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10 Regole (d’oro)
per comprare un immobile.
Immobili University
IU Immobili University
Sommario
Regola #9: Nessuno avrà cura dei tuoi soldi come tu stesso!
Regola #10: Costruisci il tuo team di fiducia (o quasi).
Introduzione
Ah! E io che pensavo che bastava pagare , firmare l’atto dal notaio e la storia
finiva lì!
Adesso arriva Enrico e mi dice che ci sono delle regole da seguire !
Come vedi tre obiettivi diversi generano una serie di domande, esigenze ed azioni
molto diverse tra di loro. In realtà ti troverai ad utilizzare un mix di queste
domande guida alle quali dovrai trovare l’operazione che meglio si adatta, ma lo
schema appena visto ti serve come esempio per capire bene come partire con il
piano d’azione già definito.
Immagino tu sappia che esistono diversi metodi per acquistare una casa? No?
Ne vediamo qualcuno?
The Fast and the Furious: cessioni di credito, acquisto prima dell’asta.
Se hai problemi di pressione, sei un po’ emotivo e magari anche alle prime armi
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IU Immobili University
Un che?
Si hai letto benissimo; un investigatore immobiliare.
Ho chiamato così il tuo prossimo alter-ego per un semplice motivo: è quello che
devi diventare ogni volta che metti gli occhi su un operazione potenzialmente
interessante.
Le informazioni che riesci a reperire attraverso internet o ti vengono passate
dall’agenzia sono il primo passo dell’indagine.
In seguito occorre verificare di persona la correttezza delle informazioni e
soprattutto l’attualità.
Ti faccio un esempio: stai leggendo la perizia di un esecuzione immobiliare (asta)
e questa riporta che l’appartamento è occupato dall’esecutato; niente di nuovo
fino a qui.
Però decidi di farti un giro e finisci con entrare nel portone di quello stabile ed
incontri il portinaio. All’inizio la diffidenza si sente (chi cavolo è questo tizio?)
ma poi gli spieghi perché sei li e che cosa stai facendo, e guarda caso vieni a
sapere che l’esecutato non vive più li da parecchi mesi e l’appartamento è di
fatto disabitato.
Quanto pensi che può valere un informazione del genere?
Capisci bene che sapere in esclusiva (o quasi) una notizia del genere ti da un
vantaggio strategico notevole sulle mosse (offerte) dei concorrenti.
Ribaltiamo la situazione. Ti sei fidato della perizia e non hai fatto nessun
sopraluogo. La tua strategia di gara è impostata su quello che sai dello stato
dell’immobile. Ma il tuo diretto concorrente ha fatto bene i compiti e il giorno
della gara si presenta con una strategia di offerta diversa dalla tua e ti soffia
l’immobile sotto il naso. Lui sa perché ha offerto di più e ha “sacrificato” un po’
di margine a favore di un operazione più veloce.
Anche se esistono riviste, bollettini ufficiali, internet e tutto il resto l’unico vero
sistema per ricavare un PMR abbastanza preciso è attivarsi con un indagine sul
campo.
Quella che segue e’ un’ indagine che ben si presta a raccogliere dati precisi per
qualunque tipologia di operazione.
Ti presento i 20 passi dell’Investigatore Immobiliare.
dice.
18) Cerca conferme oggettive di quello che ti è stato detto, se possibile.
Controlla i nomi sul citofono, per esempio se ti dice che è abitato da soli italiani
troverai conferma sui campanelli.
19) Quando esci da lì devi aver fatto la tua ‘’spesa’’, cioè devi avere tutte le
informazioni che ti servono per la tua valutazione. Il modo migliore per avere
informazioni è fare domande dirette, non farlo sembrare però un interrogatorio
altrimenti il tuo interlocutore si spaventa e vuole l’avvocato. Ripeti le stesse
domande fatte al telefono, così sentirai un’altra versione.
