Privileg oder Gemeinnutz?
Kosten und Nutzen der Zürcher Wohnbauförderung.
Von Dr. Marco Salvi.
Ökonom und Autor des Blogs «Der Stadtökonom».
Dieser Beitrag will, nüchtern und fernab jeden politischen Kalküls, die Objektförderung in der Stadt Zürich
unter ökonomischen Gesichtspunkten betrachten. Drei einfache, aber dennoch fundamentale Fragen stehen
dabei im Zentrum: Ist die Förderung effektiv? Ist sie effizient? Ist sie gerecht? Auf dieser Basis werden sowohl
die Vor- wie auch die Nachteile der Objektförderung in Zürich erörtert – dies wohl wissend, dass der Beitrag
kein Ersatz für eine vollständige Analyse dieser komplexen und nach wie vor politisch brisanten Materie sein
kann. Gleichzeitig sollen auch einige «urbane Legenden» rund um Kosten und Nutzen der Objektförderung
aufgedeckt und auf das bisher vernachlässigte Potential der Subjektförderung hingewiesen werden.
Gesegnet mit einer nach internationalen
Massstäben hohen Lebensqualität, kämpft
die Stadt an der Limmat seit Jahrzehnten
mit einer fehlenden Verfügbarkeit von freiem
Wohnraum. Je nach Verfassung der Konjunk-
tur wird diese Knappheit mehr oder weniger
stark akzentuiert. Seit eh und je versuchte
die Politik auf diese Situation zu reagieren.
So sind die Eckpfeiler der städtischen Woh-
nungspolitik seit über 80 Jahren weitgehend
unverändert geblieben.1 Im Zentrum dieser
Politik stand und steht die Objektförderung,
d.h. die gezielte Verbilligung von Wohnraum.
Wie in den meisten europäischen Ländern
wurde die Objektförderung ihrer Alternative,
1 Präsidialdepartement, Stadt Zürich, Statistik Stadt Zürich; 2009
81
der Subjektförderung, welche eine direkte
1886–2011. 125 Jahre Wohneigentum und Wohnen in Zürich.
Unterstützung der bedürftigen Haushalte
vorsieht, klar vorgezogen.
Das Besondere an Zürich ist das Instru-
ment, mit dem die Objektförderung umge-
setzt wird. Mit ca.13 000 Wohnungen ist das
Wohnungsportfolio, das im direkten Besitz
der Stadt Zürich ist, relativ klein; es ent-
spricht bloss 6 Prozent des Wohnungsbe-
standes. Wohnpolitik in Zürich wird deshalb
vorwiegend indirekt mit der Abgabe von
städtischem Bauland im Baurecht und der
Gewährung von zinslosen Baukrediten an
Baugenossenschaften gemacht. Der Anteil
der im Baurecht neu erstellten Wohnungen
Wird.
 der Baugenossenschaften lag in den letzten
fünf Jahren über 70 Prozent. Drei Viertel des
rund 52 000 Wohnungen umfassenden ge-
meinnützigen Segments – ein Viertel aller
Zürcher Wohnungen – gehören heute Bau-
genossenschaften.
Der Mythos der kostenlosen
Wohnbauförderung
Wie viel kostet die Zürcher Wohnbauför-
derung? Um diese Frage zu beantworten,
müssen wir vorweg zwischen Transferzahlun-
gen und Kosten unterscheiden. Erstere
umfassen die Umverteilung von Geldern von
einer Person zur anderen, beispielsweise
mittels Steuern und Subventionen. Kosten
hingegen entsprechen dem Wert der Dinge,
auf die verzichtet werden muss, wenn ein
bestimmtes Gut konsumiert wird; in diesem
Fall das Gut «Wohnen».
