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No título inicial do Livro das Obrigações, o Código Civil disciplina a modalidade

das obrigações, ou seja, a maneira como as obrigações se apresentam.

É de nosso conhecimento, que as obrigações ou são simples ou são complexas,

sendo que esta última, quando múltiplo seu objeto, se agrupam em cumulativas ou
conjuntivas, alternativas ou disjuntivas e facultativas.

Sabemos também, que as obrigações tem por objeto dar, fazer ou não fazer
alguma coisa. De modo que cada uma dessas espécies é considerada modalidades das
obrigações.

Há, entretanto outras modalidades de obrigação, derivadas do problema da

multiplicidade de credores ou de devedores e até mesmo de ambos na relação jurídica.
São elas: a obrigação divisível ou indivisível e a solidária.

Contudo, versaremos no decorrer deste trabalho sobre outra modalidade de

obrigação, que tem provocado o interesse da doutrina e se revela útil na compreensão de
alguns problemas jurídicos. Estamos nos referindo à obrigação à
à   que sem
derivar diretamente da vontade das partes, decorre da relação do devedor e do credor em
face de uma coisa.
Para que haja uma maior compreensão, dividimos os nossos trabalho em três
itens. O primeiro trata do conceito da obrigação selecionada, o segundo versa sobre o
impasse de sua natureza jurídica, e o terceiro e último é um misto entre as aplicações da
idéia de obrigações à
à  , seguida de jurisprudência.
Desta forma, esperamos ter suprido o conteúdo desta modalidade de obrigação
de maneira que todos que tiverem a oportunidade de leitura deste, tenha uma rápida e
clara compreensão.

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r.r. Conceito em Cinco Passos

O que já é claro para doutrinadores, docentes, acadêmicos e demais estudiosos

do Direito é quão sensível é a conceituação de obrigações à
à  . Na verdade, tal
fato ocorre pela relação íntima se pode afirmar entre obrigação real e pessoal, que
aprofundaremos no âmbito da natureza jurídica.
Primeiro passo, retornar ao conceito de obrigação é entender que o homem
estabelece uma relação jurídica em decorrência de uma escala de valores, portanto um
brinquedo para uma criança de cinco anos é tão importante quanto o fechamento de um
contrato para um empresário. E a esta relação jurídica denominamosobrigação,
independentemente se for de cunho moral, social, religioso, político ou até mesmo jurídico
que realmente nos interessa no momento.
Segundo passo será buscar uma conceituação científica. 

 
  

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percebemos falhas que dificultam a compreensão, mas é unânime também que qualquer
definição será incompleta.
Outra conceituação é que obrigação "é uma relação jurídica transitória de cunho
pecuniário, unindo duas (ou mais) pessoas, devendo uma (o devedor) realizar uma prestação à
outra (o credor) [2]." E completando-a recorremos a outros conceitos como "obrigação é a relação
transitória de direito, que nos constrange a dar, fazer ou não fazer alguma coisa, em regra

economicamente apreciável, em proveito de alguém que, por ato nosso ou de alguém conosco
juridicamente relacionado, ou em virtude da lei, adquiriu o direito de exigir de nós essa ação ou
omissão [3]."; "obrigação é a relação jurídica, de caráter transitório, estabelecida entre devedor e
credor e cujo objeto consiste numa prestação pessoal econômica, positiva ou negativa, devida pelo
primeiro ao segundo, garantindo-lhe o adimplemento através de seu patrimônio [4]".
Transitória porque ao solucionar-se a obrigação, o vínculo acaba, isto é, o
cumprimento da relação jurídica promove uma espécie de "quitação"; a solução manifesta-
se com cunho pecuniário e em cima (na maioria das vezes) do patrimônio e mais, precisa
de no mínimo duas pessoas para se concretizar ± credor e devedor.
 Rpós uma explanação sobre obrigação no sentido amplo, o terceiro passo é
entrar no campo da obrigaçãoà
à  ou
  ou ambulatória para muitos. É a
obrigação que deriva da natureza do bem ou do respectivo encargo, por causa da coisa,
em razão da coisa.
Na obrigação
  verificamos que a posição do devedor varia conforme sua
relação com a propriedade, aqui cabe uma ressalva, porque o credor também é aceito
nesta posição por HassenRberkane [5] por estarem direcionados para a mesma coisa. E
exatamente desta relação, há uma responsabilidade (compromisso tácito ou expresso para
o cumprimento da obrigação), sendo assim vista, não interessa a terceiros mas somente
as partes do compromisso.
Um complemento importante no quinto passo é a exposição dos pontos pacíficos
pelos doutrinadores:

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Por fim, como existe uma linha muito tênue entre as obrigações à
à   e os
direitos reais, é importante que ambos sejam estudados de forma conjunta, para se evitar
contradições ou mesmo conceitos iguais.

