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METHODE UNTEC

d’analyse et d’estimation
des coûts de construction immobilière

Etablie par l'Union Nationale des Economistes de la Construction - Untec

Edition juin 2013

Untec
8, Avenue Percier – 75008 PARIS
Tél. : 01 45 63 30 41 – Fax : 01 42 56 14 52
PLAN DE L'OUVRAGE
_________

INTRODUCTION

PREAMBULE

1 - DE L'ESTIMATION IMMOBILIERE
1.1 - L'estimation, élément essentiel de prévision économique
1.2 - Informations nécessaires à l'estimation
1.3 - La notion d'estimation
1.4 - Méthodologie pour aborder l'estimation
1.5 - Fondements statistiques de l'estimation

2 - METHODOLOGIE D’ANALYSE PROPOSEE

2.1 - A la recherche d'une méthodologie adaptée


2.2 - Principes d'analyse
2.3 - La notion de "fonction"
2.4 - La notion de "prestation"
2.5 - La notion "d'ouvrages composés"
2.6 - La grille analytique du coût
2.7 - Une décomposition primaire essentielle
2.8 - Résumé de la décomposition primaire de la grille d'analyse
2.9 - La Méthode UNTEC : outil de communication et d’aide à la décision

3 - GRILLE ANALYTIQUE

3.1 - Fonctions de la grille analytique


3.2 - Grille analytique détaillée
3.3 - Schémas explicatifs de l'analyse
3.4 - Catégories de construction
3.5 - Définition des caractéristiques dimensionnelles

4 - CATEGORIES DE CONSTRUCTIONS
4.1 - Liste des catégories de constructions

5 - CHIFFRAGE DE L'ESTIMATION

5.1 – Résultats de l’analyse du coût


5.2 – Facilités d’analyse
5.3 – Regroupements de l’analyse
5.4 – Niveaux d’analyse
5.5 – Niveaux de contrôles
5.6 – Difficultés du chiffrage manuel

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6 - CONSTITUTION D'UNE BASE DE DONNEES

6.1 - Solutions par fonctions


6.2 - Partie fixe et partie variable du prix statistique
6.3 - Plages quantitatives faisant varier le prix statistique
6.4 - Sujétions d'exécution

7 - FICHIER DES PRIX STATISTIQUES


7.1 - Origine des coûts constatés
7.2 - Relativisation des coûts constatés
7.3 - Traitement statistique
7.4 - Versions du fichier des prix
7.5 - Difficultés rencontrées
7.6 – Prix hors fichier
7.7 – Fichier de prix pour travaux sur existants

8 - LOGICIELS INFORMATIQUES D'ESTIMATION


8.1 – Démarche statistique de l'estimation
8.2 - Objectifs des logiciels d'estimation
8.3 - Environnement économique d'une estimation
8.4 - Déroulement systématique de la saisie des données
8.5 - Saisie des données qualitatives
8.6 - Saisie des données quantitatives
8.7 - Quantités-clés
8.8 - Simulations
8.9 - Optimisation
8.10 - Recomposition par lots ou par corps d'état
8.11 - Edition des documents de sortie
8.12 - Comparaisons entre projets
8.13 - Logiciels d’estimation sans assistance de plans
8.14 – Vraisemblance de l’estimation
8.15 – Budget prévisionnel d’une opération immobilière
8.16 – Exemples de sorties informatiques

9 - CONTROLE DES ESTIMATIONS

10 - BIBLIOTHEQUE DE FICHES DE COUTS CONSTATES

CONCLUSION

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INTRODUCTION

L’économie de la construction est indissociable de l’économie générale sous divers


aspects : production, distribution, consommation des richesses et des biens matériels.

De même elle doit prendre en compte des exigences sociales telles que le confort de vie,
la santé publique, les conditions de travail, l’émergence forte du concept qualité -
sécurité - environnement.

♦ Elle s’applique à :

• l’analyse des besoins,


• la connaissance et la recherche des moyens et de leur adéquation,
• la mise en cohérence des besoins en fonction des moyens,
• l’analyse des risques financiers,
• la conception en fonction des besoins explicités et implicites,
• la réalisation des ouvrages,
• l’administration du patrimoine immobilier.

♦ Sa pratique basée sur la connaissance des techniques de la construction, de


l’organisation du travail et des techniques d’élaboration des coûts , nécessite
notamment les connaissances suivantes :

• économie générale et macro-économie,


• techniques d’analyse, de statistiques et de prévision,
• techniques financières et comptables,
• le droit immobilier et le droit de la construction,
• la fiscalité immobilière,
• les assurances et réglementations,
• organisation administrative et aménagement du territoire.

Elle nécessite, en outre, une culture générale développée et des facultés de


communication.

En liaison avec la maîtrise d’ouvrage, les partenaires de la maîtrise d’œuvre et du pôle sécuritaire, les
partenaires institutionnels et financiers, l’économiste de la construction qualifié doit maîtriser des
compétences élargies dans les domaines de l’ingénierie financière. Il doit être capable de remplir
toutes les missions relevant de ces disciplines, ou d’assumer la responsabilité de l’exécution de
certains éléments de ces missions exécutées par d’autres professionnels.

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Les professionnels de l'ECONOMIE DE LA CONSTRUCTION ont le souci permanent de mettre à
jour leurs outils et leurs méthodes afin de tenir compte de l'évolution des techniques et de l'apport de
leur expérimentation. C'est ce qui explique la parution périodique de nouvelles mises à jour de la
METHODE d'ANALYSE ET D’ESTIMATION DES COUTS DE CONSTRUCTION
IMMOBILIERE éditée par l'UNTEC et dont la première édition date de 1975.

Une seconde édition parue en 1978 a complété l'ouvrage initial en améliorant les règles d'analyse et en
précisant le contenu des fonctions. Cette parution a été actualisée en 1988, notamment au vu de la part
croissante des travaux de réhabilitation.

En 1993, il a paru nécessaire d'opérer une réédition tenant compte des nouvelles techniques de
construction. L'UNTEC a profité de cette mise à jour pour présenter l'ouvrage sous une forme plus
didactique et en améliorant les schémas explicatifs.

Mais l'information circule aujourd'hui si rapidement et se mémorise si facilement, que son utilisation
offre des possibilités d'applications totalement nouvelles aux Economistes de la Construction. Sans
modifier les concepts qui ont contribué jusqu'à présent à sa grande fiabilité, la Méthode d’analyse et
d’estimation de l’UNTEC se devait d'intégrer en son sein toutes les possibilités scientifiques et
techniques du traitement de cette information.

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PREAMBULE
L’Economie a une place indispensable dans notre vie de tous les jours.

Dans le domaine de la construction immobilière, la « fonction économique » intervient à tous


les niveaux, qu’il s’agisse :
- de l’étude de faisabilité
- de la programmation des besoins et des exigences
- de la désignation de la maîtrise d’œuvre
- de la conception
- de la dévolution des travaux
- de leur coordination
- de leur exécution et de leur contrôle
- de leur gestion
- de la maintenance du bâti
- de son exploitation.

Son objectif essentiel est d’assurer la meilleure qualité de l’ouvrage dans le cadre de son utilisation et
d’obtenir, dans un budget déterminé, la meilleure conjugaison de l’esthétique et des techniques, sans
négliger la notion de coût global. Son rôle capital aux côtés des fonctions architecturale et technique
est d’ailleurs confirmé par les dispositions de la loi MOP et de ses décrets d’application.

L’ECONOMIE DE LA CONSTRUCTION se définit comme étant l’ensemble des actions tendant à la


réalisation de ces objectifs.

Dans la « fonction économique », la prévision des coûts et le contrôle permanent de leur respect
tiennent un rôle déterminant dans l’économie de la construction. Le déroulement du processus d’étude
de tout projet de construction immobilière exposé ci-dessous en démontre toute l’importance.

Missions d’assistance économique à la Maîtrise d’Ouvrage

C’est souvent dès le stade préliminaire où s’exprime l’intention de construire, alors même qu’aucun
site n’a encore été choisi, et qu’en conséquence aucune étude n’a pu être réalisée, que l’estimation
prévisionnelle du coût de la construction envisagée est déjà nécessaire. En effet, les premiers
problèmes qui se posent aux constructeurs sont des problèmes d’investissements immobiliers où la
fixation des dépenses de construction conditionne la poursuite ou l’abandon de l’étude du projet. Dès
ce stade, le Maître d’Ouvrage a intérêt à se faire assister d’un Economiste ,professionnel compétent et
qualifié chargé, depuis le pré-programme puis le programme des travaux envisagés, d’établir
l’enveloppe financière que le Maître de l’ouvrage décidera d’ affecter aux travaux.
L’économiste vérifiera obligatoirement l’adéquation entre programme et enveloppe financière.

Ceci constitue la phase d’estimation des travaux au stade préliminaire d’étude de faisabilité juqu’au programme.

Si l’organisation d’un concours d’ingénierie et d’architecture est nécessaire, le Maître de l’Ouvrage a


intérêt à se faire assister d’un Economiste dont la mission sera de vérifier la compatibilité du coût des
projets proposés par chacune des équipes de conception en présence par rapport au montant de
l’enveloppe financière prévisionnelle affectée aux travaux.

Ceci constitue la phase d’estimation des travaux au stade de vérification du coût prévisionnel de chaque projet

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Missions de Maîtrise d’œuvre en équipe de conception

Au niveau des études « d’esquisses », l’Economiste établit à l’aide de ratios et d’éléments statistiques
une estimation prévisionnelle des travaux pouvant porter sur plusieurs solutions ou scénarii
d’ensembles proposés, en indiquant les écarts probables par rapport à l’enveloppe financière
prévisionnelle. Le choix de la solution retenue est effectué par le Maître d’Ouvrage.

