2011-01-14 y 15, Emilio Martin Herrera, La Reparcelacin Supuesto Prctico

19 y 20. La transformación jurídica del suelo. La reparcelación.
Supuesto práctico
Emilio Martín Herrera
Abogado y Arquitecto Técnico
ÍNDICE
1. La distribución de cargas y beneficios en el proceso de ejecución

urbanística.
1.1. Distribución de beneficios desde la planificación urbanística:
determinación del aprovechamiento susceptible de adquisición a través
de la fijación del aprovechamiento “medio”.
1.2. El concepto de cargas y beneficios a distribuir.
1.3. El concepto de ejecución sistemática. La ejecución a través de unidades
de ejecución.
1.4. Los instrumentos técnicos y jurídicos para la distribución de beneficios y
cargas: la reparcelación.
2. Concepto de reparcelación. Objeto de la reparcelación.
3. Naturaleza jurídica de la reparcelación.
4. Necesariedad de la reparcelación. Innecesariedad. Reparcelación voluntaria
y forzosa, en especie o económica.
5. Competencia para la tramitación de la reparcelación.
6. Interesados en la reparcelación.
7. Unidad reparcelable.
8. Contenido sustantivo y formal de la reparcelación.
9. Procedimiento general para la aprobación de la reparcelación. Efectos
jurídicos/reales de la aprobación y efectos económicos.
10. Inscripción en el Registro de la Propiedad de la reparcelación.
11. Estudio práctico de un Proyecto de Reparcelación.
19 y 20. La transformación jurídica del suelo. La reparcelación. Supuesto práctico 2

Emilio Martín Herrera: Abogado y Arquitecto Técnico
1. La distribución de cargas y beneficios en el proceso de ejecución
urbanística.
Uno de los principios generales que define nuestra legislación urbanística es el

del reparto equitativo de beneficios y cargas. El artículo 8.1.c de la Ley 8/2007,
de 28 de mayo, del Suelo (LS), afirma que entre las facultades del derecho de
propiedad está “la de participar en la ejecución de las actuaciones de
urbanización (…) en un régimen de equitativa distribución de beneficios y
cargas entre todos los propietarios afectados en proporción a su aportación”.
Según el apartado f del artículo 3.1 de la Ley Andaluza 7/2002, de 17 de
diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), entre los “fines
específicos de la actividad urbanística” se encuentra la obligación de
“garantizar una justa distribución de beneficios y cargas entre quienes
intervengan en la actividad transformadora y edificatoria del suelo”.
La clasificación y la calificación del suelo definen aprovechamientos “objetivos”

(siendo el aprovechamiento urbanístico el beneficio más claro que se
materializa como resultado de la actividad urbanística) diferenciados a los
propietarios del suelo afectado por el planeamiento. Las técnicas del
aprovechamiento “tipo” o “medio” posibilitan el inicio de la distribución de los
beneficios derivados del Plan (del aprovechamiento “objetivo” asignado de
forma desigual), a través de la fijación de un parámetro único de
aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación (o “subjetivo”) igual
para todos los propietarios de un ámbito determinado. Ahora bien, la
materialización concreta de esos beneficios, en parcelas edificables, y la
distribución entre los propietarios y demás interesados afectados de las
obligaciones derivadas de la ejecución urbanística, sólo es posible verificarlos
dentro de un ámbito territorial concreto, y a través de un sistema de actuación.
La ejecución de un sistema de actuación permite concretar el aprovechamiento
al que tiene derecho un propietario sobre ámbitos edificables ajustados al
planeamiento, a través de procesos reparcelatorios o compensatorios.
De esta forma, la realización de la distribución de cargas y beneficios se

incardina, como un elemento del régimen jurídico del suelo ya que, sólo
después de realizar estas operaciones es posible adquirir, definitivamente, el
derecho a edificar el uso/tipología y la intensidad que le corresponde a cada
propietario o interesado en la ejecución urbanística, en función del
aprovechamiento susceptible de adquisición o “subjetivo” que el planeamiento
le marca.

1.1. Distribución de beneficios desde la planificación urbanística:
determinación del aprovechamiento susceptible de adquisición a través
de la fijación del aprovechamiento “medio”.
Dentro de la planificación urbanística pueden articularse mecanismos de

distribución de beneficios y cargas a través de las técnicas de fijación de un
aprovechamiento susceptible de adquisición, apropiación o “subjetivo”
igualitario, por parte los propietarios de suelo y otros interesados en la
ejecución de en un ámbito determinado.
En esta línea, el T.R. de la Ley del Suelo de 1976 determinaba la obligación,

por parte del planeamiento general, de fijar un aprovechamiento “medio” en
todo el suelo urbanizable programado en un cuatrienio, de tal forma que el
derecho de todo propietario con terrenos incluidos en esta clasificación y dentro
de este periodo, se concretaba en la posibilidad de materializar en parcelas
edificables el 90% de ese aprovechamiento “medio”.
La Ley 8/1990 y el T.R. de la Ley del Suelo de 1992 profundizaron en esta

técnica de distribución de derechos, estableciendo la fijación del
aprovechamiento “tipo” por áreas de reparto, tanto en suelo urbano como
urbanizable, definiendo el derecho de cada propietario, en función del 85% del
aprovechamiento “tipo” del área de reparto donde se incluían los terrenos de
cada titular.
Estas técnicas suponen el intento de proceder a una distribución de derechos

de forma igualitaria, con independencia de la concreción en parcelas
determinadas de ese derecho, desde el propio planeamiento urbanístico, y con
independencia también, de la materialización real u “objetiva” del
aprovechamiento que deba verificarse en cada terreno concreto. A través de
estas técnicas es el propio planeamiento el que fija un parámetro de beneficio
al que tiene derecho todo propietario cuyo suelo esté ubicado en un ámbito
determinado, si es que cumple, correlativamente, con las obligaciones
genéricas y específicas que le impone la legislación urbanística y el Plan.
El esquema que propone la LOUA en la cuestión de determinación de áreas de

reparto y fijación de aprovechamientos “medios” como referencia para la
fijación del aprovechamiento susceptible de adquisición o “subjetivo” de
propietarios e interesados (o en caso contrario, utilización del aprovechamiento
real como referencia para la fijación del aprovechamiento susceptible), es el
siguiente. Se determina la obligación de fijar áreas de reparto y
aprovechamientos “medios” en suelo urbanizable y urbano no consolidado en
base al esquema del artículo 58:

a) Una o varias áreas de reparto con todo el suelo urbanizable sectorizado y
ordenado (incluyendo sectores y sistemas generales adscritos).
b) El Plan de Sectorización sobre suelo urbanizable no sectorizado deberá

contener la delimitación de una o varias áreas de reparto.
c) Para la totalidad del suelo urbano no consolidado se podrán delimitar una o

varias áreas de reparto, pudiéndose adscribir a ellas terrenos destinados a
sistemas generales. La excepción a esta regla es el suelo urbano no
consolidado recogido en el supuesto del artículo 45.2.B.b (áreas con
aprovechamiento objetivo considerablemente superior al existente).
Concretada la obligación o no de establecer áreas de reparto y

aprovechamientos “medios”, el aprovechamiento susceptible de adquisición o
“subjetivo” en cada caso será el siguiente:
- Suelo urbanizable ordenado (el aprovechamiento susceptible de adquisición

no opera en suelo urbanizable sectorizado y no sectorizado hasta que no ha
producido su ordenación con la aprobación de planeamiento de desarrollo
necesario): existe un aprovechamiento “medio” del área de reparto, siendo
el aprovechamiento susceptible de adquisición de los propietarios el 90%
del aprovechamiento “medio” referido a su superficie de suelo (artículo
54.1.c).
- Suelo urbano no consolidado incluido en unidades de ejecución: existe un

aprovechamiento “medio” del área de reparto, siendo el aprovechamiento
susceptible de adquisición de los propietarios el 90% del aprovechamiento
“medio” referido a su superficie de suelo (artículo 55.1).
- Suelo urbano no consolidado excluido de unidades de ejecución: existe

aprovechamiento “medio” del área de reparto o, alternativamente,
aprovechamiento real u “objetivo” cuando opcionalmente el planificador
aplique esta posibilidad en suelo definido según el contenido del artículo
45.B.2.b. El aprovechamiento susceptible de adquisición de los propietarios
es el 90% del aprovechamiento de referencia, esto es, el “medio” o el
“objetivo” según el caso (artículo 55.2.B).
- Suelo urbano consolidado: sólo existe aprovechamiento real u “objetivo”, ya

que no se prevé la delimitación de áreas de reparto. El aprovechamiento
susceptible de adquisición o apropiación es el 100% del aprovechamiento
“objetivo” (artículo 56 en relación con el 55.2).

1.2. El concepto de cargas y beneficios a distribuir.
Las cargas urbanísticas son las obligaciones y deberes inherentes a la

ejecución del planeamiento, cuya contrapartida es la materialización de los
beneficios o derechos derivados del Plan. Estas cargas eran las señaladas, con
carácter general, en los artículos 14 y 18 de la Ley 6/1998 (para el suelo
clasificado como urbano y como urbanizable, hoy las previstas en el artículo 16
de la LS que se refiere a los “deberes de promoción en actuaciones de
transformación urbanística”), concretadas en Andalucía por los artículos 51, 53,
54 y 55 de la LOUA. En síntesis, estas obligaciones son las que se relacionan a
continuación:
A) En suelo urbano (sólo en suelo urbano no consolidado por la urbanización):
- Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el suelo

necesario para viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas
de carácter local al servicio del ámbito.
- Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los

sistemas generales que el planeamiento incluya dentro del ámbito.
- Ceder las parcelas donde se localice el 10% del aprovechamiento del

ámbito, que es de titularidad de la Administración, urbanizado (artículo
51.C.e de la LOUA).
- Proceder a la distribución equitativa de cargas y beneficios derivados del

planeamiento.
- Costear, y en su caso, ejecutar la urbanización del ámbito. Según el artículo

113.1.j de la LOUA está obligación implica también “las de urbanización de
los sistemas generales y cualesquiera otras cargas suplementarias que se
impongan a los terrenos, cuando así se haya establecido en el Plan General
de Ordenación Urbanística”, lo que supera el marco de obligaciones
establecido por este concepto en el artículo 14 de la Ley 6/1998.
- Edificar los solares en el plazo que establezca el planeamiento (o en su

defecto, el municipio, al margen del planeamiento, mediante el
procedimiento de delimitación de unidades de ejecución, según el contenido
del artículo 148.1 de la LOUA).
B) En suelo urbanizable:
- Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para viales, espacios

libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local.
- Ceder el suelo destinado a sistemas generales que se adscriba al ámbito.
- Costear y/o ejecutar las obras de sistemas generales para asegurar las
conexiones de infraestructuras y dotaciones con el ámbito.
- Ceder el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento del Sector o

ámbito correspondiente, urbanizado (artículo 51.C.e de la LOUA).
- Distribuir equitativamente cargas y beneficios derivados del planeamiento.
- Costear o ejecutar la urbanización del Sector o ámbito, teniendo en cuenta

la referencia que ya se hizo al contenido del artículo 113.1.j de la LOUA.
- Edificar los solares en el plazo que establezca el planeamiento, o según la

posibilidad abierta por el artículo 148.1 de la LOUA.
Las obligaciones de urbanización, y de ejecución en general, en un ámbito

concreto sujeto a reparcelación, están descritas en el artículo 113 de la LOUA,
y son las siguientes:
1. Obras de vialidad.
2. Obras de saneamiento.
3. Obras de suministro de agua.
4. Obras de suministro de energía eléctrica.
5. Obras de alumbrado público.
6. Obras de telefonía y telecomunicaciones.
7. Obras de ajardinamiento, arbolado y amueblamiento urbano de parques,

jardines y vías públicas.
8. Redacción técnica y anuncios preceptivos en la tramitación administrativa del

planeamiento de desarrollo preciso para la ordenación pormenorizada y del
Proyecto de Urbanización (conviene aclarar que el artículo 100.4 del
Reglamento de Gestión se refiere a que “los gastos de redacción de los
proyectos que obtuviesen la aprobación inicial, aunque no llegasen a obtener la
definitiva, serán considerados como gastos de proyecto y adeudados por el
conjunto de los propietarios afectados, para su reintegro a quienes los
anticiparon”).
9. Gestión del sistema de actuación (habría que hacer referencia en este caso
también al contenido del artículo 100.4 del Reglamento de Gestión).
10. Indemnizaciones que procedan a favor de propietarios y titulares de bienes

y derechos, incluidos los de arrendamientos, referidos a edificios y
construcciones que deban ser demolidos por ser incompatibles con el
planeamiento, así como plantaciones, obras e instalaciones.
11. Realojamiento y retorno legalmente preceptivos de residentes habituales.
12. Si está previsto por el planeamiento o el sistema de actuación, las obras de

infraestructuras y servicios exteriores a la unidad de ejecución que sean
precisos tanto para la conexión adecuada de las redes de la unidad a las
generales municipales o supramunicipales, como el mantenimiento de la
funcionalidad de éstas. Esta obligación de obras de urbanización hay que
ponerla en relación con la obligación legal contenida en el artículo 18.3 de la
Ley Estatal 6/1998, que impone esta condición en suelo urbanizable, pero que
no es extensiva al suelo urbano al no estar contemplada en el artículo 14 del
mismo Texto Legal.
13. Las obras de urbanización de los sistemas generales y cualquier otra carga
suplementaria que se impongan a los terrenos, cuando así lo haya establecido
en Plan General de Ordenación Urbana. En relación con esta obligación ya
hemos comentado que supera el marco estricto de obligaciones señaladas en
la Ley Estatal 6/1998.
14. Otras obligaciones asumidas por convenio o establecidas en la

correspondiente concesión administrativa.
15. En el caso de un sistema de actuación privado, la conservación y

mantenimiento de las obras y servicios hasta la recepción de la urbanización.
El cumplimiento de estos deberes implica la adquisición del derecho a

materializar sobre una parcela determinada el aprovechamiento susceptible de
adquisición o “subjetivo” que ha determinado el planeamiento urbanístico, de tal
forma que el propietario puede patrimonializar (incluir dentro de su patrimonio),
la edificación realizada sobre un solar edificable conforme al planeamiento y a
la legislación urbanística, teniendo en cuenta la definición de “solar” contenida
en el artículo 148.4 de la LOUA:
“A los efectos de esta Ley, tendrán la condición de solar las parcelas de suelo
urbano dotadas de los servicios y características que determine la ordenación
urbanística, y como mínimo los siguientes:
a) Acceso rodado con vía urbana pavimentada.
b) Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudal suficiente
para la edificación, construcción e instalación prevista.
c) Evacuación de aguas residuales a la red pública.
d) Que tengan señaladas alineaciones y rasantes, si existiera
planeamiento.”
1.3. El concepto de ejecución sistemática. La ejecución a través de

unidades de ejecución.
Según el artículo 86 de la LOUA el contenido y desarrollo de la actividad

administrativa de ejecución comprende los siguientes aspectos:
1. La determinación por parte de la Administración del carácter público o

privado del proceso de ejecución y la forma concreta de gestión.
2. La organización temporal y la fijación del orden de las actuaciones de

ejecución, cuando éste no este establecida en el planeamiento.
3. La delimitación de ámbitos de ejecución preferentemente sistemático

