La Gestion Du Patrimoine Par Le Biais de

Année 2015 – 2016
Licence Administration Economique et Sociale
Rapport de Stage
La Gestion du Patrimoine par le Biais des Sociétés Civiles Immobilières
Mihalache Cristian
Soutenu le : 11/05/2016
Jury
Madame Bierent Catherine, Maître de Stage
Monsieur Zimmermann Pascal Expert-Comptable

Remerciements
Je tiens à remercier mon tuteur de stage professionnel, Monsieur Pascal ZIMMERMANN qui m’a
permis d’effectuer mon stage au sein du cabinet d’expertise comptable et d’audit RSM-Sogex, et de
m’avoir fait confiance quant à ma gestion des tâches et mon autonomie dans la réalisation de ces
dernières. Je le remercie également pour ses bons conseils concernant la teneur de mon mémoire.
J’aimerai aussi remercier Madame Carine SZABADI, qui était toujours présente et bienveillante
pour répondre à toutes mes questions, et m’expliquer toutes les particularités du métier d’expertise
comptable.
Je remercie finalement mon maître de stage, Madame Catherine BIERENT pour sa disponibilité et pour
son aide dans la rédaction du mémoire.
Sommaire
GLOSSAIRE .................................................................................................................................................. 5
INTRODUCTION........................................................................................................................................... 6
1ERE PARTIE : L’ASPECT THEORIQUE DES SOCIETES CIVILES ............................................................................ 8
I – LES TYPES DES SOCIETES CIVILES ...................................................................................................................... 8

A - LES SOCIETES CIVILES D’EXPLOITATION AGRICOLE .........................................................................................................8
B - LES SOCIETES CIVILES IMMOBILIERES ..........................................................................................................................8
C - LES SOCIETES CIVILES DE MOYENS..............................................................................................................................8
D - SOCIETES CIVILES COOPERATIVES ET MUTUALISTES .......................................................................................................9
II - LA CREATION, L’EXIGENCE ADMINISTRATIVE ....................................................................................................... 9
III - LES OBLIGATIONS LEGALES QUI SURGISSENT APRES LA CREATION. ......................................................................... 10
A – LES OBLIGATIONS COMPTABLES ...............................................................................................................................10
B – LES OBLIGATIONS JURIDIQUES .................................................................................................................................10
2EME PARTIE : LA FISCALITE DES SOCIETES CIVILES IMMOBILIERES, UNE SIMPLIFICATION DE LA GESTION DU
PATRIMOINE ............................................................................................................................................. 12
I – LES DISPOSITIONS LEGALES CONCERNANT L’IMPOSITION DES ENTITES CIVILES ........................................................... 12

A – LES POSSIBILITES FISCALES AU CHOIX DU GERANT .......................................................................................................12
B – LES EFFETS DE L’IMPOSITIONS A TITRE DE L’IMPOT SUR LE REVENU ........................................................................ 13
C – LES EFFETS DE L’IMPOSITION A TITRE DE L’IMPOT SUR LES SOCIETES ...............................................................................18
II – LES EXIGENCES DES ETABLISSEMENTS DE CREDIT FACE AU FINANCEMENT D’UNE SOCIETE CIVILE .................................... 23
A – LE FINANCEMENT D’UN PROJET IMMOBILIER DES PERSONNES PHYSIQUES .......................................................................23
B – LES EXIGENCES APPLICABLES A UNE PERSONNE MORALE ..............................................................................................25
III – L’APPARITION DE L’EFFET DE LEVIER SUITE A L’INTERVENTION DE L’ETABLISSEMENT DE CREDIT .................................... 28
A – DEFINITION DE L’EFFET DE LEVIER, ET SON EFFET POSITIF .............................................................................................28
B – LA FRAGILITE DE L’ASPECT POSITIF, L’EFFET DE MASSU ................................................................................................30
IV - CONCLUSION PORTEE SUR L’ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE DES SOCIETES CIVILES IMMOBILIERES .............................. 30
CITATIONS ................................................................................................................................................ 33
BIBLIOGRAPHIE ......................................................................................................................................... 35
ANNEXES .................................................................................................................................................. 36
CF ANNEXE 1 ................................................................................................................................................ 36
LA GESTION DU PATRIMOINE PAR LE BIAIS DES SOCIETES CIVILES IMMOBILIERES
Glossaire
IPPD – Inscription du Privilège de Prêteur de Deniers
IR – Impôt sur le revenu
IS – Impôt sur les sociétés
PME – Petite Moyenne Entreprise
SCEA – Société Civile d’Exploitation Agricole
SCM – Société Civilé de Moyens
SCI – Société Civile Immobilière
TEG – Taux Effectif Global
TF – Taxe Foncière
5
Introduction
Comme préambule à mon mémoire j’aimerais commencer par

la présentation du cabinet dont j’ai eu la chance d’acquérir des
nouvelles compétences, de soumettre mes savoirs acquis à une sérieuse
épreuve et de les compléter avec des nouvelles connaissances.
La société Sogex (Société Générale d’Expertise Comptable d’Organisation et de Contrôle), a été créée
en 1965, ses fondateurs Jean-Alphonse Bloch, Jacqueline Wackenthaler et Jean-Jacques Cotleur, tous
les trois experts-comptables.
La création de l’entreprise remonte en fait à 1948, date à laquelle Jean-Alphonse Bloch créait son
activité d’expertise comptable, au tout début l’effectif comptait 5 personnes. La Sogex a connu une
évolution rapide. Aujourd’hui son siège social se trouve à Colmar. Après l’absorption de la soicété Audit
Alsace, l’effectif est désormait de plus de 90 personnes. La sogex est également présente à Strasbourg
et Mulhouse. La profession d’expert comptable se caractérise par une multitude de petites structures
(seuls 3% des entreprises d’expertise comptable sur un total de 17 000 ont plus de 30 salaries).
La Sogex a conduit une statégie de développement des effectifs axée sur les concepts de qualité et de
services complets d’assistance et de conseils aux clients, locaux régionaux, mais aussi aux entreprises
intérnationales dont franco-allemand. Sur la base de son chiffre d’affaires la Sogex compte parmi les
100 premières entreprises d’expertise comptable françaises.
Pour franchir des nouvelles frontières, Sogex a rejoigné le groupe RSM. Le groupe RSM ayant comme
slogan « The power of Being Understood / L’importance d’être compris » , est le seul groupe présent
en France qui met en premier plan la compréhension mutuelle, entre le client et le conseiller, ce qui
est le gage de l’efficacité, ce qui permet aux clients du groupe mais aussi aux membres d’atteindre les
objectifs en toute confiance.
Les valeurs que les collaborateurs partagent sont, la qualité, la solidarité, le travail, le respect et la
création de richesses qui constitue le fondement de l’action.
La charte de la Sogex vise : « La satisfaction de nos clients est le miroir de notre compétence »
L’ambition est d’être l’entreprise d’expertise comptable de référence en Alsace, dans le conseil
périphérique, cette stratégie est conduite par des collaborateurs qui anticipent les attentes des clients
et se sentent valorisés dans une logique de progrès.
Pendant mon stage dans le cabinet, j’ai mis en place un suivi comptable pour un bon nombre des
Société Civiles, Anonyme et des Sociétés par Actions Simplifié, d’exercer des missions d’expertise
comptable, mais aussi d’être le membre d’une équipe du commissariat aux comptes.
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Pendant les deux mois de stage, j’ai eu la possibilité d’exercer plusieurs missions de révision comptable
et de validations des comptes. Au tout début j’ai rencontré des difficultés qui étaient principalement
liées au vocabulaire professionnel et à l’adaptation avec le progiciel comptable. Grâce aux
connaissances que j’ai acquises pendant mon cursus universitaire j’ai pu m’adapter rapidement et faire
face à des épreuves un peu plus sophistiquées.
Les missions qui m’ont posé la plus grande difficulté au début, étaient les missions d’expertise et de
commissariat aux comptes, car les dossiers que j’ai traités étaient des sociétés de bâtiments qui ont
des particularités dans leur analyse. La difficulté est due à la compréhension de l’activité et de son
environnement.
La compréhension ultérieure de toutes particularités, est due à la présence de mon tuteur

professionnel M.ZIMMERMANN, qui a pu toujours trouver les mots et le temps pour me faire
comprendre chaque particularité des travaux que je devais faire.
L’acquis le plus important a été le fait que je me suis familiarisé avec le logiciel comptable qui m’a
permis d’avancer avec une vitesse supérieure dans les travaux qui m’ont été confié par mes supérieurs.
Avec cette nouvelle compétence, et avec la confiance de mes supérieurs j’ai réussi à finaliser plusieurs
dossier de révision et de tenue de comptabilité.
Parmi les dossiers de travaux que j’ai eu durant mon stage, j’ai fait connaissance avec les Sociétés
Civiles Immobilières, que je n’ai pas eu pendant mon cursus universitaire. Les sociétés civiles
immobilières sont d’un premier vue très simples dans leur forme et leur création, mais la particularité
qui m’a poussé vers ce choix c’était la multitude des avantages qu’on peut percevoir en ayant une telle
structure.
Cette multitude est très captivante, et l’exercice d’une telle activité n’est pas réservée qu’à une seule
catégorie des personnes (physique ou morale), les deux personnes peuvent tirer des avantages pour
la gestion de leur propre patrimoine.
Le mémoire que j’ai soumis à l’attention de mon lecteur, va examiner la simplification de la gestion du
patrimoine mais aussi les possibilitées de le créer. Les hypothèses qu’on a supposées envisagent le
lancement d’un projet immobilier et la gestion de ce projet pendant les premières années. Afin de
présenter cette analyse, je propose à la lecture deux parties. La première partie va presenter d’un point
de vue théorique les formes des sociétés civiles, les conditions de création, et les exigences après la
création. Dans la deuxième partie on essayera de comprendre plusieurs aspects et possibilités fiscales
que les dirigeants peuvent entreprendre pour une meilleure gestion de leur patrimoine, ou même pour
le créer, on abordera aussi les difficultés de financement qui peuvent surgir, après on mettra l’accent
sur les certains aspects positifs du financement par crédit, et on finira par une conclusion, qui analysera
les omptimisations apportées dans la gestion du patrimoine.
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1ère Partie : L’aspect Théorique des Sociétés Civiles

