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LES ATELIERS DE REGAIN

Module 5

La maîtrise d’ouvrage collective

Avec le soutien de
Préambule
 Réussir un projet d'habitat groupé - avant même de réussir a vivre ensemble en
harmonie - c'est réussir a construire (ou réhabiliter) ensemble des
espaces de vie adaptés au mode de vie choisi dans des conditions
"économiquement avantageuses".

 De fait, les habitants groupés sont la « maitrise d'ouvrage collective ». Ils


sont seuls responsables de la réussite de leur projet bien qu'ils puissent faire
appel a des professionnels.
 L'architecte ne s'occupe pas forcément de tout !

 La « maîtrise d’ouvrage collective »,


c’est la gestion de projet d’une opération de construction.

2 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


0. Sommaire

Au menu…
1. Les enjeux de la maîtrise d’ouvrage collective

2. Les intervenants et leur rôle

3. Les étapes d’un projet de construction

4. La responsabilité du maître d’ouvrage

5. L’assistance à maîtrise d’ouvrage

6. Quelques principes de réussite d’un projet

3 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


LES ATELIERS DE REGAIN

Module 5 : La maîtrise d’ouvrage collective

1. Les enjeux

Avec le soutien de

4 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


Quelques notions sur les surfaces…
 SURFACE HORS OEUVRE BRUTE (SHOB) :
Somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction.
Elle prend en compte l’épaisseur de tous les murs (extérieurs et intérieurs, porteurs ou
constituant de simples cloisonnements), et d’autre part tous les prolongements
extérieurs d’un niveau tels que les balcons, loggias et coursives.

 SURFACE HORS OEUVRE NETTE (SHON) :


SHOB à la quelle on déduit les éléments suivants :
- les surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non
aménageables ;
- les surfaces de planchers hors œuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias,
ainsi que les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ;
- les surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments
aménagés en vue du stationnement de véhicules.

 SURFACE UTILE (SU) :


Somme des surfaces intérieures des locaux définis dans le programme (y compris celle
du hall d’accueil) et déduction faite des gaines techniques.

 SURFACE HABITABLE (SHab) :


Surface Utile dans le logement.

 RENDEMENT :
Rapport de la SHON à la SHab ; le rendement est utile pour évaluer l’optimisation de la
SHON d’un projet de bâtiment.
1. Les enjeux de la maîtrise d’ouvrage collective
Enjeu financier 1/2
* Individuel : Ratio SHON / SHab = 0,95  1 000 m² SHab  1050 m² SHON
** Petit collectif : Ratio SHON / SHab = 0,82  1 000 m² SHab  1 220 m² SHON

Individuel *– Individuel* Individuel* Petit collectif** Petit Collectif**


Promoteur BBC - Promoteur BBC – Bailleur
BBC – Promoteur BBC – Bailleur

Coût construction 950 € HT 1 100 € HT 1 200 € HT 1 250 € HT 1 450 € HT


/ m² SHab

Coût construction 900 € HT 1 050 € HT 1 140 € HT 1 025 € HT 1 190 € HT


/ m² SHON

Coût construction 95 000 € HT 110 000 € HT 120 000 € HT 125 000 € HT 145 000 € HT
/ 1 logt classique
(100 m² SHab)
Coût Construction 950 000 € HT 1 100 000 € HT 1 200 000 € HT 1 250 000 € HT 1 450 000 € HT
/ 10 logts classiques

Coût Opération TDC 1,4 M € HT 1,6 M € HT 1,7 M € HT 1,8 M € HT 2,0 M € HT


/ 10 logts classiques

Coût Opération TDC 1 260 € TDC 1 460 € TDC 1600 € TDC 1450 € TDC 1650 € TDC
/ m² SHON

Coût Opération TDC 132 K€ TDC 153 K€ TDC 167 K€ TDC 175 K€ TDC 200 K€ TDC
/ 1 logt classique

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1. Les enjeux de la maîtrise d’ouvrage collective
Enjeu financier 2/2
** Petit collectif : Ratio SHON / SHab = 0,82  1 220 m² SHON  1 000 m² SHab
*** Habitat Groupé : Ratio SHON / SHab = 1  1 220 m² SHON  1 220 m² SHab
 1 220 m² de lieux de vie à répartir entre espaces privés, semi-privés et collectifs.

Petit collectif** BBC Petit Collectif** Petit collectif *** BBC – Habitat
- Promoteur BBC – Bailleur Groupé

Coût construction 1 250 € HT 1 450 € HT Coût construction 1 190 € HT


/ m² SHab / m² SHab HG

Coût construction 1 025 € HT 1 190 € HT Coût construction 1 190 € HT


/ m² SHON / m² SHON

Coût construction 125 000 € HT 145 000 € HT Coût construction -


/ 1 logt classique / 1 logt classique
(100 m² SHab) (100 m² SHab)

Coût Construction 1 250 000 € HT 1 450 000 € HT Coût Construction 1 450 000 € HT
/ 10 logts classiques / 10 Habitats Groupés (pour 1 220 m² de surface disponible)
Coût Opération TDC 1,8 M € HT 2,0 M € HT Coût Opération TDC 2,0 M € HT
/ 10 logts classique / 10 Habitats Groupés

Coût Opération TDC 175 K€ TDC 200 K€ TDC Coût Opération TDC 200 K€ TDC
/ 1 logt classique 1 lgt de 100 m² / 1 logt HG 122 m² dont par ex :
(et 22 m² de PC type  80 m² d’esp. privés,
couloir et palier étroits).
 42 m² d’esp. partagés (dont circulations)

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1. Les enjeux de la maîtrise d’ouvrage collective

Enjeu de qualité 1/2

• Raisonnement par coût global :


• Coût de l’opération (travaux et honoraires) = 25%
• Prise en compte des coûts d’exploitation sur le cycle de vie
• Sobriété énergétique du bâtiment
• Durabilité (et salubrité) des matériaux/équipements
• Facilité de fonctionnement et d’entretien
• Systèmes techniques simples, réparables et remplaçables.