(unidades de ejecución) y el correspondiente sistema de actuación.
4. El contenido de la ejecución urbanística abarca, no sólo la realización de las

obras de urbanización, sino también las de edificación dentro de la unidad
cuando se trate de ejecutar un sistema de actuación público (por supuesto la
ejecución de las dotaciones públicas que podrán abarcar las obras de
edificación).
5. La ejecución abarca también, según la LOUA, la conservación de las obras

de urbanización y edificación.
6. Por último, se incluye dentro del contenido de la ejecución la exigencia,

dirección, inspección y control de cualquier actividad urbanística así como,
expresamente, la dirección, inspección y control de la actividad privada de
ejecución.
García de Enterría y Parejo Alfonso se refieren al concepto de ejecución

urbanística de una forma más concreta cuando afirman que “la idea de que la
ejecución del planeamiento consiste en la transformación de la realidad, porque
en ella se encierran dos vertientes primarias de dicha actividad de ejecución.
Éste, en efecto, persigue la materialización de las determinaciones del
planeamiento a que sirve, la cual exige tanto la transformación de la realidad
física (mediante la realización de las obras que sean precisas) como la
transformación de la realidad jurídica (acomodación de ésta, de la situación
jurídico/civil previas de los derechos reales, a las exigencias de dichas
determinaciones). Al primer contenido sirve la institución del proyecto de
urbanización, que define técnicamente las obras a ejecutar, cuantifica su costo
y posibilita, así, su construcción. El segundo se cumple a través de los
llamados sistemas de actuación (compensación, cooperación o expropiación),
que determinan el estatuto o régimen regulador de la totalidad de las
operaciones que comportan la ejecución del planeamiento que se lleve a cabo”.
Lliset Borrell ha definido la ejecución del planeamiento como “la

transformación del suelo urbano y urbanizable en solares”. Esta
transformación, según este mismo autor, va unida a dos aspectos jurídicos
fundamentales: a) la distribución entre propietarios afectados de los beneficios
y cargas, y b) las cesiones de suelo a la Administración. Estos aspectos
jurídicos se coordinan con la transformación material del suelo a través de la
ejecución de las obras de urbanización.
La ejecución del planeamiento se justifica, además, por la existencia de dos

requisitos básicos: a) la aprobación del instrumento de planeamiento más
detallado exigible según la clase de suelo, y b) la delimitación de ámbitos
precisos para la ejecución.
Pues bien, según el artículo 86.c de la LOUA, al referirse al contenido y

desarrollo de la actividad administrativa de ejecución, ésta comprende, entre
otros, “la delimitación de la unidad de ejecución y la elección del sistema de
actuación o, cuando existan dotaciones, la fijación de las fases y del
procedimiento de realización de las obras. La unidad de ejecución opera
simultáneamente como ámbito para el desarrollo de la totalidad de las
operaciones jurídicas y materiales precisas para le ejecución integral del
planeamiento y de la comunidad de referencia para la justa distribución de
beneficios y cargas. Las dotaciones que no se incluyan en unidades de
ejecución podrán adscribirse a ellas a efectos de gestión”.
La ejecución a través de unidades de ejecución, es la que se ha dado en llamar

como sistemática, ya que en estos ámbitos territoriales, como ha afirmado
Migallon Rubert, es posible el cumplimiento conjunto de los deberes de
cesión, distribución de beneficios y urbanización.
Por tanto, estos ámbitos que posibilitan la ejecución sistemática deben reunir
una serie de requisitos:
a) Deben permitir las cesiones de suelo previstas por el planeamiento y la

legislación urbanística a la Administración.
b) Deben permitir la distribución de beneficios y cargas.

c) Debe permitir la ejecución de las obras de urbanización.
Además, 105 de la LOUA establece que “la delimitación de las unidades de

ejecución deberá asegurar su idoneidad técnica y viabilidad económica, y
permitir en todo caso el cumplimiento de los deberes legales y la
equidistribución de los beneficios y las cargas derivados de la ordenación
urbanística”. Este mismo artículo exige que la unidad de ejecución, con su
delimitación, permita la viabilidad económica de la actividad de ejecución, ya
que determina que “cuando la actividad de ejecución en determinadas
unidades de ejecución no sea previsiblemente rentable, por resultar el costo de
las cargas igual o mayor que el rendimiento del aprovechamiento lucrativo
materializable en ellas, el municipio podrá autorizar, sin modificar la ordenación
urbanística de aplicación, una reducción de la contribución de los propietarios a
dichas cargas, una compensación económica a cargo de la Administración o
una combinación de ambas medidas, procurando equiparar los costes de la
actuación a cargo de los propietarios a los de otras unidades de ejecución
similares y rentables”.
1.4. Los instrumentos técnicos y jurídicos para la distribución de

beneficios y cargas: la reparcelación.
Cuando se trata de ejecutar unidades de ejecución se debe seguir un

desarrollo sistemático que permita, simultanea y coordinadamente, abordar las
operaciones de distribución de cargas y beneficios, las obligaciones de cesión,
y de ejecución de la urbanización. Estas operaciones se concretan a través de
los denominados sistemas de actuación.
García de Enterría y Parejo Alfonso explican el concepto de sistema de

actuación del siguiente modo: “las técnicas de ejecución que hasta ahora
hemos estudiado –polígono o unidad de actuación (léase ahora unidad de
ejecución) y proyecto de urbanización- determinan, cara a esa ejecución del
planeamiento la unidad de actuación (el ámbito en que se va a actuar, que
debe ser autosuficiente, en el sentido de ser capaz de asumir las cesiones de
suelo obligatorias, de posibilitar la distribución equitativa de beneficios y cargas
y de costear la obra urbanizadora) y las obras a realizar y su costa. Pero, para
realizar las diversas operaciones en que consiste la ejecución hasta la
ultimación de la actuación urbanística (cesiones de suelo; distribución de
beneficios y cargas mediante reparcelación o compensación, en su caso;
realización de la obra urbanizadora) resulta aun preciso definir quien asume
esas operaciones y como (bajo que régimen jurídico) se llevan a cabo. El
sistema de actuación da respuesta, precisamente, a estos dos interrogantes.
Como dice la Exposición de Motivos de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, los

sistemas de actuación ‘son las distintas regulaciones legalmente previstas para
ejecutar el Plan en cada polígono’ (léase ahora unidad de ejecución)”.
Pues bien el instrumento técnico y jurídico que hace posible la distribución de

cargas y beneficios dentro de un sistema de actuación (según la LOUA) es la
reparcelación (hasta la aprobación de la LOUA también se consideraba el
Proyecto de Compensación).
La LOUA prevé la unificación de los instrumentos de transformación jurídica de

la realidad para su adaptación a las previsiones del planeamiento cuando se
actué en ámbitos integrales o sistemáticos (la unidad de ejecución). Y esta
unificación se produce a través del instrumento jurídico técnico denominado
reparcelación, que ahora pasa a ser instrumento necesario en cualquier de los
sistemas de actuación posibles.
Así, el apartado 3 del artículo 114 de la LOUA al referirse al sistema de

expropiación en la ejecución urbanística por unidades de ejecución afirma que
“podrá aplicarse la reparcelación para la inscripción y adjudicación de las fincas
resultantes de la ordenación en los supuestos en los que convenga esta
modalidad para el pago del justiprecio de la expropiación, y para la distribución
de los benéficos y cargas en los supuestos en los que se acuerde la liberación
de la expropiación de los bienes afectados”, de esta forma, se evita el sistema
de inscripción de las parcelas resultantes según el procedimiento previsto en
los artículos 23 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que
modifica el Reglamento Hipotecario, y el procedimiento de adjudicación de
fincas como resultado del pago en especie de la expropiación regulado en el
artículo 208 del Reglamento de Gestión.
En el sistema de cooperación es el apartado 1.A.c del artículo 123 de la LOUA

el que exige su ejecución a través de la reparcelación, tal como ha exigido
hasta ahora la legislación urbanística vigente, según el contenido del artículo
162.2 del T.R. de la Ley del Suelo de 1992.
El apartado 2 del artículo 129 de la LOUA afirma que “el sistema de

compensación comporta la reparcelación, que puede ser forzosa, para la justa
distribución de beneficios y cargas, incluidos los gastos de urbanización y de
gestión del sistema, entre los propietarios y, en su caso, entre éstos y el agente
urbanizador”, rompiendo así la artificiosa separación entre la reparcelación y el
Proyecto de Compensación contenida en la legislación urbanística vigente
hasta su promulgación (que tenía, hasta ahora, una regulación específica en
los artículos 172 y siguientes del Reglamento de Gestión).
La unificación del instrumento de transformación jurídica de las propiedades y

derechos afectados por una actividad de ejecución urbanística simplifica el
panorama a través de un único instrumento técnico y jurídico que permite la
distribución de beneficios y cargas, la adjudicación de fincas donde se
materializa el aprovechamiento resultante de la ordenación urbanística, y las
cesiones de suelo (tanto de carácter dotacional, como el necesario para
materializar el aprovechamiento urbanístico del que es titular la Administración
actuante).
2. Concepto de reparcelación. Objeto de la reparcelación.
La distribución de cargas y beneficios, y las operaciones de cesión de terrenos

obligatoria a la Administración se realizan, en los distintos sistemas de
actuación, si es que se produce adjudicación de parcelas según la ordenación
prevista por el planeamiento, a través de la reparcelación.
El artículo 100 de la LOUA define a la reparcelación como “la operación

urbanística consistente en la agrupación o reestructuración de fincas, parcelas
o solares incluidos en el ámbito de una unidad de ejecución, para su nueva
división ajustada a los instrumentos de planeamiento de aplicación, con
adjudicación de nuevas fincas, parcelas o solares a los interesados, en
proporción a sus respectivos derechos”.
Como podemos apreciar contrastando esta definición con la contenida en el

apartado 1 del artículo 164 del T.R. de la Ley del Suelo de 1992 (que decía
textualmente “se entenderá por reparcelación la agrupación de fincas
comprendidas en una unidad de ejecución para su nueva división ajustada al
planeamiento, con adjudicación de las parcelas resultantes a los interesados en
proporción a sus respectivos derechos”), la única modificación consiste en la
referencia a reestructuración y no sólo a la agrupación de fincas, y la
ampliación de la operación no sólo a fincas, sino a parcelas o solares,
cuestiones que no tiene ninguna consecuencia práctica, pero que, en todo
caso, supone una mayor precisión del nuevo Texto ya que, de hecho, la
reparcelación ha implicado siempre la agrupación y también la reestructuración,
y evidentemente, las operaciones reparcelatorias han afectado a fincas y a
parcelas, en un sentido más global, y también a solares en el sentido
urbanístico del término (parcelas urbanizadas que pueden ser edificadas),
como consecuencia de que la reparcelación ha podido operar, además de en
suelo urbanizable y urbano no consolidado, sobre suelo urbano consolidado.
Las notas destacables de la reparcelación son, por tanto:
a) La agrupación de las fincas originales incluidas en una unidad de ejecución.
b) La división de las fincas agrupadas, y por lo tanto del ámbito de la unidad de

ejecución, según la propuesta de ordenación realizada por el planeamiento
urbanístico. La división se plasma en parcelas resultantes con
aprovechamiento urbanístico o terrenos de carácter público sin
aprovechamiento.
c) La adjudicación de las parcelas resultantes a los propietarios en relación

con los derechos de partida. Adjudicación a la Administración actuante de
las parcelas lucrativas a las que tenga derecho y de los terrenos
dotacionales y de carácter demanial.
La materialización de una operación reparcelatoria obliga a la realización de la

serie de operaciones descritas, que se deben concretar de la siguiente forma:
- Agrupación de fincas: es necesaria la agrupación de fincas incluidas en una

unidad de ejecución (que como veremos más adelante se denomina
también “unidad reparcelable”), lo que da lugar, de hecho, a la constitución
en esta primera operación, de una especie de comunidad de bienes y
derechos (la denomina “comunidad reparcelatoria”), que asume la titularidad
única resultante de la agrupación.
- División de la finca agrupada en otras ajustadas al planeamiento

urbanístico: las fincas agrupadas en una sola deben dividirse para
configurar unas nuevas parcelas ajustadas al planeamiento, lo que debe
implicar que la anterior división de fincas que debieron agruparse no
estaban ajustadas al Plan, ya que en caso contrario sería innecesaria la
reparcelación. Los terrenos deben dividirse separando los edificables de
uso lucrativo, según las tipologías edificatorias previstas, los terrenos
edificables para equipamiento público, y los terrenos de uso y dominio
público, tales como calles, parques, jardines, etc.
- Adjudicación de parcelas y terrenos resultantes: la reparcelación adjudica

las parcelas y terrenos resultantes a los interesados en proporción a sus
respectivos derechos. Estos interesados son los que tienen derecho a
parcelas de carácter lucrativo en el sistema y que, en todo caso, será el
dominio, otros derechos reales o arrendamientos sobre estas parcelas
lucrativas. Y la Administración actuante que será adjudicataria de las
parcelas de carácter lucrativo correspondientes a los excesos (por encima
del aprovechamiento susceptible de adquisición o “subjetivo” de los
propietarios) de la unidad no adjudicados a titulares externos que
materialicen su derecho en dicha unidad, y adjudicataria de los terrenos
destinados a equipamientos y espacios libres (calles, parques, jardines,
etc.).
No se debe confundir la reparcelación con el concepto parcelación urbanística,

que según el artículo 66.1 de la LOUA es:
“a) En terrenos que tengan el régimen propio del suelo urbano y urbanizable,
toda división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares.
b) En terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable, la división
simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que,
con independencia de lo establecido en la legislación agraria, forestal o de
similar naturaleza, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos”.
La reparcelación, como instrumento técnico y jurídico, cumple cuatro funciones

(descritas como “objetos” de la reparcelación en el apartado 2 del artículo 100
de la LOUA), a través de las operaciones materiales descritas anteriormente (y
como resultado del procedimiento administrativo que es necesario seguir) que
comportan unas consecuencias jurídicas. Estas funciones son las siguientes:
- Impone entre los propietarios afectados la distribución de cargas y

beneficios derivados del planeamiento urbanístico.
- Regulariza las fincas originales adaptándolas al Plan.
- Sitúa, materialmente, las parcelas aptas para la edificación, con

aprovechamiento lucrativo, según el Plan, que corresponden a los
propietarios.
- Sitúa las parcelas con aprovechamiento y el suelo de cesión de carácter no

lucrativo correspondiente a la Administración actuante.
Según el 72.2 del Reglamento de Gestión, la totalidad de estas funciones o

finalidades (que podríamos clasificar en funciones o finalidades de carácter
jurídico y de carácter físico-técnico), o cualquiera de ellas, individualmente,
justifica la necesidad de la reparcelación.
Dentro de las funciones o finalidades que asume la reparcelación como

instrumento básico para la distribución de cargas y beneficios, hay que recalcar
que la principal es una función jurídica. Ésta hace posible que materialmente se
concrete la justa distribución de cargas y beneficios derivados del planeamiento
entre los afectados por un sistema de actuación, permitiendo, a su vez, la
materialización de la expectativa de derecho otorgada por el Plan a cada
propietario (el aprovechamiento susceptible de adquisición o “subjetivo”).
Desde esta función redistributiva, la reparcelación trata de evitar que se
produzca un enriquecimiento injusto de unos propietarios respecto de otros
(evitando así lo que se ha dado en llamar la “loteria urbanística”) ya que, tanto
las superficies edificables como las que no lo son, así como el
aprovechamiento urbanístico y los costos de urbanización, se distribuyen de
forma equitativa según un criterio básico de proporcionalidad. En
consecuencia, la reparcelación será necesaria, con el fin de distribuir
equitativamente las cargas y beneficios, siempre que el Plan asigne
desigualmente, entre las fincas originales afectadas (y por lo tanto entre sus
propietarios), los usos y el volumen o superficie edificable (el aprovechamiento
urbanístico), otras limitaciones urbanísticas y las cargas impuestas a la
propiedad.
La primera finalidad física y técnica que debe de contemplar la reparcelación

consiste adaptar las fincas originales a las previsiones de ordenación
contenidas en los planes. Lo normal es que la ordenación urbanística que
afecta a un conjunto de fincas incluidas en una unidad de ejecución introduzca
alteraciones sustanciales en relación con su situación originaria. La
reparcelación implica la normalización de las fincas aportadas para adaptarlas
a las condiciones previstas según el planeamiento.
La segunda finalidad física y técnica es la de situar, en las parcelas o fincas