Dans cette section on va essayer de comprendre l’aspect théorique des différents types des sociétés
civiles afin de présenter au lecteur une image plus claire de la structure et des exigences. Partant de la
définition des Sociétés Civiles, on va examiner les types des sociétés (I), les exigences de création (II),
et les obligations légales qui surgissent après la création (III)
Les sociétés civiles sont définies dans le 2ème alinéa de l’article 18451 du Code Civil, qui dispose : « Une
société est civile lorsqu’elle a une activité civile et qu’elle ne correspond pas à une société à laquelle la
loi confère le caractère commercial en raison de sa forme ou de son objet. »
Les Société Civiles peuvent prendre plusieurs formes, qui généralement sont à diviser selon l’activité
qui est exercé par la société elle-même.
I – Les types des sociétés civiles

Comme forme de sociétés le législateur a été très généreux, mais nous allons mettre en evidence que
les plus significatives.
A - Les Sociétés Civiles d’Exploitation Agricole
Une société civile d’exploitation agricole, doit avoir comme objet une activité agricole, il est possible
pour l’exploitation d’un domaine agricole d’être en tête de la gestion de la SCEA, ou de désigner un
tiers comme étant le gérant, ou bien le propriétaire à la possibilité de mettre en place un bail à ferme
ou à métayage, (dont une exploitation indirecte).
B - Les Sociétés Civiles Immobilières
La société civile immobilière est représentée comme étant, un contrat de société par lequel plusieurs
personnes (les futurs associés) décident de mettre en commun un, ou plusieurs biens immobiliers afin
de partager les bénéfices entre eux. La convention exige aussi de la part des associes une contribution
aux pertes, donc il s’agira d’une personnalité juridique ayant comme objet l’achat pour la revente des
biens immobiliers ou bien de les louer, dont les associes sont infiniment responsable pour les pertes
de la société.
C - Les Sociétés Civiles de Moyens
Les sociétés civiles moyens, est une personne morale dont l’objet est de fournir des moyens matériels
(local, outils de travail, de la documentation) à ses membres. Cette forme est destinée aux professions
libérales. Les membres d’une SCM restent juriquement indépendants, ils mettent simplement en
commun certains moyens nécessaires à l’exercicede leur activité afin de réduire leurs frais.
1
Article 1845 alinéa 2, consultable dans le paragraphe Citations
8
D - Sociétés Civiles Coopératives et Mutualistes
Les sociétés civiles coopératives et mutualistes ont principalement comme objet de réduire au bénéfice
de ses membres et par l’effort de ces derniers le prix de revient et le cas échéant le prix de vente de
certains produits ou de certains services en assumant le statut d’entrepreneurs ou des intermédiaires
dont la rémunération grèverait ce prix de revient. Toutes les quatre ont un point commun qui les unit
le point commun étant l’activité civile qui est l’essence de chacune d’eux. Même si tous les types des
sociétés qu’on a abordé un peu plus haut, sont très différents en ce qui vise leur objet, elles répondent
aux mêmes exigences légales concernant leur création.
II - La création, l’exigence administrative

La création d’une société est régie par la satisfaction de plusieurs critères à la fois.
2.1 Les associés
La société civile est composée d’au moins deux personnes sans maximum fixé par la loi, sauf pour les
SCEA ou on peut être associé unique, et les sociétés de professions libérales médicales, ou il y a un
maximum mis en place, avec un maximum de 8 associes si on exerce le même métier et d’un maximum
de 10 associes si les métiers exercés sont différentes.
La qualité des associés est très simple, il y a possibilité d’un associé personne physique ou morale, qui
peut être français ou même étranger. La particularité vise la responsabilité, les associé sont
indéfiniment responsables pour le passif du patrimoine c’est-à-dire que les associes sont responsables
sur l’ensemble de leur patrimoine personnel.
2.2 Le capital
Les associés doivent constituer un capital social dès qu’ils envisagent la création. Cependant le
législateur n’a imposé aucune disposition législative ou réglementaire concernant le minimum à
respecter. Le capital apporté par les associes est divisé en parts sociales, égales, celles-ci ne peuvent
être cédées qu’avec l’accord des autres associes. Les apports en capital peuvent être de tous les types
(numéraire, nature, et industrie) mais seuls les apports en numéraire et nature peuvent servir comme
base pour l’établissement du capital social.
2.3 La Gérance
La direction peut être assurée par une ou plusieurs personnes, physique ou morale. Celles-ci sont
désignées par les statuts, un acte distinct ou encore par une décision des associés représentant plus
de la moitié des parts sociales.
2.4 Généralités
Comme tous autres types des sociétés, les sociétés civiles ont l’obligation de la création d’un compte
bancaire au nom de la société, ce compte sera nécessaire pour la gestion courante de la société de
9
l’encaissement des recettes et de décaissement pour les dépenses, mais le plus important ce compte
bancaire servira comme compte de stockage du capital souscrit au nom de la société, qui sera
immobilisé suite à l’immatriculation au greffe de la société.
Après la présentation des sociétés civiles en général avec les conditions de forme et exigences
administratives, on va écarter les autres types, pour mettre l’accent sur les SCI et leurs obligations
après la création.
III - Les obligations légales qui surgissent après la création.

Pour mieux distinguer les obligations on va analyser, dans un premier temps les obligations comptables
(A) et en deuxième et dernier temps, les obligations Juridiques (B)
A – Les obligations comptables
La société civile immobilière n’est pas tenue à une obligation comptable particulière. Cependant la
comptabilité reste un des passages obligatoires pour la gestion courante de la société.
La tenue de la comptabilité est impérative pour le gérant qui est amené à rendre des comptes annuels
aux associés, pour éviter l’engagement de la responsabilité par les dirigeants, le gérant à bien intérêts
de se munir d’un compte de résultat et d’un bilan.
Le législateur indique également que si notre gérant qui doit apporter les documents de synthèse
devant les associés perçoit une rémunération, la tenue est obligatoire pour avoir la possibilité d’un
suivi fiscal de la rémunération. Mais aussi d’un point de vue fiscal la tenue de la comptabilité est
importante pour avoir une image claire de l’activité de la société.
Les associés eux-mêmes ont un grand intérêt dans la tenue de la comptabilité car en cas de cession ou
de retrait d’un des associés, il faudra faire une évaluation des apports dans les comptes courants pour
savoir la valeur des parts sociales.
La tenue de la comptabilité d’une société civile, demeure très simple et peut être exerce par une
personne qui n’est pas forcément diplômée, il suffit de faire un suivi des charges, des produits qu’on
perçoit, et des apports dans le compte courant des associés.
Ainsi pour résumer la tenue d’une comptabilité même dans les plus petites structures est fortement
conseillé, pour permettre aux associés de connaître leurs droits au sein de la SCI ou pour permettre
l’entrée d’un nouvel associé, mais pour avoir une preuve face aux tiers, et face à l’administration
fiscale.
B – Les obligations Juridiques
L’obligation juridique qui s’impose aux associes, provient des statuts, car directement après la
signature des statuts les associes s’engagent à respecter les normes qui sont stipulées dans le contrat
statutaire de la société. L’administration fiscale et le législateur, imposent la rédaction d’un compte
rendu chaque année de l’activité de la société, sous peine de condamnation à la liquidation sous
10
suspections d’une société fictive si les associes ne respectent pas les obligations déclaratives et
l’obligation de rédaction d’un compte rendu.
Les statuts doivent impose une « Assemblée Générale Ordinaire » (AGO). Cette assemblée est mise en
place pour porter à la connaissance des associes l’arrête des comptes et le résultat, suivant la clôture
de l’exercice. Les associés sont obligés d’être présents à l’assemblée pour décider l’affectation du
résultat, et si le cas, de mettre en question la compétence du gérant.
Suite à la présentation de l’aspect théorique, on debutera dans une deuxième partie la reflexion sur la
fiscalité et la simplification de la gestion du patrimoine.
11
2ème Partie : La fiscalité des Sociétés Civiles Immobilières, une simplification

de la Gestion du Patrimoine
Les SCI sont l’outil indispensable pour la simplification de la gestion du patrimoine.
Pour mieux guider notre lecteur dans l’aspect financier et dans les différentes particularités fiscales,
on traitera cette partie de deux points de vues différentes. D’un côté on aura une personne physique
qui sera amenée à faire le choix fiscal et ses effets, de l’autre côté on aura une personne morale qui
passera par le même chemin (I), ensuite on abordera les problèmes de financement (II), on évoquera
aussi la possibilité de profiter d’un effet de levier (III), dans la dernière partie de mon mémoire on
portera une conclusion sur l’environnement économique des sociétés civiles immobilières (IV).
I – Les dispositions légales concernant l’imposition des Entités civiles

