Escola Técnica Curso Nobre Centro de

Formação Profissional

Habilitação Profissional de Técnico em Edificações

Disciplina: Estudo de Viabilidade Técnico-Econômica da

Construção Civil
 O Estudo de viabilidade de um projeto está
relacionado a todas informações que tenham
ligação direta ou indireta com o
empreendimento. Seriam dados que
possibilitasse uma análise profunda de situação
do empreendimento.

PAULISTA
SETEMBRO 2010

1
 APRESENTAÇÂO

O Estudo de viabilidade de um projeto baseia-se na prospecção e análise de

informações gerais, que determinem se o empreendimento pode ser implantado em
uma determinada área.

2
 SUMÁRIO
APRESENTAÇÃO

SUMÁRIO

CAPITULO 1: PROSPECÇÃO.

CAPITULO 2: ESTUDO DE VIABILIDADE.

2.1 Programa de necessidades ambientais.

2.2 Dimensionamentos
2.3 Características dos usuários
2.4 Equipamentos & mobiliário
2.5 Relacionamentos de proximidade/afastamento
2.6 Características ambientais
CAPITULO 3: O LOCAL
3.1 Características topográficas
CAPITULO 4: ESTRUTURA DE UM PROJETO
4.1-Aspectos Ambientais e Mercadógicos
4.2-Aspectos financeiros
4.3-Aspectos jurídicos e legais de um projeto
4.4-Aspectos administrativos e organizacionais
CAPITULO 5: ESTUDOS DE MERCADO
CONSIDERAÇÕES FINAIS

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

3
 INTRODUÇÃO

Uma das preocupações da sociedade brasileira hoje diz respeito ao meio ambiente.
E esta preocupação com o meio ambiente tem aumentado na mesma proporção
com que acontecem uma seqüência constante de furacões, tornados, secas e
enchentes pelo mundo. Mas já verificamos que os governos, empresas e ONG’s
também estão preocupados com as questões ecológicas, por estes motivos
estudaremos como poderemos atuar dentro de um projeto de empreendimento, com
análises de dados que forneçam as informações necessárias para implantação de
um empreendimento.Como por exemplo: estudo de novos materiais que exposto ao
meio ambiente sejam menos agressores.

Por outro lado, o estudo de prospecção e coleta de dados para a construção civil,
está buscando a preservação do meio ambiente e atender as necessidades da
população, com pesquisas desenvolvidas nas melhores universidades do mundo.

Em suma, pelos poucos estudos realizados, podemos perceber que o levantamento

de dados, nos revela as informações necessárias com relação as suas vantagens e
desvantagens de implementação de um empreendimento. Assim sendo, os pode-se
identificar a viabilidade do projeto.

Este trabalho tem grande importância, uma vez que enfoca a relação geral de um
projeto nos seus mais variados itens relacionando-os de forma a identificar a sua
melhor forma de instalação.

O trabalho apresenta como objetivo geral elaborar um projeto estudo de viabilidade

técnica econômica da construção civil de um empreendimento que sirva como
modelo eficiente nas questões ambientais e sociais. Com os objetivos específicos de:

• Desenvolver espaços que atendam de forma satisfatória e conveniente.

• Prever condicionantes de implantação.

4
O projeto será de análise de implantação e o que afeta na vida das pessoas que
necessitam destes equipamentos. Tal quadro tem originado nos últimos anos,
caminhos para uma mudança de material, o que influi diretamente sobre a produção
arquitetônica de nossos estabelecimentos.

Na metodologia aplicada, iniciaremos em um estudo de caso e dividiremos em

etapas que descreveremos a seguir:

1- Pesquisa Bibliográfica com levantamentos de livros, artigos, revistas, análises,

bibliografia especializada, jornais, pesquisa de documentos, estudo de projetos,
estudo de casos e consulta a projetos arquitetônicos.

