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UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO / FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO

DEPARTAMENTO DE TECNOLOGIA DA ARQUITETURA


AUT.0518 – PROJETO DE CUSTOS
Prof. Dr. Khaled Ghoubar; Prof. Dr. Jorge H. Oseki

ESTRUTURA DE CUSTOS DA CONSTRUÇÃO CIVIL NACIONAL


A / OS ELEMENTOS DO PLANO E OS NÍVEIS DE ABORDAGEM DOS SEUS
ELEMENTOS

01 / Quanto à organização conceitual de um “edifício genérico”, com seus “elementos do


plano” e “níveis de abordagem do plano”, se empregará a metodologia do Prof. Ariosto Mila
que se encontra apresentada na publicação “O Edifício”, editada pela FAUUSP. Haveria a
necessidade de atualização da terminologia e metodologia ali empregadas, como também
na diagramação e na organização dos dados em tabelas e blocos de melhor visibilidade.
Contudo ali não há erros de conteúdo e essa publicação ainda é um bom referencial, do qual
apresentamos o recorte de um dos seus principais quadros.

ELEMENTOS NÍVEIS DE ABORDAGEM DOS ELEMENTOS DO PLANO


DO PLANO ESTUDO PRELIMINAR ANTE-PROJETO PROJETO EXECUTIVO
DESENHO organograma organização da solução dimensionamento das obras
MEMORIAL análise do empreendimento justificativa da solução descrição das obras
ORÇAMENTO custo limite custo estimado custo calculado
CRONOGRAMA prazo limite prazo estimado prazo calculado

02 / OS ELEMENTOS DO PLANO :

DESENHO – Peças que contém informações, apresentadas graficamente, referentes à


forma física, e também quanto à natureza de matéria que a concretiza.
MEMORIAL – Peça escrita, complemento das peças gráficas que descreve objetos e analisa
condições como nem sempre é possível nos desenhos.
ORÇAMENTO – Considerações sobre a previsão dos custos, dentro da aproximação
compatível com o nível considerado.
CRONOGRAMA – Considerações sobre a duração das obras, e sobre o suprimento das
verbas, dentro da aproximação compatível com o nível considerado.

03 / NÍVEIS DE ABORDAGEM DOS ELEMENTOS DO PLANO :

ESTUDO PRELIMINAR –
Trata-se basicamente na apreciação das exigências a que o edifício deve satisfazer e que
justifiquem a sua construção, focalizando os aspectos sociais, técnicos, econômicos, da
localização, das características de uso, das técnicas indicadas para a construção, do volume
físico da obra, das opções possíveis para a realização do empreendimento, também dos
custos e prazos de execução das obras.
NO DESENHO – A representação é, entre outras possibilidades, a do “organograma” que é
um esquema funcional com indicação da área, destino e interligações dos compartimentos
(ou grupos de compartimentos) do programa funcional. Ele não pode ser interpretado
erroneamente como um esquema da planta arquitetônica;
NO MEMORIAL – É a “análise do empreendimento”, com apreciação das generalidades
do elenco das funções do edifício, e de todos as demais questões que representem o
equacionamento do problema para uma conclusão sobre a sua viabilidade;
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NO ORÇAMENTO – Estabelece preliminarmente uma estimativa do “custo limite”, tanto pela
relação entre a área construída estimada e o custo estatístico do m2 da construção, como
também considera a “custo limite” disponibilizada pelo cliente.
NO CRONOGRAMA – Define o “prazo limite” para a execução das obras tendo como
referência as fontes estatísticas e a data limite para a fruição da obra pelo cliente.