Les exigences et les obligations légales, ont été abordées dans la première partie, dans cette deuxième
partie on s’intéressera plutôt à l’aspect fiscal et les différents effets des deux types d’imposition.
A – Les possibilités fiscales au choix du gérant
Les futurs créateurs d’une société de ce type peuvent bénéficier d’un choix entre l’imposition au titre
personnel, et l’imposition de la personne morale. Autrement dit les associes d’une société peuvent
créer une société transparente, qui se traduira par l’imposition eu titre personnel (1), ou une société
translucide, dont l’imposition sera au nom de la société (2)
1 – L’option d’une société transparente
Pour rendre plus claire cette partie, on va traiter un petit cas pratique. Supposons deux associes M.X
et M.Z les deux ont héritié un immeuble qui comprenne 4 appartements, qu’ils partagent moitié –
moitié, et ils ont opté pour l’imposition à titre d’Impôt sur le Revenu, pour leur société Y.
Avec l’option dont les associes ont choisi pour leur société, cette dernière deviente transparente du
point de vue fiscale. La société elle-même n’est pas directement responsable devant l’administration
fiscale, quant aux associes, eux ils sont par l’obligation déclarative de revenu, dont la location des biens
sera imposée comme un complément de revenu, au titre de revenu foncier.
La détermination du revenu imposable, s’opère comme un simple exercice de comptabilité, il s’agit

d’un revenu brut imposable, qui par la déduction des charges qui peuvent être déduites, aura comme
résultat le revenu net qui sera imputé sur la déclaration.
Revenant maintenant à notre cas pratique. Nos associes M.X et M.Z auront l’obligation de déclarer
leurs revenus, mais sans oublier les revenus qu’ils vont tirer de la location des appartements hérités.
La détermination du revenu net, qui sera inscrite dans la déclaration d’impôt sur le revenu sera abordé
un peu plus tard.
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2 – Le choix d’une société translucide
Supposons maintenant que nos deux associes M.X et M.Z, ont opté pour une société translucide, avec
cette option la personne redevable de l’impôt sera la personne morale.
Ce choix qui à priori peut être un peu complexe, car maintenant les produits qui seront perçus par la
personne morale seront distribués à titre des dividendes.
Tenant compte que dans le cas qu’on a supposé, il s’agit d’une très petite structure, l’imposition qui
frappera notre société sera de 15 % jusqu’aux premiers 38 120 € de revenu, si on suppose que les
appartements que nos associes ont reçu sont d’une grande surface et que le loyer mis en place, génère
un revenu supérieur à 38 120 €, le reste sera imposé au taux de 33,33 %.
Les revenus nets seront distribués au titre des dividendes comme on a évoqué un peu plus haut. Nos
associés bénéficieront d’un abattement de 40 % sur le revenu au titre des dividendes, mais il ne faut
pas oublier les contributions sociales. La CSG et la CRDS va s’appliquer sur la totalité des revenus.
Donc supposons un revenu net au titre des dividendes de 20 000 €, qui sera distribué à titre des
dividendes, dont 10 000 € pour chacun des nos deux associes.
Si on garde la première hypothèse, et on suppose que nos associés sont bien lotis et les revenus qu’ils
ont perçus seront passible de l’impôt sur le revenu d’un taux de 45 % , nos associes vont payer 4 500 €
d’impôt au titre d’impôts sur le revenu, dont un bénéfice net de 5 500 €.
Maintenant si nos associes ont choisit la deuxième possibilité : pour le revenu net de 10 000 € on aura
4 000 € d’abattement c’est-à-dire, l’imposition au titre personnel (comme on l’a supposé, il s’agit des
revenus qui seront imposés dans la tranche supérieure, dont un taux de 45 %) sera calculée que sur les
6 000 €, donc l’imposition finale sera de 2 700 €. Au premier vue la deuxième possibilité est beaucoup
plus avantageuse mais il ne faut pas oublier les contributions sociales qui s’élèvent à 15.5 % donc 1 550
€ de contributions sociales pour 10 000 €.
Donc après les calculs, l’impôt qui devra être payé sera de 4 500 € pour l’imposition au titre d’IR, et de
4 250 € pour la deuxième option. Pour l’instant les deux options sont presque égales dans leurs
bénéfices.On continuera l’analyse d’optimisation dans la partie B.
B – Les effets de l’impositions à titre de l’impôt sur le revenu

