cada uno de los propietarios sobre las partes privativas y comunes, sin que se
advierta su sustitución por la titularidad de algún presunto ente dotado de capacidad jurídica propia y diversa de la de sus componentes. Recuerda
que el condominio sobre las partes comunes es de indivisión forzosa (2710: cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos
o más heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los condóminos podrá pedir la división; 2711: Los derechos que en tales
casos corresponden a los condóminos no son a título de servidumbre, sino a título de condominio; 2712: cada uno de los condóminos puede usar
de la totalidad de la cosa común y de sus diversas partes como de una cosa propia, bajo la condición de no hacerla servir a otros usos que
aquellos a que está destinada, y de no embarazar el derecho igual de los condóminos; 2713: el destino de la cosa común se determina, no
habiendo convención, por su naturaleza misma y por el uso al cual ha sido afectada; 2714: los copropietarios de la cosa común no pueden usar de
ella sino para las necesidades de las heredades en el interés de las cuales la cosa ha sido dejada indivisa"; 2715: habrá también indivisión forzosa
cuando la ley prohibe la división de una cosa común...).
Dice que no hay discrepancias sobre el rechazo a la idea de personalidad en el condominio de indivisión forzosa (Lafaille y Spota).
Los propietarios tienen el dominio de sus partes exclusivas (2,4,14 LPH), y cada copropietario puede usar de los bienes comunes conforme a su
destino sin perjudicar el derecho de los demás, y si esos derechos sobre las cosas comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su
respectiva unidad, es claro que no han delegado en persona alguna ni en la menor medida la expresión patrimonial de su derecho.
Pone como ejemplos de la propia ley: - cualquiera de los propietarios puede actuar por sí (art.12: en caso de destrucción...); (8 párr.2: interdicto
obra nueva); l0 asambleas; denuncias judiciales violación ley (15); art.13: pago individual de impuestos; Expensas: (8); obligaciones contraídas
se soportan en proporción al valor de sus pisos o departamentos
obligaciones propter rem (art.17)
Son obligaciones mancomunadas divisibles que excluyen la idea de una entidad consorcial personificada. Los gastos por administración y
reparación no escapan a la regulación de los arts.2687 y 2688 CC:("a las deudas contraídas en pro de la comunidad y durante ella, no está
obligado sino el condómino que las contrajo, el cual tendrá acción contra los condóminos para el reembolso de lo que hubiere pagado"; Si la

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deuda hubiere sido contraída por los condóminos colectivamente, sin expresión de cuotas y sin haberse estipulado solidaridad, están obligados al
acreedor por partes iguales, salvo el derecho de cada uno contra los otros para que se le abone lo que haya pagado de más, respecto a la cuota que
le corresponda").
El administrador es definido como representante de los copropietarios y no del consorcio (art.9 inc a);
El art.11 (facultad del administrador para actuar en sede administrativa) insiste en caracterizarlo como mandatario legal y exclusivo de los
"propietarios" (es un caso de unificación forzosa de la personería).
El art.15 se limita a conferir personería para denunciar infracciones al estatuto de la propiedad y a las normas de la convivencia. (por comodidad
se habla de representante del consorcio)
No puede encontrarse soporte patrimonial alguno. No es titular de ningún derecho, ni puede contraer obligaciones, ya que estas son soportadas
individualmente por los titulares de las respectivas unidades. Dice que ni aun en el caso que existiera un fondo de reserva integrado por los
copropietarios para hacer frente a los gastos de mantenimiento del edificio, ni aun en la hipótesis que la deuda de algún propietario por expensas
fuera computada al eventual activo del consorcio se habría caracterizado una persona de existencia ideal. Se trata de situaciones evidentemente
no equiparables al aporte del socio, ya que se trata simplemente de formas episódicas relativas al modo de contribución para los gastos de
conservación y reparación del edificio, a los que se aplican los principios referentes a los gastos en pro de la cosa común.
El reglamento no puede ser asimilado al acta de nacimiento jurídico del consorcio

REFUTACIÓN DE LA TESIS NEGATORIA: que el condominio no sea persona jurídica no es óbice para que el consorcio lo sea, en atención a
que el derecho real de propiedad horizontal es autónomo y distinto al dominio y condominio.
Desde el punto de vista estático puede ser similar, pero en su funcionamiento es distinto. La ley mira con disfavor al condominio y aprecia y
tonifica la PH y otorga dinamismo a las relaciones entre los titulares de distintos derechos reales de PH independientes que son diversos a la
titularidad de cuotas partes ideales cuya suma forma un dominio.
La frase de la ley (art.9) que alude al representante de los condóminos o propietarios tampoco es definitoria porque una mera cuestión de
terminología no modifica la naturaleza jurídica de una institución; Por otra parte la ley también habla de administrador o representante sin
agregados en los arts.9 inc.b) y 8,tercer párrafo.
El argumento del cobro individual de impuestos y que a estos efectos se computa la parte proporcional de las cosas comunes, no es importante,
porque justamente pertenecen en dominio o condominio individual a los consortes.
- En caso de deudas del consorcio, la responsabilidad de los consorcistas es subsidiaria y no se puede ejecutar su patrimonio en forma
directa (Mariani de Vidal entiende que hay responsabilidad directa). El beneficio de excusión debe ser alegado por el socio (consorcista)
perseguido en sus bienes, pues no funciona de pleno derecho. Incumbe al socio que alega la existencia de bienes sociales, probarlo.