ANTE-PROJETO –
Aqui já surgem os desenhos como representação de uma solução factível que atende as
prescrições apresentadas no estudo preliminar.
NO DESENHO – É a “organização da solução”, a primeira configuração do espaço com
intenção criativa. Ele pode ser bastante esquemático, mas bastante claro para a sua plena
compreensão e que permite uma primeira leitura das quantidades dos elementos
desenhados. A sua representação esquemática pode ter a ajuda de instrumentos
sofisticados como as maquetes físicas e digitais, mas de tal forma que não se compliquem
as prováveis revisões e alterações.
NO MEMORIAL – É a “justificativa da solução” através da análise dos órgãos do edifício
que deforma particularizada permitem a criação da forma necessária.
NO ORÇAMENTO – É a “estimativa de custo” a partir de uma base tipológica que estima
os custos percentuais de cada órgão do edifício com relação aos seus “custos diretos” de
produção. Quando mais proximidade tiver essa tipologia referencial com os desenhos, mais
precisa será estimativa.
NO CRONOGRAMA – É a “estimativa do prazo”, e à semelhança da estimativa de custo,
esta estimativa precisa de um referencial estatístico tipologicamente assemelhado.

PROJETO EXECUTIVO –
Se compõe das peças gráficas e textuais que orientarão a perfeita execução do projeto, e
ele já não se destina mais à compreensão do seu projetista, mas para toda a equipe de
profissionais da obra.
NO DESENHO – Por “dimensionamento das obras” entende-se a representação gráfica,
do dimensionamento, posicionamento e especificação dos elementos da obra, da forma
mais fiel e detalhada possível.
NO MEMORIAL – As especificações dos elementos da obra nem sempre são possíveis de
detalhar na prancha de desenho, passando a ser necessária a produção desta peça textual
complementar que faz a “descrição das obras”. Que também descreve as técnicas
construtivas e as particularidades que se quer delas para alcançar uma solução ou aspecto
especial desejado.
NO ORÇAMENTO – Com as peças gráficas dimensionadas, posicionadas e especificadas é
possível ler as quantidades de todos os elementos. E conhecidos os custos unitários dos
serviços necessários para a execução de cada um desses elementos, se obtém o “custo
calculado” total agregado das Bonificações e Despesas Indiretas da empresa construtora. É
importe destacar que esse custo calculado dificilmente será confirmado pelos custos efetivos
da obra, pois se verificarão diferenças entre a medição das obras nos desenhos e no
canteiro, da mesma forma os custos dos insumos serão diferentes no mercado daqueles
obtidos por consulta, sem falar nas perdas de produtividade e desperdícios durante a
execução.
NO CRONOGRAMA – É uma peça desenvolvida junto com o orçamento, pois é dele que o
cronograma retira as principais informações que ele organizará dentro de uma planilha de
cronologias o seu “prazo calculado”. Essa cronologia segue a lógica própria de cada
sistema construtivo, tanto nos tempos de duração dos eventos como da sincronia entre eles.
Ele dependerá da qualidade da organização do canteiro e das equipes de operários, onde a
orientação, estocagem, velocidade, disponibilidade, fiscalização, e a mecanização têm papel
fundamental.

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B / ALGUNS CONCEITOS FUNDAMENTAIS PARA AS QUESTÕES
DOS CUSTOS DA CONSTRUÇÃO :

01 / A estrutura atual dos custos da Construção Civil nacional, compreende : os “Custos


Diretos” (empiricamente previsíveis) que são gastos com os materiais e a mão-de-obra com
seus encargos sociais (da legislação trabalhistas); mais os “Custos Indiretos”
(empiricamente estimados), gastos com as administrações do canteiro e do escritório central
com seus insumos e equipamentos; mais a “Bonificação/Lucro” (arbitrada) de interesse do
construtor.

02 / Os “Custos Diretos” da Construção Civil de habitações em S.Paulo, têm uma


composição média que destina 60% a 70% dos seus gastos para os materiais e 30% a 40%
para a mão-de-obra e seus encargos sociais. É importante a constatação de que quando
há ganhos de produtividade com a mão-de-obra eles são em parte repassados para os
rendimentos dos operários, e a outra parte mais os demais ganhos com as escalas e
critérios de compra dos materiais e equipamentos, são transformados em sobre-lucro do
construtor, ou economia do empreendimento. Por isso se pode afirmar que os “mutirões”
socializam os ganhos de produtividade, que um canteiro organizado permite, enquanto os
empresários naturalmente os capitalizam.