D’après le cas qu’on a abordé un peu plus haut, nous allons examiner maintenant les particularités de
l’imposition au titre personnel des associés, et nous allons intéresser dans cette partie sur la
déductibilité des charges, et la préparation des certains documents.
Tout d’abord on commencera par les taxes foncières, on va expliquer leurs impacts sur le bénéfice net
(1), après on abordera autres charges qui sont susceptibles d’être déduit des produits (2), enfin on
traitera la partie préparatoire de la déclaration 2072, et on portera un jugement sur l’imposition d’une
SCI au titre d’IR (3).
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1 – Les taxes foncières, et leur impacts sur le bénéfice net
La taxe foncière est régie par l’article 14152 du CGI.
Dans notre cas, la taxe sera applicable sur les propriétés bâties, cette notion vise non seulement la
construction au-dessus du sol mais également diverses catégories de biens.
Comme par exemple : Installations destinées à abriter des personnes ou des biens, les ouvragés d’art,
terrains non cultivés employés à un usage commercial et/ou industriel.
Même si plusieurs catégories des biens sont touchés, pour que la taxe soit exigible, l’immeuble doit
satisfaire quelques conditions :
- L’immeuble doit être fixé à perpétuelle demeure sans qu’il y ait une possibilité de le déplacer sans le
démolir
- L’immeuble doit présenter le caractère d’une véritable construction.
Les conditions englobent une vaste partie des biens, mais le législateur a prévu des exonérations, qui
sont régies par des conditions à part.
Les exonérations sont classifiées en deux catégories : Les exonérations permanentes qui visent les lieux
de culte, ou des établissements qui appartiennent aux Etats étrangers (consulats et ambassades)
D’après l’article 1382-3 CGI, mais tenant compte de l’hypothèse qu’on a reprise, ce type d’exonération
ne nous concerne pas.
L’autre type sont des exonérations temporaires, ces exonérations sont plus proches d’une personne
physique, car elles visent en grande partie, les nouvelles structures. Les nouvelles constructions ou les
constructions économes en énergie, on peut bénéficier d’une exonération de 20, 50 ou même 100%,
si l’immeuble qu’on a achèté répond aux conditions qui sont visées dans l’article 13833 du CGI.
De plus le Conseil d’Etat dans son arrêt du 16/03/2016 n°3857711 estime que l’article 13894 du CGI
prévoit la possibilité d’un dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison
normalement destinée à la location. Le CE précise que ce dégrèvement n’est pas subordonné à la
condition que le bien ait déjà été loué.
Avec ces exonérations mises en place un acquéreur d’un nouvel immeuble peut majorer un peu ses
revenus.
On va simuler l’achat d’un bien immobilier qui est susceptible d’être exonéré, et on portera une
conclusion sur l’impact de la taxe foncière. Le calcul de la taxe foncière est subordonné aux plusieurs
indices. Depuis 2011 chaque collectivité locale est en droit de mettre en place un indice d’imposition
2
Article 1415 Code Générale d’Impôt peut être consulté dans le paragraphe Citations
3
4
14
propre, comme par exemple en 2015 la taxe foncière s’élève à 23.08 % dans la commune
Strasbourgeoise.
Donc supposons un bien immobilier d’une valeur locative de 10 000, la taxe foncière sera de 2 308 €.
Si le bien ne peut profiter d’une exonération temporaire, le propriétaire des locaux devra débourser
encore 2 308 € au titre des taxes. D’habitude les propriétaires refacturent la TF au locataire, par le biais
des charges de copropriété, mais on va développer ça, dans la partie visant la déclaration 2072.
2 – Les charges susceptibles d’être déduites.
Le législateur prévoit dans l’article 13 du CGI le principe général de déduction pour les charges
assujettie à un immeuble « les dépenses effectuées en vue de l’acquissions ou de la conservation du
revenu sont admises en déduction sauf lorsqu’il s’agit des dépenses expressément exclues des charges
Foncières déductibles par l’article 31 CGI (dépenses de reconstruction) » Ici la règle spéciale emporte
sur la règle générale. L’article cité avant, vise une liste des charges qui peuvent être déduites des
bénéfices fonciers, on va citer les plus importantes.
- Les dépenses de réparation ou d’entretien
- Les dépenses d’amélioration
- Les provisions pour charges de copropriété
- Les primes d’assurances
Sont visés aussi les primes d’éviction et frais de relogement.
Ces charges sont susceptibles d’être déduites du bénéfice net. Les propriétaires sont protégés d’une
façon, et amené à investir dans les locaux, mais de l’autre côté on n’investit pas que pour réduire son
propre bénéfice, on investit pour l’augmenter.
L’augmentation du loyer va se traduire par une croissance des loyers (donc du bénéfice net) avec cette
croissance, indirectement on contribue à la croissance de la TF, donc d’une part on bénéficie d’un
allégement, mais de l’autre on contribue à la croissance de nos propres impôts.
Pour avoir une meilleure image sur l’impact des charges et de la TF, on examinera une société fictive
et on préparera la déclaration 2072 dans le chapitre qui suit.
3 – La déclaration 2072, la détermination du bénéfice imposable
Cette déclaration peut être expliquée comme étant une déclaration d’impôt sur le revenu d’une
personne physique. Dans son aspect fiscal cette déclaration vise l’obligation déclarative de l’ensemble
des propriétés bâties et non bâties des sociétés immobilières non soumise à l’impôt sur les sociétés.
15
Elle se décompose en 2 types : 2072-S et 2072-C. La première vise les sociétés qui sont composées
principalement des associés personnes physiques, qui ne détiennent aucun immeuble spécial (classé
comme monuments historiques), les immeubles détenus sont en plein propriété, et dont les associés
n’ont pas opté pour la déduction au titre de l’amortissement (comme par exemple : « Pérrisol » qui
sera traité dans le chapitre visant les SCI au titre d’IS)
La différence entre 2072-C la 2072-S réside dans la qualité des associes. Cette partie de la déclaration
concerne l’imposition des sociétés, mais qui ont une ou plusieurs personnes morales comme associé.
Comme on a mentionné un peu plus haut, pour faciliter la gestion, et la détermination du bénéfice
imposable le législateur a mis en place la déclaration 2072. Dans le tableau ci-dessus on a mis en place
l’état préparatoire de la déclaration, afin d’avoir une image plus claire de la possibilité de déduire des
charges, et de déterminer le bénéfice qui sera imposé au titre d’impôt sur le revenu selon la fiscalité
personnelle de chaque associes (nombre des parts, tranche d’imposition etc.)
On part de l’hypothèse ou la valeur locative du bien est de 10 000 € et l’immeuble se situe dans la
commune Strasbourgeoise dont le taux pour 2015 était 23.08 % pour l’établissement des taxes.
Dans la gestion courante, les gérants peuvent majorer les charges de copropriété, en refacturant selon
le type de locataire, une partie ou l’itégralité de la TF.
Selon les articles qu’on a cités dans le deuxième chapitre le législateur accorde la possibilité de déduire
les charges qui sont directement liées à la gestion / l’entretien des locaux.
Dans notre état préparatoire les montants sont affectés à la société dont nos deux associés ont créé
pour leur bien immobiliers hérité. Le bénéfice imposable pour leur exercice est de 5 232 €, donc 2 661.5
€ à titre des revenus fonciers pour chacun des associés.
Selon la fiscalité personnelle ce revenu sera imposé dans les tranches qui correspondent. On supposera
que nos associes sont bien lotis et que les revenus seront imposés au titre de la dernière tranche donc
45%, l’impôt sera égal à 1 198 €, dont un bénéfice net d’impôt 1 463.5 €.
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SCI XZ Bénéfice Imposable : 5 232,00
Loyers 8 160,00
Loyers 12 x 600 7200
Charges 12 x 80 960
Frais d'administration et Gestion 20,00
Forfait de gestion 1 x 20 20
Primes d'Assurance 600,00
Axa 2 x 300 600
Taxe Foncière 2 308,00
Taxe Foncières 2015
Charges de Copropriété -
Les charges de copropriété sont réfacturées aux locataires
En conclusion de ce chapitre, on portera une analyse globale sur l’imposition des SCI au titre d’IR.
Les SCI à IR sont favorables du point de vue fiscal car on échappe à la double imposition des dividendes
à titre d’IS et après au titre d’impôt sur les sociétés et après au titre d’IR selon la fiscalité de chaque
associé. On peut citer comme avantage la non-imposition au titre de l’impôt sur la plus-value, en cas
de vente. Mais le plus grand désavantage c’est la perte de la faculté d’amortir l’immeuble (le terrain
n’est pas amortissable).
Tout dépend du projet immobilier que les associés ont établi. S’il s’agit d’une SCI de famille comme on
a supposé dans notre analyse, on a bien l’intérêt de maintenir le régime fiscal d’une société
transparente, car la cession des parts demeure plus facile dans leur démarche.
En tout état une SCI à l’IR dépend beaucoup de la fiscalité personnelle de chaque associes, ce qui pose
des problèmes à évaluer la rentabilité.
Durant le stage j’ai pu observer l’évolution des SCI soumise à l’IR. Généralement ce sont les petites
structures qui n’ont pas l’intérêt dans la création d’un effet de levier financier ou de générer des profits
plus ou moins imposants. Les associés de ce type des sociétés les créeront plutôt pour des revenus
complémentaires.
17
Il convient aussi d’évoquer un autre aspect, la difficulté qui pourra apparaitre dans l’hypothèse d’une
création d’une société partant de zéro, étant une personne physique simple (salarié). La difficulté sera
le financement du projet immobilier, et l’importance du gage qui pourra être demandée. Cette
problématique sera abordée dans le grand II.
On s’intéressera maintenant aux différents aspects d’une société, qui sera imposée au titre d’impôt sur
les sociétés.
C – Les effets de l’imposition à titre de l’impôt sur les sociétés
Selon les dispositions de l’article 208-35 du CGI, les Sociétés civiles sont passibles de l’impôt sur les
sociétés si elles optent pour l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés. On appliquera la même
démarche pour une meilleure compréhension, on examinera l’option d’impôt sur les sociétés en trois
temps. En premier temps on expliquera l’impact de l’imposition à titre d’IS (1), en deuxième temps on
vera les principaux avantages de cette option (2), et en troisième et dernier temps on portera une
conclusion sur ce type d’imposition (3)
1 – L’impact de l’imposition sur les bénéfices d’une SCI
Selon l’article 208 CGI, l’IS demeure une option pour les associés de la société. Dans le cas de
changement vers une société translucide, les souscripteurs, ne seront plus imposés au titre des revenus
fonciers, la société sera imposée en son propre nom.
L’Impôt sur les sociétés est un impôt à taux unique (contrairement au IR dont le taux et progressif). Le
législateur a prévu 2 taux, dont le premier est au profit des Petites Moyennes Entreprises (PME), au
sens d’IS.
Pour qu’une société soit qualifiée comme PME au sens d’IS, elle doit satisfaire un double critère :
premièrement le capital doit être entièrement libéré et deuxièmement ce capital doit être à hauteur
de 75 % par des personnes physiques ou une personne morale répondant aux mêmes conditions.
Dans ce cas le taux réduit d’IS applicable sera de 15% sur les premières 32 120 € de bénéfice, si le
bénéfice est supérieur au plafond, dans ce cas sur la différence on appliquera le taux normal d’IS de
33,33 %.
Afin de présenter une meilleure explication on examinera les deux types d’imposition par le calcul d’un
résultat fictif.
5
Article 208-3 Code Générale d’Impot peut être consulté dans le paragraphe Citations
18
Cas 1 PME au sens d'IS

Bénéfice 40000
Impôt sur les sociétés
Taux réduit 15% < 38120 5718
Taux normal 33,33% > 38120 626,604
Total Impôt 6 345,00
Selon notre premier tableau de calcul, on est face à une SCI qui est une PME au sens d’IS, donc la
société bénéficie d’une réduction d’impôt, par le biais d’un taux réduit jusqu’aux premiers 32 120 € de
bénéfice.
On remarque que la société a un bénéfice supérieur au plafond du taux réduit, la partie restante (7
880 €) sera imposée au titre d’IS au taux normal.
Pour les personnes physiques qui ont opté pour l’imposition au titre d’IS l’un des principaux avantages
directs est le taux réduit.
Dans la pratique la majorité des sociétés industrielles et commerciales (SA / SAS / SARL), qui par mesure
de sécurité créent une SCI peuvent bénéficier de plusieurs avantages qu’on évoquera dans la section
qui suit.
2 – Les avantages expliqués par des nouvelles possibilitées pour les locataires, des nouvelles
déductions applicables
Les avantages d’une imposition au titre d’IS, peuvent être splittés en deux parties, car en pratique très
souvent les associés personnes morales optent pour l’IS pour attirer une nouvelle clientèle (2.1), quant
à une création d’une société civile par une société commerciale, cette démarche est créée plutôt pour
protéger l’immeuble des créanciers de la société commerciale (2.2)
2.1 – Les avantages procurés par des associés personnes physiques
Comme on a vu dans l’annonce de cette sous-section, les créateurs optent pour une imposition à l’IS
pour avoir la possibilité d’amortir le bien immobilier.
Cette possibilité n’est offerte que dans le cas d’une imposition au titre d’IS. Tenant compte qu’on est
dans le domaine immobilier le législateur incite l’investissement par le biais de la création des
amortissements qui permet une meilleure déduction en première année de vie. Une meilleure
déduction signifiera une déductibilité supérieure à l’amortissement économique qui est pratique en
mode normale dans la comptabilité.
19
L’amortissement économique est défini dans l’article 322-16 du Plan Comptable Général, qui vise la
possibilité de repartir systématiquement du montant amortissable (la base amortissable) en fonction
de son utilisation.
Créé par la loi du 12 avril 1996 l’amortissement Périssol qui vise les bâtiments construites entre 1996
et 1998, permettait d’amortir 80% du prix d’acquisition du bien sur une durée de 24 ans, avec deux
taux différents. Le premier taux de 10% qui est applicable aux premiers 4 ans, ensuite 2% pour les
restants 20 ans. Le législateur a continué de créer plusieurs dispositifs qui incite l’investissement, on
citera quelques-uns : Besson, Borloo, Robien, Scellier, Duflot et plus récent c’est le dispositif Pinel, qui
est entré en vigueur le 1 janvier 2015.
Donc par la déductibilité de l’amortissement un propriétaire pourra faire d’économie d’impôt en