• Dépenser en amont pour économiser en aval


• 80% du coût global est engagé avant les travaux
• Ne pas économiser sur les études/simulations
• Travailler l’enveloppe du bâtiment et aller au-delà
de la réglementation
• Etre précis dans les prescriptions (carnet de
détails) et vérifier la mise en œuvre
• Pose des menuiseries et équipements électriques
= 80% des infiltrations d’air
• L’étanchéité à l’air essentielle :
 « Le joint au pistolet commence là où s’arrête l’intelligence !».
8 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective
1. Les enjeux de la maîtrise d’ouvrage collective

Enjeu de qualité 2/2

 EXPLOITATION :
L’exploitation représente l’ensemble des actions permettant à un bien d’assurer un service déterminé :
le nettoyage intérieur et extérieur, les consommations de fluides, la conduite et l’entretien courant, des
installations techniques, le gardiennage et l’entretien des espaces verts.

 MAINTENABILITE :
La maintenabilité se caractérise par l’ensemble des critères suivants :l’accessibilité des installations et
composants, l’aptitude des éléments à être démontés, le repérage des installations de répartition et de
coupure des fluides et énergies, l’interchangeabilité des composants, la standardisation, la sécurité et la
facilité d’intervention.

 COÛT GLOBAL : Somme du coût d’investissement (coût d’acquisition du terrain, coût des travaux
et honoraires) et du coût de fonctionnement ultérieur de l’ouvrage (dépenses de maintenance,
d’exploitation et de gestion).
 La “démarche en coût global” consiste à prendre en compte de façon appropriée à chaque étape du déroulement d’une
opération d’investissement toute incidence sur l’exploitation et la maintenance futures.

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1. Les enjeux de la maîtrise d’ouvrage collective

Enjeu éthique
• Construire équitable ?

• En VEFA, un promoteur :
• Construit à 2 000 € /m² (charge foncière incl.)
• Vend à 3 000 € /m².

• Le delta de 33 % comprend :
• Les frais de commercialisation : environ 8%,
• Les frais d’assurance GFA (Garantie de Fin d’Achèvement) : environ 4 %,
• La marge du promoteur : environ 20%.

• Les prix très serrés proposés par les entreprises générales du BTP impliquent :
• Une moindre qualité des équipements/matériaux mis en œuvre ; « Il faut du beau et pas du
durable »,
• Le recours à des sous-traitants de rang 1, 2, 3 voire 4, qui eux-mêmes font appel à des
intérimaires (parfois des sans-papiers !). En bas de la chaîne, les conditions de travail des ouvriers
du BTP sont souvent indignes.

• En auto-promotion, des économies sont possibles :


• En faisant une « conception économe » des bâtiments,
• En allotissant les marchés de travaux ( 1 lot par corps de métier),
• En faisant de l’auto-construction sur certains lots peu techniques (mais nécessitant du temps).
• Mais, il vaut mieux privilégier le juste prix au « moins cher »  devis détaillé !

10 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


LES ATELIERS DE REGAIN

Module 5 : La maîtrise d’ouvrage collective

2. Les intervenants

Avec le soutien de

11 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


2. Les intervenants et leur rôle
Le système d’acteur

Maîtrise d’ouvrage (MO)


Diagnostiqueurs spécialisés

Contrôleur Technique (CT)

Coordonnateur Sécurité (CSPS)

Maîtrise d’œuvre (MOE) Pilote Coordinateur (OPC)

Entreprise de maçonnerie

Entreprise de plomberie

Légende : Entreprise d’électricité (…)


Lien contractuel
Contrôle/vérification
Commande des investigations complémentaires

12 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


2. Les intervenants et leur rôle

La maîtrise d’ouvrage (MO)


 Le maîtrise d'ouvrage est une personne morale (organisation)
 C'est le donneur d'ordre (« le client ») qui commande le bâtiment et contracte
avec tous les intervenants
 Trois obligations :
 Disposer du foncier (propriété, bail emphytéotique,…)
 Avoir une enveloppe financière (c’est lui qui paie les intervenants)
 Définir son besoin à travers un programme (coût, délais et objectifs).
 Il représente les utilisateurs finaux, mais ce n’est pas forcément lui !
 Il est réputé « non sachant » mais doit s’entourer des compétences nécessaires pour
mener à bien son projet (dont un AMO)
 Il assure la réception de l’ouvrage (avec/sans réserves).

 Dans le cas de l'habitat groupé, les groupes qui ne passent pas par un système de
promotion/accession sont « la maîtrise d'ouvrage ».

