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PLAN DE L'OUVRAGE
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INTRODUCTION

PREAMBULE

1 - DE L'ESTIMATION IMMOBILIERE
1.1 - L'estimation, élément essentiel de prévision économique
1.2 - Informations nécessaires à l'estimation
1.3 - La notion d'estimation
1.4 - Méthodologie pour aborder l'estimation
1.5 - Fondements statistiques de l'estimation

2 - METHODOLOGIE D’ANALYSE PROPOSEE

2.1 - A la recherche d'une méthodologie adaptée


2.2 - Principes d'analyse
2.3 - La notion de "fonction"
2.4 - La notion de "prestation"
2.5 - La notion "d'ouvrages composés"
2.6 - La grille analytique du coût
2.7 - Une décomposition primaire essentielle
2.8 - Résumé de la décomposition primaire de la grille d'analyse
2.9 - La Méthode UNTEC : outil de communication et d’aide à la décision

3 - GRILLE ANALYTIQUE

3.1 - Fonctions de la grille analytique


3.2 - Grille analytique détaillée
3.3 - Schémas explicatifs de l'analyse
3.4 - Définition des caractéristiques dimensionnelles

4 - CATEGORIES DE CONSTRUCTIONS
4.1 - Liste des catégories de constructions

5 - CHIFFRAGE DE L'ESTIMATION

5.1 – Résultats de l’analyse du coût


5.2 – Facilités d’analyse
5.3 – Regroupements de l’analyse
5.4 – Niveaux d’analyse
5.5 – Niveaux de contrôles
5.6 – Difficultés du chiffrage manuel
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6 - CONSTITUTION D'UNE BASE DE DONNEES

6.1 - Solutions par fonctions


6.2 - Partie fixe et partie variable du prix statistique
6.3 - Plages quantitatives faisant varier le prix statistique
6.4 - Sujétions d'exécution
6.5 - Coût global

7 - FICHIER DES PRIX STATISTIQUES


7.1 - Origine des coûts constatés
7.2 - Relativisation des coûts constatés
7.3 - Traitement statistique
7.4 - Versions du fichier des prix
7.5 - Difficultés rencontrées
7.6 – Prix hors fichier
7.7 – Fichier de prix pour travaux sur existants

8 - LOGICIELS INFORMATIQUES D'ESTIMATION


8.1 – Démarche statistique de l'estimation
8.2 - Objectifs des logiciels d'estimation
8.3 - Environnement économique d'une estimation
8.4 - Déroulement systématique de la saisie des données
8.5 - Saisie des données qualitatives
8.6 - Saisie des données quantitatives
8.7 - Quantités-clés
8.8 - Simulations
8.9 - Optimisation
8.10 - Recomposition par lots ou par corps d'état
8.11 - Edition des documents de sortie
8.12 - Comparaisons entre projets
8.13 - Logiciels d’estimation sans assistance de plans
8.14 – Vraisemblance de l’estimation
8.15 – Budget prévisionnel d’une opération immobilière
8.16 – Exemples de sorties informatiques

9 - CONTROLE DES ESTIMATIONS

10 - BIBLIOTHEQUE DE FICHES DE COUTS CONSTATES

CONCLUSION
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INTRODUCTION

L’économie de la construction est indissociable de l’économie générale


sous divers aspects : production,distribution,consommation des richesses et des biens
matériels.

De même elle doit prendre en compte des exigences sociales telles que le
confort de vie, la santé publique, les conditions de travail, l’émergence forte du concept
qualité-sécurité-environnement.

♦ Elle s’applique à :

• l’analyse des besoins,


• la connaissance et la recherche des moyens et de leur adéquation,
• la mise en cohérence des besoins en fonction des moyens,
• l’analyse des risques financiers,
• la conception en fonction des besoins explicités et implicites,
• la réalisation des ouvrages,
• l’administration du patrimoine immobilier.

♦ Sa pratique basée sur la connaissance des techniques de la construction, de


l’organisation du travail et des techniques d’élaboration des coûts , nécessite
notamment les connaissances suivantes :

• économie générale et macro-économie,


• techniques d’analyse, de statistiques et de prévision,
• techniques financières et comptables,
• le droit immobilier et le droit de la construction,
• la fiscalité immobilière,
• les assurances et réglementations,
• organisation administrative et aménagement du territoire.

Elle nécessite, en outre, une culture générale développée et des facultées de


communication.

En liaison avec la maîtrise d’ouvrage, les partenaires de la maîtrise d’œuvre et du pôle sécuritaire, les
partenaires institutionnels et financiers, l’économiste de la construction qualifié doit maîtriser des
compétences élargies dans les domaines de l’ingénierie financière. Il doit être capable de remplir
toutes les missions relevant de ces disciplines, ou d’assumer la responsabilité de l’exécution de
certains éléments de ces missions exécutées par d’autres professionnels.
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Les professionnels de l'ECONOMIE DE LA CONSTRUCTION ont le souci permanent de mettre à


jour leurs outils et leurs méthodes afin de tenir compte de l'évolution des techniques et de l'apport de
leur expérimentation. C'est ce qui explique la parution périodique de nouvelles mises à jour de la
METHODE d'ANALYSE ET D’ESTIMATION DES COUTS DE CONSTRUCTION
IMMOBILIERE éditée par l'UNTEC et dont la première édition date de 1975.

Une seconde édition parue en 1978 a complété l'ouvrage initial en améliorant les règles
d'analyse et en précisant le contenu des fonctions. Cette parution a été actualisée en 1988, notamment
au vu de la part croissante des travaux de réhabilitation.

En 1993, il a paru nécessaire d'opérer une réédition tenant compte des nouvelles techniques de
construction. L'UNTEC a profité de cette mise à jour pour présenter l'ouvrage sous une forme plus
didactique et en améliorant les schémas explicatifs.

Mais l'information circule aujourd'hui si rapidement et se mémorise si facilement, que son


utilisation offre des possibilités d'applications totalement nouvelles aux Economistes de la
Construction. Sans modifier les concepts qui ont contribué jusqu'à présent à sa grande fiabilité, la
Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC se devait d'intégrer en son sein toutes les possibilités
scientifiques et techniques du traitement de cette information.

Au seuil du nouveau millénaire, c'est l'objectif principal de la présente édition.


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PREAMBULE
L’Economie a une place indispensable dans notre vie de tous les jours.

Dans le domaine de la construction immobilière, la « fonction économique » intervient à tous


les niveaux, qu’il s’agisse :
- de l’étude de faisabilité
- de la programmation des besoins et des exigences
- de la désignation de la maîtrise d’œuvre
- de la conception
- de la dévolution des travaux
- de leur coordination
- de leur exécution et de leur contrôle
- de leur gestion
- de la maintenance du bâti
- de son exploitation.

Son objectif essentiel est d’assurer la meilleure qualité de l’ouvrage dans le cadre de son
utilisation et d’obtenir, dans un budget déterminé, la meilleure conjugaison de l’esthétique et des
techniques, sans négliger la notion de coût global. Son rôle capital aux côtés des fonctions
architecturale et technique est d’ailleurs confirmée par les dispositions de la loi MOP et de ses décrets
d’application.

L’ECONOMIE DE LA CONSTRUCTION se définit comme étant l’ensemble des actions


tendant à la réalisation de ces objectifs.

Dans la « fonction économique », la prévision des coûts et le contrôle permanent de leur


respect tiennent un rôle déterminant dans l’économie de la construction. Le déroulement du processus
d’étude de tout projet de construction immobilière exposé ci-dessous en démontre toute l’importance.

Missions d’assistance économique à la Maîtrise d’Ouvrage

C’est souvent dès le stade préliminaire où s’exprime l’intention de construire, alors même
qu’aucun site n’a encore été choisi, et qu’en conséquence aucune étude n’a pu être réalisée, que
l’estimation prévisionnelle du coût de la construction envisagée est déjà nécessaire. En effet, les
premiers problèmes qui se posent aux constructeurs sont des problèmes d’investissements immobiliers
où la fixation des dépenses de construction conditionne la poursuite ou l’abandon de l’étude du projet.
Dès ce stade, le Maître d’Ouvrage a intérêt à se faire assister d’un Economiste ,professionnel
compétent et qualifié chargé, depuis le pré-programme puis le programme des travaux envisagés,
d’établir l’enveloppe financière que le Maître de l’ouvrage décidera d’ affecter aux travaux.
L’économiste vérifiera obligatoirement l’adéquation entre programme et enveloppe financière.

Ceci constitue la phase d’estimation des travaux au stade préliminaire d’étude de faisabilité juqu’au
programme.

Si l’organisation d’un concours d’ingénierie et d’architecture est nécessaire, le Maître de


l’Ouvrage a intérêt à se faire assister d’un Economiste dont la mission sera de vérifier la compatibilité
du coût des projets proposés par chacune des équipes de conception en présence par rapport au
montant de l’enveloppe financière prévisionnelle affectée aux travaux.

Ceci constitue la phase d’estimation des travaux au stade de vérification du coût prévisionnel de chaque
projet
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Missions de Maîtrise d’œuvre en équipe de conception

Au niveau des études « d’esquisses », l’Economiste établit à l’aide de ratios et d’éléments


statistiques une estimation prévisionnelle des travaux pouvant porter sur plusieurs solutions ou scénarii
d’ensembles proposés, en indiquant les écarts probables par rapport à l’enveloppe financière
prévisionnelle. Le choix de la solution retenue est effectué par le Maître d’Ouvrage.
Au niveau des études « d’avant-projet sommaire » et des études « d’avant-projet définitif »,
l’Economiste disposant alors de plans et d’informations plus précises sur les caractéristiques du projet,
est à même d’utiliser des ratios plus particuliers, adaptés à la catégorie de construction envisagée,
déterminant ainsi l’estimation définitive du coût prévisionnel des travaux.

Ceci constitue la phase d’estimation des travaux au stade des études d’avant-projet.

Au niveau des études de « projet », l’Economiste dispose d’informations et plans de plus en


plus détaillés lui permettant de calculer les quantités fonctionnelles de la construction projetée et d’y
appliquer les prix provenant d’une base de données statistiques. A partir de ces éléments, il établit le
coût prévisionnel des travaux, décomposé par éléments techniquement homogènes, sur la base d’un
avant-métré par unités d’œuvre qui doit permettre d’établir un « cadre de décomposition » du
bordereau quantitatif nécessaire à la consultation des entreprises.

Ceci constitue la phase d’estimation des travaux au stade des études de projet.

Au niveau de « l’assistance apportée à la passation des contrats de travaux », l’Economiste


rédige les documents techniques et administratifs nécessaires à la consultation des entreprises, analyse
et vérifie les offres, rédige un rapport faisant état de ses remarques, et compare les résultats de la
consultation aux estimations des études de projet. Après approbation par le Maître d’Ouvrage, il
prépare les dossiers « marchés » à signer par les contractants. Si les résultats de la consultation ne sont
pas conformes aux prévisions, il participe aux négociations ou nouvelles consultations sur la base de
documents techniques et administratifs modifiés en conséquence.

Ceci constitue la phase de fixation du coût des travaux au stade des contrats de travaux.

Bien entendu, au-delà des études consacrées aux cycles de la prévision des coûts de
construction, l’Economiste poursuit ses missions éventuelles de gestion, de coordination et de contrôle
où l’application des concepts développés par la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC lui
permettent également un suivi rationnel de ses interventions et justifications.
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1 - DE L'ESTIMATION IMMOBILIERE

1.1 - L'estimation, élément essentiel de prévision économique

Ainsi que le démontrent en préambule les différents phases où intervient l’Economiste


de la Construction dans le cycle de l’avancement des estimations d’un projet, ses interventions
ne doivent pas être considérées comme un ensemble de missions séparées mais comme un
système de "suivi économique", capable d'expliciter les conséquences financières des décisions
successivement prises au cours de la conception et de la mise au point du projet.

On mesure donc l'importance de l'estimation comme outil de prévision économique et


d’aide à la décision, et le rôle qu'ont à tenir les professionnels économistes chargés de cette
mission qui est l ‘une des trois réponses architecturale, technique, économique au
programme du Maître de l’ouvrage.

1.2 - Informations nécessaires à l'estimation

La nature et le nombre d'informations nécessaires à l'estimation se précisent au cours de


l'évolution du projet et doivent donc permettre de structurer de plus en plus finement sa
décomposition estimative. C'est ainsi que d'une phase à l'autre de l’estimation, des informations
d'ordre général se transforment petit à petit en paramètres de plus en plus élaborés permettant
un chiffrage d'une plus grande précision. En disposant ainsi d'éléments d'appréciation de plus
en plus nombreux, il est possible de franchir de nouvelles étapes dans la hiérarchie des
informations. C'est en effet de la connaissance d'une information d'ordre général que l'on peut
accéder ensuite à une information dépendante plus précise. Cette constatation justifie donc
l'utilisation de méthodes à base d'analyse hiérarchisée.
Quelle que soit la phase étudiée, l'estimation doit comporter une décomposition
suffisamment structurée pour faire apparaître le poids économique de chacun des grands
éléments qui la constituent et permettre de mettre en lumière les relations existant entre eux.
Il est malheureusement regrettable de rencontrer encore aujourd'hui de nombreux
projets dont l'estimation n'a fait l'objet d'aucune réflexion approfondie et souvent chiffrés à
l'aide d'un seul "ratio global" renfermant en lui seul toutes les particularités du projet. Quelle
aberration ! Comment dans ces conditions soutenir la contestation sur la vraisemblance des
coûts ?

1.3 - La notion d'estimation

Dans la construction, "l'estimation" est une évaluation des coûts avant connaissance des
résultats d'une consultation d'entreprises.
Le terme "estimation" comporte en lui-même un caractère de "valeur probable" compte
tenu de la difficulté rencontrée à maîtriser totalement l'ensemble des paramètres participant à la
constitution du coût. Certains de ces paramètres sont connus dès les prémices de l'étude tandis
que d'autres ne se révèlent qu'ultérieurement dans les phases de développement et de mises au
point de celle-ci .

Dans ces conditions, il convient donc de palier au manque d'informations par


l'introduction dans le calcul des coûts, de marges d'aléas permettant de tenir compte à la fois de
l'absence de certains paramètres mais aussi de la fiabilité de ceux utilisés. C'est l'évolution du
projet vers sa composition définitive qui permet aux différentes phases de l'étude, l'introduction
de nouvelles informations génératrices de réduction de la marge d'aléas.
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Prendre en compte ce type de marges ne peut se concevoir que sous le contrôle de


professionnels particulièrement expérimentés analysant systématiquement les informations
qu'ils possèdent et mesurant avec discernement l'influence des marges à mettre en place à
chaque phase d’avancement du projet pour estimer la "valeur probable" de la construction
envisagée. On constatera, dans un chapitre ultérieur l'influence prépondérante de la
"statistique" et de l’analyse dans la maîtrise des coûts.

En toute occurrence, il n'existe pas de solution miracle susceptible de transposer une


"valeur probable" en "valeur certaine" dans l'établissement d'une estimation de travaux, le
comportement des entreprises vis à vis de leur mise en concurrence ne pouvant être maîtrisé
avec suffisamment de certitude.

1.4 - Méthodologie pour aborder les estimations et les maîtriser

L'estimation est une mission comportant de grandes responsabilités qui peut mener aux
plus probants résultats comme aux plus lourdes catastrophes. Elle doit donc être menée avec la
plus grande rigueur et un sérieux sans faille. C'est aussi une mission complexe où les
connaissances techniques et économiques doivent être complètes et permettre de dominer
toutes les catégories de construction rencontrées.

C'est pourquoi la nécessité de l'application d'une méthodologie s'impose.

Cette méthodologie doit s'inspirer de raisonnements logiques, de principes bien définis,


de règles rigoureuses, d'étapes systématiques afin de parvenir au résultat le plus "probable"
d'une estimation. Ce doit être aussi un guide et un pôle de références auxquels on doit pouvoir
se reporter en toutes circonstances de l'exercice professionnel et constituer ainsi la synthèse des
concepts de l'estimation dans l'économie de la construction.

Quelle méthodologie pour aborder l'estimation ?

- une méthodologie unique quel que soit le moment "m" de l'estimation, afin d'assurer
la même démarche intellectuelle quel que soit le stade d'étude du projet.
- une méthodologie "systématique" permettant de passer en revue la totalité des
problèmes à résoudre, sans risques d'oublis ou d'omissions.
- une méthodologie "analytique" permettant une décomposition réfléchie et ordonnée
des composants du projet à estimer, mais aussi susceptible d'assurer des
regroupements de plus en plus généraux par une "hiérarchisation" organisée.
- une méthodologie basée sur des notions identiques quel que soit le type de
construction à estimer, sans distinctions entre catégories de bâtiments différentes.
- une méthodologie permettant la simulation de cas, la comparaison entre solutions
différentes et l'étude de bâtiments virtuels.
- une méthodologie permettant la comparaison des coûts entre projets et susceptible
d'expliciter le poids économique différent de chacun de leurs composants.
- une méthodologie permettant de dégager des coûts statistiques aux différents
niveaux de l'analyse souhaités, et susceptible d'alimenter des recueils ou des bases
de données.
- une méthodologie apte à la constitution de ratios assurant un contrôle maîtrisé des
coûts.
- une méthodologie applicable aux techniques informatiques du traitement de
l'information.
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1.5 - Fondements statistiques de l'estimation

L'estimation repose obligatoirement sur l'utilisation de prix statistiques provenant soit


des observations personnelles d'un professionnel, soit plus généralement de celle d'un groupe.
Plus nombreuses sont les observations sur le coût des éléments constitutifs d'une construction,
plus la fiabilité et la vraisemblance des prix statistiques induits s'en trouve renforcée.

Dans la construction, les statistiques de prix sont soumises à différentes contraintes pour
assurer leur cohérence :
- toutes les valeurs doivent comporter la "même unité de temps", c'est à dire
correspondre à une date précise choisie comme unité de base de tous les prix
statistiques
- toutes les valeurs doivent comporter la "même unité de lieu", c'est à dire
correspondre à une zone géographique de même influence économique
- toutes les valeurs doivent comporter la "même unité de conjoncture", c'est à dire
correspondre à des conditions semblables de l'état du marché de la construction, à
l'époque et dans la zone considérées.

Si, selon le terme du statisticien, on appelle "échantillon" un élément constitutif d'un


prix statistique, il est indispensable de rectifier la valeur constatée de cet "échantillon" en lui
affectant les correctifs de "temps", de "lieu" et de "conjoncture" qui lui permettront d'être
comparé à d'autres échantillons de la même série.

La source de chacun des "échantillons" destinés à composer finalement un prix


statistique sera celle des coûts constatés pour un projet ayant réellement fait l'objet d'un marché.

Grâce à l'informatique, le calcul du prix statistique depuis des "échantillons rectifiés"


s'effectue le plus souvent à partir de la théorie mathématique de la régression. La méthode
utilisée en pratique est celle des moindres carrés qui permet de tracer une ligne passant par le
point moyen du nuage de points généré par les "échantillons". C'est la valeur de ce point moyen
qui détermine le prix statistique. L'interprétation du nuage de points permet également de
déterminer "l'intervalle de confiance" pouvant être accordé à ce prix statistique, cet « intervalle
de confiance » étant une plage située de part et d’autre de la moyenne d’un échantillon.

Afin que les intervalles de confiance soient les plus rapprochés possibles, il convient de
choisir des unités de mesure d'échantillons qui ne permettent pas de trop grandes variations de
ces intervalles, sinon le prix statistique devient trop entaché d'incertitude pour être valablement
utilisé. Il est certain que plus l'unité de mesure choisie englobe de prestations, plus l'intervalle
d'incertitude grandit. L'inverse n'est pas non plus la meilleure formule, la multiplicité des
variables à faire intervenir avec le choix d'unités de mesure trop détaillées générant des cumuls
excessifs si les écarts s'additionnent au lieu de s'annihiler.

La méthodologie à mettre en place pour créer ces prix statistiques à intervalles de


confiance limités doit permettre de proposer une analyse tenant compte de ces impératifs afin
de réduire au mieux la marge d'aléas qui y est forcement attachée.
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2 - METHODOLOGIE D’ANALYSE PROPOSEE

2.1 - A la recherche d'une méthodologie adaptée

En ce qui concerne les missions d'estimation prévisionnelle des travaux de construction


immobilière, l'objectif général de la profession a été, depuis de nombreuses années, de trouver
des "solutions fiables" quelles que soient les phases d'avancement des études du projet.

Cet objectif devait passer par les nécessités suivantes :

- développer une logique d'analyse des projets qui soit semblable pour toutes les
études et permette les comparaisons et les simulations en normalisant la présentation
des résultats
- assurer la plus grande rigueur possible en éliminant les erreurs et les oublis
- étudier des systèmes d'estimation plus rapides et plus globaux que ceux utilisés
précédemment
- obtenir des estimations fiables.