diminuant son bénéfice imposable.
Mais le plus intéressant pour un propriétaire des locaux (les souscripteurs dans notre cas) c’est d’avoir
une clientèle plus diversifiée.
Les SCI ne sont pas soumises à la TVA mais ils peuvent opter pour l’assujettissement, désormais
l’assujettissement est possible aussi pour les sociétés transparentes, mais on préfère l’évoquer dans la
partie visant l’IS pour rendre une image plus proche de la réalité.
L’assujettisement à la TVA peut jouer un rôle crucial dans les types des contrats de location, dont un
propriétaire peut proposer. En optant pour la TVA, le propriétaire (dans notre cas une société ayant 2
personnes physiques comme participants au capital) ouvre son bien vers un nouveau marché, ce
dernier étant le marché des baux commerciaux avec une durée supérieure.
Aussi l’imposition à titre d’IS peut créer un effet de levier entre l’emprunt bancaire qui a permis l’achat
du bien, et les loyers perçus, mais cet avantage on l’abordera dans le grand III, suite à l’étude des
difficultées liées au financement du projet immobilier. Il faut maintenant examiner l’incidence sur une
société civile avec un souscripteur personne morale.
2.2 – L’incidence de l’imposition sur un associé personne morale
L’incidence de l’impôt sur le revenu sur une SCI ayant comme associés majoritaire ou dans la vaste
majorité des cas uniques une personne morale, peut être expliquée par l’intérêt de la création d’un SCI
par la société mère.
Très souvent les sociétés industrielles ou commerciales préférent de créer une nouvelle société qui
sera la propriétaire de l’immeuble qui fera objet d’une location à la première. Ce schéma est très
intéressant et mérite une analyse plus détaillée.
En effet l’analyse de la création d’une SCI par une société commerciale, vise la mise en sécurité du
bâtiment, car si les choses vont mal, et elle n’est plus solvable, les créanciers vont demander la vente
6
Article 322-1 du Plan Comptable Général peut être consulté dans le paragraphe Citations
20
des biens pour se faire payer. Donc si l’immeuble qui abrite la société productrice était inscrit dans
l’actif de la société, les créanciers peuvent demander la vente d’immeuble pour le payement des
dettes, mais en séparent l’immeuble de la société qui est susceptible un jour de perdre sa solvabilité,
les associes peuvent garder leur bien en sécurité.
Supposons maintenant qu’une SARL X, a créé une SCI Y qui est la propriétaire des locaux dont la société
X utilise comme siège social ou point commercial. Les associe detienent 100 % du capital de la société
Y.
Donc chaque 3 mois (tenant compte du fait qu’on sera dans un bail commercial) la société X sera amené
à payer le loyer à la société Y, de plus sachant qu’il s’agit d’un contrat entre professionnels le contrat
sera soumis à la TVA, donc pour la société X 20% du loyer seront déductibles de leurs TVA collectée. En
fin d’exercice,suivant ce schéma,on aura un certain bénéfice dans la société Y, qui sera distribué aux
mêmes associes, ce qui est génial pour les associes, car d’une côté on garde l’immeuble à l’abri des
créanciers de la société X, et de l’autre côté on réalise une économie d’impôt pour la même société, et
en plus de tout ça on aura des revenus.
Ce schema est très pratique, il faut aussi poser la question comme si la société Y était la seule a
souscrire au capital de la société X.
Dans cette hypothèse, c’est sur que les associés vont perdre leurs comptes courants, et le schéma
génial qui leurs a permis d’avoir des revenus sur les comptes sus cités et en plus de cela une économie
d’impôt pour la société commerciale va disparaître, mais le législateur qui tente toujours à favoriser
l’économie et de stimuler la croissance économique, a mis en place le régime Mère-filiale qui permettra
à l’associés personne morale d’avoir une économie d’impôt sur les revenus distribué par la société Y.
Pour expliquer ce régime on va premièrement le définir et après on fera un calcul fictif pour expliquer
l’importance de ce régime. Le régime mère fille est légiféré dans l’article 2167 GCI qui est mis en place
pour éviter la double imposition des produits. Ce régime prévoit la non-imposition des produits (dans
notre cas il s’agit des dividendes que la société Y distribuera à la société X) dans la société émettrice
(filiale), mais d’une unique imposition dans la société mère, exception faite pour la quote-part des frais
et charges, cette dernière étant égale à 5% des produits distribués au titre des dividendes.
Pour être éligible à ce régime, la société mère doit, avoir une détention du capital d’au moins 5%
pendant un délai minimal de 2 ans, en cas du non-respect de la durée, la société détentrice risque de
verser une somme égale au montant de l’impôt dont elle a été exonérée.
En suivant les dispositions fiscales la société mère peut bénéficier d’un tel allégement d’impôt. Pour
une meilleure compréhension, on supposera un calcul des dividendes à distribuer.
7
Article 216 Code Général d’Impôt peut être consulté dans le paragraphe Citations
21
Bénéfice société Y -> Produits Financier Société X
Résultat Net QP de participation au charges Produit financier

30 000,00 € 5% 1 500,00 € 30 000,00 €
Dont produit net : 28 500,00 €
Donc en respectant tous les conditions mises en place par le législateur même dans un schéma un peu
moins intéressant, nos associes de la SARL X vont bénéficier d’un allègement d’impôt après 2 ans de
détention du capital. On portera une conclusion sur l’aspect général de l’IS dans la partie suivante.
3 – L’impôt sur les sociétés, les conséquences de l’application
L’imposition au titre d’IS est plus favorable d’un point de vue économique et pratique pour un projet
immobilier qui n’envisage pas la transmission du bien aux successeurs. Ce type d’imposition rend la
société civile plus competitive par rapport à une SCI qui est imposée au titre d’IR. L’un des plus
importants avantages c’est la possibilité d’amortir le bien sur sa durée de vie comptable ou de
bénéficier d’un dispositif incitatif. Le choix de cette option se caractérise par une grande formalité mais
les possibilitées pour les deux catégories d’associés sont beaucoup plus avantageuses, en matière de
bénéfice, et d’allégement d’impôt.
Mais tout dépendra du projet immobilier dont les créateurs ont envisagé. S’il s’agit de la création d’une
SCI pour faciliter la transmission aux héritiers ou même la vente, alors le choix de l’imposition à titre
d’IS n’est pas le meilleur choix, car le plus grand incovénient d’une SCI à l’IS c’est l’imposition au titre
de plus-values en cas de vente. L’intégralité de la plus-value sera imposé au titre d’impôt sur les
sociétés ce qui représente un grand impact sur le montant final. L’option d’impôt sur les sociétés est
plus approprié à la création d’une SCI pour sauvegarder le bien en cas des problèmes avec la société
commerciale et plus intéressant pour les associes du point. Mais la totalité du bénéfice d’une telle
société sera définitivement abordée dans la partie visant l’effet de levier créé entre le financement et
les produits pérçus. (grand III).
Jusqu’à présent on a utilisé comme exemple pour mieux expliquer les aspects fiscaux la création d’une
SCI suite à un héritage, par nos associes. Maintenant il faut aborder la question d’une création.
Supposons maintenant que nos associés n’ont pas eu la chance d’avoir hérité un bien immobilier, mais
quand même ils envisagent la création d’une SCI.
D’ici se dégagent deux hypothèses, soit nos créateurs sont très bien lotis et que les revenus qu’ils
perçoivent leur permettent de financer l’acquisition du bien, ou nos créateurs n’ont pas une telle
possibilité et ils doivent faire appel à un établissement de crédit.
On va écarter la première hypothèse l’analyse de celle-ci peut s’arrêtter au premier chapitre qui vise
le choix du régime fiscal, quant à la deuxième hypothèse, elle presente un plus grand intérêt du point
22
de vue des difficultés qui peuvent être rencontrées dans la création et les bénéfices ou éventuelles
pertes qui peuvent surgir après la création.
II – Les exigences des établissements de crédit face au financement d’une société

civile
Dans cette partie on analysera l’hypothèse d’une création mais à partant du zéro en matière de
trésorerie, cette partie sera aussi examinée en deux temps. Premièrement on traitera la partie la plus
intéressante d’un point de vue technique, qui sera la partie concernant les personnes physiques (A),
après on s’intéressera sur les personnes morales qui souhaitent acquérir un bien, mais elle rencontre
des difficultés de trésorerie (B)
A – Le financement d’un projet immobilier des personnes physiques
Les banques ont une image très accueillante et très soutenant d’après les publicités qu’elles diffusent
dans les médias, dans cette partie on verra que les exigences bancaires sont complètement opposées
à leur bienveillance.
Le projet immobilier peut être examiné comme une équation à plusieurs innconus. L’inconnue la plus
difficile à trouver sera la soutenance d’une banque dans le financement de ce projet. Les personnes
physiques sont vues par les banques comme « pas très solvables » car il existe beaucoup des variables
(possibilité de perte d’emploi, incapacité éventuelle de travailler) ce que rendra la personne non
solvable, mais pour les établissements de crédit la solvabilité est la variable la plus importante.
Tout d’abord pour pouvoir bénéficier d’un prêt il faut toujours avoir la possibilité d’un apport
personnel, pour pouvoir démontrer la sériosité des intentions. Si nos futurs associés ne souhaitent pas
être responsable pour un emprunt commun, ils peuvent consentir deux emprunts différents, puis
apporter dans le capital de la société par fraction, mais un tel cas est très rare, car ça engendre des
frais supplémentaires, et pour créer une telle société en respectant toute les formalités juridiques il
faut passer par un notaire ce qui traduit un supplément des frais. Une démarche plus logique sera
d’emprunter au nom de la société.
La première question sera, si une SCI peut emprunter, et si l’établissement du crédit suivra cette
société ?
La réponse sera oui, une SCI est très capable d’emprunter, et les créditeurs seront toujours
bienveillants à octroyer un emprunt, à une SCI par le motif d’une responsabilité indéfinie des associes.
Donc même cette fois-ci l’obligation de payement de l’échéance sera au nom de la société, la solvabilité
sera toujours analysée sur les personnes physiques derrière.
L’analyse de la candidature d’une SCI commencera par l’examination des statuts. Pour les créditeurs la
présence d’un gérant sera extrêment importante, car dans le cas d’un conflit entre les associes, le
gérant sera la personne qui assurera la continuité des exploitations.
Après les banques vont examiner la capacité d’emprunter des associés. Ce calcul demeure simple, il
faut additionner le montant net des trois dernières fiches de paie, et le montant du dernier avis
23
d’imposition, et après il faut le multiplier par 1/5 s’il s’agit des salaires perçus pour les mois du
septembre octobre novembre par 1/6 pour les 3 premiers mois de l’année et par 2/7 s’il s’agit des
revenus perçus pendant les mois d’avril à août, dont un tiers de ce montant sera la capacité maximale
de remboursement par mois. Pour une meilleure image on fera un calcul fictif.
Supposons un salaire mensuel de 5 000 € dont un revenu global annuel de 60 000 €, supposons que la
personne est célibataire et sans enfant, le montant de son imposition (selon le simulateur de calcul
d’impôt) il devra au trésor public 10 555 € dont un taux moyen d’imposition de 19,55 %. Suivant la
formule de calcul on aura 70 555 / 15 = 4 703 €. Dont les revenus nets d’impôt mensuel sont des 4 703
€ * 1/3 = 1567.6 € d’échéance maximale que notre personne physique pourra payer selon notre calcul,
mais notre calcul demeure fictif et quelque part loin de la réalité car on aura toujours quelques frais
en plus au moment ou on consente un emprunt.
Pour avoir un résultat plus proche de la réalité, on a utilisé les moteurs de calcul qui figurent sur chaque
page de chaque banque dans l’onglet de financement d’un projet immobilier, et pour que notre analyse
soit completement cohérente la même hypothèse a été mise en oeuvre pour tous les banques.
Pour déterminer la meilleure offre, on a supposé : Deux associes qui ont moins de 30 ans, leur projet
immobilier nécessite un financement à hauteur de 500 000 €, leur revenu global des deux est de 10 000
€ par mois et leur apport personnel est de 20 000 €, l’emprunt sera consenti pour une durée totale de
20 ans.
Les banques qu’on a sondées sont : BNP-Paribas, Crédit-Mutuel, Crédit Agricole, CIC, et Caisse
d’Epargne. Les résultats de nos sondages sont régroupées dans le tableau ci-dessous.
Capital empruntable T.E.G Echeance par mois
1 Caisse D'épargne 500 000,00 € 4,19% 3 074,80 €