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ßá vimos anteriormente que há uma indecisão por parte dos juristas no tocante as
obrigações à
à  , pois própria por sua natureza, essa relação jurídica se aproxima
tanto do direito real como do direito pessoal.
Faz mister observar que a obrigação real opõe-se à obrigação pessoal. Esta é
fundada na confiança, isto é, cujo objeto consiste numa prestação de caráter pessoal ou
num crédito, sem outra qualquer garantia, que a fé que se tem no devedor, enquanto
aquela, é a que se firma, para cumprimento ou satisfação da prestação, em qualquer
garantia real na qual se substitui a prestação se não cumprida devidamente [6].
Todavia a maioria dos doutrinadores caracteriza tal obrigação como
sendo '   

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Contudo, Rlfredo Buzaid em sua obra Rção declaratória no direito brasileiro, reza:

"R obrigação propter rem constitui um direito misto, por ser uma relação jurídica
na qual a obrigação de fazer está acompanhada de um direito real, fundindo-se os dois
elementos numa unidade, que a eleva a uma categoria autônoma". [7]
Hassan Rberkane, em sua monografia sobre obrigações "propter rem" versa que
a obrigação "propter rem" tem natureza idêntica à obrigação passiva universal, com a
modificação derivada do fato de ela se destina a resolver a situação especial de um
terceiro que é titular de um direito antagônico ao direito do credor. [8]

Por tudo isso, podemos realmente afirmar que a obrigação "propter rem" é um
misto de direito real e direito pessoal. Embora ainda há controvérsia quanto à natureza de
tal instituto.

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šimos que as obrigações à
à   estão situadas no limite entre os direitos
reais e as obrigações pessoais. Por ter características de ambos, tem sua natureza jurídica
de difícil definição, causando assim, inúmeras divergências doutrinárias, de difícil solução,
devido a subjetividade peculiar das especulações científicas, em especial de uma ciência
social e cultural como o Direito.
Cientes dessa divergência, iremos agora demonstrar a aplicação das
obrigações à
à   no Direito Civil Brasileiro. Diferentemente de outros institutos que
causam controvérsias sem ter uma aplicação direta, esse se posta de maneira diferente,
como veremos. Com a mudança do estilo de vida nas últimas décadas, onde a maioria da
população do país se deslocou para os grandes centros urbanos, e a crescente aquisição
e ocupação de imóveis, vemos uma evolução na aplicação da idéia de obrigação advinda
da coisa. Perceberemos mais adiante, que na maioria dos casos essas obrigações advém
do direito de propriedade, ou de usufruto de condomínios, terras entre outros.
Portanto, ao analisarmos as obrigações, temos que nos ater ao fato da
necessidade de um bem material, uma , para que possamos estudar todos os efeitos
jurídicos daí decorrentes.
Os conflitos originados das obrigações à
à   (lides) são na maioria das
vezes, decorrentes da falta de necessidade da expressão da vontade, para que um
indivíduo se torne devedor. Como vimos, quem assume a posição de proprietário ou
usufrutário, assume todas as obrigações que ficam presas à coisa. Muitas vezes, tais
obrigações não eram conhecidas do novo proprietário, ao fechar o negócio, por exemplo,
porém, este é responsável pela dívida, não podendo se eximir dela, mesmo tendo o direito
a uma ação regressiva, como bem coloca Sílvio de Salvo šenosa. [9]
šamos então passar aos casos onde é possível a aplicação da idéia de
obrigação propter rem, com um embasamento legal e jurisprudencial, mesmo sabendo que
o trabalho dos tribunais ainda é recente, à luz do novo código civil, que ainda não fez
aniversário de vigência.
X"!"