normalizadas según el planeamiento urbanístico, el aprovechamiento previsto
por el Plan que sea de titularidad privada. Las parcelas adaptadas por la
reparcelación al Plan se cualifican, además, según las condiciones previstas
por él, de tal forma que así son aptas para la edificación de los usos y
volúmenes previstos, una vez cumplidas las obligaciones pertinentes (finalizada
la etapa de distribución de cargas y beneficios, urbanizados los terrenos
destinados a dominio público y solicitada la correspondiente licencia).
Por último, la tercera finalidad física y técnica de la reparcelación consiste en

situar sobre parcelas normalizadas según el planeamiento urbanístico el
aprovechamiento correspondiente a la Administración actuante así como la
delimitación de los terrenos de carácter no lucrativo de cesión obligatoria y
gratuita (equipamientos, calles, plazas, jardines, etc.), adjudicándoles a ésta
estos terrenos.
3. Naturaleza jurídica de la reparcelación.
La reparcelación es, básicamente, una actividad de carácter administrativo (a

diferencia de la parcelación que es una actividad fundamentalmente privada).
Su aprobación sigue un procedimiento administrativo y sus consecuencias se
incardinan dentro de este campo. En este sentido está sujeta a aprobación, y
no a autorización como ocurre con las licencias urbanísticas.
Su naturaleza se ha tratado de justificar en función de sus efectos, bien como

permuta forzosa (Fuentes Sanchíz), bien como un caso especial de
expropiación (por ejemplo Guatia sostiene esta postura, refrendando su teoría
por la aplicación, en la reparcelación, con carácter supletorio, de las normas de
la expropiación forzosa –artículo 101.2 de la LOUA-), bien como comunidad de
bienes y derechos intervenida por la Administración (Nuñez Ruiz),o como
subrogación real en cuanto que las fincas originales se transforman por este
principio en las parcelas adjudicadas(García de Enterría y Parejo Alfonso).
Sea cual sea la teoría sobre su naturaleza jurídica, lo cierto es que la operación
reparcelatoria es el inicio de la concreción del derecho individual de la
propiedad del suelo, señalado con carácter general y a título de expectativa,
por el Plan. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha incidido en la naturaleza
jurídica de la reparcelación, señalándola como una de las fases fundamentales
en el proceso de adquisición de derechos urbanísticos por parte de los
propietarios de suelo. El T.R. de la Ley del Suelo de 1992 perfiló este esquema
situando a la reparcelación como instrumento de un deber concreto de los
propietarios (como instrumento del deber de equidistribuir y ceder), correlativo
con la adquisición del aprovechamiento urbanístico (dentro del esquema de
“adquisición gradual de facultades”).
4. Necesariedad de la reparcelación. Innecesariedad. Reparcelación

voluntaria y forzosa, en especie o económica.
El criterio general es el de la obligatoriedad de proceder a la reparcelación

siempre que sea necesaria la justa distribución de cargas y beneficios. Según
el apartado a del artículo 101.1 de la LOUA, se determinará
reglamentariamente “los supuestos en los que sea innecesaria la
reparcelación”. Ahora bien, según el artículo 73 del Reglamento de Gestión, no
será necesaria la reparcelación en los siguientes supuestos:
a) Cuando todos los terrenos de la unidad de ejecución pertenezcan a un sólo

propietario. Claro está, que en este caso es necesario aprobar
administrativamente un documento en el fin de que se describan las fincas
resultantes para que se proceda a su adjudicación tanto al referido
propietario único, como a la Administración actuante, este instrumento en el
caso del sistema de compensación sigue siendo la reparcelación a tenor de
lo señalado en el artículo 130.1.a de la LOUA.
b) Cuando no sea necesario cumplir ninguna de las finalidades u objetivos

previstos para la reparcelación.
c) Cuando el ámbito ya hubiera sido reparcelado con antelación y no se

hubiera alterado el equilibrio económico.
d) Cuando se desarrolle la unidad de ejecución por los sistemas de

compensación o expropiación. Este supuesto ha perdido vigencia en
Andalucía con la aprobación de la LOUA, ya que este instrumento debe ser

utilizado, necesariamente, en el sistema de compensación y, en el caso de
pago de la indemnización en especie, en el sistema de expropiación.
Al margen de la necesariedad o innecesariedad de la reparcelación, en caso de

que ésta sea necesaria, puede adoptar las formas de voluntaria u obligatoria, y
la forma de material o económica.
El artículo 103 de la LOUA prevé la reparcelación económica en los siguientes

supuestos:
1. Cuando las condiciones de edificación, construcción o de índole similar que

concurran en la unidad de ejecución hagan imposible o muy difícil la
reparcelación material en, al menos, un 20% de la superficie de aquélla.
2. Cuando, no concurriendo las circunstancias anteriores, así lo acepten los

propietarios que representen el 50% de la superficie de la unidad.
La definición de la reparcelación económica está contenida en el apartado 2 del

artículo 103 mencionado de la LOUA: “la reparcelación económica se limitará al
establecimiento de las indemnizaciones sustitutorias con las rectificaciones
correspondientes en la configuración de linderos de las fincas iniciales y a las
ejecuciones que procedan a favor de sus beneficiarios, incluido el municipio, y
a la redistribución de los terrenos en los que no concurra las circunstancias
justificativas de su carácter económico”.
El artículo 104 de la LOUA se refiere a la reparcelación voluntaria como aquélla

establecida de común acuerdo entre todos los propietarios y los beneficiados
de la misma, formalizada en documento público, que debe ser presentada en el
Ayuntamiento, para ser sometida a una información pública de veinte días, con
el fin de que, una vez aprobada por éste o transcurrido el plazo para el
otorgamiento del silencio positivo, pueda presentarse a inscripción en el
Registro de la Propiedad.
Para el mismo artículo 104 de la LOUA la reparcelación forzosa es la que

impone el Municipio de oficio o a instancia de parte por ser necesario para la
ejecución del planeamiento.
La reparcelación voluntaria gozará de preferencia respecto a la forzosa.
5. Competencia para la tramitación de la reparcelación.
Según el artículo 75.1 del Reglamento de Gestión “la competencia para tramitar
los expedientes reparcelatorios corresponde a los Ayuntamientos y, en su caso,
a los órganos o entidades administrativas que tengan expresamente atribuida
competencias para la ejecución de Planes, con arreglo a sus disposiciones
específicas o en el ejercicio de sus facultades de subrogación que proceda
según la Ley”.
Todo el régimen en relación con los supuestos de innecesariedad de la

reparcelación, la iniciativa para formularla, el contenido documental y el
procedimiento de aprobación, se remite, por parte de la LOUA, a un desarrollo
reglamentario. En todo caso, el procedimiento de aprobación debe seguir,
según el contenido del artículo 101 de la Ley, el siguiente esquema:
a) Información pública por un plazo mínimo de veinte días con notificación

individual a los interesados, frente al plazo regular de un mes establecido por la
legislación urbanística vigente hasta ahora (artículo 108 del Reglamento de
Gestión).
b) Acreditación de la titularidad y situación de fincas originales.
c) Audiencia a los interesados no tenidos en cuenta por un plazo de quince

días, sin que suponga nueva información pública.
d) Aprobación, cuando sea de iniciativa privada, en un plazo de dos meses

desde la presentación de toda la documentación exigible (sólo es posible un
requerimiento para subsanación en un plazo de quince días desde la
presentación). La falta de resolución expresa en el plazo señalado producirá los
efectos del silencio positivo.
e) Publicación en el Boletín Oficial de la Provincia y en el correspondiente

tablón de anuncios.
Con carácter supletorio, se aplicará a la reparcelación las normas reguladoras

de la expropiación forzosa, tal y como se ha venido recogiendo,
tradicionalmente, en la legislación urbanística (por ejemplo, artículo 76 del
Reglamento de Gestión).
6. Interesados en la reparcelación.
Los interesados en la reparcelación, además de la Administración actuante,

conforman la denominada “comunidad reparcelatoria”.
La comunidad reparcelatoria la forman todos los propietarios de los terrenos

incluidos en la unidad de reparcelable y los demás interesados en el
expediente (artículo 76 del Reglamento de Gestión), que son:

a) Los propietarios de los terrenos afectados y, en su caso, los titulares de
terrenos afectados por “sistemas generales” que hayan de hacer efectivo su
derecho en la unidad de ejecución.
b) Los titulares de derechos reales sobre los terrenos.
c) Los arrendatarios rústicos y urbanos.
d) Cualquier otro interesado que comparezca y justifique su derecho o interés

legitimo.
Con la LOUA adquiere una importancia singular la figura del urbanizador o

concesionario en la ejecución en cualquiera de los sistemas de actuación
previstos (artículos 117 y 118 en el sistema de expropiación, artículo 123 en el
sistema de cooperación, y artículo 130 en el sistema de compensación), que
puede ser adjudicatarios de fincas o parcelas de resultado de la reparcelación
como contraprestación a su actuación urbanizadora (y en algunos sistemas,
como el de compensación, forman parte, incluso, de la Junta de
Compensación).
El apartado 2 del artículo 76 del Reglamento de Gestión (y el artículo 101.2 de

la LOUA) establece que “a los efectos de determinación de titularidades, se
aplicarán las normas de la expropiación forzosa. Estas mismas normas se
aplicarán para resolver las cuestiones de capacidad y representación de los
interesados”. Estas normas son las recogidas en los artículos 3.2, 5, 6 y 7 de la
Ley de Expropiación Forzosa y 51.1.c del Reglamento de Expropiación
Forzosa, que textualmente dicen:
“Salvo prueba en contrario, la Administración expropiante considerará

propietario o titular a quien con este carácter conste en registros públicos que
produzcan presunción de titularidad, que sólo puede ser destruida
judicialmente, o, en su defecto, a quien aparezca con tal carácter en registros
fiscales, o, finalmente, al que lo sea pública y notoriamente”.
“Se entenderán las diligencias con el Ministerio Fiscal cuando, efectuada la

publicación a que se refiere el artículo 18, no comparecieren en el expediente
los propietarios o titulares, o estuviesen incapacitados y sin tutor o persona que
les represente, o fuere la propiedad litigiosa".
“Los que no puedan enajenar sin permiso o resolución judicial, los bienes que
administren o disfruten se considerarán, sin embargo, autorizados para
verificarlo en los supuestos de la presente Ley. Las cantidades a que ascienda
el justo precio se depositarán a disposición de la autoridad judicial para que le
dé el destino previsto en las Leyes vigentes”.
“Las transmisiones de dominio o de cualquiera otros derechos o intereses no
impedirán la continuación del expediente de expropiación forzosa. Sé considera
subrogado el nuevo titular en las obligaciones y derechos del anterior”.
Según el apartado 3 del artículo 76 del Reglamento de Gestión, las

disposiciones de la legislación urbanística respecto a la reparcelación se
aplicarán siempre, con independencia de los defectos de capacidad,
limitaciones de la facultad de disponer u otras circunstancias que condicionen o
prohíban las transmisiones de las fincas en situación normal.
En relación con los interesados en la expropiación titulares del dominio y otros

derechos sobre las fincas originales, el artículo 103.1 del Reglamento de
Gestión plantea que los “afectados por la reparcelación están obligados a
exhibir los títulos que posean y declarar las situaciones jurídicas que conozcan
y afecten a sus fincas”, si bien “en caso de discordancia entre los títulos y la
realidad física de las fincas prevalecerá ésta sobre aquéllos en el expediente
de reparcelación” (apartado 3 del artículo 103).
Ahora bien, al apartado 4 del mencionado artículo 103 plantea el problema de

la posible discrepancia en cuanto a titularidades, con el siguiente tenor literal:
“Si la discrepancia se plantea en el orden de la titularidad de los derechos, la

resolución definitiva corresponde a los Tribunales ordinarios. El proyecto de
reparcelación se limitará, en tal caso, a calificar la titularidad de dudosa o
litigiosa, según proceda. La Administración actuante asumirá la representación
de los derechos e intereses de esas titularidades a efectos de la tramitación del
expediente. Los gastos que sean imputables a las titularidades referidas podrán
hacerse efectivos por la vía de apremio en caso de impago”.
El carácter dudoso o litigioso de una titularidad en la reparcelación merece un

comentario detenido.
Las cuestiones de propiedad sobre una finca incluida en una unidad de

ejecución sujeta a un proceso de ejecución urbanística no pueden incidir en el
desarrollo de ese proceso dentro de los plazos previstos por el planeamiento.
Las cuestiones relativas a la propiedad, posesión o derechos reales son
cuestiones de naturaleza estrictamente civil, ajenas al orden de competencias
de la jurisdicción contencioso-administrativa. En los procedimientos de
equidistribución de cargas y beneficios, en cuanto son procedimientos
administrativos, ha de partirse de las calificaciones jurídicas que se deriven de
los títulos esgrimidos por los particulares, sin posibilidad de controvertir sobre
los mismos ni de decidir ejecutivamente sobre posibles controversias privadas.
En todo caso, estas cuestiones, que siempre deben de ser resueltas por los
Tribunales ordinarios (y por lo tanto no son competencia de la Administración
urbanística el pronunciamiento expreso sobre ellas), pueden implicar una
declaración de carácter “litigioso” o “dudoso” de las adjudicaciones que traen
causa de las fincas originales que pudieran tener esa calificación.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de abril de 1992 (Aranzadi 3.842)

señala la diferencia existente entre el carácter “litigioso” (que implica la
existencia de litigio propiamente dicho sobre la propiedad en el orden
jurisdiccional competente) y el carácter “dudoso”. Se afirma en esta Sentencia
que el artículo 103.4 del Reglamento de Gestión “no exige el que la titularidad
discrepante se encuentre sometida al conocimiento de los Tribunales civiles
para que pueda tenerse en cuenta y actuar en consecuencia, siendo suficiente
con su existencia, cual la alternativa ‘dudosa o litigiosa’ que el artículo utiliza da
claramente a entender, independientemente de que la intervención de tales
Tribunales se haya producido o se vaya a producir”, para concluir más adelante
que las dificultades derivadas de una calificación concreta no pueden
plantearse para que “se produzca en ningún caso una situación permanente,
sino que la indefinición puede hacerse cesar en cualquier tiempo, tanto a
instancia del supuesto titular como a instancia de la Administración
representante interina de la titularidad confusa si ésta se demora en actuar”.
Arnaiz Eguren ha analizado esta cuestión de la siguiente forma:
“En realidad entendemos que la cuestión debería haberse planteado en otros

términos. En efecto, si la finca de origen consta inscrita en un solo folio, no se
planteas problemas de doble inmatriculación y no existe tracto sucesivo
interrumpido, no cabe hablar de titularidad dudosa, dada la presunción
contenida en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, según el cual, ‘a todos los
efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en el asiento
respectivo’, lo que supone la plasmación directa del principio de legitimación
registral (...), por tanto:
- Si la finca consta inscrita sólo cabe hablar de titularidad litigiosa cuando se
hubiese impugnado la titularidad registral, dado lo dispuesto por el artículo 38,
según el cual, ‘como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá
ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos
reales inscritos a favor de persona o entidad determinada sin que, previamente
o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción
correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que
taxativamente expresa la Ley haya de perjudicar a tercero’. Por tanto, el
Organo actuante no tiene, en esta materia, facultad de calificación de la
titularidad litigiosa. Para que ésta pueda ser apreciada será necesario que
conste en el Registro que se ha tomado la anotación de demanda en el juicio
correspondiente.
- Si la finca no aparece inmatriculada, la cuestión es distinta, puesto que no
existe presunción registral alguna que ampare a los que pretenden su
titularidad. En este caso la duda o el posible litigio podrán ser apreciados
directamente por el Órgano actuante, con las consecuencias que señala el
artículo 103.4 citado”.
En esta línea, el artículo 10.3 del Real Decreto 1.093/1997, de 4 de julio, afirma
que “se considerará que existe titularidad controvertida cuando constare
anotación preventiva de la demanda de propiedad. En este caso la inscripción
de la finca de resultado se practicará a favor de la titularidad registral de la finca
origen, pero trasladando, igualmente, la anotación preventiva que sobre la
misma conste practicada”.
7. Unidad reparcelable.
La reparcelación afecta a todas las fincas incluidas en la “unidad reparcelable”.
La unidad reparcelable está constituida por todas las fincas incluidas en una
unidad de ejecución sujeta a reparcelación.
El esquema general de características y requisitos que deben reunir la

