Vous êtes sur la page 1sur 19

Master Spécialisé Comptabilité Contrôle Audit

Année Universitaire 2019-2020

GESTION DU
Les Stratégies
PATRIMOINE

Patrimoniales :
L’immobilier, les sociétés civiles, les OPCI

Khaoula CHERGUI
Meriem MOUNCYF
Mariam EL MOUEDDANE
PLAN

Chapitre Introductif
I. Les stratégies patrimoniales
II. La phase de préconisation
III. Le choix de la stratégie patrimoniale

Chapitre II : les sociétés immobilières, civiles et les OPCI


I. Le patrimoine immobilier
II. Les sociétés civiles
III. Les OPCI

Conclusion

1
Introduction
Les activités liées à la gestion de patrimoine ont évolué au fil du temps, et dans un contexte
réglementaire plus contraignant pour les sociétés de conseils au bénéfice d'une stratégie
patrimoniale plus sécurisée pour leurs clients.
C’est un temps fort pour les professionnels de la gestion de patrimoine qui développent des
solutions adaptées en fonction des souhaits et profil des investisseurs selon des critères
prédéfinis de rentabilité, de risque, de transmission.
Dans ce document nous allons traiter en détails tout ce qui concerne la gestion du patrimoine
en général et pour les immobiliers ainsi que les stratégies à mettre en œuvre.
Nous verrons dans un premier chapitre, la définition générale, les objectifs, et les étapes
principale pour la réalisation de la gestion du patrimoine.
Dans le 2ème chapitre, nous verrons en quoi consiste la gestion d’un patrimoine immobilier, les
aspects à mettre en œuvre et les stratégies choisis pour gérer leur patrimoine.

2
Chapitre Introductif
Définition

La « Gestion patrimoniale » ou la gestion de patrimoine est l’ensemble de techniques mises en


place afin de gérer son patrimoine dans la voie d’un objectif donné.

Le patrimoine peut être définit comme l’ensemble des actifs d’une personne physique
ou morale auquel on soustrait son passif. L’actif est constitué de tous les biens immobiliers, des
placements financiers (comptes bancaires et portefeuille de valeurs mobilières comprenant des
actions, obligations, produits dérivés), des meubles, équipements domestiques et véhicules, des
objets d’art et de collection, de la propriété intellectuelle (brevets, droits d’auteur). Quant au
passif, il est constitué des emprunts et des dettes.

La gestion patrimoniale est donc l’ensemble des techniques qui permettent d’optimiser les actifs
et donc d’améliorer sa capacité d’enrichissement.

Définir une stratégie patrimoniale permet de se projeter dans le temps, de déterminer avec
précision ses objectifs et d’être en mesure de les adapter en fonction de l’évolution de son
environnement familial ou professionnel. Ces différentes étapes passent par un audit qui
permettra d’établir un diagnostic précis et les solutions à mettre en œuvre dans un but
d’optimisation.

Il convient, avant toute chose d'indiquer les forces et les faiblesses de sa situation actuelle en
répondant aux questions suivantes : Qu’est-ce que je veux être ? Qu’est-ce que je veux obtenir ?
Où est-ce que je veux aller ? Qu’est-ce que j’aimerais obtenir d’ici les dix prochaines années ?

La stratégie peut consister en modifier des investissements, en l'acquisition de nouveaux


produits de placements et d’épargne, ou en la renégociation de ses crédits actuels.

Objectifs

Pour optimiser la gestion de son patrimoine, il faut définir des objectifs précis et réalistes. Le
but est qu'il y ait une adéquation entre les objectifs fixés et la manière de les atteindre

Les objectifs principaux de la gestion patrimoniales sont/

 Constituer et développer son patrimoine, son épargne


 Garantir son patrimoine
 Optimiser sa fiscalité
 Rentabiliser ses investissements
 Protéger ses proches
 Acquérir un bien
 Préparer sa retraite
 Transmettre à ses proches …

3
La phase de la préconisation
Á ce stade, le CGP dispose des informations nécessaires pour travailler sur les solutions à mettre
en place. Il s’agit pour lui de faire concorder vos objectifs avec vos possibilités issus de votre
situation patrimoniale.
Cette phase représente donc le travail fournit par le CGP afin de vous proposer différentes
solutions pertinentes et adéquates à votre situation. Ces solutions sont multiples et variées.
Elles pourront être financières :
 Réorganisation de vos actifs financiers actuels. Cela peut être une modification des
investissements déjà réalisés pour les adapter à votre profil investisseur ou à la
conjoncture actuelle. Ou bien un changement de gestionnaire pour un meilleur suivi.
 Mise en place de nouveaux produits de placements et d’épargne (assurance vie, contrat
de capitalisation, PEA…).
 Rachat ou renégociation de vos crédits actuels.
 Modification de la nature de vos revenus immédiats et/ou futurs.
C’est une phase d’analyse :
Environnementale
 Personnel et familial Juridique
 Composition du foyer
 Régime matrimonial
 Situation professionnelle Prévoyance
 Budgétaire et fiscal
 Revenus
 Imposition
Patrimoniale
 Actifs immobiliers
 Biens meubles
 Contrats d’assurance-vie et de capitalisation
 Autres biens (objets d’art, vignes…)
Juridique
 Protection du conjoint
 Dispositions successorales existantes
 Situation professionnelle
Fiscale
 Évaluation et répartition des revenus et charges
 Calcul des droits de succession et mesure de leurs impacts
Financière
 Répartition du patrimoine entre les époux
 Structuration des avoirs détenus (mise en avant des écarts)
 Organisation et gestion du passif
Sur la base des informations recueillies et les objectifs exprimés, les experts réalisent un
diagnostic patrimonial complet vise à proposer des solutions adaptées à la situation ainsi qu’à
leurs objectifs patrimoniaux.