Au niveau des études « d’avant-projet sommaire » et des études « d’avant-projet définitif »,


l’Economiste disposant alors de plans et d’informations plus précises sur les caractéristiques du projet,
est à même d’utiliser des ratios plus particuliers, adaptés à la catégorie de construction envisagée,
déterminant ainsi l’estimation définitive du coût prévisionnel des travaux.

Ceci constitue la phase d’estimation des travaux au stade des études d’avant-projet.

Au niveau des études de « projet », l’Economiste dispose d’informations et plans de plus en plus
détaillés lui permettant de calculer les quantités fonctionnelles de la construction projetée et d’y
appliquer les prix provenant d’une base de données statistiques. A partir de ces éléments, il établit le
coût prévisionnel des travaux, décomposé par éléments techniquement homogènes, sur la base d’un
avant-métré par unités d’œuvre qui doit permettre d’établir un « cadre de décomposition » du
bordereau quantitatif nécessaire à la consultation des entreprises.

Ceci constitue la phase d’estimation des travaux au stade des études de projet.

Au niveau de « l’assistance apportée à la passation des contrats de travaux », l’Economiste rédige les
documents techniques et administratifs nécessaires à la consultation des entreprises, analyse et vérifie
les offres, rédige un rapport faisant état de ses remarques, et compare les résultats de la consultation
aux estimations des études de projet. Après approbation par le Maître d’Ouvrage, il prépare les
dossiers « marchés » à signer par les contractants. Si les résultats de la consultation ne sont pas
conformes aux prévisions, il participe aux négociations ou nouvelles consultations sur la base de
documents techniques et administratifs modifiés en conséquence.

Ceci constitue la phase de fixation du coût des travaux au stade des contrats de travaux.

Bien entendu, au-delà des études consacrées aux cycles de la prévision des coûts de construction,
l’Economiste poursuit ses missions éventuelles de gestion, de coordination et de contrôle où
l’application des concepts développés par la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC lui
permettent également un suivi rationnel de ses interventions et justifications.

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1 - DE L'ESTIMATION IMMOBILIERE

1.1 - L'estimation, élément essentiel de prévision économique

Ainsi que le démontrent en préambule les différents phases où intervient l’Economiste de la


Construction dans le cycle de l’avancement des estimations d’un projet, ses interventions ne
doivent pas être considérées comme un ensemble de missions séparées mais comme un système
de "suivi économique", capable d'expliciter les conséquences financières des décisions
successivement prises au cours de la conception et de la mise au point du projet.

On mesure donc l'importance de l'estimation comme outil de prévision économique et d’aide à


la décision, et le rôle qu'ont à tenir les professionnels économistes chargés de cette mission qui
est l ‘une des trois réponses architecturale, technique, économique au programme du Maître
de l’ouvrage.

1.2 - Informations nécessaires à l'estimation

La nature et le nombre d'informations nécessaires à l'estimation se précisent au cours de


l'évolution du projet et doivent donc permettre de structurer de plus en plus finement sa
décomposition estimative. C'est ainsi que d'une phase à l'autre de l’estimation, des informations
d'ordre général se transforment petit à petit en paramètres de plus en plus élaborés permettant
un chiffrage d'une plus grande précision. En disposant ainsi d'éléments d'appréciation de plus
en plus nombreux, il est possible de franchir de nouvelles étapes dans la hiérarchie des
informations. C'est en effet de la connaissance d'une information d'ordre général que l'on peut
accéder ensuite à une information dépendante plus précise. Cette constatation justifie donc
l'utilisation de méthodes à base d'analyse hiérarchisée.
Quelle que soit la phase étudiée, l'estimation doit comporter une décomposition suffisamment
structurée pour faire apparaître le poids économique de chacun des grands éléments qui la
constituent et permettre de mettre en lumière les relations existant entre eux.
Il est malheureusement regrettable de rencontrer encore aujourd'hui de nombreux projets dont
l'estimation n'a fait l'objet d'aucune réflexion approfondie et souvent chiffrés à l'aide d'un seul
"ratio global" renfermant en lui seul toutes les particularités du projet. Quelle aberration !
Comment dans ces conditions soutenir la contestation sur la vraisemblance des coûts ?

1.3 - La notion d'estimation

Dans la construction, "l'estimation" est une évaluation des coûts avant connaissance des
résultats d'une consultation d'entreprises.
Le terme "estimation" comporte en lui-même un caractère de "valeur probable" compte tenu de
la difficulté rencontrée à maîtriser totalement l'ensemble des paramètres participant à la
constitution du coût. Certains de ces paramètres sont connus dès les prémices de l'étude tandis
que d'autres ne se révèlent qu'ultérieurement dans les phases de développement et de mises au
point de celle-ci.

Dans ces conditions, il convient donc de palier au manque d'informations par l'introduction
dans le calcul des coûts, de marges d'aléas permettant de tenir compte à la fois de l'absence de
certains paramètres mais aussi de la fiabilité de ceux utilisés. C'est l'évolution du projet vers sa
composition définitive qui permet aux différentes phases de l'étude, l'introduction de nouvelles
informations génératrices de réduction de la marge d'aléas.

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Prendre en compte ce type de marges ne peut se concevoir que sous le contrôle de
professionnels particulièrement expérimentés analysant systématiquement les informations
qu'ils possèdent et mesurant avec discernement l'influence des marges à mettre en place à
chaque phase d’avancement du projet pour estimer la "valeur probable" de la construction
envisagée. On constatera, dans un chapitre ultérieur l'influence prépondérante de la
"statistique" et de l’analyse dans la maîtrise des coûts.

En toute occurrence, il n'existe pas de solution miracle susceptible de transposer une "valeur
probable" en "valeur certaine" dans l'établissement d'une estimation de travaux, le
comportement des entreprises vis à vis de leur mise en concurrence ne pouvant être maîtrisé
avec suffisamment de certitude.

1.4 - Méthodologie pour aborder les estimations et les maîtriser

L'estimation est une mission comportant de grandes responsabilités qui peut mener aux plus
probants résultats comme aux plus lourdes catastrophes. Elle doit donc être menée avec la plus
grande rigueur et un sérieux sans faille. C'est aussi une mission complexe où les connaissances
techniques et économiques doivent être complètes et permettre de dominer toutes les catégories
de construction rencontrées.

C'est pourquoi la nécessité de l'application d'une méthodologie s'impose.

Cette méthodologie doit s'inspirer de raisonnements logiques, de principes bien définis, de


règles rigoureuses, d'étapes systématiques afin de parvenir au résultat le plus "probable" d'une
estimation. Ce doit être aussi un guide et un pôle de références auxquels on doit pouvoir se
reporter en toutes circonstances de l'exercice professionnel et constituer ainsi la synthèse des
concepts de l'estimation dans l'économie de la construction.

Quelle méthodologie pour aborder l'estimation ?

- une méthodologie unique quel que soit le moment "m" de l'estimation, afin d'assurer
la même démarche intellectuelle quel que soit le stade d'étude du projet.
- une méthodologie "systématique" permettant de passer en revue la totalité des
problèmes à résoudre, sans risques d'oublis ou d'omissions.
- une méthodologie "analytique" permettant une décomposition réfléchie et ordonnée
des composants du projet à estimer, mais aussi susceptible d'assurer des
regroupements de plus en plus généraux par une "hiérarchisation" organisée.
- une méthodologie basée sur des notions identiques quel que soit le type de
construction à estimer, sans distinctions entre catégories de bâtiments différentes.
- une méthodologie permettant la simulation de cas, la comparaison entre solutions
différentes et l'étude de bâtiments virtuels.
- une méthodologie permettant la comparaison des coûts entre projets et susceptible
d'expliciter le poids économique différent de chacun de leurs composants.
- une méthodologie permettant de dégager des coûts statistiques aux différents
niveaux de l'analyse souhaités, et susceptible d'alimenter des recueils ou des bases
de données.
- une méthodologie apte à la constitution de ratios assurant un contrôle maîtrisé des
coûts.
- une méthodologie applicable aux techniques informatiques du traitement de
l'information.

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1.5 - Fondements statistiques de l'estimation

L'estimation repose obligatoirement sur l'utilisation de prix statistiques provenant soit des
observations personnelles d'un professionnel, soit plus généralement de celle d'un groupe. Plus
nombreuses sont les observations sur le coût des éléments constitutifs d'une construction, plus
la fiabilité et la vraisemblance des prix statistiques induits s'en trouvent renforcées.

Dans la construction, les statistiques de prix sont soumises à différentes contraintes pour
assurer leur cohérence :
- toutes les valeurs doivent comporter la "même unité de temps", c'est à dire
correspondre à une date précise choisie comme unité de base de tous les prix
statistiques
- toutes les valeurs doivent comporter la "même unité de lieu", c'est à dire
correspondre à une zone géographique de même influence économique
- toutes les valeurs doivent comporter la "même unité de conjoncture", c'est à dire
correspondre à des conditions semblables de l'état du marché de la construction, à
l'époque et dans la zone considérées.

Si, selon le terme du statisticien, on appelle "échantillon" un élément constitutif d'un prix
statistique, il est indispensable de rectifier la valeur constatée de cet "échantillon" en lui
affectant les correctifs de "temps", de "lieu" et de "conjoncture" qui lui permettront d'être
comparé à d'autres échantillons de la même série.

La source de chacun des "échantillons" destinés à composer finalement un prix statistique sera
celle des coûts constatés pour un projet ayant réellement fait l'objet d'un marché.

Grâce à l'informatique, le calcul du prix statistique depuis des "échantillons rectifiés" s'effectue
le plus souvent à partir de la théorie mathématique de la régression. La méthode utilisée en
pratique est celle des moindres carrés qui permet de tracer une ligne passant par le point moyen
du nuage de points généré par les "échantillons". C'est la valeur de ce point moyen qui
détermine le prix statistique. L'interprétation du nuage de points permet également de
déterminer "l'intervalle de confiance" pouvant être accordé à ce prix statistique, cet « intervalle
de confiance » étant une plage située de part et d’autre de la moyenne d’un échantillon.