 -
Passemos a analisar alguns casos de aplicação das obrigações à
à   que
como dissemos tem importante cunho prático, apesar de ser tema doutrinariamente incerto
em relação à sua natureza jurídica.
São obrigações "à
à  ":
- R obrigação que tem o condômino de contribuir para a conservação ou divisão
do bem comum;

-R obrigação dos proprietários de imóveis vizinhos de concorrer para as despesas

de construção de tapumes divisórios;

-R obrigação do adquirente de um bem hipotecado de saldar a dívida que a este

onera se quiser libera-lo;

-R obrigação que tem o proprietário de coisas incorporadas ao patrimônio

histórico e artístico nacional de não destruir ou realizar obras que modifique a aparência
destes;

-R obrigação dos proprietários de imóveis confinantes de concorrer para as

despesas de demarcação e renovação dos marcos divisórios destruídos;
 -R obrigação negativa no caso da servidão, onde o dono do prédio serviente não
pode embaraçar o uso legítimo da servidão;

-R obrigação do proprietário de prestar caução referente a dano iminente em

prédio vizinho;

-Rs obrigações atinentes ao direito de vizinhança;

-Etc.

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Diz o art. r3r5 do Código Civil que

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(   "   Temos aqui, o nosso primeiro exemplo de
obrigação propter rem, apresentando todas as características a estas pertinentes, sendo o
proprietário devedor enquanto estiver na posse do bem comum, como trata o artigo.
Sobre essa obrigação, diz Sílvio Rodrigues que (...) "
 
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à  . (...)". [r ]
Podemos perceber
a presença de todas as características deste tipo de obrigação, entre elas, a vinculação a
um direito real, a possibilidade de exoneração do devedor pelo abandono do direito real e
ainda, a transmissibilidade por meio dos negócios jurídicos em geral.
Rinda sobre essa obrigação temos como exemplo tal julgado:

PROCESSO CIšIL. EXECUÇÃO. CONDOMINIO CONDENRDO. PENHORR DE

BENS DE CONDOMINOS. POSSIBILIDRDE.

- O CONDOMINO, EM FRCE DR OBRIGRÇÃO PROPTER REMx PODE TER

SUR UNIDRDE PENHORRDR PRRR SRTISFR
ER EXECUÇÃO MOšIDR CONTRR O
CONDOMINIO.
- OS CONDOMINOS SUPORTRM, NR PROPRIEDRDE HORI
ONTRL, E NR
PROPORÇÃO DR RESPECTIšR QUOTR -PRRTE, RS CONSEQUENCIRS
DECORRENTES DE OBRIGRÇÕES DO CONDOMINIO INRDIMPLENTE. [rr]

Na segunda parte da ementa do acórdão supracitado, vemos um exemplo do que

o código civil se refere como sendo, suportar o ônus de a que (a coisa) estiver sujeita. No
caso acima, seria a inadimplência do condomínio, responsabilidade de todos os
condôminos, de acordo com a sua quota-parte.

X"X" .




Outro exemplo interessante de obrigação real atine à questão dos tapumes
divisórios, como vemos no art. r297, § r do Código Civil Brasileiro, que assim diz: O
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Pelo fato das cercas divisórias pertencerem a ambos proprietários, quando há
propriedades contíguas, presume-se serem as divisórias, sejam elas qualquer espécie,
relatadas no texto legal, pertencer aos dois proprietários, devendo os mesmos responder
para a conservação e construção destes.
Em outra jurisprudência do Superior Tribunal de ßustiça, temos o seguinte:

Direito Civil. Direito de Tapagem. Rrts. 588, § r e 57r, ambos do CC.

Obrigação à
à  " Cerca divisória entre imóveis rurais.
Meação de Tapumes Divisórios Comuns. Cobrança de despesas efetuadas pelo
proprietário lindeiro. Diversidade de atividades rurais dos vizinhos confinantes.
Reflorestamento e criação de gado.

Substituição de cerca antiga, que imprescindia de recuperação, para impedir

passagem do gado. Legalidade.

- São comuns os tapumes que impedem a passagem de animais de grande porte,

como o gado vacum, cavalar e muar (art. 588, § 2, CC), sendo obrigados a concorrer para
sua construção e conservação os proprietários de imóveis confinantes (art. 588, § r, CC),
ainda que algum deles não se destine a atividade pecuária, mas a reflorestamento.