03 / Os “Custos Indiretos” (o DI do BDI) da Construção Civil, empiricamente estimados


correspondem aos gastos com as administrações do canteiro e do escritório central onde
estão os demais insumos e equipamentos necessários à construção. Eles têm uma
composição que é específica à escala de produção e à cultura industrial e comercial de cada
empresa construtora. Essa empresa pode ter um “custo indireto” baixo e ser de perfil familiar
onde os seus custos operacionais são bastante reduzidos. Mas essa empresa também pode
ser do porte das grandes construtoras que têm instalações especiais, que precisam de
grandes áreas para abrigar seus estoques e equipamentos, e que investem em tecnologia e
treinamento do seu pessoal. Ambas, empresas pequenas e grandes, podem transferir os
custos do pessoal do canteiro diretamente para a folha da mão-de-obra operária, e assim,
ainda que esses custos continuem incidindo “indiretamente” sobre a mão-de-obra operária
executiva dos serviços, eles passam a ser contabilizados como “custo direto”, o que é muito
comum em obras pequenas.

04 / A “B” é a bonificação ou lucro nominal da taxa do “BDI” que as empresas construtoras


cobram pelas despesas com o seu escritório central e com o canteiro de obras. Esse BDI
têm uma composição que pretende ser racional mas na verdade esconde todo o tipo de
manipulação para a ampliação dos lucros sem deixar muitos vestígios. Portanto, não temos
garantia nenhuma de que as informações sobre a produtividade do setor estejam sob uma
severa metodologia científica (não ideológica e corporativista), ainda que academicamente
haja importantes trabalhos na direção do seu esclarecimento. Mas como os dados têm que
ser colhidos no canteiro ou recebidos das mãos dos empreiteiros, é natural a dúvida sobre
as suas isenções e sobre o significado estatístico dos dados, da escala da compra dos
insumos, da escala da produção, das condições do mercado, etc., etc.

05 / Informalmente sabe-se que as multinacionais constantemente buscam superfaturar as


mercadorias que importam e subfaturar as que exportam e assim manipular a contabilidade
dos seus lucros e mostrar os balanços da forma que lhes convier. Mas essas manobras não
lhes são exclusivas, elas são comercialmente e eticamente aceitas como naturais dentro das
relações capitalistas, prejudicando a tributação governamental que diante disso tudo é
ambígua e contraditória.
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06 / O BDI “nominal” da Construção Civil hoje está por volta de 25% (20% a 30%). Ele se
aplica sobre todos os “custos diretos” da construção. Estima-se que metade dessa taxa vá
pagar as “despesas indiretas” e a outra metade vá formar a sua taxa de interesse que é o
lucro, também chamada de “bonificação”. Esse BDI “nominal” pode ser ampliado para um
BDI “real” bem superior a esses 30% que pode chegar aos 100%. Sempre que se discute o
tamanho do BDI “real” aparece uma polêmica enorme pois as empresas temem que sejam
flagradas em evasão fiscal. Mas essa inconfidência não nos interessa, não é o nosso papel.
O que nos interessa de verdade, dentro da universidade, é ter uma clareza sobre a real
composição dos custos da construção para poder racionalizá-los e planejar os
empreendimentos com mais liberdade e eficiência como exigem os grandes problemas
nacionais onde a habitação popular se encontra em permanente destaque. A ausência de
auditorias conseqüentes e freqüentes, e a falta do desenho de tipologias espaciais
referenciais mais realistas, faz com que a metodologia empregada pelo setor na análise dos
seus próprios custos resulte negligente. Por exemplo : o setor emprega oficialmente, para
estimativa de custos, o mesmo custo/m2 de construção tipológica (que pode ser uma
habitação unifamiliar de 2 dormitórios, padrão popular), independentemente da qualidade e
detalhamento do projeto e da escala da construção ou da estrutura gerencial.