Afin que les intervalles de confiance soient les plus rapprochés possibles, il convient de choisir
des unités de mesure d'échantillons qui ne permettent pas de trop grandes variations de ces
intervalles, sinon le prix statistique devient trop entaché d'incertitude pour être valablement
utilisé. Il est certain que plus l'unité de mesure choisie englobe de prestations, plus l'intervalle
d'incertitude grandit. L'inverse n'est pas non plus la meilleure formule, la multiplicité des
variables à faire intervenir avec le choix d'unités de mesure trop détaillées générant des cumuls
excessifs si les écarts s'additionnent au lieu de s'annihiler.

La méthodologie à mettre en place pour créer ces prix statistiques à intervalles de confiance
limités doit permettre de proposer une analyse tenant compte de ces impératifs afin de réduire
au mieux la marge d'aléas qui y est forcement attachée.

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2 - METHODOLOGIE D’ANALYSE PROPOSEE

2.1 - A la recherche d'une méthodologie adaptée

En ce qui concerne les missions d'estimation prévisionnelle des travaux de construction


immobilière, l'objectif général de la profession a été, depuis de nombreuses années, de trouver
des "solutions fiables" quelles que soient les phases d'avancement des études du projet.

Cet objectif devait passer par les nécessités suivantes :

- développer une logique d'analyse des projets qui soit semblable pour toutes les
études et permette les comparaisons et les simulations en normalisant la présentation
des résultats
- assurer la plus grande rigueur possible en éliminant les erreurs et les oublis
- étudier des systèmes d'estimation plus rapides et plus globaux que ceux utilisés
précédemment
- obtenir des estimations fiables.

Pour en arriver à ces conclusions, il a d'abord fallu constater plusieurs faits dont
notamment :

- la disparité des méthodes rapides presque toutes basées sur l'application de ratios ne
prenant pas en compte les données propres au projet mais des données tous projets
confondus
- le temps trop long passé en choisissant des méthodes d’avant-métré détaillé
- un classement des ouvrages par lots ou corps d'état totalement arbitraire et non
significatif, le montant des ouvrages pouvant être réparti dans les lots à la
convenance de la maîtrise d’ouvrage, de la maîtrise d’œuvre ou d’habitudes locales,
générant ainsi des ratios inutilisables par ailleurs
- la disparité d'analyse des projets ne permettant pas toujours d'en connaître
exactement le contenu ni d'opérer des comparaisons valables entre projets
- l'impossibilité de regroupements d'ouvrages par destinations.

2.2 Principe d'analyse

Pour l'obtention de résultats économiques fiables, l'estimation de tout projet de construction


immobilière doit être analysée selon ses "constituants" valorisés en fonction de la quantité qu'ils
représentent et du prix statistique affecté à leur unité de mesure.

Cette analyse doit permettre une décomposition du projet en ses éléments constitutifs jusqu'à
l'obtention "d'organes fonctionnels" facilement chiffrables. Cependant, pour éviter de parvenir à
une analyse trop détaillée, non significative et finalement génératrice de temps perdu, il
convient de délimiter cette décomposition aux "organes fonctionnels principaux", l'utilisation de
"prix composés" se chargeant de prendre en compte les éléments accessoires attachés à chaque
"organe fonctionnel".

Cette délimitation voulue permet de réduire très sensiblement le nombre de paramètres à


calculer pour l'obtention d'une estimation. En effet, sur les 120 types différents «d’organes
fonctionnels » recensés par la Méthode, on estime généralement dans les projets courants que le
calcul d'une cinquantaine de paramètres seulement est nécessaire à l'estimation, répondant ainsi
au souhait des professionnels d'utiliser des systèmes plus simplifiés.
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2.3 - La notion de "fonction"

L'analyse du projet conduit finalement à définir quels en sont les "organes fonctionnels"
constitutifs.
Comme dans un corps humain, chaque organe de la construction a une "fonction" à
remplir qui lui est propre. Ainsi :
- l'organe "fenêtre" est l'ouvrage (ou le groupe d'ouvrages) qui a pour fonction
l'éclairement des locaux au travers des murs extérieurs
- l'organe "fondations" est l'ouvrage (ou le groupe d'ouvrages) qui a pour fonction la
répartition sur le terrain des charges et surcharges du bâtiment
- l'organe "couverture" est l'ouvrage (ou le groupe d'ouvrages) qui a pour fonction
d'abriter la surface construite du bâtiment
- etc… etc…
Pour être plus significatif, chacun de ces organes a été appelé "fonction".

Chaque "fonction" obéit à un certain nombre de règles définissant notamment son "unité de
mesure" et son "mode de calcul" permettant ainsi une uniformisation des conditions propres à
la comparaison entre projets ou à l'étude de prix statistiques à partir d'éléments comparables. La
"fonction" est donc la base de décomposition d'une construction et l'organe destiné à être
estimé. C'est le cumul des coûts par fonctions qui constitue le coût total d'estimation. La
"fonction" n'indique pas "qui fait quoi" et ignore la notion de corps d'état ou de lots. On verra
que c'est au niveau des logiciels d'application que cette notion peut être prise en compte.

La "fonction" doit donc être considérée comme une entité nouvelle permettant l'estimation des
travaux de construction à l'aide d'un nombre plus réduit de postes de décomposition du coût
total.

2.4 - La notion de "prestations"

Dans la plupart des cas, il existe plusieurs solutions techniques susceptibles de remplir une
fonction.
C'est ainsi que la fonction "fenêtre" peut aussi bien être remplie à l'aide de fenêtres en bois, de
fenêtres en métal, de fenêtres en PVC, …
De même, la fonction "sols" offre une très grande variété de solutions techniques susceptibles
d'y faire face selon la destination des locaux. Cependant, parquets, moquettes, carrelages, etc…
obéissent aux mêmes règles d'unité de mesure et de mode de calcul, et ils sont regroupés dans
la même fonction.

Les différentes solutions susceptibles de remplir une fonction sont appelées "prestations".

Le calcul du coût sera effectué à partir de la valeur de chaque " prestation".

2.5 - La notion "d'ouvrages composés"

Afin de pouvoir comparer ce qui peut être comparable, la Méthode d’analyse et d’estimation de
l’UNTEC définit pour chaque fonction, tous les ouvrages compris ou exclus de cette fonction.
Beaucoup de fonctions comportent donc des "ouvrages composés" incorporant non seulement
les éléments essentiels mais aussi tous les éléments accessoires (même s'ils ne sont pas
effectués par le même corps d'état).

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Méthode UNTEC d’analyse et d’estimation des coûts de construction immobilière
C'est ainsi, par exemple, que la fonction "murs extérieurs porteurs" comprend également les
ossatures incorporées dans ces murs (tels linteaux, poteaux raidisseurs, chaînages raidisseurs).
De même, la fonction "sols" comprend la préparation des supports, les plinthes, les barres de
seuils.

Cette notion "d'ouvrages composés" simplifie donc sensiblement le calcul des quantités en le
faisant porter sur l'essentiel et non plus aussi sur l'accessoire.

2.6 - La grille analytique du coût

La grille analytique du coût est l'un des deux éléments principaux de la Méthode d’analyse et
d’estimation de l’UNTEC.

Elle propose une analyse réfléchie des constituants d'une construction, partant du général pour
atteindre le plus particulier, en hiérarchisant les ouvrages par sections, chapitres, groupes,
jusqu'à la décomposition la plus fine représentée par la fonction.

Son utilisation principale est de définir une décomposition de l'ouvrage à estimer suivant
certaines règles économiques. Ces règles, par leurs interdictions, définissent le contenu possible
de chaque décomposition, permettant ainsi de structurer les composants du coût et faciliter la
comparaison entre décompositions de même nature. Mais, à l'inverse, c'est aussi le moyen de
regrouper des coûts partiels dans une entité de coût plus générale susceptible de favoriser
l'établissement de ratios.

Son second intérêt, par sa présentation hiérarchisée, est de passer en revue la totalité des
constituants d'une construction et de servir ainsi de check-list pour éviter les omissions.

2.7 - Une décomposition primaire essentielle

Dans la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC, une décomposition primaire


essentielle doit être obligatoirement appliquée dès le départ d'une étude d'estimation, à savoir :

A - CONSTRUCTION PROPREMENT DITE


B - SUJETIONS D'ADAPTATION AU SITE
C - EQUIPEMENTS SPECIALISES PROPRES A LA CONSTRUCTION

Pour comparer intelligemment des projets entre eux, il est indispensable d'estimer séparément
ces trois sections. On ne peut en effet déterminer de prix statistiques ou de ratios valables si
cette décomposition primaire n'est pas opérée.

Dans cette décomposition primaire obligatoire, la CONSTRUCTION PROPREMENT DITE


représente l’ensemble des coûts nécessaires à la construction du bâtiment, à l’exclusion des
travaux situés hors de son emprise ou amenant les fluides propres à son fonctionnement.
De plus, il est important que les coûts de la section "A - CONSTRUCTION PROPREMENT
DITE" puissent être eux-mêmes subdivisés en fonction de leur positionnement structurel pour
les raisons suivantes :
1° ) les travaux nécessaires à l'interface entre le terrain qui va recevoir la construction et
les locaux prévus impliquent de distinguer l'infrastructure de la superstructure et de
créer séparément ces deux chapitres

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2° ) la dotation du projet en équipements est indépendante des deux chapitres précédents
et peut aller du plus simple au plus complexe, nécessitant aussi de distinguer
séparément ce chapitre.

