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A IN SRF 84/79 determina que se os valores diferidos de custo e receita fossem controlados no
grupo de resultado de exercícios futuros, em contas de custo diferido e receita diferida,
respectivamente.
Importante destacar que a Lei 11.638/2007 não alcança as pequenas e médias empresas,
muito embora todas as empresas devam seguir as resoluções do CFC.
O RTT foi criado com o objetivo de dar uma blindagem fiscal as empresas que modificarem o
critério de reconhecimento do resultado, de modo que este resultado não sofrerá efeitos fiscais,
opção esta que deveria ter sido efetuada em até junho de 2009 na entrega da DIPJ. Com a
publicação da IN 1023 da SRF as empresas que não fizeram a opção em 2009 poderão
retificar a DIPJ e fazer a opção.
Devido ao tipo de atividade e ao produto gerado por ela, um bem produzido para entrega num
prazo longo com recebimento em sua maioria a prazo e dificuldade na mensuração dos custos.
Nessa atividade a contabilidade sempre teve suas particularidades e uma dificuldade na
publicação dos resultados com base nas normas societárias e até fiscais.
2) Incorporação imobiliária
3) Loteamento
5) Administração de imóveis, e
6) Locação de imóveis.
Atividade imobiliária é a atividade empresarial que tem por objeto a construção e
comercialização, durante a obra, de unidades imobiliárias autônomas integrantes de um
empreendimento, bem como a constituição de condomínio edilício, mediante instituição
registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
A empresa que promove e que efetua a venda das unidades é chamada de incorporadora. A
construtora, que é a responsável pela execução da obra. Algumas vezes uma empresa
acumula as duas atividades.
Com todas as modificações na contabilidade societárias, mesmo as empresas que não são
obrigadas ao cumprimento, mas têm parceria com empresas da área imobiliária acabam que
por absorver todas essas modificações e se vendo obrigadas a seguir as novas normas.
- Formação do custo
- Permutas físicas
- Juros a receber
Formação do custo
O custo é formado por todos os gastos incorridos para obtenção do produto. Neste caso
específico são contabilizados como custo:
O importante além da observância do tipo de gasto a ser contabilizado como custo é a inclusão
do mesmo para reconhecimento da receita.
Encargos financeiros
Adiantamentos
O efeito da provisão para garantias não deve impactar no cálculo da evolução da obra para fins
de apropriação da receita.
A vida útil é o período durante o qual se espera que o ativo seja usado pela entidade de
incorporação imobiliária.
Quando a vida útil estimada for inferior a 12 meses, os gastos devem ser reconhecidos
diretamente ao resultado como despesa de vendas.
A despesa de depreciação desses ativos deve ser reconhecida em rubrica de despesas com
vendas, sem afetar o lucro bruto.
Ao fim de cada exercício social, a empresa deve verificar se há alguma indicação de que um
ativo possa ter sofrido desvalorização, caso positivo a entidade deve estimar o valor
recuperável do ativo.
Permuta física
Neste último a receita deve ser mensurada pelo seu valor justo. Neste tipo de operação, a
receita é determinada pelo valor de venda dos imóveis ou terrenos recebidos.
Entende-se como valor justo a quantia pela qual um ativo poderia ser trocado, ou um passivo
liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso em uma transação em que não existe
relacionamento entre elas.
Este item faz toda a diferença entre as normas anteriores, as novas normas e a legislação
fiscal.
O reconhecimento da receita neste tipo de atividade antes da Lei 11.638/2007 e das
Resoluções 1266 e 1171 do CFC eram efetuados pelo regime de caixa especial nas pequenas
e médias empresas.
O registro dos contratos de vendas das unidades não concluídas limita-se à parcela relativa à
receita apurada pela Evolução da Obra (POC).
A parcela da receita de vendas relativa ao percentual de obra (POC) ainda não incorrido NÃO
está refletido nas demonstrações contábeis.
Conforme CPC 01 nas vendas a prazo de unidades concluídas, deve ser avaliado se a taxa de
juros imputada ao fluxo de recebimentos é compatível com a taxa usual de uma negociação
similar.
Os recebíveis com atualização monetária, inclusive a parcela das chaves, sem juros, devem
ser descontados a valor presente, uma vez que os índices de atualização monetária
contratados não incluem o componente de juros.
O AVP é uma forma de se obter o valor efetivo da transação. Considera-se data da transação o
dia da assinatura do contrato.
Estoques
Os ativos não podem estar registrados contabilmente por um valor superior àquele possível de
ser recuperado por uso ou por venda. " Impairment Test".
Os estoques devem ser mensurados ao menor valor entre custo e líquido realizável. Aos
imóveis recebidos de clientes como parte do pagamento, que estiverem superavaliados em
relação ao que se espera realizar (vender), deve-se registrar "Impairment Loss" no resultado.
O valor realizável líquido é o preço de venda estimado para o curso normal dos negócios,
deduzidos os custos de execução e as despesas de vendas e os tributos.
Impostos diferidos
Contingências
Passivos contingentes são provisionados quando as perdas forem avaliadas como Prováveis e
os montantes envolvidos forem mensuráveis com suficiente segurança.
- Uma entidade tem uma obrigação presente (legal ou constituída) como resultado de um
evento passado;
- É provável que uma saída de recursos envolvendo benefícios econômicos seja requerida para
liquidar a obrigação;
- Uma estimativa segura pode ser efetuada em relação ao montante da obrigação que será
liquidada;
- Se estas condições NÃO FOREM atendidas, nenhuma provisão deverá ser reconhecida.
A empresa NÃO deve contabilizar NEM divulgar um Passivo Contingente quando, não houver
obrigação presente legal ou constituída, não houver expectativa de saída de recursos e os
montantes não puderem ser estimado com razoabilidade.
Conclusão
Tendo em vista que o primeiro ano de reconhecimento do resultado imobiliário é 2009, deve-se
efetuar todos os ajustes decorrentes do mesmo dentro do próprio exercício, como p. ex., o
reconhecimento de toda receita diferida e de todo o custo diferido das obras concluídas, assim
como os tributos diferidos.
Importante destacar que todos os critérios de contabilização efetuados devem estar descritos
em nota explicativa, dando maior visibilidade e transparência aos registros contábeis.
De acordo com estudo feito pelo Credit Suisse essa mudança proporcionaria
uma baixa média de 43% no ganho líquido e uma redução de 25% no
patrimônio líquido para essas empresas. A questão que motivou essa alteração
refere-se ao momento da transferência dos riscos e benefícios para o
comprador do imóvel. De acordo com o padrão internacional, isso ocorreria na
entrega da unidade imobiliária, devendo as receitas serem reconhecidas nessa
ocasião. Contudo, esse entedimento não pode ser visto como absoluto.
Por sua vez, o Código Civil estabelece que a promessa de compra e venda
sem arrependimento confere ao promissário comprador direito real sobre o
imóvel, se a promessa for registrada no Cartório de Imóveis. Não obstante, o
direito conferido ao promissário comprador é tão relevante que a Súmula nº
293 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determina que o direito de
adjudicação compulsória sequer se condiciona ao registro do compromisso da
compra e venda no cartório de imóveis.