13 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


2. Les intervenants et leur rôle

La maîtrise d’œuvre (MOE)


 Le maître d’œuvre est une personne ou un groupement de personnes missionné par le maître d’ouvrage
pour apporter une réponse architecturale, technique et économique au programme.

 La loi MOP (maîtrise d’ouvrage publique) est une base solide pour définir les missions… même pour les
maîtres d’ouvrages privés. [Voir partie 3. Les étapes]
Elle prévoit une mission de base de maîtrise d’œuvre comprenant :
 Conception architecturale et technique (esquisse, avant-projet et consultation des entreprises),
 Suivi de la réalisation (suivi de chantier jusqu’à la réception).
 La mission complète de maîtrise d’œuvre permet au maître d’œuvre d’être garant que les travaux sont
conformes à la conception, dans le budget et objectifs fixés.

 La maîtrise d’œuvre est généralement assurée par un groupement pluridisciplinaire :


 Un (ou plusieurs) architecte(s) (souvent mandataire *),
 Les Bureaux d’Etudes Techniques (BET), l’économiste de la construction.
* Dans le cas d’un groupement, le mandataire est l’interlocuteur unique du MO et assure la coordination de l’équipe de MOE

 NB : Le recours à un architecte inscrit au tableau de l’Ordre des Architectes est obligatoire, pour un construction
supérieure à 170 m² de SHON.
14 . ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective
Les
2. Les intervenants et leur rôle

Le contrôleur technique (CT)


 Le contrôleur technique est obligatoirement indépendant de la maîtrise d'œuvre.

 Il ne conçoit pas, il émet au maître d’ouvrage des avis sur la conception et la réalisation.

 Il doit vérifier si les ouvrages conçus par la maîtrise d'œuvre et réalisés par les entreprises
sont conformes à la réglementation (complexe !)

 Ses missions de contrôle sont normalisées : L = Solidité des Ouvrages, TH = Thermique, PS


= Parasismique,…

 Les assureurs imposent un certain nombre de missions et ils peuvent refuser d’assurer un
ouvrage si des avis défavorables sont mentionnés dans le rapport final de contrôle technique.

15 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


2. Les intervenants et leur rôle

Le pilote coordinateur OPC


 Dans le cas de marchés de travaux allotis, l’«OPC » assure la mission d’Ordonnancement,
de Pilotage et de Coordination.

 Il gère de façon très précise les questions de délais et d'organisation entre les entreprises
en phase chantier, en établissant des calendriers d’intervention à la demi-journée près.
 Ordonnancement des tâches élémentaires et analyse du chemin critique.

 Cette mission est importante si les délais sont courts ou les conditions d'organisation du
chantier compliquées (chantier en site occupé par exemple).

 Cette mission complémentaire à la mission de base peut être confiée à la maîtrise d’œuvre
(moyennant rémunération).

16 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


2. Les intervenants et leur rôle

Le coordonnateur SPS
 Chaque dirigeant d’entreprise est responsable de la sécurité de ses salariés, et en
cascade le personnel d’encadrement s’il répond à trois conditions : autorité, compétence et
moyens.

 Le coordonnateur Sécurité et Protection de la Santé (SPS) intervient s’il y a co-activité


(plusieurs entreprises travaillant en même temps sur un même lieu), ou si le chantier est à
risque (amiante,...).

 Le coordonnateur SPS veille à ce que les conditions d’hygiène et de sécurité soient :


 Pris en compte dès la conception (Plan Général de Coordination),
 Respectées sur le chantier (Registre journal),
 Prévues pendant la phase d'exploitation/maintenance du bâtiment (Dossier d’Intervention Ultérieur sur les
Ouvrages).

 Le Coordonnateur Sécurité et Protection de la Santé est indépendant de la maîtrise d'œuvre


(sauf si le chantier est inférieur à 750 k€ HT de travaux )

17 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


2. Les intervenants et leur rôle

Les entreprises (de bâtiment)


 Entreprise générale (ou TCE) ou entreprises en corps d’état séparés ?

 Les corps d’état sont parfaitement connus des maîtres d’œuvre : Voirie et réseaux divers
(VRD), Terrassement, Gros œuvre/Maçonnerie, Charpente, Couverture, Etanchéité,
Menuiserie, Serrurerie-métallerie,…

 1 corps d’état (= un métier)  1 lot de travaux

 Il est possible de confier plusieurs lots à une seule entreprise,… et de lui demander en
conséquence, un rabais.

 La gestion de l'interface entre les différents lots est délicate et doit être indiquée sans
ambigüité au contrat : Qui fait la saignée pour encastrer les réseaux ? Qui rebouche et assure les
raccords?

