PLANNING AND ZONING COMMISSION 

MINUTES 
GENERAL MEETING/PUBLIC HEARING 
June 13, 2006 
Place:  Room 206  TIME:  8:00 PM 
Town Hall 

PLANNING AND ZONING COMMISSION MEMBERS ATTENDING: 
Damanti, Conze, Forman, Spain, Kenny 

STAFF ATTENDING:  Ginsberg, Keating 
COURT RECORDER: Syat 

The meeting was called to order at 8:00 P.M. by Chairman Damanti.  Mr. Damanti read the 
following agenda item: 

GENERAL MEETING 

Discussion, deliberation and possible decisions on the following items: 

Coastal Site  Plan Review #211­A, Flood Damage Prevention Application #228­A, Michael & 
Brantley  King  (contract  purchasers),  5  Tokeneke  Trail.    Proposing  to  construct  additions  and 
alterations to the existing residence and perform related site development activities within regulated 
areas.  DECISION DEADLINE:  JULY 27, 2006 

The following motion was made: That the Commission waive the process of reading each draft 
Resolution aloud because each member has had an opportunity to review the Resolution prior to the 
meeting.  The motion was made by Mr. Conze, seconded by Mrs. Forman and unanimously 
approved. 

The draft motion was discussed.  The following motion was made: That the Commission adopt the 
following Resolution to approve the project subject to the conditions and stipulations as noted: 

PLANNING AND ZONING COMMISSION 
ADOPTED RESOLUTION 
June 13, 2006 
Application Number:  Coastal Site Plan Review #211­A 
Flood Damage Prevention Application #228­A 

Street Address: 5 Tokeneke Trail 
Assessor's Map #65 Lot #37 

Name and Address of Property Owners:  Michael & Brantley King (contract purchasers) 
Harlan & Susan Stone (current owners) 
35 Plymouth Road 
Darien, CT 06820
 PLANNING AND ZONING COMMISSION 
MINUTES 
GENERAL MEETING/PUBLIC HEARING 
JUNE 13, 2006 
PAGE 2 

Name and Address of Applicant:  Kathryn Pasternak, Esq. 

And Applicant’s Representative:  Rucci Burnham Carta Carello & Reilly, LLP 
30 Old King’s Highway South 
Darien, CT 06820 

Activity Being Applied For:  Proposing to construct additions and alterations to the existing 
residence and perform related site development activities within regulated areas. 

Property Location:  The subject property is located on the east side of Tokeneke Trail 
approximately 475 feet south of its intersection with Old Farm Road. 

Zone: R­1 Zone 

Date of Public Hearing:  May 23, 2006 

Time and Place:  8:00 P.M.      Room 206          Town Hall 

Publication of Hearing Notices 
Dates:  May 11 & 18, 2006  Newspaper: Darien News­Review 

Date of Action:  June 13, 2006  Action: GRANTED WITH STIPULATIONS 

Scheduled Date of Publication of Action:  Newspaper: Darien News­Review 
June 22, 2006 

The Commission has conducted its review and findings on the bases that: 

­  the proposed use and activities must comply with all provisions of Sections 400, 810 and 
820 of the Darien Zoning Regulations for the Commission to approve this project. 

­  the size, nature, and intensity of the proposed use and activities are described in detail in 
the application, the submitted development plans, and the statements of the applicant whose 
testimony is contained in the record of the public hearing, all of which material is 
incorporated by reference. 

­  each member of the Commission voting on this matter is personally acquainted with the 
site and its immediate environs. 

Following careful review of the submitted application materials and related analyses, the 
Commission finds: 

1.  The subject application proposes to construct additions and alterations to the existing residence 
and perform related site development activities within regulated areas.  The existing swimming 
pool and cottage will remain in their current locations. The existing residence is within 100 feet 
of Mean High Water.  The property is served by public water supply and an on­site septic 
system, located on the eastern part of the property.
 PLANNING AND ZONING COMMISSION 
MINUTES 
GENERAL MEETING/PUBLIC HEARING 
JUNE 13, 2006 
PAGE 3 

2.  The Zoning Board of Appeals approved the proposal with conditions on May 17, 2006 

(Calendar No. 40­2006).  That approval is hereby incorporated by reference. 