4
Objectifs et actions

Juridiques
 Protéger ses proches
– Changer ou adapter son régime matrimonial
– Adapter le mode de détention des biens
– Anticiper sa succession
– Réaliser des donations
 Transmettre son actif professionnel
 Prévoir le contrôle et la gestion des biens

Fiscaux
– Souscrire des produits d’investissement
– Analyser les impacts fiscaux sur les revenus, les plus-values et la transmission
– Etudier les solutions associées au crédit
– Stratégie de transmission du patrimoine (personnel et / ou professionnel)

Financiers
– Structuration du patrimoine
– Enveloppe de détention
– Supports d’investissement
– Mode de gestion

A l’issue de la phase de découverte et d’analyse du patrimoine, le département d’Ingénierie


Patrimoniale présenté et commenté l’ensemble de ses préconisations.

Choix de la stratégie patrimoniale


Pourquoi définir une stratégie patrimoniale ?
La stratégie patrimoniale en cours de vie professionnelle est fondamentale dans l’approche
globale de votre situation, car c’est elle qui déterminera l’ensemble des actions à mettre en
œuvre, planifiées dans le temps pour atteindre vos objectifs de vie à court, moyen et plus long
terme.
Choisir une stratégie patrimoniale permet de vous projeter dans le temps, de déterminer avec
précision vos objectifs et d’être en mesure de les adapter en fonction de l’évolution de votre
environnement familial ou professionnel. Ces différentes étapes passent par un audit de votre
situation patrimoniale qui permettra d’établir un diagnostic précis et les solutions à mettre en
œuvre dans un but d’optimisation.
 1ère étape : Le bilan patrimonial
Au travers d’une étude personnalisée, le conseiller en gestion de patrimoine identifiera les
forces et les faiblesses de votre situation patrimoniale arrêtée à un instant T. Son analyse tiendra
compte de tous les éléments objectifs qui lui permettront d’établir un bilan précis : le régime
matrimonial, la composition de la famille, la situation professionnelle, les niveaux de ressources
et de dépenses, le train de vie, l’estimation du patrimoine immobilier et financier, la fiscalité …

5
 2ème étape : La fixation des objectifs patrimoniaux
Se fixer des objectifs précis et réalisables est un point déterminant de la stratégie. Comment
choisir des solutions appropriées si l’on ignore pourquoi on les met en place ?
Ci-après quelques objectifs que l’on retrouve souvent chez nos clients, la liste n’étant bien sûr
pas exhaustive :
 Se constituer ou accroître son patrimoine immobilier
 Constituer une épargne de précaution, placer des liquidités
 Optimiser la rentabilité de ses placements
 Optimiser sa fiscalité
 Protéger ses proches
 Racheter ou négocier son crédit immobilier
 Organiser sa transmission
 Donner du sens à son patrimoine à travers l’ISR (L'investissement socialement
responsable)
À noter que ces objectifs seront différents et évolutifs en fonction de l’âge et
des changements qui interviendront dans votre situation globale au plan familial, professionnel
et financier.
 3ème étape : La mise en place des solutions

Quelle stratégie patrimoniale mettre en place sur le plan immobilier ?


L’immobilier reste un investissement stable et sécurisant, une valeur sûre. Les opportunités sont
nombreuses
 La stratégie pour l’achat d’un bien immobilier
Qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire (ou d’un investissement locatif), vous
aurez le choix entre le neuf et l’ancien. Baser son choix sur le prix de vente est souvent le
l’ancien, moins cher a priori. À étudier avec beaucoup d’attention toutefois : Il est vrai que
l’ancien peut avoir davantage de charme que du neuf. Il sera plus aisé de trouver un logement
ancien en centre-ville plutôt qu’une résidence neuve. À l’exception des immeubles de standing,
l’ancien sera souvent moins cher au m² comparativement.
Il faudra tenir compte des coûts liés à d’éventuels travaux ; travaux de rénovation pour
personnaliser le logement et le mettre à son gout, travaux de réhabilitation pour mise aux
normes, ravalement, réfection ou rafraîchissement des parties communes…). Les frais de
notaire sont également plus élevés (7 à 8% dans l’ancien / 3 à 4% dans le neuf), sans autres
garanties particulières (garanties biennales et décennales).
Quelles sont les stratégies patrimoniales pour vos investissements financiers ?
 La réorganisation de vos actifs financiers
Cela peut être une modification d’investissements déjà réalisés pour les adapter à votre profil
investisseur qui a évolué, à la conjoncture actuelle ou à un changement majeur dans votre vie
familiale ou professionnelle.
 La mise en place de nouveaux produits de placements et d’épargne