18 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


LES ATELIERS DE REGAIN

Module 5 : La maîtrise d’ouvrage collective

3. Les étapes

Avec le soutien de

19 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


3. Les étapes d’un opération de construction
Le projet global
Phase pré-opérationnelle Phase opérationnelle Vie de l’ouvrage

Mo M6 M12 M18 M24 M30 M34 M42 M54

Définition du projet HG Etudes de Moe Chantier GPA

Hors d’Eau/ Hors d’Air

Sélection des entreprises


6 mois ? Début de chantier
Préprogramme
Recherche de foncier
Obtention du PC
Constitution du groupe
Acte authentique
Définition de la Charte
Promesse de vente
Adhésion à l’Habitat Groupé
Programme et ESQ

20 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective RECEPTION


3. Les étapes d’un opération de construction
La phase opérationnelle
Programmation Etudes de maîtrise d’œuvre

ESQ AVP PRO / DCE Consultation des entreprises

Analyse site Propositions techniques Prescriptions détaillées


Analyse des offres
MOE Etude de faisa. Permis de Construire et quantifiées
Esquisse
DCE

Foncier ? VAL VAL Pièces


administratives
MO Programme (révision contrat MOE) OK
Budget
VAL

CT Rapports
provisoires
Rapports
définitifs
CSPS
OPC

Entreprises Offres techniques Mise au point


et économiques des offres

Promesse de vente 6 mois ?

Opportunité
Obtention du PC
foncière Levée des conditions suspensives
Signature de l’acte authentique

21 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


3. Les étapes d’un opération de construction

La programmation 1/5

 Poser les bonnes questions !


 Ne pas chercher à apporter de (mauvaises) réponses !

 FONCTION : Service à rendre par l’équipement pour répondre à un besoin d’un


groupe d’utilisateurs donné. Une fonction s’exprime en terme d’objectifs à
atteindre, jamais en terme de solutions (exemples : accueil, restauration,...).
[ VS USAGE : Pratiques concrètes et répétitives ou coutumières].

 Plus un programme est précis (questions bien formulées et choix assumés), plus la
réponse du maître d’œuvre sera adaptée.
 La programmation (MO), c’est l’élaboration de fonctions.
 La conception (MOE), c’est la synthèse de fonctions.

22 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


3. Les étapes d’un opération de construction

La programmation 2/5

 PRÉPROGRAMME : Document à l’usage de la maîtrise d’ouvrage, le


préprogramme expose les fondements du projet, les objectifs à atteindre et les
moyens à mettre en œuvre. Il comprend les réflexions préalables.
 C’est un ENGAGEMENT des parties !

 PROGRAMME : Le maître d’ouvrage définit dans le programme les objectifs de


l’opération et les besoins qu’elle doit satisfaire ainsi que les contraintes et
exigences de qualité sociale, urbanistique, architecturale, fonctionnelle, technique
et économique relatives à la réalisation et à l’utilisation de l’ouvrage.

 Destiné aux acteurs de la maîtrise d’œuvre, le programme est l’expression


de la commande du maître d’ouvrage.
NB : Le programme est provisoire jusqu’à l’AVP, où il est rendu définitif.

23 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


3. Les étapes d’un opération de construction

La programmation 3/5

24 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


3. Les étapes d’un opération de construction

La programmation 4/5 (exemple 1)

25 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


3. Les étapes d’un opération de construction

La programmation 5/5 (exemple 2)

26 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


3. Les étapes d’un opération de construction

Mission de Moe : La mission de base

 La loi MOP distingue 8 éléments de mission que le maître d’ouvrage peut confier au
maître d’œuvre : cette mission de base est insécable pour les maîtres d’ouvrage
publics :
 Les études d’ESQuisse : ESQ
 Les études d’AVant-Projet : AVP
 Le PROjet /Dossier de Consultation des Entreprises : PRO/DCE
 L’Assistance à la passation des Contrats de Travaux : ACT
 Les études d’exécution (ou leur visa): EXE ou VISA
 La Direction de l’Exécution des contrats de travaux : DET
 L’Assistance aux Opérations de Réception (et pendant la Garantie de Parfait
Achèvement, dite GPA) : AOR

+ il existe des missions complémentaires. (SSI, OPC, DIAG, …)


27 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective
3. Les étapes d’un opération de construction

Mission de Moe : ESQ

 Les études d'esquisse ont pour objet :

 De proposer une ou plusieurs solutions d'ensemble, traduisant les éléments majeurs


du programme, d'en indiquer les délais de réalisation et d'examiner leur
compatibilité avec la partie de l'enveloppe financière prévisionnelle retenue
par le maître de l'ouvrage et affectée aux travaux ;

 De vérifier la faisabilité de l'opération au regard des différentes contraintes du


programme et du site.

28 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


3. Les étapes d’un opération de construction

Mission de Moe : AVP


 Les études d'avant-projet ont pour objet :

 De déterminer les surfaces détaillées de tous les éléments du programme ;


 D'arrêter en plans, coupes et façades les dimensions de l'ouvrage, ainsi que son
aspect ;
 De définir les principes constructifs, les matériaux et les installations techniques ;
 D'établir l'estimation définitive du coût prévisionnel des travaux, décomposés en
lots séparés ;
 De permettre au maître de l'ouvrage d'arrêter définitivement le programme ;
 De permettre l'établissement du forfait de rémunération dans les conditions
prévues par le contrat de maîtrise d'œuvre.

 Les études d'avant-projet comprennent également l'établissement des dossiers nécessaires à


l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, ainsi
que l'assistance au maître de l'ouvrage au cours de leur instruction.