3.  At the public hearing, it was noted that the Stones had prior approvals to tear down the existing 
residence and replace it with a new residence.  That plan was never implemented.  It is not the 
plan of the Kings to proceed with that plan, but rather, to construct additions and alterations to 
the existing residence. 

4.  Architect Michael J. LoBuglio, AIA, has submitted a May 13, 2006 memorandum certifying 
that the subject plans comply with the flood regulations.  The air conditioning unit(s) will be 
elevated to be at or above the flood elevation, or will be moved entirely outside of the flood 
zone, and the oil tank will also be on a platform in the garage, and outside of the flood zone. 

5.  The State of Connecticut DEP reviewed this application and had no comments. 

6.  The Commission has considered all evidence offered at the Public Hearing regarding the 
character and extent of the proposed activities, the land involved, the possible effects of the 
activities on the subject property and on the surrounding areas, and the suitability of such 
actions to the area for which it is proposed. 

7.  The proposed activities, to be implemented with the conditions and modifications listed below, 
will have no adverse impact on flooding, and therefore, this proposal is consistent with the need 
to minimize flood damage. 

8.  The Commission finds that the proposed development, if properly implemented and protected, 
is not contrary to the goals, objectives and policies of the Coastal Area Management Program. 

9.  The potential adverse impacts of the proposed activity, as modified within this resolution, on 
coastal resources are acceptable. 

10. The proposed activities also include filling and regrading a portion of the existing property and 
managing storm water runoff so that it does not negatively impact the nearby properties. 

11. The site plan has been reviewed by the Commission and is in general compliance with the intent 
and purposes of Section 1000. 

12. The proposal conforms to the standards for approval as specified in Section 1005 (a) through (g) 
of the Darien Zoning Regulations. 

NOW THEREFORE BE IT RESOLVED that Coastal Site Plan Review #211­A and Flood Damage 
Prevention Application #228­A, are hereby granted subject to the foregoing and following 
stipulations, modifications and understandings: 

A.  Construction shall be in accordance with the following plans submitted to and reviewed by 
the Commission:
 PLANNING AND ZONING COMMISSION 
MINUTES 
GENERAL MEETING/PUBLIC HEARING 
JUNE 13, 2006 
PAGE 4

·  Zoning Location Survey & Topographic Survey of #5 Tokeneke Trail prepared for 
Michael King Brantley King, by William W. Seymour & Associates, dated January 
27, 2005 revised June 7, 2005 and last revised April 14, 2006.
·  Proposed Additions and Alterations for: King Residence 5 Tokeneke Trail by 
Michael LoBuglio Architect, dated 04­12­06, Sheets A1­A6.
·  King Residence 5 Tokeneke Trail, Cody Complying Septic System & Site Plan, by 
Stearns & Wheler, last dated 5/23/06, Sheet 1. 

B.  The oil tank shall be placed in the garage at or above the required flood elevation.  Any air 
conditioning or other mechanical units now in the flood zone shall either be elevated to be at 
or above the existing flood elevation, or moved outside of the flood zone.  All new and/or 
replacement mechanical equipment and systems shall be at or above the expected flood 
level. 

C.  Accompanying the Zoning and Building Permit applications and prior to commencing 
construction, a certification shall be submitted from a licensed architect and/or engineer that 
verifies that the final design of the foundation complies with the applicable flood damage 
prevention requirements. 

D.  No filling or regrading of the site has been requested or shown on the submitted plans.  No 
filling or regrading is authorized. 

E.  During the construction, as soon as the foundation is in place and the first floor decking has 
been installed, the applicant shall submit an as­built survey to verify that the structure complies 
with the zoning regulations with respect to setback requirements and minimum floor elevation. 

F.  Once the construction work is complete and prior to the issuance of a Certificate of Occupancy, 
the applicant shall submit verification from the project engineer or architect that all aspects of 
the building construction and storm water management system have been completed in 
compliance with the approved plans and the flood damage prevention regulations.  A final “as­ 
built” survey is hereby required to verify that the final site work is in compliance with the 
approved plans and the Flood Damage Prevention Regulations. 