2 Crédit Mutuel 501 584,00 € 3,85% 3 000,00 €
3 Crédit Agricole 500 000,00 € 3,50% 2 900,00 €
4 CIC 500 000,00 € 3% 2 750,00 €
Selon nos sondages, on peut porter un jugement sur les différentes offres par différentes banques.
Chaque établissement octroie un crédit immobilier en fonction des revenus que nos associes
perçoivent ou en fonction du montant de financement nécessaire.
Notre choix sera fait en fonction du montant de l’échéance par mois, et du Taux Effectif Global par
mois. Selon nos simulations la meilleure offre est celle de la banque BNP-Paribas, car ils ont le plus
faible TEG, et échéance mensuelle. Le choix de l’établissement est un choix complètement personnel,
selon les préférences de chacun, mais en réalité c’est l’établissement de crédit qui va decider, en
examinant les garanties que nos associes seront amenés à apporter, tenant compte du fait qu’ils sont
responsables indéfiniement du passif de la société.
24
Les cautions qui peuvent être exigées sont de trois types. Une caution (une garantie externe, un
organisme, une personne physique / morale), une hypothèque une Inscription au Privilège de Prêteurs
de Deniers (IPPD). L’une des trois sera impérativement exigée par l’établissement de crédit comme une
surète supplémentaire. En pratique c’est ne pas les souscripteurs aux emprunts sont ceux qui
choisissent, mais les banques qui exigent.
La différence entre les trois garanties consiste essentiellement qu’en cas de défaut de paiement, les
associés qui possèdent une caution, le dossier d’emprunt sera transmis à l’organisme cautionnaire qui
payera la dette des associes, à leur tour l’organisme de caution se tournera contre les emprunteurs. En
cas d’une IPPD et d’une hypothèque, la banque doit entamer une procédure de saisie immobilière (une
procédure de vente du bien) ce type d’opération peut durer deux ans.
Tenant compte du projet qu’on a supposé pour nos associes, dont le montant de financement
nécessaire pour l’achat est de 500 000 €, il faut aussi tenir compte des frais de notaire, qui seront à
hauteur de 7% du montant de l’achat, dans notre cas le montant des honoraires s’élève à 36 189 €, et
tenant compte que l’apport de nos associes qui ne couvre pas entièrement les honoraires, et si les
accédants à l’emprunt le montant des frais d’achat, avec une caution ou une hypothèque, il est possible
de financer les frais d’achat, mais avec un IPPD ce n’est pas possible car les frais ne peuvent pas être
garantis.
Si par le grand hasard les associés vont refuser à leur projet immobilier et ils vont vendre le bien
immobilier, avec une caution les emprunteurs ne payeront aucun frais, mais avec une IPPD
l’emprunteurs seront obligés de payer des frais de mainlevée.
Ces frais de mainlevée consistent en dans un acte notarial ayant pour effet la suspension d’une
garantie, le calcul de ces frais figure dans l’annexe (cf Annexe 1).
Donc si nos personnes physiques vont décider de se lancer dans la création d’une SCI par le biais d’un
emprunt on les conseille de bien définir leur projet immobilier et d’être prêt à débourser un apport au
moins égal aux frais d’achat, et d’y être prêt pour un engagement à très long terme.
Après l’analyse portée sur les relations entre les personnes physiques et les établissements de crédit,
on va aborder la question d’un emprunt consenti par la société mère qui souhaite créer une SCI.
B – Les exigences applicables à une personne morale
Dans cette hypothèse, les exigences sont légèrement affaiblies. Les principaux points de vigilances
peuvent être l’apport minimum, évidemment un rapport idéal sera un apport à hauteur de 50 % et un
endettement à la même hauteur.
Toutefois les banques peuvent réduire leurs fonds propres à un ratio de 30% pour l’apport propre et
70 % d’endettement. Cette réduction de 20% est possible que dans les secteurs jugés par les
établissements de crédit comme étant les moins risques. Quelle que soient la banque et la nature du
projet la décision d’accorder un prêt est toujours motivée par des éléments concrets présentés dans
25
le bussines plan (plan d’affaires), mais la plus grande valeur pour un banquier représentera l’aptitude
du dirigeant de développer l’affaire.
Donc si notre société mère va bien et elle a une certaine ancienneté auprès d’une banque, ça sera
mieux d’opter pour un emprunt auprès de la banque dont on est client. Comme dans la partie
antérieure les établissements de crédit portent un jugement sur la santé financière de l’entreprise, et
sur la capacité d’endettement de cette dernière.
On définira les deux outils d’analyse, et ensuite on se posera du point de vue de la banque et on portera
un calcul sur la santé financière d’une entreprise et sur la capacité d’endettement de cette dernière.
La capacité d’autofinancement est l’un des principaux outils d’analyse financière de l’activité d’une
entreprise, car elle représente la capacité d’une entreprise à autofinancer ses besoins et correspond à
la différence entre les produits encaissables et les charges décaissables.
La formule de ce outil d’audit ne doit pas poser des problèmes :
CAF = Résultat Net + Dotations aux amortissements, dépréciations et provisions (comptes 681 + 686+
687) – Les reprises sur amortissements et + dépréciations et provisions ( comptes 781 + 786 + 787) +
Valeur comptable des éléments d’actif cédés (compte 675) – produits des cessions d’éléments d’actif
(compte 775) – quote-part de subventions d’investissement virée au résultat de l’exercice (compte
777)
Le ratio de solvabilité et la capacité d’endettement représenteront pour les banquiers les plus
importants repérer pour une analyse objective de la santé et de la crédibilité de l’entreprise.
Les formules de calculs pour ce deux ratio cette fois-ci partent du bilan de l’entreprise.
Capacité d’endettement = Ressources propres / Dettes structurelles
Le ratio de solvabilité = Ressources propres / Total du bilan
Pour une image plus proche de la réalité on supposera un calcul des trois ratios cité. On partira d’un
tableau des soldes intérmediares de gestion et d’un récapitulatif du bilan fictif, pour nos calculs.
26
2015 2014 Var. %

1 Capacité d'Auto Financement : 389226 235984 39%
2 Capacité d'endettement : 34% 50% -16%
3 Ratio de Solvabilité : 57% 60% -3%
SIG Simplifié 2015 2014 Bilan Simplifié 2015 2014

Marge Commerciale 2049503 1230984 Ressources Propres 750000 750000
Consommation Tiers 725371 423000 Dettes 560000 500000
Valeur Ajoutée 1324132 807984 Total du bilan 1310000 1250000
Impôt et taxes 22472 16700
Charges de personnel 134129 109996
EBE 1167531 681288
Reprises sur charges 11472 5161
Dotations aux ammort 31386 37938
Autres Charges 10309 7163
Résultat Exploitation 1137308 641348
Charges fianncières 2663 3091
Produits Exceptionnels 7771
Charges Exceptionnelles 0 1919
Rés. courant avant I 1134645 644109
IS 369312 209059
Résulat Net 765333 435050
Partant de nos calculs fictifs on observe une bonne amélioration de la Capacité d’autofinancement,
mais par contre une faible dégradation de la solvabilité et de la capacité d’endettement contrairement
au 31/12/2014, mais si on suppose que la croissance de la capacité d’autofinancement est expliquée
par les nouvelles négociations avec les fournisseurs qui ont augmenté les délais de paiement, cette
lègere baisse n’a pas un grand impact.
Maintenant plaçons nous de la part d’un agent bancaire, qui évalue la candidature de notre société-
mère à un emprunt. On supposera que notre SARL fictive a une forte notoriété dans notre région, et
que l’agent bancaire acceptera notre candidature même avec une capacité d’endettement de 34 %.
Cette partie est beaucoup plus courte car, l’octroi d’un prêt à une personne morale est nettement plus
facile que pour des personnes physiques, car les établissements de crédit sont toujours au courant de
la situation financière de l’entreprise, et même si la capacité d’endettement varie d’une année à l’autre
les établissements qui sont partenaires d’une société X, auront toujours confiance dans les projets des
associés et dans la politique de gestion du gérant de l’entreprise, si cette dernière sera toujours capable
de rembourser ses dettes envers les fournisseurs ou si le cas envers les établissements bancaires.
Dans le cas d’un emprunt au nom de la SCI, mais avec une signature de caution de la part de la société-
mère ayant un bon rendement les banques seront toujours près de suivre.
27
Maintenant dès qu’on a apporté à la connaissance du notre lecteur, les différents aspects fiscaux et les
problématiques de financement, il conviendra d’aborder le plus important point du notre mémoire. Le
grand III, qui vise l’effet de lévier créé entre le financement par emprunt et les loyers perçu par la
société. On tient à préciser qu’on écartera dans cette analyse les sociétés qui sont soumises ou qui ne
sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés, par mesure de simplification de l’analyse.
III – L’apparition de l’effet de levier suite à l’intervention de l’établissement de crédit