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De lo contrario habría que admitir que el único responsable es el administrador, por aplicación de las reglas del condominio. (2687 CC) "a las
deudas contraídas en pro de la comunidad y durante ella, no está obligado sino el condómino que las contrajo, el cual tendrá acción contra los
condóminos para el reembolso de lo que hubiere pagado".
Aún desconociendo personalidad al consorcio, antes de la ley 17711 podían aplicarse las reglas de las asociaciones sin personalidad jurídica
(art.46 CC) que se gobernaban por analogía con los principios aplicables a las sociedades. Cada miembro respondía por su porción viril
(art.1747: "Los socios no están obligados solidariamente por las deudas sociales, si expresamente no lo estipularon así. Las obligaciones
contratadas por todos los socios juntos, o por uno de ellos, en virtud de un poder suficiente, hacen a cada uno de los socios responsables por una
porción viril y sólo en esta proporción, aunque sus partes en la sociedad sean desiguales, y aunque en el contrato de sociedad se haya estipulado
el pago por cuotas desiguales, y aunque se pruebe que el acreedor conocía tal estipulación"). Los asociados responderían por su parte después de
declarada judicialmente la responsabilidad de la asociación. Si bien la reforma oscureció el panorama al calificar a las asociaciones de sujetos de
derecho, sin aclarar el contenido de esta categoría, como al constituirse el consorcio existe escritura pública, de todos modos se aplicarían las
normas de las sociedades..
Nunca corresponde el embargo de cosas comunes que son de propiedad (condominio) de los titulares y que son inescindibles de lo principal
(art.3,párr.3º). Sí podrían embargarse cuentas bancarias a nombre del consorcio o los créditos por expensas a favor de este. (No serían
indispensables:? art.3878,párr.2º: cualquiera sea el privilegio del acreedor no podrá ejercerse sobre el lecho cotidiano del deudor y de su familia,
las ropas y muebles de su indispensable uso y los instrumentos necesarios para su profesión, arte u oficio. Sobre estos bienes tampoco podrá
ejercerse el derecho de retención")
La reforma de la ley 17711 facilita la admisión de la personalidad jurídica del consorcio pues el art.33 inc.2º establece que son personas jurídicas
de carácter privado "las sociedades civiles y comerciales o entidades que conforme a la ley tengan capacidad para adquirir derechos y
contraer obligaciones, aunque no requieran autorización expresa del Estado para funcionar".
Jurisprudencia:
a) Justicia Civil: al principio se pronunció por la personalidad limitada, y fue evolucionando hacia un reconocimiento de personalidad propia.
Actualmente las Salas A y B tienen una posición negatoria; Salas C y ,F1 G a favor (CNCiv, Sala D (1979, y 1981); Sala B (mayoría)(1981 y
1984); Sala A (1960);Sala C (1961 y 1972 y 1983);Sala G (ED 97-624 y 109-701 y 1987)
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"El consorcio de propietarios se encuentra legitimado para exigir al constructor y a la empresa constructora-vendedora de la obra el pago de
los daños y perjuicios que afectan las partes comunes y que producidos en las unidades se derivan en vicios". cncIV, sALA f, 29/9/91: LL, 1992-
B-25 (votos de Conde y adhesión de Bossert)

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b) Justicia del Trabajo: reconoció la personalidad propia, distinta de la cada uno de sus componentes (Plenario, por unanimidad, 2/12/65 JA:
1966-I-346, LL 121-335. (CNTrab (plenario Nº100); Sala IV (1983);
c) Justicia Comercial: reconoce personalidad
d) Especial en lo Civil y Comercial: reconoce personalidad y patrimonio propios (CNECC Sala VI (1978);Sala V (1980);Sala I (1979 y
1982);Sala IV (1978)
e) Prov.Bs.As.: Idem (;SCBsAs (1978);C1ªCC M.del Plata (1979);ídem Sala II (1984); Morón,

Trabajo Práctico Nº 6: Lectura y análisis del fallo “Servicicios eficientes vs Yabra”, Cámara Nac. En lo Civil, en Pleno, 1999i, LA LEY
1999-B,384

PREHORIZONTALIDAD

IMPORTANTE: NO es un derecho real (no está en el art. 2503), es un DERECHO PERSONAL, una etapa previa a la Propiedad Horizontal. Se
legisló como modo de proteger a los adquirentes de estas futuras unidades funcionales, atentos a que se está comprando algo que aún no existe y
a la precaria protección que esto suponía.

FALLOS PLENARIOS (SUMARIOS)

1. Cotton, Moisés D. y otros c/ Tutundjian, Simón (CNCiv., en pleno, 28/2/79, LA LEY, 1979A, 528 JA, 979I559ED, 82142)
a. El propietario enajenante que no ha cumplido con la afectación del inmueble al régimen de la prehorizontalidad y, en su caso, con
la inscripción registral de los contratos que otorgare con relación a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el
cumplimiento de sus obligaciones o la resolución del contrato.
b. Los derechos que confiere al adquirente la ley 19.724 son irrenunciables.

2. Alvear 1850, S. R. L. c. Taub, Luis (CNCiv., en pleno, 26/3/85, LA LEY, 1985B, 424 DJ, 9853233 JA, 985II153 ED, 113264)
a. La posterior inscripción del reglamento de copropiedad y administración en los términos de la ley 13.512 (ADLA, VIII, 254), no
hace inaplicables los efectos de la falta de afectación del bien al régimen de prehorizontalidad e inscripción de los respectivos
boletos en el Registro de la Propiedad que prevé la ley 19.724, salvo que el enajenante ofreciere contemporáneamente la entrega
de la posesión y escrituración, estas prestaciones estuvieren expeditas y el comprador no tuviese derecho a resolver el contrato.

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LEY 19.724 DE PREHORIZONTALIDAD

Art. 1.- Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio, que se
proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura
pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen.
(AFECTACIÓN = OBLIGACIÓN DEL PROPIETARIO)
Art. 2.- En la escritura a que se refiere el artículo anterior se dejará constancia de:
a) Estado de ocupación del inmueble;
b) Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier índole a la fecha de su otorgamiento;
c) Si la transferencia de unidades queda condicionada a la enajenación, en un plazo cierto, de un número determinado de ellas;
dicho plazo no podrá exceder de un (1) año ni el número de unidades ser superior al cincuenta (50) por ciento;
d) Cumplimiento de los recaudos a que se refiere el artículo 3º de esta ley.
Art. 3.- Al otorgarse la escritura de afectación, el propietario del inmueble debe entregar al escribano la siguiente documentación
que se agregará a aquélla:
a) Copia íntegra certificada del título de dominio con constancia del escribano de haberlo tenido a la vista;
b) Plano de mensura debidamente aprobado;
c) Copia del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su aprobación por la autoridad competente;
d) Proyecto de plano de subdivisión firmado por profesional con título habilitante;
e) Proyecto de reglamento de copropiedad y administración.
Asimismo se agregarán certificados expedidos por el Registro de la Propiedad Inmueble y oficina catastral correspondiente en su
caso, de los cuales resulten las condiciones de dominio del inmueble, sus restricciones, así como que éste y su propietario no
están afectados por medidas cautelares.
La existencia de obligaciones garantizadas con derecho real de hipoteca, no impedirá la afectación, si el propietario acredita
documentadamente en el mismo acto, que están cumplidas las obligaciones exigibles emergentes de la hipoteca.
Art. 4.- La escritura de afectación se anotará en el Registro de la Propiedad Inmueble, y éste hará constar esa circunstancia en los
certificados que expida.
Efectos:

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La anotación inhibe al propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en forma distinta a la prevista en la presente ley,
salvo los casos de retracción o desafectación a que se refieren los artículos 6º y 7º.
Enajenación del inmueble:
La enajenación total o parcial del inmueble a terceros no afectará los derechos de los adquirentes de unidades cuyos contratos
estén registrados en la forma prevista en el artículo 12.
Art. 5.- El adquirente puede solicitar al escribano, a costa del propietario, copia simple autenticada de la escritura de afectación,
con certificación de la existencia de los elementos mencionados en el artículo 3º.
Art. 6.- La desafectación procederá en el supuesto previsto en el inciso c) del artículo 2º, cuando se hubiere cumplido la condición.
En tal caso, el propietario podrá retractar la afectación mediante declaración que constará en escritura pública, otorgada dentro de
los diez (10) días de expirado el plazo establecido en la escritura de afectación, ante el mismo registro notarial, la que será
anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble.
A dicha escritura el escribano interviniente agregará certificado expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble del que resulte
que no existen contratos registrados, o de que su número no alcanza al mínimo previsto. También dejará constancia, en su caso,
que han sido restituidas a los adquirentes las sumas entregadas como señas o anticipo, con más un interés igual al fijado por el
Banco de la Nación Argentina para las operaciones normales de descuento.
Art. 7.- El propietario también puede solicitar judicialmente la desafectación, si acredita sumariamente que:
a) Transcurridos seis (6) meses de registrada la afectación, no ha enajenado unidades:
b) Transcurrido el lapso mencionado en el inciso anterior, ha rescindido o resuelto la totalidad de los contratos registrados;
c) Transcurrido un (1) año de registrada la afectación, la obra no llegó a iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de
reanudarla, siempre que medie justa causa.
En los supuestos de los incisos b) y c) deberá asimismo acreditar que está debidamente asegurada la restitución a los adquirentes
de todo lo que hubieren pagado por cualquier concepto, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para
las operaciones normales de descuento.
Art. 8.- El propietario debe hacer constar la afectación del inmueble y su registración, número del registro notarial y fecha en que
se efectuó:
a) En un cartel que debe tener permanentemente en el lugar de la obra, colocado en forma visible;
b) En toda oferta o invitación que se haga a terceros para adquirir unidades de vivienda a subdividir por el régimen de propiedad
horizontal, por medio de ofrecimientos personales, publicaciones periodísticas, transmisiones radiotelefónicas, de televisión,
proyecciones cinematográficas, colocación de afiches, letreros o carteles, programas, circulares, comunicaciones impresas o
cualquier otro procedimiento de difusión;

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c) En los contratos que celebre a los fines de la enajenación o adjudicación de unidades.

Art. 9.- Queda prohibido, en cualquier forma de oferta:
a) Anunciar el precio de venta, o parte de él, en forma que induzca a error, o no indicar el precio total si se menciona una parte.
b) Anunciar en forma incompleta los planes de financiación y plazos de pago;
c) Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de financiación por terceras personas o instituciones de crédito que no hayan
sido efectivamente convenidos o acordados.
Art. 10.- El propietario debe tener a disposición de los adquirentes de unidades:
a) Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se otorgó la escritura de afectación de los elementos
enumerados en el artículo 3º y de las escrituras de hipoteca;
b) Lista de las unidades que se hubieran enajenado, y constancia de su anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble;
c) La información relativa al desarrollo material de la obra;
d) La información relativa al pago de los servicios hipotecarios e impuestos que afecten al inmueble. El comprador tiene el derecho
de exigir la exhibición de los comprobantes respectivos y en el caso de no hallarse al día aquellos servicios o impuestos puede
retener las sumas que se adeuden y abonar directamente tales gravámenes, deduciéndose de su deuda hacia el vendedor.
Art. 11.- Todas las personas que intervengan en operaciones comprendidas en la presente ley, están obligadas respecto de
terceros a precisar:
a) Carácter en que actúen;
b) Identidad del propietario del inmueble;
c) La existencia de otro vinculado por el contrato a celebrarse, los poderes que invoque y los instrumentos que lo acrediten.
Art. 12.- El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el Registro de la Propiedad Inmueble
correspondiente a la jurisdicción del inmueble afectado, poniéndose nota de ello en el contrato. El adquirente puede, en cualquier
tiempo, registrar el contrato. (OBLIGACIÓN DEL PROPIETARIO, FACULTAD DEL ADQUIRENTE)
Preferencia de los contratos registrados:
Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero sí a éste contra el enajenante, sin perjuicio de
no ser oponibles a terceros.
La posesión otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un
contrato debidamente registrado.
Art. 13.- Los contratos de enajenación o adjudicación de unidades deben contener:
a) Los siguientes datos de las partes:

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 [Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2010 – 2ª PARTE]

I.- Cuando se tratare de personas de existencia visible, su nombre, domicilio, estado civil, nacionalidad y número de documento de
identidad;
II.- Cuando se tratare de personas jurídicas, la razón social o denominación y el domicilio, acreditándose la existencia de la
entidad, su inscripción en el Registro Público de Comercio cuando fuere exigible, y la representación de quienes comparecieren
por ella.
En cualesquiera de los dos casos cuando invocare mandato o representación, debe dejarse constancia del documento que lo
pruebe;
b) Datos correspondientes al dominio de lo enajenado, con las constancias de su inscripción;
c) Constancia de la escritura de afectación, de su anotación y de que en poder del escribano obra copia simple certificada para el
adquirente;
d) La individualización y características de la unidad enajenada, su ubicación y el porcentual estimado que se asigne a ella;
e) Forma de pago del precio y cuando el saldo adeudado fuere en cuotas, el número de ellas y si son documentadas total o
parcialmente en pagarés u otros títulos de crédito;
f) Plazo, monto y condiciones de los gravámenes que el propietario hubiere constituido o se proponga constituir y que afecten al
inmueble;
g) El plazo y condiciones en que se otorgará la posesión;
h) En su caso, la condición prevista en el inciso c) del artículo 2º.