Pour ces raisons, il est essentiel de subdiviser le coût de CONSTRUCTION PROPREMENT


DITE en les 3 chapitres suivants :
A1 - INFRASTRUCTURE
A2 - SUPERSTRUCTURE
A3 - EQUIPEMENTS

Les sujétions de la section "B - SUJETIONS D'ADAPTATION AU SITE" concernent


l'ensemble des ouvrages rattachés au coût total mais se trouvant hors l'emprise de la
"CONSTRUCTION PROPREMENT DITE". Il convient de signaler plus particulièrement dans
cette section la prise en charge des "fondations spéciales" comme une sujétion d'adaptation au
site, permettant ainsi de comparer les ratios d'un projet comportant des fondations spéciales
avec ceux d'un projet comportant des fondations normales. La décomposition de cette section
en 5 chapitres est la suivante :
B1 - PREPARATION DU TERRAIN
B2 - FONDATIONS SPECIALES
B3 - RESEAUX ORGANIQUES
B4 - AMENAGEMENTS DE SURFACE
B5 - DEMOLITIONS SUR EXISTANTS

La section "C - EQUIPEMENTS SPECIALISES PROPRES A LA CONSTRUCTION "


concerne essentiellement les équipements, installations ou mobiliers propres à une activité ou
une fonction très particulière et ne se rencontrant pas couramment dans la construction.
L'imputation de tels équipements spécialisés au chapitre précédent A3 fausserait tous ratios
basés sur les équipements courants. La décomposition de cette section en 5 chapitres est la
suivante :
C1 - RESEAUX ET APPAREILLAGES
C2 - PROTECTIONS PARTICULIERES
C3 - EQUIPEMENTS SPECIFIQUES
C4 - MOBILIER ET AMEUBLEMENTS SPECIFIQUES
C5 - AMENAGEMENTS AQUATIQUES

2.8 - Résumé de la décomposition primaire de la grille d'analyse

A - CONSTRUCTION PROPREMENT DITE


A1 - INFRASTRUCTURE
A2 - SUPERSTRUCTURE
A3 - EQUIPEMENTS
B - SUJETIONS D'ADAPTATION AU SITE
B1 - PREPARATION DU TERRAIN
B2 - FONDATIONS SPECIALES
B3 - RESEAUX ORGANIQUES
B4 - AMENAGEMENTS DE SURFACE
B5 - DEMOLITIONS SUR EXISTANTS
C - EQUIPEMENTS SPECIALISES
C1 - RESEAUX ET APPAREILLAGES
C2 - PROTECTIONS PARTICULIERES
C3 - EQUIPEMENTS SPECIFIQUES
C4 - MOBILIER ET AMEUBLEMENTS SPECIFIQUES
C5 - AMENAGEMENTS AQUATIQUES

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Méthode UNTEC d’analyse et d’estimation des coûts de construction immobilière
2.9 – La Méthode UNTEC : outil de communication et d’aide à la décision

La grille préconisée par la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC, par sa structure de


décomposition, se prête efficacement à la constitution d’outils professionnels aux fonctions multiples
mais basés sur les mêmes entités, rédigés dans un ordre semblable résultant d’une même logique de
raisonnement, permettant aussi bien de résumer que d’étendre l’étude du projet par ses facultés de
hiérarchisation et facilitant la génération de documents simples et lisibles par tous.

Outil d’aide à la conception

La Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC utilisée comme structure commune


d’analyse et d’estimation d’un projet facilite les relations entre partenaires de l’équipe de
conception. Elle permet une présentation sobre et efficace des problèmes à résoudre, au travers
de l’examen de chacune des « fonctions ». Elle rationalise les discussions et résume les
décisions prises en commun. Son cadre standardisé, classé par éléments, reste logique et
consistant d’une phase à l’autre du projet. En conséquence, les différents intervenants
réfléchissent mieux au projet, plus tôt dans le processus de conception et communiquent leurs
informations dans un tableau commun à tous les autres membres de l’équipe.

Utiliser la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC dès la phase « esquisses » offre les
avantages suivants :
- chaque discipline participant à la conception se trouve obligée de considérer
spécifiquement le projet dès ses prémices et proposer des solutions alternatives à la
conception ou aux systèmes de construction qui satisfassent les exigences du
programme.
- l’Economiste est pourvu des informations nécessaires à la préparation d’estimations
plus compréhensibles et plus précises basées sur une description des éléments
apportés par chaque professionnel de la conception. La conjecture s’en trouve
réduite.
- les omissions sont plus lisiblement identifiables et les articles qui ne sont pas notés
dans les exigences du programme de conception peuvent être détectés.
- le cadre standardisé peut être utilisé pour enregistrer les décisions de conception.

Si la conception telle que décrite ci-dessus est conforme au programme et au budget fixé par le
Maître de l’Ouvrage, les concepteurs peuvent passer aux phases d’avant-projet et beaucoup
moins de problèmes majeurs importants n’auront à être résolus ou identifiés, l’équipe de
conception ayant clairement rempli son objectif de travail et le Maître d’Ouvrage approuvé les
décisions prises. Cela signifie moins de modifications ultérieures et un processus de conception
plus efficace.

Outil d’aide à la décision

Depuis la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC, à l’aide de tableaux clairs, précis,


complets et facilement lisibles, le Maître de l’Ouvrage peut suivre l’évolution du projet de
conception et donner son approbation ou non aux propositions de la Maîtrise d’œuvre. Les
insuffisances éventuelles du programme ou les nécessités du process peuvent être ainsi
rapidement détectées et prises en considération. Il en résulte un gain de temps et l’élimination
de surprises financières.

Outil d’aide à l’estimation : Voir chapitre 5

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Outil d’aide à la constitution d’une base de données : Voir chapitre 6

Par la génération possible de ces différents types d’outils, la METHODE d’analyse et


d’estimation de l’UNTEC constitue donc un réel vecteur de communication.

3 - GRILLE ANALYTIQUE

3.1 - Grille analytique détaillée

cf. annexe n°1

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Méthode UNTEC d’analyse et d’estimation des coûts de construction immobilière
5- CHIFFRAGE DE L'ESTIMATION
A partir de la grille analytique, chaque fonction est chiffrée, d'une part depuis la quantité
représentée par la fonction dans le projet et d'autre part par l'application d'un prix unitaire
provenant d'un recueil de prix statistiques. Le total de chaque fonction représente le montant de
l'estimation.
Les résultats de ce chiffrage s’expriment sous la forme de tableaux regroupant les valeurs par
fonctions, hiérarchisées afin de pouvoir disposer de montants regroupés.

5.1 – Résultats de l’analyse du coût

A partir de ces tableaux, il est possible d’extraire un grand nombre de résultats sous forme de
pourcentages ou de ratios qui vont permettre de situer économiquement le projet en fonction de
ses caractéristiques architecturales et techniques spécifiques. Ces résultats (à dates de base
égales ou corrigées en conséquence) seront comparés à ceux d’autres projets déjà réalisés et se
situant dans la même catégorie de construction.

Le premier point de comparaison pouvant être extrait de ces tableaux est constitué par les
pourcentages de la valeur de chacune des fonctions par rapport au coût total de la construction.
L’analyse doit faire ressortir séparément les pourcentages de la section « CONSTRUCTION
PROPREMENT DITE » et les pourcentages des deux autres sections, celles-ci n’ayant pas de
caractéristiques communes entre elles. Par contre, à l’intérieur de la section
« CONSTRUCTION PROPREMENT DITE », il sera intéressant de retrouver les pourcentages
partiels propres aux trois chapitres : « INFRASTRUCTURE », « SUPERSTRUCTURE » et
« EQUIPEMENTS ».

Chaque coût partiel représentant la valeur d’une fonction dans la construction analysée peut
également servir à déterminer un prix unitaire attaché à cette fonction. Il suffit pour cela de
fixer une unité de mesure intéressante et d’en connaître le nombre. En établissant le rapport
entre la valeur de la fonction considérée et le nombre d’unités auquel elle se rapporte, on
détermine alors un prix unitaire « global » de la fonction considérée. Le prix unitaire est dit
« global » en ce sens qu’il comprend l’ensemble des prestations principales et accessoires
attachées à cette fonction.
Exemple :
Ayant déterminé à 100.000 €uro la valeur de la fonction A311 – Cloisonnements, il est
possible d’obtenir de ce renseignement les prix unitaires globaux suivants :
- prix au m² de cloison = 100.000/nombre de m² de cloisons
- valeur des cloisons au m² de plancher = 100.000/nombre de m² de planchers
- valeur des cloisons au m² de surface utile = 100.000/nombre de m² de surface utile
- etc…
Bien entendu, le prix unitaire ainsi obtenu n’a trait qu’au projet en cours d’analyse et aux types
de prestations choisies.

5.2 – Facilités d’analyse

La détermination des coûts partiels établis en fonction de la grille d’analyse sera facilitée par la
codification de chacun des ouvrages dès l’établissement du quantitatif. Pour ce faire, il suffira,
pour chaque lot de travaux considéré, d’analyser ces derniers en suivant la grille proposée et en
indiquant pour tout ou partie de chacun d’eux, le code d’imputation correspondant à la fonction
remplie par l’ouvrage. Un simple travail de compilation manuel ou informatisé permettra alors
de déterminer chacun de ces coûts partiels.
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Méthode UNTEC d’analyse et d’estimation des coûts de construction immobilière
5.3 – Regroupements de l’analyse

Lorsqu’il ne sera pas possible d’utiliser séparément l’un des chapitres de la grille d’analyse, il y
aura lieu d’imputer le coût partiel au chapitre dont il dépend immédiatement.
Exemple :
Cas d’une toiture ou l’ossature serait indissociable de la couverture. Il conviendrait dans
ce cas d’imputer le coût partiel au chapitre A22 – Toitures.

5.4 – Niveaux d’analyse

Les subdivisions successives de la grille d’analyse permettent de déterminer des niveaux


d’investigation de plus en plus précis pouvant conduire, en les développant davantage jusqu’au
détail de chaque ouvrage et à l’avant-métré de ceux-ci. Par contre, en prenant le problème
inversement, il est possible d’opérer des synthèses successives à tous les niveaux déterminés
par les subdivisions de la grille.