6
Il existe une multitude de supports d’investissement financier adapté à vos objectifs et à votre
sensibilité. L’ISR l’investissement socialement responsable permet d’allié performance et
engagement responsable. Quelques soient les supports, il sera toujours possible d’investir
via l’assurance-vie, les contrats de capitalisation, compte titres, PEA… Définir les supports le
plus appropriés à votre situation dépendra de votre profil de risque et vos objectifs
patrimoniaux.
Contrat d’assurance-vie : C’est bien connu, l’assurance-vie est le placement préféré. Elle
permet de constituer une épargne sur le long terme avec des rendements intéressants.
PER - Nouveau Plan Epargne Retraite : une réforme de l’épargne retraite qui crée un même
support pour tous. Le point essentiel de cette réforme est la création du PER (Plan d’Epargne
Retraite) dont l’objectif est d’uniformiser l’épargne retraite, et la rendre plus attractive.
Contrat de capitalisation : Le contrat d’assurance-vie et le contrat de capitalisation semblent
identiques dans leur fonctionnement
Investissement responsable : Pour garantir une certaine éthique à un placement financier, il
est possible de se tourner vers les investissements responsables qui prennent en compte des
critères extra-financiers, de type environnementaux, sociaux et de gouvernance.
Les différentes solutions patrimoniales sur le plan fiscal
 Réduction de l’impôt
Le Code Général des impôts vous donne la possibilité de réduire votre impôt sur le revenu si
vous avez souscrit un crédit pour l’acquisition de votre résidence principale : vous pouvez
déduire de votre revenu global imposable le montant des intérêts de votre crédit, dans la limite
d’une réduction totale de 10% du montant de l’impôt sur le revenu
 Transmission d’entreprise : les clefs pour diminuer la fiscalité
La fiscalité est relativement lourde lorsqu’il s’agit de transmettre une entreprise à l’un de ses
proches. Cette imposition est souvent mal perçue par les dirigeants qui ont consacré des années
de labeur à développer une activité. Néanmoins, il existe plusieurs dispositifs pour alléger la
note et il est possible de prendre quelques précautions pour éviter toute mauvaise surprise.
Qu’il s’agisse d’un départ en retraite, de la nécessité de se reposer ou tout simplement de la
volonté de « passer la main » à un proche, cette opération doit être bien préparée. Il est utile
voire indispensable de consulter un fiscaliste spécialisé en droits des affaires pour connaître le
coût d’une transmission, notamment au regard des droits de donation ou de succession.
Quelle stratégie patrimoniale sur le plan juridique ?
 Modification ou adaptation du régime matrimonial
Il peut s’avérer judicieux voir nécessaire dans certains cas pour un couple marié, de procéder à
un changement total de régime matrimonial. Le régime légal de la communauté réduite aux
acquêts appelé plus communément Régime de la communauté est le régime par défaut.
Toutefois, ce régime trouve ses limites dès que se présente au sein du couple une situation
familiale ou patrimoniale particulière. Il en est ainsi notamment lorsque les époux exercent une
profession indépendante entraînant des risques financiers. Il faudra alors se tourner vers un
statut plus approprié par exemple « le régime de la séparation de biens ».
Pourront également être apportés au régime actuel des aménagements considérés comme
des conventions matrimoniales. Pourra s’ajouter au contrat une clause de préciput si le régime

7
est celui de la communauté légale ou une société d’acquêts dans un cas de séparation de biens.
Ces clauses ont pour but de mieux protéger le conjoint survivant.
 Donation de son vivant, transmission
Organiser la transmission de son patrimoine à un moment choisi aura pour effet de réduire les
droits de succession à la charge de vos proches. La donation est le bon moyen d’anticiper sa
transmission. Profiter des abattements légaux en réalisant des donations de son vivant permettra
de sécuriser l’avenir de votre conjoint et de vos enfants en limitant considérablement l’impact
fiscal au moment du décès. Le montant de l’abattement dépend du lien de parenté entre le
donateur (celui qui donne) et le donataire (celui qui reçoit).
 La création d’une SCI
La création d’une société civile immobilière (SCI) permet d’organiser juridiquement la
détention et la gestion d’un patrimoine immobilier. Au plan fiscal, la SCI permet de choisir
entre les 2 régimes fiscaux à l’IR ou à l’IS et offre des avantages au niveau des plus-values de
cession et du calcul des droits de donation. Au plan civil, une SCI facilite la transmission.
Quelle stratégie patrimoniale sur le plan entrepreneurial ?
 Maîtriser sa fiscalité avec l’apport-cession
Le dispositif d’apport-cession permet aux chefs d’entreprise de reporter l’imposition sur les
plus-values mobilière lors de la vente de leur société, et ainsi alléger leurs fiscalités. La loi de
Finances 2020, à apporter de nombreux changement concernant l’apport cession. Cette stratégie
patrimoniale est très encadrée, il est judicieux de consulter un gestionnaire de patrimoine pour
guider dans la réalisation de ce projet.
 Optimisation de la rémunération des dirigeants
Il existe de nombreuses solutions pour optimiser la rémunération des dirigeants de société afin
de réduire considérablement ses impôts et ses charges sociales. Cette stratégie patrimoniale
passe tout d’abord par un arbitrage de versement entre les primes et les dividendes. L’ouverture
d’un plan d’épargne peut également être intéressant pour déduire fiscalement vos revenus et
alléger votre fiscalité.
 La préparation de votre retraite
Il existe aujourd’hui des solutions immobilières et des solutions de placement dédiées à la
préparation de la retraite comme le PER, plan d’épargne retraite. Le PER est un nouveau
dispositif d’épargne issu de la loi Pacte du 22 mai 2019 et disponible depuis le 1er octobre 2019
auprès des compagnies d’assurances. Le PER, qui remplace le PERP (Plan d’épargne retraite
populaire) est une enveloppe juridique et fiscale qui permet de se constituer au moment de la
retraite un complément de revenus versé sous forme de capital et/ ou de rente, en plus des
régimes de retraite obligatoires.
 Placer ses excédents de trésoreries d’entreprise
Les excédents de trésoreries d’entreprises sont souvent sous-évalués dans une stratégie
patrimoniale, pourtant ils sont importants pour l’entreprise et peuvent être source de
rémunération. Il existe un nombre important de supports d’investissement intéressants
permettant une gestion efficace de cette trésorerie. Il est primordial de définir votre profil de
risque avant de réaliser ce type d’investissement.

