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Evaluer la valeur de son bien immobilier

L’expertise de la valeur vénale


immobilière
un expert neutre et indépendant qui sécurise vos transactions
immobilières
la valeur vénale

La valeur vénale immobilière correspond à la valeur marchande d’un bien immobilier, à


un instant t. C’est-à-dire le juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des
conditions normales de libre marché, dans le délai normal de réalisation d’une vente. Il ne
faut pas confondre la valeur vénale avec la notion de prix, qui est arbitraire.
valeur vénale versus prix

La valeur vénale est le juste prix d’un bien immobilier, à un


instant t, dans des conditions normales de libre marché.
A ne pas confondre avec le prix affiché par le vendeur, qui
est souvent subjectif et arbitraire.
Lorsque l’on vend une maison, par exemple, la valeur affective
aura tendance à influer sur le prix de vente.
Un contexte de divorce : la partie qui rachète le bien peut être
tentée d’évaluer le prix du bien à la baisse, tandis que celle
qui vend en attend un prix maximum. Un propriétaire aura
tendance à vouloir vendre son bien le plus cher possible, à
l’inverse de l’acquéreur, qui voudra l’acheter au prix le plus
bas possible.
estimation : notaire, expert ou agent immobilier ?

Agent immobilier Notaire Expert immobilier

- Evaluation gratuite - Importante base de données - Neutralité, indépendance


statistiques à l’échelle nationale
- Bonne connaissance du marché local - Avis de valeur reconnu

Atouts - Double compétence (technique et


économique)

- Importante base de données,


comportant des critères quantitatifs et
qualitatifs

- Manque d’indépendance, car intérêt - Evaluation reposant uniquement sur - Expertise payante
commercial dans la transaction des critères quantitatifs

Inconvénients - Avis de valeur non formel - Absence de compétences techniques

- Expertise payante
dans quels cas a-t-on besoin d’une évaluation de la valeur vénale ?

L’évaluation de la valeur vénale d’un bien immobilier est utile dans de nombreux cas.
Elle peut même se révéler indispensable, en cas de litige dans un contexte patrimonial
(donation, divorce, succession difficile par exemple), ou encore pour être certain que son
achat immobilier est un bon investissement, au regard du marché immobilier actuel.
les contextes transactionnels

Dans le cadre d’une vente ou d’un achat, il est utile de


connaître la véritable valeur du bien immobilier pour plusieurs
raisons :

- Réussir à vendre son bien. Si le prix est surestimé par


rapport au marché immobilier, le bien peut rester des mois,
voire des années sans trouver preneur. Pire, l’annonce peut
perdre toute crédibilité et le bien paraître invendable, si le
bien reste trop longtemps sur le marché.

- Vendre son bien au meilleur prix possible. A l’inverse, si le


bien est sous estimé, il partira rapidement, mais le propriétaire
aura perdu de l’argent.

- Sécuriser un achat immobilier. Avant de se lancer dans


l’acquisition d’une maison, il est nécessaire de savoir si l’achat
envisagé est une bonne affaire et si le prix correspond à ceux
du marché immobilier, compte tenu de l’état technique du
bâtiment et de sa localisation.
les contextes familiaux

Une estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier est


indispensable dans certains contextes de partage, dans le
cadre d’une SCI ou d’une indivision, par exemple, notamment
pour éviter les conflits et défendre les intérêts du requérant :

- Un divorce. L’époux qui rachète la part de son conjoint peut


avoir tendance à minimiser la valeur pour réduire le montant
de la soulte à débourser, alors que celui qui la cède peut être
tenté d’en exiger un prix irréaliste.

- Une succession ou une donation. Lorsque l’on hérite de


biens immobiliers à plusieurs, le partage peut être à l’origine
de querelles entre cohéritiers. On s’expose également, en
cas de sous-estimation de la valeur, à un redressement fiscal.
En effet, des droits (droit de succession et d’enregistrement,
entre autres) sont dus à l’administration, et la taxation repose
sur la valeur vénale réelle du bien immobilier légué en héritage
ou en donation, et non sur la déclaration.
les contextes fiscaux

Pour éviter un redressement fiscal parfois douloureux et


apporter des preuves valables à l’administration fiscale, faites
appel à un expert de la valeur vénale dans les contextes de :

- Déclaration ISF. Le calcul de l’Impôt Sur la Fortune prend en


compte les biens déclarés par le contribuable, mobiliers et
immobiliers. Ainsi, les particuliers doivent estimer la valeur de
leurs différents biens, afin de pouvoir les déclarer dans leur
totalité. Il faut savoir que les particuliers sont responsables de
la valeur qu’ils déclarent. Une expertise de valeur leur permet
de transférer cette responsabilité à l’expert immobilier.

