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SEMINAIRE SUR L’APPROPRIATION DU SYSCOHADA REVISE:

REPUBLIQUE
TRAITEMENTDEMOCRATIQUE DU CONGO
DES IMMEUBLES DE PLACEMENT
MINISTERE DES FINANCES
CONSEIL PERMANENT DE LA COMPTABILITE AU CONGO
« C.P.C.C. »
B.P. 308 – KINSHASA I

SEMINAIRE SUR L’APPROPRIATION DU


SYSCOHADA REVISE

TRAITEMENT DES IMMEUBLES DE PLACEMENT

0
CONSEIL PERMANENT DE LA COMPTABILITE AU CONGO
KINSHASA, DUSEPTEMBRE
11 AU 16 SEPTEMBRE
2017
2017
SEMINAIRE SUR L’APPROPRIATION DU SYSCOHADA REVISE:
TRAITEMENT DES IMMEUBLES DE PLACEMENT

AMELIORATION DES TRAITEMENTS COMPTABLES ET INNOVATIONS


CONCERNANT LES OPERATIONS & PROBLEMES SPECIQUES

TRAITEMET DES IMMEUBLES DE PLACEMENT

SOMMAIRE

0. INTRODUCTION

I. EVALUATION

a) LORS DE L’ENTREE DANS LE PATRIMOINE ;


b) A L’INVENTAIRE

II. TRAITEMENT COMPTABLE

III. CAS D’APPLICATION

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TRAITEMENT DES IMMEUBLES DE PLACEMENT

0. INTRODUCTION
0.1. Définition d’un immeuble de placement

Un immeuble de placement est un bien immobilier, c’est-à-dire un terrain, un bâtiment, ou une


partie de bâtiment ou les deux ( un terrain et un bâtiment) détenu par le propriétaire ou par le
preneur, dans le cadre d’un contrat de crédit-bail ou location-vente pour en retirer des loyers ou
pour valoriser le capital ou pour les deux.

Par contre, un bien immobilier occupé par son propriétaire (pour être utiliser dans la production
ou la fourniture de biens et services ou à des fins administratives), ou un immeuble destiné à la
vente qui génère des flux de trésorerie attribuables aux biens immobiliers mais également à
d’autres actifs utilisés dans le processus de production (usines, machines, stocks…), et ne
doivent pas donc être classés en immeuble de placement, mais en immobilisations corporelles.

0.2. Qualification d’un immeuble de placement

Constitue un immeuble de placement :

 Un terrain détenu pour valoriser le capital à long terme, plutôt que pour une vente à court
terme, dans le cadre de l’activité ordinaire ;
 Un terrain détenu en utilisation futur actuellement indéterminé(le terrain est alors
considérer comme étant détenu pour valoriser le capital), sauf si les seules utilisations
envisageables n’entrent pas dans la définition d’un immeuble de placement ;
 Un bâtiment appartenant à l’entité (ou détenu par l’entité dans le cadre d ‘un contrat de
location-acquisition) et donné en location dans le cadre de contrats de location simple ;
 Un bâtiment vacant mais détenu en vue loué des contrats de location simple ;
 Un bien immobilier en cours de construction ou d’aménagement en vue d’une utilisation
ultérieure en tant que immeuble de placement.

N’est pas immeuble de placement :

- des immeubles détenus en vue de la vente, dans le cadre de l'activité ordinaire ou du


processus de construction ou d'aménagement en vue de la vente (le cas échéant destinés à
être démolis immédiatement ou peu de temps après et reconstruits pour la vente) ;
- un bien immobilier en cours de construction ou d'aménagement pour le compte de tiers;
- un bien immobilier occupé par son propriétaire ou destiné à être occupé (après
aménagement éventuellement) par son propriétaire ou par des membres de son personnel
(que ceux-ci paient ou non un loyer aux conditions de marché) ;
- un bien immobilier occupé par son propriétaire, en attendant d'être vendu ;
- un bien immobilier donné en location à une autre entité, dans le cadre d'un contrat de
location acquisition.

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0.3. Cas particuliers

0.3.1. Biens immobiliers à usage mixte.

Lorsque les biens immobiliers sont à usage mixte, il convient de distinguer deux situations :
 les deux parties de l'immeuble peuvent être vendues séparément ;
 les deux parties de l'immeuble ne peuvent pas être vendues séparément.

0.3.1.1. Cas où les deux parties de l'immeuble peuvent être vendues séparément

Les deux parties de l'immeuble peuvent être vendues séparément (ou louées séparément dans le
cadre d'un contrat de location acquisition). L'entité comptabilise alors les deux parties
séparément. La partie qu'elle occupe est à comptabiliser en immobilisations corporelles et le reste
en immeubles de placement.