07 / Um BDI genérico de 30% se aplica na verdade no setor atacadista de mercadorias da


Construção Civil. O setores de produção realmente industrial praticam um BDI próximo a
200% como é o do setor de alimentação e de confecções, e próximo de 400% quando se
trata da indústria automobilística. Seguramente a indústria de artigos de luxo, de perfumes e
de informática têm BDI muito maiores. Lembrando : o BDI se aplica sobre os materiais e a
mão-de-obra da produção da mercadoria; não se aplica sobre o capital investido nas
instalações (edifícios e equipamentos), não se aplica sobre os investimentos com o
planejamento e desenvolvimento dos projetos, não se aplica sobre as campanhas
publicitárias, não se aplica sobre os salários e consumos do corpo administrativo (diretores,
gerentes, secretárias, etc.), não se aplica sobre os custos financeiros do capital de giro
(diferença temporal entre as despesas da produção e o recebimento pelas vendas), não se
aplica sobre os custos financeiros dos estoques, não se aplica sobre o treinamento da mão-
de-obra e os benefícios assistenciais extras que se deveriam dar, não se aplica sobre os
riscos dos investimentos, e se tratando da Construção Civil não se aplica sobre o canteiro de
obras. Por essa razão o genérico BDI de 30% para a produção da Construção Civil, está
muito distante do BDI industrial, mais realista.

08 / Parece que há um problema com a definição da imagem do setor da Construção Civil :


ele não sabe se quer se identificar como industrial ou como comercial. Se quisesse se
identificar com o comercial ele estaria agindo corretamente ao criar uma bagunça típica de
um bazar árabe. Mas se quiser se identificar com uma indústria moderna, mecanizada e
racionalizada o setor terá que abrir a sua caixa preta que é o BDI para que todos possamos
ganhar segurança na avaliação do impacto dos nossos desenhos, criteriosamente
racionalizados, nos custos de produção e de comercialização.

09 / Os custos unitários dos materiais, dos equipamentos e da mão-de-obra são


encontrados nas revistas semanais “Construção” que até meados de 2001 saiam
semanalmente e alternadamente com os selos “MAT” (predominantemente de materiais) e
“MDO” (predominantemente de mão-de-obra), mas atualmente saem com todas as cotações
numa única e mesma publicação mensal, apresentando inclusive as cotações para as várias
regiões do país. Isso permite que se comparem (e isso é interessante) os preços dos
materiais, mão-de-obra e equipamentos entre várias das regiões economicamente
importantes do pais.

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10 / As composições dos custos unitários dos serviços de construção mais usuais se
encontram na “TCPO - Tabelas de Custos Para Orçamentos”, que em 2004 se encontra
na versão 12. Como a sistematização e processamento dos cálculos manualmente é uma
tarefa muito árdua, já se dispõe da TCPO sintetizada em listagens impressas, e
principalmente, já se dispõe do seu programa informatizado de custos denominado “Volare”
em ambiente Windows, instalado em alguns micros do LCG, que se encontra em processo
de atualização para uma versão mais nova. A mesma PINI já pôs no mercado o programa
de desenho PROCAD que dispõe de link com o programa de orçamentos “Volare”, que
assim permite imprimir o orçamento automaticamente a partir do desenho.

11 / A “PINI SISTEMAS” goza de um justo consenso no mercado como um confiável “Banco


de Dados Referencial” para os Custos da Construção Civil, com pesquisas regionais e
publicações técnicas especializadas. A FAUUSP desfruta de várias cortesias da PINI, desde
as revistas “Construção - Mercado” até “Listagens Sintéticas de Custos de Serviços”, e o
competente software “Volare” para orçamentos. A disciplina AUT.150 empregará
regularmente esse Banco de Dados em seus exercícios de orçamentos. Contudo, como
todas as demais fontes oficiais de custos do setor da Construção Civil ela sofre da mesma
doença : falta de uma arbitragem que não seja classista e corporativista.

12 / A presença da universidade, atendendo aos convites de interesse do poder público e


das classes trabalhadoras, tem sido muito discreta e acessória ao tema. Ainda não se tem o
suficiente interesse político, econômico e social em tratar a Construção Civil com a devida
importância que merece pela sua responsabilidade na formação de mais de 10% do PIB
nacional, pelo grande poder de multiplicação de empregos diretos, indiretos e induzidos,
pelo alcance nacional e internacional, pela diversificação de produtos e utilidades, e pela sua
total responsabilidade na construção do ambiente urbano.