Le niveau d’analyse ou de synthèse est déterminé par le nombre de chiffres du code.

Exemple :
A – CONSTRUCTION PROPREMENT DITE
A3 – EQUIPEMENTS
A32 – Equipements organiques
A322 – Plomberie
A322.1 - Sanitaires
A322.11 – Equipements
A322.111 – Appareils proprement dits

Les différents niveaux seront utilisés en fonction de l’état d’avancement du projet à estimer, les
plus détaillés correspondant aux études les plus poussées.

5.5 – Niveaux de contrôles

La Méthode n’a d’intérêt réel que par le nombre de contrôles mis en place permettant d’assurer
la cohérence des valeurs successivement calculées avec la part de l’enveloppe financière
affectée aux travaux.

Ces contrôles se situeront à tous les niveaux de l’analyse.

Au niveau de l’utilisation des prix unitaires par fonction, le contrôle s’opère en comparant les
coûts au m² de SUG (Surface Utile Globale) obtenus avec ceux des fiches d’analyse manuelles
ou informatisées ayant servi de base statistique.

Au niveau de la fonction, un second contrôle est mis en place par le pourcentage partiel ou
global que représente cette fonction, à comparer avec celui des fiches d’analyse ayant servi de
base statistique.

Au niveau du regroupement de fonctions entre elles (exemples : système porteur, toitures,


parois extérieures), ainsi qu’au niveau des trois grands chapitres « INFRASTRUCTURE »,
« SUPERSTRUCTURE » et « EQUIPEMENTS », ces comparaisons peuvent être également
effectuées afin de déceler les erreurs possibles.

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Méthode UNTEC d’analyse et d’estimation des coûts de construction immobilière
Enfin, au niveau des prix unitaires globaux obtenus (prix au m² SHOP, prix au m² de planchers,
etc..), une nouvelle comparaison avec ceux des fiches d’analyse ayant servi de base statistique
doit être opérée.

Cet ensemble de sécurités mis en place doit être obligatoirement utilisé si l’on veut s’assurer de
la cohésion des différents moyens d’estimation employés.

Par la disposition de son procédé d’analyse basé sur une décomposition du coût par fonctions,
la Méthode permet la comparaison de solutions différentes dans la conception, soit au simple
niveau de la nature des prescriptions, soit à celui plus complexe du parti constructif.

5 .6 – Difficultés du chiffrage manuel

Le chiffrage à partir de la Méthode ne nécessite pas, en principe, l'utilisation d'un traitement


informatique des données, mais il est flagrant qu'avec une masse d'informations aussi
importante que celle nécessaire à l'estimation des projets, ce type de résolution s'impose, à la
fois comme organe de mémorisation et organe de calculs, mais aussi à des fins d'organisation
pour l'entrée des informations, leur traitement, leur affichage et leur impression. Des tâches
comme la simulation de cas ou l'optimisation ne peuvent prétendre être effectuées sans l'aide de
l'informatique.

Cette évidence pose bien sûr tous les problèmes inhérents à l'utilisation des outils
informatiques pour le chiffrage de l'estimation :
- création d'une base de données propre au système d’estimation
- écriture d'un logiciel professionnel de traitement des données
- gestion et mise à jour de la base de données.

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6 - CONSTITUTION D'UNE BASE DE DONNEES PROPRE AU SYSTEME
D'ESTIMATION
Fidèles au choix de la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC, il est donc proposé de
construire une base de données propre au système d’estimation à partir des éléments que sont
les "fonctions".

6.1 - Solutions par fonctions

On constate que la plupart du temps plusieurs solutions sont aptes à remplir une "fonction". La
fonction "traitement des sols" en est un exemple frappant. Il convient donc d'établir pour
chacune de ces "fonctions" une liste de toutes les solutions susceptibles d'être couramment
utilisées aujourd'hui pour les remplir. Chaque solution pour remplir une fonction est appelée
"prestation". Il faut savoir que pour certaines fonctions, les listes de prestations peuvent
compter jusqu'à 100 solutions différentes, ce qui ne facilite pas la gestion de la base de
données.

Les prix statistiques figurant dans la base de données seront donc ceux correspondant à toutes
les solutions susceptibles de remplir chacune des "fonctions".

6.2 - Partie fixe et partie variable du prix statistique

Si certains prix statistiques de la base de données sont directement applicables à la quantité de


l'unité de mesure correspondante, d'autres, par contre, peuvent comporter à la fois une partie
fixe et une partie variable. Dans ce cas, la partie fixe représente un coût nécessaire quelle que
soit la quantité de la prestation, tandis que la partie variable est dépendante de la quantité à
prendre en compte.

Il est donc nécessaire de prévoir ce type de cas dans la gestion de la base de données.

6.3 - Plages quantitatives faisant varier le prix statistique

Le prix statistique d'une prestation est également dépendant de la variable quantitative de cette
prestation. Plus cette variable est importante, plus le prix statistique baisse, à la fois pour des
raisons économiques mais aussi pour des raisons techniques d'organisation et de rendement.

Il convient donc de tenir compte de cette constatation en prévoyant des plages quantitatives
assorties de coefficients minorateurs du prix statistique.

6.4 - Sujétions d'exécution

Le prix statistique d'une prestation étant considéré dans la base comme correspondant à une
solution sans sujétions particulières d'exécution, il conviendra donc de prévoir des coefficients
majorateurs du prix statistique pour tenir compte des différents types de sujétions d'exécution.

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7 - FICHIER DES PRIX STATISTIQUES
Le fichier des prix statistiques est l'un des composants de la base de données. Il rassemble les
prix statistiques de chacune des prestations aptes à remplir une fonction ainsi que leur degré
d'incertitude.

La nomenclature des prix statistiques du fichier respecte les principes d'analyse de la


METHODE d’analyse et d’estimation de l’UNTEC.

7.1 - Origine des coûts constatés

Un prix statistique est issu de la collecte d'informations puisées dans le plus grand nombre de
sources possibles. Pour que les effets des lois statistiques s'appliquent au mieux, il est essentiel
que ce nombre soit important. Ces sources sont constituées de l'analyse de projets récents ayant
au moins fait l'objet de la passation de marchés ou plus précisément issus du décompte général
et définitif. Le coût total de chaque projet est décomposé en montants partiels jusqu'à
l'obtention de coûts par prestations, en respectant les règles définissant le contenu des ouvrages
intégrés à cette prestation, quels qu'en soient les lots ou corps d'état concernés. En divisant le
montant des ouvrages intégrés à une prestation par la quantité de cette prestation mise en
œuvre, on obtient, pour la source référencée, un "coût constaté de prestation" appelé
théoriquement "échantillon constaté".

7.2 - Relativisation des coûts constatés

Pour assurer sa cohérence avec les autres informations du fichier, chaque "coût constaté de
prestation" doit être relativisé par l'application des correctifs de "temps", de "lieu" et de
"conjoncture" dont il a été fait mention dans les fondements statistiques de l'estimation. Cette
opération permettra l'obtention "d'échantillons rectifiés" aptes à subir le traitement statistique.

7.3 - Traitement statistique

Le traitement théorique des "n" échantillons rectifiés concernant une prestation est destiné à
l'obtention :
- du prix statistique "le plus probable" d'une prestation
- de "l'intervalle de confiance" accordée à ce prix statistique.
Compte tenu du nombre de paramètres à traiter et de la complexité des calculs à effectuer, il est
recommandé d'utiliser pour ces tâches des programmes informatiques spécifiques basés sur les
lois de la statistique et appliquant notamment les théories mathématiques de la régression
simple ou de la régression multiple. Les résultats obtenus à la suite de ces traitements doivent
être contrôlés par un Collège d'Experts professionnels avant d'être intégrés au fichier des prix
statistiques. Non seulement il convient de s'assurer de la vraisemblance de ces résultats, mais
également d'observer l'exactitude des calculs effectués par la suite dans les programmes
informatiques utilisant la base de données.

7.4 - Versions du fichier des prix

En l'état actuel, il n'est pas possible d'utiliser des bases de données de coûts constamment mises
à jour. Il y a un temps de retour trop long entre l'approbation des coûts statistiques par le
Collège d'Experts et leur diffusion jusqu'aux utilisateurs. Il est donc nécessaire d'utiliser des
bases fixes appelées "versions" se rapportant à une date d'application. En l'état de la
conjoncture actuelle, une version annuelle paraît suffisante. Les caractéristiques de cette base
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Méthode UNTEC d’analyse et d’estimation des coûts de construction immobilière
fixe doivent être connues afin que les coefficients propres au projet qui seront appliqués à cette
base puissent être facilement appréhendés.

7.5 - Difficultés rencontrées

La constitution du fichier des prix statistiques se heurte à plusieurs difficultés.

La première est d'ordre quantitatif étant donné le nombre de prestations qu'il est indispensable
de faire figurer au fichier. On peut estimer ce nombre aux environs de 5000. Si l'on considère
qu'un prix statistique valable doit être issu d'au moins dix sources différentes, on mesure
rapidement l'amplitude de la tâche et le temps nécessaire à consacrer à la quête des
informations puis à leur traitement.

La seconde difficulté réside dans l'accès aux sources d'informations. Il est difficile d'être
suffisamment éclectique pour satisfaire aux règles statistiques et l'erreur serait de construire un
fichier de prix à partir de seulement quelques catégories de constructions s'il doit satisfaire à
toutes. De plus, il est patent que certains Maîtres d'Ouvrage ne désirent pas ouvrir leurs dossiers
à l'analyse, ce qui, dans une certaine mesure restreint le champ des investigations.