0.3.1.2. Cas où les deux parties de l'immeuble ne peuvent pas être vendues séparément

Les deux parties de l'immeuble ne peuvent pas être vendues séparément (ou louées séparément
dans le cadre d'un contrat de location acquisition). L'entité comptabilise alors le bien immobilier
en immeuble de placement, seulement si la partie qu'elle occupe est non significative.

0.3.2. Biens immobiliers loués avec fournitures de services accessoires

Une entité peut à la fois louer un immeuble et fournir des services accessoires aux occupants, tels
que des services de maintenance et de sécurité. Dans ce cas, le bien immobilier est à classer en
immeubles de placement, si ces services sont non significatifs au regard du contrat pris dans son
ensemble.

A l'inverse, si les services rendus sont une composante significative, le bien immobilier est
considéré comme utilisé dans le cadre des activités ordinaires du propriétaire et doit être classé
en immobilisations corporelles.

Ce mode opératoire relatif au traitement comptable des immeubles de placement peut être

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Schématisé de la façon suivante :

Le bien est détenu dans un but de vente dans STOCK


le cadre de l’activité ordinaire de l’entité ?
OUI
NON

Le propriétaire occupe le bien ?


OUI

NON IMMOBILISATIONS
CORPORELLES

L’immeuble est-il loué avec fournitures de OUI. Cas


deshôtels
services accessoires significatifs ?

NON. Cas de mise à disposition d’un


service de sécurité ou de maintenance

Le bien est un immeuble de placement

I. EVALUATION

I.1. Lors de l’entrée du bien dans le patrimoine

I.1.1. Critères de comptabilisation initiale

Les critères de comptabilisation des immeubles de placement sont similaires aux autres actifs du
bilan. Un immeuble de placement doit être comptabilisé en tant qu'actif lorsque :

 il est probable que les avantages économiques futurs associés à l'immeuble de placement
iront à l'entité ; et
 le coût de l'immeuble de placement peut être évalué de façon fiable.

Le coût d'un immeuble de placement comprend les coûts encourus initialement pour l'acquérir,
ainsi que les coûts encourus ultérieurement pour accroître la capacité ou remplacer certains
éléments.

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Ces coûts sont comptabilisés au moment où ils sont encourus au débit des comptes suivants :

 2281 Terrains immeubles de placement


 2315 Bâtiments Immeuble de placement sur sol propre
 2325 Bâtiments Immeuble de placement sur sol d’autrui

I.1.2. Principes d'évaluation initiale

L'évaluation initiale d'un immeuble de placement diffère selon les cas suivants :

- bien immobilier acquis par le propriétaire ;


- bien immobilier acquis par voie d'échange ;
- bien immobilier détenu par le preneur ;
- droit sur un bien immobilier.

I.1.2.1. Bien immobilier acquis par le propriétaire

Lorsqu'il s'agit d'un bien immobilier acquis par le propriétaire, l'évaluation initiale est faite au
coût d’acquisition, incluant les coûts de transaction.

Ainsi, le coût d'un immeuble acheté correspond à son prix d'achat augmenté de toutes les
dépenses directement attribuables, comme par exemple les honoraires juridiques, les droits de
mutation et tout autre coût de transaction.

Certaines dépenses sont exclues du coût initial de l'immeuble :

 les coûts de démarrage, sauf s'ils sont nécessaires pour mettre l'immeuble dans l'état pour
permettre son exploitation de la manière souhaitée par la direction ;
 les pertes d'exploitation encourues avant que l'immeuble de placement n'atteigne le
niveau d'occupation prévu ;
 les montants anormaux de déchets de fabrication, de main-d'œuvre ou d'autres ressources
impliquées dans la construction ou l'aménagement de l'immeuble.
 le coût des études de marché préalables à l'acquisition d'un immeuble de placement
lorsqu'elles ne peuvent être affectées de manière spécifique à l'acquisition de l'immeuble
de placement considéré ;
 le coût du personnel interne et indirect (avocats salariés, par exemple), sauf si ce
personnel est exclusivement dédié à l'acquisition de l’immeuble.

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I.1.2.2. Bien immobilier acquis par voie d'échange

Lorsque l'immeuble de placement est acquis par voie d'échange contre un ou plusieurs actifs
non monétaires ou un ensemble d'actifs monétaires et non monétaires, l'évaluation initiale est
faite à la valeur comptable de l'actif remis.

I.1.2.3. Bien immobilier détenu par le preneur

Lorsqu'il s'agit d'un bien immobilier détenu par le preneur dans le cadre d'un contrat de location-
financement, l'évaluation initiale est faite à la valeur actuelle du bien loué ou, si celle-ci est
inférieure, à la valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location déterminées,
chacune, au commencement du contrat de location. Un montant équivalent doit alors être
comptabilisé en tant que passif.

I.1.2.4 des dépenses ultérieures

Les dépenses ultérieures relatives à un immeuble de placement, doivent être comptabilisées en


tant qu'actif au moment où elles sont encourues et :

 s'il est probable que les avantages économiques futurs associés à cet actif iront à l'entité;
 et si elles peuvent être évaluées de façon fiable.