delimitación de unidades de ejecución, según la LOUA (artículos 105 y 106), y
las novedades introducidas por esta Ley, es el siguiente:
1. La delimitación de sectores por el planeamiento urbanístico, salvo que se

exprese lo contrario, implica la delimitación simultánea de unidades de
ejecución.
2. Las unidades de ejecución pueden ser discontinuas en suelo urbano, y con

carácter excepcional y justificado, por las características especiales de
ejecución, en suelo urbanizable (cuestión imposible con la legislación
urbanística vigente hasta ahora), siempre que se justifiquen los requisitos que
permitan su delimitación.
3. Todo el suelo urbanizable ordenado, salvo en el supuesto de sistemas

generales, deberá ser incluidos en unidades de ejecución. Esto no impedirá la
adscripción de los sistemas de cara a su obtención gratuita.
4. En suelo de borde entre el urbano no consolido y el urbanizable podrán

delimitarse unidades de ejecución que abarquen ambos suelos en caso
necesario y justificado (cuestión hasta ahora imposible ya que las unidades de
ejecución tenían que incluir dentro de las áreas de reparto y éstas no podían
afectar varias clases de suelo, según se desprendía del contenido de los
artículos 94 y 143 del T.R. de la Ley del Suelo de 1992).
5. En suelo urbano no consolidado el objeto de la delimitación de unidades de
ejecución puede consistir, exclusivamente, en el pago de cuotas de
urbanización para cubrir costos de infraestructuras, servicios y equipamientos,
cuotas que podrán establecerse por el mecanismo de contribuciones
especiales.
Ha desaparecido la obligación impuesta por el artículo 145 del T.R. de la Ley

del Suelo de 1992 de que la delimitación de unidades debía respetar el margen
del 15% del aprovechamiento en relación con el tipo (o medio) del área de
reparto donde se incluyen.
En cuando a la delimitación, el artículo 106 de la LOUA determina que en el

caso que la unidad de ejecución no se contenga en el instrumento de
planeamiento, la delimitación “se efectuará por el municipio, de oficio o a
instancia de parte, previa información pública y audiencia a los propietarios
afectados por un plazo común de veinte días y publicación en el Boletín Oficial
de la Provincia”. Según el mismo artículo, la modificación de la delimitación no
dará lugar a la repetición de los trámites señalados, si como consecuencia de
alegaciones se alteran los límites no significando un incremento o disminución
de un 10% en la superficie, procediéndose a dar un trámite de audiencia a los
propietarios afectados por la modificación, exclusivamente.
Además, se puede ampliar la unidad reparcelable, incluyendo superficies

exteriores a la unidad de ejecución sí, a instancia de parte, se solicita antes de
que concluya el trámite de información pública de la reparcelación, tal como
contempla el artículo 78.1 del Reglamento de Gestión, que afirma que “a
instancia de parte, siempre que se produzca antes de que concluya el trámite
de exposición al público del Proyecto de Reparcelación, podrán incluirse en la
unidad reparcelable superficies exteriores al polígono o unidad de actuación,
mediante un nuevo tramite de información pública del proyecto rectificado,
durante quince días”.
8. Contenido sustantivo y formal de la reparcelación.
La reparcelación se estructura en un conjunto de documentos que conforma el

instrumento jurídico-técnico que permite el cumplimiento de las finalidades de
equidistribución de cargas y beneficios ya comentadas. Esta documentación
tiene un contenido sustantivo y un contenido formal.
El contenido sustantivo de la reparcelación se organiza alrededor de tres

aspectos: la definición y descripción de los derechos de partida con interés en
la reparcelación (derechos que se identifican con una titularidad); la
descripción, definición, valoración y adjudicación de las fincas resultantes (en
correspondencia con los derechos de partida); y la valoración de los costos que
supone el desarrollo del sistema y que conforman la cuenta de liquidación
provisional.
a) La reparcelación debe describir, en principio, las fincas que forman la

unidad reparcelable. Estas tienen titulares, que lo pueden ser de diversos
derechos, a saber:
- Propietarios (entre los que pueden estar incluidos la Administración

actuante sí es titular de terrenos en la unidad de ejecución). Hay que
describir, además, la propiedad que se refiere a titulares de suelo exterior
que debe compensarse en la unidad de ejecución o los derechos de partida
del agente urbanizador.
- Titulares de derechos reales sobre las fincas, que deban extinguirse o no

con la ejecución del Plan. Es necesario conocer las circunstancias y
características de estos derechos y sus titulares, ya que éstos se pueden
extinguir (por ser incompatibles con el planeamiento), procediendo la
indemnización sustitutoria; o pueden transmitirse a las adjudicaciones (en
caso contrario), siendo sus titulares adjudicatarios por el mismo concepto.
- Si se producen adjudicaciones por título distinto a los anteriores deberá

hacerse mediante acuerdo separado a la reparcelación (artículo 85.3 del
b) La reparcelación señalará las parcelas o fincas resultantes de la

reparcelación, delimitadas según las condiciones previstas en el
planeamiento, ya sea con aprovechamiento o sin él, adjudicándolas a los
distintos interesados por el título por el que intervengan en la reparcelación,
y según los criterios de valoración expresamente manifestados, o siguiendo
las reglas y criterios legales. Como regla general, la valoración de las
parcelas resultantes se hará según su valor urbanístico, teniendo en cuenta,
en la adjudicación, lo siguiente (artículo 102.1 de la LOUA, sobre criterios
de la reparcelación):
1. En defecto de los criterios de valoración asumidos voluntariamente por

la mayoría absoluta de los propietarios, que además, deben de
representar al menos el cincuenta por ciento de los terrenos afectados por
la reparcelación, estos serán los de la legislación general, en este caso, la
legislación estatal sobre régimen del suelo y valoración (Ley 6/1998).
Frente a este planteamiento, la legislación urbanística vigente hasta
ahora, para establecer estos criterios de valoración de forma voluntaria
distintos a los previstos por el planeamiento, en cuanto que de ellos se
podía deducir criterios de reparto en la reparcelación, exigía la
unanimidad de los titulares afectados (artículo 166.1 del T.R. de la Ley del
Suelo de 1992). Lógicamente, la LOUA exige que los criterios adoptados
voluntariamente no puedan ser contrarios a la Ley ni a la ordenación
urbanística, ni resultar lesivos para derechos de terceros (habría que
entender dentro de estos terceros a los que no participan en el acuerdo
de voluntades). En este sentido hay que precisar que los criterios de
valoración de la legislación estatal son aplicables con carácter imperativo
a las expropiaciones y “en defecto de acuerdo entre los propietarios
afectados, dichos criterios se aplicarán igualmente en los procedimientos
de distribución de beneficios y cargas de conformidad con lo que
establezca la legislación urbanística” (artículo 23 de la Ley 6/1998), por lo
que habría que entender que la remisión que la legislación estatal hace a
las formas definidas en la legislación urbanística implica que la regulación
de la LOUA permite adoptar criterios distintos a los generales con las
mayorías previstas en el Texto autonómico, siempre que el resultado no
sea lesivo para el resto de los propietarios afectados que no asuman el
acuerdo mayoritario.
2. Las adjudicaciones de fincas resultantes de la reparcelación a cada

propietario tendrán que ser proporcionales al aprovechamiento subjetivo
de cada adjudicatario. Aquí la LOUA precisa el derecho, no haciéndolo
depender de la superficie de suelo aportada sino del aprovechamiento
susceptible de adquisición o “subjetivo” de cada titular, concretado en
función de la superficie aportada pero no relacionándola directamente de
ella.
3. Las fincas resultantes se deben valorar según criterios objetivos

aplicables a todo el ámbito (a toda la unidad de ejecución), que
dependerán del uso (habría que entender no sólo el uso, sino la tipología
edificatoria), de la edificabilidad (componiendo con el uso, el concepto de
aprovechamiento urbanístico), su situación, características, grado de
urbanización (habría que entender que la existencia de una urbanización
que potencie una zona en relación con otras supone un plusvalor de la
finca resultante directamente afectada por ella), y destino de las
edificaciones (habría que entender que éste es un concepto distinto al de
uso y tipología, y está más bien relacionado con una cualificación especial
de un uso determinado dentro de los condiciones generales previstas
para una calificación determinada por el aprovechamiento).
4. Un criterio básico de adjudicación es el de cercanía de la adjudicación

con respecto a la finca original, siempre que sea posible.
5. Los excesos o defectos de adjudicación en relación con los derechos

de partida (establecidos a través del aprovechamiento “subjetivo” de cada
titular), se compensarán económicamente. Se deberá mantener en la
adjudicación a sus propietarios originales cuando en las fincas existan
edificaciones, construcciones o instalaciones que sean compatibles con el
planeamiento y no hayan de ser demolidas, procediendo en todo caso, a
la adjudicación en exceso.
6. Serán indemnizables el valor de las plantaciones, instalaciones,

construcciones, y usos legalmente existentes, que tengan que
desaparecer para ejecutar el planeamiento.
c) Indemnizaciones y cuenta de liquidación provisional. En la cuenta de

liquidación provisional de la reparcelación deben de incluirse los siguientes
gastos (relacionados de forma precisa en el artículo 113 de la LOUA con el
título genérico de “gastos de urbanización”):
· Costos de obras de urbanización, según los presupuestos aprobados en

ese momento (Plan de Etapas del Plan o Proyecto de Urbanización), o
según una cifra estimativa calculada a base de módulos.
· Indemnización por elementos que no puedan conservarse (plantaciones,

obras, edificaciones e instalaciones).
· Servidumbres, cargas y derechos de arrendamiento incompatibles con el

planeamiento.
· Indemnizaciones por diferencia de adjudicación.
· Los gastos de redacción de proyectos necesarios para el desarrollo del

sistema que, por lo menos, hayan obtenido aprobación inicial.
· Los titulares de derechos y elementos que hayan de ser indemnizados

tendrán en la cuenta de liquidación provisional, por los distintos conceptos,
un haber.
· El total de costos se distribuirá entre los interesados y la Administración en

función de la cuota que se le asigne, y esto, teniendo en cuenta que la
Administración no contribuye por los costos correspondientes a la cesión del
10% del aprovechamiento de la unidad ya que este deberá ser cedido en
parcelas urbanizadas a tenor de lo dispuesto en los artículos 54.2.b y 55.2.A
de la LOUA.
El documento en el que se concrete la reparcelación debe incluir los siguientes

documentos (contenido formal o documental del Proyecto, artículo 82 del
Reglamento de Gestión):
a) Memoria, con el contenido mínimo siguiente:
- Circunstancias y acuerdos que motivan la reparcelación y sus

peculiaridades.
- Descripción de la unidad reparcelable.
- Criterios utilizados para definir y cuantificar los derechos de los afectados.
- Criterios de valoración de las superficies adjudicadas.
- Criterios de adjudicación.
- Criterios de valoración de las edificaciones y demás elementos que deban
destruirse, y de las cargas y gastos que corresponde a los adjudicatarios.
b) Relación de propietarios e interesados. Naturaleza y cuantía de los

derechos de cada uno de ellos. Se deben relacionar a los propietarios e
interesados en general en la unidad reparcelable, recogiendo sus datos
personales, las características de sus derechos, describiendo las fincas
aportadas según su contenido registral o su título de adquisición.
c) Descripción de las parcelas resultantes y de las características de las

adjudicaciones. Se deben describir cada una de las fincas resultantes según
el siguiente esquema.
- Adjudicación. Derecho por el que se adjudica (dominio o cualquier otro

derecho real).
- Superficie neta edificable.
- Superficie construida.
- Condiciones de calificación y de aprovechamiento.
- Descripción a los efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Valor de la parcela.
- Afección real en relación con la cuenta de liquidación provisional.
- Correspondencia física y jurídica con las fincas originales.
d) Tasación de los inmuebles y derechos que deban extinguirse para la

ejecución del Plan. Se deben de valorar las obras de urbanización y los
derechos indemnizables descritos anteriormente.
e) Cuenta de liquidación provisional. Se determina la cuenta de liquidación

provisional con la valoración de los elementos señalados anteriormente,
fijando el “debe” y el “haber” de cada interesado, y su “saldo”, que es
exigible en ejecución del sistema.
f) Planos. El documento de reparcelación debe de contener, al menos, los

siguientes planos:

- Situación.
- Parcelario. Información, linderos, edificaciones y demás elementos
existentes.
- Ordenación urbanística, según el Plan del que trae causa la reparcelación.
- Parcelas resultantes y adjudicaciones.
- Superposición del parcelario de fincas originales y de parcelas
adjudicadas.
9. Procedimiento general para la aprobación de la reparcelación. Efectos

jurídico/reales de la aprobación y efectos económicos.
Según el artículo 101 de las LOUA, reglamentariamente se determinará el

procedimiento de aprobación de la reparcelación. Pero, según este mismo
artículo, al menos se ajustará a las reglas ya comentadas en el apartado 5
(“competencia para la tramitación”):
El procedimiento general para la aprobación de la reparcelación, en estos

momentos, y dado el contenido de la Disposición transitoria novena de la
LOUA, es el descrito de forma exhaustiva en el Capítulo IV del Título III del
Reglamento de Gestión, y tiene las siguientes fases:
a) Iniciación.
b) Sustanciación y resolución.
c) Formalización e inscripción.
A) El expediente reparcelatorio se inicia por Ministerio de Ley, cuando se

aprueba definitivamente la delimitación de la unidad de ejecución. Cuando el
expediente de reparcelación se tramita conjuntamente con el planeamiento de
detalle o de la delimitación de la unidad de ejecución (artículo 81 del
Reglamento de Gestión), se entenderá iniciada con el acuerdo de aprobación
inicial de los mismos (apartado 2 del artículo 101 del Reglamento de Gestión).
La iniciación se publicará en el B.O.P., en prensa diaria de tirada regular en la

Provincia, y se notificará, individualizadamente, a todos los interesados.
Los efectos del inicio del expediente son (artículos 102, 103 y 104 del
a) La suspensión de las licencias urbanísticas en el ámbito sujeto de

reparcelación. Iniciado el expediente opera la suspensión de licencias
dentro de la unidad de ejecución. Suspensión que, por otro lado, no
requiere declaración expresa. Esta situación perdura hasta el acuerdo
aprobatorio de la reparcelación. Dentro de esta suspensión están
comprendidas todas las licencias de obra nueva, reforma de edificación
existente, movimiento de tierras y cualquier otra que afecte a la
configuración de las fincas y que puedan perturbar el resultado de la
reparcelación en curso. Esta suspensión ahora se traslada a la delimitación
de la unidad de ejecución sujeta a reparcelación, a tenor de los dispuesto
en el artículo 100.4 de la LOUA, que afirma textualmente que “la
delimitación de la unidad de ejecución implica la afectación de las fincas,
parcelas o solares a la operación reparcelatoria, con prohibición de
otorgamiento de licencias de parcelación y edificación hasta la firmeza en
vía administrativa de dicha operación”.
b) Revisión de las licencias ya solicitadas. Los peticionarios de licencias

solicitadas con anterioridad tendrán derecho a ser resarcidos del coste
oficial de los proyectos, con devolución, en su caso de las tasas
municipales, en los términos previstos para la suspensión provocada por la
aprobación inicial del planeamiento urbanístico tal y como prevé el artículo
121 del Reglamento de Planeamiento (artículo 27.4 de la LOUA). Se
revisarán las licencias otorgadas con anterioridad al inicio del expediente, si
éstas son incompatibles con la ejecución del Plan, puede proceder la
revocación de las licencias ya concedidas.
c) Solicitud de certificación registral y anotación marginal en la última

inscripción de dominio en todas las fincas afectadas. Con el fin de
determinar la situación jurídica y registral de las fincas incluidas en la
unidad reparcelable y la situación jurídica, en general y en relación con las
fincas de la comunidad reparcelatoria, la Administración solicitará del
Registro de la Propiedad certificación de titularidad y cargas de las fincas
incluidas en la unidad. Al mismo tiempo hará constar en nota marginal en la
última inscripción de domino de cada finca, la iniciación del expediente
(artículo 310 del T.R. de la Ley del Suelo de 1992, vigente por la Ley
6/1998).
d) Obligación de exhibir los títulos y declarar las situaciones jurídicas de todas

las fincas por parte de sus propietarios. Con el fin de conocer la situación
completa de las fincas, incluso las condiciones no contempladas en el
Registro, los propietarios e interesados están obligados exhibir los títulos
de los que trae causa su derecho, así como declarar las situaciones
jurídicas que conozca.
Las certificaciones registrales aportadas, los títulos aportados y la declaración

de situaciones por los titulares, plantean la necesidad de solucionar posibles
discrepancias entre títulos y realidad, que deben resolverse según el siguiente
esquema (artículo 103 del Reglamento de Gestión):
a) Prevalece la realidad sobre los títulos.