Trabajo Práctico Nº 7: Lectura obligatoria de los fallos plenarios Cotton vs Tutundjian y Alvear vs Tabu

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 [Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2010 – 2ª PARTE]

HIPOTECA

HIPOTECA Derecho real

Caracteres Accesoriedad
Convencionalidad
Publicidad
Especialidad objeto
crédito
Indivisibilidad

Objeto Cosas inmuebles

Constitución Por contrato (escritura pública)

Inscripción Registro Propiedad

Plazo para hacerlo: 45 días
Publicidad
La insc. caduca a los 20 años, pero puede
renovarse
tercer adquirente: asume deuda
Enajenaciones del inmueble
tercer poseedor: no asume deuda
hipotecado
puede abandonar
Extinción Causal indirecta: se extingue el crédito
principal.
Causales directas: renuncia expresa,

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 [Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2010 – 2ª PARTE]

destrucción del inmueble, expropiación del

inmueble y confusión.
Por voluntad del acreedor, por cumplimiento
Cancelación de los 20 años sin renovación, por extinción
de la hipoteca.

EJECUCION HIPOTECARIA (LEY 24.441)

a) MORA: sesenta días art.53

Intimación por 15 días
b)VERIFICACION a) acreedor se presenta al juez art.54
INMUEBLE: con: letras o cupones
certificado de dominio inmueble
Verificación física b) lo hace un escribano (no oficial justicia)
inmueble
Intimación ocupantes c) Si está ocupado, Escrib. intima a la
desocupación dentro de los 10 días, bajo
apercibimiento de lanzamiento
Lanzamiento d) Si no desocupan, Escrib. hace lanzamiento (es
extrajudicial) y entrega tenencia al acreedor
Traslado al deudor e) el Juez da traslado por 5 días al deudor de la
presentación del acreedor, para oponer excepc.
Carácter procedimiento No se suspende el lanzamiento
Trámite es inaudita parte
c) INFORMES REG.PROP se solicitan directamente, extrajudicialmente art.55
Otros trámites segundo testimonio (puede pedirlo directamente) art.56
informe s/tasas, impuestos, expensas
Si no se contestan, 10 días hábiles, se subasta
como si estuviera libre.

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 [Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2010 – 2ª PARTE]

d) SUBASTA la hace martillero designado por acreedor art. 57

no hay sentencia previa avisos: 3 días BO y 2 diarios gran circulación, del
lugar como mínimo.
último aviso dos (2) días antes subasta
Está presente escribano que labra acta
Base de la subasta 1º subasta: deuda (capital, intereses, etc) art.58
2º subasta: se disminuye 25%
3º subasta: sin base y mejor postor
Contenido de los avisos de deben contener información s/inmueble, deudas, art.58
subasta etc.
Notificación a los afectados Debe notificarse a: (7 días anticipación subasta) art.59
a. deudor
b. propietario (tercer poseedor)
c. titulares otros derechos reales
d. otros afectados (acreed.embarg.,
inhibientes, etc)
e) TRAMITE POST dentro cinco (5) días de la subasta: art.60
SUBASTA a) el acreedor practica liquidación s/contrato
b) los gastos no pueden superar el 3% crédito
c) acreedor debe rendir cuentas documentadas
Se corre traslado al deudor por 5 días:
puede impugnar o aceptar
Si hay excedente de la subasta, y acuerdo de art.63
partes, se le puede hacer entrega directa al
deudor.
Si no hay acuerdo, el martillero debe depositar en
juicio.
Perfeccionamiento una vez pagado el precio y hecha la tradición al art.63
comprador. Será oponible a 3ºs desde inscripción

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 [Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2010 – 2ª PARTE]

f) EXCEPCIONES a) que no está en mora art.64

b) que no ha sido intimado de pago
c) que no se ha pactado esta vía extrajudicial
d) vicios graves en la publicidad.
En caso de acreditarse uno de estos extremos, el
juez puede suspender cautelarmente el lanzamiento
o la subasta

g)IMPUGNACIÓN POR una vez realizada la subasta art.65

EL DEUDOR (procedimiento más abreviado)
a) no concurrencia hechos que habilitan la venta
b) liquidación practicada por acreedor
c) incumplimiento de los recaudos legales.
Corresponde indemnización.
h)LETRAS son títulos valores con garantía hipotecaria: art.35
HIPOTECARIAS documento que contiene promesa incondicional e
irrevocable de una prestación y otorga a cada
nuevo titular un derecho autónomo a esa
prestación.
Es una excepción al ppio. 3270 (nemo plus iuris)
No pueden garantizar a) créditos eventuales, condicionales
ni futuros, ni obligaciones de hacer o no hacer
Novación emisión letra extingue obligac,. garantizada por
hipoteca (ojo: desaparece el carácter accesorio)

La Ley 24.441 no es el único sistema de ejecución hipotecaria, ya que el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación prevé, a partir de su
artículo 597, un sistema predominantemente judicial.