2- Pesquisa de Campo onde faremos levantamento fotográfico de processo, ensaios

e especificações considerando estudar o tipo de solo que mais se impera como
também o entorno da área. Procura-se identificar e selecionar os tipos de
edificações (códigos que identificam o tipo) que servirão de informação para o
levantamento da área com visitas “in loco”, visita a órgãos responsáveis, entrevistas
com moradores, representantes de comunidades, visita a profissionais que trabalham
com projetos de pesquisa e desenvolvimento (Núcleo P&D), enquanto que na a
terceira etapa procura-se avaliar com levantamento fotográfico, que poderia ser
referida construção. Em fim, planeja-se a execução do projeto com a intenção de
mostrar as vantagens e desvantagens da implantação do projeto. No projeto
faremos um protótipo para análise de informações gerais com a intenção de
determinarmos tempo e questões técnicas como: implantação, estudos gerais.

Além disso, destaca-se um segundo desafio que se mostra inevitável frente à

produção dessa arquitetura. Para além de particularidades relativas à situação das
edificações brasileiras que em sua maioria sugerem apenas o vernacular, o que se
vêem também imersos nos paradoxos inerentes à própria essência da idéia de
construção. De imediato, parece clara, a principal dúvida que nos cerca diante do
desafio da proposta: como conceber um projeto partindo do pressuposto de que não
é possível estabelecer uma reconciliação entre esse espaço e seus habitantes?
Quais caminhos escolher frente aos dilemas que inevitavelmente colocam o projeto
de arquitetura com o meio ambiente salutar? Tais questões, de difícil resposta,
5
assumirão indubitavelmente um papel definidor nesse trabalho que se propõem um
modelo padrão a ser adotado no projeto.

CAPÍTULO 1: PROSPECÇÃO

A prospecção é uma das fases mais importantes do ciclo de análise. A partir de uma
boa prospecção é possível determinar a quantidade de prováveis informações que
vão auxiliar ao final do ciclo.

O que é PROSPECÇÃO?
É um processo organizado e estruturado de busca de prospects para os produtos ou
serviços que comercializamos.

O primeiro capítulo foi desenvolvido para acompanhar o processo evolutivo dos

prédios, sendo uma recapitulação da história da utilização do papelão na arquitetura
efêmera, bem como, o processo de reciclagem.

Em todo mundo, e principalmente nos países desenvolvidos, existem tendências

arquitetônicas que revelam um alto grau de inventividade estética, diferenciando a
arquitetura contemporânea, produzida dos dias atuais, da arquitetura do passado
referentes ao Movimento Modernista. Dentre as várias construções arquitetônicas
podemos destacar diversas correntes que se manifestam a partir da utilização de
altas tecnologias construtivas com o emprego do papel celulose reciclado.

Mesmo sabendo que não seja possível categorizar a produção da arquitetura

realmente expressiva da atualidade, já que esta não segue padrões e não busca se
fundamentar em teorias estáveis, pensamos aqui em duas situações distintas onde o
projeto também está inserido no processo tecnológico, que também poderá vir a ser
fundamental para o setor da construção civil.

Os materiais e técnicas de construção alternativas, geralmente, são

adotados quando se objetiva suprir determinadas necessidades
numa obra, que podem ser redução do tempo de execução, redução
de mão-de-obra, aumento de produtividade, racionalização de uso de

6
 materiais, redução do impacto ambiental, uso de materiais locais e
outros. (SALADO, 2006, p.32)

Diante desse contexto, alguns materiais ou técnicas construtivos podem ser citados,
como por exemplo: o uso da madeira, da pedra, do aço, do solo cimento e do próprio
papel reciclado.

CAPÍTULO 2: ESTUDO DE VIABILIDADE (EV)

O estudo de viabilidade analisa as possibilidades de que a edificação seja

efetivamente implantada no sítio face à área geral bruta de espaços internos/ área
geral bruta de espaços externos versus às dimensões do terreno, à topografia, à
legislação, bem como diante do custo estimado e recursos disponíveis. Este estudo
torna-se possível graças aos dados fornecidos pelo PNA.
Um passo adiante é dado quando os estudos são cotejados com levantamentos
da demanda. Esse é o caso de projetos de centros comerciais, de redes de lojas,
redes de transportes, de hospitais etc. Os estudos de viabilidade, quando levam em
conta as características do mercado, são elaborados, via de regra, em conjunto com
economistas e planejadores. Nesses estudos são empregadas técnicas de
modelagem matemática com dados obtidos dos censos do IBGE e/ou levantamentos
de campo. O EV, além disso, determina a dimensão plausível e o grau de
complexidade do empreendimento. No caso dos temas didáticos das escolas de
Arquitetura, tais estudos não têm sido desenvolvidos, não por fugirem dos objetivos
específicos do ensino, mas pelas limitações de tempo e de pessoal. Aqui,
desejamos tão somente, registrar a importância dessa atividade.