Pour en arriver à ces conclusions, il a d'abord fallu constater plusieurs faits dont
notamment :

- la disparité des méthodes rapides presque toutes basées sur l'application de ratios ne
prenant pas en compte les données propres au projet mais des données tous projets
confondus
- le temps trop long passé en choisissant des méthodes d’avant-métré détaillé
- un classement des ouvrages par lots ou corps d'état totalement arbitraire et non
significatif, le montant des ouvrages pouvant être réparti dans les lots à la
convenance de la maîtrise d’ouvrage, de la maîtrise d’œuvre ou d’habitudes locales,
générant ainsi des ratios inutilisables par ailleurs
- la disparité d'analyse des projets ne permettant pas toujours d'en connaître
exactement le contenu ni d'opérer des comparaisons valables entre projets
- l'impossibilité de regroupements d'ouvrages par destinations.

2.2 Principe d'analyse

Pour l'obtention de résultats économiques fiables, l'estimation de tout projet de


construction immobilière doit être analysée selon ses "constituants" valorisés en fonction de la
quantité qu'ils représentent et du prix statistique affecté à leur unité de mesure.

Cette analyse doit permettre une décomposition du projet en ses éléments constitutifs
jusqu'à l'obtention "d'organes fonctionnels" facilement chiffrables. Cependant, pour éviter de
parvenir à une analyse trop détaillée, non significative et finalement génératrice de temps perdu,
il convient de délimiter cette décomposition aux "organes fonctionnels principaux", l'utilisation
de "prix composés" se chargeant de prendre en compte les éléments accessoires attachés à
chaque "organe fonctionnel".

Cette délimitation voulue permet de réduire très sensiblement le nombre de paramètres


à calculer pour l'obtention d'une estimation. En effet, sur les 120 types différents «d’organes
fonctionnels » recensés par la Méthode, on estime généralement dans les projets courants que le
calcul d'une cinquantaine de paramètres seulement est nécessaire à l'estimation, répondant ainsi
au souhait des professionnels d'utiliser des systèmes plus simplifiés.
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2.3 - La notion de "fonction"

L'analyse du projet conduit finalement à définir quels en sont les "organes fonctionnels"
constitutifs.
Comme dans un corps humain, chaque organe de la construction a une "fonction" à
remplir qui lui est propre. Ainsi :
- l'organe "fenêtre" est l'ouvrage (ou le groupe d'ouvrages) qui a pour fonction
l'éclairement des locaux au travers des murs extérieurs
- l'organe "fondations" est l'ouvrage (ou le groupe d'ouvrages) qui a pour fonction la
répartition sur le terrain des charges et surcharges du bâtiment
- l'organe "couverture" est l'ouvrage (ou le groupe d'ouvrages) qui a pour fonction
d'abriter la surface construite du bâtiment
- etc… etc…
Pour être plus significatif, chacun de ces organes a été appelé "fonction".

Chaque "fonction" obéit à un certain nombre de règles définissant notamment son "unité
de mesure" et son "mode de calcul" permettant ainsi une uniformisation des conditions propres
à la comparaison entre projets ou à l'étude de prix statistiques à partir d'éléments comparables.
La "fonction" est donc la base de décomposition d'une construction et l'organe destiné à être
estimé. C'est le cumul des coûts par fonctions qui constitue le coût total d'estimation. La
"fonction" n'indique pas "qui fait quoi" et ignore la notion de corps d'état ou de lots. On verra
que c'est au niveau des logiciels d'application que cette notion peut être prise en compte.

La "fonction" doit donc être considérée comme une entité nouvelle permettant
l'estimation des travaux de construction à l'aide d'un nombre plus réduit de postes de
décomposition du coût total.

2.4 - La notion de "prestations"

Dans la plupart des cas, il existe plusieurs solutions techniques susceptibles de remplir
une fonction.
C'est ainsi que la fonction "fenêtre" peut aussi bien être remplie à l'aide de fenêtres en
bois, de fenêtres en métal, de fenêtres en PVC, …
De même, la fonction "sols" offre une très grande variété de solutions techniques
susceptibles d'y faire face selon la destination des locaux. Cependant, parquets, moquettes,
carrelages, etc… obéissent aux mêmes règles d'unité de mesure et de mode de calcul, et ils sont
regroupés dans la même fonction.

Les différentes solutions susceptibles de remplir une fonction sont appelées


"prestations".

Le calcul du coût sera effectué à partir de la valeur de chaque " prestation".

2.5 - La notion "d'ouvrages composés"

Afin de pouvoir comparer ce qui peut être comparable, la Méthode d’analyse et


d’estimation de l’UNTEC définit pour chaque fonction, tous les ouvrages compris ou exclus de
cette fonction. Beaucoup de fonctions comportent donc des "ouvrages composés" incorporant
non seulement les éléments essentiels mais aussi tous les éléments accessoires (même s'ils ne
sont pas effectués par le même corps d'état).
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C'est ainsi, par exemple, que la fonction "murs extérieurs porteurs" comprend
également les ossatures incorporées dans ces murs (tels linteaux, poteaux raidisseurs, chaînages
raidisseurs). De même, la fonction "sols" comprend la préparation des supports, les plinthes, les
barres de seuils.

Cette notion "d'ouvrages composés" simplifie donc sensiblement le calcul des quantités
en le faisant porter sur l'essentiel et non plus aussi sur l'accessoire.

2.6 - La grille analytique du coût

La grille analytique du coût est l'un des deux éléments principaux de la Méthode
d’analyse et d’estimation de l’UNTEC.

Elle propose une analyse réfléchie des constituants d'une construction, partant du
général pour atteindre le plus particulier, en hiérarchisant les ouvrages par sections, chapitres,
groupes, jusqu'à la décomposition la plus fine représentée par la fonction.

Son utilisation principale est de définir une décomposition de l'ouvrage à estimer


suivant certaines règles économiques. Ces règles, par leurs interdictions, définissent le contenu
possible de chaque décomposition, permettant ainsi de structurer les composants du coût et
faciliter la comparaison entre décompositions de même nature. Mais, à l'inverse, c'est aussi le
moyen de regrouper des coûts partiels dans une entité de coût plus générale susceptible de
favoriser l'établissement de ratios.

Son second intérêt, par sa présentation hiérarchisée, est de passer en revue la totalité des
constituants d'une construction et de servir ainsi de check-list pour éviter les omissions.

2.7 - Une décomposition primaire essentielle

Dans la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC, une décomposition primaire


essentielle doit être obligatoirement appliquée dès le départ d'une étude d'estimation, à savoir :

A - CONSTRUCTION PROPREMENT DITE


B - SUJETIONS D'ADAPTATION AU SITE
C - EQUIPEMENTS SPECIALISES

Pour comparer intelligemment des projets entre eux, il est indispensable d'estimer
séparément ces trois sections. On ne peut en effet déterminer de prix statistiques ou de ratios
valables si cette décomposition primaire n'est pas opérée.

Dans cette décomposition primaire obligatoire, la CONSTRUCTION


PROPREMENT DITE représente l’ensemble des coûts nécessaires à la construction du
bâtiment, à l’exclusion des travaux situés hors de son emprise ou amenant les fluides propres à
son fonctionnement.
De plus, il est important que les coûts de la section "A - CONSTRUCTION
PROPREMENT DITE" puissent être eux-mêmes subdivisés en fonction de leur
positionnement structurel pour les raisons suivantes :
1° ) les travaux nécessaires à l'interface entre le terrain qui va recevoir la construction et
les locaux prévus impliquent de distinguer l'infrastructure de la superstructure et de
créer séparément ces deux chapitres
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2° ) la dotation du projet en équipements est indépendante des deux chapitres précédents


et peut aller du plus simple au plus complexe, nécessitant aussi de distinguer
séparément ce chapitre.

Pour ces raisons, il est essentiel de subdiviser le coût de CONSTRUCTION


PROPREMENT DITE en les 3 chapitres suivants :
A1 - INFRASTRUCTURE
A2 - SUPERSTRUCTURE
A3 - EQUIPEMENTS

Les sujétions de la section "B - SUJETIONS D'ADAPTATION AU SITE"


concernent l'ensemble des ouvrages rattachés au coût total mais se trouvant hors l'emprise de la
"CONSTRUCTION PROPREMENT DITE". Il convient de signaler plus particulièrement dans
cette section la prise en charge des "fondations spéciales" comme une sujétion d'adaptation au
site, permettant ainsi de comparer les ratios d'un projet comportant des fondations spéciales
avec ceux d'un projet comportant des fondations normales. La décomposition de cette section
en 5 chapitres est la suivante :
B1 - PREPARATION DU TERRAIN
B2 - FONDATIONS SPECIALES
B3 - RESEAUX ORGANIQUES
B4 - AMENAGEMENTS DE SURFACE
B5 - DEMOLITIONS POUR TRANSFORMATIONS

La section "C - EQUIPEMENTS SPECIALISES" concerne essentiellement les


équipements, installations ou mobiliers propres à une activité ou une fonction très particulière
et ne se rencontrant pas couramment dans la construction. L'imputation de tels équipements
spécialisés au chapitre précédent A3 fausserait tous ratios basés sur les équipements courants.
La décomposition de cette section en 5 chapitres est la suivante :
C1 - APPAREILLAGES ET RESEAUX SPECIAUX
C2 - PROTECTIONS PARTICULIERES
C3 - EQUIPEMENTS SPECIFIQUES
C4 - AMEUBLEMENTS SPECIFIQUES
C5 - AMENAGEMENTS AQUATIQUES

2.8 - Résumé de la décomposition primaire de la grille d'analyse

A - CONSTRUCTION PROPREMENT DITE


A1 - INFRASTRUCTURE
A2 - SUPERSTRUCTURE
A3 - EQUIPEMENTS
B - SUJETIONS D'ADAPTATION AU SITE
B1 - PREPARATION DU TERRAIN
B2 - FONDATIONS SPECIALES
B3 - RESEAUX ORGANIQUES
B4 - AMENAGEMENTS DE SURFACE
B5 - DEMOLITIONS POUR TRANSFORMATIONS
C - EQUIPEMENTS SPECIALISES
C1 - APPAREILLAGES ET RESEAUX SPECIAUX
C2 - PROTECTIONS PARTICULIERES
C3 - EQUIPEMENTS SPECIFIQUES
C4 - AMEUBLEMENTS SPECIFIQUES
C5 - AMENAGEMENTS AQUATIQUES
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2.9 – La Méthode UNTEC : outil de communication et d’aide à la décision

La grille d’analyse préconisée par la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC, par sa


structure de décomposition, se prête efficacement à la constitution d’outils professionnels aux
fonctions multiples mais basés sur les mêmes entités, rédigés dans un ordre semblable résultant d’une
même logique de raisonnement, permettant aussi bien de résumer que d’étendre l’étude du projet par
ses facultés de hiérarchisation et facilitant la génération de documents simples et lisibles par tous.

Outil d’aide à la conception

La Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC utilisée comme structure commune


d’analyse et d’estimation d’un projet facilite les relations entre partenaires de l’équipe de
conception. Elle permet une présentation sobre et efficace des problèmes à résoudre, au travers
de l’examen de chacune des « fonctions ». Elle rationalise les discussions et résume les
décisions prises en commun. Son cadre standardisé, classé par éléments, reste logique et
consistant d’une phase à l’autre du projet. En conséquence, les différents intervenants
réfléchissent mieux au projet, plus tôt dans le processus de conception et communiquent leurs
informations dans un tableau commun à tous les autres membres de l’équipe.

Utiliser la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC dès la phase « esquisses »


offre les avantages suivants :
- chaque discipline participant à la conception se trouve obligée de considérer
spécifiquement le projet dès ses prémices et proposer des solutions alternatives à la
conception ou aux systèmes de construction qui satisfassent les exigences du
programme.
- l’Economiste est pourvu des informations nécessaires à la préparation d’estimations
plus compréhensibles et plus précises basées sur une description des éléments
apportés par chaque professionnel de la conception. La conjecture s’en trouve
réduite.
- les omissions sont plus lisiblement identifiables et les articles qui ne sont pas notés
dans les exigences du programme de conception peuvent être détectés.
- le cadre standardisé peut être utilisé pour enregistrer les décisions de conception.

Si la conception telle que décrite ci-dessus est conforme au programme et au budget


fixé par le Maître de l’Ouvrage, les concepteurs peuvent passer aux phases d’avant-projet et
beaucoup moins de problèmes majeurs importants n’auront à être résolus ou identifiés, l’équipe
de conception ayant clairement rempli son objectif de travail et le Maître d’Ouvrage approuvé
les décisions prises. Cela signifie moins de modifications ultérieures et un processus de
conception plus efficace.

Outil d’aide à la décision

Depuis la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC, à l’aide de tableaux clairs,


précis, complets et facilement lisibles, le Maître de l’Ouvrage peut suivre l’évolution du projet
de conception et donner son approbation ou non aux propositions de la Maîtrise d’œuvre. Les
insuffisances éventuelles du programme ou les nécessités du process peuvent être ainsi
rapidement détectées et prises en considération. Il en résulte un gain de temps et l’élimination
de surprises financières.

Outil d’aide à l’estimation : Voir chapitre 5

Outil d’aide à la constitution d’une base de données : Voir chapitre 6


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Par la génération possible de ces différents types d’outils, la METHODE d’analyse et


d’estimation de l’UNTEC constitue donc un réel vecteur de communication.
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3 - GRILLE ANALYTIQUE
3.1 - Fonctions de la grille analytique
A. CONSTRUCTION PROPREMENT DITE
A.1 INFRASTRUCTURE

A.11 Encaissement des ouvrages


A.12 Fondations théoriques
A.13 Volumes de transition
A.131 Ossatures des volumes de transition
A.131.1 Poteaux
A.131.2 Poutres
A.132 Murs et refends des volumes de transition
A.132.1 Murs et refends proprement dits
A.132.2 Isolation intérieure des murs

A.133 Planchers des volumes de transition


A.133.1 Planchers sur terre-pleins ou vides sanitaires
A.133.2 Planchers sur locaux utilisables
A.133.3 Formes rapportées
A.133.4 Isolation des planchers d'infrastructure

A.2 SUPERSTRUCTURE

A.21 Système porteur


A.211 Système porteur vertical
A.211.1 Ossatures
A.211.11 Ossatures de murs extérieurs
A.211.111 Poteaux
A.211.112 Poutres
A.211.12 Ossatures de refends
A.211.121 Poteaux
A.211.122 Poutres
A.211.13 Ossatures de portiques
A.211.131 Poteaux
A.211.132 Poutres
A.211.133 Eléments indissociables
A.211.134 Ossature de travée
A.211.2 Murs ou panneaux lourds extérieurs porteurs
A.211.21 Murs ou panneaux proprement dits
A.211.22 Isolation intérieure des murs
A.211.3 Refends porteurs (Ne pas cumuler avec A.211.12).
A.211.31 Refends proprement dits
A.211.32 Isolation des refends
A.212 Système porteur horizontal
A.212.1 Planchers sur appuis
A.212.2 Planchers en porte-à-faux
A.212.3 Isolation des planchers de superstructure
A.213 Systèmes porteurs complémentaires
A.213.1 Structures de halls, abris ou galeries couvertes ou assimilés
complémentaires
A.213.2 Structure d'auvent
A.22 Toitures
A.221 Ossatures de toitures
A.221.1 Ossatures verticales de toitures (fermes)
A.221.2 Ossatures primaires de toitures
A.221.21 Ossatures de toitures horizontales
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A.221.22 Ossatures de toitures rampantes


A.221.3 Acrotères

A.222 Couvertures
A.222.1 Couvertures proprement dites
A.222.11 Etanchéités
A.222.12 Couvertures
A.222.13 Eléments coques
A.222.14 Verrières
A.222.2 Isolation des couvertures
A.222.3 Eclairements en toitures
A.222.31 Eclairements ponctuels
A.222.32 Eclairements en bande
A.222.4 Evacuation des eaux pluviales
A.222.5 Ventilations industrielles en toiture
A.222.6 Saillies de toiture (ou débords)

A.23 Parois extérieures

A.231 Remplissages d'ossatures (dans ossatures prévues au chapitre A.211.11)

A.231.1 Maçonneries ou panneaux lourds de remplissage.


A.231.11 Maçonneries ou panneaux lourds proprement dits
A.231.12 Isolation intérieure des remplissages
A.231.2 Murs-rideaux
A.231.21 Ossature
A.231.22 Remplissage
A.231.3 Bardages formant parois
A.232 Ouvertures extérieures
A.232.1 Menuiseries extérieures
A.232.11 Châssis, fenêtres et portes-fenêtres
A.232.12 Portes extérieures à vitrer
A.232.12 Portes extérieures à usage spécifique
A.232.2 Vitrerie
A.233 Protections extérieures
A.233.1 Protection des ouvertures
A.233.2 Garde-corps
A.234 Traitement des parements verticaux extérieurs
A.234.1 Traitements proprement dits
A.234.2 Vétures extérieures isolantes
A.235 Saillies de façades
A.24 Escaliers et rampes (y compris ceux des volumes de transition)
A.241 Escaliers
A.241.1 Structure
A.241.2 Finitions
A.242 Rampes et plans inclinés
A.242.1 Structure
A.242.2 Finitions
A.243 Garde-corps et mains-courantes d'escaliers, rampes et mezzanines

A.3 ÉQUIPEMENTS (pour infrastructure et superstructure)

A.31 Equipements structuraux


A.311 Cloisonnements
A.312 Baies intérieures
A.313 Traitements des parements verticaux intérieurs
A.314 Sols
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>|< >

A.314.1 Sols proprement dits


A.314.2 Complément d'isolation phonique rapportée
A.314.3 Planchers surélevés
A.315 Traitement des plafonds

A.32 Equipements organiques

A.321 Conduits et gaines


A.321.1 Conduits de fumée
A.321.2 Conduits de ventilation
A.321.3 Façades de gaines

A.322 Plomberie

A.322.1 Appareils sanitaire

A.322.11 Appareils proprement dits


A.322.12 Distribution et évacuation
A.322.13 Production d'eau chaude
A.322.14 Collecteurs Eaux Résiduaires
A.323 Génie climatique
A.323.1 Chauffage
A.323.11 Conduits de chaufferie
A.323.12 Amenée d'énergie
A.323.13 Production du fluide chauffant
A.323.14 Distribution et matériel d'émission calorifique
A.323.15 Régulation
A.323.2 Ventilation mécanique contrôlée
A.323.3 Rafraîchissement de l'air
A.323.4 Chauffage et rafraîchissement de l'air
A.323.5 Climatisation
A.324 Electricité
A.324.1 Desserte en courant électrique BT
A.324.2 Installations électriques intérieures
A.324.3 Luminaires
A.324.4 Eclairage de sécurité
A.324.5 Télévision
A.324.6 Téléphone
A.324.7 Portier
A.325 Appareils élévateurs
A.325.1 Machinerie et cabine
A.325.11 Ascenseurs
A.325.12 Monte-charges
A.325.13 Monte-malades
A.325.2 Niveaux desservis
A.325.21 Ascenseurs
A.325.22 Monte-charges
A.325.23 Monte-malades
A.33 Equipements de parachèvement
A.331 Peinture, Tenture
A.332 Revêtements muraux ou de plafonds
A.333 Rangements
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B. SUJÉTIONS D’ADAPTATION AU SITE

B. 1 PRÉPARATION DU TERRAIN

B.11 Plateformes - Nivellements


B.111 Travaux superficiels
B.112 Travaux en pleine masse
B.113 Travaux ponctuels
B.12 Démolitions totales
B.13 Sujétions pour présence d'eau
B.131 Traitement ponctuel
B.132 Traitement linéaire
B.133 Traitement superficiel (palplanches, parois moulées, etc.)
B.134 Traitement volumiques (congélation, injection...)
B.14 Aménagements de chantiers

B.2 FONDATIONS SPÉCIALES

B.21 Ouvrages linéaires


B.22 Ouvrages surfaciques
B.23 Ouvrages volumiques

B.3 RÉSEAUX ORGANIQUE

B.31 Réseaux d'alimentation


B.311 Eau potable
B.311.1 Branchements
B.311.2 Réseau de distribution
B.311.3 Réseau incendie
B.311.31 Canalisations
B.311.32 Bomes d'incendie
B.311.4 Arrosage
B.311.41 Centrale de dictribution
B.311.42 Bouches ou postes
B.312 Gaz
B.312.1 Branchement ou poste
B.312.2 Réseau de distribution
B.313 Combustibles liquides
B.313.1 Stockage
B.313.2 Distribution
B.314 Electricité
B.314.1 Branchement
B.314.2 Transformateur
B.314.3 Réseau de distribution
B.314.4 Eclairage extérieur
B.314.41 Réseau de distribution
B.314.42 Appareils d'éclairages

B.315 Télécommunications
B.315.1 Téléphone

B.315.2 Télévision
B.315.21 Antennes et réseaux câblés
B.315.22 Réseaux de distribution

B.316 Réseaux thermiques


B.316.1 Réseaux de distribution
B.316.2 Echangeurs
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B.32 Réseaux d'évacuation


B.321 Eaux pluviales
B.321.1.Branchement
B.321.2 Réseau
B.321.3 Ouvrages particuliers

B.322 Eaux résiduaires


B.322.1 Branchement
B.322.2 Réseau
B.322.3 Traitement des eaux résiduaires

B.4 AMÉNAGEMENTS DE SURFACE

B.41 Voirie
B.411 Chaussées
B.412 délimitations de chaussées
B.413 Équipements de sécurité routière
B.42 Aires de stationnement
B.43 Circulations piétons
B.44 Aires de Jeux - Repos
B.441 Traitement superficiel
B.442 Mobilier

B.45 Clôtures
B.451 Clôtures proprement dites
B.452 accès
B.46 Plantations - Espaces verts
B.461 Traitement superficiel
B.462 Plantations
B.462.1 Superficielles
B.462.2 Ponctuelles
B.47 Constructions extérieures
B.48 Accès extérieurs

B.5 DÉMOLITIONS SUR EXISTANTS

B.51 Démolition d’ouvrage d'infrastructure


B.511 Démolition de fondations
B.512 Démolition d'ossatures
B.513 Démolition de murs et refends
B.514 Démolition formes et planchers
B.515 Démolition de réseaux EU-EP
B.52 Démolition d’ouvrage de superstructure
B.521 Démolition d'ossatures
B.522 Démolition murs et refends
B.523 Démolition de planchers
B.524 Démolition ossatures de toitures
B.525 Démolition de couvertures
B.526 Démolition de menuiseries et leurs protections
B.527 Démolition de parements verticaux extérieurs
B.528 Démolition d'escaliers
B.53 Démolition d'équipement
B.531 Démolition de cloisons et boiseries
B.532 Démolition de parements verticaux intérieurs
B.533 Démolition de revêtements de sols
B.534 Démolition de plafonds
B.535 Démolition de conduits et gaines
B.536 Démolition d'installations sanitaires
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>|< >

B.537 Dépose d'installation de chauffage


B.538 Dépose d'installation électrique
B.539 Dépose d'appareil élévateur
B.54 Autres démolitions
B.55 Travaux sur matériaux amiantés
B.551 Encoffrements
B.552 Désamiantage

C. ÉQUIPEMENTS SPÉCIALISÉS PROPRES A LA CONSTRUCTION

C. 1 RÉSEAUX ET APPAREIILLAGES

C.11 Réseaux fluides courants

C.111 Eau (exemples : surpresseurs, pompage, filtration, traitement, réservoirs eau


industrielle, eau stérilisée, appareillages spéciaux, etc.)