La troisième difficulté a trait à la maintenance du fichier des prix statistiques qui doit s’opérer
d’une part par l’observation de l’évolution des techniques et la création éventuelle de nouvelles
prestations venant enrichir les différentes solutions d’une fonction, et d’autre part, par la
surveillance continue de l’évolution des prix. Cette maintenance nécessite donc une
organisation suffisamment étoffée pour couvrir au moins le territoire national et répercuter sur
le fichier les modifications constatées d’une version à l’autre.

7.6 – Prix hors fichier

Il faut considérer que certains prix ne peuvent figurer dans le fichier parce que la prestation
requise est seulement spécifique au projet, ou ne permet pas l’établissement de statistiques
valables applicables à d’autres constructions. Il convient donc, dans ce cas, de permettre, dans
l’estimation, l’application de prix « hors fichier » dont les montants seront définis directement
par l’Economiste à partir de sources externes.

7.7 – Fichier de prix pour « travaux sur existants »

Les travaux sur constructions déjà existantes (type réhabilitation ou rénovation) seront
incorporés au fichier général des prix en respectant la classification de la Méthode d’analyse et
d’estimation de l’UNTEC. Ils seront distingués des travaux neufs au niveau de la classification
des « prestations ».

Les « travaux sur existants » peuvent comporter quatre types d’interventions indépendantes ou
regroupées :

1°) – les démolitions ou suppressions sur ouvrages existants en vue de leur modification
ou de leur élimination
2°) – la reconstitution des structures ou des supports permettant l’exécution de leur futur
aspect définitif
3°) – l’exécution de cet aspect définitif
4°) – la fourniture et mise en place d’éléments neufs sur sites existants.

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Méthode UNTEC d’analyse et d’estimation des coûts de construction immobilière
Pour ce qui concerne les travaux des deux premiers types d’intervention, on utilisera les articles
du fichier de prix statistiques consacré aux « travaux sur existants » disponibles pour la
fonction.
Pour les types d’intervention suivants, on se retrouvera dans le cas de travaux assimilables à
des travaux neufs permettant d’utiliser les articles du fichier de prix statistiques consacré aux
« travaux neufs ». Toutefois, dans le cas où les conditions d’exécution seraient différentes de
celles de travaux neufs, on fera jouer le coefficient applicable directement sur le prix pour tenir
compte de ces sujétions. S’il n’existe pas de prestation correspondante dans le fichier de prix de
« travaux neufs » ou de « travaux sur existants, on utilisera la procédure de création d’un prix
hors-fichier.

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Méthode UNTEC d’analyse et d’estimation des coûts de construction immobilière
8 - LOGICIELS INFORMATIQUES D'ESTIMATION
Les logiciels informatiques d'estimation représentent une forme appelée "processus
économétrique". applicables à la construction immobilière, ils constituent des "modèles
économétriques" qui permettent l'évaluation d'un projet à partir de données spécifiques basées
sur des éléments fonctionnels

8.1 - Démarche statistique de l'estimation

Les statistiques, parties du processus économétrique, sont une branche particulière des
sciences économiques de constitution récente, puisque la fondation de la Société Internationale
d'Econométrie date seulement de 1930. Si des études fondamentales avaient déjà été réalisées
avant cette date, c'est surtout après la Seconde Guerre Mondiale que "ce processus" connaîtra
un développement accéléré surtout perceptible dans l'administration économique des états et
dans celle des entreprises.

Ce processus a pour but d'analyser l'interaction des variables économiques et non celles d'un
cadre institutionnel déterminé, sous forme d'équations mathématiques dont les paramètres
proviennent de sources statistiques. L'ensemble d'un tel système d'équations est appelé "modèle
économétrique". L’économétrie comporte des limites tenant à la fois à la déficience des outils
mathématiques disponibles, à la faiblesse dans l’estimation des paramètres et au défaut
d’informations statistiques.

Si l'on transpose cette définition au cadre institutionnel "Construction Immobilière", on peut


considérer ce processus comme un moyen d'étudier les relations existantes entre le poids
économique de chacun des constituants d’un projet de construction, au travers de formules
mathématiques pouvant représenter les rapports entre ceux-ci (les paramètres de ces formules
provenant d’une base de données statistiques).

Dans la construction immobilière, pour justifier le bien-fondé de l’estimation, la méthode à


utiliser doit procéder d’une telle démarche basée sur l’étude des interactions existant entre les
constituants d’un projet et permettre d’élaborer à partir de celles-ci des exemples chiffrables
assimilables aux logiciels d’estimation et capables d’expliciter les résultats.

C’est la combinaison de méthodes mathématiques, de la théorie économique et des données


statistiques qui donne à l’estimation prévisionnelle toute son efficacité. Au-delà de la prévision
en elle-même, les logiciels d’estimation, doivent permettre d’étudier les variations d’un
système et prendre d’éventuelles décisions. Le choix doit s’effectuer en cherchant le maximum
d’une fonction d’évaluation. On optimisme ainsi l’estimation.

Les logiciels d’estimation dont les professionnels de la Construction Immobilière ont besoin
doivent être issus de cette démarche.

8.2 – Objectifs des logiciels d’estimation

Les logiciels d’estimation exploitent la base de données et son fichier de prix statistiques.

Ils permettent soit la consultation du fichier de prix pour l’obtention du coût d’une prestation
isolée, soit l’exploitation systématique de toutes les fonctions pour l’évaluation complète d’un
projet.
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Méthode UNTEC d’analyse et d’estimation des coûts de construction immobilière
Leur objectif n’est pas seulement d’estimer le coût probable des travaux, mais aussi d’observer,
à l’aide de tableaux ou schémas complémentaires, le poids économique de chacun des
composants du projet. De plus, le calcul de ratios et de pourcentages que doivent offrir les
logiciels permettent aussi de constituer de précieux repères par rapport à d’autres projets.

Les logiciels doivent permettre la simulation de cas, c'est-à-dire la faculté d’observer les
différences de résultats obtenues lors de la modification d’une ou plusieurs variables
introduites, et pouvoir entériner la simulation choisie comme solution définitive.

Les résultats des différentes consultations doivent pouvoir être mémorisés et gérés afin de
pouvoir suivre l’évolution économique d’un projet au cours de ses différentes phases de
conception. Différentes solutions d’un même projet doivent pouvoir aussi être mises en
mémoire.

Les logiciels se doivent d’être conviviaux, c'est-à-dire d’utilisation aisée, et permettant


notamment :
- un maniement intuitif
- la correction facile des données erronées
- une aide contextuelle directe à l’utilisateur
- un guide d’utilisation éditable.

8.3 – Environnement économique d’une estimation

Quelle que soit l’utilisation prescrite, il est nécessaire de définir l’environnement économique
qui va conditionner le projet ou la consultation partielle. En effet, il faut rappeler que le fichier
des prix est construit à partir d’une date, d’une zone géographique et d’une conjoncture
économique fixes. Pour adapter les résultats recherchés aux conditions économiques de la
consultation, il convient donc de préciser, par l’introduction de nouvelles données, les date,
zone géographique et conjoncture du projet ou de la consultation partielle. A partir de ces
éléments, les formules de calculs du programme sauront tenir compte de ces contraintes.

8.4 – Déroulement systématique de la saisie des données

Afin d’éviter toutes omissions, la saisie des données du projet s’effectuera de manière
systématique, « fonction » après « fonction », avec affichage de la fonction concernée. Une
manœuvre simple permettra de sauter les fonctions non concernées. Pour regrouper la saisie des
données au clavier en une seule fois, il est utile que le logiciel permette l’édition d’un « Cahier
de saisie des données » formaté spécialement, qui récapitule par ordre d’entrée l’ensemble des
variables à introduire, afin d’effectuer, préalablement à la saisie, les calculs nécessaires aux
réponses à fournir.

8.5 – Saisie des données qualitatives

Pour permettre à l’utilisateur de faire son choix dans la liste des prestations offertes par le
fichier des prix pour remplir chaque fonction, il est nécessaire que le logiciel offre la possibilité
d’éditer un catalogue dans lequel figurent les références de ces prestations. Ce catalogue pourra
être également affiché à l’écran lors de la saisie d’une nouvelle fonction. Pour saisir la
prestation, le logiciel devra exiger la référence à ce catalogue. Chaque prestation comportera
une description explicite des éléments compris dans celle-ci. La description explicite de chaque
prescription pourra servir de base à l’édition d’un devis descriptif sommaire accompagnant
l’estimation.
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Méthode UNTEC d’analyse et d’estimation des coûts de construction immobilière
Plusieurs prestations pouvant répondre à une fonction, on en distinguera l’importance par
rapport à la quantité totale de la fonction. En conséquence, la saisie des données qualitatives
d’une fonction pourra comporter une succession de prescriptions dont le pourcentage total ne
pourra être supérieur à 100%.

8.6 – Saisie des données quantitatives

La saisie des données quantitatives dépend essentiellement des informations en possession de


l’utilisateur au moment « m » représentant la date de l’estimation.
On peut distinguer deux moments « m » importants :
1°) on a seulement connaissance du programme des travaux et des informations
suivantes :
- surfaces utiles programmées,
- contraintes du site,
- exigences du Maître de l'Ouvrage.
2°) on a connaissance de l'interprétation architecturale et technique du programme ainsi
que des informations suivantes :
- explication de la démarche architecturale,
- explications du choix des solutions techniques accompagnant le projet,
- traduction en images et en plans du projet.
Ces deux moments "m" correspondent d'une part à la phase "programmation" et d'autre part
aux phases "esquisses, avant-projet et projet" qui pourront faire l'objet pour chacune d'elles
d'une estimation spécifique.

Les informations de la phase "programmation" ne permettent pas de calculer directement toutes


les quantités clés d’un projet car l’utilisateur ne dispose pas de l’interprétation architecturale
découlant du programme et notamment des plans. Il sera examiné dans un chapitre ultérieur les
solutions proposées pour garder cependant la même méthodologie d'estimation dans ce cas.
Par contre, les informations des phases "esquisses, avant-projet et projet" permettent, grâce
notamment aux plans qui les accompagnent, d'effectuer avec de plus en plus de précision les
calculs nécessaires à la détermination des quantités de chaque fonction. Ces quantités seront
saisies au cours du déroulement du programme, fonction après fonction, en même temps que la
saisie qualitative.