2.1: Programa de necessidades ambientais (PNA)

O tema a ser abordado está vinculado diretamente a determinado conjunto de

necessidades ambientais. Esse é o vínculo social imediato com que se depara o
arquiteto. O estudo do tema deverá ser desdobrado em sua especificidade concreta.
Este estudo tem como objetivo a elaboração do Programa de Necessidades
Ambientais ou a análise de um programa adrede fornecido, como nos concursos de

7
projetos de arquitetura. O programa arquitetônico de um prédio resume-se em uma
listagem comentada de ambientes, mas não determinante da resposta arquitetônica,
como bem registra Bernard Tschumi (1994, p. 115):
O tratamento dado ao PNA pelo arquiteto difere da visão meramente normativa ou
empreendedorista. Enquanto que esta se preocupa com a viabilidade
econômica/funcional, aquela abarca um leque maior de questões, englobando a
espacialização, as técnicas construtivas etc. Referindo-se a um texto de Viollet-le-
Duc, Afonso C. Martinez (2000, p. 18) escreve que o PNA pode ser considerado
confuso inicialmente “[...] não porque aquele que faz a encomenda desconheça suas
necessidades, mas porque a enumeração escrita não corresponde à ordem espacial
[...]”. O arquiteto colocará ordem no Programa. Devem-se distinguir cinco maiores
partes no PNA, a saber:

2.2 Dimensionamentos
Esta parte tem como base uma matriz de ambientes com seus quantitativos de
áreas líquidas/ áreas parciais/ áreas de circulações/ área geral líquida/ área geral
bruta de espaços internos/ área geral bruta de espaços externos. O Técnico deverá
analisar várias possibilidades de configurações espaciais de cada categoria de
ambiente, anotando seus impactos no uso, bem como nas áreas. Os primeiros
croquis, esquemas parciais, comparecem nessa fase.

2.3 Características dos usuários

Esta parte envolve a caracterização dos usuários de cada ambiente: número e
frequência de funcionários e de público, horários de atendimento/uso, hierarquia
funcional, representatividade, acessibilidade etc.

2.4 Equipamentos & mobiliário

Esta parte envolve a caracterização do mobiliário de cada ambiente: mesas,
cadeiras, poltronas, bem como equipamentos: TV, telas de projeção, máquinas
etc. O mobiliário e equipamentos condicionam, em certa medida, as definições
formais dos ambientes. Os croquis/esquemas parciais revelam a natureza de
cada ambiente, tornando-os mais compreensíveis. De fato, os croquis/esquemas

8
parciais possibilitam uma mais clara apreensão das morfologias ambientais por
parte do técnico.

2.5 Relacionamentos de proximidade/afastamento

Aqui são estudados os vínculos desejáveis entre determinados espaços ou grupo de
espaços, bem como distanciamentos que devem ser respeitados. Os primeiros
organogramas/fluxogramas parciais ou gerais comparecem nesta fase. É necessário
destacar a importância de organogramas parciais, de setores ou grupos de
ambientes para o entendimento da intimidade do PNA.

2.6 Características ambientais

Os espaços arrolados no PNA devem ser qualificados quanto às suas necessidades
de ventilação, de condicionamento de ar, de exaustão, de tratamento acústico, de
isolamento, de grau de iluminação natural/artificial etc.

CAPITULO 3: O LOCAL

Não existe arquitetura sem uma intensa implantação física e cultural no sítio. Quer
dizer, não existe arquitetura sem seu espaço externo, seja ele urbano ou rural. O
ambiente espacial em que se insere uma edificação - o lugar - clama por
entendimento, aguardando análise. O lugar fala ao técnico. Cabe à sua sensibilidade
saber ler e interpretar as características locais, saber distinguir o essencial do
supérfluo e levar suas conclusões para a “prancheta”. Aldo Rossi (1984, p. 107)
elabora o conceito de locus em relação à arquitetura de forma abrangente e didática.
Recomenda-se ao técnico visitar o local, o que não impede que arquitetura de não-
lugares possa ser implantada no lugar. O sítio em que será implantada a obra, ou a
área de intervenção, deverá ser estudado segundo seis planos de análise. Cada um
desses planos poderá ou deverá fornecer diretrizes de projeto a serem seguidas, ou
mesmo a serem evitadas.