8
CHAPITRE II : les sociétés immobilières,
civiles et les OPCI
Le patrimoine immobilier
Définition du patrimoine immobilier
Le patrimoine immobilier constitue tous les biens immobiliers qu’un individu possède. Il existe
plusieurs sortes de patrimoine immobilier : l’immobilier d’habitation, l’immobilier commercial
qui touche spécialement l’immobilier professionnel et les terrains à bâtir représentent également
une grande part du patrimoine immobilier, les terrains à bâtir ainsi que les forêts, les champs et
plantations agricoles.
En quoi consiste la gestion d’un patrimoine immobilier ?
Tout d’abord, il est important de noter que le patrimoine immobilier est l’ensemble des biens
immobiliers qu’une personne ou une institution possède à son actif. C’est un produit très
spécifique dont le prix et les contextes évoluent sans cesse. En fait, il nait et vit dans une
situation en perpétuel changement puisqu’en fait, sa valeur est liée à sa qualité et son
environnement.
Ainsi, pour gérer et préserver sa valeur, il est capital d’établir un ensemble composé d’actions
et de stratégies immobilières. La plupart du temps, l’élaboration de ces dernières est confiée à
un gestionnaire de patrimoine immobilier. Avec son expertise et ses connaissances dans le
domaine, il pourra réaliser l’analyse et la mise en place des solutions à choisir. Cette option est
non négligeable surtout dans le cas d’un patrimoine immobilier très important, comme celui
d’une entreprise par exemple.

Les fonctions à entreprendre : adéquation des activités et les services


Les fonctions sont à considérer si vous souhaiter optimiser et pérenniser la valeur de votre
patrimoine immobilier sont au nombre de deux. La première action consiste à l’adéquation des
activités, c’est-à-dire la localisation des biens, l’augmentation ou la réduction des surfaces à
exploiter selon vos objectifs, l’achat ou la vente d’une construction ou d’un terrain et
l’optimisation de l’occupation en cas de location.
La deuxième fonction elle concerne les services qui sont devenus indispensables pour le bon
fonctionnement de votre patrimoine. Tout d’abord, il faudra vérifier et optimiser les techniques
comme le contrôle d’accès ou le gardiennage, cela ajoutera certainement de la valeur à vos
biens. Il y a également la logistique incluant le nettoyage et les diverses réparations.

Quels sont les aspects à mettre en évidence ?


Vos actions devront commencer par les aspects financiers, fiscaux et juridiques, c’est-à-dire la
recherche des plus-values et des placements, les investissements et les emprunts à entreprendre.
Cet aspect touche également les valeurs des biens aussi bien vénales qu’à neuf. Dans cette étape,
vous devrez également analyser le type d’occupation adapté à vos bâtis et les conséquences
fiscales s’y associant.

9
Par ailleurs, considérer également les aspects techniques. Ils regroupent la maîtrise d’ouvrage
en cas de nouveaux projets, c’est-à dire l’étude et le suivi de chantier. Cela peut toucher aussi
bien les projets neufs que les rénovations. L’aspect technique touche aussi l’image du
patrimoine, le niveau d’entretien et de confort, la sécurité, la sûreté et la fiabilité des bâtis.
Bien gérer son patrimoine immobilier
Il n’est évidemment pas conseillé de se lancer dans l’investissement immobilier sans rien y
connaître. Il sera primordial de bien se renseigner, et surtout d’être bien accompagné avant son
investissement, afin d’avoir une pleine connaissance des avantages et inconvénients de chaque
produit.
Déterminer à l’avance le type d’immobilier visé (maison, terrain, parking, SCPI…),
comprendre le déficit foncier proposé par l’investissement locatif, déterminer des objectifs à
court, moyen ou long terme, rechercher une zone d’investissement prometteuse, mais aussi être
réaliste sera la base d’un investissement immobilier réussi.
Les conseillers en gestion de patrimoine vous aident ainsi à comprendre les leviers mis à votre
disposition pour investir en toute quiétude. Une fois votre bien acheté, ils vous aideront
également à le rentabiliser au maximum (mise en location, travaux de rénovation, etc.).
Quoi qu’il en soit, pour avoir une stratégie de gestion de patrimoine immobilier sûr et efficace,
l’idéal est de faire appel à un conseiller spécialisé dans le domaine.
En effet, le marché immobilier est un secteur complexe. Récemment, investir dans le neuf
présente des avantages indéniables. Les offres d’achat, de location et de vente ne cessent de
croître. Par contre, détecter la meilleure proposition immobilière n’est pas facile. Dans ce cas,
la solution la plus adaptée demeure l’appel à un expert immobilier.

L’expertise immobilière, c’est quoi ?


L’expertise immobilière est une opération qui consiste à estimer la valeur d’un bien. Il s’agit de
la valeur cautionnée par la majorité des acheteurs. Une personne qualifiée dans le secteur
immobilier est celle qu’il faut contacter pour la détermination de cette dernière. Elle dispose
des connaissances requises pour cette opération. Elle s’occupe de toute une variété de biens.
Cet expert immobilier est un expert judiciaire aussi. Il effectue les diagnostics de ces biens afin
de fournir un rapport d’expertise au coût le plus juste. Il excelle ainsi en calculs de rendement
immobilier. Quel que soit votre projet donc, il se charge de la négociation et de la fixation de
prix. La réalisation des opérations à la signature du contrat lui revient également.
Il vous permet aussi :
 Profiter d’une connaissance complète du marché
Pour la réussite de votre investissement immobilier locatif, l’expert immobilier est l’allié
privilégié. Ce dernier est le seul professionnel capable de vous assister dans votre projet.
L’étude du marché se fera plus efficacement en sa compagnie. Le but étant de connaître l’état
du marché actuel et d’appréhender les évolutions futures. Un expert connaît bien la situation
immobilière. Il peut vous aider à réaliser une plus-value de votre bien pour une location.