b) En caso de discrepancia en la titularidad, la resolución definitiva
corresponde a los Tribunales Ordinarios. El Proyecto de Reparcelación
debe de calificar la titularidad como dudosa o litigiosa, asumiendo la
Administración actuante la representación de esta titularidad en el
expediente.
c) Las cuestiones de linderos podrán resolverse en el expediente

reparcelatorio si media conformidad de los interesados acreditada mediante
comparecencia o en cualquier otra forma fehaciente.
B) La sustanciación y resolución del expediente de reparcelación implican la

redacción y tramitación del Proyecto de Reparcelación. Éste debe de
presentarse a trámite antes de los tres meses siguientes del inicio del
expediente, y puede ser presentado por:
- Al menos las dos terceras partes de los propietarios afectados que

representen el ochenta por ciento del suelo afectado, incluyendo en esta
mayoría a los propietarios titulares de suelos externos a la unidad de
ejecución que tengan que compensarse en ella (esta cuestión debe de
adaptarse en función de las condiciones de inicio de forma de gestión de
cada sistema, según las previsiones de la LOUA).
- Si transcurre el plazo señalado de tres meses, la Administración actuante

acordará que se redacte el Proyecto, cuestión que podrá hacer a través de
sus servicios técnicos o por encargo a titulado superior o empresa
especializada en las formas de contratación previstas por la legislación
(esta cuestión también debe de relacionarse con las condiciones marcadas
en la iniciativa de cada sistema y el carácter público o no de ésta).
En el plazo de dos meses, cuando la reparcelación sea de iniciativa privada,

desde la presentación de la documentación completa del Proyecto (y con una
información pública de veinte días), y en su caso desde el cumplimiento por los
interesados del requerimiento que pudiera practicarse para la subsanación de
deficiencias (artículo 101.1.c.4ª de la LOUA), el Ayuntamiento aprobará el
Proyecto. La falta de notificación a los impulsores de la iniciativa en el plazo
señalado producirá efecto aprobatorio por silencio.
Presentadas alegaciones en el plazo de información pública, y como resultado

de su estudio, en relación con el Proyecto de Reparcelación, se pueden dar los
siguientes supuestos:
1. No se rectifica el Proyecto.

2. Se rectifica puntualmente el Proyecto, dando audiencia a los afectados por
las rectificaciones por un plazo de quince días.
3. Rectificación que afecte sustancialmente al Proyecto o a la mayor parte de
los afectados. La LOUA sólo prevé en este supuesto el mismo plazo general
de audiencia de quince días aplicable a los titulares no tenidos en cuenta
(“audiencia por un plazo de quince días, sin necesidad de nueva
información pública, a los titulares registrales de terrenos o derechos no
tenidos en cuenta en la elaboración del proyecto de reparcelación y a
quienes resulten afectados por modificaciones acordadas tras el período de
información pública” (artículo 101.1.c.3ª de la LOUA).
El contenido de la aprobación definitiva puede producirse (artículo 101 del

- Pura y simplemente.
- Con rectificaciones, que deben incorporarse al Proyecto.
- Deben fijarse los derechos y cargas incompatibles con el planeamiento y
fijar su indemnización.
C) Una vez aprobado el expediente reparcelatorio es necesario elevar el

documento resultante (el Proyecto de Reparcelación) al Registro de la
Propiedad. Los documentos que se pueden inscribir en el Registro de la
Propiedad son los siguientes:
a) Proyecto de Reparcelación aprobado elevado a Escritura Pública.
b) Documento administrativo con las solemnidades y requisitos adoptados

para las “Actas de Acuerdo”.
Las formulas para proceder a la inscripción son las siguientes (artículo 310.3
del T.R. de la Ley del Suelo de 1992 declarado vigente por la Ley 6/1998):
- Cancelación de hojas registrales antiguas y apertura de hojas nuevas (una

por cada parcela adjudicada), con referencia en estas últimas a las
antiguas.
- Agrupación de las fincas originales de la unidad reparcelable y división
según las fincas resultantes.
Según la LOUA (102.2) los efectos de la aprobación de la reparcelación son los

siguientes: la transmisión al Ayuntamiento del pleno dominio de todos los
terrenos de cesión, libres de cargas y gravámenes para su incorporación al
Patrimonio Público de Suelo o su afección a usos dotacionales; la subrogación
con eficacia real de las nuevas fincas por las antiguas, siempre que se
establezca su correspondencia; y la afectación de las nuevas fincas, con plena
eficacia real, al costo de la urbanización y la ejecución del sistema de actuación
correspondiente.
Los efectos de la aprobación del Proyecto de Reparcelación se pueden agrupar

en dos bloques: efectos de carácter jurídico-real y efectos económicos.
Los efectos jurídicos-reales implican la transformación jurídica y física de la

realidad y, en concreto, de la situación de las fincas aportadas, que se han
transformado adaptándose a las parcelas y terrenos adjudicados. Esta
transformación tiene tres efectos diferenciados:
1. Adjudicación a la Administración actuante de los terrenos de cesión

obligatoria y gratuita. El acuerdo aprobatorio de la reparcelación supone la
transmisión, al Ayuntamiento o a la Administración actuante, del pleno
dominio, libre de cargas y gravámenes, de todos los terrenos de cesión
obligatoria y gratuita, para su incorporación al Patrimonio Municipal del
Suelo o a los bienes de carácter demanial de titularidad Municipal.
2. Efecto subrogatorio entre las fincas originales y las parcelas adjudicadas.

Se produce la subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas fincas
por las nuevas parcelas adjudicadas, siempre que esté establecida su
correspondencia (tanto en relación con el dominio como con el resto de
derechos que no deban extinguirse). Si no existe esa correspondencia, el
Proyecto de Reparcelación es título originario respecto al derecho de
propiedad y respecto del resto de titularidades, es título de extinción y de
derecho a la indemnización sustitutoria (puede ser también título de
transformación de la carga o derecho en un derecho real de crédito o
garantía hipotecaria sobre la nueva finca). En este sentido el apartado 5 del
artículo 310 del T.R. de la Ley del suelo de 1992 (declarado vigente por la
Ley 6/1998 y no derogado por la LS), afirma que “el título en cuya virtud se
inscribe el proyecto de reparcelación o compensación será suficiente para la
modificación de entidades hipotecarias, rectificación de descripciones
registrales, inmatriculación de fincas o de excesos de cabida, reanudación
del tracto sucesivo, y para la cancelación de derechos reales incompatibles,
en la forma que reglamentariamente se determine”. La subrogación (o no
subrogación) en lo que se refiere a derechos y cargas, en los distintos
supuesto de incompatibilidad o no de éstas con el planeamiento urbanístico
que se ejecuta, y las correspondientes obligaciones indemnizatorias, implica
una casuística variada, contemplada en el artículo 168 del T.R. de la Ley del
Suelo de 1992 (vigente por la Ley 6/1998 y no derogado por la LS). Baste
con señalar, como botón de muestra de esa variedad en la casuística
propuesta, el hecho de que existe la posibilidad de transformar una carga
real incompatible, con la nueva situación, en un derecho de crédito con
garantía hipotecaria sobre la nueva finca o parcela.
3. Afección de las parcelas adjudicadas al pago de las cargas inherentes al
sistema. Las parcelas adjudicadas quedan gravadas, mediante afección real
inscrita en el Registro de la Propiedad, al cumplimiento de las cargas y pago
de los gastos inherentes al sistema. Esta afección es preferente a cualquier
otra, salvo créditos y tributos a favor del Estado. Por tanto, la aprobación del
instrumento reparcelatorio permite la alteración de los rangos hipotecarios.
La afección real puede cancelarse cuando se acredite, mediante
certificación del Ayuntamiento, que la cuota correspondiente ha sido
satisfecha en la cuantía que se desprende de la cuenta de liquidación
definitiva; o bien a los dos años de haberse hecho constar el saldo de la
cuenta de liquidación definitiva; o, en último extremo, transcurridos los siete
años desde que fue extendida la nota de afección (artículo 126 del
Los efectos económicos se concretan en la cuenta de liquidación provisional

que contiene el Proyecto de Reparcelación y que, una vez ejecutado el
sistema, se convierte en cuenta de liquidación definitiva; y en los beneficios de
carácter tributario que prevé la legislación urbanística a favor de los titulares del
suelo afectado.
1. Saldos de la cuenta de liquidación provisional y definitiva. La aprobación del

Proyecto de Reparcelación implica la exigencia de los saldos contenidos en
la cuenta de liquidación provisional. Sólo serán exigibles los saldos
resultantes de compensar partidas de signo opuesto (“debe” menos “haber”,
saldo exigible en cuanto queda garantizado por la afección real con la que
queda gravada cada parcela). El saldo de la cuenta de liquidación del
Proyecto de Reparcelación se entiende provisional y a buena cuenta, hasta
que se apruebe la liquidación definitiva de la reparcelación. Los errores y
omisiones que se adviertan, así como las rectificaciones impuestas por
resoluciones administrativas o judiciales, o las cargas y gastos que se
hayan producido con posterioridad a la aprobación del Proyecto de
Reparcelación, se incorporarán a la cuenta de liquidación definitiva, pero no
serán exigibles en los saldos provisionales exigidos en ejecución del
sistema ni suspenderán la obligación de abonar los saldos provisionales.
Cuando se concluya la urbanización (y antes de los cinco años desde el
acuerdo de aprobación de la reparcelación) el Ayuntamiento redactará (o
los interesados en función de las características del sistema de actuación)
la cuenta de liquidación definitiva, que será aprobada siguiendo los mismos
trámites que el Proyecto de Reparcelación. Esta cuenta definitiva sólo
tendrá efectos económicos (y por lo tanto no afecta a la titularidad de las
fincas).

2. Beneficios tributarios. Las adjudicaciones en la reparcelación tienen los
siguientes beneficios tributarios (según el artículo 170.1 del T.R. de la Ley
del Suelo de 1992 vigente por la Ley 6/1998 y el contenido del artículo 130
del Reglamento de Gestión. Sin cobertura específica en la LOUA):
a) Están exentas del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos

Jurídicos Documentados.
b) No tienen consideración de transmisión de dominio a los efectos del

valor de los terrenos de naturaleza urbana.
Estos beneficios sólo operan sí son equivalentes el valor de los terrenos

adjudicados y aportados. Si no es así se deberá liquidar por el exceso.
10. Inscripción en el Registro de la Propiedad de la reparcelación.
El Real Decreto 1.093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas

complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre
inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística,
dedica su Capitulo II a la “inscripción de los proyectos de equidistribución” (esto
es, la inscripción en el Registro de la Propiedad de los Proyectos de
Reparcelación, como desarrollo reglamentario del artículo 310 del T.R. de la
Ley del Suelo de 1992 declarado vigente por la Ley 6/1998).
Este Capítulo abarca de los artículos 4 al 21, que tienen los siguientes
epígrafes:
- “Fincas y derechos sujetos” al procedimiento de equidistribución.

- “Nota marginal de iniciación del procedimiento”.
- “Título inscribible”.
- “Circunstancias que debe contener el título”.
- “Inmatriculación, rectificación de descripción y formación de fincas origen”.
- “Doble inmatriculación. Titularidad desconocida o controvertida sobre la
finca origen. Titular en ignorado paradero”.
- “Régimen de las titularidades limitadas y de los derechos y gravámenes
inscritos sobre fincas de origen.”
- “Imposibilidad de subsistencia de cargas compatibles con las
determinaciones del planeamiento.”
- “Inscripción de las fincas de resultado.”
- “Práctica de asientos posteriores a la nota marginal de iniciación del
proyecto.”
- “Cancelación de derechos y cargas inscritos con posterioridad a la fecha
de la nota.”

- “Título para la rectificación de la inscripción de la finca de resultado en
caso de cancelación formal.”
- “Reglas para la inscripción del proyecto de equidistribución.”
- “De la afección de las fincas de resultado al cumplimiento de la obligación
de urbanizar”.
- “Caducidad y cancelación de la afección.”
- “De la expropiación del titular no adherido a la Junta de Compensación”.
No es momento de detenernos en el análisis pormenorizado del contenido de

este Capítulo del Real Decreto 1.093/1997. Baste decir que resuelve de forma
ajustada y satisfactoria los problemas que, hasta el momento de su
promulgación, presentaba la inscripción en el Registro de la Propiedad de los
Proyectos de Reparcelación (y por supuesto los de Compensación). Conviene
subrayar la concreción de los requisitos que debe cumplir el Proyecto para que,
efectivamente, pueda ser título de inmatriculación, rectificación de descripción
de fincas, etc., tal y como previa el artículo 310.5 del T.R. de la Ley del Suelo
de 1992 (artículo 8), todo ello con la imposición de las necesarias garantías
para salvaguardan los derechos de titulares y terceros afectados por la acción
reparcelatoria. También el tratamiento de las situaciones de doble
inmatriculación, con el traslado de esa situación registral a las fincas
adjudicadas (artículo 9). O los mecanismos de indemnización o traslado de
derechos gravámenes de las fincas origen a las adjudicadas (asegurando, en
este caso, los distintos derechos en función de la casuística de la existencia de
una o varias fincas origen y una o varias fincas resultado).
11. Estudio práctico de un Proyecto de Reparcelación.
A continuación se reproduce el PROYECTO DE REPARCELACIÓN DE LA

UNIDAD DE EJECUCIÓN [A] DEL ÁREA DE REFORMA 4.06 (CTRA. DE LA
SIERRA) EN EJECUCIÓN DEL CONVENIO SUSCRITO ENTRE EL
AYUNTAMIENTO DE GRANADA Y LAS ENTIDADES GRUPO INVERSOR
GRALUSA, S.L. Y RESVI, S.L. redactado por Luis Puertas Cantero Jefe de
Servicio de Ejecución Urbanística de la Subdirección de Planeamiento y
Gestión de la Gerencia de Urbanismo y Obras Municipales del Ayuntamiento
de Granada.