Trabajo práctico Nº 8: Lectura y análisis del fallo Verardo vs. YPF SA”, Cámara Nac. En lo Civil, sala J, 2005

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 [Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2010 – 2ª PARTE]

FIDEICOMISO – DOMINIO FIDUCIARIO LEY 24.441

El fiduciante

El beneficiario
FIDEICOMISO: puede ser Un 3º
FIDUCIANTE
FIDUCIARIO
PROPIEDAD FIDUCIARIA
BIENES DETERMINADOS
BENEFICIARIO

FIDEICOMISARIO

Transmite al

de

recibe los bienes fideicomitidos al

se ejerce en beneficio del FIN DEL FIDEICOMISO

cumplimiento de condición

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 [Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2010 – 2ª PARTE]

plazo

puede ser El fiduciante

Un 3º

El fideicomiso puede constituirse por Contrato

Testamento
BENEFICIARIO

a- Individualizado
b- Persona: física o jurídica: o no existir al tiempo contrato
a. Si son más de 1:
a) se benefician por igual
b) sustitutivas

d- Orden: 1º) Beneficiario

2º) Fideicomisario
3º) Fiduciante

El derecho del Beneficiario se transmite por actos inter vivos ( salvo dispos. en contra)
mortis causa
Contrato debe contener (art. 4º)
Individualización del los bienes (imposibilidad de individualización: descrip.: requisitos o características)
Modo incorporación de otros. bs.
Plazo o condición: máx. 30 años (excepto: incapaz)
Destino de los bs al fin del fideicomiso
Derechos; obligaciones. y modo de sustitución del FIDUCIARIO

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 [Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2010 – 2ª PARTE]

a) Persona: Física o Jurídica

b) Para ofrec. público: 1)ENTIDADES FINANCIERAS

2)ENTIDADES AUTOR. a
FUNC. c'TALES
3) PERS. JURÍDICAS AUTOR.
por la CNV

Debe actuar: con la prudencia de un buen hombre

negocios
diligencia s/base confianza

NO puede haber dispensa: RENDIR CUENTAS

CULPA ó DOLO: Propia o
Depend.

Prohib. adq. bienes para sí.

Rendición cuentas (mínimo) 1 x año

Retribución y reintegro gastos: Contrato (sino Juez)

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 [Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2010 – 2ª PARTE]

Remoción judicial x incumplim.: fiduciante. o

beneficiario

CESE: Muerte, incap. dec. jud. (persona física)

Disolución (persona jurídica)
Quiebra o liquidación
RENUNCIA cuando está autoriz. x contrato

Reemplaza al sustituto o entidad designada x el juez

EFECTOS: bienes fideicomitidos: prop. fiduciaria

Dominio FIDUC.: efectos frente a 3º al/cumplim. formalid.

Registros a nombre fiduciario

Los bienes que adquiridos con los frutos o por actos de disposición de los bienes fiduciarios SON TAMBIÉN BS. FIDUCIARIOS.

LOS BS. FIDUCIARIOS SON UN PATRIMONIO SEPARADO del de Fiduciario

(art. 14 )

Fiduciante

Respons. 1113 se limita al valor cosa, si no pudo razonablem. asegurarse.

BIENES FIDEICOMITIDOS: EXENTOS Acciones individuales o colectivas de los acreedores del FIDUCIARIO y FIDUCIANTE.

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 [Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2010 – 2ª PARTE]

Acreed del Beneficiario: tienen acción sobre los frutos de los bienes fideicomitidos
Fiduciario NO responde con sus bienes por las obligaciones contraídas en la ejecución fideicomiso.

Inscripción bs. fideicomitidos: LIQUID. X FIDUC.

Puede GRAVAR bs. fideicomitidos p/cumplir FINES FIDEICOMISO (excepto prohib.)

ESTA LEGITIMADO para ejercer ac. c/3º o el beneficiario p/ DEFENSA BS. FIDEICOMITIDOS

FIDEICOMISO FINANCIERO

FIDUCIARIO: Entidades financieras ó

SOCIEDADES ESPECIALMENTE AUTORIZADAS por COMISION NACIONAL DE VALORES.

BENEFICIARIO titulares certif. de particip. en dominio

ver modificaciones a los artículos 2662 y 2670 Cód.Civil

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 [Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2010 – 2ª PARTE]

SERVIDUMBRE

DEFINICION (2970): “La servidumbre es el derecho real perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de
él o ejercer ciertos actos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad”
Entonces:
1. Es derecho real: hay una relación inmediata y directa sobre la cosa: el titular de la servidumbre (fundo dominante) la ejerce directamente
sobre el fundo sirviente, sin la intervención de su deudor (prop. fundo sirviente). Ver nota al 2970.
2. Perpetuo (prediales) o temporario (personales): si nada se dice al constituirlo, se presume que es perpetua (art.3009). Las temporarias duran
lo que la vida del titular del fundo dominante, o 20 años si son personas jurídicas.
3. Es un derecho real sobre cosa ajena.
4. Sobre un inmueble Recae exclusivamente sobre inmuebles, nunca sobre cosa mueble.
5. Es una desmembración del ius utendi: se puede usar de este inmueble ajeno (ver nota 2971).
6. El prop. del fundo sirviente puede ser obligado a no hacer algo, o a sufrir que se haga algo, pero nunca a hacer algo (art.3010).
7. Consiste en una cierta utilidad que presta o proporciona uno de los predios (fundo sirviente) en favor de otro (fundo dominante). Puede ser :
usar del predio. impedir el ejercicio de algún derecho por el propietario, o no hacer dejar hacer algo al propietario del fundo sirviente.
CODIGO CIVIL: Libro III, Cap.XII (2970 y ss): a)Cómo se establecen y adquieren las servidumbres; b) Derechos del propietario del fundo
dominante; c) Obligaciones y derechos del propietario del fundo sirviente; d) Extinción de las servidumbres; Cap.XIII (3068 y ss): a)
servidumbres de tránsito; b) servidumbre de acueducto; c) servidumbre de recibir las aguas de predios ajenos; d) servidumbre de sacar agua.
Fuentes: Esbozo de Freitas, Digesto, Instituta, Aubry y Rau, Código de Luisiana y Molitor, entre otros.

CLASIFICACION:
8. A) ACTIVAS Y PASIVAS:
Se necesita de dos fundos para su constitución (activas para el fundo dominante y pasivas para el fundo sirviente).
9. B) REALES Y PERSONALES:
Servidumbres reales o prediales: necesitan de dos fundos (2971). Se constituye a favor de un predio, el dominante.
Servidumbres personales: se constituyen a favor de una persona, por lo que hay un predio sirviente, y una persona que se beneficia con dicha
servidumbre.
10. C) CONTINUAS Y DISCONTINUAS:
Continuas:(2975): son aquellas cuyo uso puede ser continuo sin un "hecho actual" del hombre, como la servidumbre de vista.