G.  During construction, the applicant shall utilize the sediment and erosion controls illustrated on 
the plans and any additional measures as may be necessary due to site conditions.  These 
sediment and erosion controls shall be installed and maintained to minimize any adverse 
impacts during the construction and until the area has been revegetated or restabilized.  The 
Planning and Zoning Department shall be notified prior to commencement of work and after the 
sedimentation and erosion controls are in place.  The staff will inspect the erosion controls to 
make sure that they are sufficient and are as per the approved plans.  All erosion control 
measures must be maintained until the disturbed areas are stabilized. 

H.  In evaluating this application, the Planning and Zoning Commission has relied on information 
provided by the applicant.  If such information subsequently proves to be false, deceptive, 
incomplete and/or inaccurate, the Commission reserves the right, after notice and hearing, to 
modify, suspend, or revoke the permit as it deems appropriate.
 PLANNING AND ZONING COMMISSION 
MINUTES 
GENERAL MEETING/PUBLIC HEARING 
JUNE 13, 2006 
PAGE 5 

I.  The granting of this approval does not relieve the applicant of the responsibility of complying 
with all other applicable rules, regulations and codes of the Town, State, or other regulating 
agencies.  This includes, but is not limited to, approval from the Darien Health Department for 
the septic system. 

J.  This permit shall be subject to the provisions of Sections 815 and 829f of the Darien Zoning 

Regulations, including but not limited to, implementation and completion of the approved plan 
within one (1) year of this action (June 12, 2007).  This may be extended as per Sections 815 
and 829f. 

All provisions and details of the plan shall be binding conditions of this action and such approval 
shall become final upon compliance with these stipulations and the signing of the final documents 
by the Chairman. 

The motion was made by Mr. Conze, seconded by Mr. Kenny and unanimously approved. 

Chairman Damanti read the following agenda item: 

Flood Damage Prevention Application #239, Laurie Stuek, 22 Driftway Lane, R­1 Zone. 
Proposal to place 30+/­ cubic yards of fill around the proposed new residence, effectively modifying 
the 12 foot contour within the mapped floodway. 

Director of Planning, Jeremy Ginsberg, explained that Mrs. Stuek had applied to the Environmental 
Protection Commission and received approval.  A copy of the EPC Resolution was distributed.  He 
said that there would be some minor amount of filling and regrading and construction work within 
the Flood Hazard Zone.  He said that all of the neighbors had been advised of the project and all of 
them have indicated their support for the project.  There is a letter from the Project Engineer 
indicating that the filling and regrading will not adversely affect the flooding conditions on any of 
the property and that the foundation of the structure will withstand flood forces. 

The Commission members agreed that there was no need for a public hearing on this particular 
application.  After a brief discussion, the following motion was made: That the Commission 
administratively approve the filling and regrading and construction activity within the Flood Hazard 
Zone in accordance with the submitted plans and materials.  The motion was made by Mrs. Forman, 
seconded by Mr. Spain and unanimously approved. 

Chairman Damanti read the following agenda item: 

Amendment of Coastal Site Plan Review #75­A, John Beineke, 14 Contentment Island Road, 
R­1 Zone. 
Proposal  to  place  generator  on  an  existing  concrete  pad  and  perform  related  site  development 
activities within a regulated area. 

It was explained that the proposed generator will be installed within the 100 foot coastal area 
management critical zone adjacent to mean high water.  It will be placed on an existing utility pad 
located between the house and the shoreline.  It will be elevated above the expected flood level and 
will be adjacent to other equipment.  The Commission members reviewed the plans.  The following
 PLANNING AND ZONING COMMISSION 
MINUTES 
GENERAL MEETING/PUBLIC HEARING 
JUNE 13, 2006 
PAGE 6 

motion was made: That the Commission administratively approve the proposed generator 
installation of the Beineke property in accordance with the submitted plans and materials.  The 
motion was made by Mr. Conze, seconded by Mrs. Forman and unanimously approved. 

Chairman Damanti read the following agenda item: 

Subdivision Application #164­B, Nancy Hyland, 40 Noroton Avenue. 
Requested clarification regarding two conditions within the Adopted Resolution. 