Wer von den – fehlenden – Kosten der
Wohnbauförderung redet, berücksichtigt
üblicherweise nur Transferzahlungen. So war
82
im deutschen Wirtschaftsmagazin «brand
1886–2011. 125 Jahre Wohneigentum und Wohnen in Zürich.
eins» unlängst zu lesen, dass «diese Art des
Wohngeldes» – gemeint sind die gemeinnüt-
zigen Wohnungen in Zürich –«den Steuer-
zahler etwas ‹kostet›. Denn für den Bau einer
Siedlung genehmigt der Stadtrat für die sub-
ventionierten Wohnungen ein zinsloses Dar-
lehen, und diese Zinsen fehlen der Stadtkas-
se später.»2 Noch häufiger anzutreffen ist die
kecke Behauptung, dass die Wohnbauförde-
rung gar nichts koste. Einerseits würden die
Baurechtsverträge der Stadt hohe Einnahmen
einbringen, andererseits würden die Genos-
senschaften dank der Kostenmiete sämtliche
anfallenden Kosten in vollem Umfang selbst
tragen. So sahen es beispielsweise die Auto-
Wird.
ren der Publikation «Genossenschaftlich
wohnen», für die «(Im Gegensatz zum ‹sozia-
len Wohnungsbau›) die weit überwiegende
Zahl der Genossenschaftswohnungen jedoch
nicht (mehr) subventioniert wird».3
210 Millionen Franken fehlen
Diese Autoren unterschätzen massiv
die Höhe der involvierten Beträge. Eine
unlängst veröffentlichte Studie von Statistik
Stadt Zürich hilft, diesbezüglich Klarheit zu
verschaffen.4 Diese untersuchte den statisti-
schen Zusammenhang zwischen den Merk-
malen der Zürcher Wohnungen und deren
Mietzinsen. Grundlage dazu bildete eine um-
fangreiche Stichprobe von 8400 Wohnungen,
3500 davon aus dem gemeinnützigen Markt.
Laut dieser Studie erzielt eine Wohnung auf
dem privaten Markt im Durchschnitt eine um
35 Prozent höhere Miete als eine in allen
Merkmalen vergleichbare Wohnung auf dem
gemeinnützigen Markt. Anders gesagt ist
eine Wohnung von gleicher Grösse, gleichem
Alter, gleicher Qualität und Lage auf dem
privaten Markt rund ein Drittel teuerer als die
entsprechende Stadt- oder Genossenschafts-
wohnung.
Die durchschnittliche Nettomiete für
Wohnungen zwischen 1 bis 5-½-Zimmern im
gemeinnützigen Bereich lag im Erhebungsjahr
2006 bei 962 Franken pro Monat.5 Würden
sich also die Stadt Zürich und die Baugenos-
senschaften wie private Vermieter verhalten,
würden sie rund 35 Prozent mehr Miete ein-
nehmen, rund 340 Franken pro Wohnung
und Monat. Multipliziert man diese Zahl mit
der Anzahl Wohnungen in diesem Segment
(51 630), ergeben sich zusätzliche Mieteinnah-
men von 210 Millionen Franken pro Jahr.
Diese Summe würde noch deutlich
höher ausfallen, wenn man als Referenz nicht
die auf dem Privatmarkt herrschenden Be-
standesmieten genommen hätte (diese sind
ebenfalls stark von der Mietregulierung be-
einflusst), sondern die meist noch deutlich
höhere Marktmiete, die Neumieter zahlen. So
war kürzlich in den Medien die Rede einer im
Seefeld-Quartier geplanten städtischen Lie-
genschaft, in der 4-½-Zimmer-Wohnungen
für monatlich 1720 Franken vermietet wer-
den sollen, rund 2000 Franken unter Markt.
Angenommen, die Neumieter würden zwan-
zig Jahre in der Wohnung bleiben, entspricht
der konservativ geschätzte Barwert der Sub-
vention rund 350 000 Franken pro Haushalt.
Wem gehört die Bodenrente?
Die 210 Millionen gehören klar in der
Kategorie der Transferzahlungen. Im Porte-
monnaie rund eines Viertels der Mieterinnen
und Mieter in der Stadt Zürich verbleibt am
Ende des Monats Geld, das sich in einem an-
deren Portemonnaie befinden würde, wenn
sie nicht Mieter des gemeinnützigen Seg-
mentes wären. Manche sind der Ansicht,
diese Summe stelle entgangene Gewinne der
Baugenossenschaften dar, auf welche die
Genossenschaften zugunsten ihrer Mieter
freiwillig verzichten würden.6 Doch diese
Erklärung hinkt. Auf einem kompetitiven
Immobilienmarkt, also auf einem Markt mit
vielen Anbietern und Nachfragern, fliesst
die Differenz aus Mieteinnahmen und Kosten
der Bodenbesitzerin zu. Wird entsprechend
dem Kostenmietegedanke die Miete strikt
2 brand eins, Nr. 10/2009
3 Felix Bosshard, Mirella Ierace, Peter Schmid; 2004
4 Thomas Glauser, Andreas Bröhl, Andrea Horehájová; 2009
5 Thomas Glauser; 2008
6 Andreas Hofer, Vorstandsmitglied des SVW Zürich, in einem Interview in «Wohnen» 6/2009: «Umverteilung ist hier
der falsche Begriff, es handelt sich um einen entgangenen zusätzlichen Gewinn.»