C.112 Gaz (exemples : postes de détente particuliers, appareillages spéciaux, etc.)


C.113 Combustibles liquides (exemples : réchauffage, appareillages spéciaux, etc.)
C.114 Electricité (exemples : circuits courant très basse tension, circuits courant
redressé, groupes électrogènes, appareillages spéciaux, etc.)
C.12 Télécommunications et informatique

C.121 Téléphone (exemples : autocommutateur, standard, postes, appareillages


spéciaux, interphone, etc.)
C. 122 Télévision et F.M. (exemples : réseau intérieur privé comprenant récepteurs, et
amplificateurs, circuits vidéo internes, appareillages spéciaux, etc.)
C. 123 Audition (exemples : diffusion musicale, recherche de personnes, sonorisation,
traduction simultanée, appareillages spéciaux, etc.).
C. 124 Distribution de l'heure (exemples : circuits et horloges, appareils de pointage,
asservissement horaires-programme, etc.)
C.125 Distribution informatique (exemples : prises numéris, câblages réseaux,
répartiteurs, etc.)
C.126 Distributions diverses (exemples : commandes à distance, courrier, transport
pneumatique, appareils de distribution automatique, etc.)
C.13 Réseaux thermiques et aérauliques (exemples : récupérateurs de calories, matériel
d'émission spécial, atmosphère contrôlée, etc.).
C.14 Energie solaire (exemple : capteurs solaires réalisés soit par panneaux en élévation, soit
par panneaux en toiture, soit par moquettes solaires).
C.15 Translation (exemple : tapis roulants, monte linge, vide-ordures, etc.)
C.16 Collectes diverses (vide-ordures, vide-linge, etc.)
C.17 Immotique – Dommotique
C.171 Sécurité des biens
C.171.1 Anti-intrusion
C.171.2 Gestion de sécurité des équipements
C 172 Sécurité des personne
C 172.1 Incendie
C 172.2 Aide et assistance (enfants, personnes dépendantes, ..)
C 172.3 Contôles d’accès
C 173 Confort climatique
C 173.1 Chauffage
C 173.2 Climatisation
C 173.3 Ventilation – VMC
C 173.4 Fermeture et occultation
C 174 Confort lumineux
C174.1 Gestion de l’éclairage
C 175 Economie des charges
C 175.1 Gestion des consommations
C 176 Communication
C 176.1 Accès au télé service (messageries)
C 176.2 Sonorisation

C 177 Maintenance
C 177.1 Gestion des ressources
C 177.2 Gestion des interventions
C 177.3 Gestion des contrats
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>|< >

C 178 Câblages – Pré-câblages


C 178.1 Planification des réseaux
C178.2 Mise en oeuvre de l’installation

C.2 PROTECTIONS PARTICULIÈRES

C.21 Phénomène atmosphérique et naturel (exemples : paratonnerres, cages de Faraday,


ouvrage brise-vent, etc.).
C.22 Incendie Feu
C.221 Protection proprement dite (exemples : ignifugation, peintures intumescentes,
projections, portes coupe-feu spéciales, exutoires, etc.)
C.222 Lutte contre le feu (exemples R.I.A. colonnes sèches, réseaux sprinckler, etc.)
C.223 Détection incendie (exemples réseaux de détection, contrôles par zones, etc.)
C.23 Chutes (exemples : crinolines, filets anti-chute, etc.)
C.24 Radiations (exemples : revêtements plomb, protections anti-X, volets spéciaux, etc.)
C.25 Accès et intrusion (exemples : chambres fortes, portes fortes, vitrages spéciaux, contrôle
d'accès, télésurveillance, etc.)
C.26 Intrusions animales et parasitaires (exemples : moustiquaires, panneaux grillagés,
traitements antitermites, fongicides, insecticides, curatifs, etc.)
C.27 Protection des alarmes (exemples : câbles spéciaux incombustibles)

C.3 ÉQUIPEMENTS SPÉCIFIQUES

C.31 A la destination des bâtiments (exemples : équipements fixes ou servant l'activité).


C.311 Habitation (exemples : cuisine intégrée, cheminée d'agrément, etc.)
C.312 Scolaires (exemples : tableaux, équipements de classes spécialisées,
d'amphithéâtre, etc.)
C.313 Industriels et commerciaux (exemples : rayonnages, process industriel, etc.)
C.314 Tertiaires (exemples : distributeur automatique, mobilier spécialisé, etc.)
C.315 Culturels ou cultuels (exemples : cimaises, installations scéniques et
cinématographique, carillons électriques, colombarium, etc.)
C.316 Sociaux ou médico-sociaux/Hospitaliers (exemples : salles d'opérations,
distribution de fluide médicaux, morgues, etc.)
C.317 Hôteliers et de restauration (exemples : installation de cuisine, bar, self service,
etc.)
C.318 Sp6rtifs et loisirs (exemples : équipements spécifiques à la pratique de tous
sports, etc.)
C.319 Judiciaires (exemples : salle d'audience, équipements pénitenciers, etc.)
C.32 A la destination des ouvrages de génie civil (exemples : murs antibruit, glissières de
sécurité, garde-corps, signalétique et signalisation, etc.)
C.33 A la destination des aménagements du site (exemples : Signalétique et signalisation,
contrôle d'accès poubelles, sanisette, installations spéciales pour cimetières, etc.)

C.4 MOBILIER ET AMIEUBLEMENT SPECIFIQUES A LA DESTINATION DES BATIMENTS

C.41 Culinaires (exemples : appareils ménagers, batteries de cuisine, etc.)


C.42 Sanitaires (exemples : porte-balai, porte-papiers, porte-savon, équipements spécifiques
des personnes à mobilité réduite, etc.)
C.43 Séjours, chambres (exemples : mobilier, etc.)
C.44 Bureaux, salles diverses (exemples : mobilier, bibliothèque, etc.)
C.45 A usage collectif (exemples : tables, chaises, etc.)
C.46 Ameublement, décoration et divers

C.5 AMÉNAGEMENTS AQUATIQUES

C.51 Fontaines
C.52 Bassins, pataugeoires
C.53 Piscines
C.54 Travaux en rivière ou sur plans d'eau
C.55 Travaux sur le littoral
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>|< >

3.2 - Grille analytique détaillée


A. CONSTRUCTION PROPREMENT DITE
A.1 INFRASTRUCTURE

A.11 Encaissement des ouvrages


Comprend les fouilles nécessaires à l'encaissement des ouvrages en conditions
normales, à l'exception des masses rocheuses, avec manutentions et transports de
terres, remblais ou opérations accessoires, à l'exclusion des terrassements pour
fondations (à imputer au paragraphe A. 12 ou au paragraphe B.2) et des terrassements
pour préparation du terrain ou constitution des plateformes (à imputer au paragraphe B.
1 1).
Unité : le mètre cube.
Mode de calcul : surface hors œuvre du bâtiment augmentée d'un talutage normal par
hauteur moyenne terrassée.

A.12 Fondations théoriques


Les fondations théoriques en conditions normales sont celles nécessaires et suffisantes
à l'assise de la construction dans l'hypothèse d'un sol travaillant à 2 bars à une
profondeur de 0,80 m à partir du terrain naturel ou du sol fini du niveau le plus bas.
Dans le cas où ces conditions ne seraient pas remplies, calculer arbitrairement la
valeur des fondations théoriques.
Comprennent les fouilles nécessaires avec manutentions et transports des terres,
remblais ou opérations accessoires, les fondations proprement dites y compris couche
de propreté à l'exclusion des murs compris entre les fondations et les planchers bas
des niveaux utiles.
Unité : le mètre linéaire
Mode de calcul : Linéaire théorique des fondations calculé suivant la projection au sol
du système porteur du premier niveau utile, ou à défaut, le cumul des linéaires hors-
oeuvre des façades, refends et poteaux de ce niveau de référence (les poteaux isolés à
compter pour un mètre minimum).

A.13 Volumes de transition


Les volumes de transition concernent les ouvrages partiellement ou totalement enterrés
assurant la transition entre le dessus des fondations et les volumes utiles. La limite
inférieure de ces volumes utiles est déterminée par le dessus des planchers situés au
niveau ou immédiatement au-dessus du sol extérieur. Toutefois, lorsque ce niveau
sera constitué d'une ossature de toiture (cas des planchers-terrasses notamment) ce
volume sera au-dessous de cette ossature. Les équipements des volumes de
transition sont à porter au paragraphe A. 3.

A.131 Ossatures des volumes de transition


Comprennent les ossatures verticales, poteaux, poutres, etc. destinées à
remplacer les murs porteurs extérieurs et les refends porteurs intérieurs
recevant les planchers des volumes de transition.

A.131.1 Poteaux
Unité : le mètre linéaire.
Mode de calcul : Hauteur du dessus des fondations jusqu'au dessous des
planchers supportés, par natures et sections.

A.131.2 Poutres
Unité : le mètre linéaire.
Mode de calcul : longueur hors-oeuvre, par natures et sections en fonction
des portées et charges.
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>|< >

A.132 Murs et refends des volumes de transition

A.132.1 Murs et refends proprement dits

Comprennent les murs périphériques et refends destinés à porter les


planchers des volumes de transition, non compris ouvertures et leurs sujétions
mais y compris ossatures incorporées.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface de chaque mur ou refend considéré, la hauteur
prise du dessus de fondations jusqu'au dessous des planchers supportés
déduction faite des baies.

A.132.2 Isolation intérieure des murs

Comprend tous systèmes d'isolation thermique et/ou phonique intérieure


rapportée au parement intérieur ou incorporée, y compris supports, ossatures,
(ex. tringlages, fourrures, doublages, etc.). Pour isolation extérieure des murs,
voir chapitre A.234.2.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface de façades traitées par type et nature, déduction faite
des baies.

A.133 Planchers des volumes de transition


A.133.1 Planchers sur terre-pleins ou vides sanitaires
Comprennent les planchers situés au-dessus de terre-pleins ou de vides
sanitaires, exception faite de ceux ne portant pas sur appuis à considérer
comme formes rapportées. Ces planchers comprennent les blocages ou
remblais remplaçant les coffrages.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface hors-oeuvre par types, portées et surcharges.

A.133.2 Planchers sur locaux utilisables


Comprennent les planchers situés au-dessus des locaux compris dans les
volumes de transition. Ce type de planchers porte obligatoirement sur appuis.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface hors-oeuvre par types, portées et surcharges.

A.133.3 Formes rapportées


Comprennent les formes de toutes natures, avec ou sans blocage, constituant
planchers bas ne portant pas sur appuis.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface dans oeuvre des locaux comprenant ces formes.

A.133.4 Isolation des planchers d'infrastructure


comprend tous systèmes d'isolation thermique et/ou phonique rapportés ou
incorporés, y compris ouvrages et sujétions s'y rapportant.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : surface développée par types et natures.
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>|< >

A.2 SUPERSTRUCTURE

A.21 Système porteur

A.211 Système porteur vertical

A.211.1 Ossatures
Remplissages à compter en A.23

A.211.11 Ossatures de murs extérieurs


Comprennent les ossatures verticales (poteaux, poutres, etc.) destinées à
remplacer les murs porteurs extérieurs recevant les planchers, planchers-
terrasses ou ossatures horizontales ou rampantes de toitures.

A.211.111 Poteaux
Unité : le mètre linéaire.
Mode de calcul : Hauteur comprise entre planchers et/ou entre
planchers et ossature de toiture par natures et sections.

A.211.112 Poutres
Unité : le mètre linéaire.
Mode de calcul : longueur hors-oeuvre, par natures et sections
en fonction des portées et charges.

A.211.12 Ossatures de refends


Comprennent les ossatures verticales (poteaux, poutres, etc.) destinées à
remplacer les refends intérieurs recevant les planchers, planchers-terrasses
ou ossatures horizontales ou rampantes de toitures.

A.211.121 Poteaux
Unité : le mètre linéaire.
Mode de calcul : Hauteur comprise entre planchers et/ou entre
plancher et ossature de toiture par natures et sections.

A.211.122 Poutres
Unité : le mètre linéaire.
Mode de calcul : Longueur hors œuvre, par natures et sections en
fonction des portées et des charges.

A.211.13 Ossatures de portiques (sauf A.213)


Est à considérer comme portique l'ouvrage dans lequel on ne peut dissocier
les ossatures verticales de parois des autres ossatures (ossatures de
planchers, ossatures de toitures par exemple). Les ossatures de portiques
comprennent toutes les ossatures dans le plan vertical du portique (poteaux,
poutres, tirants, etc.) destinés à porter les planchers, planchers-terrasses ou
ossatures horizontales ou rampantes de toitures.

A.211.131 Poteaux
Unité : le mètre linéaire.
Mode de calcul : Hauteur comprise entre le dessus du plancher et le
dessus des poutres supportées, par natures et sections.
< Sommaire
>|< >

A.211.132 Poutres
Unité : le mètre linéaire.
Mode de calcul : Longueur hors œuvre, par natures et sections, en
fonction des portées et des charges.

A.211.133 Eléments indissociables


Comprennent les éléments où les poutres ne peuvent être
distinguées des poteaux (exemple : ossature de portique courbe en
lamellé collé).
Unité : le mètre linéaire.
Mode de calcul : longueur développée par natures, types et portées.

A.211.134 Ossature de travée


Concerne les ossatures supplémentaires entre poteaux
(contreventements, raidisseurs ou autres).
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface des travées par natures et sections.

A.211.2 Murs ou panneaux lourds extérieurs porteurs (Ne pas cumuler avec A.21 1.1 1)

A.211.21 Murs ou panneaux proprement dits


Comprennent les murs périphériques et pointes de pignons formant
façades extérieures et destinées à porter les planchers, faux-
planchers, planchers-terrasses ou ossatures horizontales ou
rampantes de toitures, non compris ouvertures et leurs sujétions,
mais y compris ossatures incorporées dans ces murs (tels linteaux,
poteaux raidisseurs, chaînages raidisseurs).
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : surface de chaque façade considérée par type et
nature, déduction faite des baies.

A.211.22 Isolation intérieure des murs


Comprend tous systèmes d'isolation thermique et/ou phonique
intérieure rapportée au parement intérieur ou incorporée, y compns
supports, ossatures (ex. tringlages, fourrures, doublages, etc.). Pour
isolation extérieure des murs, voir chapitre A.234.2.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface de façades traitées par type et nature,
déduction faite des baies.

A.211.3 Refends porteurs (Ne pas cumuler avec A.211.12).

A.211.31 Refends proprement dits


Comprennent les refends destinés à porter les planchers, faux-
planchers, planchers-terrasses ou ossatures horizontales ou
rampantes de toitures, non compris ouvertures et leurs sujétions,
mais y compris ossatures incorporées dans ces refends ainsi que
pointes de refends remplaçant les fermes.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface de chaque refend considéré par type et
nature, déduction faite des baies.
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>|< >

A.211.32 Isolation des refends


Comprend tous systèmes d'isolation thermique et/ou phonique
intérieure rapportée ou incorporée y compris supports, ossatures (ex.
tringlages, fourrures, doublages, etc.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface des refends traités par type et nature,
déduction faite des baies.

A.212 Système porteur horizontal

A.212.1 Planchers sur appuis


Concement les planchers de toutes natures à l'exception des planchers en
porte-à-faux, des planchers-terrasses et des planchers bas du premier niveau
utile. Les planchers sur appuis comprennent toutes ossatures sauf celles du
système porteur vertical prévues au chapitre A.211. Les ossatures de faux-
planchers (sans surcharge) sont à prendre en compte avec le plafond qu'elles
supportent.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface de planchers hors-oeuvre intéressés, par types,
portées et surcharges, y compris loggias.

A.212.2 Planchers en porte-à-faux


Concernent les planchers en porte-à-faux de toutes natures, y compris toutes
ossatures et incidences sur le système porteur.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface de planchers hors œuvre intéressés, par types,
portées et surcharges.

A.212.3 Isolation des planchers de superstructure


Comprend tous systèmes d'isolation thermique et/ou phonique rapportés ou
incorporés, y compris tous ouvrages et sujétions.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface hors-oeuvre des planchers considérés par type et
nature.

A.213 Systèmes porteurs complémentaires


Concement les ouvrages complémentaires dont les éléments dans l'espace ne peuvent
être dissociés notamment le système porteur vertical du système porteur de toiture, à
l'exclusion des planchers à reprendre au chapitre A.212 et des protections au feu à
reprendre au chapitre C. Les ouvrages comprennent les poteaux, poutres, fermes,
pannes, contreventements, etc.

A.213.1 Structures de halls, abris ou galeries couvertes ou assimilés complémentaires


Concernent les ossatures verticales, horizontales (exception faite des
planchers) ou de toitures, avec leurs éléments de stabilité permettant de
recevoir les parois extérieures (parois à reprendre au chapitre A.23) et les
couvertures (à reprendre au chapitre A.222).
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Cumul des surfaces constituées d'une part de la surface en
plan de la toiture et d'autre part du produit du périmètre du bâtiment par la
hauteur sur sablière. A différencier par natures, types et portées.
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A.213.2 Structure d'auvent


Concerne les ossatures verticales, horizontales (exception faite des planchers)
ou de toitures, avec leurs éléments de stabilité, permettant de recevoir les
couvertures (couvertures à reprendre chapitre A.222).
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : surface en plan de la toiture.

A.22 Toitures

A.221 Ossatures de toitures

A.221.1 Ossatures verticales de toitures (fermes)


Comprennent les ouvrages verticaux de charpente destinés à supporter les
ossatures horizontales ou rampantes de toitures, exception faite des éléments
traités au chapitre A.211.13 & A.213.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface du polygone circonscrit de l'ouvrage, par types et
portées.

A.221.2 Ossatures primaires de toitures


Comprennent les supports primaires tels planchers-terrasses, voûtes ou
charpentes destinés à recevoir les couvertures et étanchéités. A noter que les
ossatures de portiques, les fermes, les pointes de pignons et les pointes de
refends remplaçant les fermes portant directement les toitures seront classés
respectivement en A.211.13, A.211.21, A.211.31, A.221.1. Toutefois les
fermettes rapprochées supprimant les pannes seront classées au présent
chapitre.

A.221.21 Ossatures de toitures horizontales


Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface hors-oeuvre des planchers-terrasses
considérés, par types et portées.