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 [Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2010 – 2ª PARTE]

Discontinuas: necesitan del "hecho actual" del hombre, como las de paso.
11. D) APARENTE Y NO APARENTES:
Aparentes:(2976) aquellas que se anuncian por signos exteriores (puerta, ventana).
No aparentes: por ej.: la prohibición de elevar un edificio.
12. E) AFIRMATIVAS Y NEGATIVAS.
Afirmativa (3036): el titular del fundo sirviente está obligado a sufrir de parte del titular del fundo dominante todo lo que la servidumbre le
autorice a hacer. Debe DEJAR HACER (recordar: nunca consiste en HACER).
Negativa: cuando el prop. del fundo sirviente debe abstenerse de hacer algo, la servidumbre consiste en NO HACER (ej.: no edificar más allá de
cierta altura).

ATIPICIDAD (3000): significa que no hay una enunciación taxativa de los tipos de servidumbres que se pueden constituir.

CONSTITUCIÓN: se establecen por contratos onerosos o gratuitos o por disposición de última voluntad.
Primer uso es la Tradición (2977).

MODOS ESPECIALES DE ADQUISICIÓN DE SERVIDUMBRES:

13. DESTINO PADRE DE FAMILIA (2994): ambos fundos pertenecen a la misma persona, la dependencia de uno sobre otro la constituye el
propietario. Cuando es continua y aparente y hay desmembramiento aunque no este en el título se considera servidumbre. Ej.: “A” es
propietario de dos fundos lindantes. Constituye una servidumbre de acueducto (que es continua y aparente) en la cual el fundo “X” es
dominante y “Z”, sirviente. Cierto día decide vender el predio “X”, sin hacer constar en el contrato la existencia de esta servidumbre. “B”
(quien adquiere el predio “X”), adquiere la servidumbre igualmente, por destino de padre de flia.

14. SERVIDUMBRE QUE REVIVE (2995): servidumbre aparente que se extingue por confusión, RENACE si la propiedad pasa a distintas
personas. Ej. “A” es propietario de un fundo que sirve al predio cuyo propietario es “B”. La servidumbre en cuestión es aparente. Cierto día
“A” compra el inmueble de “B”, produciéndose así la extinción de la servidumbre por confusión. Luego de un tiempo vende a “C” el fundo
que antes fuera de “B”. Este adquirente se convierte en titular del fundo dominante, pues la servidumbre renace al extinguirse la confusión.
PRESCRIPCIÓN: Continuas y aparentes : 20 años.

15. EXTENSIÓN: comprende las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la servidumbre principal.

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 [Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2010 – 2ª PARTE]

DERECHOS Y OBLIGACIONES
1. Del propietario del fundo dominante (3018 a 3035)
■ Ejercer las servidumbres accesorias
■ Realizar trabajos necesarios para el ejercicio y conservación
(se obliga a afrontar los gastos)
■ NO puede mudar la servidumbre a otro predio de su titularidad
■ NO puede ejercerla en una extensión mayor a la pactada
■ NO puede darle un destino distinto al pactado
■ Herederos: todos pueden usarla, sin perjudicar al fundo sirviente
■ Tiene acciones reales y posesorias

2. Del propietario del fundo sirviente (3036 a 3044)

■ NO puede obstaculizar el ejercicio de la servidumbre

(incumplimiento = daños y perjuicios + reestablecer al estado anterior)
■ Puede ofrecer cambiar de lugar la servidumbre
(justas razones = no se puede negar el prop. del fundo dominante)
■ Puede usar la servidumbre, contribuyendo a su conservación

EXTINCIÓN
● Resolución del derecho rescisión/ título nulo
● Vencimiento del plazo
● Cumplimiento de la condición resolutoria
● Renuncia del propietario del fundo dom. (expresa o tácita)
● No hay utilidad para el fundo dom.
● Ejercicio imposible (por causas ajenas a los propietarios de ambos fundos)

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 [Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2010 – 2ª PARTE]

● Confusión/ No uso durante 10 años

Trabajo Práctico Nº 9: Lectura y análisis del fallo “Bassi vs Prov.Buenos Aires”,

DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL LEY 25.509

CONCEPTO: “derecho real autónomo sobre cosa propia temporario” (art. 2), constituido “sobre un inmueble susceptible de forestación y
silvicultura” (art. 1).
Entonces:
● DERECHO REAL AUTÓNOMO no es asimilable a ningún derecho real existente, con lo cual sólo será aplicable la ley 25.509 (NO
se aplicarán subsidiariamente las normas de los demás derechos reales).
● Sobre COSA PROPIA objeto = plantaciones (y no el terreno, que es ajeno al titular del derecho real de superficie forestal).
Recordar: plantaciones = cosa inmueble.
● TEMPORARIO plazo máximo de 50 años.
● DESTINO LIMITADO sólo forestación y silvicultura (actividades que la ley busca promover).

CONSTITUCIÓN: contrato oneroso o gratuito (art. 5). Para adquirirlo se requiere de un título (contrato) y del modo (tradición). Además, por
tratarse de inmuebles, se deberá inscribir en el Registro de la Propiedad para lograr la oponibilidad frente a 3º.

MODALIDADES:
1. Al superficiario (que es el titular de este derecho real) se le concede la facultad de realizar sobre un terreno ajeno forestación o
silvicultura, haciendo propio lo plantado.
2. Al superficiario se le concede la propiedad de plantaciones ya existentes (ubicadas en un terreno ajeno).
En ambas modalidades se confiere el uso y goce del terreno ajeno para fines determinados (forestación y silvicultura). Esto lleva a cuestionar la
propia ley que nos dice que se trata de un derecho real sobre cosa propia.
El superficiario puede gravar (a las plantaciones) con derechos reales de garantía.
El propietario del terreno puede enajenar el mismo, debiendo el adquirente respetar el derecho en cabeza del superficiario. Sin embargo aquel no
puede constituir sobre ese terreno otro derecho de disfrute o de garantía durante el plazo que se extienda el derecho de superficie forestal.

EXTINCIÓN lo plantado pasa a ser de propiedad del dueño del terreno, debiendo éste indemnizar por el enriquecimiento.

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 [Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2010 – 2ª PARTE]

● NO se extingue por destrucción total de lo plantado.

● Renuncia expresa.
● Vencimiento del plazo.
● Cumplimiento de la condición resolutoria pactada.
● Confusión.
● No uso por 3 años.