- La taxation des plus-values immobilières. La réforme


sur les plus-values immobilières concerne les résidences
secondaires, les parkings, et les logements mis en location.
Ces plus-values sont taxées à l’impôt de 19%, et aux
prélèvements sociaux de 15,5% ce qui représente 34,5%
d’imposition au total.
les contextes fiscaux

- Les frais de mutation. Les frais de mutations comprennent les


débours (avances faites par le notaire pour les différents frais),
les émoluments, les impôts et taxes dues au Trésor Public
(imposition sur une vente, TVA ou droits d’enregistrement).
Ils sont communément appelés « frais de notaire » comme
ils sont perçus par celui-ci le jour de la signature de l’acte
authentique.
les contextes d’investissement

Une expertise de valeur vénale peut également être utile pour


sécuriser un investissement :

- Investissement Duflot. La loi Duflot permet aux investisseurs


locatifs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu
attrayante. Avant l’achat d’un logement, dans un objectif de
location, mieux vaut être bien informé sur le rendement locatif
qu’il est susceptible de générer. Pour ce faire, il est conseillé
de connaître la valeur vénale du bien et donc d’estimer le
rendement locatif qu’il est en mesure de générer par la suite.
les autres contextes

On peut faire appel à un expert de la valeur vénale dans des


cas, par exemple, de :

-Tutelle et curatelle. Lorsqu’un individu est protégé


juridiquement et que sa maison doit être vendue, il est
nécessaire d’avoir une estimation de valeur, ou expertise de
valeur afin de fixer sa mise à prix. Une estimation immobilière,
réalisée par un expert agréé, peut, par exemple, être
demandée, soit par le juge des tutelles lui-même, soit par le
tuteur ou encore le notaire du vendeur.

- Expropriation. Le propriétaire peut négocier le montant


d’une indemnisation. Une expertise de la valeur vénale de son
bien (maison, terrain, etc.) est indispensable pour disposer
des armes pour contester le montant de la contrepartie
financière à la cession forcée, si celle-ci s’avère injuste.
les autres contextes

- Viager. Le principe de la vente en viager repose sur le


paiement d’une rente viagère du débirentier au crédirentier. Ce
versement s’effectue jusqu’au décès du crédirentier, à date
fixe. La détermination du montant de la rente viagère dépend
en premier lieu de la valeur de cession du logement, mais
aussi : du mode de viager (libre ou occupé), de l’espérance
de vie du ou des vendeur(s), du bouquet, du taux de retenu
pour la partie du prix payable à terme.
L’estimation de la valeur vénale immobilière est donc
stratégique et constitue un préalable indispensable à l’étude
de tout projet de vente ou d’achat en viager.
les méthodes d’évaluation de la valeur vénale

Plusieurs méthodes existent pour évaluer la valeur vénale d’un bien immobilier. Après
visite sur site et collecte des informations utiles à l’expertise (constatations portant sur le
bâtiment et son environnement), l’expert utilise des méthodes adaptées au contexte de
l’expertise, et à la demande du requérant. Voici les méthodes les plus courantes.
la méthode par comparaison directe

L’estimation par la méthode par comparaison consiste à se


procurer des références pertinentes de prix de vente (relevés
sur des cessions récentes) de biens qui sont de nature, de
consistance, de qualité, de situation et d’état analogue au
bien à estimer.
la méthode par capitalisation du revenu

La méthode par capitalisation du revenu évalue un


bien immobilier au regard de son attractivité pour de
potentiels investisseurs, à travers un taux de rendement
qui correspond à un loyer réel ou vraisemblable.
Cette méthode est souvent employée en complément de la
méthode par comparaison directe, afin de déterminer une
valeur moyenne (théorique).
la méthode promoteur

La méthode promoteur permet d’estimer la valeur d’un terrain


en fonction du potentiel urbanistique (constructibilité) de la
parcelle concernée, à travers le retour sur investissement
optimum, pour un promoteur, associé à un projet de
construction ou restructuration immobilière.
les facteurs valorisant un bien immobilier

Plusieurs facteurs jouent un rôle incontournable dans l’évaluation de la valeur vénale d’un
bien immobilier : les caractéristiques du bien, son environnement et son état technique.
L’expert doit prendre en compte tous ces éléments pour évaluer le juste prix de la maison
ou de l’appartement.
les caractéristiques propres du bien immobilier

Pour estimer la valeur d’un bien immobilier, l’expert passe


en revue, de façon précise et systématique, ses principales
caractéristiques, comme par exemple :
- la surface habitable ;
- le nombre de pièces et le nombre d’étages ;
- l’aménagement de la maison ;
- l’état général et l’entretien du bâtiment ;
- la qualité de l’architecture et de la façade ;
- la qualité des matériaux de construction.
l’environnement du bien immobilier