den Kosten gleichgesetzt, verzichtet die
Bodenbesitzerin, mindestens teilweise, auf
diese Zahlung. Bodenbesitzerin ist in den
meisten Fällen nicht die Baugenossenschaft,
sondern die Stadt Zürich. Der «entgangene
Gewinn» stellt also nichts anderes dar als
fehlende Einnahmen der Stadtkasse dar. Für
diese entgangenen Einnahmen – sowie für
die entgangenen Zinszahlungen der zinslosen
Darlehen – müssen letztlich alle Steuerzahle-
rinnen und -zahler der Stadt aufkommen.
Baugenossenschaften könnten nur dann
eine marktgerechte Entschädigung für die
Bodennutzung abliefern, wenn sie deutlich
tiefere Unterhalts- und Renovationskosten
als die privaten Vermieter hätten. Dies ist
jedoch nicht der Fall, denn sowohl die Vertre-
ter der privaten Eigentümer als auch jene
der Baugenossenschaften müssen etwa für
Ziegel und Zement den gleichen geltenden
Marktpreis bezahlen.
Die Kostenfrage
83
Eine Umverteilung in diesem Ausmass
1886–2011. 125 Jahre Wohneigentum und Wohnen in Zürich.
erfordert eine vertiefte Auseinandersetzung
mit den Kosten und dem Nutzen der För-
derung von Baugenossenschaften. Diese
sind, wie bereits ausgeführt, scharf von
den Transferzahlungen zu trennen. Effizienz-
verluste – Kosten für die Gesellschaft als
Ganzes also – entstehen grundsätzlich dann,
wenn wertvolle Ressourcen falsch eingesetzt
werden oder wenn diese Ressourcen nicht
von jenen Personen konsumiert werden, die
Wird.
 sie am meisten schätzen. Diese Ineffizienzen
können sowohl nachfrage- als aus angebots-
seitig auftreten. Sie werden bei der Diskus-
sion um Sinn und Zweck der Wohnbauförde-
rung selten erwähnt, weil sie nicht
unmittelbar sichtbar sind. Im Fall der gemein-
nützigen Wohnungen geht es konkret um
zwei Fragen:
1. Werden die Wohnungen auf dem ge-
meinnützigen Markt wirklich von jenen
Haushalten bewohnt, die sie am meisten
brauchen?
2. Nützen die Baugenossenschaften die
ihnen zur Verfügung stehenden Ressour-
cen, insbesondere die Ressource Boden,
auf eine effiziente Art und Weise?
Stellen sie jene Wohnungen bereit, die
die Mieter wollen?
Auf einem privaten Markt wird die erste
Frage sozusagen automatisch bejaht, denn
die Wohnungen werden grundsätzlich der
meistbietenden Mieterschaft vermietet. Ob
84
die Zahlungsbereitschaft auf eine besondere
1886–2011. 125 Jahre Wohneigentum und Wohnen in Zürich.
Präferenz, auf ein ausgeprägtes «Bedürfnis»
nach städtischem Wohnraum oder auf ein
hohes Einkommen zurückzuführen ist, spielt
bei diesem Marktmechanismus keine Rolle.
Gerade diese Frage steht hingegen im
Zentrum der Sorgen der gemeinnützigen Ver-
mieter. Weil die Mieten deutlich unter dem
Marktniveau liegen, übersteigt die Nachfrage
nach Genossenschaftswohnungen das Ange-
bot um ein Vielfaches. Baugenossenschaften
schalten den Selektionsmechanismus des
Marktes weitgehend aus und ersetzen ihn
mit einem eigenen Mechanismus, der sich an
vordefinierten Kriterien orientiert: Etwa die
Bevorzugung von Familien oder von Haushal-
Wird.
ten, die im Quartier bereits verankert sind,
oder es werden etwa diejenigen berücksich-
tigt, die schon lange auf der Warteliste der
Genossenschaft stehen.