E finalmente, por “Custos” se convenciona definir todas as despesas gastas na produção


de qualquer bem.

13 / Quando esse bem é colocado à venda sofre acréscimos das taxas e impostos em geral,
mais a margem de lucro desejado pelo produtor ou que se pode obter frente ao mercado, e
assim se forma o “Preço”. Não se deve esquecer que o “Preço” tem que se adequar
também à concorrência do mercado e isso é feito com o controle, modernização e
otimização da estrutura de produção. É relativamente fácil fazer uma simulação de um
processo industrial convencional onde vai se “agregando valor” à mercadoria durante todo o
processo de entrada/saída das linhas de produção dos vários agentes, desde o início na
mineradora até a montadora final.

14 / Mas é difícil perceber ou arbitrar o “Valor de Imagem” atribuído à mercadoria pelo


consumidor. E hoje, cada vez mais, as mercadorias, como é também o espaço construído,
vêm impregnadas de um valor que não é só “Valor de Uso” (a utilidade funcional, objetiva
e real - uma casa tem a função de abrigo), nem é só “Valor de Troca” (o interesse e
liquidez que elas têm no mercado). Elas devem ter também “Valor de Imagem” (aspectos
subjetivos culturais, pessoais e de grupos) onde residem os conceitos da estética e da
originalidade, ambiente por onde circula o “marketing imobiliário”.

15 / Assim, esses três valores : de uso, de troca e de imagem, definem o que podemos
chamar de “Valor de Negócio”, pois é este quem determina se é interessante e viável a
sua produção para o consumo de uma demanda-alvo.

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16 / A “economia de escala”, pela repetição de técnicas e modelos, grande volume na
aquisição de materiais, e na contratação também de grande volume de mão-de-obra e
equipamentos, estima-se que atualmente (2002-2004) fique entre 10% e 20%

17 / Por “perdas” nos consumos de materiais e rendimentos da mão-de-obra e


equipamentos, entendem-se as quantidades mínimas de materiais e horas não trabalhadas,
que são comuns durante os trabalhos da mão-de-obra e emprego dos materiais e
equipamentos.

18 / Por “desperdícios” nos consumos de materiais e rendimentos da mão-de-obra e


equipamentos, entendem-se as quantidades de materiais e horas não trabalhadas
superiores às das “perdas”.

19 / Por produto “barato” entende-se qualquer mercadoria cujo critério de escolha seja
sobretudo o menor preço, abrindo-se mão de exigências funcionais de um melhor
desempenho que traia agregadas mais qualidades e seus correspondentes custos. E cujo
resultado é um preço relativamente baixo. É a categoria do “emergencial”, como é o espaço
da favela.

20 / O produto “caro” é aquele que tem qualidades, e seus correspondentes custos,


desnecessariamente superiores ao necessário para o seu perfeito e suficiente desempenho
funcional. Ou aquele que tendo poucas qualidades tem um preço relativamente alto. É a
categoria dos imóveis de “luxo”.

21 / Um produto se classifica como “econômico” quando satisfaz a maioria das


necessidades de bom desempenho, mas a um custo abaixo do “caro” e acima do “barato”. É
que popularmente se chama de “preço justo”. Ou dito de outra forma é o de maior qualidade
ao menor preço. Esse é o conceito que uma boa arquitetura deve sempre buscar.

22 / Por “materiais” da construção, que correspondem a aproximadamente 60% dos custos


ditetos, se entendem todos os materiais, cuja classificação está regida pela NBR.5706/77:
a) materiais simples – todo aquele material que não tem forma geométrica definida : areia,
pedra britada, cimento, tintas, etc.
b) elemento semiterminado – são os materiais de seção definida e comprimento variável :
condutores elétricos, tubos de PVC, vergalhões de aço, perfis em geral.
c) elemento simples – são os materiais com forma e tamanhos determinados : tijolos,
blocos, tacos, telhas, azulejos, etc.
d) elemento composto – todo produto constituído por materiais simples, ou destes
combinados com materiais simples, que tem forma, tamanho e características funcionais
definidas : ferragens, aparelhos sanitários, interruptores elétricos, etc.
e) elemento funcional – são aqueles constituídos por um grupo de elementos
semiterminados, simples, compostos ou suas combinações, e que têm uma função
específica na construção : esquadrias, balcões, etc.