 Bénéficier d’un diagnostic fiable


Contacter un expert immobilier vous permet de jouir d’un diagnostic crédible. Pour éviter
certains problèmes sur l’investissement locatif, le respect des normes pour entreprendre une
location est primordial. C’est pour cela que l’expert doit intervenir. Il propose des services et
prestations de contrôle afin de vérifier l’accessibilité du bien.

10
Cela concerne plusieurs points comme le gaz, les performances énergétiques, le plomb, etc.
Cette étape est un gage de sécurité optimale. Les futurs occupants peuvent profiter d’une
protection favorable dans ce cas.

Les bonnes stratégies à adopter pour vous constituer un patrimoine


immobilier
 Louer mieux qu’acheter
Quel que soit votre cas, passer à l'action en achetant un logement est une bonne stratégie. A
condition de mûrement réfléchir votre choix, car devenir propriétaire peut aussi se révéler un
poison lent si vous avez réalisé votre investissement trop précipitamment. En effet, acquérir un
bien quelconque n'est pas trop périlleux lorsque le marché immobilier est fluide et les prix en
phase ascendante. En cas de problème, la revente sera facile et la moins-value quasi nulle. En
revanche, lorsque le marché est grippé et que les tarifs sont orientés à la baisse, comme c'est le
cas aujourd'hui, un achat immobilier requiert davantage de circonspection.
 Projetez-vous sur le long terme
Beaucoup d'acheteurs se demandent s'il est opportun de passer à l'acte maintenant, ou s'il ne
vaut pas mieux attendre un point plus bas pour entrer sur le marché. "Il est absolument
irréalisable d'investir au moment où les prix sont le moins élevé. Acheter sa résidence principale
est surtout une question d'objectif et de budget.
 Soyez très sélectif sur l'emplacement
Si vous achetez pour investir, votre démarche doit être quelque peu différente, car votre but
n'est pas de vivre dans vos murs, mais d'obtenir une rentabilité intéressante. Attention, à moins
d'être un bailleur aguerri, ne vous lancez pas dans des opérations compliquées. Plutôt que
d'acheter des biens entièrement à réhabiliter ou de viser des secteurs décotés susceptibles
d'apporter un rendement fort, assurez vos arrières et réalisez un investissement patrimonial, ce
qui vous permettra de minimiser votre risque.
Pour être louée facilement, votre acquisition devra être extrêmement bien située, et vous coûtera
donc plus cher à l'achat qu'un logement dans un quartier moins prisé. "Aujourd'hui, les
investisseurs ont intérêt à choisir une agglomération où la demande locative est forte et à acheter
un type de logement très demandé dans la zone". Ainsi, à terme, vous êtes quasiment certain de
vendre votre logement en réalisant une plus-value. Le premier credo en tant qu'investisseur est
donc de choisir la bonne agglomération, c'est-à-dire celle qui affiche un réel développement
économique et attire des locataires.
Après l'acquisition de bien, l’idéal est de faire assister par un professionnel dans le domaine
pour gérer le patrimoine.
Gérer le patrimoine, c'est aussi le protéger, pour cela, il est possible de constituer une société
civile immobilière

Les sociétés civiles


La société civile est l'instrument le plus souple de la gestion du patrimoine. Peu coûteuse à
créer, elle est également devenue un outil de transmission du patrimoine et une technique de
financement à fortes potentialités.

11
La société civile de patrimoine, communément appelée SCI, permet de gérer en commun des
biens mobiliers et/ou immobiliers. Au-delà des avantages fiscaux qu’elle peut procurer, la
société civile présente de nombreux intérêts en termes d’organisation et de gestion du
patrimoine familial. Certaines précautions sont toutefois indispensables, notamment lors de la
rédaction des statuts, afin que les objectifs patrimoniaux poursuivis soient atteints.
Pourquoi créer une Société Civile Immobilière ?
Créer une Société Civile Immobilière présente des intérêts à plusieurs égards : la gestion des
immeubles, la fiscalité et la transmission du patrimoine.
Incidemment, il peut arriver que plusieurs membres d’une famille se retrouvent
involontairement propriétaires d’un ou plusieurs immeubles. Ces derniers sont alors indivis.
Cela peut arriver, par exemple, en cas d’acquisition par un couple sous le régime de la
séparation de biens, ou en cas de divorce, ou encore en cas de décès.
Dans une telle situation particulière, les règles de l’indivision doivent s’appliquer.
Les différents propriétaires doivent gérer ensemble le ou les immeubles, et se mettre d’accord
pour toutes les décisions communes.
Cela peut soulever des difficultés, puisque toute personne peut décider de sortir de l’indivision.
Une telle sortie se traduit souvent par la vente des biens immobiliers indivis.
A l’inverse, si la vente n’est pas décidée, une situation de blocage dans les décisions peut surgir
et gêner la gestion des biens.
Pour prévenir cette situation contrariante, il est conseillé de constituer une SCI avec les
membres d’une famille qui sont propriétaires des mêmes immeubles.
L’intérêt est de définir un fonctionnement qui est propre à la société et d’adapter des règles
adaptées à ses propres besoins : pouvoirs du gérant, cessions de parts…
Il s’agit d’une prévention des conflits.
Constituer la société rend la mise en vente des immeubles presque impossible puisque chacun
des associés ne pourra réclamer que les droits afférents aux parts sociales qu’ils détiennent.
La création d’une telle structure présente un intérêt au regard de la transmission patrimoniale,
notamment en cas de dons aux enfants de biens immobiliers. En général, le donateur d’un bien
transmet aussi sa gestion, ce qui n’est pas forcément adapté aux donations pour mineurs.
En revanche, si un contribuable donne des parts de SCI à son enfant, cela permet au donateur
de conserver la gestion du bien tout en transférant la propriété.
Fiscalement, et en dehors de l’imposition des bénéfices, la SCI permet d’optimiser la
transmission du patrimoine.