29 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


3. Les étapes d’un opération de construction

Mission de Moe : PRO / DCE


 Les études de projet ont pour objet :

 De préciser par des plans, coupes et élévations, les formes des différents éléments de la
construction, la nature et les caractéristiques des matériaux et les conditions de leur
mise en œuvre ;
 De déterminer l'implantation, et l'encombrement de tous les éléments de
structure et de tous les équipements techniques ;
 De préciser les tracés des alimentations et évacuations de tous les fluides ;
 D'établir un coût prévisionnel des travaux décomposés par corps d'état, sur
la base d'un avant-métré ;
 De permettre au maître de l'ouvrage, au regard de cette évaluation, d'arrêter le coût
prévisionnel de la réalisation de l'ouvrage et, par ailleurs, d'estimer les coûts de son
exploitation ;
 De déterminer le délai global de réalisation de l'ouvrage.

30 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


3. Les étapes d’un opération de construction

Mission de Moe : ACT

 L'assistance apportée au maître de l'ouvrage pour la passation du ou des contrats de


travaux sur la base des études qu'il a approuvées a pour objet :

 De préparer la consultation des entreprises, en fonction du mode de passation et


de dévolution des marchés ;
 De préparer, s'il y a lieu, la sélection des candidats et d'examiner les candidatures
obtenues ;
 D'analyser les offres des entreprises et, s'il y a lieu, les variantes à ces offres ;
 De préparer les mises au point permettant la passation du ou des contrats de travaux
par le maître de l'ouvrage.

31 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


3. Les étapes d’un opération de construction

Mission de Moe : EXE ou VISA


 Les études d'exécution permettent la réalisation de l'ouvrage et comprennent
pour chaque lot :
 Les plans d'exécution et spécifications à l'usage du chantier ainsi que les plans de synthèse
correspondants ;
 Le calendrier prévisionnel d'exécution des travaux par lot ou corps d'état.

 Elles sont établies par le maître d’œuvre ou l’entreprise titulaire du lot.


 Sauf cas particulier (conception originale d’un banc extérieur par exemple), il vaut mieux les
confier à l’entreprise.

 Lorsque les études d'exécution sont, partiellement ou intégralement, réalisées par les
entreprises, le maître d'œuvre s'assure que les documents qu'elles ont établis
respectent les dispositions du projet et, dans ce cas, leur délivre son visa..

32 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


3. Les étapes d’un opération de construction

Mission de Moe : DET


 La direction de l'exécution du ou des contrats de travaux a pour objet :

 De s'assurer que les documents d'exécution ainsi que les ouvrages en cours de réalisation
respectent les dispositions des études effectuées ;
 De s'assurer que les documents qui doivent être produits par l'entrepreneur, en
application du contrat de travaux ainsi que l'exécution des travaux sont conformes audit
contrat ;
 De délivrer tous ordres de service, établir tous procès-verbaux nécessaires à l'exécution
du contrat de travaux, procéder aux constats contradictoires et organiser et diriger les
réunions de chantier ;
 De vérifier les projets de décomptes mensuels ou les demandes d'avances présentés par
l'entrepreneur, d'établir les états d'acomptes, de vérifier le projet de décompte final établi
par l'entrepreneur, d'établir le décompte général ;
 D'assister le maître de l'ouvrage en cas de différend sur le règlement ou l'exécution des
travaux.

33 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


3. Les étapes d’un opération de construction

Mission de Moe : AOR


 L‘Assistance apportée au maître de l'ouvrage lors des Opérations de Réception et
pendant la période de garantie de parfait achèvement a pour objet :

 D'organiser les opérations préalables à la réception des travaux ;


 D'assurer le suivi des réserves formulées à la réception des travaux jusqu'à leur levée ;
 De procéder à l'examen des désordres signalés par le maître de l'ouvrage lors de l’année de
parfait achèvement;
 De constituer le Dossier des Ouvrages Exécutés nécessaires à leur exploitation.

 Lors des opérations préalables à la réception, le maître d’œuvre propose au maître d’ouvrage
d’effectuer la réception (après épreuves de réception) ; il peut relever des réserves.

 C’EST LE MAÎTRE D’OUVRAGE QUI PRONONCE LA RECEPTION…

34 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


LES ATELIERS DE REGAIN

Module 5 : La maîtrise d’ouvrage collective

4. La responsabilité du maître d’ouvrage

Avec le soutien de

35 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


4. La responsabilité du maître d’ouvrage

La réception et la garantie de parfait achèvement


Article 1792-6 du Code Civil :
 « La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans
réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut
judiciairement. Elle est en tout état de cause, prononcée contradictoirement.
 La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai
d'un an à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le
maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de
notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
 Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître
de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné. En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai
fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de
l'entrepreneur défaillant.
 L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun
accord, ou, à défaut judiciairement.
 La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de ou de
l'usage. »

36 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


4. La responsabilité du maître d’ouvrage

La garantie décennale de l’entreprise


 Article 1792 du Code Civil : « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le
maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la
solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses établissements constitutifs ou l'un de ses éléments
d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le
constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. »

 Article 1792-5 du Code Civil : « Toute clause d'un contrat qui a pour objet, soit d'exclure ou de
limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1, 1792-2, soit d'exclure la garantie prévue à
l'article 1792-3 ou d'en limiter la portée, soit d'écarter ou de limiter la solidarité prévue à l'article 1792-4,
est réputée non écrite. »

 Article 2270 du Code Civil : « Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être
engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code, est déchargée des responsabilités et garanties
pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2 après dix ans à compter de la réception
des travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai visé à cet article. »