Mr. Ginsberg referred to the letter from Attorney Arthur Engle requesting clarification of two items. 
The first item is that the Resolution did not reflect the most recent revision date of the plans which 
was February 8, 2006.  All Commission members agreed that the Resolution should be corrected to 
refer to the revised plans dated February 8, 2006. 

The second clarification is a request to file the Subdivision Map before demolishing the buildings 
on the rear portion of the property.  Commission members said that they can understand the 
applicant’s desire to avoid the demolition but the technical requirements of the Regulations will not 
allow the Subdivision Map to be filed until the buildings have been demolished because creating the 
new property lines (by following the Map) would create violations of the setback Regulations and 
the Commission cannot permit that to occur.  The Commission members all agreed that they could 
not accommodate the request to file a map before demolishing the building, but did grant extensions 
to stretch out the filing process as long as possible in accordance with the statutory limitations.  Mr. 
Ginsberg will work out the final date by which the buildings must be demolished and the map must 
be filed and will discuss that with Attorney Engle. 

At 8:35 P.M., Chairman Damanti explained to the public that the Commission would now go into 
the public hearing portion of the meeting.  He read the following agenda item: 

PUBLIC HEARING 
Coastal Site  Plan Review #143­A, Flood Damage Prevention Application #144­A, Thomas & 
Suzanne Denunzio, 129 Nearwater Lane.  Proposing to construct a pier, ramp and float, remove 
existing  stone  walls,  stabilize  the  embankment,  and  perform  related  site  development  activities 
within regulated areas.  The subject property is on the west side of Nearwater Lane, directly across 
from its intersection with Juniper Road, and is shown on Assessor’s Map #56 as Lot #27, in the R­1 
Zone. 

Devon Santa, Professional Engineer from Roberge Associates explained that there are two major 
parts of the application.  The first part is to take an area of approximately 250 feet of shoreline and 
stabilize the eroding soils.  There are vegetated areas mixed in with some old stone walls and old 
structures.  Those structures will be removed and the slope will be smoothed out and re­planted with 
vegetation.  All of this work has been reviewed and approved by the Connecticut Department of 
Environmental Protection and the U.S. Army Corps of Engineers.  The second aspect of the project 
is to install a new ramp from the shoreline and extend it out into the Holly Pond area.  A float will 
be extended at the end of the ramp.  They are presently awaiting action from the Darien 
Environmental Protection Commission.  Mr. Santa said that at the EPC meeting there were no 
comments from the public or concerns expressed about the project.
 PLANNING AND ZONING COMMISSION 
MINUTES 
GENERAL MEETING/PUBLIC HEARING 
JUNE 13, 2006 
PAGE 7 

Chairman Damanti asked if there were any public comments.  There were none. 

The following motion was made: That the Commission continue this public hearing on July 7, 2006 
in order to  obtain  input from the Darien Environmental Protection Commission.  The  motion was 
made by Mr. Conze, seconded by Mr. Kenny and unanimously approved. 

Chairman Damanti read the following agenda item: 

Coastal Site Plan Review #221, Flood Damage Prevention Application #240, Ann B. Lunn, 9 
Contentment  Island  Road  (open  space  parcel).  Proposing  to  construct  a  dock  with  fixed  pile 
supported  pier,  access  ramp  and  float  and  perform  related  site  development  activities  within 
regulated  areas.    The  subject  property  is  on  the  northwest  side  of  Contentment  Island  Road, 
approximately  700  feet  south  of  its  intersection  with  Tokeneke  Beach  Drive,  and  is  shown  on 
Assessor’s Map #67 as Lot #53 in the R­1 Zone. 