Wie gut erfüllen die gemeinnützigen
Vermieter ihre Selektionsfunktion? Um diese
Frage beantworten zu können, müsste
bekannt sein, ob die Mieter der Genossen-
schaften die gleiche Wohnung auf dem
privaten Markt mieten würden, wenn sie für
die Mehrausgaben, die dabei entstünden,
entschädigt werden würden. Eine detaillierte
empirische Beantwortung dieser Frage
wäre angesichts der Datenlage in der Stadt
Zürich ohne weiteres möglich. Hier lassen
sich aber bloss einige Indizien liefern.
Der Lock-in Effekt
Beim Einzug in eine Genossenschafts-
wohnung deutet wenig darauf hin, dass die
Mieterschaft – wenn sie die Wahl hätte –
eine gänzlich andere Wohnung bevorzugen
würde. Insbesondere neuere Genossen-
schaftswohnungen unterscheiden sich punk-
to Ausbaustandard, Grundriss und Grösse
wenig von privaten Neubauten. Doch droht
mit der Zeit ein Auseinanderklaffen zwischen
dem «Bedarf» der Haushalte und ihrem tat-
sächlichen Konsum. Wer das Glück hat, in
eine günstige gemeinnützige Wohnung ein-
zuziehen, wird diese so schnell nicht verlas-
sen, auch wenn sie nicht mehr dem eigenen
Bedarf entspricht. Denn mit einem Umzug
würde auch die implizite Subvention verloren
gehen, welche die Mieterschaft erhält.
Der künstliche Anreiz zur langen Ver-
weildauer in der gleichen Wohnung wird in
der ökonomischen Literatur als Lock-in-Effekt
bezeichnet – und lässt sich in Zürich leicht
nachweisen. Eine Analyse der Verweildauer
in Mietwohnungen auf der Grundlage der
amtlichen Daten zeigt, dass Mieter in Bau-
genossenschaften rund doppelt so lang ver-
blieben wie vergleichbare Mieter in Wohnun-
gen des privaten Markts. Dies gilt für eine
Wohnung gegebener Qualität. Der Lock-in-
Effekt ist den Kosten der Objektsubventionie-
rung zuzurechnen, weil mit der Zeit die Woh-
nungen nicht mehr von denjenigen Mietern
bewohnt werden, die sie am meisten schät-
zen und brauchen. Die langen Verweildauer
stellen zudem einen weiteren Nachteil für all
diejenigen dar, die auf Wohnungssuche sind
und keine freien Wohnungen finden.
Wenig haushälterischer Umgang mit
der Ressource Boden
Mieter in Genossenschaften zahlen
deutlicher weniger für Wohnraum als andere
Mieter. Man könnte also erwarten, dass der
typische Bewohner einer Genossenschaft
mehr Wohnraum konsumiert als ein ver-
gleichbarer Mieter in einer privaten Woh-
nung. Es wäre denkbar, dass wer von einer
Genossenschaft eine grosse Wohnung zuge-
teilt bekommt, sie auch dann nehmen würde,
wenn er den Wohnraum nicht unbedingt
braucht.
Die zur Verfügung stehenden Daten
deuten indessen nicht auf einen übermässi-
gen Konsum von Wohnraum im Genossen-
schaftssegment hin. Im Gegenteil: Die
Wohnfläche pro Person war bei der letzten
Volkszählung im Jahr 2000 mit 34,3 Qua-
dratmeter kleiner als der Durchschnitt aller
Mietwohnungen (39,8 m2).7 Die Differenz
lässt sich nicht auf Einkommensunterschiede
zwischen den Genossenschaftern und den
7 Statistisches Amt Kanton Zürich; 2010
8 Statistik Stadt Zürich; 2006
übrigen Mietern zurückführen. Wie sich
weiter unten zeigt, sind diese Unterschiede
gering. Die Zürcher Baugenossenschaften
scheinen sich also an ihre Belegungsvor-
schriften zu halten. Diese sehen vor, dass die
Anzahl Zimmer nicht mehr als die Anzahl der
Personen im Haushalt plus 1 beträgt. Aller-
dings sind Genossenschaftssiedlungen häufig
mit grosszügigen Gemeinschaftsräumen aus-
gestattet, welche in dieser Rechnung nicht
berücksichtigt werden.
Ein gänzlich anderes Bild ergibt sich
jedoch, wenn die bauliche Dichte der Bau-
genossenschaftssiedlungen betrachtet wird.
