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02 / OS ELEMENTOS DO PLANO :
ESTUDO PRELIMINAR –
Trata-se basicamente na apreciação das exigências a que o edifício deve satisfazer e que
justifiquem a sua construção, focalizando os aspectos sociais, técnicos, econômicos, da
localização, das características de uso, das técnicas indicadas para a construção, do volume
físico da obra, das opções possíveis para a realização do empreendimento, também dos
custos e prazos de execução das obras.
NO DESENHO – A representação é, entre outras possibilidades, a do “organograma” que é
um esquema funcional com indicação da área, destino e interligações dos compartimentos
(ou grupos de compartimentos) do programa funcional. Ele não pode ser interpretado
erroneamente como um esquema da planta arquitetônica;
NO MEMORIAL – É a “análise do empreendimento”, com apreciação das generalidades
do elenco das funções do edifício, e de todos as demais questões que representem o
equacionamento do problema para uma conclusão sobre a sua viabilidade;
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NO ORÇAMENTO – Estabelece preliminarmente uma estimativa do “custo limite”, tanto pela
relação entre a área construída estimada e o custo estatístico do m2 da construção, como
também considera a “custo limite” disponibilizada pelo cliente.
NO CRONOGRAMA – Define o “prazo limite” para a execução das obras tendo como
referência as fontes estatísticas e a data limite para a fruição da obra pelo cliente.
ANTE-PROJETO –
Aqui já surgem os desenhos como representação de uma solução factível que atende as
prescrições apresentadas no estudo preliminar.
NO DESENHO – É a “organização da solução”, a primeira configuração do espaço com
intenção criativa. Ele pode ser bastante esquemático, mas bastante claro para a sua plena
compreensão e que permite uma primeira leitura das quantidades dos elementos
desenhados. A sua representação esquemática pode ter a ajuda de instrumentos
sofisticados como as maquetes físicas e digitais, mas de tal forma que não se compliquem
as prováveis revisões e alterações.
NO MEMORIAL – É a “justificativa da solução” através da análise dos órgãos do edifício
que deforma particularizada permitem a criação da forma necessária.
NO ORÇAMENTO – É a “estimativa de custo” a partir de uma base tipológica que estima
os custos percentuais de cada órgão do edifício com relação aos seus “custos diretos” de
produção. Quando mais proximidade tiver essa tipologia referencial com os desenhos, mais
precisa será estimativa.
NO CRONOGRAMA – É a “estimativa do prazo”, e à semelhança da estimativa de custo,
esta estimativa precisa de um referencial estatístico tipologicamente assemelhado.
PROJETO EXECUTIVO –
Se compõe das peças gráficas e textuais que orientarão a perfeita execução do projeto, e
ele já não se destina mais à compreensão do seu projetista, mas para toda a equipe de
profissionais da obra.
NO DESENHO – Por “dimensionamento das obras” entende-se a representação gráfica,
do dimensionamento, posicionamento e especificação dos elementos da obra, da forma
mais fiel e detalhada possível.
NO MEMORIAL – As especificações dos elementos da obra nem sempre são possíveis de
detalhar na prancha de desenho, passando a ser necessária a produção desta peça textual
complementar que faz a “descrição das obras”. Que também descreve as técnicas
construtivas e as particularidades que se quer delas para alcançar uma solução ou aspecto
especial desejado.
NO ORÇAMENTO – Com as peças gráficas dimensionadas, posicionadas e especificadas é
possível ler as quantidades de todos os elementos. E conhecidos os custos unitários dos
serviços necessários para a execução de cada um desses elementos, se obtém o “custo
calculado” total agregado das Bonificações e Despesas Indiretas da empresa construtora. É
importe destacar que esse custo calculado dificilmente será confirmado pelos custos efetivos
da obra, pois se verificarão diferenças entre a medição das obras nos desenhos e no
canteiro, da mesma forma os custos dos insumos serão diferentes no mercado daqueles
obtidos por consulta, sem falar nas perdas de produtividade e desperdícios durante a
execução.
NO CRONOGRAMA – É uma peça desenvolvida junto com o orçamento, pois é dele que o
cronograma retira as principais informações que ele organizará dentro de uma planilha de
cronologias o seu “prazo calculado”. Essa cronologia segue a lógica própria de cada
sistema construtivo, tanto nos tempos de duração dos eventos como da sincronia entre eles.
Ele dependerá da qualidade da organização do canteiro e das equipes de operários, onde a
orientação, estocagem, velocidade, disponibilidade, fiscalização, e a mecanização têm papel
fundamental.
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B / ALGUNS CONCEITOS FUNDAMENTAIS PARA AS QUESTÕES
DOS CUSTOS DA CONSTRUÇÃO :
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06 / O BDI “nominal” da Construção Civil hoje está por volta de 25% (20% a 30%). Ele se
aplica sobre todos os “custos diretos” da construção. Estima-se que metade dessa taxa vá
pagar as “despesas indiretas” e a outra metade vá formar a sua taxa de interesse que é o
lucro, também chamada de “bonificação”. Esse BDI “nominal” pode ser ampliado para um
BDI “real” bem superior a esses 30% que pode chegar aos 100%. Sempre que se discute o
tamanho do BDI “real” aparece uma polêmica enorme pois as empresas temem que sejam
flagradas em evasão fiscal. Mas essa inconfidência não nos interessa, não é o nosso papel.
