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Le droit au bail

1. Définition

C’est le droit que la loi reconnait au locataire, en vertu de son bail sur le local dans lequel il
exerce son commerce, d’exiger du propriétaire le renouvellement du contrat.

Réglementé par la loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage
commercial,

industriel et artisanal (publiée au Bulletin Officiel n° 6490 du 11 août 2016), le bail


commercial est un contrat par lequel un propriétaire immobilier loue un immeuble à un
commerçant pour qu’il puisse y exploiter son fonds.

Dans la pratique ce droit est désigné par l’expression de « propriété commerciale » qui
exprime la

protection accordée par le législateur aux locataires. Il s’agit du cas où le commerçant n’est
pas propriétaire du local dans lequel il exerce son commerce. Dans le cas contraire, ce droit
au bail n’existerait pas.

2. Les conditions du droit au bail


a. La condition d’écrit de bail

Selon l’article 3 de la loi N° 49-16 le bail commercial doit être conclu par acte écrit à date
certaine.
b. La condition de la durée

C’est après deux (2) ans d’usage consécutif du fonds commercial que le locataire obtient le
droit au bail qui lui garanti le renouvellement du contrat de bail, selon l’article 4 de la loi qui
réglemente les baux, N° 49-16.
Le locataire est dispensé de la condition de la durée s’il a payé une somme d’argent en
contrepartie du droit au bail, mais il faut justifiés le paiement par un acte.
3. Le droit au renouvellement du bail
Si les deux conditions prévues dans les articles 3 et 4 de la loi des baux N° 49-16 sont
respectées, le locataire a le droit de renouveler le bail selon l’article 6 de la même loi.
a. L’indemnité d’éviction
Selon l’article 7 de la loi des baux Le locataire a droit à une indemnité qui correspond au
préjudice subi du fait d’éviction sous réserves des exceptions prévues dans l’article 8 de la loi
N° 49-16
b. Les exceptions d’indemnité d’éviction
Le bailleur n’est pas tenu de payer l’indemnité d’éviction dans les cas suivants :
1) lorsque le locataire n’a pas payé de loyer dans un délai de quinze (15) jours après
réception de la mise en demeure.
2) lorsque le locataire introduit, sans consentement du bailleur, une transformation dans le
local de nature à porter préjudice au bâtiment et à sa sécurité.
3) lorsque le locataire change l’activité de son fonds de commerce sans consentement du
propriétaire.
4) lorsque le local menace ruine
5) lorsque le local objet du bail est tombé en ruine du fait du locataire.
6) si le locataire procède à la sous-location du local en infraction du contrat de bail.
7) lorsque le fonds de commerce perd sa clientèle et son achalandage suite à la fermeture
du local pendant deux années au moins.
c. L’’Evacuation de l’habitation accessoire an local
Le propriétaire peut demander l’évacuation de la partie réservée à l’habitation accessoire au
local commercial, industriel ou artisanal pour y habiter lui-même, son conjoint, ses
ascendants, ses descendants directs du premier degré, à condition de prouver que le
bénéficiaire de la reprise ne possède pas d’habitation on en dispose sans qu’elle
corresponde fi ses besoins normaux. Dans ce cas, le locataire a droit à une indemnité égale
an loyer de trois (3) années calculée sur la base du dernier loyer du local accessoire (l’article
19 de la loi N° 49-16)
d. La cession du droit au bail

Selon l’Article 25 de la loi des baux Le locataire a droit à la cession du bail en sus des
éléments du fonds de commerce ou séparément, sans accord du bailleur.
La cession est établie par acte authentique ou sous-seing privé à date certaine comportant
les mentions prévues à l’article 81 de la loi n° 95-15 formant code du commerce.
Le bailleur peut exercer le droit de préférence, par la reprise du local en contrepartie soit du
versement des sommes ou de leur dépôt, le cas échéant, et ce dans un délai de trente (30)
jours à partir de la date de notification sous peine de déchéance.

Définition

Un bail commercial est un contrat qui unit le propriétaire d'un


local et un locataire qui l'occupe dans le cadre d'une activité
commerciale, industrielle ou artisanale.

Qui est concerné ?


L'objet de ce contrat ne peut être qu'un lieu clos ou un
immeuble, et les locaux accessoires nécessaires à son utilisation.
Pour pouvoir bénéficier d'un bail commercial, le locataire doit être
inscrit au registre des commerces et des sociétés s'il s'agit d'un
commerçant ou d'un industriel, ou au répertoire des métiers si c'est
un artisan.
De plus, l'activité exercée dans ce local doit être bien réelle, c'est-à-
dire qu'elle doit générer de la clientèle et être autonome dans son
fonctionnement. Les franchises peuvent toutefois souscrire ce type
de contrat.

Durée du bail

Mis à part les baux précaires dérogatoires, les baux


commerciaux ont une durée minimum de 9 ans. Le contrat peut
bien sûr fixer une durée supérieure mais en aucun cas inférieure.
Le locataire peut quitter le local commercial à la fin de chaque
période de 3 ans, c'est pourquoi le bail commercial est souvent
appelé bail 3/6/9. Il doit faire part de sa décision au propriétaire au
moins 6 mois avant la date prévue et cela via un huissier, un simple
courrier recommandé de suffisant pas.
Pour le propriétaire, il est beaucoup plus compliqué de résilier un
bail commercial. D'une part, il doit attendre la fin du bail. A cette
date, il peut décider de ne pas le renouveler, mais dans ce cas il doit
payer une indemnité d'éviction au locataire pour le préjudice subi.
Le montant de cette indemnité peut être très élevé.
Cependant, quelques autres cas peuvent être admis, pour ne pas
renouveler le bail commercial.
Ainsi, le propriétaire peut invoquer l'état de l'immeuble si celui-ci a
été reconnu par un arrêté préfectoral. Cette raison évite, en outre,
de devoir payer l'indemnité d'éviction. Il peut aussi tenter de
prouver lui-même le caractère dangereux de l'immeuble.
En cas de mise en demeure, signifiée par un huissier, n'ayant pas
d'effet, le bailleur peut mettre fin au contrat.
En outre, il peut choisir de ne pas renouveler le bail commercial
afin d'y habiter ou d'y loger son conjoint, ses ascendants, ses
descendants ou ceux de son conjoint. Pour cela, ces derniers
doivent se trouver sans logement au moment de la reprise du local.
Enfin, s'il décide d'engager des travaux nécessitant l'évacuation du
logement, le bailleur doit payer une indemnité.

Le loyer

Le loyer est librement déterminé par le propriétaire. En règle


générale, on ajoute à la valeur locative du lieu, sa destination, son
état...
Le montant de ce loyer peut être revu à la fin de chaque période de
3 ans. L'augmentation ne peut normalement pas être supérieure à la
variation de l'indice INSEE, sauf si l'une des deux parties réussit à
prouver qu'une variation (dans un sens ou dans l'autre) est justifiée.

A noter : même si cela n'est pas obligatoire, mieux vaut bien sûr
rédiger un document écrit fixant clairement les termes d'utilisation
du local et les devoirs de chacun (prise en charge des travaux...).

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