ACCIONES REALES

2756: Son los medios para hacer declarar en juicio la:

16. existencia del derecho real: reivindicatoria
17. plenitud del der. real: confesoria
18. libertad en el ejercicio: negatoria
El fundamento de estas acciones es el ius persequendi que otorgan los derechos reales, el cual asegura su oponibilidad frente a todo aquel que
pretenda desconocer la potestad del titular.

EFECTOS:
Efecto principal:
● declarativas (en tanto declaran la existencia, plenitud y libertad del derecho)
19. condena (cesación del ataque e indemnización del daño)
Efectos accesorios:
20. restitución frutos percibidos por el poseedor de mala fe (2438 y cc)
21. restitución productos (2444)

Reivindicatoria EXISTENCIA
Enumeración: (2757) Confesoria PLENITUD
Negatoria LIBERTAD

Sin embargo, dicha enumeración no es taxativa, ya que pueden agregarse:

● división de condominio

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 [Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2010 – 2ª PARTE]

● acción de deslinde
● acción hipotecaria c/3ºs poseedores
● acción de petición de herencia ?

ACCION REIVINDICATORIA (2758)

Tiene por objeto hacer declarar en juicio la existencia del derecho real cuando hay desposesión de la cosa, para obtener su restitución y como
efecto accesorio la indemnización por los daños y perjuicios sufridos.
Sirve para todos los derechos reales que se ejercen por la posesión.

FUENTE : Pothier

LEGITIMACIÓN ACTIVA:
1. titular de un derecho real (en principio);
1. también se admite, aunque no haya tradición: cesionario de acciones y derechos (se cede acción): comprador sin tradición pero con título
suficiente c/el 3º (c/el vendedor la acción es personal, de origen contractual.)
Evolución jurisprudencial:
22. como cesionario de acciones y derechos (se opuso Salvat)
23. Plenario Cám. Civil Capital: Arcadini c/Maleca (JA 1958-IV-427 y 1963-II-442, nota I). El comprador tiene la titularidad de la acción
reivindicatoria como cesionario implícito.
24. otra tesis: acción subrogatoria
1. heredero: es poseedor de lo que el causante haya poseído (3417,3418 y 3421)
2. legatario (3775)
3. condómino: 2761contra sus coposeedores, contra 3º tesis restrictiva y amplia.

LEGITIMACIÓN PASIVA:
25. poseedor (art. 2351) 2758 y 2772.
26. Debe mediar despojo. No corre cuando hay abuso de confianza o desprendimiento voluntario de la posesión 2776
OJO: muebles robadas o perdidas -no cuando. hay abuso confianza (arts. 2766 y 2767).
27. tenedor: Para ALTERINI y MARIANI si es legitimado pasivo, para PAPAÑO, no. Cuando se dirige contra el que tiene la cosa a nombre de
otro, éste debe denunciar el nombre del poseedor (2782) 2464 y 94 CPCC.

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 [Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2010 – 2ª PARTE]

OBJETO (2758/275):
28. Deben ser cosas (2311), singularmente determinables, que son el objeto de los ds.reales, incluyendo las cosas por su carácter representativo,
como los títulos de crédito que no fuesen al portador.
29. Estar en dominio privado.
NO SON REIVINDICABLES (2762):
30. bienes que no son cosas,
31. cosas futuras,
32. cosas accesorias,
33. dinero,
34. títulos de crédito al portador,
35. cosas fungibles,
36. universalidad de bienes (sucesión cuestionada),
37. cosas muebles adquiridas a titulo oneroso y de buena fe (2412), que no sean robadas o perdidas.

COSAS MUEBLES:
2765: quién perdió, o se le robó una cosa mueble puede reivindicarla (demás casos: juega el 2412, no hay robo por abuso de confianza u otra
estafa). Quien reivindica en alguno de estos supuesto no tiene obligación de rembolsar al 3º poseedor de buena fe por el precio que éste pagó por
la cosa (robada o perdida), salvo: 1)la cosa se vendió junto con otras similares; 2)se vendió en venta pública; 3)se vendió en una casa que vende
cosas similares (en estos supuesto sí hay derecho a reembolso) –2768-. El 3º poseedor no puede mejorar su situación con la venta de la cosa.

2767:

entregó cosa mueble a vendió a

A B C

NO puede reivindicar de C

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 [Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2010 – 2ª PARTE]

Poseedor de buena fe
y a título oneroso.

COSAS INMUEBLES :

2777 PROCEDE LA REIVINDICACIÓN CONTRA poseed. de buena fe, a título oneroso, cuyo enajenante fue de mala fe.

2778 PROCEDE CONTRA poseed. x título nulo emanado del reivindicante

poseedor a título gratuito, enajenante de buena fe, pero con obligación de restituir la cosa
a quien reivindica)

1051 transmitió x título luego anulado transmitió

A B 3º

A puede reivindicar contra el 3º, salvo: 3º de BUENA FE, a TÍTULO ONEROSO.

IMPORTANTE: este artículo no se aplica en los supuestos de NON DOMINO.

CUESTIÓN: ¿cómo juegan el 2777 y el 1051?, posible solución: NO PROCEDE CONTRA UN 3º DE BUENA FE, A TÍTULO ONEROSO,
CUYO ENAJENANTE FUERA DE BUENA FE.

ÁMBITO DE PROCEDENCIA:
38. DOMINIO Y CONDOMINIO (2758)
39. USUFRUCTO, USO Y HABITACION (2863, 2876, 2950)
40. PRENDA (3227, y 3890 -único que nombra a la acc. Reivindicat.-)
41. ANTICRESIS (3239, 3254)

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 [Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2010 – 2ª PARTE]

JUICIO DE REIVINDICACIÓN:
42. acreditar el derecho de dominio o derecho real que se ejerza por la posesión sobre la cosa objeto de la acción (exhibir el título).
43. debe haber título suficiente, o por lo menos justo título. No sirve ni el boleto, ni una sentencia que condena a escriturar.
44. el título debe ser de fecha anterior a la de la posesión (2789) aunque el demandado no presente título alguno. Puede producir un título más
antiguo de sus transmisores (2790) cuando el poseedor no presenta ningún título.
Cuando el demandado también presenta título:
45. si ambos emanan de la misma persona, se reputa propietario el que primero fue puesto en posesión de la propiedad (2791). No interesa la
fecha del título, salvo que haya mala fe.
46. Cuando los títulos emanan de distintos autores (2792) se presume que es propietario el que tiene la posesión.