Société civile et optimisation fiscale

Créer une SCI permet de gérer son imposition. Il est possible de choisir entre la transparence
fiscale (imposition à l’impôt sur le revenu) ou l’opacité fiscale (imposition à l’impôt sur les
sociétés).

12
Si la SCI opte pour l’imposition à l’impôt sur le revenu (IR), les bénéfices seront taxés entre les
mains des associés proportionnellement aux parts détenues dans le capital de la société.

A cela s’ajoutent les prélèvements sociaux. Si les associés ne sont pas fortement imposés, ce
choix peut être judicieux puisque la SCI bénéficiera du régime des plus-values immobilières
qui s’applique aux particuliers en cas de cession ultérieure. Si la SCI opte pour l’imposition à
l’impôt sur les sociétés (IS), cela aura pour conséquence d’imposer la société elle-même, sans
taxer les associés directement. Elle pourra déduire les amortissements de certaines
immobilisations, c’est-à-dire la valeur d’usure que perd un bien dans le temps, ou elle pourra
être imposée au taux réduit

Pour rappel, le taux de l’IS va progressivement diminuer jusqu’à atteindre le taux de 25 % en


2020. Cette solution est avantageuse pour les contribuables qui disposent d’un patrimoine
important. En effet, cela leur permet d’effacer une bonne partie de leurs revenus locatifs (et ne
seront donc pas imposés au titre des revenus fonciers).

En revanche, en cas de cession, la plus-value est déterminée à partir du prix d’acquisition,


minoré des amortissements, et sans abattement pour la durée de détention. Elle est ensuite
imposée comme un bénéfice à l’IS (plus-value professionnelle).

Il est possible de passer de l’IR à l’IS en cours de vie sociale. En revanche, l’inverse n’est pas
possible : l’option à l’IS est irrévocable.

Par ailleurs, que l’on choisisse d’imposer la SCI à l’IR ou à l’IS, détenir son bien immobilier
par le biais d’une SCI fait diminuer la base taxable à l’ISF (ou l’IFI à partir du 1er janvier 2018)
: l’Administration fiscale tolère une décote sur la valeur des parts de SCI par rapport au bien
immobilier détenu en direct, variant entre 10 % et 30 % en raison du manque de liquidité.

Société civile et transmission et du patrimoine


 Conserver les pouvoirs de gestion suite à la transmission.

La transmission de parts sociales d’une SCI plutôt que celle des biens présente un intérêt
particulier pour les parents qui souhaitent conserver la maîtrise de leur patrimoine. La société
civile permet de dissocier habilement la propriété du patrimoine du pouvoir de le gérer. Tout
d’abord, les parents peuvent être nommés gérants de la société et disposer à ce titre de larges
pouvoirs allant jusqu’à la cession et l’acquisition des biens immobiliers dans la mesure où ces
actes sont dans l’intérêt de la société et à condition qu’aucune clause statutaire n’impose une
autorisation préalable des associés. Par ailleurs, lorsqu’ils n’ont donné que la nue-propriété des
parts afin de continuer à percevoir les revenus, il leur est possible de conserver les droits de
vote pour toutes les décisions collectives. Ainsi, les enfants n’ont un droit de regard sur la
gestion que dans le cadre de leurs prérogatives d’associés et n’ont absolument aucun pouvoir
de décision (sauf en ce qui concerne l’augmentation de leur engagement qui ne peut être décidé
sans leur consentement).

En principe, dans le silence de statuts, l’usufruitier ne vote que pour les décisions concernant
l’affectation des bénéfices, le droit de vote pour les autres décisions étant réservé au nu-
propriétaire. Il est donc indispensable pour les parents usufruitiers d’aménager les clauses
statutaires relatives aux décisions collectives afin de s’attribuer le droit de vote le plus étendu
possible.

13
 Organiser la pérennité du patrimoine.

La mise en SCI de biens familiaux peut permettre d’assurer l’unicité du patrimoine et la


continuité de la détention par le groupe familial. Alors que toute cession doit en principe être
autorisée par tous les associés, il est possible de déroger à cette règle et notamment de confier
au gérant le soin de statuer. Concernant le retrait des associés, il est également possible d’en
limiter les possibilités en le conditionnant à un certain délai de présence dans la société. Lorsque
les parts ont fait l’objet d’une donation, les restrictions à leurs dispositions ont également pu
être prévues dans l’acte de donation.

 Eviter le blocage en cas de désaccord.

La mise en société de biens permet d’aménager les règles de gestion des biens détenus à
plusieurs et d’éviter ainsi les blocages dans les prises de décision. La liberté d’aménagement
des règles de décisions collectives est assez grande. Elle est seulement limitée par le droit que
détient tout associé d’être présent lors des assemblées et par la nullité de toute décision
augmentant les engagements d’un associé sans son consentement. La répartition des voix entre
les associés peut donc éventuellement être différente de celle des parts sociales. Par ailleurs, les
règles de majorité applicables aux décisions collectives sont également fixées librement.