Unter baulicher Dichte wird das Verhältnis
der bebauten Fläche zur Parzellengrösse ver-
standen. Für eine gegebene Gebäudehöhe
stellt sie die Intensität dar, mit welcher ein
Grundstück genutzt wird. Wie die Grafik
«Gebäudegrundflächenanteil von Mehrfami-
lienhäusern» auf der nächsten Seite zeigt, ist
die bauliche Dichte der Baugenossenschaften
in allen städtischen Kreisen tiefer als auf
85
dem privaten Markt, in gewissen Kreisen
1886–2011. 125 Jahre Wohneigentum und Wohnen in Zürich.
sogar um mehr als 10 Prozentpunkte. Es mag
zudem erstaunen, dass der Anteil von Ein-
familienhäusern am Gebäudebestand bei den
Baugenossenschaften mit einem Anteil von
8,7% im Jahr 2004 relativ gesehen doppelt
so hoch ist wie bei den privaten Eigentü-
mern, wo nur 4,1% des Bestands Einfamilien-
häuser sind.8
Dieser Dichteunterschied ist beträcht-
lich. Würden sämtliche Parzellen von Bau-
genossenschaften mit der gleichen Dichte
wie die umliegenden Liegenschaften
überbaut werden – eine nicht zu gewagte
Wird.
 Hypothese, denn auch die Dichte dieser Lie-
genschaften ist oft relativ tief –, würde auf
der gleichen Bodenfläche eine rund 7 Prozent
höhere Wohnfläche entstehen. Rechnet man
dies auf den Bestand aller Genossenschafts-
wohnungen hoch, ergibt sich ein zusätz-
liches Verdichtungspotenzial von mindestens
200 000 Quadratmeter Wohnfläche auf
den bestehenden Parzellen; genug für 2000
Wohnungen mittlerer Grösse.
Baugenossenschaften gehen also weni-
ger haushälterisch mit der knappen Ressour-
Gebäudegrundflächenanteil von Mehrfamilienhäusern an der gesamten Parzellenfläche
(mit mehr als 4 Wohnungen) nach Stadtkreis und Eigentumsart, 2005
ce Boden um als private Eigentümer. Dies
lässt sich direkt auf die latente Unempfind-
lichkeit des gemeinnützigen Marktes gegen-
über Preissignalen zurückführen. So reagier-
ten die privaten Eigentümer schneller auf die
Verknappung des städtischen Bodens, weil
sie damit die Rentabilität ihrer Investitionen
erhöhen konnten. Sie merkten also schneller
als die Genossenschaften, dass die Mieter
ihr Geld lieber für eine grössere Wohnung als
für einen grösseren Garten ausgeben. Nur
in jüngster Zeit fand bei einem Teil der Bau-
genossenschaften ein gewisses Umdenken
statt. So wird nun offen von der Notwendig-
keit gesprochen, die «soziale Dichte» wieder-
herzustellen.9

Kreis 2 Der Kampf gegen die Entmischung

60% Nebst den erwähnten Ineffizienzen des
Kreis 12 50% Kreis 3 Nichtbaugenossenschaften gemeinnützigen Wohnungsbaus sind selbst-
Baugenossenschaften verständlich auch positive Effekte auszuma-
40%
chen. Sie dürften allerdings noch schwieriger
30%
zu quantifizieren sein als die Kosten, weil
Kreis 11 Kreis 4
86

20% sie diffus in Form von Nutzen für alle Stadt-

1886–2011. 125 Jahre Wohneigentum und Wohnen in Zürich.

10% bewohnerinnen und -bewohnern anfallen.

So wird manchen Neubauten von Genossen-
0%
schaften eine architektonische und städte-
Kreis 10 Kreis 5
bauliche Qualität attestiert, die über jene des
privaten Marktes hinausgeht. Da und dort
zeigt sich auch eine gewisse Experimentier-
freudigkeit, die wegweisenden Charakter
Kreis 9 Kreis 6 haben kann. Die Wohngemeinschaft – die
häufigste informelle, flexible Wohnform –
Kreis 8 Kreis 7
bleibt indessen eher ein Phänomen des priva-
ten Wohnungsmarktes. Sie ist besonders in
Quelle: Statistik Stadt Zürich, 2006 der Alt- und Innenstadt vorhanden, gerade

9 Hofer, Andreas; 2008.

Wird.