Attorney Robert Maslan explained that the application is to construct a dock facility on the open 
space parcel located on the west side of Contentment Island Road.  The Lunn house is on the east 
side of Contentment Island Road.  He said that a permit application is presently pending with the 
Connecticut Department of Environmental Protection.  Attorney Maslan said that there is a general 
provision in the Open Space Declaration and Conservation Easement that there would be no future 
development or structures, however, there is a specific mention in the Conservation Easement to 
allow future water related uses and to allow a future application for a dock such as this.  He referred 
to the Deed Restrictions found in Volume 571 Page 309 of the Darien Land Records.  Chairman 
Damanti said that there is an apparent conflict in the documents.  Mr. Spain said that there is 
already a dock on the other Lunn property located just to the north of the proposed dock.  Attorney 
Maslan confirmed that there is a dock located on the vacant house site and that it had been 
permitted and built after the Conservation Easement was established.  He said that the Connecticut 
Department of Environmental Protection Permit application and the U.S. Army Corps of Engineers’ 
application are still pending. 

Attorney Maslan referred to the April 10, 2006 letter from Director of Planning, Jeremy Ginsberg. 
He said that that letter had been written after consultation with the Town Counsel.  He also said that 
the proposed dock does not need a permit from the Darien Environmental Protection Commission 
because it is already an allowed activity by the language of the easement. 

Director of Planning, Jeremy Ginsberg, said that his understanding is that the proposed dock facility 
will not require the cutting of any trees nor the changing of any grade.  It will only involve walking 
across the easement as is already allowed.  He said that this matter was referred to the Darien 
Environmental Protection Commission in May but they have not yet commented to the Planning & 
Zoning Commission.  Attorney Maslan said that the easement is a private matter, not a regulatory 
action of the Environmental Protection Commission.  He said that the Planning & Zoning 
Commission cannot deny an application due to a possible private property rights dispute. 

Director of Planning, Jeremy Ginsberg, said that the Connecticut Department of Environmental 
Protection Commission commented via e­mail on June 8, 2006.  It indicates that there is no 
apparent conflict with the coastal policies, and that they had no other comment at that time.
 PLANNING AND ZONING COMMISSION 
MINUTES 
GENERAL MEETING/PUBLIC HEARING 
JUNE 13, 2006 
PAGE 8 

Attorney Maslan said that the Open Space Declaration and the Conservation Easement must be read 
together.  Mr. Damanti said that the third paragraph of the Open Space Declaration does not say that 
a dock is allowed.  Mr. Maslan said that the Connecticut DEP has asked that the Town decide if the 
dock is permitted on or from the open space parcel.  He said that the waterfront on the north lot (the 
adjacent property owned by Lunn and located to the north of the open space parcel) is subject to the 
same conservation easement.  In that case, the dock was approved by the Connecticut DEP and the 
Army Corps of Engineers and the Planning and Zoning Commission.  The open space parcel is 
subject to the Conservation Easement but is also subject to an Open Space Declaration which, in 
some sense, is more restrictive than the Conservation Easement. 

Attorney Maslan said that only a small amount of work involved in the installation of the dock 
connects to the land and extends out to mean high water.  He submitted a copy of the 1985 Deed to 
Mrs. Lunn and submitted a letter from Mr. Bajack responding to the Darien Land Trust letter of 
June 9, 2006.  Mr. Bajack’s letter indicates that there is ample maneuvering area in Scott’s Cove 
and that the project would have no coastal resource impacts.  Attorney Maslan said that this is an 
exercise of riparian rights which is an approved use under the Coastal Area Management Program. 
He indicated that he would like to conclude the public hearing tonight. 

Shirley Nichols, Executive Director of the Darien Land Trust, explained that she has a Master’s 
Degree in Environmental Planning and she is representing the Land Trust.  She said that they have 
reviewed all three dock applications on the agenda for the evening and that they are only 
commenting on the Lunn application.  She reviewed the letter dated June 9, 2006 with attached 
color photos.  She said that the proposed dock will be very long and will interfere with navigation in 
that portion of Scott’s Cove.  She said that the area of the proposed dock is a fragile tidal wetland 
area and that the former Glenville property to the south (from which the open space parcel was 
eventually created) was deeded to the Darien Land Trust to allow access to the land by many people 
in the Tokeneke section, not just an individual.  She said that the Conservation Easement is to 
preserve views for the benefit of all legal visitors.  She said that this dock would be much longer 
than any others in the area.  She said that the length of the proposed dock is inappropriate. 