O que nos interessa de verdade, dentro da universidade, é ter uma clareza sobre a real
composição dos custos da construção para poder racionalizá-los e planejar os
empreendimentos com mais liberdade e eficiência como exigem os grandes problemas
nacionais onde a habitação popular se encontra em permanente destaque. A ausência de
auditorias conseqüentes e freqüentes, e a falta do desenho de tipologias espaciais
referenciais mais realistas, faz com que a metodologia empregada pelo setor na análise dos
seus próprios custos resulte negligente. Por exemplo : o setor emprega oficialmente, para
estimativa de custos, o mesmo custo/m2 de construção tipológica (que pode ser uma
habitação unifamiliar de 2 dormitórios, padrão popular), independentemente da qualidade e
detalhamento do projeto e da escala da construção ou da estrutura gerencial.
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10 / As composições dos custos unitários dos serviços de construção mais usuais se
encontram na “TCPO - Tabelas de Custos Para Orçamentos”, que em 2004 se encontra
na versão 12. Como a sistematização e processamento dos cálculos manualmente é uma
tarefa muito árdua, já se dispõe da TCPO sintetizada em listagens impressas, e
principalmente, já se dispõe do seu programa informatizado de custos denominado “Volare”
em ambiente Windows, instalado em alguns micros do LCG, que se encontra em processo
de atualização para uma versão mais nova. A mesma PINI já pôs no mercado o programa
de desenho PROCAD que dispõe de link com o programa de orçamentos “Volare”, que
assim permite imprimir o orçamento automaticamente a partir do desenho.
13 / Quando esse bem é colocado à venda sofre acréscimos das taxas e impostos em geral,
mais a margem de lucro desejado pelo produtor ou que se pode obter frente ao mercado, e
assim se forma o “Preço”. Não se deve esquecer que o “Preço” tem que se adequar
também à concorrência do mercado e isso é feito com o controle, modernização e
otimização da estrutura de produção. É relativamente fácil fazer uma simulação de um
processo industrial convencional onde vai se “agregando valor” à mercadoria durante todo o
processo de entrada/saída das linhas de produção dos vários agentes, desde o início na
mineradora até a montadora final.
15 / Assim, esses três valores : de uso, de troca e de imagem, definem o que podemos
chamar de “Valor de Negócio”, pois é este quem determina se é interessante e viável a
sua produção para o consumo de uma demanda-alvo.
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16 / A “economia de escala”, pela repetição de técnicas e modelos, grande volume na
aquisição de materiais, e na contratação também de grande volume de mão-de-obra e
equipamentos, estima-se que atualmente (2002-2004) fique entre 10% e 20%
19 / Por produto “barato” entende-se qualquer mercadoria cujo critério de escolha seja
sobretudo o menor preço, abrindo-se mão de exigências funcionais de um melhor
desempenho que traia agregadas mais qualidades e seus correspondentes custos. E cujo
resultado é um preço relativamente baixo. É a categoria do “emergencial”, como é o espaço
da favela.
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almoxarifes, gerentes, secretárias, etc. Quanto a sua capacitação tecnológica ela poderá ser
“artesanal” – a que emprega exclusivamente a habilidade das mãos; “semi-artesanal”
quando sabe empregar equipamentos eletro-mecânicos e pneumáticos como auxílio ao
trabalho artesanal; “mecanizado” quando trabalha sempre com a mediação de equipamentos
: guincheiro, motorista, tratorista, etc.; e “industrializado” quando trabalha dentro de plantas
industriais em linhas de produção seriada : pré-moldados de todo tipo, e indústria de
equipamentos e materiais em geral.
25 / As “Leis Sociais e Riscos do Trabalho”, que todo trabalhador tem direito de ter, e
todo empregador tem obrigação de oferecer, não são regularmente respeitadas e é bastante
comum o trabalhador e o empregador acordarem entre si o não cumprimento dessas leis.
Pode parecer estranho, mas o trabalhador ao abrir mão (sob o risco de não ter o emprego)
desses direitos exige em contrapartida uma melhor remuneração direta. Aparentemente o
trabalhador se sente de alguma forma beneficiado, pois em média metade dos trabalhadores
da Construção Civil, no Brasil, não têm registro em Carteira de Trabalho. Vamos procurar
entender melhor isso : essas LS&RT, quando recolhidas pelo empregador resultam numa
taxa de aproximadamente 124% ( ! ), e dentro dela se encontram : Previdência Social;
FGTS; Férias; 13o Salário; SENAI; SESI; INCRA; SECONCI; SEBRAE; Salário Educação;
Segurança de Acidentes do Trabalho; Licença Paternidade; Auxílio Enfermidade;
Indenizações por Demissão Injusta; Repouso Semanal; e dias parados devido a chuvas e
feriados. Nos acordos informais, de sonegação dessas taxas, um oficial recebe pelo dia
trabalhado, em média, o dobro do que receberia se estivesse registrado. Isso equivale dizer
que ao invés de no fim do mês o trabalhador registrado receber R$ 500,00, ele recebe R$
1.000,00 por abrir mão dos seus direitos. É uma coisa muito contraditória e conflituosa! O
trabalhador está ali trocando a garantia de um futuro mais previsível e assistido, pela
garantia de uma melhor renda mensal, seguramente efêmera... O empregador afirma que as
taxas são muito altas, e o trabalhador diz que mais do que os direitos, ele precisa de
trabalho, pois nunca lhe dão a garantia de que continuará empregado. Trata-se portanto de
administrar o curto prazo, morando em favelas, auto-construções, ou ainda voltando para a
sua cidade natal e aguardar que chamem para um trabalho efêmero, que encerrado ele
voltaria para a sua cidade.
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também o orçamento da construção é prevista, e sobretudo, ele é monitorado durante o
desenvolvimento dos desenhos do projeto. Esse controle econômico do projeto arquitetônico
está cada vez mais sendo exigido dos arquitetos, e que só é eficiente com a colaboração da
EC, embora essa relação ainda não esteja totalmente convencionada.
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