A.221.22 Ossatures de toitures rampantes


Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface développée de toiture.

A.221.3 Acrotères
Comprennent les ouvrages verticaux situés à la périphérie des planchers-
terrasses.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface développée des faces extérieures vues, non
compris le dessus, par types et natures.

A.222 Couvertures

A.222.1 Couvertures proprement dites

A.222.11 Etanchéités
Comprennent les systèmes d'étanchéité de tous types y compris supports
secondaires (tels panneaux, formes de pente par exemple) protections (telles
protections légères ou protections lourdes par exemple), accessoires.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface d'étanchéité développée, par type et nature, y
compris relevés, déduction faite des éclairements en toitures de l'article
A.222.3.
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A.222.12 Couvertures
Comprennent les couvertures de tous types y compris supports secondaires
(tels chevronnages, liteaunages par exemple), accessoires. Les habillages
d'avant toits seront classés en A.222.6.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface de couverture développée, par type et nature,
déduction faite des éclairements en toitures de l'article A.222.3.

A.222.13 Eléments coques


Comprennent les éléments préfabriqués de grandes portées formant toitures
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface hors-oeuvre de la toitures.

A.222.14 Verrières
Comprennent les toitures vitrées cnstruites spécifiquement pour le projet, à
l’exception des éclairements préfabriqués classés en A.222.3
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface de couverture développée, par type et nature,
déduction faite des éclairements en toitures de l'article A.222.3.

A.222.2 Isolation des couvertures


Comprend tous systèmes d'isolation thermique et/ou phonique d'étanchéité ou de
couverture.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface développée par types et natures.

A.222.3 Eclairements en toitures


Seront seuls considérés au titre du présent chapitre les ouvrages d'éclairement à
costières, en différenciant les éléments ponctuels (A.222.3 1) des éclairements en
bandes (A.222.32).
Les lucarnes ne seront pas considérées comme éclairements en toiture. On en
imputera les différents éléments constitutifs (murs, parois extérieures, ouvertures
extérieures, toitures, etc.) aux chapitres correspondants.
Les châssis et fenêtres de toitures ouvrants seront imputés au présent chapitre.
Les plaques d'éclairement remplaçant les plaques de couverture seront imputées au
chapitre A.222.12.

A.222.31 Eclairements ponctuels


Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface d'éclairement de l'ouvrage considéré, par type et
nature.

A.222.32 Eclairements en bande


Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface d'éclairement de l'ouvrage considéré, par type et
nature.

A.222.4 Evacuation des eaux pluviales


Comprend tous systèmes d'évacuation des eaux pluviales horizontaux et verticaux y
compris les réseaux enterrés dans l'emprise du bâtiment.
Unité : le mètre linéaire.
Mode de calcul : Longueur des systèmes horizontaux et verticaux, par types et natures
compris tous ouvrages et sujétions (tels regards etc.).
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A.222.5 Ventilations industrielles en toiture


Comprennent les ouvrages spécifiques aux ventilations industrielles situées en toiture.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : surface développée de l'ouvrage.

A.222.6 Saillies de toiture (ou débords)


Comprennent les ossatures et revêtements constituant les débords horizontaux et
verticaux de toiture.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : surface développée.

A.23 Parois extérieures

A.231 Remplissages d'ossatures (dans ossatures prévues au chapitre A.211.11)

A.231.1 Maçonneries ou panneaux lourds de remplissage.

A.231.11 Maçonneries ou panneaux lourds proprement dits


Comprennent les maçonneries ou panneaux lourds servant de
remplissage entre ossatures, non compris ouvertures, mais y compris
ossatures incorporées dans ces maçonneries (tels linteaux, poteaux
raidisseurs intermédiaires, chaînages raidisseurs).
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface de remplissage réelle par types et natures
de remplissage, déduction faite des baies.

A.231.12 Isolation intérieure des remplissages


Comprend tous systèmes d'isolation thermique et/ou phonique
intérieure rapportée ou incorporée y compris supports, ossatures
(exemples : tringlages, fourrures, doublages, etc.).
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface des façades traitées par types et natures,
déduction faite des baies.

A.231.2 Murs-rideaux
Comprennent tous les ouvrages constituant les murs-rideaux (ossatures
primaires, ossatures secondaires, panneaux, isolation accessoires) exception
faite des ouvertures extérieures à porter au chapitre A.232 et des protections à
porter au chapitre A.233.

A.231.21 Ossature
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Produit de la longueur hors-oeuvre de chaque
façade considérée par sa hauteur totale par types et natures,
déduction faite des ouvertures extérieures.

A.231.22 Remplissage
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Produit de la longueur hors-oeuvre de chaque
façade considérée par sa hauteur totale par types et natures,
déduction faite des ouvertures extérieures.
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>|< >

A.231.3 Bardages formant parois


Comprennent les éléments de remplissage ou d'habillage formant parois
verticales extérieures, y compris ossatures secondaires, isolation et
accessoires, à l'exception des bardages rapportés sur murs à considérer
comme ouvrage du chapitre A.234.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface réelle de bardage, par type et nature, déduction
faite des ouvertures extérieures.

A.232 Ouvertures extérieures

A.232.1 Menuiseries extérieures

A.232.11 Châssis, fenêtres et portes-fenêtres


Comprend les châssis, fenêtres et portes-fenêtres avec leurs
accessoires et leur traitement de finition, (exemples : peinture pour
les bois, complément pour isolation, anodisation pour l'aluminium), à
l'exception de la vitrerie.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface des baies par types et natures, cotes
prises en tableaux et surface développée pour bow-windows ou
ouvrages saillants similaires.

A.232.11 Portes extérieures à vitrer


Comprend les portes extérieures à vitrer avec leurs accessoires et
leur traitement de finition, (exemples : peinture pour les bois,
complément pour isolation, anodisation pour l'aluminium), à
l'exception de la vitrerie.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface des portes par types et natures, cotes
prises en tableaux.

A.232.11 Portes extérieures à usage spécifique


Comprennent les portes à destination particulière telles portes pour
passage de véhicules, portes spéciales pour locaux techniques,
portes automatiques, etc... y coimpris leurs accessoires de
manoeuvre et leur traitement de finition.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface des portes par types et natures, cotes
prises en tableaux.

A.232.2 Vitrerie
Comprend tous ouvrages de vitrage d'éclairement.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface des baies, par types et natures, cotes prises en
tableaux.

A.233 Protections extérieures

A.233.1 Protection des ouvertures


Comprend les ouvrages de protection par occultation, antisolaire, contre pluie
ou vent, contre l'effraction équipant les ouvertures extérieures, compris leur
traitement de finition.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface des baies protégées, par types et natures, cotes
prises en tableaux.
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>|< >

A.233.2 Garde-corps
Comprend les ouvrages de protection contre la chute équipant les ouvertures
extérieures, balcons, loggias, terrasses accessibles à l'exclusion des escaliers
et mezzanines à porter au titre du chapitre A.243.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface développée par types et natures.

A.234 Traitement des parements verticaux extérieurs

A.234.1 Traitements proprement dits


Comprennent tous les ouvrages destinés à donner au parement extérieur des
façades (y compris celles des volumes de transition éventuellement) leur
aspect définitif. Les parements rapportés sur murs, tels que bardages, sont à
considérer au titre du présent chapitre.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface développée des façades considérées, par type et
nature de traitement, déduction faite des baies, sans reprise des tableaux.

A.234.2 Vétures extérieures isolantes


Comprennent tous systèmes d'isolation thermique et/ou phonique extérieure
rapportée, y compris supports, ossatures, habillages de baies et accessoires.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface des façades traitées, par types et natures,
déduction faite des baies.

A.235 Saillies de façades


Comprennent tous les ouvrages de corniches et modénatures saillants (les auvents
supérieurs à 0,50 ni de saillie suspendus ou supportés sont à imputer au chapitre
A.213.2 et les loggias et balcons au chapitre A.212).
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface développée.

A.24 Escaliers et rampes (y compris ceux des volumes de transition)


Ces ouvrages comprennent les structures proprement dites, les travaux de finition des sous-faces et
sols ainsi que les garde-corps et mains-courantes. Toutefois, les garde-corps et mains-courantes feront
l'objet d'un chapitre distinct.
Les parois constituant les cages d'escaliers sont à imputer aux chapitres A. 132, A.211, A.231 ou
A.311, selon le cas. Les paliers de repos sont à imputer au présent chapitre ; par contre les paliers
d'arrivée font partie du chapitre A.212.

A.241 Escaliers

A.241.1 Structure

A.241.2 Finitions
Unité : le mètre linéaire de nez de marche.
Mode de calcul : Cumul de la longueur de chaque nez de marche (chaque
palier de repos à compter pour 3 marches) par types et natures.

A.242 Rampes et plans inclinés

A.242.1 Structure

A.242.2 Finitions
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface hors-oeuvre de l'ouvrage considéré, par types et
natures.
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A.243 Garde-corps et mains-courantes d'escaliers, rampes et mezzanines


Unité : le mètre linéaire.
Mode de calcul : linéaire développé, par types et natures.

A.3 ÉQUIPEMENTS (pour infrastructure et superstructure)

A.31 Equipements structuraux

A.311 Cloisonnements
Comprennent les cloisons fixes (démontables ou non) et remplissages de toutes
épaisseurs destinés à séparer entre-eux différents locaux et n'ayant pas de fonction
porteuse, y compris parements à l'exclusion de la peinture et des revêtements muraux
à compter aux articles A.331 et A.332.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface des cloisons et remplissages par types et natures, déduction
faite des baies.

A.312 Baies intérieures


Comprennent les baies d'éclairage et les baies de passage intérieures avec leur
traitement de finition, leur vitrage et leurs accessoires.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface des baies, cotes prises en tableaux, par type et nature.

A.313 Traitements des parements verticaux intérieurs


Comprennent tous les ouvrages destinés à donner aux parements verticaux intérieurs
des murs extérieurs ou des refends, leur aspect définitif avant peinture. Conformément
à l'article A.31 1, le traitement des parements verticaux intérieurs des cloisons sera
incorporé à ces ouvrages. Les revêtements muraux seront incorporés au titre du
chapitre A.332.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface des parements considérés, par type et nature de traitement,
déduction faite des baies sans reprise des tableaux.

A.314 Sols

A.314.1 Sols proprement dits


Comprennent tous types de sols appliqués sur les planchers, y compris tous
ouvrages de préparation des supports, ainsi que leurs accessoires tels que
plinthes.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface dans oeuvre par type et nature de sol.

A.314.2 Complément d'isolation phonique rapportée


Comprend la fourniture et pose d'un isolant phonique et sa chape de
protection si le matériau correspondant nécessite cet ouvrage.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface traitée, le prix tenant compte des remontées et des
recouvrements.

A.314.3 Planchers surélevés


Comprennent les supports, verins, accessoires, dalles de ventilation,
caillebotis d'entrée, marches d'accès.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface traitée.
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A.315 Traitement des plafonds


Comprennent tous les ouvrages destinés à donner aux sous-faces des planc hers ou
des combles leur aspect définitif avant peinture. Sont également à classer au titre du
présent chapitre les plafonds suspendus ou fixés (les plafonds de débord de toiture
seront comptés dans le A.222.6).
Les ossatures nécessaires à la fixation des plafonds sont à incorporer au présent
chapitre.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface en oeuvre ou développée, par type et nature.

A.32 Equipements organiques

A.321 Conduits et gaines

A.321.1 Conduits de fumée


Comprennent les conduits, souches et accessoires, exception faite des
conduits de fumée et ventilation haute et basse de chaufferie à classer au
chapitre A.323.11. La valeur des cheminées d'agrément est à porter au titre du
chapitre C.
Unité : le mètre linéaire.
Mode de calcul : longueur de conduit, souche comprise par types et natures.

A.321.2 Conduits de ventilation


Comprennent les conduits, souches et accessoires, exception faite des
conduits de chaufferie à classer au chapitre A.323.11 et les conduits de
V.M.C. à incorporer à l'article A.323.2.
Unité : le mètre linéaire.
Mode de calcul : longueur du conduit, souche comprise par type et nature.

A.321.3 Façades de gaines


Comprennent les façades complètes de gaines avec leurs accessoires, les
cloisonnements étant incorporés au chapitre A. 3 1 1.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface réelle de façades, par type et nature.

A.322 Plomberie

A.322.1 Appareils sanitaire

A.322.11 Appareils proprement dits


Comprennent tous appareils sanitaires et points d'eau équipés y
compris robinetterie et accessoires de vidage à l'exception des
équipements particuliers de cuisines ou de laboratoires à reprendre
au chapitre C. Il en sera de même des accessoires particuliers tels
que tablettes, glaces, armoires, etc.
Unité : l'unité.
Mode de calcul : l'unité d'appareil par type et nature.

A.322.12 Distribution et évacuation


Comprend toutes installations de distribution d'eau froide et d'eau
chaude aux appareils, ainsi que leurs installations d'évacuation
jusqu'aux réseaux d'eaux résiduaires définis à l'article A.322.13.
Unité : l'unité
Mode de calcul : Coût global pondéré à l'unité d'appareil.
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A.322.13 Production d'eau chaude


Comprend l'installation du ou des générateurs avec leurs
accessoires, leurs raccordements et leur évacuation.
Unité : l'unité.
Mode de calcul : Coût global pondéré à l'unité d'appareil desservi.
Dans le cas de générateur mixte, fixer la valeur propre à la production
d'eau chaude au prorata du nombre total de radiateurs et d'appareils
sanitaires desservis en eau chaude, cumulés.

A.322.14 Collecteurs Eaux Résiduaires


Comprennent tous types de canalisations d'évacuation d'eaux usées,
situées dans l'emprise du bâtiment, au-dessous du premier niveau
utile, y compris tous accessoires et regards intermédiaires.
Unité : le mètre linéaire.
Mode de calcul : longueur parcourue.

A.323 Génie climatique

A.323.1 Chauffage

A.323.11 Conduits de chaufferie


Comprennent les ouvrages regroupant les conduits de fumée et de
ventilation de chaufferie, y compris leurs accessoires tels grilles,
registres, etc.
Unité : le mètre linéaire.
Mode de calcul : longueur du conduit de fumée (y compris
ventilation) calculée du sol de chaufferie au couronnement de la
souche, par type et section. La longueur des collecteurs horizontaux
éventuels sera ajoutée à la longueur précédente.

A.323.12 Amenée d'énergie


Pour les installations fonctionnant au fioul ou aux gaz liquéfiés,
comprend les réservoirs et ouvrages de génie civil permettant le
stockage du combustible ainsi que les réseaux de liaison au
générateur.
Pour les installations fonctionnant au gaz de ville, comprend les
réseaux intérieurs entre leur pénétration dans le bâtiment et les
générateurs, y compris appareils accessoires.
Pour les installations de chauffage électrique, comprend les colonnes
montantes (ou partie de colonnes montantes si ces dernières
alimentent également l'installation lumière) entre pénétration dans le
bâtiment (pied de colonne dans le cas de logements collectifs et
disjonction générale dans les autres cas) et alimentation chauffage, y
compris appareils accessoires.
Unité : l'unité.
Mode de calcul : l'unité d'installation par type et nature.

A.323.13 Production du fluide chauffant


Comprend toutes les installations de production du fluide chauffant
(générateurs, échangeurs, etc.) avec tous les organes de
fonctionnement et de sécurité, et tous raccordements aux divers
fluides et conduits d'évacuation.
Unité : le mètre cube.
Mode de calcul : Volume des locaux chauffés déterminé par le
produit des surfaces habitables ou utilisables des locaux concernés
par leur hauteur entre planchers (ou de planchers à faux-plafonds
lorsque ceux-ci sont fermés ou isolés).
< Sommaire
>|< >

A.323.14 Distribution et matériel d'émission calorifique


Comprend les corps de chauffe ainsi que toutes les installations de
distribution (tubes, gaines, câbles, etc.) assurant la distribution de la
chaleur dans les locaux depuis les installations de production du
fluide chauffant.
Unité : le mètre cube.
Mode de calcul : Volume des locaux chauffés déterminé par le
produit des surfaces habitables ou utilisables des locaux concernés
par leur hauteur entre planchers (ou de planchers à faux-plafonds
lorsque ceux-ci sont fermés ou isolés).

A.323.15 Régulation
Comprend tous systèmes de régulation à l'exception des thermostats
d'ambiance ou individuels sur corps de chauffe, considérés comme
faisant partie du chapitre A.323.13 ou A.323.14.
Unité : mètre cube.
Mode de calcul : Volume régulé des locaux chauffés déterminé par
le produit des surfaces habitables ou utilisables de locaux concernés
par leur hauteur entre planchers (ou de planchers à faux-plafonds
lorsque ceux-ci sont fermés ou isolés).

A.323.2 Ventilation mécanique contrôlée


Comprend toutes les installations propres à assurer la ventilation mécanique
des locaux concernés, notamment gaines, prises, grilles en façades,
extracteurs, raccordements électriques.
Unité : le mètre cube.
Mode de calcul : Volume des locaux comprenant des bouches d'extraction,
déterminé par le produit des surfaces habitables ou utilisables des locaux
concernés par leur hauteur entre planchers (ou de planchers à faux-plafonds
lorsque ceux-ci sont fermés ou isolés).

A.323.3 Rafraîchissement de l'air


Comprend toutes les installations de production, de distribution et de
renouvellement assurant le refroidissement de l'air.
Unité : le mètre cube.
Mode de calcul : Volume des locaux refroidis déterminé par le produit des
surfaces des locaux concernés par leur hauteur entre planchers (ou de
planchers à faux-plafonds lorsque ceux-ci sont fermés ou isolés).

A.323.4 Chauffage et rafraîchissement de l'air


Comprend toutes les installations de production, de distribution et de
renouvellement assurant le chauffage et le refroidissement de l'air, sans
exigences rigoureuses de températures et sans contrôle d'humidité et de
qualité de l'air.
Unité : le mètre cube.
Mode de calcul : Volume des locaux chauffés et refroidis déterminé par le
produit des surfaces des locaux concernés par leur hauteur entre planchers
(ou de planchers à fauxplafonds lorsque ceux-ci sont fermés ou isolés).

A.323.5 Climatisation
Comprend toutes les installations de production, de distribution, de
renouvellement et de traitement assurant le chauffage, le refroidissement, le
renouvellement et le traitement de l'air, avec conditions rigoureuses de
contrôle des températures et de la qualité de l'air.
Unité : le mètre cube.
Mode de calcul : Volume des locaux climatisés déterminé par le produit des
surfaces des locaux concernés par leur hauteur entre planchers (ou de
planchers à faux-plafonds lorsque ceux-ci sont fermés ou isolés).
< Sommaire
>|< >

A.324 Electricité

A.324.1 Desserte en courant électrique BT


Comprend les réseaux d'alimentation BT entre points de livraison en façade de
bâtiment et dérivations principales protégées (pieds de colonnes, services
généraux, ascenseurs, armoires de distribution, etc.).
NB - Les équipements extérieurs sont à compter au chapitre B “ Sujestions
d'adaptation au site”.
Unité : le tableau de protection généralee de circuit.
Mode de calcul : Nombre de tableaux de protection générale de circuits par
types et natures.

A.324.2 Installations électriques intérieures


Comprennent toutes les installations électriques depuis les tableaux principaux
de sécurité et de protection, exception faite des luminaires.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface des locaux éclairés, par type et nature de locaux si
possible.

A.324.3 Luminaires
Comprennent les luminaires avec leurs lampes.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface des locaux éclairés, par types et natures de locaux
si possible.

A.324.4 Eclairage de sécurité


Comprend toutes les installations permettant d'assurer l'éclairage de sécurité.
Unité : l'unité.
Mode de calcul : le point lumineux par type et nature.

A.324.5 Télévision
Comprend toutes les installations (antennes, câbles coaxiaux, répartiteurs,
prises, etc.) permettant la diffusion des chaînes de télévision et de modulation
de fréquence.
Unité : l'unité.
Mode de calcul : suivant type et nature

A.324.6 Téléphone
Comprend toutes les installations intérieures (câbles multipaires, répartiteurs,
gaines, panneaux, conjoncteurs) en aval du branchement ou du standard,
exception faite des appareils.
Unité : l'unité.
Mode de calcul : la prise téléphone

A.324.7 Portier
Comprend l'ensemble des fourreautages équipés, câblés, la plaque de rue
avec appel individuel, les combinés muraux avec commande d'une gache
électrique.
Unité : l'unité.
Mode de calcul : l'unité d'appel.
< Sommaire
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A.325 Appareils élévateurs

A.325.1 Machinerie et cabine


Comprend les appareils mécaniques et électriques nécessaires aux
mouvements et à la sécurité de la cabine, ainsi que cette dernière et ses
installations intérieures.

A.325.11 Ascenseurs
Unité : l'unité.
Mode de calcul : l'unité de cabine par type d'appareil et charge.

A.325.12 Monte-charges
Unité : l'unité.
Mode de calcul : l'unité de cabine par type d'appareil et charge.