Jim Solberg of 7 Contentment Island Road said that he lives on the east side of the road and that this 
application is just a continuing pattern of inappropriate development of the Lunn property.  He said 
that Volume 571 Page 306 is the Open Space Declaration.  He noted that Item No. 4 in that 
Declaration indicates that the area is to be kept as an open, undeveloped area perpetually unless it is 
changed by the Planning and Zoning Commission.  He said that that does not mean that the 
Commission must agree to the requested change.  He said that the Darien Land Trust objects to the 
size of the dock but he feels that no dock should be allowed.  He said that this open space area is for 
passive recreation use only and that does not imply an active dock facility.  He said that the open 
space parcel was created when the other lot (to the north) was granted subdivision status.  He said 
that originally this area was marshlands in the 1920’s and was filled by a previous owner (Cudd) 
many years ago.  It was then acquired by Mrs. Lunn.  He said that in 1987 there was a subdivision 
approval for Mrs. Lunn and that resulted in litigation.  He said that in 1999 and 2003 house plans 
for development of the vacant lot (to the north) were approved and, under a separate proceeding, a 
dock was put in on the north lot.  Now they are seeking a second dock and this dock would be 
accessed through the open space parcel which would be inappropriate.  He said that the open space 
parcel was created so that it would not be developed or changed.  He said that the Commission must
 PLANNING AND ZONING COMMISSION 
MINUTES 
GENERAL MEETING/PUBLIC HEARING 
JUNE 13, 2006 
PAGE 9 

protect the public interest in leaving the open space undeveloped.  He urged the Commission to not 
just focus on the subject parcel, but to see the big picture as well. 

Dot Kelly of 6 Lake Drive said that she is a Board member of the Darien Land Trust.  She said that 
the open space parcels are an important element of the Town and the purpose is to keep them as 
open space land that is not encroached upon or developed or used for activities. 

Attorney Maslan said that the Connecticut Department of Environmental Protection has sole 
jurisdiction out beyond the mean high water line.  He said that the length of the dock is not within 
the jurisdiction of the Planning & Zoning Commission.  He also said that the Darien Land Trust is a 
corporation, it is a private land owner not a government agency that can regulate the land or 
activities of other private owners.  He said that the DEP policy is to allow at least one dock per 
riparian owner and that this open space parcel is owned by Mrs. Lunn in conjunction with her house 
lot which is across the street.  He said that the dock was allowed on the north lot and the same thing 
should be allowed here.  Attorney Maslan said that the views referred to by Mrs. Nichols, when the 
Glanville property was conveyed to the Darien Land Trust, could not create easement rights or 
obligations or restrictions on the Lunn property because Glanville did not own any interest in the 
Lunn property at that time.  Attorney Maslan submitted copies of Map 4366 A and 4366 B as filed 
in the Darien Land Records.  These maps show the creation of the open space parcel which is 
subject to the open space restriction and the conservation easement. 

The Commission members agreed that it would be appropriate to await further action from the 
Connecticut DEP before taking action and it would also be appropriate to spend time to review the 
submitted materials.  The following motion was made: That the Commission continue the public 
hearing regarding this matter on July 11, 2006.  The motion was made by Mr. Kenny, seconded by 
Mr. Conze, and unanimously approved. 

Chairman Damanti read the following agenda item: 

Coastal Site  Plan Review #88­A, Flood  Damage Prevention Application #241, W.C. Brian & 

Marguerite  Peoples,  86  Delafield  Island  Road.  Proposing  to  construct  a  dock,  ramp  and  float 
with float stops and perform related site development activities within regulated areas.  The subject 
property is located on the south side of Delafield Island Road, approximately 500 feet south of its 
intersection with Raider’s Lane, and is shown on Assessor’s Map #70 as Lot #43 in the R­1 Zone. 

Matthew Popp of Environmental Land Solutions explained that the proposed construction involves 
the installation of a 3 foot wide, 25 foot long ramp extending from the land into the water.  This will 
involve the construction of a 4’x4’ concrete ramp at the edge of the land, to which the moveable 
ramp would be placed.  He said that Connecticut Department of Environment al Protection and U.S. 
Army Corps of Engineers’ approvals have been obtained and copies submitted to the Commission. 
He said that there would be stepping stones to provide a safe access walkway from the house down 
to the new ramp. 