37 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


4. La responsabilité du maître d’ouvrage
Les assurances obligatoires
 Une assurance obligatoire (mais… non sanctionnée) pour le maître d’ouvrage :
 Assurance Dommage-Ouvrage :
 Préfinancer, avant recherche de responsabilité, les dommages de nature décennale
 Palier à la liquidation judiciaire d’une entreprise
 Pas de franchise et pas d’abattement pour vétusté
 Implique des obligations pour le maître d’ouvrage (missions de CT, recours à des entreprises
qualifiées et/ou anciennes,…)
 A prendre en début de chantier, avant la Déclaration d’Ouverture du Chantier.
 Le défaut de DO implique un risque pénal en cas de sinistre (sauf si le logement est construit pour soi-même) et un risque
civil (en cas de transfert de la propriété).

 Une assurance obligatoire pour « tout constructeur d’ouvrage » :


 Responsabilité Civile Décennale ou Assurance Constructeur Non Réalisateur (CNR) :
 Si présomption de responsabilité,
 Vices-cachés à la réception,
 Franchises possibles, mais pas de possibilité de plafonds,
 Limitée au secteur d’activité déclarée à l’assureur.
 Un Groupe d’HG n’est pas constructeur d’un immeuble (Article 1792-1 du Code Civil). Un promoteur l’est.
38 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective
4. La responsabilité du maître d’ouvrage
Les assurances optionnelles
 La Police Unique de Chantier (PUC) :
 Souscrite par le maître d’ouvrage, elle contient toutes les assurances des acteurs du chantier,
 Si sinistre, un expert unique est nommé pour évaluer les torts de chacun,
 Indemnisation plus rapide.

 La Tous Risques Chantiers (TRC) :


 Pour les dommages accidentels en cours de chantier (voire 1 à 2 ans après la réception)
 Les garanties portent sur « tout sauf ».

 TOUT PEUT ÊTRE ASSURE :


 Il existe des options dans les assurances et des assurances facultatives pour couvrir tout type d’aléas
 Plus le risque est élevé, plus l’assurance est chère
 Ce qui est nouveau et/ou incompréhensible est risqué pour un assureur.

39 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


4. La responsabilité du maître d’ouvrage
Maîtriser le risque…financier 1/2
 Zone à risques ou projets urbains pénalisants
 Consulter les services d’urbanisme et les riverains .

 Dépassement du budget si mauvaise conception ou aléas de chantier


 Ne pas économiser sur les honoraires/études/investigations pour maîtriser ces risques.

 L’entreprise dépose le bilan au milieu de chantier (ou pendant la garantie décennale)


 Payer les travaux tous les mois en fonction de l’avancement réel ; chaque élément d’ouvrage devant être terminée pour être
rémunérée.
 Prendre une assurance Dommage-Ouvrage.

 Recours par une personne « susceptible d’être lésée » (le permis de construire est opposable
au tiers)

 Négocier dans la promesse de vente des conditions suspensives sur les risques réels identifiés :
- Permis de construire accepté et purgé de tout recours,
- Absence de fondations spéciales,
- Absence de fouilles archéologiques,…
40 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective
4. La responsabilité du maître d’ouvrage
Maîtriser le risque…financier 2/2

 Faire un bilan financier


 Complet
 Prudent

 Les principaux aléas concernent :


 Les sols,
 Les fouilles,
 Les mitoyens,
 Les risques naturels,
 Les contraintes du site.

 Attention, ne pas oublier de simuler


la vie de l’ouvrage :
 Loyers théoriques,
 Taxes locales,
 Entretien/maintenance,…

41 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


4. La responsabilité du maître d’ouvrage
Maîtriser le risque…pénal 1/2

 Les accidents de chantier sont susceptibles d’entraîner une responsabilité pénale lorsqu’ils
induisent des atteintes involontaires à l’intégrité des personnes du fait d’imprudence,
de négligence ou de manquement à une obligation de prudence ou de sécurité
prévue par la loi ou le règlement.

 Exemples :
 Mise en danger délibérée de la personne d’autrui ;
 Faute d'imprudence, de négligence ou de manquement à une obligation de prudence ou de
sécurité prévue par la loi ou le règlement.

 Le maître d'ouvrage est le premier responsable de la sécurité des chantiers.

42 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


4. La responsabilité du maître d’ouvrage
Maîtriser le risque…pénal 2/2

 L’obligation principale du MO se décline en 4 points :


 Désigner un coordonnateur dès le début de la phase d'élaboration de l'avant-projet sommaire en
s'assurant de sa compétence et de son expérience,
 Lui assurer autorité et moyens nécessaires à sa mission, organiser les rapports entre le
coordonnateur, le maître d'œuvre et les entreprises,
 Déclarer aux autorités compétentes l'opération avant son démarrage lorsqu'elle entre dans la
catégorie I ou II, constituer le collège interentreprises
 Conserver le Plan Général de Coordination pendant cinq ans après réception de l'ouvrage et
conserver le dossier d'intervention ultérieure sur l'ouvrage sans limitation de temps.