A.325.13 Monte-malades
Unité : l'unité.
Mode de calcul : l'unité de cabine par type d'appareil et charge.

A.325.2 Niveaux desservis


Comprennent les portes palières et leurs accessoires ainsi que les guides et leurs
fixations.

A.325.21 Ascenseurs
Unité : l'unité.
Mode de calcul : l'unité de porte, par type d'appareil et nature.

A.325.22 Monte-charges
Unité : l'unité.
Mode de calcul : l'unité de porte, par type d'appareil et nature.

A.325.23 Monte-malades
Unité : l'unité.
Mode de calcul : l'unité de porte, par type d'appareil et nature.

A.33 Equipements de parachèvement

A.331 Peinture, Tenture


Comprennent les revêtements en peinture ou tenture appliqués sur murs et plafonds.
Toutefois, les peintures de façades sont à porter à l'article A.234. Tous les autres
ouvrages devront inclure la valeur des prestations peintes les concernant.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface en oeuvre des éléments recevant la peinture par type de
revêtement et nature du subjectile.

A.332 Revêtements muraux ou de plafonds


Comprennent tous types de revêtements muraux ou de plafonds destinés à remplacer
la peinture ou la tenture.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface en oeuvre par type et nature.

A.333 Rangements
Comprennent les façades de placards, rangements, tablettes et autres accessoires.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface des façades de placards (les retours et séparations
immeubles étant comptés au titre des cloisonnements).
< Sommaire
>|< >

B. SUJÉTIONS D’ADAPTATION AU SITE

B. 1 PRÉPARATION DU TERRAIN

B.11 Plateformes - Nivellements


Comprend tous travaux de terrassements, déboisements ou autres pour constituer les
platefonnes ou niveler le terrain destiné à la construction.

B.111 Travaux superficiels


Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface du terrain aménagé.

B.112 Travaux en pleine masse


Unité : le mètre cube.
Mode de calcul : volume traité compris talutage normal.

B.113 Travaux ponctuels


Unité : l’unité.
Mode de calcul : nombre suivant types et natures.

B.12 Démolitions totales


Comprennent tous travaux de démolitions de bâtiments complets y compris les travaux de
consolidations des ouvrages conservés.
Unité : le mètre cube.
Mode de calcul : volume de l'enveloppe circonscrite.

B.13 Sujétions pour présence d'eau


Comprennent tous travaux afférents à la présence d'eau dans le terrain (exemples épuisements,
assèchements, drainages).

B.131 Traitement ponctuel


Unité : unité.
Mode de calcul : unité par types et natures.

B.132 Traitement linéaire


Unité : mètre linéaire.
Mode de calcul : mètre linéaire par type et nature.

B.133 Traitement superficiel (palplanches, parois moulées, etc.)


Unité : mètre carré.
Mode de calcul : surface traitée par types et natures.

B.134 Traitement volumiques (congélation, injection...)


Unité : mètre cube.
Mode de calcul : volume traité par types et natures.

B.14 Aménagements de chantiers


Comprennent les installations de chantier exceptionnels d'exécution, ou particulières vis-à-vis
des tiers ou de la sécurité, y compris voirie et réseaux provisoires.
Unité : à définir en fonction du type d'ouvrage réalisé.
Mode de calcul : en fonction de l'unité choisie.
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B.2 FONDATIONS SPÉCIALES

Comprennent la différence de valeur entre les fondations réellement exécutées et les fondations théoriques en
conditions normales telles qu'estimées en A. 12.

B.21 Ouvrages linéaires


Unité : mètre linéaire selon types et natures (pieux, tirants, etc.).
Mode de calcul : mètre linéaire de fondations traitées.

B.22 Ouvrages surfaciques


Unité : mètre carré par types et natures (palplanches, parois moulées, etc.).
Mode de calcul : mètre carré de fondations traitées.

B.23 Ouvrages volumiques


Unité : mètre cube par type et natures.
Mode de calcul : volume de fondations traitées (injection, etc.).

B.3 RÉSEAUX ORGANIQUE

B.31 Réseaux d'alimentation

B.311 Eau potable

B.311.1 Branchements
Comprennent tous travaux de prise en charge sur la canalisation
d'alimentation, compteur, vannes, regard pour loger le compteur, toutes
redevances à la Compagnie concessionnaire, sauf avance sur consommation.
Unité : l'unité.
Mode de calcul : à traiter à l'ensemble.

B.311.2 Réseau de distribution


Comprend l'ensemble des canalisations amenant l'eau froide en limite des
bâtiments à construire, y compris tranchées, regards, vannes et tous travaux
accessoires.
Unité : le mètre linéaire, par type et nature.
Mode de calcul : longueur des réseaux.

B.311.3 Réseau incendie

B.311.31 Canalisations
Comprend l'ensemble des canalisations amenant l'eau aux poteaux et
vannes depuis le point de livraison, y compris tranchées.
Unité : le mètre linéaire, par type et nature.
Mode de calcul : longueur des réseaux.

B.311.32 Bomes d'incendie


Comprennent les bomes ou postes (extérieurs aux bâtiments) y
compris vannes, regards, massifs, terrassements.
Unité : l'unité.
Mode de calcul : l'unité par type et nature.

B.311.4 Arrosage

B.311.41 Centrale de dictribution


Comprend l'ensemble des systèmes permettant la commande de la
distroibution de l’eau vers les canalisations de distribution.
Unité : l’ensemble
Mode de calcul : suivant système de distribution.
< Sommaire
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B.311.42 Bouches ou postes


Comprend l'ensemble des canalisations amenant l'eau aux postes
d'arrosage extérieurs depuis le piquage, y compris tranchées,
regards, vannes, poteaux, bouches bu postes d'arrosage extérieurs.
Unité : le mètre linéaire.
Mode de calcul : longueur des réseaux, par type et nature.

B.312 Gaz

B.312.1 Branchement ou poste


En cas de branchement, comprend tous travaux de prise en charge sur la
canalisation d'alimentation, compteur général, vannes, regard ou niche pour
loger le compteur, toutes redevances à la Compagnie concessionnaire sauf
avance sur consommation.
En cas de poste, comprend le ou les réservoirs de gaz y compris leur génie
civil et leurs protections réglementaires ainsi que les appareils de détente et
de coupure.
Unité : l'unité.
Mode de calcul : à traiter à l'ensemble.

B.312.2 Réseau de distribution


Comprend l'ensemble des canalisations amenant le gaz en limite des
bâtiments à construire, y compris tranchées, regards, vannes et tous travaux
accessoires.
Unité : le mètre linéaire, par type et nature.
Mode de calcul : longueur des réseaux.

B.313 Combustibles liquides

B.313.1 Stockage
Comprend le ou les réservoirs de combustible liquide indépendants de
l'installation de chauffage de l'immeuble, y compris leur génie civil, leurs
protections réglementaires, leurs canalisations d'évent. (exemple : réservoirs
de fioul pour fonctionnement de machines industrielles).
Unité : l'unité.
Mode de calcul : à traiter à l'ensemble.

B.313.2 Distribution
Comprend l'ensemble des canalisations amenant le combustible liquide en
limite des bâtiments à construire, y compris tranchées, regards, vannes et tous
travaux accessoires.
Unité : le mètre linéaire, par type et nature.
Mode de calcul : longueur des réseaux.

B.314 Electricité

B.314.1 Branchement
Comprend la prise en charge sur le réseau d'alimentation ainsi que coffret, leur
génie civil et protections réglementaires.
Unité : l'unité.
Mode de calcul : Forfait Compagnie concessionnaire.
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B.314.2 Transformateur
Comprend le génie civil dans sa totalité et éventuellement l'équipement
électrique complet en fonction de la puissance envisagée.
Unité : l'unité.
Mode de calcul : à traiter à l'ensemble en indiquant la puissance.

B.314.3 Réseau de distribution


Comprend l'ensemble des canalisations électriques jusqu'au point de livraison
en façade du bâtiment, y compris tranchées, fourreaux, câbles, chambres de
tirage, protections et tous travaux accessoires.
Unité : le mètre linéaire.
Mode de calcul : longueur de câble entre transformateur ou branchement et
point de livraison en façade du bâtiment.

B.314.4 Eclairage extérieur

B.314.41 Réseau de distribution


Comprend le réseau d'alimentation y compris tranchées, fourreaux,
câbles, chambres de tirage, protections.
Unité : le mètre linéaire.
Mode de calcul : longueur des réseaux.

B.314.42 Appareils d'éclairages


Comprend les appareils d'éclairage extérieurs y compris socle, cellule
et l'équipement complet avec lampe.
Unité : l'unité.
Mode de calcul : l'unité de point lumineux; par type et nature.

B.315 Télécommunications

B.315.1 Téléphone
Comprend depuis le réseau PTT jusqu'au bâtiment ou autocomutateur, les
tranchées, fourreaux, câblage, chambres de tirage et tous travaux
accessoires.
Unité : le mètre linéaire.
Mode de calcul : longueur des réseaux en fonction du nombre de fourreaux.

B.315.2 Télévision

B.315.21 Antennes et réseaux câblés


Comprend les antennes collectives extérieures lorsqu'elles ne sont
pas fixées au bâtiment, y compris massifs, coffrets et alimentation
électrique, etc. et/ou le raccordement aux réseaux câblés.
Unité : l'unité.
Mode de calcul : à traiter à l'ensemble.

B.315.22 Réseaux de distribution

Comprennent les réseaux de distribution depuis antennes ou


raccordement jusqu'en limite de façade y compris tranchées,
fourreaux, câblages, chambres de tirage et tous travaux accessoires.
Unité : le mètre linéaire.
Mode de calcul : longueur des réseaux suivant nature.
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B.316 Réseaux thermiques

B.316.1 Réseaux de distribution


Comprend l'ensemble des canalisations extérieures entre bâtiments y compris
tranchées, caniveaux, regards, vannes, tuyauteries, calorifugeage et tous
travaux accessoires.
Unité : le mètre linéaire.
Mode de calcul : longueur des réseaux.

B.316.2 Echangeurs
Comprend l'ensemble des installations d'échange de chaleur y compris tous
appareils et leurs accessoires, calorifugeages et travaux accessoires de
raccordement aux réseaux d'amenée et de distribution.
Unité : l'unité par type et puissance.
Mode de calcul : valeur d'ensemble de l'installation.

B.32 Réseaux d'évacuation

B.321 Eaux pluviales

B.321.1.Branchement
Comprend les travaux nécessaires au raccordement du réseau d'évacuation
particulier sur l'ouvrage d'écoulement, y compris éventuellement toutes
redevances à la Compagnie concessionnaire. Comprend l'ouvrage
d'écoulement lui même s'il s'agit d'un écoulement par absorption du sol.
Unité : l'unité.
Mode de calcul : à traiter à l'ensemble.

B.321.2 Réseau
Comprend l'ensemble des canalisations situées hors de l'emprise du bâtiment
permettant l'évacuation de la totalité des eaux pluviales jusqu'à l'ouvrage
d'écoulement, y compris tranchées, tuyauteries, regards, tampons et tous
ouvrages accessoires.
Unité : le mètre linéaire, par type et nature.
Mode de calcul : longueur des réseaux.

B.321.3 Ouvrages particuliers


Comprend les ouvrages particuliers des eaux tels bacs de rétentions,
ouvrages de régulation, etc. y compris tous accessoires nécessaires à leur
fonctionnement ainsi que le génie civil y afférent.
Unité : l'unité.
Mode de calcul : l'ensemble d'installation par type et nature.

B.322 Eaux résiduaires

B.322.1 Branchement
Comprend les travaux nécessaires au raccordement du réseau d'évacuation
particulier sur l'ouvrage d'écoulement, y compris éventuellement toutes
redevances au service concédé. Comprend l'ouvrage d'écoulement lui-même
s'il s'agit d'un écoulement par absorption du sol.
Unité : l'unité.
Mode de calcul : à traiter à l'ensemble.
< Sommaire
>|< >

B.322.2 Réseau
Comprend l'ensemble des canalisations situées hors de l'emprise du bâtiment
permettant l'évacuation de la totalité des eaux résiduaires jusqu'à l'ouvrage
d'écoulement y compris tranchées, tuyauteries, regards, tampons et tous
ouvrages accessoires.
Unité : le mètre linéaire, par type et nature.
Mode de calcul : longueur des réseaux.

B.322.3 Traitement des eaux résiduaires


Comprend les ouvrages de traitement des eaux tels fosses, fosses septiques,
décanteurs, digesteurs, boîtes à graisse, plateaux bactériens, etc. y compris
tous accessoires nécessaires à leur fonctionnement ainsi que le génie civil y
afférent.
Unité : l'unité.
Mode de calcul : l'ensemble d'installation par type et nature.

B.4 AMÉNAGEMENTS DE SURFACE

B.41 Voirie

B.411 Chaussées
Comprend les ouvrages de terrassements, compactage, formes intermédiaires et
revêtements de finition.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface des chaussées, par type et nature.

B.412 délimitations de chaussées


Comprend les ouvrages de délimitation des chaussées et d’écoulements des eaux
pluviales en surface, y compris terrassements, fondations et tous travaux accessoires.
Unité : le mètre linéaire.
Mode de calcul : longueur des ouvrages de délimitation, par type et nature.

B.413 Équipements de sécurité routière


Comprend les panneaux, portiques de signalisation, feux tricolores, passages protégés,
y compris tous travaux permettant leur mise en place et toutes installations électriques
propres à leurs fonctionnement.
Unité : l’installation.
Mode de calcul : l’installation, par type et nature.

B.42 Aires de stationnement


Comprennent les ouvrages de terrassements, compactages, formes, revêtements bordures, et
travaux accessoires concernant le stationnement des véhicules.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : surface, par type et nature.

B.43 Circulations piétons


Comprennent les ouvrages de terrassements, compactages, formes, revêtements, bordures et
travaux accessoires concernant les aires de circulation piétons tels trottoirs, chemins, allées,
dallages, etc.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : surface, par type et nature.
< Sommaire
>|< >

B.44 Aires de Jeux - Repos

B.441 Traitement superficiel


Comprennent les ouvrages de terrassements, compactages, formes, revêtements,
bordures et travaux accessoires.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : surface, par type et nature.

B.442 Mobilier
Comprend l'équipement des jeux tels toboggans, balançoires, bacs à sable, etc.
Unité : l'unité.
Mode de calcul : l'unité par type et nature.

B.45 Clôtures

B.451 Clôtures proprement dites


Comprennent tous ouvrages propres à l'exécution des clôtures. Les portails, portes et
portillons seront comptés en B.452.
Unité : le mètre linéaire.
Mode de calcul : longueur, par type et nature en fonction de la hauteur.

B.452 accès
Comprend les accès aménagés dans les clôtures tels portails, portes, portillons, etc...
portes et portillons.
Unité : l'unité.
Mode de calcul : à l'unité par type et nature.

B.46 Plantations - Espaces verts

B.461 Traitement superficiel


Comprennent tous travaux de terrassements, apports de terres pour mise en forme des
espaces verts ainsi qu'engazonnements.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : surface d'espace planté ou engazonné, par type et nature.

B.462 Plantations
Comprennent les plantations de végétaux.
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : à l'unité par type et nature.

B.462.1 Superficielles
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : au M2 par type et nature.

B.462.2 Ponctuelles
Unité : l'unité
Mode de calcul : à l'unité par type et nature

B.47 Constructions extérieures


Comprennent les constructions annexes situées à l'extérieur du bâtiment, telles que cabine de
gardien, abri à vélos, boxes, etc.
Unité : l'unité.
Mode de calcul : à traiter à l'ensemble, par type de construction.
< Sommaire
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B.48 Accès extérieurs


Comprennent tous les moyens d'accès extérieur au bâtiment, tels que emmarchements, rampes,
passerelles, échelles, galeries et passages couverts, quais, cours anglaises, compris leurs
supports, murs de soutènement, garde-corps et tous travaux accessoires.
Unité : à choisir en fonction de l'ouvrage, par type et nature.
Mode de calcul : en fonction de l'unité choisie.

B.5 DÉMOLITIONS SUR EXISTANTS

B.51 Démolition d’ouvrage d'infrastructure


Comprend les travaux préparatoires et conservatoires, la démolition proprement dite des
ouvrages d’infrastructure, l'évacuation ou le stockage des matériaux provenant de la démolition.

B.511 Démolition de fondations


Unité : le mètre cube.

B.512 Démolition d'ossatures


Unité : le mètre cube.

B.513 Démolition de murs et refends


Unité : le mètre cube.

B.514 Démolition formes et planchers


Unité : le mètre cube.

B.515 Démolition de réseaux EU-EP


Unité : le mètre linéaire.

B.52 Démolition d’ouvrage de superstructure


Comprend les travaux préparatoires et conservatoires, la démolition proprement dite des
ouvrages de superstructure, l'évacuation ou le stockage des matériaux provenant de la
démolition.

B.521 Démolition d'ossatures


Unité : le mètre cube.

B.522 Démolition murs et refends


Unité : le mètre cube.

B.523 Démolition de planchers


Unité : le mètre cube.

B.524 Démolition ossatures de toitures


Comprend la dépose et l'enlèvement de tout élément d'ossature de la toiture (les murs
pignons sont comptés à l'article B.522).
Unité : le mètre cube.

B.525 Démolition de couvertures


Comprend la dépose de la couverture, des diverses structures supports et des
éléments porteurs horizontaux ou rampants.
Unité : le mètre carré.

B.526 Démolition de menuiseries et leurs protections


Comprend la dépose de garde-corps, d'ouvrages d'occultation scellés, de menuiseries
de façade, compris refouillement pour descellement.
Unité : le mètre carré.

B.527 Démolition de parements verticaux extérieurs


Comprend la démolition des ouvrages de finitions de façade (enduits, vétures, etc.)
déduction faite des ouvertures.
Unité : le mètre carré.

B.528 Démolition d'escaliers


Unité : linéaire de marche
< Sommaire
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B.53 Démolition d'équipement


Comprend suivant le corps d'état considéré : l'isolement des dessertes éventuelles (compris
amenée de l'énergie avant "compteur" ou "partie privative"), la dépose des appareils et des
ouvrages y attenant, l'évacuation et nettoyage.

B.531 Démolition de cloisons et boiseries


Comprend la démolition et l'enlèvement par type et nature.
Unité : le mètre carré.

B.532 Démolition de parements verticaux intérieurs


Comprend la démolition des ouvrages de finitions (enduits, revêtements, etc.) déduction
faite des ouvertures.
Unité : le mètre carré.

B.533 Démolition de revêtements de sols


Suivant type et nature du revêtement et de son support.
Unité : le mètre carré.

B.534 Démolition de plafonds


Suivant type et nature et partie de l'ouvrage.
Unité : le mètre carré.

B.535 Démolition de conduits et gaines


Suivant type et nature depuis le pied de colonne jusqu'en sortie toiture, souche
comprise.
Unité : le mètre linéaire.

B.536 Démolition d'installations sanitaires


Suivant type et nature y compris canalisations d'alimentation et d'évacuation.
Unité : l'appareil.

B.537 Dépose d'installation de chauffage


Comprent isolement éventuel par type et nature compris la production du fluide
chauffant, le matériel d'émission calorifique, les réseaux (le matériel de stockage étant
compté au chapitre B.54).
Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface chauffée.

B.538 Dépose d'installation électrique


Unité : le mètre carré.
Mode de calcul : Surface éclairée par type et nature.

B.539 Dépose d'appareil élévateur


Par type et nature, comprend le découpage de profils, le démontage, de machinerie, de
cabine, plateau, organes de transmission.
Unité : l'ensemble.

B.54 Autres démolitions


Forfait à évaluer en fonction des particularités.
Unité : l'ensemble.

B.55 Travaux sur matériaux amiantés

B.551 Encoffrements
Fera l’objet d’une consultation séparée.

B.551 Encoffrements
Fera l’objet d’une consultation séparée.
< Sommaire
>|< >

C. ÉQUIPEMENTS SPÉCIALISÉS PROPRES A LA CONSTRUCTION


Les équipements spéciaux qui ne seront rencontrés qu’épisodiquement dans la construction ou qui sont
spécifiques à la destination des bâtiments, seront classés séparément dans ce chapitre afin de ne pas
fausser la valeur des statistiques des ouvrages concernant la construction proprement dite ou les sujétions
d’adaptation du site.
Unité : à choisir en fonction de l’ouvrage.
Mode de calcul : en fonction de l’unité choisie.

Sans que la liste ci-dessous soit exhaustive, on peut classer ces équipements spécialisés selon les
catégories suivantes :

C. 1 RÉSEAUX ET APPAREIILLAGES

C.11 Réseaux fluides courants

C.111 Eau (exemples : surpresseurs, pompage, filtration, traitement, réservoirs eau industrielle,
eau stérilisée, appareillages spéciaux, etc.)