MEMORIA
1.- ANTECEDENTES.
1.1.- Objeto del Proyecto de Reparcelación para el desarrollo de la Unidad de Ejecución [A] del Área de
Reforma 4.06 (Ctra. de la Sierra). Sistema de compensación.
Se redacta el presente Proyecto de Reparcelación en ejecución del sistema de compensación según las
previsiones del artículo 129.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de
Andalucía (L.O.U.A), y en cumplimiento del convenio suscrito entre el Ayuntamiento de Granada y las
mercantiles “Grupo Inversor GRALUSA, S.L” y RESVI, S.L., en trámite según las previsiones contenidas
en los artículos 95 y 138 de la L.O.U.A.
El presente Proyecto responde al convenio que se suscribe entre las partes, y al contenido de los ajustes
de los artículos 100 y siguientes de la L.O.U.A, teniendo en cuenta, tal y como señala el convenio referido
que la adjudicación al Ayuntamiento del aprovechamiento correspondiente en concepto de recuperación
de plusvalías urbanística se hará, tal y como señala los artículos 55.1 y 54.2 de la L.O.U.A, en metálico.
El presente Proyecto supone el cumplimiento de las exigencias impuestas por la legislación urbanística,
con el fin de conseguir los objetivos marcados en los artículos 5 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre
régimen del suelo y valoraciones, 100 de la L.O.U.A y 157 y siguientes del Reglamento de Gestión, y en
especial, los siguientes:
a) Distribución justa entre los interesados de los beneficios y cargas derivados de la ordenación
urbanística.
b) Regularización de fincas para adaptar su configuración a las exigencias del planeamiento.
c) Asignación sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la edificación del aprovechamiento
establecido por el planeamiento.
d) Localización sobre parcelas determinadas del aprovechamiento asignado al Ayuntamiento o la
compensación correspondiente.
e) Determinación de las parcelas de cesión obligatoria y gratuita a la administración actuante, parcelas
dotacionales, zonas verdes, espacios públicos y viario.
f) Determinación de las indemnizaciones o compensaciones necesarias para que quede cumplido el
principio de justa distribución de cargas y beneficios.
De conformidad con lo establecido en el artículo 138 de la L.O.U.A, no es necesario constituir Junta de
Compensación puesto que se suscribe convenio urbanístico entre los propietarios de suelo y el
Ayuntamiento de Granada.
1.2.- Características del planeamiento que se desarrolla. Plan Especial del Área de Reforma 4.06 del
P.G.O.U/2000 de Granada.
En la ficha correspondiente al Área de Reforma en Suelo Urbano “Ctra. de la Sierra” incluida en el

P.G.O.U. de Granada, se recoge:
Superficie del ámbito: 21.311,00 m²

Uso característico: Residencial Unifamiliar aislada
Superficie pública existente: 1.600,00 m²
Superficie privada existente: 19.711,00 m²
Superficie de suelo de usos lucrativos (residencial): 15.252,00 m²
Edificabilidades de usos lucrativos (residencial): 9.151,00 m²
Superficie de suelo de uso dotacionales públicos: 0,00 m²
Superficie de suelo de espacios libres públicos: 2.543,00 m²
Superficie de suelo de viario: 3.516,00 m²
Aprovechamiento Medio: 0,65 UU.A./m²
Coeficiente de Uso: 1,40

Como objetivos de la ejecución del A.R. 4.06 “Ctra. de la Sierra” se establecen los siguientes:
Reordenación de zona semiconsolidada en el margen de la Carretera de la Sierra, para asegurar las
conexiones con los sectores colindantes. Obtención de espacios libres para el área.
El Plan Especial redactado deja constancia de la existencia de una variación en cuanto a las superficies
reflejadas en el P.G.O.U. y la realidad existente, según reciente medición, siendo las superficies reales las
siguientes:
Superficie del ámbito: 19.388,16 m²

Superficie pública existente: 1.013,17 m²
Superficie privada existente: 18.374,99 m²
Dicho Plan Especial ha delimitado para su desarrollo tres unidades de ejecución, A, B y C, con las
siguientes superficies:
U.E.-4.06. Unidad de Ejecución [A]: 10.248,99 m²

U.E.-4.06. Unidad de Ejecución [B]: 8.628,63 m² (7.908,83 m² sin caminos ni acequias)
U.E.-4.06. Unidad de Ejecución [C]: 510,44 m² (217,17 m² sin caminos ni acequias)
Esta subdivisión responde a la existencia de una realidad previa, que condiciona la ejecución del área de
reforma. Por ello la Unidad de Ejecución [A] se ajusta al suelo propiedad de la entidades Grupo Inversor
GRALUSA, S.L. y RESVI, S.L., sobre el que se va a proceder a implantar la tipología de residencial
unifamiliar en asociaciones agrupadas (RUAG) y que va a absorber todas las cesiones obligatorias
correspondientes al área de reforma a excepción del trazado de viales cuya obtención dependerá de cada
unidad de ejecución. La Unidad de Ejecución [B] delimita todo el suelo que se encuentra edificado acorde
con el planeamiento, con la tipología de residencial unifamiliar aislada, y por último, la Unidad de
Ejecución [C] responde al trazado de un vial que conecta el Plan Parcial P43.1 con el Plan Parcial P-43.2.

El Plan especial del Área de Reforma 4.06 ha fijado para el desarrollo de las Unidades de Ejecución [A] y
[B] el sistema de compensación mientras que para la obtención del vial que define la Unidad de Ejecución
[C] ha fijado el sistema de Expropiación.
El reparto de aprovechamiento, correspondiente a las distintas unidades de ejecución es el siguiente (se

obvia la unidad ejecución [C] ya que carece de aprovechamiento):
ÁMBITOS SUPERFICIE APROVECHAMIENTO 90% APROV. 10% APROV.

SUELO en m² MEDIO en UU.A. MEDIO en UU.A. MEDIOen UU.A.
Unidad de Ejecución [A]: 10.281,96 6.683,27 6.014,95 668,32
Unidad de Ejecución [B]: 8.093,03 5.260,47 4.734,42 526,05
El Plan Especial establece que todas las cesiones de suelo dotacional y las correspondientes a la
recuperación de plusvalías del Área de Reforma 4.06 se asumirán por la Unidad de Ejecución [A], lo cual
implica que el aprovechamiento correspondiente al 10% de cesión obligatoria de la Unidad de Ejecución
[B] se adjudicará en la Unidad de Ejecución [A].
El presente Proyecto de Reparcelación se redacta con objeto de ejecutar la Unidad de Ejecución [A]
delimitada por el Plan Especial del AR-4.06, y las determinaciones concretas de éste son las siguientes:
USOS PORMENORIZADOS SUELO EDIFICABILIDAD APROVECHAMIENTO

RUAG 5.694,68 m² 5.149,11 m² 7.208,76 UU.A.
Espacios libres 2.555,48 m² - -
Viario 1.998,83 m² - -
PARCELACIÓN PROPUESTA POR EL PLAN ESPECIAL:
En el Plan Especial, en el ámbito de la Unidad de Ejecución [A] se implantan los siguientes usos:
UNIDAD USO SUELO EDIFICAB. SUP. CONS. APROVECH.

PARCELA A1 RUAG 2.225,22 0,8626 1919,47 2.687,26
PARCELA A2 RUAG 989,02 0,8626 853,13 1.194,38
PARCELA B RUAG 2480,44 0,9581 2.376,51 3.327,11
ZV-1 Espacios libres 2.555,48 - - -
VIALES 1.998,83 - - -
TOTALES 10.248,99 5.149,11 7.208,76
CONDICIONES DE ORDENACIÓN PROPUESTA POR EL PLAN ESPECIAL:
Las condiciones generales de la ordenación y de la edificación se regulan en el apartado 4 del Plan

Especial y en términos generales, la edificabilidad máxima fijada para las parcelas calificadas como
Residencial Unifamiliar en asociaciones agrupadas (único uso pormenorizado lucrativo que admite la U.E.
[A] objeto del presente Proyecto) es:
Parcela A = 0,8626 m²/m² de suelo, en dos plantas con una ocupación máxima del 60%
Parcela B = 0,9581 m²/m² de suelo, en dos plantas con una ocupación máxima del 60%
Se permiten construcciones por encima de la altura máxima según lo dispuesto en el artículo 7.3.17 del
P.G.O.U 2001.
No se establece expresamente una parcela mínima, aunque se regula la posibilidad de parcela

mancomunada.

1.3.- Descripción de la unidad a compensar y su relación con las Unidades de Ejecución B y C del Área
de Reforma 4.06 del P.G.O.U/2001
La Unidad de Ejecución a reparcelar, denominada Unidad de Ejecución [A] del Área de Reforma 4.06
dentro del suelo urbano en reforma por el P.G.O.U/2000, abarca parte del ámbito del Plan Especial del
AR.4.06, ubicado en la Ctra. de la Sierra, entre el Plan Parcial P-43.1 y P-43.2, y entre los márgenes de
suelo urbano que dan fachada a Ctra. de la Sierra, con una superficie de 10.248,99 metros cuadrados,
siendo su forma completamente irregular y discontinua, lindando: por el Sur, con la Ctra. de la Sierra, y
con la acequia del Cadí; por el Norte, con la Unidad de Ejecución [B] del Área de Reforma 4.06, con el
Plan Parcial P-43.2 y con la Unidad de Ejecución [C] del Área de Reforma 4.06; Por el Este, con la Unidad
de Ejecución [B] del Área de Reforma 4.06 y con suelo Urbano, concretamente la finca denominada “El
Tejo”; y por el Oeste, con el Plan Parcial P-43.2 y suelo urbano consolidado. Su topografía es con una
pendiente de norte a sur que oscila entre el 10% y el 30%, con taludes medianamente estables.

1.4.- Criterios utilizados para definir y cuantificar los derechos de los afectados. Cumplimiento de las
determinaciones de los artículos 100 y siguientes de la L.O.U.A, y 85 y siguientes del Reglamento de
Gestión.
Los elementos considerados a los efectos de definir derechos en la Reparcelación son los siguientes:
Criterios sobre la propiedad de suelo. Se calcula la participación de las distintas propiedades en el

aprovechamiento total del ámbito basándose en la superficie aportada. Se valora la finca aportada en
función del aprovechamiento urbanístico que el P.G.O.U. le asigna.
Los criterios de valoración son los establecidos en el art. 25 y s.s. de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre
Régimen del Suelo y Valoraciones, y en concreto, lo establecido en el art. 28.1, 4 y 5 del texto citado, el
último con la redacción contenida en la Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de
liberalización en el sector inmobiliario y transportes, que textualmente dice: “(...) 3. El valor del suelo
urbano sin urbanización consolidada se determinará, salvo lo dispuesto en el apartado 2 de este artículo,
por aplicación al aprovechamiento resultante de correspondiente ámbito de gestión en que esté incluido,
del valor básico de repercusión mas específico recogido en las ponencias de valores catastrales para el
terreno concreto a valorar.
(…)
4.- En los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales, o
inaplicabilidad de éstos por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de
su fijación, se aplicarán los valores de repercusión obtenidos por el método residual.
5.- En cualquiera de estos supuestos, del valor obtenido por aplicación de valores de repercusión se
deducirán los gastos que establece el artículo 30 de esta Ley, salvo que ya se hubiesen deducido en su
totalidad en la determinación de los valores de las ponencias.”
En el presente caso, el Área de Reforma 4.06 (Ctra. de la Sierra), ha sido delimitada por el P.G.O.U/2000
y la calificación urbanística tenida en cuenta por la ponencia de valores catastrales era la establecida por

el anterior P.G.O.U/1985, y por el aprovechamiento urbanístico tenido en cuenta por ésta era el
establecido por el Plan General anterior, por lo que ha perdido absolutamente su vigencia y es necesario
recurrir a su valoración por el método residual, tal como establece el Decreto 1.020/1993, de 25 de junio,
sobre Normas Técnicas de Valoración.
Criterios sobre la propiedad de edificios e instalaciones existentes, arrendamientos y actividades

industriales y comerciales. Los criterios en cuanto a la valoración de los edificios incompatibles con el
desarrollo del Área de Reforma, los derechos de los arrendatarios existentes y/o titulares de actividades
industriales o comerciales, se ajustarán a lo dispuesto en la Ley 6/98 de 13 de abril sobre régimen de
suelo y valoraciones.
1.5.- Criterios de valoración de las superficies adjudicadas y criterios de adjudicación.
Criterios sobre valoración de las superficies adjudicadas. Se valorarán en unidades de aprovechamiento

en función de los criterios que se han expuesto en el apartado anterior a razón de 487,20 €/ m² edif.
(348,00 €/UU.A.).
Criterios sobre adjudicación de las fincas resultantes. Las fincas resultantes de la compensación del
ámbito diseñado por el Plan Especial del Área de Reforma 4.06 (Ctra. de la Sierra), se adjudicarán
atendiendo a los criterios contenidos en los artículos 102 de la L.O.U.A y 87 y siguientes del Reglamento
de Gestión Urbanística.
Criterios sobre la distribución de las cargas. Las cargas que graven las fincas origen aportadas a la
equidistribución del Área de Reforma 4.06, se trasladarán a las fincas de resultado, siguiendo los criterios
establecidos en el artículo 11 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, por el que se aprueban las
Normas Complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el
Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
1.6.- Criterios de valoración de otros elementos.
Con independencia de los criterios de valoración de los derechos mencionados, hay que hacer referencia
a los mecanismos de valoración de las obras necesarias para la ejecución de las determinaciones que el
P.G.O.U/2000 de Granada establece para el Área de Reforma 4.06 (Ctra. de la Sierra), o sea, las obras
de urbanización que se hará según los costos, las obligaciones legales y las condiciones de aplicación del
P.G.O.U./2000 de Granada, que incluyen las conexiones a las redes generales de los elementos de
infraestructura de la unidad de ejecución (artículo 113.i y j de la L.O.U.A).
2. PROPIETARIOS Y FINCAS APORTADAS.
2.1. Propietarios e interesados en la Reparcelación.
Según el artículo 76 del Reglamento de Gestión “se tendrán como parte en los expedientes de
reparcelación: a) Los propietarios de los terrenos afectados y, en su caso, los titulares de terrenos
afectados por sistemas generales que hayan de hacer efectivo su derecho en le polígono de que se trate.
b) Los titulares de derechos reales sobre los mismos. c) los arrendatarios rústicos y urbanos. d)
Cualquiera otros interesados que comparezcan y justifiquen su o interés legitimo.”
Según lo anterior, se consideran interesados en el presente Proyecto de Reparcelación:
a) Las entidades mercantiles propietarias del suelo incluido en la Unidad de Ejecución.

b) Titulares de derechos reales.
Por tanto, son interesados en el desarrollo del presente Proyecto de Reparcelación:
1. Propietario de suelo de las fincas que forman la Unidad de Ejecución [A] del Área de Reforma 4.06.
GRUPO INVERSOR GRALUSA, S.L., -Sociedad Unipersonal- domiciliada en Granada, calle Emperatriz
Eugenia número 19, 1ºC, de Granada, y con C.I.F. número B-18456640. constituida en escritura

autorizada por el notario de Granada, Don Antonio Martínez del Mármol Albasini, el día 30 de septiembre
de 1.997, inscrita en el Registro Mercantil de Granada, al tomo 777, folio 9, hoja número GR-11984,
Inscripción 1ª.
RESVI, S.L., domiciliada en Granada, Camino de Huetor Vega número 16, local 2, y con C.I.F. número B-
18232199, que fueron adaptados sus estatutos a la vigente ley, en escritura autorizada por el Notario de
Granada, Don José Andujar Andujar, el día 4 de mayo de 1998, inscrita en el Registro Mercantil de dicha
provincia Hoja GR-184.
2. Titulares de derechos reales.
Caja Rural de Granada, Sociedad Cooperativa de Crédito.
2.2.- Descripción de las fincas aportadas a la compensación de la Unidad de Ejecución.
Las fincas origen aportadas a la Unidad de Ejecución son las siguientes:
FINCA 1
DATOS URBANÍSTICOS Y CATASTRALES:

Referencia Catastral: Parcela catastral 0333101 de Urbana, Parcela catastral 0333102 de Urbana.
Descripción urbanística: Parcela de forma irregular, y topografía con pendiente descendiente de norte a
sur que varía del 10% al 30%, cuyo suelo forma parte de la Unidad de Ejecución [A] del Área de Reforma
4.06 (Ctra. de la Sierra).
Condiciones urbanísticas: Suelo urbano incluido en el Área de Reforma 4.06 del P.G.O.U/2000 de
Granada.
Aportación: La presente finca se aporta íntegramente al desarrollo de la Unidad de Ejecución.