 Le coordonnateur doit être associé sans restriction à toutes les actions influant sur la prévention
des risques et le maître d'ouvrage doit tenir compte des observations du coordonnateur. À
défaut, ce comportement peut constituer une négligence fautive, tout comme une résistance
non motivée ou une attitude volontairement passive du maître d'ouvrage en dépit d'observations
du coordonnateur.

43 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


4. La responsabilité du maître d’ouvrage
Avant/après les travaux

• Avant les travaux :


• Déclaration Préalable Réglementaire d’Ouverture de Chantier
(CRAM, OPPBTP, Ville)
 Minimum un mois avant le début des travaux

• Affichage de l’autorisation d’urbanisme


 Au mois deux mois avant le début des travaux (+ constat d’ huissier)

• Après les travaux :


• Prononcer la réception des travaux,

• Vérifier, valider et payer les Décomptes Généraux Définitifs des entreprises,

• Bloquer 5% de retenue de garantie (ou demander une caution bancaire) pour les éventuelles
malfaçons pendant l’année de parfait achèvement.

44 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


4. La responsabilité du maître d’ouvrage
Obligations de MO
• Traduire les objectifs dans le cadre d’un référentiel : programme, coût, délais et qualité

• Arrêter l’enveloppe financière et assurer le financement

• Définir le processus de réalisation

• Définir le calendrier général

• Choisir les maîtres d’œuvre et les entrepreneurs

• Conclure les contrats

• Approuver les avant-projets/projets et d’une manière générale tous les dossiers d’études

• Réceptionner les ouvrages

45 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


LES ATELIERS DE REGAIN

Module 5 : La maîtrise d’ouvrage collective

5. L’assistance à Maîtrise d’Ouvrage

Avec le soutien de

46 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


5. L’assistance à maîtrise d’ouvrage
Compétence en MO 1/2

 Les maîtres d’ouvrage sont soumis à une complexité croissante due en particulier à :
 la multiplication des intervenants,
 une technicité et des performances accrues,
 la prise en compte du coût global,
 une durée de projet réduite,
 une attention accrue à la sécurité et à la qualité,
 une meilleure prise en compte de la concertation entre l’ensemble des acteurs partie prenante,
 la prise en compte environnementale.

 C’est dans ce cadre que les maîtres d’ouvrage doivent assurer la «maîtrise du projet», c'est-
à-dire obtenir un ouvrage conforme aux besoins et aux objectifs de délais, de coûts et de
qualité. Leur rôle est donc essentiel.

 Maîtriser le projet, c’est d’abord agir pour minimiser les risques : or, le premier risque
pour le MO vient des interactions entre les acteurs.

47 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


5. L’assistance à maîtrise d’ouvrage
Compétence en MO 2/2

 Assurer la maîtrise de l’ouvrage est donc devenu un travail de «chef d’orchestre»


qui doit diriger un nombre d’acteurs de plus en plus grand, avec des «partitions» de plus
en plus complexes.

 Même si les rapports sont basés sur des relations contractuelles, une part
importante est nécessairement donnée à la relation humaine : esprit d’équipe,
acceptation de la diversité des modes de pensées, métissage des compétences sont requis
pour mener à bien tout projet.

 Pour le « maître d’ouvrage opérationnel », l’enjeu est de concilier deux nécessités:


 Pouvoir s’appuyer sur des expertises dans un domaine spécifique afin de concevoir le meilleur
ouvrage,
 Créer des équipes dont le seul objectif sera de mieux travailler ensemble (missions à caractère
«transversal»)
 La coopération est nécessaire; elle s’organise.

48 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


4. La responsabilité du maître d’ouvrage
Décision et aide à la décision en MO

49 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


5. L’assistance à maîtrise d’ouvrage

Les missions d’AMO

• AMO généralistes
• Conduite d’opération:
« Assistance générale à caractère administratif, technique et
financier »

• Mandat de Maîtrise d’Ouvrage (ou Maîtrise d’Ouvrage Déléguée):


« Pouvoir d'exercer en son nom et pour son compte tout ou
partie des responsabilités et prérogatives de maître d'ouvrage »

• AMO spécialisées :
• Programmation,
• AMO HQE,
• AMO coût global,
• AMO assistance administrative/juridique…

50 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


5. L’assistance à maîtrise d’ouvrage
Maîtrise d’Ouvrage Déléguée

• Le MOD intervient en qualité de mandataire du maître de l'ouvrage et non


pas en qualité de simple conseiller de celui-ci.

• En lieu et place du maître de l'ouvrage, le MOD élabore et signe les différents


contrats, il choisit les entreprises et les fournisseurs, il prépare et gère leurs
marchés, il s'occupe de la gestion financière et administrative de l'opération.

• Les dépassements de prix et les obligations des locateurs d'ouvrage ne sont pas
garantis dans le contrat de délégation de maîtrise d'ouvrage contrairement au
contrat de promotion immobilière.

• Le droit privé soumet le maître d'ouvrage délégué à la responsabilité


décennale des constructeurs et à l'obligation d'assurance RC Pro.

51 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


5. L’assistance à maîtrise d’ouvrage
Les pouvoirs du MOD
• MOD relève du contrat de mandat défini à l'article 1984 du Code Civil :
« le mandat est l'acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose
pour le mandat et en son nom».

• MOD reçoit du MO le pouvoir d'accomplir des actes juridiques (pas des actes
matériels) ==> Droit de contracter (et de payer).