C.112 Gaz (exemples : postes de détente particuliers, appareillages spéciaux, etc.)


Comprend toutes canalisations de distribution aux appareils à desservir, y compris
robinetteries et tous accessoires nécessaires, sauf appareils chaufferie et production
d'eau chaude.
Unité : l'unité.
Mode de calcul : l'unité d'appareil desservi.

C.113 Combustibles liquides (exemples : réchauffage, appareillages spéciaux, etc.)

C.114 Electricité (exemples : circuits courant très basse tension, circuits courant redressé,
groupes électrogènes, appareillages spéciaux, etc.)

C.12 Télécommunications et informatique

C.121 Téléphone (exemples : autocommutateur, standard, postes, appareillages spéciaux,


interphone, etc.)

C. 122 Télévision et F.M. (exemples : réseau intérieur privé comprenant récepteurs, et


amplificateurs, circuits vidéo internes, appareillages spéciaux, etc.)

C. 123 Audition (exemples : diffusion musicale, recherche de personnes, sonorisation,


traduction simultanée, appareillages spéciaux, etc.).

C. 124 Distribution de l'heure (exemples : circuits et horloges, appareils de pointage,


asservissement horaires-programme, etc.)

C.125 Distribution informatique (exemples : prises numéris, câblages réseaux, répartiteurs, etc.)

C.126 Distributions diverses (exemples : commandes à distance, courrier, transport


pneumatique, appareils
de distribution automatique, etc.)

C.13 Réseaux thermiques et aérauliques (exemples : récupérateurs de calories, matériel d'émission


spécial, atmosphère contrôlée, etc.).

C.14 Energie solaire (exemple : capteurs solaires réalisés soit par panneaux en élévation, soit par
panneaux en toiture, soit par moquettes solaires).

C.15 Translation (exemple : tapis roulants, monte linge, vide-ordures, etc.)

C.16 Collectes diverses (vide-ordures, vide-linge, etc.)


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>|< >

C.17 Immotique – Dommotique


Pilotage des fonctions techniques de l’habitat (exemples : gestion centralisée des circuits de
distribution électriques pour faire disparaître toute la filerie et l’appareillage de commande au
profit d’une boucle d’énergie véhiculant les informations de commande vers des sélecteurs /
récepteurs locaux. Comptages centralisés et affichés d’énergie et consommations diverse
electricité, gaz, eau, téléphone, services TV. Gestion des techniques de protection contre le vol,
alarmes, télégestion).

C.171 Sécurité des biens

C.171.1 Anti-intrusion
Comprend les installations de détection, de traitement de la detection, de
signalisation de l’alarme, de simulation de présence, de surveillance vidéo,
d’exploitation et contrôle, etc...

C.171.2 Gestion de sécurité des équipements


Comprend les installations de détection des fuites d’eau, des fuites de gaz,
des phénomes aemosphériques, des coupures ou défauts d’alimentation, des
pannes d’ascenseur, des installations de signalisation, etc...

C172 Sécurité des personne

C 172.1 Incendie
Comprend les installations de detection, de traitement de l’alarme, de
compartimentage, de désenfumage, d’éclairage de sécurité spécifique, etc...

C 172.2 Aide et assistance (enfants, personnes dépendantes, ..)


Comprend les installations de gestion de la mobilité et du déplacement, des
appels de détresse, de surveillance vidéo, etc...

C 172.3 Contôles d’accès


Comprend les installations de surveillance vidéo, d’identification, de
commande d’ouvrant, etc...

C 173 Confort climatique

C 173.1 Chauffage
Comprend les installations de programmation, de régulation ou dérogation
d’une programmation, de répartition des frais de chauffage, de commande des
occultations, etc...

C 173.2 Climatisation
Comprend les installations de programmation, de régulation ou dérogation
d’une programmation, etc...

C 173.3 Ventilation – VMC


Comprend les installations de régulation de débit, de contrôle de la qualité de
l’air, etc...

C 173.4 Fermeture et occultation


Comprend les installations de detection des phénomènes atmosphériques
(pluie, vent, soleil), de commande des automatisme, etc...

C 174 Confort lumineux

C174.1 Gestion de l’éclairage


Comprend les installations de détection de présence, de détection lumineuse,
etc...

C 175 Economie des charges

C 175.1 Gestion des consommations


Comprend les installations de comptage, de délestage, de télé relevé, de
répartition de charges, etc...
< Sommaire
>|< >

C 176 Communication

C176.1 Accès au télé service (messageries)


Comprend des installation d’accès aux services de messagesries

C 176.2 Sonorisation
Comprend les installations de distribution sonore, de télécommande, etc...
C 177 Maintenance

C177.1 Gestion des ressources

C 177.2 Gestion des interventions


Comprend les installations de gestions d’actions préventives, d’actions
curatives, etc...

C 177.3 Gestion des contrats

C 178 Câblages – Pré-câblages

C178.1 Planification des réseaux


Comprend les installations de planification et spécification des composition,
etc...

C178.2 Mise en oeuvre de l’installation


Comprend les installation de pose des supports de communication, de pose
des composant fixes, d’adressage, de documentations, vérifications, réception
et validation de l’installation, etc...

C.2 PROTECTIONS PARTICULIÈRES

C.21 Phénomène atmosphérique et naturel (exemples : paratonnerres, cages de Faraday, ouvrage brise-
vent, etc.).

C.22 Incendie Feu


Nota Béné : les incidences parasisnùques des structures seront prises en compte aux Chapitres A. 1 et
A.2.

C.221 Protection proprement dite (exemples : ignifugation, peintures intumescentes, projections,


portes coupe-feu spéciales, exutoires, etc.)

C.222 Lutte contre le feu (exemples R.I.A. colonnes sèches, réseaux sprinckler, etc.)

C.223 Détection incendie (exemples réseaux de détection, contrôles par zones, etc.)

C.23 Chutes (exemples : crinolines, filets anti-chute, etc.)

C.24 Radiations (exemples : revêtements plomb, protections anti-X, volets spéciaux, etc.)

C.25 Accès et intrusion (exemples : chambres fortes, portes fortes, vitrages spéciaux, contrôle d'accès,
télésurveillance, etc.)

C.26 Intrusions animales et parasitaires (exemples : moustiquaires, panneaux grillagés, traitements


antitermites, fongicides, insecticides, curatifs, etc.)

C.27 Protection des alarmes (exemples : câbles spéciaux incombustibles)

C.3 ÉQUIPEMENTS SPÉCIFIQUES

C.31 A la destination des bâtiments (exemples : équipements fixes ou servant l'activité).

C.311 Habitation (exemples : cuisine intégrée, cheminée d'agrément, etc.)

C.312 Scolaires (exemples : tableaux, équipements de classes spécialisées, d'amphithéâtre,


etc.)

C.313 Industriels et commerciaux (exemples : rayonnages, process industriel, etc.)


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C.314 Tertiaires (exemples : distributeur automatique, mobilier spécialisé, etc.)

C.315 Culturels ou cultuels (exemples : cimaises, installations scéniques, éclairage scénique,


serrurerie scénique et cinématographique, carillons électriques, colombarium, etc.)

C.316 Sociaux ou médico-sociaux/Hospitaliers (exemples : salles d'opérations, distribution de


fluide médicaux, morgues, etc.)

C.317 Hôteliers et de restauration (exemples : installation de cuisine, bar, self service, etc.)

C.318 Sportifs et loisirs (exemples : équipements spécifiques à la pratique de tous sports, etc.)

C.319 Judiciaires (exemples : salle d'audience, équipements pénitenciers, etc.)

C.32 A la destination des ouvrages de génie civil (exemples : murs antibruit, glissières de sécurité,
garde-corps, signalétique et signalisation, etc.)

C.33 A la destination des aménagements du site (exemples : Signalétique et signalisation, contrôle


d'accès, poubelles, sanisette, installations spéciales pour cimetières, etc.)

C.4 MOBILIER ET AMEUBLEMENT SPECIFIQUES A LA DESTINATION DES BATIMENTS


(mobile ou accessoires fixes)

C.41 Culinaires (exemples : appareils ménagers, batteries de cuisine, etc.)

C.42 Sanitaires (exemples : porte-balai, porte-papiers, porte-savon, équipements spécifiques des


personnes à mobilité réduite, etc.)

C.43 Séjours, chambres (exemples : mobilier, etc.)

C.44 Bureaux, salles diverses (exemples : mobilier, bibliothèque, etc.)

C.45 A usage collectif (exemples : tables, chaises, etc.)

C.46 Ameublement, décoration et divers


Comprennent pour l'ameublement les ouvrages tels que banques, bottes aux lettres, tableaux
d'affichage, etc. et pour les ouvrages typiquement décoratifs, tels que jardinières, motifs,
compositions artistiques, etc.
Unité : l'unité.
Mode de calcul : l'unité d'élément par type.

C.5 AMÉNAGEMENTS AQUATIQUES

C.51 Fontaines

C.52 Bassins, pataugeoires

C.53 Piscines

C.54 Travaux en rivière ou sur plans d'eau

C.55 Travaux sur le littoral


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3.3 - Schémas explicatifs de l'analyse

Planche n° 1 : A 11 – Encaissement des ouvrages

Planche n° 2 : A 12 – Fondations théoriques

Planche n° 3 : A 13 – Volumes de transition

Planche n° 4 : A 131 – Ossature des volumes de transition

Planche n° 5 : A 132 – Murs et refends des volumes de transition

Planche n° 6 : A 133 – Plancher des volumes de transition

Planche n° 7 : A 211 – Système porteur vertical


A 231 – Remplissage d’ossature

Planche n° 8 : A 211 13 – Ossatures de portiques

Planche n° 9 : A 211 13 – Ossatures de portiques (suite)

Planche n° 10 : A 211 21 – Murs ou panneaux lourds extérieurs porteurs

Planche n° 11 : A 212 – Système porteur horizontal

Planche n° 12 : A22 – Toitures

Planche n° 13 : A22 – Toitures (suite)

Planche n° 14 : A213 – Systèmes porteurs complémentaires ( Porche – passage


Couvert)

Planche n° 15 : A 22 – Toiture
A 23 – Façade

Planche n° 16 : A 24 – Escalier

Planche n° 17 : Annexe – Définition des surfaces ( STE, SC, STA)


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3.4 - Définition des caractéristiques dimensionnelles

Surface

Surfaces relatives au terrain


STE : surface du terrain
SC : surface construite
STA : surface du terrain aménagé

Surfaces Hors-œuvre
SHI : surface totale hors-œuvre des infrastructures
SHS : surface totale hors-œuvre des superstructures
SHOB : surface totale hors-œuvre brute
SHO : surface total hors-œuvre nette

Surfaces Pondérées
SHP : surface hors-œuvre pondérée (sauf catégories CA)
SHL : surface hors-œuvre pondérée (catégories CA seulement)
SHU : surface hors-œuvre pondérée (catégories CA seulement)

Surfaces Utiles
SUP : surface utile programmée (sauf catégorie CA)
SUT : surface utile technique (sauf catégorie CA)
SUG : surface utile globale

Surfaces Habitables (catégorie CA seulement)


SH : surface habitable
SOB : surface des locaux annexes obligatoires
SNO : surface des locaux annexes non obligatoires
SLA : surface totale des locaux annexes
SX : surface habitables et surface des locaux annexes
SU : surface utile

Surface Diverse
SEN : surface corrigée éducation nationale

Niveaux
NU : niveaux utiles
NT : niveaux de transition

Volumes
VU : volume utilisable
VCH : volume chauffé
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4 CATEGORIES DE CONSTRUCTIONS

La consultation de la bibliothèque de coûts constatés indispensable au contrôle des projets par


comparaison avec des constructions de même nature ayant fait l’objet de marchés de travaux (voir chapitres 9 et
10), nécessite un classement des fiches de la bibliothèque par catégories et sous-catégories, les résultats et
ratios nécessaires aux contrôles étant très différents d’un type de construction à l’autre.

Le classement par catégories et sous-catégories ne doit pas être poussé trop loin, les constructions analysées
comportant souvent plusieurs sous-catégories amalgamées. D’autre part, la fiche de coûts constatés doit donner
une description suffisamment précise pour que ce type de regroupement ne soit pas nocif. Telle que proposée la
liste comporte 71 catégories ou sous-catégories, ce qui paraît déjà beaucoup.

Catégorie CA – BATIMENTS A USAGE D’HABITATION

CA1 – Logements collectifs


CA11 – Immeubles jusqu’à R+4
CA12 – Immeubles au-dessus de R+4
CA13 – Immeubles de grande hauteur
CA2 – Logements individuels
CA21 – Logements individuels diffus
CA22 – Logements individuels groupés
CA3 – Foyers résidentiels
CA31 – Foyers ou résidences pour personnes âgées sans hospitalisation
CA32 – Foyers ou résidences pour étudiants
CA33 – Foyers ou résidences pour travailleurs
CA34 – Foyers ou centres d’accueils pour cas sociaux
CA35 – Centres de vacances
CA36 - Casernes

Catégorie CB – BATIMENTS A USAGE SCOLAIRE

CB1 – Ecoles maternelles


CB2 – Ecoles primaires
CB2 – Collèges
CB3 – Lycées
CB4 – Grandes Ecoles, Universités (IUT, Facultés, etc..)
CB5 – Bibliothèques universitaires

Catégorie CC – BATIMENTS A USAGE INDUSTRIEL, AGRICOLE OU


COMMERCIAL

CC1 – Bâtiments à usage d’entrepôt


CC11 – Bâtiments ouverts (hangars)
CC12 – Bâtiments clos non chauffés
CC13 – Bâtiments clos chauffés
CC14 – Garages, Parkings
CC2 – Bâtiments à usage de fabrication
CC21 – Bâtiments clos non chauffés
CC22 – Bâtiments clos chauffés
CC3 – Bâtiments à usage agricole
CC31 – Bâtiments ouverts (hangars)
CC32 – Bâtiments semi-ouverts (stabulation)
CC33 – Bâtiments clos non chauffés
CC34 – Bâtiments d’élevage
CC4 – Bâtiments à usage commercial
CC41 – Magasins à usage unique
CC42 – Centres commerciaux
CC43 – Stations services
CC5 – Bâtiments spécialisés (préparation de repas, laboratoires industriels, centre
téléphonique et informatique, etc..)
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Catégorie CD – BATIMENTS A USAGE TERTIAIRE


CD1 – Immeubles de bureaux
CD11 – Immeubles de bureaux jusqu’à R+4
CD12 – Immeubles de bureaux de plus de R+4
CD13 – Immeubles de bureaux de grande hauteur
CD2 – Edifices recevant du public
CD21 – Edifices sans aménagements spécifiques
(mairie, hôtel de région ou de département, préfecture ou sous-préfecture,
syndicat d’initiatives, cours des comptes, caisse de sécurité sociale)
CD22 – Edifices avec aménagements spécifiques
(bureau de poste, banque, commissariat de police, gendarmerie)
CD3 – Bâtiments de transport (aéroports, gares SNCF, gares autoroutières)

Catégorie CE – BATIMENTS A USAGE CULTUREL OU CULTUEL

CE1 – Exposition (palais des congrès, musées, bibliothèque, etc..)


CE2 – Spectacle (auditorium, théâtre, cinéma, casino, etc..)
CE3 – Activités multiples ou polyvalentes (salles polyvalentes, médiathèques, etc..)
CE3 – Cultuel (églises, mosquées, synagogues, temples, etc..)

Catégorie CF – BATIMENTS A USAGE SOCIAL OU MEDICO-SOCIAL


CF1 – Crèches ou haltes garderies
CF11 – Crèches
CF12 – Haltes-garderies
CF2 – Cabinets médicaux et vétérinaires
CF21 – Cabinets médicaux
CF22 – Cabinets vétérinaires
CF3 – Auberges de jeunesse, maisons du 3ème age
CF4 – Centres de loisirs, maisons de quartier

Catégorie CG – BATIMENTS A USAGE HOSPITALIER

CG1 – CHU, CHR


CG2 – Hôpitaux et cliniques
CG3 – Centres spécialisés (radiologie, centre de rayons, laboratoire d’analyses,
balnéo et thalassothérapie, centre de réadaptation fonctionnelle)
CG4 – Maisons de retraite et médicalisées

Catégorie CH – BATIMENTS A USAGE HOTELIER OU DE RESTAURATION

CH1 – Hôtels
CH11 – Hôtels sans restauration
CH12 – Hôtels avec restauration
CH2 – Motels
CH3 – Restauration
CH31 - Restauration avec service à table
CH32 – Restauration en self-service

Catégorie CI – BATIMENTS A USAGE SPORTIF ET DE LOISIRS

CI1 – Salles d’activités polyvalentes


CI2 – Halles de sport (vélodromes, salles omni-sports, etc…)
CI3 – Stades couverts
CI4 – Bâtiments spécialisés (salles spécifiques à tous sports, club house, murs
d’escalade, trinquets)
CI5 – Piscines, pataugeoires
CI6 – Tribunes sportives
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Catégorie CJ – BATIMENTS JUDICIAIRES

CJ1 – Palais de justice


CJ2 – Bâtiments à services judiciaires (bureaux)
CJ3 – Centres pénitentiaires, prisons

Catégorie CK – GENIE CIVIL

CK1 – Hydro électrique, épuration et traitement, châteaux d’eau, centrales et


micro centrales, réseaux hydrauliques, réseaux électriques, etc..
CK2 – Réseaux routiers, voies ferrées, parkings
CK3 – Ouvrages d’art (ponts, tunnels, échangeurs), spécifiques (frontons,
monuments, etc)

Catégorie CL – AMENAGEMENT FONCIER

CL1 – Loisirs (golf, camping, tennis, jardins et parcs, aires de sports, pistes de ski,
terrains de football, terrains de rugby, etc..)
CL2 – Aquatiques (bases nautiques, ports, étangs, lacs, plages, etc..)
CL3 – Résidences (lotissements, cimetières, etc..)
CL4 – Culture (pépinières, vignes, plantations maraîchères, plantations horticoles,
plantations forestières, etc..)
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5- CHIFFRAGE DE L'ESTIMATION
A partir de la grille analytique, chaque fonction est chiffrée, d'une part depuis la
quantité représentée par la fonction dans le projet et d'autre part par l'application d'un prix
unitaire provenant d'un recueil de prix statistiques. Le total de chaque fonction représente le
montant de l'estimation.
Les résultats de ce chiffrage s’expriment sous la forme de tableaux regroupant les
valeurs par fonctions, hiérarchisées afin de pouvoir disposer de montants regroupés.

5.1 – Résultats de l’analyse du coût

A partir de ces tableaux, il est possible d’extraire un grand nombre de résultats sous
forme de pourcentages ou de ratios qui vont permettre de situer économiquement le projet en
fonction de ses caractéristiques architecturales et techniques spécifiques. Ces résultats ( à dates
de base égales ou corrigées en conséquence) seront comparés à ceux d’autres projets déjà
réalisés et se situant dans la même catégorie de construction.

Le premier point de comparaison pouvant être extrait de ces tableaux est constitué par
les pourcentages de la valeur de chacune des fonctions par rapport au coût total de la
construction. L’analyse doit faire ressortir séparément les pourcentages de la section
« CONSTRUCTION PROPREMENT DITE » et les pourcentages des deux autres sections,
celles-ci n’ayant pas de caractéristiques communes entre elles. Par contre, à l’intérieur de la
section « CONSTRUCTION PROPREMENT DITE », il sera intéressant de retrouver les
pourcentages partiels propres aux trois chapitres : « INFRASTRUCTURE »,
« SUPERSTRUCTURE » et « EQUIPEMENTS ».

Chaque coût partiel représentant la valeur d’une fonction dans la construction analysée
peut également servir à déterminer un prix unitaire attaché à cette fonction. Il suffit pour cela
de fixer une unité de mesure intéressante et d’en connaître le nombre. En établissant le rapport
entre la valeur de la fonction considérée et le nombre d’unités auquel elle se rapporte, on
détermine alors un prix unitaire « global » de la fonction considérée. Le prix unitaire est dit
« global » en ce sens qu’il comprend l’ensemble des prestations principales et accessoires
attachées à cette fonction.
Exemple :
Ayant déterminé à 100.000 €uro la valeur de la fonction A311 – Cloisonnements, il est
possible d’obtenir de ce renseignement les prix unitaires globaux suivants :
- prix au m² de cloison = 100.000/nombre de m² de cloisons
- valeur des cloisons au m² de plancher = 100.000/nombre de m² de planchers
- valeur des cloisons au m² de surface utile = 100.000/nombre de m² de surface utile
- etc…
Bien entendu, le prix unitaire ainsi obtenu n’a trait qu’au projet en cours d’analyse et
aux types de prestations choisies.