10 Vgl. dazu die 2009 präsentierten «Positionen zur städtischen Wohnpolitik» des Stadtrates der Stadt Zürich.
11 Alex Martinovits; 2007
da, wo die Baugenossenschaften schwach
vertreten sind.
Die wichtigste Daseinsberechtigung
der Wohnbaugenossenschaften liegt in ihrem
Beitrag zum «Kampf gegen die Entmi-
schung», dem die Stadtregierung und die
Zürcher Wählerschaft einem hohen Stellen-
wert beimessen.10 «Entmischung» bezeichnet
üblicherweise extreme Gegensätze hinsicht-
lich Einkommen, Herkünfte, Familienstruktur
und Alter innerhalb einer Stadt. «Entmisch-
te» Städte werden mit einem hohen Konflikt-
potenzial und allgemein mit einer tieferen
Lebensqualität verbunden.
Der Beitrag der Genossenschaften an
der Durchmischung lässt sich durch die fol-
gende hypothetische Frage bemessen: Wäre
die Durchmischung tiefer, wenn die Objekt-
förderung wegfiele? Ein Vergleich der sozio-
ökonomischen Eigenschaften der gemeinnüt-
zigen Mieter mit jenen der übrigen Mieter
kann bei der Beantwortung helfen. Die unten
aufgeführte Tabelle fasst die wichtigsten
Kennzahlen verschiedener soziale Dimensio-
nen zusammen.
Ein wesentlicher Unterschied ist vor
allem beim Anteil der Familien mit Kindern
erkennbar: In den Genossenschaften ist der
Anteil deutlich höher als bei den übrigen
Mietern. Bei den weiteren Merkmalen sind
indessen kaum grössere Differenzen in den
Mittelwerten auszumachen. Dies gilt insbe-
sondere für das Einkommen, den wohl wich-
tigsten sozioökonomischen Indikator. Das
leicht tiefere steuerbare Einkommen in den
Genossenschaften widerspiegelt zum Teil die
grösseren Abzüge, welche bei Familien mit
Kindern zulässig sind. Rechnet man zudem
zum Einkommen der Genossenschafter die
Subventionen für das Wohnen hinzu, stellt
man fest, dass das Realeinkommen der Ge-
nossenschafter nicht tiefer ist als jenes der
Mieter, im Gegenteil. Dies zeichnet sich auch
in der Vermögenssituation der Genossen-
schafter ab, die besser ist als jene der Mieter;
eine Feststellung, die auch bei Vergleichen
innerhalb der einzelnen Quar tiere gemacht
wurde.11 Als Fazit dieser – freilich summari-
schen – Analyse sei festzuhalten, dass der
Beitrag der gemeinnützigen Eigentümer zur
Durchmischung der Stadt Zürich bestenfalls
als «durchzogen» bezeichnet werden kann.
Und die Gerechtigkeit?
Die bisherige Analyse der Zürcher
Wohnbauförderung hat mehrmals die Frage
nach der Gerechtigkeit aufgeworfen. Sind
die involvierten Transfers gerecht? Grund-
sätzlich hat Gerechtigkeit zwei Dimensionen,
eine horizontale und eine vertikale. Bei
der horizontalen Gerechtigkeit geht es um
«Fairness», also ob gleiche Haushalte auch
gleich behandelt werden. «Vertikal» gerecht
87
sind Massnahmen, bei welchen die ärmeren
1886–2011. 125 Jahre Wohneigentum und Wohnen in Zürich.
oder die fragileren Haushalte tatsächlich
profitieren.
Die Analyse der sozioökonomischen
Kennzahlen legt den Schluss nahe, dass sich
im nicht subventionierten Bereich zahlreiche
Merkmal Genossenschafter Mieter
Steuerbares Einkommen (Verheiratetentarif) 58.3 62.3
Steuerbares Vermögen 50 35
Anteil Schweizer/-innen 77.2 66.4
Anteil Familien mit Kindern 50.2 32.2
Anteil 65-Jährige oder älter 21.3 17.2
Wird.