9
3.1 Características topográficas

A forma, as dimensões, a altimetria do sítio e a estrutura geológica do solo são todas

elas elementos básicos do projeto. Esses aspectos, muitas vezes, sugerem soluções
surpreendentes, como é em alguns casos específicos que possui seus “pilotis” no
andar intermediário, devido ao acesso na encosta com forte declive, e a própria
sinuosidade da edificação que acompanha elegantemente as curvas de nível da
encosta.

CAPITULO 4: ESTRUTURA DE UM PROJETO

Estrutura do Projeto: projetos industriais, comerciais e de serviços deve conter, pelo

menos, os seguintes elementos ou aspectos principais:
A – Legal (institucional)
B – Administrativo – Organizacional
C – Econômico

4.1-Aspectos Ambientais e Mercadógicos:

• Estudo de mercado
• Aspectos técnicos e de localização
• Engenharia

4.2-Aspectos financeiros:
Estimativas receitas e custos
Investimentos
Demonstrativo de resultados
Análise econômico-financeira e conclusões
Financiamentos

4.3-Aspectos jurídicos e legais de um projeto:

Denominação Empresarial: razão social da empresa ;
Domicílio Empresarial: endereços;

10
Ramo de Atividade: definição do tipo de negócio;
Forma Jurídica: tipo jurídico da empresa e regime tributário;
Registros Obrigatórios: CNPJ, IE, Alvará, etc.
Aspectos Administrativos: capital da empresa, o controle do capital,
participação dos sócios.

4.4-Aspectos administrativos e organizacionais:

Estrutura da Empresa: tradicional ou moderna, ágil, pesada, rasa
Natureza da Administração: familiar ou profissional
Porte da Empresa: Micro, EPP, Média ou Grande Empresa
Experiência Empresarial dos Sócios: identificação dos sócios,
características da sociedade, formação e capacitação dos empreendedores,
experiência profissional e empresarial.
Aspectos Ambientais e Mercadológicos.

CAPITULO 5: ESTUDOS DE MERCADO

Analisar o Mercado significa determinar a quantidade de bens e/ou serviços
provenientes de uma nova unidade produtora que, em uma certa área geográfica e
de acordo com determinadas condições, a comunidade estaria disposta a adquirir,
para satisfazer suas necessidades.

O estudo de mercado deve necessariamente:

a. Destacar as possibilidades de colocação dos produtos, mencionando os principais
mercados demandadores e os respectivos clientes. Estimar o percentual de vendas
a prazo destacando as parcelas de 30, 45, 60 dias e outros prazos;
b. Apresentar estudos sobre a oferta e demanda (evolução e projeção). Caso tenha
ocorrido mudança significativa na estrutura da oferta, destacar a situação antes e
depois da mudança;
c. Indicar as empresas concorrentes, instaladas ou em instalação, destacando os
aspectos relacionados com os pontos fracos e fortes dos principais produtores
atuantes no mercado. Se possível, indicar a capacidade de produção dos
concorrentes;