Director of Planning, Jeremy Ginsberg, said that he referred the matter to the Connecticut 
Department of Environmental Protection and they found no inconsistencies in the application.
 PLANNING AND ZONING COMMISSION 
MINUTES 
GENERAL MEETING/PUBLIC HEARING 
JUNE 13, 2006 
PAGE 10 

There were no comments from the public.  The following motion was made: That the Commission 
close the public hearing regarding this particular application.  The motion was made by Mr. Kenny, 
seconded by Mr. Conze and unanimously approved. 

At 9:45, Chairman Damanti indicated that the Commission would take a five minute break. 

The meeting was resumed at 9:50.  Chairman Damanti read the following agenda item: 

Amendment  to  the  Zoning  Map/Change  of  Zone,  Business  Site  Plan  #246/Special  Permit, 
Darien  Library,  Inc.,  1441  Boston  Post  Road.  Proposing  to  apply  the  Municipal  Use  (MU) 
floating zone and construct a new Darien Library with associated parking and  landscaping on the 
properties formerly occupied by Splash Car Wash and Century Gas Station and perform related site 
development activities.  The subject properties are on the northwest side of Boston Post Road, at the 
north corner formed by its intersection with Hecker Avenue, and is shown on Assessor’s Map #39 
as Lots #13 and #14, now in the SB and DOR­1 Zones. 

Bruce Hill, serving as Vice President of the Board of Trustees of the Darien Library, presented the 
application.  He explained that he had received the June 8, 2006 letter from the staff and the letter 
from the Town’s Traffic Consultant.  He said that they are awaiting a peer review of the Drainage 
Proposal and that they will need some time in the future to properly respond to those concerns and 
issues. 

Mr. Hill said that in 2004 the Darien Library purchased the land on the corner of the Boston Post 
Road and Hecker Avenue.  The zoning was mixed and they are requesting that a new, Floating Zone 
for Municipal Uses be created as an overlay zone to this site.  They are also requesting Business 
Site Plan approval and Special Permit approval for the new library building and adjacent parking 
area.  He said that the original design of the building was for 57,000 square feet of finished space. 
That has been reduced to 53,000 square feet.  A footprint of the building will be over 16,000 square 
feet.  Frank Crane, project architect, reviewed the site plan and rendering drawing.  He noted that 
concrete sidewalks would be located all around the building, even across the driveways.  They will 
also be using granite curbing in many locations.  The proposed first floor will be at Elevation 29.25 
feet above sea level.  He said at the south end of the site the grade is slightly higher.  He noted the 
trees will be planted along the Boston Post Road and Hecker Avenue and that many trees will be 
planted in the parking lot.  He said that they will be using decorative light pole fixtures along the 
street and a different, shielded light fixture in the parking lot.  He reviewed the exterior elevation 
drawings of the building and then showed the Commission members the floor plans.  He said that a 
recent change to the plans had been made to accommodate Fire Marshal’s comments regarding fire 
egress stairs that will add about 400 square feet of interior space to the building.  He reviewed the 
detailed grade around the building and the extra building elevations.  The building height will be 39 
feet as calculated in accordance with the Darien Zoning Regulations.  In response to questions from 
Mr. Conze, Mr. Crane said that the existing Darien Library has about 22,000 square feet of usable 
indoor space (about 25,000 square feet of gross floor area) and has 84 on­site parking spaces.  The 
proposed building will have about 53,600 square feet of gross floor area and will have 140 on­site 
parking spaces.  About 42,750 square feet of interior floor space would be finished, usable space. 