23 / A “mão-de-obra” da construção, a qual corresponde aproximadamente 40% dos custos


diretos, é inicialmente classificada como : “especializada” - a que tem um ofício : arquiteto,
engenheiro, pedreiro, encanador, etc.; e a “não especializada”, que é composta por todos os
serventes e ajudantes, que somam um pouco mais do que a metade dos operários dos
canteiros tradicionais semi-artesanais. Quanto ao seu status dentro do canteiro de obras, ela
é da “produção” quando está envolvida diretamente com o serviço : pedreiro, carpinteiro,
etc., e da “administração” quando está dando todo o apoio técnico : mestres, encarregados,
arquitetos, engenheiros, advogados, contadores, vigias, controladores de qualidade,

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almoxarifes, gerentes, secretárias, etc. Quanto a sua capacitação tecnológica ela poderá ser
“artesanal” – a que emprega exclusivamente a habilidade das mãos; “semi-artesanal”
quando sabe empregar equipamentos eletro-mecânicos e pneumáticos como auxílio ao
trabalho artesanal; “mecanizado” quando trabalha sempre com a mediação de equipamentos
: guincheiro, motorista, tratorista, etc.; e “industrializado” quando trabalha dentro de plantas
industriais em linhas de produção seriada : pré-moldados de todo tipo, e indústria de
equipamentos e materiais em geral.

24 / Os “equipamentos” da construção estão normalmente contidos dentro das “despesas


indiretas”, mas eles podem ser jogados diretamente nos custos sob a forma de “locação”.
Esse é um dos itens que exige arbitração para a definição do BDI, que obviamente fica
reduzido se ele deixa de contemplar esses “equipamentos”.

25 / As “Leis Sociais e Riscos do Trabalho”, que todo trabalhador tem direito de ter, e
todo empregador tem obrigação de oferecer, não são regularmente respeitadas e é bastante
comum o trabalhador e o empregador acordarem entre si o não cumprimento dessas leis.
Pode parecer estranho, mas o trabalhador ao abrir mão (sob o risco de não ter o emprego)
desses direitos exige em contrapartida uma melhor remuneração direta. Aparentemente o
trabalhador se sente de alguma forma beneficiado, pois em média metade dos trabalhadores
da Construção Civil, no Brasil, não têm registro em Carteira de Trabalho. Vamos procurar
entender melhor isso : essas LS&RT, quando recolhidas pelo empregador resultam numa
taxa de aproximadamente 124% ( ! ), e dentro dela se encontram : Previdência Social;
FGTS; Férias; 13o Salário; SENAI; SESI; INCRA; SECONCI; SEBRAE; Salário Educação;
Segurança de Acidentes do Trabalho; Licença Paternidade; Auxílio Enfermidade;
Indenizações por Demissão Injusta; Repouso Semanal; e dias parados devido a chuvas e
feriados. Nos acordos informais, de sonegação dessas taxas, um oficial recebe pelo dia
trabalhado, em média, o dobro do que receberia se estivesse registrado. Isso equivale dizer
que ao invés de no fim do mês o trabalhador registrado receber R$ 500,00, ele recebe R$
1.000,00 por abrir mão dos seus direitos. É uma coisa muito contraditória e conflituosa! O
trabalhador está ali trocando a garantia de um futuro mais previsível e assistido, pela
garantia de uma melhor renda mensal, seguramente efêmera... O empregador afirma que as
taxas são muito altas, e o trabalhador diz que mais do que os direitos, ele precisa de
trabalho, pois nunca lhe dão a garantia de que continuará empregado. Trata-se portanto de
administrar o curto prazo, morando em favelas, auto-construções, ou ainda voltando para a
sua cidade natal e aguardar que chamem para um trabalho efêmero, que encerrado ele
voltaria para a sua cidade.