Superficie real: La superficie real de la parcela es la de 4.594,01 m² que es la que se considera en este
Proyecto de Reparcelación.
Superficie registral: La superficie registral de la parcela es de 3.823,83 m² Arrendamientos: no constan
arrendamientos.
Propietario: GRUPO INVERSOR GRALUSA, S.L. domiciliada en Granada, calle Emperatriz Eugenia
número 19, 1ºC, de Granada, inscrita en el Registro Mercantil de Granada, y con C.I.F. número B-
18456640.
Descripción registral: URBANA: Finca denominada Huerta de la Purísima, también conocida por Piscina
Granada, en término de Granada, Pago del Pedregal del Genil y Lancha del Cenes, situada en el Km.
2,50 de la Ctra. de la Sierra, que ostenta en la actualidad el número ciento treinta y cinco de dicha vía, en
término de Granada, C.P.18008. Con olivos, parras y árboles frutales, teniendo dentro de su perímetro, en
su parte, un casa habitación demarcada con el número treinta y cinco, de dos cuerpos de alzado,
distribuida el bajo en cinco habitaciones y el alto en cinco habitaciones que ocupa cuarenta metros
cuadrados. Toda la finca ocupa la extensión de tres mil ochocientos veintitrés metros y ochenta y tres
decímetros cuadrados, incluida en ella la casa. Linda: Frente, Sur, la Carretera de la Sierra, izquierda
entrando los solares segregados con los números 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 y 19; derecha, finca de
don José Mochón en casa, ramal de riego por medio y Norte, casa Gallinas de la que se separa la
acequia del Cadí. Descripción del resto tras la segregación de 20 solares.
Titular registral: GRUPO INVERSOR GRALUSA, S.L.
Datos Regístrales: Registro de la Propiedad núm. 1 de Granada, finca registral veinticuatro mil
novecientos ochenta, consta descrita en la inscripción 14ª al folio 50 del libro 1.311 de Granada, tomo
1.976 del archivo del Registro de la Propiedad.
Título: Pertenece a la citada mercantil por compra a doña María Josefa, doña Julia, Don Emilio, Doña
Maria del Carmen y Doña Maria Angustias Arredondo Martínez, en escritura autorizada en Granada, el
día siete de junio de dos mil uno, por el Notario Don Antonio Martínez del Mármol Albasini, y después de
la segregación de veinte solares en escritura autorizada por el mismo Notario el día 18 de noviembre de
2002, según la inscripción 14ª de fecha dieciocho de diciembre del mismo año.
Notas marginales: Afecciones al impuesto sobre Sucesiones y Donaciones durante cinco años desde el
día 26 de junio de 2000, según consta al margen de la inscripción 11ª, y al de Trasmisiones Patrimoniales
y Actos Jurídicos Documentados, durante cinco años desde el 18 y 30 de julio de 2001, de las que ha
quedado liberadas de las cantidades: 90.151,82 € y 7.392,45 € respectivamente satisfechos por
autoliquidación, según constan al margen de las inscripciones 12ª y 13ª
Cargas: Gravada por procedencia con la servidumbre de paso de aguas constituida en la inscripción 11ª
de la finca 906, al folio 90 del libro 16; y con la servidumbre de tuberías constituida en la inscripción 5ª de
esta finca, folio 99 del libro 763
FINCA 2

Referencia Catastral: Parcela catastral 0333120 de Urbana.
Descripción urbanística: Parcela de forma irregular, y topografía con pendiente descendiente de norte del
9%, cuyo suelo forma parte de la Unidad de Ejecución [A] del Área de Reforma 4.06 (Ctra. de la Sierra).
Granada.
Superficie real: La superficie real de la parcela es la de 5.582,95 m² que es la que se considera en este
Superficie registral: La superficie registral de la parcela es de 5.621,00 m²
Arrendamientos: no constan arrendamientos.
Propietario: La entidad mercantil RESVI S.L. domiciliada en Granada, Camino de Huetor Vega, núm. 16,
Local 2, inscrita en el Registro Mercantil de Granada, y con C.I.F. número B-18232199.
Otros interesados en el Proyecto de Reparcelación: Caja Rural de Granada, Sociedad Cooperativa de
Crédito.
Descripción registral: TROZO DE TIERRA, denominado Pedazo de Almes, situado en la Ribera de los
Molinos, pago del Pedregal del Genil, en la Hacienda llamada de Casa Gallinas, término de Granada, con
superficie de seis áreas, ochenta y una centiáreas, cincuenta y dos decímetros cuadrados, a quedo
reducida su inicial cabida de una hectárea, cuarenta áreas, noventa y dos centiáreas y noventa y dos
centiáreas y noventa y dos decímetros cuadrados, si bien, medida recientemente, en la realidad y según

certificación del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, su extensión superficial es de
cincuenta y seis áreas, veintiuna centiáreas, y linda, por el Norte, con terrenos de la Dehesa de la
Alhambra y terrenos propios de la viuda de las Heras, hoy calle Genil; por el Este, con tierras de Don
Cristóbal López Vallecillos y Barranco del Corralón, hoy Don Jesús Lemos Perea; por el Sur, con la
acequia del Candil, hoy Don Francisco Suárez Guerrero y Doña Ángeles Villanueva; y por el Oeste, con
el Barranco de Casa Gallinas y tierras de Don Francisco López Vallecillos, hoy Don Pedro Mesa Herrera,
don José Morales Arroyo y Don José Cobos Lezama.
Titular registral: RESVI S.L.
Datos Regístrales: Registro de la Propiedad núm. 1 de Granada, finca registral catorce mil cuarenta y dos,
consta descrita en la inscripción 10ª al folio 222 del libro 1.080 de Granada, tomo 1.745 del archivo del
Registro de la Propiedad.
Título: Pertenece a la citada mercantil por compra a Don Antonio y Doña Encarnación Ayuso Pedraza y a
los conyugues Doña Francisca Ayuso Pedraza y Don José Ayuso Gómez, en escritura autorizada por el
Notario de Granada, Don Álvaro Rodríguez Espinosa, el día once de octubre de dos mil uno, según la
inscripción 12ª practicada con fecha dieciocho de diciembre de dos mil uno .
Notas marginales: Afecciones al impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados, durante cinco años desde el 18 de diciembre de 2.001, 19 de febrero de 2002, 7 de
marzo de 2003, 21 del abril y 20 de septiembre de 2004 de la que ha quedado liberada de las cantidades
de 7.020 euros, 140 euros, 182.04 euros y alegada como exención al impuesto, según constan
respectivamente al margen de las inscripciones 12ª, 13ª, 14ª, 15ª y anotaciones legras A y B.
Cargas: HIPOTECA a favor de la entidad “Caja Rural de Granada, Sociedad Cooperativa de Crédito” en
garantía de la devolución de un préstamo concedido a la entidad titular de esta finca por importe de
CUATROCIENTOS MIL EUROS DE PRINCIPAL, que asegura además: los intereses remuneratorios que
se devenguen, hasta la cantidad máxima de treinta y seis mil euros; los pagos del Impuesto sobre Bienes
Inmuebles y los de la prima del seguro de incendios de la finca hipotecada que, siendo a cargo del
propietario, hayan sido satisfechos por la Caja, hasta un importe de cuatro mil euros; las comisiones a
cargo del prestatario y/o hipotecante pactadas en la cláusula financiera quinta del titulo que se encuentren
pendientes de pago, hasta un importe de ocho mil euros; los intereses de demora que se refiere la
cláusula financiera octava del titulo, hasta un máximo de ciento ochenta mil euros; y las costas y gastos
que se devenguen como consecuencia de la ejecución del presente préstamo hipotecario en cualquiera
de las formas pactadas en la cláusula no financiera tercera del titulo, hasta un importe de ochenta y ocho
mil euros. El plazo de devolución de este préstamo será, como máximo, de TREINTA Y SEIS MESES, a
partir del otorgamiento de la escritura de constitución, otorgada el día seis de febrero de dos mil tres ante
el Notario de Granada Don Álvaro E. Rodríguez Espinosa, según la inscripción 15ª practicada en el folio
213, del libro 1.362, tomo 2.027 de fecha siete de abril de dos mil tres.
FINCA 3

Referencia Catastral: Parcela catastral 0333121
Descripción urbanística: Parcela de forma cuadrangular , cuyo suelo forma parte de la Unidad de
Ejecución [A] del Área de Reforma 4.06 (Ctra. de la Sierra).
Granada.
Superficie real: La superficie real de la parcela es la de 105,00 m² que es la que se considera en este
Arrendamientos: no constan arrendamientos.
Propietario: La entidad mercantil RESVI S.L. domiciliada en Granada, Camino de Huetor Vega, núm. 16,
Local 2, inscrita en el Registro Mercantil de Granada, y con C.I.F. número B-18232199.
Descripción de la finca: Trozo de terreno de secano, en la Hacienda llamada de Casagallinas, término de
Granada, Rivera de los Molinos, Pago de Pedregal del Genil, con cabida de doscientos noventa y ocho
metros cuadrados, y linda: Norte, Camino del sitio; Sur, Este y Oeste, Francisco Callejón.
Titular: RESVI S.L.
Título: Pertenece a la citada mercantil por compra a doña María del Pilar, doña Alicia, doña Ana, doña
Francisca, don Enrique, don José Carlos, don Valentín, Don Juan Miguel, don Nicolás Avivar López, en
escritura autorizada por el Notario de Granada, Don Álvaro Rodríguez Espinosa, el día dos de diciembre
de dos mil cuatro con el numero cuatro mil cuatrocientos setenta y cuatro de su protocolo. Perteneció a

los hermanos Avivar López por titulo de adjudicación al fallecimiento de sus padres Doña Pilar López
Garrido y Don Nicolás Avivar López, en escritura otorgada ante el Notario que fue de esta ciudad, Don
Francisco Carpio Mateos, el 6 de marzo de 1998, bajo el número 631 de su protocolo.
Cargas: Libre de cargas y gravamenes
Datos Regístrales: Esta finca carece de inscripción registral, según se indica en el titulo de compra.
Operaciones Jurídicas Complementarias: Se solicita del Sr/Sra. Registrador/a la inmatriculación de esta
finca a favor de su actual titular, a tenor de lo dispuesto en el articulo 310.5 del Texto Refundido de la Ley
sobre el Régimen de Suelo y Ordenación Urbana 1/1992, de 26 de junio puesto en vigor por la Ley Estatal
6/1998 de 13 de abril sobre régimen jurídico del suelo y valoraciones, y del procedimiento del articulo 9.3
del Real Decreto 1093/97 de 4 de julio.
3. ADJUDICACIONES.
3.1.- Cuantía de los distintos derechos y cuota de participación del propietario de suelo y del
Ayuntamiento.
El P.G.O.U, desarrollado por el Plan Especial establecen, el aprovechamiento materializable en el Área de

Reforma, el aprovechamiento susceptible de adquisición por los propietarios de suelo, (en el que se
incluye el aprovechamiento de derecho y el aprovechamiento en concepto de indemnización), y el
aprovechamiento municipal de cesión obligatoria y gratuita, que se modulan en función de la superficie
real de las fincas origen aportadas a la compensación de suelo y que se concreta en los siguientes
parámetros urbanísticos:
Superficie real ........................................................................................................................... 10.281,96 m²

APROVECHAMIENTO TOTAL MATERIALIZABLE................................................................. 7.208,76 uu.a.
De lo que resulta:
− Aprovechamiento susceptible de adquisición ................................................................... 6.014,95 uu.a.
− Cesión al Ayuntamiento.................................................................................................... 1.193,82 uu.a.
El reparto de aprovechamiento materializable en el Área de Reforma 4.06 (Carretera de la Sierra), se

realiza en su totalidad a la mercantil GRUPO INVERSOR GRALUSA S.L. por un total de 1.193,82 uu.a.
en virtud del Convenio firmado con el Ayuntamiento en su estipulación cuarta, la cesión correspondiente
al Ayuntamiento de Granada, se compensa económicamente, así se señala en el contenido del convenio
de gestión lo siguiente:
“Cuarta.- De conformidad con el artículo 30.2 de la de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación

Urbanística de Andalucía, la cesión gratuita del 10% del aprovechamiento lucrativo al Ayuntamiento de
Granada, que asciende a 1.194,38 uu.a., equivalentes a 853,13 m² edificables de residencial unifamiliar
en asociaciones agrupadas, se sustituyen por su equivalente económico, que a razón de 487,20 €/m²
(348,00 euros/uu.a. IVA incluido) asciende a la cantidad de 415.644,94 €, IVA incluido. Esta cantidad
será ingresada en las partidas municipales de Patrimonio Municipal del Suelo. La valoración practicada
por el Servicio de Gestión y Patrimonio del Área de Planificación Urbanística del Excmo. Ayuntamiento de
Granada, se integra en este Convenio como ANEXO 1.”
La valoración del aprovechamiento urbanístico del que es titular el Ayuntamiento se ha realizado en el

expediente del Convenio Urbanístico, expediente 12.776/2004, en informe técnico anexo al Convenio,
valoración que se recoge en el siguiente apartado de la presente Memoria.
El aprovechamiento materializable del Área de Reforma se concreta en tres parcelas de carácter lucrativo,
de uso residencial unifamiliar, que resultan del presente Proyecto de Reparcelación, y que son las
siguientes:
PARCELA A1 RUAG 2.225,22 0,8626 1.919,47 2.687,26

PARCELA A2 RUAG 989,02 0,8626 853,13 1.194,38
PARCELA B RUAG 2480,44 0,9581 2.376,51 3.327,11

3.2.- Valoración del aprovechamiento urbanístico. Conversión del aprovechamiento en valor monetario.
Valoración del aprovechamiento urbanístico que corresponde al Ayuntamiento.
El aprovechamiento urbanístico asignado a los propietarios de suelo y al Ayuntamiento se valora en

función del contenido del artículo 28.3 y 4 de la Ley 6/1998, de 13 de Abril, sobre Régimen del Suelo y
Valoraciones. Se fija un valor de 371,43 Euros/UA m² edif. calculado según los criterios del artículo
señalado, que establece textualmente: “(...) 3. En el suelo urbano consolidado por la urbanización, el valor
del suelo se determinará por aplicación al aprovechamiento establecido por el planeamiento para cada
terreno concreto, del valor básico de repercusión en parcela recogido en las ponencias de valores
catastrales o, en su caso, del de repercusión en calle o tramo de calle corregido en la forma establecida
en la normativa técnica de valoración catastral. 4.- En los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia
de los valores de las ponencias catastrales, o inaplicabilidad de éstos por modificación de las condiciones
urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación, se aplicarán los valores de repercusión obtenidos
por el método residual”.
En el presente caso, el Área de Reforma 4.06 (Carretera de la Sierra) ha sido creada por el P.G.O.U/2000
y la calificación urbanística del terreno es absolutamente distinta a la establecida en el anterior
P.G.O.U/1985 por lo que los valores catastrales en función de la anterior calificación de suelo han perdido
absolutamente su vigencia, resultando ser necesario recurrir a efectuar la valoración por el método
residual, tal como establece el Decreto 1.020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las “Normas
Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las Construcciones para determinar
el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana”, en cuya Norma 9. Valoración del suelo,
apartado 2 se señala que: “(...) El valor de repercusión básico del suelo en cada polígono o, en su caso,
calle, tramo de calle, zona o paraje, se obtendrán mediante el método residual. Para ello se deducirá del
valor del producto inmobiliario el importe de la construcción existente, los costes de la producción y los
beneficios de la promoción, de acuerdo con lo señalado en el Capítulo III”. La Norma 16. Modulación de
valores, establece el método para obtención del valor residual mediante la aplicación de la siguiente
fórmula:
Vv=1,40 (Vr + Vc) FL
Vv: Valor en venta del producto inmobiliario por metro cuadrado construido
Vr: Valor de repercusión del suelo por metro cuadrado construido
Vc: Valor de construcción por metro cuadrado construido
FL: Factor de localización
Considerando que el factor de localización en el caso del suelo incluido en la Unidad de Ejecución única
determinada por el Plan Especial del Área de Reforma 4.06, es la unidad, el valor de repercusión del
suelo o Vr se establece despejando la siguiente fórmula:
Vr = (Vv/1,40)– Vc
En consecuencia, el valor residual del suelo objeto de este Proyecto de Reparcelación es igual, al
aprovechamiento por metro cuadrado de edificabilidad, estableciéndose para hallar la cantidad los
siguientes parámetros que el Ayuntamiento de Granada ha aceptado en actuaciones similares, cifras que
había que revisar al precio de hoy:
Vv = 1,4 (Vr + Vc) Fl
Valor venta: 1.777,95 euros/m². Según media de valoración en venta de la superficie construida en la
promoción. Fl = 1. Valor construcción: 782,14 euros/m².
En el valor de construcción que incluye los costes de urbanización, se ha tenido en cuenta el incremento
que supone la carga adicional de esta unidad, que tiene la obligación de urbanizar y costear la unidad de
ejecución C que se realiza por expropiación de este modo el desglose de este coste seria:
Coste de construcción de residencial unifamiliar 510 €/m² construido.