Mike Wilson, Professional Engineer, from Barken and Mess, Traffic Consultants said that at the 
present library location during the peak traffic hours, the library generates approximately 200
 PLANNING AND ZONING COMMISSION 
MINUTES 
GENERAL MEETING/PUBLIC HEARING 
JUNE 13, 2006 
PAGE 11 

vehicle trips during the peak hour of use.  He noted that a vehicle trip is one vehicle coming into or 
leaving the site.  If somebody drives to the library, drops off a book and leaves that is counted as 
two vehicle trips.  He said that when the new library facility is opened, they should anticipate 250 
vehicle trips during the peak hour on a weekday and as many as 300 vehicle trips during the peak 
hour on a weekend.  He said that the level of service (LOS) at the nearby streets and intersections 
will not be impacted due to the library installation.  He said that the present parking area 
accommodates 84 spaces and the proposed parking area can accommodate 140 vehicles.  He said 
per the Institute of Traffic Engineers databases, it is anticipated that the peak demand would be 
approximately 130 parking spaces except for extremely well attended special events. 

Mr. Conze said that in its present location, the library benefits from nearby parking lots.  When the 
library parking lot is full, people will park at nearby downtown parking facilities and then walk to 
the library.  He noted that the proposed library site is not near other downtown parking areas.  He 
asked what would happen at the new site when the library parking lot is full. 

Mr. Wilson said that the library needs to carefully schedule special events at off­peak times and the 
library will try to have employees park off­site during those peak times.  He said that there is also 
an informal agreement with the owner of the adjacent office buildings to allow use of the vacant 
parking areas in the Thorndal Circle area.  He said that no formal easement or property rights are 
established by this informal agreement. 

Louise Berry, Director of the Darien Library, said that now they can have 150 to 200 people in the 
main reading room and schedule special events for Friday nights and for Sundays.  She said that the 
proposed auditorium will accommodate 165 to 175 seats. 

Mr. Kenny said that the Darien Police Department changed shifts at 3:00 p.m.  He asked if the 
library traffic would impact the Police Department shift change or create other traffic problems in 
the area.  Mr. Hill said that the Darien Police Department shifts average about 6 to 8 employees. 
They did not anticipate that the police shift change would impact the library or that the library use 
would impact the police routine. 

Todd Ritchie, Professional Engineer, from Stearns & Wheler, reviewed the Environmental 
Protection Commission comments of May 12, 2006.  He noted that a detailed erosion and 
sedimentation control plan has now been submitted.  He said that there will be on­site storm water 
retention to store water on the property and to slowly release it.  Part of the storm drainage system 
also includes the treatment of the water so the total suspended solids will be substantially reduced. 
He said that in the rear of the building, they will be using an underground retention system and in 
the front of the building they will be using a bio­filter trench located between the building and the 
sidewalk along the street.  He said that these will require maintenance to continue to function and 
that a detailed maintenance plan will be provided as part of any condition of approval.  He said that 
catch basins in the parking lot will use hooded outlets to trap oil and floatable debris.  He said that 
they have also obtained ground water data and that the landscaping plan has been revised to reflect 
the changes in the drainage plan. 

Mr. Hill said that the library is in the process of cleaning up contamination from the previous uses at 
the site (a gas station and car wash).  He said that the remediation is almost complete.
 PLANNING AND ZONING COMMISSION 
MINUTES 
GENERAL MEETING/PUBLIC HEARING 
JUNE 13, 2006 
PAGE 12 

Todd Ritchie said that the front drainage area will actually have less impervious surface area 
draining directly toward the Boston Post Road than the previous situation.  He said that overflows 
will go to the drainage system in Hecker Avenue and then toward the Boston Post Road.  He said 
that the storm drainage system in the parking lot and on the site had been designed to retain water 
on the site to avoid impacting sites upstream or downstream.  He said that the storm drainage 
system will hold 76% to 80% of the water from storms up to a 50 year design storm.  This is a 
substantial improvement compared to the previous commercial uses on the site. 

Director of Planning, Jeremy Ginsberg, said that Mike Galante has reviewed the Traffic Report on 
behalf of the Town.  He will be available for comments at a future meeting. 

The Commission members agreed that a continuation of the public hearing would be appropriate in 
order to review all of the submitted material and to attain additional information from technical 
experts.  The following motion was made: That the Commission continue the public hearing 
regarding this application on July 18, 2006.  The motion was made by Mr. Spain, seconded by Mr. 
Kenny and unanimously approved. 

The meeting was adjourned at 10:55 p.m. 

Respectfully submitted, 

David J. Keating 
Assistant Planning & Zoning Director 
06132006min