5.2 – Facilités d’analyse

La détermination des coûts partiels établis en fonction de la grille d’analyse sera


facilitée par la codification de chacun des ouvrages dès l’établissement du quantitatif. Pour ce
faire, il suffira, pour chaque lot de travaux considéré, d’analyser ces derniers en suivant la grille
proposée et en indiquant pour tout ou partie de chacun d’eux, le code d’imputation
correspondant à la fonction remplie par l’ouvrage. Un simple travail de compilation manuel ou
informatisé permettra alors de déterminer chacun de ces coûts partiels.
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5.3 – Regroupements de l’analyse

Lorsqu’il ne sera pas possible d’utiliser séparément l’un des chapitres de la grille
d’analyse, il y aura lieu d’imputer le coût partiel au chapitre dont il dépend immédiatement.
Exemple :
Cas d’une toiture ou l’ossature serait indissociable de la couverture. Il conviendrait dans
ce cas d’imputer le coût partiel au chapitre A22 – Toitures.

5.4 – Niveaux d’analyse

Les subdivisions successives de la grille d’analyse permettent de déterminer des


niveaux d’investigation de plus en plus précis pouvant conduire, en les développant davantage
jusqu’au détail de chaque ouvrage et à l’avant-métré de ceux-ci. Par contre, en prenant le
problème inversement, il est possible d’opérer des synthèses successives à tous les niveaux
déterminés par les subdivisions de la grille.

Le niveau d’analyse ou de synthèse est déterminé par le nombre de chiffres du code.

Exemple :
A – CONSTRUCTION PROPREMENT DITE
A3 – EQUIPEMENTS
A32 – Equipements organiques
A322 – Plomberie
A322.1 - Sanitaires
A322.11 – Appareils
A322.111 – Appareils proprement dits

Les différents niveaux seront utilisés en fonction de l’état d’avancement du projet à


estimer, les plus détaillés correspondant aux études les plus poussées.

5.5 – Niveaux de contrôles

La Méthode n’a d’intérêt réel que par le nombre de contrôles mis en place permettant
d’assurer la cohérence des valeurs successivement calculées avec la part de l’enveloppe
financière affectée aux travaux.

Ces contrôles se situeront à tous les niveaux de l’analyse.

Au niveau de l’utilisation des prix unitaires par fonction, le contrôle s’opère en


comparant les coûts au m² de SUG (Surface Utile Globale) obtenus avec ceux des fiches
d’analyse manuelles ou informatisées ayant servi de base statistique.

Au niveau de la fonction, un second contrôle est mis en place par le pourcentage partiel
ou global que représente cette fonction, à comparer avec celui des fiches d’analyse ayant servi
de base statistique.

Au niveau du regroupement de fonctions entre elles (exemples : système porteur,


toitures, parois extérieures), ainsi qu’au niveau des trois grands chapitres
« INFRASTRUCTURE », « SUPERSTRUCTURE » et « EQUIPEMENTS », ces
comparaisons peuvent être également effectuées afin de déceler les erreurs possibles.
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Enfin, au niveau des prix unitaires globaux obtenus (prix au m² SHOP, prix au m² de
planchers, etc..), une nouvelle comparaison avec ceux des fiches d’analyse ayant servi de base
statistique doit être opérée.

Cet ensemble de sécurités mis en place doit être obligatoirement utilisé si l’on veut
s’assurer de la cohésion des différents moyens d’estimation employés.

Par la disposition de son procédé d’analyse basé sur une décomposition du coût par
fonctions, la Méthode permet la comparaison de solutions différentes dans la conception, soit
au simple niveau de la nature des prescriptions, soit à celui plus complexe du parti constructif.

5 .6 – Difficultés du chiffrage manuel

Le chiffrage à partir de la Méthode ne nécessite pas, en principe, l'utilisation d'un


traitement informatique des données, mais il est flagrant qu'avec une masse d'informations
aussi importante que celle nécessaire à l'estimation des projets, ce type de résolution s'impose, à
la fois comme organe de mémorisation et organe de calculs, mais aussi à des fins d'organisation
pour l'entrée des informations, leur traitement, leur affichage et leur impression. Des tâches
comme la simulation de cas ou l'optimisation ne peuvent prétendre être effectuées sans l'aide de
l'informatique.

Cette évidence pose bien sûr tous les problèmes inhérents à l'utilisation des outils
informatiques pour le chiffrage de l'estimation :
- création d'une base de données propre au systéme d’estimation
- écriture d'un logiciel professionnel de traitement des données
- gestion et mise à jour de la base de données.
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6 - CONSTITUTION D'UNE BASE DE DONNEES PROPRE AU SYSTEME


D'ESTIMATION
Fidèles au choix de la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC, il est donc
proposé de construire une base de données propre au système d’ estimation à partir des
éléments que sont les "fonctions".

6.1 - Solutions par fonctions

On constate que la plupart du temps plusieurs solutions sont aptes à remplir une
"fonction". La fonction "traitement des sols" en est un exemple frappant. Il convient donc
d'établir pour chacune de ces "fonctions" une liste de toutes les solutions susceptibles d'être
couramment utilisées aujourd'hui pour les remplir. Chaque solution pour remplir une fonction
est appelée "prestation". Il faut savoir que pour certaines fonctions, les listes de prestations
peuvent compter jusqu'à 100 solutions différentes, ce qui ne facilite pas la gestion de la base de
données.

Les prix statistiques figurant dans la base de données seront donc ceux correspondant à
toutes les solutions susceptibles de remplir chacune des "fonctions".

6.2 - Partie fixe et partie variable du prix statistique

Si certains prix statistiques de la base de données sont directement applicables à la


quantité de l'unité de mesure correspondante, d'autres, par contre, peuvent comporter à la fois
une partie fixe et une partie variable. Dans ce cas, la partie fixe représente un coût nécessaire
quelle que soit la quantité de la prestation, tandis que la partie variable est dépendante de la
quantité à prendre en compte.

Il est donc nécessaire de prévoir ce type de cas dans la gestion de la base de données.

6.3 - Plages quantitatives faisant varier le prix statistique

Le prix statistique d'une prestation est également dépendant de la variable quantitative


de cette prestation. Plus cette variable est importante, plus le prix statistique baisse, à la fois
pour des raisons économiques mais aussi pour des raisons techniques d'organisation et de
rendement.

Il convient donc de tenir compte de cette constatation en prévoyant des plages


quantitatives assorties de coefficients minorateurs du prix statistique.

6.4 - Sujétions d'exécution

Le prix statistique d'une prestation étant considéré dans la base comme correspondant à
une solution sans sujétions particulières d'exécution, il conviendra donc de prévoir des
coefficients majorateurs du prix statistique pour tenir compte des différents types de sujétions
d'exécution.
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6.5 – Coût global

L’approche en coût global d’un projet c’est la prise en compte simultanée de l’ensemble
des coûts d’investissement, d’exploitation et de maintenance sur une période déterminée, avec
pour finalité, l’optimisation de ces différents coûts en fonction des objectifs du Maître de
l’Ouvrage.

Tout comme la méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC, c’est avant tout une
démarche d’analyse et de réflexion.

De par sa décomposition en fonction, la méthode d’analyse et d’estimation de


l’UNTEC se prête donc parfaitement à cette approche en fournissant les principales données
quantitatives (surfaces, volumes, etc) et qualitatives (nature des prestations) nécessaires au
calcul du coût global.

Les autres éléments nécessaires au calcul sont normalement fournis par le Maître de
l’Ouvrage dans son programme, il s’agit des conditions :
- d’utilisation du bâtiment (nombre d’usagers, heures d’ouvertures, etc),
- mode de gestion envisagé,
- mode de financement,
- etc

Pour plus d’information, consulter le GUIDE COUT GLOBAL de l’UNTEC ainsi


que la formation qui lui est associée.

Sans vouloir approcher l'estimation en coût global d'une construction dont le calcul
dépend en grande partie des solutions de fonctionnement préconisées par le Maître de
l’Ouvrage, l'estimation de la "maintenance en l'état initial de fonctionnement" des différents
éléments constitutifs sur une période annuelle de une à trente années peut être, au niveau du
choix des prestations finales à retenir, un élément de jugement intéressant dans les décisions à
prendre.
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7 - FICHIER DES PRIX STATISTIQUES


Le fichier des prix statistiques est l'un des composants de la base de données. Il
rassemble les prix statistiques de chacune des prestations aptes à remplir une fonction ainsi que
leur degré d'incertitude.

La nomenclature des prix statistiques du fichier respecte les principes d'analyse de la


METHODE d’analyse et d’estimation de l’UNTEC.

7.1 - Origine des coûts constatés

Un prix statistique est issu de la collecte d'informations puisées dans le plus grand
nombre de sources possibles. Pour que les effets des lois statistiques s'appliquent au mieux, il
est essentiel que ce nombre soit important. Ces sources sont constituées de l'analyse de projets
récents ayant au moins fait l'objet de la passation de marchés ou plus précisément issus du
décompte général et définitif. Le coût total de chaque projet est décomposé en montants partiels
jusqu'à l'obtention de coûts par prestations, en respectant les règles définissant le contenu des
ouvrages intégrés à cette prestation, quels qu'en soient les lots ou corps d'état concernés. En
divisant le montant des ouvrages intégrés à une prestation par la quantité de cette prestation
mise en œuvre, on obtient, pour la source référencée, un "coût constaté de prestation" appelé
théoriquement "échantillon constaté".

7.2 - Relativisation des coûts constatés

Pour assurer sa cohérence avec les autres informations du fichier, chaque "coût constaté
de prestation" doit être relativisé par l'application des correctifs de "temps", de "lieu" et de
"conjoncture" dont il a été fait mention dans les fondements statistiques de l'estimation. Cette
opération permettra l'obtention "d'échantillons rectifiés" aptes à subir le traitement statistique.

7.3 - Traitement statistique

Le traitement théorique des "n" échantillons rectifiés concernant une prestation est
destiné à l'obtention :
- du prix statistique "le plus probable" d'une prestation
- de "l'intervalle de confiance" accordée à ce prix statistique.
Compte tenu du nombre de paramètres à traiter et de la complexité des calculs à
effectuer, il est recommandé d'utiliser pour ces tâches des programmes informatiques
spécifiques basés sur les lois de la statistique et appliquant notamment les théories
mathématiques de la régression simple ou de la régression multiple. Les résultats obtenus à la
suite de ces traitements doivent être contrôlés par un Collège d'Experts professionnels avant
d'être intégrés au fichier des prix statistiques. Non seulement il convient de s'assurer de la
vraisemblance de ces résultats, mais également d'observer l'exactitude des calculs effectués par
la suite dans les programmes informatiques utilisant la base de données.

7.4 - Versions du fichier des prix

En l'état actuel, il n'est pas possible d'utiliser des bases de données de coûts
constamment mises à jour. Il y a un temps de retour trop long entre l'approbation des coûts
statistiques par le Collège d'Experts et leur diffusion jusqu'aux utilisateurs. Il est donc
nécessaire d'utiliser des bases fixes appelées "versions" se rapportant à une date d'application.
En l'état de la conjoncture actuelle, une version annuelle paraît suffisante. Les caractéristiques
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de cette base fixe doivent être connues afin que les coefficients propres au projet qui seront
appliqués à cette base puissent être facilement appréhendés.

7.5 - Difficultés rencontrées

La constitution du fichier des prix statistiques se heurte à plusieurs difficultés.

La première est d'ordre quantitatif étant donné le nombre de prestations qu'il est
indispensable de faire figurer au fichier. On peut estimer ce nombre aux environs de 5000. Si
l'on considère qu'un prix statistique valable doit être issu d'au moins dix sources différentes, on
mesure rapidement l'amplitude de la tâche et le temps nécessaire à consacrer à la quête des
informations puis à leur traitement.

La seconde difficulté réside dans l'accès aux sources d'informations. Il est difficile d'être
suffisamment éclectique pour satisfaire aux règles statistiques et l'erreur serait de construire un
fichier de prix à partir de seulement quelques catégories de constructions s'il doit satisfaire à
toutes. De plus, il est patent que certains Maîtres d'Ouvrage ne désirent pas ouvrir leurs dossiers
à l'analyse, ce qui, dans une certaine mesure restreint le champ des investigations.

La troisième difficulté a trait à la maintenance du fichier des prix statistiques qui doit
s’opérer d’une part par l’observation de l’évolution des techniques et la création éventuelle de
nouvelles prestations venant enrichir les différentes solutions d’une fonction, et d’autre part,
par la surveillance continue de l’évolution des prix. Cette maintenance nécessite donc une
organisation suffisamment étoffée pour couvrir au moins le territoire national et répercuter sur
le fichier les modifications constatées d’une version à l’autre.

7.6 – Prix hors fichier

Il faut considérer que certains prix ne peuvent figurer dans le fichier parce que la
prestation requise est seulement spécifique au projet, ou ne permet pas l’établissement de
statistiques valables applicables à d’autres constructions. Il convient donc, dans ce cas, de
permettre, dans l’estimation, l’application de prix « hors fichier » dont les montants seront
définis directement par l’Economiste à partir de sources externes.

7.7 – Fichier de prix pour « travaux sur existants »

Les travaux sur constructions déjà existantes (type réhabilitation ou rénovation) seront
incorporés au fichier général des prix en respectant la classification de la Méthode d’analyse et
d’estimation de l’UNTEC. Ils seront distingués des travaux neufs au niveau de la classification
des « prestations ».

Les « travaux sur existants » peuvent comporter quatre types d’interventions


indépendantes ou regroupées :

1°) – les démolitions ou suppressions sur ouvrages existants en vue de leur modification
ou de leur élimination
2°) – la reconstitution des structures ou des supports permettant l’exécution de leur futur
aspect définitif
3°) – l’exécution de cet aspect définitif
4°) – la fourniture et mise en place d’éléments neufs sur sites existants.
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Pour ce qui concerne les travaux des deux premiers types d’intervention, on utilisera les
articles du fichier de prix statistiques consacré aux « travaux sur existants » disponibles pour la
fonction.
Pour les types d’intervention suivants, on se retrouvera dans le cas de travaux
assimilables à des travaux neufs permettant d’utiliser les articles du fichier de prix statistiques
consacré aux « travaux neufs ». Toutefois, dans le cas où les conditions d’exécution seraient
différentes de celles de travaux neufs, on fera jouer le coefficient applicable directement sur le
prix pour tenir compte de ces sujétions. S’il n’existe pas de prestation correspondante dans le
fichier de prix de « travaux neufs » ou de « travaux sur existants, on utilisera la procédure de
création d’un prix hors-fichier.
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8 - LOGICIELS INFORMATIQUES D'ESTIMATION


Les logiciels informatiques d'estimation représentent une forme appelé "processus
économétrique" Applicable à la construction immobilière, ils constituent des "exemples
statistiques" qui permettent l'évaluation d'un projet à partir de données spécifiques basé sur des
éléments fonctionnels
8.1 - Démarche statistique de l'estimation

Les statistiques parti du processus économétrique sont une branche particulière des
sciences économiques de constitution récente puisque la fondation de la Société Internationale
d'Econométrie date seulement de 1930. Si des études fondamentales avaient déjà été réalisées
avant cette date, c'est surtout après la Seconde Guerre Mondiale que "ce processus" connaîtra
un développement accéléré surtout perceptible dans l'administration économique des états et
dans celle des entreprises.

Ce processus a pour but d'analyser l'interaction des variables économiques et non


économiques d'un cadre institutionnel déterminé, sous forme d'équations mathématiques dont
les paramètres proviennent de sources statistiques. L'ensemble d'un tel système d'équations est
appelé "modèle économétrique". L’économétrie comporte des limites tenant à la fois à la
déficience des outils mathématiques disponibles , à la faiblesse dans l’estimation des
paramètres et au défaut d’informations statistiques.

Si l'on transpose cette définition au cadre institutionnel "Construction Immobilière", on


peut considérer ce processus comme un moyen d'étudier les relations existant entre le poids
économique de chacun des constituants d'un projet de construction, au travers de formules
mathématiques pouvant représenter les rapports entre ceux-ci (les paramètres de ces formules
provenant d'une base de données statistiques).

Dans la construction immobilière, pour justifier le bien-fondé de l'estimation, la


méthode à utiliser doit procéder d'une telle démarche basée sur l'étude des interactions existant
entre les constituants d'un projet et permettre d'élaborer à partir de celles-ci des exemples
chiffrables assimilables aux logiciels d'estimation et capables d'expliciter les résultats.

C'est la combinaison de méthodes mathématiques, de la théorie économique et des


données statistiques qui donne à l' estimation prévisionnelle toute son efficacité. Au-delà de la
prévision en elle-même, les logiciels d'estimation, doivent permettre d'étudier les variations
d'un système et prendre d'éventuelles décisions . Le choix doit s’ effectuer en cherchant le
maximum d'une fonction d'évaluation . On optimisme ainsi l’estimation.

Les logiciels d'estimation dont les professionnels de la Construction Immobilière ont


besoin doivent être issus de cette démarche .

8.2 - Objectifs des logiciels d'estimation

Les logiciels d'estimation exploitent la base de données et son fichier de prix


statistiques.

Ils permettent soit la consultation du fichier de prix pour l'obtention du coût d'une
prestation isolée, soit l'exploitation systématique de toutes les fonctions pour l'évaluation
complète d'un projet.
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Leur objectif n'est pas seulement d'estimer le coût probable des travaux, mais aussi
d'observer, à l'aide de tableaux ou schémas complémentaires, le poids économique de chacun
des composants du projet. De plus, le calcul de ratios et de pourcentages que doivent offrir les
logiciels permettent aussi de constituer de précieux repères par rapport à d'autres projets.

Les logiciels doivent permettre la simulation de cas, c'est à dire la faculté d'observer les
différences de résultats obtenues lors de la modification d'une ou plusieurs variables
introduites, et pouvoir entériner la simulation choisie comme solution définitive.

Les résultats des différentes consultations doivent pouvoir être mémorisés et gérés afin
de pouvoir suivre l'évolution économique d'un projet au cours de ses différentes phases de
conception. Différentes solutions d'un même projet doivent pouvoir aussi être mises en
mémoire.

Les logiciels se doivent d'être conviviaux, c'est à dire d'utilisation aisée, et permettant
notamment :
- un maniement intuitif
- la correction facile des données erronées
- une aide contextuelle directe à l'utilisateur
- un guide d’utilisation éditable.

8.3 - Environnement économique d'une estimation

Quelle que soit l'utilisation prescrite, il est nécessaire de définir l'environnement


économique qui va conditionner le projet ou la consultation partielle. En effet, il faut rappeler
que le fichier des prix est construit à partir d'une date, d'une zone géographique et d'une
conjoncture économique fixes. Pour adapter les résultats recherchés aux conditions
économiques de la consultation, il convient donc de préciser, par l'introduction de nouvelles
données, les date, zone géographique et conjoncture du projet ou de la consultation partielle. A
partir de ces éléments, les formules de calculs du programme sauront tenir compte de ces
contraintes.

8.4 - Déroulement systèmatique de la saisie des données

Afin d'éviter toutes omissions, la saisie des données du projet s'effectuera de manière
systématique, "fonction" après "fonction", avec affichage de la fonction concernée. Une
manœuvre simple permettra de sauter les fonctions non concernées. Pour regrouper la saisie des
données au clavier en une seule fois, il est utile que le logiciel permette l'édition d'un "Cahier
de saisie des données" formaté spécialement, qui récapitule par ordre d'entrée l'ensemble des
variables à introduire, afin d'effectuer, préalablement à la saisie, les calculs nécessaires aux
réponses à fournir.

8.5 - Saisie des données qualitatives

Pour permettre à l'utilisateur de faire son choix dans la liste des prestations offertes par
le fichier des prix pour remplir chaque fonction, il est nécessaire que le logiciel offre la
possibilité d'éditer un catalogue dans lequel figurent les références de ces prestations. Ce
catalogue pourra être également affiché à l'écran lors de la saisie d'une nouvelle fonction. Pour
saisir la prestation, le logiciel devra exiger la référence à ce catalogue. Chaque prestation
comportera une description explicite des éléments compris dans celle-ci. La description
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explicite de chaque prescription pourra servir de base à l’édition d’un devis descriptif sommaire
accompagnant l’estimation.

Plusieurs prestations pouvant répondre à une fonction, on en distinguera l'importance


par rapport à la quantité totale de la fonction. En conséquence, la saisie des données
qualitatives d'une fonction pourra comporter une succession de prescriptions dont le
pourcentage total ne pourra être supérieur à 100%.

8.6 - Saisie des données quantitatives

La saisie des données quantitatives dépend essentiellement des informations en


possession de l'utilisateur au moment "m" représentant la date de l'estimation.
On peut distinguer deux moments "m" importants :
1° ) - on a seulement connaissance du programme des travaux et des informations
suivantes :
surfaces utiles programmées
contraintes du site
exigences du Maître de l'Ouvrage.
2° ) - on a connaissance de l'interprétation architecturale et technique du programme ainsi
que des informations suivantes :
explication de la démarche architecturale
explications du choix des solutions techniques accompagnant le projet
traduction en images et en plans du projet.
Ces deux moments "m" correspondent d'une part à la phase "programmation" et d'autre
part aux phases "esquisses, avant-projet et projet" qui pourront faire l'objet pour chacune
d'elles d'une estimation spécifique.