8.7 - Quantités-clés

Les quantités-clés nécessaires à fournir pour l'estimation de chaque fonction sont dépendantes
de l'unité de mesure prescrite par la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC. Ces unités
de mesure ont été choisies de telle sorte qu'elles soient facilement lisibles sur les plans et
qu'elles ne nécessitent pas de longs calculs préalables. Beaucoup de fonctions utilisent la même
unité de mesure, dont certaines sont élémentaires, si bien qu'il suffit du calcul d'une quarantaine
de "quantités-clés" pour estimer quantitativement un projet. Les moyens nécessaires au calcul
des "quantités-clés" sont laissés au libre arbitre de l'utilisateur. Il est ainsi possible que dans les
phases amont de la conception, ce dernier ait recours à des méthodes simplifiées du type "ratios
au m²", en l'absence de toute autre possibilité de calculs plus précis. Une procédure de saisie
par digitalisation devra aussi pouvoir être offerte.

8.8 - Simulations

La faculté de simulation est un élément essentiel des logiciels d'estimation. Elle doit permettre
d'effectuer successivement, le choix de différentes solutions et finalement de ne retenir que
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Méthode UNTEC d’analyse et d’estimation des coûts de construction immobilière
celle qui convient. Cette faculté s'exercera aussi bien en cours de saisie initiale qu'au travers de
projets déjà existants. La simulation doit pouvoir porter conjointement ou séparément sur les
données qualitatives, les données quantitatives ou l'environnement économique conjoncturel
d'un projet. Au cours d'une session de simulation, le logiciel doit permettre l'édition de
"variantes" au projet initial se traduisant par des montants complémentaires en plus ou en
moins par rapport au projet de base. La simulation doit pouvoir aussi s'effectuer dans le sens de
la recherche d'un montant total de travaux défini par avance.

8.9 - Optimisation

L'optimisation des projets est à considérer comme une particularité des facultés de simulation
du logiciel. Cette valorisation dépend essentiellement des objectifs d'optimum fixés, qui
peuvent porter aussi bien sur les éléments qualitatifs que quantitatifs du projet.

8.10 - Recomposition par lots ou par corps d'état

Le logiciel doit permettre la recomposition du coût par lots, par corps d'état ou par tous autres
types de regroupements, à partir du montant de chaque fonction. Comme le contenu d'un lot
peut très sensiblement varier à la convenance des Maîtres d'Ouvrage ou des Maîtres d'œuvre,
cette recomposition doit pouvoir être effectuée à la demande et sans à priori. Les tableaux qui
matérialisent cette recomposition comporteront une colonne spécifique permettant d'apprécier
le pourcentage de chaque groupe par rapport à l'ensemble.

8.11 - Edition des documents de sortie

Le logiciel doit permettre l'édition des documents de sortie en noir ou couleurs, à partir de
toutes les imprimantes du commerce, et particulièrement de celles installées dans
l'environnement informatique de l'utilisateur. L'interface d'édition doit permettre le choix du
type de caractères (bien que certains tableaux, vu leur format, nécessitent obligatoirement
l'utilisation d'un type de caractères bien défini). L'édition doit pouvoir être précédée d'une
fonction "d'aperçu" donnant la possibilité de relire le document à l'écran avant son impression.
Le transfert des résultats de chaque type de tableaux dans une matrice de tableur est également
une option intéressante qui permet à l'utilisateur de personnaliser la présentation et le contenu
grâce à l'interactivité entre les cellules des matrices.

8.12 - Comparaisons entre projets

Dans la phase de concours entre projets à partir d'un programme de travaux défini par le Maître
d'Ouvrage, il est essentiel de pouvoir établir des comparaisons économiques entre les projets
examinés, ce qui est facilité si l'estimation de ces projets a été effectuée selon la même grille
d'analyse, en l’occurrence celle de la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC. Le
montant des divers constituants, les ratios, les coûts de maintenance pourront ainsi être mis en
parallèle et apporter aux jugements des éléments économiques trop souvent négligés parce
qu'absents. Les logiciels d'estimation doivent pouvoir proposer ce type d'option.

8.13 – Logiciels d’estimation sans assistance de plans

Il a été observé, au cours des chapitres précédents


1°) que l'estimation des travaux à l'aide de la méthode préconisée nécessitait la prise en compte
des variables suivantes :
- environnement économique,
- données qualitatives par fonctions,
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Méthode UNTEC d’analyse et d’estimation des coûts de construction immobilière
- données quantitatives par fonctions,
2°) que ces paramètres ne pouvaient être déterminés qu'au travers de la traduction de la
démarche architecturale en images et en plans, ce qui élimine toute possibilité d'estimation des
coûts au niveau de la programmation et constitue un handicap de taille. Il faut en effet rappeler
qu'à cette phase d'étude, l'Economiste ne dispose que du programme des travaux et des
informations suivantes :
- surfaces utiles programmées,
- contraintes du site,
- exigences du Maître de l'Ouvrage.

Faut-il, dans ces conditions abandonner la méthodologie exposée précédemment et s'en tenir
aux solutions encore souvent pratiquées consistant tout simplement à utiliser un ratio de prix au
m² de surface utile programmée pour déterminer le coût de construction probable ?

A cette dangereuse stratégie de facilité qui lie le calcul à une seule variable très contestable, il
sera opposé une stratégie de réflexion basée sur la Méthode d'analyse par fonctions de
l'UNTEC, et qui minimise les risques de dérapage par une recherche en profondeur des
spécificités du projet à étudier. Même si l'on ne peut approcher le coût avec la même sûreté
qu'au niveau où l'on dispose de plans, si l'on s'en tient aux fondements du calcul des
probabilités, on constate que la loi des grands nombres favorise cette solution par rapport à
l'utilisation d'une seule variable et qu'elle réduit très sensiblement les marges d'erreurs.
Pour appliquer ce raisonnement en respectant la méthodologie préconisée et en poursuivant
l'utilisation du fichier de prix statistiques par fonctions décrit ci-avant, c'est donc au travers des
trois seuls éléments connus du programme des travaux que devront pouvoir être recherchées les
données à fournir au logiciel informatique de calcul des coûts.

Dans cette gageure, le calcul des données quantitatives du projet sera traité par un sous-
programme informatique exploitant les surfaces utiles programmées tandis que le choix des
données qualitatives des fonctions s'effectuera par l'intermédiaire d'un sous-programme
informatique exploitant les exigences du Maître de l'Ouvrage.
Au sortir du traitement effectué par ces deux sous-programmes, on se retrouvera donc dans des
conditions analogues que celles d’un projet avec plans. Ainsi, toutes les options de calculs et de
résultats offertes par le logiciel d'estimation au niveau d'un projet avec plans pourront-elles être
aussi appliquées au niveau d'un projet sans plans.

8.13.1 - Calcul des quantités sans assistance de plans

Ce calcul constituera un sous-programme du logiciel d'estimation. Il sera basé sur les surfaces
utiles programmées contenues dans le programme du Maître de l'Ouvrage.

8.13.1.1 - Types de locaux


Les surfaces utiles programmées seront classées par types de locaux en distinguant :
- les locaux d'activités principales,
- les locaux d'activités d'assistance,
- les locaux d'activités sociales,
- les locaux spécifiques aux garages et parkings,
- les locaux d'activités subsidiaires (commerces, logements de fonction, etc..).
Chaque type de locaux génère trois possibilités de locaux secondaires :
- les circulations horizontales et verticales permettant l'accès entre locaux,
- les locaux sanitaires nécessaires,
- les locaux techniques destinés au fonctionnement du bâtiment.

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Méthode UNTEC d’analyse et d’estimation des coûts de construction immobilière
8.13.1.2 - Surface utile globale
C'est à partir de la classification ci-dessus que le sous-programme appliquera aux
surfaces utiles programmées les coefficients permettant le calcul de la surface des
locaux secondaires. Bien entendu, ces coefficients distingueront les principaux types de
cas rencontrés. L'ensemble de la surface des différents locaux programmés ou calculés
constitue la "surface utile globale" de tous les locaux.

8.13.1.3 - Surface hors-œuvre globale


Des coefficients étudiés selon les cas permettront le calcul de la "surface hors-œuvre
globale" à partir de la "surface utile globale".

8.13.1.4 - Catégories de constructions


A l'énoncé de ces types de calculs qui génèrent des surfaces de locaux secondaires à
partir des surfaces utiles programmées, on constate que ces concepts ne peuvent se
concevoir que pour des catégories de constructions bien déterminées et que les
coefficients appliqués par ce type de raisonnements pourront être sensiblement
différents d'une catégorie à l'autre.
Encore une fois, pour faire cette distinction, on s'en tiendra aux catégories de
constructions proposées par la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC.
En conséquence, il sera élaboré autant de sous-programmes de calculs que de catégories
de constructions.

8.13.1.5 - Desserte des locaux


Selon les catégories de constructions, il existe différents standards de desserte des
locaux générant eux-mêmes des largeurs hors-œuvre probables. Le sous-programme
mémorisera ces différents standards. Connaissant la largeur probable du bâtiment et le
nombre de niveaux, il sera aisé de calculer longueur et surface hors-œuvre de chaque
niveau qui conduiront à la détermination de la surface construite, de la surface de toiture
en plan, du périmètre et de la surface des façades. En fonction du pourcentage de
surface hors-œuvre globale attribué à chaque niveau, le sous-programme se chargera,
selon le même raisonnement, d'effectuer les calculs en conséquence.

