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POR
METRO CUADRADO
DE
CONSTRUCCION
Volumen 1
1
Director de Varela Ingeniería de Costos e . Ingeniero Civil de la Universidad Nacional de
México, Diplomado Dirección Empresas IPADE. Especialista certificado por el International Cost
Engineering Council. Con experiencia en 7 países americanos. Autor de las publicaciones Costos de
Construcción Pesada, Edificación, Industrial, Por Metro Cuadrado, Ingeniería de Costos – Teoría y
Práctica en Construcción y Legislación de Obra Pública. Fue Director de Compuobras, BimsaMR
Southam/CMDG y Cámara de la Construcción.
INDICE GENERAL
PROLOGO ………………………………………………………………………………………………………… 9
1 - INTRODUCCION …………………………………………………………………………………………… 11
1.1 Cómo y para qué usar esta publicación
1.2 Estimados de costos de construcción
2 - METODOS DE ESTIMACION DE COSTOS DE CONSTRUCCION ………………………… 13
2.1 Estimados de orden de magnitud
2.2 Estimados paramétricos
2.3 Método de estimación por componentes
2.4 Método de ensamble de costo
2.5 Método de precios unitarios
2.6 Tiempo de los estimados
2.7 La precisión de los estimados
3 - METODOS DE ENSAMBLES ..................………………………………………………………… 27
3.1 Cálculo de ensambles de costos
3.2 Flexibilidad del método de ensambles
3.3 Alcances de los ensambles
3.4 Estructura de los estimados por ensambles
3.5 Ejemplo de estimado por ensambles
3.6 Formas de usar estos ensambles
3.7 Criterios de confiabilidad, holgura y precisión
3.8 Cuantificación en el método de ensambles
3.9 Sistema Estimax
4 - VALOR DE REPOSICION DE LAS CONSTRUCCIONES Y MODIFICADORES DE C 49
4.1 Factor por calidad de construcción
4.2 Factor de número de pisos
4.3 Factor de altura de entrepiso
4.4 Factor de perímetro a superficie
4.5 Factor de zona sísmica
4.6 Factor de capacidad de suelos
4.7 Factor de economía de escala
4.8 Factor de inter ciudad
4.9 Valor neto de reposición
5 - FACTORES E INDICES …………………………………………………………………................. 73
Costos indirecto, financiamiento y utilidad
APARECE
CLASE ORDEN EN
DE EN VERSION DESCRIPCION
OBRA LIBRO ELECTRONI
CA PAGINA
1 CASAS UNIFAMILIARES
CASA CATEGORIA"PAR"PRECARIA 36M2 TECHO LAMINA SIN
1 ACABADOS
CASA CATEGORIA POPULAR "POP" 36 M2 SIN ACABADOS 2
1 1 RECAMARAS 1 BAÐO COCINA 1
CASA CATEGORIA ECONOMICA "ECO" 49 M2 2 RECAMARAS+1
2 1 BAÐO+COCINA 5
3 1 CASA CAT."COM"COMUN 100M2 9
CASA CATEGORIA MEDIA "MED" 230 M2 3 REC┴M2 Y 1/2 BAÐOS
4 1 COCINA INTEGRAL 14
CASA 338 M2 4 REC┴MARAS 5.5 BAÐOS CAT.SEL-SEMILUJO C/3
5 1 CAJONES ESTACIONAMIENTO 19
CASA 500 M2 CATEGORIA LUJO "LUJ" 4 RECAM 1 BAÐO
6 1 C/HIDROMASAJE 4 C/TINA + 1/2 BAÐO+SERVICIO 4 CAJONES AUTOS
C/LOSA TECHO 24
CASA 750 M2 CAT.PLUS "PLU" INC.4 CAJONES ESTACIONAM
7 1 CUBIERTO Y 20 M2 TRAGALUZ 30
CASA 976 M2 CAT.PREMIER 5 RECAMARAS ALBERCA, SAUNA GARAGE
8 1 5 AUTOS 36
9 1 Casa duplex con urbanización 43
1 CONDOMINIO HORIZONTAL 60000M2 400 CASAS
1 VIVIENDA UNIFAMILIAR 2 RECAMARAS 49.4 M2
1 VIVIENDA UNIFAMILIAR 2 RECAMARAS+ALCOBA
1 VIVIENDA UNIFAMILIAR 2RECAMARA+ALCOBA SE
1 VIVIENDA UNIFAMILIAR 3RECAMARA+ALCOBA OC
1 VIVIENDA UNIFAMILIAR 3 RECAMARAS SE
1 VIVIENDA UNIFAMILIAR 2RECAMARA+ALCOBA OC
1 Casa duplex con urbanización
1 CASA 56M2 CAT.ECONËMICA 2 REC└MARAS,EST,
1 CASA 150 M2 CAT.COM 3 REC┴MARAS 3 1/2 BÐ
1 CASA 274M2 4 RECAMARAS CAT.SEL-SEMILUJO
1 CASA 150 M2 CATEGORIA MEDIA
LVA (1982)
El Autor considera que los especialistas en Ingeniería de Costos llegan a desarrollar al menos
5 tipos de Estimados, dependiendo de los requerimientos del cliente o su Jefe.
Los Métodos “C. Por Componentes” y “D. Por Ensambles” se denominan “Estimados por
Sistemas”, debido a que el enfoque de sistemas en la práctica de Ingeniería de Costos
implica el agrupamiento de varias unidades, conceptos de trabajo, piezas constructivas y
fases completas de obra.
Uno de los factores que inusualmente se maneja para efecto de costo, es el de zona sísmica,
ya que por obvias razones, este fenómeno incide en el uso de mayores coeficientes de
seguridad y por ende en robustez de los elementos estructurales: columnas, trabes y losas.
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6.ESTUDIO DE CASOS
Sinopsis
El proyecto base del modelo de costo consiste en un hotel con las siguientes características:
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4 Estrellas Clase Negocios
100 cuartos
6058 m2
5 niveles + ático
Cimentación superficial
Losa pretensada hueca
Estructura de Acero
Muros de paneles de concreto celular
Sanitarios con tina
Aire acondicionado de agua helada (chillers) y fan&coils
Alberca pequeña 26m2
Estacionamiento a cielo abierto de 3,750 m2 para 110 cajones
Muebles, decoración y equipamiento hotelero (FF&E)
Oficinas
Centro de negocios
Sala convenciones
Gimnasio
Sistema de TV satélite
TV y equipo menor
Equipo de operación
Sistema administrador PMS
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6.1.2 Metodología empleada
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Para la sola construcción (incluyendo proyecto y licencias), el costo por metro cuadrado
construido es de USdls. $ 648.93 y por cuarto es de USdls. $39,312.32 5. Este parámetro
correspondería a lo que en el
ámbito de los avalúos se conoce con el término “Valor de Reposición Nuevo” (VRN).
Para la “Planta Física” (incluyendo mobiliario, decoración y equipo), el costo por metro
cuadrado construido es de USdls $ 834.21 y por cuarto es de USdls. $50,536.48 .
El costo Total (incluyendo terreno y financiamiento), el costo por metro cuadrado construido
es de USdls $ 922.11 y por cuarto es de USdls $55,861.29 .
5
El tipo de cambio es 9.50$. Se emplea la moneda Estadounidense para dar mayor vigencia y
universalidad.
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