Quelle: Statistik Stadt Zürich, 2006
 potenziell geeignete Kandidaten befinden,
welche jedoch nicht in den Genuss der
Objektförderung kommen. Ob eine Familie
die Subvention erhält oder nicht, hängt also
auch von Glück, Hartnäckigkeit und einer
guten Strategie ab – alles Eigenschaften, die
als Verteilungskriterien dem gewöhnlichen
Gerechtigkeitsempfinden zuwider sind. Die
Objektförderung strapaziert auch die vertika-
le Gerechtigkeit: Die meisten Bewohner der
Genossenschaften gehören dem Mittelstand
an und kämen auch auf dem nicht subventio-
nierten privaten Markt zurecht. Für sie stellt
die Objektförderung einen «windfall profit»
dar – eine willkommene Zahlung, mit der sie
eigentlich gar nicht gerechnet hätten.
Subjektförderung als sinnvolle
Alternative?
Die bisherige Kosten-Nutzen-Analyse
der Objektförderung wäre nicht vollständig,
wenn sie nicht mit ihrer Alternative – der
Subjektförderung – verglichen würde. Wie es
88
der Name verrät, stehen die Haushalte und
1886–2011. 125 Jahre Wohneigentum und Wohnen in Zürich.
nicht die Wohnungen im Mittelpunkt der
Subjektförderung. Bei dieser Förderung er-
halten die unterstützten Haushalte eine Sub-
vention (das «Wohngeld»), die sie dann für
die Miete einer von ihnen gewählten Woh-
nung frei einsetzen können. An dieser Stelle
soll nicht auf alle Besonderheiten der Sub-
jektförderung eingegangen werden, sondern
aufgezeigt werden, dass sich die meisten
bisher erwähnten negativen Effekte damit
vermeiden liessen:
1. Da die subventionierten Haushalte die
Wohnung selbst auswählen, entspre-
chen die gemieteten Wohnungen am
besten den Wünschen und Bedürfnissen
Wird.
der Bewohner. Die Divergenz zwischen
Wohnbedarf und tatsächlichem Wohn-
konsum wird minimiert.
2. Der Lock-in-Effekt entfällt ebenfalls,
weil die Subvention nicht mehr an ein
bestimmtes Objekt geknüpft ist. Die
Bewohner können nun die Wohnung
wechseln, ohne massive Einkommens-
einbussen befürchten zu müssen. Damit
lässt sich – als weiterer Nebeneffekt –
das Horten oder die langfristige Unter-
vermietung von wenig genutzten Woh-
nungen effektiv und effizient vermeiden.
3. Die Entmischung lässt sich effektiver
bekämpfen, weil einzelne Haushalte
innerhalb eines gleichen Mehrfamilien-
hauses gefördert werden können. Die
scharfe Trennung innerhalb der Quartie-
re zwischen Genossenschaftssiedlungen
und Nicht-Genossenschaften wird damit
aufgeweicht. Dies erleichtert die Brü-
ckenbildung zwischen Bewohnern unter-
schiedlicher Herkunft oder mit unter-
schiedlicher Familienstruktur.
4. Dank der direkten Unterstützung der
Haushalte ist sowohl die horizontale als
auch die vertikale Gerechtigkeit gewähr-
leistet. Sämtliche Haushalte, welche
die Kriterien erfüllen, erhalten eine Sub-
vention; nicht nur jene, die das richtige
Los gezogen haben.
5. Die Kriterien, welche der Verteilung der
Subvention zugrunde liegen, lassen sich
periodisch überprüfen, nicht bloss beim
Einzug in der Wohnung. Das Wohngeld
jener Haushalte, welche nicht mehr
auf die Subvention angewiesen sind,
kann ohne weiteres angepasst werden;
die Anpassung ist nicht mehr mit einem
Wohnungswechsel gekoppelt. Das für
die vertikale Gerechtigkeit entschei-
 dende Kriterium des «means testing»,
also der bedarfsorientierten Leistungen,
lässt sich damit bewerkstelligen.
6. Die Kosten der Wohnbauförderung wer-
den transparent gemacht. Der genaue
Betrag ist als Ausgabe im Budget
der Stadt ersichtlich. Damit lässt sich
die gute Governance der Stadt weiter
steigern.
Die Kriterien für den Erhalt der Subjekt-
förderung sind im Prinzip von den Behörden
und vom Souverän frei wählbar. Sie müssten
nicht notwendigerweise nur an einem
bestimmten Einkommen anknüpfen, auch
wenn dieses Kriterium im Sinne der vertikalen
Gerechtigkeit eine wichtige Rolle spielen
sollte. Wenn aus Sicht der Durchmischung
ein hoher Anteil von Familien erstrebenswert
erscheint, könnte die Subjektförderung
ohne weiteres in Form von Wohngeld mit
Familienbonus ausgestaltet werden, ähnlich
dem System der Familienzulagen.