8.13.1.6 - Eclairement des locaux


Chaque type de local générant une surface probable d'éclairement sur l'extérieur en
rapport avec sa surface au sol, il sera possible au sous-programme de calculer la surface
des baies d'éclairement ainsi que la surface des murs extérieurs, déduction faite des
vides.

8.13.1.7 - Questionnaire relatif au calcul des quantités


Dans l'utilisation du logiciel d'estimation sans l'assistance de plans, la saisie successive
des données par fonctions sera remplacée par un questionnaire permettant de
déterminer, selon les catégories :
- les surfaces utiles programmées différenciées par types de locaux,
- le nombre de niveaux de superstructure et d'infrastructure,
- la nature du terrain supportant la construction,
- le type de structure porteuse,
- le type de toitures,
- l'énergie et le type de chauffage,
- le type d'éclairement des locaux,
- etc..

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Méthode UNTEC d’analyse et d’estimation des coûts de construction immobilière
C'est à partir des réponses à ces questions que le sous-programme calculera, pour
chacune des fonctions, sa quantité probable à l'aide de formules adaptées aux différents
cas les plus couramment rencontrés.

8.13.2 - Choix des prestations sans assistance de plans

Dans l'utilisation d'un logiciel d'estimation sans l'assistance de plans, la saisie successive des
données par fonctions sera remplacée par un questionnaire adapté à chaque catégorie de
construction, permettant de déterminer :
- la qualité des prestations des équipements intérieurs
- la qualité des prestations de l'enveloppe
- la présence d'appareils élévateurs (ascenseurs, …)
- etc…
C'est à partir des réponses à ces questions, et en liaison avec les informations recueillies
précédemment, que le sous-programme choisira, dans la liste des prestations relatives à chaque
fonction, celles convenant le mieux aux paramètres induits par les réponses.

8.13.3 - Simulations sans assistance de plans

C'est dans la simulation sans assistance de plans que les logiciels d'estimation expriment le
mieux leurs fonctions de "modèles statistiques". Ils représentent en effet à ce stade le meilleur
moyen de mesurer l'implication de différentes solutions architecturales ou techniques sur
l'économie du projet. Les simulations de cas sont infinies et permettent, non seulement
l'optimisation mais également l'adéquation des études aux moyens financiers disponibles.

Il faut rappeler cependant que ces types de logiciels restent des outils dangereux dans la mesure
où ils ne peuvent réagir négativement à toutes les aberrations ou erreurs de saisies qui peuvent
se produire lors des consultations. Ils manient des données dont l'utilisateur doit parfaitement
connaître la signification et la portée. En définitive, ils ne peuvent être mis que dans les mains
de professionnels avertis et ayant été formés à la pratique de la Méthode d’analyse et
d’estimation de l’UNTEC.

8.14 – Vraisemblance de l’estimation

La vraisemblance de l’estimation doit être étayée sur des preuves formelles provenant de
l’analyse de projets récents situés dans la même catégorie de construction que celle du projet
étudié.
Cette vérification indispensable doit s’opérer à partir de la comparaison entre ratios obtenus de
part et d’autre, compte tenu, bien entendu, des redressements à opérer pour tenir compte des
conditions de « temps », de « lieu » et de « conjoncture » du projet étudié.
Pour être rationnelle, la comparaison doit s’opérer à partir de tableaux de résultats
rigoureusement identiques dans leurs types de paramètres et leur présentation. C’est pourquoi
les logiciels d’estimation doivent pouvoir calculer et éditer un tableau de synthèse totalement
semblable à celui produit par les programmes informatiques qui permettent d’analyser des
projets déjà réalisés et de constituer des bibliothèques de fiches de coûts constatés.
Le tableau de synthèse doit comporter les rubriques minimales suivantes :
- caractéristiques économiques,
- valeurs par ensembles fonctionnels et leurs pourcentages,
- ratios économiques avec unités obligatoires et unités au choix,
- ratios dimensionnels sur les 12 unités de mesure les plus importantes,
- ratios de coûts par ensembles fonctionnels,
- nombres significatifs.
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Méthode UNTEC d’analyse et d’estimation des coûts de construction immobilière
La comparaison et l’interprétation des résultats de ces différentes rubriques doivent permettre de
justifier la vraisemblance de l’estimation.

8.15 – Budget prévisionnel d’une opération de construction immobilière

Le budget prévisionnel des dépenses d’une opération de construction immobilière est constitué
d’une série d’éléments économiques dont certains ne relèvent pas directement des seuls travaux
à réaliser pour la construction de l’ouvrage et ne peuvent faire l’objet de coûts statistiques.

C’est pourquoi la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC préconise la présentation


distincte des deux rubriques suivantes :
- l’estimation prévisionnelle détaillée affectée aux travaux à réaliser pour la
construction de l’ouvrage
- les autres éléments regroupant par natures les différents types de dépenses à
envisager pour réaliser l’ensemble de l’opération.

Le contenu du coût d’une opération immobilière matérialisé par le budget prévisionnel, est
notamment constitué des rubriques suivantes :

Charges foncières

- Prix d’achat du terrain et frais y afférents (frais de notaire, inscription hypothécaire,


frais de négociation, frais d’éviction, etc..)
- Participation éventuelle aux travaux d’équipements (T.L.E., participation à un
programme d’équipement, etc..)
- Taxes instituées par différentes institutions publiques (P.L.D., etc..)
- Frais de sondage ; Frais des diagnostics ;
- Frais ou taxes relatifs aux raccordements de desserte aux différentes énergies
concédées (gaz, électricité, chauffage urbain, etc..) ou de raccordement aux
exutoires publics.
- Etc…

Coût de construction

Montants émanant de l’estimation provisionnelle détaillée, regroupés sous la forme des trois
chapitres de la Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC :
- A – CONSTRUCTION PROPREMENT DITE
- B – SUJETIONS D’ADAPTATION DU SITE
- C – EQUIPEMENTS SPECIALISES PROPRES A LA CONSTRUCTION

Frais d’études et honoraires

- Honoraires des différents intervenant liés au projet( mandataire , assistance au


Maître d’Ouvrage , organismes sécuritaires , organisation concours etc….
- Indemnités des concepteurs non retenus après concours
- Assurance construction à contracter par le Maître de l’Ouvrage
- Honoraires de l’équipe pluridisciplinaire de Maîtrise d’ Œuvre
- Etc…

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Méthode UNTEC d’analyse et d’estimation des coûts de construction immobilière
Frais de gestion du Maître de l’Ouvrage

- Frais de gestion et de fonctionnement


- Frais de commercialisation
- Marge brute
- .Etc…..

Frais financiers

- Frais relatifs au coût des emprunts


- Frais de cautionnements
- Garanties de bonne fin
- Frais fiscaux (impôts fonciers, droits d’enregistrement, TVA résiduelle, etc..)
- Etc . . .

Prévisions pour divers et imprévus

Au fur et à mesure de l’évolution du projet, les différents éléments constitutifs du plan de


financement se précisent et permettent de réduire la marge d’imprévus. Cependant, même
lorsque tous les éléments financiers sont déterminés, il est prudent de prévoir une provision
susceptible de faire face à différentes situations non prévues (intempéries non rattrapables,
défection d’entreprises, etc..) permettant de ne pas remettre en cause le montage financier.

8.16 – Applications informatiques

Logiciel ESTIMA®

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Méthode UNTEC d’analyse et d’estimation des coûts de construction immobilière
9 - CONTROLE DES ESTIMATIONS
Un contrôle des estimations est absolument nécessaire avant leur diffusion, qu'elles aient été
effectuées manuellement ou à l'aide d'un logiciel informatique. Il s'effectuera méthodiquement :
1°) en vérifiant la vraisemblance de chacun des coûts et de chacune des quantités
utilisées, surtout s'il est fait usage d'estimations sans plans où les sous-programmes de
calcul prennent eux-mêmes des décisions par défaut en l'absence d'informations.
2°) en analysant les ratios économiques obtenus pour chaque fonction et en les
comparant à ceux de projets de catégories comparables mémorisés dans une
bibliothèque de "coûts constatés". (Voir chapitres 8.14 et 10)

Ces contrôles feront l’objet d’un rapport interne explicatif rédigé à chaque phase du
développement de l’étude.

♦♦♦♦

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CONCLUSIONS

La Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC se révèle donc comme un processus de


réflexion économique basé sur un concept particulier d’analyse des problèmes posés par la
construction immobilière. Par sa forme et ses raisonnements, elle conduit à un examen plus
rationnel et plus scientifique de la conception des bâtiments, en particulier dans le domaine de
la prévision des coûts et de la recherche de la meilleure adéquation « qualité/coûts/délais ».

Au niveau économique, la Méthode a le mérite de normaliser la présentation des documents


d'estimation et de permettre la comparaison effective des composants entre eux ou au travers
d'autres projets, facilitant ainsi la fiabilité et la vraisemblance des prévisions. La hiérarchisation
de l'analyse autorise l'étude des coûts quelle que soit la phase de la prévision. Grâce aux
logiciels qui lui sont associés, son objectif est d'approcher le coût de construction le plus
probable en restant dans des limites qui ne remettent pas en cause la faisabilité économique du
projet par la suite, mais c'est aussi de pouvoir mesurer le poids économique de chaque
constituant, de faciliter la simulation et l'optimisation et d'apporter à tous moments la
justification des montants annoncés.

Au niveau de la planification des études de conception, la présentation préconisée par la


Méthode d’analyse et d’estimation de l’UNTEC améliore les relations entre partenaires et
rationalise les décisions prises en commun. Elle apporte aussi au Maître d’Ouvrage des
informations claires et précises qui facilitent ses prises de décisions.

Cette Méthode, associée aux concepts de la statistique et de l'économétrie, soutenue par des
logiciels informatiques performants et cohérents, est un document indispensable aux
Economistes, même si l'expérience et les compétences professionnelles restent les éléments
essentiels dans la tâche délicate de l'estimation des projets et du contrôle permanent de leur
coût.

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