En l’absence de clauses particulières, toutes les décisions sont prises à l’unanimité et chacun
des associés dispose d’autant de voix qu’il détient de parts sociales. Il est donc impératif
d’adapter les clauses statutaires si l’on veut éviter les blocages en cas de désaccord entre
associés !

 Répartir le résultat entre les associés.

La part des associés dans les bénéfices et les pertes est proportionnelle à la répartition des parts
sociales… dans le silence des statuts. Les associés ont donc toute liberté pour choisir une clé
de répartition différente, sauf à supprimer totalement le droit aux bénéfices ou l’obligation aux
pertes de certains associés. Cette liberté de répartition des résultats peut offrir aux associés une
opportunité d’optimisation en termes de transmission ou d’imposition sur les revenus. Des
parents peuvent ainsi détenir la quasi-totalité des parts sociales tout en ne percevant qu’une
faible partie des bénéfices, ce qui permet de réduire leur revenu imposable et de transmettre
sans droits à payer une partie des revenus à leurs enfants. L’administration fiscale tente bien
souvent de faire valoir l’abus de droit pour faire reconnaitre une donation au profit des enfants.
Bien que dans un cas récent, dans lequel les associés détenant 95% des parts ne recevaient que
34% des bénéfices, la Cour de cassation ait statué en faveur des contribuables, il est préférable
de limiter et de justifier la répartition inégale du résultat.

Afin qu’ils puissent ajuster librement la répartition des résultats entre eux sans avoir à
aménager les statuts à chaque modification, les associés doivent porter une attention
particulière à la rédaction de la clause statutaire relative aux résultats sociaux. La clause que
l’on trouve dans les statuts types n’est bien souvent pas adaptée à cet effet.

Les OPCI
Qu’est-ce que l’OPCI ?
Un organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) est un fonds d’investissement non
coté qui investit majoritairement dans des biens immobiliers destinés à la location.
14
Au Maroc, ils sont classés en deux catégories : les OPCI ouverts au grand public et les OPCI à
règles de fonctionnement allégées (OPCI- RFA) réservés aux investisseurs qualifiés.

Nouvel entrant du secteur financier marocain, l’OPCI doit détenir des biens immeubles loués
ou destinés à l’être qui génèrent des loyers. Ces derniers sont reversés aux investisseurs sous
forme de dividendes.

De plus, les OPCI peuvent prendre deux formes juridiques, les FPI (Fonds de Placement
Immobilier) et les SPI (Société de Placement Immobilier)

L’article 8 de la loi de finances n° 68-17 pour l’année 2018 promulguée par le dahir n° 1-17-
110 du 6 rabii II 1439 (25 décembre 2017) a modifié et complété les dispositions du Code
Général des Impôts (CGI) par de nouvelles mesures fiscales pour améliorer le régime de la
transparence fiscale des organismes de placement collectif immobiliers .en effet Le régime
fiscal des OPCI, institué par la loi de finances 73-16 pour l’année 2017, repose sur le principe
de "transparence fiscale", selon lequel lesdits organismes ne supportent pas d’impôt sur les
bénéfices qu’ils réalisent.
En revanche, lesdits organismes ont la charge de distribuer annuellement une part importante
desdits bénéfices. Ainsi, vu que ces bénéfices ne sont pas soumis à l’IS et qu’ils ne sont pas
habilités à constater des amortissements, ils doivent procéder à la distribution aux actionnaires
(investisseurs) d’une part importante de leur "cash-flow". Il est utile de rappeler, par ailleurs,
que l’exonération d’IS prévue par la L.F. pour l’année budgétaire 2017, concerne exclusivement
les bénéfices réalisés par les OPCI correspondant aux produits provenant de la location
d’immeubles construits à usage professionnel, conformément aux dispositions de l’article 6-I-
A-31° du CGI et sous certaines conditions prévues à l’article 7-XI du CGI.

Le portefeuille des OPCI

En collectant de l’épargne auprès d’une multitude d’investisseurs, l’OPCI dispose d’une


capacité d’investissement importante. Cette capacité lui permet d’acquérir des immeubles
généralement inaccessibles aux investisseurs particuliers mais aussi de mutualiser les risques à
travers un patrimoine généralement diversifié. Investir dans un OPCI, c’est donc exposer une
partie de son épargne à un investissement majoritairement immobilier et diversifier ainsi son
patrimoine.
Le portefeuille d’un OPCI ne peut être composé que d’actifs immobiliers et de droits réels. Sont
exclus le mobilier, les véhicules, les engins de BTP… Un OPCI ne peut détenir non plus un
immeuble locatif destiné à la vente. En effet, il est interdit à ces organismes de réaliser des plus-
values sur cessions immobilières. En cas de besoin pressant de trésorerie, toute cession d’actifs
par un OPCI doit être justifiée en détail auprès de l’AMMC.
En revanche, on peut y intégrer du foncier, mais à condition que la part de la valeur du terrain
non bâti ne dépasse pas 20% de l’ensemble du patrimoine immobilier détenu par l’OPCI.
Deuxième condition : le foncier doit impérativement être destiné à la construction de bâtiments
ayant pour vocation d’être loués. La construction sera confiée à des promoteurs immobiliers,
sous la supervision de la société de gestion pour le compte de l’OPCI.
Un OPCI n’a pas non plus vocation à intégrer des hôtels. Ce serait prendre part aux risques
d’exploitation. Or, cela ne rentre pas dans ses spécificités car ce ne serait plus un contrat de
location, mais de gestion.

15
Différents acteurs gèrent le fonctionnement des OPCI, et chacun a un rôle bien défini : la société
de gestion de portefeuille, le dépositaire, le commissaire aux comptes et les experts externes en
évaluation immobilière.