Le financement par le biais d’un emprunt d’une société civile immobilière, et capable de mettre en
place un certain effet compensatoire entre les deux. Cet effet compensatoire nous ramène à examiner
dans deux parties ses effets positifs et négatifs.
A – Définition de l’effet de levier, et son effet positif
L’effet de levier est un outil d’analyse financière qui permet aux entreprises d’examiner si elles peuvent
tirer des grands bénéfices, en apportant peu. Ce levier financier est caractérisé par deux éléments.
D’un côté on a le financement octroyé par un établissement de crédit pour l’acquisition d’un bien
(industriel, immobilier ou tout autre bien qui peut générer des profits), de l’autre côté on a les flux des
trésorerie qui sont générés par ce bien, si les profits sont supérieurs à l’échéance exigée par
l’établissement qui a financé l’acquisition alors, on est dans le paradis, puisque non seulement on n’a
pas déboursé de la trésorerie pour financer l’acquisition mais, en plus de cela on génère des profits qui
couvrent l’échéance et qui ajoutent de trésorerie à l’entreprise.
D’un point de vue théorique tous les choses sont faciles, mais pour le calcul de l’effet levier on a besoin
des autres indices. Autrement dit l’effet de levier financier depend beaucoup de la rentabilité
économique de l’entreprise. On va presenter les formules de calculs et après on fera un calcul fictif,
afin d’expliquer l’impact positif d’un tel schéma.
La rentabilité Economique (E)

𝑅é𝑠𝑢𝑙𝑡𝑎𝑡 𝑑 ′ 𝑒𝑥𝑝𝑙𝑜𝑖𝑡𝑎𝑡𝑖𝑜𝑛 ∗ (1 − 0.3333)
𝐸=
𝐶𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑢𝑥 𝑃𝑟𝑜𝑝𝑟𝑒𝑠
La rentabilité économique E, pour une entreprise non endettée sera égale à son résultat d’exploitation
divisé aux ressources stables. Le résultat d’exploitation sera arrêté comme le résultat imposable à titre
d’IS car les dettes financières sont absentes.
Maintenant on suppose une autre société qui n’a pas eu suffisamment de trésorerie disponible pour
acquérir le bien, et elle s’est financée par l’intermédiaire d’un emprunt.
La rentabilité économique se representera comme suit :
𝑅é𝑠𝑢𝑙𝑡𝑎𝑡 𝑁𝑒𝑡
𝐸=
𝐶𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑢𝑥 𝑝𝑟𝑜𝑝𝑟𝑒𝑠
28
Ici on part du résultat net car, si l’entreprise a recouru au financement par un emprunt les charges
financières sont présentes, et le résultat net après impôt sera retenu comme base de calcul pour la
rentabilité économique.
Pour une meilleure image on va supposer deux sociétés fictives avec les mêmes capitaux et le même
résultat, sauf que la société A, n’a pas du financement par crédit, alors que la société B a eu besoin
d’un crédit pour acquérir le même bien.
Capitaux propres = 350 000 €

Résultat d’exploitation = 40 000€
Le taux d’intérêt d’emprunt est de = 10% pour un emprunt global de 300 000 €
Le taux d’Is pour les deux sociétés est de 33.33 %
A 8%
Rentabilité Economique
B 5%
De ce point de vue la société qui n’est pas endettée a une meilleure rentabilité, mais l’effet de levier
n’est pas caractérisé seulement par la rentabilité économique. Le concept de l’effet de levier réside
dans l’idée suivante : tant que la rentabilité économique est supérieure au taux d’intérêt,la société
bénéficie d’un effet de levier, dont-il suit la relation suivante :
𝐸>𝐼=𝑅
Dont le R sera l’effet de levier financier. A priori notre société qui est endettée ne bénéficie pas d’un
tel effet, mais dans notre calcul on n’a pas imposé les charges d’intérêt, pour une meilleure explication.
La formule de l’effet de levier se présente comme suit :

𝑅 = 𝐸 + (𝐸 − 𝐼) ∗ (𝐷𝑒𝑡𝑡𝑒𝑠 ÷ 𝐶𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑢𝑥 𝑝𝑟𝑜𝑝𝑟𝑒𝑠)
Où le I est le taux d’intérêt, dont si on reprend notre hypothèse et on déduit l’imposition des charges
financières, notre rentabilité économique sera de 10%. Et si on suit la formule de calcul de l’effet de
levier on aura le résultat suivant :
𝑅 = 10% + (10% − (5% ∗ (1 − 0.3333)) ∗ ( 300000 ÷ 50000)
On aura comme résultat 9, donc pour chaque euro investi nos associes gagne 9 € en plus.
Imaginons maintenant un tel approche dans les SCI.
On a acheté un bien qui vaut en totalité 350 000 €, on a établi un loyer annuel qui représente 6% de la
valeur globale du bien. Supposons que l’échéance mensuelle est de 1 500 €, dont 18 000 € de charge
financière pour 21 000 € de loyer annuel. Donc un résultat économique annuel de 3 000 €, en déduisant
l’impôt sur les sociétés on aura 2 000 € de bénéfice net, pour la première année.
29
Suivant une telle hypothèse nos associes peuvent créer une charmante affaire partant en apportant
que 50 000 €. Mais pas tous les choses sont si simples, comme on a déjà vu dans la partie concernant
le financement pour ce faire financé à hauteur de 300 000 on doit avoir une superbe capacité
d’autofinancement, et une forte confiance de la banque.
Même dans ce schéma existe un grand pourcentage de risque, ce risque c’est le renversement de l’effet
de levier financier, dans un effet de Massu.
B – La fragilité de l’aspect positif, l’effet de Massu
L’effet de Massu réside comme on a evoqué un peu plus haut dans le renversement de l’effet de levier.
Autrement dit, notre rentabilité économique sera inférieure au taux d’intérêt.
Cet effet de Massu est très probable dans les structures commerciales, ou de production parce que,
on ne peut pas prédire les comportements des agents ou, de la demande de marché du bien ou service
qu’on fournit. Ce renversement représente pour les banquiers qui ont octroie un prêt à une société qui
se place sur un marché pas très sécurisé.
Si par le grand malheur notre société, a fait une ou voir plusieurs mauvaises affaires qui l’ont conduit
à diminuer leur rentabilité économique tellement, qu’elle n’arrive plus à faire face aux échéance de
l’emprunt, nos créditeurs vont se tourner vers nos cautionnaires, ou s’ils sont absents il vont engendrer
une procédure de vente, selon leur droit d’hypothèque, comment on l’a vu dans la partie concernant
les établissements de crédit.
Mais revenons au notre sujet. Les SCI sont a priori les plus securisés sociétés de ce point de vue, car la
seule baisse de la rentabilité économique peut être caractérisée par le défaut de paiement du locataire.
S’il s’agit d’une SCI qui loue les biens à des particuliers alors ici les risques sont évidents, car les
locataires peuvent parfois arrêter leurs paiements, alors que si on revient à l’hypothèse d’une location
des bâtiments à la société mère, ici les risques diminuent très vite.
D’une façon ou de l’autre le fait d’emprunter pour financer l’acquisition d’un immeuble qui fera partie
d’une SCI peut représenter que du bénéfice pour ses créateurs.
On aimera porter une conclusion définitive sur la gestion du patrimoine par le biais des sociétés civiles
immobilières dans notre dernière partie.
IV - Conclusion portée sur l’environnement économique des Sociétés Civiles