11
d. Indicar o sistema de distribuição dos produtos, mencionando a existência ou não
de intermediários e os meios de transporte a serem utilizados;
e. Informar sobre o grau de dificuldade de obtenção de suprimentos de matérias-
primas, indicando os principais fornecedores, embalagens, mão-de-obra,
combustível, água, energia elétrica, transportes e quaisquer outros fatores de
produção inerentes à atividade. Quanto às compras, informar o percentual a prazo e
forma de pagamento (30, 45, 60 dias e outros prazos)
f. Estratégia competitiva: fazer referência aos aspectos referentes a políticas de
preços, propaganda; qualidade; tecnologia; relacionamento com clientes; O estudo
de mercado deve apresentar informações para evidenciar a viabilidade do
empreendimento com quantificação de suas potencialidades tanto sob a ótica da
oferta quanto da demanda, evidenciando:
- As razões que conduziram ao programa de produção e vendas;
- As vantagens técnicas e econômicas dos produtos pelas indústrias concorrentes.
- Qual o máximo de venda que a empresa pode auferir?
- Qual o melhor preço de venda?
- Onde estão localizados os clientes?
Elementos importantes na Análise de Mercado:
– Tamanho do Mercado;
- Taxa de Crescimento
– Preferências do Consumidor e Hábitos de Consumo
– Oferta Atual:
- Preços e Custos;
- Reação dos Concorrentes;
- Novos Concorrentes.
– Projeção de Demanda e Oferta;
- Projeção das Tendências;

12
 CONSIDERAÇÕES FINAIS

A elaboração de um projeto requer antes de tudo um ambiente adequado para o

desenvolvimento das idéias do grupo, requer tempo e paciência para que se possa
trabalhar em conjunto, exercitando o respeito e o dom de ouvir o outro.
A concentração e o espírito de grupo são dois elementos essenciais para se
materializar boas idéias. Além disso, algumas variáveis tornam-se muito importantes
neste processo, como a distinção do papel da liderança no grupo, descobrindo que o
real líder reconhece os “talentos” individuais de cada participante, ajudando no
desenvolvimento da criatividade e participação de todos, criando assim um ambiente
de comprometimento com a missão coletiva criando um processo descentralizado.
A capacidade técnica é outro fator fundamental para se obter resultados positivos,
não adianta ter excelentes idéias se não há competência para desenvolver uma boa
estratégia de como materializá-la. Muitas vezes nossas instituições não contam com
especialistas em diferentes áreas, portanto será necessário buscar apoio junto a
colegas, a outras instituições ou junto ao próprio financiador. E por fim a criatividade
e o comprometimento são virtudes para que se tenha ao mesmo tempo caminhos
criativos para a realização das atividades propostas e comprometimento com o
processo que se está criando.

13
 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

KISIL, Rosana – Elaboração de Projetos e Propostas para Organizações da

Sociedade Civil. São Paulo. Global, 2001. (Coleção Gestão e
sustentabilidade).
KISIL, Rosana - Manual de Elaboração de Projetos e Propostas -
Universidade de São Paulo, l995.
KELLEY, Daniel Q. - Dinheiro para Sua Causa - TEXTONOVO. 1995
MALTA, Cyra e outros - Elaboração de Projetos em meio Ambiente -
INSTITUTO ECOAR,1995. Um Guia para Elaboração de Propostas – WWF,
1991.Manual de Projetos do PDA - Projetos Demonstrativos PPG7 -
Ministério do Meio Ambiente dos Recursos Hídricos e da Amazônia Legal -
1998Manual Operativo e Formulário para Apresentação de Projetos do
FNMA - 1999 - Ministério do Meio Ambiente dos Recursos Hídricos e da
Amazônia LegalPráticas para o Sucesso de ONGs Ambientalistas.
SPVS/TNC/Unibanco – 1997
CARVALHO, Fernando Mauro et all . Análise e administração financeira.
IBMEC, Rio de Janeiro,janeiro/1985.
GITMAN, Laurence . Princípios de administração financeira. Editora Harper
e Row do Brasil.
MUÑOZ AMATO, P. Planejamento. Rio de Janeiro: FGV, 1955
HOLANDA, Nilson . Planejamento e projetos. APEC Editora, 2a ed., Rio de
Janeiro,
1975.
LAPONI, J.C. . Modelos para avaliação econômica de projetos de
investimentos. Fórum
Editores.
MATHIAS, W.F; WOILER, S.. MAXIMIANO, A.C..Administração de Projetos-
Como
Transformar Idéias em Resultados. 2 ed. São Paulo: Atlas, 2002.
PUCCINI, M. Hess e Paes . Engenharia econômica e análise de
investimentos. Fórum
Editores.
WESTON, J. Fred e BRIGMAN, Eugene F. . Fundamentos da Administração
Financeira.
Editora Makron Books, 10a ed., São Paulo, 2000.
Roteiro para a elaboração de projetos do BNDES

14