- Rpenas na obrigação de cercar imóveis, com a construção de tapumes

especiais ± estes considerados como próprios para deter aves domésticas e animais como
cabrito, porcos e carneiros, em seus limites -, é que seria indevida a meação do valor
gasto com os reparos neles realizados (art. 588, § 3, CC). [r2]
Esse julgado se refere justamente ao tema tratado, que são os tapumes
divisórios, que no atual código, é tratado no art. r297, como vimos. Dando razão à
natureza da obrigação à
à  o STß julga procedente a pretensão do proprietário
lindeiro de cobrar a quota-parte do possuidor da propriedade contígua, desde que como
bem especificado, seja necessária a construção para a viabilização da atividade
agropecuária ou para fins de reflorestamento.
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0
 
Para o Direito Civil Brasileiro não importa qual a obrigação que o proprietário vai
assumir ao tomar posse de um bem, ou seja, não é relevante o grau de onerosidade da
obrigação. Podemos averiguar isso ao ver a situação dos bens que se encontram
hipotecados.

Com a alienação de um bem hipotecado, o adquirente se torna o pólo passivo da

hipoteca, tendo a obrigação de salda-la para liberar o imóvel, não devendo mais o antigo
dono ser responsabilizado,  à 
. Quando há um acordo entres as partes, pode muito
bem o adquirente pagar a hipoteca, quando não há um acordo, ou o comprador não
conhecia do ônus, pode este propor ação de regresso contra o antigo proprietário.
Sobre a ação de regresso ensina Silvio de Salvo šenosa que "quem adquire um
apartamento, por exemplo, ficará responsável pelas despesas de condomínio do antigo
proprietário. Não resta dúvida que caberá ação regressiva do novo adquirente contra o
antigo proprietário, mas,, perante o condomínio, responderá sempre o atual proprietário. R
obrigação, nesses casos, acompanha a coisa, vinculando o dono, seja ele quem for." (r3)

Rqui podemos ver a importância do ônus estar no objeto. Quando o condomínio,

ou quem detém a hipoteca cobrar judicialmente a dívida ele não hesitará em executar o
atual proprietário, e não precisará questionar de quem é a verdadeira responsabilidade.
Cabe sim ao proprietário, não contente com a obrigação à
à   que adquiriu,
promover ação para que receba (se de direito), a quantia da dívida, como podemos ver
nos seguintes decisões do STß
CIšIL E PROCESSURL CIšIL. DESPESRS DE CONDOMÍNIO.
OBRIGRÇÃO PROPTER REM" PRECEDENTES. LEGITIMIDRDE PRSSIšR. CREDOR
QUE RDßUDICOU O IMӚEL. RÇÃO REGRESSIšR. RECURSO DESRCOLHIDO.
I - Em se tratando de obrigação propter rem, a ação de cobrança de despesas de
condomínio deve ser ajuizada, em princípio, contra o proprietário identificado no registro
imobiliário.
II - Em relação à legitimidade passiva na ação que visa cobrar as despesas de
condomínio, a jurisprudência desta Corte orienta-se pela possibilidade de o credor optar
por aqueles que tenham vínculo jurídico com o imóvel, como é o caso do credor que
adjudicou o imóvel, ressalvando a ação regressiva, dada a prevalência do

interesse da coletividade. [r4]

Embargos de declaração. Rgravo regimental. Fundamentação.

r. R omissão apontada pelo embargante não ocorreu. O Rcórdão possui ampla e

suficiente fundamentação, no sentido de que foi regularmente aplicado o entendimento
jurisprudencial desta Corte quando se afirmou que a ação de cobrança de cotas
condominiais, por se tratar de obrigação propter rem, deve ser proposta contra quem figure
como proprietário do imóvel.
2. Rfirmou o Tribunal, ainda, que o atual proprietário, parte legitimada para figurar
no pólo passivo, caso sinta-se lesado, poderá tomar as medidas judiciais cabíveis contra o
alienante do bem.

3. Omissão alguma há no Rcórdão, não se podendo falar em desrespeito aos

artigos ventilados nos embargos.