Coste expropiación: (510,44 m² suelo x 371,43 = 189.592,73 €, con una repercusión de 222,23 €/m²
Coste urbanización: (5.064,75 m² suelo x 50.75 €/m²), con una repercusión de 41,9 €
Vr = 487,20 €/m²
3.3.- Valoración del aprovechamiento urbanístico que corresponde al Ayuntamiento y al propietario de

suelo.
El valor urbanístico del aprovechamiento que corresponde al Ayuntamiento de Granada, en concepto de

cesión obligatoria y gratuita (10% del aprovechamiento de derecho), se determina por la siguiente
fórmula:
Vr x m² edifc. (10% del aprovechamiento)

V = 487,20 €/m² x 853,13 m² = 415.644,94 €
Esto es, la unidad de aprovechamiento, tiene el valor en función del coeficiente de uso, de 1.40, de
348,001 €, resultando que 348,00 € x 1.194,37 uu.a. = 415.644,94 €
De lo que resulta la cantidad de 415.644,94 €, que será ingresado en el Patrimonio Municipal de Suelo de
conformidad con lo señalado en los artículos 95.2 y 30.2 de la L.O.U.A. y recogido en Convenio
Urbanístico suscrito con los propietarios de suelo.
Se estima que en la Unidad de Ejecución del Área de Reforma 7.06, se dan las circunstancias que
posibilitan las transmisión directa del aprovechamiento municipal por su precio a los propietarios de suelo
de esta unidad y ésta desea adquirir dicho aprovechamiento urbanístico, adquisición que se contemplará
como haber del Ayuntamiento de Granada en la cuenta de liquidación provisional de este Proyecto de
Reparcelación.
La cantidad a compensar en metálico esta recogida en el convenio urbanístico citado y asciende a la

cantidad de 316.876,86 €
3.4.- Adjudicación de parcelas. Características urbanísticas. Descripción de las parcelas.
La Unidad de Ejecución única determinada por el Plan Especial del Área de Reforma 4.06 (Carretera de la
Sierra), crea tres parcelas con aprovechamiento lucrativo que se asignan
PARCELA A1 GRALUSA 2.225,22 0,8626 1.919,47 2.687,26

PARCELA A2 GRALUSA 989,02 0,8626 853,13 1.194,38
PARCELA B RESVI 2480,44 0,9581 2.376,51 3.327,11
Las parcelas adjudicadas a los propietarios de suelo quedan reflejadas en el plano de adjudicaciones. La
descripción de las mismas se realiza según los criterios establecidos en los artículos 102 de la L.O.U.A y
113.1.b. y 172.a. del Reglamento de Gestión.

PARCELA A-1.
Adjudicada: a GRUPO INVERSOR GRALUSA S.L., por subrogación de su única finca origen aportada al
proyecto de reparcelación.
Superficie neta edificable: 2.2.25,22 m², con las siguientes dimensiones, fachada mayor 69,13 metros
lineales; fachada menor: 24,13 metros lineales;
Condiciones urbanísticas: Residencial Unifamiliar en Asociaciones Agrupadas con las condiciones de
ordenación previstas en el Plan Especial del Área de Reforma 4.06 (Carretera de la Sierra).
Edificabilidad: 0,8626 m²/m²
Superficie construida: 1.919,47 m²
Unidades de aprovechamiento a materializar como real; :2.687,26 unidades de aprovechamiento.
Cuota de cargas de urbanización: 37,2778 %.
Descripción: Parcela urbana de forma irregular, que linda: Norte, con parcela A-2 del proyecto de
reparcelación y con calle A de nueva apertura; Sur, con parcela catastral 0333103, catastral 0333141 y
catastral 0333137; Este, con parcela catastral 033107; y Oeste, con calle A de nueva apertura.
Afección Real: De conformidad con lo dispuesto por el artículo 19.1 del Real Decreto 1093/1997, se hace
constar:
a) Que la parcela queda afecta al saldo de la liquidación definitiva del proyecto.
b) El importe que le corresponde en el saldo de la cuenta de liquidación provisional por los costos
de las obras de urbanización correspondientes y gastos inherentes al sistema de actuación es de
331.985,38 €

Correspondencia subjetiva: se corresponde con los derechos urbanísticos a la compensación de suelo
que corresponde a la mercantil GRUPO INVERSOR GRALUSA S.L. por la aportación de la finca origen
único.
Correspondencia objetiva: la finca de reemplazo se ubica físicamente sobre suelo de la finca origen num.
1.
Valoración: Según los criterios del articulo 28 de la Ley 6/1998: 712.958,19 €
PARCELA A-2.
Adjudicada: a GRUPO INVERSOR GRALUSA S.L., por subrogación de su única finca origen aportada al
proyecto de reparcelación.
Superficie neta edificable: 989,02 m², con las siguientes dimensiones, fachada mayor 42,40 metros
lineales.
Superficie construida: 853,13 m²
Unidades de aprovechamiento a materializar como real; :1.194,38 unidades de aprovechamiento.
Descripción: Parcela urbana de forma irregular, que linda: Norte, con acequia del Cadi; Sur, con parcela
A-1 del proyecto de reparcelación; Este, con parcela catastral 0333107; y Oeste, con calle A de nueva
apertura.
Afección Real: De conformidad con lo dispuesto por el articulo 19.1 del Real Decreto 1093/1997, se hace
constar:
147.554,03 €
que corresponde a la mercantil GRUPO INVERSOR GRALUSA S.L. por la aportación de la finca origen
único y de los derechos urbanísticos correspondientes al Excmo. Ayuntamiento de Granada en esta
unidad de ejecución, provenientes del 10% de aprovechamiento urbanístico de cesión obligatoria y
gratuita y de los excesos de aprovechamiento a materializar en esta unidad de ejecución.
Correspondencia objetiva: la finca de reemplazo se ubica físicamente sobre suelo de la finca origen núm.
1.
PARCELA B.
Adjudicada: a RESVI S.L., por subrogación de las dos fincas origen aportada al proyecto de
reparcelación.
Superficie neta edificable: 2.480,44 m², con las siguientes dimensiones, fachada mayor 81,57 metros
lineales.
Superficie construida: 2.376,51 m²
Unidades de aprovechamiento a materializar como real; 3.327,11 unidades de aprovechamiento.
Descripción: Parcela urbana de forma irregular, que linda: Norte, con Camino del Sitio y con nuevo viario
previsto en el Plan Especial del Área de Reforma 4.06 “Carretera de la Sierra” previsto a desarrollar en la
unidad de ejecución [C]; Sur, con Zona Verde ZV-1 del proyecto de reparcelación; Este, con parcela
catastral 033119; y Oeste, con calle B de nueva apertura.

Afección Real: De conformidad con lo dispuesto por el articulo 19.1 del Real Decreto 1093/1997, se hace
constar:
54.766,52 €
Otras cargas: HIPOTECA a favor de la entidad “Caja Rural de Granada, Sociedad Cooperativa de
Crédito” en garantía de la devolución de un préstamo concedido a la entidad titular de esta finca por
importe de CUATROCIENTOS MIL EUROS DE PRINCIPAL, que asegura además: los intereses
remuneratorios que se devenguen, hasta la cantidad máxima de treinta y seis mil euros; los pagos del
Impuesto sobre Bienes Inmuebles y los de la prima del seguro de incendios de la finca hipotecada que,
siendo a cargo del propietario, hayan sido satisfechos por la Caja, hasta un importe de cuatro mil euros;
las comisiones a cargo del prestatario y/o hipotecante pactadas en la cláusula financiera quinta del titulo
que se encuentren pendientes de pago, hasta un importe de ocho mil euros; los intereses de demora que
se refiere la cláusula financiera octava del titulo, hasta un máximo de ciento ochenta mil euros; y las
costas y gastos que se devenguen como consecuencia de la ejecución del presente préstamo hipotecario
en cualquiera de las formas pactadas en la cláusula no financiera tercera del titulo, hasta un importe de
ochenta y ocho mil euros. El plazo de devolución de este préstamo será, como máximo, de TREINTA Y
SEIS MESES, a partir del otorgamiento de la escritura de constitución, otorgada el día seis de febrero de
dos mil tres ante el Notario de Granada Don Álvaro E. Rodríguez Espinosa, según la inscripción 15ª
practicada en el folio 213, del libro 1.362, tomo 2.027 de fecha siete de abril de dos mil tres.
Notas marginales: Afecciones al impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados, durante cinco años desde el 18 de diciembre de 2.001, 19 de febrero de 2002, 7 de
marzo de 2003, 21 del abril y 20 de septiembre de 2004 de la que ha quedado liberada de las cantidades
de 7.020 euros, 140 euros, 182.04 euros y alegada como exención al impuesto, según constan
respectivamente al margen de las inscripciones 12ª, 13ª, 14ª, 15ª y anotaciones legras A y B.
que corresponde a la mercantil RESVI S.L. por la aportación de las dos fincas origen que aporta., núm. 2
y 3.
Correspondencia objetiva: la finca de reemplazo se ubica físicamente sobre suelo de la finca origen núm.
2.
3.5.- Cesión de parcelas de carácter gratuito al Ayuntamiento de Granada. Características urbanísticas.

Descripción de las parcelas.
Las parcelas de cesión obligatoria y gratuita adjudicadas al Ayuntamiento quedan reflejadas en el plano
de parcelas de cesión obligatoria.
La descripción de estas es la siguiente:
Espacios libres y Zona Verde
Parcela ZV-1 A
Adjudicada: al Excmo. Ayuntamiento de Granada como parcela de cesión obligatoria y gratuita.

Descripción: Parcela de forma irregular, calificada de espacios libres y zona verde, ubicado en la unidad
de ejecución [A] del Plan Especial del Área de Reforma 4.06 “Carretera de la Sierra” de 2.453,56 m² de
superficie que linda: al norte, con Camino del Sitio; al sur con limite de la unidad de ejecución [B] de suelo
urbano de Residencial Unifamiliar; al este con la calle de nueva apertura (calle B); al oeste con limite de la
unidad de ejecución [B] de suelo urbano de Residencial Unifamiliar.
Valor: Carente del mismo por el uso al que queda afecta.
Cargas, gravámenes o otros derechos: Libre de ellos.
Cuota de cargas de urbanización: No tiene.
Afección Real: No tiene.
Correspondencia subjetiva: Se corresponde con los deberes legales de cesión por los propietarios de
suelo, de parcelas dotacionales determinados en el artículo 14.2 de la Ley Estatal sobre Régimen del

Suelo y Valoraciones (Ley 6/1998, de 13 de Abril), 51 y 55 de la L.O.U.A, y artículo 46.1 y 2; 179.1 del
Reglamento de Gestión Urbanística (R.D. 3288/1978, de 25 de Agosto).
Correspondencia objetiva: la parcela de espacios libres se ubica físicamente sobre suelo de la finca
origen núm. 2 y 3
Inscripción: Se solicita del Sr/Sra. Registrador/a se inscriba la parcela descrita como finca nueva e
independiente, en virtud del Proyecto de Reparcelación. A los efectos de la inscripción en el Registro de la
Propiedad se hace constar expresamente la calificación de bien demanial (dominio público) de la
superficie de este suelo.
Parcela ZV-1 B

Descripción: Parcela de forma irregular, calificada de espacios libres y zona verde, ubicado en la unidad
de ejecución [A] del Plan Especial del Área de Reforma 4.06 “Carretera de la Sierra” de 101,92 m² de
superficie que linda: al norte, con parcela B del Proyecto de Reparcelación; al sur y este con limite de la
unidad de ejecución [B] de suelo urbano de Residencial Unifamiliar; al oeste con calle de nueva apertura
(calle B).
origen núm. 2
superficie de este suelo.
Sistema Viario

Descripción: Parcela de forma irregular, calificada viario del ámbito de la unidad de ejecución [A] del Plan
Especial del Área de Reforma 4.06 “Carretera de la Sierra” de 1.998,83 m² de superficie formada por las
calles de dicho Plan Especial, que linda con las restantes parcelas de la misma a las que sirve de acceso,
asi como con sus limites.
origen núm. 1 y 2
superficie de suelo del sistema viario. Una vez completadas las obras de urbanización de esta unidad, la
servidumbre de aguas descrita en la finca aportada núm. 1, transcurrirá entubada y soterrada bajo la calle
A, con las características determinadas en el proyecto de urbanización de esta unidad [A] de ejecución

4. COSTOS DE URBANIZACIÓN Y CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL.
4.1.- Costos de urbanización.
Los costos de urbanización comprenden los gastos por la ejecución material de las obras de urbanización
y los conceptos señalados en el artículo 113 de la L.O.U.A, y artículos 58 y s.s. del Reglamento de
Gestión Urbanística. Comprenden, además, la ejecución de las obras necesarias para la conexión a las
redes generales de los elementos de infraestructura de la Unidad de Ejecución. La valoración de los
mismos que se realiza en la presente reparcelación es la que recoge el Plan Especial a falta del proyecto
de urbanización de la unidad de ejecución.
Obra civil.
Los costes de obra civil se valoran en la cantidad 67.716,54 €
Gastos de Proyectos y tramitaciones.
Las tasas por redacción del Proyecto de Reparcelación ascienden a la cantidad de 9.748,03 €
Compensación económica al Ayuntamiento de Granada.
Compensación económica sustitutiva al Ayuntamiento por adquisición de su derecho al aprovechamiento

urbanístico y excesos, adjudicado a Grupo Inversor Gralusa S.L. sobre la base del Convenio suscrito con
esta entidad, según documento anexo al proyecto, en la cantidad total de 415.644,94 €.
Costos de ejecución de la unidad [C] del Plan Especial del Área de Reforma 4.06.

En ejecución del Plan Especial y del Convenio suscrito con los propietarios de la unidad de ejecución [A]
por lo que la unidad de ejecución {A} asume los costes de ejecución de la unidad [C] cuyo objetivo es la
expropiación de terrenos para la apertura de un vial del Plan Especial, se incluye una partida por un valor
de 41.196,42 €.
4.2.- Cuenta de liquidación provisional.
Los costos señalados en los epígrafes del punto anterior, son asumidos íntegramente por los dos únicos
propietarios de la unidad en función de la cuota de participación en el Proyecto.
Cuota TOTALES SALDO

Propietario corregida Haber Debe Resultado
Grupo Inversor Gralusa S.L. 53,8462% - € 479.539,41 € -479.539,41 €
Resvi S.L. 46,1538% - € 54.766,52 € - 54.766,52 €
Ayuntamiento de Granada 0,0000% 534.305,93 € - € 534.305,93 €
100,0000% 534.305,93 € 534.305,93 € - €
4.3.- Garantía de la urbanización.
La ejecución de la urbanización del Área de Reforma 4.066 (Carretera de la Sierra) consistente en las
obras necesarias para la implantación del viario de nueva creación y la ejecución de los espacios libres,
así como de los costes de urbanización y expropiación de la unidad de ejecución [C], quedan
garantizadas a través de la carga real que figura en cada una de las fincas adjudicadas en el proyecto de
reparcelación para cada uno de los propietarios de éstas.
Granada, febrero de 2005


2011-01-14 y 15, Emilio Martin Herrera, La Reparcelacin Supuesto Prctico

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11. Realojamiento y retorno legalmente preceptivos de residentes habituales.

12. Si está previsto por el planeamiento o el sistema de actuación, las obras de

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