ACCION CONFESORIA (2795/2799)

Actos que de cualquier modo impidan la plenitud de:
47. los derechos reales que se ejerzan por la posesión,
48. las servidumbres activas (2795), para que se restablezcan.

ÁMBITO DE PROCEDENCIA (2796):

49. Cuando al poseedor de inmuebles se le impidiere ejercer los derechos inherentes a la posesión. Los “derechos inherentes a la posesión” son las
restricciones y límites al dominio y las servidumbres personales activas (cf. Allende según el art. 3852 de Freitas)

FUENTE: Freitas (3992, 2795)

ACCIÓN NEGATORIA (2800/2806)

Cuando por actos voluntarios o ilícitos se impide la libertad del ejercicio de derechos reales que se ejercen por la posesión (2800). Hay una
lesión menos grave que en la reivindicación

FUENTE: Freitas (4004/4009).

LEGIMTIMACIÓN ACTIVA:
1. poseedor del inmueble,

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 [Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2010 – 2ª PARTE]

1. acreedor hipotecario (de inmuebles cuyos poseedores sean impedidos de ejercer libremente sus derechos).

LEGITIMACIÓN PASIVA: cualquiera que impida un derecho a poseer, aun el propietario que se arrogue servidumbres indebidamente.

ÁMBITO: todos los derechos reales.

CASO TIPICO : alguien pretende ejercer una servidumbre sobre mi fundo, o un acreedor hipotecario para que no se ejerza servidumbre sobre el
inmueble hipotecado

Trabajo Práctico Nº 10. Lectura y análisis del fallo “Arcadini vs Maleca”, Cámara Nac.. Civil en Pleno, 1958.

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 [Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2010 – 2ª PARTE]

RÉGIMEN JURIDICO DEL AUTOMOTOR

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 [Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2010 – 2ª PARTE]

URBANIZACIONES ESPECIALES

Las urbanizaciones especiales se caracterizan por:

1. varias o numerosas parcelas independientes.
2. una o más parcelas destinadas a vías de comunicación interna, recreación, actividades deportivas, sociales y culturales, para brindar
confort, amenidad y disfrute.
3. el complejo que se forma constituye un todo inescindible, de modo tal que quien sea titular de una parcela independiente, tendrá derecho
también sobre las parcelas comunes y al enajenar las primeras quedarán comprendidas las segundas.
Dependiendo del destino que se les de a las parcelas independientes podemos tener:
1. Parques Industriales: en cada parcela independiente se erige una industria.
2. Centros Comerciales: en cada parcela independiente se instala un comercio.
3. Complejos Residenciales: cada parcela independiente tiene destino residencial (se construyen casas). Dentro de este grupo, y dependiendo
de la extensión y/ o ubicación, encontramos: Barrios Cerrados, Clubes de campo (alejados de los centros urbanos), Barrios cerrados de
Chacras (parcelas de gran extensión), Clubes Náuticos (en contacto con un río) y hasta Pueblos cerrados (grandes extensiones de tierra
con las características antes enunciadas).

El problema de estas urbanizaciones es la inexistencia de una norma nacional que los regule (hay normas provinciales –ley 8912 de la pcia. de
Bs. As., decreto reglamentario de la ley provincial 9404/86, decreto 27/98-). Esta situación lleva a la búsqueda, en el ordenamiento actual, de un
encuadre legal. Se han intentado diversas alternativas, así:
1. SERVIDUMBRE PREDIAL: es la alternativa por la que optan las leyes de la pcia. de BS. As., tesis apoyada también por Colman Lerner
(autor que ha estudiado bastamente este fenómeno). Esta opción afirma que las parcelas independientes serían fundos dominantes que se
sirven de las parcelas comunes. Mencionan quienes apoyan esta tesis que las ventajas son: asegura la perpetuidad (por ser una
servidumbre PREDIAL) del estado de conservación, extensión y destino de las áreas comunes (art. 3025 y 3026 del C. Civil) y queda
constituido un todo inescindible.
2. PROPIEDAD HORIZONTAL: esta postura es la elegida en el proyecto de unificación de los Códigos Civil y Comercial. Las parcelas
independientes serías similares a las unidades funcionales de la 13.512, y las parcelas comunes, a las partes comunes. Esta tesis permite la
formación de un todo inescindible y asegura el ingreso de sumas de dinero (por el pago de expensas previsto en la ley) para la
conservación y reparación de las zonas compartidas. Sin embargo se perciben ciertas incongruencias, así: la ley 13.512 nos habla de la

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existencia de un edificio (art. 1), mientras que en los barrios cerrados no se verifica dicha construcción única. A su vez, el art. 2 nos dice
que el terreno es una parte común en el régimen de Propiedad Horizontal, realizar esta misma aseveración para el caso de estas
urbanizaciones resulta impensable.
En la práctica diversos barrios cerrados han optado por organizarse mediante este sistema, lo cual los ha llevado a redactar reglamentos de
copropiedad para ordenar el funcionamiento interno.
3. DOMINIO EN COMBINACIÓN CON EL CONDOMINIO DE INDIVISIÓN FORZOSA: esta tesis sostiene que hay un derecho real de
dominio sobre cada parcela independiente y además un condominio (cada propietario sería además condómino) sobre las partes
comunes, el cual sería de indivisión forzosa (pues vendrían a ser accesorios necesarios para el resto de los inmuebles, 2710 C. Civil). Esta
alternativa no posee tantos defensores como las anteriores, pues no queda constituido ese todo inescindible y perpetuo.
DOMINIO TOTAL EN CABEZA DEL PROMOTOR, QUIEN OTORGA A CADA MORADOR EL DERECHO REAL DE USUFRUCTO:
quedaría constituido ese todo perpetuo. Sin embargo salta a la vista el hecho de que, en la realidad, los moradores no son usufructuarios, sino que
son titulares dominiales de sus parcelas.
Muchos barrios en la práctica se han organizado como sociedades o asociaciones que conservan el total dominio del complejo.