Ainsi, sont à comptabiliser dans la valeur comptable des immeubles de placement au bilan les
dépenses ultérieures :

 qui accroissent la capacité d'un immeuble de placement ;


 qui sont destinées à remplacer des parties importantes d'un immeuble de placement. Par
exemple, le remplacement de murs initiaux constitue des dépenses de remplacement à
comptabiliser en immeuble de placement.

Dans ce cas, la valeur comptable des éléments remplacés doit être décomptabilisée.

Si la valeur comptable d'un élément remplacé ne peut être identifiée dans le coût initial de
l'immeuble, celle-ci peut être estimée sur la base du coût de remplacement amorti.

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I.2. A la clôture de l'exercice (Inventaire)

A la clôture de l’exercice les immeubles de placement font l’objet d’un amortissement sur leur
durée d’utilité. Et également, s’il y a des indices de perte de valeur, la dépréciation doit être
constatée à la clôture.

II. TRAITEMENT COMPTABLE


II.1. Comptabilisation des immeubles de placement

2.1.1 Lors de l’entrée du bien dans le patrimoine

Comptes Libellés Montants


Débit Crédit Date : 09/01/N Débit Crédit
2315 Bâtiments- immeubles de placement sur sol propre X
2325 Bâtiments- immeubles de placement sur sol d’autrui X
4812 Fournisseurs d’investissements X
521 Banques X

2.1.2 A la clôture (Inventaire)

A la clôture de l’exercice les immeubles de placement font l’objet d’un amortissement sur leur
durée d’utilité.

Comptes Libellés Montants


Débit Crédit Date : 31/12/N Débit Crédit
6813 Dotations aux amortissements des immobilisations corp X
283 Amort des batim, installations tech et agenc X

2.1.3 Changement d'utilisation des immeubles de placement

Les immeubles de placement peuvent faire l'objet de changements d'utilisation, reflétés dans les
états financiers par des transferts entre catégories du bilan, par exemple vers les immobilisations
corporelles ou les stocks :

Etant donné que les immeubles de placement sont évalués selon le modèle du coût historique, les
transferts entre la catégorie " Immeubles de placement " et les catégories " Biens immobiliers
occupés par leur propriétaire " ou " Stocks " n'ont pas d'incidence sur la valeur comptable du bien
immobilier transféré.

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II.2. Décomptabilisation

3.1. Principe

Un immeuble de placement doit être décomptabilisé, c'est-à-dire être sorti du bilan :

 en cas de vente ou de conclusion d'un contrat de location-acquisition ; ou


 en cas d'arrêt de manière permanente de l'utilisation de l'immeuble et si aucun avantage
économique futur n'est plus attendu de sa sortie.

Les profits ou les pertes résultant de la mise hors service ou de la sortie d'un immeuble de
placement, doivent être déterminés comme la différence entre le produit net de la sortie (après
coûts de transaction) et la valeur comptable de l'actif. Ils sont comptabilisés en résultat de la
période. Les écritures de cession d’un immeuble de placement s’enregistrent comme pour celle
d’une immobilisation corporelle normale, comme suit :

Comptes Libellés Montants


Débit Crédit Date : Débit Crédit
81 Valeurs comptables des cessions d’immo X
23 Bâtiments- immeubles de placement X
283 Amort des batim, installations tech et agenc X

Comptes Libellés Montants


Débit Crédit Date : Débit Crédit
485 Créances sur cessions d’immobilisations X
5 Trésorerie X
82 Produits de cessions d’immobilisations X

III. CAS D’APPLICATION

APPLICATION N° 1

Une entité vient d’acheter un immeuble de 4 étages pour 1 600.000 F. Elle occupe le
premier étage pour ses besoins administratifs et loue les autres étages à d’autres entités.

Quelle est la classification de cet immeuble au bilan? Et veuillez l’enregistrer.

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Solution :

Analyse du cas

Dans le cas où les différentes parties du bien ne peuvent pas être vendues séparément, alors le
bien n’est comptabilisé en tant qu’immeuble de placement qu’à la condition que son utilisation
pour des activités ordinaires soit minoritaire par rapport à son caractère locatif ou de valorisation
du capital

Mais si les différentes parties du bien peuvent être vendues séparément (ce qui est le cas de
notre exercice), ici on utilisera l’approche par composants.

On comptabilise ainsi un quart de 1 600.000. F soit 400.000 F en immobilisations corporelles, et


trois quart de 1 600.000.000 F soit 1 200.000.000 F en tant qu’immeuble de placement.

2. Comptabilisation

Débit Crédit Libellés Débit Crédit


2313 Bâtiments administratifs et commerciaux. 400.000
2315 Bâtiments- immeubles de placement 1 200.000
4812 Fournisseurs d’investissements 1 600 000

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