26 / A “Engenharia de Custos” – EC, trata de forma muito competente da economia


através do gerenciamento dos custos, desde o início da gestão dos empreendimentos, até a
sua venda. Estabelecendo os critérios e metodologias matemáticas para os estudos de
viabilidade econômico-financeira dos empreendimentos, levando em conta a capacidade de
endividamento dos usuários, seus gostos e necessidades, a velocidade e custos da
produção, e a velocidade e valor das vendas. Aqui o orçamento da construção é prevista,
mas só é confirmada após a elaboração dos projetos de arquitetura e engenharia.

27 / A “Arquitetura de Custos” - AC, complementarmente à Engenharia de Custos, mas


com recursos distintos, ela trata das correlações do espaço arquitetônico com a economia.
Ela também está preocupada com os usuários e com e empreendedor, mas os seus critérios
e metodologias se manifestam através dos desenhos do projeto. Enquanto a EC trabalha
sobre bases mais objetivas, a AC continua sobre as suas bases subjetivas, mas trabalha
com alguns dos instrumentos da EC, como a apropriação de orçamentos e indicadores
espaciais e funcionais tipológicos e referenciais, que usa nos projetos análogos. Aqui

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também o orçamento da construção é prevista, e sobretudo, ele é monitorado durante o
desenvolvimento dos desenhos do projeto. Esse controle econômico do projeto arquitetônico
está cada vez mais sendo exigido dos arquitetos, e que só é eficiente com a colaboração da
EC, embora essa relação ainda não esteja totalmente convencionada.

C – OS CUSTOS DE CONJUNTOS HABITACIONAIS POPULARES


NA R.M.S.P. EM 1987
C.1 – O CASO DE CONJUNTOS HABITACIONAIS POPULARES DE PRODUÇÃO POR
EMPREITEIRAS, DA COHAB-SP EM 1987

CUSTO MÉDIO POR UNIDADE HABITACIONAL, EM % SOBRE VALORES DE 1987


O universo desta amostra é de 5008 aptos. de 48,42 m2, e 1007 casas-embrião de 24,40 m2
(em lotes de 102 m2), totalizando 6095 unidades habitacionais, com uma área média de
44,45 m2, produzidos pela Municipalidade de São Paulo através da sua COHAB entre
1987/88 :

ITEM ESPÉCIE % OBSERVAÇÕES


A Terreno 5,80 Preço histórico de aquisição
1-Terraplenagem 10,00 Terraplenagem pesada
2-Urbanização 0,64 Pequenas benfeitorias
B 3-Água 0,52 24,00 Rede pública
4-Esgoto 1,00 Rede pública
5-Drenagem superficial 1,84 Rede Pública
6-Pavimentação 10,00 Asfaltamento
C Equipamentos comunitários 7,76 EMEI, Posto de Saúde, etc.
1-Habitações – Materiais 23,70
D 2-Habitações – Mão-de-obra 15,60 53,06 Edificações completas
3–Habitações – BDI do construtor 13,76
1-Projetos 0,60 Arquitetura e engenharia
2-Planej./admin./fiscal./comercialização do 3,83 Taxas da
empreendedor 9,39 COHAB-SP
E 3-Despesas com regularização 3,26 Escrituração das propriedades
4-PRODEC 0,12 Programa Social da CEF
5-Taxa do agente financeiro 1,58 Taxa da CEF
F TOTAL DA IMPLANTAÇÃO (A + B) 29,80 Terra urbanizada
G TOTAL DAS EDIFICAÇÕES (C + D) 60,81 Construções
H TOTAL DOS PROJETOS E TAXAS ( E ) 9,39 Planejamento e projetos
I TOTAL GERAL (A + B + C + D + E) 100,00 % Valor de venda = 1.640,18 VRFs

1 VRF (Valor de Referência para Financiamento) = 1 UPC = R$ 20,58 (jan/2006);


1.640,18 VRFs = R$ 33.754,90 (jan/2006)

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