Les informations de la phase "programmation" ne permettent pas de calculer


directement toutes les quantités clés d’un projet car l’utilisateur ne dispose pas de
l’interprétation architecturale découlant du programme et notamment des plans. Il sera examiné
dans un chapitre ultérieur les solutions proposées pour garder cependant la même méthodologie
d'estimation dans ce cas.
Par contre, les informations des phases "esquisses, avant-projet et projet" permettent,
grâce notamment aux plans qui les accompagnent, d'effectuer avec de plus en plus de précision
les calculs nécessaires à la détermination des quantités de chaque fonction. Ces quantités seront
saisies au cours du déroulement du programme, fonction après fonction, en même temps que la
saisie qualitative.

8.7 - Quantités-clés

Les quantités-clés nécessaires à fournir pour l'estimation de chaque fonction sont


dépendantes de l'unité de mesure prescrite par la Méthode d’analyse et d’estimation de
l’UNTEC. Ces unités de mesure ont été choisies de telle sorte qu'elles soient facilement lisibles
sur les plans et qu'elles ne nécessitent pas de longs calculs préalables. Beaucoup de fonctions
utilisent la même unité de mesure, dont certaines sont élémentaires, si bien qu'il suffit du calcul
d'une quarantaine de "quantités-clés" pour estimer quantitativement un projet. Les moyens
nécessaires au calcul des "quantités-clés" sont laissés au libre arbitre de l'utilisateur. Il est ainsi
possible que dans les phases amont de la conception, ce dernier ait recours à des méthodes
simplifiées du type "ratios au m²", en l'absence de toute autre possibilité de calculs plus précis.
Une procédure de saisie par digitalisation devra aussi pouvoir être offerte.

8.8 - Simulations
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La faculté de simulation est un élément essentiel des logiciels d'estimation. Elle doit
permettre d'effectuer successivement le choix de différentes solutions et, finalement de ne
retenir que celle qui convient. Cette faculté s'exercera aussi bien en cours de saisie initiale qu'au
travers de projets déjà existants. La simulation doit pouvoir porter conjointement ou
séparément sur les données qualitatives, les données quantitatives ou l'environnement
économique conjoncturel d'un projet. Au cours d'une session de simulation, le logiciel doit
permettre l'édition de "variantes" au projet initial se traduisant par des montants
complémentaires en plus ou en moins par rapport au projet de base. La simulation doit pouvoir
aussi s'effectuer dans le sens de la recherche d'un montant total de travaux défini par avance.

8.9 - Optimisation

L'optimisation des projets est à considérer comme une particularité des facultés de
simulation du logiciel. Cette valorisation dépend essentiellement des objectifs d'optimum fixés
qui peuvent porter aussi bien sur les éléments qualitatifs que quantitatifs du projet.

8.10 - Recomposition par lots ou par corps d'état

Le logiciel doit permettre la recomposition du coût par lots, par corps d'état ou par tous
autres types de regroupements, à partir du montant de chaque fonction. Comme le contenu d'un
lot peut très sensiblement varier à la convenance des Maîtres d'Ouvrage ou des Maîtres
d'œuvre, cette recomposition doit pouvoir être effectuée à la demande et sans à priori. Les
tableaux qui matérialisent cette recomposition comporteront une colonne spécifique permettant
d'apprécier le pourcentage de chaque groupe par rapport à l'ensemble.

8.11 - Edition des documents de sortie

Le logiciel doit permettre l'édition des documents de sortie en noir ou couleurs, à partir
de toutes les imprimantes du commerce, et particulièrement de celles installées dans
l'environnement informatique de l'utilisateur. L'interface d'édition doit permettre le choix du
type de caractères (bien que certains tableaux, vu leur format, nécessitent obligatoirement
l'utilisation d'un type de caractères bien défini). L'édition doit pouvoir être précédée d'une
fonction "d'aperçu" donnant la possibilité de relire le document à l'écran avant son impression.
Le transfert des résultats de chaque type de tableaux dans une matrice de tableur est également
une option intéressante qui permet à l'utilisateur de personnaliser la présentation et le contenu
grâce à l'interactivité entre les cellules des matrices.

8.12 - Comparaisons entre projets

Dans la phase de concours entre projets à partir d'un programme de travaux défini par le
Maître d'Ouvrage, il est essentiel de pouvoir établir des comparaisons économiques entre les
projets examinés, ce qui est facilité si l'estimation de ces projets a été effectuée selon la même
grille d'analyse, en l’occurrence celle de la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC. Le
montant des divers constituants, les ratios, les coûts de maintenance pourront ainsi être mis en
parallèle et apporter aux jugements des éléments économiques trop souvent négligés parce
qu'absents. Les logiciels d'estimation doivent pouvoir proposer ce type d'option.
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8.13 – Logiciels d’estimation sans assistance de plans

Il a été observé, au cours des chapitres précédents que l'estimation des travaux à l'aide
de la méthode préconisée nécessitait la prise en compte des variables suivantes :
- environnement économique
- données qualitatives par fonctions
- données quantitatives par fonctions
et que ces paramètres ne pouvaient être déterminés qu'au travers la traduction de la démarche
architecturale en images et en plans, ce qui élimine toute possibilité d'estimation des coûts au
niveau de la programmation et constitue un handicap de taille. Il faut en effet rappeler qu'à cette
phase d'étude, l'Economiste ne dispose que du programme des travaux et des informations
suivantes :
- surfaces utiles programmées
- contraintes du site
- exigences du Maître de l'Ouvrage.

Faut-il, dans ces conditions abandonner la méthodologie exposée précédemment et s'en


tenir aux solutions encore souvent pratiquées consistant tout simplement à utiliser un ratio de
prix au m² de surface utile programmée pour déterminer le coût de construction probable ?

A cette dangereuse stratégie de facilité qui lie le calcul à une seule variable très
contestable, il sera opposé une stratégie de réflexion basée sur la Méthode d'analyse par
fonctions de l'UNTEC, et qui minimise les risques de dérapage par une recherche en
profondeur des spécificités du projet à étudier. Même si l'on ne peut approcher le coût avec la
même sûreté qu'au niveau où l'on dispose de plans, si l'on s'en tient aux fondements du calcul
des probabilités, on constate que la loi des grands nombres favorise cette solution par rapport à
l'utilisation d'une seule variable et qu'elle réduit très sensiblement les marges d'erreurs.
Pour appliquer ce raisonnement en respectant la méthodologie préconisée et en
poursuivant l'utilisation du fichier de prix statistiques par fonctions décrit ci-avant, c'est donc
au travers des trois seuls éléments connus du programme des travaux que devront pouvoir être
recherchées les données à fournir au logiciel informatique de calcul des coûts.

Dans cette gageure, le calcul des données quantitatives du projet sera traité par un sous-
programme informatique exploitant les surfaces utiles programmées tandis que le choix des
données qualitatives des fonctions s'effectuera par l'intermédiaire d'un sous-programme
informatique exploitant les exigences du Maître de l'Ouvrage.
Au sortir du traitement effectué par ces deux sous-programmes, on se retrouvera donc
dans des conditions analogues que celles d’un projet avec plans. Ainsi, toutes les options de
calculs et de résultats offertes par le logiciel d'estimation au niveau d'un projet avec plans
pourront-elles être aussi appliquées au niveau d'un projet sans plans.

8.13.1 - Calcul des quantités sans assistance de plans

Ce calcul constituera un sous-programme du logiciel d'estimation. Il sera basé sur les


surfaces utiles programmées contenues dans le programme du Maître de l'Ouvrage.

8.13.1.1 - Types de locaux


Les surfaces utiles programmées seront classées par types de locaux en distinguant :
les locaux d'activités principales
les locaux d'activités d'assistance
les locaux d'activités sociales
les locaux spécifiques aux garages et parkings
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les locaux d'activités subsidiaires (commerces, logements de fonction, etc..)


Chaque type de locaux génère trois possibilités de locaux secondaires :
les circulations horizontales et verticales permettant l'accès entre locaux
les locaux sanitaires nécessaires
les locaux techniques destinés au fonctionnement du bâtiment.

8.13.1.2 - Surface utile globale


C'est à partir de la classification ci-dessus que le sous-programme appliquera aux
surfaces utiles programmées les coefficients permettant le calcul de la surface des
locaux secondaires. Bien entendu, ces coefficients distingueront les principaux types de
cas rencontrés. L'ensemble de la surface des différents locaux programmés ou calculés
constitue la "surface utile globale" de tous les locaux.

8.13.1.3 - Surface hors-œuvre globale


Des coefficients étudiés selon les cas permettront le calcul de la "surface hors-œuvre
globale" à partir de la "surface utile globale".

8.13.1.4 - Catégories de constructions


A l'énoncé de ces types de calculs qui génèrent des surfaces de locaux secondaires à
partir des surfaces utiles programmées, on constate que ces concepts ne peuvent se
concevoir que pour des catégories de constructions bien déterminées et que les
coefficients appliqués par ce type de raisonnements pourront être sensiblement
différents d'une catégorie à l'autre.
Encore une fois, pour faire cette distinction, on s'en tiendra aux catégories de
constructions proposées par la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC.
En conséquence, il sera élaboré autant de sous-programmes de calculs que de
catégories de constructions.

8.13.1.5 - Desserte des locaux


Selon les catégories de constructions, il existe différents standards de desserte des
locaux générant eux-mêmes des largeurs hors-œuvre probables. Le sous-programme
mémorisera ces différents standards. Connaissant la largeur probable du bâtiment et le
nombre de niveaux, il sera aisé de calculer longueur et surface hors-œuvre de chaque
niveau qui conduiront à la détermination de la surface construite, de la surface de toiture
en plan, du périmètre et de la surface des façades. En fonction du pourcentage de
surface hors-œuvre globale attribué à chaque niveau, le sous-programme se chargera,
selon le même raisonnement, d'effectuer les calculs en conséquence.

8.13.1.6 - Eclairement des locaux


Chaque type de local générant une surface probable d'éclairement sur l'extérieur en
rapport avec sa surface au sol, il sera possible au sous-programme de calculer la surface
des baies d'éclairement ainsi que la surface des murs extérieurs, déduction faite des
vides.

8.13.1.7 - Questionnaire relatif au calcul des quantités


Dans l'utilisation du logiciel d'estimation sans l'assistance de plans, la saisie
successive des données par fonctions sera remplacée par un questionnaire permettant de
déterminer, selon les catégories :
les surfaces utiles programmées différenciées par types de locaux
le nombre de niveaux de superstructure et d'infrastructure
la nature du terrain supportant la construction
le type de structure porteuse
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le type de toitures
l'énergie et le type de chauffage
le type d'éclairement des locaux
etc..
C'est à partir des réponses à ces questions que le sous-programme calculera, pour
chacune des fonctions, sa quantité probable à l'aide de formules adaptées aux différents
cas les plus couramment rencontrés.

8.13.2 - Choix des prestations sans assistance de plans

Dans l'utilisation d'un logiciel d'estimation sans l'assistance de plans, la saisie


successive des données par fonctions sera remplacée par un questionnaire adapté à chaque
catégorie de construction, permettant de déterminer :
- la qualité des prestations des équipements intérieurs
- la qualité des prestations de l'enveloppe
- la présence d'appareils élévateurs (ascenseurs, …)
- etc…
C'est à partir des réponses à ces questions, et en liaison avec les informations recueillies
précédemment, que le sous-programme choisira, dans la liste des prestations relatives à chaque
fonction, celles convenant le mieux aux paramètres induits par les réponses.

8.13.3 - Simulations sans assistance de plans

C'est dans la simulation sans assistance de plans que les logiciels d'estimation expriment
le mieux leurs fonctions de "modèles statistiques". Ils représentent en effet à ce stade le
meilleur moyen de mesurer l'implication de différentes solutions architecturales ou techniques
sur l'économie du projet. Les simulations de cas sont infinies et permettent, non seulement
l'optimisation mais également l'adéquation des études aux moyens financiers disponibles.

Il faut rappeler cependant que ces types de logiciels restent des outils dangereux dans la
mesure où ils ne peuvent réagir négativement à toutes les aberrations ou erreurs de saisie qui
peuvent se produire lors des consultations. Ils manient des données dont l'utilisateur doit
parfaitement connaître la signification et la portée. En définitive, ils ne peuvent être mis que
dans les mains de professionnels avertis et ayant été formés à la pratique de la Méthode
d’analyse et d’estimation de l’UNTEC.

8.14 – Vraisemblance de l’estimation

La vraisemblance de l’estimation doit être étayée sur des preuves formelles provenant
de l’analyse de projets récents situés dans la même catégorie de construction que celle du projet
étudié.
Cette vérification indispensable doit s’opérer à partir de la comparaison entre ratios
obtenus de part et d’autre, compte tenu, bien entendu, des redressements à opérer pour tenir
compte des conditions de « temps », de « lieu » et de « conjoncture » du projet étudié.
Pour être rationnelle, la comparaison doit s’opérer à partir de tableaux de résultats
rigoureusement identiques dans leurs types de paramètres et leur présentation. C’est pourquoi
les logiciels d’estimation doivent pouvoir calculer et éditer un tableau de synthèse totalement
semblable à celui produit par les programmes informatiques qui permettent d’analyser des
projets déjà réalisés et de constituer des bibliothèques de fiches de coûts constatés.
Le tableau de synthèse doit comporter les rubriques minimales suivantes :
- caractéristiques économiques
- valeurs par ensembles fonctionnels et leurs pourcentages
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- ratios économiques avec unités obligatoires et unités au choix


- ratios dimensionnels sur les 12 unités de mesure les plus importantes
- ratios de coûts par ensembles fonctionnels
- nombres significatifs.

La comparaison et l’interprétation des résultats de ces différentes rubriques doivent


permettre de justifier la vraisemblance de l’estimation.

8.15 – Budget prévisionnel d’une opération de construction immobilière

Le budget prévisionnel des dépenses d’une opération de construction immobilière est


constitué d’une série d’éléments économiques dont certains ne relèvent pas directement des
seuls travaux à réaliser pour la construction de l’ouvrage et ne peuvent faire l’objet de coûts
statistiques.

C’est pourquoi la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC préconise la


présentation distincte des deux rubriques suivantes :
- l’estimation prévisionnelle détaillée affectée aux travaux à réaliser pour la
construction de l’ouvrage
- les autres éléments regroupant par natures les différents types de dépenses à
envisager pour réaliser l’ensemble de l’opération.

Le contenu du coût d’une opération immobilière matérialisé par le budget prévisionnel,


est notamment constitué des rubriques suivantes :

Charge foncière

- Prix d’achat du terrain et frais y afférents (frais de notaire, inscription hypothécaire,


frais de négociation, frais d’éviction, etc..)
- Participation éventuelle aux travaux d’équipements (T.L.E., participation à un
programme d’équipement, etc..)
- Taxes instituées par différentes institutions publiques (P.L.D., etc..)
- Frais de sondage ; Frais des diagnostics ;
- Frais ou taxes relatifs aux raccordements de desserte aux différentes énergies
concédées (gaz, électricité, chauffage urbain, etc..) ou de raccordement aux
exutoires publics.
-

Coût de construction

Montants émanant de l’estimation provisionnelle détaillée, regroupés sous la forme des trois
chapitres de la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC :
- A – CONSTRUCTION PROPREMENT DITE
- B – SUJETIONS D’ADAPTATION DU SITE (dont fondations spéciales)
- C – EQUIPEMENTS SPECIALISES

Frais d’études et honoraires

- Honoraires des différents intervenant liés au projet( mandataire , assistance au


Maître d’Ouvrage , organismes sécuritaires , organisation concours etc….
- Indemnités des concepteurs non retenus après concours
- Assurance construction à contracter par le Maître de l’Ouvrage
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- Honoraire de l’équipe pluridisciplinaire de Maîtrise d’ Oeuvre

Frais de gestion du Maître de l’Ouvrage

- Frais de gestion et de fonctionnement


- Frais de commercialisation
- Marge brute
- .etc…..

Frais financiers

- Frais relatifs au coût des emprunts


- Frais de cautionnements
- Garanties de bonne fin
- Frais fiscaux (impôts fonciers, droits d’enregistrement, TVA résiduelle, etc..)
- etc . . .

Prévisions pour divers et imprévus

Au fur et à mesure de l’évolution du projet, les différents éléments constitutifs du plan de


financement se précisent et permettent de réduire la marge d’imprévus. Cependant, même
lorsque tous les éléments financiers sont déterminés, il est prudent de prévoir une provision
susceptible de faire face à différentes situations non prévues (intempéries non rattrapables,
défection d’entreprises, etc..) permettant de ne pas remettre en cause le montage financier.

8.16 – Exemples de sorties informatiques

Parmi les nombreux types de documents issus du traitement de différents types de


programmes informatiques existant à l’heure actuelle en France, il a été extrait les exemples
suivants :

- Coût prévisionnel détaillé par fonctions


- Coût prévisionnel par chapitres et résumé par fonctions
- Ratios dimensionnels et économiques
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9 - CONTROLE DES ESTIMATIONS


Un contrôle des estimations est absolument nécessaire avant leur diffusion, qu'elles
aient été effectuées manuellement ou à l'aide d'un logiciel informatique. Il s'effectuera
méthodiquement :
1° ) - en vérifiant la vraisemblance de chacun des coûts et de chacune des quantités
utilisées, surtout s'il est fait usage d'estimations sans plans où les sous-programmes de
calcul prennent eux-mêmes des décisions par défaut en l'absence d'informations.
2° ) - en analysant les ratios économiques obtenus pour chaque fonction et en les
comparant à ceux de projets de catégories comparables mémorisés dans une
bibliothèque de "coûts constatés". (Voir chapitres 8.14 et 10)

Ces contrôles feront l’objet d’un rapport interne explicatif rédigé à chaque phase du
développement de l’étude.
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10 - BIBLIOTHEQUE DE FICHES DE COUTS CONSTATES


Pour assurer le contrôle des estimations, il est important pour les Economistes, de
disposer d'une bibliothèque de fiches de "coûts constatés" classées par catégories et sous-
catégories de constructions. Ces fiches seront établies par bâtiment, à partir des résultats de
consultations d'entreprises et basées sur le montant des marchés. Chaque fiche de cette
bibliothèque résume en quelques articles les résultats et ratios économiques les plus importants
ainsi que les circonstances du projet.

Des programmes informatiques existent pour faciliter et uniformiser l'établissement de


ces fiches rationalisées et adaptées à la Méthode UNTEC. (Voir ci-dessous exemple de fiche).
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Ces programmes, qui permettent la gestion d’une bibliothèque de fiches de coûts constatés classées par
catégories de construction comportent d’une part des fenêtres d’interrogation sur les particularités du
projet, son montant par lots et la répartition du montant de chaque lot dans une liste des « fonctions »
principales de la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC, et d’autre part des tableaux de
résultats avec rappel de la décomposition par lots, ratios divers à partir du montant de chaque lot,
généralités économiques de l’opération, tableau de synthèse conforme à celui préconisé par les
logiciels d’estimation pour s’assurer de la vraisemblance de l’estimation.

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CONCLUSIONS

La Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC se révèle donc comme un processus


de réflexion économique basé sur un concept particulier d’analyse des problèmes posés par la
construction immobilière. Par sa forme et ses raisonnements, elle conduit à un examen plus
rationnel et plus scientifique de la conception des bâtiments, en particulier dans le domaine de
la prévision des coûts et de la recherche de la meilleure adéquation « qualité/coûts/délais ».

Au niveau économique, la Méthode a le mérite de normaliser la présentation des


documents d'estimation et de permettre la comparaison effective des composants entre eux ou
au travers d'autres projets, facilitant ainsi la fiabilité et la vraisemblance des prévisions. La
hiérarchisation de l'analyse autorise l'étude des coûts quelle que soit la phase de la prévision.
Grâce aux logiciels qui lui sont associés, son objectif est d'approcher le coût de construction le
plus probable en restant dans des limites qui ne remettent pas en cause la faisabilité
économique du projet par la suite, mais c'est aussi de pouvoir mesurer le poids économique de
chaque constituant, de faciliter la simulation et l'optimisation et d'apporter à tous moments la
justification des montants annoncés.

Au niveau de la planification des études de conception, la présentation préconisée par la


Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC améliore les relations entre partenaires et
rationalise les décisions prises en commun. Elle apporte aussi au Maître d’Ouvrage des
informations claires et précises qui facilitent ses prises de décisions.

Cette Méthode, associée aux concepts de la statistique et de l'économétrie, soutenue par


des logiciels informatiques performants et cohérents, est un document indispensable aux
Economistes, même si l'expérience et les compétences professionnelles restent les éléments
essentiels dans la tâche délicate de l'estimation des projets et du contrôle permanent de leur
coût.