Kosten verursacht, die, wenn auch nicht
leicht zu erkennen, sehr wohl real sind.
Die Subjektförderung stellt eine effektivere
Alternative zur Objektförderung dar. Die
Bereitstellung von Wohnraum unter dem
Marktpreis, wie dies die Baugenossenschaf-
ten tun, manifestiert sich letztendlich in
langen Warteschlangen von potenziellen
Genossenschaftern. Sie bewirkt eine wenig
transparente und ungerechte Umverteilung
von der Mehrheit aller Stadtbewohner hin
zu der Minderheit der Genossenschafts-
mieter. Grund genug, die Subjektförderung
als Alternative ernsthaft zu prüfen.
Verwendete Literatur
Bosshard, Felix; Ierace, Mirella; Schmid, Peter: Präsidialdepartement Stadt Zürich, Statistik
Genossenschaftlich wohnen, Statistisches Amt des Stadt Zürich (Hg.): 4⳯25 Günstig wohnen in Zürich,
Kantons Zürich (Hg.), Zürich 2004 Zürich 2009

89
Glauser, Thomas; Bröhl, Andreas; Horehájová, Präsidialdepartement Stadt Zürich, Statistik

1886–2011. 125 Jahre Wohneigentum und Wohnen in Zürich.

Mehr Transparenz und Gerechtigkeit
durch Subjektförderung
Sozialräumliche Polarisierungen, wie
sie beispielsweise von den französischen
Banlieues her bekannt wurden, sind in Zürich
selten anzutreffen. Dies wird meistens als Ver-
dienst der hiesigen Wohnpolitik angerechnet,
doch ist dies nur eine Hypothese unter vielen
anderen. So dürften der flexible und auf-
nahmefähige Zürcher Arbeitsmarkt, die öfter
unterschätzte Integrationskraft des Zürcher
Schulsystems sowie die dezentrale politische
Struktur eine noch wichtigere Rolle im Kampf
gegen die Entmischung gespielt haben.
Unsere Analyse zeigt auf, dass die
Andrea: Was Wohnqualität in Zürich kostet,
Stadt Zürich, Präsidialdepartement, Statistik Stadt
Zürich (Hg.), Zürich 2009
Glauser, Thomas: Mietpreise Stadt Zürich, Stadt
Zürich Präsidialdepartement, Statistik Stadt Zürich (Hg.),
Zürich 2008
Hofer, Andreas: Eine Agenda für den gemeinnützigen
Wohnungsbau, in: Stadt Zürich und Schweizerischer
Verband für Wohnungswesen SVW, Sektion Zürich (Hg.):
Wohnen morgen – Standortbestimmung und Perspek-
tiven des gemeinnützigen Wohnungsbaus, Verlag Neue
Zürcher Zeitung, Zürich 2008
Martinovits, Alex: Bewohnerschaft und Mietzinse,
in: Stadt Zürich und Schweizerischer Verband für
Wohnungswesen SVW, Sektion Zürich (Hg.): Wohnen
morgen – Standortbestimmung und Perspektiven des
Stadt Zürich (Hg.): Wohnbaugenossenschaften in der
Stadt Zürich, Zürich 2006
Präsidialdepartement Stadt Zürich, Statistik
Stadt Zürich (Hg.) Mehr als nur Wohnen? Die Bau-
genossenschaften in der Stadt Zürich: ihre Strukturen
und Bewohner/-innen, Zürich 2006
Salvi, Marco: Vom Nutzen der Nähe – Urbane Dichte
und städtisches Wachstum, in: Avenir Suisse (Hg.),
Städtische Dichte, Verlag Neue Zürcher Zeitung,
Zürich 2007
Statistik Stadt Zürich: Statistische Jahrbücher
verschiedener Jahrgänge.
Statistisches Amt Kanton Zürich: Statistische
Jahrbücher verschiedener Jahrgänge.
Wird.

gemeinnützigen Wohnungsbaus, Verlag Neue Zürcher

Objekt förderung Zürcher Prägung erhebliche Zeitung, Zürich 2008