4. Embargos de declaração rejeitados. [r5]

Em ambas jurisprudências podemos perceber o direito que tem o novo
proprietário, de em se sentindo lesado, acionar o antigo dono do bem, sendo que na
fundamentação do Embargo de Declaração acima citado, os juízes usam da seguinte
frase: à
  
        !" 
 
 
 , o que
podemos claramente entender como sendo a ação de regresso.
X"1" 20

 3
  
O proprietário de coisa tombada pelo Patrimônio Histórico e Rrtístico Nacional, no
ato do tombamento, adquire, sem a expressão de sua vontade, a obrigação de manter em
bom estado de conservação e de não fazer mudanças que porventura venham a
descaracterizar o bem, que geralmente é um imóvel.

É esse um clássico exemplo de obrigação à
à  , pois enquanto se

encontrar na situação de proprietário deste bem, não poderá imprimir tais modificações, se
livrando da responsabilidade ao deixar o imóvel. Tal caso é regulamentado pelo art. r7 do
Dec. Lei n 25, de 3 de novembro de r937, que assim o diz:
Rrt. r7. Rs coisas tombadas não poderão, em caso nenhum ser destruidas,
demolidas ou mutiladas, nem, sem prévia autorização especial do Serviço do Patrimônio
Histórico e Rrtistico Nacional, ser reparadas, pintadas ou restauradas, sob pena de multa
de cincoenta por cento do dano causado. [r6]
R obrigação, em casos de bens que pertençam ao patrimônio histórico nacional,
descrito pela lei acima como sendo o conjunto de bens móveis e imóveis existentes no
país e cuja conservação seja de interesse público, quer por sua vinculação a fatos
memoráveis da história do Brasil, quer por seu excepcional valor arqueológico ou
etnográfico, bibliográfico ou artístico, vai além da órbita civil, podendo quem a estes bens
depredar, responder criminalmente, fundamentado neste artigo:

Rrt. 2r. Os atentados cometidos contra os bens de que trata o art. r desta lei são
equiparados aos cometidos contra o patrimônio nacional. [r7]
X"4"5 




 

 


R questão dos marcos divisórios encontra-se regulamentada no mesmo artigo
que trata dos tapumes divisórios[r8], que em última análise apresentam a mesma natureza
jurídica destes, pois ambos servem de região limítrofe, ou seja, são demarcações
fronteiriças que por serem únicas, pertencem de direito a ambos proprietários, não estando
estes livres, portanto, das obrigações que daí decorrerem, sendo as principais, as que
rezam sobre a construção e conservação de cercas e divisas [r9].
No caso das fazendas os proprietários ainda incorrem em mais uma obrigação,
que é a de demarcação das terras, nas quais as despesas também devem ser divididas,
na proporção da quota-parte.
X"6"

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Com sua origem no latim  "
 a palavra servidão significa sujeição,
submissão. Para nós, "  
 
 
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 ." [2 ]

Pela definição apresentada, a servidão, que pode ser legal ou convencional, e

ainda rústica (casos das servidões de passagem nas fazendas) ou urbana, dá fundamento
para mais uma aplicação da noção de obrigaçãoà
à  
Reza o art. r383 do Código Civil, que



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 portanto, o proprietário é
obrigado pelo fato de estar na posse de um imóvel serviente, que como diz o próprio
nome, serve de passagem para os moradores de outro imóvel.
R jurisprudência também parece pacífica quanto a esta questão, como veremos
abaixo, e também em relação às servidões de passagem rústicas, ou seja, aquelas
necessárias para que os proprietários rurais tenham acesso ás fazendas chamadas
"encravadas".
Recurso especial. Processual civil e civil. Prequestionamento. Rusência.
Divergência jurisprudencial. Comprovação. Reexame de prova. Servidão de trânsito.
Obras. Contínua e aparente. Proteção possessória. Possibilidade. Encravamento do
imóvel dominante. Desnecessidade. Não se conhece o recurso especial quanto a questões
carentes de prequestionamento.

R ausência da confrontação analítica dos julgados, assim como dessemelhança

dos casos confrontados, enseja o não-conhecimento do recurso especial pela letra "c" do
permissivo constitucional.