L’immobilier est un marché où se rencontrent une offre et


une demande. Localement, certains critères ont plus de
poids que d’autres. Ainsi, les experts immobiliers classent
les critères de valorisation d’une maison, en gardant en tête
que ceux-ci sont relatifs à l’environnement, comme :
- la proximité des écoles et des commerces ;
- l’accessibilité en transport ;
- l’attractivité du quartier ;
- la présence d’un jardin dans des grandes villes ;
- l’ensoleillement et la vue ;
- etc.
l’état technique du bien immobilier

Plus un bien immobilier est en bon état, plus il aura de chances


d’être bien valorisé. L’état technique d’un bien immobilier est
donc important dans l’estimation de sa valeur vénale. Des
désordres ou des malfaçons de la construction peuvent, en
effet, avoir un impact négatif significatif sur la valeur du bien
immobilier. De plus, dans le cadre d’une vente, les fissures
sont dissuasives et provoquent souvent la fuite des potentiels
acquéreurs. Quelques exemples :

- des fissures ;

- des problèmes d’humidité (moisissures, taches,


champignons, etc.) ;

- des malfaçons de la construction (un escalier, des portes


non conformes, une charpente ayant un problème au niveau
des fermes, etc.).
l’expertise de la valeur vénale immobilière

L’expertise de la valeur vénale est une spécialité de LAMY Expertise. Elle se déroule en trois
étapes : le déplacement de l’expert immobilier sur site, les recherches documentaires de
l’expert et la rédaction d’un rapport d’expertise engageant sa responsabilité professionnelle.
le déplacement de l’expert sur site

L’expert se déplace sur site afin d’observer le bien immobilier.


La première étape d’une expertise de valeur vénale consiste
en :

- un déplacement unique de l’expert ;

- des relevés, mesures et toutes autres constatations


nécessaires à la compréhension et l’interprétation des
éléments techniques et économiques du bâtiment ;

- un reportage photographique.
les recherches documentaires

L’expert collecte des documents auprès du requérant et


recherche des informations lui permettant d’estimer la valeur
du bien. Ainsi, le travail de l’expert, dans cette phase de sa
mission, consiste à :

- analyser les observations collectées sur site ;

- étudier les documents requis par le requérant (plans, titre


de propriété, tout bail ou contrat de leasing, etc.) ;

- étudier le marché local et rechercher des références de


valeur (base de données internes ou externes).
le rapport d’expertise

A l’issue de sa mission d’expertise de valeur vénale, l’expert


remet au requérant un rapport d’expertise. Ce rapport
d’expertise récapitule les différentes phases de l’évaluation
immobilière. Il engage la responsabilité de l’expert,
responsabilité couverte par des assurances spécifiques.
C’est un gage de sérieux pour le requérant. Le rapport
d’expertise a une valeur auprès de tiers, comme une banque
ou un tribunal par exemple. Il contient :

- la description détaillée du bien et de son état technique ;

- l’analyse de l’environnement et ses observations ;

- ses conclusions et son avis de valeur vénale.


le rôle de l’expert immobilier indépendant

En donnant son avis sur la valeur de marché du bien immobilier, l’expert se positionne
souvent comme un médiateur neutre, indépendant et impartial. Il permet ainsi de résoudre
les litiges dans le cadre d’un divorce ou d’une succession. Son avis est également utile
pour sécuriser un investissement ou réussir la vente de son bien immobilier.
un professionnel aux côtés du requérant

L’expert immobilier LAMY Expertise travaille pour son


requérant, dans la défense de ses intérêts, en prenant en
compte sa situation et les enjeux liés à l’expertise.

L’expert immobilier LAMY Expertise a des compétences non


seulement économiques, mais aussi techniques. Il est ainsi
polyvalent et évalue la valeur sur des critères quantitatifs et
qualitatifs.

L’expert est neutre et indépendant. Il n’a aucun but


commercial, contrairement à un agent immobilier, par
exemple, ce qui garantit la fiabilité de son avis économique.
En cas de litige, il fait office de médiateur.

Par la remise d’un rapport d’expertise, l’expert formalise ses


observations et ses conclusions et engage sa responsabilité
professionnelle au travers de sa signature. Il dispose d’une
assurance professionnelle qui garantit la responsabilité de
son intervention.
les 6 atouts de l’expert immobilier lamy expertise

1. La double compétence : ingénieur qualifié en bâtiment et


en immobilier

2. L’expérience : expert immobilier depuis 1982

3. L’indépendance : zéro conflit d’intérêt

4. La neutralité : avis objectif et sans parti pris

5. La responsabilité : engagement de responsabilité


professionnelle

6. Un rapport reconnu : conclusion formelle de l’expert et


signature reconnue
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