• Le contrat de MOD (mandat) doit définir les actes juridiques pour lequel MOD est
autorisé (délimitation du pouvoir).  Attention, le MO doit a minima conserver le
pouvoir d'agir lui et surtout, le pouvoir de révocation.

• Le MOD a obligation de moyen (il ne peut pas s'engager sur prix et délai) et non de
résultat, mais il doit rendre compte à son mandat
 à quelles étapes ? AVP / signature des contrats de travaux / DGD

• LE MO est engagé vis-à-vis des tiers, comme s'il avait contracté lui-même.
52 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective
5. L’assistance à maîtrise d’ouvrage

Missions de conduite d’opération


 Assistance générale à caractère administratif, technique et financier :
 Regroupement des éléments du programme et participation à son élaboration,
 Définition des moyens nécessaires et consultation de la maîtrise d’œuvre,
 Organisation et animation des relations entre intervenants [du contrat et l’humain !],
 Détermination de l’enveloppe financière prévisionnelle,
 Analyse des coûts réels et des écarts,
 Validation des choix de partis et des phases d’études,
 Participation à la préparation des dossiers de demande de financement et d'autorisations
administratives,
 Élaboration et suivi d’un planning directeur général et anticipation des actions
correctives,
 Choix des modes de dévolution des marchés.
 Assistance à leur passation et à leur suivi,
 Assistance pour le suivi des travaux et les opérations de réception,
 Assistance lors de la réalisation, y compris réception levées de réserves et parfait
achèvement.
53 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective
5. L’assistance à maîtrise d’ouvrage
Le système d’acteur (sans AMO)

Maîtrise d’ouvrage (MO)


Diagnostiqueurs spécialisés

Contrôleur Technique (CT)

Coordonnateur Sécurité (CSPS)

Maîtrise d’œuvre (MOE) Pilote Coordinateur (OPC)

Entreprise de maçonnerie

Entreprise de plomberie

Légende : Entreprise d’électricité (…)


Lien contractuel
Contrôle/vérification
Commande des investigations complémentaires

54 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


5. L’assistance à maîtrise d’ouvrage
Le système d’acteur (avec MOD)
Maîtrise d’ouvrage (MO)

Maître d’Ouvrage Délégué


(MOD)
Diagnostiqueurs spécialisés

Contrôleur Technique (CT)

Coordonnateur Sécurité (CSPS)

Maîtrise d’œuvre (MOE) Pilote Coordinateur (OPC)

Entreprise de maçonnerie

Entreprise de plomberie

Légende : Entreprise d’électricité (…)


Lien contractuel
Contrôle/vérification
Commande des investigations complémentaires

55 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


5. L’assistance à maîtrise d’ouvrage
Le système d’acteur (avec COP)
Maîtrise d’ouvrage (MO)

Conducteur d’opération (COP)


Diagnostiqueurs spécialisés

Contrôleur Technique (CT)

Coordonnateur Sécurité (CSPS)

Maîtrise d’œuvre (MOE) Pilote Coordinateur (OPC)

Entreprise de maçonnerie

Entreprise de plomberie

Légende : Entreprise d’électricité (…)


Lien contractuel
Contrôle/vérification
Commande des investigations complémentaires

56 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


5. L’assistance à maîtrise d’ouvrage

Un membre de l’Habitat Groupé comme COP ?

 Assurer la maîtrise d’ouvrage, c’est « assurer la gestion du projet de construction ».

 La désignation d’un membre de l’HG comme COP (coordinateur d’opération) nécessite :


 Des notions (ou curiosité) dans le domaine du bâtiment,
 Des connaissances en gestion de projet,
 Un accompagnement à la « conduite d’opération », en lui fournissant des documents-types et
des tableaux de bord,
 Du temps disponible (donc qu’il ait une rétribution).

 Attention à ne pas confier toute la responsabilité au conducteur d’opération :


 Risques et pression trop importants,
 Groupe dépossédé du projet et perte d’implication des autres membres.
 Le COP doit plutôt assurer les missions de gestion de projet (aide à la décision).
 Le management du projet (décisions) resterait à l’ensemble du Groupe.

57 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


LES ATELIERS DE REGAIN

Module 5 : La maîtrise d’ouvrage collective

6. Quelques principes de réussite d’un projet

Avec le soutien de

58 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective


6. Quelques principes de réussite d’un projet
En bref…
• Seules les choses simples sont réalisables et fonctionnent
• Demander à ses partenaires « tout ce qu'il faut, rien de trop » ; toute prestation a un coût, mais éviter
les économies qui coûtent chères !
• Bien définir ses attentes dans des contrats précis (« Il faut »  « A défaut »)

• S’entourer de personnes compétentes et de confiance


• La confiance n’exclut pas le contrôle !
• Etre juste avec les acteurs du projet

• Evaluer les risques avant d’acheter un terrain


• Négocier, dans la promesse de vente, des conditions suspensives et un délai le plus long possible

• Payer les acomptes périodiques suivant l’avancement réel


• Prévoir des pénalités proportionnées par rapport au préjudice subit.
• Garder une traçabilité écrite (et photo) des décisions et – ça va avec – de bonnes relations…

59 Les ateliers de REGAIN – 5. La maîtrise d’ouvrage collective

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