Na via especial, é inadmissível a alteração das premissas fático-probatórias

estabelecidas pelo tribunal a quo.
É passível de proteção possessória a servidão de trânsito tornada contínua e
aparente por meio de obras visíveis e permanentes realizadas no prédio serviente para o
exercício do direito de passagem.

O direito real de servidão de trânsito, ao contrário do direito de vizinhança à

passagem forçada, prescinde do encravamento do imóvel dominante, consistente na
ausência de saída pela via pública, fonte ou porto. [2r]
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O art. r28 do Código Civil trata de mais um modelo de obrigação à
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šejamos o que diz Silvio Rodrigues sobre tal assunto: "R obrigação de dar caução
pelo dano infecto não provém da vontade do devedor, mas, deriva, direta e
exclusivamente, de sua condição de proprietário do prédio confinante. Rssim, também
neste caso, estamos em face de uma obrigação propter rem. R contraprova dessa
asserção se encontra no fato de que, renunciando ao direito de propriedade, o devedor
deixa de ser responsável pela obrigação, porque o vínculo obrigatório o prendia apenas
por desfrutar da qualidade de proprietário" [22]
Não podemos nos eximir de classificar uma obrigação como sendo à
à  ,
pois, adjetivada de tal forma, ela se reveste de prerrogativas que não possuem as demais
obrigações justamente pelo fato destas não estaremvinculadas a uma coisa. Rpesar do
tema proposto ser as obrigações, se nos colocarmos na pessoa do terceiro interessado,
veremos que ele tem inúmeros direitos reais, que obrigam a todos os outros, a atuar de
forma passiva em relação à essa propriedade, e além do mais com as vantagens das
prestações positivas, oriundas do caráter obrigacional da relação.
X"8"c
 
9: 
šimos, portanto, que são inúmeros os casos referentes à aplicação da
obrigação à
à  . No novo Código Civil, entre os artigos r277 e r3r3, encontramos
outros exemplos de obrigação envolvendo a posse momentânea ou definitiva da coisa, de
bens imóveis. O capítulo š (Dos Direitos de šizinhança), do Título III (Da propriedade), do
Livro III (Do Direito das Coisas), da Parte Especial do Código, trata entre outros temas: do
uso normal e anormal da propriedade, da passagem forçada, da passagem de cabos e
tubulações, na propriedade alheia, dos limites entre os prédios e do direito de tapagem, do
direito de construir.
De todos os exemplos acima citados irão surgir inúmeros conflitos onde teremos
a presença das obrigaçõesà
à  pois onde está o proprietário, está a propriedade,
que por sua vez carregará ônus, chamados então de ônus reais, os quais
necessariamente, estão a cargo do atual proprietário, ressalvando-se, como já dito antes,
o direito de ação regressiva.

 ,( 

Rpós o estudo realizado sobre as obrigações chamadasà
à , podemos tirar
algumas conclusões:
r ± Quanto à denominação de obrigações à
à , parece-nos ser a mais
adequada. Rpesar de existirem vertentes que as denominam de obrigações reais, não se
trata de meio adequado, visto que, durante o estudo da natureza jurídica dessas
obrigações, percebemos que ela apresenta características tanto dos direitos reais quanto
das obrigações comuns, portanto não é nem um, nem outro. Se chamadas de obrigações
reais, aproximam-se em conceito, dos direitos reais, o que é injusto perante o caráter do
instituto em questão.
2 ± Quanto as suas características, parece ser pacífico, doutrinariamente falando,
a adoção de três: a vinculação a um direito real, prendendo o proprietário de tal coisa, seja
que o for; a possibilidade de exoneração do devedor, que se livra da obrigação pelo
abandono da coisa, portanto, pelo abandono do direito real; e que este abandono pode
derivar-se de um negócio jurídico, sendo que com a alienação do bem, junto a este o
adquirente assume todos os encargos que dele advêm.

3 ± Quanto á aplicação, a obrigação à
à  pode ser adotada para muitos

casos, de tal forma que essencialmente, o procedimento judicial (em caso de
inadimplemento), levará em consideração o credor (a quem se deve, não importando
quem este seja para fins de definir o caráter real da obrigação) e um devedor, que sempre
será o proprietário, não importando se este conhecia ou não da onerosidade do bem ao
tempo que adquiriu.
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