 La société de gestion de portefeuille

Les dispositions réglementaires imposent qu’un OPCI soit géré par une société de gestion de
portefeuille agréée par l’AMMC. En effet, la société de gestion fournie une prestation de service
d’investissement réglementée portant sur une gestion de portefeuille tant individuels que
collectifs d’instruments financiers et ou immobiliers pour le compte des investisseurs.

De ce fait, et pour répondre aux exigences de leur activité, les sociétés de gestion doivent se
justifier des moyens organisationnels, humains et techniques suffisantes et en adéquation avec
la nature et l’évolution du niveau de maturité de leurs activités et les pratiques du marché.

Il est donc essentiel pour les Sociétés de Gestion, que la structure organisationnelle mise en
place permet :

 L’exercice de ses activités avec diligence et impartialité dans l’intérêt exclusif des
porteurs de titres ;
 La prévention des conflits d’intérêts ;
 La séparation des tâches et des fonctions incompatibles en précisant les responsabilités,
les prérogatives et les champs d’intervention respectifs ;
 La définition des niveaux de contrôle distincts et adéquats ;
 La confidentialité des informations ;
 La continuité de l’exercice des activités ;

La mise en place de délégations de fonctions est fortement recommandée dans une phase de
lancement des OPCI. Par conséquent, les sociétés de gestion pourraient externaliser certaines
de leurs activités (autorisées par l’AMMC) pour se concentrer sur leur cœur de métier. Ce choix
ne les exonère pas des responsabilités qui leurs sont attribuées par les textes réglementaires en
matière de surveillance et de suivi des activités externalisées. Le choix organisationnel optimal
des sociétés de gestion serait d’adopter un schéma d’externalisation de l’activité
d’administration des biens immobiliers. Ce qui constitue donc une opportunité pour les acteurs
de Property et Facility Management en termes de gestion immobilière liée à l’exploitation du
patrimoine immobilier ainsi que de sa maintenance technique.

 Le Dépositaire

Son rôle est de contrôler l’inventaire des actifs immobiliers (immeubles et parts ou actions de
sociétés immobilières), ainsi que des actifs financiers de l’OPCI. Il doit également s’assurer de
la régularité des décisions de gestion.

 Le commissaire aux comptes

Le commissaire aux comptes est un auditeur légal et externe à l’OPCI. En tant qu’acteur
indépendant, sa mission consiste à protéger les intérêts des tiers.
Concrètement, le commissaire aux comptes certifie les comptes annuels de l’OPCI en validant

16
leur sincérité, leur régularité et leur véracité au terme d’un audit légal dont la procédure suit les
normes en vigueur.
Le commissaire aux comptes vérifie entre autres l’exactitude des bulletins d’information
périodiques que l’OPCI est tenu de porter à la connaissance des porteurs de parts.
Lors de l’assemblée générale, il présente son rapport sur les opérations de fusion, d’apports en
nature, de distribution d’acomptes, de scission, de dissolution et de liquidation de l’OPCI.

Pourquoi choisir l’OPCI comme stratégie patrimoniale ?

Un investisseur peut bénéficier d’un certain nombre d’avantages en investissant dans les OPCI :

 Investissement dans des véhicules régulés par une autorité de tutelle (AMMC)
 Financement et Refinancement des actifs locatifs
 Transformation des liquides des actifs immobiliers en non liquides de par leur nature à
travers un transfert des actifs aux OPCI
 Revalorisation du portefeuille à la juste valeur permettant de réaliser des PV importantes
fiscalement exonérées ;
 Amélioration de la rentabilité globale des actifs à travers la cession des actifs locatifs
peu rentables permettant le développement de nouveaux actifs locatifs ;
 Optimisation du résultat net à travers les actifs locatifs d’un OPCI ;
 Transfert de la gestion immobilière à des sociétés de gestion expertes en la matière ;

Fiscalement, les OPCI bénéficient d’une :

 Exonération de l’impôt pour les plus-values au moment de l’apport pour les biens
immeubles ;
 Exonération des droits d’enregistrement sur apport en numéraire ou en nature ;
 Paiement de l’impôt lors de la cession partielle ou totale des titres avec un abattement
de 50% ;
 Exonération au titre de l’Impôt sur les Sociétés sur le résultat réalisé par l’OPCI ;
 Exonération de la retenue à la source (RAS) sur les dividendes, intérêts et produits
similaires perçus par l’OPCI ;
 Abattement de 60 % sur l’IS au taux standard pour les Dividendes perçus par les sociétés
et de 85 % pour les particuliers au titre de la (RAS) ;
 Exonération des droits d’enregistrement au titre des opérations de souscriptions et de
rachats.

17
CONCLUSION

La gestion du patrimoine est l’ensemble des techniques d’analyse et d’organisation des affaires
financières et personnelles, afin de permettre de rationaliser et d’atteindre de façon réaliste les
objectifs fixés concernant la finance et le mode de vie de la personne morale ou physique
concernée.
La gestion de patrimoine, a pour rôle de vous aider à effectuer les bons choix, les bons
placements afin de pouvoir prendre la décision qui s’impose. C’est pourquoi, il est très
important de s’adresser à un bon gestionnaire en patrimoine afin de vous conseiller de la prise
de la bonne décision, basant en général sur votre bilan patrimonial. Il vous aide donc à gérer
votre argent et vos biens, afin de les faire fructifier.
Pour l’immobilier, les gestionnaires patrimoniaux proposent pour lui, très souvent et après
l’acquisition de bien, de suivre deux stratégies pertinentes lui permettant de bien gérer et
protéger son patrimoine. Ces stratégies sont la constitution d’une société civile immobilier et
une Un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI)

18