Immobilières
Notre conclusion consistera dans un examen de deux projets immobiliers différents. Le premier projet
visera la création d’une SCI pour une éventuelle transmission aux enfants des fondateurs, le deuxième
projet sera plutôt orienté vers l’accumulation des bénéfices, cette analyse va nous aider de porter un
jugement sur l’environnement économique des SCI.
30
On va supposer une certaine famille X (dont Monsieur et Madame X) qui souhaitent diminuer leurs
coûts de transmission du patrimoine, de l’autre côté on supposera une SARL Y, qui souhaite enménager
dans ses propres locaux, et de ne plus payer des loyers à un tiers.
Tout d’abord nos M et Mme X, leur patrimoine constitue des 2 belles maisons, qu’ils souhaitent
transmettre à leurs enfants mais de ne pas payer en plus sur les actes de donation.
Une telle possibilité existe, si on confère la gestion du patrimoine à une SCI dont on est propriétaires.
En créant la société, nos M et Mme X, vont mentionner comme associes leurs enfants, en faisant ça,
tous les membres de la famille seront associes de la SCI. Supposons maintenant qu’après dix ans, les
enfants ont grandi et nos parents souhaitent passer les biens. Ce procédé est très simple chaque année
pendant chaque exercice nos associes principaux vont donner un certain seuil de leurs parts au profit
de leurs enfants, faisant ça pendant cinq ans, les successeurs de monsieur et madame, deviendront
des associés majoritaires.
Donc on a eu notre transmission des biens immobiliers sans aucun coût en plus. De ce point de vue on
a une nette simplification de la gestion du patrimoine pour les personnes physiques qui souhaitent
échapper à l’impôt sur les donations. Cette simplification qui vise une simple opération de donation
des parts, entre fondateurs et « acquéreurs » est un superbe outil pour les familles qui possède un
patrimoine important.
Conclusion du quoi les SCI sont capables à faire des économie d’impôt et de mettre une veritable
simplification pour les personnes susmentionné, pour les personnes physiques qui ne souhaitent pas
créer des bénéfices, mais simplement d’échapper à l’imposition, une des meilleurs solutions sera de
créer une SCI de famille qui sera dirigé par les membres de cette famille, et en fin des comptes on aura
la transmission du patrimoine sans aucun coût en plus.
Il faut maintenant porter un jugement sur notre deuxième hypothèse qui est celle de la SARL qui
souhaite acheter un bien immobilier qui abritera le siège social de la société.
Comme on l’a vu dans nos dévéloppements, les fondateurs de la SARL ont plusieurs options fiscales,
ce qui complique un peu notre examen.
D’après les deux premieres dévéloppements de la deuxième partie on a plusieurs choix, soit on finance
par un emprunt et on essaie de maintenir notre rentabilité économique pour pouvoir bénéficier du
lévier financier, ou on la finance par nos propres fonds. La principale cause de la création d’une SCI par
une société commerciale, c’est la protection du bien contre les créanciers de la dernière société, car a
priori c’est plus simple d’intégrer l’immeuble dans la société qui le finance d’une façon directe ou
indirecte. Supposons que notre SARL, deploi son activité sur le marché informatique, (le marché qui
progresse toujours), et que pendant cinq ans les affaires de notre société ont eu un énorme succès,
mais tout d’un coup leurs prestations deviennent obsolètes.
La société commence à perdre son marché et ses clients, ce qui traduit une énorme baisse du résultat,
et l’endettement de la société. La société decide de déposer son bilan et d’arreter son activité, tous les
31
créanciers vont exiger leurs paiements, la personne morale va vendre son actif, pour pouvoir
compenser les dettes.
Donc si l’immeuble était dans le bilan de cette société il aurait été vendu pour pouvoir annihiler les
dettes que la société a accumulées, ici apparaisse pas seulement la simplification de la gestion mais
aussi la sécurisation du patrimoine.
On a mentionné aussi dans nos développements l’effet qui peut rendre une société ou voir une
personne physique riche, mais en cas d’un mauvais scénario comme celui-ci décrit un peu plus haut,
l’immeuble a plus de chance d’entre repris par la banque (selon son droit d’hypothèque)
Malgré leur petite taille, et leur simplicité, ces sociétés ont un grand intérêt, leur pouvoir de rendre les
choses plus simple pour les uns, ou de rendre les autres plus riches. Leur fiscalité depend du choix du
créateur ce qui augmente la marge de manœuvre, pour les créateurs. D’un point de vue économique,
pour les investisseurs qui souhaite investir dans l’immobilier le passage par une telle société est
imminent, s’il souhaitent proteger leurs biens en cas de faillit de l’entreprise, ou de le transmettre plus
facilement aux successeurs.
32
Citations
Article 1845 Code civil : Créé par Loi 78-9 1978-01-04 JORF 5 janvier 1978 rectificatif JORF 15 janvier,
12 mai 1978 en vigueur le 1er juillet 1978. « Les dispositions du présent chapitre sont applicables à
toutes les sociétés civiles, à moins qu'il n'y soit dérogé par le statut légal particulier auquel certaines
d'entre elles sont assujetties.Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n'attribue pas un
autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet. »
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Article 1415 Code Général d’Impôt : Loi n°90-568 du 2 juillet 1990 - art. 21 (VD) « La taxe foncière sur
les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies
pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition »
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0160414
Article 1389 Code Générale d’Impôt : Loi 2000-1352 2000-12-30 art. 42 III Finances pour 2001 JORF 31
décembre 2000 : « Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de
vacance d'une maison normalement destinée à la location ou d'inexploitation d'un immeuble utilisé
par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant
celui du début de la vacance ou de l'inexploitation jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la
vacance ou l'inexploitation a pris fin » Consultable sur :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006311558&cidTexte=LE
GITEXT000006069577
Article 1383 Code Générale d’Impôt - Loi - art. 67 JORF 5 janvier 1993 : « Les constructions nouvelles,
reconstructions et additions de construction sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés
bâties durant les deux années qui suivent celle de leur achèvement » Consultable sur :
GIARTI000006305971&dateTexte=&categorieLien=cid
Article 208 - 3 ter Code Générale d’Impôt – LOI n°2014-1655 du 29 décembre 2014 - art. 72 « Les
sociétés immobilières de gestion visées à l'article 1er du décret n° 63-683 du 13 juillet 1963, pour la
fraction de leur bénéfice net qui provient de la location de leurs immeubles » Consultable sur :
GIARTI000030062318&dateTexte=&categorieLien=id
Article 322-1 Plan Comptable Générale : Règlement n°99-03 du Comité de la réglementation

comptable relatif au Plan comptable général « Sur le plan comptable, il résulte du 3 de l'article 322-1
33
du plan comptable général (PCG) que l'amortissement d'un actif est la répartition de son montant
amortissable, c'est-à-dire de sa valeur brute sous déduction de sa valeur résiduelle, en fonction de son
utilisation, étant précisé que le mode d'amortissement est la traduction du rythme de consommation
des avantages économiques attendus de l'actif par l'entité. » Consultable sur :
http://www.kpmg.com/fr/fr/about/partenariats/documents/adc-entreprises-2011/actualite-
comptable-francaise/cec-2011-05.pdf
Article 216 Code Générale d’Impôt : LOI n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 - art. 40 « Les produits
nets des participations, ouvrant droit à l'application du régime des sociétés mères et visées à l'article
145, touchés au cours d'un exercice par une société mère, peuvent être retranchés du bénéfice net
total de celle-ci, défalcation faite d'une quote-part de frais et charges » Consultable sur :
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34
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35
Annexes
Cf annexe 1
36

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La Gestion Du Patrimoine Par Le Biais de

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Année 2015 – 2016

Licence Administration Economique et Sociale

La Gestion du Patrimoine par le Biais des Sociétés Civiles Immobilières

Madame Bierent Catherine, Maître de Stage

Monsieur Zimmermann Pascal Expert-Comptable

1ERE PARTIE : L’ASPECT THEORIQUE DES SOCIETES CIVILES ............................................................................ 8

I – LES TYPES DES SOCIETES CIVILES ...................................................................................................................... 8

I – LES DISPOSITIONS LEGALES CONCERNANT L’IMPOSITION DES ENTITES CIVILES ........................................................... 12

IPPD – Inscription du Privilège de Prêteur de Deniers

IR – Impôt sur le revenu

IS – Impôt sur les sociétés

PME – Petite Moyenne Entreprise

SCEA – Société Civile d’Exploitation Agricole

SCM – Société Civilé de Moyens

SCI – Société Civile Immobilière

TEG – Taux Effectif Global

Comme préambule à mon mémoire j’aimerais commencer par

La compréhension ultérieure de toutes particularités, est due à la présence de mon tuteur

1ère Partie : L’aspect Théorique des Sociétés Civiles

I – Les types des sociétés civiles

A - Les Sociétés Civiles d’Exploitation Agricole

B - Les Sociétés Civiles Immobilières

C - Les Sociétés Civiles de Moyens

D - Sociétés Civiles Coopératives et Mutualistes

II - La création, l’exigence administrative

2.1 Les associés

III - Les obligations légales qui surgissent après la création.

A – Les obligations comptables

B – Les obligations Juridiques

2ème Partie : La fiscalité des Sociétés Civiles Immobilières, une simplification

I – Les dispositions légales concernant l’imposition des Entités civiles

A – Les possibilités fiscales au choix du gérant

1 – L’option d’une société transparente

La détermination du revenu imposable, s’opère comme un simple exercice de comptabilité, il s’agit

2 – Le choix d’une société translucide

B – Les effets de l’impositions à titre de l’impôt sur le revenu

1 – Les taxes foncières, et leur impacts sur le bénéfice net

La taxe foncière est régie par l’article 14152 du CGI.

2 – Les charges susceptibles d’être déduites.

- Les dépenses de réparation ou d’entretien

- Les dépenses d’amélioration

- Les provisions pour charges de copropriété

- Les primes d’assurances

Sont visés aussi les primes d’éviction et frais de relogement.

3 – La déclaration 2072, la détermination du bénéfice imposable

SCI XZ Bénéfice Imposable : 5 232,00

Frais d'administration et Gestion 20,00

Primes d'Assurance 600,00

Axa 2 x 300 600

Taxe Foncière 2 308,00

Taxe Foncières 2015

Les charges de copropriété sont réfacturées aux locataires

C – Les effets de l’imposition à titre de l’impôt sur les sociétés

1 – L’impact de l’imposition sur les bénéfices d’une SCI

Cas 1 PME au sens d'IS

Taux normal 33,33% > 38120 626,604

Total Impôt 6 345,00

2.1 – Les avantages procurés par des associés personnes physiques

Donc par la déductibilité de l’amortissement un propriétaire pourra faire d’économie d’impôt en

2.2 – L’incidence de l’imposition sur un associé personne morale

Bénéfice société Y -> Produits Financier Société X