20) Saluta e torna a casa! Non pensare nemmeno di andare in ufficio a scrivere
nulla, anche perché hai un sacco di appuntamenti e devi scappare. Adesso che sei
a casa fai i tuoi conti.
Quanti metri sono? Quanto diceva la pubblicità? Bella sorpresa.
Qual è la richiesta al mq.? Da non crederci!
Il risultato ti porterà ad avere un numero di quotazioni (prezzi di vendita
richiesti), ora quello che ti serve fare è una media di questi valori.
Fatto questo si passa alla seconda fase, ma per questa ti rimando al prossimo
report.
1. Tasse. Eh si, devi pagare le tasse quando compri e se rivendi (come seconda
casa,o impresa) la plusvalenza è tassata.
2. Spese legali. Nel caso di operazioni particolarmente complesse è probabile
che avrai bisogno di un legale o di un notaio. Le loro parcelle devono essere un
costo certo che già conosci in partenza.
3. Spese di gestione immobile. Ops…mi sono dimenticato di parlare con
l’amministratore e solo adesso scopro che sono state deliberate spese di lavori
straordinari alla facciata del palazzo!! Anche le spese ordinarie sono da
includere…
4. Negoziazione. In alcune operatività (aste, stralci immobiliari) devi prevedere
una quota cash da dedicare alla negoziazione con gli occupanti dell’immobile;
questo per ottenere la liberazione dell’immobile in tempi più rapidi a fronte di un
compenso.
5. ICI, tassa rifiuti.
6. Agenzia, intermediatore. Quando vendi e utilizzi un agenzia, la
commissione che prendono è una percentuale sul prezzo di vendita. Devi
accordarti sulla percentuale prima.
7. Lavori di ristrutturazione. Qui si apre un capitolo potenzialmente infinito,
tuttavia è necessario capire che tipo di interventi dovrai affrontare sul tuo nuovo
acquisto per renderlo più appetibile, a norma, o decoroso per vendere. Potresti
anche decidere di non fare niente. Più l’operazione è complessa, per esempio la
costruzione, più ci saranno voci di spesa da tenere in conto.
Come vedi, essere troppo “agili” sui conti di un affare immobiliare può costarti
davvero tanto in termini di mancato guadagno e di tempo perso.
MA VA ?!
Sembra davvero la scoperta dell’acqua calda, ma non immagini quante volte
questa regola è dimenticata o sottovalutata.
Spesso per non lasciarsi sfuggire un operazione, o perché si ha fretta di
concludere, si dimentica il vero motivo di tutto lo sforzo: guadagnare.
E allora ecco che il disastro è dietro l’angolo.
Immagina la scena: stai trattando per ottenere una buona condizione d’acquisto
per poi girare il compromesso ad un terzo acquirente. Chi vende tergiversa, non è
convinto della tua offerta iniziale e dice di volerci pensare.
Inizi ad avere paura di perdere l’affare. L’agenzia ti chiama e dice che c’è in lista
un altro cliente che vuole fare un offerta e ti chiede di sbrigarti a firmare la
proposta con una cifra che non è quella ottimale (per te). E tu firmi….
Altro scenario: sei ad un asta e in gara siete rimasti tu ed un altro. Lui continua a
rilanciare e tu gli vai dietro perché se no perdi la tua occasione, e poi perché non
gliela vuoi dare vinta a quella faccia da c…., e in men che non si dica ti ritrovi ad
aver sforato il tuo budget massimo d’offerta, ma peggio ancora (in questo caso)
vinci la gara. Non immagini quante volte accade.
Lo so che adesso mi dici “ma a me non succederà mai, non sono mica stupido..”.
Chi si ritrova in questa situazione non lo fa volutamente, il più delle volte cede la
razionalità e il buon senso alla paura di perdere o all’ego. E si ritrova a fare i conti
(in rosso) di un operazione che avrebbe fatto meglio a lasciar perdere.
Purtroppo la lezione s’impara …DOPO.
Regola #9: Nessuno avrà cura dei tuoi soldi come te stesso!
Saluti.
Buon lavoro!